單位物業(yè)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：單位物業(yè)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：事業(yè)單位 財(cái)務(wù)管理 問題 解決辦法

事業(yè)單位是為社會(huì)提供公益及福利的機(jī)構(gòu)，其主要的目的就是為了促進(jìn)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的和諧發(fā)展。當(dāng)前，事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理工作是其開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作的主要內(nèi)容，并且也是事業(yè)單位各方面任務(wù)能順利完成的堅(jiān)實(shí)保障。

一、事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理的主要任務(wù)

事業(yè)單位作為國家一項(xiàng)重要的服務(wù)機(jī)構(gòu)，其享受著國家撥付的資金費(fèi)用，其應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)要求切實(shí)履行好單位的各項(xiàng)職能，嚴(yán)格依據(jù)規(guī)章制度辦理各項(xiàng)事宜，并且要將滿足社會(huì)利益作為本職工作的根本目標(biāo)。在事業(yè)單位中，財(cái)務(wù)管理部門作為總攬經(jīng)濟(jì)特權(quán)的關(guān)鍵部門，其最主要的任務(wù)就是對單位財(cái)政預(yù)算進(jìn)行科學(xué)的編制，將事業(yè)單位具體的財(cái)務(wù)收支情況全面反映出來，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)隨著事業(yè)單位的發(fā)展而不斷提升財(cái)務(wù)管理水平，構(gòu)建出科學(xué)而全面的財(cái)務(wù)制度，進(jìn)一步提升國家撥付下的資金的使用效率，避免造成國有資產(chǎn)的嚴(yán)重流失現(xiàn)象。除此之外，事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理部門還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格監(jiān)督控制本單位的財(cái)務(wù)狀況，更好地履行事業(yè)單位的各項(xiàng)責(zé)任。[1]在《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)劃》中，對我國事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理及相關(guān)資金費(fèi)用的科學(xué)使用提供基本的目標(biāo)及原則，其對于事業(yè)單位工作行為規(guī)范有著約束作用，能促進(jìn)事業(yè)單位更加有序、健康以及穩(wěn)定地發(fā)展。更為重要的是，各個(gè)事業(yè)單位工作人員都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)劃》中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及要求，一旦發(fā)生違反的行為或現(xiàn)象，則必須采取相應(yīng)的懲治措施。

二、當(dāng)前事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理面臨的問題分析

（一）預(yù)算管理工作漏洞較大

事業(yè)單位得以正常運(yùn)營及發(fā)展的重要保障就是預(yù)算管理，該項(xiàng)工作是對資金利用效率進(jìn)行改善以及有效提升事業(yè)單位活力的關(guān)鍵因素。然而當(dāng)前部分事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)財(cái)務(wù)工作人員，漠視預(yù)算管理且隨意將開支擴(kuò)大化，有的將財(cái)務(wù)開支的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步提升，虛列支出資金額度并將資金轉(zhuǎn)至私人賬戶之下。還有一些事業(yè)單位在開展預(yù)算工作時(shí)缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，造成預(yù)算編制與實(shí)際情況脫離，導(dǎo)致預(yù)算管理工作僅僅變?yōu)樾问街髁x的東西。還有部分事業(yè)單位未能在預(yù)算管理工作中納入預(yù)算之外的資金，加上預(yù)算執(zhí)行過程中未能進(jìn)行嚴(yán)格的審批，對資金的使用去向不聞不問，無法實(shí)現(xiàn)專款專用。除此之外，一些事業(yè)單位的年終決策和預(yù)算發(fā)生了嚴(yán)重的脫節(jié)現(xiàn)象，難以將預(yù)算的真實(shí)情況反映出來，更不能體現(xiàn)出事業(yè)單位預(yù)算管理監(jiān)督與控制的價(jià)值。

（二）傳統(tǒng)落后的財(cái)務(wù)管理理念依然存在

當(dāng)前，我國事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理中有部分工作人員難以科學(xué)的認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理職能及財(cái)務(wù)管理工作開展中存在的問題。[2]部分事業(yè)單位管理工作者由于對財(cái)務(wù)管理工作過于疏忽，造成事業(yè)單位難以充分發(fā)揮出應(yīng)有的財(cái)務(wù)監(jiān)督職能，甚至還出現(xiàn)了財(cái)務(wù)違規(guī)違紀(jì)等方面的問題。除此之外，一些事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理工作在開展的過程中由于工作人員缺乏創(chuàng)新意識(shí)，加上業(yè)務(wù)能力偏低，造成事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理工作的開展僅僅停留在表面。除此之外，部分工作人員對事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理工作的本質(zhì)并不了解，對事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理工作沒有形成高度的重視，從而造成財(cái)務(wù)管理和業(yè)務(wù)管理工作發(fā)生了較為嚴(yán)重的脫節(jié)現(xiàn)象。

（三）事業(yè)單位內(nèi)部缺乏科學(xué)完善的財(cái)務(wù)制度

部分事業(yè)單位缺乏科學(xué)完善的內(nèi)部監(jiān)督及制約機(jī)制，沒有對財(cái)務(wù)控制體系進(jìn)行完善，同時(shí)也沒有分離審計(jì)職務(wù)及財(cái)務(wù)職務(wù)，從而造成會(huì)計(jì)監(jiān)督功能被弱化。當(dāng)前，部分事業(yè)單位的財(cái)務(wù)管理水平的提升一定程度上受到內(nèi)部控制制度的影響，一些事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理毫無章法可循，或者雖然其構(gòu)建出科學(xué)的財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制制度，但沒有形成合理穩(wěn)定的運(yùn)轉(zhuǎn)體系。財(cái)務(wù)管理中的收支審批多由管理人執(zhí)行，缺乏科學(xué)的內(nèi)部牽制制度，因而也沒有完全落實(shí)管理監(jiān)督責(zé)任。此外，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作人員職責(zé)分工不明確，造成財(cái)務(wù)管理核算無法真正得到落實(shí)。

（四）固定資產(chǎn)管理體系不科學(xué)

一些事業(yè)單位缺乏科學(xué)健全的財(cái)產(chǎn)清查制度，甚至有很多年都沒有對實(shí)際資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)，造成財(cái)務(wù)管理工作開展過程中存在的問題不能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)，并且使得財(cái)產(chǎn)損壞及丟失的問題屢屢發(fā)生。同時(shí)，事業(yè)單位缺乏對資產(chǎn)管理的科學(xué)認(rèn)識(shí)，多數(shù)單位都存在輕管理、重購置的現(xiàn)象，未能構(gòu)建出科學(xué)的固定資產(chǎn)管理制度，造成固定資產(chǎn)管理混亂無序，并且財(cái)產(chǎn)的清查機(jī)制不夠合理以及權(quán)責(zé)沒有明確落實(shí)。一些事業(yè)單位相關(guān)部門在調(diào)用資產(chǎn)時(shí)未能及時(shí)給出相應(yīng)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，并且固定資產(chǎn)在報(bào)廢時(shí)也沒有專業(yè)的核實(shí)流程及手續(xù)，時(shí)間一長必然就會(huì)出現(xiàn)賬務(wù)方面的問題。[3]此外，事業(yè)單位在固定資產(chǎn)的調(diào)撥、購置及報(bào)廢的過程中，未能依據(jù)規(guī)定的流程進(jìn)行報(bào)批，一些事業(yè)單位在購置資產(chǎn)方面具有盲目性與隨意性，甚至未經(jīng)過科學(xué)嚴(yán)密的評(píng)估就對固定資產(chǎn)擅自進(jìn)行處理，這些問題的存在都可能導(dǎo)致事業(yè)單位出現(xiàn)資產(chǎn)流失等嚴(yán)重問題。

三、事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理問題的解決策略分析

（一）進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)算編制管理力度

預(yù)算管理是事業(yè)單位對財(cái)政收支進(jìn)行管理的一項(xiàng)重要手段，并且也是事業(yè)單位穩(wěn)定、健康、長久發(fā)展的重要保障。依據(jù)《預(yù)算法》中的相關(guān)規(guī)定，我國事業(yè)單位及各級(jí)政府部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定開展編制預(yù)算工作，并且在預(yù)算編制、執(zhí)行及審批等流程都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)程序進(jìn)行，同時(shí)要構(gòu)建出科學(xué)的預(yù)算管理體制，將財(cái)政資金的效用最大化發(fā)揮出來。不僅如此，事業(yè)單位還應(yīng)當(dāng)全面強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督力度。事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理工作者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格貫徹落實(shí)《會(huì)計(jì)法》中規(guī)定的相關(guān)職責(zé)，監(jiān)督會(huì)計(jì)部門加強(qiáng)基礎(chǔ)管理及完善有關(guān)規(guī)章制度，進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督力度，使其能夠成為事業(yè)單位進(jìn)行自我約束的重要途徑。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法行使職權(quán)，將會(huì)計(jì)核算工作認(rèn)真落實(shí)下來。

（二）全面提升財(cái)務(wù)管理工作人員的綜合素質(zhì)

財(cái)務(wù)管理工作人員的素質(zhì)會(huì)對事業(yè)單位的工作產(chǎn)生直接的影響。為此，事業(yè)單位財(cái)務(wù)人員需要不斷豐富自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)，正確理解事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理與整體工作之間的聯(lián)系，在全面做好財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí)，加強(qiáng)做好事業(yè)單位的管理工作。此外，事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)管理的重心逐步轉(zhuǎn)移至事前的預(yù)測及評(píng)估之中，進(jìn)一步強(qiáng)化事中的控制與監(jiān)督，進(jìn)而為事業(yè)單位的快速發(fā)展提供科學(xué)的決策依據(jù)。事業(yè)單位必須重視職業(yè)道德教育、思想政治教育及法制教育，全面強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，為其實(shí)現(xiàn)全面的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的人才保障。

（三）科學(xué)監(jiān)控與規(guī)避財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)

事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理工作成果的考核，并且項(xiàng)目資金的利用及評(píng)估工作，財(cái)政部門與紀(jì)檢部門之間應(yīng)當(dāng)聯(lián)合起來，加強(qiáng)對一些重大項(xiàng)目的財(cái)務(wù)審計(jì)，并真正做到責(zé)任落實(shí)。[4]不僅如此，事業(yè)單位還應(yīng)當(dāng)將領(lǐng)導(dǎo)層人員的智慧充分發(fā)揮出來，但需要注意的是，要盡可能避免管理層決策失誤的現(xiàn)象，否則將會(huì)對事業(yè)單位的發(fā)展產(chǎn)生更為嚴(yán)重的負(fù)面影響。

（四）加強(qiáng)事業(yè)單位內(nèi)部資金的管控力度

事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)專業(yè)預(yù)算支出的專項(xiàng)核算，進(jìn)一步優(yōu)化與改善專項(xiàng)資金的使用情況。由于國家財(cái)政機(jī)構(gòu)撥付的專項(xiàng)資金占據(jù)事業(yè)單位資金結(jié)構(gòu)的較大比重，同時(shí)其涉及到多個(gè)方面，所以各級(jí)事業(yè)單位需要對財(cái)政專項(xiàng)資金進(jìn)行分類管理，做到?？顚Ｓ?，并且能進(jìn)行統(tǒng)一決策。除此之外，事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理人員需要強(qiáng)化預(yù)算外資金管控的力度。預(yù)算外資金管理不夠合理的話，可能會(huì)對事業(yè)單位財(cái)政資金供給與需求的平衡度產(chǎn)生破壞，使得調(diào)控能力大大衰減，進(jìn)一步加劇社會(huì)分配不公及分配主體多元化等問題。為此，事業(yè)單位需要依據(jù)政府在預(yù)算外資金提出的相關(guān)規(guī)定，科學(xué)認(rèn)識(shí)到預(yù)算外資金并非事業(yè)單位可以自有支配的資金，從而將其納入到財(cái)務(wù)管理內(nèi)容中去，優(yōu)化與完善資金的使用結(jié)構(gòu)。

四、結(jié)束語

當(dāng)前，事業(yè)單位由于受到多方面因素的影響，現(xiàn)階段的財(cái)務(wù)管理工作顯得較為薄弱，并且在財(cái)務(wù)管理的多個(gè)環(huán)節(jié)都存在問題，這些問題的存在不得不讓事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理工作人員深思。為此，事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)從提升財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)、強(qiáng)化資金管控、做好預(yù)算編制以及科學(xué)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面采取措施，將財(cái)務(wù)管理問題的發(fā)生降到最小化，從而推動(dòng)事業(yè)單位實(shí)現(xiàn)更好、更快的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓拴英，穆艷芳.事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理存在的問題及解決辦法[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014，12：203

[2]劉文匯.事業(yè)單位財(cái)務(wù)管理存在的問題及解決辦法[J].企業(yè)改革與管理，2014，20：191

第2篇：單位物業(yè)管理辦法范文

    新京報(bào) 4月4日，北京市發(fā)改委和市國土房管局聯(lián)合消息，《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（征求意見稿）》從4日起上網(wǎng)（bjpc.gov.cn）征集市民意見，截止時(shí)間為4月15日。這是本市首次將即將執(zhí)行的價(jià)格政策向市民征集意見。與此同時(shí)，現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)體制的種種局限性也更為人們所關(guān)注。

    重復(fù)交費(fèi)侵害業(yè)主利益

    北京市發(fā)改委收費(fèi)處處長王巖接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，購房者按購房款2%的比例向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造。因此，小區(qū)大、中修費(fèi)不應(yīng)再納入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中。但1997年制定的《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定產(chǎn)權(quán)人交納大、中修費(fèi)，存在業(yè)主重復(fù)交費(fèi)問題。

    手續(xù)費(fèi)不應(yīng)向業(yè)主收取

    國家規(guī)定涉及水、電、氣、熱等費(fèi)用的收取應(yīng)由各專業(yè)公司直接向最終用戶收取，如委托物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取。現(xiàn)行《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定水、電、燃?xì)獾雀黝愂召M(fèi)的代收服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，與國家新的規(guī)定不符。

    普通住宅劃分標(biāo)準(zhǔn)落后

    《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中將普通住宅分為甲、乙、一般三個(gè)檔次，檔次的劃分是依據(jù)1992年首規(guī)委頒布的“75-85期間住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”?，F(xiàn)在，首規(guī)委出臺(tái)了“95期間住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”，取消了甲、乙、一般標(biāo)準(zhǔn)的劃分，造成普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中檔次的劃分沒有可適用的政策規(guī)定。

    而且現(xiàn)行的普通居住小區(qū)、高檔住宅、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)三個(gè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法只涉及住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，卻未能包括非住宅的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

    交費(fèi)主體不清

    也有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)行收費(fèi)問題還包括交費(fèi)主體不清。老收費(fèi)辦法中既有產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目，又有使用人交費(fèi)項(xiàng)目。在界定誰交納產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用時(shí)，出現(xiàn)了較大偏差，對于商品房，毫無疑問，購房者就是產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)；對于房改售房、按房改規(guī)定出售的拆遷房，老收費(fèi)辦法中規(guī)定產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)由原售房單位承擔(dān)，對于安居房，物業(yè)管理費(fèi)用由職工所在單位承擔(dān)。這種規(guī)定存在諸多不合理之處，如房改售房這種情況，售房單位十分不理解賣完房后，還要承擔(dān)所售房屋的物業(yè)管理費(fèi)。

    公共和特約不分

    按照現(xiàn)在物業(yè)管理通行的做法，房屋室內(nèi)自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修屬于特約，產(chǎn)權(quán)人可自愿委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，費(fèi)用雙方協(xié)商議定，產(chǎn)權(quán)人也可不委托物業(yè)管理企業(yè)修繕。公共一般包括物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共地方的保潔、保安、綠化、共用部位、設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理。北京市普通小區(qū)收費(fèi)辦法中將房屋自用部位與共用部位的維修費(fèi)捆綁在一起，要求產(chǎn)權(quán)人必須同時(shí)交納自用部位與共用部位的維修費(fèi)，剝奪了產(chǎn)權(quán)人的自主選擇權(quán)。

    強(qiáng)行“搭車”現(xiàn)象嚴(yán)重

    居住小區(qū)管理涉及的專業(yè)管理部門和壟斷企業(yè)較多，如公安交通、園林、市政、消防等專業(yè)管理部門，自來水、煤氣、供電等企業(yè)。他們對小區(qū)物業(yè)管理的支持程度，對小區(qū)物業(yè)管理的影響很大。目前，大部分專業(yè)管理部門對小區(qū)物業(yè)管理積極支持配合，但也有一些部門的行為不規(guī)范，制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。如自來水、供電局等部門不按照國家規(guī)定，實(shí)行抄表到戶，只按總表收費(fèi)，總表與住戶分表之間的差額由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)分?jǐn)?。差額是否應(yīng)該分?jǐn)偅謹(jǐn)偸欠窈侠?，成了?dāng)前物業(yè)管理中的焦點(diǎn)問題。另外，有些區(qū)縣的自來水公司、供電局強(qiáng)行要求物業(yè)管理代收水電費(fèi)，不僅不給物業(yè)管理企業(yè)代收報(bào)酬，而且不管物業(yè)管理企業(yè)的收繳率如何，強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)墊付全額費(fèi)用。個(gè)別區(qū)縣的交通管理部門、安委會(huì)強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)從收取的停車費(fèi)中，上繳一部分費(fèi)用，否則，就不給車主辦理停車泊位證明手續(xù)。專題采寫/本報(bào)記者 吳?；?nbsp;實(shí)習(xí)記者 周曉東 攝

    ■ 業(yè)主意見

    房屋級(jí)別定性不清

    新的收費(fèi)征求意見稿第七條規(guī)定下列物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)：1、經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)；2、辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅區(qū)；3、按照《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)等。

    一些業(yè)主認(rèn)為此舉將人為打破現(xiàn)有房屋品質(zhì)格局的分類，可能會(huì)帶來今后市場格局的混亂，因?yàn)楝F(xiàn)在對于所謂公寓、甲乙丙級(jí)住宅的定義本身就不十分清楚，目前市場大量存在開發(fā)商和物業(yè)實(shí)屬一家的局面，會(huì)不會(huì)為將來的房屋級(jí)別定性帶來更多的問題。

    避免出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象

    新的收費(fèi)征求意見稿第十五條規(guī)定業(yè)主按房屋買賣合同約定的交付之日開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

    一些業(yè)主認(rèn)為，第十五條的規(guī)定較為合理，但應(yīng)進(jìn)一步明確，在物業(yè)公司確認(rèn)房屋在交付中因質(zhì)量或其他問題影響按時(shí)交付給買受人的，應(yīng)由物業(yè)公司向開發(fā)商追索服務(wù)業(yè)費(fèi)用，以避免開發(fā)商和物業(yè)公司對買受人出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。

    而且，新的收費(fèi)征求意見稿仍未明確業(yè)主與物業(yè)公司合同存續(xù)關(guān)系的期限。比如，交房時(shí)候通常和物業(yè)公司簽署物管合同一年，但通常一年以后不再單獨(dú)和業(yè)主繼續(xù)簽署合同，而此時(shí)業(yè)主委員會(huì)未建立，成為“權(quán)利真空”。

    也有的業(yè)主就“因?yàn)殚_發(fā)商原因或由開發(fā)商建設(shè)單位未按時(shí)交給物業(yè)買受人，物業(yè)費(fèi)由于開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)”提出疑問，如何去界定開發(fā)商的交房日期？有的開發(fā)商工地未完工，就提前給購房者發(fā)了交房通知，這么這算不算交房？

第3篇：單位物業(yè)管理辦法范文

北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法完整版全文第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭;促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成;禁止價(jià)格欺詐。

第五條 本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。

實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度，兩年公布一次。

第六條 經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)是指按照《北京市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的若干規(guī)定(試行)的通知》(京政辦發(fā)[1998]54號(hào))文件的規(guī)定，由市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)部門批準(zhǔn)建設(shè)的，按照政府指導(dǎo)價(jià)銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)。

危改回遷小區(qū)是指執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法(試行)》(京政辦發(fā)[20xx]19號(hào))政策的危改回遷小區(qū)。

第七條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時(shí)，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)或共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。政府另有規(guī)定的除外。

第九條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主大會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

(六)辦公費(fèi)用;

(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

(九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第十三條 執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)可依據(jù)其實(shí)際支出，按建筑面積或戶合理分?jǐn)?，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。協(xié)商達(dá)成一致之前，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

第十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第十五條 業(yè)主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但不得一次性預(yù)收一年以上(不含一年)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第十七條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。

第二十二條 市、區(qū)縣價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門依法負(fù)責(zé)監(jiān)督管理物業(yè)收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)行為。

第二十三條 本辦法由市發(fā)展和改革委員會(huì)、市建設(shè)委員會(huì)按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 本辦法自20xx年1月1日起執(zhí)行。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備。

第4篇：單位物業(yè)管理辦法范文

為切實(shí)加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，增強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理責(zé)任，根據(jù)《市市區(qū)物業(yè)管理辦法》和《區(qū)街道物業(yè)管理工作考核辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合街道物業(yè)管理工作實(shí)際，特制訂本考核辦法。

一、組織領(lǐng)導(dǎo)

考核工作由街道統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，街道物業(yè)管理工作辦公室具體組織實(shí)施。

二、考核對象

項(xiàng)里社區(qū)、黃河社區(qū)、永陽社區(qū)、南關(guān)社區(qū)、關(guān)口社區(qū)、果園社區(qū)和紅星社區(qū)的已建成小區(qū)。

三、考核依據(jù)

堅(jiān)持實(shí)事求是,公開、公平、公正的原則；依據(jù)《市市區(qū)物業(yè)管理辦法》和《項(xiàng)里街道物業(yè)管理考核細(xì)則》。

四、考核內(nèi)容

包括組織機(jī)構(gòu)建設(shè)、制度建設(shè)、管理工作、社會(huì)滿意度四個(gè)方面，具體考核內(nèi)容詳見《項(xiàng)里街道物業(yè)管理考核細(xì)則》。

五、考核辦法

（一）項(xiàng)里社區(qū)、黃河社區(qū)、永陽社區(qū)、南關(guān)社區(qū)、關(guān)口社區(qū)、果園社區(qū)和紅星社區(qū)每年向街道辦繳納年度小區(qū)物業(yè)工作保證金1萬元。保證金根據(jù)檢查考核結(jié)果進(jìn)行獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)，凡被扣除的保證金充入街道物業(yè)管理獎(jiǎng)勵(lì)基金。街道駐居干部負(fù)責(zé)所駐轄區(qū)小區(qū)物業(yè)管理督察督導(dǎo)工作，凡被上級(jí)有關(guān)部門通報(bào)批評(píng)的小區(qū)，將由街道紀(jì)工委以交辦單形式交由駐居干部繼續(xù)指導(dǎo)整改。

（二）考核滿分為100分，得分90分以上的為優(yōu)秀，得分90分以下70分以上的為合格，70分以下的為不合格。每月考核一次，每半年按得分取平均值，進(jìn)行匯總和排名。評(píng)分辦法為日常巡查占40%，集中檢查占60%。

（三）轄區(qū)內(nèi)小區(qū)在市、區(qū)和街道辦分別組織的評(píng)比中，得紅旗的，每次分別加10分、8分和5分，得黃旗的，每次分別扣10分、8分和5分，此項(xiàng)工作列入年度目標(biāo)進(jìn)行考核。對在物業(yè)管理工作中表現(xiàn)突出的單位和個(gè)人另行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

第5篇：單位物業(yè)管理辦法范文

一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1、物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理體現(xiàn)于綜合性的管理

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比有其明顯的個(gè)性,它提供的是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程產(chǎn)品。其突出的一點(diǎn)是生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)開始、同時(shí)結(jié)束。所以,物業(yè)管理不僅是勞動(dòng)密集型的行業(yè),而且也是管理密集型的行業(yè)。隨著物業(yè)管理經(jīng)營過程的社會(huì)化程度和現(xiàn)代化水平的不斷提高,現(xiàn)代物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理,在管理上已經(jīng)廣泛實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析方法、加強(qiáng)預(yù)算控制、參與企業(yè)經(jīng)營管理決策等;通過計(jì)算機(jī)的應(yīng)用和分析,實(shí)行數(shù)字化管理,從而使財(cái)務(wù)管理的綜合性大為加強(qiáng),財(cái)務(wù)管理已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理的關(guān)鍵組成部分。

2、物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理滲透到企業(yè)管理的方方面面

物業(yè)管理服務(wù)有別于社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù),是一種同時(shí)帶有社區(qū)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體,企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),須擁有一定數(shù)量的資金,這是企業(yè)進(jìn)行各種經(jīng)營活動(dòng)的基礎(chǔ)。從提供服務(wù)、支付人員工資,到對房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保沽、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列的成本支出,以及按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi),開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入等都與資金有關(guān)。各個(gè)部門都要使用資金,沒有資金做基礎(chǔ),任何部門的活動(dòng)都不能進(jìn)行;每項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展都直接或間接地影響到企業(yè)資金的流入流出,從而影響整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。由此可見,物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛,企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)方面基本上都有財(cái)務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作,要兼顧到企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)項(xiàng)目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金,使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。

3、物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理的其他方面特點(diǎn)

(1)由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營過程既不涉及生產(chǎn)活動(dòng)也與銷售活動(dòng)無關(guān),大多數(shù)情況下僅涉及提供維修維護(hù)等管理服務(wù),其資金運(yùn)動(dòng)過程及形式必然相對簡單,從而決定了財(cái)務(wù)核算對象相對簡單。(2)物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)收費(fèi)的監(jiān)督不僅來自企業(yè)自身,還來自政府有關(guān)部門以及物業(yè)的業(yè)主等,使其對資金運(yùn)作過程的監(jiān)督更為全面。(3)物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財(cái)務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息,因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。

二、我國物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

1、管理者缺乏現(xiàn)財(cái)觀念,不重視成本管理工作

傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰開發(fā),誰管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大,物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；椭悄芑?。但長期以來,受“物業(yè)管理工作就是簡單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安”等觀念的影響,致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè),缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場定位,沒有長遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略,形不成規(guī)模效益,再加上不重視財(cái)務(wù)管理工作,人、財(cái)、物、信息等資源未能優(yōu)化配置,甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi),致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此,物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)樹立現(xiàn)財(cái)觀和成本核算觀。

2、內(nèi)部財(cái)務(wù)控制不規(guī)范

總體來說,我國物業(yè)管理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)控制不夠規(guī)范,物業(yè)管理公司還沒有完整的財(cái)務(wù)管理辦法可供遵循,而且有的物業(yè)公司由于核算簡單,并沒有制定相應(yīng)的內(nèi)部財(cái)務(wù)制度,這對于物業(yè)公司來說都是不合理的。大部分企業(yè)需要設(shè)立賬目,但會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理薄弱、依法建賬不到位,并沒有按照會(huì)計(jì)科目的要求分門別類的設(shè)置明細(xì)的賬目,這不僅不利于公司及時(shí)的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費(fèi)的使用情況,而且會(huì)計(jì)信息也不能得到真實(shí)的反映。

3、資金管理的力度不夠

資金不足和籌資能力差是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)管理中普遍存在的問題,物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動(dòng)資金,即資本金;物業(yè)維修資金;日常綜合管理服務(wù)費(fèi)及經(jīng)營性收入。至于其他渠道,如銀行借款資金,由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè),其注冊資本較少,資本實(shí)力有限,土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少,缺乏信用保證,所以難以取得銀行貸款。

4、財(cái)務(wù)報(bào)表過于籠統(tǒng),無法滿足各層次的管理需要

物業(yè)公司根據(jù)會(huì)計(jì)制度的要求,對外提供的報(bào)表,只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表,數(shù)據(jù)過于籠統(tǒng)和宏觀,缺少管理需要的各種報(bào)表。如提供給業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業(yè)務(wù)部門的各小區(qū)各樓宇、各項(xiàng)目成本費(fèi)用明細(xì)表和利潤表、應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)明細(xì)表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財(cái)務(wù)信息,只能采取統(tǒng)計(jì)辦法獲取,耗時(shí)耗力,且容易出現(xiàn)差錯(cuò),無法滿足內(nèi)部管理的需要。

三、完善物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的建議

1、強(qiáng)化成本觀念,建立財(cái)務(wù)成本分析控制制度

物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè),財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要方面就是成本管理,因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出,因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員成本控制觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理和成本控制目標(biāo),提高全員成本素質(zhì)和意識(shí),使所有單位和部門都重視成本。另一方面通過對人力資源的科學(xué)整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時(shí)還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn),造就一批敬崗愛業(yè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍,來提高工作質(zhì)量和效率。

2、要全面展開財(cái)務(wù)分析,保證資金合理運(yùn)用

物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中,經(jīng)濟(jì)收益主要來自于兩個(gè)方面,一個(gè)是為客戶提供物業(yè)管理,收取管理費(fèi),另一個(gè)就是開展多種經(jīng)營,多元化、分散化投資。如果企業(yè)想從中獲取利潤,使得企業(yè)發(fā)展壯大,就要對企業(yè)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)分析,保持企業(yè)良性運(yùn)行。物業(yè)管理的財(cái)務(wù)分析就是以物業(yè)企業(yè)的報(bào)表為依據(jù)展開分析,從而為客戶及投資者提供有用信息。首先,財(cái)務(wù)管理部門要評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況,了解公司一定時(shí)期的資產(chǎn)、負(fù)債水平,從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),保證資金合理運(yùn)作。企業(yè)在發(fā)展壯大時(shí)需要投資籌資,企業(yè)通過財(cái)務(wù)分析可以及時(shí)了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。其次,財(cái)務(wù)分析要評(píng)價(jià)企業(yè)的管理效率,管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率,及時(shí)了解企業(yè)的運(yùn)作情況,要對企業(yè)的財(cái)務(wù)制度進(jìn)行檢查,以有效防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),健全財(cái)務(wù)控制,保證業(yè)務(wù)流程流暢運(yùn)作。最后,企業(yè)的財(cái)務(wù)管理分為三個(gè)部分,投資、融資以及利潤分配。企業(yè)要進(jìn)行利益分配,就要對企業(yè)的獲利能力進(jìn)行評(píng)價(jià),贏利多少不僅跟自身有關(guān)系,而且跟投資者、債權(quán)人都息息相關(guān)。因此,對企業(yè)贏利能力的評(píng)估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據(jù)自身的活力能力及時(shí)做出財(cái)務(wù)預(yù)測。企業(yè)在財(cái)務(wù)分析的過程中,要重視財(cái)務(wù)預(yù)測與計(jì)劃,現(xiàn)今市場競爭尤為激烈,制定出行之有效的行動(dòng)方針,有效的對資金進(jìn)行預(yù)測、對成本進(jìn)行預(yù)算,以及對利潤進(jìn)行預(yù)測,這對于物業(yè)管理企業(yè)來說都是必不可少的,這也為物業(yè)公司的經(jīng)營者調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。

3、加強(qiáng)物業(yè)管理資金的籌措及運(yùn)作管理

物業(yè)管理資金的來源,除資本本金或者銀行貸款外,其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)用,所以資金的籌措必須注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí),加強(qiáng)資金有計(jì)劃及合理使用,把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項(xiàng)目上,增加資金使用的透明度。另外,進(jìn)行科學(xué)的投資決策,積極防范投資風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè),更應(yīng)選擇科學(xué)合理的投資模式,盡可能地采用中短期投資,揚(yáng)長避短,在科學(xué)合理的投資模式下,加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性研究和論證。同時(shí),加強(qiáng)項(xiàng)目投資實(shí)施過程中的控制和管理,搞好監(jiān)督工作。

4、建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定,結(jié)合本身的經(jīng)營特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求,制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的《財(cái)務(wù)管理辦法》。同時(shí),還要不斷細(xì)化完善這項(xiàng)制度,配以與財(cái)務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法,如《收費(fèi)員管理辦法》,《預(yù)售電費(fèi)系統(tǒng)工作規(guī)則》,《空置房、報(bào)停房管理辦法》,《兼職收費(fèi)員管理辦法》,《物資采購管理辦法》等等;制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費(fèi)員考核指標(biāo);并對小區(qū)臺(tái)賬、上交的各種財(cái)務(wù)資料進(jìn)行日常核對;對小區(qū)的收入進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此,物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度,才能充分落實(shí)好理財(cái)自,形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制,才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。

第6篇：單位物業(yè)管理辦法范文

（一）臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展歷程

20世紀(jì)60年代，臺(tái)灣社會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口從農(nóng)村遷移到城市。城市建筑由早期的三合院演變到透天厝，之后形成公寓、社區(qū)。建筑物形態(tài)的改變提升了對物業(yè)管理的需求。臺(tái)灣的物業(yè)管理發(fā)展主要經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段。

1．醞釀期（20世紀(jì)60年代—80年代初），官方主導(dǎo)下的物業(yè)管理嘗試由于住宅形式的發(fā)展，居民對居住安全和設(shè)施安全等需求增加。不少住戶自行聘請“大樓管理員”，管理社區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全維護(hù)，并兼有代收信件等增值服務(wù)。這一階段的物業(yè)管理僅限于“國民住宅”，是政府興建的，低于市價(jià)銷售的物業(yè)，其功能和流通類似于目前大陸市場上的經(jīng)濟(jì)適用房。

2．試行期（20世紀(jì)80年代—90年代初），物業(yè)管理的重點(diǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移由“內(nèi)政部警政署”實(shí)施了《公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法（已廢止）》一改住戶自行聘請物業(yè)管理人員的慣例，成立社區(qū)巡守隊(duì)，由里長和“社區(qū)守望相助委員會(huì)”協(xié)助警務(wù)部門進(jìn)行社會(huì)治安慣例。同時(shí)“保全業(yè)”的相關(guān)法規(guī)制定實(shí)施，保全業(yè)積極拓展市場，取代了部分樓宇的大樓管理員工作。由于保全業(yè)的興起，系統(tǒng)化的安全防范、巡邏維保也被引入物業(yè)管理行業(yè)。此階段的物業(yè)管理以社區(qū)治安維護(hù)為主，樓宇管理和環(huán)境衛(wèi)生退居次要位置。

3．規(guī)范期（20世紀(jì)90年代中期—2003年），物業(yè)管理的內(nèi)涵和范圍得到前所未有的擴(kuò)展1991—1995年多次的重大火災(zāi)事故，使住宅的安全管理從治安拓展到公共安全、消防安全上來。這一時(shí)期實(shí)施的《公寓大廈管理?xiàng)l例》加強(qiáng)了物業(yè)設(shè)備的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)?！稐l例》指出物業(yè)管理是物權(quán)的延伸，住戶是其主體被服務(wù)的對象。根據(jù)《條例》成立的管理委員會(huì)強(qiáng)化了民主精神和理性自律，物業(yè)管理的概念中首次添加了服務(wù)的內(nèi)容。同時(shí)，這一階段的物業(yè)管理范圍也從“國民住宅”擴(kuò)展到所有的公寓大廈。

4．推進(jìn)期（2004年至今），物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展“中華物業(yè)管理協(xié)會(huì)”2004年提出的《物業(yè)管理法（草案）》，整合相關(guān)法規(guī)，推動(dòng)臺(tái)灣物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)階段臺(tái)北等大城市建筑趨于飽和，使用和管理是未來工作的重點(diǎn)。不少公司通過提升科技化水平，用設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)取代人員配置。同時(shí)，國際物業(yè)管理公司進(jìn)入臺(tái)灣市場，加劇了行業(yè)競爭。所以近年來臺(tái)灣物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)了與學(xué)界的聯(lián)系，提升從業(yè)人員素質(zhì)，強(qiáng)化了對物業(yè)管理師執(zhí)照的要求，并逐步與國際物業(yè)管理協(xié)會(huì)的香港認(rèn)證接軌[2]6。

（二）大陸物業(yè)管理的發(fā)展歷程

大陸物業(yè)管理的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段：萌芽階段—起步階段—發(fā)展階段—規(guī)范階段。

1．萌芽階段(建國后至1981年)

這一階段，城市公有房屋基本上由政府出資建設(shè)，并以福利品的形式分配給職工。這些城市公有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬政府，所以，房屋的生產(chǎn)經(jīng)營和日常維修保養(yǎng)均由地方城市房管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，不帶商業(yè)色彩，實(shí)行的是行政性、福利型管理體制，物業(yè)管理的特點(diǎn)是內(nèi)容單一。

2．起步階段（1981—1993年）

1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司成立，作為大陸第一家物業(yè)管理公司，以管理商品房為主，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，在物業(yè)管理理論和實(shí)踐方面都做出了積極探索，被譽(yù)為“一座物業(yè)管理史上的里程碑”。此后，深圳、廣州、沈陽、大連、上海、北京等城市先后出現(xiàn)了一批物業(yè)管理公司或機(jī)構(gòu)。這些物業(yè)管理公司開始學(xué)習(xí)和借鑒國外和港澳地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并對住宅小區(qū)、商廈、寫字樓、別墅等物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、售后服務(wù)和租金等方面的管理進(jìn)行了大膽的、有益的探索與實(shí)踐，從實(shí)踐中探索出一條經(jīng)營型、綜合性物業(yè)管理的新路子。

3．發(fā)展階段（1993—2003年）

1993年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立，它表明我國大陸物業(yè)管理進(jìn)入了一個(gè)新的時(shí)期。1994年4月，原建設(shè)部頒布了我國大陸第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理體制的規(guī)范性文件《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，該文件指出“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。”從而確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國大陸房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。從此，上海、廣州、深圳等物業(yè)管理市場初步形成。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶動(dòng)了物業(yè)管理發(fā)展的新。香港房地產(chǎn)服務(wù)公司紛紛進(jìn)軍內(nèi)地，內(nèi)地涌現(xiàn)了大量的物業(yè)管理公司。國家和一些地方還相繼出臺(tái)了一些法規(guī)、制度和管理辦法，以支持物業(yè)管理的發(fā)展。法規(guī)制度的頒布、實(shí)施，以及深圳、海南、上海、廣州等城市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的成立，標(biāo)志著我國的物業(yè)管理體制已進(jìn)人大發(fā)展階段，物業(yè)管理日趨成熟。

4．規(guī)范階段（2003年開始至今）

2003年6月8日，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國大陸物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。條例第三條提出“國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)”，第四天提出“國家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平”，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施是新時(shí)期物業(yè)管理行業(yè)的綱領(lǐng)性文件，使我國大陸物業(yè)管理的法制建設(shè)更加完善，行業(yè)發(fā)展方向更加明確。

二、物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模比較

（一）臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模

根據(jù)周世璋、吳玫芳的整理，2007年臺(tái)灣地區(qū)共有公寓大廈維護(hù)管理企業(yè)512家，從業(yè)人員24394人；保全業(yè)企業(yè)497家，從業(yè)人員35374人；清潔業(yè)7400家，從業(yè)人員約150000人。相關(guān)企業(yè)合計(jì)8409家，從業(yè)人員近21萬人。此外在不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、室內(nèi)裝修、管理顧問咨詢機(jī)構(gòu)、舊城改造等公司的從業(yè)人員沒有被一一統(tǒng)計(jì)。

（二）大陸物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模

根據(jù)第二次全國經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示，2008年末我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)58406個(gè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員250.12萬人。按照分析，加上安防、保潔等分包公司的人員，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)該在500～600萬，其中秩序維護(hù)員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養(yǎng)護(hù)人員、其他勤雜工種等一線操作工人占80%以上。對比兩岸物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模（如表1所示），臺(tái)灣地區(qū)的平均企業(yè)員工數(shù)是大陸的六成，規(guī)模偏小的情況下仍取得較好盈利，與技術(shù)化網(wǎng)絡(luò)化水平較高有著密切關(guān)系。同時(shí)大陸的物業(yè)管理剛剛實(shí)現(xiàn)了一線二線城市的覆蓋，對于東部的三線城市和中西部的廣大地區(qū)仍有大量的市場空白，因此從業(yè)人口的百分比明顯低于臺(tái)灣地區(qū)。

三、物業(yè)管理經(jīng)營形態(tài)比較

（一）臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營形態(tài)

目前臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理中的公寓大廈管理、保全業(yè)、環(huán)境保護(hù)、消防、裝修管理、小區(qū)服務(wù)分別由臺(tái)灣地區(qū)“內(nèi)政部”的“營建署”、“警政署”、“消防署”，以及“經(jīng)濟(jì)部”、“金管會(huì)”、“環(huán)保署”進(jìn)行管理。其中公寓大廈維護(hù)管理公司和保全公司取得特許時(shí)有資本額的限定。其中公寓大廈管理維護(hù)公司資本額在新臺(tái)幣1000萬（合人民幣208.22萬）以上，在此基礎(chǔ)上分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)物業(yè)管理公司，其注冊資本額和管理面積都有所不同（詳見表2）。而經(jīng)營保全業(yè)的企業(yè)至少需要新臺(tái)幣4000萬元（合人民幣832.86萬）的資本額，每增加一分公司須增加2000萬元（合人民幣416.43萬）的資本額。在注冊資本的要求上遠(yuǎn)高于大陸的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此外對于保全業(yè)企業(yè)還需在臺(tái)灣地區(qū)“財(cái)政部”核準(zhǔn)的保險(xiǎn)公司投保責(zé)任保險(xiǎn)1000萬元（合人民幣208.22萬）以上。為了解決“特許”執(zhí)照的限制，臺(tái)灣地區(qū)的物業(yè)管理公司主要采取以下三種方式。（1）取得多張?zhí)卦S執(zhí)照，設(shè)立多家公司。目前臺(tái)灣較具規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)大多采取這個(gè)模式，但在取得資質(zhì)的過程中費(fèi)用較大，也客觀上提高了行業(yè)門檻。（2）建立合作同盟關(guān)系，承攬服務(wù)業(yè)務(wù)。建立合作同盟關(guān)系是沒有多張?zhí)卦S執(zhí)照的公司穩(wěn)定發(fā)展的重要出路。但業(yè)主需要與多家公司簽訂合同，法律關(guān)系不容易理順。（3）分包物業(yè)管理業(yè)務(wù)，拓展管理范圍。針對沒有取得特許執(zhí)照的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，一些企業(yè)通過分包的方式將相關(guān)服務(wù)交由其他公司執(zhí)行。

（二）大陸物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營形態(tài)

不同于臺(tái)灣地區(qū)對物業(yè)管理按照公寓大廈管理、保全業(yè)進(jìn)行專業(yè)技術(shù)分類，又對物業(yè)管理進(jìn)行分級(jí)管理的做法，大陸的物業(yè)管理一直定位在物業(yè)的綜合性的管理。但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)畢竟是一種以較少自有資產(chǎn)管理龐大業(yè)主資產(chǎn)的企業(yè)，因此，國務(wù)院授權(quán)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，對各級(jí)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)的注冊資本、員工職稱人數(shù)、管理物業(yè)的類型和面積、經(jīng)營管理業(yè)績等進(jìn)行了限定。表2對比了臺(tái)灣地區(qū)和大陸在物業(yè)管理區(qū)域資質(zhì)分級(jí)管理上的異同。可以看出，有別于臺(tái)灣地區(qū)的集中管理，大陸的物業(yè)管理實(shí)行分級(jí)管理，且注冊資本額度遠(yuǎn)低于臺(tái)灣，行業(yè)門檻相對較低。大陸對物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)安全管理的性質(zhì)和工作內(nèi)容是逐步明晰的過程。安全管理的從業(yè)人員長期被稱為“保安”。但“保安”一詞隱含著“保證安全”、“保護(hù)安全”的含義，是配有防衛(wèi)器械和槍支從事武裝守護(hù)、護(hù)衛(wèi)服務(wù)的工作，這與物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)公共秩序和協(xié)助安全防范的職責(zé)不相符。物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用“保安員”稱謂容易造成社會(huì)誤解，引發(fā)不必要的糾紛和矛盾，給行業(yè)健康發(fā)展帶來不利的影響。在中國物業(yè)管理協(xié)會(huì){2008}1號(hào)文件中明確要求今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)和協(xié)助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護(hù)員”的稱謂，不再使用“保安”的稱謂。國家對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事安全管理、秩序維護(hù)沒有資質(zhì)的限定。

2010年施行的《公安機(jī)關(guān)實(shí)施保安服務(wù)管理?xiàng)l例辦法》指出公安部負(fù)責(zé)全國保安服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。地方各級(jí)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的原則，對保安服務(wù)活動(dòng)依法進(jìn)行監(jiān)督管理。其中監(jiān)督管理包括受理設(shè)立保安服務(wù)公司、保安培訓(xùn)單位的申請材料；接受保安服務(wù)公司設(shè)立分公司和跨省、自治區(qū)、直轄市開展保安服務(wù)活動(dòng)，以及自行招用保安員單位的備案；組織開展保安員考試，核發(fā)、吊銷保安員證等。此外《辦法》規(guī)定，對自行招用保安員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展秩序維護(hù)等服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只需要報(bào)送單位法人資格證明，法定代表人（主要負(fù)責(zé)人）、保安服務(wù)分管負(fù)責(zé)人和保安員的基本情況、保安服務(wù)區(qū)域的基本情況，建立保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度的情況，保安員在崗培訓(xùn)法律、保安專業(yè)知識(shí)和技能的情況，并沒有注冊資本的要求。相比之下，臺(tái)灣的物業(yè)管理中，大型企業(yè)取得多張?zhí)卦S，進(jìn)行物業(yè)管理綜合管理；小型企業(yè)通過分包把沒有特許的部分交由其他相關(guān)企業(yè)完成。大陸物業(yè)管理企業(yè)也常常通過分包拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，通常由大型企業(yè)將保潔、綠化等勞動(dòng)密集型業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司，而保留技術(shù)密集型的核心業(yè)務(wù)；小型物業(yè)管理企業(yè)傾向于獨(dú)立完成全部的物業(yè)管理工作。通過比較，可知大陸雖然物業(yè)管理起步較晚，多數(shù)地區(qū)物業(yè)管理都處于萌芽狀態(tài)，但較之臺(tái)灣地區(qū)已經(jīng)在制度整合方面更進(jìn)一步。

四、物業(yè)管理法律法規(guī)比較

（一）臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理法規(guī)發(fā)展過程

臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的發(fā)展，與社會(huì)時(shí)事有密切關(guān)聯(lián)。1974—1983年，住宅建筑面積高速增長，針對國宅維護(hù)管理，1985年實(shí)施“臺(tái)灣省高樓及社區(qū)管理維護(hù)辦法”（已廢止）。1991年針對重大治安問題造成的社會(huì)不安，“警政署”制定“保全業(yè)法”，第二年頒布了“公寓大廈及社區(qū)安全管理辦法”（已廢止）。1995年針對之前的引發(fā)全臺(tái)關(guān)注的火災(zāi)事故，實(shí)施了“公寓大廈管理?xiàng)l例”，對建筑物設(shè)備管理進(jìn)行規(guī)范。

（二）大陸物業(yè)管理法規(guī)發(fā)展過程

在物業(yè)管理的收費(fèi)和支出方面，1996年國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，加強(qiáng)各級(jí)政府物價(jià)指導(dǎo)部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。1998年頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，結(jié)合物業(yè)古來企業(yè)特點(diǎn)及其掛歷要求，從代管基金、成本、費(fèi)用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為。同年由建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)《住宅共享部位共享設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》，規(guī)定商品住房和公有住房售后都應(yīng)建立共享部位共享設(shè)備設(shè)施維修基金，專項(xiàng)用于保修期后大修、更新和改造，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。改革開放后，大陸的住宅小區(qū)建設(shè)在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下，得到飛速發(fā)展提升。為了提高城市物業(yè)管理整體水平，建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)了一些地區(qū)物業(yè)管理基本方法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以建設(shè)部為主的國家各部委于不同時(shí)期頒布了一系列物業(yè)管理法規(guī)政策。2003年國務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國物業(yè)管理介入法制化規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期?！稐l例》規(guī)范了物業(yè)管理活動(dòng)，尊重維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，建立了業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、配合利益的機(jī)制，妥善處理政府和市場的關(guān)系。隨后，物業(yè)管理的法制建設(shè)大步推進(jìn)，建立了內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范的法規(guī)體系。表四是有關(guān)物業(yè)管理的法律和自2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布以來有關(guān)物業(yè)管理的主要法規(guī)政策。

（三）兩岸物業(yè)管理法規(guī)比較

臺(tái)灣物業(yè)管理發(fā)展較大陸早20年，但相關(guān)法規(guī)出現(xiàn)的時(shí)間十分接近。以下通過臺(tái)灣地區(qū)2004年提出的《物業(yè)管理法（草案）》與大陸2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的對比（如表5所示），可以發(fā)現(xiàn)兩岸的物業(yè)管理都對業(yè)力、物業(yè)服務(wù)和前期物業(yè)管理進(jìn)行了重點(diǎn)關(guān)注，但臺(tái)灣地區(qū)的法規(guī)（草案）涵蓋了更多的物業(yè)管理內(nèi)容，如行業(yè)協(xié)會(huì)、都市更新、顧問咨詢等。可見臺(tái)灣地區(qū)在物業(yè)管理經(jīng)營多樣性上優(yōu)于大陸，在行業(yè)的積累總結(jié)沉淀上優(yōu)于大陸。

五、總結(jié)

第7篇：單位物業(yè)管理辦法范文

乙方：（裝修企業(yè)）

丙方：（裝修人，即業(yè)主或物業(yè)使用人）

合法擁有______小區(qū)______幢______單元______室房屋的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。

為了加強(qiáng)______住宅小區(qū)的物業(yè)管理，確保物業(yè)使用規(guī)范、安全、合理，房屋的外觀和結(jié)構(gòu)不受損壞，全面維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家和杭州市有關(guān)規(guī)定，特簽定本協(xié)議。甲乙丙三方在裝修過程中嚴(yán)格遵守本協(xié)議規(guī)定。

一、裝飾裝修施工前應(yīng)辦理的手續(xù)：凡需進(jìn)行裝修的業(yè)主和物業(yè)使用人在裝修前必須向物業(yè)管理單位提出申請，不涉及結(jié)構(gòu)改動(dòng)的住宅裝修，到物業(yè)管理單位登記備案即可；涉及結(jié)構(gòu)改動(dòng)的住宅裝修，應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門審批，領(lǐng)取裝修許可證后方可開工。

1、進(jìn)入小區(qū)施工的企業(yè)必須持有杭州市房管局頒發(fā)的資質(zhì)證書，從業(yè)人員應(yīng)具有上崗證書或相關(guān)技術(shù)證書。

2、裝修人和裝修企業(yè)進(jìn)場施工前需簽訂杭州市統(tǒng)一的裝修合同，并到物管單位登記備案。

3、裝修企業(yè)的施工人員出入小區(qū)應(yīng)辦理出入證。

4、施工人員留宿的，應(yīng)經(jīng)裝修人同意，并到當(dāng)?shù)嘏沙鏊k理暫住證，再到物管單位辦理登記。

二、裝飾裝修施工的期限和時(shí)間：裝修期限以裝修人與裝修企業(yè)簽訂的施工合同上所約定時(shí)間為準(zhǔn)。因其它原因?qū)е卵b修工程不能按時(shí)完工而延期的，裝修人或裝修企業(yè)應(yīng)到物業(yè)管理單位登記，延長施工時(shí)間。

禁止夜間_____時(shí)至次日_____時(shí)進(jìn)行產(chǎn)生環(huán)境噪聲的住宅裝修活動(dòng)。

三、廢棄物的清運(yùn)與處置：裝修垃圾不得在小區(qū)內(nèi)隨意堆放，裝修企業(yè)應(yīng)每日清理垃圾，袋裝扎口后堆放于指定地點(diǎn)。裝修人和裝修企業(yè)必須維護(hù)園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施和場地的完好、整潔，不得向公共區(qū)域隨意拋物，踐踏綠地，嚴(yán)禁隨地大小便。裝修工程完畢后，裝修施工單位應(yīng)將施工現(xiàn)場清理干凈，經(jīng)裝修人驗(yàn)收認(rèn)可后，到物業(yè)管理單位辦理離場手續(xù)。

四、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求：住宅裝修不得改變房屋外觀形象（外門窗及玻璃、外墻材料、陽臺(tái)等細(xì)部做法、空調(diào)室外機(jī)安裝位置）；所有外立面上的墻體均不得擅自鑿洞或拆除。為維護(hù)小區(qū)統(tǒng)一風(fēng)格，不得有任何損壞房屋結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備的行為。業(yè)主安裝空調(diào)室外機(jī)僅限于室外指定的位置，并須將冷凝水管接入各層對應(yīng)的下水口。

住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求還需遵守《購房協(xié)議》和《小區(qū)業(yè)主公約》相關(guān)規(guī)定。

五、禁止行為和注意事項(xiàng)：除杭州市政府第 141 號(hào)令《杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法》和國家建設(shè)部 110 號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中明令禁止的行為外，嚴(yán)禁封死地漏檢查孔，嚴(yán)禁施工人員在園區(qū)內(nèi)游蕩、喧嘩、酗酒、賭博，禁止擅自改變進(jìn)戶總線和公共管線走向。裝修施工人員進(jìn)出園區(qū)，必須佩帶出入證，無證或衣衫不整的人員不得入內(nèi)，施工過程中未經(jīng)批準(zhǔn)不得私自外接電源，施工過程中若需動(dòng)用明火，須向物管單位提出用火申請，裝修施工單位不得野蠻施工，嚴(yán)禁將泥漿、膠水等裝修垃圾沖入下水管，不得在公共場所攪拌水泥。搬運(yùn)材料過程中不得損壞樓道、墻面、地面或電梯設(shè)備等。

六、管理服務(wù)費(fèi)用：住宅裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用已包含在物業(yè)管理費(fèi)中，物業(yè)管理單位不再向裝修人和裝修企業(yè)收取費(fèi)用，物業(yè)管理單位不得以任何名義收取裝修押金和保證金，施工人員辦理出入證每證工本費(fèi) 元，物管單位不得向裝修人和裝修企業(yè)強(qiáng)行推銷裝飾材料和裝飾施工企業(yè)。

七、違約責(zé)任：

1、由于裝修施工原因造成公共部位或相鄰業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，由裝修企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)賠償。

2、對于違反以上協(xié)議的行為，物業(yè)管理單位有權(quán)責(zé)令裝修企業(yè)停工整頓，對于情節(jié)特別嚴(yán)重造成公共部位或公共設(shè)施損失的，物管單位可要求裝飾公司賠償損失。

3、對經(jīng)勸告和教育拒不改正的裝飾企業(yè)，物管單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門依法處理。

八、糾紛的解決：

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)過程中發(fā)生糾紛的當(dāng)事人，可以協(xié)商或者調(diào)解解決；也可按下列第 種方式處理：

1、提交杭州仲裁委員會(huì)仲裁；

2、依法向人民法院。

九、其他需要約定的事項(xiàng)：

1、

2、

3、

第8篇：單位物業(yè)管理辦法范文

浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法完整版第一章總則

第一條為加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，保障物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備正常使用，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和國家有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際，制訂本辦法。

第二條本辦法適用于浙江省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

本辦法所稱的物業(yè)專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)，是指由業(yè)主交存的專項(xiàng)用于建筑物內(nèi)共有部分(以下簡稱共有部分)、建筑區(qū)劃內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備(以下簡稱共有設(shè)施設(shè)備)保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。

第四條專項(xiàng)維修資金實(shí)行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵(lì)業(yè)主通過民主、協(xié)商的原則，實(shí)行業(yè)主自主管理。物業(yè)主管部門應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)，督促業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，實(shí)行業(yè)主自主管理。

實(shí)行業(yè)主自主管理的，應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3的業(yè)主同意，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的日常管理。

未成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)決定委托政府代為管理以及業(yè)主大會(huì)未明確業(yè)主自主管理的,其專項(xiàng)維修資金由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū)，下同)人民政府專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)(以下簡稱維修資金管理機(jī)構(gòu))，代為統(tǒng)一管理。

第五條省建設(shè)行政主管部門會(huì)同省財(cái)政等部門負(fù)責(zé)本省專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。

設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政等部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章專項(xiàng)維修資金的交存

第六條新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的5%至8%。具體比例由設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣人民政府批準(zhǔn)后公布。

第七條出售公有住房，由業(yè)主和售房單位依據(jù)國家有關(guān)房改政策規(guī)定的比例交存專項(xiàng)維修資金，專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ谩?/p>

第八條專項(xiàng)維修資金可以由業(yè)主自行交存、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交。

新建物業(yè)首次交存專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向購房人說明，并將該內(nèi)容約定為購房合同條款。對房價(jià)中已包含專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得再向購房人另行收取。未售出的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位交存。

實(shí)行業(yè)主自主管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)持業(yè)主大會(huì)決定及書面報(bào)告通知維修資金管理機(jī)構(gòu)，并報(bào)所在地設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門備案。維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息連同有關(guān)賬冊一并移交業(yè)主委員會(huì)。

第九條專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定在商業(yè)銀行開立專戶，以物業(yè)區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房號(hào)設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房號(hào)設(shè)分戶賬。

第十條收取專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)使用浙江省財(cái)政廳統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。

第十一條業(yè)主分戶賬內(nèi)專項(xiàng)維修資金余額不足首期繳存額的30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)交專項(xiàng)維修資金。具體續(xù)交辦法由設(shè)區(qū)的市、縣人民政府制定。

第三章專項(xiàng)維修資金的使用

第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期限滿后的維修、更新和改造費(fèi)用，除國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同已明確在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支外，在專項(xiàng)維修資金中列支。

本辦法所稱的保修期限自物業(yè)交付之日起計(jì)算。

第十三條專項(xiàng)維修資金的支出由相關(guān)業(yè)主按照其物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

售后公有住房與商品房混合物業(yè)，其共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅谙鄳?yīng)分戶賬專項(xiàng)維修資金中列支。

第十四條由維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)使用狀況，提出一定時(shí)期內(nèi)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造計(jì)劃及專項(xiàng)維修資金使用方案，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施，并報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu)備案。

未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由所在社區(qū)居民委員會(huì)參照前款規(guī)定制定使用方案,并組織實(shí)施。

第十五條由維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金管理的，其使用按照以下程序辦理:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)專項(xiàng)維修資金使用方案，提出實(shí)施項(xiàng)目和資金使用預(yù)算;未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由相關(guān)業(yè)主根據(jù)專項(xiàng)維修資金使用方案提出實(shí)施項(xiàng)目使用預(yù)算;

(二)專項(xiàng)維修資金使用方案和使用預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)審核。社區(qū)居民委員會(huì)審核時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)業(yè)主的意見;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持經(jīng)審核的資金使用方案和資金使用預(yù)算及其他規(guī)定材料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請劃撥專項(xiàng)維修資金。未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由社區(qū)居民委員會(huì)持資金使用方案和使用預(yù)算，申請劃撥專項(xiàng)維修資金;

(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)申請進(jìn)行核準(zhǔn)，并按照核準(zhǔn)使用額度的70%劃轉(zhuǎn)至申請單位;

(五)工程竣工后,憑業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)，或者其委托專門機(jī)構(gòu)審核的工程決算及工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證明，經(jīng)維修資金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付應(yīng)付費(fèi)用的剩余款項(xiàng)。

第十六條實(shí)行業(yè)主自主管理的,其物業(yè)維修資金的使用方案和使用程序，由業(yè)主委員會(huì)參照本辦法第十四條、第十五條規(guī)定提出,經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施。

第十七條物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用按照下列規(guī)定列支：

(一)涉及整個(gè)物業(yè)區(qū)域的共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，在該區(qū)域全體業(yè)主專項(xiàng)維修資金賬戶中列支;

(二)涉及單幢或部分物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，在其相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金賬戶中列支;

專項(xiàng)維修資金不足支付維修費(fèi)用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積按比例由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

第十八條應(yīng)當(dāng)按首期交存的專項(xiàng)維修資金總額的35%設(shè)立應(yīng)急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運(yùn)等緊急情況下的維修和更新。

發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況，需要立即對住房共有部分、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)證明核實(shí)，可直接撥付維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定及時(shí)實(shí)施維修和更新的，設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門可以組織代修。

第十九條下列費(fèi)用不得從專項(xiàng)維修資金中列支：

(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用;

(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(三)因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用;

(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章及國家和省有關(guān)規(guī)定中明確由有關(guān)單位和個(gè)人承擔(dān)的費(fèi)用。

第四章專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理

第二十條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金：

(一)專項(xiàng)維修資金規(guī)定的存儲(chǔ)凈利息;

(二)利用專項(xiàng)維修資金購買國債的增值凈收益;

(三)物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營所得，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外;

(四)共有設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值;

(五)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主自愿籌集交存的款項(xiàng);

(六)其他按規(guī)定轉(zhuǎn)入的資金。

第二十一條專項(xiàng)維修資金中當(dāng)年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計(jì)息;其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。專項(xiàng)維修資金存款利息實(shí)行一年一結(jié)，定期計(jì)入業(yè)主分戶賬內(nèi)。

第二十二條專項(xiàng)維修資金專戶及存儲(chǔ)情況,應(yīng)當(dāng)定期與銀行核對，并定期在物業(yè)小區(qū)向業(yè)主公布下列情況，接受業(yè)主監(jiān)督：

(一)專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;

(二)發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r;

(三)其他有關(guān)專項(xiàng)維修資金使用和管理情況。

業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第二十三條專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和結(jié)存金額的查詢。

第二十四條在保證專項(xiàng)維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項(xiàng)維修資金用于購買一級(jí)市場國債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。利用專項(xiàng)維修資金購買的國債應(yīng)當(dāng)持有到期。

除本辦法規(guī)定的使用范圍外,不得將專項(xiàng)維修資金出借,不得將專項(xiàng)維修資金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營性活動(dòng)，不得用專項(xiàng)維修資金為單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。

第二十五條專項(xiàng)維修資金的管理費(fèi)用,在專項(xiàng)維修資金的增值收益中列支，并與專項(xiàng)維修資金分賬核算。

第二十六條專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和省財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定，并依法接受財(cái)政、審計(jì)部門監(jiān)督。

第二十七條物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。

第二十八條因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可持相關(guān)憑證,申請退回本人名下專項(xiàng)維修資金結(jié)余金額。并按照以下規(guī)定返還：

(一)物業(yè)分戶賬中個(gè)人名下結(jié)余的專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主;

(二)公有住房售房單位交存的專項(xiàng)維修資金結(jié)余金額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國庫，作為廉租住房補(bǔ)貼資金來源。

第二十九條違反本辦法規(guī)定挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上物業(yè)主管部門會(huì)同財(cái)政部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，并依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條的規(guī)定，對相關(guān)單位和個(gè)人給予行政處罰。

第三十條財(cái)政部門、物業(yè)主管部門、維修資金管理機(jī)構(gòu)及其工作人員有下列情形之一的，由相關(guān)行政機(jī)關(guān)按照管理權(quán)限對負(fù)有責(zé)任的主管人員和直接責(zé)任人員給予行政或者紀(jì)律處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)未依照本辦法規(guī)定及時(shí)核準(zhǔn)、撥付專項(xiàng)維修資金，造成損害后果的;

(二)未按照本辦法規(guī)定進(jìn)行管理，造成專項(xiàng)維修資金流失的;

(三)截留、挪用、侵占專項(xiàng)維修資金的;

(四)有其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊行為的。

第五章附則

第三十一條用于銷售的新建獨(dú)立非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立專項(xiàng)維修金制度。

第三十二條本辦法自印發(fā)之日起施行。省財(cái)政廳、省物價(jià)局、省建設(shè)廳1999年12月27日印發(fā)的《浙江省住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金管理暫行辦法》同時(shí)廢止。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金政策說明 包含五大項(xiàng)一、加強(qiáng)維修資金行政監(jiān)管，充分履行政府職責(zé)

維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?，是業(yè)主所有、共同決策、政府監(jiān)督的資金。我中心堅(jiān)持執(zhí)政為民的宗旨，認(rèn)真履行職責(zé)，踏實(shí)辦事，嚴(yán)格依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部和財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(下稱165號(hào)令)和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定建立并執(zhí)行維修資金管理工作。同時(shí)，為加強(qiáng)維修資金監(jiān)管，結(jié)合我市實(shí)際，制定了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理工作的通知》等一批規(guī)范性文件，完善了維修資金監(jiān)管、預(yù)交存和使用方面的制度;為提升管理效能，在20xx年開發(fā)了維修資金信息管理系統(tǒng)，并在20xx年和20xx年進(jìn)行了升級(jí)，完善了維修資金歸集、分戶、辦卡、使用登記及數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、報(bào)送等功能，為維修資金提供了可靠、高效、便捷的信息化管理手段;20xx年5月，實(shí)行了專戶管理制度，維修資金統(tǒng)一交存到專戶管理銀行。

截至今年10月底，維修資金歸集總額81.26億元，累計(jì)使用7997萬元，共有2918個(gè)物業(yè)小區(qū)建立了維修資金，約143萬戶業(yè)主辦理了維修資金卡。到目前為止，維修資金歸集與使用都是規(guī)范、安全的。

二、推進(jìn)維修資金增值保值，切實(shí)維護(hù)業(yè)主利益

(一)利用維修資金購買國債。根據(jù)165號(hào)令第二十六條規(guī)定：在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買國債。利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場購級(jí)市場新發(fā)行的國債，并持有到期。目前我國發(fā)行的普通國債有三類：憑證式國債、儲(chǔ)蓄國債(電子式)和記賬式國債。根據(jù)《財(cái)政部中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈儲(chǔ)蓄國債(電子式)代銷試點(diǎn)管理辦法(試行)〉的通知》和《中國人民銀行財(cái)政部關(guān)于20xx年憑證式國債改革工作的指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定，憑證式國債和儲(chǔ)蓄國債僅面向個(gè)人投資者發(fā)售。而根據(jù)165號(hào)令第十條規(guī)定，為確保維修資金安全，我市維修資金以管理部門的名義在專戶管理銀行開立專戶。若利用維修資金購買國債，則屬于機(jī)構(gòu)投資者。因此，維修資金只能用于購買記賬式國債。

據(jù)了解，國內(nèi)僅有上海、深圳等少數(shù)幾個(gè)城市利用維修資金購買了國債。如上海市僅在約20xx年前購買過國債;深圳市從20xx年開始購買國債，憑證式國債僅面向個(gè)人投資者發(fā)售的政策出臺(tái)后，今年未再購買任何國債。根據(jù)20xx年以來財(cái)政部發(fā)行的記賬式國債的各期限利率情況分析，不同年期的利率都有明顯的浮動(dòng)，數(shù)值變化較大。前三季度一年期國債的利率與目前銀行三個(gè)月整存整取定期存款利率(年息2.85%)差不多持平，第四季度三個(gè)月國債的利率又有一定幅度的提升(如下圖所示)。且利用維修資金購買國債應(yīng)持有到期。為保障物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在維修資金購買國債期間的維修和正常使用，購買國債后，業(yè)主分戶賬面應(yīng)確保維修資金余額不少于首期交存額的30%。余額不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)自行籌集資金解決維修問題。

三、完善維修資金使用程序，提升業(yè)務(wù)辦理時(shí)效

目前，我市維修資金歸集量大、使用少，但不等于維修資金在沉睡和使用難。維修資金是物業(yè)的養(yǎng)老金，只有在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后才能使用。我市目前大部分商品住宅尚未進(jìn)入需要密集維修的階段。隨著近年交付使用的樓盤在未來陸續(xù)進(jìn)入維修階段，維修資金的使用率將會(huì)逐年提高。目前，維修資金使用量的分析也證明了這一點(diǎn)。如：20xx年維修資金的使用量僅有438萬元，到20xx年已經(jīng)增長到1727萬元。在物業(yè)進(jìn)入維修高峰期前，維修資金歸集量和使用量比例相差較大屬于正常現(xiàn)象，特別是今年以來加大了維修資金的歸集力度，歸集量大大提高，與使用量的比例相差更大。物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用也不能從維修資金中列支，165號(hào)文已有明確的規(guī)定。

維修資金的使用，在申請資料齊全、符合使用規(guī)定的情況下，申請使用維修資金的審核時(shí)間一般需要10～15個(gè)工作日。具體辦理流程是：業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主代表提出維修方案。維修方案經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主簽名同意，并經(jīng)兩次公示后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向維修資金管理部門申請列支。管理部門履行監(jiān)管責(zé)任，對申請材料進(jìn)行審核，并需到現(xiàn)場查看。經(jīng)管理部門審批同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主即可在維修工程竣工驗(yàn)收后持相關(guān)資料辦理維修資金劃撥手續(xù)。目前，我中心正制定《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法(暫定)》，設(shè)置緊急情況下使用維修資金的情形和規(guī)定，確保緊急情況下物業(yè)得到及時(shí)維修。

有業(yè)主反映維修資金使用難的問題，主要是指使用程序嚴(yán)格，業(yè)主簽名需時(shí)長和難以達(dá)到雙2/3的要求。根據(jù)165號(hào)令第二十二條規(guī)定，維修方案須經(jīng)雙2/3業(yè)主同意。為確保維修資金的使用安全，保障業(yè)主利益，雙2/3業(yè)主簽名、兩次公示和現(xiàn)場查看等環(huán)節(jié)是必要的。目前，我市正在推進(jìn)維修資金信息化管理平臺(tái)建設(shè)。平臺(tái)建成后，有望能通過網(wǎng)絡(luò)簽名、短信確認(rèn)等方式，也可采取電話委托簽名等簡化業(yè)主簽名的手續(xù)，解決雙2/3業(yè)主簽名難的問題。我中心也將在確保維修資金使用安全的前提下，盡可能簡化辦理程序，縮短審查時(shí)間，提高維修資金使用的辦理時(shí)效。當(dāng)然，需要提醒的是有不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)有畏難情緒，客觀上也是造成簽名難的原因之一。如果取消雙2/3的規(guī)定，需要國家有關(guān)部門做出政策上的改變。即使改變，對確保維修資金使用安全也未必是件好事。

四、規(guī)范專戶管理銀行準(zhǔn)入，促進(jìn)管理公開、透明

根據(jù)165號(hào)令第十條規(guī)定，維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)，維修資金管理部門應(yīng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行。目前我市有中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、廣州銀行和平安銀行等四家維修資金專戶管理銀行。其中，中國建設(shè)銀行負(fù)責(zé)辦理從化市、增城市、花都區(qū)、番禺區(qū)等四個(gè)行政區(qū)域維修資金的存儲(chǔ)和支付業(yè)務(wù);中國農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行和平安銀行負(fù)責(zé)辦理其余八個(gè)行政區(qū)域維修資金的存儲(chǔ)和支付業(yè)務(wù)。為確保專戶管理銀行選定工作的陽光透明和公平、公正、公開，在符合基本準(zhǔn)入條件的情況下，我市近期擬采取公開招投標(biāo)的形式選定專戶管理銀行。以后，業(yè)主便可以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，在所有專戶管理銀行中自由選擇一家辦理維修資金的存儲(chǔ)和使用業(yè)務(wù)。

第9篇：單位物業(yè)管理辦法范文

五大問題突出

物業(yè)管理迅速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出不少問題。北京市建委主任隋振江在北京市物業(yè)管理工作會(huì)議上指出，問題主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，整體水平不高。部分物業(yè)管理企業(yè)還沒有從根本上樹立“為居民服務(wù)”、“為業(yè)主服務(wù)”的觀念，基至顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，“態(tài)度蠻橫、行為粗劣”現(xiàn)象屢見不鮮，保安與業(yè)主發(fā)生沖突的事件時(shí)有發(fā)生；其次，物業(yè)服務(wù)不到位，出現(xiàn)緊急情況不能做到快速反應(yīng)、及時(shí)處理，不能保證群眾正常生活的需要；第三，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)透明度不高，個(gè)別企業(yè)仍然存在多收費(fèi)、亂收費(fèi)的情況。

開發(fā)遺留問題引發(fā)矛盾突出。北京市政協(xié)曾對北京市物業(yè)管理進(jìn)行了專題調(diào)研，調(diào)研報(bào)告指出：現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)與業(yè)主的糾紛中，相當(dāng)數(shù)量的矛盾起源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，也有開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)配套設(shè)施。二是房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差，水電等配套項(xiàng)目得不到落實(shí)，缺項(xiàng)甩項(xiàng)多等。三是建筑權(quán)屬不清。由于《物權(quán)法》尚未出臺(tái)，居住小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑，如地下車庫、物業(yè)管理用房的權(quán)屬問題往往引起業(yè)主與開發(fā)商的爭議。

業(yè)主大會(huì)成立緩慢。到目前，北京市按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)的只有511個(gè)，比例很低。業(yè)主大會(huì)不成立，物業(yè)市場就不完善，業(yè)主的權(quán)利很難得到集體支持，維修資金的使用等涉及業(yè)主共同權(quán)益的問題也無法得到根本解決。問題主要表現(xiàn)為：部分開發(fā)建設(shè)單位不積極、不配合、不支持，導(dǎo)致成立籌備組困難；二是在政策宣傳、引導(dǎo)上力度不大，許多小區(qū)的業(yè)主在成立業(yè)主大會(huì)之初，不了解國家和本市的相關(guān)規(guī)定，往往是事倍功半；三是指導(dǎo)方式、方法和力度上還存在一定問題，與街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的協(xié)同配合還不夠，離開社區(qū)居委會(huì)的牽頭組織、協(xié)調(diào)和制定相應(yīng)的工作規(guī)則，組織工作容易陷入混亂、無序狀態(tài)。四是按照法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的成立需要達(dá)到一定的比例條件，一些小區(qū)業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，投票比例不高，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約無法通過，業(yè)主大會(huì)難以成立。

業(yè)主自律機(jī)制不完善，對業(yè)主委員會(huì)缺乏有效的監(jiān)督、管理。在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，一些業(yè)主大會(huì)成立后，作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)有權(quán)無責(zé)，缺乏監(jiān)督和約束；業(yè)主委員會(huì)往往超越職權(quán)開展活動(dòng)，個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員濫用權(quán)利，以權(quán)謀私，損害多數(shù)業(yè)主利益，引起業(yè)主之間意見不一致，影響居民生活的安定。

老舊居住小區(qū)的長效管理機(jī)制沒有建立。老舊小區(qū)由于建設(shè)年代久，配套設(shè)施嚴(yán)重不足，房屋及設(shè)施設(shè)備失修失養(yǎng)嚴(yán)重。由于居民認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一、交費(fèi)狀況不理想等因素，改造后的小區(qū)良好狀況難以得到長期維持。

對癥下藥建和諧

之所以存在以上問題，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出原因有以下幾點(diǎn)：

物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，相關(guān)的法規(guī)體系、管理體制和工作機(jī)制尚不健全。

物業(yè)管理法律關(guān)系復(fù)雜，涉及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主個(gè)人、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)等多個(gè)法律主體。既有開發(fā)遺留問題、建管銜接等前期物業(yè)管理問題，又有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利權(quán)屬、處分及收益，以及物業(yè)服務(wù)合同問題。

配套政策不完善。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施，并出臺(tái)了一些配套政策文件，但全面貫徹實(shí)施條例的物業(yè)管理辦法還沒有出臺(tái)，對日新月異變化的市場缺少快速應(yīng)對機(jī)制，對規(guī)定、辦法的實(shí)施缺乏操作性研究。

對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督不力，主要表現(xiàn)為對物業(yè)管理企業(yè)違法行為的監(jiān)督檢查和處罰力度不夠?？陀^上，存在各區(qū)縣人員編制少、執(zhí)法力量薄弱等因素，但主觀上，受到“企業(yè)受處罰就會(huì)甩手不干”的影響，在處罰時(shí)畏手畏腳。關(guān)于物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的結(jié)合的精神落實(shí)不到位，與街道、居委會(huì)的協(xié)調(diào)配合還不夠，還不能及時(shí)、有效、完全地化解矛盾和糾紛。

隋振江指出，物業(yè)管理涉及面廣，社會(huì)影響大。作為城市管理的一個(gè)組成部分，物業(yè)管理，尤其是居住區(qū)物業(yè)管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)，關(guān)系到人民群眾合法權(quán)益的發(fā)展和保障。針對存在的問題，北京市將從以下個(gè)方面開展工作：

首先，完善業(yè)主自律機(jī)制，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理體制。物業(yè)管理如果不能與社區(qū)建設(shè)有機(jī)地結(jié)合起來，很容易造成管理體制上的不順，矛盾解決渠道的不通暢，容易削弱政府部門的管理和監(jiān)控力度，降低工作效率，并有可能引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。為此，北京市建委正在研究制定業(yè)主大會(huì)成立指導(dǎo)規(guī)則等政策文件，充分發(fā)揮街道、社區(qū)的作用，將業(yè)主組織有效納入到社區(qū)民主自治的范疇，加強(qiáng)對成立業(yè)主大會(huì)的組織、指導(dǎo)，加強(qiáng)對業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督，確保物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的有機(jī)結(jié)合。