土地爭(zhēng)議歸屬權(quán)處理?xiàng)l例精選(九篇)

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第1篇：土地爭(zhēng)議歸屬權(quán)處理?xiàng)l例范文

第一條  為了妥善處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（簡(jiǎn)稱《土地管理法》，下同）和有關(guān)法律、法規(guī)、政策，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱土地權(quán)屬爭(zhēng)議，是指公民之間、法人之間、 其他組織之間及其相互之間，對(duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬的爭(zhēng)議。

第三條  本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi)土地權(quán)屬的確定和爭(zhēng)議的處理。但法律、 法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第四條  土地權(quán)屬爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由鄉(xiāng)（含鎮(zhèn)，下同） 以上人民政府處理。

縣（含縣級(jí)市、區(qū)，下同）以上人民政府處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議，由土地管理部門具體負(fù)責(zé)。

第五條  鄉(xiāng)以上人民政府應(yīng)當(dāng)按照下列管轄范圍處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議：

（一）農(nóng)民（含在農(nóng)村的非農(nóng)業(yè)戶口居民，下同）之間、農(nóng)民與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（或者村民委員會(huì)、村民組，下同）之間的土地使用權(quán)爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議土地所在地的鄉(xiāng)人民政府處理；

（二）除前項(xiàng)規(guī)定以外的土地權(quán)屬爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議土地所在地的縣或者市人民政府處理；

（三）爭(zhēng)議土地涉及兩個(gè)以上行政區(qū)域的，由有關(guān)人民政府共同的上一級(jí)人民政府處理。

第六條  處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議，必須遵循下列原則：

（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）尊重合法契約；

（三）兼顧歷史與現(xiàn)實(shí)；

（四）公平和公正。

第七條  在土地權(quán)屬爭(zhēng)議解決前，任何一方不得擅自改變土地現(xiàn)狀，不得破壞地上建筑物、附著物。

第二章  土地權(quán)屬確定的依據(jù)

第八條  下列文件或者證明應(yīng)當(dāng)作為確定土地權(quán)屬的依據(jù)：

（一）《土地管理法》施行前，人民公社或者鄉(xiāng)人民政府對(duì)農(nóng)民新建、翻建房屋用地的批準(zhǔn)文件；

（二）《土地管理法》施行前，經(jīng)鄉(xiāng)以上人民政府或者其授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)征用、劃撥、占用土地的文件；

（三）《土地管理法》施行后，鄉(xiāng)以上人民政府依法批準(zhǔn)征用、劃撥、占用土地的文件以及縣以上人民政府頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》；

（四） 依法簽訂且已經(jīng)生效的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；

（五） 已經(jīng)生效的人民法院關(guān)于土地權(quán)屬的判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)。

第九條  下列證明、協(xié)議文件，經(jīng)鄉(xiāng)人民政府或者縣以上土地管理部門認(rèn)定其合法、真實(shí)后，可以作為確定土地權(quán)屬的依據(jù)：

（一）《土地管理法》施行前的農(nóng)村宅基地證；

（二）土地權(quán)屬界線協(xié)議書(shū)或者土地調(diào)查的有關(guān)資料；

（三）租用、抵押等用地契約；

（四）私有房屋所有權(quán)證；

（五）房產(chǎn)登記證；

（六）房屋買賣契約；

（七）解放后沒(méi)收敵偽房產(chǎn)以及與土地有關(guān)的資料。

除前款規(guī)定外，經(jīng)縣以上人民政府確認(rèn)的證明、協(xié)議等有關(guān)資料，也可以作為確定土地權(quán)屬的依據(jù) .第三章  集體土地權(quán)屬的確定

第十條  農(nóng)民集體土地所有權(quán)按照《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（簡(jiǎn)稱《六十條》，下同）的規(guī)定確定。自《六十條》施行之日（1962年9月27日）起，至《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行之日（1982年2月13日）止，根據(jù)《六十條》確定的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，由于下列原因發(fā)生變動(dòng)的，按照變動(dòng)后的狀況確定土地所有權(quán)：

（一）行政區(qū)劃調(diào)整時(shí)調(diào)整了土地權(quán)屬；

（二）村、隊(duì)、社、場(chǎng)合并或者分立；

（三）國(guó)家建設(shè)征用土地；

（四）因非農(nóng)業(yè)建設(shè)、農(nóng)田基本建設(shè)、自然災(zāi)害等原因進(jìn)行過(guò)土地調(diào)整。

行政區(qū)劃調(diào)整時(shí)，土地權(quán)屬未調(diào)整，一方農(nóng)民集體土地在另一方行政區(qū)域內(nèi)的，土地所有權(quán)不變。但經(jīng)雙方同意調(diào)整土地或者一方對(duì)另一方給予補(bǔ)償?shù)?，可以按照調(diào)整后的狀況確定土地所有權(quán)。

第十一條  《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行前，農(nóng)民建房占用的宅基地（含院落占地，下同），自其施行之日起至《土地管理法》施行之日（1987年1月1日）止，未經(jīng)拆遷、改造翻建的，按照現(xiàn)有實(shí)際使用面積確定土地使用權(quán)。

《土地管理法》施行后，農(nóng)民新建房屋占用的宅基地沒(méi)有超過(guò)當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，按照現(xiàn)有宅基地面積確定土地使用權(quán)。

第十二條  農(nóng)村實(shí)行后，村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以確定給各該集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

第十三條  鄉(xiāng)、村興辦企業(yè)、事業(yè)和農(nóng)民個(gè)人建房占用集體土地的，土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，土地使用權(quán)屬于使用者。

第十四條  農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部發(fā)生房屋買賣的，土地所有權(quán)不變，土地使用權(quán)屬于房屋所有者。

第十五條  農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，連續(xù)使用已滿20年，并且在此期間一方未要求返還的，土地所有權(quán)屬于使用者。但雙方另有協(xié)議的除外。

第十六條  經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，將集體土地作為投資與法人、 其他經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營(yíng)的，土地所有權(quán)不變，土地使用權(quán)屬于聯(lián)營(yíng)單位。

第十七條  城市市區(qū)內(nèi)原屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，現(xiàn)仍為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)民個(gè)人使用的，土地所有權(quán)不變，土地使用權(quán)屬于使用者。

第四章  國(guó)有土地權(quán)屬的確定

第十八條  《六十條》施行前，全民所有制、 城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的農(nóng)民集體土地（含農(nóng)村實(shí)行合作化前屬于個(gè)人所有的土地），《六十條》施行后未確定給農(nóng)民集體使用的，其土地所有權(quán)屬于國(guó)家。

第十九條  自《六十條》施行之日起，至《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》施行之日（1982年5月14日）止，全民所有制、城鎮(zhèn)集體所有制單位使用農(nóng)民集體土地，符合下列條件之一的，其土地所有權(quán)屬于國(guó)家，土地使用權(quán)屬于使用單位：

（一）簽訂過(guò)土地權(quán)屬轉(zhuǎn)讓等有關(guān)協(xié)議的；

（二）接受農(nóng)民集體饋贈(zèng)的；

（三）經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)使用的；

（四）安置了該農(nóng)民集體勞動(dòng)力或者給予一定補(bǔ)償?shù)模?/p>

（五）用地單位原為農(nóng)村集體所有制單位，以后轉(zhuǎn)為全民所有制的。

第二十條  農(nóng)村集體土地在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口后，其土地所有權(quán)屬于國(guó)家。

第二十一條  城市市區(qū)內(nèi)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在屬于其所有的土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將建成的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人的，該房屋使用范圍內(nèi)的土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，土地使用權(quán)屬于房屋所有者。

第二十二條  通過(guò)解放初期接收或者《六十條》施行前以買賣、贈(zèng)與、繼承等方式獲得地上建筑物、附著物而使用國(guó)有土地的，土地使用權(quán)屬于建筑物產(chǎn)權(quán)所有者或者附著物管理者。

第二十三條  單位或者個(gè)人使用的國(guó)有土地，無(wú)償轉(zhuǎn)讓給其他單位或者個(gè)人使用已滿20年，并且在此期間未要求返還的，其土地使用權(quán)屬于現(xiàn)使用者。但雙方另有協(xié)議的除外。

第二十四條  依法開(kāi)發(fā)利用國(guó)有土地（含征用后未進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)并暫由農(nóng)民耕種的土地），其土地所有權(quán)不變，土地使用權(quán)屬于開(kāi)發(fā)利用者。

第二十五條  單位或者個(gè)人依法在國(guó)有土地上建造房屋的，土地使用權(quán)屬于房屋所有者。

第二十六條  兩個(gè)以上單位聯(lián)合開(kāi)發(fā)國(guó)有土地，能夠劃清界線的，分別確定土地使用權(quán)；無(wú)法劃清界線的，土地使用權(quán)共有，按照各自的建筑面積所占有的比例確定土地使用權(quán)。

第二十七條  國(guó)有土地上的建筑物出租、出借給任何單位或者個(gè)人，土地使用權(quán)仍屬于建筑物產(chǎn)權(quán)所有者。

第二十八條  依法抵押國(guó)有土地使用權(quán)，抵押人未能履行到期債務(wù)或者在抵押合同有效期間宣告解散、破產(chǎn)的，土地使用權(quán)屬于抵押權(quán)人。

第二十九條  城市市區(qū)的土地，包括耕地、林地、水面、荒山、荒地、灘涂等，其土地所有權(quán)屬于國(guó)家。但法律另有規(guī)定和本辦法第十七條規(guī)定情形的除外。

第五章  土地權(quán)屬爭(zhēng)議的處理

第三十條  當(dāng)事人向有管轄權(quán)的人民政府（簡(jiǎn)稱政府，下同）申請(qǐng)?zhí)幚硗恋貦?quán)屬爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式提出。

第三十一條  土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）申請(qǐng)人的名稱、地址、法定代表人或者負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)，或者申請(qǐng)人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；

（二）被申請(qǐng)人的名稱（姓名）、地址（工作單位）；

（三）爭(zhēng)議土地的地址；

（四）土地權(quán)屬爭(zhēng)議的具體事實(shí)和請(qǐng)求；

（五）有關(guān)證據(jù)材料及其來(lái)源。

第三十二條  政府收到申請(qǐng)書(shū)后，對(duì)符合本辦法第二條、第三條、第三十條、第三十一條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)予以受理。自決定受理之日起5日內(nèi)，將申請(qǐng)書(shū)副本發(fā)送被申請(qǐng)人。

第三十三條  被申請(qǐng)人自收到申請(qǐng)書(shū)副本之日起15日內(nèi)提交答辯書(shū)（附證據(jù)材料）。

第三十四條  對(duì)申請(qǐng)人持有合法的土地權(quán)屬證明，而被申請(qǐng)人確屬侵權(quán)的，按照《土地管理法》第五十三條規(guī)定處理。

第三十五條  政府處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)先予調(diào)解。經(jīng)調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，制作調(diào)解書(shū)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在調(diào)解書(shū)上簽字或者蓋章，并加蓋政府處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議專用章。

調(diào)解書(shū)自簽字、蓋章之日起生效。

第三十六條  政府對(duì)土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)作出決定，并制作決定書(shū)。

第三十七條  土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理決定書(shū)應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）申請(qǐng)人的名稱、地址、法定代表人或者負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)，或者申請(qǐng)人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；

（二）被申請(qǐng)人的名稱、地址、法定代表人或者負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)，或者被申請(qǐng)人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；

（三）申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人陳述的土地權(quán)屬爭(zhēng)議的事實(shí)、證據(jù)；

（四）作出決定的依據(jù)和決定內(nèi)容；

（五）不服決定的復(fù)議、起訴期限。

決定書(shū)應(yīng)當(dāng)加蓋政府處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議專用章。

決定書(shū)自送達(dá)之日起生效。

第六章  附則

第三十八條  在各個(gè)歷史時(shí)期違反當(dāng)時(shí)法律、法規(guī)、政策規(guī)定使用土地的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)有關(guān)規(guī)定處理后，再依照本辦法確定土地權(quán)屬。

第2篇：土地爭(zhēng)議歸屬權(quán)處理?xiàng)l例范文

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》第十一條的規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)?！薄稗r(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)使用權(quán)”的規(guī)定，海南省人民政府于1997年修訂定的《海南省城鎮(zhèn)土地使用權(quán)申報(bào)登記發(fā)證實(shí)施辦法》第十一條規(guī)定：“土地使用證書(shū)須蓋市、縣人民政府證明專用章才能生效，受法律保護(hù)”。在我省大多數(shù)地區(qū)的審判實(shí)踐中，一向根據(jù)上述兩條規(guī)定，推出凡是因頒發(fā)土地使用權(quán)證的案件，一律以政府為唯一適格被告的原則，即土地行政主管部門即各市、縣國(guó)土管理部門不能作為適格的被告，若原告堅(jiān)持起訴，則按裁定駁回。

堅(jiān)持政府在這一類案件中是唯一適格被告的主要理由是：1法律上已經(jīng)明確規(guī)定土地是政府的職責(zé)，而不是其它任何一個(gè)行政主體；2土地行政主管部門中是政府所轄的一個(gè)職能部門，承擔(dān)頒發(fā)土地使用權(quán)證這一具體行政行為的最后責(zé)任者是政府，不是土地行政主管部門；3對(duì)土地確權(quán)頒證是政府的法定職責(zé)，即使土地行政主管部門進(jìn)行了一些確權(quán)工作，也是受政府委托，以政府的名義，土地行政主管部門只負(fù)責(zé)對(duì)土地的監(jiān)督和管理，因此確權(quán)和頒證不是土地行政主管部門的法定職責(zé)，不能作為責(zé)任主體；4土地使用權(quán)證只有經(jīng)過(guò)政府蓋章才能對(duì)外生效。

這一普遍的主流做法是值得商榷的。首先要明確的是，《土法管理法》對(duì)于土地管理屬于政府職責(zé)范圍的問(wèn)題作出了明確界定，這一點(diǎn)是豪無(wú)疑問(wèn)的，然而，政府作為一個(gè)綜合性的行政主體，其各項(xiàng)法定職責(zé)的履行必須由政府的各個(gè)職能部門來(lái)完成，離開(kāi)了各個(gè)具體的職能部門，作為政府本身無(wú)法完成任何一項(xiàng)職責(zé)。因此，土地管理法第十一條的規(guī)定，是對(duì)政府職責(zé)范圍的原則性規(guī)定，不是一項(xiàng)具體的授權(quán)，也不是一條具體規(guī)則，另一方面，如果將該條規(guī)定視為明確、具體的授權(quán)規(guī)則，政府必然是行使這一職責(zé)唯一合法的行政主體，那么政府對(duì)于這一明確具體的授權(quán)事項(xiàng)就不能再委托他人進(jìn)行，土地行政主管部門以自己的名義接受確權(quán)申報(bào)就沒(méi)有任何的法律依據(jù)，而這就與《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四條所規(guī)定的內(nèi)容相反，所以該條規(guī)定不能也不可能包含在執(zhí)行土地確權(quán)管理這一職責(zé)上，政府具有排他地位，是唯一行政主體的內(nèi)容。實(shí)際上，土地行政主管部門取得進(jìn)行土地確權(quán)管理的行政權(quán)力的可能性是存在的，《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》以下簡(jiǎn)稱《土地管理法實(shí)施條例第四條“農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)”、“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)”，不難看出，在有關(guān)土地使確權(quán)的問(wèn)題上，法律上給予了土地行政主管部門一定獨(dú)立的行政權(quán)力，實(shí)踐中，土地行政主管部門也是在以自己的名義從事土地確權(quán)頒證的具體工作?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》還在有關(guān)土地管理的其它事項(xiàng)上，賦予了土地管理職能部門相當(dāng)多的獨(dú)立行政權(quán)力，且并不要求以政府的名義進(jìn)行。大多數(shù)的省份也制定了土地確權(quán)和其它土地管理的工作由土地行政主管部門負(fù)責(zé)實(shí)施的規(guī)定，如：海南、黑龍江、河南、云南、廣東、廣西、湖南、寧夏等省的規(guī)定，需要著重指出的是，沒(méi)有一條法律或地方性法規(guī)規(guī)定，土地確權(quán)申報(bào)及其它一些土地權(quán)屬爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)向“政府”而不是“土地行政主管部門”提出。但無(wú)論是法律還是地方性法規(guī)，對(duì)于土地管理職能部門與政府之間在土地管理，尤其是土地確權(quán)頒證方面的關(guān)系和地位都是籠統(tǒng)和不夠明確的，這是立法技術(shù)的問(wèn)題不能不說(shuō)是個(gè)遺憾。即便如此，在現(xiàn)有的法律規(guī)范沒(méi)有規(guī)定政府是否是行使土地確權(quán)頒證的唯一、排他的行政主體，也未對(duì)土地行政主管部門“獨(dú)立”進(jìn)行土地確權(quán)頒證工作作出禁止性規(guī)定，反而還從立法的角度肯定了土地行政主管部門進(jìn)行土地確權(quán)的獨(dú)立性的情況下，貿(mào)然將《土地管理法》第十一條進(jìn)行限制性解釋，排除其它行政主體在土地確權(quán)工作中的主體地位，必然導(dǎo)致法律上的矛盾，在實(shí)踐中也會(huì)出現(xiàn)混亂因?yàn)榧热淮_權(quán)頒證的唯一法定主體是政府，那么土地行政主管部門憑什么以自己的名義進(jìn)行這項(xiàng)工作﹖。相反，如果不對(duì)第十一條進(jìn)行限制性解釋和適用，不否認(rèn)其它土地行政主管部門的行政主體地位，那么這一矛盾就可以避免。

此外，在海南省的審判實(shí)踐中，對(duì)土地確權(quán)頒證和土地權(quán)屬爭(zhēng)議采了兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)被訴主體，對(duì)于前者，按照《土地管理法》第十一條的規(guī)定，認(rèn)定政府是唯一行政生體，故而是唯一適格被告，而對(duì)于后者，是認(rèn)為政府已經(jīng)將該項(xiàng)權(quán)利授予土地行政主管部門行使，所以土地行政主管部門有獨(dú)立的行政處罰權(quán)，是適格被告。這是對(duì)同一法律規(guī)定的同樣性質(zhì)、同樣明確的事項(xiàng)的兩種不同的適用標(biāo)準(zhǔn)。《土地管理法》第十六條規(guī)定，“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理?！薄皢挝恢g的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理?！痹摋l規(guī)定與第十一條規(guī)定的性質(zhì)和明確程度是一樣的，卻將十一條視為具體授權(quán)，而十六條卻作為原則性授權(quán)，理由是，《土地管理法實(shí)施條例》已經(jīng)將有關(guān)土地監(jiān)管的權(quán)力明確授予了土地行政主管部門，該部門可以以自己的名義實(shí)施行政行為，所以可以作為被告，而土地的確權(quán)頒證，國(guó)務(wù)院沒(méi)有明確地授予權(quán)力，所以政府是實(shí)施確權(quán)頒證的唯一主體，對(duì)此適用法律的邏輯，筆者持懷疑態(tài)度，能否以國(guó)務(wù)院條件的“不明確”規(guī)定，推理得出法律條文的含義﹖也就是能否以下位法不明確的規(guī)定去界定和限制上位法的概念﹖國(guó)務(wù)院的《土地管理法實(shí)施條例》雖然沒(méi)有對(duì)土地行政主管部門在確權(quán)頒證中的地位和作用作出明確的規(guī)定，但是卻規(guī)定了申報(bào)確權(quán)應(yīng)當(dāng)向土地行政主管部門提出，從立法的角度賦予了土地行政主管部門一定的獨(dú)立行政權(quán)力，而在各省市的實(shí)踐中，土地的確權(quán)頒證大都由土地行政主管部門具體操作，政府的政府核發(fā)土地證書(shū)，至多是形式上的一道手續(xù)，沒(méi)有參與實(shí)質(zhì)性的工作。在立法和實(shí)踐都沒(méi)有否定土地行政主管部門獨(dú)立進(jìn)行確權(quán)頒證行為能力的情況下，得出該部門不具有行政主體資格的結(jié)論，無(wú)論如何是說(shuō)不通的。

對(duì)于第二個(gè)理由，同樣存在理論上的瑕疵。行政主體之所以能夠獨(dú)立參加行政訴訟是由于行政主體能代表國(guó)家獨(dú)立行使行政權(quán)力，因而也能夠獨(dú)立地成為行政訴訟的被告，我國(guó)的行政主體是管理主體，是形式上的責(zé)任主體，不是實(shí)質(zhì)上的責(zé)任主體，其責(zé)任實(shí)質(zhì)上歸屬于所代表的國(guó)家，因而其參加訴訟也只是從形式上代表國(guó)家，訴訟的結(jié)果最終由國(guó)家承擔(dān)。此外，根據(jù)《憲法》第85條、第89條、第105條和第107條的規(guī)定，我國(guó)的行政主體主要是行政機(jī)關(guān)，即各級(jí)人民政府及列入國(guó)務(wù)院編制序列的各部門。換言之，政府的職能部門可以成為獨(dú)立行使行政管理權(quán)力的部門，因而也可以成為被訴主體，這種訴訟地位與政府作為被訴主體的性質(zhì)是一樣的，無(wú)論是職能部門作為被告，還是政府作為被告，其最后的訴訟結(jié)果總是由國(guó)家承擔(dān)。區(qū)分職能部門承擔(dān)責(zé)任還是政府承擔(dān)責(zé)任，只有形式上的意義，在實(shí)質(zhì)上任何沒(méi)有意義。從法律技術(shù)上看，之所以確認(rèn)行政主體的訴訟地位是由于確認(rèn)行政主體較為便捷，有利于訴訟的順利進(jìn)行，而不是由于哪一個(gè)行政主體具有“承擔(dān)責(zé)任的能力”，以責(zé)任最終由哪一個(gè)行政主體承擔(dān)來(lái)作為是否可以成為被訴主體的判斷標(biāo)準(zhǔn)，理論上是難以成立的，上述的理由之二難以成為證明政府是唯一適格被告的好理由。

對(duì)于第三個(gè)理由，筆者認(rèn)為，根據(jù)《海南省城鎮(zhèn)土地使用權(quán)申報(bào)登記發(fā)證實(shí)施辦法》的規(guī)定，對(duì)于土地確權(quán)，一律由土地的所有者或使用者直接向土地行政主管部門申請(qǐng)登記，土地行政主管部門也是以自己的名義接受申請(qǐng)和登記，沒(méi)有以政府的名義接受申報(bào)登記，土地確權(quán)從申報(bào)到頒證的整個(gè)過(guò)程中，土地行政主管部門始終在以自己的名義開(kāi)展工作，申報(bào)人也自始至終地在與土地行政主管部門土地管理局或國(guó)土資源局進(jìn)行聯(lián)系，而不是抽象的“政府”。實(shí)際上，就是整個(gè)確權(quán)程序過(guò)程中所使用的必要表格包括土地權(quán)證都由國(guó)家土地行政主管部門國(guó)土資源部統(tǒng)一印制，而不是“政府包括中央、地方政府”的名義規(guī)定格式，總之，在確權(quán)頒證的過(guò)程中，土地行政主管部門一直在以自己的名義進(jìn)行行政確權(quán)，這是現(xiàn)有的法律，大多數(shù)省市的法規(guī)、規(guī)章所規(guī)定的內(nèi)容，實(shí)踐中也確實(shí)是這樣操作的。從沒(méi)有一條法律法規(guī)規(guī)定，土地確權(quán)管理是政府而不是職能部門的“法定職責(zé)”，相反，無(wú)論是法律還是法規(guī)，甚至是政府規(guī)章，在有關(guān)土地確權(quán)問(wèn)題上，都無(wú)一例外地賦予了土地行政主管部門相當(dāng)大的獨(dú)立行政權(quán)力，所以，土地確權(quán)是政府的法定職責(zé)，不是土地行政主管部門的法定職責(zé)一說(shuō)是無(wú)法成立的。倘堅(jiān)持這一觀點(diǎn)，只會(huì)造成實(shí)際上的混亂，土地確權(quán)不是土地行政主管部門的法定職責(zé)，那么《土地管理法實(shí)施條例》中對(duì)土地行政主管部門授予接受土地確權(quán)申請(qǐng)的權(quán)力就是錯(cuò)誤的，土地行政主管部門受理土地確權(quán)申請(qǐng)就是“非法”的，更不用說(shuō)土地行政主管部門還要就土地確權(quán)進(jìn)行獨(dú)立調(diào)查和測(cè)量了，這豈非荒唐﹖以土地確權(quán)究竟是政府還是土地行政主管部門的“法定職責(zé)”作為確定被訴主體資格的標(biāo)準(zhǔn)，恐怕很難成立。

第3篇：土地爭(zhēng)議歸屬權(quán)處理?xiàng)l例范文

提升目前我國(guó)土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處工作相關(guān)規(guī)范的法律位階

爭(zhēng)議調(diào)處工作承載的使命是“定分止?fàn)帯?，而?shí)現(xiàn)“定分止?fàn)帯毙枰鞔_的依據(jù)。目前我國(guó)土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處機(jī)制不夠規(guī)范，首要問(wèn)題就在于調(diào)查處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議所必須依賴的“法”不夠完備。

《土地管理法》第16條規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起二十日內(nèi)，向人民法院。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀?！睋?jù)此，土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處工作是各級(jí)人民政府的職能之一，但我國(guó)目前尚未制定有關(guān)土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處的行政法規(guī)，2003年國(guó)土資源部頒布實(shí)施的《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》只是部門規(guī)章。

目前土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處工作的實(shí)體規(guī)范主要見(jiàn)于我國(guó)《土地管理法》第二章第8條～15條，以及1998年國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《土地管理法實(shí)施條例》中第二章第2條～7條，但是以上所涉及的規(guī)范基本是對(duì)憲法有關(guān)條款的簡(jiǎn)單演繹，操作起來(lái)有一定難度。在操作層面上，原國(guó)家土地管理局1995年頒布實(shí)施的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》作了具體細(xì)致的規(guī)定，但是嚴(yán)格看來(lái)，這個(gè)《規(guī)定》只是一個(gè)規(guī)范性文件，連部門規(guī)章都算不上，法律位階較低。而根據(jù)我國(guó)《行政訴訟法》第52條～53條規(guī)定，法院審理行政案件以法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)為依據(jù)，規(guī)章只能作為參照適用，“參照適用”就意味著有可能在參照以后不適用，而比部門規(guī)章位階還低的規(guī)范性文件的法律效力可以想見(jiàn)。

筆者認(rèn)為，目前亟須提升土地確權(quán)和土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處等重要部門規(guī)章和規(guī)范性文件的法律位階，在國(guó)家層面上通過(guò)立法上升為法律或行政法規(guī)。如果實(shí)在不行，至少在地方層面要由具有地方性法規(guī)制定權(quán)的地方人大將其上升到地方性法規(guī)的層次，否則在面臨行政訴訟時(shí)，這些只能作為參考的規(guī)章或效力更低的規(guī)范會(huì)使土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處工作處于尷尬境地或不利地位。我國(guó)《物權(quán)法》即將出臺(tái)，對(duì)于明確土地權(quán)屬方面的實(shí)體規(guī)范是一個(gè)大好機(jī)遇。目前需要通過(guò)溝通協(xié)調(diào)，在《物權(quán)法》制定中能將《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的有關(guān)內(nèi)容吸納進(jìn)去，或?yàn)槠渖仙秊樾姓ㄒ?guī)留下制度“活口”。

為土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處工作提供人員和經(jīng)費(fèi)保障

一方面，要大力提高調(diào)處工作的專職人員和專業(yè)素質(zhì)。土地權(quán)屬爭(zhēng)議涉及面廣、情況錯(cuò)綜復(fù)雜，爭(zhēng)議的調(diào)查處理工作難度大，業(yè)務(wù)要求高，投入精力多，花費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)，需要專職人員和專業(yè)素質(zhì)作為保證正常開(kāi)展工作的必要條件。但是，目前各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門一般沒(méi)有專職從事?tīng)?zhēng)議調(diào)處工作的人員，而現(xiàn)有人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)也亟待提高。隨著依法行政觀念的深入，對(duì)解決土地權(quán)屬爭(zhēng)議提出了更高的要求，建立一支專業(yè)化的土地權(quán)屬爭(zhēng)議專職調(diào)處人員隊(duì)伍迫在眉睫。

另一方面，要切實(shí)解決土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處的辦案經(jīng)費(fèi)。土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處在法律上屬于準(zhǔn)司法行為，而當(dāng)前是我國(guó)行政主管部門的一項(xiàng)具體工作，在處理爭(zhēng)議案件時(shí)，不能像人民法院一樣收取專門用于辦案的訴訟費(fèi)。事實(shí)上，如果要依法及時(shí)調(diào)處土地權(quán)屬爭(zhēng)議，就必須進(jìn)行調(diào)查取證、現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)等大量工作，調(diào)處工作需要投入大量的財(cái)力和物力，但是財(cái)政沒(méi)有為此提供必要的經(jīng)費(fèi)保障。這已經(jīng)成為當(dāng)前制約土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處工作順利進(jìn)展的瓶頸問(wèn)題，經(jīng)費(fèi)不到位直接影響了土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件的辦案效率和質(zhì)量。

推進(jìn)土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處程序的規(guī)范化建設(shè)

2003年以來(lái)，國(guó)土資源部要求在全國(guó)開(kāi)展地籍管理規(guī)范化建設(shè)，土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處工作的規(guī)范化建設(shè)應(yīng)當(dāng)是其重要內(nèi)容之一。筆者認(rèn)為，各地可以依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地實(shí)際，制定土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處工作的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，以使這項(xiàng)工作有法可依、有章可循、規(guī)范操作。

第一，土地權(quán)屬爭(zhēng)議的案件范圍必須界定清楚。土地權(quán)屬爭(zhēng)議是指因土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬問(wèn)題引起的爭(zhēng)議，土地他項(xiàng)權(quán)利爭(zhēng)議可以視為土地權(quán)屬爭(zhēng)議。土地權(quán)屬爭(zhēng)議一般由于地界不清、權(quán)屬紊亂、政策變更以及其他歷史遺留問(wèn)題造成，不同于土地侵權(quán)、土地違法、行政區(qū)域邊界爭(zhēng)議、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)爭(zhēng)議等案件。

第二，土地權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)處原則必須嚴(yán)格遵守。一是維護(hù)土地所有權(quán)和保護(hù)權(quán)利人土地權(quán)益原則；二是尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)的原則，一切從實(shí)際出發(fā)，參照歷史變遷和現(xiàn)實(shí)使用情況，合情、合理、合法地解決；三是在爭(zhēng)議解決之前不得改變土地利用現(xiàn)狀的原則，不得破壞地上附著物，停止辦理土地權(quán)利移轉(zhuǎn)和登記設(shè)定抵押等手續(xù)；四是政府調(diào)處作為訴訟前置的原則，人民政府對(duì)土地權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)處是法院立案的前置程序。

第三，土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件的管轄必須符合規(guī)定。根據(jù)《土地管理法》和《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》的規(guī)定，土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件采用屬地管轄的原則，單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；當(dāng)事人雙方或有一方為個(gè)人的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理，國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)具體的調(diào)查處理工作?？h級(jí)以上各級(jí)人民政府的管轄權(quán)按照《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》作適當(dāng)分工，案件的管轄權(quán)不能任意下發(fā)或上收。

第四，調(diào)查處理土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件必須依據(jù)正確。土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處以《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》和有關(guān)法規(guī)及土地管理的規(guī)章為調(diào)處的基本依據(jù)，《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》在無(wú)新規(guī)章出臺(tái)前可以視為規(guī)章?？紤]到土地權(quán)屬爭(zhēng)議大多具有情況復(fù)雜、查證難度大及政策性強(qiáng)等特點(diǎn)，處理不同歷史時(shí)期的土地權(quán)屬問(wèn)題時(shí)，在現(xiàn)行法律法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，國(guó)土資源部和原國(guó)家土地管理局作出的關(guān)于土地確權(quán)的答復(fù)等規(guī)范性文件，以及協(xié)議、協(xié)定或鄉(xiāng)規(guī)民約在不違背國(guó)家法律政策時(shí)，可以作為調(diào)處依據(jù)。

第五，土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件的調(diào)查舉證必須明確責(zé)任。一是雙方當(dāng)事人對(duì)各自提出的事實(shí)和理由負(fù)有舉證責(zé)任，不及時(shí)提供有關(guān)證據(jù)材料的，視為無(wú)證據(jù)支持，承擔(dān)相應(yīng)的不利后果；二是國(guó)土資源管理部門對(duì)當(dāng)事人提供的證據(jù)材料負(fù)有查證責(zé)任，查證不屬實(shí)的或尚無(wú)足夠證明力的，不能作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)；三是國(guó)土資源管理部門可以主動(dòng)向有關(guān)單位或者個(gè)人調(diào)查取證，被調(diào)查的有關(guān)單位或者個(gè)人不予協(xié)助或不如實(shí)提供有關(guān)證明材料的，承擔(dān)相應(yīng)的不利后果；四是國(guó)土資源管理部門進(jìn)行實(shí)地調(diào)查時(shí)，不通知當(dāng)事人及有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)的，調(diào)查結(jié)論不能作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。

第六，土地權(quán)屬爭(zhēng)議案件的協(xié)商解決必須得到重視。一是當(dāng)事人協(xié)商解決是人民政府處理的前置程序，協(xié)商不成的方可申請(qǐng)人民政府處理；二是經(jīng)協(xié)商簽訂的土地權(quán)屬協(xié)議書(shū)不得損害第三方利益，包括國(guó)家利益，否則該協(xié)議無(wú)效或部分無(wú)效；三是雙方當(dāng)事人簽訂土地權(quán)屬協(xié)議書(shū)，只有在國(guó)土資源行政主管部門蓋章后，方可視為調(diào)解書(shū)；四是調(diào)解書(shū)成立時(shí)當(dāng)即具有法律效力，并成為土地登記的依據(jù)，應(yīng)當(dāng)督促當(dāng)事人持生效的調(diào)解書(shū)及時(shí)申請(qǐng)登記確認(rèn)、領(lǐng)取土地證書(shū)，避免反復(fù)。

第4篇：土地爭(zhēng)議歸屬權(quán)處理?xiàng)l例范文

一、開(kāi)發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)?/p>

開(kāi)發(fā)商單獨(dú)建造的地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)偅丛摬糠纸ㄔ斐杀疚捶謹(jǐn)傊量墒勖娣e之中，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。其性質(zhì)屬于營(yíng)利性的公共配套設(shè)施，根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)文第十七條第二款：“屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理?！币虼?，作為營(yíng)利性配套設(shè)施的地下車庫(kù)，成本應(yīng)單獨(dú)核算開(kāi)發(fā)成本，將其歸集至“開(kāi)發(fā)成本――公共配套設(shè)施（地下車庫(kù)）”之中，完工后結(jié)轉(zhuǎn)至“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品――地下車庫(kù)”之中。

其一，對(duì)外出租的稅務(wù)處理。地下車庫(kù)對(duì)外出租，直接作為租賃，開(kāi)具租賃業(yè)發(fā)票。（1）營(yíng)業(yè)稅及附加：按租賃業(yè)5.5%交納。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此營(yíng)業(yè)稅額以預(yù)收金額為計(jì)算基數(shù)，而非財(cái)務(wù)上分期確認(rèn)收入分期預(yù)提交納營(yíng)業(yè)稅。（2）土地增值稅：因未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。（3）房產(chǎn)稅：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號(hào)）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。即出租部分按租金收入的12%計(jì)征房產(chǎn)稅。（3）土地使用稅：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2009］128號(hào)）第四條規(guī)定，“關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題：對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。”因此單獨(dú)建造的地下車庫(kù)應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。雖然國(guó)家沒(méi)有出臺(tái)免稅政策，但相關(guān)省市有相關(guān)征免政策。需要注意的是，如果不是單獨(dú)建造的地下車庫(kù)，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。（4）企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)所得稅法實(shí)施條例》第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。因此收到的租金全額作為收入計(jì)征所得稅，而非按會(huì)計(jì)處理做預(yù)收收入再分?jǐn)傊粮髌诖_認(rèn)收入計(jì)征所得稅。（5）印花稅：租賃收入的千分之一。

其二，對(duì)外出售的財(cái)稅處理。對(duì)外出售的地下車庫(kù)應(yīng)作為銷售不動(dòng)產(chǎn)處理，開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。在符合收入確認(rèn)條件時(shí)，確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品――地下車庫(kù)”相關(guān)金額至主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。營(yíng)業(yè)稅及附加按銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅及附加。土地增值稅單獨(dú)確認(rèn)收入及增值額，按非普通住宅計(jì)征土地增值稅。房產(chǎn)稅與住宅等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類似，已銷售的地下車庫(kù)不交房產(chǎn)稅。土地使用稅，產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移部分，不交土地使用稅。企業(yè)所得稅與銷售住宅所得稅處理相同。印花稅按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率萬(wàn)分之五申報(bào)。

其三，自用的地下車庫(kù)財(cái)稅處理。自用的具有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)，其處理應(yīng)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相同，在自用時(shí)將“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品――地下車庫(kù)”轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”，并計(jì)提折舊。自用部分按財(cái)稅［2005］181號(hào)相關(guān)規(guī)定，對(duì)自用部分房產(chǎn)計(jì)征房產(chǎn)稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨(dú)建造的地下車庫(kù)應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。不涉及其他稅種。

二、開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積已分?jǐn)?/p>

開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨(dú)建造的作為小區(qū)配套設(shè)施的地下車庫(kù)，其建筑面積已分?jǐn)?，其成本已分配至可售面積部分。因此其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有，性質(zhì)屬于非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)對(duì)該地下車庫(kù)進(jìn)行處置取得收益。根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)文第十七條第一款“屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)送與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理?！币虼似浣ㄔ斐杀練w集在“開(kāi)發(fā)成本――公共配套設(shè)施費(fèi)”，最后分?jǐn)傊量墒勖娣e成本之中。因此對(duì)于非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施性質(zhì)的地下車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)與業(yè)主單獨(dú)簽訂停車場(chǎng)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，實(shí)務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無(wú)效。如果小區(qū)業(yè)主需要購(gòu)買或租賃該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場(chǎng)車位的使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓停車位使用權(quán)或租賃收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。如果開(kāi)發(fā)商將該非營(yíng)利性公共配套的地下車庫(kù)用于營(yíng)利性，其財(cái)稅處理與“開(kāi)發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)偂毙问较嗤?/p>

三、開(kāi)發(fā)商把地下人防設(shè)施作為地下車庫(kù)

利用地下人防設(shè)施形成的地下車庫(kù)，權(quán)屬爭(zhēng)議較大。到底開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有權(quán)力享有地下人防車庫(kù)的收益權(quán)有很大的爭(zhēng)議，在一定程度上影響了財(cái)務(wù)人員的財(cái)稅處理，因此有必要對(duì)地下人防設(shè)施的權(quán)屬及收益權(quán)進(jìn)行確定。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第一章第五條：國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。根據(jù)國(guó)家人防委、財(cái)政部《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》第一條凡使用人防工程的單位和個(gè)人，應(yīng)向當(dāng)?shù)厝朔啦块T提出申請(qǐng)，經(jīng)審批和履行立約手續(xù)后，方可使用。已經(jīng)使用人防工程而未履行立約手續(xù)的，應(yīng)補(bǔ)辦立約手續(xù)。第二條人防工程及其設(shè)備、設(shè)施是國(guó)家財(cái)產(chǎn)，平時(shí)使用應(yīng)本著有償使用的原則，交納使用費(fèi)。使用國(guó)家撥款或按國(guó)家規(guī)定地方籌集的人防經(jīng)費(fèi)修建的人防工程，由人防部門收費(fèi)。《物權(quán)法》第五十二條國(guó)防資產(chǎn)屬國(guó)家所有。

由此可見(jiàn)，地下人防設(shè)施權(quán)屬應(yīng)為國(guó)家所有。對(duì)于地下人防設(shè)施為國(guó)家所有這一點(diǎn)無(wú)任何懷疑，但“誰(shuí)投資，誰(shuí)收益”中的投資主體有相當(dāng)?shù)姆制纭３帧颁N售成本說(shuō)”觀點(diǎn)的人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將車庫(kù)的投資成本分?jǐn)偟娇墒勖娣e成本之中，即全體業(yè)主在購(gòu)買房屋的同時(shí)也為車庫(kù)付了款，那么投資主體在最后看來(lái)應(yīng)該就是業(yè)主，開(kāi)發(fā)商相當(dāng)于只是事先墊付了該投資成本，那么車庫(kù)的所有權(quán)理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。持“登記憑證確權(quán)說(shuō)”觀點(diǎn)的人認(rèn)為，地下車庫(kù)是開(kāi)發(fā)商自己根據(jù)國(guó)家要求投資建造的，根據(jù)《物權(quán)法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！币?guī)定及“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的原則，雖然最后成本都分?jǐn)傊量墒勖娣e中，但合法建造應(yīng)當(dāng)屬于原始取得的一種方式，應(yīng)自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，開(kāi)發(fā)商在建造后擁有地下車庫(kù)初始產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)無(wú)可爭(zhēng)議，開(kāi)發(fā)商有收益權(quán)或使用權(quán)也應(yīng)無(wú)爭(zhēng)議。

這兩種觀點(diǎn)似乎都有一定的道理。2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！边@條規(guī)定從形式上似乎明確了地下車庫(kù)的權(quán)利歸屬，但從實(shí)際意義上講，該條規(guī)定概念也很模糊，同樣未明確規(guī)定產(chǎn)權(quán)歸屬。人們只能從該條規(guī)定的法理上推斷，如果地下車庫(kù)是開(kāi)發(fā)商投資建造并已經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)擁有地下車庫(kù)的所有權(quán)（至少在形式上擁有），否則開(kāi)發(fā)商怎么有權(quán)利出售、附贈(zèng)或出租呢？另外從立法的本意來(lái)講，作為獨(dú)立設(shè)施的地下車庫(kù)，如果不允許開(kāi)發(fā)商銷售或出租，可能影響開(kāi)發(fā)商建造車位、車庫(kù)的積極性。此外，從某種意義上講，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建造地下車庫(kù)并允許其擁有產(chǎn)權(quán)，在提高土地利用率同時(shí)，還有利于資源的優(yōu)化配置，實(shí)踐中也表明了政府部門默認(rèn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)地下車庫(kù)的收益權(quán)。

對(duì)于地下人防設(shè)施來(lái)講，因其建造面積是與整個(gè)項(xiàng)目相關(guān)，故個(gè)人認(rèn)為其建造成本計(jì)入建安成本是不妥的，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本――公共配套設(shè)施”費(fèi)用中歸集，在整個(gè)項(xiàng)目的可售面積中分?jǐn)偂?/p>

從上述相關(guān)文件中也可以看出，開(kāi)發(fā)商在交納相應(yīng)的地下人防設(shè)施使用費(fèi)后，可以獲得地下人防車庫(kù)的相應(yīng)收益權(quán)。但其地下人防設(shè)施歸屬國(guó)家，故不存在銷售產(chǎn)權(quán)行為。

其一，隨商品房銷售轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)（買房送車位使用權(quán)）。對(duì)于買房送車位使用權(quán)的情況，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房銷售合同，同時(shí)簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，地下車位與商品房捆綁，其車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)價(jià)款實(shí)際已包含在房屋總價(jià)中，發(fā)生時(shí)可以理解為銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，統(tǒng)一開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。（1）營(yíng)業(yè)稅及附加：按銷售不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅及附加。（2）土地增值稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同，并簽訂轉(zhuǎn)讓地下車位使用權(quán)協(xié)議，約定將上述地下車位的使用權(quán)贈(zèng)送給購(gòu)房人，附贈(zèng)的車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入，因車位使用權(quán)價(jià)款包含在商品房總價(jià)之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現(xiàn)。（3）房產(chǎn)稅：開(kāi)發(fā)商隨房銷售，同時(shí)與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。（4）土地使用稅：開(kāi)發(fā)商隨房銷售，同時(shí)與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不交土地使用稅。（5）所得稅：收入并入房屋銷售總價(jià)，成本已分?jǐn)傊量墒勖娣e成本，所得稅與銷售商品房性質(zhì)一樣。（6）印花稅：價(jià)款已包含至商品房?jī)r(jià)款之中，印花稅已按銷售不動(dòng)產(chǎn)萬(wàn)分之五交納。

其二，單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)分為有限期限（短期）內(nèi)轉(zhuǎn)讓和法律規(guī)定年限內(nèi)（長(zhǎng)期）轉(zhuǎn)讓。有限年度內(nèi)（如1年）是相對(duì)于在法律規(guī)定年限內(nèi)（如70年）而言，在有限年度內(nèi)出租從法律期限或長(zhǎng)期來(lái)看，其車位使用權(quán)人可能會(huì)變更，而在法律規(guī)定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，拋開(kāi)產(chǎn)權(quán)歸屬的角度，單從融資租賃角度來(lái)推論，租賃期相當(dāng)于可使用期限，性質(zhì)上和銷售已無(wú)實(shí)質(zhì)區(qū)別。

有限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)即通常所說(shuō)的租賃車位使用權(quán)。（1）營(yíng)業(yè)稅及附加：采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此營(yíng)業(yè)稅納稅額為預(yù)收金額為基數(shù)，而非財(cái)務(wù)上分期確認(rèn)收入分期預(yù)提交納營(yíng)業(yè)稅及附加。（2）土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。（3）土地使用稅：?jiǎn)为?dú)建造的地下人防車庫(kù)應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。不是單獨(dú)建造的不征收。各地政策執(zhí)行不一樣，如上海對(duì)于地下人防設(shè)施，不論營(yíng)業(yè)使用或非營(yíng)業(yè)使用，不論出租或自用，都不征收土地使用稅。而且要注意的是，如果地下人防設(shè)施是連著地上建筑物的話，對(duì)地下人防車庫(kù)占地征稅，由其地上和地下所占同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。且對(duì)單獨(dú)建造部分所占用地面積暫按應(yīng)征稅款的50%征收土地使用稅。（4）房產(chǎn)稅：雖然產(chǎn)權(quán)歸屬國(guó)家，但開(kāi)發(fā)商作為投資者享有收益權(quán)，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號(hào)）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按租金收入12%交納房產(chǎn)稅。（5）印花稅：按租賃金額的千分之一交納。

法律法規(guī)年度內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，法律法規(guī)年度內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)前面已討論，實(shí)質(zhì)與銷售并無(wú)二致。（1）營(yíng)業(yè)稅及附加：不管是開(kāi)具服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)發(fā)票或銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，營(yíng)業(yè)稅及附加一律按5.5%計(jì)征。個(gè)人傾向于開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。（2）土地增值稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將地下停車場(chǎng)所法律法規(guī)期限內(nèi)的使用權(quán)（如房屋使用年限70年）轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人，向購(gòu)房人取得的轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)收入并入非普通住宅收入，計(jì)征土地增值稅。（3）土地使用稅：不涉及。（4）房產(chǎn)稅：開(kāi)發(fā)商如果與業(yè)主簽訂的車位租賃合同，租賃期達(dá)到了法律法規(guī)規(guī)定的年限，即達(dá)到業(yè)主所購(gòu)房屋年限，則應(yīng)視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。（5）所得稅：按收到的價(jià)款作為收入，計(jì)征所得稅。（6）印花稅：按銷售不動(dòng)產(chǎn)萬(wàn)分之五交納。

其三，開(kāi)發(fā)商自用地下人防設(shè)施。開(kāi)發(fā)自用地下人防設(shè)施，如作為倉(cāng)庫(kù)，或作為物業(yè)用房等。（1）營(yíng)業(yè)稅：如無(wú)營(yíng)業(yè)收入，不涉及營(yíng)業(yè)稅。（2）土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。（3）土地使用稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于自用地下人防設(shè)施，原則上只要坐落在開(kāi)征范圍內(nèi)，就應(yīng)征收土地使用稅，但國(guó)家并未出臺(tái)相關(guān)免征政策，各地對(duì)自用地下人防設(shè)施征免政策不一。如重慶就規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的地下車庫(kù)，無(wú)論對(duì)外出租或自營(yíng)，均應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。（4）房產(chǎn)稅：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號(hào)）第一條、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房屋折算比例由各省規(guī)定。（5）所得稅：無(wú)收入不涉及。（6）印花稅：不涉及。需要注意的是，實(shí)際工作中會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的地下人防設(shè)施面積超過(guò)按項(xiàng)目建筑面積實(shí)際應(yīng)建造的面積，對(duì)于超過(guò)地下人防設(shè)施實(shí)際面積部分的地下車庫(kù)，是可以辦理產(chǎn)權(quán)證明的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也有權(quán)進(jìn)行出售、出租或自用。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：土地爭(zhēng)議歸屬權(quán)處理?xiàng)l例范文

關(guān)鍵詞：電力線路改遷;常見(jiàn);涉法問(wèn)題

中圖分類號(hào)：TM75 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2016）03-0102-02

在城市快速發(fā)展的進(jìn)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、市政工程建設(shè)、交通水利，以及其他建筑物、構(gòu)筑物用地需求不斷增長(zhǎng)，城市有限的土地資源愈顯稀缺，有的建設(shè)項(xiàng)目不可避免地占用或影響到相同或相近土地上的輸電線路走廊或電纜通道。輸電線路與土地資源開(kāi)發(fā)利用發(fā)生沖突，導(dǎo)致雙方發(fā)展相互制約。而早期的輸電線路建設(shè)無(wú)法與現(xiàn)有城市建設(shè)規(guī)劃相匹配，也注定電網(wǎng)需要跟隨城市發(fā)展進(jìn)行逐步調(diào)整。

1 實(shí)施電力線路改遷的前提條件

不是所有建設(shè)項(xiàng)目都可以申請(qǐng)電力線路改遷。申請(qǐng)電力線路改遷，必須符合客觀條件，并具有合法依據(jù)。

1.1 客觀條件

①建設(shè)單位的工程建設(shè)與輸配電線路發(fā)生沖突，無(wú)法采用保護(hù)或臨時(shí)措施等方式避免對(duì)線路安全穩(wěn)定運(yùn)行造成影響，而須將線路改遷出原走廊或就地升高。②擬改遷的塔段或電纜長(zhǎng)度應(yīng)同時(shí)考慮工程建設(shè)影響范圍和電網(wǎng)結(jié)構(gòu)的需要，確保安全穩(wěn)定供電。

1.2 合法依據(jù)

擬建設(shè)項(xiàng)目獲得合法審批，已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或者土地使用權(quán)出讓合同，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，已取得《施工許可證》、建設(shè)項(xiàng)目紅線圖等。反之，若建設(shè)項(xiàng)目無(wú)合法建設(shè)依據(jù)，則申請(qǐng)改遷電力線路的理由無(wú)法得到法律支持。供電企業(yè)從保護(hù)電力設(shè)施、維護(hù)自身利益的角度出發(fā)，不予受理相關(guān)電力線路改遷申請(qǐng)。若建設(shè)單位未申請(qǐng)電力線路改遷，擅自野蠻施工，或者違法建設(shè)，破壞電力設(shè)施，供電企業(yè)則可循法律途徑解決電力設(shè)施遭外力破壞侵權(quán)的問(wèn)題。

2 線路改遷申請(qǐng)人的確定

根據(jù)《電力供應(yīng)與使用條列》第18條“因建設(shè)需要，必須對(duì)已建成的供電設(shè)施進(jìn)行遷移、改造或者采取防護(hù)措施時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)事先與該供電設(shè)施管理單位協(xié)商”，供電企業(yè)無(wú)全面知悉所有建設(shè)項(xiàng)目情況的現(xiàn)實(shí)可能;建設(shè)單位擬改遷電力線路時(shí)，有聯(lián)系供電企業(yè)申請(qǐng)和協(xié)商線路改遷的義務(wù)。作為線路改遷申請(qǐng)人的建設(shè)單位，是指取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》的主體單位，而非其委托的施工單位或其他第三方，以確保建設(shè)單位資料的真實(shí)性、線路改遷事由的合法性和法律責(zé)任主體的一致性。

3 線路改遷出資方的確定

根據(jù)《供電營(yíng)業(yè)規(guī)則》第50條，若供電設(shè)施建設(shè)在先，建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)在后，建設(shè)單位應(yīng)作為線路改遷的出資方。但針對(duì)建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)在先，供電設(shè)施建設(shè)在后的情形，法條只提及建筑物、構(gòu)筑物遷移費(fèi)用由供電企業(yè)承擔(dān)，對(duì)遷移電力線路的費(fèi)用承擔(dān)并未提及。

若建設(shè)在先的建筑物、構(gòu)筑物需合法改建、擴(kuò)建，可能妨害電力線路時(shí)，適用《電力設(shè)施保護(hù)條例》第22條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)與供電企業(yè)協(xié)商遷移、采取必要的防護(hù)措施和補(bǔ)償?shù)仁乱撕蠓娇墒┕ぁＡ頁(yè)?jù)《物權(quán)法》第35條“妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)”，電力線路與建筑物、構(gòu)筑物本不互相妨礙，后因建筑物、構(gòu)筑物改建、擴(kuò)建需要改遷電力線路，基于保護(hù)供電企業(yè)對(duì)電力線路享有的合法權(quán)益，建設(shè)單位應(yīng)作為出資方，承擔(dān)線路改遷的費(fèi)用，以資補(bǔ)償。但若建設(shè)在后的電力線路不符合安全距離和技術(shù)規(guī)程，對(duì)建設(shè)在先的建筑物、構(gòu)筑物造成妨害;或電力線路建設(shè)未取得合法、完整的審批手續(xù)，即電力設(shè)施建設(shè)本身缺乏合法依據(jù)，則供電企業(yè)應(yīng)自行出資對(duì)電力線路進(jìn)行遷改。

4 線路改遷過(guò)程中相關(guān)主體的確定

4.1 實(shí)施單位的確定

這里的實(shí)施單位是指線路改遷項(xiàng)目的招標(biāo)人，以及后續(xù)與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、采購(gòu)單位簽訂合同的當(dāng)事人。

首先，根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第8條規(guī)定，招標(biāo)人是提出招標(biāo)項(xiàng)目、進(jìn)行招標(biāo)的法人或者其他組織。因此，招標(biāo)人不一定是出資人。建設(shè)單位和供電企業(yè)可就雙方誰(shuí)是線路改遷項(xiàng)目的招標(biāo)人進(jìn)行約定。其次，《招標(biāo)投標(biāo)法》第45條、46條的規(guī)定，中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，并于三十日內(nèi)訂立書(shū)面合同。由此可知，招標(biāo)人應(yīng)以自身名義與中標(biāo)人簽訂合同。假若招標(biāo)人是供電企業(yè)，而由建設(shè)單位與中標(biāo)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、采購(gòu)單位簽訂合同，則合同主體已變更，背離了合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，按照《招標(biāo)投標(biāo)法》第59條處罰款，并對(duì)相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。反之亦然。

在上述問(wèn)題明確后，下面分析建設(shè)單位或供電企業(yè)作為實(shí)施單位的利弊。

①若由建設(shè)單位作為實(shí)施單位，有利于改遷項(xiàng)目資金的及時(shí)落實(shí)。但建設(shè)單位往往缺乏電力專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，可能導(dǎo)致線路物資采購(gòu)或建設(shè)質(zhì)量低于預(yù)期要求。為確保改遷后的新建線路符合電力相關(guān)技術(shù)規(guī)程，供電企業(yè)應(yīng)注意把好質(zhì)量審核關(guān)，如負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工方案審查，做好技術(shù)交底、工程中間驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等。②若由供電企業(yè)作為實(shí)施單位，有利于改遷項(xiàng)目的及時(shí)開(kāi)展，保證項(xiàng)目質(zhì)量。但該項(xiàng)工作將耗費(fèi)人力、物力等經(jīng)營(yíng)成本。且改遷費(fèi)用有可能隨項(xiàng)目實(shí)施中途發(fā)生調(diào)整，故無(wú)法與建設(shè)單位事前一次性約定出資金額，若供電企業(yè)先行支付監(jiān)理、施工等改遷費(fèi)用，后續(xù)可能難以向建設(shè)單位及時(shí)追回。

4.2 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和采購(gòu)單位的確定

《招標(biāo)投標(biāo)法》第3條規(guī)定，關(guān)系社會(huì)公共利益的工程建設(shè)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)。對(duì)此，《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第3條、第7條明確“關(guān)系社會(huì)公共利益”的項(xiàng)目包括供電工程項(xiàng)目。達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)：①施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上的;②重要設(shè)備、材料等貨物的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬(wàn)元人民幣以上的;③勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上的;④單項(xiàng)合同估算價(jià)低于上述規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在3 000萬(wàn)元人民幣以上的。

除上述以外的項(xiàng)目，可自行選擇合適的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和采購(gòu)單位。

5 線路新址用地注意事項(xiàng)

將電力線路改遷至新址建設(shè)，需要辦理建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)審批手續(xù)，確保新線路建設(shè)的合法性。為此，供電企業(yè)應(yīng)注意審查線路改遷項(xiàng)目《建設(shè)用電規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》是否辦理到位，改遷施工圖與紅線圖范圍是否相符，以及征地、青苗和綠化補(bǔ)償是否約定為一次性補(bǔ)償。根據(jù)《電力設(shè)施保護(hù)條例》第24條“新建、改建或擴(kuò)建電力設(shè)施，需要損害農(nóng)作物，砍伐樹(shù)木、竹子，或拆遷建筑物及其他設(shè)施的，電力建設(shè)企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定給予一次性補(bǔ)償”。如果未約定補(bǔ)償為一次性的，在后續(xù)電力設(shè)施運(yùn)行維護(hù)中易引發(fā)樹(shù)木過(guò)高砍伐、加高樓層拆除等方面的重復(fù)索賠風(fēng)險(xiǎn)。

6 原線路廢舊資產(chǎn)的處置

電力線路改遷還涉及原址電力線路的拆除，這部分資產(chǎn)歸誰(shuí)所有在現(xiàn)實(shí)中存在爭(zhēng)議。有的建設(shè)單位認(rèn)為，新建線路已由自身出資，無(wú)償移交供電企業(yè)，已履行補(bǔ)償責(zé)任，因而拆除的電力線路廢舊資產(chǎn)應(yīng)由建設(shè)單位處置。

其實(shí)不然。從所有權(quán)歸屬上分析，原址電力線路產(chǎn)權(quán)屬供電企業(yè)所有，供電企業(yè)對(duì)其具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。除非供電企業(yè)已與建設(shè)單位約定廢舊資產(chǎn)由建設(shè)單位處置之外，該廢舊資產(chǎn)應(yīng)歸供電企業(yè)所有。此外，改遷線路是對(duì)已建成線路進(jìn)行拆除，破壞了線路原狀和用途，給供電企業(yè)造成損失，也影響了正常供電，因此在新址建設(shè)線路，屬于建設(shè)單位對(duì)供電企業(yè)的補(bǔ)償，補(bǔ)償方式屬于雙方約定的范疇，與廢舊資產(chǎn)權(quán)屬不可混為一談。

7 新建線路資產(chǎn)移交時(shí)發(fā)生的權(quán)利變動(dòng)

若由建設(shè)單位作為實(shí)施單位，新線路建設(shè)完成，經(jīng)供電企業(yè)驗(yàn)收合格，一般需辦理新建電力線路資產(chǎn)移交手續(xù)。一旦移交，資產(chǎn)的權(quán)利歸屬、建設(shè)單位因線路改遷而未決的債權(quán)債務(wù)會(huì)發(fā)生哪些變化呢？首先，新建電力線路資產(chǎn)移交發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，即供電企業(yè)對(duì)移交完成的電力線路“享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)”，并負(fù)有運(yùn)行、檢修、維護(hù)等管理責(zé)任。此處要注意的是，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的法定形式有不動(dòng)產(chǎn)登記、動(dòng)產(chǎn)交付。就電力設(shè)施而言，需根據(jù)具體情況區(qū)別對(duì)待。電力線路作為動(dòng)產(chǎn)，一經(jīng)交付即發(fā)生物權(quán)變動(dòng);而其他電力設(shè)施，是否需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記目前尚無(wú)定論，2015年3月1日起施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也未將此納入登記范疇。其次，由于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，當(dāng)電力線路資產(chǎn)已移交供電企業(yè)所有，任何第三方不得再主張對(duì)建設(shè)單位享有以交付該線路為標(biāo)的的債權(quán)，要求供電企業(yè)償還。再者，物權(quán)的變動(dòng)不等同于債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)移。在供電企業(yè)不同意的情況下，建設(shè)單位因線路建設(shè)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)不會(huì)因電力線路資產(chǎn)移交而發(fā)生轉(zhuǎn)移。另外，根據(jù)《合同法》第84條、第88條的規(guī)定，債務(wù)轉(zhuǎn)移或者債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原合同對(duì)方同意。因此，即使供電企業(yè)同意轉(zhuǎn)移，在未經(jīng)原合同當(dāng)事人同意的情況下，建設(shè)單位因線路建設(shè)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)也會(huì)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的效力。

綜上，供電企業(yè)為避免建設(shè)單位移交的電力線路資產(chǎn)存在權(quán)屬糾紛和未決債務(wù)，應(yīng)明確該類糾紛由建設(shè)單位自行處理并承擔(dān)全部責(zé)任，供電企業(yè)不承接相關(guān)債務(wù)關(guān)系。還需注意的是，盡管約定權(quán)屬糾紛由建設(shè)單位處理，但若電力線路建設(shè)審批手續(xù)未辦全或存在權(quán)利瑕疵即移交，供電企業(yè)仍可能面臨接收的資產(chǎn)無(wú)合法依據(jù)引發(fā)的行政處罰、利益相關(guān)方索賠，甚至線路被迫拆除等風(fēng)險(xiǎn)。

8 結(jié) 語(yǔ)

隨著城市規(guī)劃調(diào)整和不斷發(fā)展，電力線路改遷是不可避免的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。電力線路改遷涉及政府、建設(shè)單位、周邊居民、供電企業(yè)等多方主體，在現(xiàn)實(shí)中會(huì)遇到許多繁復(fù)的問(wèn)題需要處理。以法律為依據(jù)，把好實(shí)施電力線路改遷的前提條件，厘清線路改遷申請(qǐng)人、出資方、實(shí)施單位及相關(guān)合同簽訂主體，事前防范和妥善應(yīng)對(duì)線路改遷無(wú)合法依據(jù)、相鄰權(quán)糾紛、未經(jīng)法定程序招標(biāo)、未約定征地和青苗一次性補(bǔ)償、廢舊資產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議、資產(chǎn)移交相關(guān)權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移等問(wèn)題，提高對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力，完善相關(guān)手續(xù)和證據(jù)記錄，才能切實(shí)保障電力線路改遷依法依規(guī)，確保電力線路安全穩(wěn)定運(yùn)行，為城市發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：土地爭(zhēng)議歸屬權(quán)處理?xiàng)l例范文

一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用人將其擁有的土地使用權(quán)再移轉(zhuǎn)給他人的行為。這里的“再移轉(zhuǎn)”，是指土地使用人在從政府或其他人手中取得土地使用權(quán)，已經(jīng)發(fā)生至少一次土地使用權(quán)主體的變更，而轉(zhuǎn)讓意味著至少第二次主體變更。由于轉(zhuǎn)讓是以主體的變更為界定標(biāo)準(zhǔn)，以土地使用權(quán)出售、交換、贈(zèng)予、繼承、合建、投資入股等涉及土地使用人變更的行為均可視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各項(xiàng)特點(diǎn)，包括：

1、土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。關(guān)于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說(shuō)。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個(gè)整體的權(quán)利，或如德國(guó)民法，將建筑物視為地上權(quán)之附屬物；或如日本民法之相反規(guī)定，將地上權(quán)視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開(kāi)主體權(quán)利而獨(dú)立存在〖注：參見(jiàn)史尚寬著：《物權(quán)法論》中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第198頁(yè)〗。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利，兩者互不附屬。二元主義并無(wú)絕對(duì)不妥，如果房產(chǎn)被視為是一種獨(dú)立的權(quán)利，并能對(duì)其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補(bǔ)償制度，兩種獨(dú)立的權(quán)利也可相安無(wú)事。在我國(guó)，有地方政府分設(shè)國(guó)土管理和房產(chǎn)兩個(gè)部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物，并對(duì)其分別發(fā)證，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時(shí)，當(dāng)事人對(duì)各自權(quán)利的處分常?；ハ嗯懦?、互相抵觸，致使人們對(duì)二元主義產(chǎn)生誤解。

依我國(guó)現(xiàn)時(shí)法律，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上物一并轉(zhuǎn)讓。

2、權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時(shí)出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無(wú)論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過(guò)多少次轉(zhuǎn)讓，均不因?yàn)檗D(zhuǎn)讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權(quán)，其作為物上負(fù)擔(dān)的一種，具有追及效力，其隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓，不因轉(zhuǎn)讓而歸于消滅，抵押權(quán)人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍可在該塊土地設(shè)定的抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

至于土地使用權(quán)的年限，應(yīng)以出讓合同設(shè)定的年限減去轉(zhuǎn)讓時(shí)已經(jīng)使用的年限，其得數(shù)視為出讓合同尚未履行之權(quán)利與義務(wù)，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)隨同轉(zhuǎn)讓〖注：參見(jiàn)王利明著：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第603－604頁(yè)〗。

3、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。我國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取登記要件主義，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后，而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。這與國(guó)外物權(quán)法律中的意思主義和形式主義有很大的不同。前者以變動(dòng)物權(quán)的契約為充分條件，當(dāng)事人達(dá)成變動(dòng)物權(quán)的契約，即使未行登記或交付，變動(dòng)即為發(fā)生；后者也稱物權(quán)行為無(wú)因性理論，指物權(quán)的變動(dòng)不僅有變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)契約，更有一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)契約之外的、以物權(quán)的變動(dòng)為目的物權(quán)行為。所謂無(wú)因，是指不把約定價(jià)金支付的債權(quán)契約作為物權(quán)變動(dòng)的原因，而是把物權(quán)的變動(dòng)，或物權(quán)行為本身就視作一種契約，物權(quán)行為不因債權(quán)契約成立而成立，或無(wú)效而無(wú)效〖注：參見(jiàn)朱征夫著：《房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的法律問(wèn)題》，法律出版社2001年版，第52－58頁(yè)〗。

由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記不屬于政府的行政審批行為，未辦理轉(zhuǎn)讓登記的，雖然土地使用權(quán)不發(fā)生移轉(zhuǎn)，但并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。除非另有約定，土地使用權(quán)經(jīng)各方當(dāng)事人簽署之后生效，未能辦理轉(zhuǎn)讓登記的，承擔(dān)辦理登記義務(wù)的一方應(yīng)向另一方負(fù)違約責(zé)任〖注：參見(jiàn)梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2001年出版，第458頁(yè)〗。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式

關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條規(guī)定有出售、交換和贈(zèng)與三種方式。后《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條略作發(fā)展，將轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)定為買賣、贈(zèng)與或其他合法方式。至于何謂“其他合法方式”，該法沒(méi)有細(xì)說(shuō)。本書(shū)根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致其權(quán)利的主體發(fā)生變更這一特點(diǎn)，結(jié)合有關(guān)立法例，試以轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式歸納如下：

1、買賣。作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式，買賣以價(jià)金的支付為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。由于“買賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式，我們通常所說(shuō)的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”。下文關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的討論實(shí)際上也是關(guān)于土地使用權(quán)買賣合同的討論，所以說(shuō)，“轉(zhuǎn)讓”有廣、狹兩個(gè)概念之分，當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時(shí)，它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為；當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時(shí)，它與買賣具有同樣的涵義。

2、抵債。抵債是買賣的一種特殊形式，只不過(guò)價(jià)金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權(quán)買賣時(shí)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價(jià)金的支付是對(duì)等進(jìn)行的，而在以土地使用權(quán)抵債時(shí)，價(jià)金支付在前，所抵之債視為已付之價(jià)金。

3、交換。以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)不是價(jià)金，而是其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

4、作價(jià)入股。作價(jià)入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說(shuō)它類似買賣，是因?yàn)閷⑼恋厥褂脵?quán)用來(lái)作價(jià)，所作之價(jià)如同買賣之價(jià)金；說(shuō)它類似交換，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被用來(lái)入股，所得之股如同其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

廣東省人大常委會(huì)一九九四年一月十八日通過(guò)的《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》明確規(guī)定以房地產(chǎn)作價(jià)入股，或以房地產(chǎn)出資與他人合資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)為合資企業(yè)擁有的，均視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

5、合建。在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，合建與以土地使用權(quán)作價(jià)入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設(shè)立獨(dú)立法人的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)是股權(quán)；不設(shè)立獨(dú)立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的，土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán)。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán)，卻不再擁有原來(lái)意義上的土地使用權(quán)，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán)。

6、贈(zèng)予。贈(zèng)予是用地人將其土地使用權(quán)無(wú)償移轉(zhuǎn)給受贈(zèng)人的法律行為。以贈(zèng)予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒(méi)有直接的對(duì)價(jià)，它無(wú)需價(jià)金的支付或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的提供作為對(duì)應(yīng)條件。但土地使用權(quán)贈(zèng)予合同可能會(huì)附加其他條件，如用地人在將土地贈(zèng)予給學(xué)校使用時(shí)，可能會(huì)將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的。

7、繼承。在用地人是自然人時(shí)，用地人的死亡會(huì)使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。在用地人是法人或其他組織時(shí)，其合并或分立也會(huì)導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。通過(guò)繼承取得土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒(méi)有直接的對(duì)價(jià)，但可能會(huì)有間接的對(duì)價(jià)，如在通過(guò)合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中，新公司繼承了原公司的財(cái)產(chǎn)，也會(huì)繼承原公司的債務(wù)，新公司取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的方式體現(xiàn)出來(lái)。

通過(guò)繼承轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的另一個(gè)特點(diǎn)在于，它可以完全不依當(dāng)事人的意思、而僅依法律的規(guī)定實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，因而與其他幾種轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式格外不同。

第二節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

一、對(duì)附加土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的質(zhì)疑

根據(jù)法理，財(cái)產(chǎn)權(quán)一經(jīng)合法取得，只要不損害他人利益或公共利益，權(quán)利人盡可自由處分，不受阻礙，因?yàn)樘幏謾?quán)本身就是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一部分。具體到土地使用權(quán)，權(quán)利人取得土地使用權(quán)后，可以自己開(kāi)發(fā)利用該土地，也可以轉(zhuǎn)讓該土地給他人使用，何須人為以投資或開(kāi)發(fā)進(jìn)度為條件設(shè)置障礙？對(duì)于成片開(kāi)發(fā)的土地，因出讓的目的在于使成片土地獲得初步開(kāi)發(fā)、使生地變成熟地、為引進(jìn)項(xiàng)目和作進(jìn)一步開(kāi)發(fā)提供條件，故要求成片土地在適度開(kāi)發(fā)以形成工業(yè)用地或其它建設(shè)用地條件后方可轉(zhuǎn)讓，似可理解。但對(duì)于宗地而言，用于房屋建設(shè)工程的出讓合同已經(jīng)載明其開(kāi)發(fā)用途和開(kāi)發(fā)期限等，無(wú)論如何轉(zhuǎn)讓，出讓合同的約束仍對(duì)用地人有效，為什么一定要投資25%以上才能轉(zhuǎn)讓呢？

限制土地炒賣可能是設(shè)置轉(zhuǎn)讓條件的主要?jiǎng)右?，但現(xiàn)在看來(lái)顯然是下錯(cuò)了藥。因?yàn)槌吹刂L(fēng)盛行不是源于土地開(kāi)發(fā)的程度問(wèn)題，而是源于一級(jí)市場(chǎng)的管理問(wèn)題，是一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)存在過(guò)大的升值空間的問(wèn)題。實(shí)踐證明，在已經(jīng)將拍賣作為主要出讓方式的地區(qū)，由于土地使用權(quán)在一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格與在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格基本相當(dāng)，土地炒賣因無(wú)暴利可圖而得到有效抑制，所以打擊土地炒賣的當(dāng)務(wù)之急是限制協(xié)議出讓，推廣拍賣出讓，而不是設(shè)置轉(zhuǎn)讓條件、硬性要求完成投資25%以上后方能轉(zhuǎn)讓。

極端的事例并不鮮見(jiàn)，即發(fā)展商在繳付出讓金、取得土地使用權(quán)證后因資金原因無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)，又因《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定未完成投資總額的25%而無(wú)法將土地轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)，雖雙方有意，卻法律無(wú)情，土地資源因此得不到有效利用，市場(chǎng)流通因此受到阻礙。

當(dāng)然，房屋預(yù)售時(shí)雖也涉及預(yù)售房屋占用范圍的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但因出售的標(biāo)的是房屋，法律為保護(hù)購(gòu)房人的利益要求預(yù)售房必須達(dá)到一定的建設(shè)條件有合理性，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條關(guān)于預(yù)售的商品房、其投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上、并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的規(guī)定并無(wú)不妥。

值得注意的是，《城市房地產(chǎn)管理法》中的“轉(zhuǎn)讓”是廣義的“轉(zhuǎn)讓”，其范圍應(yīng)包括買賣、贈(zèng)予和其它合法方式如作價(jià)入股、繼承等，其中贈(zèng)予是沒(méi)有對(duì)價(jià)的，繼承可以是法定的，作價(jià)入股的目的可能就是為了實(shí)現(xiàn)前期投資包括前期25%的投資，如果硬性要投資25%之后才能贈(zèng)予、繼承或作價(jià)入股，既不必要，也不可能。因此，籠統(tǒng)地規(guī)定屬于房屋建設(shè)工程的土地使用權(quán)應(yīng)在完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上后才能轉(zhuǎn)讓是不準(zhǔn)確和不合理的。

二、繳清土地出讓金

繳清土地出讓金是土地使用權(quán)得以轉(zhuǎn)讓的前提條件，此規(guī)定見(jiàn)于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（一）款。

按理，依出讓合同繳交出讓金是通過(guò)出讓取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，沒(méi)有繳清出讓金，就不能取得土地使用權(quán)證，沒(méi)有取得土地使用權(quán)證，就不能認(rèn)為受讓人取得了土地使用權(quán)。當(dāng)事人未取得土地使用權(quán)，如何能轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)？

但在實(shí)務(wù)中，地方政府為支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展或其他原因，常常同意發(fā)展商分期繳付出讓金，在出讓金繳清前，先向發(fā)展商核發(fā)土地使用證，在此情況下用地人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，恐難以其未繳清出讓金為由否認(rèn)其轉(zhuǎn)讓行為的效力，因?yàn)椋?/p>

1、繳付出讓金是出讓合同設(shè)定的義務(wù)，依合同之相對(duì)性，出讓合同載明的權(quán)利與義務(wù)只對(duì)合同的當(dāng)事人有約束力，不能用來(lái)對(duì)抗第三人。政府不能以用地人未繳清出讓金為由來(lái)對(duì)抗轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人。

2、土地使用權(quán)證一經(jīng)核發(fā)，其登記資料亦依法公示，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人有充分理由對(duì)公示予以信賴，而無(wú)任何義務(wù)查知轉(zhuǎn)讓人是否已經(jīng)繳清出讓金，查知其擁有土地使用權(quán)即可。

因此，用地人未繳清土地出讓金，但已取得土地使用權(quán)證的，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同的效力應(yīng)當(dāng)支持，政府可依出讓合同向轉(zhuǎn)讓人追繳出讓金。

對(duì)于劃撥土地使用權(quán)，用地人雖有土地使用權(quán)證，但因未辦理出讓手續(xù)和繳納土地出讓金，其轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)報(bào)有審批權(quán)的政府審批，以確定辦理出讓手續(xù)或繳納土地出讓金等相關(guān)事宜。

三、取得土地使用證

土地使用證是土地使用權(quán)的權(quán)屬憑證，沒(méi)有取得土地使用證意味著用地人在法律上未取得土地使用權(quán)，當(dāng)事人能轉(zhuǎn)讓其不擁有或尚未取得的權(quán)益嗎？

最高人民法院審理的北京城建集團(tuán)總公司海南綜合開(kāi)發(fā)公司與恒通集團(tuán)股份有限公司、海南恒通發(fā)展有限公司、海南寧輝物業(yè)公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案是一個(gè)典型的案例。在本案，北京城建集團(tuán)總公司海南綜合開(kāi)發(fā)公司與案外人簽訂土地使用權(quán)受讓合同，后依合同繳付地價(jià)款和城市增容費(fèi)，在未取得土地使用權(quán)和進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)的情況下，該公司與他人簽訂合建合同，將該土地與他人合建，并收取了他人的投資款。之后，雙方又約定將合建合同中各方所占的份額折成股權(quán)，該公司又分多次將其所擁有的股權(quán)分割轉(zhuǎn)讓給多家公司，獲得了巨額利益。對(duì)于此案所涉合同的性質(zhì)和效力問(wèn)題，最高人民法院認(rèn)為，其簽訂合作建房合同、股份轉(zhuǎn)讓合同的行為均為土地使用權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為。北京城建集團(tuán)總公司海南綜合開(kāi)發(fā)公司在簽訂合同時(shí)，既未取得土地使用權(quán)并辦理項(xiàng)目審批手續(xù)，又未對(duì)土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，尚不具備法定轉(zhuǎn)讓條件，依法應(yīng)認(rèn)定該合同無(wú)效，但鑒于上述合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該公司在簽訂合同后已取得土地使用權(quán)，合同履行過(guò)程中有關(guān)審批手續(xù)亦已完善，各方當(dāng)事人部分履行了合同，從尊重當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益和有利房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展出發(fā)，宜將上述合同作有效處理〖注：參見(jiàn)最高人民法院民事審判庭編：《最高人民法院民事案件解析》，法律出版社1999年8月出版，第217－225頁(yè)〗。

此案反映了審判機(jī)關(guān)當(dāng)前處理類似案件的傾向性意見(jiàn)，即轉(zhuǎn)讓人在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)未取得土地使用權(quán)，但在履行合同的過(guò)程中取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定為有效。

四、成片開(kāi)發(fā)土地須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件

所謂形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件，是指開(kāi)辦工廠和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地應(yīng)當(dāng)具備的供排水、供熱、供電、道路和通信等供公共使用的設(shè)施條件。法律規(guī)定用地人在建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施后方可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是為了實(shí)現(xiàn)成片開(kāi)發(fā)土地本身的目的。政府出讓成片開(kāi)發(fā)土地和出讓宗地的目的不同。出讓宗地，是為了使該宗土地直接得到開(kāi)發(fā)建設(shè)；出讓成片開(kāi)發(fā)土地，雖然也存在受讓人直接開(kāi)發(fā)建設(shè)的可能性，但在多數(shù)情況下，是為了使受讓人對(duì)土地進(jìn)行前期投入，使其具備招商引資的條件，然后分割轉(zhuǎn)讓給其他用地人開(kāi)發(fā)使用。出讓成片開(kāi)發(fā)土地與出讓宗地的區(qū)別，類似批發(fā)和零售的區(qū)別，所以成片開(kāi)發(fā)土地的出讓，一般面積大，價(jià)格相對(duì)低廉，以便用地人在完成前期開(kāi)發(fā)后再行轉(zhuǎn)讓時(shí)有利可圖。

問(wèn)題是，如果用地人在成片開(kāi)發(fā)土地過(guò)程中沒(méi)有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件時(shí)分割轉(zhuǎn)讓土地，其轉(zhuǎn)讓合同的效力應(yīng)當(dāng)如何看待？

顯然，既然法律規(guī)定成片開(kāi)發(fā)土地應(yīng)在形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地的條件后方可轉(zhuǎn)讓，不符合此規(guī)定而轉(zhuǎn)讓土地的，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該認(rèn)定無(wú)效，但依前文討論土地使用證時(shí)引用的最高人民法院的判例，我們是否作如下推論：簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)未取得土地使用證，但在合同履行過(guò)程中取得土地使用證的，轉(zhuǎn)讓合同有效；同樣，簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件，但在合同履行過(guò)程中形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的，轉(zhuǎn)讓合同也應(yīng)認(rèn)定有效。相反，在合同履行過(guò)程中也未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件，在發(fā)生糾紛進(jìn)行訴訟時(shí)仍未形成相應(yīng)條件的，轉(zhuǎn)讓合同是否也有效？我們?cè)诤Ｄ鲜『蛷V東省大亞灣地區(qū)眾多的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛中看到，審判機(jī)關(guān)對(duì)此類轉(zhuǎn)讓合同多以當(dāng)事人的真實(shí)意思表示和維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的秩序?yàn)橛删S持其效力。法律的禁止性規(guī)定實(shí)際上被虛化了?；蛟S是法律的進(jìn)化太慢，或許是實(shí)踐的步伐太快，但無(wú)論如何，司法實(shí)踐與法律規(guī)定的差異之大連法學(xué)家也感到疑惑不解。

五、其他對(duì)轉(zhuǎn)讓的限制

《城市房地產(chǎn)管理法》除第三十八條規(guī)定有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件外，其第三十七條還列舉了房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的其它情形，如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，等等。上述情形，或涉及法律規(guī)定，或涉及權(quán)屬性質(zhì)，或涉及本書(shū)前文的討論，獨(dú)“權(quán)屬有爭(zhēng)議”之一項(xiàng)，值得進(jìn)一步商榷。

因“權(quán)屬有爭(zhēng)議”而限制其轉(zhuǎn)讓，可能與登記公示原則相抵觸。土地使用權(quán)一經(jīng)合法登記發(fā)證，他人有權(quán)依法信賴，并無(wú)查知其權(quán)屬是否存在爭(zhēng)議的義務(wù)，且有些爭(zhēng)議，當(dāng)事人也無(wú)法查明。另一方面，以“權(quán)屬有爭(zhēng)議”籠統(tǒng)限制用地人對(duì)土地使用權(quán)的處分權(quán)也不妥當(dāng)。因?yàn)闄?quán)屬的爭(zhēng)議可以多種形式，有的可能進(jìn)入司法程序并已采取保全措施，此情形已經(jīng)在法律中單獨(dú)列舉；有的可能進(jìn)入司法程序但未采取強(qiáng)制措施，有的可能根本未進(jìn)入司法程序，故何者為“爭(zhēng)議”本身就是一個(gè)問(wèn)題。有惡意者可以依法故意提起某種爭(zhēng)議以阻撓用地人的轉(zhuǎn)讓行為。此種無(wú)特定范圍、可作任意解釋的規(guī)定實(shí)不利于當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。

第三節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容

一、合同之主體

與出讓合同不同，轉(zhuǎn)讓合同不存在合同的一方必須是政府或代表政府行使國(guó)土管理的職能部門的問(wèn)題，境內(nèi)外有民事行為能力的自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織均可成為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主體。外國(guó)的自然人、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為能力，按國(guó)際私法的一般原理，應(yīng)以其本國(guó)法確定。在我國(guó)，18歲以上、有完全民事行為能力的公民、或16歲以上不到18歲、但參加工作有獨(dú)立生活收入來(lái)源的人，以及能以自己的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的工商企業(yè)、機(jī)關(guān)團(tuán)體法人、事業(yè)單位、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作組織都能成為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主體，參與轉(zhuǎn)讓或買受土地使用權(quán)。不具有法人資格的合伙型聯(lián)營(yíng)體和中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)等，因其不能以自己獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任，不能認(rèn)為其具有我國(guó)民法規(guī)定的民事行為能力，故不能成為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主體，參加土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

二、合同之標(biāo)的

1、土地使用權(quán)及地上物之基本狀況轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載明土地所在方位、四至、面積，原出讓合同設(shè)定的用途，是否已進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉(zhuǎn)讓價(jià)金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹(shù)、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明。

已經(jīng)敷設(shè)的管、線和安裝的機(jī)器、設(shè)備可另附詳細(xì)清單，作為合同之一部分。

2、土地使用權(quán)和地上物一同轉(zhuǎn)讓土地和建筑物之所以為不動(dòng)產(chǎn)，乃因?yàn)橥恋睾徒ㄖ镌谖锢砩蠠o(wú)法移動(dòng)，或移動(dòng)后不符合經(jīng)濟(jì)效益原則，其價(jià)值會(huì)因移動(dòng)而減損。另一方面，土地使用權(quán)與地上物之所以要一同轉(zhuǎn)讓，也因?yàn)橥恋嘏c其地上物在物理上無(wú)法分離。土地與地上物雖然在法律上可以抽象地歸結(jié)為兩種權(quán)屬關(guān)系并分別加以登記發(fā)證，但因其土地權(quán)利和建筑物權(quán)利的關(guān)聯(lián)性，其權(quán)屬的一體化更有利明確產(chǎn)權(quán)歸屬、減少紛爭(zhēng)。所以，《城市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條也規(guī)定，地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人享有該建筑物、附著物使用范圍的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

在法律上，有學(xué)者還進(jìn)一步主張用土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的推定原則來(lái)解決土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的歸屬糾紛，其一是推定意思，即在土地使用權(quán)或建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押時(shí)，如果當(dāng)事人沒(méi)有約定或約定不明，推定土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押隨之轉(zhuǎn)讓、抵押了與之相關(guān)聯(lián)的建筑物所有權(quán)或土地使用權(quán)；其二是推定事實(shí)，即在沒(méi)有相反的證明時(shí)，推定土地使用權(quán)人為土地上建筑物的所有人，或推定地上建筑物的所有人為該建筑物占用范圍的土地使用權(quán)的擁有人。通過(guò)適用推定原則，可促使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系簡(jiǎn)約明確，并實(shí)現(xiàn)土地資源有秩序的充分利用〖注：參見(jiàn)梁慧星主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2001年出版，第488－489頁(yè)〗。

3、土地上的權(quán)利與義務(wù)一同轉(zhuǎn)讓

（1）出讓合同載明的權(quán)利與義務(wù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第41條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。這里的權(quán)利與義務(wù)，應(yīng)是出讓合同載明的、轉(zhuǎn)讓人尚未履行完畢的權(quán)利和義務(wù)，不包含轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)履行的義務(wù)。比如出讓合同規(guī)定應(yīng)該向政府繳納土地出讓金，轉(zhuǎn)讓人在受讓時(shí)已經(jīng)繳納出讓金的，轉(zhuǎn)讓合同的受讓人在受讓土地使用權(quán)時(shí)不必再行向政府繳納出讓金；再比如出讓合同規(guī)定的土地使用的年限是70年，轉(zhuǎn)讓合同的受讓人使用土地的年限不可能還是70年，必須減去轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)使用土地的年限，等等，因此，出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)在轉(zhuǎn)讓時(shí)隨之轉(zhuǎn)移是相對(duì)而言的。

但是，出讓合同中關(guān)于土地面積、用途、土地利用條件、城市建設(shè)管理和市政基礎(chǔ)設(shè)施要求等不因轉(zhuǎn)讓人部分履行出讓合同而發(fā)生改變的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓合同的受讓人仍有約束力。

（2）其它地上的權(quán)利與義務(wù)。出讓合同以外的，與土地使用權(quán)和地上建筑物有關(guān)的權(quán)利義務(wù)主要因轉(zhuǎn)讓人的行為或法律的規(guī)定而發(fā)生。如轉(zhuǎn)讓人在地上設(shè)有抵押權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)主債務(wù)未受清償，因設(shè)定抵押權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。轉(zhuǎn)讓人未及時(shí)繳納的與土地使用權(quán)和地上物有關(guān)的稅、費(fèi)，轉(zhuǎn)讓后應(yīng)由受讓人相應(yīng)承擔(dān)。轉(zhuǎn)讓人原以土地使用權(quán)或地上權(quán)與第三人建立租賃關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓后的受讓人則應(yīng)與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。

三、價(jià)金

1、 價(jià)金之意義土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以土地使用權(quán)的買賣為主要方式，因而關(guān)于價(jià)金的約定是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的重要內(nèi)容。其它的轉(zhuǎn)讓方式，除贈(zèng)與、繼承外，雖未直接以價(jià)金的支付作為取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，但都以價(jià)金作為確定對(duì)價(jià)的參照標(biāo)準(zhǔn)，如通過(guò)交換轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)其交換之所得，通過(guò)合建轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)其所應(yīng)分配的房屋面積，以及通過(guò)折價(jià)入股轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)其所取得的股東權(quán)益或其他合作權(quán)益，皆與特定地塊的土地使用權(quán)的價(jià)值有關(guān)，因而也都以其通過(guò)買賣方式轉(zhuǎn)讓所可能獲得的價(jià)金為參考標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。因此，轉(zhuǎn)讓合同的價(jià)金條款直接涉及用地人轉(zhuǎn)讓土地之目的，該條款的設(shè)定在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中有特別的意義。

第7篇：土地爭(zhēng)議歸屬權(quán)處理?xiàng)l例范文

第一條  為加強(qiáng)城市公有房屋管理，保護(hù)社會(huì)主義公共財(cái)產(chǎn)，保障城市公有房屋所有權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。

第二條  公有房屋是指全民所有和集體所有的房屋及其附屬設(shè)施。

全民所有的房屋產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有。國(guó)家授權(quán)管理全民所有房屋的全民所有制單位在授權(quán)范圍內(nèi)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利并承擔(dān)其責(zé)任。

集體所有的房屋產(chǎn)權(quán)屬于勞動(dòng)群眾集體所有。勞動(dòng)群眾集體組織對(duì)其依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利并承擔(dān)其責(zé)任。

第三條  公有房屋所有權(quán)和使用權(quán)受國(guó)家法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第四條  本條例適用于本市市區(qū)、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的公有房屋，以及全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位所有的地處農(nóng)村的公有房屋。

第二章  管理體制

第五條  市房產(chǎn)管理部門是本市公有房屋管理工作的行政主管部門。

縣（市）、區(qū)房產(chǎn)管理部門按照管理權(quán)限負(fù)責(zé)本縣（市）、區(qū)公有房屋的管理工作。

城市規(guī)劃、土地、財(cái)政、國(guó)有資產(chǎn)、物價(jià)和工商行政管理等部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，配合房產(chǎn)管理部門做好公有房屋的管理工作。

第六條  公有房屋實(shí)行房產(chǎn)管理部門直管和產(chǎn)權(quán)單位自管相結(jié)合的管理制度。

本市的各級(jí)行政事業(yè)單位由財(cái)政投資建造的房屋、法院判決和依法收歸國(guó)家所有的房屋及按規(guī)定由房產(chǎn)管理部門直接管理的其他公有房屋（以下稱直管公房），由房產(chǎn)管理部門直接管理。

按國(guó)家規(guī)定屬于全民所有制單位所有的房屋和集體所有制單位所有的房屋（以下稱自管公房），由單位自行管理，業(yè)務(wù)上受房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)。

第七條  直管公房由房產(chǎn)管理部門的經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。

自管公房的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)本單位自管公房的經(jīng)營(yíng)管理。

第八條  自管公房的產(chǎn)權(quán)單位可以將自管公房委托房產(chǎn)管理部門的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)管理，其產(chǎn)權(quán)歸屬不變。也可以自愿將自管公房產(chǎn)權(quán)移交房產(chǎn)管理部門直接管理，產(chǎn)權(quán)移交后，不再移交給原產(chǎn)權(quán)單位自行管理。

第三章  產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

第九條  公有房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證制度。

市、縣（市）房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)公有房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，受本級(jí)人民政府委托核發(fā)公有房屋所有權(quán)證件。

第十條  公有房屋由所有權(quán)人按照有關(guān)規(guī)定向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，經(jīng)審核確認(rèn)后，領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。

共有的公有房屋由房屋共有人共同申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》和《房屋共有權(quán)保持證》。

設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的公有房屋，他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人應(yīng)會(huì)同所有權(quán)人申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記，領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

第十一條  《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》是公有房屋所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的法定憑證，禁止涂改、偽造；如有遺失，應(yīng)及時(shí)向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

第十二條  公有房屋需要拆除的，房屋所有權(quán)人或建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持《房屋所有權(quán)證》和有關(guān)批準(zhǔn)文件，到房產(chǎn)管理部門、城市建設(shè)拆遷管理部門分別辦理《房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理證》和《拆遷許可證》后，方可拆除。

第十三條  公有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋狀況變動(dòng)、他項(xiàng)權(quán)利變更，當(dāng)事人應(yīng)自轉(zhuǎn)移、變動(dòng)、變更之日起三個(gè)月內(nèi)按規(guī)定分別到房產(chǎn)、土地管理部門辦理變更登記手續(xù)。

房產(chǎn)、土地管理部門應(yīng)當(dāng)在市人民政府規(guī)定期限內(nèi)給予辦理。

公有房屋拆除、倒塌、焚毀或其他原因滅失的，房屋所有人應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)持《房屋所有權(quán)證》到房產(chǎn)管理部門辦理注銷登記手續(xù)。

第十四條  公有房屋所有權(quán)人申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更、注銷登記手續(xù)，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定提交房屋產(chǎn)籍資料原件。產(chǎn)權(quán)登記或變更、注銷登記手續(xù)辦理完畢后，房產(chǎn)管理部門應(yīng)將房屋產(chǎn)籍資料原件收集歸檔。

第十五條  房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)公有房屋房產(chǎn)測(cè)量的管理工作。

公有房屋的房產(chǎn)測(cè)量，應(yīng)當(dāng)符合房屋管理和房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的要求，為審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)提供可靠依據(jù)。

第十六條  對(duì)暫時(shí)不能確認(rèn)所有權(quán)歸屬的公有房屋，由房產(chǎn)管理部門代管。代管房屋在代管期間因自然災(zāi)害或其他不可抗力因素遭受損失的，房產(chǎn)管理部門不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四章  租賃管理

第十七條  出租公有房屋，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃契約。

出租公有非住宅房屋，出租人應(yīng)當(dāng)持《房屋所有權(quán)證》到市、縣（市）房產(chǎn)管理部門辦理《房屋租賃許可證》。

第十八條  有下列情況之一的公有房屋，不得出租：

（一）無(wú)《房屋所有權(quán)證》的；

（二）產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的；

（三）在已批準(zhǔn)的城市建設(shè)拆遷范圍內(nèi)的；

（四）嚴(yán)重?fù)p壞，影響居住、使用安全的；

（五）按有關(guān)規(guī)定不得出租的其他公有房屋。

第十九條  公有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣（市）人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。

公有住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，租賃雙方不得擅自提高或降低。在租賃期間，租金標(biāo)準(zhǔn)如有調(diào)整，按調(diào)整后的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

公有非住宅房屋的租金，由租賃雙方按照市、縣（市）人民政府制定的標(biāo)準(zhǔn)租金協(xié)商確定。對(duì)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)租金的部分，由市、縣（市）房產(chǎn)管理部門依照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，向出租人收取一定比例的增值費(fèi)。

公有房屋改變使用性質(zhì)的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

第二十條  出租人應(yīng)按照約定向承租人提供公有房屋。

承租人應(yīng)當(dāng)按期交納租金。無(wú)正當(dāng)理由逾期交納租金的，每逾期一個(gè)月，出租人可以按應(yīng)交租金額的百分之三十收取違約金。

第二十一條  租賃契約期滿，承租人應(yīng)退還公有房屋，如需繼續(xù)租用，應(yīng)在期滿前二個(gè)月內(nèi)續(xù)簽租賃契約，承租人不續(xù)簽租賃契約，期滿又不退還公有房屋的，視同強(qiáng)占公有房屋。出租人在租賃契約期滿前要求收回公有房屋的，應(yīng)事先商得承租人同意。

第二十二條  未經(jīng)出租人同意，承租人不得將承租的公有房屋轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、調(diào)換，不得出賣或變相出賣公有房屋使用權(quán)，不得以承租的公有房屋作為投資條件合資經(jīng)營(yíng)或入股經(jīng)營(yíng)。

第二十三條  承租人有下列情況之一的，出租人有權(quán)終止租賃契約，并責(zé)令限期搬出，拒不搬出的，視同強(qiáng)占公有房屋：

（一）違反本條例第二十三條規(guī)定的；

（二）擅自改變房屋租賃用途的；

（三）故意損壞公有房屋的；

（四）除特殊原因外，拖欠房租累計(jì)六個(gè)月以上的；

（五）無(wú)正當(dāng)理由使公有住宅房屋連續(xù)空閑六個(gè)月以上的；

（六）利用承租的公有房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的。

第二十四條  承租人可以將承租的公有房屋與他人互換使用，不受產(chǎn)權(quán)和地域的限制。

承租人互換使用公有房屋的，應(yīng)經(jīng)出租人同意，并按有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。凡互換使用公有房屋理由正當(dāng)、無(wú)租賃糾紛的，出租人應(yīng)予許可。

第五章  交易管理

第二十五條  公有房屋所有權(quán)人可以按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行買賣、抵押、典當(dāng)和產(chǎn)權(quán)交換等交易活動(dòng)。

下列公有房屋不準(zhǔn)交易：

（一）無(wú)《房屋所有權(quán)證》的；

（二）有產(chǎn)權(quán)糾紛或與房產(chǎn)有關(guān)的其他糾紛的；

（三）在已批準(zhǔn)的城市建設(shè)拆遷范圍內(nèi)的；

（四）依法或按有關(guān)規(guī)定不準(zhǔn)交易的。

第二十六條  公有房屋交易應(yīng)在市、縣（市）房地產(chǎn)交易場(chǎng)所進(jìn)行。并按照有關(guān)規(guī)定到房產(chǎn)管理部門辦理登記、鑒證、立契、過(guò)戶手續(xù)。禁止私自買賣、倒買倒賣公有房屋和隱價(jià)瞞價(jià)等違法活動(dòng)。

公有房屋出售、產(chǎn)權(quán)交換，其使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，并按有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。但作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

第二十七條  出售公有房屋必須持《房屋所有權(quán)證》和產(chǎn)權(quán)單位或有關(guān)主管部門同意出售的證明。

第二十八條  從事房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的單位由市房產(chǎn)管理部門或所在地縣（市）人民政府指定的部門進(jìn)行資質(zhì)審查，經(jīng)工商行政管理部門核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可進(jìn)行房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第二十九條  房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位建造的商品房出租、出售前應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案。

第三十條  全民所有的公有房屋不得無(wú)償轉(zhuǎn)讓給個(gè)人或集體所有制單位。

全民所有制單位之間的房產(chǎn)實(shí)行有償轉(zhuǎn)讓，國(guó)家另有規(guī)定的除外。

第三十一條  出售已出租的公有房屋，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

公有房屋以出售等方式轉(zhuǎn)讓給承租人以外的其他人時(shí)，原產(chǎn)權(quán)人出租房屋的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移給新產(chǎn)權(quán)人。

第三十二條  公有房屋交易應(yīng)按有關(guān)規(guī)定經(jīng)具有房屋評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值。交易雙方可根據(jù)評(píng)估價(jià)值協(xié)商議定交易價(jià)格。對(duì)成交價(jià)格超過(guò)評(píng)估價(jià)值的部分，由市、縣（市）房產(chǎn)管理部門依照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，向出售人收取一定比例的增值費(fèi)。

房屋經(jīng)營(yíng)單位建造的商品房和國(guó)家規(guī)定的其他公有房屋出售，不適用前款規(guī)定。

第三十三條  公有房屋價(jià)值評(píng)估行業(yè)管理工作，由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。

第六章  使用和修繕管理

第三十四條  公有房屋的使用人應(yīng)合理使用房屋，不得安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備，不得超過(guò)設(shè)計(jì)荷載使用房屋。除專用公有房屋外，不得在房屋內(nèi)存放易燃、易爆、腐蝕性等有損公有房屋安全的物品。

第三十五條  承租人確需改變公有房屋結(jié)構(gòu)或變動(dòng)附屬設(shè)施、設(shè)備的，應(yīng)征得出租人同意。

承租人對(duì)承租的公有房屋不得有下列行為：

（一）擅自開(kāi)設(shè)門、窗及改變房屋結(jié)構(gòu)；

（二）故意損壞和擅自移動(dòng)公有房屋的設(shè)施、設(shè)備；

（三）在公有房屋上面加層；

（四）在公有房屋用地范圍內(nèi)建造私房或其他違法建筑。

第三十六條  無(wú)《房屋所有權(quán)證》的公有房屋，不得擴(kuò)建、改建和翻建。

第三十七條  承租人在承租的公有房屋內(nèi)增加固定設(shè)備，應(yīng)經(jīng)出租人同意。費(fèi)用由承租人全部承擔(dān)或部分承擔(dān)的，承租人不再承租時(shí)，承租人承擔(dān)的費(fèi)用由承租人與出租人或新承租人協(xié)商處理。

第三十八條  新建公有住宅房屋和調(diào)配空出的公有住宅房屋應(yīng)當(dāng)及時(shí)投入使用。

第三十九條  具有重要?dú)v史意義和文化藝術(shù)、科學(xué)研究?jī)r(jià)值的公有房屋，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得拆除或改變?cè)瓲睢?/p>

第四十條  公有房屋所有權(quán)人應(yīng)對(duì)公有房屋定期進(jìn)行檢查，做好修繕和養(yǎng)護(hù)工作，確保公有房屋安全和正常使用。

第四十一條  出租的公有房屋及其設(shè)備出現(xiàn)損壞，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知出租人。出租人應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)修繕。經(jīng)出租人同意，承租人也可以按出租人的要求自行修繕，所需費(fèi)用由雙方按本條例第四十五條規(guī)定商定。

對(duì)出租的公有房屋修繕，雙方另有書(shū)面約定的，按約定執(zhí)行。

第四十二條  共有公有房屋和異產(chǎn)毗連公有房屋的修繕，由共有人或公有異產(chǎn)毗連房屋相關(guān)所有權(quán)人共同負(fù)責(zé)，按有關(guān)規(guī)定承擔(dān)修繕費(fèi)用。

第四十三條  公有房屋的修繕標(biāo)準(zhǔn)，由市房產(chǎn)管理部門制定。專用公有房屋的修繕按國(guó)家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第四十四條  出租的公有房屋及其附屬設(shè)施自然損壞的，由出租人按規(guī)定的修繕?lè)秶袚?dān)修繕責(zé)任。

因承租人人為或使用不當(dāng)造成損壞的，由承租人承擔(dān)修繕責(zé)任。

第四十五條  出租人需修繕已出租的公有房屋，應(yīng)提前告知承租人，雙方應(yīng)就修繕期間的有關(guān)問(wèn)題簽訂書(shū)面協(xié)議。

第四十六條  公有房屋經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照鑒定治理意見(jiàn)及時(shí)處理。

第七章  法律責(zé)任

第四十七條  對(duì)違反本條例的行為，由市、縣（市）、區(qū)房產(chǎn)管理部門按照管理權(quán)限依照下列規(guī)定給予處罰：

（一）偽造、涂改、騙取公有房屋所有權(quán)證件的，收繳違法證件，并處五百元以上、二千元以下罰款；

（二）未按規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記、變更、注銷手續(xù)的，責(zé)令限期補(bǔ)辦，并按建筑面積每平方米處以五分以上、三角以下的罰款；

（三）未辦理《房屋租賃許可證》出租或變相出租公有非住宅房屋的，責(zé)令限期補(bǔ)辦，并補(bǔ)交稅、費(fèi)，在限期內(nèi)未補(bǔ)辦的，處以租金總額一倍以下罰款；

（四）強(qiáng)占公有房屋的，責(zé)令限期搬出，期滿不搬出的，強(qiáng)制搬出，可并處二百元以上、一千元以下罰款；

（五）倒買倒賣公有房屋的，沒(méi)收非法所得，可以并處非法所得二倍以下罰款；

（六）私自買賣公有房屋的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)、補(bǔ)交稅、費(fèi)，并對(duì)買賣雙方分別處以成交額百分之二以下的罰款；

（七）公有房屋交易中，以隱價(jià)瞞價(jià)手段偷漏稅、費(fèi)的，責(zé)令補(bǔ)交稅、費(fèi)，可并處應(yīng)補(bǔ)交費(fèi)額的二倍以下的罰款。

第四十八條  直管公房經(jīng)營(yíng)單位和自管公房產(chǎn)權(quán)單位因修繕、管理不善造成公有房屋損壞，影響使用人使用或者損害其他人合法權(quán)益的，房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期修復(fù)或賠償損失，可并處賠償或修復(fù)費(fèi)用一倍以下罰款。因玩忽職守造成事故的，應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定追究經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任。

第四十九條  承租人或者非產(chǎn)權(quán)人的使用人有下列行為之一的，產(chǎn)權(quán)人或出租人可以要求限期糾正、拆除、修復(fù)或賠償損失，收回不正當(dāng)收入，并可按標(biāo)準(zhǔn)租金的一倍以下或拆除、修復(fù)、賠償費(fèi)用的百分之五十以下收取違約金：

（一）違反本條例第二十三條規(guī)定的；

（二）擅自改變公有房屋租賃用途的；

（三）擅自改變公有房屋結(jié)構(gòu)或移動(dòng)、損壞、拆除公有房屋附屬設(shè)施、設(shè)備的；

（四）在公有房屋用地范圍內(nèi)建造私房或其他違法建筑的；

（五）損壞公有房屋和損害產(chǎn)權(quán)人或出租人合法權(quán)益的其他行為。

第五十條  違反本條例的行為，觸犯治安管理規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依照《治安管理處罰條例》處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任；觸犯其他法律、法規(guī)的，由有關(guān)部門依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處罰。

第五十一條  當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)管理部門所作的具體行政行為不服的，可在接到處理決定書(shū)之日起十五日內(nèi)向上一級(jí)房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定書(shū)之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人也可以直接向人民法院起訴。對(duì)逾期不申請(qǐng)復(fù)議，不起訴又拒不執(zhí)行處理決定的，由作出處理決定的房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第五十二條  房產(chǎn)管理工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污、受賄的，按有關(guān)規(guī)定給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第八章  附  則

第五十三條  城市規(guī)劃區(qū)以外的鄉(xiāng)村集體所有制單位所有的房屋，參照本條例管理。

第五十四條  市人民政府可根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

第8篇：土地爭(zhēng)議歸屬權(quán)處理?xiàng)l例范文

1.房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容。建設(shè)部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋權(quán)利人的申請(qǐng)，依法定程序?qū)ζ渖暾?qǐng)的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查、核實(shí)登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)的行為。

2.房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。筆者認(rèn)為，房屋權(quán)屬登記行為是房屋登記機(jī)關(guān)依權(quán)利人申請(qǐng)而作出的行政確認(rèn)行為，是可訴的具體行政行為。根據(jù)行政法原理，行政確認(rèn)是指行政主體對(duì)行政相對(duì)人的法律地位、法律關(guān)系或有關(guān)法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認(rèn)定和證明等形式。行政登記確認(rèn)是指行政主體根據(jù)相對(duì)人的申請(qǐng)，對(duì)法律、法規(guī)規(guī)定必須予以登記注冊(cè)的事項(xiàng)予以登記，從而依法確認(rèn)相對(duì)人某種法律地位、權(quán)利義務(wù)及其他法律事實(shí)、法律關(guān)系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權(quán)屬登記行為是房屋管理機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)應(yīng)權(quán)利人的申請(qǐng)作出的行為，是房產(chǎn)管理部門實(shí)施的行政行為。該登記行政行為是對(duì)房屋權(quán)屬的法律關(guān)系的確認(rèn)，是對(duì)權(quán)利所有人合法擁有權(quán)利的真實(shí)性的證明。而行政確認(rèn)正是對(duì)行政相對(duì)人的法律地位和義務(wù)的確定或否定，其直接對(duì)象是那些與行政相對(duì)人的法律地位和權(quán)利義務(wù)緊密相關(guān)的特定法律事實(shí)或法律關(guān)系。其次，該登記行為是為了實(shí)現(xiàn)行政管理目的而進(jìn)行，體現(xiàn)了國(guó)家管理房屋事務(wù)的行政目的，通過(guò)登記制度維護(hù)房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但在登記過(guò)程中所體現(xiàn)出的依然是一種管理者與相對(duì)人的關(guān)系。在房屋權(quán)屬登記過(guò)程中，無(wú)論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權(quán)屬登記都是對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行政確認(rèn)，房屋登記主管部門通過(guò)向權(quán)利申請(qǐng)人頒發(fā)房屋證書(shū)證明其是合法權(quán)利人，體現(xiàn)了行政確認(rèn)行為的特點(diǎn)，其法律后果是行政相對(duì)人獲得了某一物的真實(shí)性、合法性的有效明。

3.房屋權(quán)屬登記的分類

（1）總登記?？偟怯浭侵缚h級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。

（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，其所有人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請(qǐng)人?！斗课菟袡?quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請(qǐng)人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)、充分。

（3）轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的證明文書(shū)等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書(shū)才能滿足合法性審查中的事實(shí)要件的要求。

（4）變更登記。變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理變更登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。

（5）他項(xiàng)權(quán)利登記。他項(xiàng)權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書(shū)、相關(guān)的證明文件、身份證件等。

（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理注銷登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書(shū)，他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

二、城市房屋權(quán)屬登記案件的司法審查

以上所列舉的各類房屋登記行為，權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權(quán)向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標(biāo)準(zhǔn)是人民法院對(duì)行政行為的合法性作出最終評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則。由于房屋權(quán)屬登記案件往往法律關(guān)系復(fù)雜，加之法律法規(guī)對(duì)此規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，因而實(shí)踐中對(duì)這類案件的審查標(biāo)準(zhǔn)一直存有爭(zhēng)議。

目前，登記機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證所適用的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》。另外，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)對(duì)辦理房屋的初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產(chǎn)登記行為適用法律方面是否合法的審查內(nèi)容。大體而言，前述法律規(guī)范中對(duì)房產(chǎn)登記的條件主要設(shè)置了以下四個(gè)方面的內(nèi)容：一是申請(qǐng)人資格及相應(yīng)的證明文件；二是與登記內(nèi)容相關(guān)的房產(chǎn)證件和其他證件；三是必要的房屋權(quán)屬清楚、無(wú)爭(zhēng)議的證明文件；四是是否存在違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定或公共利益，應(yīng)不予登記的情形。上述內(nèi)容簡(jiǎn)言之為證件齊全、權(quán)屬清楚、無(wú)爭(zhēng)議。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記程序中的審查即為依據(jù)上述條件進(jìn)行的形式審查。

已經(jīng)頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。該條還規(guī)定，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。該條中的“查驗(yàn)”，是既要查又要驗(yàn)的意思，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)盡到審慎的義務(wù)，在最大程度上保證登記的真實(shí)性。比如，大量的房屋登記諸如轉(zhuǎn)讓、抵押，房產(chǎn)證是當(dāng)事人必須提供的。在目前房產(chǎn)證造假情況較嚴(yán)重的情況下，對(duì)于房產(chǎn)證的真實(shí)性，登記機(jī)構(gòu)就必須查明。因?yàn)榉慨a(chǎn)證是由登記機(jī)構(gòu)發(fā)出的，審查房產(chǎn)證的真?zhèn)螌?duì)于登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何困難。比如一個(gè)案件中，一處房屋出現(xiàn)兩個(gè)房產(chǎn)證，結(jié)果兩個(gè)房產(chǎn)證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權(quán)無(wú)效，抵押權(quán)人造成了重大損失，那么，登記機(jī)構(gòu)肯定負(fù)有審查不嚴(yán)的責(zé)任。筆者認(rèn)為房產(chǎn)管理部門在作出行政登記行為時(shí)，只是根據(jù)當(dāng)事人提供的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式上的審查，并不能對(duì)當(dāng)事人的實(shí)際權(quán)利狀況進(jìn)行改變，也不能對(duì)當(dāng)事人是否真正享有某項(xiàng)民事權(quán)利進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的確認(rèn)，至于當(dāng)事人之間的糾紛，房產(chǎn)管理部門更無(wú)權(quán)進(jìn)行裁決，不能加大房產(chǎn)部門的責(zé)任。在行政訴訟中，對(duì)登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，主要是對(duì)登記行為事實(shí)、證據(jù)的審查。對(duì)此問(wèn)題，理論與實(shí)務(wù)中存在是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查的爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取形式審查標(biāo)準(zhǔn)，即審查的內(nèi)容僅限于登記發(fā)證行為作出時(shí)，申請(qǐng)人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實(shí)要件并由此決定裁判結(jié)果；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，即在審理中審查確定真正的權(quán)利人，從而決定對(duì)發(fā)證行為的裁判結(jié)果。這種爭(zhēng)議不僅存在于法院和登記機(jī)關(guān)之間，即使不同的法院對(duì)審查標(biāo)準(zhǔn)的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國(guó)尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏完整的體系，對(duì)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、實(shí)質(zhì)審核的內(nèi)容、登記的程序和效力等沒(méi)有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問(wèn)題無(wú)法得到合理的解釋。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記過(guò)程中，究竟應(yīng)該承擔(dān)多大的責(zé)任，是只需對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式審查，還是不僅要進(jìn)行形式要件的審查，還要負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)材料的真?zhèn)我约胺申P(guān)系的真實(shí)性，這在實(shí)踐當(dāng)中一直存在爭(zhēng)議。

司法實(shí)踐中，如果采用形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，將使行政訴訟重復(fù)登記機(jī)關(guān)的審查過(guò)程，無(wú)法體現(xiàn)司法機(jī)關(guān)對(duì)行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，也不符合行政訴訟保護(hù)相對(duì)人合法權(quán)益與監(jiān)督行政機(jī)關(guān)依法行政的理念。但如果采用實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)，則將面臨更多的問(wèn)題。一是與登記行為的性質(zhì)不相符。登記行為本身不賦予行政相對(duì)人以權(quán)利，也不是對(duì)行政相對(duì)人與他人之間權(quán)利或事實(shí)狀態(tài)的裁決，而僅是對(duì)行政相對(duì)人與他人之間特定權(quán)利與事實(shí)的狀態(tài)的記載。由于登記機(jī)關(guān)在登記程序中采取的是形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，因此，要求其對(duì)可能存在的利害關(guān)系人一一把握既無(wú)必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質(zhì)不相符。行政訴訟解決的是行政相對(duì)人與行政機(jī)關(guān)之間的行政爭(zhēng)議，體現(xiàn)的是司法權(quán)對(duì)行政權(quán)的監(jiān)督。采用實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)將使行政訴訟陷入確定真正權(quán)利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認(rèn)為，房產(chǎn)登記行政訴訟中對(duì)登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，無(wú)論是強(qiáng)調(diào)形式審查還是實(shí)質(zhì)審查都不妥當(dāng)。

筆者認(rèn)為，審理房產(chǎn)登記行政案件應(yīng)依照前述法律規(guī)范中關(guān)于房產(chǎn)登記要件的規(guī)定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)。具體而言，該審查標(biāo)準(zhǔn)要求登記機(jī)關(guān)：一是要把申請(qǐng)人提交的材料與法律法規(guī)所確定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照，審查申請(qǐng)人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關(guān)法律法規(guī)所要求的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照，審查每份申請(qǐng)材料是否符合法定的形式、內(nèi)容是否滿足法律要素的要求；三是要運(yùn)用證據(jù)規(guī)則、邏輯推理仔細(xì)分析申請(qǐng)材料之間有無(wú)矛盾、能否形成證據(jù)鏈，申請(qǐng)材料形成的證據(jù)鏈?zhǔn)欠褡阋宰C明申請(qǐng)人為登記房屋的權(quán)利人等等。綜上，在目前司法實(shí)踐中，依照《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《房屋登記辦法》有關(guān)房屋登記的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對(duì)權(quán)利人的申請(qǐng)進(jìn)行的審查，包含了形式審查的內(nèi)容，即對(duì)申請(qǐng)人提交的產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料是否齊全進(jìn)行審查，也包含了實(shí)質(zhì)審查的內(nèi)容，即要對(duì)權(quán)利人申請(qǐng)登記的房屋權(quán)屬是否清楚進(jìn)行審核。這就體現(xiàn)出我國(guó)現(xiàn)行房屋權(quán)屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實(shí)質(zhì)審查雙方面的。

三、審理該類案件中發(fā)現(xiàn)行政機(jī)關(guān)在辦理房屋登記中存在的問(wèn)題

1、忽視實(shí)體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭(zhēng)議不明的情況下，即進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請(qǐng)?jiān)诤?，辦證在前；有的未進(jìn)行初始登記，卻直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記。

2、房屋登記機(jī)關(guān)在申請(qǐng)人未提供有關(guān)繼承的相關(guān)文件證明的情況下，為申請(qǐng)人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應(yīng)屬房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記屬于適用法律錯(cuò)誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長(zhǎng)瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產(chǎn)一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請(qǐng)，要求繼承該房產(chǎn)，被告于當(dāng)日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當(dāng)日應(yīng)邵長(zhǎng)瑩的申請(qǐng)，為其辦理了該房屋買受轉(zhuǎn)移登記，并于2007年4月11日向邵長(zhǎng)瑩頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。后該房屋動(dòng)遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長(zhǎng)瑩主張權(quán)利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長(zhǎng)瑩因回遷房屋的權(quán)屬問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。原告認(rèn)為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發(fā)房屋所有權(quán)證，故該房屋權(quán)屬并未實(shí)際轉(zhuǎn)移到邵郭氏名下，被告為邵長(zhǎng)瑩辦理房屋買受轉(zhuǎn)移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。

3、登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)，侵犯了權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，相關(guān)人員憑虛假的申請(qǐng)材料申請(qǐng)進(jìn)行登記的行政行為?，F(xiàn)行法律雖然沒(méi)有明確房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有義務(wù)對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記材料作實(shí)體審查，也沒(méi)有能力鑒別當(dāng)事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實(shí)性和簽字的真實(shí)性，初始登記中未存有原告身份證復(fù)印件和簽字，未出證的情況下即進(jìn)行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認(rèn)為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)，被告未盡到審查義務(wù)，判決予以撤銷。針對(duì)在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中出現(xiàn)的弄虛作假問(wèn)題，建設(shè)部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對(duì)登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細(xì)致的規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！贝送?，還要求“申請(qǐng)人對(duì)其提交的登記申請(qǐng)文件的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)”。例五大連池法院審理周士元訴房產(chǎn)處房屋變更登記一案，周世元與周德來(lái)系父子關(guān)系，五房權(quán)證青字第1007895號(hào)房屋所有權(quán)人為周世元，該房屋由周德來(lái)居住。2008年3月31日周德來(lái)與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來(lái)將其居住的房屋以80.000.00元的價(jià)格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權(quán)人變更登記為其房屋所有權(quán)人，依據(jù)其與周德來(lái)簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產(chǎn)登記部門提供周世元的房屋所有權(quán)證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。社區(qū)為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據(jù)上述材料，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)登記部門審查，將五房權(quán)證青字第1007895號(hào)房屋所有權(quán)證變更登記為五房權(quán)證青字第1010460號(hào)房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發(fā)了五青字第1010460號(hào)房屋所有權(quán)證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對(duì)該房屋主張享有所有權(quán)，請(qǐng)求撤銷被告為第三人頒發(fā)的1010460號(hào)房屋所有權(quán)證。法院審查認(rèn)為孫繼福向房屋產(chǎn)權(quán)登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區(qū)證明周世元去向不明與事實(shí)不符，可以確認(rèn)為虛假材料。房屋登記部門依據(jù)虛假的材料為第三人孫繼福頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，依法不能成立，應(yīng)予撤銷。

4、違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權(quán)屬有爭(zhēng)議或不清的情況下進(jìn)行了登記。

四、對(duì)該類案件解決對(duì)策、意見(jiàn)和建議

1、正確認(rèn)識(shí)房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，把握審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產(chǎn)登記只是對(duì)民事行為的認(rèn)可行為，而不是對(duì)民事糾紛的處理行為。認(rèn)清房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，才能進(jìn)一步把握好審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。

2、明確對(duì)房產(chǎn)登記行為的司法審查標(biāo)準(zhǔn)。司法是最終的救濟(jì)渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務(wù)和權(quán)限理應(yīng)高于登記機(jī)關(guān)。

3、注重保護(hù)行政管理相對(duì)方的合法權(quán)益。有些房產(chǎn)登記行政案件涉及不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的額很大，矛盾尖銳，處理不當(dāng)，會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會(huì)效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。

4、正確處理行使審判職能與支持登記機(jī)關(guān)依法行政的矛盾。由于房產(chǎn)登記相關(guān)法律規(guī)定欠缺、抽象、簡(jiǎn)單，而大家對(duì)法律理解的分歧又較大，不可避免登記機(jī)關(guān)的結(jié)論與法院的認(rèn)定存在不同。一方面，我們要堅(jiān)決糾正登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，另一方面，也要進(jìn)一步加強(qiáng)與他們的溝通，通過(guò)提出司法建議、召開(kāi)座談會(huì)、聯(lián)合舉辦講座等方式，達(dá)成法律理解的一致和案件處理的共識(shí)，使司法權(quán)與行政權(quán)和諧統(tǒng)一。

第9篇：土地爭(zhēng)議歸屬權(quán)處理?xiàng)l例范文

[關(guān)鍵詞] 精準(zhǔn) 農(nóng)村土地確權(quán) “五個(gè)關(guān)系”

[中圖分類號(hào)] F32 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1003-1650（2017）05-0016-02

1 土地確權(quán)與人地矛盾間的關(guān)系

在土地確權(quán)工作中，一些村社干部和農(nóng)民誤認(rèn)為是要重新調(diào)整土地，提出分配村里的機(jī)動(dòng)地，用實(shí)測(cè)中多出來(lái)的耕地給候地人口解決土地，同時(shí)把近年來(lái)農(nóng)民新開(kāi)墾的冊(cè)外地納入家庭承包合同。國(guó)家的政策非常清楚，開(kāi)展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記頒證是對(duì)現(xiàn)有承包關(guān)系的補(bǔ)充完善，不是推倒重來(lái)，打亂重分，不能借機(jī)調(diào)整和收回承包地。目的是穩(wěn)定土地承包關(guān)系、促進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。農(nóng)村人地矛盾在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)長(zhǎng)期存在，人地間的矛盾化解需要依靠農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，通過(guò)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和“四化”深入?yún)f(xié)調(diào)發(fā)展逐步解決。在處理人地矛盾的過(guò)程中，要著重處理好二輪承包以來(lái)年年進(jìn)行土地調(diào)整的突出問(wèn)題。對(duì)村社違法調(diào)整承包地的，在確權(quán)登記工作中，能夠復(fù)原的要按政策進(jìn)行復(fù)原，復(fù)原后進(jìn)行確權(quán)；不能復(fù)原的可以尊重大多數(shù)群眾意見(jiàn)，按現(xiàn)狀進(jìn)行確權(quán)，否則舊的矛盾解決不了，新的矛盾又出現(xiàn)了。矛盾特別突出的可以后期處理，但不能久拖不決。

2 集體土地所有權(quán)耕地面積與實(shí)測(cè)面積、二輪承包合同面積、確權(quán)歸戶面積之間的關(guān)系

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作核心是通過(guò)確權(quán)登記發(fā)證工作，解決好承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清、空間位置不明、登記簿不健全等問(wèn)題。中央和省政府要求，在工作中，各地要保持承包關(guān)系穩(wěn)定，以現(xiàn)有的臺(tái)賬、合同、證書(shū)為依據(jù)確認(rèn)承包地歸屬。在工作中，以農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記結(jié)果為基礎(chǔ)，以第二次全國(guó)土地調(diào)查成果為依據(jù)，充分利用現(xiàn)有的圖件、影像等數(shù)據(jù)，繪制工作底圖、調(diào)查草圖，采用符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、農(nóng)民群眾認(rèn)可的技術(shù)方法，查清農(nóng)戶承包地塊的面積、四至、空間位置制作公示圖。調(diào)查結(jié)果公示確認(rèn)，作為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確實(shí)權(quán)的現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

集體土地所有權(quán)耕地面積是農(nóng)村二輪承包合同主體部分，是集體所有權(quán)范圍內(nèi)的耕地，是清查實(shí)測(cè)的主要對(duì)象，是土地確權(quán)工作中進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)參考。

實(shí)測(cè)面積是集體權(quán)屬內(nèi)的現(xiàn)實(shí)耕種面積（也包括權(quán)屬外二輪承包面積），這個(gè)面積包括二輪承包面積、其他方式承包面積、開(kāi)荒地、冊(cè)外地、園田地等，這個(gè)面積是集體耕地的家底，在這次確權(quán)工作中要摸清搞實(shí)。實(shí)測(cè)面積理論上小于集體土地所有權(quán)面積。

二輪承包面積是二輪土地承包時(shí)農(nóng)戶具有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并記載在合同上的面積。由于二輪延包時(shí)避稅、折等、手指地、擴(kuò)邊等原因，實(shí)際面積往往大于臺(tái)賬面積，二輪承包面積理論上小于實(shí)測(cè)面積，是這次土地確權(quán)歸戶登記頒證的重點(diǎn)和重要依據(jù)。

確權(quán)歸戶面積是這次土地確權(quán)登記過(guò)程中，經(jīng)過(guò)權(quán)屬調(diào)查、實(shí)測(cè)、公示等環(huán)節(jié)，以二輪家庭承包為基礎(chǔ)，在充分考慮避稅、折等、手指地、擴(kuò)邊等原因，經(jīng)村組農(nóng)戶討論通過(guò)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街確權(quán)辦批準(zhǔn)，最后由發(fā)包方和承包方共同認(rèn)定的家庭承包經(jīng)營(yíng)的實(shí)際面積，也是將來(lái)頒證面積。確權(quán)歸戶面積理論上大于二輪承包面積、小于實(shí)測(cè)面積。實(shí)際工作中，我們要明確區(qū)分這幾個(gè)概念，掌握政策，明確界限，不能混淆。

3 農(nóng)民利益與國(guó)家利益和集體利益的關(guān)系

開(kāi)展農(nóng)村土地確權(quán)既要保證承包地依法確權(quán)，農(nóng)民利益不受侵害，同時(shí)，又要把這些年來(lái)農(nóng)民侵占國(guó)有和集體的公益、公共、生產(chǎn)用地和其他用地調(diào)查清楚，區(qū)分開(kāi)來(lái)，嚴(yán)格掌握。

3.1 農(nóng)民家庭承包地與國(guó)家和集體公共、公益、生產(chǎn)用地的關(guān)系

公路、鐵路、河流、村路兩側(cè)，水利工程、大中小水庫(kù)淹沒(méi)區(qū)、田間作業(yè)路、村級(jí)發(fā)展預(yù)留地，這些是國(guó)家和集體公共、公益用地，這次確權(quán)登記工作中要按照所有權(quán)登記成果和耕地實(shí)際使用情況依法予以確認(rèn)?？h級(jí)確權(quán)辦要會(huì)同國(guó)土、林業(yè)、水利、交通等部門，依據(jù)《防洪法》、《河道管理?xiàng)l例》、《吉林省公路管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，明確本區(qū)域內(nèi)國(guó)省級(jí)公路、市鄉(xiāng)公路、村路兩側(cè)植樹(shù)臺(tái)和溝渠留出的標(biāo)準(zhǔn)；明確本區(qū)域內(nèi)大中型水利設(shè)施、水庫(kù)、河道等邊界留出的標(biāo)準(zhǔn)；明確農(nóng)民耕地與國(guó)有土地邊界的預(yù)留標(biāo)準(zhǔn)。要依法保證公路、鐵路、軍事用地和大中型水利設(shè)施等國(guó)有土地的所有權(quán)，保障使用權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街政府要充分考慮村級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展、公益事業(yè)發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)實(shí)際需要，將農(nóng)村集體權(quán)屬內(nèi)村屯路邊溝渠、植樹(shù)臺(tái)、田間作業(yè)路、水渠等公共、公益用地預(yù)留出來(lái)，為今后集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新農(nóng)村建設(shè)用地留有足夠的空間。鄉(xiāng)鎮(zhèn)街政府要依據(jù)市級(jí)確權(quán)辦規(guī)定和村社民主議定結(jié)果，對(duì)農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地邊界預(yù)留標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)村集體權(quán)屬內(nèi)農(nóng)戶耕地與公共公益用地預(yù)留標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，進(jìn)行公示公告。通過(guò)這次農(nóng)村土地確權(quán)，農(nóng)村集體公共、公益用地要底數(shù)清楚、有據(jù)可查，要在村級(jí)土地確權(quán)成果中記載清晰，歸檔立卷。屬于國(guó)家和集體生產(chǎn)用地、公益用地和公共用地范圍內(nèi)的土地不能確權(quán)給農(nóng)戶家庭。

3.2 家庭承包與其他承包方式的關(guān)系

家庭承包地是依據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)M織按照公平分配、人人有份的原則，統(tǒng)一承包給本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)戶的耕地、林地、草地。其他承包方式是指集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)家庭承包以外的集體土地，按照效益優(yōu)先、兼顧公平的原則，通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式，承包給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或其他單位和個(gè)人的“四荒”地、養(yǎng)殖水面等（包括集體機(jī)動(dòng)耕地）。家庭承包以外的集體土地情況比較復(fù)雜，有一些已經(jīng)以其他方式對(duì)外發(fā)包了，還有一些由農(nóng)戶開(kāi)墾后一直不明不白地耕種，農(nóng)戶之間差異很大，特別是山區(qū)半山區(qū)情況更復(fù)雜一些。這些土地是農(nóng)村今后一個(gè)時(shí)期調(diào)解人地矛盾、發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)和公益事業(yè)的依托，不能吃干分凈。待確權(quán)結(jié)束后，仍然可以采取其他方式繼續(xù)承包給現(xiàn)有的耕種者或他人，可以收取必要的費(fèi)用。這次農(nóng)村土地確權(quán)對(duì)其他方式承包耕地暫不確權(quán)登記頒證，待國(guó)家和省確權(quán)辦有明確意見(jiàn)后按要求辦理。

4 依法依規(guī)確權(quán)與民主議事的關(guān)系

確權(quán)歸記登記是農(nóng)村土地確權(quán)的最重要環(huán)節(jié)，必須堅(jiān)持依法依規(guī)、尊重歷史、民主協(xié)商、因地制宜的原則。實(shí)際工作中要重點(diǎn)把握好民主議定的范圍，對(duì)確權(quán)登記中的爭(zhēng)議，有法律政策規(guī)定的，依法依政策調(diào)處。對(duì)于一些疑難問(wèn)題，在不違背法律政策精神的前提下，通過(guò)民主協(xié)商處理。民主議事要嚴(yán)格依照程序，以村櫓魈?、以组螁卧虼逯埔?，因組施策，啟動(dòng)“一村一策”、“一社一策”、“一事一議”的辦法，讓群眾自己來(lái)研究解決自己的問(wèn)題，防止在確權(quán)歸戶過(guò)程中激化矛盾，影響穩(wěn)定。在啟動(dòng)“一村一策”、“一社一策”、“一事一議”過(guò)程中，要注意處理好多數(shù)人利益和少數(shù)人利益的關(guān)系，不能以多數(shù)人的意志剝奪少數(shù)人的合法權(quán)益；也不能因?yàn)樯贁?shù)人的干預(yù)，侵犯多數(shù)人的正當(dāng)利益。法律法規(guī)明確的，必須依法依規(guī)確權(quán)，不能什么事都往“一村一策”、“一社一策”、“一事一議”的筐里裝。對(duì)因依仗權(quán)勢(shì)承包、偏親向友、蠶食侵占公用溝渠、溢洪道、磨牛地、樹(shù)蔭地、防風(fēng)帶等多出的土地，要堅(jiān)決糾正，不予確權(quán)。嚴(yán)格界定應(yīng)依法依規(guī)確權(quán)歸戶、通過(guò)民主協(xié)商確權(quán)歸戶、不予確權(quán)歸戶的政策界限，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)確權(quán)。

5 甲方與乙方、內(nèi)業(yè)與外業(yè)、進(jìn)度與質(zhì)量、穩(wěn)定與確權(quán)的關(guān)系

5.1 甲方與乙方的關(guān)系

甲方是業(yè)主，乙方是甲方委托的施工單位。確權(quán)登記工作中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府是確權(quán)登記工作的主體。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要把與中標(biāo)的測(cè)繪公司簽訂的協(xié)議研究透，把工作范圍、工作成果、質(zhì)量要求、工作進(jìn)度寫清楚，把違約責(zé)任寫明白，嚴(yán)格監(jiān)督。原來(lái)沒(méi)有研究清楚的可以與乙方重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行明確。甲方要按照土地確權(quán)登記方案規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)測(cè)繪公司提出要求，把握好實(shí)測(cè)進(jìn)度。要積極主動(dòng)與乙方搞好配合，協(xié)調(diào)好乙方與村組、相關(guān)部門之間的關(guān)系，幫助乙方解決好實(shí)際工作中遇到的困難和問(wèn)題，合力推進(jìn)農(nóng)村土地確權(quán)工作順利開(kāi)展。要做到“放手不甩手、信任不放任、幫辦不包辦”。

5.2 內(nèi)業(yè)與外業(yè)的關(guān)系

外業(yè)是基礎(chǔ)，內(nèi)業(yè)是關(guān)鍵，內(nèi)業(yè)的工作量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于外業(yè)。要加大內(nèi)業(yè)工作人員投入，從入戶調(diào)查工作開(kāi)始就要注意抓好內(nèi)業(yè)管理，保證內(nèi)業(yè)質(zhì)量。由于受環(huán)境影響，外業(yè)階段時(shí)間要集中、測(cè)繪要準(zhǔn)確、數(shù)據(jù)要真實(shí)，要應(yīng)測(cè)盡測(cè)，杜絕出現(xiàn)誤測(cè)、漏測(cè)、交叉和天窗，盡量避免出現(xiàn)返工；內(nèi)業(yè)要精細(xì)、精準(zhǔn)、完備?？h、鄉(xiāng)確權(quán)辦要對(duì)乙方的工作質(zhì)量、進(jìn)度、技術(shù)力量配備和各環(huán)節(jié)工作完成進(jìn)度、成果質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)督。

5.3 進(jìn)度與質(zhì)量的關(guān)系

按照國(guó)家對(duì)確權(quán)登記工作的總體要求，要在保證如期完成確權(quán)工作的前提下，科學(xué)計(jì)劃和配置力量，保證質(zhì)量，時(shí)間盡量往前搶，給后期縣級(jí)自查、勘誤修正，數(shù)據(jù)庫(kù)合庫(kù)提供保障，為完成數(shù)據(jù)匯交留有余地。對(duì)于確實(shí)在短時(shí)間內(nèi)問(wèn)題難以解決的村組，可以留到后期處理，不要求全責(zé)備，影響整體進(jìn)展和驗(yàn)收匯交。但在數(shù)量上一定要控制，盡量少留，最好不留。