房產(chǎn)銷(xiāo)售月度與計(jì)劃精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)銷(xiāo)售月度與計(jì)劃范文

工作計(jì)劃實(shí)際上就是對(duì)我們自己工作的一次盤(pán)點(diǎn)。讓自己找著方向，讓自己對(duì)工作目標(biāo)更加清晰。下面是小編給大家?guī)?lái)的關(guān)于銷(xiāo)售個(gè)人工作計(jì)劃范文，歡迎大家閱讀參考，我們共同閱讀吧!

關(guān)于銷(xiāo)售個(gè)人工作計(jì)劃范文1

在已過(guò)去的某年里，做為一名房產(chǎn)銷(xiāo)售人員，我所在的銷(xiāo)售部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下和各部門(mén)的積極配合下提前完成了全年的銷(xiāo)售任務(wù)。這一年全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延，房地產(chǎn)市場(chǎng)大落大起，整個(gè)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)從慘淡到火爆的過(guò)程。準(zhǔn)備明年在中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，銷(xiāo)售工作將充滿了機(jī)遇和挑戰(zhàn)?，F(xiàn)制定20某年房地產(chǎn)銷(xiāo)售個(gè)人工作計(jì)劃。

一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20某年的房產(chǎn)銷(xiāo)售工作中，我將加強(qiáng)自己在專(zhuān)業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)20某年的銷(xiāo)售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。進(jìn)行銷(xiāo)售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。確保自己在20某年的銷(xiāo)售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國(guó)內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為銷(xiāo)售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，對(duì)20某年的市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)20某年的銷(xiāo)售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷(xiāo)售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20某年的房產(chǎn)銷(xiāo)售工作重點(diǎn)是某x公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷(xiāo)售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。

四、針對(duì)不同的銷(xiāo)售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷(xiāo)售方法。我將結(jié)合20某年的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過(guò)對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷(xiāo)售方法。

五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷(xiāo)售任務(wù)圓滿達(dá)成。我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷(xiāo)售方案，根據(jù)銷(xiāo)售情況及市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售計(jì)劃，修正銷(xiāo)售執(zhí)行方案。定期對(duì)階段性銷(xiāo)售工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)于突然變化的市場(chǎng)情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷(xiāo)售任務(wù)。

六、針對(duì)銷(xiāo)售工作中存在的問(wèn)題及時(shí)修正，不斷提高銷(xiāo)售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷(xiāo)售任務(wù)提供保障。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)做保障，我將在部門(mén)經(jīng)理與同事的幫助下，進(jìn)行相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使銷(xiāo)售工作達(dá)到銷(xiāo)售商鋪的要求，上升到一個(gè)新的高度。

關(guān)于銷(xiāo)售個(gè)人工作計(jì)劃范文2

一、目前的醫(yī)藥市場(chǎng)情況

目前，全國(guó)都正在進(jìn)行著醫(yī)藥行業(yè)的整改階段，但只是一個(gè)剛剛開(kāi)始的階段，所以現(xiàn)在還處在一個(gè)沒(méi)有特定的規(guī)章制度之下，市場(chǎng)過(guò)于凌亂。我們要在整改之前把現(xiàn)有的企業(yè)規(guī)模做大做強(qiáng)，才能立足于行業(yè)的大潮之中。

現(xiàn)在，各地區(qū)的醫(yī)藥公司和零售企業(yè)較多，但我們應(yīng)該有一個(gè)明確的發(fā)展方向?，F(xiàn)在是各醫(yī)藥公司對(duì)待新產(chǎn)品上，不是很熱衷。而對(duì)待市場(chǎng)上賣(mài)的開(kāi)的品種卻賣(mài)的很好。但是在有一個(gè)特點(diǎn)就是要么做醫(yī)院的品種買(mǎi)的好，要么就是在同類(lèi)品種上價(jià)格極低，這樣才能穩(wěn)定市場(chǎng)。抓住市場(chǎng)上的大部分市場(chǎng)份額。

現(xiàn)在，醫(yī)藥行業(yè)的弊端就在于市場(chǎng)上同類(lèi)和同品種藥品價(jià)格比較混亂，各地區(qū)沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的銷(xiāo)售價(jià)格，同樣是炎虎寧各地區(qū)的和個(gè)生產(chǎn)廠家的銷(xiāo)售價(jià)格上卻是不一致的，這就極大的沖擊了相鄰區(qū)域的銷(xiāo)售工作。使一些本來(lái)是忠誠(chéng)的客戶對(duì)公司失去了信心，認(rèn)同感和依賴性。

以前各地區(qū)之間穿插，各自做各自的業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)員對(duì)相連的區(qū)域銷(xiāo)售情況不是很了解，勢(shì)必會(huì)對(duì)自己或他人的銷(xiāo)售區(qū)域造成沖擊。在藥品的銷(xiāo)售價(jià)格方面，在同等比例條件下，利潤(rùn)和銷(xiāo)貨數(shù)量是成正比的，也就是說(shuō)銷(xiāo)量和利潤(rùn)是息息相關(guān)。

二、工作總結(jié)

自從做業(yè)務(wù)以來(lái)負(fù)責(zé)某x和某x地區(qū)，可以說(shuō)某x和某x把這兩個(gè)非常好的銷(xiāo)售區(qū)域給了我，對(duì)我有相當(dāng)大的期望，可是對(duì)于我來(lái)說(shuō)卻是一個(gè)相當(dāng)大的考驗(yàn)，在這過(guò)程中我學(xué)會(huì)了很多很多。包括和客戶之間的言談舉止，自己的口才得到了鍛煉，自己的膽量得到了很大的提升。

可以說(shuō)自己在這一年中，自己對(duì)自己都不是很滿意，首先沒(méi)能給公司創(chuàng)造很大的利潤(rùn)，其次是沒(méi)能讓自己的客戶對(duì)自己很信服，有一些客戶沒(méi)能維護(hù)的很好，還有就是對(duì)市場(chǎng)了解不透，沒(méi)能及時(shí)掌握市場(chǎng)信息。這些都是我要在某年的工作中首先要改進(jìn)的。

某年，新的開(kāi)端，某x既然把五個(gè)大的銷(xiāo)售區(qū)域交到我的手上也可以看出下了很大的決心，因?yàn)檫@些地區(qū)都是我們的根據(jù)地。為我們公司的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、下面是我對(duì)下一年工作的想法：

1、對(duì)于老客戶，和固定客戶，要經(jīng)常保持聯(lián)系，在有時(shí)間有條件的情況下，送一些小禮物或宴請(qǐng)客戶，好穩(wěn)定與客戶關(guān)系。

2、在擁有老客戶的同時(shí)還要不斷從各種媒體獲得更多客戶信息，包括貨站的基本信息。

3、要有好業(yè)績(jī)就得加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，開(kāi)拓視野，豐富知識(shí)，采取多樣化形式，把學(xué)業(yè)務(wù)與交流技能向結(jié)合。

結(jié)合以上的想法，下面是我今年對(duì)自己的要求：

1、每月要增加至少15個(gè)以上的新客戶，還要有5到10個(gè)潛在客戶。

2、每月一個(gè)總結(jié)，看看自己有哪些工作上的失誤，及時(shí)改正下次不要再犯。

并及時(shí)和內(nèi)勤溝通，得到單位的最新情況和政策上的支持。

3、見(jiàn)客戶之前要多了解客戶的狀態(tài)和需求，再做好準(zhǔn)備工作才有可能不會(huì)丟失這個(gè)客戶。

4、對(duì)所有客戶的都要有一個(gè)很好的工作態(tài)度，但是對(duì)有一些客戶提出的無(wú)理要求上，決不能在低三下氣。

要為公司樹(shù)立良好的形企業(yè)形象。

5、客戶遇到問(wèn)題，不能置之不理一定要盡全力幫助他們解決。

要先做人再做事，讓客戶相信我們的工作實(shí)力，才能更好的完成任務(wù)。

6、要對(duì)公司和自己有足夠的信心。

擁有健康、樂(lè)觀、積極向上的工作態(tài)度，這樣才能更好的完成全年任務(wù)。

7、與其他地區(qū)業(yè)務(wù)和內(nèi)勤進(jìn)行交流，有團(tuán)隊(duì)意識(shí)，這樣才能更好的了解最新的產(chǎn)品情況和他們方式方法。

才能不斷增長(zhǎng)業(yè)務(wù)技能。

以上就是我這一年的工作計(jì)劃，工作中總會(huì)有各種各樣的困難，我會(huì)向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示，向其他的業(yè)務(wù)員探討，研究客戶心理，共同努力克服，為自己開(kāi)創(chuàng)一片新的天空，為公司做出自己最大的貢獻(xiàn)。

關(guān)于銷(xiāo)售個(gè)人工作計(jì)劃范文3

某年，銷(xiāo)售工作仍將是我們公司的工作重點(diǎn)，面對(duì)先期投入，正視現(xiàn)有市場(chǎng)，作為我某區(qū)銷(xiāo)售經(jīng)理，我創(chuàng)業(yè)激情高漲，信心百倍，又深感責(zé)任重大。

著眼公司當(dāng)前，兼顧未來(lái)發(fā)展。某年，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，在銷(xiāo)售工作中我堅(jiān)持做到：突出重點(diǎn)維護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)，把握時(shí)機(jī)開(kāi)發(fā)潛在客戶，注重銷(xiāo)售細(xì)節(jié)，強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)，穩(wěn)固和提高市場(chǎng)占有率，積極爭(zhēng)取圓滿完成銷(xiāo)售任務(wù)。

一、銷(xiāo)量指標(biāo)

至某年12月31日，某區(qū)銷(xiāo)售任務(wù)560萬(wàn)元，銷(xiāo)售目標(biāo)700萬(wàn)元（某年度銷(xiāo)售計(jì)劃表附后）；

二、計(jì)劃擬定

1、年初擬定《年度銷(xiāo)售總體計(jì)劃》；

2、年終擬定《年度銷(xiāo)售總結(jié)》；

3、月初擬定《月銷(xiāo)售計(jì)劃表》和《月訪客戶計(jì)劃表》；

4、月末擬定《月銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表》和《月訪客戶統(tǒng)計(jì)表》；

三、客戶分類(lèi)

根據(jù)某年度銷(xiāo)售額度，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分化，將現(xiàn)有客戶分為VIP用戶、一級(jí)用戶、二級(jí)用戶和其它用戶四大類(lèi)，并對(duì)各級(jí)用戶進(jìn)行全面分析。

四、實(shí)施措施

1、技術(shù)交流：

（1）本年度針對(duì)VIP客戶的技術(shù)部、售后服務(wù)部開(kāi)展一次技術(shù)交流研討會(huì)；

（2）參加相關(guān)行業(yè)展會(huì)兩次，其中展會(huì)期間安排一場(chǎng)大型聯(lián)誼座談會(huì)；

2、客戶回訪：

目前在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上流通的相似品牌有七八種之多，與我司品牌相當(dāng)?shù)挠腥姆N，技術(shù)方面不相上下，競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈，已構(gòu)成市場(chǎng)威脅。為穩(wěn)固和拓展市場(chǎng)，務(wù)必加強(qiáng)與客戶的交流，協(xié)調(diào)與客戶、直接用戶之間的關(guān)系。

（1）為與客戶加強(qiáng)信息交流，增近感情，對(duì)VIP客戶每月拜訪一次；對(duì)一級(jí)客戶每?jī)稍掳菰L一次；對(duì)于二級(jí)客戶根據(jù)實(shí)際情況另行安排拜訪時(shí)間；

（2）適應(yīng)把握形勢(shì)，銷(xiāo)售工作已不僅僅是銷(xiāo)貨到我們的客戶方即為結(jié)束，還要幫助客戶出貨，幫助客戶做直接用戶的工作，這項(xiàng)工作列入我07年工作重點(diǎn)。

3、網(wǎng)絡(luò)檢索：

充分發(fā)揮我司網(wǎng)站及網(wǎng)絡(luò)資源，通過(guò)信息檢索發(fā)現(xiàn)掌握銷(xiāo)售信息。

4、售后協(xié)調(diào)：

目前情況下，我公司仍然以貿(mào)易為主，“賣(mài)產(chǎn)品不如賣(mài)服務(wù)”，在下一步工作中，我們要增強(qiáng)責(zé)任感，不斷強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

用戶使用我們的產(chǎn)品如同享受我們提供的服務(wù)，從穩(wěn)固市場(chǎng)、長(zhǎng)遠(yuǎn)合作的角度，我們務(wù)必強(qiáng)化為客戶負(fù)責(zé)的意識(shí)，把握每一次與用戶接觸的機(jī)會(huì)，提供熱情詳細(xì)周到的售后服務(wù)，給公司增加一個(gè)制勝的籌碼。

本年度我將嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，努力完成銷(xiāo)售任務(wù)。挑戰(zhàn)已經(jīng)到來(lái)，既然選擇了遠(yuǎn)方，何畏風(fēng)雨兼程，我相信：用心一定能贏得精彩！

某年，將繼續(xù)嚴(yán)格遵守這樣的工作思路：在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，參與公司戰(zhàn)略性持續(xù)改進(jìn)活動(dòng)，及時(shí)準(zhǔn)確做好銷(xiāo)售部的日常工作，對(duì)訂單和發(fā)貨計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行協(xié)調(diào)、平衡、監(jiān)督和跟蹤；參與完成對(duì)客戶的產(chǎn)品按時(shí)交付和后續(xù)對(duì)客戶的跟蹤，繼續(xù)開(kāi)發(fā)新客戶和新產(chǎn)品，配合各部門(mén)及時(shí)完成公司產(chǎn)銷(xiāo)的各項(xiàng)任務(wù)。

在某年的工作中，預(yù)計(jì)主要完成工作內(nèi)容

1、根據(jù)客戶訂單及時(shí)制定和修改發(fā)貨計(jì)劃；

負(fù)責(zé)發(fā)貨計(jì)劃的過(guò)程監(jiān)控和具體實(shí)施；發(fā)貨訂艙以及相關(guān)事務(wù)的協(xié)調(diào)，保證產(chǎn)品的正常發(fā)貨，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映過(guò)程情況。

2、對(duì)國(guó)外客戶的信息收集、及時(shí)傳遞、及時(shí)處理，如：圖紙、PPAP信息反饋等等；

并及時(shí)了解國(guó)際機(jī)械制造市場(chǎng)和外匯市場(chǎng)的消息，為公司的發(fā)展壯大提供信息支持。

3、按時(shí)完成全部發(fā)貨所需要單據(jù)的繕制和交付和給客戶單據(jù)的交付，包括發(fā)貨單、裝箱單、商業(yè)發(fā)票、運(yùn)輸合同、運(yùn)輸聲明、原產(chǎn)地證等等。

4、及時(shí)就發(fā)貨所涉及的相關(guān)事務(wù)與客戶有效溝通。

5、參與公司新產(chǎn)品項(xiàng)目的生產(chǎn)評(píng)估和實(shí)施過(guò)程監(jiān)控。

如發(fā)放新產(chǎn)品評(píng)審圖紙和進(jìn)展過(guò)程跟蹤。

6、準(zhǔn)確完成統(tǒng)計(jì)月度出口明細(xì)、月度應(yīng)收匯明細(xì)，并和財(cái)務(wù)對(duì)帳。

7、向國(guó)外客戶催要應(yīng)付款項(xiàng)，包括在WEBEDI生成ASN和發(fā)票，制作紙質(zhì)收匯單據(jù)等，及時(shí)回款，對(duì)未達(dá)帳項(xiàng)積極負(fù)責(zé)。

關(guān)于銷(xiāo)售個(gè)人工作計(jì)劃范文4

我所從事的汽車(chē)銷(xiāo)售這個(gè)行業(yè)已有一段時(shí)間，因在之前沒(méi)有接觸過(guò)此行業(yè)在工作中便遇到了種種困難，但我沒(méi)有氣餒，積極向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示，向同事探討。于是，也完成了一定的業(yè)績(jī)。今年，我將一如既往地按照公司的要求，在去年的工作基礎(chǔ)上，本著“多溝通、多協(xié)調(diào)、積極主動(dòng)、創(chuàng)造性地開(kāi)展工作”的指導(dǎo)思想，確立工作目標(biāo)，全面開(kāi)展2018年度的工作?，F(xiàn)制定汽車(chē)銷(xiāo)售工作計(jì)劃如下：

一、對(duì)于老客戶，和固定客戶，要經(jīng)常保持聯(lián)系，維系好關(guān)系也是2018年工作計(jì)劃的重點(diǎn)。在有時(shí)間有條件的情況下，送一些小禮物或宴請(qǐng)客戶，好穩(wěn)定與客戶關(guān)系。

二、在擁有老客戶的同時(shí)還要不斷從各種媒體獲得更多客戶信息。

三、要有好業(yè)績(jī)就得加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，開(kāi)拓視野，豐富知識(shí)，采取多樣化形式，把學(xué)業(yè)務(wù)與交流技能向結(jié)合。

四、今年對(duì)自己有以下要求

1：每月要增加一個(gè)以上的新客戶，還要有到個(gè)潛在客戶。

2：一周一小結(jié)，每月一大結(jié)，看看有哪些工作上的失誤，及時(shí)改正下次不要再犯。

3：見(jiàn)客戶之前要多了解客戶的狀態(tài)和需求，再做好準(zhǔn)備工作才有可能不會(huì)丟失這個(gè)客戶。

4：對(duì)客戶不能有隱瞞和欺騙，這樣不會(huì)有忠誠(chéng)的客戶。在有些問(wèn)題上你和客戶是一直的。

5：要不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)方面的學(xué)習(xí)，多看書(shū)，上網(wǎng)查閱相關(guān)資料，與同行們交流，向他們學(xué)習(xí)更好的方式方法。

6：對(duì)所有客戶的工作態(tài)度都要一樣，但不能太低三下氣。給客戶一好印象，為公司樹(shù)立更好的形象。

7：客戶遇到問(wèn)題，不能置之不理一定要盡全力幫助他們解決。要先做人再做生意，讓客戶相信我們的工作實(shí)力，才能更好的完成任務(wù)。

8：自信是非常重要的。要經(jīng)常對(duì)自己說(shuō)你是最好的，你是獨(dú)一無(wú)二的。擁有健康樂(lè)觀積極向上的工作態(tài)度才能更好的完成任務(wù)。

9：和公司其他員工要有良好的溝通，有團(tuán)隊(duì)意識(shí)，多交流，多探討，才能不斷增長(zhǎng)業(yè)務(wù)技能。

10：為了今年的銷(xiāo)售任務(wù)我要努力完成5000臺(tái)的任務(wù)額，為公司創(chuàng)造更多利潤(rùn)。

以上就是我的年度銷(xiāo)售工作計(jì)劃，工作中不管再遇到何種困難，我同樣會(huì)第一時(shí)間向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示，向有經(jīng)驗(yàn)的同事學(xué)習(xí)，共同努力克服。為公司做出自己最大的貢獻(xiàn)。

關(guān)于銷(xiāo)售個(gè)人工作計(jì)劃范文5

經(jīng)過(guò)以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有了更深層次的了解，同時(shí)也學(xué)到了很多東西，為了讓自己在新的一年中有更高的收獲，自身有更高的提升，特總結(jié)去年展望今年，根據(jù)自身的實(shí)際情況，特做出某年具體的工作計(jì)劃。

一、業(yè)務(wù)的精進(jìn)

1、加強(qiáng)團(tuán)體的力量

在團(tuán)體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時(shí)對(duì)提升個(gè)人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個(gè)月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時(shí)也有很多的不同，其中有許多是我要學(xué)習(xí)加強(qiáng)的，這種性格上的互補(bǔ)，在具體的工作中可以幫助我們查缺補(bǔ)漏，提升自己。在新年中，我更要加強(qiáng)隊(duì)員的團(tuán)結(jié)，團(tuán)結(jié)是我不斷成長(zhǎng)的土壤。

2、熟識(shí)項(xiàng)目

銷(xiāo)售最重要的是對(duì)自己所從事項(xiàng)目的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過(guò)程中，對(duì)本項(xiàng)目有了深度的了解，但在接待顧客的過(guò)程中，還是不斷的有新問(wèn)題的出現(xiàn)，讓我無(wú)法流利的回答顧客的提問(wèn)，主要是對(duì)項(xiàng)目及相關(guān)房產(chǎn)知識(shí)的不夠了解，在新年之后，對(duì)項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，對(duì)房產(chǎn)知識(shí)的了解，是熟識(shí)項(xiàng)目的首要。調(diào)盤(pán)，新年后又新起了幾個(gè)樓盤(pán)，在與同行之間比較能夠更好地加強(qiáng)對(duì)自己銷(xiāo)售對(duì)象的信心，在不斷的學(xué)習(xí)中充實(shí)自己，在不斷的實(shí)踐中提升自己。

3、樹(shù)立自己的目標(biāo)

有目標(biāo)才會(huì)有方向，有方向才會(huì)有不斷努力的動(dòng)力。在每個(gè)月的月初都要對(duì)自己訂立下目標(biāo)，先從小的目標(biāo)開(kāi)始，即獨(dú)立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成獎(jiǎng)勵(lì)下授的銷(xiāo)售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。在每月的月初訂立下自己當(dāng)月的銷(xiāo)售目標(biāo)，同時(shí)記錄下當(dāng)天接待顧客中出現(xiàn)的問(wèn)題及解決之道，不時(shí)的翻動(dòng)前期的工作日志，溫故而知新。

二、自身素質(zhì)的提升

銷(xiāo)售的產(chǎn)品可以不同，但銷(xiāo)售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣(mài)出去，用實(shí)物換成錢(qián)。因我從未正式的接觸過(guò)銷(xiāo)售，所以在推銷(xiāo)及推銷(xiāo)技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷(xiāo)售能力開(kāi)始。首先，書(shū)籍是活的知識(shí)的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷(xiāo)售及銷(xiāo)售技巧的書(shū)籍，同時(shí)不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，及時(shí)的充實(shí)自己，總結(jié)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。其次，實(shí)踐出真知，所有的理論只有與實(shí)踐相結(jié)合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎(chǔ)的做起，重新對(duì)銷(xiāo)售流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，在演練中對(duì)項(xiàng)目加深印象，同時(shí)對(duì)顧客關(guān)心的合同條款進(jìn)行熟讀并學(xué)習(xí)。了解最新的法律法規(guī)知識(shí)。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，在團(tuán)隊(duì)的交流中，解決問(wèn)題，不斷的提升自己。最后，在生活中用心的觀察他人的銷(xiāo)售方式，尤其是在同行之間更能學(xué)到，前期先照搬他人在銷(xiāo)售過(guò)程中，遇到問(wèn)題后的解答方式，經(jīng)過(guò)后期的語(yǔ)言加工，再遇到問(wèn)題時(shí)就能有自己的方式解答。

最后，感謝公司所有的領(lǐng)導(dǎo)和同事，因?yàn)槲覀€(gè)人的進(jìn)步離不開(kāi)大家的幫助和支持。某年我會(huì)不斷學(xué)習(xí)，努力工作。我要用全部的激情和智慧創(chuàng)造效益，讓事業(yè)充滿生機(jī)和活力！我們是一個(gè)整體，奔得是同一個(gè)目標(biāo)！我會(huì)和大家一起齊心協(xié)力，從新的起點(diǎn)開(kāi)始，邁向成功！

第2篇：房產(chǎn)銷(xiāo)售月度與計(jì)劃范文

推銷(xiāo)員崗位試用期工作總結(jié)范文一 作為一名銷(xiāo)售新人，剛加入房產(chǎn)銷(xiāo)售部的時(shí)候什么都不懂，現(xiàn)在想起來(lái)還有些好笑，通過(guò)這段時(shí)期的磨練，現(xiàn)在已經(jīng)能夠負(fù)責(zé)很多工作的實(shí)施。

這些工作主要包括：

1、深入銷(xiāo)售第一線，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)了解客戶的特點(diǎn)和需求，掌握客戶的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問(wèn)題。

xx園xx庭，xx閣開(kāi)盤(pán)期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

xx村2、6底層商鋪銷(xiāo)售期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

2、收集其他樓盤(pán)的宣傳資料和報(bào)紙廣告，掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的動(dòng)向，了解其他樓盤(pán)的促銷(xiāo)手段和銷(xiāo)售措施。

收集了七月份至今各樓盤(pán)的報(bào)紙廣告并整理分類(lèi)。

3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤(pán)的促銷(xiāo)活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來(lái)搞好公司的促銷(xiāo)策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。參觀了xx廣場(chǎng)，xx花城，xx新城的開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)以及房展會(huì)的各樓盤(pán)促銷(xiāo)。

5、參加公司的各種促銷(xiāo)活動(dòng)，組織銷(xiāo)售人員在促銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷(xiāo)售部和策劃公司的分工合作。 參加了 九月份的 房展會(huì) ， xx園國(guó)慶看房專(zhuān)線車(chē) ，xx節(jié)期間的 投資貿(mào)易洽談會(huì) 的展覽等促銷(xiāo)活動(dòng)。

6、根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)重要問(wèn)題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營(yíng)銷(xiāo)人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷(xiāo)售部主管例會(huì)，將周銷(xiāo)售工作總結(jié)整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。從七月份進(jìn)入公司開(kāi)始，每周匯總各點(diǎn)周銷(xiāo)售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)

8、指導(dǎo)各銷(xiāo)售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來(lái)的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。

9、學(xué)習(xí)銷(xiāo)售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷(xiāo)售知識(shí)和工作程序，工作方法。 協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。

10、處理銷(xiāo)售部有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)策劃方面的事務(wù)等。

近半年的工作中，我通過(guò)實(shí)踐學(xué)到了許多房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)，通過(guò)不斷的學(xué)習(xí)逐步提高了自己的業(yè)務(wù)水平。但是作為新人，我深深知道，自己經(jīng)驗(yàn)還是相對(duì)欠缺的，需要不斷的學(xué)習(xí)和磨練。因此，在新的一年里，我希望通過(guò)到銷(xiāo)售第一線的不斷學(xué)習(xí)和實(shí)踐，做好個(gè)人工作計(jì)劃，在現(xiàn)場(chǎng)不斷增加自己的經(jīng)驗(yàn)和見(jiàn)識(shí)，爭(zhēng)取使自己的業(yè)務(wù)水平提到一個(gè)更高的高度，為公司多做貢獻(xiàn)。

推銷(xiāo)員崗位試用期工作總結(jié)范文二 在試用期間，讓我歡喜讓我憂，有第一次推銷(xiāo)的成功喜悅，也有被拒之門(mén)外的傷心往事，這好象是人生的一段縮影，讓人難以忘懷。生活顯得緊張，但又有秩序。像我這樣一個(gè)新人，剛進(jìn)入公司，就進(jìn)入一個(gè)全新的領(lǐng)域，一切都充滿了陌生和好奇。我原來(lái)是在新網(wǎng)的公司工作，主要是負(fù)責(zé)客戶服務(wù)及銷(xiāo)售的工作，所以我對(duì)互聯(lián)網(wǎng)是有一定的了解，對(duì)新網(wǎng)也是有一些了解。我是8月8號(hào)正式到公司報(bào)到上班,剛到公司的第一周,我學(xué)習(xí)很多關(guān)于公司概況及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)概況的知識(shí)。

在9月，我正式接管了會(huì)員銷(xiāo)售的工作，每天的工作都很充實(shí)，主要包括會(huì)員的續(xù)費(fèi)，新會(huì)員用戶的開(kāi)發(fā)及問(wèn)題的處理，周一，我要將統(tǒng)計(jì)好的周報(bào)按時(shí)發(fā)給各相關(guān)負(fù)責(zé)人那，每月初也要做相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表，雖然工作很繁瑣，但是我覺(jué)得很充實(shí)。原來(lái)負(fù)責(zé)會(huì)員的同事經(jīng)常會(huì)傳授些經(jīng)驗(yàn)給我，并且會(huì)帶我一起去拜訪會(huì)員客戶，經(jīng)常會(huì)有意識(shí)地將整個(gè)銷(xiāo)售流程演示給我看。然后，仔細(xì)地分析給我聽(tīng)，從尋找客戶、面見(jiàn)客戶、與客戶交流。每一步驟，每一環(huán)節(jié)，每一事項(xiàng)，都能仔細(xì)地進(jìn)行分析，這讓我體會(huì)非常深刻，為我日后獨(dú)立完成銷(xiāo)售工作起到了至關(guān)重要的作用。

期間，每天早上的第一項(xiàng)工作就是打開(kāi)weare，查看郵件，然后翻開(kāi)我的記錄本，看看前一天的工作是否做完?今天要有什么事情處理，一般我會(huì)在當(dāng)月初統(tǒng)計(jì)下2個(gè)月的催費(fèi)情況，一邊通知當(dāng)月的續(xù)費(fèi)，一邊通知下月的續(xù)費(fèi)，這樣可以基本統(tǒng)計(jì)出每月的續(xù)費(fèi)金額，給自己計(jì)劃出要新注冊(cè)的金額。還有個(gè)很重要的工作就是對(duì)客戶的回訪工作了，對(duì)于西安的客戶群體來(lái)講要分5個(gè)省份，而每個(gè)省多少都不一樣，所以不可能一次打完，要先在weare中查詢客戶的信息，在新網(wǎng)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品，然后計(jì)劃出每天的電話數(shù)量，回訪的主要地區(qū)，這樣會(huì)比較順利的達(dá)到預(yù)期的效果，但在回訪中還是會(huì)發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，比如聯(lián)系方式不正確，找不到相關(guān)負(fù)責(zé)人等等，其主要原因還是我們的工作做的不到位，所以我認(rèn)為回訪的工作是非常必要的工作。

應(yīng)該說(shuō)我的運(yùn)氣很好，在剛進(jìn)公司不到一個(gè)月的時(shí)間，經(jīng)理就讓我到北京總部去學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，雖然時(shí)間很短暫，但是收獲卻是很大，也讓給我認(rèn)識(shí)了很多在分公司擔(dān)任會(huì)員銷(xiāo)售的同事們?；貋?lái)后繼續(xù)努力的工作，是從真正意義上的理論階段過(guò)度到實(shí)踐階段。通過(guò)這樣理論和實(shí)踐想結(jié)合的實(shí)戰(zhàn)演練，讓我對(duì)銷(xiāo)售工作有一個(gè)更深層次的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也積累了不少和客戶交流的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為自己更好地開(kāi)展下一步工作奠定了基礎(chǔ)。

我想無(wú)論遇到什么樣的困難，更重要的是自己能能否戰(zhàn)勝自己。只要自己有收獲，有長(zhǎng)進(jìn)，能夠得到客戶以及同事的認(rèn)可和信任，再苦再累，自己也是感到幸福和快樂(lè)的。

眼下自己最主要做的工作是改進(jìn)自己的工作方法、深化學(xué)習(xí)、將被動(dòng)的銷(xiāo)售模式逐漸轉(zhuǎn)化成主動(dòng)的銷(xiāo)售來(lái)提高公司的業(yè)績(jī)，對(duì)西北的一個(gè)大市場(chǎng)，這是商家的必爭(zhēng)之地，同時(shí)其市場(chǎng)成熟度是可想而知的。像工作中的市場(chǎng)的把握能力以及分析能力等等都還是顯得稚嫩和欠缺，所以這些都需要我在日后的工作中不斷完善不斷加強(qiáng)。銷(xiāo)售這個(gè)行業(yè)，對(duì)于我來(lái)說(shuō)一切都是陌生和好奇，一切又是充滿坎坷和挑戰(zhàn)。我以前在校學(xué)的是樓宇自動(dòng)化專(zhuān)業(yè)，而現(xiàn)在從事的工作是銷(xiāo)售。對(duì)于銷(xiāo)售的認(rèn)識(shí)也只是表面，對(duì)于市場(chǎng)的把握能力更是無(wú)從談起，所以我必須比別人付出更多的艱辛和毅力才能不斷完善自我。

自己在過(guò)去幾個(gè)月的銷(xiāo)售中也小有體會(huì)。例如主觀方面：塑造自我，研究產(chǎn)品，提高銷(xiāo)售技能，建立客戶網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)品管理。當(dāng)然，最主要的是對(duì)客戶的服務(wù)態(tài)度一定要好之又好?？陀^方面：市場(chǎng)把握分析，行業(yè)及對(duì)手動(dòng)向等。只有在以上幾個(gè)方面好好加以體會(huì)和把握，才能在自己的銷(xiāo)售生涯走地更好、更遠(yuǎn)。

空悲切，白了少年頭，人生就像古人所說(shuō)，趁現(xiàn)在年輕多學(xué)點(diǎn)東西、多做點(diǎn)事情，不要枉費(fèi)人生。所以我要以更飽滿的精神和充沛的精力投入到平時(shí)的工作和學(xué)習(xí)中去，決不辜負(fù)公司對(duì)我的信任和栽培，并且能夠快速地與公司健康成長(zhǎng)!

推銷(xiāo)員崗位試用期工作總結(jié)范文三 主要例行性工作：參與并主抓GSM 3、4、5、6期，CDMA 1、2期基站動(dòng)力設(shè)備和交換2局、CDMA交換局動(dòng)力設(shè)備的安裝、調(diào)試;按年度、月度動(dòng)力設(shè)備維護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施，完成機(jī)房?jī)?nèi)日常設(shè)備的維護(hù)、業(yè)務(wù)管理工作及臨時(shí)性任務(wù)，保證日常維護(hù)工作按月度維護(hù)作業(yè)計(jì)劃正常進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)和排除通信網(wǎng)絡(luò)的故障隱患，完成本部門(mén)各項(xiàng)通信指標(biāo)，按部就班地完成動(dòng)力機(jī)房設(shè)備定期、不定期巡檢制度;對(duì)三個(gè)交換動(dòng)力機(jī)房(通信段G網(wǎng)、聯(lián)通大廈G網(wǎng)、CDMA、)的動(dòng)力設(shè)備(開(kāi)關(guān)電源、UPS、柴油發(fā)電機(jī)、電池、精密空調(diào))定期、不定期地進(jìn)行例行的維護(hù)巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并將問(wèn)題抑制在萌芽階段并將其及時(shí)解決，以保證通信網(wǎng)絡(luò)中的動(dòng)力設(shè)備的正常、穩(wěn)定運(yùn)行。

主要工作成績(jī)：

1、解決了一直未解決的一期、二期、三期、四期監(jiān)控遺留問(wèn)題，開(kāi)通了具備上電源、環(huán)境監(jiān)控的基站監(jiān)控，建立并完善環(huán)境監(jiān)控系統(tǒng)，使環(huán)境監(jiān)控真正實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控、無(wú)人值守的功能，減小基站維護(hù)工作中不必要的工作量;

2、空調(diào)維修：加強(qiáng)基站空調(diào)的巡檢和維護(hù)的力度，保證基站溫度的恒定，使所有機(jī)房通信設(shè)備工作在最佳工作狀態(tài)和溫度，提高機(jī)房空調(diào)工作的穩(wěn)定性和維修及時(shí)性;

3、發(fā)電機(jī)保養(yǎng)，移動(dòng)油機(jī)車(chē)應(yīng)急通信搶險(xiǎn)發(fā)電;

4、基站電源及監(jiān)控問(wèn)題處理;巡檢及平時(shí)不定期的維護(hù)工作中發(fā)現(xiàn)開(kāi)關(guān)電源的監(jiān)控單元檢測(cè)電壓、電流不準(zhǔn)確產(chǎn)品缺陷，協(xié)商并督促設(shè)備廠家完善其環(huán)境監(jiān)控中心軟件的缺陷問(wèn)題，要求設(shè)備廠家更換全部基站CSU(監(jiān)控單元)芯片，消除基站動(dòng)力設(shè)備正常運(yùn)行中的隱患;主要以自身力量為主(目前的維護(hù)重心主要由我們自己為主)，決不依賴設(shè)備廠家的技術(shù)人員。

5、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)體系的建立和完善

移動(dòng)通信機(jī)房、基站中的電源空調(diào)等配套設(shè)備是整個(gè)移動(dòng)交換系統(tǒng)正常運(yùn)行的基本保證，通信電源是通信的心臟，一旦電源發(fā)生故障，將使整個(gè)通信網(wǎng)絡(luò)陷于癱瘓狀態(tài)，甚至造成大面積的通信阻斷。動(dòng)力維護(hù)工作應(yīng)該以維護(hù)、預(yù)防為主，維護(hù)過(guò)程中注重維護(hù)質(zhì)量，嚴(yán)格遵守設(shè)備操作維護(hù)規(guī)程，使動(dòng)力設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。

維護(hù)管理維修，日常的設(shè)備管理及維護(hù)工作中應(yīng)對(duì)工作中的流程、信息、問(wèn)題及時(shí)反饋，積極地積累經(jīng)驗(yàn)，完善和規(guī)范化動(dòng)力機(jī)房及基站動(dòng)力設(shè)備的全面巡檢維護(hù)制度，制定動(dòng)力設(shè)備維護(hù)日常工作計(jì)劃，實(shí)行了維護(hù)工作規(guī)范化、制度化;

加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)的細(xì)致工作：維護(hù)作業(yè)計(jì)劃、設(shè)備故障及時(shí)處理、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)用備件管理、基站入室登記管理、綜合報(bào)表、員工培訓(xùn)計(jì)劃;維護(hù)檔案的完善：設(shè)備履歷(檔案)、故障記錄、巡檢記錄存檔以備查;

周密計(jì)劃、統(tǒng)籌安排、認(rèn)真實(shí)施是我們順利完成各項(xiàng)工作的關(guān)鍵，制訂完整的維護(hù)工作計(jì)劃，掌握每項(xiàng)維護(hù)工作的進(jìn)展情況，將每周的工作和整體工作計(jì)劃對(duì)應(yīng)，加強(qiáng)工作計(jì)劃的可操作性，維護(hù)工作中每項(xiàng)具體的工作都有的放矢。

以下是近三年的動(dòng)力維護(hù)和工程建設(shè)管理工作的主要內(nèi)容：

1、對(duì)工作中的流程、信息、問(wèn)題及時(shí)反饋，完善和規(guī)范動(dòng)力機(jī)房及基站動(dòng)力設(shè)備的全面巡檢維護(hù)制度，工作重點(diǎn)側(cè)重于交換動(dòng)力機(jī)房的維護(hù)、巡檢。

2、制定動(dòng)力設(shè)備維護(hù)日常工作計(jì)劃，按照維修作業(yè)計(jì)劃實(shí)行維護(hù)工作規(guī)范化、制度化;

3、標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)房建設(shè);

4、建立基站動(dòng)力設(shè)備故障處理流程和時(shí)限，對(duì)故障信息來(lái)源(交換機(jī)房)有反饋、有答復(fù);

5、全面提高維護(hù)人員技術(shù)水平和工作能力：

我們的維護(hù)人員尤其是新員工技術(shù)水平不高、知識(shí)面單一，還沒(méi)有許多時(shí)間投入到業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)方面，我們?cè)谛?、老員工的技術(shù)培訓(xùn)方面盡量創(chuàng)造條件，讓其自身的技術(shù)水平和維護(hù)能力方面有所提高，從而提高我們的整體維護(hù)水平和維護(hù)工作效率，兩年的工作中重點(diǎn)加強(qiáng)了提高維護(hù)人員的維護(hù)技術(shù)水平，對(duì)動(dòng)力維護(hù)中心人員提供技術(shù)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并積極組織技術(shù)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)及技術(shù)交流，提供設(shè)備廠家的培訓(xùn)機(jī)會(huì)，目前基本上熟練掌握動(dòng)力設(shè)備的原理和維護(hù)方法，對(duì)網(wǎng)絡(luò)正常運(yùn)行中出現(xiàn)的設(shè)備問(wèn)題初步具有可獨(dú)立分析、判斷、能及時(shí)地處理和排除故障的能力。

第3篇：房產(chǎn)銷(xiāo)售月度與計(jì)劃范文

盡管銀行試圖通過(guò)銀信合作及其他表外信貸繞過(guò)央行的信貸限額，然而大量跡象顯示，自2010年10月以來(lái)，中央密集出臺(tái)的緊縮政策（多次上調(diào)準(zhǔn)備金率和加息、約3萬(wàn)億元央票發(fā)行）已經(jīng)奏效。不僅銀行間拆借利率有所上升，民間信貸市場(chǎng)的貸款利率同樣大幅上升，信貸條件趨緊；過(guò)去五個(gè)月廣義貨幣供應(yīng)增速已從逾20%降至不足16%，這一指標(biāo)同時(shí)涵蓋了表內(nèi)和表外信貸。此外，盡管GDP增速仍維持在9%左右，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也在趨緊的信貸條件下開(kāi)始降溫。

銀行貸款與地方政府基建項(xiàng)目投資回收期限的不匹配，意味著部分項(xiàng)目無(wú)法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流來(lái)償還銀行貸款。但我們認(rèn)為中國(guó)政府將在這一問(wèn)題威脅到金融穩(wěn)定之前采取措施并有能力做到?？尚蟹桨钢惺淄圃试S地方政府發(fā)行債券（向本國(guó)居民）以資償還銀行貸款。

信貸緊縮終將抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)。但我們認(rèn)為這對(duì)銀行體系的影響有限，因?yàn)樽》康盅嘿J款和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸，在全部銀行資產(chǎn)中的占比不足15%和10%。

緊縮政策正在奏效，盡管存在表外信貸

2010年10月以來(lái)中國(guó)政府開(kāi)始努力使信貸增速回歸正常水平，這是抑制通脹一攬子政策的關(guān)鍵一環(huán)。與多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家央行不同的是，中國(guó)央行主要通過(guò)數(shù)量化工具而不是加息來(lái)抑制信貸過(guò)快增長(zhǎng)。主要量化措施如下：

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。中國(guó)央行自2010年10月以來(lái)已累計(jì)9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。上調(diào)準(zhǔn)備金率50個(gè)基點(diǎn)可立即凍結(jié)銀行體系3700多億元的流動(dòng)性，從而限制銀行的放貸能力。在我們看來(lái)這是抑制信貸擴(kuò)張更為有效的工具。

發(fā)行央票。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)債券市場(chǎng)仍較不發(fā)達(dá)，央行持有政府債券和其他證券數(shù)量較少，這使得央行通過(guò)出售其持有的證券來(lái)收縮流動(dòng)性的空間較小。但央行已經(jīng)開(kāi)始并將繼續(xù)以其自己的名義發(fā)行央票（期限為1個(gè)月至3年不等）以從銀行間市場(chǎng)回收流動(dòng)性（見(jiàn)圖1）。

新貸款限額體系。2011年，央行推出了更為嚴(yán)厲的月度貸款限額體系以控制銀行的貸款行為。鑒于各大銀行信貸占比超過(guò)40%，這一新月度信貸限額將有效控制各大銀行的放貸。

結(jié)合逐步加息，2010年10月以來(lái)的這些量化緊縮措施已開(kāi)始奏效，廣義貨幣總量及信貸增長(zhǎng)大幅放緩。如圖2所示，2011年過(guò)去兩個(gè)月廣義貨幣供應(yīng) (M2) 增速?gòu)慕?0%的峰值降至月均16%（與年末16%的目標(biāo)及長(zhǎng)期均值相符），4月份信貸增速同樣從2009年三季度同比近35%的高點(diǎn)降至17%左右。

但我們認(rèn)為，為抑制通脹，未來(lái)數(shù)月央行仍需保持緊縮政策。目前我們預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)月將有兩次準(zhǔn)備金率上調(diào)（100個(gè)基點(diǎn)）和一次加息（25個(gè)基點(diǎn)）。這些措施將有助于2011年下半年通脹大幅降低。

對(duì)于銀行表外信貸的問(wèn)題，盡管目前難以獲得表外信貸的及時(shí)數(shù)據(jù)，也不體現(xiàn)在新增貸款數(shù)據(jù)中，但此類(lèi)信貸增長(zhǎng)在廣義貨幣供應(yīng)量M2數(shù)據(jù)中仍有所反映。例如，如果銀行通過(guò)銀信合作向企業(yè)提供10億元貸款，這一貸款不出現(xiàn)在銀行的新增貸款數(shù)據(jù)中，但一旦企業(yè)收到該筆款項(xiàng)，將立即作為存款增長(zhǎng)反映在其銀行賬戶中，從而進(jìn)入M2數(shù)據(jù)。鑒于過(guò)去四個(gè)月M2供給增長(zhǎng)持續(xù)放緩，可以認(rèn)為表外信貸沒(méi)有改變整體銀行體系放貸增速放緩的趨勢(shì)，即使此類(lèi)信貸仍可能有所增長(zhǎng)。

此外，自2010年年末以來(lái)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì) (CBRC) 開(kāi)始不斷規(guī)范涉及表外信貸業(yè)務(wù)并強(qiáng)化監(jiān)管，同時(shí)制訂時(shí)間表要求銀行將現(xiàn)有表外信貸納入表內(nèi)，即銀行須在2011年年末前將表外信貸并入表內(nèi)。截至2010年末表外信貸數(shù)額已由2010年7月末的2.08萬(wàn)億元降至1.66萬(wàn)億元。根據(jù)這一時(shí)間表，每季度須將至少25%的現(xiàn)存表外信貸轉(zhuǎn)入表內(nèi)。

我們認(rèn)為，由于人們對(duì)央行新的“社會(huì)融資總量”數(shù)據(jù)缺乏足夠了解而對(duì)信貸狀況產(chǎn)生了新的困惑。這一指標(biāo)顯示，如果考慮股權(quán)和債權(quán)市場(chǎng)兩種外部融資，2011年一季度非金融企業(yè)和機(jī)構(gòu)的社會(huì)融資總量仍達(dá)4.2萬(wàn)億元（2010年一季度為4.5萬(wàn)億元）。從表面上看，這一數(shù)據(jù)意味著緊縮性政策并未大幅降低信貸總量的增速。但資本市場(chǎng)與銀行信貸融資存在本質(zhì)區(qū)別：銀行信貸增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)貸款―存款的連鎖效應(yīng)，因而將形成自我維持的信貸創(chuàng)造，而前者并非如此。因此，只要緊縮性政策能夠抑制銀行信貸，則融資總量增速不久將有所放緩（見(jiàn)表1）。

如果現(xiàn)在仍不相信緊縮性政策已使整體信貸環(huán)境趨緊，則只需觀察官方和民間貸款利率的最新變動(dòng)即可。如圖3所示，盡管基準(zhǔn)利率自2010年10月以來(lái)已經(jīng)4次上調(diào)（累計(jì)100個(gè)基點(diǎn)），實(shí)際貸款利率甚至高于基準(zhǔn)利率。截至2011年4月，55.8% 的銀行貸款利率超過(guò)基準(zhǔn)利率，而2010年四季度這一比例為42.8%。民間貸款利率的上升最為明顯：如圖4所示，據(jù)央行調(diào)查，2011年3月份溫州（浙江東南部的地級(jí)市，民營(yíng)企業(yè)集聚地之一）民間貸款年化利率平均飆升至18.5%。這是一年期貸款基準(zhǔn)利率的近三倍，高于前兩次緊縮周期（2004～2005年及2007～2008年）的民間貸款利率。

緊縮性政策的另一大影響表現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)在偏緊的信貸環(huán)境下已經(jīng)開(kāi)始降溫，這反映在如下指標(biāo)中：

采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)（PMI）這一月度領(lǐng)先指標(biāo)在過(guò)去五個(gè)月持續(xù)下降。2011年5月份匯豐中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)的初值顯示 PMI由過(guò)去兩個(gè)月的51.8降至51.1，為10個(gè)月來(lái)的低位，連續(xù)四個(gè)月大幅低于52.3的該系列長(zhǎng)期均值。

2011年4月份工業(yè)增加值同比增速出乎意料地由3月份的14.8%降至 13.4%。工業(yè)增加值的月度環(huán)比增速（經(jīng)季調(diào)）亦從3月份的1.2%降至4月份的0.9%。4月份電力生產(chǎn)同比增速也由3月份的14.8%降至11.7%。

的確，對(duì)過(guò)度緊縮和硬著陸的擔(dān)憂正在增長(zhǎng)。但我們認(rèn)為這些擔(dān)憂沒(méi)有必要。悲觀陣營(yíng)中盛行的論調(diào)是信貸緊縮過(guò)于嚴(yán)重，中小企業(yè)遭受重創(chuàng)。中小企業(yè)的確面臨融資困難。但這主要是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，即主導(dǎo)中國(guó)金融體系的銀行天生喜歡大型企業(yè)。即使沒(méi)有信貸管制，中小企業(yè)同樣始終存在融資困難。我們認(rèn)為要通過(guò)進(jìn)一步改革中國(guó)金融體系來(lái)解決這一問(wèn)題，而不是依靠放松信貸。

從歷史上看，目前17%的信貸增速遠(yuǎn)非過(guò)緊。在金融危機(jī)前十年（即1998～2007年），中國(guó)年均不到15%的信貸增速和16%的M2增速支撐了近10%的實(shí)際GDP增速。如圖5所示，M2增速領(lǐng)先GDP增速約3個(gè)季度；2010年下半年近20%的M2增速與2011年二至三季度逾15%的名義GDP增速或扣除高通脹后約9%的實(shí)際GDP增速相吻合。

地方政府融資平臺(tái)的信貸問(wèn)題

為融資以進(jìn)行城市化基礎(chǔ)設(shè)施投資，地方政府在過(guò)去十年不斷通過(guò)其城市發(fā)展公司向銀行貸款。全球危機(jī)期間此類(lèi)貸款加速增長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)為避免經(jīng)濟(jì)硬著陸，中央號(hào)召地方政府和銀行加快基礎(chǔ)設(shè)施的投資。

地方政府融資平臺(tái)債務(wù)規(guī)模究竟有多大，官方數(shù)據(jù)顯示2010年年末這一數(shù)字達(dá)7.7萬(wàn)億元（即占2010年GDP的20%）。盡管此后開(kāi)始清理地方政府融資平臺(tái)債務(wù)，但目前這一規(guī)?？赡芨?，因?yàn)榇罅吭诮?xiàng)目及上馬新項(xiàng)目的沖動(dòng)，使得基礎(chǔ)設(shè)施貸款不斷增長(zhǎng)（2010年基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目新增貸款增長(zhǎng)1.65萬(wàn)億元，見(jiàn)表2）。

我們認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施投資本身沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展需要這些投資。主要問(wèn)題在于這些長(zhǎng)期項(xiàng)目縱然有益，但多數(shù)無(wú)法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流來(lái)償還銀行債務(wù)（期限多為5～10年，大大短于融資項(xiàng)目回收期）。換言之，項(xiàng)目回收期與其債務(wù)期限錯(cuò)配嚴(yán)重，導(dǎo)致債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會(huì)的測(cè)算結(jié)果顯示，7.7萬(wàn)億元中約 23%存在償債違約風(fēng)險(xiǎn)。

但我們認(rèn)為對(duì)這一問(wèn)題引發(fā)銀行危機(jī)的擔(dān)憂沒(méi)有必要，主要原因如下：

首先，與南歐及其他國(guó)家公共債務(wù)不同，中國(guó)地方政府融資平臺(tái)借貸資金主要用于投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而非為政府運(yùn)營(yíng)支出融資。因此，債務(wù)的增長(zhǎng)同時(shí)帶來(lái)了政府資產(chǎn)的增長(zhǎng)。換言之，債務(wù)增長(zhǎng)并未導(dǎo)致政府資產(chǎn)負(fù)債表的惡化。

其次，許多項(xiàng)目確為所需，因而能產(chǎn)生足夠的收益來(lái)償還債務(wù)。從宏觀角度看，中國(guó)貨運(yùn)占全球總量的25%，但中國(guó)的鐵路網(wǎng)僅占全球總規(guī)模的6%，這意味著中國(guó)鐵路投資的收益遠(yuǎn)高于全球平均數(shù)。事實(shí)上，上市公路企業(yè)的盈利在中國(guó)股市全部上市公司中居于前列。

最后，即使是那些現(xiàn)金流不足的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，政府仍有責(zé)任進(jìn)行投資。在我們看來(lái)，中國(guó)政府一定會(huì)優(yōu)先采取措施防止這些項(xiàng)目引發(fā)銀行體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵問(wèn)題在于中國(guó)政府將采取何種措施在這一問(wèn)題波及銀行體系之前加以解決。我們認(rèn)為政府至少有三個(gè)可行方案，具體如下：

一是中央政府可代表地方政府發(fā)行更多的長(zhǎng)期建設(shè)債券，使地方政府能夠償還用于公共設(shè)施項(xiàng)目的貸款。由于該方案無(wú)需改變當(dāng)前中央和地方政府的財(cái)政框架，因而最易實(shí)施。自2009年以來(lái)，中國(guó)政府已代表部分省政府發(fā)行了每年2000億元的債券，以支持選定的地方項(xiàng)目。此外，相對(duì)于地方政府直接發(fā)行債券，中央政府發(fā)行債券的融資成本較低。此類(lèi)中央政府債券的需求不成問(wèn)題，因?yàn)槟壳皞€(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶存有大量閑置資金（27萬(wàn)億元）；中國(guó)契約式儲(chǔ)蓄的增長(zhǎng)正拉動(dòng)對(duì)此類(lèi)政府債務(wù)工具（例如保險(xiǎn)和共同基金）的需求。

二是中國(guó)政府允許地方政府直接發(fā)行債券以償還現(xiàn)有貸款并為未來(lái)項(xiàng)目籌措資金。這一方案的顯著優(yōu)勢(shì)在于各地方政府的債務(wù)將由市場(chǎng)根據(jù)其特定的信貸等級(jí)定價(jià)，地方政府投資風(fēng)險(xiǎn)將受到市場(chǎng)的有效制約。決策層已對(duì)此方案進(jìn)行討論，但其實(shí)施需要修訂中國(guó)的預(yù)算法，并加大地方政府賬目的透明度，這些均需要一定的時(shí)間。這一方案同時(shí)還面臨一些其他的問(wèn)題，例如進(jìn)一步劃清中央與地方政府對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的所有權(quán)。

三是出售國(guó)有資產(chǎn)以資償還地方貸款。地方政府目前仍擁有2萬(wàn)多家國(guó)有企業(yè)，其中70%以上有盈利。與此同時(shí)，地方政府還擁有自己的收費(fèi)公路、港口及其他有商業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)。出售這些資產(chǎn)將有助于地方政府償還那些投資無(wú)盈利基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所產(chǎn)生的債務(wù)。不管怎樣，我們認(rèn)為地方政府必須出售這些資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)由經(jīng)濟(jì)主體向公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，這是未來(lái)五年政府職能轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵目標(biāo)。為此地方國(guó)有企業(yè)上市將是最佳方案，但真正的挑戰(zhàn)在于如何對(duì)通過(guò)其他渠道出售這些資產(chǎn)進(jìn)行管理以防止腐敗和國(guó)有資產(chǎn)的流失。

房產(chǎn)市場(chǎng)：雖過(guò)熱但杠桿率較低

目前，在房產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)一年后，有跡象顯示這些政策在以下方面開(kāi)始見(jiàn)效：

房?jī)r(jià)漲速放緩。全國(guó)70個(gè)大中城市一手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅由2011年1～2月的0.6%放緩至3～4月的0.3%。與一手房相比，二手房?jī)r(jià)格漲幅放緩更為明顯：環(huán)比漲幅由1～2月的0.5%放緩至3～4月的0.1%。此外，1～2月份僅有3～4個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下降，而3～4月份增加至16個(gè)城市。

房產(chǎn)交易量萎縮。原因可能在于：對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期發(fā)生變化；40多個(gè)城市出臺(tái)二套房限購(gòu)政策。因此，2011年4月房產(chǎn)交易量同比下降近 10%，為近八個(gè)月來(lái)首次下降，但降幅仍低于2008年下半年27%的平均降幅（見(jiàn)圖6）。

房產(chǎn)銷(xiāo)售萎縮、信貸緊縮以及保障房的大量推出可能在未來(lái)數(shù)年內(nèi)導(dǎo)致大城市房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。但這不太可能導(dǎo)致銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要原因如下：

首先，中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)雖然過(guò)熱，但杠桿率較低，這意味著家庭及銀行的房產(chǎn)敞口仍較有限。對(duì)家庭而言，雖然近兩年按揭貸款量迅速增加（由2008年末的3萬(wàn)億元激增至2010年末的6.2萬(wàn)億元），但根據(jù)我們的計(jì)算，城鎮(zhèn)家庭擁有按揭貸款的比例僅為6%左右。住房按揭貸款余額僅占總貸款余額的13.4%。事實(shí)上，住房按揭貸款的不良貸款率在過(guò)去四年內(nèi)一直處于下降趨勢(shì)，2010年的0.3%也處于極低的水平（見(jiàn)圖7、圖8）。

其次，雖然在過(guò)去五年內(nèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款激增，若房產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，信貸風(fēng)險(xiǎn)極大，但2011年一季度末對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的直接貸款僅為2.49萬(wàn)億元，占總貸款余額的5%。即便加上對(duì)房產(chǎn)的間接貸款（如信托貸款），該比例仍不足10%。這也印證了近期壓力測(cè)試的結(jié)果：即便房?jī)r(jià)下跌30%，對(duì)各大銀行的資產(chǎn)負(fù)債表影響仍較為有限。

第4篇：房產(chǎn)銷(xiāo)售月度與計(jì)劃范文

一、創(chuàng)新思路，強(qiáng)化措施，夯實(shí)基礎(chǔ)

長(zhǎng)期以來(lái)，受建筑項(xiàng)目生產(chǎn)周期長(zhǎng)、建筑施工企業(yè)多而雜、內(nèi)部管理不規(guī)范、工程項(xiàng)目流動(dòng)分散等影響，建筑業(yè)管理一直是稅收工作的難點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)。今年以來(lái)，*縣地稅局以建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和房屋裝修業(yè)為突破口，選準(zhǔn)工作切入點(diǎn)，借助信息化手段，規(guī)范稅收管理流程，探索推行了"全程監(jiān)管、電子控稅"的管理新模式。

為確保這一管理模式的落實(shí)，*縣地稅局成立了建設(shè)工程項(xiàng)目稅收管理領(lǐng)導(dǎo)小組，并在征收管理科設(shè)置了項(xiàng)目管理辦公室，抽調(diào)2名精干人員對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)管理，確保工作到位、管理到位。同時(shí)制定并提請(qǐng)縣政府出臺(tái)了《*縣建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅征收管理暫行辦法》和《*縣個(gè)人房屋裝修稅收委托代征暫行辦法》兩個(gè)文件，為建設(shè)工程項(xiàng)目的深入開(kāi)展提供政策依據(jù)。

細(xì)分環(huán)節(jié)、規(guī)范流程、科技支撐、全程監(jiān)控是這一管理模式的核心，其直接作用體現(xiàn)于地稅局對(duì)轄區(qū)內(nèi)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和房屋裝修業(yè)的稅源控管進(jìn)一步加強(qiáng)，入庫(kù)稅收增長(zhǎng)明顯。通過(guò)對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目從立項(xiàng)、開(kāi)工、決算到房屋預(yù)售、發(fā)票開(kāi)具以及房屋交付裝修、繳費(fèi)實(shí)行全程監(jiān)管、電子控稅，確保了稅款的及時(shí)、足額、均衡入庫(kù)。

自該辦法實(shí)行以來(lái)，*縣地稅局對(duì)2005年以來(lái)全縣已開(kāi)工建設(shè)的64個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行了重新登記，共涉及施工企業(yè)21家，項(xiàng)目部164個(gè)，經(jīng)監(jiān)控管理系統(tǒng)分析比對(duì)，清理潛在稅源1000余萬(wàn)元。今年1-5月份，*縣地稅局建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)共征收入庫(kù)營(yíng)業(yè)稅2486萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)66.5%。

二、主要做法

（一）建筑業(yè)管理嚴(yán)把"五關(guān)"。一是嚴(yán)把項(xiàng)目登記關(guān)。*縣地稅局通過(guò)加強(qiáng)部門(mén)配合和信息交流,切實(shí)加強(qiáng)源頭控管。建設(shè)單位到主管部門(mén)辦理《建設(shè)工程施工許可證》之前，持相關(guān)資料到地稅局建設(shè)工程項(xiàng)目管理辦公室（項(xiàng)目辦）辦理項(xiàng)目登記和報(bào)驗(yàn)登記，"項(xiàng)目辦"將相關(guān)信息及時(shí)錄入建筑業(yè)稅收監(jiān)控系統(tǒng)。建設(shè)主管部門(mén)收到"項(xiàng)目辦"開(kāi)具的《項(xiàng)目（報(bào)驗(yàn)）登記證明》后，方可為建設(shè)單位發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》。地稅局綜合治稅辦公室每月從縣發(fā)展計(jì)劃局、建設(shè)局等相關(guān)部門(mén)采集建設(shè)工程項(xiàng)目信息，月度終了后10日內(nèi)將信息內(nèi)容傳遞到"項(xiàng)目辦"，"項(xiàng)目辦"對(duì)綜合治稅辦公室傳遞的建設(shè)工程項(xiàng)目信息與項(xiàng)目登記信息進(jìn)行篩選和比對(duì)，對(duì)未辦理項(xiàng)目登記和報(bào)驗(yàn)登記的建設(shè)工程項(xiàng)目，"項(xiàng)目辦"發(fā)現(xiàn)后及時(shí)向建設(shè)單位和施工單位發(fā)出《辦理項(xiàng)目（報(bào)驗(yàn)）登記通知書(shū)》，催促其辦理。二是嚴(yán)把發(fā)票管理關(guān)。為強(qiáng)化以票控稅，建設(shè)單位撥付工程款時(shí)，必須要求施工單位提供正式發(fā)票。施工單位使用發(fā)票時(shí)，若勞務(wù)發(fā)生地是其機(jī)構(gòu)所在地，可自行開(kāi)具發(fā)票，否則必須到建設(shè)工程項(xiàng)目所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票時(shí)一律按規(guī)定征收稅款，對(duì)違反規(guī)定取得和開(kāi)具發(fā)票的行為，將依照發(fā)票管理辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。三是嚴(yán)把日常巡查關(guān)。建設(shè)單位主管地稅機(jī)關(guān)的稅收管理員要按照《*縣地方稅務(wù)局稅收管理員下戶巡查制度》等要求，每月到所轄業(yè)戶按照工程項(xiàng)目名稱(chēng)采集撥款、甲方供料等信息錄入建筑業(yè)稅收監(jiān)控系統(tǒng)。施工單位機(jī)構(gòu)所在地主管地稅機(jī)關(guān)的稅收管理員按照工程項(xiàng)目名稱(chēng)每季度采集施工單位預(yù)收工程款信息并錄入建筑業(yè)稅收監(jiān)控系統(tǒng)。稅收管理員在巡查中發(fā)現(xiàn)未辦理項(xiàng)目登記的，將信息傳遞項(xiàng)目辦，由項(xiàng)目辦督促"漏登"建設(shè)單位和施工單位辦理項(xiàng)目登記。四是嚴(yán)把稅款征收關(guān)。監(jiān)控系統(tǒng)及時(shí)將建設(shè)單位的撥款、供料、取得發(fā)票等信息與施工單位的預(yù)收工程款信息、每月耗用材料信息及征管系統(tǒng)中的發(fā)票信息、征收稅款信息自動(dòng)比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)少繳稅款的，做出預(yù)警提示，由"項(xiàng)目辦"調(diào)查核實(shí)后，依法做出處理決定，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。五是嚴(yán)把工程結(jié)算關(guān)。對(duì)于已結(jié)算工程，施工單位要及時(shí)到"項(xiàng)目辦"辦理稅款清算，出具《清算報(bào)告》后，辦理項(xiàng)目注銷(xiāo)手續(xù)。建設(shè)單位收到《清算報(bào)告》后，方可支付剩余工程款。結(jié)算工程屬于車(chē)間、辦公樓、職工宿舍的，轉(zhuǎn)入"兩稅"監(jiān)控系統(tǒng)，按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅收監(jiān)控環(huán)節(jié)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)管理做到"三個(gè)掌控"。一是全面掌控開(kāi)發(fā)規(guī)模。*縣地稅局利用自己研發(fā)的"房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅收監(jiān)控系統(tǒng)"，根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》錄入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目"平面圖"，平面圖詳細(xì)注明小區(qū)的樓座分布、建筑面積和樓棟數(shù)量等，從而全面掌控全縣房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模。二是嚴(yán)格掌控銷(xiāo)售渠道。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在銷(xiāo)售住房時(shí)，必須通過(guò)"房地產(chǎn)銷(xiāo)售監(jiān)控系統(tǒng)"錄入房屋銷(xiāo)售信息并開(kāi)具發(fā)票，發(fā)票和房號(hào)一一對(duì)應(yīng)，依據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)中的平面圖可以清楚地監(jiān)控該房地產(chǎn)項(xiàng)目每棟樓盤(pán)銷(xiāo)售量，銷(xiāo)售額等信息。三是及時(shí)掌控銷(xiāo)售情況。納稅人每月將房屋銷(xiāo)售、發(fā)票開(kāi)具和銀行存款本月發(fā)生額等信息通過(guò)納稅人無(wú)法修改的加密優(yōu)盤(pán)導(dǎo)入"房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅收監(jiān)控系統(tǒng)"，自動(dòng)與征管系統(tǒng)中的納稅申報(bào)信息比對(duì)分析，對(duì)于少繳稅款或房屋銷(xiāo)售有異常情況的，發(fā)出預(yù)警提示，由稅收管理員及時(shí)處理。同時(shí)，將房屋銷(xiāo)售信息錄入"物業(yè)公司稅費(fèi)征管系統(tǒng)"轉(zhuǎn)入物業(yè)公司稅收監(jiān)控環(huán)節(jié)。

（三）房屋裝修業(yè)管理堅(jiān)持"三個(gè)明確"。一是明確個(gè)人房屋裝修業(yè)委托代征對(duì)象。*縣地稅局利用自己研發(fā)的"物業(yè)公司稅費(fèi)征管系統(tǒng)"，將房地產(chǎn)公司已銷(xiāo)售的房屋信息以平面圖的形式導(dǎo)入監(jiān)控系統(tǒng)，物業(yè)公司據(jù)此代征房屋裝修營(yíng)業(yè)稅。二是明確定額標(biāo)準(zhǔn)。按照營(yíng)業(yè)稅建筑業(yè)稅目的解釋?zhuān)薪ㄑb飾工程的單位和個(gè)人，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其計(jì)稅依據(jù)均應(yīng)包含原材料價(jià)格和人工費(fèi)用。對(duì)能準(zhǔn)確提供具體裝修數(shù)額的納稅人，可按實(shí)際裝修支出款額計(jì)征，不能準(zhǔn)確提供裝修支出款額或裝修支出款額明顯偏低的，由代征單位按不低于地稅部門(mén)核定的計(jì)稅額進(jìn)行計(jì)征。為此，*縣地稅局根據(jù)山東省預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，按照從低的原則，對(duì)全縣房屋裝修每平方米單位造價(jià)進(jìn)行了全面測(cè)算。測(cè)算結(jié)果共分16項(xiàng)，其中1-15項(xiàng)分別為瓷磚、暖氣、墻面等不同工程類(lèi)別的單位造價(jià)，16項(xiàng)為單位綜合造價(jià)，*縣地稅局據(jù)此確定普通裝飾裝修工程每平方米單位造價(jià)為177.28元，單位稅額7.57元。這一標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人和委托代單位都已認(rèn)可。三是明確代征流程。物業(yè)公司通過(guò)平面圖可清楚地分辨出每戶代征稅款情況，據(jù)此加強(qiáng)日常巡視，對(duì)未繳納稅款的業(yè)戶及時(shí)進(jìn)行處理。

在此基礎(chǔ)上，*縣地稅局繼續(xù)延伸管理"觸角"，加強(qiáng)物業(yè)公司收費(fèi)管理，房主入住后，物業(yè)公司要將每次收取的管理費(fèi)信息、發(fā)票開(kāi)具信息及時(shí)錄入監(jiān)控系統(tǒng)，同征管系統(tǒng)中的納稅申報(bào)信息進(jìn)行比對(duì)分析，對(duì)于少繳稅款或情況異常的，發(fā)出預(yù)警提示，由稅收管理員檢查核實(shí)后及時(shí)處理。同時(shí)，物業(yè)公司還可通過(guò)該系統(tǒng)代征房屋租賃業(yè)稅收。

三、幾點(diǎn)啟示

1、*縣地稅局積極探索，大膽實(shí)踐，創(chuàng)造性地推行了"全程監(jiān)管、電子控稅"的管理新模式，使所有因基本建設(shè)工程項(xiàng)目而發(fā)生的建筑業(yè)稅收、房地產(chǎn)業(yè)稅收、裝飾業(yè)稅收和物業(yè)公司收費(fèi)全部納入自動(dòng)化管理，有效地堵塞了稅收漏洞，提高了稅收征管質(zhì)量?？h地稅局結(jié)合實(shí)際創(chuàng)新工作的做法，值得有關(guān)部門(mén)和單位認(rèn)真加以學(xué)習(xí)、借鑒。

第5篇：房產(chǎn)銷(xiāo)售月度與計(jì)劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)，核心人才，人才流失

作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，又是資本密集型和知識(shí)密集型的企業(yè)，在這些企業(yè)里，人才的作用尤為重要。核心人才，首先是在企業(yè)中正在或已經(jīng)做出突出貢獻(xiàn)的員工，他們一般都在專(zhuān)業(yè)、技術(shù)、管理上具有深厚的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和優(yōu)良的職業(yè)操守。核心人才與普通人才相比，具有一定的特殊性和更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，往往在企業(yè)中起著獨(dú)擋一面的角色。在房地產(chǎn)行業(yè)中，在銷(xiāo)售板塊，往往20%的優(yōu)秀銷(xiāo)售人才成交了80%的樓盤(pán)；20%的核心技術(shù)人員負(fù)責(zé)80%樓盤(pán)的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，20%的管理人員做了組織80%的溝通協(xié)調(diào)，這20% 的銷(xiāo)售、技術(shù)和管理人才就可以稱(chēng)的上是企業(yè)的核心人才。在當(dāng)前情況下，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)趨于同質(zhì)化，企業(yè)之間差異化競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)到對(duì)人才的爭(zhēng)奪上來(lái)，而創(chuàng)造了企業(yè)關(guān)鍵效益的核心人才，成為房產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的靈魂。

一、房地產(chǎn)公司核心人才流失帶來(lái)的危害。

（1）公司的成本上升，用工成本高居不下。再加上人力資本投資的流失，員工招聘、培訓(xùn)話費(fèi)的成本，核心人才流失再補(bǔ)充的重置成本，而且這種重新招聘、培訓(xùn)員工方面所發(fā)生的費(fèi)用是辭職者的1.5倍，還有些無(wú)形的成本，人脈的流逝、技術(shù)的斷層等等，成本巨大。

（2）企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的流失。公司人才的流失，特別是一些掌握公司商業(yè)與技術(shù)秘密的核心人才的流失，不可避免地帶走了自己企業(yè)在戰(zhàn)略規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)策略上的商業(yè)秘密，而這些商業(yè)秘密很多都是企業(yè)通過(guò)多年的積累形成的。

（3）帶來(lái)人心浮動(dòng)。較高的人才流失率給企業(yè)中的在職員工的心理一定會(huì)造成不良的影響。

二、房地產(chǎn)公司核心人才流失原因分析

除了國(guó)家宏觀調(diào)控因素，貨幣政策收緊和高校對(duì)房地產(chǎn)高層次人才的教育培訓(xùn)質(zhì)量較低，高層次人才供給不足等外界因素外，更重要的是各房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部因素：

1、缺乏任職資格體系，核心人才難以界定

核心人才是企業(yè)發(fā)展的終極動(dòng)力，核心人才的引進(jìn)、開(kāi)發(fā)、保留、使用、激勵(lì)與否，與企業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展密切相關(guān)。很多房地產(chǎn)公司沒(méi)有明確的核心人才標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)展規(guī)劃，沒(méi)有核心人才任職資格體系，只是依據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，公司的總經(jīng)理對(duì)幾個(gè)得力的銷(xiāo)售干將和關(guān)鍵的幾個(gè)高層、能干的幾個(gè)工程項(xiàng)目經(jīng)理在年底薪酬獎(jiǎng)勵(lì)上有明顯的表示，這種僅憑依靠老板的感覺(jué)，并沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)規(guī)范的界定，必然讓有些核心人才感覺(jué)顯示公平。

2、公司缺乏尊重人才的文化，核心人才沒(méi)有歸屬感。很多房地產(chǎn)企業(yè)的核心人才在單位的歸屬感不強(qiáng)，公司缺乏關(guān)心、尊重人才的氛圍，不太鼓勵(lì)參與式的管理，很多重大決策都是老總根據(jù)經(jīng)驗(yàn)拍腦袋決定，或者僅僅拿到董事會(huì)上討論決定，很少咨詢核心人才的意見(jiàn)和建議。

3、不重視培訓(xùn)工作，核心人才發(fā)展受限

培訓(xùn)對(duì)于核心人才來(lái)說(shuō)是最好的福利，很多房地產(chǎn)公司不重視培訓(xùn)工作，核心人才接受的培訓(xùn)機(jī)會(huì)較少，同時(shí)培訓(xùn)的隨意性很大，培訓(xùn)項(xiàng)目大多都來(lái)自總經(jīng)理或者人力資源部認(rèn)為什么重要就培訓(xùn)什么，對(duì)培訓(xùn)的類(lèi)別和內(nèi)容的制定也沒(méi)有做過(guò)全面、詳細(xì)地前期培訓(xùn)需求調(diào)查和分析，缺少核心人才的實(shí)際需求，而且針對(duì)那些優(yōu)秀人才的綜合素質(zhì)培訓(xùn)較少，比較關(guān)注的是專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)。

4、公司薪酬制度不規(guī)范，核心人才感覺(jué)顯失公平

首先，很多房地產(chǎn)公司的核心人才認(rèn)為公司的考核不到位，考核結(jié)果與獎(jiǎng)懲不掛鉤。其次，對(duì)于核心人才的激勵(lì)太單一，只有物質(zhì)激勵(lì)而缺乏精神激勵(lì)、內(nèi)在激勵(lì)如工作的成就感、工作的挑戰(zhàn)性、職位的晉升等。核心人才更注重對(duì)自我實(shí)現(xiàn)和尊重的需求。再次，優(yōu)勝劣汰機(jī)制不健全。

5、人才離職成本低，不足以約束核心人才

核心人才的離職成本低，而且一般核心人才跳槽，要么是職位提升，要么是薪酬提價(jià)，甚至是兩者都實(shí)現(xiàn)了大的提升，一方面公司的約束力變小，另一方面又有高薪和高職等待著自己，核心人才流失成了必然現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)公司核心人才流失的對(duì)策

1、設(shè)定任職資格體系，明確核心人才

各房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，判定什么樣的人才是現(xiàn)階段的核心人才。最佳的方法是制定任職資格體系，對(duì)崗位價(jià)值進(jìn)行評(píng)比，按照勝任力標(biāo)準(zhǔn)（素質(zhì)、知識(shí)、技能）、行為標(biāo)準(zhǔn)（工作行為、工作態(tài)度）、業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)（工作成果、解決問(wèn)題、價(jià)值貢獻(xiàn)）三個(gè)方面對(duì)公司的核心崗位的價(jià)值評(píng)定出等級(jí)。明確界定公司的初級(jí)、中級(jí)、高級(jí)人才，從而選拔出公司的核心人才，對(duì)這部分人才從職位或者待遇、職業(yè)發(fā)展、成就認(rèn)可上給予充分重視。

2、樹(shù)立良好的的企業(yè)文化，尊重核心人才

公司要樹(shù)立“以人為本”的管理理念，關(guān)心人、重視人、尊重人、信任人、理解人，把人看成是“社會(huì)人”而不是“工具人”，關(guān)注員工的成長(zhǎng)和發(fā)展，給他們廣闊的舞臺(tái)，把他們當(dāng)做企業(yè)的主人，在企業(yè)中要推行以人為本的和諧文化，把企業(yè)發(fā)展與滿足員工的需求統(tǒng)一起來(lái)，不僅僅追求利潤(rùn)的增長(zhǎng)，還要根據(jù)利潤(rùn)的增長(zhǎng)加大職工的經(jīng)濟(jì)待遇、福利保障、社會(huì)尊重和企業(yè)文化建設(shè)。

3、制定特殊的薪酬福利政策，吸引核心人才

首先薪酬體系的設(shè)計(jì)已經(jīng)要體現(xiàn)公平、競(jìng)爭(zhēng)，體現(xiàn)核心人才給企業(yè)提供的價(jià)值，在薪酬方面，施行談判工資制，中高層采取年薪制的方式，由老總談判決定其績(jī)效指標(biāo)和相應(yīng)的年薪，明確薪酬支付的方式，一般年薪的30%-60%為月度固定支付部分，剩下的依據(jù)目標(biāo)完成情況于年底發(fā)放。對(duì)貢獻(xiàn)特別大的特殊人才，公司還要有特別的表示――年終獎(jiǎng)金甚至是贈(zèng)與股權(quán)，特別是在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不太景氣的現(xiàn)狀，還可以用期權(quán)的方式留住公司需要的優(yōu)秀人才。在福利制度方面，可以施行彈利制度，對(duì)有進(jìn)取企圖的青年才俊，可以有條件、逐步地提供一些高規(guī)格的培訓(xùn)比如MBA教育，支持其進(jìn)修、深造，對(duì)于一些外地的優(yōu)秀人才，可以提供帶薪休假、探親制度，在目標(biāo)計(jì)劃完成的前提下，可以相對(duì)延長(zhǎng)國(guó)家法定節(jié)假日休息時(shí)間比如像春節(jié)這樣的傳統(tǒng)節(jié)日，也是房產(chǎn)銷(xiāo)售的冬季，可以適當(dāng)延長(zhǎng)春節(jié)假期挽留人心；對(duì)于一些經(jīng)常出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)的工程項(xiàng)目核心人才，可以提供定期體檢、更多的保險(xiǎn)（商業(yè)保險(xiǎn)）享受彈性工作時(shí)間制度等等，對(duì)于全體核心人才，津貼要全面，飯補(bǔ)、車(chē)補(bǔ)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)、節(jié)日補(bǔ)助等等，讓員工感受到真正的以人為本，當(dāng)然對(duì)于核心人才要有足夠的信任和必要的授權(quán)，讓核心人才體會(huì)到全面薪酬的幸福感。

總之，房地產(chǎn)公司核心人才的流失已經(jīng)給各公司帶來(lái)了潛在的危機(jī)，面對(duì)房地產(chǎn)的冬季和國(guó)家宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻形勢(shì)，一個(gè)房地產(chǎn)公司要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)和殘酷的市場(chǎng)環(huán)境中生存下來(lái)并且發(fā)展壯大，必須認(rèn)清楚現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，找到造成該公司核心人才流失的內(nèi)部、外部等各種原因，并且要想擺脫核心人才的流失問(wèn)題，就必須轉(zhuǎn)變觀念，重新定位核心人才，加快核心人才的培養(yǎng)規(guī)劃，建立開(kāi)放的用人制度，營(yíng)造和諧的工作氛圍，設(shè)立尊重核心人才的企業(yè)文化，同時(shí)完善人力資源制度體系，施行動(dòng)態(tài)考核管理系統(tǒng)，公平公正地獎(jiǎng)勵(lì)績(jī)效突出的核心人才。

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3、倪楠，房地產(chǎn)企業(yè)人才流動(dòng)與流失的現(xiàn)狀、動(dòng)因與對(duì)策分析 2008（7）

第6篇：房產(chǎn)銷(xiāo)售月度與計(jì)劃范文

服務(wù)方案

一

管理理念及管理目標(biāo)

為配合城南壹號(hào)整體銷(xiāo)售計(jì)劃，并對(duì)案場(chǎng)區(qū)提供良好的物業(yè)服務(wù)工作，秉承“親切服務(wù)，專(zhuān)業(yè)管理”的宗旨，竭誠(chéng)為客戶及業(yè)主提供完善、周到、優(yōu)質(zhì)、理想的服務(wù)，努力創(chuàng)造一個(gè)自然、悠閑、舒適的銷(xiāo)售環(huán)境。將物業(yè)服務(wù)的最佳形象具體、形象地展現(xiàn)在準(zhǔn)業(yè)主面前，使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)有所了解，從而增強(qiáng)其購(gòu)買(mǎi)城南壹號(hào)物業(yè)的信心。

除此之外，物業(yè)服務(wù)公司還會(huì)配合銷(xiāo)售部門(mén)做好相關(guān)物業(yè)管理文件的簽署和業(yè)主及客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的咨詢解釋工作。

1、?將案場(chǎng)作為物業(yè)服務(wù)的典范實(shí)施管理，引入盡善盡美的個(gè)性化服務(wù)理念，將物業(yè)服務(wù)與管理融為一體，本著“以人為本”的原則，以高起點(diǎn)的管理、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的人員，讓客戶及業(yè)主享受的人性化服務(wù)。

2、?在內(nèi)部管理上，實(shí)行定員、定量、定額方式，以規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸椒ǎ侠碚{(diào)配各工作崗位的人員，量化各崗位的工作指標(biāo)及服務(wù)規(guī)范，實(shí)行嚴(yán)格有效的考核制度，使管理隊(duì)伍的素質(zhì)不斷地提高，為管理好案場(chǎng)，服務(wù)于業(yè)主及銷(xiāo)售部門(mén)打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二

案場(chǎng)崗位架構(gòu)

案場(chǎng)管理崗

客服接待崗

禮賓接待崗

基礎(chǔ)作業(yè)崗

夜間值班

三樓接待崗

案場(chǎng)形象崗

車(chē)輛引導(dǎo)崗

保潔綠化崗

一樓接待崗

水電維修崗

三

案場(chǎng)服務(wù)流程

開(kāi)始

駕車(chē)而來(lái)

是

客戶來(lái)訪

引導(dǎo)客戶泊車(chē)，提供服務(wù)

否

形象崗敬禮

（拉門(mén)、微笑問(wèn)候）

銷(xiāo)售接待員上前迎接

迎接客戶

接待遞送茶水飲料

置業(yè)顧問(wèn)忙碌

是

否

安撫客戶稍等，

聯(lián)絡(luò)置業(yè)顧問(wèn)

置業(yè)顧問(wèn)接待客戶

客服人員為客戶續(xù)水或飲料，清理桌面雜物，煙灰缸等

恭送客戶出展廳

結(jié)束接待

四

案場(chǎng)崗位配置

序號(hào)

崗位

編制

編制說(shuō)明

1

主管

1

負(fù)責(zé)案場(chǎng)綜合管理

2

客服接待

2

三樓入口接待客服1，一樓接待配客服1。負(fù)責(zé)三樓及案場(chǎng)的服務(wù)接待工作。

3

夜值

2

專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)夜間安全值班，值班時(shí)間：18:30---08:00

4

保潔員

4

外圍1人，銷(xiāo)售案場(chǎng)2人，辦公室保潔1人

5

禮賓接待

4

工作時(shí)間為08:30—18:30，4人（1個(gè)形象立崗，1個(gè)車(chē)輛引導(dǎo)，1個(gè)巡邏，1個(gè)機(jī)動(dòng)）,分別承擔(dān)形象禮賓，車(chē)輛引導(dǎo)禮賓工作。

6

工程維修

1

提供銷(xiāo)售案場(chǎng)的維修工作

合計(jì)

14

根據(jù)銷(xiāo)售案場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部對(duì)各崗位需求進(jìn)行配置

五

工作流程及標(biāo)準(zhǔn)

（一）主管：

1、工作要求

l

定時(shí)巡視檢查各崗位工作人員的工作狀態(tài)；

l

認(rèn)真解答客戶提出的關(guān)于物業(yè)管理方面的詢問(wèn)；

l

定期組織開(kāi)展各部門(mén)檢查考核；

l

認(rèn)真處理關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理的投訴；

l

要根據(jù)情況及時(shí)提出物品采購(gòu)計(jì)劃；

l

每周組織召開(kāi)例會(huì)，對(duì)每周工作情況進(jìn)行講評(píng)，布置下周工作；

l

檢查各崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、流程是否符合規(guī)范，及時(shí)糾正，定期組織培訓(xùn)；

l

每周向營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展案場(chǎng)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)和建議征詢，及時(shí)整改；

l

積極配合案場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)活動(dòng)開(kāi)展。

2、工作程序

l

每天9：00—17：00不定時(shí)位進(jìn)行巡視；

l

隨時(shí)接受客戶關(guān)于物業(yè)管理的咨詢；

l

每天下班后組織員工進(jìn)行工作講評(píng)；

l

按規(guī)定遞交月度計(jì)劃總結(jié)。

l

每周組織召開(kāi)例會(huì)，組織開(kāi)展部門(mén)檢查考評(píng)。

l

每周與案場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)進(jìn)行溝通對(duì)接。

（二）禮賓接待

1、工作標(biāo)準(zhǔn)：

l

展示銷(xiāo)售案場(chǎng)禮賓形象；

l

保持背跨或立正姿勢(shì)站立案場(chǎng)主入口處左側(cè)；

l

客戶前來(lái)參觀及參觀結(jié)束離開(kāi)時(shí)，敬禮致敬；

2、崗位規(guī)范及要求：

l

跨立姿勢(shì)立崗，當(dāng)客戶經(jīng)過(guò)案場(chǎng)入口崗位區(qū)域時(shí)，成立正姿勢(shì)轉(zhuǎn)向客戶行舉手禮，待客戶經(jīng)過(guò)后，轉(zhuǎn)體恢復(fù)原姿勢(shì)；

l

在車(chē)輛管理人員不足的情況下，及時(shí)協(xié)助車(chē)輛引導(dǎo)員進(jìn)行車(chē)輛引導(dǎo)

l

立崗位置角度與前往的車(chē)輛、客戶45度角時(shí)，面帶微笑行注目禮；

l

在距離三米左右，轉(zhuǎn)體面向客戶敬禮，待客戶經(jīng)過(guò)身邊時(shí)禮畢，轉(zhuǎn)體恢復(fù)跨立或者立正姿勢(shì)。

l

立即用耳麥通知案場(chǎng)客服做好接待準(zhǔn)備工作

3、工作程序

l

每天早8：40上班，18：00下班，整理好本班物品，按物品交接單與夜班人員交接。

l

每間隔1小時(shí)與輪休崗對(duì)調(diào)1次，以保持良好站立形象；

l

吃飯時(shí)要等接班人員到達(dá)方可離開(kāi)。

l

交接班時(shí)應(yīng)待接班人員到達(dá)后并交代清楚本班工作后方可離開(kāi)。

l

每天下班前按物品交接單清點(diǎn)物品，與夜班值班人員做好交接工作，雙方簽字確認(rèn)后方可離開(kāi)。

（三）車(chē)輛引導(dǎo)：

1、工作標(biāo)準(zhǔn)：

l

在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)巡視，見(jiàn)到客戶車(chē)輛立即前來(lái)引導(dǎo)客戶泊入車(chē)位、為客戶開(kāi)車(chē)門(mén)，同時(shí)告知客戶前往銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的方向。

l

如客戶車(chē)內(nèi)有同來(lái)人員，應(yīng)先替同乘人員開(kāi)門(mén)；開(kāi)門(mén)時(shí)應(yīng)面向客戶，一手開(kāi)門(mén)、一手搭在車(chē)頂，以示尊重，并等客戶下車(chē)站定后方可關(guān)門(mén)，以防夾傷。

l

如是下雨天，應(yīng)先撐好雨傘再開(kāi)門(mén)，并送客戶至案場(chǎng)；如客戶較多時(shí)，開(kāi)門(mén)后逐步遞交備用雨傘給客戶。

2、崗位規(guī)范及要求：

l

當(dāng)有客戶車(chē)輛進(jìn)入案場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)區(qū)域時(shí)，立即按照交通指揮手勢(shì)指引客戶往停車(chē)場(chǎng)指定位置停車(chē)、指揮進(jìn)入停車(chē)位后，幫客戶打開(kāi)車(chē)門(mén)，并主動(dòng)問(wèn)候“您好，歡迎參觀”，手放車(chē)門(mén)上沿護(hù)其頭部并客戶關(guān)好車(chē)門(mén)，指引客戶前往銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)。

l

當(dāng)客戶離開(kāi)案場(chǎng)行至停車(chē)場(chǎng)時(shí)，主動(dòng)到其車(chē)前，幫其打開(kāi)車(chē)門(mén)，手放車(chē)門(mén)上沿護(hù)其頭部，待客戶上車(chē)后主動(dòng)招呼“謝謝參觀，請(qǐng)慢走”幫其關(guān)閉車(chē)門(mén)后，指揮車(chē)輛離開(kāi)車(chē)場(chǎng)。

l

當(dāng)雨雪天氣或炎熱天氣時(shí)，車(chē)場(chǎng)管理人員。需要提供雨傘待客戶下車(chē)后主動(dòng)幫其打傘，送客戶至案場(chǎng)（或者由客戶按指引行至案場(chǎng)

）

注意

l

小心引導(dǎo)，避免造成車(chē)輛劃傷。

l

若同時(shí)有幾位客戶，應(yīng)側(cè)重服務(wù)后座的客戶，同時(shí)兼顧其他人。開(kāi)車(chē)門(mén)的方向根據(jù)停放車(chē)輛后人員下車(chē)方向進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。保持停車(chē)場(chǎng)內(nèi)交通和車(chē)輛停放有序。

l

其他交通工具車(chē)輛指引停放后，微笑歡迎客戶參觀，并用指引手勢(shì)引導(dǎo)客戶到案場(chǎng)。

3、工作程序：

l

每班工作，整理好本崗位物品。

l

崗位每1小時(shí)對(duì)調(diào)1次，以保持端正的姿勢(shì)。

l

門(mén)崗引導(dǎo)車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)后應(yīng)立即通知禮賓崗。

（四）夜間值班

1、工作標(biāo)準(zhǔn)：

l

對(duì)案場(chǎng)進(jìn)行安全巡查；

l

對(duì)來(lái)訪客戶進(jìn)行解釋?zhuān)嬷溟_(kāi)放時(shí)間來(lái)訪；

l

不得脫崗。

2、工作程序：

l

上班前做好準(zhǔn)備工作；

l

對(duì)案場(chǎng)門(mén)窗關(guān)閉情況進(jìn)行檢查；

l

對(duì)案場(chǎng)物資完好情況進(jìn)行檢查；

l

對(duì)案場(chǎng)的水電關(guān)閉情況進(jìn)行檢查；

l

每一小時(shí)對(duì)案場(chǎng)以及外圍區(qū)域巡查一遍。

3、工作程序

l

每天1

8：30上班，次日8:40下班，整理好本崗位物品。

（五）客服接待

1、工作要求：

l

待客戶落座后面帶微笑，主動(dòng)上前詢問(wèn)客戶飲品需求，及時(shí)根據(jù)客戶要求提供相應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)

l

根據(jù)提供的客戶“點(diǎn)單”內(nèi)服務(wù)項(xiàng)目，及時(shí)制作高質(zhì)量的飲品；

l

除個(gè)別特殊飲品外，對(duì)客戶飲品已喝三分之一后的客戶器皿應(yīng)及時(shí)添加飲品，避免被動(dòng)服務(wù)；

l

對(duì)于不符合客戶要求的飲品或食品應(yīng)及時(shí)更換并向客戶表示歉意；

l

中途根據(jù)客戶需要或?qū)嶋H情況添加飲品，主動(dòng)添加時(shí)應(yīng)先詢問(wèn)客戶意見(jiàn)；

l

無(wú)服務(wù)時(shí)應(yīng)站立觀察，隨時(shí)準(zhǔn)備為客戶服務(wù)。原則上不能過(guò)多打擾客戶。

l

及時(shí)接待區(qū)清理雜物等；

2、崗位規(guī)范：

l

客戶進(jìn)入水吧洽談區(qū)入座時(shí)，立即禮貌用語(yǔ)：“您好，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了***，請(qǐng)問(wèn)您需要什么?！贝蛻舸_定需要后，及時(shí)回復(fù)：“好的，請(qǐng)稍等”；

l

上茶飲時(shí)，使用致歉語(yǔ)“您好，打擾一下”按標(biāo)準(zhǔn)為客戶端上茶飲后：“這是您的**，請(qǐng)慢用”。及時(shí)退出；

l

在洽談過(guò)程中有必要時(shí)為客戶更換飲品、清理桌面；在服務(wù)區(qū)域內(nèi)待命，隨時(shí)根據(jù)指令為客戶服務(wù)；

l

及時(shí)觀察客戶的需求，如有需求時(shí)及時(shí)提供（如打火機(jī)等）。

注意：

l

微笑服務(wù)，問(wèn)詢及時(shí)、流利，端送姿勢(shì)準(zhǔn)確，規(guī)范；

l

當(dāng)發(fā)現(xiàn)客戶有抽煙需求時(shí)及時(shí)遞送煙灰缸或者打火機(jī)；

l

關(guān)注客戶所需，發(fā)現(xiàn)客戶杯茶飲少于1/3時(shí)，及時(shí)續(xù)水；

l

客戶離開(kāi)后，及時(shí)撤杯清理桌面，保持清潔；

l

在添加茶水時(shí)如發(fā)現(xiàn)煙缸內(nèi)有二個(gè)煙蒂應(yīng)立即更換，更換煙缸時(shí)，應(yīng)先將干凈的煙缸正面向上蓋住要更換的煙缸，放入托盤(pán)后再將干凈的放于原處。所有動(dòng)作宜輕、柔、穩(wěn)；

l

當(dāng)茶幾比較低時(shí)，為表示尊敬，應(yīng)采用蹲式服務(wù)。

3、工作程序：

l

每天早8：40上班，17:30下班，整理好本班物品。

l

檢查銷(xiāo)售中心各區(qū)域清潔衛(wèi)生，并及時(shí)通知保潔人員清理與整改

l

每間隔20分鐘對(duì)服務(wù)區(qū)域進(jìn)行1次巡視。

l

做好吧臺(tái)對(duì)客物資的統(tǒng)計(jì)，清點(diǎn)以及使用記錄。

l

做好水吧設(shè)備的檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)。

（六）案場(chǎng)保潔

1、工作要求：

l

每天對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行1次徹底清潔；

l

每周對(duì)大廳大理石地面進(jìn)行一次拋光保養(yǎng)（根據(jù)實(shí)際情況可增加次數(shù)），并定期進(jìn)行上臘處理；

l

集中清理木地板使用專(zhuān)用清潔劑擦拭，隨時(shí)清理時(shí)使用干拖布；

l

皮制、高檔木制家具要噴灑碧麗珠后用干毛巾抹干；

l

清理玻璃用玻璃水刮，保持玻璃的潔亮；

l

案場(chǎng)裝飾面、飾品用毛巾擦拭一遍；

l

沙盤(pán)、模型每天擦拭，沙盤(pán)內(nèi)用車(chē)載吸塵器進(jìn)行吸塵；

l

清潔不銹鋼用不銹鋼油擦一遍，再用干布擦；

l

下雨天要在門(mén)口擺放腳墊，并在濕滑處擺放“小心路滑”警示牌，對(duì)門(mén)口進(jìn)行隨時(shí)清潔，雨停后及時(shí)清理留下的痕跡；

l

客戶離開(kāi)后及時(shí)清理臺(tái)面，并將家具恢復(fù)原狀；

l

作業(yè)時(shí)遇到客戶時(shí)主動(dòng)避讓?zhuān)Y貌微笑示意或問(wèn)候：您好！

2、工作程序

l

每日8：20上班，9:00前將銷(xiāo)售大廳、洽談區(qū)、通道地面，接待沙發(fā)、茶幾，沙盤(pán)、模型臺(tái)面，入口大門(mén)洗手間進(jìn)行清潔完畢。

l

9:00—12：00，在不影響接待客戶的前提下，對(duì)銷(xiāo)售大廳玻璃，案場(chǎng)飾品，廣告宣傳畫(huà)面，隱蔽邊角等進(jìn)行保潔。

l

中午12：30—13：00對(duì)售樓處的地面、家具、清潔1次，并清理一次垃圾，但應(yīng)盡量減少對(duì)客戶的影響；

l

其余工作時(shí)間按責(zé)任區(qū)域隨時(shí)進(jìn)行保潔，每15分鐘巡視1次，工作重點(diǎn)在洗手間、客戶接待洽談區(qū)及容易污濁的地方（視客戶流量，增加頻次）；

l

客戶離開(kāi)后及時(shí)清理桌面，并將家具恢復(fù)原狀；

l

每周一對(duì)售樓處內(nèi)的家具、地面、內(nèi)墻面、綠化等進(jìn)行一次徹底清理（根據(jù)工作計(jì)劃安排每日分項(xiàng)進(jìn)行）；

（七）外圍保潔

1、工作要求：

l

雨天應(yīng)在上、下坡、臺(tái)階及其它濕滑處及時(shí)放置“小心地滑”警示牌，并及時(shí)清理積水；

l

保持外圍廣場(chǎng)、道路、通道、休閑設(shè)施、景觀小品無(wú)雜物、無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)積水、無(wú)廣告亂貼亂畫(huà)；

l

垃圾桶不超過(guò)3/4，桶體無(wú)污跡、無(wú)異味、干凈無(wú)灰塵；

l

保持外圍綠化帶無(wú)垃圾雜物，做好循環(huán)保潔

2、工作程序

l

每天8：20—9：30、13：00--14：00對(duì)室外停車(chē)場(chǎng)、廣場(chǎng)、銷(xiāo)售通道、水景觀、綠化帶及其他公共設(shè)施設(shè)備場(chǎng)所（地）進(jìn)行1次徹底清潔；

l

其他時(shí)間隨時(shí)保潔；

l

每2天沖洗一次公共場(chǎng)所、路面（如有需要增加頻次）；

l

水景觀每周定期進(jìn)行水質(zhì)處理；

l

每天清理2次垃圾（根據(jù)具體情況，增加頻次）。

（八）工程維修

1、工作要求：

l

負(fù)責(zé)案場(chǎng)、辦公室供水、供電正常運(yùn)行；

l

負(fù)責(zé)案場(chǎng)、辦公室的的日常巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)協(xié)調(diào)維修；

l

負(fù)責(zé)案場(chǎng)、辦公室的接報(bào)修工作。

2、工作程序：

l

每天9:00—18：00對(duì)案場(chǎng)、辦公室進(jìn)行巡視；

l

做好工程問(wèn)題的計(jì)劃性維修；

l

做好營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)期間的供水、供電、排水、通訊、網(wǎng)絡(luò)的保障工作；

l

做好工程維修的驗(yàn)收工作。

六

行為規(guī)范

1、著裝

l

工作期間必須按規(guī)定穿統(tǒng)一配發(fā)的制服及工號(hào)牌

l

制服應(yīng)經(jīng)常洗、燙，保持干凈、整齊、無(wú)異味。

l

制服外衣衣袖、衣領(lǐng)、制服襯衣領(lǐng)口處，不得顯露個(gè)人衣物，制服外不得顯露個(gè)人物品。服裝衣袋不得裝過(guò)大過(guò)厚物品。

2、容貌

l

身體、面部、手部必須保持清潔。

l

上班前不吃異味食物，以保證口腔清潔。

l

頭發(fā)要常洗、整齊，上班前要梳頭，提倡加少量發(fā)油，頭發(fā)不得有頭屑。

l

女員工要適當(dāng)化淡妝，發(fā)型應(yīng)統(tǒng)一束扎于腦后。

3、行為

l

舉止文明、大方，精神振作，姿態(tài)良好。

l

接觸客戶時(shí)要微帶微笑，使用禮貌語(yǔ)言,主動(dòng)向客戶問(wèn)好、道別。

l

走路時(shí)步履均勻，步速適中、輕盈。

l

為客戶提供飲品時(shí)聲音應(yīng)輕柔、清晰，站在客戶右后方半米處，雙手前握，身體微躬，注意避免說(shuō)話時(shí)的氣流直接噴到客戶臉上。

l

為客戶提供完服務(wù)后應(yīng)先后退兩步，然后轉(zhuǎn)身離開(kāi)。

l

引領(lǐng)客戶時(shí)先用手勢(shì)示意方向，五指并攏，手心朝（左）右上方，指尖指向要指的方向，并說(shuō)“您這邊請(qǐng)”等禮貌用語(yǔ)，拐彎時(shí)回頭向客戶示意。

l

非工作需要不允許與客戶并行。

l

客戶正在洽談時(shí)原則上不主動(dòng)服務(wù)，但客戶如有召喚時(shí)應(yīng)立即前往，服務(wù)前應(yīng)說(shuō)“對(duì)不起，打擾一下”然后迅速進(jìn)行服務(wù)，服務(wù)完成后說(shuō)“謝謝”后離開(kāi)。

l

不得當(dāng)眾整理衣物,咳嗽及打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后,并說(shuō)對(duì)不起，暫離面對(duì)的客戶，一律講“請(qǐng)稍候”，離開(kāi)時(shí)間較長(zhǎng)，回來(lái)后要說(shuō)

“對(duì)不起，讓您久等了”。

l

在打電話或與客戶交談時(shí)，如有客戶走近，應(yīng)立即示意，以表示已注意到他（她）的來(lái)臨，不得無(wú)所表示，等客人先開(kāi)口。

l

說(shuō)話時(shí)聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，不得過(guò)高或過(guò)低，不得裝腔作勢(shì)。

l

客戶問(wèn)話或詢問(wèn)的問(wèn)題涉及公司秘密時(shí)，應(yīng)講究回答藝術(shù)，靈活地進(jìn)行解釋。

l

任何時(shí)候不準(zhǔn)講“喂”或說(shuō)“不知道、不行、不可以”。

l

七

崗位職責(zé)

（一）案場(chǎng)管理崗崗位職責(zé)

1、全面負(fù)責(zé)銷(xiāo)售案場(chǎng)管理工作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關(guān)資源；

2、配合地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)工作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)地產(chǎn)銷(xiāo)售、銷(xiāo)售等各方面的關(guān)系，保持溝通，建立定期工作協(xié)調(diào)例會(huì)制度；

3、負(fù)責(zé)銷(xiāo)售案場(chǎng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，負(fù)責(zé)銷(xiāo)售案場(chǎng)團(tuán)隊(duì)績(jī)效管理，組織部門(mén)例會(huì)；

4、負(fù)責(zé)銷(xiāo)售案場(chǎng)創(chuàng)新服務(wù)；

5、負(fù)責(zé)銷(xiāo)售案場(chǎng)重大突發(fā)事件的處理。

（二）客戶接待崗位職責(zé)

1、來(lái)訪客戶的拉門(mén)迎接工作，并送上規(guī)范問(wèn)候用語(yǔ)及禮儀；

2、戶所點(diǎn)的茶飲及時(shí)送到，如遇特殊情況（如所點(diǎn)食品暫無(wú)），應(yīng)先向客戶說(shuō)明原因，然后再委婉的請(qǐng)客戶改換其他食品；

3、注意客戶的動(dòng)向，隨時(shí)主動(dòng)為客戶提供各項(xiàng)服務(wù)（如加水、增加飲料、詢問(wèn)等）；

4、

有在休息區(qū)的客戶每人發(fā)放關(guān)于介紹房產(chǎn)宣傳資料；

5、認(rèn)客戶離開(kāi)時(shí)，及時(shí)整理桌面，保持桌面的清潔；

6、交辦的其它工作。

（三）保潔員崗位職責(zé)

1、按照操作保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范操作；

2、按照保潔具體流程，對(duì)案場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范保潔作業(yè)；

3、維護(hù)案場(chǎng)的清潔衛(wèi)生，對(duì)不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)場(chǎng)和行為立即制止和勸阻；

4、時(shí)刻保持案場(chǎng)各部位及周邊范圍的環(huán)境衛(wèi)生；

5、積極參加和配合各類(lèi)培訓(xùn)，提高工作技能和業(yè)務(wù)水平，提高自身修養(yǎng)；

6、負(fù)責(zé)案場(chǎng)各類(lèi)大型活動(dòng)的保潔工作；

7、時(shí)刻注意自身形象，使用得當(dāng)?shù)亩Y貌、禮儀，不得使用任何土語(yǔ)、粗語(yǔ)，以免表達(dá)不準(zhǔn)確而引起誤會(huì)；

8、在崗期間，規(guī)范行走姿勢(shì)及路線，正確使用保潔工具，不得于他人私語(yǔ)

9、在崗期間，做到“三先”即：先走、先進(jìn)、先出；

10、按照規(guī)范要求提供洗手間禮儀引導(dǎo)服務(wù)

11、做好上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時(shí)工作任務(wù)。

（四）車(chē)輛引導(dǎo)崗

1、指揮來(lái)訪客戶車(chē)輛的安全停放；

2、熱情引導(dǎo)來(lái)訪客戶，為顧客拉關(guān)車(chē)門(mén)，問(wèn)候語(yǔ)言動(dòng)作規(guī)范；

3、負(fù)責(zé)為雨、雪天來(lái)訪的客戶，撐傘接送服務(wù)；

4、對(duì)客戶車(chē)輛檢查及安全防范工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理和排除安全隱患；

5、區(qū)域道路暢通，車(chē)輛停放規(guī)范有序，符合消防有關(guān)規(guī)定。

（五）夜間值守崗位職責(zé)

1、對(duì)案場(chǎng)夜間的安全管理和防范（內(nèi)部和外圍）；

2、在案場(chǎng)過(guò)夜車(chē)輛進(jìn)行安全管理；

3、對(duì)案場(chǎng)各出入處鑰匙的管理及按時(shí)開(kāi)關(guān)大門(mén)；

4、時(shí)間不得看書(shū)、看報(bào)，不得飲酒或酒后上崗；

5、案場(chǎng)夜間的安全，每一小時(shí)巡邏一次，在崗時(shí)間不允許睡崗；

6、守不利，造成財(cái)產(chǎn)損失的將究其責(zé)任并按公司相關(guān)管理規(guī)定進(jìn)行處理。

八

費(fèi)用測(cè)算

一、人員工資支出：

序號(hào)

崗

位

月工資

標(biāo)準(zhǔn)

定編

月工資（元）

1

主

管

4000

1

4000

2

禮賓崗

2700

4

10800

3

值

夜

1800

2

3600

4

保

潔

1300

4

5200

5

接

待

2400

2

4800

6

維

修

2300

1

2300

合

計(jì)

14

30700

二、社保福利費(fèi)

計(jì)算公式：月總工資×28.7%（養(yǎng)老20%+醫(yī)療6%+工傷0.7%+生育0.5%+失業(yè)1.5%）=月社保福利費(fèi)

30700×28.7%=8811元

三、服裝費(fèi)用

序號(hào)

崗

位

服裝標(biāo)準(zhǔn)

（元/套）

數(shù)量（套)

金額（元）

1

主

管

600

4

2400

2

禮賓崗

500

16

8000

3

值

夜

500

4

2000

4

保

潔

300

16

4800

5

接

待

600

8

4800

6

維

修

300

4

1200

合

計(jì)

52

23200

服裝按兩年折舊：23200÷24個(gè)月=967元/月

四、秩序維護(hù)費(fèi)

序號(hào)

名稱(chēng)

數(shù)量

單價(jià)（元)

金額（元）

1

對(duì)講機(jī)

5

500

2500

2

手電筒

3

100

300

3

雨衣

4

100

400

4

雨鞋

4

50

200

合

計(jì)

3400

按兩年折舊：3400÷24個(gè)月=142元/月

五、環(huán)境維護(hù)費(fèi)用

序號(hào)

費(fèi)用名稱(chēng)

估算金額（元/月）

備注

1

保潔用品（拖把、掃把、毛巾等）

1200

根據(jù)2015年6月---2016年4月所購(gòu)物資金額平均分?jǐn)偹脭?shù)據(jù)。

2

紙巾（抽紙、卷紙等）

600

3

綠化修剪

350

4

鮮花擺放

1200

合

計(jì)

3350

六、工程維修費(fèi)用

序號(hào)

名稱(chēng)

數(shù)量

單價(jià)（年/元)

金額（元）

1

電梯維保

3

3000

9000

2

監(jiān)控維修費(fèi)

5000

5000

3

零星維修

5000

5000

合

計(jì)

19000

19000元÷12個(gè)月=1584元/月

七、稅費(fèi)

按最新?tīng)I(yíng)改增標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：物業(yè)管理費(fèi)收入÷1.06×6%計(jì)提

35000元/月÷1.06×6%=1981元

七、管理費(fèi)

按照物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入8%計(jì)提。

35000元/月×8%=2800元

八、盈虧結(jié)果

35000元-（1-7項(xiàng)合計(jì)50335）=-15335元

盈虧結(jié)果：每月虧損15335元

九

建議事項(xiàng)

1、建議在案場(chǎng)專(zhuān)門(mén)設(shè)置物業(yè)服務(wù)咨詢臺(tái)，并配備物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員服務(wù)，解答客戶有關(guān)物業(yè)管理的咨詢。

2、建議將物業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)理念及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等信息制作成背景板或噴繪，放置于物管服務(wù)咨詢臺(tái)周?chē)杂行畏绞綄?duì)物業(yè)服務(wù)提前向客戶或準(zhǔn)客戶進(jìn)行展示，以增加客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知和理解，樹(shù)立客戶的口碑傳誦效應(yīng)。

3、建議將《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》等物業(yè)相關(guān)文件與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》制作成冊(cè)，置于咨詢臺(tái)/文件公示臺(tái)供客戶及業(yè)主翻閱，以體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)之專(zhuān)業(yè)形象。

4、建議對(duì)吧臺(tái)物質(zhì)配備、服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行完善：

1）建議撤銷(xiāo)現(xiàn)有紙質(zhì)紙杯，改換玻璃、水晶或其他材質(zhì)較好的水杯，這樣既能體現(xiàn)檔次，同時(shí)也能體現(xiàn)出對(duì)客戶的尊重；

2）建議購(gòu)置速溶沖劑與咖啡的放置器皿，不宜直接將紙質(zhì)包裝直接放于吧臺(tái)面，顯得不夠?qū)I(yè)且有礙觀瞻；

3）建議增設(shè)幾項(xiàng)簡(jiǎn)單易于操作飲品種類(lèi)：a

現(xiàn)有的白開(kāi)水建議改成檸檬水，加檸檬粒，夏天可加冰塊，b

速溶或現(xiàn)磨咖啡，c

果珍或其他簡(jiǎn)易果汁類(lèi)速溶飲品，d

2至3種常見(jiàn)茶類(lèi)；（飲品可配置與之對(duì)應(yīng)的造型吸管）

5、建議對(duì)洗手間設(shè)施設(shè)備進(jìn)行完善：包括皂液盒、噴香機(jī)、擦手紙、紙巾架、烘手機(jī)、掛勾、溫馨提示標(biāo)識(shí)等；

第7篇：房產(chǎn)銷(xiāo)售月度與計(jì)劃范文

關(guān)鍵詞：海南；經(jīng)濟(jì)金融；分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F833文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào):1003－9031(2011)09－0020－06DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.09.05

一、2011年上半年海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀背景

（一）國(guó)際經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)

1.世行預(yù)計(jì)發(fā)展中國(guó)家將成為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主引擎，雙速?gòu)?fù)蘇仍將延續(xù)。世界銀行在6月初的《2011年全球經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告中預(yù)計(jì)，2011年和2012年全球經(jīng)濟(jì)將分別增長(zhǎng)3.2%和3.6%，今明兩年仍將延續(xù)“南高北低”的復(fù)蘇局面，發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家，成為全球增長(zhǎng)的主引擎①。其中，2011年和2012年發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)將分別增長(zhǎng)6.3%和6.2%，發(fā)達(dá)國(guó)家將分別增長(zhǎng)2.2%和2.7%。與1月份的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)相比，世行將發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速調(diào)高了0.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速調(diào)低了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

2.美國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“三高三低”特征，美聯(lián)儲(chǔ)慎言第三輪量化寬松貨幣政策。5月份，美國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)由4月份的60.4下降至53.5；非農(nóng)部門(mén)失業(yè)率達(dá)9.1%。美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不佳，就業(yè)不及市場(chǎng)預(yù)期，但美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克并未就“是否推出第三輪量化寬松政策”發(fā)表任何言論，僅提出2011年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較預(yù)期放慢，寬松貨幣政策仍有必要，利率在“較長(zhǎng)一段時(shí)期”內(nèi)仍將維持低位。

3.債務(wù)危機(jī)困擾歐洲，通脹壓力持續(xù)增大。國(guó)際清算銀行的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年末，銀行業(yè)持有的希臘國(guó)債總額共計(jì)542億美元，其中96%由歐洲銀行持有。若希臘債務(wù)重組將導(dǎo)致25%的國(guó)債價(jià)值縮水，歐洲央行的直接損失額度會(huì)達(dá)到其目前全部資本金的近一半，德法兩國(guó)的損失尤其嚴(yán)重。歐洲各國(guó)互持債務(wù)，使歐債危機(jī)前景變得空前的復(fù)雜多變。與此同時(shí)，歐洲通脹壓力較大，1―6月通脹率均超過(guò)其自設(shè)2%的通脹目標(biāo)，4月7日和7月7日，歐洲央行連續(xù)兩次上調(diào)再融資利率各25個(gè)基點(diǎn)。

4.經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟，日本央行繼續(xù)實(shí)施寬松政策。日本一季度實(shí)際GDP環(huán)比下降0.9%、同比下降3.7%，日本經(jīng)濟(jì)財(cái)政擔(dān)當(dāng)相與謝野馨預(yù)測(cè)2011年度日本GDP將接近零增長(zhǎng)。貨幣政策方面，在“3.11”大地震發(fā)生后，日本央行向市場(chǎng)快速注資超過(guò)40萬(wàn)億日元。6月14日，日本央行宣布繼續(xù)維持基準(zhǔn)利率零至0.1%不變，同時(shí)還維持10萬(wàn)億日元的量化寬松貨幣政策規(guī)模。此外，新增5000億日元的貸款計(jì)劃用于扶持日本成長(zhǎng)型中小企業(yè)，以刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（二）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)

1.經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好。上半年，全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）204459.0億元，同比增長(zhǎng)9.6%。規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)14.3%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷(xiāo)率達(dá)到97.8%，同比提升0.1個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）124567.0億元，同比增長(zhǎng)25.6%；其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26250.0億元，同比增長(zhǎng)32.9%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額85833.0億元，同比增長(zhǎng)16.8%。進(jìn)出口總值17036.7億美元，同比增長(zhǎng)25.8%；其中，出口8743.0億美元，同比增長(zhǎng)24%；進(jìn)口8293.7億美元，同比增長(zhǎng)27.6%。實(shí)際使用外資金額608.9億美元，同比增長(zhǎng)18.4%。財(cái)政收入56875.8億元，同比增長(zhǎng)31.2%；財(cái)政支出44435.1億元，同比增長(zhǎng)31.4%。居民消費(fèi)價(jià)格累計(jì)上漲5.4%，其中，6月同比上漲6.4%，比5月高0.9個(gè)百分點(diǎn)，為近三年來(lái)月度最高值。

2.制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)連續(xù)三個(gè)月回落。6月份，中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)（PMI）為50.9%，低于上月1.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月回落。該指數(shù)為2009年3月以來(lái)的新低，但仍連續(xù)二十八個(gè)月位于臨界點(diǎn)――50%以上的擴(kuò)張區(qū)間，顯示出中國(guó)制造業(yè)總體仍在增長(zhǎng)，但增速逐月放緩的跡象。調(diào)查顯示，當(dāng)前制造業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的同時(shí)，市場(chǎng)需求回落進(jìn)一步加劇，產(chǎn)成品庫(kù)存呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，企業(yè)生產(chǎn)積極性受挫。此外，一些地方政府采取的“拉閘限電”措施，限制了部分制造業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)，造成交貨期延長(zhǎng)。

3.宏觀調(diào)控力度不斷加大，“雙率”調(diào)至新高。今年以來(lái)，央行宏觀調(diào)控力度不斷增大，2011年6月20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。至此，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到21.5%的歷史最高點(diǎn)。2011年7月7日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是今年以來(lái)第3次加息，也是去年加息周期啟動(dòng)后的第5次加息。

4.貨幣供應(yīng)量持續(xù)回落。6月末，國(guó)內(nèi)廣義貨幣(M2)余額78.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%，比上年末高0.8個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額27.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.1%，比上年末低8.1個(gè)百分點(diǎn)；流通中貨幣(M0)余額4.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.4%。本外幣貸款余額54.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.8%。本外幣存款余額80.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.5%。國(guó)家外匯儲(chǔ)備余額3.2萬(wàn)億美元，同比增長(zhǎng)30.3%。全國(guó)社會(huì)融資規(guī)模7.8萬(wàn)億元。

二、2011年上半年海南省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況

（一）經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)較快增長(zhǎng)，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

上半年，全省實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1222.3億元，同比增長(zhǎng)10.4%，同比回落9.0個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)0.8個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)增加值占比分別為25.8%、27.3%和46.9%，同比分別增長(zhǎng)6.1%、17.6%和8.8%。

（二）工業(yè)增長(zhǎng)處于較高水平，經(jīng)營(yíng)效益快速提升

上半年，全省規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值207.0億元，同比增長(zhǎng)16.4%，高于全國(guó)2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，輕、重工業(yè)增加值占比分別為22.4%和77.6%，同比分別增長(zhǎng)10.3%和18.6%，重工業(yè)拉動(dòng)作用較為突出。1―5月，全省345家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)59.3億元，同比增長(zhǎng)26.6%。綜合效益指數(shù)358.6%，同比提升33.8個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)品銷(xiāo)售收入609.5億元，同比增長(zhǎng)35.5%。

（三）投資增速持續(xù)高增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)占比較高

上半年，全省共完成固定資產(chǎn)投資668.2億元，同比增長(zhǎng)33.6%，高于全國(guó)8.0個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)有四個(gè)特點(diǎn)：一是投資總量較快增長(zhǎng)，增速有所回落。投資總量比去年同期多增168億元，但受去年基數(shù)較高影響，增速比去年同期回落9.6個(gè)百分點(diǎn)。二是第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位突出。全省三次產(chǎn)業(yè)投資增速分別為：43.4%、22.8%和35.6%；投資額占比分別為0.8%、15.1%和84.1%。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資287.5億元，同比增長(zhǎng)40.0%。四是投資項(xiàng)目總數(shù)較快增長(zhǎng)。全省投資項(xiàng)目累計(jì)1518個(gè)，同比增加282個(gè)；其中，新開(kāi)工項(xiàng)目321個(gè)，同比增加35個(gè)。

（四）消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)消費(fèi)占比較高

上半年，全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額365.4億元，同比增長(zhǎng)18.6%，高于全國(guó)1.6個(gè)百分點(diǎn)，同比回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額占比分別為90.6%和9.4%，同比分別增長(zhǎng)19.1%和14.4%。零售商品銷(xiāo)售額較大的包括：石油及制品類(lèi)67.2億元，同比增長(zhǎng)39.6%；汽車(chē)類(lèi)53.8億元，同比增長(zhǎng)8.6%；糧油、食品、飲料及煙酒類(lèi)12.8億元，同比增長(zhǎng)40.6%；家用電器和音像器材類(lèi)11.0億元，同比增長(zhǎng)32.1%；服裝鞋帽、針、紡織品類(lèi)9.8億元，同比增長(zhǎng)52.6%。

（五）進(jìn)出口快速增長(zhǎng)

1―5月，全省進(jìn)出口總值48.9億美元，同比增長(zhǎng)36.6%。其中，進(jìn)口39.3億美元，同比增長(zhǎng)44.0%；出口9.6億美元，同比增長(zhǎng)13.0%；貿(mào)易逆差29.7億美元。從貿(mào)易方式看，一般貿(mào)易占主導(dǎo)地位。其中，進(jìn)口貿(mào)易中一般貿(mào)易占比76.8%，同比增長(zhǎng)43.7%；出口貿(mào)易中一般貿(mào)易占比60.8%，同比增長(zhǎng)12.5%。從貿(mào)易地區(qū)看，進(jìn)口額最大的為非洲地區(qū)12.3億美元，同比增長(zhǎng)49.0%；出口額最大的為香港2.5億美元，同比增長(zhǎng)21.8%。上半年，全省實(shí)際利用外資5.9億美元，同比增長(zhǎng)7.2%。新簽利用外資協(xié)議合同數(shù)21宗，同比下降41.7%。

（六）財(cái)政收入較快增長(zhǎng)，民生支出進(jìn)展加快

上半年，全省地方一般預(yù)算收入185.6億元，同比增長(zhǎng)23.7%。其中，稅收收入占一般預(yù)算收入的比87.7%，同比增長(zhǎng)20.5%。稅收收入的增長(zhǎng)主要來(lái)自于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，兩項(xiàng)稅收分別為67.8億元和26.8億元，同比分別增長(zhǎng)2.7%和60.3%。全省地方一般預(yù)算支出312.9億元，同比增長(zhǎng)65.8%。預(yù)算支出規(guī)模較大的有：社會(huì)保障和就業(yè)支出54.4億元，同比增長(zhǎng)55.7%；教育支出47.0億元，同比增長(zhǎng)50.8%；農(nóng)林水事務(wù)支出42.2億元，同比增長(zhǎng)63.1%。

（七）物價(jià)指數(shù)全面上漲，通脹壓力增大

上半年，全省居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）累計(jì)上漲6.6%，高于全國(guó)平均水平1.2個(gè)百分點(diǎn)。在類(lèi)商品中，受農(nóng)產(chǎn)品大幅漲價(jià)以及房屋交易價(jià)格和租賃價(jià)格上漲較快影響，食品、居住類(lèi)價(jià)格漲幅分別達(dá)到15.0%和6.1%，其他商品價(jià)格變動(dòng)幅度則不明顯。隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期增強(qiáng)，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)加快恢復(fù)，對(duì)資源能源和原材料類(lèi)產(chǎn)品需求增加，推動(dòng)了生產(chǎn)資料和原材料價(jià)格的快速上漲，工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)（RMPPI）和工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)(PPI)累計(jì)分別上漲17.4%和8.8%。

三、2011年上半年海南省金融運(yùn)行情況

（一）貸款增速先抑后揚(yáng)，新增量歷史同期最高

6月末，海南省本外幣貸款余額2885.0億元，同比增長(zhǎng)26.8%，比去年同期低10.4個(gè)百分點(diǎn)，比年初增加370.9億元。

上半年全省貸款結(jié)構(gòu)變動(dòng)特點(diǎn)：

1.中長(zhǎng)期貸款、短期貸款快速增長(zhǎng)，票據(jù)融資增速持續(xù)為負(fù)。6月末，全省本外幣中長(zhǎng)期貸款余額2310.8億元，同比增長(zhǎng)28.2%，比年初增加291.1億元；短期貸款余額444.7億元，同比增長(zhǎng)26.6%，比年初增加39.7億元；票據(jù)融資余額53.9億元，同比下降25.4%，比年初增加14.9億元。

2.新增貸款以經(jīng)營(yíng)貸款和固定資產(chǎn)投資貸款為主，銀團(tuán)貸款大幅減少，個(gè)人貸款及透支同比下降較多。上半年，全省新增經(jīng)營(yíng)貸款137.3億元（其中短期增加15.6億元，中長(zhǎng)期增加121.7億元）；新增固定資產(chǎn)投資貸款188.7億元（其中短期34.5億元，中長(zhǎng)期154.2億元）；銀團(tuán)貸款減少41.4億元（其中短期減少31.3億元，中長(zhǎng)期減少10.1億元）；個(gè)人貸款新增23.5億元（其中短期減少2.5，中長(zhǎng)期新增26.0億元）。截至6月末，全省固定資產(chǎn)貸款余額1612.2億元，占比55.9%。

與去年同期相比，全省經(jīng)營(yíng)性貸款同比多增116.9億元，反映出宏觀調(diào)控背景下，全省商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)的支持力度依然較大，而受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，全省房地產(chǎn)銷(xiāo)量下降，個(gè)人貸款同比減少62.3億元。

3.人民幣、外匯貸款持續(xù)較快增長(zhǎng)。截至6月末，全省人民幣貸款余額2560.2億元，同比增長(zhǎng)24.5%，比年初增加290.5億元；全省外匯貸款余額50.2億美元，同比增長(zhǎng)55.7%，比年初增加13.3億美元。

4.國(guó)開(kāi)行貸款占比最高。上半年，全省新增貸款前四位的銀行分別為：國(guó)開(kāi)行（158.5億元）、農(nóng)信社（57.0億元）、工行（36.3億元）、中行（31.2億元）。國(guó)開(kāi)行依然是全省信貸投放最多的銀行。截至6月末，該行貸款余額1177.9億元，占全省貸款額的40.9%。

5.貸款投向地域主要集中在?？谑小Ｉ习肽?，海口市新增貸款290.2億元，占全省新增貸款的78.2%，除此之外，全省僅有三亞（20.3億元）、澄邁（12.9億元）、瓊海（10.2億元）三市（縣）新增貸款較多，其余市縣貸款新增量均未過(guò)億，有8個(gè)市（縣）貸款不增反減。

經(jīng)歷上年的高增長(zhǎng)后，上半年全省貸款增速經(jīng)歷了一個(gè)先抑后揚(yáng)的過(guò)程，1-5月持續(xù)下降，在6月份新增116.8億元后，貸款增幅開(kāi)始提升。從新增貸款絕對(duì)量看，1-6月份全省新增貸款370.9億元，為歷史同期最高，即便是在宏觀調(diào)控的背景下，海南省信貸規(guī)模仍保持高增長(zhǎng)，表明隨著國(guó)際旅游島建設(shè)的不斷深入，全省經(jīng)濟(jì)實(shí)體對(duì)資金需求較為強(qiáng)烈，而金融機(jī)構(gòu)則對(duì)全省經(jīng)濟(jì)前景看好，以增加信貸投放契合了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金需求。

（二）存款增幅高位回落，新增量近三年同期最低

6月末，全省本外幣存款余額4521.4億元，同比增長(zhǎng)15.6%，比去年同期低27.0個(gè)百分點(diǎn)，比年初增加304.6億元。

上半年全省存款結(jié)構(gòu)變動(dòng)特點(diǎn)：

1.本外幣個(gè)人存款、單位存款、財(cái)政性存款新增量均小于去年同期。6月末，全省本外幣個(gè)人存款余額1867.6億元，比年初增加186.7億元，同比少增97.8億元。本外幣單位存款余額2455.4億元，比年初增加100.8億元，同比少增399.8億元。本外幣財(cái)政性存款余額163.1億元，比年初增加13.7億元，同比少增25.8億元。

2.人民幣存款較快增長(zhǎng)，外匯存款高速增長(zhǎng)。6月末，全省人民幣存款余額4459.1億元，同比增長(zhǎng)15.5%，比年初增加286.9億元。外匯存款余額9.6億美元，同比增長(zhǎng)30.8%，比年初增加2.8億美元。新增外匯存款主要為外匯貸款派生。

3.海口市新增存款占全省逾五成。上半年，?？谑行略龃婵?71.7億元，占全省新增存款的56.4%。三亞市存款減少3.5億元，洋浦開(kāi)發(fā)區(qū)減少0.9億元，其余市（縣）存款均有不同程度增加。截至6月末，全省存款前三位的分別為海口市（2410.6億元）、三亞市（613.0億元）、瓊海市（183.9億元）。

4.跨省資金流動(dòng)凈流入。上半年，全省各銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)累計(jì)流入資金18571.5億元，流出18383.5億元，累計(jì)資金凈流入188.0億元，比去年同期少489.3億元。

從今年1月份開(kāi)始，全省存款增速出現(xiàn)拐點(diǎn)，由上年末的32.8%降至18.6%，此后各月增速均未超過(guò)20%，存款增幅的高位回落與上年國(guó)際旅游島建設(shè)啟動(dòng)大量資金涌入造成的基數(shù)較高有關(guān)。此外，受物價(jià)持續(xù)高企、實(shí)際存款利率因素影響，居民儲(chǔ)蓄意愿下降，而隨著銀行理財(cái)產(chǎn)品不斷豐富，居民購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品增多，“銀行存款搬家”現(xiàn)象較為突出。

四、值得關(guān)注的問(wèn)題

（一）關(guān)注物價(jià)持續(xù)處于高位

今年以來(lái)，海南省物價(jià)持續(xù)處于高位?？紤]到當(dāng)前全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍然面臨國(guó)際大宗商品價(jià)格偏高帶來(lái)的輸入通脹壓力、流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的旺盛需求壓力以及國(guó)內(nèi)食品價(jià)格的傳導(dǎo)，物價(jià)上漲的整體壓力難以在短時(shí)間內(nèi)減輕。與此同時(shí)，全省農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)、工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格和購(gòu)進(jìn)價(jià)格也處于10%以上的高位，物價(jià)存在由結(jié)構(gòu)性上漲向全面上漲擴(kuò)散的趨勢(shì)，連續(xù)上行的物價(jià)給經(jīng)濟(jì)金融的負(fù)面影響已經(jīng)顯現(xiàn)。一是銀行流動(dòng)性受到影響。目前居民儲(chǔ)蓄實(shí)際利率為負(fù)，存款向黃金、房地產(chǎn)、股票等避險(xiǎn)產(chǎn)品分流明顯，存款的大幅減少使銀行的流動(dòng)性下降，盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力隨之降低。二是對(duì)低收入群體生活影響較大。按全年價(jià)格漲幅5%初步匡算，城鎮(zhèn)居民人均每月生活費(fèi)支出將分別增加50元，對(duì)省內(nèi)人均月消費(fèi)支出僅400元左右的低收入群眾生活質(zhì)量影響較大。居民儲(chǔ)蓄問(wèn)卷調(diào)查顯示，一、二季度省內(nèi)居民對(duì)物價(jià)的滿意度水平分別為16.6%和20.6%，處于近幾年來(lái)的較低水平。三是增添企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。投資品和原材料價(jià)格大幅上漲抬高企業(yè)生產(chǎn)成本，但由于多數(shù)產(chǎn)品供過(guò)于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，下游產(chǎn)品價(jià)格上漲空間較小，難以抵消上游成本增加的影響，導(dǎo)致部分企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下降。1―5月，全省虧損企業(yè)戶數(shù)77戶，比上年同期有所增加。

（二）關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的負(fù)面效果

上半年，全省房地產(chǎn)業(yè)增加值137.6億元，同比下降3.4%；房屋銷(xiāo)售額423.2億元，同比下降5.3%；銷(xiāo)售面積434.4萬(wàn)平米，同比下降9.9%。金融機(jī)構(gòu)方面，當(dāng)前省內(nèi)大部分商業(yè)銀行房地產(chǎn)審批條件權(quán)限已被上收總行，商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入名單制管理。二季度的銀行家問(wèn)卷調(diào)查顯示，全省房地產(chǎn)業(yè)審批條件指數(shù)為22.0%，比上季度低5個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)5個(gè)季度處于嚴(yán)格限制狀態(tài)。

目前，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率超過(guò)10%，房地產(chǎn)貸款占全省貸款的比重在20%以上。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全省經(jīng)濟(jì)金融存在較大影響，尤應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況、在建項(xiàng)目的進(jìn)度情況和銀行的風(fēng)險(xiǎn)程度，防止行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化。

（三）關(guān)注理財(cái)業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)對(duì)宏觀調(diào)控帶來(lái)的挑戰(zhàn)

近年來(lái)，商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)迅速發(fā)展。截至6月末，海南省理財(cái)產(chǎn)品余額120億元（其中企業(yè)理財(cái)產(chǎn)品30億元，個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品余額90億元），比年初增加60億元。上半年全省各家商業(yè)銀行累計(jì)銷(xiāo)售額在1200億元左右，理財(cái)業(yè)務(wù)的發(fā)展提高了商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)力，但也給央行宏觀調(diào)控帶來(lái)新的挑戰(zhàn)[2]。一是為應(yīng)對(duì)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，商業(yè)銀行通過(guò)代客理財(cái)業(yè)務(wù)將表內(nèi)存款化為表外資金，直接導(dǎo)致了存款和貨幣供應(yīng)量的減少，抵消了貨幣政策緊縮效果。二是高收益保本理財(cái)產(chǎn)品對(duì)存款利率管理政策形成沖擊。銀行保本理財(cái)產(chǎn)品收益率高于銀行存款。隨著銀行理財(cái)產(chǎn)品向低風(fēng)險(xiǎn)、高流動(dòng)性的資產(chǎn)屬性回歸,“存款理財(cái)產(chǎn)品化”趨勢(shì)漸顯，對(duì)存款利率體系的沖擊和影響日益突出。三是理財(cái)產(chǎn)品收益率競(jìng)相上調(diào)加劇了利率市場(chǎng)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)利率競(jìng)爭(zhēng)加劇致使商業(yè)銀行在“保市場(chǎng)”和“增利潤(rùn)”間艱難平衡，非理性競(jìng)爭(zhēng)行為不時(shí)顯現(xiàn)。四是理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)涉及面過(guò)于寬泛容易成為影響金融穩(wěn)定的擾動(dòng)因素。商業(yè)銀行扎堆發(fā)行投資于大型固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的信托理財(cái)產(chǎn)品，但在宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素增多、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大、資本市場(chǎng)低迷的情況下，銀行理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)暴露，為理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展、保持金融運(yùn)行穩(wěn)定埋下了隱憂。

（四）關(guān)注異地貸款的較快增長(zhǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響

近年來(lái)，銀行間競(jìng)爭(zhēng)加劇，海南省商業(yè)銀行加大了信貸營(yíng)銷(xiāo)力度，跨省貸款投放增多。截至6月末，全省各家銀行對(duì)省外企業(yè)貸款余額累計(jì)275.4億元，比上年末增加59.1億元；對(duì)省外企業(yè)貸款占全省各項(xiàng)貸款的9.5%，比上年末高0.9個(gè)百分點(diǎn)。目前海南省商業(yè)銀行流動(dòng)性普遍比較充裕（貸存比僅為63.8%，低于全國(guó)平均水平近5個(gè)百分點(diǎn)），商業(yè)銀行為提高資金使用效益，探索在更大范圍內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，異地貸款的增加具有一定的客觀性。但值得關(guān)注的是，在貨幣政策從緊的背景下，商業(yè)銀行信貸規(guī)模受到限制，異地貸款的增加勢(shì)必會(huì)擠占本就相對(duì)欠缺的金融資源，加大本地資金供需矛盾，不利于國(guó)際旅游島建設(shè)。此外，從貸款風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，受地域、時(shí)間的限制，貸款銀行不能及時(shí)到企業(yè)進(jìn)行貸款跟蹤管理檢查，從增大貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（五）關(guān)注信貸收緊背景下中小企業(yè)的資金需求

隨著商業(yè)銀行的信貸收縮，中小企業(yè)融資難度增大，不少企業(yè)將融資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了民間融資。調(diào)查顯示，2011年前5個(gè)月全省典當(dāng)企業(yè)的典當(dāng)發(fā)生額為12.6億元，比2010年全年還多3.5億元。相對(duì)于銀行信貸，民間融資成本明顯偏高。調(diào)查顯示，海南省企業(yè)民間融資平均利率為17.8%，最高達(dá)35.0%，利率一般為同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率水平的2-3倍。相對(duì)于大企業(yè)而言，中小企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，融資成本的提高讓一些中小企業(yè)生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到重創(chuàng)。全國(guó)工商聯(lián)對(duì)廣東、浙江、江蘇等16個(gè)省的最新調(diào)研結(jié)果顯示,中小企業(yè)特別是小型、微型企業(yè)生存狀況甚至比2008年金融危機(jī)時(shí)更為嚴(yán)峻。目前，海南省尚未有中小企業(yè)大規(guī)模資金鏈斷裂現(xiàn)象發(fā)生，但融資難問(wèn)題一直制約著省內(nèi)中小企業(yè)的生存發(fā)展，相關(guān)部門(mén)應(yīng)未雨綢繆，及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)措施緩解中小企業(yè)融資困境。

五、對(duì)策建議

（一）落實(shí)宏觀調(diào)控措施，有效防治物價(jià)上漲過(guò)快

一是正確分析、掌握市場(chǎng)物價(jià)形勢(shì)，努力保持物體水平穩(wěn)定。二是把控制食品價(jià)格上漲作為控制物價(jià)的重點(diǎn)，加大對(duì)食品生產(chǎn)和運(yùn)輸行業(yè)的扶持力度，實(shí)行傾斜政策，控制食品價(jià)格上漲。三是提高物價(jià)調(diào)控的前瞻性，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物價(jià)上漲及拉動(dòng)因素的監(jiān)測(cè)分析，根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。四是要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，密切跟蹤經(jīng)濟(jì)形勢(shì)新變化，把握好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與抑制通貨膨脹的平衡點(diǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。

（二）提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

一是加大經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的投入量，有效改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，平抑房?jī)r(jià)，保障低收入者的住房要求。二是在貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策的同時(shí)，結(jié)合海南實(shí)際情況和國(guó)家給予國(guó)際旅游島建設(shè)更大的自和優(yōu)惠政策，爭(zhēng)取國(guó)家對(duì)海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)別對(duì)待。三是搞好房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，形成高端旅游房產(chǎn)，普通商品房和中低收入保障住房三個(gè)層次，引導(dǎo)房地產(chǎn)資金投資房地產(chǎn)信托基金，旅游產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)酒店等。

（三）加大信貸支持力度，支持海南國(guó)際旅游島建設(shè)

一是加大項(xiàng)目投資支持力度。省內(nèi)各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、融資服務(wù)需求調(diào)整金融服務(wù)目標(biāo)，調(diào)整信貸投向重點(diǎn)，創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，擴(kuò)大金融增值服務(wù)，為全省產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供更多的金融支持。二是加大對(duì)“三農(nóng)”支持力度。涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持服務(wù)“三農(nóng)”的方向，做好金融支農(nóng)工作。其他金融機(jī)構(gòu)則應(yīng)強(qiáng)化服務(wù)“三農(nóng)”的意識(shí)，推進(jìn)組織制度和產(chǎn)品創(chuàng)新，在切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)加大金融支農(nóng)力度。三是促進(jìn)個(gè)人消費(fèi)信貸增長(zhǎng)。落實(shí)和出臺(tái)有關(guān)信貸政策措施，支持居民的住房及汽車(chē)消費(fèi)需求，增強(qiáng)居民的消費(fèi)能力，啟動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)。

（四）完善中小企業(yè)融資體系，促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展

一是切實(shí)發(fā)揮銀行中小企業(yè)信貸部門(mén)的作用，推出符合中小企業(yè)特點(diǎn)的信貸產(chǎn)品、建立符合中小企業(yè)特點(diǎn)的業(yè)務(wù)流程、風(fēng)險(xiǎn)控制和內(nèi)部控制等制度。二是借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，吸引民營(yíng)金融資本進(jìn)入。東部沿海地區(qū)民營(yíng)金融資本數(shù)量較多，競(jìng)爭(zhēng)較激烈，且業(yè)務(wù)模式經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的考驗(yàn)，海南省可借鑒其模式，采取一定政策優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)吸引這部分民營(yíng)金融資本的進(jìn)入，豐富本地中小企業(yè)融資渠道。三是搭建以省級(jí)平臺(tái)為龍頭、各市（縣）中小企業(yè)信用擔(dān)保公司為主體的中小企業(yè)融資服務(wù)體系，鼓勵(lì)和引導(dǎo)好社會(huì)投資開(kāi)展中小企業(yè)融資擔(dān)保業(yè)務(wù)。四是做好中小企業(yè)融資上市培育和推薦工作，積極探索中小企業(yè)直接融資的渠道。

六、趨勢(shì)預(yù)測(cè)

從國(guó)際環(huán)境看，世界經(jīng)濟(jì)正在由恢復(fù)期的快速回升階段向平穩(wěn)增長(zhǎng)階段過(guò)渡。從我國(guó)情況看，宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控方向發(fā)展。受宏觀調(diào)控政策效應(yīng)影響，下半年海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將逐步平穩(wěn)，考慮到上年基數(shù)因素，三、四季度，全省經(jīng)濟(jì)增幅應(yīng)會(huì)穩(wěn)定在10-11%之間。綜合外部經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境變動(dòng)趨勢(shì)及全省經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行特點(diǎn)，預(yù)計(jì)下半年全省信貸投放會(huì)繼續(xù)保持較快增速，但增幅將會(huì)逐步降低。

參考文獻(xiàn)：