土地增值稅清算問題探思

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摘要：房地產(chǎn)業(yè)一向被視為帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，特別是全面放開二孩政策的出臺(tái)，為其發(fā)展提供了良好的契機(jī)。在涉及房地產(chǎn)業(yè)眾多稅種之中，土地增值稅占有重要地位。本文以在清算過程中土地增值稅存在的問題為思考角度，以其在內(nèi)容、主體的不同層面為思考方向，闡述在此背景下清算土地增值稅過程中發(fā)現(xiàn)的共性問題，提出了改善土地增值稅清算的合理化建議。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；清算；存在問題

一、土地增值稅清算中存在的問題

（一）票據(jù)管理不規(guī)范。1.沒有及時(shí)確認(rèn)收入。土地增值稅是站在增值額的角度上進(jìn)行清繳的，也就意味著如果房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目增值額越多，獲得的利潤越多而繳納的稅款越多，最后可能這些既得的利益向國庫轉(zhuǎn)移。從這種程度上來講，有些房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)為了少繳稅款而少計(jì)收入，把本應(yīng)該計(jì)入銷售收入?yún)s沒有及時(shí)申報(bào)的視同銷售項(xiàng)目金額進(jìn)行最大程度地縮減，在一定意義上出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不實(shí)的情況，造成了一定的稅收流失。此外，還有些被計(jì)入在整個(gè)房價(jià)里的燃?xì)獍惭b費(fèi)等混合銷售收入，也被有些房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)人員作為了代收代繳的款項(xiàng)，沒有計(jì)入到應(yīng)稅收入里面。在日常生活中，有一些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部人員在完成銷售套房之后，會(huì)將收到的銷售房款長期地掛在了賬面上，存在延緩開具銷售專用發(fā)票的行為，沒有能夠及時(shí)地結(jié)轉(zhuǎn)好收入。2.收入的確認(rèn)計(jì)量不盡規(guī)范。結(jié)合筆者在稅務(wù)師事務(wù)所實(shí)習(xí)的經(jīng)歷來看，有不少的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員在記錄和整理本企業(yè)銷售臺(tái)賬的時(shí)候，存在著少計(jì)收入的現(xiàn)象，由于企業(yè)內(nèi)部的福利獎(jiǎng)勵(lì)以及股東分配等情況，在核算總體銷售收入時(shí)以低于平均的市場價(jià)格而計(jì)到收入賬本里的也不是個(gè)例。很多時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠促進(jìn)商品樓盤的銷售，與電商渠道合作，采用多元化的折扣方式。針對(duì)部分直接銷售的樓盤項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員也會(huì)在折扣中降低開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格金額，以此來躲避土地增值稅清算中的稅基點(diǎn)數(shù)。對(duì)于出現(xiàn)的折扣模式，需要把銷售價(jià)款連同折扣額同時(shí)開具在同一張發(fā)票上，才能被扣除，然而在土地增值稅方面卻沒有準(zhǔn)確的規(guī)定。

（二）成本費(fèi)用扣除混亂。1.人為虛列成本。由于房地產(chǎn)業(yè)本身具有項(xiàng)目周期長、成本構(gòu)成復(fù)雜、持續(xù)滾動(dòng)開發(fā)等特殊性，為土地增值稅的清算工作帶來了一定的困難。本著趨利的天性，不少房地產(chǎn)企業(yè)希望通過提高成本的列支，能夠減少增值額的部分而在法律允許的范圍內(nèi)合理避稅。此外，還有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商通過補(bǔ)充合同的簽訂來虛構(gòu)工程量與工程項(xiàng)目，以這樣的方式來虛增成本，避免可能會(huì)出現(xiàn)的高增值。而在開發(fā)間接費(fèi)方面，通過虛列人員、增加一些項(xiàng)目人員的工資，使得人工費(fèi)用的虛數(shù)變大，增加了一定的成本。混淆發(fā)生成本費(fèi)用所屬的期間，存在調(diào)控成本結(jié)轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。有一些房地產(chǎn)商沒有按規(guī)定做到依據(jù)項(xiàng)目來設(shè)定成本明細(xì)，反而是把不同項(xiàng)目之間的成本相互混合在一起，以此達(dá)到控制房產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)的目的。2.混亂的扣除費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和建筑安裝工程費(fèi)在成本分類上的混淆，比如，在購買電線電纜需要開具建筑安裝業(yè)發(fā)票，但是有些會(huì)計(jì)人員成本分類時(shí)，卻把本應(yīng)該歸類到建筑安裝工程費(fèi)這一項(xiàng)的，歸納到基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)商通過這種回避建安票的行為，達(dá)到他們所希望少繳稅的目的。房地產(chǎn)開發(fā)商在運(yùn)作樓盤項(xiàng)目的時(shí)候，可能會(huì)涉及到很多不同性質(zhì)的往來單位，在現(xiàn)實(shí)生活中，部分開發(fā)商針對(duì)某些沒有辦法來開挖查驗(yàn)的項(xiàng)目樓盤，可能利用工程的隱蔽性等方法進(jìn)行虛構(gòu)。表面上看來，這些樓盤項(xiàng)目開發(fā)所必備的資料手續(xù)都是真實(shí)而且完整的，對(duì)于前來檢驗(yàn)的稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，一時(shí)之間也很難核實(shí)房地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目數(shù)據(jù)的真實(shí)性。在樓盤項(xiàng)目開發(fā)的一系列過程中，由于建設(shè)投入的各項(xiàng)成本在清算時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)開發(fā)商自行申報(bào)的成本數(shù)額與經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所審定后的金額，很多時(shí)候都是有差距的，以某樓盤項(xiàng)目為例，數(shù)據(jù)如表1所示。由表1可知，開發(fā)成本下各成本費(fèi)用的申報(bào)與核定金額的差距。通過匯總可知，項(xiàng)目自行申報(bào)的房地產(chǎn)開發(fā)成本為118832425.43元；而在審核之后，核定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為118779965.43元，相差了52460元。在審查項(xiàng)目成本賬目的時(shí)候，關(guān)于開發(fā)成本下各費(fèi)用的歸屬范圍存在一定的問題。本應(yīng)該計(jì)入到銷售費(fèi)用中的裝修售樓部費(fèi)用，卻被會(huì)計(jì)人員誤入到前期工程費(fèi)里；而支付土地出讓金不應(yīng)該列入在前期工程費(fèi)的扣除范圍內(nèi)，應(yīng)該把支付土地出讓金的費(fèi)用從前期工程費(fèi)用中剔除掉，調(diào)入取得土地使用權(quán)支付的金額范圍內(nèi)。

（三）征管人員的專業(yè)素質(zhì)有待提高。目前，基層涉稅征管工作的信息量較大，并且比較零散，在開展工作任務(wù)的時(shí)候，可能會(huì)需要很多人力以及物力。如果每個(gè)環(huán)節(jié)的工作人員之間無法默契配合的話，各個(gè)征收環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)連接不夠順暢，影響了稅收征管整體效能的發(fā)揮。由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特殊性，在清算往來繁多的時(shí)候，如果稅務(wù)人員對(duì)相關(guān)的清算節(jié)點(diǎn)無法確認(rèn)，沒有足夠深入的理論知識(shí)以及足夠充分的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，可能會(huì)影響正常的清算工作，降低工作效率。比如在分類成本賬的時(shí)候，如果確認(rèn)的清算單位出現(xiàn)了錯(cuò)誤，那么一系列的工作都受到了影響，可能會(huì)使得扣除項(xiàng)目金額等的計(jì)算出現(xiàn)誤差。

二、改善土地增值稅清算的建議

（一）規(guī)范票據(jù)管理。建立積極完善的票據(jù)管理系統(tǒng)，做到票據(jù)管理規(guī)范化，合理合法地審驗(yàn)票據(jù)是防止某些企業(yè)開發(fā)商混亂票據(jù)的最佳保障。做到規(guī)范用票單位的票據(jù)管理，以此能夠?qū)崿F(xiàn)票據(jù)監(jiān)管工作的制度化。提高對(duì)建筑業(yè)發(fā)票審查的洞察力，增強(qiáng)核驗(yàn)管理，杜絕虛開發(fā)票的現(xiàn)象。同時(shí)，能夠做到依法合理地加大票據(jù)審核的力度，尤其是應(yīng)該做到對(duì)已經(jīng)清算過的票據(jù)做好標(biāo)記，防止他人重復(fù)列支。除此之外，應(yīng)該積極主動(dòng)地對(duì)拆遷補(bǔ)償發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行核查檢驗(yàn)，以防發(fā)生人為虛列成本的情況。

（二）加大懲處力度，完善法規(guī)政策。稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員應(yīng)該做到明確地落實(shí)好自身的職責(zé)范圍，這不僅是政府機(jī)關(guān)人員本身的責(zé)任所在，同時(shí)也是建立健全法治社會(huì)的潛在義務(wù)。對(duì)于逃、漏稅行為進(jìn)行必要合理地處罰，針對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，必要地依法予以處分，明確表示出道德與法律的底線，提高法律的震懾力。目前，針對(duì)土地增值稅清算過程中存在的這些問題，根本上還是需要出臺(tái)更加完善、科學(xué)的政策，去彌補(bǔ)清算中的漏洞。建立健全合理的成本核查系統(tǒng)，把清算土地增值稅過程中需要扣除的項(xiàng)目與最終要清繳的稅款相連接，進(jìn)而形成了完備的上下鏈監(jiān)管系統(tǒng)，以此來更好的監(jiān)督清算過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。

（三）加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)。對(duì)于繁瑣的土地增值稅清算工作而言，稅務(wù)人員更加需要高水平的專業(yè)知識(shí)素質(zhì)以及靈活的執(zhí)行能力。然而在實(shí)際生活中，由于各方面的因素致使稅務(wù)人員的平均素質(zhì)并沒有達(dá)到一致的標(biāo)準(zhǔn)，這時(shí)候組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)活動(dòng)就顯得尤為重要了。定期地開展學(xué)習(xí)最新稅務(wù)政策的活動(dòng)，通過舉辦不同形式的活動(dòng)來提高稅務(wù)人員的學(xué)習(xí)熱情，以此來更好的運(yùn)用到清算工作中。與此同時(shí)，要做到具體地結(jié)合地方上的實(shí)際問題來分析、解決。除此之外，信息化地快速發(fā)展也要求稅務(wù)人員積極主動(dòng)地利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來進(jìn)行清算工作的處理，發(fā)揮智能化的強(qiáng)大力量。

三、結(jié)語

伴隨著稅制改革的不斷發(fā)展，土地增值稅清算過程中存在的問題也只是暫時(shí)的，相信在未來可以通過合理的對(duì)策來改善這種情況。開展土地增值稅的清算工作，不單單是要利用它來約束某些開發(fā)商伺機(jī)炒作的行為，還要借助其達(dá)到維護(hù)正當(dāng)企業(yè)權(quán)益的目的。為此，需要完善相關(guān)的法律法規(guī)，處理好系統(tǒng)漏洞的有關(guān)問題，增強(qiáng)對(duì)稅務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)，引領(lǐng)房產(chǎn)市場朝健康化發(fā)展。

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作者:郭宇 單位:河南省工業(yè)學(xué)校