談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃問題

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摘要：隨著國家改革開放的步伐加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)趁著發(fā)展機(jī)遇迅速增長擴(kuò)大，成為我國支柱性行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于國家經(jīng)濟(jì)增長，銀行體系發(fā)展和就業(yè)、消費(fèi)增長都有著重要的意義。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周期長、業(yè)務(wù)復(fù)雜等特點(diǎn)，導(dǎo)致其在項(xiàng)目規(guī)劃到項(xiàng)目結(jié)算的整個(gè)期間都存在稅收籌劃的空間，而通過稅收籌劃降低賦稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高經(jīng)營利潤的重要措施。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃問題出發(fā)，淺談在當(dāng)前激烈的市場競爭環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；籌劃措施

我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了數(shù)十個(gè)年頭，房地產(chǎn)開發(fā)市場的巨大利潤吸引了一大批市場參與者，導(dǎo)致市場的競爭更加激烈。同時(shí)，國家為了保障民生住房的基本問題而出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策一定程度上壓縮了企業(yè)的利潤空間，更加劇了競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占據(jù)更多份額，必須進(jìn)行稅務(wù)籌劃降低成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從項(xiàng)目規(guī)劃到項(xiàng)目落地，其中會(huì)經(jīng)歷數(shù)十個(gè)環(huán)節(jié)，與之相關(guān)聯(lián)的企業(yè)也是數(shù)目眾多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在經(jīng)營建設(shè)的過程中涉及的稅種繁多，如何高效管理不同稅務(wù)事項(xiàng)，合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緩解競爭壓力，促進(jìn)企業(yè)增長的重要辦法。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)涉稅概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營建設(shè)過程涉及的上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，從項(xiàng)目規(guī)劃到項(xiàng)目落地過程環(huán)節(jié)復(fù)雜，本文對(duì)此進(jìn)行了梳理總結(jié)，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程作為主要脈絡(luò)，涉稅籌劃主要在以下四個(gè)階段開展：項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目開發(fā)階段、產(chǎn)品銷售階段以及產(chǎn)品持有階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備階段，主要是進(jìn)行招標(biāo)辦理，規(guī)劃設(shè)計(jì)，征地拆遷以及土地使用權(quán)獲取等等，在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)涉及的稅種主要在土地購買環(huán)節(jié)，包括了契稅、耕地占用稅、印花稅以及企業(yè)增值稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段進(jìn)行的工作主要是工程項(xiàng)目施工建設(shè)在，在國家進(jìn)行稅務(wù)改革，實(shí)施“營改增”之后，在這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金最多，產(chǎn)生的成本、費(fèi)用也最多，在這一階段進(jìn)行稅務(wù)籌劃是企業(yè)控制成本，影響盈虧利潤的重要手段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營有著重要意義。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅以及企業(yè)所得稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品銷售階段一般可以劃分為兩個(gè)部分，房產(chǎn)預(yù)售和房產(chǎn)銷售階段。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)到竣工期間的跨度周期較長，為盡快銷售收回成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會(huì)在房地產(chǎn)建設(shè)期間采取預(yù)售方式。在房地產(chǎn)預(yù)售階段，企業(yè)進(jìn)行預(yù)售主要涉及到預(yù)繳增值稅，土增稅以及企業(yè)所得稅。當(dāng)企業(yè)在房地產(chǎn)竣工取得竣工備案表之后進(jìn)行銷售則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種包括增值稅、土增稅以及企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在最后的房地產(chǎn)持有階段，這一時(shí)期是屬于完工之后企業(yè)對(duì)余下房地產(chǎn)的處置，在這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤最大化，充分利用房地產(chǎn)價(jià)值，一般會(huì)選擇固定資產(chǎn)入股、自用或轉(zhuǎn)出租等方式進(jìn)行處理。處理這些房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種主要會(huì)包括房產(chǎn)稅、印花稅、增值稅以及企業(yè)所得稅等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅概況及稅務(wù)籌劃存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅概況在對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賦稅概況進(jìn)行調(diào)查后，我們可以看到當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅存在的普遍情況。在國家實(shí)施“營改增”稅制改革之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往還存在著重復(fù)納稅的現(xiàn)象，在執(zhí)行稅制改革后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種簡化，根據(jù)上文涉稅事項(xiàng)的描述，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種主要有11種，其中，增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三類稅種占據(jù)各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賦稅的90%以上，稅金總額一半以上為土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅金數(shù)額過大，賦稅成本過高，會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)營，導(dǎo)致企業(yè)在競爭中可能受制于資金規(guī)模，難以充分利用資金提升商品質(zhì)量。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題分析如上文所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅事項(xiàng)復(fù)雜多樣且金額巨大，在具體的稅務(wù)籌劃管理工作中，會(huì)有各種各樣的問題存在，本文希望就現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的普遍問題進(jìn)行簡單分析。首先，企業(yè)缺乏科學(xué)的稅務(wù)籌劃理念。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃沒有科學(xué)、完整的稅務(wù)籌劃理念，而稅務(wù)籌劃需要具有預(yù)見性、整體性思維，缺乏對(duì)稅務(wù)籌劃的整體認(rèn)知導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部整體對(duì)稅務(wù)籌劃的重視程度不足，對(duì)于稅務(wù)籌劃各個(gè)環(huán)節(jié)的具體方案很難得到執(zhí)行，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者僅僅關(guān)注土地招投標(biāo)、項(xiàng)目工程建設(shè)、銷售商品房等方面，或是只了解稅務(wù)籌劃對(duì)于利潤的影響，財(cái)務(wù)部門沒有設(shè)置專業(yè)的稅務(wù)籌劃部門，科學(xué)稅務(wù)籌劃理念的缺乏直接影響到了稅務(wù)籌劃工作的順利開展。其次，企業(yè)稅務(wù)管理組織制度不健全。稅務(wù)籌劃管理工作應(yīng)該由企業(yè)所有部門和稅務(wù)籌劃管理部門進(jìn)行協(xié)作開展，但是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅務(wù)籌劃工作只作為財(cái)務(wù)部門或稅務(wù)部門的工作，而忽視多部門的共同協(xié)作。以發(fā)票管理為例，沒有設(shè)置專門的發(fā)票管理崗位，很多企業(yè)在進(jìn)行采購活動(dòng)時(shí)只將注意力集中在采購商品價(jià)格上，而忽視對(duì)供應(yīng)商的審核選擇，導(dǎo)致長期供應(yīng)產(chǎn)品的成本上升，在發(fā)票的獲取、保管和申報(bào)上沒有進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的全額抵扣，無法實(shí)現(xiàn)發(fā)票的高效管理。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案設(shè)計(jì)

（一）選擇合理的籌資和利息扣除方式作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅的重要部分，土地增值稅采取四級(jí)累進(jìn)稅率，其可以扣除的項(xiàng)目金額越高，繳納的增值稅率越低，這就給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)時(shí)，需要充分考慮籌資方式所產(chǎn)生的利息費(fèi)用，若企業(yè)向銀行貸款發(fā)生的可以扣除的利息費(fèi)用占開發(fā)成本比例較高，則可以選擇通過提供銀行證明來實(shí)現(xiàn)更多抵扣，達(dá)到企業(yè)節(jié)稅的效果。

（二）增加新建房及配套設(shè)施成本影響土地增值稅繳納金額的重要因素包括增值額和扣除項(xiàng)目金額，可以通過提高扣除項(xiàng)目金額來影響增值稅賦稅。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取增加新建房和配套設(shè)施成本的做飯來提高抵扣金額，降低累進(jìn)稅率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過增加精裝修商品房比例，發(fā)揮統(tǒng)一裝修的規(guī)模效應(yīng)，將裝修費(fèi)用計(jì)入建設(shè)成本，轉(zhuǎn)移部分利潤到售價(jià)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過增加小區(qū)配套設(shè)施的方式，一方面可以提升開發(fā)項(xiàng)目的品牌質(zhì)量和口碑，另一方面也可以增加企業(yè)的開發(fā)建設(shè)成本，提高抵扣金額，降低累進(jìn)稅率檔次，達(dá)到減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)的效果。

（三）確定銷售價(jià)格及分解銷售收入考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅四級(jí)累進(jìn)稅率，意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在定價(jià)時(shí)不能一味追求收入增加而導(dǎo)致稅率跳躍增長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定銷售價(jià)格時(shí)要充分考慮累進(jìn)稅率不同檔稅率的臨界值，在不影響銷售的同時(shí)將售價(jià)穩(wěn)定在增值稅率的臨界值之下，這樣收入的增長才會(huì)帶來利潤的增加，控制稅負(fù)成本。其次，在確定銷售價(jià)格后為保證稅率仍然控制在合理水準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要選擇分解銷售收入，在銷售合同中剔除精裝費(fèi)用、代收費(fèi)用等。可以采取分開定價(jià)合同模式，將毛坯房和精裝修部分分開簽訂合約，使精裝修部分不需要繳納土地增值稅，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)成本，提高企業(yè)利潤和價(jià)值。

四、結(jié)語

我國房地產(chǎn)市場由于受到需求增長、政策扶持的影響，導(dǎo)致市場參與者大量涌入，競爭壓力加劇，如何在保障產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)降低企業(yè)成本，是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同探討的話題，因此在合理范圍內(nèi)進(jìn)行稅務(wù)籌劃降低成本負(fù)擔(dān)是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟待解決的問題。本文通過設(shè)計(jì)幾種稅務(wù)籌劃方案，包括選擇合理籌資和利息扣除方式、增加新建房及配套設(shè)施成本以及確定銷售價(jià)格及分解銷售收入等來幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作。

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作者：王曉燕 單位：廣東深汕投資控股集團(tuán)有限公司