土地經(jīng)營制度精選(九篇)

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第1篇：土地經(jīng)營制度范文

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；土地產(chǎn)權(quán)制度

中圖分類號(hào)：F321.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1003-4161(2007)05-0050-04

實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，是我國農(nóng)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的要求。然而在戶均經(jīng)營耕地面積不到0．513公頃(農(nóng)業(yè)部課題組，2005)的土地經(jīng)營規(guī)模條件下談現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)談何容易。因此，在現(xiàn)有土地所有制下，必須大力推進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)來擴(kuò)大農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模。

1.土地規(guī)模經(jīng)營是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的根本要求

1.1 發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的條件

農(nóng)業(yè)是典型的社會(huì)效益高而經(jīng)濟(jì)效益低的弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)同其他產(chǎn)業(yè)相比，生產(chǎn)周期長，資金回收慢，面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)大，而農(nóng)業(yè)的平均利潤率又低于其他產(chǎn)業(yè)。早在17世紀(jì)時(shí)，英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家配第就已指出：比起農(nóng)業(yè)來，工業(yè)的收入高；而商業(yè)的收入又比工業(yè)多；換言之，工業(yè)比農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)比工業(yè)的附加值高。總之，農(nóng)業(yè)的弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，使之比較利益差，只有規(guī)?；?jīng)營才可能產(chǎn)生效益。所以，農(nóng)業(yè)的發(fā)展方向是大規(guī)模的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

所謂現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)及其應(yīng)用水平、現(xiàn)代工業(yè)技術(shù)及其裝備水平、現(xiàn)代管理技術(shù)及其管理水平、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品加工技術(shù)及其加工水平、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通技術(shù)及其營銷水平為基礎(chǔ)、產(chǎn)供銷相結(jié)合、貿(mào)工農(nóng)一體化、高效率和高效益相統(tǒng)一的新型農(nóng)業(yè)。發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)需要六個(gè)條件。一是用現(xiàn)代工業(yè)裝備農(nóng)業(yè)，由機(jī)械操作代替人畜力作業(yè)，使農(nóng)業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)機(jī)械化、水利化、電氣化以及信息化和網(wǎng)絡(luò)化；二是用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)改造農(nóng)業(yè)(包括生物技術(shù)和信息工程技術(shù))，逐步取代傳統(tǒng)的生產(chǎn)技術(shù)；三是用現(xiàn)代科學(xué)管理方法組織管理農(nóng)業(yè)；四是用健全的社會(huì)化服務(wù)體系服務(wù)農(nóng)業(yè)，取代“小而全”的自給自足或半自給自足的生產(chǎn)；五是用現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系拓展農(nóng)業(yè)，大幅度地提高農(nóng)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化增值效益和市場競爭能力；六是用現(xiàn)代科學(xué)知識(shí)武裝農(nóng)民，提高農(nóng)民的文化科學(xué)素質(zhì)[1]。這六個(gè)條件可以簡單概括為機(jī)械化和集約化。

1.2 土地規(guī)模經(jīng)營是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的根本要求

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的機(jī)械化和集約化是以土地的集中規(guī)模經(jīng)營為前提的，而小規(guī)模經(jīng)營對(duì)于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)則是一種障礙。建立在狹小規(guī)模基礎(chǔ)上的農(nóng)業(yè)，其技術(shù)進(jìn)步的速度是非常緩慢的[2]，因?yàn)橥恋亟?jīng)營存在有效使用現(xiàn)代生產(chǎn)要素的最低臨界規(guī)模[3]。分散經(jīng)營的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度安排對(duì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)造成嚴(yán)重的制約，具體表現(xiàn)在以下幾方面。

(1)不利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)機(jī)械化。機(jī)械化要求土地成片經(jīng)營，一些先進(jìn)的農(nóng)用機(jī)械在零碎分散的土地上難以使用。(2)不利于科技進(jìn)步，這種分散的小規(guī)模經(jīng)營使農(nóng)業(yè)科技應(yīng)用的邊際成本大于邊際收益，也使一般農(nóng)戶采用新技術(shù)發(fā)展高產(chǎn)、高效、優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)的需求不足。(3)不利于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。分散的、小規(guī)模的土地安排給農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來困難和挑戰(zhàn)。對(duì)于大多數(shù)農(nóng)戶來說，經(jīng)營的數(shù)量不多，能獲取的利潤非常有限，但面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)卻很大，為了規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，首先生產(chǎn)足夠的糧食和其他的農(nóng)產(chǎn)品以滿足自家的需要，在此基礎(chǔ)上再考慮商品生產(chǎn)成為農(nóng)民的普遍選擇，最終導(dǎo)致農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一。(4)不利于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。固定投入是分散的農(nóng)戶所不能也不愿承擔(dān)的，因?yàn)槔寐实?，致使單位農(nóng)產(chǎn)品的成本增加，而國家投入又有限，因此導(dǎo)致長期以來農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施日益弱化，影響我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)。(5)不利于交易成本的降低。由于以農(nóng)戶為單位分散的市場主體獲取信息和談判的能力都較弱，加之我國農(nóng)村社會(huì)化服務(wù)體系和市場中介組織不健全，導(dǎo)致農(nóng)民在市場交易中處于不利的地位，交易費(fèi)用高昂。這不僅表現(xiàn)在農(nóng)產(chǎn)品的出售上，也表現(xiàn)在生產(chǎn)資料的購買上。(6)排斥了專業(yè)化分工。單個(gè)生產(chǎn)單位內(nèi)部的分工是以一定的規(guī)模為前提的，而分散的小規(guī)模經(jīng)營模式幾乎享受不到專業(yè)化分工帶來的利益。正如馬克思對(duì)農(nóng)民小塊土地所有制的歷史局限性進(jìn)行分析時(shí)指出的：“生產(chǎn)資料無止境的分散，生產(chǎn)本身無止境的分離。人力產(chǎn)生巨大的浪費(fèi)。生產(chǎn)條件日趨惡化和生產(chǎn)資料的日趨昂貴是小塊土地所有制的必然規(guī)律?！边@種分散的小規(guī)模經(jīng)營，“按其性質(zhì)來說就排斥社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)力的發(fā)展、勞動(dòng)的社會(huì)形式、資本的社會(huì)集聚、大規(guī)模的畜牧和科學(xué)的不斷擴(kuò)大的應(yīng)用[4]。

只有擴(kuò)大土地經(jīng)營規(guī)模，才能發(fā)揮大規(guī)模的機(jī)械化生產(chǎn)釋放農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的效率，如勞動(dòng)力、水利設(shè)施、農(nóng)業(yè)機(jī)械滿負(fù)荷工作效率和購買、銷售網(wǎng)絡(luò)談判的優(yōu)勢。同時(shí)在農(nóng)業(yè)中引入現(xiàn)代科學(xué)和管理技術(shù)，加上大型的企業(yè)化經(jīng)營，提升農(nóng)業(yè)的平均利潤率和邊際效益[5]。發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不能無視其規(guī)模要求，必須進(jìn)行相應(yīng)的制度安排，擴(kuò)大農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模，這遠(yuǎn)比一兩項(xiàng)農(nóng)業(yè)科技突破更有利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)。

1.3 土地規(guī)模經(jīng)營是我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必經(jīng)之路

單靠沒有資本積累的小農(nóng)戶是根本無法實(shí)現(xiàn)我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的。在土地承包地塊分散的情況之下，雖然可以通過外部聯(lián)合的方式實(shí)現(xiàn)成片經(jīng)營，推行機(jī)械化生產(chǎn)或農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織，但終究由于交易成本過高而導(dǎo)致綜合效益不高。這些年來國家大力倡導(dǎo)籌建的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織，但其效果如何，在農(nóng)戶增收貢獻(xiàn)上就可見一斑。在目前平均利潤的機(jī)制沒有形成條件下，農(nóng)產(chǎn)品成本高昂而利潤低下，對(duì)于追求利潤最大化的“經(jīng)濟(jì)人”而言，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)市場的需求缺乏基本的利益驅(qū)動(dòng)，土地的撂荒也就不足為奇。所以，如果不能通過土地制度創(chuàng)新改變分散的經(jīng)營，就永遠(yuǎn)不能促進(jìn)企業(yè)家資源與土地資源的優(yōu)化配置[6]，無法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

鼓勵(lì)工商企業(yè)進(jìn)入農(nóng)村，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營，動(dòng)用社會(huì)資本實(shí)現(xiàn)我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化是切實(shí)可行之路。絕大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國家的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化都是建立在大規(guī)模農(nóng)場經(jīng)營基礎(chǔ)之上的，當(dāng)然，也不排除極個(gè)別國家在土地經(jīng)營規(guī)模較小基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的，但是它們有我國不具備的國情。如日本的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化是建立在現(xiàn)代化最小臨界規(guī)模(戶均經(jīng)營10公頃)基礎(chǔ)上，但這主要是靠政府大量的財(cái)政補(bǔ)貼得以完成的。1986年，世界各國政府發(fā)放的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格補(bǔ)貼總額為1 000億美元，日本一國就高達(dá)400億美元，占1／3以上。2000年日本農(nóng)業(yè)的補(bǔ)貼占GDP總額的1．4％，而當(dāng)年的農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值才占1．1％。農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)和農(nóng)戶農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的購置等支出，絕大部分由政府財(cái)政承擔(dān)，需要農(nóng)戶支付的比重很小[7]?？扛哐a(bǔ)貼催生的日本農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化成本高昂，導(dǎo)致其農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格世界最高，目前日本的大米和小麥價(jià)格分別是美國的4倍和6倍，在國際上沒有競爭力[8]。因此，在財(cái)力尚不足以大力實(shí)施對(duì)農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼的情況下，我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)必須主要依靠推動(dòng)土地規(guī)模經(jīng)營，調(diào)動(dòng)民間資本力量來改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)才能得以實(shí)現(xiàn)。

2.完善農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度是土地規(guī)模經(jīng)營的有效途徑

我國農(nóng)村目前的土地經(jīng)營規(guī)模狀況不容樂觀，土地經(jīng)營細(xì)碎化成為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的最大障礙。從全國范圍來看，我國農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模偏小，不具備現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)。這不僅是因?yàn)槲覈说孛芊浅Ｍ怀?，人均耕地面積只有世界平均水平的1／4，而且在實(shí)施土地的過程中，為了充分體現(xiàn)社區(qū)成員取得土地使用權(quán)的平等權(quán)利，都采取了“農(nóng)地普占”的做法，即按人口或勞動(dòng)力平均分配土地使用權(quán)，致使土地分配細(xì)碎化。據(jù)全國農(nóng)村固定觀察點(diǎn)辦公室對(duì)分布在全國29個(gè)省(市、區(qū))的274個(gè)村莊調(diào)查，完全平均分配土地使用權(quán)的村莊達(dá)74．3％，口糧田按人均分、責(zé)任田按全部勞動(dòng)力均分的為5．5％；口糧田按人均分、責(zé)任田按農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力均分的占11％；其余為其他形式。而且76．5％的村在分配土地使用權(quán)時(shí)又采取了好、中、差地搭配的方法。這樣，在農(nóng)村改革之后就形成了分散、細(xì)碎、小規(guī)模的土地經(jīng)營方式。據(jù)調(diào)查，全國平均每個(gè)農(nóng)戶的農(nóng)地面積僅8．35畝，分布在9．7塊地[9]。隨著人口的增長，零碎的農(nóng)戶耕地還將進(jìn)一步被細(xì)分。

2.1 流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)是擴(kuò)大土地規(guī)模的有效途徑

規(guī)模經(jīng)營要么靠土地所有權(quán)買賣，要么靠土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是各國擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的有效途徑，對(duì)于土地私有制的發(fā)達(dá)國家也是如此。在美國土地流轉(zhuǎn)過程中，一般不涉及土地的所有權(quán)，而大多是土地使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)的有償流轉(zhuǎn)[10],土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)(簡稱土地流轉(zhuǎn))是將耕地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人，但不能改變農(nóng)用土地的用途。其目標(biāo)是通過土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整和適度規(guī)模經(jīng)營，從而提高土地資源的配置效率，提高土地產(chǎn)出率，逐步形成以市場為導(dǎo)向、以效益為中心、以科技為動(dòng)力、以產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營為載體的區(qū)域化布局、專業(yè)化生產(chǎn)、一體化經(jīng)營、企業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)格局。這是一種制度安排，涉及到土地產(chǎn)權(quán)的界定，依據(jù)路徑依賴原理，在我國通過完善土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，加快土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是擴(kuò)大農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模最為明智的選擇，因?yàn)榭梢栽诓桓淖兺恋丶w所有制前提下，強(qiáng)化其承包經(jīng)營權(quán)能來得以推動(dòng)。完善土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度是我國繼后農(nóng)村土地制度的進(jìn)一步變遷，可以使土地的使用權(quán)集中在少數(shù)種田能手或企業(yè)家手中，繼而實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營成為可能，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力發(fā)展提權(quán)基礎(chǔ)，成為我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的開端。

2.2 完善土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的核心是界定土地產(chǎn)權(quán)

2.2.1 我國土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不暢及其原因分析。在承包制剛剛落實(shí)之初，我國就已允許土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，但直到目前我國土地流轉(zhuǎn)始終發(fā)展很慢。地區(qū)流轉(zhuǎn)不均衡，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模更小，2004年廣東、江蘇、湖南、安徽的土地流轉(zhuǎn)比例分別為14．4％、12．1％、6．3％和4．5%[11]。一些地區(qū)出現(xiàn)了有地不耕和無地可種的兩難局面，一方面大量農(nóng)地棄耕、撂荒，另一方面，一些勞動(dòng)力較多的農(nóng)戶、那些愿意擴(kuò)大經(jīng)營的種田能手及部分涉農(nóng)企業(yè)卻沒有足夠數(shù)量的土地進(jìn)行耕種。土地流轉(zhuǎn)速度總體上緩慢，流轉(zhuǎn)短期化特征明顯，主要以轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓形式為主。土地流轉(zhuǎn)過程中也暴露出諸多問題，如沒有規(guī)范的土地經(jīng)營權(quán)交易市場，土地流轉(zhuǎn)的市場機(jī)制、價(jià)格體系還沒有形成，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場規(guī)則、中介組織還沒有建立起來。國家有關(guān)法律規(guī)定滯后，對(duì)土地流轉(zhuǎn)也還缺乏必要的監(jiān)督、管理，現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)基本上處于自發(fā)、無序的狀態(tài)。由于土地流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重影響了土地規(guī)模經(jīng)營和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。

致使土地流轉(zhuǎn)不暢的核心問題是土地產(chǎn)權(quán)不清晰。在家庭承包制的制度框架下，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)被分解為三種權(quán)利，其一是所有權(quán)，其二是承包權(quán)，其三是經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))。土地家庭承包制下的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)就是擁有農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。我國土地流轉(zhuǎn)市場之所以長期以來不能充分發(fā)育，原因在于買方和賣方都難以形成，這主要是由于承包經(jīng)營權(quán)中未包括處置權(quán)造成的。缺乏土地處置權(quán)，一方面造成土地的永久性流轉(zhuǎn)無法實(shí)現(xiàn)，既然農(nóng)民不能通過轉(zhuǎn)出土地而獲得進(jìn)城謀生的初始資本，所以除了有穩(wěn)定收入而加入城市戶籍外是不會(huì)放棄土地這一最后保障的，而轉(zhuǎn)入方也因土地經(jīng)營權(quán)屬弱而沒有長期經(jīng)營的信心。另一方面造成土地的短期流轉(zhuǎn)也無法保障，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工的機(jī)會(huì)成本會(huì)因?yàn)閲译S時(shí)出臺(tái)的利農(nóng)政策而改變，作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”，部分農(nóng)民會(huì)放棄打工到回鄉(xiāng)種地，轉(zhuǎn)出的土地雖未到期，也會(huì)因各種理由被收回。2004年的“爭地風(fēng)”就是一例。

2.2.2 完善土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的核心是界定土地產(chǎn)權(quán)。

界定土地產(chǎn)權(quán)是完善土地流轉(zhuǎn)制度的核心內(nèi)容，即虛化土地所有權(quán)，強(qiáng)化經(jīng)營權(quán)，使農(nóng)戶耕地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化。在此基礎(chǔ)上，允許經(jīng)營權(quán)長期永久流轉(zhuǎn)，并可抵押、繼承，培育土地流轉(zhuǎn)市場的買賣雙方，進(jìn)一步推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。

肯定土地承包經(jīng)營權(quán)是物權(quán)，而不是長期以來被視為的債權(quán)，有利于促進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的形成。耕地的承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)該像“四荒”地那樣是“四權(quán)”的統(tǒng)一，即具有占有、使用、收益和處分權(quán)力。農(nóng)民擁有了處分權(quán)，就可以永久轉(zhuǎn)讓(出賣)或暫時(shí)轉(zhuǎn)讓(出租、入股、抵押等)土地。包含處置權(quán)的承包經(jīng)營權(quán)既能保證農(nóng)民在合同范圍內(nèi)有償或無償對(duì)土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，也允許農(nóng)民通過土地經(jīng)營權(quán)入股、或作為抵押品，取得非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營資本。賦予農(nóng)戶土地處分權(quán)的意義正在于使承包者能夠?qū)⒊邪?jīng)營權(quán)當(dāng)作獨(dú)立的交換價(jià)值進(jìn)行流轉(zhuǎn)。只有存在完整意義上的承包經(jīng)營權(quán)，才談得上形成土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的市場機(jī)制[12]。這種制度安排將調(diào)整行為主體的行為，進(jìn)一步完善產(chǎn)權(quán)制度效率，促進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。(1)激勵(lì)效率。產(chǎn)權(quán)價(jià)值取決于它所內(nèi)含的強(qiáng)度，處分權(quán)可以增加經(jīng)營權(quán)的價(jià)值，對(duì)承包經(jīng)營主體有更大的激勵(lì)作用。(2)資源配置效率。資源優(yōu)化配置的前提是資源的合理流動(dòng)，只有賦予承包經(jīng)營權(quán)抵押、繼承等權(quán)利，土地才能加速流轉(zhuǎn)，從而實(shí)現(xiàn)土地資源與其他生產(chǎn)資料和企業(yè)家資源的優(yōu)化配置及集中實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。(3)約束效率。強(qiáng)化經(jīng)營權(quán)，一定程度上減輕了所有權(quán)主體虛置帶來的一系列問題，如土地使用過程中的短期行為，基層政府的侵權(quán)行為等。(4)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避效率。所有權(quán)主體虛置，給機(jī)會(huì)主義行為的產(chǎn)生留下了空間，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)增加。通過強(qiáng)化經(jīng)營權(quán)，產(chǎn)權(quán)會(huì)更加明晰，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)得到規(guī)避。同時(shí)，強(qiáng)化經(jīng)營權(quán)意味著經(jīng)營者收益的增加，使其與所承擔(dān)的自然風(fēng)險(xiǎn)匹配。

肯定承包經(jīng)營權(quán)是物權(quán)，還有利于規(guī)范土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。近年來，土地問題一直高居農(nóng)村首位，也對(duì)土地流轉(zhuǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。導(dǎo)致高發(fā)的原因主要是集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)常以所有者的身份去干預(yù)承包戶的經(jīng)營權(quán)，打著加快發(fā)展的名義，公然違反法律政策，干涉土地承包，強(qiáng)迫土地流轉(zhuǎn)，損害和侵害了農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，究其根本原因是土地產(chǎn)權(quán)不清晰[13]。至于促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)、發(fā)展土地規(guī)模經(jīng)營等，這些都不是干預(yù)承包權(quán)、弱化承包經(jīng)營權(quán)的理由[14]，承認(rèn)承包經(jīng)營權(quán)是物權(quán)，不是不要土地流轉(zhuǎn)，而是反對(duì)以所有者的名義去干預(yù)它，去強(qiáng)制推行某種方式。

3.制度設(shè)計(jì)中需要考慮的幾個(gè)問題

發(fā)揮市場機(jī)制及強(qiáng)調(diào)政府的推動(dòng)作用對(duì)于土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)都很重要。發(fā)達(dá)國家的土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗(yàn)也證明了土地流轉(zhuǎn)既離不開市場對(duì)資源的配置，也離不開政府的制度安排，“看不見的手”和“看得見的手”必須同時(shí)發(fā)揮作用，才能形成一個(gè)健康、高效的土地流轉(zhuǎn)市場。但在制度形成之初，政府的作用顯得更為重要。結(jié)合我國實(shí)際，應(yīng)從以下幾方面完善土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度。(1)完善《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定，賦予經(jīng)營權(quán)處分權(quán)，允許土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押、繼承等。在產(chǎn)權(quán)界定清晰的基礎(chǔ)上，注重培育土地流轉(zhuǎn)市場。結(jié)合各種補(bǔ)貼，鼓勵(lì)有實(shí)力的個(gè)人或企業(yè)轉(zhuǎn)入土地，吸引更多的種養(yǎng)大戶和農(nóng)工商企業(yè)投資農(nóng)業(yè)；出臺(tái)統(tǒng)一城鄉(xiāng)勞動(dòng)力市場的法律，盡快實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工市民化，以土地?fù)Q社保，轉(zhuǎn)出土地。

（2）土地流轉(zhuǎn)的目的和結(jié)果都是擴(kuò)大土地規(guī)模經(jīng)營。一方面，政府應(yīng)給予長期轉(zhuǎn)入土地并達(dá)到一定規(guī)模的大戶補(bǔ)貼，另一方面，創(chuàng)建土地銀行或土地信托開發(fā)公司，平整土地，或協(xié)調(diào)解決成片經(jīng)營問題，提供良好的土地流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)條件，降低大面積成片經(jīng)營的土地轉(zhuǎn)入大戶的談判成本。

（3）選擇合適的土地流轉(zhuǎn)方式加以重點(diǎn)扶持。租賃經(jīng)營和土地入股合作經(jīng)營不僅經(jīng)營規(guī)模較大，而且經(jīng)營者一般都具有強(qiáng)烈的投資和謀利愿望，謀劃比較充分，立足長遠(yuǎn)發(fā)展，資本充足，注重農(nóng)業(yè)科技的運(yùn)用，通常采用現(xiàn)代管理方式，有利于土地規(guī)模經(jīng)營和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的建設(shè)。應(yīng)盡快制定鼓勵(lì)這兩種土地流轉(zhuǎn)方式的具體措施。

（4）加快土地流轉(zhuǎn)機(jī)制創(chuàng)新。在現(xiàn)有的法律框架下，通過“確權(quán)不確田”、“股田制”等轉(zhuǎn)讓方式，將社區(qū)農(nóng)民的承包地自愿入股組成合作社，以公司形式經(jīng)營。每畝地折成價(jià)格，再折成股份，按股分紅，同時(shí)可在合作社范圍內(nèi)進(jìn)行股份的轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)送、抵押、繼承等。

（5）區(qū)別不同地區(qū)，分別確定土地的流轉(zhuǎn)方向。在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)或城市郊區(qū)，向農(nóng)業(yè)園區(qū)和規(guī)?；?、集約化的方向發(fā)展，主要采取企業(yè)化經(jīng)營模式。作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，重慶市工商局近期出臺(tái)了允許農(nóng)民以土地承包經(jīng)營入股成立企業(yè)，值得其他條件類同的地區(qū)積極效仿。而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，目前主要是鼓勵(lì)向農(nóng)業(yè)大戶、示范田、種田能手流轉(zhuǎn)。

完善土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)是我國現(xiàn)代化建設(shè)整體布局的重要組成部分，因此，政府必須從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展的高度認(rèn)識(shí)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題。農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力大量穩(wěn)定轉(zhuǎn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)是發(fā)展規(guī)模經(jīng)營必須具備的基本前提。東部發(fā)達(dá)地區(qū)和中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)規(guī)模不同不是偶然的現(xiàn)象，而是不同的外部拉力造成的。理想的農(nóng)地制度應(yīng)是最有效率的，追求效率的產(chǎn)權(quán)制度安排要同農(nóng)村經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)。因此，中國的土地產(chǎn)權(quán)制度改革一如在此之前所有領(lǐng)域的漸進(jìn)式改革一樣，適時(shí)地逐步推動(dòng)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的改革。在外部條件具備的地區(qū)，應(yīng)及時(shí)推動(dòng)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革；在外部條件尚不具備的地區(qū)，應(yīng)大力改善外部環(huán)境，盡快為農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革創(chuàng)造條件。

基金項(xiàng)目：本文是教育部社科研究基金規(guī)劃項(xiàng)目(編號(hào)：06JA790048)階段性成果。

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第2篇：土地經(jīng)營制度范文

二、家庭承包取得的的土地承包經(jīng)營權(quán)可抵押性

中國對(duì)集體土地使用權(quán)抵押采取嚴(yán)格限制的態(tài)度，根據(jù)《擔(dān)保法》，僅允許“四荒”土地使用權(quán)可以抵押，對(duì)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)則不允許抵押[②]，同時(shí)中國實(shí)行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度，并采取家庭承包的方式[③]，這樣就把家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)排除在可抵押的財(cái)產(chǎn)范圍之外。筆者認(rèn)為，應(yīng)允許家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，而不應(yīng)禁止。

1、家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)允許抵押的理論基礎(chǔ)

反對(duì)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的主要理由就是中國目前尚未建立農(nóng)民的社會(huì)保障體系，而土地實(shí)際上給農(nóng)民提供了一種特殊的社會(huì)保障，如果允許農(nóng)民用土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押，則有債權(quán)到期后，抵押人無力履行債務(wù)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，而有使農(nóng)民“失去”土地之虞，亦即使農(nóng)民失去基本的生存條件。其實(shí)，允許農(nóng)民將家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，這與保護(hù)耕地、保障農(nóng)民的基本生存條件并不矛盾，在實(shí)理抵押權(quán)時(shí)，并不必然導(dǎo)致耕地流失和農(nóng)民喪失基本生存條件的結(jié)果。因?yàn)橹袊鴮?duì)土地實(shí)行用途管制制度[④]，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓人不得改變土地的用途和屬性。同時(shí)也可以對(duì)抵押人及其所在集體農(nóng)民的利益予以適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，如立法時(shí)可以規(guī)定在抵押人喪失土地的承包經(jīng)營權(quán)后，享有耕地的優(yōu)先承租權(quán)[⑤]，并對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)土地承包經(jīng)營權(quán)受讓人的主體資格進(jìn)行必要的限制，防止無能力及無心從事農(nóng)地經(jīng)營的人浪費(fèi)土地資源和利用炒賣手段漁利，這樣可以達(dá)到保護(hù)耕地和保障農(nóng)民基本生存條件的目的。

同時(shí)我們應(yīng)該看到，中國加入WTO后，正在快速地向真正的市場經(jīng)濟(jì)過渡，加速了與世界普遍的經(jīng)濟(jì)規(guī)則接軌，而目前實(shí)行的家庭承包制度，將土地按人口均分，好壞遠(yuǎn)近搭配，造成承包經(jīng)營的土地過于零散，阻礙了土地利用效率的提高，易造成土地資源的浪費(fèi)，難以形成規(guī)模進(jìn)行經(jīng)營，農(nóng)產(chǎn)品成本居高不下，缺乏市場競爭能力。另一方面，《土地承包法》的頒布后，穩(wěn)定了土地的承包經(jīng)營權(quán)關(guān)系，刺激了農(nóng)民對(duì)土地投資的熱情，但在農(nóng)村，承包經(jīng)營的土地在農(nóng)民所擁有的財(cái)產(chǎn)里，占有相當(dāng)大的比例，如果不允許其抵押，其財(cái)產(chǎn)的價(jià)值得不到充分的發(fā)揮，又無法找到其他合適的財(cái)產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)抵押獲得融資，難以籌措足夠的資金投入承包經(jīng)營的土地用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)長期在低水平和簡單的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)中徘徊，資源沒能得到很好的利用。如果允許農(nóng)民家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押融資，則使農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)加速，有助于土地向種田能手集中，促進(jìn)農(nóng)村土地和勞動(dòng)力兩大生產(chǎn)要素得到更為合理的配置，擴(kuò)大農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)力水平，也有利于農(nóng)業(yè)在世界的農(nóng)貿(mào)市場上發(fā)揮比較優(yōu)勢。

另外，隨著中國城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加速，在今后的幾十年時(shí)間里，農(nóng)村人口將因此離開土地、離開農(nóng)村。在沿海商業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，農(nóng)民另有謀生的途徑的，往往沒有足夠的精力從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但還要承擔(dān)土地的稅費(fèi)，并要保證土地不能荒廢，雇請(qǐng)他人維持土地的生產(chǎn)能力，實(shí)際上土地已成為一種負(fù)擔(dān)，如果允許家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，可以促使部分農(nóng)民擺脫土地的束縛，增加了轉(zhuǎn)營其他行業(yè)的機(jī)會(huì)，使這部分人口徹底的離鄉(xiāng)棄土，間接上也使農(nóng)民的土地保障轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的保障。

可見允許家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，這是中國現(xiàn)代化進(jìn)程現(xiàn)實(shí)的需要。

2、家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)允許抵押的法律依據(jù)

依《土地管理法》第2條3款規(guī)定：“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。這就在法律上確認(rèn)了含集體土地使用權(quán)在內(nèi)的土地使用權(quán)可以依法流通轉(zhuǎn)讓。這里所指的集體土地使用權(quán)，同時(shí)也自然包含通過家庭承包經(jīng)營而取得的土地使用權(quán)[⑥]，該法雖沒有明確家庭承包經(jīng)營的土地使用權(quán)可以抵押，但“可以依法轉(zhuǎn)讓”則蘊(yùn)含有對(duì)承包經(jīng)營土地的處分權(quán)，而抵押同轉(zhuǎn)讓、出租一樣均屬于處分的范疇。賦予農(nóng)村土地承包經(jīng)營者對(duì)土地的處分權(quán)，則是承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化的必然結(jié)果[⑦].

首部規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的是《農(nóng)村土地承包法》。但該法明確規(guī)定可以抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)為通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的[⑧]，至于通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，該法第32條規(guī)定：“可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)”。流轉(zhuǎn)方式里并沒有明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押，那么是否意味著禁止家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押呢？其實(shí)不然。首先從民法理論層面考慮，既然法律沒有禁止，只要不違反公序良俗、損害公共利益，應(yīng)是允許的；其次從實(shí)踐操作上看，法律既然允許通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式也就是通過拍賣、變賣等方式，將土地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，并就處分的價(jià)款優(yōu)先受償，因此，允許家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，并不違背立法的本意，也沒有超過法律規(guī)定的允許流轉(zhuǎn)方式的范圍。當(dāng)然，因轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)要經(jīng)發(fā)包方同意，而抵押則蘊(yùn)含轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)經(jīng)發(fā)包方同意方可進(jìn)行。

如前所述，家庭承包經(jīng)營的土地零散，銀行允許這部分土地的承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押，勢必造成農(nóng)民承擔(dān)的抵押成本的提高及銀行本身金融風(fēng)險(xiǎn)的增大，而且通過家庭承包經(jīng)營的土地多為耕地，其種植的作物，都有一定的周期性，而抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)往往耗時(shí)過長，這樣容易造成耕地拋荒的后果，立法時(shí)應(yīng)對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)耗時(shí)的技術(shù)問題做出規(guī)定。同時(shí)，銀行可以通過建立土地承包經(jīng)營權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)允許抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)實(shí)行一定的限制，如規(guī)定接受抵押的連片土地的最小面積，最低剩余年限等措施防范金融風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)在立法上予以禁止。

三、土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅與抵押的沖突

土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅，是指出現(xiàn)某種法律事實(shí)時(shí)，土地的承包經(jīng)營者失去對(duì)承包土地的經(jīng)營權(quán)，在此情形下，若土地的經(jīng)營權(quán)已設(shè)定抵押，就會(huì)產(chǎn)生承包經(jīng)營權(quán)的消滅與土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的沖突。因土地承包經(jīng)營權(quán)消滅的原因各異，其對(duì)抵押權(quán)的影響亦有所不同。

1、國家因公益目的征收承包經(jīng)營的土地

在因公共利益的目的，建設(shè)需要占用農(nóng)地的，經(jīng)國家土地行政管理部門批準(zhǔn)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的情況下，原集體土地使用權(quán)歸于消滅，因此，設(shè)定于該權(quán)利之上的承包經(jīng)營權(quán)的抵押權(quán)亦隨之消滅。抵押權(quán)作為物權(quán)的追及力在此不能發(fā)揮效力，因國家不能成為抵押人，這與一般抵押中抵押物轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)的物上追及力是不同的。同時(shí)，這種情況下，抵押人并無過錯(cuò)，故作為抵押人的土地承包人不承擔(dān)賠償責(zé)任。顯然，這對(duì)抵押權(quán)人而言是顯失公平的?！稉?dān)保法》并沒有規(guī)定這種情況下抵押權(quán)人權(quán)利救濟(jì)的方式，僅最高人民法院的司法解釋對(duì)此作出了規(guī)定，在抵押物滅失、毀損或被征用的情況下，抵押權(quán)人可就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金優(yōu)先受償[⑨].此即為抵押權(quán)的物上代位性。法律構(gòu)成上，抵押權(quán)的物上代位性并非直接存在于金錢等賠償物上，而是存于抵押人所具有的請(qǐng)求權(quán)上[⑩].故抵押權(quán)人有權(quán)在擔(dān)保債權(quán)的范圍內(nèi)，就土地征收的補(bǔ)償金優(yōu)先受償，這種物上代位具有法定債權(quán)的性質(zhì)，因抵押權(quán)之登記而具有公信力，征地機(jī)關(guān)非經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得將屬于抵押人所有的補(bǔ)償金交付與抵押人，或應(yīng)為抵押人提存，并通知抵押權(quán)人。如果被擔(dān)保的債權(quán)已屆清償期，抵押權(quán)人可以直接向征地機(jī)關(guān)請(qǐng)求給付，未屆清償期，可以向法院請(qǐng)求將補(bǔ)償金予以保全。

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，國家因建設(shè)需要征收農(nóng)地的情形下，按土地的原用途給予補(bǔ)償，其補(bǔ)償費(fèi)含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)。由于土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而安置補(bǔ)助費(fèi)作為安置人員的專項(xiàng)費(fèi)用支出[11]，是提供給失地之后農(nóng)民的生活保障，對(duì)這兩部分補(bǔ)償金，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。只有地上附著物及青苗補(bǔ)助費(fèi)歸土地的原承包經(jīng)營者所有，也就是說抵押權(quán)人僅能就歸抵押人所有的青苗、地上附著物的補(bǔ)償費(fèi)優(yōu)先受償，行使物上代位權(quán)。在國家提高征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)情況下，歸屬于土地承包經(jīng)營者所有的補(bǔ)償金，抵押權(quán)人亦有權(quán)在擔(dān)保債權(quán)的范圍內(nèi)，獲得優(yōu)先受償。

2、發(fā)包方收回承包經(jīng)營的土地

依中國現(xiàn)行的法律，發(fā)包方有權(quán)在下列兩種情況下依法收回承包經(jīng)營的土地：承包經(jīng)營耕地的單位或個(gè)人連續(xù)2年棄耕拋荒[12]和承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的[13].此時(shí)，若承包經(jīng)營的土地上已設(shè)定了抵押權(quán)，因抵押權(quán)依附于承包經(jīng)營權(quán)，作為主權(quán)利的權(quán)利消滅時(shí)，設(shè)置于其上的抵押權(quán)是否隨之消滅？土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押權(quán)登記效力能否對(duì)抗承包經(jīng)營權(quán)的收回？筆者認(rèn)為，現(xiàn)行的法律規(guī)定，限制了土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的獨(dú)立性，使抵押擔(dān)保的功能降低，交易安全難以保障。若土地的承包經(jīng)營權(quán)被收回而導(dǎo)致抵押權(quán)的消滅，抵押權(quán)人得不到任何的救濟(jì)，明顯有違誠信之原則，不利于抵押權(quán)的保護(hù)，故不應(yīng)認(rèn)為抵押權(quán)消滅。首先在土地的承包經(jīng)營期內(nèi)收回承包經(jīng)營權(quán)是一種民事行為，是土地的所有人或法定的使用權(quán)人解除承包合同的合同行為，而抵押權(quán)是物權(quán)行為，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償，故其收回行為不能對(duì)抗抵押權(quán)人。其次，土地的承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立抵押并登記后，該抵押即具有公信力，其公信力旨在維護(hù)商業(yè)信譽(yù)及維護(hù)抵押權(quán)人的交易安全，可對(duì)抗任何的第三人，一旦發(fā)生違反公信力的行為時(shí)，該行為的效力不能對(duì)抗具有公信力的抵押行為的效力?；谏鲜龅男Я?，發(fā)生土地承包經(jīng)營權(quán)收回的情形時(shí)，抵押權(quán)人可以主張經(jīng)登記的效力，排斥未登記權(quán)利的主張和其他債權(quán)，并優(yōu)于其他的權(quán)利受償。

在出現(xiàn)上述土地承包經(jīng)營權(quán)因懲罰性收回或者承包方因身份的轉(zhuǎn)變，不再具備承包資格而收回的情形下，此時(shí)土地的承包經(jīng)營權(quán)已被收回，而附于其上的抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn)呢？筆者認(rèn)為，有以下途徑可供選擇：一是土地所有權(quán)人或者法定的使用權(quán)人（即原發(fā)包方）可對(duì)該土地再次進(jìn)行發(fā)包，其所得的承包費(fèi)應(yīng)優(yōu)先償還抵押權(quán)人的債權(quán)，如果發(fā)包的年限長于原剩余的年限，抵押權(quán)人可按剩余年限的比例受償。這樣處理并不損害發(fā)包方的利益，因其已從前一次的發(fā)包中獲得相應(yīng)的承包費(fèi)；二是抵押權(quán)人可以請(qǐng)求法院對(duì)土地剩余年限內(nèi)的承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行拍賣或變賣，從拍賣或變賣所得的價(jià)金中優(yōu)先受償；三是抵押權(quán)人可以放棄行使抵押權(quán)而直接要求原抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押與其附著物抵押關(guān)系

由于中國未建立地上權(quán)制度，土地的承包經(jīng)營權(quán)押與地上附著物抵押關(guān)系只能借鑒參考房地產(chǎn)抵押制度?！稉?dān)保法》第36條規(guī)定：“以依法取得的國有土地使用權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押，經(jīng)出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。”那么以承包經(jīng)營取得的土地使用權(quán)抵押時(shí)，是否意味著應(yīng)當(dāng)將地上附著物（如林木）同時(shí)抵押？另地上附著物抵押時(shí)，其土地的使用權(quán)是否必須同時(shí)抵押[14]？地上附著物的所有權(quán)人和土地的承包經(jīng)營權(quán)人為充分發(fā)揮其不動(dòng)產(chǎn)抵押的擔(dān)保效益和融資功能，在與抵押權(quán)人協(xié)商合意將附著物所有權(quán)、土地的使用權(quán)分別設(shè)立抵押，對(duì)此情形，法律上是否有不可逾越的障礙？

筆者認(rèn)為，只要符合法律規(guī)定抵押的形式要件，以承包經(jīng)營獲得的土地使用權(quán)與地上附著物所有權(quán)分別抵押，為當(dāng)事人真實(shí)意思表示的，均應(yīng)為有效。理由如下：

首先，在房地產(chǎn)法律關(guān)系中，為了維持既存的房屋價(jià)值的完整與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，房屋與其所占用的土地在物理上不能分離，但在土地的承包經(jīng)營場合，附著物并非一定要依附于土地才具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，承包經(jīng)營土地的目的是為了在土地上添置林木等附著物，而獲得這些林木等附著物的所有權(quán)，而林木等附著物的價(jià)值恰恰在于其脫離土地之后成為商品之后才具有的。退而言之，即使土地的使用權(quán)與未脫離土地的附著物的所有權(quán)的歸屬主體應(yīng)保持一致，只是意味著土地的使用權(quán)與地上附著物的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，在邏輯上并不能說明土地的使用權(quán)抵押或附著物的所有權(quán)抵押時(shí)，也要適用同樣的原則，只是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，為了更好的發(fā)揮總體之價(jià)值，將土地的使用權(quán)與附著物的所有權(quán)一并向同一主體轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人無權(quán)就另一部分抵押變現(xiàn)的價(jià)值優(yōu)先受償。

其次，中國現(xiàn)行法律并林木等附著物視為土地的附合物或從物，視為土地使用權(quán)的一部分（如《森林法》及《森林法實(shí)施條例》就將林地使用權(quán)與林木的所有權(quán)規(guī)定為兩種獨(dú)立的林權(quán)），而是將兩者作為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，他們構(gòu)成相互獨(dú)立的物權(quán)客體。所以用土地的使用權(quán)抵押時(shí)并不必然導(dǎo)致林木等附著物同時(shí)抵押，反之亦然。

再次，承包經(jīng)營所獲得的土地使用權(quán)，含有對(duì)土地的開發(fā)利用的權(quán)利，具有資源使用權(quán)的特征，承包經(jīng)營的目的，并不完全是通過在土地上種植林木而獲得林木的所有權(quán)，有時(shí)是通過對(duì)土地的資源開發(fā)利用而收益，這種情況下，土地的使用權(quán)通常并不含有其上已附著的林木等附著物的所有權(quán)。另外，土地的承包經(jīng)營權(quán)人并不當(dāng)然取得經(jīng)營的土地的附著物的所有權(quán)，土地的承包經(jīng)營者的權(quán)利義務(wù)是按承包合同設(shè)立的，如果合同對(duì)承包經(jīng)營土地上生長的附著物歸屬作出特別約定的情況下，附著物的所有權(quán)的歸屬應(yīng)從合同的約定?？梢娫诖藘煞N情形下，土地的使用權(quán)與附著物的所有權(quán)均歸屬于不同的主體。

第四，土地承包經(jīng)營權(quán)的年限一般長于附著林木的生長年限，在承包經(jīng)營期內(nèi)，一般能輪作二至三次，附著的林木砍伐后，其土地的使用權(quán)仍存在，仍可進(jìn)行下一輪的種植，可見土地的使用權(quán)的存在年限與附著物所有權(quán)在土地上的存在年限并不一致。

綜上所述，中國現(xiàn)行的法律實(shí)行土地的所有權(quán)與其上所種植的林木附著物所有權(quán)相分離、土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，一定條件下，土地的使用權(quán)與其上附著物所有權(quán)也可分離的制度，這與房地產(chǎn)法律規(guī)定土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一體化原則是有區(qū)別的。法律應(yīng)允許承包經(jīng)營的土地使用權(quán)與其上附著物所有權(quán)分別設(shè)抵，由此土地的承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立抵押后，亦允許地上新增附著物進(jìn)行抵押。

由于土地承包經(jīng)營權(quán)的主要價(jià)值就是于承包經(jīng)營土地上耕作或種植的收益，若在已設(shè)抵押承包經(jīng)營權(quán)的土地上新增林木等附著物設(shè)定抵押的情況下，可能會(huì)降低了承包經(jīng)營土地的價(jià)值，則會(huì)給土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)人的利益造成損害。在此情形下，為避免給抵押權(quán)人的利益造成損失，在能證明原抵押的土地因新增附著物抵押而使土地的價(jià)值降低的情況下，原抵押權(quán)的效力可及于新增附著物變價(jià)的一部分，其與降低額相等。

五、設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)抵押期限制度

中國的《擔(dān)保法》多次提到抵押期間，但并未對(duì)“抵押期間”作出規(guī)定，這并非是立法的疏漏，而是有意為之的，該法第52條規(guī)定“抵押權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅”，可見，中國的物權(quán)擔(dān)保是無抵押期限的。

筆者認(rèn)為，應(yīng)允許土地承包經(jīng)營權(quán)抵押合同的當(dāng)事人約定抵押期限。首先，土地承包經(jīng)營權(quán)的價(jià)值在于在承包的土地上耕作、種植并獲得收益，隨著承包經(jīng)營剩余年限的減少，其財(cái)產(chǎn)的價(jià)值可能亦會(huì)隨之減少，另一方面，土地作為一種資源，其上林木、青苗都具有一定的生長期或收益期，如果抵押權(quán)人不及時(shí)行使抵押權(quán)，使抵押物長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，無法對(duì)林木或青苗進(jìn)行及時(shí)的更新，則會(huì)對(duì)抵押人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益造成損害。其次，《擔(dān)保法》雖沒有明確規(guī)定抵押期限，但也沒有明文禁止當(dāng)事人約定抵押期限，同時(shí)該法第39條規(guī)定，抵押合同允許當(dāng)事人約定“當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)”，這種表述實(shí)際上是允許當(dāng)事人自由設(shè)定抵押期限的，根據(jù)合同意思自治原則，只要當(dāng)事人認(rèn)為這種約定符合其利益，那么只要沒有損害社會(huì)、他人的權(quán)益，應(yīng)予認(rèn)可。再次，土地的承包經(jīng)營權(quán)作為一種用益物權(quán)，其本身就有期限性，其權(quán)利僅能在一定的期限內(nèi)存續(xù)，而抵押權(quán)作為設(shè)立于其上的擔(dān)保物權(quán)，同樣具有一定的期限性，當(dāng)事人自行約定抵押期限，只是對(duì)抵押期限作出限制，這種約定，符合抵押權(quán)的本質(zhì)屬性。第四，設(shè)立抵押權(quán)的期限制度，抵押人可以很清楚地預(yù)見到自己承包經(jīng)營的土地上抵押權(quán)的存續(xù)期限，使抵押人可以有預(yù)期地對(duì)抵押的土地合理地安排使用，同時(shí)也可以促使抵押權(quán)人及進(jìn)行使抵押權(quán)，迅速了結(jié)債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，有利于抵押的土地的效能的發(fā)揮。

由于現(xiàn)行法律并沒有建立抵押權(quán)的除斥期間制度，抵押期限屆滿，抵押權(quán)人怠于行使權(quán)利的，其性質(zhì)該如何認(rèn)定？根據(jù)合同的意思自治原則，債權(quán)人有設(shè)定抵押權(quán)的自由，亦有拋棄的自由，設(shè)定抵押期限，完全可視為一種附期限拋棄抵押權(quán)的行為，期限屆滿，抵押權(quán)人怠于行使抵押權(quán)，將產(chǎn)生抵押權(quán)消滅的法律后果。但是法律應(yīng)規(guī)定當(dāng)事人約定抵押期限的最短期限和最長期限，即不得短于債務(wù)的清償期，亦不得超過承包經(jīng)營權(quán)的最長年限，否則約定無效，應(yīng)按法律規(guī)定的最長期限計(jì)算。

筆者認(rèn)為，當(dāng)事人設(shè)定抵押期限除應(yīng)在合同中予以約定外，還應(yīng)明確記載于抵押權(quán)的登記文件上。抵押期限的約定必須經(jīng)過登記對(duì)外公示，才能對(duì)外產(chǎn)生效力，如果沒有登記，則不能對(duì)第三人產(chǎn)生法律效力，僅在當(dāng)事人之間發(fā)生效力。因?yàn)榈盅簷?quán)的期限限制與設(shè)立抵押權(quán)本身一樣，都屬物權(quán)變動(dòng)的范疇，應(yīng)以法定的方式對(duì)外公示才能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的法律效力[15].

六、結(jié) 論

中國的《農(nóng)村土地承包法》賦予了土地的承包經(jīng)營者對(duì)土地的經(jīng)營權(quán)享有流轉(zhuǎn)的權(quán)利，而抵押則是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式之一。在現(xiàn)階段，承包經(jīng)營的土地在農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)里，占有相當(dāng)大的比重，應(yīng)允許家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押，以充分發(fā)揮土地的效能，調(diào)整農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但應(yīng)對(duì)土地的承包經(jīng)營權(quán)抵押設(shè)置必要的限制。

土地的承包經(jīng)營權(quán)在國家征收和發(fā)包方依法收的情形下導(dǎo)致消滅。土地的承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立抵押時(shí)，前者的抵押權(quán)隨之消滅，根據(jù)抵押權(quán)之物上代位性，其效力將及于國家征收的補(bǔ)償金上，但并非直接存在于金錢上，而是存于抵押人所具有的請(qǐng)求權(quán)上，當(dāng)然非專屬于抵押人所有的補(bǔ)償金，抵押權(quán)人無權(quán)受償；發(fā)生后者情形下，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，抵押權(quán)慶當(dāng)優(yōu)先受償，收回行為不能對(duì)抗抵押權(quán)人。

土地的承包經(jīng)營權(quán)是一種特殊的物權(quán)，在一定條件下，其與地上附著物的所有權(quán)是可相分離的，兩者為獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，分別設(shè)立的抵押均應(yīng)為有效，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，為發(fā)揮總體之價(jià)值，可將兩權(quán)向同一主體轉(zhuǎn)讓。

土地承包經(jīng)營權(quán)為附期限的物權(quán)，其設(shè)立的抵押權(quán)同樣具有存在的期限。由于法律未建立抵押期限制度，如果抵押權(quán)人怠于行使抵押權(quán)，則使土地的承包經(jīng)營權(quán)長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，造成資源的浪費(fèi)，應(yīng)允許當(dāng)事人自由設(shè)定抵押期限，抵押期限屆滿，將視為抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)，產(chǎn)生抵押權(quán)消滅的法律后果。

總之，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押制度的不完善，已影響了農(nóng)村土地總體效能的發(fā)揮，亟待日后的立法對(duì)上述問題作出明確的規(guī)定，以利于實(shí)踐操作。

參考文獻(xiàn)

[①]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第2條、第16條

[②]見1995年6月30日頒布的《中華人民共和國擔(dān)保法》第34條第5項(xiàng)、37條第2項(xiàng)

[③]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第3條

[④]見2004年8月28日頒布的《中華人民共和國土地管理法》第4條

[⑤]劉凱湘、張勁松：《抵押擔(dān)保若干問題研究》，載《中國民商法律網(wǎng)》，2004年8月27日瀏覽

[⑥]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第1條，該條明確賦予承包經(jīng)營土地農(nóng)民的土地使用權(quán)

[⑦]劉凱湘、張勁松：《抵押擔(dān)保若干問題研究》，載《中國民商法律網(wǎng)》，2004年8月27日瀏覽

[⑧]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第49條

[⑨]見最高人民法院2000年12月8日頒布的《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第80條

[⑩]劉得寬：《民法諸問題與新展望》，中國政法大學(xué)出版社，2002年版，P404

[11]見1998年12月27日頒布的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第26條

[12]見2004年8月28日頒布的《中華人民共和國土地管理法》第37條

[13]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第26條第4款

第3篇：土地經(jīng)營制度范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；承包經(jīng)營權(quán)；流轉(zhuǎn)

土地是中國最為稀缺的資源之一，是農(nóng)民賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展的核心。構(gòu)建良好農(nóng)村土地制度的一個(gè)重要方面就是建立科學(xué)合理的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，以此來促進(jìn)農(nóng)村土地要素在法律范圍內(nèi)的合理流動(dòng)，從而達(dá)到土地資源的合理配置，提高土地資源的開發(fā)利用率。但由于相關(guān)法律制度的極不完善，加上規(guī)范的農(nóng)村土地市場尚未形成，導(dǎo)致農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)很多問題，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展，必須盡快完善我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)制度。

一、目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度存在的問題

我國法律對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定過于籠統(tǒng)而簡單，未形成完備的法律體系，其系統(tǒng)性、針對(duì)性、可操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中面臨各種障礙、出現(xiàn)各種問題。

1、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度對(duì)土地產(chǎn)權(quán)主體虛置

我國《憲法》規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有?！薄锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“農(nóng)村集體土地屬農(nóng)村集體所有?！边@里的“集體”是指全體農(nóng)民集體，但“集體”這個(gè)泛指的概念無法落實(shí)到個(gè)人，實(shí)踐中自然會(huì)出現(xiàn)集體的代言者。目前，在農(nóng)村土地的使用管理上，這個(gè)代言者往往為縣(鎮(zhèn))、村、村民小組三級(jí)組織交叉擔(dān)任，并未建立起一個(gè)獨(dú)立的農(nóng)民集體組織，由此導(dǎo)致了農(nóng)村土地所有權(quán)主體的虛位。我國農(nóng)村集體同時(shí)扮演著土地所有者和經(jīng)營管理者的雙重角色，其職責(zé)規(guī)定不明確。由于土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂，導(dǎo)致各方的權(quán)責(zé)利不明確，使得各利益主體行為極不規(guī)范、利益分配也不合理，因此土地制度難以形成有效的激勵(lì)和約束。

2、我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度對(duì)土地流轉(zhuǎn)方式規(guī)定模糊

《物權(quán)法》第133條：“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)?！薄掇r(nóng)村土地承包法》第32條：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”。第49條：“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。”

以上規(guī)定存在以下模糊之處：

第一，關(guān)于抵押方式規(guī)定和“其他方式流轉(zhuǎn)”規(guī)定不明確。我國《擔(dān)保法》規(guī)定承包人依法通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地并經(jīng)發(fā)包方同抵押的，可以抵押。但是由此可以推理出以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)是不能抵押的。此種規(guī)定很不合理，目前很多動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)所蘊(yùn)含的動(dòng)態(tài)價(jià)值已經(jīng)超過其靜態(tài)價(jià)值，如果這些財(cái)產(chǎn)不能抵押，其經(jīng)濟(jì)效用就不能得到最大程度的發(fā)揮，從而阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前農(nóng)民可以作為抵押的其他財(cái)產(chǎn)有限，導(dǎo)致農(nóng)民貸款、融資很困難。既然我國法律已允許以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，就應(yīng)該允許其可以進(jìn)行抵押，這也符合擔(dān)保法的原理。另外，對(duì)于農(nóng)地的“其他方式流轉(zhuǎn)”規(guī)定不明確，“其他方式”到底是何種方式，是否可以任意創(chuàng)造，規(guī)定非常含糊。如果沒有法律和政策上的明確指引，很多農(nóng)戶對(duì)土地流轉(zhuǎn)可能性無法判斷，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)就無法順利進(jìn)行。

第二，《農(nóng)村土地承包法》第3l條第1款在實(shí)踐中難以落實(shí)。該規(guī)定指出：“耕地或草地承包的承包人死亡，承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承”。對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)并未明確為“繼承”，對(duì)“林地的承包經(jīng)營權(quán)”法律卻規(guī)定能夠繼承，同一權(quán)利因客體不同而賦予不同的法律后果，容易造成法律適用上的混亂。從保護(hù)農(nóng)民利益的角度出發(fā)，法律應(yīng)允許土地承包經(jīng)營權(quán)以繼承的方式流轉(zhuǎn)。否則以戶為單位的家庭承包一旦家庭成員全部死亡，最后一個(gè)死亡的成員應(yīng)當(dāng)按照繼承法的規(guī)定繼承承包收益，但繼承人不能繼承土地承包經(jīng)營權(quán)，承包地由發(fā)包方收回，土地承包經(jīng)營權(quán)消滅。如果承包方家庭最后一位成員死前將耕地或草地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓(出租或入股)給繼承人之外的其他農(nóng)戶，《農(nóng)村土地承包法》第31條規(guī)定的發(fā)包方依法收回承包土地的規(guī)定就會(huì)落空。如果規(guī)定家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)都可以依法繼承，避免法律條文之間的沖突或矛盾，更有利于提高承包方在農(nóng)村承包地上投入的積極性和信心。

3、引導(dǎo)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的中介機(jī)構(gòu)效率不高

我國目前的法律對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)機(jī)制沒有專門規(guī)定，實(shí)踐中對(duì)某些地方新生的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，老百姓仍持觀望態(tài)度。比如2008年成立的重慶市渝北區(qū)“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)管理中心”，旨在對(duì)渝北區(qū)可流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行整理、登記、匯總，進(jìn)而土地流轉(zhuǎn)信息。開張不久即引來了周邊地區(qū)農(nóng)民的關(guān)注，但多數(shù)都沒有實(shí)際開展業(yè)務(wù)。從市場經(jīng)濟(jì)的需求而言，市場中介服務(wù)體制是市場本身形成的必要條件。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉及到多個(gè)主體，即所有權(quán)主體、承包權(quán)主體、使用權(quán)主體的經(jīng)濟(jì)利益，復(fù)雜的轉(zhuǎn)讓程序要求有完善的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為之服務(wù)，如資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、委托機(jī)構(gòu)、法律咨詢機(jī)構(gòu)、土地投資機(jī)構(gòu)、土地融資機(jī)構(gòu)和土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等。這需要利用政策引導(dǎo)和市場調(diào)節(jié)因素，構(gòu)建一個(gè)包括土地供應(yīng)、使用、收益、權(quán)責(zé)、服務(wù)五項(xiàng)機(jī)制在內(nèi)的科學(xué)完備的調(diào)控體系。

4、現(xiàn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的限制性規(guī)定過于嚴(yán)格

我國現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體和范圍進(jìn)行嚴(yán)格限制。如《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營的必須經(jīng)過村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)”；《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)管理辦法》第九條規(guī)定：“受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力”，互換要求是在同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包方之間進(jìn)行，轉(zhuǎn)讓要求受讓方只能是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶且轉(zhuǎn)讓方必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源；入股限定在承包方之間}轉(zhuǎn)包限定在本集體組織內(nèi)部等。這些限制性的規(guī)定使得“農(nóng)民退出土地的成本非常高”，導(dǎo)致一些缺乏經(jīng)營能力而又想退出的農(nóng)民可能被禁錮在土地上，而一些富有管理經(jīng)驗(yàn)、擁有先進(jìn)技術(shù)設(shè)備的組織和個(gè)人無法進(jìn)入農(nóng)地從事生產(chǎn)經(jīng)營，使得土地的利用率和農(nóng)戶的種地積極性受到極大影響，農(nóng)業(yè)的市場化和規(guī)?；M(jìn)展緩慢。

5、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的登記管理制度存在缺陷

我國的農(nóng)村土地登記制度一直處于薄弱和被忽視的狀態(tài)，大量的農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同簽訂以后，根本就沒有取得土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證。我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)采取登記生效主義，但《農(nóng)村土地承包法》和《物

權(quán)法》對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)采取登記對(duì)抗主義，這樣就產(chǎn)生了矛盾。因此加強(qiáng)土地權(quán)屬管理是解決農(nóng)村長期存在的土地問題的關(guān)鍵。

6、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中侵權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重

我國當(dāng)前的農(nóng)村土地市場沒有完備的地價(jià)評(píng)估體系，土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格的估算缺乏相應(yīng)的參考標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村土地市場的供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競爭機(jī)制尚未形成，缺乏完善的市場服務(wù)體系和有效的市場運(yùn)行機(jī)制，從而導(dǎo)致土地市場供求失衡。以上因素導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)益受到嚴(yán)重侵害的問題較為突出。比如有些地方為了降低開發(fā)成本和便于招商引資，借土地流轉(zhuǎn)為名，強(qiáng)迫農(nóng)民長期低價(jià)出讓土地承包經(jīng)營權(quán)；有些地方隨意調(diào)整承包地，在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中與民爭利。

二、完善我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建議

1、制定頒布《農(nóng)地產(chǎn)權(quán)法》以明確土地產(chǎn)權(quán)主體

土地產(chǎn)權(quán)明確是交易的前提，沒有明晰的產(chǎn)權(quán)制度，在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中就會(huì)導(dǎo)致物質(zhì)交換法律關(guān)系的混亂，農(nóng)民的合法權(quán)益易受到侵害。這需要統(tǒng)一集體所有權(quán)的主體，取消鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村以及村民小組三級(jí)所有的分化現(xiàn)象。具體做法是確立村民委員會(huì)作為集體土地所有權(quán)主體的代表。因?yàn)榇迕裎瘑T會(huì)是農(nóng)民民主選舉產(chǎn)生的基層組織，具有較高的威信，能夠代表農(nóng)民的共同意愿獨(dú)立行使權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，最適宜充當(dāng)農(nóng)村土地所有權(quán)的代表。

2、鼓勵(lì)承包經(jīng)營權(quán)人采取多種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)

首先，要賦予農(nóng)村土地承包經(jīng)營者的農(nóng)地抵押權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)作為物權(quán)，物權(quán)人對(duì)其權(quán)利在效力上具有可處分，法律應(yīng)當(dāng)賦予土地承包經(jīng)營權(quán)人的抵押權(quán)；其次，要允許土地承包經(jīng)營權(quán)以繼承的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。從保護(hù)耕地、鼓勵(lì)承包人對(duì)土地持續(xù)投入以及促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的角度，允許其繼承人繼續(xù)承包利大于弊。為平衡農(nóng)戶間的利益及農(nóng)村集體的利益，可以采取繼承人與發(fā)包人簽訂新的合同方式，適當(dāng)增加新承包人的義務(wù)。如果繼承人均為非務(wù)農(nóng)人口，除非該繼承人自此從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，否則應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的其他人；第三，對(duì)其他流轉(zhuǎn)方式可予以一定的明確。我國法律還應(yīng)鼓勵(lì)土地承包經(jīng)營權(quán)人采取多種方式流轉(zhuǎn)，如入股、出典、委托轉(zhuǎn)包、家庭聯(lián)產(chǎn)承包合作經(jīng)營、交付土地承包經(jīng)營權(quán)由他人代耕代種等等。

3、取消關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的不合理限制

從法律角度來看，對(duì)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的不合理限制與土地經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性不相吻合，其實(shí)質(zhì)是對(duì)農(nóng)民行使土地權(quán)利的一種干預(yù)。隨著農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及市場經(jīng)濟(jì)的建立與完善，農(nóng)民的就業(yè)途徑更為廣闊，農(nóng)民與土地的關(guān)系也日趨松散，依賴土地而生存的現(xiàn)象將越來越少。因此，法律對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)做如此嚴(yán)格的限制完全沒有必要。建議取消對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的不合理限制，尤其是廢除土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)發(fā)包人同意的規(guī)定，從而為土地承包經(jīng)營權(quán)自由流轉(zhuǎn)創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境。

4、完善土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度

通過對(duì)農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)登記，可以使農(nóng)民獲得對(duì)農(nóng)村土地的物權(quán)的法定效力。土地承包經(jīng)營權(quán)登記的公示作用和公信力是以健全的制度為基礎(chǔ)的，不健全的登記制度反而會(huì)破壞登記的作用。國家也可以出臺(tái)相關(guān)措施和政策，減免農(nóng)民的登記費(fèi)用或者進(jìn)行補(bǔ)貼，為農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。同時(shí)，土地承包經(jīng)營權(quán)登記提供的土地信息為國家準(zhǔn)確擬定土地稅率、平橫征收稅收提供了必需的依據(jù)，為實(shí)現(xiàn)土地稅收征收的國家公平與效率、國家收入最大化提供了必要保障。

5、發(fā)揮政府在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中的指導(dǎo)和管理作用

在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，作為直接管理的政府部門應(yīng)當(dāng)發(fā)揮積極作用，切實(shí)履行其對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)、服務(wù)與管理職責(zé)。比如加強(qiáng)信息中介服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，可以考慮設(shè)置專門的職能機(jī)構(gòu)如農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心，負(fù)責(zé)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理工作。另外，要注意做到政府行政權(quán)力與農(nóng)民權(quán)益保障的平衡，依法規(guī)范政府征地行為。

6、積極培育農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場秩序

要著手建立土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制，著重建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系、土地承包經(jīng)營權(quán)的價(jià)格機(jī)制、土地承包經(jīng)營權(quán)交易的中介機(jī)制、土地承包經(jīng)營權(quán)收益分配機(jī)制的建設(shè)。對(duì)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的價(jià)格實(shí)行公平地價(jià)制度，確定與國有土地使用權(quán)價(jià)格相協(xié)調(diào)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)，由土地管理部門定期公布，建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估制度，使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的交易活動(dòng)公開化、契約化、貨幣化，提高農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的透明度。出臺(tái)法規(guī)對(duì)有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的合同內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，使雙方權(quán)利義務(wù)法定化，以供當(dāng)事人在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時(shí)予以借鑒。

三、結(jié)語

妥善解決“三農(nóng)”問題，關(guān)鍵是建立、完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)制度及其流轉(zhuǎn)制度，使法律賦予的農(nóng)民的“財(cái)產(chǎn)權(quán)”真正落到實(shí)處，增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)民生活水平的不斷提高。相信我國必將會(huì)將這一問題解決好，將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場搞活，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置，縮小城鄉(xiāng)差距，改變城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)體制模式，從而推動(dòng)中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展。

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第4篇：土地經(jīng)營制度范文

關(guān)鍵詞：城市經(jīng)營；土地儲(chǔ)備制度；城市建設(shè)

中圖分類號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674—0432（2012）—08—0040—2

土地是人類一切生產(chǎn)、生活的載體，土地資源是人類的生存和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保證。它是不可再生資源，同時(shí)也是一種資產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性和唯一性。對(duì)于農(nóng)民來說它是最基本的生產(chǎn)資料，但對(duì)城市而言它是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的載體、是一切人類活動(dòng)的基礎(chǔ)。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地是城市最大的存量資產(chǎn)，是政府最大的財(cái)富。經(jīng)營城市，就是要最大限度地盤活土地資產(chǎn)，讓土地不斷地增值，為政府增加更多的收益。要在確保耕地總量平衡和嚴(yán)格控制人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，盡可能地滿足城市建設(shè)用地。近年來，大量的土地被亂占濫用，耕地不斷地銳減，這勢必會(huì)給我國的糧食生產(chǎn)和人們的生活帶來嚴(yán)重威脅。因此，切實(shí)保護(hù)和合理利用土地資源，對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)相統(tǒng)一的綜合效益具有現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。

1 相關(guān)概念的界定

1.1 城市經(jīng)營

有的也稱“經(jīng)營城市”，作為一種全新的城市建設(shè)理念，“經(jīng)營城市”就是要把市場經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)營意識(shí)、經(jīng)營機(jī)制、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式等多種要素引入城市建設(shè)之中，全面歸集和盤活資產(chǎn)，促使城市資產(chǎn)重新配置和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴(kuò)充城市建設(shè)的資金。其核心是以土地資本、基礎(chǔ)設(shè)施為經(jīng)營對(duì)象，運(yùn)營城市空間資源。因?yàn)橥恋氐墓┙o具有稀缺性，而城市的一切活動(dòng)都是要以土地為基礎(chǔ)。因此，只有相當(dāng)數(shù)量的土地集中在儲(chǔ)備庫里，政府才能合理地進(jìn)行規(guī)劃和優(yōu)化土地資源的配置，從而形成布局適當(dāng)、效果合理及效率較高的土地利用模式。

1.2 城市土地儲(chǔ)備制度

是指由城市政府委托的機(jī)構(gòu)通過征用、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，從分散的土地使用者手中將土地集中起來，并由政府或由政府委托的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行土地整治與開發(fā)。是政府為提高對(duì)市場變化的敏感度，運(yùn)用市場機(jī)制收購、征購閑置或低效使用的土地，以滿足各類建設(shè)資金需求，合理調(diào)控土地市場供求關(guān)系的管理制度。

2 都勻市土地資源的概況及土地利用的現(xiàn)狀分析

2.1 研究區(qū)概況

都勻市位于貴州省南部偏東地區(qū)，東與三都水族自治縣和丹寨縣相連，南同獨(dú)山縣和平塘縣接壤，西與貴定縣毗鄰，北抵麻江縣，地處東經(jīng)107°7 ′19″～107°46′26″，北緯25°51′26″～26°25′39″之間，東西長64公里，南北寬63公里，土地總面積為228529.58公頃，占貴州省土地總面積的1.29%，占黔南布依族苗族自治州（以下簡稱黔南州）土地總面積的8.73%。是黔中山原向黔南傾斜的過渡地帶，以中低山為主，兼有丘陵、壩地地貌。地勢總的特點(diǎn)是：西部、北部高，東部、南部低，海拔最高點(diǎn)為1961米的斗篷山頂，最低點(diǎn)為540米的翁了寨河谷出口處。全市山地占土地總面積的82.86%，丘陵占土地總面積的13.49%，壩地僅占土地總面積的3.65%，耕地多分布在山地、丘陵坡地上，平地、壩地分布少，土壤類型多樣，酸性較強(qiáng)，肥力水平不高，水源和灌溉條件差。

都勻市現(xiàn)轄10個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)鄉(xiāng)（其中3個(gè)水族鄉(xiāng)）、2個(gè)城郊辦事處、3個(gè)街道辦事處，是黔南州首府，是全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是國家可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)。2005年末統(tǒng)計(jì)人口47.62萬人，其中，城鎮(zhèn)人口22.01萬人，農(nóng)村人口25.61萬人，城鎮(zhèn)化水平46.21%，人口自然增長率16.59‰，人口密度209人/平方公里，主要有漢、布依、苗、水等33個(gè)民族，少數(shù)民族人口31.93萬人，占總?cè)丝诘?7.05%?！笆濉币詠恚e極實(shí)施開放帶動(dòng)戰(zhàn)略、可持續(xù)發(fā)展帶動(dòng)戰(zhàn)略，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展加快。2010年，該市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值755320萬元，較2009年增長15.2%；財(cái)政總收入80221萬元，較2009年增長25.5%。目前，該市已實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通公路，100%的村通公路，100%的村通電，73.7%的村通自來水；文化、教育、廣播、電視、衛(wèi)生、體育等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，九年義務(wù)教育人口入學(xué)率達(dá)到87.3%，廣播、電視覆蓋率分別達(dá)到100%和93.84%。

2.2 現(xiàn)階段都勻市土地利用的現(xiàn)狀分析

2.2.1 耕地質(zhì)量差，坡耕地比重大 全市山地、丘陵比重大，壩地僅占土地總面積的3.65%，而山地、丘陵高達(dá)96.35%。2005年耕地不同坡度面積統(tǒng)計(jì)，

2.2.2 農(nóng)用地結(jié)構(gòu)不合理，園牧地面積過小 全市農(nóng)用地占土地總面積的86.12%，農(nóng)用地中，耕地占農(nóng)用地的23.65%，園地僅占1.83%，林地占69.78%，牧草地所占比例幾乎為0，其他農(nóng)用地占5.08%。園地面積過小，優(yōu)勢未能發(fā)揮，牧草地難以適應(yīng)草食牲畜發(fā)展的需要。

2.2.3 建設(shè)用地比例偏小，農(nóng)村居民點(diǎn)用地比重大 都勻市建設(shè)用地僅為土地總面積的3.25%，比例偏低。在建設(shè)用地內(nèi)部，結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地占建設(shè)用地的76.98%，交通水利用地占20.75%，其他建設(shè)用地僅占2.27%。比例大的城鄉(xiāng)建設(shè)用地又多為農(nóng)村居民點(diǎn)，高達(dá)42.45%，相反采礦用地只占5.32%，城鎮(zhèn)用地也只占29.21%；較低的交通水利用地中，公路、鐵路用地不足，僅占13.66%。

2.2.4 土地退化，“三廢”污染有加重趨勢 城鎮(zhèn)廢渣、廢水、廢氣排放量的增加，農(nóng)村農(nóng)藥、化肥、地膜的大量使用，使土地有所退化，污染加重，不僅威脅到人畜飲水、城市安全，還直接影響到土地的有效利用。

3 都勻市土地儲(chǔ)備的現(xiàn)狀與經(jīng)營城市土地的對(duì)策思考

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年至2010年期間都勻市一共出讓土地48宗，收取土地出讓金46530.063萬元，出讓土地面積達(dá)86.243765公頃。出讓土地增加了該市的財(cái)政收入，為該市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)做出了一定的貢獻(xiàn)。但是，也存在許多的問題亟待解決。

3.1 沒有建立真正的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)

都勻市在2004年雖然成立了土地儲(chǔ)備交易中心，但土地儲(chǔ)備的職責(zé)未明確，土地出讓是“見子打子”。沒有通過土地的收回、收購、置換、征用與整理等方式，把分散的土地集中起來，然后進(jìn)行土地的整理與開發(fā)，將這些城市用地變?yōu)椤叭ㄒ黄健?、“五通一平”、“七通一平”的熟地后，再根?jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市土地需求或土地供應(yīng)計(jì)劃，以出讓或年租等方式將儲(chǔ)備后的城市土地再投入市場。基本上是“生地”出讓（即現(xiàn)狀出讓）且出讓價(jià)格偏低。這不利于土地的市場化建設(shè)。為此，都勻市國土資源局已將土地儲(chǔ)備中心單列的三定方案報(bào)市政府，該中心作為國土資源部門的事業(yè)單位，明確其經(jīng)營城市土地的職責(zé)，明確機(jī)構(gòu)和人員。保證“一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭供水”，壟斷土地一級(jí)市場。

3.2 土地儲(chǔ)備的資金問題與土地收益分配問題

目前，該市還沒有相關(guān)的土地儲(chǔ)備資金制度。籌集購買土地的資金是征購?fù)恋氐年P(guān)鍵所在，沒有資金就無法開展土地儲(chǔ)備工作。希望該市能盡快建立和健全土地儲(chǔ)備資金制度。建議一是從財(cái)政收入中拿出一部分資金作為土地儲(chǔ)備的啟動(dòng)資金；二是從土地出讓金中拿出部分資金用于土地儲(chǔ)備；三是利用銀行的貸款作為土地儲(chǔ)備資金。最后，建立土地收益基金用于土地的儲(chǔ)備。將資金封閉運(yùn)行，由財(cái)政監(jiān)管使用，保證資金的安全。采取嚴(yán)格的“收支兩條線”制度，并列入市財(cái)政預(yù)算。

關(guān)于土地收益分配問題，2006年國務(wù)院辦公廳的100號(hào)文件已做出了具體的規(guī)定：建立土地出讓收入收支專戶、土地出讓收入全額進(jìn)入地方預(yù)算、土地出讓收入的分配體制、建立國有土地收益基金等。明確規(guī)定了土地出讓的使用范圍：（1）征地和拆遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）土地開發(fā)支出。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等。（3）支農(nóng)支出。包括計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。（4）城市建設(shè)支出。包括完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。（5）其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、計(jì)提國有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費(fèi)支出等。

規(guī)范土地出讓收支管理，不僅有利于促進(jìn)節(jié)約集約用地，而且有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，對(duì)于保持社會(huì)穩(wěn)定，推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，以及加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)都具有十分重要的意義。

3.3 土地儲(chǔ)備與城市規(guī)劃問題

城市規(guī)劃是城市土地利用的基本依據(jù)，是土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作的基礎(chǔ)。雖然該市已經(jīng)制定了城市整體規(guī)劃，但因?yàn)橐獙?shí)現(xiàn)雙百目標(biāo)城市規(guī)劃需要加快修編，這給土地儲(chǔ)備工作帶來了較大的難度。在土地儲(chǔ)備過程中，需要在地塊征購、回收前先征求規(guī)劃部門的意見，但由于規(guī)劃修編還有段時(shí)間，必須臨時(shí)按宗地進(jìn)行規(guī)劃導(dǎo)致規(guī)劃缺乏整體性，與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性差，不利于集中連片開發(fā)；二是影響了土地征購、回收、拆遷安置、整理開發(fā)等的時(shí)間進(jìn)度，加大了土地儲(chǔ)備成本，特別是利息負(fù)擔(dān)加重。因此，建議由政府統(tǒng)率規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)改、財(cái)政共同配合做好土地儲(chǔ)備工作。

3.4 土地收購的標(biāo)準(zhǔn)問題

土地儲(chǔ)備中心在征購、回收土地時(shí)，需要對(duì)土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。土地補(bǔ)償金額的高低具有很強(qiáng)的政策性和技術(shù)性，涉及的利益關(guān)系十分復(fù)雜。因此，建議引入市場機(jī)制、嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)，通過招投標(biāo)方式選擇評(píng)估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等單位。嚴(yán)格按照相關(guān)法律的規(guī)定確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)農(nóng)民和企業(yè)職工的利益不受傷害，保障他們的生活水平不降低為原則。

3.5 土地出讓問題

土地出讓是土地儲(chǔ)備的最后環(huán)節(jié)，也是土地儲(chǔ)備的目的和意義所在，是土地市場化建設(shè)的重點(diǎn)。針對(duì)都勻市土地出讓過程中存在的問題，提出以下幾點(diǎn)建議：一是制定出讓的土地供應(yīng)年度計(jì)劃。不能盲目出讓土地，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和需求制定出讓計(jì)劃。二是要控制建設(shè)用地總量，城市建設(shè)用地集中統(tǒng)一供應(yīng)制度。實(shí)現(xiàn)由市場配置資源的轉(zhuǎn)變，主動(dòng)接受監(jiān)督，創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境。嚴(yán)格執(zhí)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和新的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》。

總之，建立土地儲(chǔ)備制度，可以使城市各類閑置、分散的土地全部入庫，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。有利于提高政府調(diào)控土地市場的能力，對(duì)于盤活存量土地，建立“公平、公正、公開、規(guī)范”的土地市場，調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用率，增加土地收益等起到了積極的作用。與此同時(shí)，依據(jù)土地儲(chǔ)備狀況，政府可以根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用開發(fā)計(jì)劃，定時(shí)定量地將土地儲(chǔ)備土地投入市場，使土地總量得到嚴(yán)格控制，避免土地市場價(jià)格的大幅波動(dòng)，引導(dǎo)市場健康有序發(fā)展。

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第5篇：土地經(jīng)營制度范文

關(guān)鍵字：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)土地制度

一、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度產(chǎn)生的必然性：”穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系，健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場?！敝挥型ㄟ^完善土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)制度，才能使土地可以適度集中用以達(dá)到適度規(guī)模經(jīng)營，才能更有效地促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，只有通過土地流轉(zhuǎn)，才能使土地資源得到更行之有效的配置。如果不進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，那么土地還將繼續(xù)集中在多數(shù)，零散的人手中，無法提高土地的利用率和效益。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀：流轉(zhuǎn)形式多以轉(zhuǎn)租、包出租為主，農(nóng)民采取多種形式流轉(zhuǎn)承包地是法律允許的。近些年流轉(zhuǎn)的種類多：轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、租賃、入股等多種流轉(zhuǎn)形式均有。流轉(zhuǎn)對(duì)象應(yīng)該呈多元化趨勢，一些工商企業(yè)、龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織、專業(yè)大戶等規(guī)模經(jīng)營主體作為受讓方參與流轉(zhuǎn)。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問題

1、流轉(zhuǎn)市場化程度低：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場發(fā)育滯后，嚴(yán)重影響土地流轉(zhuǎn)的效率。很多地方土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場沒有形成，即使有，也未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的交易市場。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場發(fā)育緩慢，缺乏相應(yīng)的市場規(guī)則。價(jià)格的形成隨意性很大，廉價(jià)流轉(zhuǎn)較為普遍。這種自發(fā)性和分散性流轉(zhuǎn)方式?jīng)Q定了流轉(zhuǎn)的規(guī)模較小，制約了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)模和速度，影響了土地資源的優(yōu)化配置，延緩了土地集約化經(jīng)營的進(jìn)程。另外，土地流轉(zhuǎn)的中介組織相當(dāng)匱乏。

2、流轉(zhuǎn)程序不夠規(guī)范：目前我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的程序很不規(guī)范，由此導(dǎo)致土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系混亂，制約土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展。農(nóng)民在流轉(zhuǎn)過程中以口頭協(xié)議居多，大都不用書面合同，即使采用書面合同方式，條款也不多，內(nèi)容極為簡單，對(duì)于違約后責(zé)任的承擔(dān)、權(quán)利義務(wù)設(shè)定、賠償方式等缺乏明確的規(guī)定，由此帶來了大量糾紛和隱患。

3、配套社會(huì)保障制度不健全：忽視農(nóng)村社會(huì)保障體制建設(shè)。農(nóng)村地區(qū)社會(huì)保障項(xiàng)目少，保障水平低，覆蓋面小。近年來我國開始探索實(shí)行新型農(nóng)村合作醫(yī)療和新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，但是效果不盡人意。新型農(nóng)村合作醫(yī)療和新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)宣傳力度不大，農(nóng)民的參合、參保意識(shí)不強(qiáng)。在實(shí)踐中，新型農(nóng)村合作醫(yī)療存在醫(yī)療資源配置不合理、藥品質(zhì)量不高、報(bào)銷程序過于煩瑣、補(bǔ)償水平低、基金監(jiān)管不到位等諸多問題。對(duì)大多數(shù)農(nóng)民而言，土地仍然是其最重要的保障資源，即使已經(jīng)有其它收入途徑，寧可粗放經(jīng)營甚至拋荒，也不肯輕易流轉(zhuǎn)土地。這嚴(yán)重影響了土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致土地利用率低下。

四、完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制的建議

1、積極培育土地流轉(zhuǎn)市場

（1）建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)。

（2）積極培育流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織。

2、規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)運(yùn)作程序

農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)時(shí)，可在合同法里增設(shè)有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有關(guān)合同，規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的必備條款，明確流轉(zhuǎn)主體雙方的權(quán)利義務(wù)。同時(shí)，在實(shí)踐中相關(guān)職能部門應(yīng)對(duì)農(nóng)民加強(qiáng)流轉(zhuǎn)合同簽訂的指導(dǎo)，對(duì)流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行審核并備案。審核過程中若發(fā)現(xiàn)改變流轉(zhuǎn)土地的用途、侵害農(nóng)民合法權(quán)益等問題應(yīng)積極引導(dǎo)，提供幫助，消除糾紛隱患。不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段。

3、完善農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制

使農(nóng)民與土地的關(guān)系越來越松散，弱化土地的保障功能而強(qiáng)化其資本功能，消除農(nóng)民放棄土地后可能產(chǎn)生的后顧之憂，減小農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)改革的壓力，加快農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)業(yè)部門轉(zhuǎn)移，進(jìn)而使整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)力得到進(jìn)一步發(fā)展。

五、積極推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的制度改革，盡快建立完善的配套設(shè)施

相對(duì)于國家政策而言，我國農(nóng)村土地制度立法稍顯滯后，相對(duì)于城市土地制度立法而言，我國農(nóng)村土地制度立法稍顯不足，相對(duì)于行政立法而言，我國農(nóng)村土地制度的民事立法稍顯薄弱。筆者認(rèn)為解決中國農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的問題需要三步走：（1）應(yīng)當(dāng)取消農(nóng)村土地的集體所有制，統(tǒng)一收歸國有，使得國家具有統(tǒng)一行使支配的權(quán)力，不在根據(jù)大多數(shù)的當(dāng)?shù)卣吆土?xí)慣，而是由國家制定統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)法。

（2）避免現(xiàn)在農(nóng)村熟人間的流轉(zhuǎn)不簽合同，盡量立法上確定，去統(tǒng)一的政府部門辦理流轉(zhuǎn)合同。

（3）建立非營利性質(zhì)的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)媒介，可以為農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)提供服務(wù)。

（4）完善與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。法律應(yīng)該明確的規(guī)定所有權(quán)歸屬及對(duì)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供法律保障。

第6篇：土地經(jīng)營制度范文

摘要：近年來，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展引起了社會(huì)各界的關(guān)注和憂慮。本文通過論述土地制度對(duì)住宅市場的影響，分析地價(jià)對(duì)房價(jià)影響的三種理論：成本推動(dòng)輪、需求引致論和互為因果論，發(fā)現(xiàn)地價(jià)對(duì)房價(jià)在長期與短期有著不同的影響。最后本文根據(jù)上述分析給出了相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：土地制度；房價(jià)；地價(jià)

一、引言

房價(jià)與地價(jià)一直都是社會(huì)熱點(diǎn)話題之一，與之聯(lián)系在一起的還是對(duì)當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)單一的增長模式報(bào)以擔(dān)憂。在房價(jià)、地價(jià)持續(xù)上漲的背景下，關(guān)于房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的爭論成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，對(duì)于房價(jià)與地價(jià)的看法主要有以下三種宏觀的看法：成本推動(dòng)論、需求引致論、互為因果論。而二者之間的本質(zhì)問題，還是我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題。

本文從分析現(xiàn)行土地制度對(duì)住宅市場的影響入手，進(jìn)而探討房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的三種理論，從而發(fā)現(xiàn)從短期上看，地價(jià)和房價(jià)互相作用產(chǎn)生影響；從長期上看，房價(jià)水平?jīng)Q定地價(jià)水平，地價(jià)對(duì)房價(jià)的影響不顯著。本文還對(duì)上述分析作出了總結(jié)與政策建議。

二、現(xiàn)行土地制度對(duì)住宅市場的影響

我國人多地少，土地資源有限，制約了住房的供給。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化的推進(jìn)，城市對(duì)勞動(dòng)力的需求不斷增加，農(nóng)村大量富余勞動(dòng)力涌入城市，導(dǎo)致對(duì)購房的需求上升。在現(xiàn)行土地制度下，一方面，土地及其相關(guān)收入是地方政府財(cái)政收入的重要來源，另一方面，農(nóng)地的取得成本低，而轉(zhuǎn)為城市用地的預(yù)期收益又很高，導(dǎo)致各城市政府謀求土地收益的最大化。同時(shí)，土地也是地方政府招商引資的重要手段，地方政府一般以“成本價(jià)”向企業(yè)供地。結(jié)果使僅有占15%～20%的商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地以“招、拍、掛”方式出讓，使得地方政府采用“饑餓式”供地等方式千方百計(jì)抬高這部分土地的出讓價(jià)格，從而推動(dòng)了住宅成本的上升。并且我國法律規(guī)定，城鎮(zhèn)土地屬于全民所有，采取國有或者說政府形式，由于城鎮(zhèn)土地資源有限，地方政府為了增加財(cái)政收入，千方百計(jì)提高出讓土地使用權(quán)的價(jià)格。

另外，現(xiàn)行土地制度對(duì)城市政府?dāng)U大拆遷規(guī)模也具有激勵(lì)作用。擴(kuò)大拆遷規(guī)模，一方面可以獲得優(yōu)等區(qū)位土地的級(jí)差地租，另一方面可以制造被動(dòng)需求，提升二手房和城市周邊區(qū)域低等價(jià)位住宅的價(jià)格，使房地產(chǎn)熱進(jìn)一步升溫。

還有，為了顯化土地收益，轉(zhuǎn)移土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)，地方政府往往縱容房地產(chǎn)開發(fā)商大量囤積土地和改變土地用途。對(duì)于開發(fā)商而言，如果地價(jià)上漲快，就會(huì)愿意通過囤積土地獲取利潤，如果房價(jià)上漲快，就會(huì)愿意通過囤積房源獲取利潤，這兩種行為取向都會(huì)刺激房價(jià)的進(jìn)一步攀升。

三、房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的三種視角

（一）成本推動(dòng)論

土地是一個(gè)重要的生產(chǎn)要素，房子進(jìn)入買賣市場，就意味著土地成為了一種特殊的要素存在于要素市場之中。正如我們?cè)谏弦徊糠种刑岬?，我國現(xiàn)在的土地政策對(duì)于城鎮(zhèn)住宅采取的“招、拍、掛”的方式和其他的土地供給制度、地方政府稅收制度以及房地產(chǎn)方面的財(cái)政政策和金融政策是造就房地產(chǎn)價(jià)格不正常的根本因素。從另一方面上看，政府將土地交給了房地產(chǎn)開發(fā)商，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商在中國處于較明顯的壟斷地位，購房者失去了討價(jià)還價(jià)的能力，從而推動(dòng)房價(jià)在未來的上升趨勢，所以這也是目前“望樓興嘆”的原因之一，且地價(jià)又在住宅比例中占有最大一部分比重，因此我們往往把其認(rèn)定為的房地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

（二）需求引致論

從我們?cè)诘谝徊糠值囊锌梢钥闯龅貎r(jià)對(duì)于房價(jià)的推動(dòng)作用并不是那么的明顯。從而讓我們聯(lián)系到微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的消費(fèi)者市場上的引致需要。在消費(fèi)者市場上，通過消費(fèi)者在產(chǎn)品市場對(duì)產(chǎn)品的需求來決定生產(chǎn)商在要素市場上對(duì)要素的需求，因此，在房價(jià)上漲的過程中，地價(jià)的上漲存在一定的時(shí)滯，這個(gè)可以解釋上部分的情況。誠如，房地產(chǎn)正在市場上發(fā)揮著和生產(chǎn)商一樣的作用，而地價(jià)只是起著“李嘉圖租金”的作用，還存在著諸如建筑成本、對(duì)房價(jià)的預(yù)期、居民的收入水平狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等等。如圖2為表示的需求引致論的模型：

其中HP表示的房價(jià)，Q表示的是購房數(shù)量，而R表示的就是地價(jià)，首先通過右側(cè)購房市場的供給和需求曲線的變化至達(dá)到市場均衡，市場均衡的房價(jià)再來決定地價(jià)R

（三）互為因果論

當(dāng)房價(jià)與地價(jià)這二者中某一方存在上漲趨勢時(shí)，勢必會(huì)拉動(dòng)另外一個(gè)因素上升，這是互為因果論的主要核心，其實(shí)這種理論的看法就是處在一個(gè)中立的態(tài)度上，它認(rèn)為地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系并沒有誰起著主導(dǎo)地位，也是房價(jià)和地價(jià)在各自的市場中擁有較大的彈性，能夠?qū)崿F(xiàn)直接影響，的確從有關(guān)資料上顯示出短期內(nèi)會(huì)房價(jià)和地價(jià)之間存在互相之間影響的波動(dòng)，但這種理論需要一種房價(jià)和地價(jià)都共同擁有的內(nèi)生變量，能起到傳導(dǎo)機(jī)制。但事實(shí)上目前這個(gè)能夠發(fā)揮傳導(dǎo)作用的內(nèi)生變量并未被發(fā)現(xiàn)，并且相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)和地價(jià)并不存在強(qiáng)相關(guān)，因此這種理論并不被大部分人所接受。

從相關(guān)資料和統(tǒng)計(jì)年鑒上看，房價(jià)與地價(jià)在短期內(nèi)相互影響，其實(shí)這種影響是歸咎于房地產(chǎn)市場對(duì)房價(jià)的預(yù)期導(dǎo)致地價(jià)升高，地價(jià)作為房屋主要成本構(gòu)成之一，是房價(jià)上漲的一個(gè)重要而非決定性因素，土地需求作為引致需求受即期房價(jià)影響較大。同時(shí)，當(dāng)期地價(jià)的變動(dòng)又會(huì)對(duì)該地塊建成后的房價(jià)及其周邊地域即期房價(jià)產(chǎn)生影響。因此，這就會(huì)形成房價(jià)與地價(jià)的相互影響的結(jié)果。但從長期上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于短期的地價(jià)上升會(huì)馬上做出回應(yīng)，利用壟斷競爭的優(yōu)勢，通過對(duì)土地的囤積和提高土地利用率并進(jìn)行捂盤惜售，這樣一來保證了的房價(jià)的穩(wěn)步上升和購房者的數(shù)量并減少地價(jià)預(yù)期上升對(duì)房價(jià)的沖擊。因此從長期結(jié)果上來看，地價(jià)只是房價(jià)上升的一個(gè)重要的但并非決定性的要素，相反，土地的需求作為引致需求受到了房價(jià)的影響較大。

四、結(jié)論與政策建議

結(jié)合以上論述與理論分析，我們可以得出以下結(jié)論：（1）現(xiàn)行土地制度刺激地方政府經(jīng)營土地，推動(dòng)房地產(chǎn)熱。（2）無論在短期還是長期，地價(jià)和房價(jià)二者之間存在互相影響，但房價(jià)對(duì)地價(jià)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地價(jià)，地價(jià)需求是一種引致需求，而房價(jià)的上漲還受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們對(duì)房價(jià)預(yù)期的影響。（3）土地市場對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)具有顯著影響，土地要素對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)增長具有顯著貢獻(xiàn)（4）中國經(jīng)濟(jì)目前以房地產(chǎn)較為首的單一發(fā)展模式，為長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。

通過分析和得出的結(jié)論制定以下政策：（1）宏觀調(diào)控政策的兩條主線：一是嚴(yán)把土地關(guān)，二是嚴(yán)把信貸關(guān)。其根本的宗旨和政策目標(biāo)是：抑制投資過快增長，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。（2）建立一個(gè)保障土地市場有效運(yùn)行的長效機(jī)制，對(duì)于保持宏觀經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長至關(guān)重要。因此中央政府必須進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)文件，將土地以拍賣形式出讓的數(shù)量嚴(yán)格控制在一定比例以下，而且還要打破房地產(chǎn)行業(yè)高度壟斷的市場格局，通過增加供給來直接打壓房價(jià)；另一方面，大力整頓土地市場，嚴(yán)禁大規(guī)模的囤積土地，使土地出讓市場更為透明化、規(guī)范化。同時(shí)，運(yùn)用土地儲(chǔ)備制度，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，通過抑制地價(jià)來達(dá)到控制房價(jià)的目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)和健康的發(fā)展。（作者單位：廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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第7篇：土地經(jīng)營制度范文

[關(guān)鍵字]：土地承包經(jīng)營權(quán) 農(nóng)地使用權(quán) 物權(quán)化 契約化一、 土地承包經(jīng)營權(quán)簡介中國長期以來一直是一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)國家，農(nóng)業(yè)是否穩(wěn)定、農(nóng)業(yè)是否發(fā)展關(guān)系到整個(gè)國家的長期穩(wěn)定和發(fā)展。中國勝利之后，進(jìn)行了農(nóng)村土地制度的改革，廢除了幾千年來的封建土地制度，使農(nóng)村生產(chǎn)力得到了極大的提高。在黨的的指引下，我國建立了土地承包經(jīng)營制，使中國的農(nóng)村土地制度又經(jīng)歷了一場重大的革命，從此土地承包經(jīng)營權(quán)成為中國農(nóng)地制度的核心。

土地承包經(jīng)營權(quán)是指在農(nóng)用土地集體所有的前提下，集體組織成員和集體經(jīng)濟(jì)組織通過簽訂土地承包經(jīng)營合同而獲得的在一定時(shí)期內(nèi)，在政策的允許范圍內(nèi)經(jīng)營農(nóng)用土地的權(quán)利。由于這種權(quán)利是通過各式各樣的土地承包合同而取得的，因此其具有多樣性、差異性。

在政策法規(guī)中，關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的稱謂五花八門。有的稱之為“土地承包經(jīng)營權(quán)”、有的稱之為“土地使用權(quán)”、有的稱之為“農(nóng)地使用權(quán)”、有的稱之為“承包使用權(quán)”。本文為了討論的需要，仍然采用土地承包經(jīng)營權(quán)的概念。

關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)也是一個(gè)有爭議的。學(xué)者們眾說紛紜，綜合起來主要有勞動(dòng)關(guān)系說 、 物權(quán)兼?zhèn)鶛?quán)說 、債權(quán)兼物權(quán)說、復(fù)合所有權(quán)說 、田面權(quán)說 ，但主要集中在物權(quán)說與債權(quán)說之爭上。

物權(quán)說主要理由有：第一，土地承包經(jīng)營權(quán)是民法通則第五章“民事權(quán)利”第一節(jié)“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”中所直接規(guī)定的權(quán)利。學(xué)術(shù)界通常認(rèn)為，該節(jié)是對(duì)物權(quán)制度所作的規(guī)定；第二，承包人對(duì)所承包的土地有在法律上和在合同規(guī)定范圍內(nèi)直接控制、利用的權(quán)利；第三，土地承包權(quán)具有排他性；第四，土地承包經(jīng)營權(quán)具有長期穩(wěn)定性。

債權(quán)說的主要理由如下：

第一，承包合同是當(dāng)事人簽訂的，權(quán)利義務(wù)沒有法定的標(biāo)準(zhǔn)。第二，承包權(quán)不能對(duì)抗發(fā)包權(quán)，強(qiáng)行攤派亂收費(fèi)甚至任意撕毀合同，侵犯農(nóng)戶權(quán)利的現(xiàn)象大量存在。第三，發(fā)包人權(quán)利膨脹，干預(yù)農(nóng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營，農(nóng)戶轉(zhuǎn)包需發(fā)包人的同意，這一點(diǎn)更無異于債權(quán)關(guān)系。第四，土地承包經(jīng)營權(quán)是有期限的。

二、 土地承包經(jīng)營權(quán)制度的成功之處從總體上來說，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)制度是成功的，其原因簡述如下：第一，我國土地承包經(jīng)營權(quán)制度的產(chǎn)生大體上符合了我國“用地性質(zhì)不同，法律調(diào)整不同”的客觀。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)區(qū)別于其他土地使用權(quán)的根本標(biāo)志就是其權(quán)利的設(shè)定是否以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營為目的。

第二，土地承包經(jīng)營權(quán)制度在一定程度上解決了土地歸屬與使用的問題。拋棄了過去立法“重歸屬，輕利用”的“所有權(quán)本位”觀念。而通過承包經(jīng)營合同把農(nóng)地交到能夠積極從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)民個(gè)人手中，使農(nóng)地在一定時(shí)期內(nèi)充分發(fā)揮了其生產(chǎn)的潛力，實(shí)現(xiàn)土地的增殖，為整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了重大的貢獻(xiàn)。

第三，土地承包經(jīng)營制基本上實(shí)現(xiàn)了“耕者有其田”，在特定時(shí)期調(diào)動(dòng)起了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，為解決農(nóng)業(yè)大國中農(nóng)業(yè)人口的就業(yè)問題和維持整個(gè)國家、秩序的穩(wěn)定發(fā)揮著極其重要的作用。

第四，土地承包經(jīng)營權(quán)制度中有不少反映公有制特色的具體內(nèi)容，如土地用途不可擅自改變、及時(shí)使用土地、減免承包費(fèi)、法定最長承包期限及土地承包經(jīng)營權(quán)消滅后的再生或補(bǔ)償?shù)?，適當(dāng)?shù)伢w現(xiàn)著一定的國家或集體職能，即保障耕地資源的有效維護(hù)和充分利用、保障農(nóng)民的勞動(dòng)就業(yè)和基本生活、保證下一代獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的平等機(jī)會(huì)等。

三、 土地承包經(jīng)營權(quán)制度的缺陷、弊端及其原因土地承包經(jīng)營權(quán)制度在我國是現(xiàn)行農(nóng)地使用制度的核心，在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中發(fā)揮了重大作用，使農(nóng)民生產(chǎn)、生活面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。但隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，土地承包經(jīng)營制的缺陷日漸明顯，在很大程度上阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)制度的缺陷1、現(xiàn)行土地承包經(jīng)營權(quán)制度的法律法規(guī)不系統(tǒng)、不具體，而且比較滯后。在制度的具體實(shí)行中真正起到直接作用的是政府的政策和措施。原因在于的推行，本身就是一場自下而上的制度革新活動(dòng)。政府的政策和措施在其過程中起著直接作用。而法律則在認(rèn)可和規(guī)范農(nóng)村基層的一系列制度創(chuàng)新活動(dòng)中一直處于被動(dòng)地位，所以不可避免地表現(xiàn)出嚴(yán)重的滯后性。例如，現(xiàn)行立法對(duì)于目前全國各地農(nóng)村實(shí)踐中出現(xiàn)的不同類型的農(nóng)地制度， 就無統(tǒng)一的、系統(tǒng)的、及時(shí)的規(guī)范。所以現(xiàn)在應(yīng)借助立法對(duì)全國各地農(nóng)村的創(chuàng)新成果進(jìn)行、鞏固和統(tǒng)一。

2、現(xiàn)行法對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的本質(zhì)內(nèi)容即“農(nóng)業(yè)經(jīng)營”的含義沒有作出具體規(guī)定?！稗r(nóng)業(yè)”一詞有廣義與狹義之分，狹義上的農(nóng)業(yè)是僅指栽培和飼養(yǎng)牧畜的生產(chǎn)事業(yè)，而廣義上的農(nóng)業(yè)還包括林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)和農(nóng)村副業(yè)等項(xiàng)生產(chǎn)在內(nèi)。 在我國的相關(guān)法律文件和學(xué)者的論著中使用的“農(nóng)業(yè)”—詞多采廣義上的概念； 而且在傳統(tǒng)上，對(duì)“農(nóng)業(yè)”一詞一般理解成廣義上的概念；在實(shí)踐中也習(xí)慣于接受和使用廣義上的“農(nóng)業(yè)”一詞。采廣義上的“農(nóng)業(yè)”與我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀更為相符，便于系統(tǒng)地規(guī)范狹義農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)和農(nóng)村副業(yè)中的土地使用制度。

3、 行法在列舉設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)的不同土地時(shí)，定性不準(zhǔn)不清?！睹穹ㄍ▌t》第80條第2款和第81條第3款分別規(guī)定了以土地為標(biāo)的土地承包經(jīng)營權(quán)和以森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等資源為標(biāo)的土地承包經(jīng)營權(quán)，而實(shí)質(zhì)上，所謂的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面與在法律條文中未列出的耕地和草地等都是土地的不同自然表現(xiàn)形式，它們與土地不是一個(gè)層次上的概念。 因此，上述兩種土地承包經(jīng)營權(quán)之間的關(guān)系為包含與被包含的關(guān)系，不能并列于法律條文之中。否則容易讓人產(chǎn)生誤解，認(rèn)為這兩種權(quán)利是并列關(guān)系。例如，有的學(xué)者把上述二者強(qiáng)行割裂開來，把其中的后者定性為《法國民法典》和《德國民法典》中所說的用益權(quán)。

4、土地承包經(jīng)營權(quán)本身含有債權(quán)屬性。

現(xiàn)行土地承包經(jīng)營權(quán)在性質(zhì)上雖有爭論，但不可否認(rèn)它在某些方面的確表現(xiàn)出債權(quán)的屬性。表現(xiàn)如下：第一，土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容仍由聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營合同設(shè)定，發(fā)包人仍保留了相當(dāng)大的對(duì)發(fā)包土地的支配力，而承包人并無完全自主支配土地的權(quán)利，不具備物權(quán)法定的特性。從而使得這種權(quán)利的物權(quán)效力不強(qiáng)，使之具有債權(quán)的典型特征——相對(duì)性。當(dāng)發(fā)包方違反承包合同時(shí)，其承擔(dān)的是違約責(zé)任，并非是侵害物權(quán)所要承擔(dān)的損害賠償、返還原物、排除妨礙及消除等責(zé)任。因此，有的學(xué)者認(rèn)為，現(xiàn)行土地承包經(jīng)營權(quán)仍是一種典型的完全由聯(lián)產(chǎn)承包合同約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。 第二，現(xiàn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的主體主要限于集體與本集體農(nóng)民，這反映了農(nóng)村的初衷，但更反映了一種集體內(nèi)部權(quán)利義務(wù)的分配關(guān)系。這使得土地承包經(jīng)營權(quán)象是具有對(duì)人（作為土地所有者的集體）的效力，而并無物權(quán)的對(duì)世效力。當(dāng)土地受到集體成員以外的人的侵害時(shí)，賴以救濟(jì)的依據(jù)不是個(gè)別成員的承包經(jīng)營權(quán)，而是集體的所有權(quán)。第三，現(xiàn)行法規(guī)定，承包人將承包合同轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包給第三者，必須經(jīng)發(fā)包人同意。 這符合雙務(wù)合同中債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)讓或部分轉(zhuǎn)讓的特征，但不具物權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征。第四，現(xiàn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定、變更和消滅沒有嚴(yán)格的登記管理制度，這不符合物權(quán)的“公示公信”原則，反倒類似于債權(quán)的設(shè)立、變更和消滅方式。

第8篇：土地經(jīng)營制度范文

關(guān)鍵詞：土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；抵押；法經(jīng)濟(jì)學(xué)

中國農(nóng)村發(fā)展過程中有許多的障礙，土地問題屬于比較關(guān)鍵的一個(gè)。在當(dāng)下整個(gè)土地制度中，最基本的是解決農(nóng)業(yè)市場化與小生產(chǎn)方式的沖突。各地的土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)給出了解決這一問題的方法：完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度。根據(jù)人類經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長起決定性作用的是制度性因素而非技術(shù)性因素。所以在建設(shè)法治中國進(jìn)程中，解決三農(nóng)問題的核心是實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng)新，也即法律創(chuàng)新。在農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步的今天，用法經(jīng)濟(jì)學(xué)去理解和解決土地流轉(zhuǎn)法律制度問題應(yīng)該是一個(gè)比較好的視角。放松國家對(duì)土地流轉(zhuǎn)的管制，發(fā)展土地市場和完善土地交易，進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)等，積極發(fā)揮市場在土地制度建設(shè)中的作用，是適應(yīng)市場化要求的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體系的必然。本文主要從法律與經(jīng)濟(jì)的一般辯證關(guān)系分析，從市場經(jīng)濟(jì)的制度基礎(chǔ)角度分析，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析我國土地流轉(zhuǎn)制度，主要是對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押流轉(zhuǎn)的背景、現(xiàn)狀、意義等進(jìn)行分析。研究方法采用效率和效用的最大化來衡量、分析。

一、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)的背景

土地是財(cái)富之母，是一切生產(chǎn)和一切存在的基礎(chǔ)。我國現(xiàn)行的土地制度是以來確立的家庭土地承包責(zé)任制。然而在現(xiàn)行土地制度下我國農(nóng)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了一些亟需解決的問題主要是土地制度運(yùn)行成本偏高以及土地制度效率低等問題。首先是經(jīng)營承包土地的農(nóng)民收益偏低的問題。集中表現(xiàn)為農(nóng)戶戶均耕地少、經(jīng)營土地分散，機(jī)械化利用程度、集中作業(yè)率偏低，這使得我國農(nóng)民經(jīng)營土地的收益偏低；其次是土地拋荒、粗放經(jīng)營問題，由于農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工以及二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致較大范圍、地區(qū)出現(xiàn)土地拋荒、粗放經(jīng)營等問題，致使土地資源巨大浪費(fèi)，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)制度中土地交易成本增大。最后是與市場經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)競爭力偏低的問題。特別是加入WTO以后。中國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)地經(jīng)營規(guī)模過小、農(nóng)業(yè)競爭力不高，使得農(nóng)產(chǎn)品國際競爭力上降。不能滿足現(xiàn)代化的需要。雖然我國土地承包經(jīng)營權(quán)有一定的流動(dòng)性保證其靈活性，但是，現(xiàn)行法律和政策對(duì)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，使得其不能適應(yīng)農(nóng)村發(fā)展的需要。主要變現(xiàn)在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式受限、權(quán)利期限限制、流轉(zhuǎn)用途和對(duì)象等方面。在法經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，這樣一種情況可以理解為法律制度供求之間的矛盾。即由于現(xiàn)存法律制度的約束、法律意識(shí)較低層次等因素的影響使得現(xiàn)存土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度無法滿足于實(shí)踐中的需要。

首先，從法律與經(jīng)濟(jì)的一般辯證關(guān)系分析當(dāng)下土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)出現(xiàn)的背景。馬克思關(guān)于經(jīng)濟(jì)決定法律的理論是對(duì)法律進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的基本理論前提。法律要最大限度地反映我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況，反映經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的客觀要求，我們必須充分認(rèn)識(shí)到法律從制度到實(shí)施需要怎樣的的經(jīng)濟(jì)條件，產(chǎn)生怎樣的效益，進(jìn)而為較好地立法、執(zhí)法提供基礎(chǔ)。隨著我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化程度的提高，大量農(nóng)民由農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)經(jīng)營農(nóng)業(yè)的農(nóng)民在經(jīng)營原有土地的基礎(chǔ)上，希望土地使用權(quán)加快流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，提高自己的經(jīng)營效益。

正是由于現(xiàn)行土地承包經(jīng)營權(quán)制度下的生產(chǎn)方式與市場化不相適應(yīng)，所以我們需要改革現(xiàn)行的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

其次，從市場經(jīng)濟(jì)的制度基礎(chǔ)角度分析當(dāng)下土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)出現(xiàn)的背景。法律的更新與發(fā)展與經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革是相互依賴的。市場經(jīng)濟(jì)的建立需要一個(gè)全新的法律制度的建立來保障。沒有法律的更新與發(fā)展，經(jīng)濟(jì)改革不可能成功地實(shí)現(xiàn)。十八屆三中全會(huì)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域改革主旋律是進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)市場化的資源配置，使得各主體及各項(xiàng)資源的活力的以激發(fā)。在農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，始終需要面對(duì)的就是土地效益的問題。土地作為當(dāng)下農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)與最大資源，如何實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)這一用益物權(quán)的最大效用發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)這一權(quán)利最大效用為農(nóng)民謀利、為農(nóng)村發(fā)展提供動(dòng)力。抵押流轉(zhuǎn)的實(shí)踐證明了這一流轉(zhuǎn)方式可以彌補(bǔ)當(dāng)下流轉(zhuǎn)制度中的不足，較大效用的實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)這一物權(quán)的內(nèi)在價(jià)值。

最后，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析當(dāng)下土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)出現(xiàn)的背景。

法律的經(jīng)濟(jì)分析以人們?cè)谧非笞畲笮蕜?dòng)機(jī)下而行動(dòng)作為其理論前提。在理性指引下，人的行動(dòng)都是經(jīng)過選擇、比較之后才進(jìn)行的。這里的比較具體是指效用的比較。在實(shí)現(xiàn)了事物之間量化比較之后，人就會(huì)以一定的理性方式選擇最優(yōu)且收益最佳的。從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，法律不僅僅是一種規(guī)則體系，更是社會(huì)的一種理性制度設(shè)計(jì)。由于我國國家掌握著權(quán)利分配的壟斷權(quán)，所以面對(duì)整個(gè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢，可以把國家看做一個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)人，他在選擇土地制度流轉(zhuǎn)制度的改革與設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)追求是土地承包經(jīng)營權(quán)最大效率的發(fā)揮他本身的功能，面對(duì)著當(dāng)前農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度設(shè)計(jì)較高運(yùn)行成本的現(xiàn)狀，改革是應(yīng)有之義。

土地在我國不僅具有重要的經(jīng)濟(jì)意義，同時(shí)還具有重要的政治意義。在市場化進(jìn)程日益加快的今天，人們生活水平越來越高，收入渠道逐漸增多。土地更多的具有經(jīng)濟(jì)意義。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上分析土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的制度時(shí)，我們可以將國家和農(nóng)民作為法律市場中的經(jīng)紀(jì)人，他們都在尋求自身利益的最大化。土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押流轉(zhuǎn)則是二者實(shí)現(xiàn)雙方需求的最大化博弈。通過廣泛實(shí)行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)這一制度和法律的創(chuàng)新可以得到因創(chuàng)新而產(chǎn)生的潛在利潤。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)

在我國，抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，既可以發(fā)揮其使用價(jià)值，也可以由所有人繼續(xù)使用并發(fā)揮它的使用價(jià)值，取得的收益亦可以清償債務(wù)，這樣就使債權(quán)人的權(quán)益得到最充分的保障。土地承包經(jīng)營權(quán)作為一種用益物權(quán)，較好處理了在農(nóng)村土地問題上的所有權(quán)與使用權(quán)之間的關(guān)系。當(dāng)下農(nóng)村社會(huì)最基本的制度性沖突：農(nóng)業(yè)市場化與小生產(chǎn)方式的沖突，農(nóng)業(yè)已經(jīng)市場化（社會(huì)化）而生產(chǎn)方式是細(xì)碎化的承包制。各地的土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)給出了解決這一問題的方法：完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度。核心與關(guān)鍵是要提高農(nóng)地利用效率的提高、農(nóng)業(yè)部門在國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的地位。

我國的農(nóng)村承包土地的抵押流轉(zhuǎn)制度由《中華人民共和國憲法》、《擔(dān)保法》《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》《物權(quán)法》等法律中規(guī)定?，F(xiàn)行法律中規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押流轉(zhuǎn)的只在擔(dān)保法的條文中有些涉及，并且只規(guī)定了四荒土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押，對(duì)家庭承包的土地經(jīng)營權(quán)能否抵押沒有明文規(guī)定。比如說：（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；①鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。②中國目前采用“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。③”這樣一種比較開放性的規(guī)定。使得抵押這樣一種流轉(zhuǎn)方式雖不像在實(shí)踐中那樣廣泛明確存在于法律文本之間，但也有了一定的法律依據(jù)。關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押的明確規(guī)定只體現(xiàn)于物權(quán)法“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)”。④十八屆三中全會(huì)《決定》取消對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的不合理限制，允許其抵押，不僅可以健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，破除現(xiàn)有法律體系中對(duì)農(nóng)村財(cái)產(chǎn)的歧視性規(guī)定，更賦予且保障了農(nóng)民享有更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

三、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)的意義

中國的土地所有權(quán)根本制度不會(huì)改變，改革的可能只是具體制度中的某一個(gè)部分。改革采用是以一種漸進(jìn)的方式調(diào)試原有制度中與當(dāng)下及未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的部分。如何理解當(dāng)下的土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押流轉(zhuǎn)是預(yù)測我國土地承包經(jīng)營權(quán)和未來農(nóng)村發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)。允許土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押流轉(zhuǎn)在節(jié)約交易成本⑤、提高土地利用效率⑥、實(shí)現(xiàn)土地最大化的均衡等方面實(shí)現(xiàn)突破，有著極為重要的意義。

首先，允許土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押流轉(zhuǎn)可以節(jié)約交易成本。市場的運(yùn)行是有成本的，通過制定一種經(jīng)濟(jì)制度來分配資源，目的就是要節(jié)約在市場中的運(yùn)行成本。土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)制度存在根據(jù)就是其能節(jié)約土地在市場中的交易成本。在市場經(jīng)濟(jì)中，土地流轉(zhuǎn)制度的選擇就是法律制度的選擇，選擇土地流轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)制度就意味著選擇了設(shè)定了相關(guān)的土地流轉(zhuǎn)法律制度。根據(jù)科斯定理，交易成本為零時(shí)，法律權(quán)利的界定對(duì)經(jīng)濟(jì)制度運(yùn)行效率不會(huì)產(chǎn)生影響，社會(huì)資源的的配置總是有效率的，社會(huì)財(cái)富總會(huì)增值。在交易成本不為零時(shí)，人們則要選擇對(duì)某一權(quán)利的初始界定，充分考慮市場經(jīng)濟(jì)中的效率原則，讓那些最具生產(chǎn)性使用權(quán)利并有動(dòng)力的人獲得權(quán)利。在法治國家建設(shè)中，應(yīng)該通過法律來清楚確認(rèn)和維持這種權(quán)利分配機(jī)制。土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)的第一步也即當(dāng)下正在全國范圍內(nèi)進(jìn)行的土地確權(quán)，正是為了更好的節(jié)約抵押流轉(zhuǎn)的交易成本，保證農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)順利實(shí)現(xiàn)抵押流轉(zhuǎn)。

其次，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)這一方式可以提高土地利用效率。效率原則在法律設(shè)計(jì)中有兩個(gè)作用是需要特別注意的。首先，國家應(yīng)當(dāng)根據(jù)效率原則決定是否運(yùn)用法律手段干預(yù)社會(huì)生活。其次，應(yīng)當(dāng)依據(jù)效率原則來確定權(quán)利的保護(hù)方法。我國的法律分配權(quán)由國家壟斷，大部分信息也由國家掌握和控制。在了解市場化與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)分散經(jīng)營的弊端，學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)以及結(jié)合自身的土地制度基礎(chǔ)上，實(shí)行土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押流轉(zhuǎn)一方面可以提高土地利用效率，為集約型農(nóng)業(yè)發(fā)展開辟道路；另一方面可以將農(nóng)民手中的資金盤活進(jìn)行投資，并且解決了其發(fā)展中資金不足、融資困難的問題，為實(shí)現(xiàn)資金利用效率的提高提供條件。

最后，實(shí)行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押流轉(zhuǎn)可以保障土地的均衡。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，我國現(xiàn)行的分散家庭承包經(jīng)營方式凸顯了其自身效率低下、以及造成土地資源浪費(fèi)等弊端。當(dāng)下農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中存在著資金不足，融資困難的問題，允許土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)為理性的個(gè)體追求利益最大化、進(jìn)而增進(jìn)社會(huì)的公共利益提供了法律和制度保障。這一改變將信息成本和對(duì)策成本考慮在影響理性選擇的因素中，使得理性選擇的適用范圍得以擴(kuò)大，突破了信息完全和市場充分競爭的假設(shè)，綜合考慮了個(gè)人理性與集體理性之間的均衡。實(shí)現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和農(nóng)民經(jīng)濟(jì)利益提高的雙贏。（作者單位：上海政法學(xué)院）

注釋：

① 《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條第（五）項(xiàng)

② 《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十六條第三款

③ 《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十二條《物權(quán)法》一百二十八條

④ 《中華人民共和國物權(quán)法》第一百三十三條

⑤ 一個(gè)較為流行的定義是交易成本包括事前發(fā)生的成本和事后發(fā)生的為達(dá)成一項(xiàng)合同而發(fā)生的成本和事后為監(jiān)督貫徹該合同而發(fā)生的成本。錢弘道《法律的經(jīng)濟(jì)分析》清華大學(xué)出版社

⑥ 效率或最優(yōu)指的是這樣一種狀態(tài)，當(dāng)任何偏離該狀態(tài)的方案都不可能使一部分人受益而其他人不受損，這就是帕累托原則。錢弘道《法律的經(jīng)濟(jì)分析》清華大學(xué)出版社

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第9篇：土地經(jīng)營制度范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地產(chǎn)權(quán)；；土地流轉(zhuǎn)

1.我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度存在的問題

1.1規(guī)模效益差 按照平均主義原則分配，各承包戶土地零碎分散，土地經(jīng)營規(guī)模很小，嚴(yán)重地制約著土地的正常經(jīng)營。許多承包戶的經(jīng)營水平和經(jīng)營條件與其土地經(jīng)營規(guī)模不相適應(yīng)：1）許多經(jīng)營水平高、經(jīng)營條件好的農(nóng)戶，所承包土地的面積卻不能增加或很難增加；2）許多經(jīng)營水平低、條件差的農(nóng)戶，所承包土地的面積卻不比別人少。這樣，為數(shù)龐大的土地面積被束縛在低水平的經(jīng)營軌道上，數(shù)額眾多的種田能手卻不能在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上盡其所能。這是對(duì)極為珍貴的土地資源的極度浪費(fèi)，也是對(duì)潛力巨大的先進(jìn)生產(chǎn)力要素的禁錮與廢棄。

1.2消極經(jīng)營，經(jīng)營行為惡化 在現(xiàn)行承包土地分配機(jī)制下，承包戶即使有較高的經(jīng)營水平和較好的經(jīng)營條件，也不能擴(kuò)大土地經(jīng)營規(guī)模，而規(guī)模狹小和零碎分散的土地經(jīng)營效益低下，必然影響他們的土地經(jīng)營熱情，制約和降低他們的經(jīng)營積極性，很多農(nóng)民逐漸轉(zhuǎn)為從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，造成大量的農(nóng)地撂荒、拋荒現(xiàn)象。

1.3土地流轉(zhuǎn)困難 由于承包經(jīng)營權(quán)內(nèi)涵的不充分、不明確，導(dǎo)致農(nóng)戶對(duì)土地使用權(quán)缺乏安全感，農(nóng)地耕種趨向于短期化行為，出現(xiàn)了掠奪式經(jīng)營、改變耕地利用方向等現(xiàn)象，這種情況自然會(huì)使承包地流轉(zhuǎn)困難，使承包農(nóng)戶土地經(jīng)營規(guī)模難以擴(kuò)大，不利于土地資源的合理配置。土地流轉(zhuǎn)中還存在許多不規(guī)范的地方，加上土地流轉(zhuǎn)的中介組織不健全，缺乏土地流轉(zhuǎn)市場，更加阻礙了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

2.我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的問題產(chǎn)生的原因分析

2.1所有權(quán)主體不明確 我國《憲法》第10條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地也屬于集體所有?！薄锻恋毓芾矸ā返?0條規(guī)定：“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。”而集體可以有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組3個(gè)層次，“集體”到底是指哪一層次，法律沒有明確的規(guī)定。

2.2各項(xiàng)權(quán)能殘缺 我國《物權(quán)法》明確規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)為“用益物權(quán)”，作為物權(quán)，就應(yīng)該尊重農(nóng)民擁有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、入股權(quán)等處置權(quán)不受侵犯。但實(shí)際上，農(nóng)村集體成員承包的土地只能通過轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)，國家禁止其對(duì)外入股和抵押。農(nóng)戶對(duì)承包的土地和使用的宅基地、自留地、自留山，不得買賣、出租和擅自轉(zhuǎn)讓。集體土地的終極支配權(quán)一直掌握在國家的手中。而且由于承包經(jīng)營權(quán)內(nèi)涵的不充分、不明確，導(dǎo)致了集體在土地支配上的權(quán)利空間過大，土地調(diào)整具有很大的隨意性。

如果某開發(fā)商要開發(fā)某塊農(nóng)民集體所有的土地，這塊土地只有先被國家或地方政府征收，然后再由國家或地方政府出讓土地使用權(quán)。征收是集體土地對(duì)外流轉(zhuǎn)的唯一方式。這不僅使集體土地所有者完全喪失了土地的處分權(quán)能，同時(shí)由于國家征收集體土地所給予的補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地市場價(jià)格，使農(nóng)民失去了本應(yīng)屬于集體的土地收益。農(nóng)民作為產(chǎn)權(quán)制度主體卻并不擁有充分的土地財(cái)產(chǎn)收益權(quán)和處分權(quán)，只是名義產(chǎn)權(quán)制度主體，而不是真實(shí)產(chǎn)權(quán)制度主體。

2.3缺乏有效流轉(zhuǎn)機(jī)制和農(nóng)村社會(huì)保障制度 土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)只能有轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式，大多是以農(nóng)戶自發(fā)形式進(jìn)行，缺乏相對(duì)完備的法律規(guī)范和操作程序，以致存在盲目性和違規(guī)性，嚴(yán)重?fù)p害了相關(guān)農(nóng)民的權(quán)益。另一方面，我國的社保制度實(shí)際是將農(nóng)村和農(nóng)民排除在外的城市居民保障制度，對(duì)于農(nóng)村居民來說土地就起了養(yǎng)老、失業(yè)等社會(huì)保障的功能，盡管一些農(nóng)村居民已經(jīng)脫離土地進(jìn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，但出于對(duì)未來生活的保障，他們還是保留土地，造成了土地的拋荒、撂荒，這是土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

2.4缺乏法律法規(guī)有效保護(hù) 目前，土地產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)仍然存在許多不健全的地方，具體可歸結(jié)為以下3種情況：1）有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)。中央和政府制定了諸多的法律法規(guī)，但破壞土地產(chǎn)權(quán)的事件卻屢屢發(fā)生，如私自撕毀合同、隨意調(diào)整土地承包期等已是司空見慣，這說明有法不依的情況在農(nóng)村已是相當(dāng)嚴(yán)重。違法情況的屢屢出現(xiàn)，同時(shí)也說明了執(zhí)法機(jī)關(guān)對(duì)《土地管理法》的執(zhí)行不得力。2）無法可依。例如有關(guān)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的買賣以及地役權(quán)的界定和實(shí)施規(guī)則，就沒有相應(yīng)的法律法規(guī)。3）法律法規(guī)內(nèi)容籠統(tǒng)，不具有可操作性。雖然《農(nóng)業(yè)法》中規(guī)定了土地承包權(quán)可以在發(fā)包方同意的條件下，允許有償轉(zhuǎn)讓，但在轉(zhuǎn)讓過程中的一些具體規(guī)定卻沒有給出，在實(shí)際操作中具有很大的任意性。

3.完善現(xiàn)行農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的途徑

3.1明確所有權(quán)主體，做好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作 在現(xiàn)行體制下，農(nóng)村集體土地所有權(quán)由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門管理；農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)證則由縣級(jí)農(nóng)業(yè)主管部門管理。農(nóng)村土地權(quán)利的登記被分割為2個(gè)部門，容易引起管理上的混亂，不利于土地權(quán)利的保護(hù)。農(nóng)村土地權(quán)利確定和流轉(zhuǎn)登記應(yīng)盡快實(shí)行統(tǒng)一管理。

3.2完善土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能，依法保障農(nóng)民對(duì)承包土地的權(quán)利 當(dāng)前農(nóng)村的土地承包經(jīng)營權(quán)缺乏明確的抵押、入股、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利，大大地限制了土地的流轉(zhuǎn)，使我國農(nóng)地難以形成集約經(jīng)營，產(chǎn)生規(guī)模效益。

3.3建立完善的流轉(zhuǎn)制度，保障農(nóng)民權(quán)益 加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償機(jī)制。依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價(jià)原則及時(shí)足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)、住房、社會(huì)保障。在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。