小區(qū)物管問(wèn)題對(duì)策研究

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1目前城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及主要問(wèn)題

1．1物業(yè)管理費(fèi)的繳納問(wèn)題

從物業(yè)管理出現(xiàn)的那一天起，物業(yè)管理費(fèi)的繳納問(wèn)題就一直困擾著物業(yè)從業(yè)人員。分析其中原因應(yīng)該是兩方面的。一是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺乏認(rèn)識(shí)。業(yè)主認(rèn)為繳納了物業(yè)管理費(fèi)，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)該對(duì)房子全權(quán)負(fù)責(zé)，這使得物業(yè)管理企業(yè)無(wú)形之中承擔(dān)了很多原本不屬于企業(yè)的義務(wù)。大多數(shù)人認(rèn)為物業(yè)就是搞搞綠化、維護(hù)治安、維修一下設(shè)施等低資本的服務(wù)性工作，根本不需要什么經(jīng)費(fèi)，因此拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身管理服務(wù)不到位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為追求利潤(rùn)，巧立名目收取各種不該有的物業(yè)費(fèi)，使得業(yè)主對(duì)物業(yè)失去信心；物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工素質(zhì)不高，對(duì)于業(yè)主提出的問(wèn)題不能及時(shí)解決甚至置之不理，使業(yè)主不愿交納物業(yè)費(fèi)。

1．2開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題

從多數(shù)的物業(yè)管理糾紛中可以看出，很多的糾紛并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問(wèn)題，而是由于房屋質(zhì)量差，園區(qū)環(huán)境宣傳與實(shí)際不符等開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)房屋的出售，不切實(shí)際的宣傳房屋的質(zhì)量好，小區(qū)的環(huán)境最適宜人居住。等到人們?nèi)胱?，出現(xiàn)墻面裂縫，墻皮脫落等問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商早已人去樓空，這部分責(zé)任業(yè)主只能強(qiáng)加到物業(yè)企業(yè)身上。但是，由于房屋維修費(fèi)很高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本無(wú)力解決，以至于業(yè)主對(duì)物業(yè)產(chǎn)生不滿的情緒，其主要的方式就是拒交物業(yè)費(fèi)。再者，由于現(xiàn)在很多的物業(yè)企業(yè)與房地長(zhǎng)企業(yè)是“父子關(guān)系”，物業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題遮遮掩掩，也容易造成業(yè)主不滿的情緒。

1．3政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管不到位

物業(yè)管理涉及面很廣，物業(yè)管理的順利進(jìn)行，需要有政府部門(mén)的監(jiān)督與管理。但是，由于物業(yè)管理是一門(mén)新興行業(yè)，因此無(wú)論在法律，還是在政策制度方面，政府都還沒(méi)有建立相對(duì)完善的體系。以至于出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)規(guī)定不完善，物業(yè)行政主管部門(mén)沒(méi)有相應(yīng)的處罰權(quán)，監(jiān)督物業(yè)收費(fèi)制度不健全，處理物業(yè)投訴無(wú)法可依等現(xiàn)象。使得物業(yè)管理暫處于無(wú)監(jiān)管狀態(tài)，不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

1．4物業(yè)管理法制不健全，政策體系不完善

目前物業(yè)管理行業(yè)缺乏國(guó)家權(quán)威性的物業(yè)管理法律，使得物業(yè)管理活動(dòng)的責(zé)任主體法律地位不明確、法律關(guān)系不清楚、權(quán)利義務(wù)不清楚等，導(dǎo)致現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在很多的弊端，以至于物業(yè)管理活動(dòng)中不斷有矛盾產(chǎn)生。因此，建立正確、公正、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律，是解決物業(yè)矛盾糾紛的必要手段，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的基本前提。

2解決住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策

2．1轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高其物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)

物業(yè)管理企業(yè)是微利運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)是其重要的收入來(lái)源，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要保證。政府要加大宣傳力度，通過(guò)各種形式的宣傳，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)的意識(shí)。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，盡可能多的把條例的主要規(guī)定讓大家閱讀。從而使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)有更多的了解。多辦一些宣傳、咨詢活動(dòng)，提高業(yè)主的自我管理意識(shí)。同時(shí)，也應(yīng)該明確物業(yè)管理收費(fèi)名目，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)亂收費(fèi)的監(jiān)管，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的相互理解。

2．2抓好隊(duì)伍建設(shè)，全面提高物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)

在城市住宅小區(qū)居民高質(zhì)量生活的要求下，物業(yè)從業(yè)人員必須學(xué)會(huì)運(yùn)用科學(xué)化的管理和先進(jìn)的維修技，為社區(qū)人員提供一個(gè)高效、優(yōu)質(zhì)、舒適的生活環(huán)境。因此，物業(yè)公司應(yīng)該加大力度，注重對(duì)人才的培養(yǎng)。根據(jù)不同的工作性質(zhì)，為員工提供有針對(duì)性的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)。公司員工必須帶證上崗，以利于公司的考核及業(yè)主的監(jiān)督。企業(yè)自身應(yīng)創(chuàng)出自己的品牌，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2．3完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系

沒(méi)有規(guī)矩不成方圓，為保證物業(yè)管理工作的正常開(kāi)展，必須加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作。明確政府物業(yè)主管部門(mén)的職責(zé)分工，明確對(duì)物業(yè)管理指導(dǎo)與監(jiān)督的地位；完善物業(yè)管理法律與國(guó)家其他相關(guān)法律法規(guī)的互相銜接，使物業(yè)法律成為國(guó)家法律體系不可缺少的一部分；對(duì)于已出臺(tái)的物業(yè)法律法規(guī)，應(yīng)結(jié)合相關(guān)地方特性，抓緊制定出相關(guān)的規(guī)章制度和行為規(guī)范。為了使物業(yè)管理工作有序、健康的開(kāi)展，也為了使物業(yè)管理政府部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)及廣大業(yè)主有法可依、有法可循，物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)體系必須盡快完善。城市住宅小區(qū)物業(yè)管理作為一門(mén)新興的行業(yè)，雖然在其發(fā)展的過(guò)程中存在著種種難題。但我們依然相信隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，城市居民對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的不斷提高，物業(yè)管理必然能突破各種困境，邁向一個(gè)新階段。