談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

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摘要：伴隨著社會(huì)主義持續(xù)完善發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，及對(duì)于城鎮(zhèn)化建設(shè)國(guó)家逐步提升的重視度，推動(dòng)了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)快速的發(fā)展。而土地增值稅為房地產(chǎn)行業(yè)主要的稅種，其稅率累積主要為四級(jí)30%~60%的超率。土地增值稅的征收確實(shí)在某種程度上扼制了惡性囤地、炒地的行為，迫使房地產(chǎn)企業(yè)以市場(chǎng)需求、國(guó)家意愿為依據(jù)進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)，可使房地產(chǎn)間交易的秩序得以有效規(guī)范，可合理科學(xué)的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值的收益進(jìn)行調(diào)配。本文主要分析了籌劃房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅的意義，并深入展開研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

一、籌劃的意義

房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目持續(xù)周期通常較長(zhǎng)，收入與成本間對(duì)應(yīng)關(guān)系難以在同一時(shí)間完成，給核算工作帶來(lái)一定難度，特別時(shí)土地的增值稅額。為保證有效完成土地增值稅的繳納，清算制度有效實(shí)行，完善納稅籌劃相關(guān)工作，作用十分關(guān)鍵，有利于企業(yè)效益改善、內(nèi)部控制。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃相關(guān)工作缺乏認(rèn)識(shí)，理解相關(guān)政策程度較為欠缺，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)極度缺乏。

（一）減少企業(yè)的稅負(fù)土地增值稅相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，屬一項(xiàng)關(guān)鍵的稅種，其占總稅額的比例較高，其雖存在簡(jiǎn)便的設(shè)置，但因其清算較長(zhǎng)的周期，較高稅負(fù)，核算工作極為復(fù)雜。最近幾年，土地增值稅相關(guān)稅額在我國(guó)逐步增長(zhǎng)，在國(guó)家調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)逐步縮減總體利潤(rùn)，強(qiáng)化籌劃稅務(wù)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升意義十分關(guān)鍵，稅務(wù)籌劃時(shí)著力點(diǎn)在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升上也舉足輕重。

（二）管理財(cái)務(wù)的水平應(yīng)提高無(wú)論何種稅務(wù)籌劃工作均應(yīng)開展在法律允準(zhǔn)范圍內(nèi)，合理實(shí)施籌劃，進(jìn)而降低稅負(fù)各項(xiàng)成本，實(shí)現(xiàn)成本、效益的最小化、最大化。相關(guān)籌劃工作若想順利開展，則在財(cái)務(wù)相關(guān)流程的管理上應(yīng)將政策逐步健全，提升管理水平，規(guī)范核算經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)等工作，在國(guó)家納稅工作規(guī)定下，促使企業(yè)與之相符，避免偷稅漏稅，使財(cái)務(wù)管理有效性全面提升。為將房住不炒落實(shí)在實(shí)處，出臺(tái)了眾多調(diào)控手段，在對(duì)企業(yè)的監(jiān)督上，稅務(wù)部門加大了力度，在逐步擴(kuò)大的外部壓力下，稅務(wù)籌劃十分關(guān)鍵。

（三）籌劃土地增值稅的關(guān)鍵性作為營(yíng)改增四大行業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)，在營(yíng)改增后，納稅籌劃獲得了廣闊的空間。國(guó)家為減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，將眾多優(yōu)惠政策推出。企業(yè)稅務(wù)相關(guān)籌劃工作在法律逐步完善的體系下得到有效保障。營(yíng)改增后對(duì)企業(yè)提出了相關(guān)要求，其銷售項(xiàng)目的開發(fā)商需為企業(yè)本身，取得收入后，計(jì)算銷售額，即項(xiàng)目土地當(dāng)期借款扣除與之對(duì)應(yīng)的余額后數(shù)據(jù)，計(jì)算繳納增值稅的方法可分為兩種，即一般和簡(jiǎn)單計(jì)稅，在納稅人身份確定時(shí)，企業(yè)可以實(shí)際情況為依據(jù)選擇，使自身稅負(fù)降低。再者，在營(yíng)改增前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅屬營(yíng)業(yè)稅金及附加范疇，可將其列入扣除的項(xiàng)目?jī)?nèi)；但營(yíng)改增后，將增值稅列為價(jià)外稅，因而無(wú)法扣除?？梢?，對(duì)納稅籌劃土地增值稅加以重視，可使企業(yè)健康發(fā)展得以持續(xù)保證。

二、籌劃手段

（一）合理利用政策（1）稅收優(yōu)惠下，一般住宅相關(guān)政策。由于四級(jí)超率的累進(jìn)稅率與土地增值稅較為合適，稅率跳躍的限制點(diǎn)極其明顯，且還有一般住宅標(biāo)準(zhǔn)的增值率，還有土地增值稅增收低于20%的優(yōu)惠政策。若想開發(fā)產(chǎn)品則需開發(fā)與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)政策規(guī)定相符的一般住宅，可經(jīng)定價(jià)相關(guān)策略使該產(chǎn)業(yè)增值率與20%接近。進(jìn)而最大化房地產(chǎn)的利潤(rùn)。此外，在確認(rèn)銷售價(jià)格后，可測(cè)試計(jì)算，經(jīng)合理的分?jǐn)偦虺杀緶y(cè)算，在合理的前提下傾斜開發(fā)成本至一般住宅，經(jīng)控制一般住宅的增值率，確保其享有免稅的政策。此為納稅籌劃的一個(gè)方法。［1］（2）利用清算的時(shí)間實(shí)施籌劃。繳費(fèi)在先，清算在后，為我國(guó)政策。對(duì)此，企業(yè)需將與征收金額、清算后需繳納的金額平衡的對(duì)等點(diǎn)找出，若增值率較平衡點(diǎn)高，則此時(shí)說(shuō)明預(yù)征金額將較清算金額低，應(yīng)盡快清算，快速回籠資金，使財(cái)務(wù)危機(jī)減少。其次，使用此方法實(shí)施調(diào)整、完善時(shí)應(yīng)以真實(shí)情況為依據(jù)，測(cè)算數(shù)據(jù)，評(píng)估方案，確保方案的可信度，方可確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效性。同時(shí)，企業(yè)稅務(wù)成本計(jì)算時(shí)應(yīng)完整，還需全部完成成本結(jié)算工作，全部發(fā)票均應(yīng)合理合法獲取。這樣方可使測(cè)算扣除完整性得以保障，并切實(shí)保障最低化稅額。經(jīng)過(guò)清算稅收、支付稅款的時(shí)間，在清算對(duì)象全部完成清算時(shí)，取得下一季度發(fā)票前，匯算清繳所得稅。

（二）經(jīng)轉(zhuǎn)移費(fèi)用完成籌劃以會(huì)計(jì)當(dāng)前準(zhǔn)則為依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)商在管理企業(yè)期間產(chǎn)生的間接費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用，劃分難以嚴(yán)格。而在真正工作中仍有難以區(qū)分交叉情況的出現(xiàn)，對(duì)開發(fā)企業(yè)成本提供了相應(yīng)空間。在會(huì)計(jì)核算相應(yīng)期間，企業(yè)可將此類難以區(qū)分互相交織的費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)支出中。［2］如：可經(jīng)總部或區(qū)域部分費(fèi)用支出作為服務(wù)咨詢費(fèi)計(jì)入各個(gè)項(xiàng)目中，使項(xiàng)目開發(fā)所需成本的金額有效增加?；蛘?，借助制度或會(huì)議等形式，對(duì)公司內(nèi)部管理的框架實(shí)施科學(xué)有效的調(diào)整。此乃房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃土地增值稅的一個(gè)方法。

（三）經(jīng)項(xiàng)目資金合理扣除增加完成籌劃在扣減有關(guān)土地增值稅資金時(shí)，需循環(huán)法律法規(guī)執(zhí)行，項(xiàng)目若難以給出有效憑證，則不可扣除。國(guó)家對(duì)此做出了特別的政策，即預(yù)期對(duì)相關(guān)費(fèi)用實(shí)施提取，若無(wú)特殊規(guī)定，扣減不可逾越。對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)為加大資金扣除的量，進(jìn)而合理對(duì)成本效果實(shí)施利用，需在消費(fèi)者可承受能力下，強(qiáng)化建設(shè)公共設(shè)備的質(zhì)量，商品房相關(guān)規(guī)格也應(yīng)體改，完善住房環(huán)境。［3］此外，房地產(chǎn)企業(yè)的建安發(fā)票應(yīng)特別注意，其發(fā)票備注欄內(nèi)若未特別備注發(fā)生建筑服務(wù)地的地址、項(xiàng)目名稱，則不可納入扣除土地增值稅的項(xiàng)目資金內(nèi)。此外，針對(duì)清算土地增值稅方面，若難以及時(shí)獲取合法有效憑證，納稅人可能面對(duì)的情境則為不可扣除風(fēng)險(xiǎn)，通俗來(lái)講就是說(shuō)需上繳較多的稅款，且有效費(fèi)用、成果的憑證即便后續(xù)獲取到，在當(dāng)下文件基礎(chǔ)上，極易開展二次扣除清算工作。因此，若在清算時(shí)，未曾付款的成本的量較多或雖已付款但為獲取有效憑證的貨款，結(jié)算應(yīng)盡快完成，并努力提前開回發(fā)票。此乃房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃土地增值稅的又一個(gè)方法。

（四）利用稅收，合作建房何為合作建房，即指土地使用權(quán)、建房所學(xué)資金由合作雙方分別提供，以雙方的名義對(duì)項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)，雙方中須有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資質(zhì)，此乃房地產(chǎn)合作開發(fā)的形式要求，需遵循我國(guó)相關(guān)法律條文規(guī)定的內(nèi)容，途徑應(yīng)保證合法，進(jìn)而對(duì)合法手續(xù)實(shí)施辦理。在合作建房硬性條件要求下，多種合作形式與其要求不符，比如對(duì)于此土地可提供使用權(quán)，定期收取數(shù)額固定的費(fèi)用，對(duì)于相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)則無(wú)須承擔(dān)，此合同無(wú)關(guān)合作建房，僅為單純的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。第二種即為對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理各類風(fēng)險(xiǎn)，提供資金者不予承擔(dān)，僅收取固定相關(guān)資金或者分配固定數(shù)量的房屋，當(dāng)屬借款或買賣房屋類的合同。上述兩種情景與合作建房不符，因此需繳納相關(guān)稅收，并在相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上完成。此乃籌劃的另一種手段。［4］

（五）拆遷補(bǔ)償，相關(guān)籌劃在整體開發(fā)項(xiàng)目期間，很大概率上，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)與補(bǔ)償拆遷等問(wèn)題接觸。補(bǔ)償拆遷一般來(lái)講可分為三種形式，妥善對(duì)回遷戶住房問(wèn)題給予安置，即為第一種，而安置回遷戶至異地也屬補(bǔ)償?shù)囊环N形式，第三種是將拆遷戶拆遷房屋計(jì)算出相應(yīng)金額，并將此補(bǔ)償金額如數(shù)支付給拆遷戶，至于安置地等后續(xù)事宜，與房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)關(guān)，拆遷戶可自行安排。針對(duì)以房產(chǎn)對(duì)拆遷戶加以補(bǔ)償?shù)娜?，?yīng)以市場(chǎng)報(bào)價(jià)為依據(jù)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)償給拆遷戶的房屋。同時(shí)，該項(xiàng)資金支出應(yīng)劃入開發(fā)成本內(nèi)，另做費(fèi)用補(bǔ)償，作為加計(jì)扣除基數(shù)房地產(chǎn)業(yè)記入百分之二十扣除的基本數(shù)額。實(shí)際支出與否為拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出特別關(guān)注的一項(xiàng)問(wèn)題，通俗來(lái)講即此款項(xiàng)是否支出，在支付期間，特別是個(gè)人支付，其相關(guān)憑證能否對(duì)應(yīng)，并完善保管相關(guān)支付票據(jù)、憑證，其資金數(shù)額通常較大，在與拆遷戶進(jìn)行拆遷補(bǔ)償合同相關(guān)簽訂時(shí)，企業(yè)需將各項(xiàng)有效憑證一同交給拆遷戶，如字據(jù)、票據(jù)等，否則在稅款扣除時(shí)難以有效扣除，致使成本內(nèi)未劃入次金額，此項(xiàng)成本難以扣除，開發(fā)商效益受損。此乃籌劃手段的一種。

（六）會(huì)計(jì)核算手段的選擇對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講其會(huì)計(jì)核算和確認(rèn)開發(fā)成本、費(fèi)用的方法可互相結(jié)合并使用。例如，對(duì)于計(jì)算所發(fā)出存貨成本的相關(guān)方法、計(jì)算固定資料的方法等，企業(yè)應(yīng)加大扣除金額相應(yīng)的方法。房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)提折舊時(shí)可使用加速折舊法開展，該項(xiàng)會(huì)計(jì)核算應(yīng)以稅收法相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)可自行選擇，該項(xiàng)操作可使開發(fā)相應(yīng)的成本增加，還可減少開發(fā)的費(fèi)用至增值的數(shù)額，其最終的目的即為降低增值率。［5］由此可見，由于房地產(chǎn)企業(yè)整體稅費(fèi)中土地增值稅所占比例相對(duì)較大，其稅負(fù)重、稅率高，因而籌劃土地增值稅就顯得十分關(guān)鍵，在市場(chǎng)這樣的大背景下，完善籌劃土地增值稅的執(zhí)行工作，就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講其意義極其深遠(yuǎn)，在一定程度上可使土地增值稅部分不必要的支出有效減輕。借助上述手段的完善執(zhí)行，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步穩(wěn)健、健康的持續(xù)發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，籌劃企業(yè)土地增值稅期間會(huì)涉及較多法律條文，稅務(wù)整體籌劃過(guò)程極為復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的全部稅種中土地增值稅十分關(guān)鍵，因而需給予重視，在確保成本效益的前提下，融合企業(yè)當(dāng)下情況，在與國(guó)家法律法規(guī)相符的前提下，對(duì)國(guó)家各項(xiàng)相關(guān)政策加以充分利用，確保稅務(wù)籌劃相關(guān)工作開展的合理性、合法性，合理地將可能出現(xiàn)在籌劃期間的各類風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，稅后效益提升。

參考文獻(xiàn)

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［3］趙佳燕.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅成本扣除的差異分析［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2020（22）.

［4］陳曉明.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的分析與研究［J］.中國(guó)市場(chǎng)，2020（22）.

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作者：方四珍 單位：福建金弘達(dá)實(shí)業(yè)股份有限公司