房產(chǎn)涉及的法律精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)涉及的法律范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 旅游城市環(huán)境 消極影響 建議

一、引言

旅游城市，是指具備獨(dú)特的自然風(fēng)光或者人文資源等獨(dú)特資源，能夠吸引旅游者前往，具備一定旅游接待能力，旅游業(yè)產(chǎn)值超過城市GDP的7%的一類城市。目前，全國(guó)已批準(zhǔn)的優(yōu)秀旅游城市達(dá)300多座城市。

近年來，由于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大，許多地方政府趨之若鶩。而旅游城市由于擁有更多的景觀資源越來越為地產(chǎn)開發(fā)商所看好，成為開發(fā)建設(shè)的對(duì)象。這些旅游城市的環(huán)境實(shí)際上是極為脆弱的高級(jí)人工生態(tài)系統(tǒng)，過度發(fā)展的城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)正對(duì)該系統(tǒng)產(chǎn)生著極大地影響和破壞，他們正一點(diǎn)點(diǎn)蠶食著旅游城市的精髓和血液，直至旅游城市失去這個(gè)名稱本應(yīng)有的意義。

二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)對(duì)旅游城市環(huán)境的消極影響

（一）對(duì)居民生存環(huán)境的破壞

1、空氣污染

房地產(chǎn)施工建設(shè)期間，會(huì)造成空氣質(zhì)量的嚴(yán)重下降。具體包括在開挖土石方、平整場(chǎng)地、運(yùn)輸建筑材料和主體工程施工中產(chǎn)生的揚(yáng)塵，施工機(jī)械運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的廢氣以及室內(nèi)、外裝修產(chǎn)生的廢氣。過多房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)施工，整個(gè)旅游城市煙塵籠罩，肉眼可見，有些地方甚至刺鼻惡臭，造成嚴(yán)重的空氣污染。

2、水污染

房地產(chǎn)的過度開發(fā)對(duì)城市水質(zhì)環(huán)境造成的直接影響，主要是指直排入水域的生活污水。將未經(jīng)處理的廢水直接排出，導(dǎo)致過多的營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)進(jìn)入水體，大大加劇了水體富營(yíng)養(yǎng)化的過程，過量的雜草生長(zhǎng)影響了水中溶解氧的含量，常使魚蝦窒息而死，無疑影響水中生物的種類、數(shù)量以及生長(zhǎng)速度，造成大部分水體磷、 氮污染，而且對(duì)使用這些資源的居民的健康也是潛在的危害。

3、噪音污染

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)入施工期后，將采用機(jī)械拆除舊房、平整土地，開挖地基、樁孔，道路構(gòu)筑，結(jié)構(gòu)和裝修施工。這些施工活動(dòng)所產(chǎn)生的機(jī)械噪音和車輛噪音，都會(huì)不同程度地造成對(duì)周圍居民人體健康和勞動(dòng)能力的損害，形成噪音污染。

4、固體廢棄物的堆積

伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)而產(chǎn)生的各種固體廢棄物，如施工產(chǎn)生的土石方、建筑垃圾、施工人員的生活垃圾等，或于施工地或于街道或于馬路，大量垃圾的陳放將會(huì)侵蝕土壤、水體、空氣，嚴(yán)重影響周圍的生態(tài)環(huán)境，大量細(xì)菌的繁殖會(huì)導(dǎo)致疾病傳播，危害居民身心健康；有些廢棄物的堆積甚至?xí)l(fā)爆炸。

5、道路損毀

房地產(chǎn)建設(shè)施工期間，運(yùn)送材料的大型重載車隨意出入于城市的大街小巷，不僅對(duì)城市的道路交通安全造成嚴(yán)重威脅，而且造成許多道路損毀嚴(yán)重，嚴(yán)重影響附近居民的出行便利和出行安全。一些地方政府和開發(fā)商又不能及時(shí)修復(fù)和還原受損道路，給居民的正常生活和過往車輛帶來極大的不便和危險(xiǎn)。

（二）對(duì)旅游景觀的破壞

一些開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，一味地霸占旅游城市的優(yōu)質(zhì)景觀資源，造成對(duì)旅游景觀的破壞。具體表現(xiàn)為1、為建設(shè)優(yōu)質(zhì)景觀住宅，開發(fā)商常把公共旅游資源――那些優(yōu)美的自然和歷史文化遺產(chǎn)變成了住宅的后花園，使本來連續(xù)性很強(qiáng)的城市景觀資源被人為分割、占用，破壞旅游景觀的整體存在。2、在建設(shè)過程中，開發(fā)商往往是無序開發(fā)，缺乏科學(xué)規(guī)劃和論證，大興土木，亂砍濫伐，并且不計(jì)后果，造成嚴(yán)重的生態(tài)干擾和破壞。如對(duì)濱水景觀資源將河灘和河岸進(jìn)行硬化處理和改造，河道兩邊被砌成了光滑和垂直的水泥岸，除水之外的其他任何自然的東西被全部鏟除等，對(duì)景觀造成嚴(yán)重的生態(tài)破壞。

（三）視覺污染

許多旅游城市的地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)上都顯得急功近利，根本沒有整個(gè)城市房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，任由開發(fā)商選址建設(shè)。由于城市房地產(chǎn)的無序開發(fā)，不考慮建筑高度、尺度和立面等因素與城市區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，孤立地注重單體建筑（群）的造型設(shè)計(jì)。新建筑在格調(diào)、體量、功能等方面很難與原本的老建筑融匯、對(duì)話與交流，新建筑和新建筑之間也各有特色，結(jié)果不能使整個(gè)城市建設(shè)有機(jī)地融為一體，或是布局不和諧，或是質(zhì)量、色調(diào)不和諧，或是風(fēng)格不和諧，從而破壞旅游城市景觀環(huán)境的整體性，造成視覺污染。

三、旅游城市房地產(chǎn)發(fā)展建議

（一）保護(hù)旅游景觀環(huán)境，切實(shí)制定和實(shí)施城市建設(shè)總體規(guī)劃

對(duì)于旅游城市來說，景觀生態(tài)是其發(fā)展的第一生命線，要保護(hù)好自然風(fēng)光、人文建筑、民俗風(fēng)情以及文化藝術(shù)等各種核心要素。試圖以旅游的名義圈地蓋樓，不但透支了旅游產(chǎn)業(yè)的未來，對(duì)各種名勝、風(fēng)景造成不可逆轉(zhuǎn)的破壞，而且對(duì)于整個(gè)城市來說都是一個(gè)不可承受的損失。

制定旅游城市建設(shè)總體規(guī)劃，形成合理布局。在保護(hù)旅游城市景觀環(huán)境的問題上，地方政府負(fù)有首要責(zé)任。必須對(duì)旅游行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有全局的觀察與考量，總體規(guī)劃要重視景觀與環(huán)境的開發(fā)與保護(hù)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、合理劃分景觀功能，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提出管控措施和生態(tài)保護(hù)要求，避免任何地產(chǎn)或旅游項(xiàng)目破壞自然、人文資源。并且要貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、整體布局的發(fā)展思路，認(rèn)真實(shí)施總體規(guī)劃。

（二）明確城市環(huán)境保護(hù)責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保措施

明確責(zé)任，并簽訂環(huán)境保護(hù)目標(biāo)責(zé)任書。嚴(yán)格實(shí)行自認(rèn)追究和獎(jiǎng)懲制度。實(shí)施 “環(huán)境保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制”，并將其納入該屆政府市、縣長(zhǎng)政績(jī)考核的主要內(nèi)容。同時(shí)，實(shí)行 “排污申報(bào)登記”和“排污許可證”制度，對(duì)隨意、超標(biāo)排放污染物和未進(jìn)行排污登記、未取得“排污許可證”而排污的單位和個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)處。

房地產(chǎn)施工建設(shè)期間，要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)措施，具體如下：1、分時(shí)施工，22：00―7：00；13：00―14：30禁止施工，防止噪聲擾民；2、施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場(chǎng)；3、施工人員生活污水排入市政下水道，無市政下水道地點(diǎn)要通過化糞池處理再排放；4、渣土建筑材料運(yùn)送車應(yīng)加蓋，防止揚(yáng)塵。

參考文獻(xiàn)：

[1]路立：《淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，2003年第1期.

[2]江晝：《濱水區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市生態(tài)環(huán)境的影響》，《城市問題》，2008年第8期 .

第2篇：房產(chǎn)涉及的法律范文

【關(guān)鍵詞】遺囑繼承；房產(chǎn)變更登記；涉港繼承

一、涉港房產(chǎn)遺囑繼承變更登記的概念和法律效力

（1）涉港遺囑繼承的概念和法律適用。涉外遺囑繼承，指在遺囑繼承關(guān)系的構(gòu)成要素中有一個(gè)或幾個(gè)涉及國(guó)外的遺囑繼承。本文擬主要討論房產(chǎn)在內(nèi)地，而當(dāng)事人為香港居民及法律事實(shí)發(fā)生在香港情形下，遺囑繼承房產(chǎn)變更登記的實(shí)務(wù)問題?；谙愀酆蛢?nèi)地存在區(qū)際法律沖突，涉港遺囑繼承參照涉外民事關(guān)系法律適用的規(guī)定處理。（2）我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)變更登記制度和法律效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。處分該物權(quán)時(shí)，依法需登記的，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。因此，繼承人于繼承開始時(shí)即獲得遺產(chǎn)的所有權(quán)，在進(jìn)行遺產(chǎn)的分配和處理后，辦理房產(chǎn)變更登記，使繼承人處分該等房產(chǎn)不存在障礙。

二、房產(chǎn)變更登記方案設(shè)計(jì)

（1）公證后登記或訴訟后登記。繼承開始時(shí)繼承人即獲得遺產(chǎn)所有權(quán)，但繼承人不能僅持親屬關(guān)系證明、遺囑或法定繼承人關(guān)于遺產(chǎn)的分配協(xié)議申請(qǐng)變更登記。因?yàn)榉抗懿块T對(duì)申請(qǐng)僅作形式審查，對(duì)于實(shí)體問題，如遺囑的效力認(rèn)定、繼承人的確定和意思表示等需通過有權(quán)機(jī)關(guān)出具一份明確不動(dòng)產(chǎn)歸屬的生效法律文書，而后房管部門依文書登記。上述文書主要指公證機(jī)關(guān)出具的繼承權(quán)公證書或法院的判決。（2）不能依據(jù)香港出具的遺囑、繼承有關(guān)公證辦理變更登記。辦理房產(chǎn)公證事項(xiàng)，除證明遺囑、贈(zèng)與書或委托書等單方法律行為，可以在遺囑人、贈(zèng)與人或委托人住所地公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理外，其他應(yīng)在房產(chǎn)所在地公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理。（3）不能依據(jù)香港法院作出的確認(rèn)房屋屬繼承人所有的判決辦理變更登記。不動(dòng)產(chǎn)所在地法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有專屬管轄權(quán)。

三、涉港房產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)確認(rèn)

（1）辦理涉港遺囑繼承、房產(chǎn)登記的先決事項(xiàng)。辦理遺囑繼承、房產(chǎn)登記的先決事項(xiàng)就是確認(rèn)房產(chǎn)的性質(zhì)。繼承開始前財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，將影響被繼承人作出遺囑的效力，進(jìn)而影響繼承時(shí)遺產(chǎn)的處理。（2）涉港房產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)所涉法律關(guān)系之識(shí)別。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。此處涉及識(shí)別問題。識(shí)別的結(jié)論不同，其應(yīng)適用的沖突規(guī)范不同。涉外民事關(guān)系的定性，適用法院地法律。內(nèi)地法律體系中，物權(quán)法律關(guān)系主要受《物權(quán)法》調(diào)整。另有單行法如《海商法》、《婚姻法》等對(duì)特殊物權(quán)關(guān)系進(jìn)行規(guī)定。因此，對(duì)于婚姻期間購入房產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定，應(yīng)依據(jù)內(nèi)地物權(quán)法，除有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤外，以記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容為準(zhǔn)。同時(shí)，被繼承人及其配偶對(duì)房產(chǎn)是否共有，基于物權(quán)法無法判斷，應(yīng)適用夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系沖突規(guī)范確定準(zhǔn)據(jù)法。（3）沖突規(guī)范及準(zhǔn)據(jù)法判斷房產(chǎn)權(quán)屬。夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系沖突規(guī)范的連結(jié)點(diǎn)包括經(jīng)常居所地、國(guó)籍國(guó)及主要財(cái)產(chǎn)所在地。如依沖突規(guī)范指向內(nèi)地法，婚姻存續(xù)期間購入的房產(chǎn)，除非婚姻法及其司法解釋規(guī)定的特定情形，如夫妻另有約定、被指定贈(zèng)與等外，應(yīng)被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

四、遺囑效力的確定

遺囑效力，適用遺囑人立遺囑時(shí)或者死亡時(shí)經(jīng)常居所地法律或者國(guó)籍國(guó)法律。而內(nèi)地法律亦規(guī)定，遺囑人在香港設(shè)立的遺囑，處分其在內(nèi)地的房產(chǎn)，遺囑內(nèi)容應(yīng)符合我國(guó)法律。當(dāng)事人申辦公證時(shí)，公證機(jī)關(guān)檢驗(yàn)內(nèi)容包括：確認(rèn)遺囑是否本人所立，立遺囑時(shí)是否符合行為地法律；所處分的財(cái)產(chǎn)是否屬本人所有；遺囑受益人有無變化，有無取消缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人的繼承權(quán)等。對(duì)于前兩項(xiàng)立遺囑人及行為法律效力，應(yīng)由香港高等法院進(jìn)行檢定。為確認(rèn)遺囑檢定書的真實(shí)性，可要求司法部委托的香港律師辦理公證證明。依法檢定并公證的遺囑，如其內(nèi)容與我國(guó)法律無抵觸，應(yīng)視為有效遺囑等等。

五、繼承人的確定和接受繼承的意思表示

遺產(chǎn)管理等事項(xiàng)，適用遺產(chǎn)所在地法律。通過繼承人對(duì)被繼承人婚姻情況、子女情況、父母情況的聲明（根據(jù)香港法律聲明人對(duì)聲明內(nèi)容承擔(dān)法律責(zé)任），及結(jié)婚證明書、子女出生證明書等法律文件確定繼承人之合法身份。通過《繼承遺產(chǎn)聲明書》愿意繼承房產(chǎn)之內(nèi)容確定繼承人接受繼承的意思表示。

綜上所述，在涉港房產(chǎn)遺囑繼承的變更登記中，房產(chǎn)權(quán)屬、遺囑效力、繼承人與接受繼承的意思表示等法律事實(shí)和法律效果需依不同沖突規(guī)范及準(zhǔn)據(jù)法確認(rèn)，并應(yīng)考慮國(guó)內(nèi)法律的限制性規(guī)定。根據(jù)明確反映上述事實(shí)的符合法定形式的相關(guān)文件，通過公證或訴訟程序取得確認(rèn)房產(chǎn)歸屬的法律文書，進(jìn)而辦理變更登記。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]魏振瀛.民法[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007

第3篇：房產(chǎn)涉及的法律范文

隨著《物權(quán)法》的深入實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)登記程序的不斷完善，公證員對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)該有更明確的認(rèn)知，了解房產(chǎn)登記的具體規(guī)定和操作程序。挖掘背后爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，尋找法律和法理上的支撐點(diǎn)，厘清實(shí)務(wù)中的模糊問題，從而準(zhǔn)確把握委托、繼承、遺囑、夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議等公證實(shí)務(wù)。

一、夫妻“隱形共有”與“單獨(dú)所有”對(duì)比

夫妻隱形共有，通常是指登記在夫妻一方名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如存單、債券、股票、車輛等財(cái)產(chǎn)，雖然為夫妻關(guān)系存續(xù)期間所取得，但權(quán)利憑證上只登記夫或者妻一方的姓名。對(duì)于房產(chǎn)而言，主要是在《物權(quán)法》實(shí)施之前，由于風(fēng)俗習(xí)慣或登記程序不完善等原因，致使夫妻共有房產(chǎn)僅登記在一方名下，產(chǎn)生了隱形共有人現(xiàn)象。在公證實(shí)踐中，對(duì)于登記在一方名下的房產(chǎn)進(jìn)行審查時(shí)，審查登記人的婚姻狀況是必要程序，若所涉房產(chǎn)系權(quán)利人婚姻關(guān)系存續(xù)期間購得的房產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這無疑是符合《婚姻法》精神的。

對(duì)于單獨(dú)所有，目前現(xiàn)行法律、法規(guī)中，僅在《房產(chǎn)登記辦法釋義》中有相關(guān)的表述：在房產(chǎn)所有權(quán)證填寫說明時(shí)指出“不屬共有情況的，填寫單獨(dú)所有；屬于共有情況的，填寫按份共有或共同共有”；在解釋共有概念時(shí)指出“共有作為所有權(quán)的一種形態(tài)，是與單獨(dú)所有相對(duì)而言的”。根據(jù)《房產(chǎn)登記辦法釋義》這一表述，我們可以得出單獨(dú)所有是指房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)證上登記人一人所有，這種解釋也符合社會(huì)大眾對(duì)此概念的心理預(yù)期。

另外，房產(chǎn)管理部門在實(shí)務(wù)中對(duì)于“單獨(dú)所有”與“隱形共有”也進(jìn)行區(qū)分?；橐龃胬m(xù)期間，對(duì)登記在一方名下后申請(qǐng)變更為夫妻共有的，可理解為房產(chǎn)證及登記簿記載的房產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)與事實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致，只要申請(qǐng)人能夠提供充分的證明，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)給予辦理相應(yīng)的更正登記。而如果夫妻將一方婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的個(gè)人房產(chǎn)。或?qū)⒒榍叭〉玫膫€(gè)人房產(chǎn)約定為共同所有或部分共同所有的，均視為房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)按照《房產(chǎn)登記辦法》第32條的規(guī)定申請(qǐng)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。這兩種辦理方法的區(qū)別。反映出房產(chǎn)登記部門將“隱形共有”視為夫妻共同所有，“單獨(dú)所有”視為登記人個(gè)人占有全部產(chǎn)權(quán)。由此可見，“隱形共有”實(shí)際上是特定時(shí)期的產(chǎn)物，只是短時(shí)間的過渡，隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的貫徹實(shí)施，產(chǎn)權(quán)登記必將更加全面而準(zhǔn)確，“隱形共有”也終將退出歷史舞臺(tái)。

總之，隱形共有和單獨(dú)所有，雖都是“登記在一方名下”的財(cái)產(chǎn)，但法律意義卻大為不同，絕不能畫等號(hào)。

二、“單獨(dú)所有”的程序事項(xiàng)

目前，單獨(dú)所有已逐步成為所有權(quán)的一個(gè)狀態(tài)，那么依據(jù)何規(guī)定、履行哪些程序才能將房產(chǎn)登記為一方單獨(dú)所有呢？一般而言，以下情況下取得的房產(chǎn)屬于單獨(dú)所有：1、《婚姻法》第18條第（一）、（三）項(xiàng)所規(guī)定的“一方的婚前財(cái)產(chǎn)”及“遺囑或贈(zèng)予合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)”；申辦人需要提供未婚或未再婚證明，或者需要有經(jīng)過律師的遺囑或者贈(zèng)予合同中明確歸夫或妻一方所有的遺囑律師書或贈(zèng)予合同律師書；2、《婚姻法》第十九條規(guī)定的情形：夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；申辦人需要提供夫妻共同約定歸一方單獨(dú)所有的書面夫妻財(cái)產(chǎn)約定；3.人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律判決或裁定為一方所有的房產(chǎn)：申報(bào)人需要提供生效的法律文書及協(xié)助執(zhí)行書等。在辦理單獨(dú)所有登記事項(xiàng)時(shí)，除提供必需的材料外，房產(chǎn)部門還要進(jìn)行嚴(yán)格的詢問，τ謔欠袷槍燦蟹坎做重點(diǎn)詢問。依據(jù)上述分析，夫妻關(guān)系存續(xù)期間單獨(dú)所有房產(chǎn)證是建立在夫妻財(cái)產(chǎn)約定的基礎(chǔ)上形成的登記一方個(gè)人獨(dú)有的權(quán)利證明，是符合法律和程序的權(quán)利憑證。

三、“單獨(dú)所有”與“夫妻共有”

房產(chǎn)證上單獨(dú)所有不能認(rèn)定登記人個(gè)人產(chǎn)權(quán)的主要困擾就在于《婚姻法》與《物權(quán)法》的沖突，其中一個(gè)可能存在的主要障礙就在于夫妻財(cái)產(chǎn)約定在物權(quán)變動(dòng)中的適用規(guī)則。

雖然登記為“單獨(dú)所有”，但在夫妻存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，雙方未進(jìn)行財(cái)產(chǎn)約定，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！痘橐龇ā返谑艞l：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力”。

因此在公證實(shí)務(wù)中，需要進(jìn)行個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)的區(qū)分?！痘橐龇ā返谑艞l規(guī)定了夫妻財(cái)產(chǎn)約定的效力問題：第一，對(duì)雙方具有約束力；第二，第三人知道該約定的，可以對(duì)抗第三人。這就是夫妻財(cái)產(chǎn)約定的兩種效力，即對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力。夫妻財(cái)產(chǎn)約定對(duì)內(nèi)最基本的效力是物權(quán)效力。由此，夫妻財(cái)產(chǎn)約定一旦在夫妻之間成立生效便產(chǎn)生物權(quán)的效力，屬《物權(quán)法》第九條的“法律另有規(guī)定的除外”。無須通過登記生效實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。在對(duì)外效力上，對(duì)于夫妻財(cái)產(chǎn)約定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的公示原則進(jìn)行登記，可以有效地防止規(guī)避法律的行為，更有利于保護(hù)與約定財(cái)產(chǎn)的夫妻進(jìn)行民事活動(dòng)的人的合法權(quán)益，同時(shí)，也應(yīng)規(guī)定夫妻財(cái)產(chǎn)契約經(jīng)登記方產(chǎn)生對(duì)外效力，未經(jīng)合法登記者不產(chǎn)生對(duì)外效力。由此，夫妻財(cái)產(chǎn)約定在夫妻之間具有物權(quán)效力，而在對(duì)外效力上依然應(yīng)通過登記生效才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。

同時(shí)，對(duì)于夫妻財(cái)產(chǎn)約定對(duì)內(nèi)效力不能因?yàn)槠溥m用“法律另有規(guī)定的除外”而放任自流，在涉及第三人時(shí)為保障交易安全應(yīng)準(zhǔn)用《物權(quán)法》第31條“處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”，這可以理解為夫妻財(cái)產(chǎn)約定在涉及第三人時(shí)，應(yīng)援用對(duì)外效力的規(guī)則通過登記才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。

第4篇：房產(chǎn)涉及的法律范文

關(guān)鍵詞：加油站；用地；法律視角；管理

中圖分類號(hào)：TU249.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02

加油站的地理位置在某種程度上決定其經(jīng)濟(jì)效益，土地是加油站的基礎(chǔ)和根本，各大石油公司搶攤布局，開展加油站網(wǎng)點(diǎn)之爭(zhēng)，最根本的就是土地之爭(zhēng)。由于經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)化學(xué)品的特性，加油站的建造受到國(guó)家嚴(yán)格控制，其用地取得在當(dāng)今趨緊的土地管理政策下越趨困難，另一方面，加油站存量用地由于歷史原因存在較多的管理問題亟待理順和規(guī)范。從法律視角看，加油站用地的取得和存量管理需要做到合法合規(guī)、權(quán)屬清晰、手續(xù)完備、管理規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)可控。

一、加油站用地的特殊性和用地現(xiàn)狀

加油站用地屬于《土地利用現(xiàn)狀分類》中商服用地類的批發(fā)零售用地，不屬于人們通常認(rèn)為的國(guó)家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目用地。由于加油站本身的特殊性，其用地也受到較多的政策限制。根據(jù)國(guó)土資發(fā)[2002]229號(hào)《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)加油站用地管理的通知》規(guī)定，加油站用地自該通知下發(fā)之日(2002年7月19日)起列入限制供地類項(xiàng)目，一律實(shí)行有償使用，并按規(guī)定實(shí)行招標(biāo)、拍賣。這意味著，加油站用地通過行政劃撥、協(xié)議出讓方式取得已成為歷史。加油站用地的門檻越來越高，根據(jù)上述通知，“凡未取得省級(jí)經(jīng)貿(mào)部門核準(zhǔn)的成品油零售經(jīng)營(yíng)資格、不符合城區(qū)和公路沿線加油站發(fā)展布局規(guī)劃的，不得批準(zhǔn)供地”，要取得加油站用地，不僅企業(yè)自己要有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，還得政府方面有規(guī)劃，在規(guī)劃之外通過其他渠道取得用地已幾無可能。隨著全國(guó)性的建設(shè)用地緊張，各地列入加油站選址規(guī)劃的用地也越趨緊張，這與招拍掛制度的結(jié)合，使得加油站用地的成本暴漲，如今幾千萬元取得一座加油站用地已不是稀罕事，而且許多城市特別是一線城市的城區(qū)已基本沒有供地用于建造加油站。于是，國(guó)內(nèi)石油巨頭將目標(biāo)瞄準(zhǔn)現(xiàn)有存量社會(huì)加油站，大打加油站網(wǎng)點(diǎn)收購爭(zhēng)奪戰(zhàn)。而在石油巨頭內(nèi)部，由于歷史原因，加油站用地性質(zhì)存在多種形式，除了國(guó)有出讓地外，還有原來的國(guó)有劃撥地、授權(quán)經(jīng)營(yíng)地，有在網(wǎng)點(diǎn)收購或者與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營(yíng)過程中形成的的集體建設(shè)用地，甚至因用地缺乏，許多加油站用地系向他人租賃所得，每年繳納租賃費(fèi)。由于土地本身很強(qiáng)的政策性和明顯的法律屬性，不管是新建加油站用地的取得，網(wǎng)點(diǎn)收購還是加油站存量用地的管理，都涉及較多的法律問題。

二、加油站用地中存在的法律問題

1.加油站用地涉及的法律法規(guī)。我國(guó)現(xiàn)行土地管理主要有三大法律制度即土地權(quán)屬制度、土地用途管制制度、土地有償獲得制度，土地管理方面的法律法規(guī)較多，就加油站用地而言，涉及《土地管理法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及國(guó)土資源部頒布的諸如《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)加油站用地管理的通知》等一系列規(guī)定和通知。

2.加油站用地存在的問題。主要體現(xiàn)在：一是用地手續(xù)不完備。企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)，未履行全部手續(xù)或者辦理明顯有瑕疵的手續(xù)即占用土地建造加油站，未按照土地出讓合同履約等。二是用地性質(zhì)違規(guī)。因無法拿到商服用地，企業(yè)可能會(huì)占用工業(yè)、教育科技文化用地建造加油站，對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部、城郊和農(nóng)村地區(qū)，為了搶占市口，企業(yè)也可能會(huì)違規(guī)租用農(nóng)村集體土地建造加油站，從而違反《土地管理法》第63條中 “農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)” 的規(guī)定。以上一和二的不當(dāng)行為可能帶來行政處罰、停業(yè)整頓、收回土地、甚至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等嚴(yán)重的法律后果。三是權(quán)屬登記不規(guī)范。存量用地權(quán)屬登記不規(guī)范帶來內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)，比如加油站土地?zé)o證問題，加油站收購后土地權(quán)證未及時(shí)進(jìn)行變更，聯(lián)營(yíng)站土地作價(jià)入股方未將土地證轉(zhuǎn)移登記到聯(lián)營(yíng)站名下，因企業(yè)變革等歷史原因加油站土地權(quán)證登記名稱與加油站現(xiàn)有工商名稱不一致問題等等，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)行權(quán)屬登記，不登記不發(fā)生物權(quán)效力的法律制度下，以上這些登記不規(guī)范的問題會(huì)帶來土地權(quán)利主體缺位，物權(quán)瑕疵，影響物權(quán)權(quán)利行使，甚至帶來企業(yè)資產(chǎn)損失和其他經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。四是承租用地管理不到位，承租他人土地用于經(jīng)營(yíng)加油站，因土地?zé)o證，劃撥地出租未經(jīng)批準(zhǔn)，農(nóng)用地、集體建設(shè)用地出租，出租人違規(guī)用地，違章搭建，未辦理租賃備案，未取得房地產(chǎn)租賃他項(xiàng)權(quán)證、租賃合同約定不明等問題帶來工商年檢通不過、失去經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)、引起糾紛訴訟、造成經(jīng)濟(jì)損失等風(fēng)險(xiǎn)。

三、加油站用地規(guī)范管理與風(fēng)險(xiǎn)防控

1.新增用地管理。新增用地管理的原則是手續(xù)齊全規(guī)范、避免違法用地。加油站新增用地主要有兩種方式：通過招拍掛和通過加油站股權(quán)收購。

(1)招拍掛方式。以這種方式取得加油站建設(shè)用地，企業(yè)一般可以通過以下流程辦理：先查閱欲建加油站所在市、縣的土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計(jì)劃，從當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T公開信息渠道獲取土地招拍掛信息，有意向的持有關(guān)法律文件向當(dāng)?shù)赝恋毓芾斫灰字行奶岢鰰嫔暾?qǐng)，參與土地的招拍掛活動(dòng)，競(jìng)買成功后，簽訂成交確認(rèn)書，付清成交價(jià)款，之后辦理土地預(yù)審、規(guī)劃審查、項(xiàng)目立案審查、環(huán)評(píng)等手續(xù)，經(jīng)企業(yè)法律事務(wù)部門審核后簽訂土地使用權(quán)出讓合同，最后進(jìn)行土地使用權(quán)初始登記。該種方式中，土地使用證是權(quán)屬證明也是最終目標(biāo)，務(wù)必盡快辦理，憑此證方可辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證與建設(shè)工程施工許可證等加油站建設(shè)相關(guān)手續(xù)。

(2)股權(quán)收購方式。加油站所有資產(chǎn)含土地和房產(chǎn)一同收購，使加油站土地使用權(quán)收歸己有。該種方式下會(huì)遇到較多的法律風(fēng)險(xiǎn)，比如轉(zhuǎn)讓方主體不合格，未經(jīng)共有人同意出讓共有資產(chǎn)，加油站房地產(chǎn)已被抵押而無法過戶，土地房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)證，建設(shè)手續(xù)不全，存在違規(guī)用地和違章建筑，轉(zhuǎn)讓方隱匿加油站面臨拆遷信息等。作為收購方應(yīng)采取如下措施應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)：

一是在收購前進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，發(fā)現(xiàn)以上問題及時(shí)采取應(yīng)對(duì)辦法。比如發(fā)現(xiàn)關(guān)于抵押?jiǎn)栴}，須由加油站產(chǎn)權(quán)人做出無抵押承諾或解除抵押承諾，在發(fā)現(xiàn)加油站資產(chǎn)已被抵押的情況下，可視具體情況要求先期解除抵押，或在合同中具體約定解除抵押的方式、步驟。又如加油站違規(guī)用地，轉(zhuǎn)讓方采用簽訂土地租賃合同形式占用集體土地的，應(yīng)在收購合同中，明確約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)將該加油站的土地辦理為國(guó)有出讓性質(zhì)和商業(yè)用途，并過戶到合同約定的使用人名下。加油站占用集體土地又不能辦理國(guó)有出讓手續(xù)的，必須具有政府部門批準(zhǔn)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑施工許可證》等其他行政審批文件，才能降低風(fēng)險(xiǎn)損害發(fā)生的可能性。

二是盡快辦理土地房產(chǎn)過戶手續(xù)。加油站股權(quán)收購，價(jià)值比重最大的實(shí)際上就是土地和房產(chǎn)，而加油機(jī)、油罐等固定資產(chǎn)價(jià)值與其相比簡(jiǎn)直不值一提。收購后，若土地不是登記在加油站名下的，企業(yè)盡快到房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，并移交涉及土地房產(chǎn)的各類檔案資料。如未及時(shí)辦理，將來一旦土地房產(chǎn)發(fā)生巨額增值，原轉(zhuǎn)讓方可能會(huì)反悔當(dāng)初收購協(xié)議，致使雙方發(fā)生法律糾紛。

2.存量用地管理。存量用地管理的原則是做到權(quán)屬清晰、登記規(guī)范、使用科學(xué)。加油站存量用地主要有自有、聯(lián)營(yíng)、承租三種方式。

(1)自有土地。自有土地有劃撥、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、出讓三種。劃撥土地按照法律規(guī)定未經(jīng)批準(zhǔn)不得出租、抵押、轉(zhuǎn)讓，企業(yè)應(yīng)注意因加油站歇業(yè)或關(guān)閉后，若加油站土地是劃撥地的，未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)不得隨意處置，否則違法。授權(quán)經(jīng)營(yíng)地是國(guó)家將原劃撥地經(jīng)評(píng)估按評(píng)估價(jià)轉(zhuǎn)增國(guó)家資本金后授權(quán)給國(guó)有控股公司使用的土地，注意授權(quán)經(jīng)營(yíng)地只能按照指定用途使用或出租給指定對(duì)象，企業(yè)無處置權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓的需補(bǔ)交出讓金。出讓地是企業(yè)向市、縣土地管理部門繳納土地出讓金后取得的一定期限內(nèi)使用并可以自行轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地。由于其具有最完整的權(quán)利，流通性好，對(duì)企業(yè)來來說最受歡迎也最容易管理，有條件的企業(yè)可以將原有劃撥地通過某種方式繳納出讓金后變?yōu)樽杂谐鲎尩?。目前石油企業(yè)自有出讓地由于歷史原因存在登記不規(guī)范的問題，主要有：

一是以前加油站整體收購后未及時(shí)辦理土地權(quán)利人轉(zhuǎn)移登記，致使土地權(quán)利人至今仍登記在被收購加油站的母體企業(yè)名下。這種情況風(fēng)險(xiǎn)在于，首先法律上只認(rèn)可權(quán)證上的登記人為該土地權(quán)利人，造成收購方物權(quán)權(quán)利主體缺位，可能影響應(yīng)有權(quán)利的行使，如轉(zhuǎn)讓方實(shí)體被消滅，更加難以辦理權(quán)利人轉(zhuǎn)移。其次，名義上的權(quán)利人可能會(huì)在實(shí)際權(quán)利人不知情的情況下將該土地及房產(chǎn)作抵押，若抵押人破產(chǎn)或被第三人行使抵押權(quán)等均可能造成該土地及房產(chǎn)被司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行，影響加油站正常經(jīng)營(yíng)和權(quán)利主張，甚至可能造成地塊損失。再次是轉(zhuǎn)讓方因覬覦這些年土地大幅增值，可能以土地登記權(quán)利人的名義，通過訴訟方式主張退還收購款收回土地。最后如遇政府征收該土地上的房屋，收購方需要以房地產(chǎn)登記權(quán)利人名義或在其配合下才能獲得賠償，在談判中處于被動(dòng)。對(duì)這種問題的解決思路是盡快補(bǔ)辦過戶手續(xù)，當(dāng)然可能涉及土地增值稅、契稅、評(píng)估費(fèi)等高額費(fèi)用，如轉(zhuǎn)讓方不愿配合過戶或無法補(bǔ)辦，可以協(xié)商采取訂立協(xié)議的方式明確土地的實(shí)際權(quán)屬，從債權(quán)層面降低物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

二是土地房產(chǎn)沒有權(quán)證。這種情況下，把該房地產(chǎn)作為注冊(cè)地的企業(yè)需要辦理營(yíng)業(yè)期限續(xù)展、加油站開設(shè)非油業(yè)務(wù)辦理相關(guān)證照、實(shí)施企業(yè)更名等事項(xiàng)時(shí)，可能因無法提供房地產(chǎn)權(quán)屬證明被政府部門拒絕受理。如遇政府征收時(shí)，也可能因?yàn)闊o證遇到相關(guān)障礙。解決的思路是盡快分析原因，取得權(quán)屬證明，問題較大的可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)辦理。

三是由于企業(yè)變革，土地登記名稱與加油站現(xiàn)有工商登記名稱不一致，這種情況下法律風(fēng)險(xiǎn)較小，因土地登記名稱下的企業(yè)要么是現(xiàn)石油企業(yè)的一致行動(dòng)人，要么在企業(yè)變革中已經(jīng)注銷，但是如果要規(guī)范登記，使土地登記名稱統(tǒng)一到工商名稱上來，需要查明兩者間的關(guān)系，視是否變更關(guān)系，股東是否有變化等不同而區(qū)分是變更登記還是轉(zhuǎn)移登記。登記方式的不同可能涉及差額巨大的稅費(fèi)。

(2)聯(lián)營(yíng)。聯(lián)營(yíng)方以土地房產(chǎn)作價(jià)入股與石油公司成立加油站，按照《公司法》規(guī)定，該土地房產(chǎn)屬于聯(lián)營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將該土地房產(chǎn)過戶到聯(lián)營(yíng)體名下，但現(xiàn)有聯(lián)營(yíng)加油站中，存在較多未過戶的情況，可能帶來權(quán)益不清，出資不實(shí)，土地方擅自處分該土地房產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，建議協(xié)商聯(lián)營(yíng)對(duì)方補(bǔ)辦過戶手續(xù)，但因近年來土地增值巨大，聯(lián)營(yíng)方考慮自己利益可能會(huì)不同意，則建議以簽訂協(xié)議的方式明確土地房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)屬，從債權(quán)層面降低物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

(3)承租。加油站承租土地對(duì)于石油企業(yè)來說既無奈、又有不確定性和一定的風(fēng)險(xiǎn)。租賃土地的主動(dòng)權(quán)在出租人手里，租金上漲，不再續(xù)租，提前結(jié)束租賃合同等會(huì)給承租人帶來不確定性，而出租人出現(xiàn)前文所述無土地房產(chǎn)權(quán)證等問題帶來管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。特別是在工商登記政策收緊的情況下，以承租土地的地址為加油站注冊(cè)地的，在該加油站辦理營(yíng)業(yè)期限續(xù)期等工商手續(xù)時(shí)，因無法提供他方的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，工商部門可能會(huì)拒絕受理。對(duì)于加油站承租地管理，建議一是對(duì)出租人開展盡職調(diào)查，確定出租人主體合格，租賃標(biāo)的合法合規(guī)。二是加強(qiáng)租賃合同管理，將可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)通過合同約定來化解，比如為了固定較長(zhǎng)的租賃期限，有些企業(yè)簽訂30年的租賃合同，但根據(jù)《合同法》租賃合同分則規(guī)定租賃期限最長(zhǎng)為20年，后面10年無法受到法律保護(hù)，建議通過再簽一份租期為10年的合同，租賃期限從前份20年的合同結(jié)束之日起計(jì)算的方法解決租35年的問題，保證了加油站經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性。二是完善租賃手續(xù)和相關(guān)文件，加油站應(yīng)當(dāng)向出租人索取土地權(quán)屬證明復(fù)印留存，或到土地房產(chǎn)交易中心調(diào)閱權(quán)屬信息。租賃事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)備案，并辦理土地使用權(quán)出租他項(xiàng)權(quán)利登記，取得租賃他項(xiàng)權(quán)利證書，維護(hù)承租人權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國(guó)土地管理法[M].北京:中國(guó)法制出版社,2005.

[2]中國(guó)石化銷售企業(yè)土地管理實(shí)用手冊(cè)[M].北京:中國(guó)石化出版社,2010.

第5篇：房產(chǎn)涉及的法律范文

第一條  為了公正處理房產(chǎn)糾紛，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理秩序，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，制定本條例。

第二條  本條例適用于公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間在本市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的房產(chǎn)糾紛案件。

第三條  市、區(qū)、縣設(shè)立房產(chǎn)糾紛仲裁委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱仲裁委員會(huì)）。

區(qū)、縣仲裁委員會(huì)受市仲裁委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四條  仲裁委員會(huì)負(fù)責(zé)因房產(chǎn)買賣、典當(dāng)、抵押、分割、交換、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、租賃、拆遷引起的糾紛以及其他房產(chǎn)糾紛的仲裁。

第五條  仲裁委員會(huì)對(duì)受理的房產(chǎn)糾紛案件，必須查清事實(shí)，根據(jù)法律、法規(guī)、政策和規(guī)章處理。

第六條  仲裁委員會(huì)對(duì)房產(chǎn)糾紛案件實(shí)行一次裁決制度。

仲裁委員會(huì)作出的已生效的調(diào)解書、仲裁決定書具有法律效力。

第七條  當(dāng)事人雙方在仲裁中的法律地位平等，對(duì)爭(zhēng)議的問題有進(jìn)行陳述和辯論以及委托律師或者其他公民擔(dān)任人的權(quán)利；也有遵守仲裁秩序，履行發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書的義務(wù)。

第二章  管  轄

第八條  公民之間、公民與法人或者其他組織之間的房產(chǎn)糾紛案件，由房屋所在地的區(qū)、縣仲裁委員會(huì)管轄；法人之間的房產(chǎn)糾紛案件，拆遷引起的糾紛案件以及其他重大房產(chǎn)糾紛案件，由市（縣）仲裁委員會(huì)管轄；涉外房產(chǎn)糾紛案件由市仲裁委員會(huì)管轄。

第九條  市仲裁委員會(huì)認(rèn)為有必要時(shí)，可以直接辦理區(qū)、縣仲裁委員會(huì)管轄的案件；也可以把市管轄的案件交區(qū)、縣仲裁委員會(huì)辦理。

第十條  管轄權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，報(bào)市仲裁委員會(huì)指定管轄。

第三章  組  織

第十一條  仲裁委員會(huì)由房產(chǎn)行政管理部門、政府法制工作機(jī)構(gòu)及其他有關(guān)行政管理部門人員組成，并經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

仲裁委員會(huì)設(shè)主任一人、副主任一至二人和委員若干人。

房產(chǎn)行政管理部門的房產(chǎn)糾紛處理機(jī)構(gòu)為仲裁委員會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)。

第十二條  仲裁委員會(huì)設(shè)專職仲裁員辦理房產(chǎn)糾紛案件。根據(jù)辦案的需要，可以聘請(qǐng)辦事公正、具有專業(yè)知識(shí)的人員擔(dān)任兼職仲裁員，兼職仲裁員在執(zhí)行職務(wù)時(shí)與專職仲裁員享有同等權(quán)利。

第十三條  專職仲裁員和兼職仲裁員（以下均稱仲裁員）經(jīng)市仲裁委員會(huì)考核，取得資格后，由同級(jí)仲裁委員會(huì)任命或者聘請(qǐng)。

仲裁員不稱職的，由同級(jí)仲裁委員會(huì)免職或者解聘。

第十四條  仲裁委員會(huì)辦理房產(chǎn)糾紛案件，由仲裁委員會(huì)指定的首席仲裁員一人和仲裁員二人組成仲裁庭進(jìn)行。

簡(jiǎn)單的房產(chǎn)糾紛案件，可以指定一名仲裁員仲裁。

疑難案件的處理，可以由仲裁委員會(huì)討論決定。

第十五條  仲裁委員會(huì)和仲裁庭評(píng)議案件，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)的原則。評(píng)議必須如實(shí)制作筆錄，由仲裁委員會(huì)或者仲裁庭成員簽名。

第十六條  有下列情況之一者，仲裁庭組成人員應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)回避，當(dāng)事人也有權(quán)用口頭或者書面方式申請(qǐng)他們回避：

（一）是本案的當(dāng)事人或者與本案有利害關(guān)系；

（二）是本案當(dāng)事人的近親屬；

（三）與本案有其他關(guān)系，可能影響對(duì)案件的公正處理。

第十七條  首席仲裁員的回避，由同級(jí)仲裁委員會(huì)決定；仲裁員和書記員的回避，由同級(jí)仲裁委員會(huì)主任或者副主任決定。對(duì)是否回避應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)作出決定，并采取口頭或者書面方式告訴當(dāng)事人。

第四章  程  序

第十八條  房產(chǎn)權(quán)益發(fā)生糾紛時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可以向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

第十九條  申請(qǐng)仲裁必須符合以下條件：

（一）申請(qǐng)人是與本案有直接利害關(guān)系的當(dāng)事人；

（二）有明確的被申請(qǐng)人，具體的仲裁請(qǐng)求和事實(shí)、理由；

（三）當(dāng)事人雙方書面同意仲裁；

（四）屬本級(jí)仲裁委員會(huì)受理的范圍。

第二十條  向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，應(yīng)當(dāng)遞交申請(qǐng)書，并按照被申請(qǐng)人數(shù)提交副本。

申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)寫明以下事項(xiàng)：

（一）當(dāng)事人的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位和住所，或者企業(yè)事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體的名稱和住所，法定代表人的姓名、職務(wù)；

（二）申請(qǐng)的事實(shí)與理由；

（三）證據(jù)和證據(jù)來源，證人姓名和住所。

第二十一條  下列案件仲裁委員會(huì)不予受理：

（一）人民法院已經(jīng)受理或者審結(jié)的；

（二）一方申請(qǐng)仲裁，另一方向人民法院起訴的；

（三）涉及歷史案件中處理私有房產(chǎn)的；

（四）經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證又發(fā)生爭(zhēng)議的；

（五）單位內(nèi)部職工分配住房的；

（六）涉及繼承的；

（七）超過《民法通則》規(guī)定的訴訟時(shí)效的。

第二十二條  仲裁委員會(huì)收到申請(qǐng)書后，經(jīng)審查符合本條例規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)立案；不符合本條例規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)通知申請(qǐng)人不予受理，并說明理由。

第二十三條  仲裁委員會(huì)受理的房產(chǎn)糾紛案件，應(yīng)當(dāng)在立案之日起六個(gè)月內(nèi)結(jié)案。有特殊情況需要延長(zhǎng)的，由同級(jí)仲裁委員會(huì)主任批準(zhǔn)。

第二十四條  已受理的案件，申請(qǐng)人要求撤回申請(qǐng)，被申請(qǐng)人又無異議的，是否準(zhǔn)許，由同級(jí)仲裁委員會(huì)決定；被申請(qǐng)人提出異議的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)仲裁。

第二十五條  案件立案后，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將申請(qǐng)書副本送達(dá)被申請(qǐng)人，被申請(qǐng)人收到申請(qǐng)書副本后，應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)提交答辯書和有關(guān)證據(jù)。被申請(qǐng)人不提交答辯書的，不影響案件的處理。

第二十六條  仲裁員必須認(rèn)真審閱申請(qǐng)書、答辯書，收集證據(jù)，查清事實(shí)。仲裁委員會(huì)有權(quán)向有關(guān)單位或者個(gè)人查閱與案件有關(guān)的檔案、資料和原始憑證。有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行調(diào)查，如實(shí)提供材料、證明。

任何單位和個(gè)人不得提供偽證。提供偽證的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

仲裁委員會(huì)對(duì)涉及的國(guó)家秘密或者個(gè)人隱私，必須保密。

第二十七條  勘驗(yàn)物證或者現(xiàn)場(chǎng)，勘驗(yàn)人必須出示有關(guān)證件，通知當(dāng)事人到場(chǎng)，并邀請(qǐng)當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織或者當(dāng)事人所在單位派人參加；勘驗(yàn)人應(yīng)當(dāng)將勘驗(yàn)情況和結(jié)果制作筆錄，由勘驗(yàn)人、當(dāng)事人和被邀參加人簽名或者蓋章。

第二十八條  仲裁委員會(huì)對(duì)專門性問題認(rèn)為需要鑒定的，應(yīng)當(dāng)交有關(guān)部門鑒定；鑒定部門及其指定的鑒定人有權(quán)了解進(jìn)行鑒定所需要的案件材料，必要時(shí)可以詢問當(dāng)事人、證人，并應(yīng)當(dāng)提出書面鑒定結(jié)論，在鑒定書上簽名或者蓋章。鑒定人鑒定的，應(yīng)當(dāng)由鑒定人所在單位加蓋印章，證明鑒定人身份。

第二十九條  仲裁庭審理案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)先行調(diào)解，調(diào)解達(dá)成協(xié)議，應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解書，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)在調(diào)解書上簽名或者蓋章，并由仲裁員署名，加蓋仲裁委員會(huì)印章。調(diào)解書經(jīng)當(dāng)事人雙方簽收后即發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行。

調(diào)解未達(dá)成協(xié)議或者調(diào)解書送達(dá)前當(dāng)事人一方或者雙方反悔的，仲裁委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)作出裁決。

第三十條  仲裁庭在開庭三日前，應(yīng)當(dāng)將開庭時(shí)間、地點(diǎn)以書面方式通知當(dāng)事人和其他有關(guān)人員。申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)仲裁庭許可中途退庭的，視為撤回申請(qǐng)，被申請(qǐng)人提出異議的，可以繼續(xù)仲裁；被申請(qǐng)人經(jīng)兩次通知，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)仲裁庭許可中途退庭的，可以缺席仲裁。

第三十一條  仲裁開庭時(shí)，由首席仲裁員宣布仲裁員、書記員名單，詢問當(dāng)事人是否提出回避申請(qǐng)。

仲裁庭應(yīng)當(dāng)認(rèn)真聽取當(dāng)事人的陳述和辯論，出示、核實(shí)有關(guān)證據(jù)，查清事實(shí)后依申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人的順序征詢雙方最后意見，還可以再行調(diào)解，調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的，由仲裁庭評(píng)議后裁決。

第三十二條  仲裁決定書應(yīng)當(dāng)寫明：

（一）申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位和住所，或者企業(yè)事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體的名稱和住所，法定代表人及其人的姓名、職務(wù)；

（二）申請(qǐng)的理由，爭(zhēng)議的事實(shí)和要求；

（三）裁決認(rèn)定的事實(shí)、理由和適用的法律、法規(guī)、政策、規(guī)章；

（四）裁決的結(jié)果和仲裁費(fèi)用的負(fù)擔(dān)；

（五）不服裁決的起訴期限。

仲裁決定書由仲裁員、書記員署名，加蓋仲裁委員會(huì)印章。

第三十三條  當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在收到仲裁決定書之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴。期滿不起訴的，仲裁決定書即發(fā)生法律效力。

第三十四條  對(duì)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決發(fā)現(xiàn)確有錯(cuò)誤的，由仲裁委員會(huì)主任、副主任提交仲裁委員會(huì)討論決定。

市仲裁委員會(huì)對(duì)區(qū)、縣仲裁委員會(huì)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決，發(fā)現(xiàn)確有錯(cuò)誤的，有權(quán)撤銷原裁決，責(zé)成重新裁決。

重新裁決的案件，應(yīng)當(dāng)另行組成仲裁庭處理。

第三十五條  當(dāng)事人對(duì)已經(jīng)發(fā)生法律效力的仲裁決定書，必須履行。一方當(dāng)事人不履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向房屋所在地的基層人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

仲裁決定書被人民法院裁定不予執(zhí)行的，當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達(dá)成的書面仲裁協(xié)議重新申請(qǐng)仲裁，也可以向人民法院起訴。

第五章  附  則

第三十六條  申請(qǐng)仲裁房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向仲裁委員會(huì)交納仲裁費(fèi)。仲裁費(fèi)包括案件受理費(fèi)和案件處理費(fèi)。

案件受理費(fèi)由申請(qǐng)人承擔(dān)。

案件處理費(fèi)實(shí)行預(yù)收的辦法，仲裁處理終結(jié)的，由敗訴人負(fù)擔(dān)；當(dāng)事人部分勝訴，部分?jǐn)≡V的，按比例分擔(dān)。

經(jīng)調(diào)解達(dá)成協(xié)議的案件，案件處理費(fèi)由當(dāng)事人雙方協(xié)商分擔(dān)。

申請(qǐng)人撤回仲裁申請(qǐng)的，預(yù)交的案件受理費(fèi)不予退還。

第三十七條  仲裁費(fèi)收取方法和標(biāo)準(zhǔn)由南京市人民政府另行制定。

第三十八條  本市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村房產(chǎn)糾紛案件的處理參照本條例執(zhí)行。

第三十九條  本條例的具體應(yīng)用問題由南京市人民政府解釋。

第6篇：房產(chǎn)涉及的法律范文

論文關(guān)鍵詞 婚前按揭房 離婚財(cái)產(chǎn)糾紛 家庭共同體

婚姻，在男女之間建立起人身和財(cái)產(chǎn)的雙重特定關(guān)系。這種特定聯(lián)系在長(zhǎng)時(shí)間的共同生活中不斷強(qiáng)化，增強(qiáng)家庭和睦及凝聚力?？墒?，一旦雙方感情破裂，想要解除婚姻關(guān)系之時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)雙方的利益聯(lián)系早已千絲萬縷，特別是財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定和分割更是道不清，說不明。為了在法律上解決這一問題，我國(guó)在《婚姻法》列舉了夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)和共同財(cái)產(chǎn)的類型，也對(duì)離婚時(shí)分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)做出了基本的規(guī)定。最高人民法院還先后頒布了《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》和兩次司法解釋，尤其是《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋（二）》對(duì)新型的離婚財(cái)產(chǎn)糾紛進(jìn)行了解釋，包括股票、債券、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益等。然而，由于司法實(shí)踐中夫妻財(cái)產(chǎn)的分割涉及的財(cái)產(chǎn)形態(tài)多樣，法律仍然無法面面俱到。其中，對(duì)于婚前按揭婚后共同還貸的按揭房，其權(quán)屬和收益分割問題應(yīng)該如何處理，法律并無明確規(guī)定，各地法院的具體規(guī)定和判決也不統(tǒng)一。

案例：高某婚前購買了一套商品房，總價(jià)22萬，其中首付7萬，貸款15萬，期限15年。他與李某結(jié)婚五年，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共償還了5萬元的按揭款。如今，高某向法院提起了離婚訴訟，對(duì)于房子如何分配，雙方無法達(dá)成協(xié)議。李某要求平分房產(chǎn)，而高某則認(rèn)為房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，李某參與還貸的部分只能按照債務(wù)進(jìn)行分割。另法庭調(diào)查，該房產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的評(píng)估價(jià)值為53萬，對(duì)于升值部分的權(quán)屬和分割雙方也是各執(zhí)一詞。這個(gè)案子雙方爭(zhēng)論的問題主要有三個(gè)，而這三方面也正是司法實(shí)踐中關(guān)于婚前按揭房糾紛的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。

一、按揭房的產(chǎn)權(quán)歸屬

關(guān)于按揭房的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，實(shí)踐中目前已經(jīng)形成了比較統(tǒng)一的做法：婚前按揭的房產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)屬于房產(chǎn)證上所登記的所有者，在現(xiàn)實(shí)中一般就是給付首付款一方。上海市高級(jí)人民法院的《關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題的解答一》中就明確規(guī)定：夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。同樣，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。

究其原因，首先，《婚姻法》第十八條規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如何界定財(cái)產(chǎn)的取得時(shí)間？當(dāng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利取得的時(shí)間與財(cái)產(chǎn)實(shí)際取得的時(shí)間不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以權(quán)利取得的時(shí)間為準(zhǔn)。那么按揭房的購房人是何時(shí)取得房產(chǎn)權(quán)利呢？購房人與售房人是房屋買賣關(guān)系，兩者簽訂了購房合同，由貸款人（通常是銀行）先行將房款支付給售房人，同時(shí)售房人與購房人辦理了房產(chǎn)證，至此，購房合同雙方履行完了合同義務(wù)，購房人取得了房產(chǎn)所有權(quán)。在此之后，購房人向貸款人償還貸款的行為，屬于購房人與貸款人之間的房款借貸關(guān)系。債權(quán)不影響物權(quán)，婚后雙方共同還貸的行為并不改變?cè)摪唇曳康漠a(chǎn)權(quán)歸屬。本案中，房屋系高某于婚前按揭購買，依照法律規(guī)定，按揭房屬于高某婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

同時(shí)，房產(chǎn)證上寫明的只有高某一人，故按揭房所有權(quán)屬于高某。這也是符合《民法通則》和《物權(quán)法》的公示公信原則：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，其上登記的內(nèi)容使公眾對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生了信賴，這正如其使債權(quán)具有了特定性一樣，銀行因?qū)μ囟ǖ馁彿咳思窗唇屹J款人的資信產(chǎn)生信賴而提供房貸，一旦夫妻離婚，銀行亦只能向購房人主張債務(wù)。

二、婚后共同還貸行為的認(rèn)定

司法實(shí)踐中傾向于將婚前按揭房定性為按揭購房一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同時(shí)，《最高人民法院于2001 年12 月24 日作出的關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十九條規(guī)定：夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。也就是說，夫妻雙方婚后的共同還貸行為并不影響該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬。那么應(yīng)該如何認(rèn)定婚后這一共同還貸行為？既然該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的按揭貸款債務(wù)則為個(gè)人債務(wù)。婚后共同還貸行為可以看作是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還購房人的個(gè)人債務(wù)，這實(shí)際上是在夫妻雙方之間形成了新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因而，在婚姻關(guān)系解除時(shí)，非房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人一方基于“債權(quán)人”的身份地位便享有要求對(duì)方清償債務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，債務(wù)數(shù)額為夫妻共同還貸部分的一半。

三、房產(chǎn)增值部分的定性和分割

本案中第三個(gè)也是在社會(huì)實(shí)踐中爭(zhēng)議最大的焦點(diǎn)是關(guān)于婚前按揭房增值部分的定性和分割問題。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展以及房?jī)r(jià)的暴利性增長(zhǎng)，導(dǎo)致離婚訴訟中房產(chǎn)增值部分的糾紛不可避免而且日趨尖銳，這方面相關(guān)的法律規(guī)定幾近空白，各地方法院在這方面出臺(tái)的適用意見和司法判例各執(zhí)一詞甚至針鋒相對(duì)。

上海市高級(jí)人民法院的《關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題的解答一》將房產(chǎn)增值部分定性為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)變化：當(dāng)事人以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買了房產(chǎn)、股票、債券、基金、黃金或古董等財(cái)產(chǎn)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因市場(chǎng)行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財(cái)產(chǎn)本身僅是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)變化，性質(zhì)上仍為個(gè)人所有之財(cái)產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價(jià)值的上升所致，仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個(gè)人所有。

除此之外，也有部分法官和學(xué)者將房產(chǎn)增值部分定性為房產(chǎn)自身產(chǎn)生的孳息，因?yàn)槲锏逆芟儆谒姓?，故在主張房產(chǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的同時(shí)也主張房產(chǎn)的增值部分應(yīng)當(dāng)歸屬于該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人。

無論是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)變形論還是孳息說，都主張房產(chǎn)在婚后的增值部分應(yīng)當(dāng)歸屬于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，共同還貸的另一方不能對(duì)房產(chǎn)增值部分主張權(quán)利。這種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了對(duì)個(gè)人利益的保護(hù)，但卻忽略了《婚姻法》對(duì)家庭共同利益的保護(hù)以及另一方在取得、維持甚至增加房產(chǎn)價(jià)值方面的貢獻(xiàn)。

首先，我國(guó)《婚姻法》所確立的法定夫妻財(cái)產(chǎn)制，是以夫妻生活共同體為倫理基礎(chǔ)，使財(cái)產(chǎn)有助于實(shí)現(xiàn)家庭生活的經(jīng)濟(jì)職能。在現(xiàn)實(shí)中，大部分離婚訴訟涉及的按揭房，其購買目的并不是為了投資，也不是為了獲取上海高級(jí)人民法院適用意見所述“拋售后的增值”，而是為了給家庭即夫妻雙方提供一個(gè)居住場(chǎng)所。正是基于維護(hù)家庭居住權(quán)的目的，非產(chǎn)權(quán)人一方才心甘情愿地共同承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人一方的“個(gè)人債務(wù)”?；榍柏?cái)產(chǎn)在婚后為夫妻雙方共同使用和維護(hù)，而其收益卻一概作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理，是對(duì)夫妻共同承擔(dān)家庭經(jīng)濟(jì)職能這一現(xiàn)實(shí)情況的漠視。

另外，婚后夫妻雙方共同承擔(dān)償還按揭貸款的義務(wù)，正如單為民法官所說，“這一部分資金被購房一方占用，直接導(dǎo)致了另一方在婚姻存續(xù)期間的投資機(jī)會(huì)、投資規(guī)模以及生活品質(zhì)受到一定的限制和影響?！币?yàn)榛榍敖患{首付款和婚后共同還貸才能保證房屋的增值，雖然婚前一方獨(dú)自支付了首付款和部分貸款，但是對(duì)方在婚后基于共同的家庭經(jīng)濟(jì)職能支付了部分的貸款債務(wù)并為此承擔(dān)了一定的負(fù)面結(jié)果，可以說，該房產(chǎn)在婚后的增值，凝聚了另一方配偶的貢獻(xiàn)。在這種情況下，基于公平正義的原則和權(quán)利義務(wù)相一致的原則，非房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一方應(yīng)該有權(quán)分享房產(chǎn)增值部分的收益。

第7篇：房產(chǎn)涉及的法律范文

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)管理；房屋測(cè)量；作用

在現(xiàn)代房產(chǎn)管理中，房屋測(cè)量的作用不容小覷，本文結(jié)合房產(chǎn)管理的實(shí)際情況對(duì)房屋測(cè)量技術(shù)在房產(chǎn)管理中的作用及其重要意義進(jìn)行分析．希望能對(duì)從事房產(chǎn)管理的相關(guān)人員提供一定的借鑒和參考。

1 房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的地位及其重要性分析

在房產(chǎn)管理中，房屋測(cè)量技術(shù)的地位非同尋常，由于房屋登記具有時(shí)間短．任務(wù)重的特點(diǎn)，在房屋管理中的很多歷史遺留問題，諸如房屋面積測(cè)定和評(píng)估。房屋類別的確定都需要借助于房屋測(cè)量技術(shù)，同時(shí)隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房屋測(cè)量技術(shù)可以廣泛的應(yīng)用于城建征地規(guī)劃和房屋管理方案設(shè)計(jì)中。同時(shí)由于房產(chǎn)管理涉及到房屋的各個(gè)方面．對(duì)房屋測(cè)量的要求也有多樣性。

首先，房屋測(cè)量對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理意義重大，房地產(chǎn)管理的核心內(nèi)容之一是進(jìn)行房屋所有權(quán)的管理。因此要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的法律化、制度化和程序化．就必須充分依靠房屋測(cè)量。通過房屋測(cè)量才能進(jìn)行有效的房屋基本情況的審計(jì)和評(píng)估，房屋測(cè)量的質(zhì)量和結(jié)果直接影響到房屋所有權(quán)的登記．因此房屋測(cè)量部門要科學(xué)決策。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣才能為房產(chǎn)管理提供參考資料，減輕房產(chǎn)管理的工作量。房屋測(cè)量還對(duì)房地產(chǎn)管理中的市場(chǎng)管理意義重大．隨著我國(guó)住房制度改革不斷深化。新建住房的利用率不斷提高，安居房和房地產(chǎn)開放市場(chǎng)力度也不斷加大，隨著大量的房屋進(jìn)入市場(chǎng)。房屋的買賣和交易行為也越來越頻繁，作為房屋管理部門在進(jìn)行管理時(shí)需要提供一定的法律依據(jù)，而房屋測(cè)量則客觀上提供了這一需要．在商品房建筑面積確定和房產(chǎn)注冊(cè)、登記等方面．通過房屋測(cè)量部門鑒定的房屋可以規(guī)范的進(jìn)入市場(chǎng)，這也有和J于保證消費(fèi)者的合法權(quán)益。促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和房屋消費(fèi)市場(chǎng)的活躍，使房屋消費(fèi)者放心。使房產(chǎn)管理進(jìn)入一個(gè)良性的科學(xué)的運(yùn)作軌道。

此外,結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展的情況，房屋測(cè)量對(duì)推進(jìn)住房制度改革，保證合理規(guī)劃和使用土地意義重大，當(dāng)前住房改革的重點(diǎn)是進(jìn)行公有住房統(tǒng)計(jì)和優(yōu)惠銷售，其中一個(gè)重要的基礎(chǔ)工作就是準(zhǔn)確和合理的確定每一套住房的價(jià)格。因此要注重房地產(chǎn)單價(jià)的評(píng)估和管理，這就涉及到了房屋分?jǐn)偯娣e的計(jì)算和分配，這一項(xiàng)工作與人民群眾的利益密切相關(guān)，也是房產(chǎn)管理的重要內(nèi)容之一，房屋測(cè)量在數(shù)據(jù)上的精確性和合理性對(duì)于規(guī)范房產(chǎn)管理制度，保證住房改革的公信力意義非凡。同時(shí)在合理規(guī)劃和利用城鎮(zhèn)住房土地上．規(guī)范、專業(yè)的房屋測(cè)量是聯(lián)系土地、規(guī)劃和城建部門的紐帶，房產(chǎn)測(cè)量圖從一定程度上規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理，為合理的調(diào)配和利用土地，妥善的進(jìn)行城鎮(zhèn)用地建設(shè)提供了相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料，是合理進(jìn)行土地規(guī)劃和住房建設(shè)的一桿標(biāo)尺。

2 房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用

房屋測(cè)量技術(shù)是一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)要求很高的工作。它的發(fā)展是建立在現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)的基礎(chǔ)上的。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的H益興旺，對(duì)房屋測(cè)量的需求也越來越大，特別是涉及到房屋所有權(quán)的歸屬和房產(chǎn)分割等問題時(shí)，房屋測(cè)量成為解決房屋糾紛的重要的科學(xué)的法律依據(jù)。房屋測(cè)量獲得的測(cè)量數(shù)據(jù)往往是第一手的，主要指與房屋相聯(lián)系的房屋產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋面積、房屋產(chǎn)別等數(shù)據(jù)，往往都具有很強(qiáng)的法律效力，有了這些依據(jù)，才能有效的載入房屋所有權(quán)屬證書，因此在房產(chǎn)管理中，房屋所有的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財(cái)政稅收的重要依據(jù)．擁有法律、財(cái)政和城鎮(zhèn)規(guī)劃三大基本作用，在法律上，為了更好的理清房屋的權(quán)屬關(guān)系，為房屋所有權(quán)屬證書提供客觀、有效的依據(jù)，就需要有精確的房屋測(cè)量技術(shù)作為輔助工具．在城鎮(zhèn)規(guī)劃上。城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)管理部門在穩(wěn)步推進(jìn)居民基本住房建設(shè)的同時(shí)。也要充分考慮房屋測(cè)量技術(shù)的發(fā)揮，因此城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門和規(guī)劃建設(shè)部門必須全面了解和掌握所轄地房產(chǎn)的權(quán)屬、方位、數(shù)量和使用現(xiàn)狀，以便對(duì)城鎮(zhèn)房屋進(jìn)行科學(xué)、有效的管理。

只有合理的利用房屋測(cè)量技術(shù)，才能穩(wěn)步的推進(jìn)房屋管理和合理的房屋規(guī)劃建設(shè)，提高土地的利用率。從而更好的調(diào)配和使用房屋和土地．有計(jì)劃安排新舊城區(qū)居民房屋的拆遷和改造，為新發(fā)展房屋住宅區(qū)的規(guī)劃提供便利條件。同時(shí)房屋測(cè)量的數(shù)據(jù)和結(jié)果，也是進(jìn)行城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理和房屋規(guī)劃研究的重要基礎(chǔ)資料。由此可見，房屋測(cè)量技術(shù)雖然專業(yè)性強(qiáng)。但在房屋管理中卻應(yīng)用廣泛，發(fā)揮著重要作用。

同時(shí)．房屋測(cè)量提供了準(zhǔn)確的測(cè)量圖紙資料和數(shù)據(jù)庫，不僅對(duì)私有房屋管理意義重大，也為正確掌握城鎮(zhèn)居民房屋和土地的使用現(xiàn)狀和變化提供了一定的參考，通過房屋測(cè)量的數(shù)據(jù)．城鎮(zhèn)房屋管理部門可以對(duì)公私各占有的房產(chǎn)數(shù)量和面積進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì)．徹底清除違法違章房屋，從而形成動(dòng)態(tài)的房屋管理和監(jiān)測(cè)體系，房屋測(cè)量技術(shù)的重要之處還在于它為統(tǒng)計(jì)各類房屋的數(shù)量和比重提供了可支撐的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可以廣泛的應(yīng)用于現(xiàn)代房產(chǎn)管理和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究。房屋測(cè)量為房產(chǎn)稅的征收提供了必要的依據(jù)，房產(chǎn)測(cè)量為城鎮(zhèn)財(cái)政、稅收等部門研究和確定居民房屋土地分類等級(jí)、制定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供了參照，在一定程度上保證了房產(chǎn)稅費(fèi)的征收，避免了稅收管理部門的損失。

此外．房產(chǎn)測(cè)量圖中所顯示的所有房屋的權(quán)屬范圍，是經(jīng)測(cè)量統(tǒng)計(jì)后逐幢房屋清理得出的產(chǎn)權(quán)，房屋的產(chǎn)權(quán)經(jīng)過住戶申請(qǐng)登記。是由主管部門逐戶審核確認(rèn)的。房產(chǎn)測(cè)量圖也是加強(qiáng)房產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書、保障房屋所有者的合法權(quán)益的依據(jù)之一。

房屋測(cè)量技術(shù)在房屋管理的作用不言而喻，而怎么科學(xué)有效的發(fā)揮房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用則是當(dāng)前房屋管理人員和房屋測(cè)量工作者關(guān)心的首要問題。需要引起房地產(chǎn)管理從業(yè)者的重視。

3 房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用和注意的問題

以上，我們談到了房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的地位和作用，對(duì)房屋測(cè)量的作用進(jìn)行了必要的研究和分析。而在房產(chǎn)管理中．只有精確的房屋測(cè)量才能更好的維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和銷售秩序．進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)商品房銷售行為，從而提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性和針對(duì)性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，為此國(guó)家曾制定了相應(yīng)的房產(chǎn)管理和房屋測(cè)量的規(guī)章制度，然而在實(shí)際操作中涉及到此類問題．卻需要具體問題具體分析。因此有必要對(duì)具體應(yīng)用和操作房屋測(cè)量時(shí)注意的幾個(gè)問題作更深入的探討。

3.1 房屋銷售面積的測(cè)量

關(guān)于房屋銷售面積的測(cè)量往往要求精確性強(qiáng)，數(shù)據(jù)復(fù)雜，因?yàn)榉课蒌N售面積和市場(chǎng)定價(jià)有很大的關(guān)系．因此在測(cè)量時(shí)精確度的把握是重點(diǎn)。房屋銷售面積的測(cè)詹比較復(fù)雜．一般來說可分為房屋總面積測(cè)量和房屋總利用面積的測(cè)量。這二個(gè)參數(shù)是衡量房屋面積大小，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的基本方法之一，房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測(cè)量技術(shù)主要有：運(yùn)用實(shí)地量距法進(jìn)行面積測(cè)算；運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算：利用GPS技術(shù)進(jìn)行房屋測(cè)量。房屋銷售面積的測(cè)量是房屋測(cè)量中的重要內(nèi)容．科學(xué)的房屋銷售面積測(cè)量往往能為房產(chǎn)管理者提供管理的相關(guān)憑證．也是妥善處理城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛和房屋面積補(bǔ)償?shù)葐栴}的重要保證，因此房屋測(cè)量人員要根據(jù)實(shí)際情況運(yùn)用科學(xué)、專業(yè)技術(shù)方法做好房屋銷售面積的測(cè)量工作，為房產(chǎn)管理保駕護(hù)航。

3.2 房屋測(cè)量的相關(guān)要求和規(guī)定

房屋測(cè)量工作作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性、專業(yè)性和政策性較強(qiáng)的工作．必須有一定的技術(shù)要求和規(guī)范來進(jìn)行合理的限定．這些規(guī)定和要求對(duì)于規(guī)范房屋測(cè)量人員的工作提出了較高的要求，能否充分發(fā)揮房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用，房屋測(cè)量的行業(yè)規(guī)范的提出是十分必要的。目前。在房屋測(cè)量中，要遵循和執(zhí)行統(tǒng)一的房屋測(cè)量規(guī)范，同時(shí)。房屋應(yīng)具備上蓋和防護(hù)物，要保證房屋的結(jié)構(gòu)牢固。屬于永久性建筑物。且屬于生活或生產(chǎn)性場(chǎng)所等條件，這些普遍性的條件給予了房屋測(cè)量者許多有效的指導(dǎo)，有利于科學(xué)、合理的房屋測(cè)量和評(píng)估體系的形成，避免出現(xiàn)由于房屋測(cè)量偏差所導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛。

綜上所述，本文對(duì)房屋測(cè)量在房屋管理中的重要作用和應(yīng)注意問題分別進(jìn)行了研究和分析，由此可見房屋測(cè)量在社會(huì)經(jīng)濟(jì)、人民生活等方面的地位，每個(gè)房屋測(cè)量工作者應(yīng)該認(rèn)真工作，善于學(xué)習(xí)，才能把測(cè)量工作搞好，為房屋管理和房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系確定提供重要的保障。

參考文獻(xiàn)

[1]覃芳．淺談房產(chǎn)測(cè)量在城市發(fā)展中的重要作用．民營(yíng)科技．2009；10

[2]胡秀英．規(guī)范房產(chǎn)測(cè)量強(qiáng)化行政管理．三晉測(cè)繪，2005；5

第8篇：房產(chǎn)涉及的法律范文

乙方：

甲乙雙方經(jīng)過平等、充分協(xié)商，就雙方共同投資購買物業(yè)之相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議，以資信守：

一、 甲乙雙方共同投資，購買一套位于上海市 ，房產(chǎn)總價(jià)款 萬元人民幣。

二、 出資金額、出資比例

甲方出資 元人民幣。

乙方出資 元人民幣。

甲方、乙方各出資50% 。

三、 產(chǎn)權(quán)比例

甲方享有共同所購物業(yè) 50% 的產(chǎn)權(quán)。乙方享有共同所購物業(yè) 50% 的產(chǎn)權(quán)。

四、 物業(yè)考察、購買

甲乙雙方共同對(duì)擬購房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際考察、了解。

五、 購置物業(yè)法律文件簽署、款項(xiàng)支付、購房手續(xù)辦理及委托授權(quán)

甲方委托乙方由乙方全權(quán)辦理購房定金、首付款、及其他購置房產(chǎn)相關(guān)款項(xiàng)的支付、《房產(chǎn)預(yù)售合同》等法律文件的簽署、房產(chǎn)抵押按揭貸款辦理、房產(chǎn)交接、房屋所有權(quán)證辦理、水電煤有線電視開通或入戶等所有購房相關(guān)手續(xù)。由 方依法出具經(jīng)過公證認(rèn)證的授權(quán)委托書，并詳細(xì)載明委托事項(xiàng)及委托權(quán)限、委托期限。

委托人有權(quán)監(jiān)督和過問委托事項(xiàng)的辦理情況和進(jìn)展情況，受托人應(yīng)按委托人的要求報(bào)告受托事項(xiàng)的辦理情況和進(jìn)展情況，如有重要情況應(yīng)及時(shí)向委托人報(bào)告或通知。

六、 房地產(chǎn)權(quán)證署名、辦理、保管

所購物業(yè)的所有權(quán)憑證要依法載明共有比例情況，即甲乙各享有50%的房屋產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)權(quán)證由乙方依法辦理并由乙方妥善保管。

七、 物業(yè)裝飾裝修由 方負(fù)責(zé)辦理，所需費(fèi)用各承擔(dān)50% 。

八、 物業(yè)管理、出租及收益分配比例由 方負(fù)責(zé)所購房產(chǎn)的管護(hù)、維護(hù)、出租、收取房屋租金等物業(yè)管理事務(wù)，

但出租價(jià)格應(yīng)征得甲方的書面同意，《房屋出租合同》應(yīng)在正式簽署前取得甲 方或甲方委托律師得書面同意。乙方收取承租人的房屋租金后應(yīng)及時(shí)歸還銀行按揭貸款本息，余額視為房產(chǎn)收益由甲乙雙方各分享50%，每一個(gè)月結(jié)算一次。

九、 購置物業(yè)稅費(fèi)承擔(dān)

購房及按揭貸款、產(chǎn)權(quán)登記所支出的公正費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)交易稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記稅費(fèi)、律師費(fèi)、維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、水電煤有線電視開通或入戶費(fèi)、中介費(fèi)(委托中介出租物業(yè))、房屋租金稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由甲乙雙方各承擔(dān)50%，并以現(xiàn)金支付;

十、 物權(quán)行使

甲乙雙方共同行使所購房產(chǎn)的占有、出租、使用、收益、處分等權(quán)利，如有

一方依法書面授權(quán)，另一方也可以代為行使，但房產(chǎn)買賣、抵押、擔(dān)保必須有雙方書面同意。

十一、 物業(yè)出賣及優(yōu)先購買權(quán)行使

如甲乙雙方共同決定出售所購房產(chǎn)，應(yīng)依法進(jìn)行并辦理相關(guān)手續(xù)，盈利或虧

損均由甲乙雙方各自享有或承擔(dān)50%。在同等條件(市場(chǎng)價(jià)或評(píng)估價(jià))下，甲乙雙方任何一方均有優(yōu)先購買權(quán);

如果一方?jīng)Q定出售房產(chǎn)，應(yīng)書面通知另一方，如果另一方不同意出售房產(chǎn)，應(yīng)書面告知。不同意出售的一方應(yīng)按公平價(jià)格(市場(chǎng)價(jià)或評(píng)估價(jià))購買同意出售的一方的房產(chǎn)份額。如果接到出售房產(chǎn)通知后30日內(nèi)不予書面答復(fù)則視為同意出售房產(chǎn);如果不同意出售房產(chǎn)又不愿意購買或30日內(nèi)不以實(shí)際行動(dòng)履行購買承諾的，視為同意出售房產(chǎn)，并應(yīng)給預(yù)積極配合。

十二、 甲乙雙方以按揭貸款的方式購買物業(yè)，具體約定如下：

1、購房首付款 元(包括定金)人民幣(房款總價(jià)款的50%)由

甲乙雙方各付50%，并以現(xiàn)金支付;

2、主貸人為乙方 先生;

3、按揭貸款的期限為 年;

4、由甲乙雙方每月向貸款銀行償還貸款本息，各自承擔(dān)50%;房產(chǎn)出租后，以房屋租金每月向貸款銀行償還貸款本息，不足部分由甲乙雙方各自支付50%。

十三、 甲乙雙方所購房產(chǎn)的實(shí)際產(chǎn)權(quán)由甲乙雙方按本協(xié)議約定共有，所有權(quán)由雙方共同行使。

十四、 適用法律

本協(xié)議適用中華人民共和國(guó)法律。

十五、 本協(xié)議變更或解除

1、甲乙雙方協(xié)商一致，可以變更或解除本協(xié)議;

2、符合本協(xié)議相關(guān)條款約定的，可以變更或解除本協(xié)議;

3、未經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，本協(xié)議不得變更或解除;

十六、 爭(zhēng)議解決辦法

凡涉及本協(xié)議的生效、履行、解釋等而產(chǎn)生的爭(zhēng)議，先由甲乙雙方協(xié)商解決，如十五日內(nèi)協(xié)商無果，雙方均可提交上海仲裁委員會(huì)并按該會(huì)的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的、一次性的，甲乙雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守和執(zhí)行。

十七、 違約責(zé)任：

甲乙雙方均應(yīng)嚴(yán)格信守本協(xié)議，不得違約，如有違約，違約方應(yīng)向守約方賠償因違約方違約而遭受的一切經(jīng)濟(jì)損失。

十八、 本協(xié)議未盡事宜，由甲乙雙方另行協(xié)商，并簽署書面文件。

十九、 本協(xié)議正本一式六份，甲方貳份，乙方貳份， 律師事務(wù)所保存貳份，各份具有同等法律效力。

二十、 本協(xié)議自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：

國(guó)藉：

住址：

身份證號(hào)：

電話：

通訊地址：

郵編：

乙方：

國(guó)藉：

住址：

身份證號(hào)：

電話：

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第9篇：房產(chǎn)涉及的法律范文

瓊山區(qū)府城鎮(zhèn)云露社區(qū)馬鞍街50號(hào)（原26號(hào)）第二進(jìn)房屋，是第三人邱德春1987年4月23日向原瓊山縣府城鎮(zhèn)云露管區(qū)和瓊山縣府城鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)補(bǔ)辦建房用地手續(xù)，經(jīng)管區(qū)和鎮(zhèn)政府同意后，報(bào)原瓊山縣建設(shè)委員會(huì)審批，同意施工擴(kuò)建的。1989年第三人邱德春向原瓊山縣人民政府申請(qǐng)私有房屋產(chǎn)權(quán)登記，縣政府受理后，派員實(shí)地丈量，經(jīng)審查后，于1989年4月7日給予房屋產(chǎn)權(quán)登記，并向第三人頒發(fā)了瓊山房證字第000216號(hào)房屋所有權(quán)證。該房屋一直由原告楊女不三第三人邱德春母親居住。1997年第三人向被告瓊山市人民政府申請(qǐng)換證，被告經(jīng)審查，于1997年8月7日向第三人換發(fā)了云露房證字第970116號(hào)房屋所有權(quán)證。2002年6月，第三人帶人回來商議出賣該房時(shí)，原告楊女不三、邱德芳（邱德春兄弟）知道后，出面阻攔，認(rèn)為該房屋屬原告與第三人的共有財(cái)產(chǎn)，第三人瞞著原告以自己的名義向被告申請(qǐng)頒證，被告不作調(diào)查，也未按法定程序征求利害關(guān)系人的意見，其發(fā)證程序不合法，遂向法院起訴，請(qǐng)求撤銷被告為第三人換發(fā)的云露房證字第970116號(hào)房屋所有權(quán)證。

二、評(píng)析

本案涉及民行政糾紛與民事糾紛的意合問題。正確處理此類案件，必須把握好房產(chǎn)登記的性質(zhì)和房屋簽證案件合法性審查應(yīng)遵循的原則。

（一）關(guān)于房產(chǎn)登記的性質(zhì)問題審理房產(chǎn)登記案件，首先要搞清楚房產(chǎn)登記的性質(zhì)。我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第五章規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！谝婪ㄈ〉玫姆康禺a(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房產(chǎn)所有權(quán)證書”。從以上規(guī)定可以看出，房產(chǎn)登記是縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)符合法定條件的房屋產(chǎn)權(quán)予以書面記載的一種具體行政行為。房產(chǎn)登記具有以下特征：第一，房產(chǎn)登記是房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依照《房地產(chǎn)管理法》實(shí)施行政管理職能的行政行為；第二，房產(chǎn)登記是應(yīng)申請(qǐng)而為的行政行為。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不得主動(dòng)為之，只能是被動(dòng)行使職能；第三，房產(chǎn)登記是羈束的行政行為。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)是否給予登記，無自由裁量權(quán)，對(duì)符合法定條件的申請(qǐng)，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)必須依法受理并予以登記，對(duì)不符合法定條件的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)拒絕登記；第四，房產(chǎn)登記的內(nèi)容是相應(yīng)的房產(chǎn)權(quán)利。由此我們發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)登記這一行政登記行為與其他行政行為的不同之處，在于其本身并不是賦權(quán)行為，不創(chuàng)設(shè)權(quán)利、義務(wù)，登記所產(chǎn)生的僅僅是公示和公信的效力。通過登記，社會(huì)公眾可以通過查詢，了解相關(guān)的權(quán)利狀況，以便指導(dǎo)自己的行為。房地產(chǎn)管理法之所以規(guī)定登記制度，其目的在于規(guī)范房地產(chǎn)管理秩序，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。

（二）房產(chǎn)登記案件的合法性審查應(yīng)遵循形式審查的原則房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行審查，是否予以登記，取決于當(dāng)事人的申請(qǐng)是否符合法律規(guī)定的條件。一般來說，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料只作形式審查，形式上符合法定條件，即予以登記，至于當(dāng)事人申請(qǐng)登記的產(chǎn)權(quán)的取得是否合法，相關(guān)事實(shí)是否真實(shí)不在審查之列。究其原因，主要是由房產(chǎn)登記的性質(zhì)決定的。由于房產(chǎn)登記本身并不創(chuàng)設(shè)權(quán)利，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)受理申請(qǐng)人的申請(qǐng)，只是對(duì)當(dāng)事人已經(jīng)取得的房產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行書面記載，而不是對(duì)當(dāng)事人及其利害關(guān)系人的待定權(quán)利進(jìn)行確權(quán)或裁決。因此，作為申請(qǐng)人向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交的申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)形式合法，內(nèi)容真實(shí)。而法律之所以規(guī)定形式審查，其基礎(chǔ)是推定申請(qǐng)人是善意的、真誠(chéng)的，其提交的申請(qǐng)材料是真實(shí)的、合法的。如果登記的產(chǎn)權(quán)確實(shí)存在爭(zhēng)議，也必須通過確權(quán)之訴予以解決。

由于房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行房產(chǎn)登記時(shí)，法律只要求其進(jìn)行形式審查，而當(dāng)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為被起訴到法院后，法院對(duì)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為也應(yīng)遵循形式審查的原則，對(duì)當(dāng)事人之間的民事實(shí)體法律關(guān)系不作實(shí)質(zhì)審查，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)只要能證明申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合法定條件，且程序合法，該房產(chǎn)登記行為就屬合法。即使出現(xiàn)形式合法，而產(chǎn)權(quán)不真實(shí)或者虛假的情況，該責(zé)任也應(yīng)由申請(qǐng)人負(fù)責(zé)。申請(qǐng)人具有向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提供形式合法、產(chǎn)權(quán)真實(shí)的材料的義務(wù)，其以不真實(shí)或虛假的材料騙取房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記，由于缺乏合法的事實(shí)基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)無效。而房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)僅限于形式審查，其產(chǎn)生的僅僅是公示和公信的效力，其本身并不是確權(quán)，因此，該責(zé)任不應(yīng)由房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，對(duì)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查要求不能過于苛刻。

（三）對(duì)本案的審查意見上面我們分析了房產(chǎn)登記的性質(zhì)和合法性審查的原則，我們?cè)趯徖碓擃惏讣r(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循這個(gè)原則。在本案的審理中，就是因?yàn)樵诤戏ㄐ詫彶榈脑瓌t上發(fā)生分歧，產(chǎn)生了兩種不同的審查意見。第一種意見認(rèn)為，該案必須查清楚該房屋產(chǎn)權(quán)是原告、第三人共同共有，還是第三人個(gè)人所有，只有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬搞清楚了，才能確定被告的頒證行為是否合法。第二種意見認(rèn)為，根據(jù)原告的訴請(qǐng)，行政訴訟的審查范圍應(yīng)限于被告頒證行為是否符合法定條件和法定程序，原告與第三人之間的產(chǎn)權(quán)糾紛應(yīng)通過民事訴訟，按照確認(rèn)房屋所有權(quán)歸屬的法律、法規(guī)予以審查，產(chǎn)權(quán)糾紛不屬于行政訴訟的審查范圍。筆者同意第二種審查意見。房產(chǎn)登記案件的合法性審查，應(yīng)遵循形式審查的原則，前面已經(jīng)作過分析，這里不再重復(fù)。試想一下，如果按照第一種意見，對(duì)原告、第三人之間的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查，在審判程序和適用法律上，勢(shì)必要按照民事訴訟的程序、適用民事實(shí)體法進(jìn)行審查，由審查被告的頒證行為轉(zhuǎn)為審查原告與第三人之間房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，這樣就會(huì)造成行政訴訟與民事訴訟的混亂，也超出了行政訴訟的審查范圍。這種意見不可取。