集體土地評估辦法精選(九篇)
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第1篇：集體土地評估辦法范文
【關(guān)鍵詞】房屋征收；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；分析
0.引言
我國土地實(shí)行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權(quán)和土地使用權(quán)分離的問題，進(jìn)而造就了房屋征收這一特有的制度。根據(jù)土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴(kuò)張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農(nóng)村擴(kuò)張，隨之出現(xiàn)了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補(bǔ)償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農(nóng)民的損失十分慘重。加強(qiáng)對集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)难芯?，并加快相關(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。
1.集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素
集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是房屋征收補(bǔ)償中的重要組成部分，它和征收補(bǔ)償原則、補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償方式等都有一定的關(guān)系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素主要有以下幾個(gè)方面。
1.1征收補(bǔ)償原則的影響
土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強(qiáng)制性取得被征收者土地房屋所有權(quán)的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產(chǎn)的所有權(quán)，因而承擔(dān)了比普通民眾更大的負(fù)擔(dān)，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補(bǔ)償。分析各國和地區(qū)立法的不同，征收補(bǔ)償原則可以大致分為：完全性補(bǔ)償、適當(dāng)性補(bǔ)償和公平補(bǔ)償三類。我國現(xiàn)有的立法中還沒有對征收補(bǔ)償原則做出統(tǒng)一的規(guī)定，《憲法》中雖然肯定了征收補(bǔ)償?shù)淖饔?，但并沒有明確規(guī)定征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，導(dǎo)致很多地方出現(xiàn)了征收補(bǔ)償原則不統(tǒng)一，實(shí)際使用混亂等情況。
1.2征收補(bǔ)償范圍的影響
很多國家和地區(qū)對征收補(bǔ)償范圍的規(guī)定比較寬泛，例如美國的不動產(chǎn)征收范圍不僅包括不動產(chǎn)本身，還包括不動產(chǎn)的附加產(chǎn)物和與地產(chǎn)相關(guān)的無形資產(chǎn)等。我國國有土地上房屋征收補(bǔ)償范圍中包括了房屋價(jià)值、搬遷損失和臨時(shí)安置補(bǔ)償這三個(gè)方面，可以說是立法上的一大進(jìn)步。但是該立法中對土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)這兩者沒有進(jìn)行區(qū)別劃分，很多學(xué)者對此存在爭議。部分學(xué)者認(rèn)為，集體土地上房屋征收應(yīng)該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設(shè)中的土地使用權(quán)區(qū)別對待，如果可以無償獲得集體建設(shè)用地的使用權(quán)，對土地使用權(quán)的終止不需要進(jìn)行補(bǔ)償，反之，就需要增加土地征收補(bǔ)償?shù)慕痤~。但筆者認(rèn)為，不論集體建設(shè)用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權(quán)的行為，征收作為剝奪他人財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，應(yīng)該給予相應(yīng)的賠償，并納入征收補(bǔ)償?shù)姆秶小?/p>
1.3征收補(bǔ)償辦法的影響
我國的土地征收補(bǔ)償主要以多種費(fèi)用的形式體現(xiàn)，其中征地的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)助和農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)?。集體土地上房屋征收補(bǔ)償管理辦法主要由各級政府規(guī)定，農(nóng)村地區(qū)和城市遠(yuǎn)郊一般采用遷建安置的方式，進(jìn)行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進(jìn)行補(bǔ)償，宅基地征收按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)。城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實(shí)物和貨幣補(bǔ)償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。
2.集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定方法
2.1房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定
集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設(shè)中的土地使用權(quán)具有一定的限制流轉(zhuǎn)性，很難評估它自身的價(jià)值。可以采用區(qū)分是否搬遷重建的方法確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需要搬遷重建的非住宅房屋，應(yīng)該聘請相關(guān)專家進(jìn)行重置成本評估，以確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對于提供土地重建安置的征收補(bǔ)償，應(yīng)該由資深房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋價(jià)值評估，評估中去除土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償。
2.2臨時(shí)安置和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定
相關(guān)法律規(guī)定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補(bǔ)償；只有在符合產(chǎn)權(quán)調(diào)用補(bǔ)償方式的基礎(chǔ)上，被征收者用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在征收時(shí)無法按期交付時(shí)才能獲得臨時(shí)安置補(bǔ)償。但是相關(guān)法律中對于搬遷和臨時(shí)安置的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還沒有做出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機(jī)構(gòu)并不經(jīng)濟(jì)。對此征收者和被征收者可以協(xié)商解決，如果協(xié)商不成可以聘請專業(yè)搬家公司進(jìn)行搬遷，并由征收方提供周轉(zhuǎn)房作為補(bǔ)償。
2.3停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定
停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償是指被征收者由于房產(chǎn)被征收，無法正常開展業(yè)務(wù)導(dǎo)致的損失，這種補(bǔ)償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關(guān)系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以一致[3]。停業(yè)停產(chǎn)損失包括兩方面的內(nèi)容，第一是由于停業(yè)停產(chǎn)導(dǎo)致被征收者失去了獲取利潤的機(jī)會，第二是征收過程中產(chǎn)生的費(fèi)用，如儀器、設(shè)備和商品搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)期間員工的福利、工資等。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該對相關(guān)的利潤損失和必要的費(fèi)用補(bǔ)償進(jìn)行分別設(shè)定，做出停產(chǎn)停業(yè)效益評估的指導(dǎo)性規(guī)定，避免政府由于執(zhí)行不當(dāng)損害了被征收者的合法權(quán)益。
3.結(jié)語
加強(qiáng)對集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)难芯浚⒓涌煜嚓P(guān)立法進(jìn)程是當(dāng)前農(nóng)民的迫切需求。國家應(yīng)該針對集體土地上房屋征收中出現(xiàn)的問題，加強(qiáng)對相關(guān)立法的關(guān)注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補(bǔ)償操作機(jī)制，促進(jìn)國家、集體和農(nóng)民三方的利益達(dá)到平衡狀態(tài)。
參考文獻(xiàn)
[1]王達(dá).征收補(bǔ)償決定及其合法性審查[J].中國房地產(chǎn)，2011（21）.
第2篇：集體土地評估辦法范文
一、基本情況
近三年來，我縣累計(jì)實(shí)施城市重點(diǎn)工程近30個(gè)。全縣征收農(nóng)村集體土地較多，拆遷房屋1400余棟(總面積達(dá)34，3萬1112)，90％以上為集體土地上的房屋拆遷。做好農(nóng)村集體土地征地拆遷工作，在一定程度上優(yōu)化了城鄉(xiāng)發(fā)展的空間布局，提高了農(nóng)村土地利用效率。但是，土地征收拆遷對農(nóng)民群眾的影響也較為明顯，為此，我縣主要從以下幾個(gè)方面開展工作。
1、完善征收工作制度。在工作規(guī)范上，為使集體土地征地拆遷工作始終在科學(xué)規(guī)范的原則下開展，我縣早在2008年就分別出臺了《興國縣縣城規(guī)劃區(qū)拆遷補(bǔ)償、安置實(shí)施方案》、《興國縣縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)預(yù)留土地管理暫行辦法》等規(guī)范性文件，對集體土地征地拆遷工作環(huán)節(jié)、預(yù)留土地、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方式進(jìn)行了明確分解和細(xì)化。其中，明確了村集體預(yù)留土地的標(biāo)準(zhǔn)，用于村民建房、公共設(shè)施建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營。但鑒于城市規(guī)劃管理、杜絕私搭濫建的需要，實(shí)際落實(shí)的預(yù)留地面積不多。特別是在2011年6月份全市開展集中整治違法違章建筑工作以來，興國縣委、縣政府明規(guī)定不再執(zhí)行預(yù)留地政策。同時(shí)，針對實(shí)際工作中因通貨膨脹、物價(jià)上漲導(dǎo)致原有拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)難以被群眾接受的現(xiàn)狀，我縣目前正在積極組織調(diào)研，近期將在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，對原補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理調(diào)整。在隊(duì)伍建設(shè)上，專門成立了興國縣城市建設(shè)征地拆遷協(xié)調(diào)辦公室，專職負(fù)責(zé)縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)征地拆遷協(xié)調(diào)、實(shí)施工作，單位性質(zhì)為縣政府直屬正科級事業(yè)單位，現(xiàn)配備有正科級常務(wù)副主任一名，副主任一名，在編干部6名，借調(diào)人員近20名，三年來共提拔重用參與征地拆遷干部22人。
2、落實(shí)補(bǔ)償安置措施。征地補(bǔ)償方面，嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》和《關(guān)于公布全省新征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)的通知》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，把土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)直接撥入村開設(shè)的征地補(bǔ)償專戶，依法發(fā)放和使用。拆遷安置方面，我縣對征地拆遷(含國有、集體土地)對象，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、宅基地安置并行的做法，其中宅基地安置是在對拆遷房屋按重置成本進(jìn)行貨幣補(bǔ)償后再按主體房占地1：1返宅基地安置，目前全縣使用土地安置面積600余畝。2011年6月以后，為提高土地利用效率，杜絕私下非法交易土地，我縣明確縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)新征地項(xiàng)目不再設(shè)立宅基地安置區(qū)，土地房屋征收過程中所涉房產(chǎn)一律實(shí)行實(shí)物或貨幣安置。房屋征收原則上以政府統(tǒng)建房或貨幣安置為主，對農(nóng)民強(qiáng)烈要求以宅基地安置的，按規(guī)定安排在縣城規(guī)劃區(qū)以外異地安置，并按程序報(bào)批。社會保障方面，嚴(yán)格按照《關(guān)于被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見的通知》(贛府廳發(fā)[2008]82號文件)和《關(guān)于印發(fā)興國縣被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)施辦法》(興府辦發(fā)[2009]14號)規(guī)定，對符合人均耕地低于0.3畝以下標(biāo)準(zhǔn)的失地農(nóng)民，由鄉(xiāng)、村、組登記造冊報(bào)縣農(nóng)業(yè)局審核后納入社會保障體系。目前我縣已經(jīng)發(fā)放失地農(nóng)民證4900本，辦理被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)4400人，辦理被征地農(nóng)民低保1500人。
3、嚴(yán)格規(guī)范工作程序。一是按程序組織征地。即按照縣政府項(xiàng)目批復(fù)或發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)一征地公告一組織現(xiàn)場調(diào)查一擬定補(bǔ)償安置方案一進(jìn)行實(shí)地丈量登記到戶一組織聽證一與村、組簽訂征地協(xié)議一征地補(bǔ)償安置方案公告一資金發(fā)放支付登記一組織材料依法報(bào)批一依法供地程序進(jìn)行征地工作。真正做到征地工作公開透明，主動接受群眾監(jiān)督。二是按程序組織聽證。每次征地均由縣國土部門按規(guī)定組織補(bǔ)償安置方案公開聽證會，參加人員包括鄉(xiāng)村組干部、征地農(nóng)戶代表、項(xiàng)目指揮部工作人員、社保局、民政局等，認(rèn)真聽取群眾的意見和建議，對群眾的合理意見、訴求盡量予以采納和滿足。三是按程序組織拆遷。按照“拆遷方案公開、拆遷數(shù)據(jù)公開、補(bǔ)償安置公開”的原則，堅(jiān)決做到依法按程序組織拆遷工作，在依法辦理項(xiàng)目用地的征地拆遷合法手續(xù)后，由縣拆遷辦負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門、中介機(jī)構(gòu)做好土地、房屋及地上附著物的現(xiàn)場勘測調(diào)查、登記、丈量、評估等工作，協(xié)調(diào)各重點(diǎn)工程建設(shè)指揮部以合法的征地拆遷主體名義與被征地拆遷單位、個(gè)人簽訂征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議書，嚴(yán)格落實(shí)縣城規(guī)劃區(qū)征地拆遷工作方案。2008年起至今，共拆遷房屋1400余棟，其中依法33棟。
4、依法打擊違章建房。自2011年8月起，全縣展開了聲勢浩大、效果明顯的違法用地、違法違章建筑集中整治行動。明確整治范圍，依法將全縣所有未取得規(guī)劃、用地、建設(shè)等許可證，非法侵占國有、集體土地或在自有土地上未經(jīng)批準(zhǔn)擅自開工建設(shè)(加層)的違法違章建設(shè)行為全部列入整治范圍，并將黨員、領(lǐng)導(dǎo)干部、公職人員作為打擊整治重點(diǎn)。強(qiáng)勢推進(jìn)整治，從紀(jì)檢、國土、城建、城管、房管等部門抽調(diào)專門工作人員，并由縣財(cái)政撥出?？睿闪⒘伺d國縣城市綜合行政執(zhí)法辦公室，專司拆違的組織協(xié)調(diào)工作。對違法違章建筑采取限期自拆、相結(jié)合的辦法，強(qiáng)勢推進(jìn)集中整治工作。至2011年底，共拆除違章建筑271戶、4.2萬平方米。
二、存在問題
我縣集體土地征地拆遷工作雖然取得了一定成效，為加速新型城鎮(zhèn)化奠定了一定基礎(chǔ)，但從總體上看，仍然存在一些亟待解決的問題。
1、制度設(shè)計(jì)存在缺陷?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定為了“公共利益”的需要，可以依法對土地房屋實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。也就是說，國家實(shí)施土地征收必須是“為了公共利益的需要”，即公共利益的需要是土地征收得以實(shí)施的前提條件，如不存在公共利益的需要?jiǎng)t無土地征收可言，但對“公共利益的需要”法律卻缺乏明確的界定，使得基層在實(shí)際操作過程中對“公共利益的需要”的界定很難把握。在為一些重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目、城市建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施集體土地征地拆遷過程中，較難拿出比較直觀、可以使群眾立即接受的征收理由。
2、征地拆遷難度加大。2011年，國家頒布實(shí)施了《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》，隨著新條例的實(shí)施，過去征地拆遷過程中可以采用的行政手段受到限制，新條例也更加著眼群眾權(quán)益，群眾對房屋征收拆遷的利益期待隨之提高。與此同時(shí)，集體土地上房屋征收拆遷問題尚無專門的法律法規(guī)可資適用，征收補(bǔ)償工作難度加大。具體到我縣來看，已啟動拆遷的各重點(diǎn)工程建設(shè)范圍內(nèi)，還有近百棟房屋未拆遷到位，大部分拆遷戶因拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題拒絕簽署補(bǔ)償安置協(xié)議，其中有些拆遷戶的違法拒征行為已經(jīng)嚴(yán)重影響了工程建設(shè)進(jìn)度。
3、保障措施急需完善。對失地農(nóng)民來說，農(nóng)村集體土地具有雙重性質(zhì)，不光是生產(chǎn)資料，還是農(nóng)民群眾的社會保障基礎(chǔ)。從被征地農(nóng)民的角度出發(fā)，其考慮的著眼點(diǎn)首先是眼前利益；由于自身素質(zhì)的局限性，失地農(nóng)民也不能對失地后的生活作出較好的安排。我縣雖然針對失地農(nóng)民采取了諸如辦理養(yǎng)老保險(xiǎn)、低保等安置措施，但這些安置措施能起到的實(shí)際作用非常有限，大多數(shù)失地農(nóng)民都是領(lǐng)到一次性貨幣補(bǔ)償費(fèi)后自謀出路，很多人拿著征地補(bǔ)償費(fèi)坐吃山空后生活陷入困境。
三、幾點(diǎn)思考
集體土地征地拆遷是一項(xiàng)涉及面較廣、群眾關(guān)注度較高的工作。要做好這項(xiàng)工作，不僅需要完善的政策法律體系，還需要有高度負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，更需要在推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程與維護(hù)社會和諧穩(wěn)定之間掌握好平衡。
1、完善政策法規(guī)體系。就集體土地征收工作而言，《憲法》第10條和《土地管理法》第2條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！钡菄曳芍两裆形磳Α肮怖娴男枰钡姆蓛?nèi)涵與外延作出相應(yīng)的規(guī)定。因此，從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)對“公共利益的需要”進(jìn)行法律解釋或界定，以便于基層在實(shí)際操作中確定啟動征地程序的合法理由。就集體土地上的房屋拆遷而言，應(yīng)當(dāng)參照《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》出臺相應(yīng)的法規(guī)，在國家、省級層面一時(shí)難以出臺法規(guī)之前，建議市政府出臺一套適宜贛州本地操作的拆遷工作規(guī)程，讓各縣市在工作中有權(quán)威性依據(jù)。
2、建立風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制。實(shí)行評估前置，科學(xué)設(shè)定評估標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮在啟動重大項(xiàng)目征地拆遷工作之前，對工作中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)、難點(diǎn)及容易引發(fā)的隱性矛盾，委托獨(dú)立的第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)性評估。實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，對未經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)評估，或風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果顯示存在重大問題的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)構(gòu)可以向相關(guān)單位提出征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，相關(guān)單位依據(jù)評估結(jié)果對項(xiàng)目的可行性再次確認(rèn)，并調(diào)整相關(guān)措施方案，做足做好突況應(yīng)急準(zhǔn)備，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)。
3、擴(kuò)大群眾參與深度。嘗試建立公眾(被征地農(nóng)民)參與、公開查詢、申訴舉報(bào)等制度，加強(qiáng)全社會對土地征用過程的監(jiān)督，確保在征地補(bǔ)償中農(nóng)民的話語權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，農(nóng)民的真實(shí)意愿能夠得到表達(dá)。這樣不僅可以增加征收補(bǔ)償制度的透明性，減少征地過程中的糾紛，更有利于保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。同時(shí)，要著力在聽證環(huán)節(jié)上做文章，現(xiàn)行的集體土地征收程序雖然設(shè)置了聽證環(huán)節(jié)，但是群眾表達(dá)訴求的途徑依然不夠暢通。因此，要提高被征收人在土地征收實(shí)施中的參與度，必要時(shí)可以將聽證前移至需征地項(xiàng)目啟動實(shí)施之前。同時(shí)，在確定參與聽證的人員時(shí)可以嘗試適當(dāng)擴(kuò)大范圍，除必須納入的群眾代表、職能部門和項(xiàng)目主管單位人員外，將人大代表、政協(xié)委員、相關(guān)專家納入聽證參與范圍，起到廣泛收集民意的效果。
第3篇：集體土地評估辦法范文
【關(guān)鍵字】：農(nóng)村集體土地調(diào)查撤村撤隊(duì) 資產(chǎn)量化
Abstract: The original collective ownership of the land after withdrawal of the system of village team defined; rural collective land ownership survey is not dismantling the village is not restructuring, dismantling the village restructuring, dismantling the village is not the restructuring of three casesKeywords: rural collective land survey, dismantling the village withdraw team quantify assets
中圖分類號：G812.42文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
為落實(shí)中發(fā)（2010）1號文件及國土資發(fā)（2011）60號文件精神，加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，實(shí)現(xiàn)“力爭用3年時(shí)間把農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織”的工作目標(biāo)，全面查清全市農(nóng)村地區(qū)集體土地所有權(quán)狀況，本市從2010年6月起開展全市的農(nóng)村集體土地所有權(quán)調(diào)查。
由于上海作為一個(gè)建設(shè)經(jīng)濟(jì)繁榮的國際大都市，其快速的城市化發(fā)展建設(shè)導(dǎo)致部分郊區(qū)的城鎮(zhèn)化走向，城鄉(xiāng)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展快速，撤村撤隊(duì)現(xiàn)象頻繁，例如閔行區(qū)、寶山區(qū)等。村民小組及村集體經(jīng)濟(jì)組織的撤銷，有利于加快工業(yè)園區(qū)和城市化建設(shè)的進(jìn)程，有利于農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)變、村宅向社區(qū)轉(zhuǎn)變，有利于以人為本、科學(xué)發(fā)展，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步。在此次農(nóng)村集體土地所有權(quán)調(diào)查中，撤村撤隊(duì)的現(xiàn)象也成為我們重點(diǎn)關(guān)注的一項(xiàng)內(nèi)容。
按照滬府發(fā)（1996）34號文《上海市撤制村、隊(duì)集體資產(chǎn)處置暫行辦法》及滬府發(fā)（1998）55號文《上海市撤制村、隊(duì)集體資產(chǎn)處置暫行辦法補(bǔ)充意見》規(guī)定，生產(chǎn)隊(duì)和村建制撤銷必須滿足一定的條件。
村民小組（生產(chǎn)隊(duì)）撤制條件包括：
（一）村民小組所屬集體土地被全部征收（用）或征收（用）土地后剩余的實(shí)際耕地面積按實(shí)際農(nóng)業(yè)人口計(jì)算人均不足二分或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的。
（二）村民小組已經(jīng)合法程序制定集體資產(chǎn)處置方案。
村民委員會撤制條件：
（一）村民小組全部撤銷；
（二）16周歲以上人員全部落實(shí)社會保障；
（三）農(nóng)業(yè)人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口；
（四）村民委員會已經(jīng)合法程序制定集體資產(chǎn)處置方案；
（五）完成農(nóng)村舊宅基改造（或已有農(nóng)村舊宅基改造計(jì)劃）；
同時(shí)符合以上條件的村，可以撤銷村民委員會的建制。
對于已經(jīng)撤村撤隊(duì)的，還涉及到其集體資產(chǎn)的處置，撤制村、隊(duì)集體資產(chǎn)包括集體所有的土地，集體土地所有權(quán)調(diào)查的主要任務(wù)是全面查清集體土地所有權(quán)的權(quán)屬和界線情況，所以對撤制村隊(duì)后原集體土地的所有權(quán)需進(jìn)行界定。
(1)生產(chǎn)隊(duì)建制撤銷后，原生產(chǎn)隊(duì)集體用地、零星土地界定為村集體資產(chǎn)，所有權(quán)歸村集體經(jīng)濟(jì)組織。
(2)村建制撤銷后，原村集體用地、零星土地由鎮(zhèn)及鎮(zhèn)以上單位集體使用但不支付土地使用費(fèi)的，界定為鎮(zhèn)集體所有。
(3)撤制村集體資產(chǎn)以股權(quán)形式分配，原村集體使用的土地仍界定為村集體資產(chǎn)。這部分土地在撤村資產(chǎn)處置時(shí)暫不評估作價(jià)，由村改制公司經(jīng)營使用。
(4)撤制村集體資產(chǎn)以現(xiàn)金形式分配的，原集體所有資產(chǎn)采取整體出讓或鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織托盤等多種形式全部變現(xiàn)，原村集體使用的土地應(yīng)辦理征用、出讓手續(xù)，這部分土地產(chǎn)出的變現(xiàn)收益，在非農(nóng)化增值標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的部分納入量化分配凈資產(chǎn)總額。超過非農(nóng)化增值標(biāo)準(zhǔn)的部分，界定為鎮(zhèn)集體資產(chǎn)。
(5)撤制村動遷安置用地由建設(shè)單位辦理征地手續(xù)的，所有權(quán)屬于國家，使用權(quán)歸鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織。由鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織辦理用地手續(xù)的，所有權(quán)、使用權(quán)均歸鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織。村建制撤銷時(shí)，動遷安置用地尚未開發(fā)使用或已落實(shí)指標(biāo)但未落實(shí)具體地塊的，由鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一規(guī)劃使用。
綜上所述，按集體資產(chǎn)的處置方式的不同，對于已經(jīng)撤村撤隊(duì)的，存在撤村改制與撤村未改制兩種情況。撤村改制是指撤銷村建制后，可以量化的村集體資產(chǎn)，鎮(zhèn)政府出資整體量化給村民，按照“誰投資、誰所有” 的原則由鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理部門予以產(chǎn)權(quán)界定。其剩余的集體土地應(yīng)歸鎮(zhèn)集體所有。撤村未改制是指撤銷村建制后，尚未完成資產(chǎn)量化工作，其剩余的集體土地仍歸原村集體所有，也可由撤村資產(chǎn)處置方案中明確的集體土地資產(chǎn)管理方行使集體資產(chǎn)所有權(quán)，一般情況下為村實(shí)業(yè)公司或村經(jīng)濟(jì)合作社所有。
本次農(nóng)村集體土地所有權(quán)調(diào)查按“申報(bào)-調(diào)查-確認(rèn)”的程序進(jìn)行。閘北區(qū)彭浦鎮(zhèn)的撤村撤隊(duì)現(xiàn)象比較突出，彭浦鎮(zhèn)共有7個(gè)村，未撤村未改制的村1個(gè)（彭浦村），撤村未改制的村2個(gè)（白遺橋村、塘南村），撤村改制的村4個(gè)（萬榮村、廟頭村、龍?zhí)洞?、幸福村），雖然大部分都已撤村，但仍有剩余集體土地。現(xiàn)以閘北區(qū)彭浦鎮(zhèn)為例，探討所有權(quán)調(diào)查登記的具體操作方法。
未撤村未改制
按村立項(xiàng)，村民委員會對本村的集體土地所有權(quán)界線進(jìn)行申報(bào)，結(jié)合申報(bào)的情況，利用收集的各類權(quán)屬證明材料，梳理村范圍內(nèi)的國有和集體土地使用權(quán)狀況，初步確定國有和集體土地所有權(quán)范圍。
按《村民委員會組織法》及村民自治章程召開村民會議，推舉1-2名指界人，根據(jù)土地所有權(quán)指界圖，由界線雙方指界人共同到現(xiàn)場指界，確認(rèn)界線位置。
利用集體土地所有權(quán)調(diào)查系統(tǒng)，按村立項(xiàng)作業(yè)，形成調(diào)查成果。經(jīng)檢查合格的調(diào)查成果，應(yīng)征詢相關(guān)土地權(quán)利人或管理部門的意見后，對征詢成果無異議的，可提交成果至成果管理部門，審核無誤后，以村為單位實(shí)施數(shù)據(jù)成果入庫。
土地所有權(quán)人召開村民會議，形成同意簽署土地所有權(quán)界線協(xié)議書的決議后，雙方簽署協(xié)議書。
根據(jù)所有權(quán)調(diào)查成果，由相關(guān)登記機(jī)關(guān)完成登記發(fā)證工作。
二、撤村改制
按鎮(zhèn)集體立項(xiàng)，對原村內(nèi)的集體土地所有權(quán)界線進(jìn)行申報(bào)，結(jié)合申報(bào)的情況，利用收集的各類權(quán)屬證明材料，梳理村范圍內(nèi)的國有和集體土地使用權(quán)狀況，初步確定國有和集體土地所有權(quán)范圍，一般這種情況剩余的集體土地已經(jīng)不多，大部分都是漏征的零星集體土地。
集體土地的指界人由鎮(zhèn)政府指定并授權(quán)，該指界人單方確認(rèn)本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)界線位置。
利用集體土地所有權(quán)調(diào)查系統(tǒng)，按鎮(zhèn)集體立項(xiàng)作業(yè)，形成調(diào)查成果。經(jīng)檢查合格的調(diào)查成果，應(yīng)征詢相關(guān)土地權(quán)利人或管理部門的意見后，對征詢成果無異議的，可提交成果至成果管理部門，審核無誤后，實(shí)施數(shù)據(jù)成果入庫。
對于類似這種已撤村改制的，完成集體土地所有權(quán)調(diào)查后，不對其進(jìn)行登記發(fā)證。
三、撤村未改制
按集體土地資產(chǎn)管理方（原村民委員會）立項(xiàng)，對原村內(nèi)的集體土地所有權(quán)界線進(jìn)行申報(bào)調(diào)查。
根據(jù)《上海市集體土地所有權(quán)調(diào)查技術(shù)方案》中的規(guī)定，已撤銷村建制但存在剩余集體土地的，集體土地的指界人由撤村資產(chǎn)處置方案中明確的集體土地資產(chǎn)管理方指定并授權(quán)。一般情況下為村實(shí)業(yè)公司或村經(jīng)濟(jì)合作社授權(quán)合法指界人。
其余工作程序與撤村改制的情況一致。對于類似撤村未改制的，完成集體土地所有權(quán)調(diào)查后，也不對其進(jìn)行登記發(fā)證。
上海市農(nóng)村集體土地所有權(quán)調(diào)查已進(jìn)入全面鋪開階段，對撤村撤隊(duì)問題的深入研究有利于理順農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加強(qiáng)土地權(quán)屬管理，是解決農(nóng)村土地問題，加強(qiáng)農(nóng)村土地管理的突破口。通過此次所有權(quán)調(diào)查，明確集體土地產(chǎn)權(quán)主體，明確國家、集體之間的權(quán)屬界線，明確集體土地的權(quán)利義務(wù)，將有助于農(nóng)村土地管理工作的全面到位，保證各項(xiàng)管理手段的充分落實(shí)。
【參考文獻(xiàn)】
《土地管理法》
第4篇：集體土地評估辦法范文
當(dāng)前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)及成因
流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)：一是集體建設(shè)用地隱形流轉(zhuǎn)已成為普遍現(xiàn)象。通過調(diào)查，近三年來慈利縣有97戶宅基地流轉(zhuǎn)，占調(diào)查總戶數(shù)的4%，由此推斷，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)與城市居民住宅地流轉(zhuǎn)不相上下。流轉(zhuǎn)私下交易的多，辦正式手續(xù)的少。調(diào)查的買賣宅基地11宗，只有2戶辦理過戶手續(xù)；出租的無一人與國土資源部門或村委會、村民小組簽訂租賃合同。
二是流轉(zhuǎn)的形式多樣，但以租賃為主。一是由集體經(jīng)濟(jì)組織直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。二是農(nóng)民直接以轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)形式連帶轉(zhuǎn)讓，出租集體建設(shè)用地使用權(quán)，特別是縣城區(qū)零陽鎮(zhèn)十個(gè)居委會及集鎮(zhèn)所在地，并且出租比轉(zhuǎn)讓的多。三是征為國有土地后再出讓，補(bǔ)辦轉(zhuǎn)讓、出讓手續(xù)，但數(shù)量減少。四是鄉(xiāng)企改制處置，鄉(xiāng)集體性質(zhì)的土地，先征為國有，再通過政府指定的交易機(jī)構(gòu)掛牌轉(zhuǎn)讓。
三是流轉(zhuǎn)的主體多元化。轉(zhuǎn)讓方和出租方既有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地所有者和村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有者，又有個(gè)人等土地使用者。受讓方既是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，也有其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員及黨政干部和職工。
流轉(zhuǎn)的原因：一是城鎮(zhèn)化建設(shè)速度加快，農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。城市、集鎮(zhèn)是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是農(nóng)民打工的集散地，一部分賺到錢的農(nóng)民向往城鎮(zhèn)生活，進(jìn)城鎮(zhèn)購房，轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，造成原宅基地閑置。另一部分打工或經(jīng)商者，收入不高或剛起步，只有到城郊交通方便的村租廉價(jià)農(nóng)民住宅地營生，郊區(qū)農(nóng)民也愿將寬裕的住宅出租，撈點(diǎn)收入補(bǔ)貼家用。再者處于集鎮(zhèn)地位，公建專業(yè)市場難以滿足商業(yè)發(fā)展的需要，將原來的住宅變?yōu)榈赇佋俪鲎猓斐杉?zhèn)宅基地出租市場異?；钴S。
二是現(xiàn)行的法律規(guī)定變相造成地下交易?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村建設(shè)用地也不準(zhǔn)直接入市。法律的規(guī)定其根本出發(fā)點(diǎn)是保住18億畝耕地不減少。實(shí)踐證明采取堵的辦法是解決不了農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的問題，因?yàn)榈嘏c人、地與社會這種關(guān)系是復(fù)雜的，復(fù)雜的關(guān)系采取單純的堵辦法是解決不了問題的。從物權(quán)上來看，集體建設(shè)用地包括農(nóng)民宅基地是一種物權(quán)，是土地資產(chǎn)，不是資源，應(yīng)有其價(jià)格，集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民應(yīng)該從中獲得完整的占有、使用、收益、處置權(quán)益。我們在實(shí)際操作中，農(nóng)民宅基地如要流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人，必須征為國有再出讓，參照國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓，簽訂出讓合同，補(bǔ)交評估價(jià)40%的出讓金及16%的稅費(fèi)，土地的純收益大部分歸政府，村、組基層組織沒有收益，農(nóng)民只得小頭，非農(nóng)民所愿，必然造成基層組織不管事，私下交易暗流涌動。加之集體建設(shè)用地涉及面廣，如征為國有，形成國有土地在集體土地中零星點(diǎn)狀分布，不利于權(quán)屬管理。盡管國家采取世界上最嚴(yán)厲的措施杜絕直接買賣集體所有土地也是徒勞的，只是將花樣翻新，只賣房子不賣地，把房價(jià)抬高，用民間契約代替手續(xù)、證書。
三是保護(hù)耕地的政策與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)。國家鼓勵(lì)農(nóng)民建房利用荒山荒坡，獎(jiǎng)勵(lì)措施僅僅是審批面積增大，但在荒山、荒坡上開墾一個(gè)宅基地需要幾千元或上萬元，且交通不便。到公路邊上占田修房，交通方便，省開發(fā)費(fèi)，現(xiàn)在減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，農(nóng)民建房只需5元錢的工本費(fèi)，大都削尖腦袋找批地之路，或者干脆硬性占地，造成違法事實(shí)。國土資源部門執(zhí)法只有制止（停工通知），無拆除權(quán)，更沒有強(qiáng)制力，請法院執(zhí)行費(fèi)時(shí)費(fèi)力，如何談得上用世界上最嚴(yán)厲的措施保護(hù)耕地呢？
集體建設(shè)用地隱形流轉(zhuǎn)帶來的影響
一是擾亂國有土地市場正常秩序。集體建設(shè)用地使用權(quán)通過隱形交易的方式私自流轉(zhuǎn)，雙方協(xié)議低價(jià)買賣，不辦理任何手續(xù)，逃避稅費(fèi)，其土地收益歸個(gè)人所得；給城市居民到郊區(qū)購買農(nóng)民住宅地造成可乘之機(jī)，把本來應(yīng)到政府指定的土地交易市場去購買國有土地的，轉(zhuǎn)到郊區(qū)購買農(nóng)民宅基地，嚴(yán)重?cái)_亂了國有土地市場正常秩序。
二是制約了集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國長期以來對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有諸多限制，集體建設(shè)用地不能依法流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)只有在地下市場中進(jìn)行，其土地收益歸個(gè)人所得，集體經(jīng)濟(jì)組織對集體土地享有所有權(quán)而無半點(diǎn)收益，制約了集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
三是引發(fā)社會矛盾和產(chǎn)權(quán)糾紛。由于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行為和結(jié)果得不到法律的承認(rèn)和保護(hù)，當(dāng)轉(zhuǎn)讓、出租行為發(fā)生后，雙方一旦產(chǎn)生矛盾和糾紛，對簿公堂時(shí)法院只能判交易無效，在一定程序上損害了承租人和買方的利益，助長了村民在處理宅基地交易問題上的無理行為。
四是導(dǎo)致土地違法案件屢屢發(fā)生。一部分農(nóng)民將自家房屋部分或整體出租收取租金，獲得了不菲的經(jīng)濟(jì)收益。受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，造成很多農(nóng)戶在原有宅基地紅線外私搭亂建，甚至違法建房或私下買賣土地建房，批不到土地，就違法占地，導(dǎo)致違法占地屢禁不止。
規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的建議
一是解放思想，提高認(rèn)識。人們常說“身體在于運(yùn)動，資本在于流動”，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策性強(qiáng)、涉及面廣、矛盾糾紛多，這就需要我們充分認(rèn)識農(nóng)村建設(shè)用地問題的復(fù)雜性，進(jìn)行深入細(xì)致的分析和總結(jié)，推動政策、制度創(chuàng)新，給出解決農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的答案。按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第十條“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”及《湖南省國土資源廳關(guān)于服務(wù)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的意見》第五條的規(guī)定，積極推進(jìn)和規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，按照“存量改革先行、推動增量改革”的原則，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)機(jī)制，給集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)以合法的出口，不失為治理“空心村”的明智之舉，將一戶想修而修不了的舊宅基地實(shí)行貨幣補(bǔ)償（買賣）得到合理有效的利用，從而達(dá)到節(jié)約用地的目的。農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)與國有土地流轉(zhuǎn)，不僅關(guān)系到農(nóng)民的切身利益，而且對壯大發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，解決有錢辦事和穩(wěn)定集體經(jīng)濟(jì)組織，解決有人辦事，變官方管理為官民齊抓共管，控制集體建設(shè)用地供應(yīng)總量，及時(shí)堵住集體建設(shè)用地私下交易的漏洞，實(shí)現(xiàn)國家所有土地、集體所有土地“兩種產(chǎn)權(quán)、一個(gè)市場”的格局具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
二是土地法律和地方法律應(yīng)緊跟《物權(quán)法》作相應(yīng)的修改?！段餀?quán)法》未公布之前，現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，代表集體土地的所有權(quán)人是一個(gè)虛擬的集體經(jīng)濟(jì)村委會、村民小組，是一個(gè)自治組織，不能代表集體管理所有的土地，集體土地存在著產(chǎn)權(quán)不清晰、責(zé)權(quán)不明確的問題。而今《物權(quán)法》已頒布實(shí)施，其第六十條明確對集體所有的的土地行使所有權(quán)：屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。從法律上首次賦予村委會、村民小組代表集體行使所有權(quán)，是農(nóng)村集體土地當(dāng)然的所有權(quán)人。集體建設(shè)用地所有權(quán)與一般物權(quán)或國有土地所有權(quán)具有同一性質(zhì)，應(yīng)該同國有土地一樣，所有權(quán)人應(yīng)具有完整的占有、使用、收效、處置的權(quán)力，土地管理法要予以跟進(jìn)。同時(shí)，建議將《土地管理法》第四十三條修改為“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，可以依法申請使用國有土地，也可以依法申請使用集體建設(shè)用地”，增加一條“農(nóng)民集體建設(shè)用地可以依法流轉(zhuǎn)”。同時(shí)對法律責(zé)任的相關(guān)條文也要進(jìn)行修正，才能做到有法必依、違法必究。
三是省人民政府應(yīng)制訂具體的流轉(zhuǎn)辦法。制度是土壤，收成皆出于此地。省人民政府要出臺集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的辦法，確定流轉(zhuǎn)的范圍與條件、流轉(zhuǎn)的方式及收益分配的比例等。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的前提必須遵守土地用途管制制度，也就是要符合土地利用總體規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃，納入土地利用年度計(jì)劃農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制，還要服從農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地土地收益增值分配政策，實(shí)行計(jì)劃指導(dǎo)，謹(jǐn)防建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的“李鬼”出現(xiàn)。
城市、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以外依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人流轉(zhuǎn)時(shí)，須征得2/3以上村民或村民代表同意，辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，保留集體土地性質(zhì)，由買方向國家交納土地評估費(fèi)10%的土地收益金，向村委會或村民小組交納土地評估費(fèi)10%的收益金，買賣雙方參照國有土地流轉(zhuǎn)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交稅費(fèi)。在城市、集體規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須依法征為國有，辦理國有出讓手續(xù)，由買方向國家交納評估費(fèi)30%的土地出讓金，向村委會或村民小組交納評估費(fèi)10%的收益金，買賣雙方按規(guī)定補(bǔ)交稅費(fèi)。集體建設(shè)用地的房屋出租，出租方每年向村委會、村民小組交納承租費(fèi)10%的收益金。以上收益金的開支用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的公益事業(yè)（水利、機(jī)耕道等）建設(shè)、獎(jiǎng)勵(lì)在荒山荒坡上建住宅的農(nóng)民及村、組干部的部分工資。收繳原則：村民得大頭，國家主要通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)稅賦的形式分享。確定流轉(zhuǎn)的方式與年限：立足于“兩種產(chǎn)權(quán)，一個(gè)市場”，參照國家劃撥土地管理辦法的規(guī)定，流轉(zhuǎn)方式是集體建設(shè)用地使用權(quán)允許轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股，并按照國有土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)確定使用年限。
四是加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地的地籍調(diào)查。國土資源行政主管部門應(yīng)組織基層國土資源所開展農(nóng)村建設(shè)用地地籍調(diào)查，摸清各村宅基地實(shí)際使用情況，對各村存在一戶多宅及宅基地閑置現(xiàn)象按成因進(jìn)行分類，分情況進(jìn)行處理。
五是建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的交易平臺。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)申請，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所受理，報(bào)縣局進(jìn)行土地評估及定價(jià)，核實(shí)所交收益金及出讓金，再統(tǒng)一到辦事大廳窗口辦理轉(zhuǎn)讓審批及登記手續(xù)。
六是恢復(fù)收繳開墾費(fèi)，并確定村委會、村民小組行使所有權(quán)收取新供用地收益金，從源頭上嚴(yán)格控制農(nóng)轉(zhuǎn)用新供集體建設(shè)用地的進(jìn)口。法律規(guī)定交納的開墾費(fèi)，不應(yīng)被政策否定，從嚴(yán)格管理農(nóng)用地確保18億畝耕地不減少來說，應(yīng)該交納。按占旱土的收10元/m2、占水田收15元/m2，所得收益用于一家一戶辦不了的公益事業(yè)，如興修水利、機(jī)耕道等，極大地改善人居環(huán)境和生產(chǎn)條件，鞏固集體經(jīng)濟(jì)組織，壯大和發(fā)展公益事業(yè)，最終達(dá)到集約節(jié)約用地的目的。國家要制訂相應(yīng)的政策，對新供用地確定村委會、村民小組收取一定的收益金。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
七是加強(qiáng)執(zhí)法力度，打擊非法流轉(zhuǎn)、違法占地的行為。建立相關(guān)的舉報(bào)、巡查制度，對不按程序、不按規(guī)定流轉(zhuǎn)的，要嚴(yán)厲打擊；同時(shí)要堅(jiān)決打擊違法占地以及利用集體土地搞商品房開發(fā)等違法用地行為，嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名行違法之實(shí)。
第5篇：集體土地評估辦法范文
第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）及其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于在自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地市場管理。本辦法所稱土地市場包括：
（一）國有土地使用權(quán)出讓；
（二）國有土地使用權(quán)租賃；
（三）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；
（四）國有土地使用權(quán)出租；
（五）國有土地使用權(quán)抵押；
（六）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等；
（七）集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)等。
第三條 依照本辦法取得的土地使用權(quán)受法律保護(hù)。
第四條 旗縣以上人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地市場的監(jiān)督與管理。
第二章 國有土地使用權(quán)出讓
第五條 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓，由旗縣以上人民政府制定土地使用權(quán)出讓方案，由具備資質(zhì)的地價(jià)評估機(jī)構(gòu)評估，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，由旗縣以上土地行政主管部門組織實(shí)施。
第六條 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。
第七條 土地使用權(quán)出讓遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，并接受社會和上級土地行政主管部門的監(jiān)督。
第八條 自治區(qū)土地行政主管部門依法對全區(qū)的出讓土地供應(yīng)總量、土地用途、供應(yīng)方式、出讓價(jià)格、權(quán)屬登記等進(jìn)行監(jiān)督檢查。
第九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，要按照土地使用權(quán)出讓合同的約定使用土地；確需改變該幅土地用途的，經(jīng)旗縣以上土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。
第十條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓人，超過出讓合同規(guī)定的開發(fā)期滿1年未開發(fā)利用土地，造成土地閑置，由旗縣以上土地行政主管部門收取相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；閑置費(fèi)2年未進(jìn)行開發(fā)利用的，旗縣以上人民政府依法無償收回土地使用權(quán)。
第十一條 土地使用權(quán)出讓年限依據(jù)土地用途合理確定，但最長不得超過下列法律規(guī)定的期限：
（一）居住用地70年；
（二）工業(yè)用地50年；
（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
（五）綜合或者其它用地50年。
第十二條 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)以拍賣、招標(biāo)方式為主，輔以協(xié)議出讓方式。
第十三條 商業(yè)、旅游、娛樂和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性項(xiàng)目用地的出讓，必須采用招標(biāo)或拍賣的方式。
屬于下列情況之一的，采用拍賣方式：
（一）以獲取最高出讓金為主要目標(biāo)，以出讓價(jià)最高為條件確定使用者的；
（二）對土地使用者的資格沒有特別限制，一般單位或個(gè)人均可能有競爭意向；
（三）土地用途無特別限制及要求。
屬于下列情況之一的，采用招標(biāo)方式：
（一）除獲取較高出讓金外，還有其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件；
（二）土地用途有嚴(yán)格限制，只有少數(shù)單位或個(gè)人可能有競得意向。
第十四條 招標(biāo)、拍賣出讓土地使用權(quán)程序，按照自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 出讓、租賃國有土地使用權(quán)的出讓金、租金不得低于出讓、租賃底價(jià)和國家規(guī)定的最低價(jià)。土地使用權(quán)劃撥、出讓、租賃結(jié)果和協(xié)議出讓的地價(jià)評估報(bào)告要逐級上報(bào)自治區(qū)土地行政主管部門備案。
第三章 國有土地使用權(quán)租賃
第十六條 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)租賃是指旗縣以上人民政府將城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)租賃給土地使用者，并向國家支付土地租金的行為，是出讓方式的補(bǔ)充。
第十七條 下列建設(shè)用地可以實(shí)行國有土地租賃：
（一）原劃撥的國有土地用于經(jīng)營性用地或因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租和改變土地用途的；
（二）企業(yè)改造或改組為股份制公司、組建企業(yè)集團(tuán)、改組為股份合作制企業(yè)、企業(yè)實(shí)行租賃經(jīng)營和非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)；
（三）新增建設(shè)用地確屬必須以租賃方式處置的；
（四）國家和自治區(qū)土地行政主管部門核準(zhǔn)的其他適宜租賃的土地。
第十八條 對于商品房、高中檔別墅、新建工商企業(yè)等經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。
第十九條 租賃土地使用權(quán)的審批權(quán)限、程序，與出讓方式相同。
第二十條 國有土地租賃可以采取招標(biāo)、拍賣的方式。按照自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 國有土地租賃可以根據(jù)具體情況由出租方和承租方按照國有土地租賃合同的約定確定租賃期限，但租賃的最高年限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地的出讓最高年期。
第二十二條 國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地用途、區(qū)位條件等因素綜合評定，并與地價(jià)水平相均衡。承租方取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)按照全額地價(jià)折算；承租方取得土地使用權(quán)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)按照扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。
第二十三條 承租方取得租賃土地使用權(quán)，在按照國有土地租賃合同的約定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，符合本辦法第六十一條規(guī)定的，經(jīng)土地行政主管部門同意并按照國有土地租賃合同約定，可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押期限不得超過租賃合同約定期限扣除原承租方已使用年期的剩余年限。
第二十四條 對批準(zhǔn)的租賃土地使用權(quán)，由旗縣以上土地行政主管部門進(jìn)行土地登記，頒發(fā)《國有土地使用證》。
第四章 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第二十五條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須到旗縣以上土地行政主管部門辦理申請、審批和變更登記等手續(xù)，并按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。
第二十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原出讓合同中所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
第二十七條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方必須如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。旗縣以上土地行政主管部門要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)對申報(bào)價(jià)格進(jìn)行審核和登記。申報(bào)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20％以上的，盟行政公署、市、旗縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不合理上漲時(shí)，旗縣以上人民政府應(yīng)規(guī)定最高限價(jià)以平抑地價(jià)。
第二十八條 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定足額交納出讓金或不符合本辦法第六十一條規(guī)定的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
第五章 國有土地使用權(quán)出租
第二十九條 土地使用者以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以在出讓期內(nèi)出租土地使用權(quán)。但是不符合本辦法第六十一條規(guī)定的，土地使用權(quán)不得出租。房屋所有權(quán)人出租房屋的，出租人和承租人必須到旗縣以上土地行政主管部門申請土地使用權(quán)出租登記，由土地行政主管部門向承租人頒發(fā)《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》后方可出租。
第三十條 凡出租原劃撥土地上的房屋、鋪面或其他地上建筑物、構(gòu)筑物的，出租人必須到旗縣以上土地行政主管部門依法補(bǔ)辦出讓或租賃手續(xù)，交納出讓金或租金。如因合同終止或其他原因不再出租，出租人須在終止出租合同后15日內(nèi)到旗縣以上土地行政主管部門申請土地注銷登記。
第六章 國有土地使用權(quán)抵押
第三十一條 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以抵押。但是不符合本辦法第六十一條的，土地使用權(quán)不得抵押。被抵押的土地使用權(quán)，由具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。抵押出讓土地使用權(quán)的，抵押期終止期限不得超過土地使用權(quán)出讓終止期限。
第三十二條 土地使用權(quán)抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或以其他方式處分。
第三十三條 土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)依法到旗縣以上土地行政主管部門辦理土地登記手續(xù)。土地使用權(quán)抵押合同經(jīng)登記后生效，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律保護(hù)。土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是土地行政主管部門頒發(fā)的《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押土地證書。
第三十四條 以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)抵押必須進(jìn)行地價(jià)評估，并由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門批準(zhǔn)，核定出讓金數(shù)額后，方可簽訂抵押合同。
第三十五條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，受讓人應(yīng)當(dāng)依法與旗縣以上土地行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，從拍賣價(jià)款中繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
第三十六條 辦理抵押登記，申請人應(yīng)向旗縣以上土地行政主管部門支付登記費(fèi)用。抵押登記費(fèi)按國家及自治區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七章 國有土地使用權(quán)劃撥
第三十七條 通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，不得進(jìn)入市場。如需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須經(jīng)旗縣以上土地行政主管部門批準(zhǔn)后，辦理出讓或租賃手續(xù)，交納出讓金或租金。
第三十八條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)用于經(jīng)營性用地或改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須簽訂土地使用權(quán)出讓或租賃合同，一律實(shí)行有償使用。
第三十九條 原以劃撥方式取得的土地使用權(quán)用于經(jīng)營性用地的，每年要向當(dāng)?shù)厝嗣裾患{年地租，年地租額不得低于租賃式供地確定的年地租標(biāo)準(zhǔn)的40％。
第四十條 舊城改造中涉及的原劃撥土地使用權(quán)，必須明確界定土地權(quán)屬界限，由原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后依法收回。除國家法律規(guī)定可以繼續(xù)劃撥用地外，其他用地一律實(shí)行有償、有限期使用。在評估土地使用權(quán)價(jià)格后，以出讓或租賃方式提供用地。
第四十一條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)屬于自治區(qū)直屬機(jī)關(guān)或者中央、自治區(qū)直屬的企業(yè)、事業(yè)單位，其劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)自治區(qū)土地行政主管部門審查后，報(bào)自治區(qū)人民政府審批。
第四十二條 國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。
第四十三條 對改組或設(shè)立股份制企業(yè)的，國家可將土地使用權(quán)作價(jià)入股，土地資產(chǎn)折為國家股。由旗縣以上土地行政主管部門與國有持股單位簽訂委托持股合同。
第四十四條 對于國有企業(yè)破產(chǎn)，政府將原劃撥土地使用權(quán)收回拍賣，或以其他方式再行出讓，所得收入優(yōu)先用于下崗職工安置。
第四十五條 企業(yè)因分立、合并、遷移、撤銷及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等原因，引起的土地變更，必須到旗縣以上土地行政主管部門依法申請辦理土地變更登記，否則不受法律保護(hù)。
第四十六條 土地估價(jià)、土地登記的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八章 集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
第四十七條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法征為國有土地，方可進(jìn)入市場交易。
第四十八條 經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的旗縣以上人民政府批準(zhǔn)，集體所有的荒山、荒地、沙地、鹽堿地等，按照土地利用總體規(guī)劃，可以采用拍賣、承包、出租等方式，治理、開發(fā)為農(nóng)用土地，使用年限最長不超過50年。開發(fā)為建設(shè)用地，須按法定權(quán)限和程序報(bào)批。
第四十九條 集體土地使用者經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，在不改變農(nóng)用土地用途的前提下，經(jīng)村民討論同意并報(bào)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和旗縣農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用出租、互換、轉(zhuǎn)包、入股、競價(jià)承包等方式進(jìn)行集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。
第五十條 經(jīng)旗縣以上人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村、牧區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織可以用本集體所有的已批準(zhǔn)的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)。
第五十一條 國內(nèi)外投資者依法治理、改造、開發(fā)集體土地的審批權(quán)限，參照《實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十四條的規(guī)定執(zhí)行。
第五十二條 蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)、嘎查村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權(quán)的，及以承包方式取得的集體土地使用權(quán)抵押的，須進(jìn)行地價(jià)評估，報(bào)旗縣以上土地行政主管部門批準(zhǔn)，明確抵押方式，簽訂抵押合同。其合法憑證是土地行政主管部門頒發(fā)的《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。
第九章 地價(jià)評估
第五十三條 建立健全城鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)和建制鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)評估和公布制度。
城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)評估成果經(jīng)自治區(qū)土地行政主管部門驗(yàn)收后，由當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T報(bào)同級人民政府審核后報(bào)上級人民政府批準(zhǔn)。呼和浩特市、包頭市的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)評估成果經(jīng)國土資源部審核，由自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，由旗縣以上人民政府公布執(zhí)行。
第五十四條 各地要嚴(yán)格按照國家有關(guān)技術(shù)規(guī)程編制基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)并定期修訂。經(jīng)批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，不準(zhǔn)隨意降低或提高標(biāo)準(zhǔn)。
第五十五條 自治區(qū)土地行政主管部門會同有關(guān)部門，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，制定協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)后下達(dá)盟市、旗縣土地行政主管部門執(zhí)行。
協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)確定，必須嚴(yán)格執(zhí)行并向社會公開。旗縣以上人民政府均不得低于協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地。
第五十六條 凡從事土地估價(jià)人員，必須經(jīng)過國土資源部和自治區(qū)土地行政主管部門組織的土地估價(jià)專業(yè)培訓(xùn)考試，取得資格證書后，方能從事土地估價(jià)工作。
第五十七條 改組或新設(shè)上市的股份制公司，必須選擇具有A級地價(jià)評估資格的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評估。
第五十八條 土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)，必須持有營業(yè)執(zhí)照和經(jīng)國家或自治區(qū)土地行政主管部門批準(zhǔn)備案的土地估價(jià)資格證書，方準(zhǔn)予承擔(dān)土地估價(jià)業(yè)務(wù)。實(shí)行土地估價(jià)資格審驗(yàn)、資質(zhì)評審制度。土地估價(jià)結(jié)果，必須按規(guī)定報(bào)送旗縣以上土地行政主管部門備案。
第十章 土地交易監(jiān)督管理
第五十九條 旗縣以上人民政府在其管轄范圍內(nèi)的土地應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理，并建立土地儲備制度，達(dá)到政府壟斷土地一級市場，搞活土地二級市場的目的。
第六十條 土地交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿平等、誠實(shí)信用、公開的原則。
第六十一條 不符合《實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十四條規(guī)定的，土地使用權(quán)不得交易。
土地交易實(shí)行許可制度，土地行政主管部門對符合本辦法規(guī)定的土地交易申請者，發(fā)放《土地交易許可證》。未領(lǐng)取《土地交易許可證》的，不得交易。
第六十二條 任何單位和個(gè)人都不得私下轉(zhuǎn)讓、出租、經(jīng)營土地使用權(quán)。土地交易必須進(jìn)入土地行政主管部門指定的土地交易場所進(jìn)行，并接受土地行政主管部門的監(jiān)督。
第六十三條 土地交易應(yīng)當(dāng)使用書面合同，土地交易合同格式由土地行政主管部門按國家規(guī)定統(tǒng)一制定。
第六十四條 土地交易實(shí)行合同鑒證制度，土地行政主管部門對土地交易雙方簽訂的合同進(jìn)行審核、鑒證。未經(jīng)鑒證的，交易行為無效。
第6篇：集體土地評估辦法范文
第一條為切實(shí)規(guī)范縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)（以下簡稱規(guī)劃區(qū)）建設(shè)活動，加強(qiáng)規(guī)劃、質(zhì)量與安全管理，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城市發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》、《湖北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本辦法。
第二條規(guī)劃區(qū)所有建設(shè)活動，必須遵守本辦法。
第三條辦法所指的規(guī)劃區(qū)是《縣城市總體規(guī)劃（年）》界定的范圍，即東至鎮(zhèn)馬高速公路，北至東干渠，總面積16.5平方公里的區(qū)域。
第四條縣住建部門負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)建設(shè)管理工作。
縣國土、房管、供水、供電、水務(wù)、環(huán)保、氣象、人防、公安消防、公路、地震、林業(yè)及城關(guān)鎮(zhèn)、水坪鎮(zhèn)、中峰鎮(zhèn)、龍壩鎮(zhèn)等有關(guān)單位，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，共同做好建設(shè)管理的相關(guān)工作。
第五條規(guī)劃區(qū)建設(shè)必須服從城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、規(guī)模開發(fā)和節(jié)約用地原則。嚴(yán)格執(zhí)行先規(guī)劃，后勘查設(shè)計(jì)，再施工的基本建設(shè)程序。
第二章建設(shè)規(guī)劃管理
第六條縣規(guī)劃部門要嚴(yán)格依照城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃區(qū)建設(shè)不得妨礙城市市容和市貌，不得阻礙交通，不得影響消防、供排水、電力、燃?xì)?、通訊等設(shè)施安全，不得侵占城市道路、公共綠地（風(fēng)景林地）、鄰里通道，并妥善處理好給排水、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。
第七條禁止在以下范圍進(jìn)行新建、改擴(kuò)建活動：
1、公路、街道、河道、堤壩控制紅線區(qū)；
2、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃控制區(qū)；
3、廣場、園林、公共綠地及水體保護(hù)控制區(qū)；
4、政府?dāng)M征收或收儲的區(qū)域；
5、已納入改造計(jì)劃，擬實(shí)施集中改造的區(qū)域；
6、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)；
7、國家法律、法規(guī)禁止建設(shè)的其它區(qū)域。
第八條局部建設(shè)規(guī)劃必須與城市總體規(guī)劃銜接配套，并符合以下具體規(guī)劃要求：
1、建設(shè)工程的整體布局必須與路、橋、街道垂直或平行，禁止出現(xiàn)影響整體效果的夾角規(guī)劃；
2、交叉路口的房屋建設(shè)工程，必須符合市政道路轉(zhuǎn)彎半徑視線控制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；
3、建設(shè)規(guī)劃實(shí)行單體規(guī)劃，禁止總長超過80米的多單元連體規(guī)劃；相鄰多單元連體建筑山墻之間必須規(guī)劃寬度不小于6米的通道；
4、建設(shè)工程必須按照相關(guān)技術(shù)規(guī)程規(guī)劃設(shè)計(jì)消防通道和人行通道；禁止城堡式、圍墻式規(guī)劃；
5、房屋的臨街、臨路、臨堤面不得規(guī)劃設(shè)計(jì)伙房和排污設(shè)施，不得規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)體圍墻；
6、綠地、小區(qū)通道、停車場、天然氣管網(wǎng)、消防設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、物業(yè)設(shè)施、休閑娛樂場地等建設(shè)內(nèi)容納入小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃；
7、供水、供電設(shè)施建設(shè)納入小區(qū)規(guī)劃和單體建筑規(guī)劃；
8、對于簽訂了建設(shè)四鄰協(xié)議，但房屋間距低于最小間距及規(guī)定間距70%的建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃部門不得予以規(guī)劃；
9、規(guī)劃圖中應(yīng)控制單體建筑基地高程及設(shè)計(jì)高程，做到相鄰建筑之間及與周邊市政道路之間高程相協(xié)調(diào)。
第九條加強(qiáng)建設(shè)工程的規(guī)劃審批管理。
1、民用建設(shè)工程規(guī)劃，由規(guī)劃局依據(jù)《縣規(guī)劃區(qū)建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場勘察初審意見表》，編制規(guī)劃方案，制作規(guī)劃草圖，經(jīng)規(guī)劃局局長審核簽字報(bào)規(guī)劃委員會審查通過后，在建設(shè)現(xiàn)場公示。公示期滿無異議的，規(guī)劃部門形成正式規(guī)劃方案，制作正式規(guī)劃圖。正式規(guī)劃圖由規(guī)劃局局長、住建局局長簽批。
2、重點(diǎn)建設(shè)工程規(guī)劃，由規(guī)劃部門依照民用建設(shè)工程的程序制作規(guī)劃圖。正式規(guī)劃圖經(jīng)規(guī)劃局局長、住建局局長簽批后，報(bào)縣政府分管副縣長審簽。
以下范圍的建設(shè)規(guī)劃須經(jīng)縣政府分管副縣長審簽：
（1）規(guī)模小區(qū)建設(shè)工程和新農(nóng)村建設(shè)工程；
（2）對市容市貌有較大影響的建設(shè)工程；
（3）關(guān)聯(lián)環(huán)保、消防、人防、交通、水利安全的建設(shè)工程；
（4）街道、公路、河道、堤壩的改擴(kuò)建工程；
（5）供水、供電設(shè)施改擴(kuò)建工程。
（6）其它重點(diǎn)建設(shè)工程。
第三章報(bào)建程序管理
第十條縣報(bào)建中心是縣城規(guī)劃區(qū)建設(shè)審批業(yè)務(wù)的管理中心，要嚴(yán)格按照工作職責(zé)和程序加強(qiáng)報(bào)建過程管理。報(bào)建業(yè)務(wù)的主要程序?yàn)椋?/p>
1、受理申請，進(jìn)行資格審查。
規(guī)劃區(qū)農(nóng)村村民利用集體土地建設(shè)必須先到縣報(bào)建中心領(lǐng)取《規(guī)劃區(qū)農(nóng)村村民建設(shè)資格審查表》并經(jīng)村支部和村委會、國土所、鎮(zhèn)政府審查簽章，向報(bào)建中心提交以下資料，資料不全、經(jīng)審查不合格的，不予受理：
(1)規(guī)劃區(qū)農(nóng)村村民建設(shè)資格審查表；
(2)報(bào)建人現(xiàn)居住的房屋土地使用證原件、復(fù)印件）；
(3)報(bào)建人的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證（原件、復(fù)印件）；
(4)戶口簿（原件、復(fù)印件）；
嚴(yán)禁公職人員利用本人尚未注銷的農(nóng)村戶口身份申請?jiān)谵r(nóng)村集體土地進(jìn)行建設(shè)活動。
規(guī)劃區(qū)行政、企事業(yè)單位和房地產(chǎn)企業(yè)購地開發(fā)報(bào)建，必須提交以下資料，資料不全、經(jīng)審查不合格的，不予受理：
(1)報(bào)建人身份證件（原件、復(fù)印件）；
(2)報(bào)建人法人資格證件；
(3)報(bào)建項(xiàng)目相關(guān)批文（原件、復(fù)印件）；
(4)報(bào)建人自行制作的整體規(guī)劃建設(shè)方案；
(5)投資預(yù)算方案；
(6)經(jīng)招、拍、掛所獲取的土地使用權(quán)資料（原件、復(fù)印件）。（國家規(guī)定可以享受劃撥用地的單位或部門可不提供招拍掛資料）
2、組織現(xiàn)場勘察，確認(rèn)建設(shè)工程選址。由報(bào)建中心組織規(guī)劃、國土、消防、環(huán)保、公路、河道、鎮(zhèn)政府和村委會等有關(guān)人員現(xiàn)場勘察，進(jìn)行選址前的規(guī)劃、地質(zhì)、環(huán)境評估和建設(shè)用地權(quán)屬認(rèn)定，填寫《縣規(guī)劃區(qū)單位（個(gè)人）工程報(bào)建現(xiàn)場勘察情況調(diào)查告知》；規(guī)劃、國土部門出具《縣規(guī)劃區(qū)建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場勘察初審意見表》。選址符合城市總體規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的一般建設(shè)項(xiàng)目由規(guī)劃、國土部門批準(zhǔn)選址，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目由規(guī)劃部門提請分管副縣長現(xiàn)場勘察后確定。
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)。建筑面積300平方米以下的，建設(shè)業(yè)主到報(bào)建中心領(lǐng)取勘察告知書，準(zhǔn)備相關(guān)資料報(bào)建。建筑面積300平方米以上（含300平方米）或三層（含三層）以上的，規(guī)劃部門編制修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，建設(shè)業(yè)主提供效果圖和其他資料。
4、規(guī)委會審查。建筑面積300平方米以上（含300平方米）或三層（含三層）以上的，由規(guī)劃部門報(bào)請縣規(guī)劃委員會審查。
5、繳納規(guī)費(fèi)。報(bào)建中心依據(jù)縣政府審批的規(guī)劃方案，按收費(fèi)政策核算收費(fèi)金額，建設(shè)業(yè)主繳納相關(guān)費(fèi)用。
6、證件辦理。報(bào)建中心向建設(shè)業(yè)主發(fā)放《規(guī)劃區(qū)建設(shè)工程證件辦理審批流程表》（以下簡稱流程表）。建設(shè)業(yè)主持流程表申辦《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》意見以及環(huán)保審批意見。
第十一條三層以上（含三層），投資額在30萬元以上或者建筑面積300平方米（含300平方米）以上的建筑工程必須辦理《建筑工程施工許可證》。
建設(shè)業(yè)主按住建部門要求完成勘察設(shè)計(jì)、圖紙審查、工程招標(biāo)、墻材革新、質(zhì)量安全監(jiān)督注冊登記及建筑材料檢測等手續(xù)后，持流程表并備齊施工許可資料，申請住建部門進(jìn)行施工許可現(xiàn)場踏勘。符合開工條件的，由住建局簽署《建筑工程施工許可證》意見，同時(shí)施工單位與住建局檔案室簽訂《工程檔案報(bào)送及服務(wù)合同》。
《建筑工程施工許可證》意見簽署完畢，建設(shè)業(yè)主將施工許可資料報(bào)建工股后，持流程表到報(bào)建中心領(lǐng)取《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》正式證件；到國土部門領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》正式證件。
未取得《建筑工程施工許可證》的建筑工程，供水、供電部門不得供水、供電。
第四章建設(shè)用地管理
第十二條嚴(yán)格執(zhí)行國家土地政策，堅(jiān)持節(jié)約集約用地。
1、認(rèn)真落實(shí)“一戶一宅”規(guī)定,即一戶農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，村民原有住宅占耕地面積達(dá)到140平方米、占非耕地達(dá)到200平方米的，不予批準(zhǔn)新宅基地；村民出賣、出租、贈與住宅后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
2、村民占用耕地新建住房，家庭人口在三人以下(含3人)的按人平30平方米審批宅基地面積，家庭人口在四人以上(含4人)以戶計(jì)算，每戶占地面積不得超過140平方米（含附屬設(shè)施）；村民占用非耕地新建住房，每戶占地面積不得超過200平方米（含附屬設(shè)施）。超過標(biāo)準(zhǔn)的不予批準(zhǔn)。
3、農(nóng)村村民利用集體土地聯(lián)戶建房占地面積在200平方米以下的，由國土部門批辦《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；超過200平方米的，國土部門報(bào)分管副縣長審簽后，批辦《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
4、屬于拆舊建新的，必須先拆后建。
5、申請異地建房的，必須到國土和房管部門對原土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證進(jìn)行登記注銷，拆除原有房屋及附屬構(gòu)筑物和設(shè)施，原有宅基地交村集體。
第十三條經(jīng)批準(zhǔn)，利用規(guī)劃區(qū)集體土地按照規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，總建筑面積在280平方米以內(nèi)（含280平方米）的，按村民自住房政策辦理相關(guān)手續(xù)；總建筑面積超過280平方米的，必須以招、拍、掛的方式取得國有土地使用權(quán)，辦理各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)，并按總建筑面積全額繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，方可開工建設(shè)。
第十四條已利用集體土地建設(shè)住房，總建筑面積在280平方米以內(nèi)（含280平方米）的，按村民自住房政策補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)；總建筑面積超過280平方米的，必須將所占用集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地，并全額補(bǔ)交土地出讓金及各項(xiàng)稅費(fèi)，方可辦理土地及房產(chǎn)證件。涉嫌違法用地的，依法予以查處，并按上述程序完備各項(xiàng)手續(xù)后，方可辦理土地及房產(chǎn)證件。
土地出讓金的計(jì)算辦法：宗地評估價(jià)×宗地面積
第十五條經(jīng)批準(zhǔn)，投資人改變機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、居民原土地用途，進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)的，投資人須全額補(bǔ)交土地出讓金取得土地使用權(quán)后，方可按程序進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
土地出讓金的計(jì)算辦法：宗地評估價(jià)×宗地面積×60%
存量國有土地分批開發(fā)利用的，必須在首期開發(fā)利用時(shí)全額補(bǔ)交土地出讓金差額。
補(bǔ)交土地出讓金的計(jì)算辦法：（開發(fā)利用時(shí)宗地評估地價(jià)－取得土地使用權(quán)時(shí)宗地評估地價(jià)）×60%×宗地面積
出讓金原則上不予減免，確需減免的由縣政府議決。
第十六條嚴(yán)格控制土地一級市場。除本集體經(jīng)濟(jì)組織成員建自住房以外，任何個(gè)人（單位）不得私自買賣農(nóng)村集體土地和宅基地從事建設(shè)活動。對違規(guī)購買村民宅基地和不經(jīng)招標(biāo)、拍賣、掛牌程序購買農(nóng)村集體土地的，村、鎮(zhèn)不得簽批意見，國土部門不得辦理土地使用證，住建部門不得受理報(bào)建業(yè)務(wù)，房管部門不得為其辦理所建房屋的所有權(quán)證。
第十七條在規(guī)劃區(qū)利用山體進(jìn)行建設(shè)活動的，由開發(fā)單位向縣報(bào)建中心提交申請，縣規(guī)劃部門牽頭，實(shí)行國土、水務(wù)、林業(yè)、規(guī)劃等部門聯(lián)合會審并簽署意見。經(jīng)評估會審?fù)膺M(jìn)行山體開發(fā)的，由開發(fā)單位（個(gè)人）與縣環(huán)衛(wèi)所簽訂渣土準(zhǔn)運(yùn)和環(huán)境衛(wèi)生管理合同，并按標(biāo)準(zhǔn)交納保證金，方可按程序辦理規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)。
第十八條村民挖沙、取土、堆積渣土、填占水面及其他改變地形地貌的活動，必須報(bào)縣規(guī)劃、國土、環(huán)保、交通、水務(wù)等相關(guān)部門批準(zhǔn)，不得破壞城市環(huán)境，影響城市規(guī)劃。
第五章建設(shè)工程管理
第十九條住建局要依法加強(qiáng)建設(shè)規(guī)劃、質(zhì)量、安全的監(jiān)督管理，建立健全建設(shè)工程規(guī)劃、質(zhì)量、安全管理機(jī)制和管理制度，履行日常監(jiān)督檢查職責(zé)，承擔(dān)規(guī)劃、質(zhì)量、安全監(jiān)督管理責(zé)任。
第二十條規(guī)劃、質(zhì)量、安全監(jiān)督管理范圍為規(guī)劃區(qū)所有建設(shè)工程，包括國家建設(shè)工程，房地產(chǎn)開發(fā)工程，機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位建設(shè)工程，城市居民和農(nóng)戶建設(shè)工程。
第二十一條建設(shè)業(yè)主在取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》正式證件，并到城鄉(xiāng)建設(shè)管理執(zhí)法局簽訂臨街占用和施工管理合同，按工程總造價(jià)的1%-2%交納保證金，完善相關(guān)手續(xù)后方可向住建局建工股申請開工放線。
在工程施工過程中，規(guī)劃部門應(yīng)全程參與建設(shè)工程規(guī)劃的檢查監(jiān)督（特別是基礎(chǔ)和二層結(jié)構(gòu)檢查驗(yàn)收），核查規(guī)劃執(zhí)行情況并簽署核查意見。規(guī)劃部門未出具書面合格核查意見的，質(zhì)監(jiān)站和監(jiān)理公司不得允許下道工序施工，施工單位應(yīng)立即停止施工。
質(zhì)監(jiān)部門應(yīng)全程參與建設(shè)工程質(zhì)量、安全的監(jiān)督檢查。對質(zhì)量、安全不達(dá)標(biāo)的要責(zé)令其停工整改。
第二十二條建設(shè)業(yè)主應(yīng)在房屋竣工后15日內(nèi)向規(guī)劃部門申請規(guī)劃驗(yàn)收；規(guī)劃驗(yàn)收合格后進(jìn)行綠化、建筑節(jié)能、防雷、環(huán)保、人防、白蟻、消防等單項(xiàng)驗(yàn)收；單項(xiàng)驗(yàn)收合格后，向住建局建工股書面申請綜合驗(yàn)收；綜合驗(yàn)收合格后，填寫《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》、《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》、《建筑工程竣工結(jié)算備案表》，工程備案資料移交住建局檔案室取得《建筑工程檔案合格證》后，核發(fā)《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。
除上述專項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)容外，小區(qū)場地、道路硬化，給排水、天然氣管網(wǎng)、停車場，環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容應(yīng)列為綜合驗(yàn)收項(xiàng)目；驗(yàn)收項(xiàng)目不完備達(dá)標(biāo)的，由驗(yàn)收人簽署限期改進(jìn)意見，到期再行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格發(fā)放《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。
未取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》的建筑工程，供水、供電部門一律不得進(jìn)行水、電報(bào)裝，房管部門不得登記發(fā)證。
第二十三條住建部門應(yīng)加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)建設(shè)施工隊(duì)伍（或工匠）資質(zhì)、資格的審查，嚴(yán)禁無資質(zhì)、資格的單位（個(gè)人）承接建設(shè)工程項(xiàng)目。對施工隊(duì)伍資質(zhì)、資格的審查由住建局分管副局長把關(guān)，逐級負(fù)責(zé)。
第二十四條規(guī)劃區(qū)建設(shè)工程應(yīng)落實(shí)“四節(jié)一環(huán)保”（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護(hù)）的要求，注重建筑單體設(shè)計(jì)和功能性設(shè)計(jì)，做到戶型合理、結(jié)構(gòu)安全、功能齊全,建筑造型、外觀色彩和空間組合具有地方特色，并與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，體現(xiàn)現(xiàn)代宜居生活氣息。
第六章房產(chǎn)登記管理
第二十五條房管部門依照《房屋登記辦法》等法規(guī)受理房屋登記業(yè)務(wù)，同時(shí)必須配合規(guī)劃、國土等相關(guān)部門的管理，配合收取各項(xiàng)稅費(fèi)。對于未完善規(guī)劃建設(shè)手續(xù)、未按要求提供稅費(fèi)票證的，給予登記控制。
第二十六條房屋竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)業(yè)主備齊以下資料向房管部門申請辦理房屋初始登記，資料不齊備的不予登記。
1、登記申請書；
2、申請人戶籍身份證明(原件、復(fù)印件)；
3、土地使用證(原件、復(fù)印件)；
4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(原件、復(fù)印件)；
5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件、復(fù)印件)；
6、測繪報(bào)告(原件、復(fù)印件)；
7、建筑工程竣工驗(yàn)收備案證（二層以下的房屋由縣質(zhì)監(jiān)部門出具房屋鑒定意見書）(原件、復(fù)印件)；
8、土地出讓金及繳稅票證（原件、復(fù)印件）；
9、其他資料。
屬村民自住房的，申請人提供《集體土地使用證》，房管部門應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿和房屋所有權(quán)證上注明“集體土地”字樣。
第二十七條房管部門在受理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格審查以下必備資料；資料不齊備的，不予辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)和證件。
1、轉(zhuǎn)移登記申請書；
2、申請人戶籍身份證明(原件、復(fù)印件)；
3、房屋所有權(quán)證(原件、復(fù)印件)；
4、房屋買賣合同(原件、復(fù)印件)；
5、測繪報(bào)告；
6、評估報(bào)告；
7、土地出讓金及繳稅票證（原件、復(fù)印件）；
8、國有土地使用權(quán)證(原件、復(fù)印件)；
9、其他必要材料。
贈與、繼承、房屋產(chǎn)權(quán)共有人對共有房產(chǎn)要求予以分割需辦理轉(zhuǎn)移登記的，按《房屋登記辦法》辦理。但必須在房屋登記簿和房屋所有權(quán)證上注明“贈與、繼承或分割”字樣。
農(nóng)村村民申請住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房管部門要嚴(yán)格審查受讓人戶籍身份、住房情況和購房條件。受讓人屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織（村、組）成員的無房戶，可以辦理轉(zhuǎn)移登記，并在房屋登記簿和房屋所有權(quán)證上注明“集體土地”字樣；受讓人不屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)不予辦理。特殊情況的，經(jīng)住建、國土部門審驗(yàn)合格并補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、全額補(bǔ)交各項(xiàng)稅費(fèi)后準(zhǔn)予按程序辦理轉(zhuǎn)移登記。
第七章建設(shè)收費(fèi)管理
第二十八條縣住建、國土、房管等部門要嚴(yán)格按照上級財(cái)政和物價(jià)部門核準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)，做到應(yīng)收盡收，確保國家和建設(shè)業(yè)主合法權(quán)益不受損害。
第二十九條所有收費(fèi)一律使用財(cái)政收費(fèi)票據(jù)，嚴(yán)禁白條收費(fèi)。所收規(guī)費(fèi)全額繳存縣非稅收入?yún)R繳結(jié)算帳戶，任何單位不得坐支挪用。
第三十條縣內(nèi)重點(diǎn)工程、國家公益性項(xiàng)目和舊城改造等建設(shè)確需減免行政性收費(fèi)和基金性收費(fèi)的，由項(xiàng)目建設(shè)指揮部（領(lǐng)導(dǎo)小組）或主管部門書面報(bào)縣政府審批，按會議紀(jì)要或領(lǐng)導(dǎo)批示意見落實(shí)。
第八章監(jiān)督檢查及法律責(zé)任
第三十一條未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建筑工程施工許可證》或者違反上述各項(xiàng)許可進(jìn)行建設(shè)的，由縣住建部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施影響的，限期改正；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除。逾期不拆除的，由縣住建部門申請人民法院。
第三十二條違反本辦法的其他違法建設(shè)行為，由縣住建、國土、房管、環(huán)保、氣象、水務(wù)、林業(yè)、公路、地震、公安消防、人防等部門（單位）依照各自管理職責(zé)，依法嚴(yán)肅查處。
第三十三條規(guī)劃區(qū)涉及的各鎮(zhèn)人民政府及村（社區(qū)）應(yīng)加強(qiáng)對轄區(qū)建設(shè)的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)和違法用地行為應(yīng)及時(shí)勸阻和制止，并配合有關(guān)部門進(jìn)行查處。
第三十四條對于個(gè)人（單位）違法占用、買賣土地及違法建設(shè)房屋的，除依法追究法律責(zé)任外，縣國土、房管部門一律不得辦理土地、房屋登記手續(xù)，征用、收購、拆遷時(shí)不予補(bǔ)償。
第三十五條縣住建局、國土局、房管部門在辦理建設(shè)規(guī)劃許可、施工許可、用地審批、土地登記、房屋登記等手續(xù)時(shí)，要嚴(yán)格審核申請人所提供資料的真實(shí)性與合法性，確保各項(xiàng)證件的復(fù)印件與原件相符。
第三十六條縣住建、國土、房管部門應(yīng)將業(yè)務(wù)辦理所需資料清單，審批工作流程，工作時(shí)限，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和政策依據(jù)印制成宣傳冊（單）免費(fèi)向建設(shè)業(yè)主發(fā)放，并在縣內(nèi)有關(guān)媒體上定期進(jìn)行公告，接受社會監(jiān)督。
第三十七條建設(shè)業(yè)主申請辦理建設(shè)、登記相關(guān)手續(xù)，因不符合相關(guān)條件或提交的資料不符合要求，縣住建、國土、房管部門決定不予受理或不予辦理的，應(yīng)向申請人說明理由，并出具不予受理或不予辦理的書面通知；符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)在60個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。
第三十八條縣住建、國土、房管、供電、供水、環(huán)保、氣象、水務(wù)、林業(yè)、公路、公安消防、地震、人防等部門及有關(guān)鎮(zhèn)人民政府要各司其職，各負(fù)其責(zé)，密切配合，共同抓好本辦法的貫徹實(shí)施。對于未按本辦法規(guī)定進(jìn)行審批、管理，失職瀆職造成違法建設(shè)的，按照《縣縣城規(guī)劃區(qū)建設(shè)管理責(zé)任追究辦法》追究相關(guān)人員（單位）的責(zé)任。
第九章附則
第7篇：集體土地評估辦法范文
關(guān)鍵詞：征收補(bǔ)償價(jià)格、評估方法、公益用地
中圖分類號： A715 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
1研究背景
集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國有的行為。這種征地行為是國家的強(qiáng)制行為，在征地過程中政府只強(qiáng)調(diào)了國家的利益，從而導(dǎo)致了征收范圍大、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低、征收程序不規(guī)范、缺乏民主等問題的發(fā)生，針對這些問題，國家制定了一系列提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的法規(guī)，如征地區(qū)片綜合地價(jià)。但是這些方法并沒有從根本上解決問題，為此國家在十又提出縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制，讓農(nóng)民參與土地增值收益分配等解決辦法。對此筆者從實(shí)際情況出發(fā)，對集體土地征收價(jià)格內(nèi)涵、評估方法進(jìn)行了探索，并結(jié)合安陽市情況對一宗土地價(jià)格進(jìn)行試算，經(jīng)與征地區(qū)片綜合地價(jià)、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)、劃撥基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行對比，該方法算出的征收補(bǔ)償價(jià)格相對合理，能滿足各界對于集體土地征收補(bǔ)償?shù)囊蟆?/p>
2集體農(nóng)用地征收評估
2.1集體農(nóng)用地征收價(jià)格內(nèi)涵
2.1.1土地性質(zhì)界定
土地評估通常是評估土地使用權(quán)的價(jià)格，而這種土地征收行為，實(shí)質(zhì)上是土地所有權(quán)從農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械膬煞N所有制的轉(zhuǎn)移，因此集體農(nóng)用地征收補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)為所有權(quán)的買賣價(jià)格。
2.1.2年期界定
集體土地征收后，農(nóng)民失去了土地，也就永久性的喪失了土地所能給他帶來的收益，所以在評估土地征收價(jià)格時(shí)應(yīng)為該宗地?zé)o限年期下的所有權(quán)買賣價(jià)格。
2.1.3市場界定
在市場經(jīng)濟(jì)條件下土地價(jià)格應(yīng)該由市場來決定，而且國家的征地行為是公開的，在征地過程中農(nóng)民對于征地補(bǔ)償價(jià)格有討價(jià)還價(jià)的權(quán)利，而不是政府單純的強(qiáng)買強(qiáng)賣，所以土地征收補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)為公開市場下的正常價(jià)格，評估過程中所用到的參數(shù)也應(yīng)為公開市場下的正常參數(shù)。
2.1.4用途界定
《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！奔礊榱碎_發(fā)建設(shè)公益性用地才可以對土地進(jìn)行征收。這里所講的公益性用地可以理解為承載集體福利或者社會公共利益用給的各類用地的總稱。它是保證城市存在和發(fā)展不可或缺的物質(zhì)載體，擔(dān)負(fù)著承載城市各種活動、為社會利益服務(wù)的責(zé)任。關(guān)于公益性用地在評估時(shí)是否分用途進(jìn)行評估存在爭議，筆者認(rèn)為按用途分類評估更符合實(shí)際，眾所周知當(dāng)前的土地征收過程中存在著不同程度暗補(bǔ)，而被征收土地未來用途不同，暗補(bǔ)也不同，以安陽市為例，交通運(yùn)輸用地暗補(bǔ)為3~5萬，而住宅用地的暗補(bǔ)則為10~20萬不等。綜上所述，評估時(shí)應(yīng)根據(jù)價(jià)值不同將公益用地分為交通、公共辦公、廉租房用地等分別進(jìn)行評估。
2.1.5集體農(nóng)用地征收價(jià)格的構(gòu)成
關(guān)于測算土地征收價(jià)格理論界存在不同的看法，經(jīng)過對比分析，筆者認(rèn)為土地征收補(bǔ)償價(jià)格采用地價(jià)構(gòu)成法較為合理。計(jì)算公式為：
土地征收補(bǔ)償價(jià)格=土地取得成本+農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)用+機(jī)會損失
上述公式中，土地取得成本表現(xiàn)為所征收土地未來若干年里的土地收益總和的現(xiàn)值，農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)用指耕地重新開發(fā)所需要的費(fèi)用，機(jī)會損失是指物化投入的損失。
但在計(jì)算集體農(nóng)用地征收價(jià)格時(shí)筆者認(rèn)為還應(yīng)對公式進(jìn)行進(jìn)一步的量化，其中，土地取得成本就是現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(如：征地區(qū)片綜合地價(jià))；農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)用實(shí)質(zhì)上是土地從生地變熟地的開發(fā)過程的投入成本，包括耕地占用稅、造地費(fèi)、新菜地開發(fā)費(fèi)等；機(jī)會損失是指土地在改變用途的同時(shí)，失去的改變?yōu)槠渌猛舅軒淼氖找妫@種損失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地補(bǔ)償時(shí)又不可能完全補(bǔ)償給農(nóng)民，政府會按照一定的比例進(jìn)行分配，在這里筆者采用農(nóng)民與政府均勻分配的比例。根據(jù)以上分析筆者把公式變型為：
集體農(nóng)用地征收價(jià)格=土地取得成本+農(nóng)用地開發(fā)成本+農(nóng)民應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益
2.1.6集體農(nóng)用地征收價(jià)格的定義及構(gòu)成
根據(jù)以上論述可以看出，筆者所探討的集體農(nóng)用地征收價(jià)格是在正常市場狀況下，某一時(shí)點(diǎn)征收時(shí)確定的征收用途(如：交通運(yùn)輸、公共辦公、廉租房用地等)下的無限年期的所有權(quán)買賣價(jià)格。其構(gòu)成為：土地取得成本、農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)用、農(nóng)民應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益。
2.2集體農(nóng)用地征收價(jià)格評估方法
在常規(guī)評估方法中，筆者認(rèn)為成本法及出讓地價(jià)修正法具有可操作性。其中成本法就是集體農(nóng)用地征收價(jià)格成本的疊加，屬于正算。根據(jù)以上論述可以得出成本法公式為：
集體農(nóng)用地征收價(jià)格=征地區(qū)片綜合地價(jià)+耕地占用稅+造地費(fèi)+新菜地開發(fā)費(fèi)+農(nóng)民應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益
其中，增值收益是以土地成本價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其與公開市場下的正常出讓價(jià)格的差額，計(jì)算出土地的增值收益率。
土地增值收益率=(土地出讓價(jià)-土地成本價(jià))/土地成本價(jià)
土地增值收益率是采用樣點(diǎn)法測算的，通過計(jì)算各樣點(diǎn)增值收益率，從而得出該區(qū)域增值收益率的取值范圍。以安陽市為例，交通運(yùn)輸用地的土地增值收益率為20%~30%，公共辦公用地的土地增值收益率為25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率為25%~30%。
2.2.1采用出讓地價(jià)修正法評估
2.2.1.1評估原理
根據(jù)土地出讓價(jià)與集體農(nóng)用地征收價(jià)格構(gòu)成不同，從基準(zhǔn)地價(jià)入手，對其地價(jià)的構(gòu)成進(jìn)行分析、剝離，從而得到集體農(nóng)用地征收價(jià)格計(jì)算方法。
2.2.1.2價(jià)格構(gòu)成及對比
土地出讓價(jià)是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的價(jià)值總和，可以表示為：
土地出讓價(jià)=土地取得成本+土地開發(fā)成本+土地增值收益
其中，土地開發(fā)成本是城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施條件的開發(fā)費(fèi)，土地增值收益包含政府和農(nóng)民應(yīng)得的土地增值收益。
筆者計(jì)算的集體農(nóng)用地征收價(jià)格為：
集體農(nóng)用地征收價(jià)格=土地取得成本+農(nóng)用地開發(fā)成本+農(nóng)民應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益
其中，農(nóng)用地開發(fā)成本為耕地占用稅、造地費(fèi)、新菜地開發(fā)費(fèi)等的投入成本，增值收益只包含農(nóng)民應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益。
經(jīng)過對比分析可以看出土地出讓價(jià)比集體農(nóng)用地征收價(jià)格多的是城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施條件的開發(fā)費(fèi)以及政府應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益。因此，在計(jì)算集體農(nóng)用地征收價(jià)格時(shí)只需將多出的兩部分扣除即可。
2.2.1.3基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估公式
根據(jù)以上分析，筆者將集體農(nóng)用地征收價(jià)格計(jì)算公式進(jìn)行變型：
集體農(nóng)用地征收價(jià)格=土地出讓價(jià)×(1-土地增值收益率/2)-土地開發(fā)成本
其中，土地出讓價(jià)采用經(jīng)過期日修正、年期修正、容積率修正的修正后基準(zhǔn)地價(jià)。
這里的土地增值收益是以公開市場下的正常出讓價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其與土地成本價(jià)之間的差額，計(jì)算出土地增值收益率。
土地增值收益率=(土地出讓價(jià)-土地成本價(jià))/土地出讓價(jià)
同理，采用樣點(diǎn)法測算土地增值收益率，以安陽市為例，交通運(yùn)輸用地的土地增值收益率為16.67%~23.08%，公共辦公用地的土地增值收益率為20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率為20%~23.08%。
2.3價(jià)格分析
將集體農(nóng)用地征收價(jià)格與征地區(qū)片綜合地價(jià)、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)、劃撥基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行對比。
各類價(jià)格構(gòu)成對比
其中劃撥基準(zhǔn)地價(jià)中的土地取得成本應(yīng)為集體農(nóng)用地征收價(jià)格。且土地開發(fā)成本農(nóng)用地開發(fā)成本，土地增值收益農(nóng)民應(yīng)得按未來用途征收后的增值收益。因此，經(jīng)對比分析可以看出，集體農(nóng)用地征收價(jià)格應(yīng)高于征地區(qū)片綜合地價(jià)，低于劃撥基準(zhǔn)地價(jià)、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)。
3例證
我們選擇安陽市城鄉(xiāng)結(jié)合部一宗菜地為例進(jìn)行分析。其中征收補(bǔ)償中的增值收益分配筆者采用農(nóng)民與政府均勻分配的比例。該宗地總面積為1.0公頃，被征收為交通運(yùn)輸用地。
用成本法計(jì)算土地征收補(bǔ)償價(jià)格
集體農(nóng)用地征收價(jià)格=征地區(qū)片綜合地價(jià)+耕地占用稅+造地費(fèi)+新菜地開發(fā)費(fèi)+農(nóng)民應(yīng)得增值收益
其中，該宗地征地區(qū)片綜合地價(jià)為10萬元/畝，耕地占用稅為31元/m2，造地費(fèi)為13元/m2，新菜地開發(fā)費(fèi)為37.5元/m2，交通用地增值收益率為20%。
由此計(jì)算出集體農(nóng)用地征收價(jià)格=254.65萬元/公頃=16.98萬元/畝
用出讓地價(jià)修正法計(jì)算土地征收補(bǔ)償價(jià)格
集體農(nóng)用地征收價(jià)格=土地出讓價(jià)×(1-土地增值收益率/2)-土地開發(fā)成本
其中，修正后的交通用地基準(zhǔn)地價(jià)為500元/m2，土地增值收益率為16.67%，土地開發(fā)成本為95元/m2。
由此計(jì)算出集體農(nóng)用地征收價(jià)格=363.35萬元/公頃=24.22萬元/畝
我們最終確定集體農(nóng)用地征收價(jià)格取兩種方法的平均值，即為20.60萬元/畝。
與征地區(qū)片綜合地價(jià)、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)、劃撥基準(zhǔn)地價(jià)對比
通過上表我們可以看出，運(yùn)用這種評估方法得出的集體農(nóng)用地征收價(jià)格與現(xiàn)行的征地區(qū)片綜合地價(jià)相比相當(dāng)于其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的兩倍，且低于劃撥基準(zhǔn)地價(jià)、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)。理論上該價(jià)格水平應(yīng)該可以得到各界人士的認(rèn)可，同時(shí)也可以保障農(nóng)民的生活水平不降低。
4小結(jié)
綜上所述，集體農(nóng)用地征收價(jià)格評估方法研究的總體思路是以市場價(jià)為標(biāo)尺，以未來用途為基礎(chǔ)，依據(jù)誰投資誰受益的原則，對國家和集體在土地征收過程中發(fā)生的土地增值進(jìn)行了合理分配，此方法相對于傳統(tǒng)的方法增加了農(nóng)民集體參與增值收益的分配比例，但是這種方法也存在增值收益分配過于簡單的問題，在實(shí)際過程中，政府、農(nóng)村集體、農(nóng)民也會對增值收益的分配進(jìn)行一番博弈，隨著時(shí)間的推移，政府從中獲取的收益應(yīng)逐漸降低，讓利于民。
參考文獻(xiàn)：
[1] 魏黎、杜海鵬，幾種不同類型土地使用權(quán)價(jià)格評估之比較
第8篇：集體土地評估辦法范文
一、深化土地使用制度改革是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需要在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，人們把土地僅僅看作是一種資源，沒有認(rèn)識到它還是一種資產(chǎn)，只認(rèn)識到它的使用價(jià)值，否認(rèn)了它的交換價(jià)值，使土地使用處在無償、無限期、無流動的狀態(tài)，不僅造成國有資產(chǎn)的嚴(yán)重流失，而且直接影響并削弱了國家利用土地調(diào)控市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的重要手段。經(jīng)驗(yàn)一再表明，搞活土地使用制度，不僅能為國家聚集巨額財(cái)富，而且可以為市場體系的建立和市場機(jī)制的發(fā)育形成產(chǎn)生巨大的推動作用。我們必須清醒認(rèn)識土地使用制度改革在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革中的重要地位，堅(jiān)持把這一改革認(rèn)真扎實(shí)地進(jìn)行下去。
土地使用制度改革的指導(dǎo)思想是：認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十四屆三中、四中和五中全會精神，堅(jiān)持“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，堅(jiān)持土地、城鄉(xiāng)地政統(tǒng)一管理，堅(jiān)持土地資源與資產(chǎn)管理并重，堅(jiān)持建立土地市場、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，堅(jiān)持“節(jié)流”與“開源”并舉的原則，通過改革無償、無限期、無流動的土地使用制度，建立有償、有限期、有流動的新的土地使用制度，達(dá)到科學(xué)合理地配置土地資源，顯化土地資產(chǎn)效益，充分體現(xiàn)土地這一要素的作用，增強(qiáng)國家運(yùn)用土地供應(yīng)宏觀調(diào)控國民經(jīng)濟(jì)的能力，促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的盡快建立和完善，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。
土地使用制度改革的目標(biāo)是要建立公開、公正、公平、規(guī)范有序，與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的土地市場體系。具體內(nèi)容是：
第一，建立有效的資源配置體系，在國家宏觀調(diào)控下，通過市場優(yōu)化配置土地資源；
第二，建立正常的價(jià)格體系，確立土地使用權(quán)價(jià)格的市場形成機(jī)制；
第三，建立健全的法律體系，使市場行為規(guī)范有序；
第四，建立合理的收益分配體系，體現(xiàn)明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和利用租、稅、費(fèi)有效進(jìn)行調(diào)節(jié)；
第五，建立完善的中介服務(wù)體系，促進(jìn)土地市場的發(fā)展。
二、認(rèn)真貫徹土地基本國策人口多，人均耕地少，耕地后備資源不足是我們的基本國情、省情。貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，不僅是深化土地使用制度改革的需要，也是促進(jìn)我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保障。要教育干部群眾進(jìn)一步增強(qiáng)土地國策觀念和土地憂患意識，堅(jiān)決克服短期行為和急思近利思想，堅(jiān)持“一要吃飯，二是建設(shè)”的方針，堅(jiān)持土地資源與資產(chǎn)管理并重，耕地保護(hù)與開發(fā)并重，正確處理發(fā)展經(jīng)濟(jì)與保護(hù)耕地的關(guān)系，切實(shí)做到珍惜土地，保護(hù)耕地。抓緊編制土地利用總體規(guī)劃。在今后兩年內(nèi)全面完成地、縣、鄉(xiāng)三級土地利用總體規(guī)劃編制任務(wù)。做好建設(shè)用地年度計(jì)劃管理，使建設(shè)用地、土地出讓和土地開發(fā)與市場需要相銜接。在制定年度用地計(jì)劃時(shí)，要把小城鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)建設(shè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地納入計(jì)劃盤子，嚴(yán)格按計(jì)劃供應(yīng)土地。認(rèn)真貫徹國務(wù)院的《基本農(nóng)田保護(hù)條例》，務(wù)必在明年內(nèi)完成全省基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)劃定工作。充分挖掘潛力，采取切實(shí)有效的措施，保證完成每年10萬畝土地復(fù)墾開發(fā)任務(wù)。嚴(yán)格控制城市建設(shè)規(guī)模，控制各類建房占地。不準(zhǔn)搞土地預(yù)征。各類開發(fā)區(qū)都要依法用地。對已批準(zhǔn)劃入開發(fā)區(qū)范圍的耕地，開工前應(yīng)交農(nóng)民繼續(xù)耕種，不得荒廢閑置。為了保證土地基本國策的有效貫徹，必須堅(jiān)持依法管理土地，強(qiáng)化執(zhí)法手段，加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地監(jiān)察。要不定期地開展土地執(zhí)法檢查，重點(diǎn)解決有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究的問題。
一要對用地審批情況進(jìn)行檢查，堅(jiān)決制止下放用地審批權(quán)、越權(quán)批地、未批先用、批少占多等違法行為。
二要清理開發(fā)區(qū)和房地產(chǎn)業(yè)用地，對長期占而不用造成土地撂荒及無資金、項(xiàng)目占用土地兩年以上未進(jìn)行開發(fā)的，依法收回土地使用權(quán)。
三要繼續(xù)清理整頓劃撥土地使用權(quán)自發(fā)交易市場，把劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押納入依法運(yùn)行的軌道。
四要對城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路兩旁亂占濫用土地的依法進(jìn)行清理。今年的土地執(zhí)法大檢查工作已經(jīng)展開，各地要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，組織有關(guān)部門積極配合，全力抓好實(shí)施工作。通過檢查，集中查處一批土地違法案件，建立依法用地、節(jié)約用地、合理用地的良好秩序。
三、進(jìn)一步擴(kuò)大土地有償使用范圍今后凡新增建設(shè)用地，除國家機(jī)關(guān)、軍事及城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目和法律規(guī)定可以批準(zhǔn)劃撥使用土地的以外，其他用地一律通過出讓方式提供。同時(shí)，要加大拍賣、招標(biāo)的比例，盡量減少協(xié)議出讓。對商業(yè)、旅游、娛樂、豪華住宅建設(shè)用地、凡有競價(jià)受讓的，必須采取拍賣、招標(biāo)出讓方式。對以劃撥方式提供的土地使用權(quán)，也要進(jìn)行評估、登記，顯化土地資產(chǎn)總量。
要將原行政劃撥土地使用權(quán)納入有償使用軌道。凡是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)或改變用途的，都應(yīng)按法律規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交出讓金或租金。舊城改造中使用劃撥土地使用權(quán)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的，要明確界定土地權(quán)屬，評估地價(jià)，通過出讓方式提供給開發(fā)者。經(jīng)營性企業(yè)或單位使用劃撥土地的，雖未轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，也要采取征收土地使用稅或“三資”企業(yè)場地使用費(fèi)的辦法，收取國家應(yīng)得的地租，并逐步提高標(biāo)準(zhǔn)，使各類用途的經(jīng)營性用地負(fù)擔(dān)大體平衡，鼓勵(lì)其走出讓軌道。要嚴(yán)格土地稅費(fèi)的征收工作，實(shí)現(xiàn)國有土地資產(chǎn)保值增值。
要加強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革中土地資產(chǎn)的管理。企業(yè)改制或產(chǎn)權(quán)變動涉及劃撥土地使用權(quán)的，要依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定、土地登記和地價(jià)評估，并區(qū)分不同情況，采取不同方式處置和顯化企業(yè)土地資產(chǎn)。對破產(chǎn)的國有企業(yè)，政府可將原劃撥的土地使用權(quán)收回出讓，所得收入優(yōu)先用于分流安置職工。
四、加強(qiáng)宏觀調(diào)控、規(guī)范土地市場堅(jiān)持實(shí)行土地和城鄉(xiāng)地籍、地政集中統(tǒng)一管理，堅(jiān)持政府“一支筆”審批和土地管理部門一家辦理的制度，把土地管理和土地使用制度改革納入經(jīng)濟(jì)宏觀決策之中。要由政府從土地供應(yīng)總量、供應(yīng)渠道、出讓價(jià)格、土地用途和權(quán)屬登記等方面對土地一級市場進(jìn)行壟斷。積極推行建設(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”管理模式。堅(jiān)持用地和管地分開的原則，做到由土地管理部門代表政府管理。目前仍然由用地部門管理地的地方要立即予以糾正。要建立健全完善的土地市場體系，通過法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，加強(qiáng)對土地市場的調(diào)控和管理。
一要嚴(yán)格土地使用權(quán)出讓合同管理，未按合同約定的用途和條件開發(fā)、使用的，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
二要健全土地登記制度。出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)時(shí)，當(dāng)事人必須依法辦理登記手續(xù)。未經(jīng)登記的，其土地權(quán)屬不受法律保護(hù)。土地管理部門要通過土地登記，對土地交易行為依法進(jìn)行審核、監(jiān)督，防止違法交易，確保土地稅費(fèi)的收取。
三要建立基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定、地價(jià)評估、公布制度和房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。各級政府要盡快組織完成城鎮(zhèn)國有土地基準(zhǔn)地價(jià)評估和宗地標(biāo)定地價(jià)修正系數(shù)的制定工作，并經(jīng)同級人民政府確認(rèn)，報(bào)上一級人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府公布。要加強(qiáng)對出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地作用權(quán)的地價(jià)評估和管理。當(dāng)前特別要注意規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為，糾正出讓地價(jià)過低、出讓年限過長的問題。
四要加強(qiáng)土地市場中介服務(wù)組織的建設(shè)。土地估價(jià)、咨詢、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)組織，一經(jīng)建立就要依據(jù)市場規(guī)則，建立自律機(jī)制，接受政府有關(guān)部門的管理和監(jiān)督。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，必須取得資格認(rèn)證，才能承擔(dān)土地估價(jià)業(yè)務(wù)。土地估價(jià)結(jié)果，要報(bào)土地管理部門確認(rèn)。
五、加強(qiáng)對集體土地的管理管理農(nóng)村集體土地，要團(tuán)繞保護(hù)耕地、穩(wěn)定耕地面積、實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)，充分體現(xiàn)集體土地使用權(quán)和所有權(quán)分離的原則進(jìn)行。
一要嚴(yán)格控制農(nóng)業(yè)內(nèi)部的非農(nóng)用地。對村民宅基占地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地要按照節(jié)約和合理用地、保護(hù)耕地的原則，從計(jì)劃、審批、使用等環(huán)節(jié)上嚴(yán)格把關(guān)，從嚴(yán)管理，積極引導(dǎo)非農(nóng)業(yè)用地相對集中，連片發(fā)展，加快農(nóng)村城市化進(jìn)程。嚴(yán)禁超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地。對未批先占、批少占多、不按規(guī)劃亂占濫建等違法行為要依法查處。
二要加強(qiáng)農(nóng)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地的管理。根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)和自然條件。要在穩(wěn)定糧食播種面積，保證人民群眾“米袋子”、“菜藍(lán)子”用地的前提下，科學(xué)合理地確定種植業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和各類經(jīng)濟(jì)作物的用地。不準(zhǔn)占用糧田栽果樹、挖魚塘，堅(jiān)決防止和糾正片面追求經(jīng)濟(jì)效益大量擠占糧田的行為。
三要促進(jìn)集體土地使用權(quán)在保證農(nóng)業(yè)用地和集體土地所有權(quán)不變的前提下合理流動。允許農(nóng)戶在承包期內(nèi)將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押給個(gè)人、集體或其他經(jīng)濟(jì)組織，鼓勵(lì)用土地使用權(quán)入股經(jīng)營。
四要加強(qiáng)集體非農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的管理。集體土地未經(jīng)征用不得進(jìn)入市場，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、聯(lián)營入股用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的要依法征為國有，城市規(guī)劃區(qū)外的集體土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，土地也要依法征為國有；城市規(guī)劃區(qū)外集體土地聯(lián)營、入股用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，必須報(bào)經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可不改變集體土地所有權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以集體土地使用權(quán)作價(jià)入股的，集體土地股份不得轉(zhuǎn)讓。因企業(yè)兼并、破產(chǎn)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到本集體經(jīng)濟(jì)組織以外單位和個(gè)人的，必須辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有。
五要有計(jì)劃地組織拍賣集體荒地使用權(quán)。要加強(qiáng)規(guī)劃，明晰產(chǎn)權(quán)，實(shí)行合同管理，保證拍賣的荒地用于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)，促進(jìn)小流域治理。拍賣集體荒地要明確權(quán)利、義務(wù)，做到科學(xué)利用土地，保持生態(tài)平衡，不能借拍賣之名，變相亂占濫用土地，造成農(nóng)村土地管理失控。
六、加強(qiáng)土地管理機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍建設(shè)各級政府要十分關(guān)心和支持土地管理部門的工作，理順關(guān)系、明確職能，健全機(jī)構(gòu)，充實(shí)人員，不斷加強(qiáng)其機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍建設(shè)，保持土地管理工作的連續(xù)性和穩(wěn)定性，以適應(yīng)改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。
第9篇：集體土地評估辦法范文
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)現(xiàn)狀
從調(diào)查的情況來看，從實(shí)行家庭承包責(zé)任制開始到第一輪土地承包期結(jié)束，土地流轉(zhuǎn)就已經(jīng)發(fā)生，但土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模小、數(shù)量少、范圍窄，個(gè)別因缺少勞動力而將自家的責(zé)任田土轉(zhuǎn)包給其他農(nóng)戶，是一種零星、分散式的流轉(zhuǎn)。實(shí)行第二輪土地承包之后，隨著土地承包30年不變政策的落實(shí)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)速度明顯加快。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要有以下五種形式：
（一）轉(zhuǎn)讓
由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)自身發(fā)展的需要，企業(yè)間合并、兼并、重組及股份制改造，出現(xiàn)了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，農(nóng)村宅基地也隨房屋買賣而進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
（二）出租
有的地方單純出租土地，有的地方連同地上物一同出租。安陽市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以出租方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的就占70%左右。
（三）入股
入股是將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)作為企業(yè)的股份。土地入股不僅可以解除那些不愿意耕種土地但又不愿意放棄土地農(nóng)民的憂慮，而且還可以促進(jìn)土地的流轉(zhuǎn)和集中，達(dá)到優(yōu)化資源配置的目的。
（四）抵押
眾所周知，土地屬于不動產(chǎn)。因此，土地是優(yōu)質(zhì)的抵押貸款擔(dān)保物。如果沒有土地作為抵押，企業(yè)很難從銀行中取得貸款，這樣企業(yè)的發(fā)展就會受到限制。因此，土地的抵押，不僅能夠提高金融資產(chǎn)的安全性，而且還能盤活企業(yè)的土地資產(chǎn)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。但由于農(nóng)村土地的抵押權(quán)受到法律的限制，因此，農(nóng)村集體土地的抵押在土地的流轉(zhuǎn)中所占的比重很低。
（五）置換
置換是指不同用途或不同地區(qū)之間土地的互換。例如，安陽市郊區(qū)郭家灣村用約90畝與國有城市土地進(jìn)行互換而實(shí)現(xiàn)了整個(gè)村莊的搬遷。安陽鋼鐵公司為了修路置換了鐵西區(qū)戚家莊約14畝土地。
二、土地流轉(zhuǎn)對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用
（一）提高了農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率的水平，增強(qiáng)了農(nóng)產(chǎn)品競爭力
通過土地流轉(zhuǎn)，盤活了土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地資源的充分利用。通過實(shí)行適度規(guī)模經(jīng)營，促進(jìn)土地、資金、勞動力等要素的合理流動和優(yōu)化組合，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，增強(qiáng)了農(nóng)產(chǎn)品競爭力。
（二）加速農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移
隨著農(nóng)村土地流進(jìn)程的加快，越來越多的農(nóng)民可以脫離土地的束縛，轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)業(yè)，從而推動了農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)村現(xiàn)代化的進(jìn)程，可實(shí)行集約化操作。
（三）促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有利于農(nóng)民增收
土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營，生產(chǎn)單位增大，實(shí)力增強(qiáng)，有條件進(jìn)行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。
（四）有利于加快農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步的步伐
實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營，在連片的耕地上有利于土壤改良、統(tǒng)一選用優(yōu)良品種和其他新的科學(xué)技術(shù)的運(yùn)用。
三、存在的問題
（一）產(chǎn)權(quán)主體不明晰
我國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《憲法》《民法通則》《土地管理法》《農(nóng)業(yè)法》等重要法律中都有明確的規(guī)定。但是，“集體”到底是指哪一級，法律規(guī)定則較為含糊不清。
（二）產(chǎn)權(quán)權(quán)能不完整
《土地管理法》第11條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)”；第43條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”；第62條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準(zhǔn)”；第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”等等。這對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)實(shí)質(zhì)上規(guī)定了種種限制，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)已不是完整的土地產(chǎn)權(quán)，其使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到了很大的制約，也就很難形成對當(dāng)前集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)形式、轉(zhuǎn)移的接受主體以及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整做出具體的規(guī)定。
(三)土地收益分配不合理
在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中一個(gè)突出和敏感的問題就是，農(nóng)村承包土地的收益分配問題?，F(xiàn)行土地制度下的土地收益分配，國家集中的多，留給農(nóng)民的相對較少。市、縣、鄉(xiāng)政府以及村委會參與了農(nóng)村承包土地土地收益的分配，誤認(rèn)為集體土地也像國有土地一樣，政府也是農(nóng)村集體土地的所有者，都想從中分得“一杯羹”，從而形成了“與民爭利”的局面，使得農(nóng)民的利益得不到有效的保護(hù)。
四、措施與建議
其一，為了建立完善的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的機(jī)制，必須明晰農(nóng)村承包土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)具有兩個(gè)顯著的特征：排他性和交易性。其中，排他性提供經(jīng)濟(jì)秩序，否則就會發(fā)生權(quán)利混亂；交易性促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，奠定資源的分工和專業(yè)化利用，并能夠獲得規(guī)模報(bào)酬遞增的經(jīng)濟(jì)效果。這樣更有利于資源配置效率的提高，更有利于產(chǎn)權(quán)交易和市場交易的安全。
其二，對農(nóng)村承包土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能重新設(shè)定，在強(qiáng)化土地利用規(guī)劃控制的前提下，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)依法有償流轉(zhuǎn)，以充分實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。一是從集體土地所有權(quán)上直接派生的集體土地使用權(quán)可比照國有土地使用權(quán)，通過轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資或入股等方式取得；二是依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人，在土地使用年期內(nèi)，擁有集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等項(xiàng)權(quán)利。同時(shí)，對批準(zhǔn)使用的集體土地使用權(quán)制定出相應(yīng)的流轉(zhuǎn)管理辦法。盡早出臺相關(guān)法律、法規(guī)，盡快完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度。
