加強老舊小區(qū)物業(yè)管理的思考

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摘要:物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)［1］。我國的物業(yè)管理整體發(fā)展良好，但老舊小區(qū)的物業(yè)管理卻難以達到居民的要求。政府開展老舊小區(qū)綜合整治工作，多種方式推進老舊小區(qū)完善物業(yè)管理，但問題仍舊突出。本文以和平里街道為例重點介紹了老舊小區(qū)的現(xiàn)狀及街道推進老舊小區(qū)物業(yè)管理的實踐，從老舊小區(qū)規(guī)劃設(shè)施、物業(yè)運營、產(chǎn)權(quán)單位、居民自治等方面分析老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因，并提出一些可行性建議。

關(guān)鍵詞:老舊小區(qū);物業(yè)管理;居民自治

1和平里街道老舊小區(qū)基本情況

《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年(含)以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(qū)(含單棟住宅樓)，以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區(qū)［2］。據(jù)統(tǒng)計，目前和平里街道住宅小區(qū)大多已引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理，其余部分為老舊小區(qū)如早期的單位房改房、蘇式樓、保障房等。在和平里街道20個社區(qū)中，10余個社區(qū)都存在老舊小區(qū)，屬于老舊小區(qū)較多的街道。老舊小區(qū)主要由居委會協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位管理，剩下少數(shù)為業(yè)主自治管理或處于無人管理狀態(tài)。

2和平里街道加強老舊小區(qū)物業(yè)管理的實踐

2．1全力配合老舊小區(qū)升級改造

東城區(qū)政府與和平里街道辦事處不斷加大投入，動用大量的人力、物力、財力對多個老舊小區(qū)進行綜合整治和升級改造，對交林2號樓南側(cè)等8處道路進行修復(fù)，設(shè)置小黃莊一區(qū)等8處路牙、樹池和金屬護欄，為興化社區(qū)、七區(qū)社區(qū)的老舊小區(qū)加裝安全監(jiān)控探頭，開展地壇北里1號樓北側(cè)與和平里九小門前花園的綠化工作。通過老舊小區(qū)升級改造，提升了城市功能、優(yōu)化了人居環(huán)境、改善了治安狀況。

2．2協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位解決物業(yè)問題

和平里街道的老舊小區(qū)大多無物業(yè)公司管理，出現(xiàn)物業(yè)管理問題根據(jù)目前政策只能由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)解決。為此，和平里街道辦事處對地區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)開展調(diào)查，摸清各小區(qū)、各單元樓、各層所涉及的產(chǎn)權(quán)單位，逐一核實權(quán)屬信息，查找單位基本情況和聯(lián)系方式，建立老舊小區(qū)臺賬，為解決老舊小區(qū)物業(yè)問題打下了堅實的基礎(chǔ)。在工作中，和平里街道辦事處多渠道了解老舊小區(qū)居民需求，積極協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位處理居民反映的各類物業(yè)問題。2016年，街道辦事處共辦理涉及老舊小區(qū)物業(yè)管理問題的市長信箱3件、區(qū)長信箱35件、非緊急救助470件，重點協(xié)調(diào)西營房9號院物業(yè)失管、安定路24號樓物業(yè)棄管、和平里七區(qū)停車管理等問題，多次聯(lián)系、督促相關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及時解決居民合理訴求，有效地維護了居民的權(quán)益。

2．3規(guī)范小區(qū)居民自治形式

和平里街道高度重視老舊小區(qū)自治管理工作，明確了業(yè)委會為主、自管會為輔的居民自治模式，對業(yè)委會相關(guān)工作進行部署分工，形成社區(qū)建設(shè)工作辦公室牽頭、社區(qū)居委會配合的工作格局，指導(dǎo)居民自治工作，協(xié)助小區(qū)管理。積極協(xié)助符合條件小區(qū)的業(yè)主選舉成立業(yè)主委員會。街道辦事處根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)制作并發(fā)放《業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會物業(yè)管理基本知識手冊》，及時委任小區(qū)所在社區(qū)居委會中有經(jīng)驗的社區(qū)工作者擔(dān)任業(yè)主委員會籌備組組長，協(xié)調(diào)居委會場地等資源協(xié)助業(yè)主籌備工作;在業(yè)委會工作的各個階段，協(xié)助業(yè)主向北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、東城區(qū)房管局等主管部門咨詢;涉及法律方面的問題，街道辦事處利用律師顧問的資源，協(xié)助業(yè)主依法制定管理規(guī)約與議事規(guī)則，維護業(yè)主自身的合法權(quán)益。街道辦事處根據(jù)每個業(yè)委會的實際情況，制作了業(yè)委會的工作時間表，對業(yè)委會的工作進行記錄，在規(guī)定時間內(nèi)及時提醒業(yè)主委員會開展工作，逐步規(guī)范業(yè)委會的工作。經(jīng)過街道辦事處對轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會的協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，涌現(xiàn)出雍和家園小區(qū)業(yè)主委員會、和平里中街三號院小區(qū)業(yè)主委員會、湖景苑小區(qū)業(yè)主委員會等一批切實維護業(yè)主權(quán)益、運行規(guī)范、協(xié)助居委會參與小區(qū)治理的優(yōu)秀業(yè)主委員會，雍和家園小區(qū)業(yè)主委員會的經(jīng)驗更是在北京市業(yè)委會工作領(lǐng)域得到推廣。探索自管會、社區(qū)社會組織等老舊小區(qū)自治管理模式。和平里街道根據(jù)各老舊小區(qū)突出的物業(yè)管理問題，分類指導(dǎo)社區(qū)居委會和居民開展自助管理。例如，安德路47號院停車位不足，停車糾紛多發(fā)，街道指導(dǎo)安德路社區(qū)居委會組織小區(qū)車主成立車輛自管會;林調(diào)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問題突出，街道指導(dǎo)林調(diào)社區(qū)熱心居民成立“綠滿家園”環(huán)境美化服務(wù)隊，以社區(qū)社會組織的形式參與小區(qū)環(huán)境治理，獲得居民的一致好評。

3老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

3.1規(guī)劃設(shè)計先天不足，基礎(chǔ)設(shè)施損毀嚴(yán)重

例如，隨著居民生活水平的提高，私人機動車保有量飛速增長，大多小區(qū)停車位數(shù)量都無法滿足居民停車需求;加之多數(shù)老舊小區(qū)規(guī)劃時沒有配備專門的停車位，這導(dǎo)致很多小區(qū)存在安裝地鎖，占用行車道、人行道、綠地停車和違章停車的行為，造成了停車糾紛投訴多發(fā)，影響了社會公平和居住環(huán)境。老舊小區(qū)一直是重建設(shè)輕管理，硬件設(shè)施長期失管失修，維護不及時，造成房屋漏雨、電梯損壞、道路破損、下水道堵塞等問題。基礎(chǔ)設(shè)施的修復(fù)需要大量資金投入，物業(yè)公司難以承擔(dān)相關(guān)維修費用，加之由于原產(chǎn)權(quán)單位交接不規(guī)范，導(dǎo)致房屋公共維修基金使用困難，造成一系列歷史遺留問題。

3．2物業(yè)運營難度大，棄管現(xiàn)象多發(fā)

多數(shù)老舊小區(qū)早年主要是為了解決職工的住房困難問題，規(guī)劃方案比較簡單，設(shè)計存在“先天不足”。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已不能滿足居民的需求，老舊房屋也需要專項維護，大幅提高物業(yè)管理成本。另一方面，老舊小區(qū)的“造血”功能差。部分老舊小區(qū)還存在產(chǎn)權(quán)單位占用住房，停車位外包等情況，公共收益難以統(tǒng)籌使用;部分經(jīng)濟適用房和回遷房由于相關(guān)政策規(guī)定，物業(yè)費用標(biāo)準(zhǔn)低;許多居民是單位退休職工，認(rèn)為物業(yè)管理還應(yīng)由單位負(fù)責(zé)，不認(rèn)同現(xiàn)代物業(yè)管理方式，花錢買服務(wù)的意識尚未形成。

3．3產(chǎn)權(quán)單位復(fù)雜，協(xié)同配合缺失

老舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點。住房產(chǎn)權(quán)形式有經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、房改房、央產(chǎn)上市房、承租房等。產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。產(chǎn)權(quán)人也是多種多樣，有居民個人、房管部門、單位產(chǎn)權(quán)人、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等，多種產(chǎn)權(quán)形式共存于同一棟樓的情形并不鮮見。原產(chǎn)權(quán)單位若出現(xiàn)分立、合并或解散等情況，責(zé)任主體更是無從談起。老舊小區(qū)復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)無疑為物業(yè)問題的解決、業(yè)主大會的組建和物業(yè)費用的收取帶來了障礙。3．4居民主人翁意識不足，自治能力欠缺多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交。而且老舊小區(qū)由于居住環(huán)境較差，目前居民多為老人、弱勢群體和外來人員，這些人員收入較低，主人翁意識不足，在自治能力方面有所欠缺，導(dǎo)致業(yè)主委員會難以成立，物業(yè)公司無法選聘，物業(yè)問題沒有合法主體牽頭。

4改善老舊小區(qū)物業(yè)管理的建議

4．1提升老舊小區(qū)物業(yè)管理投入效果

老舊小區(qū)難以依賴居民出資或者物業(yè)公司入駐實現(xiàn)老舊小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理。因此，政府應(yīng)該“精準(zhǔn)滴灌”，提升對老舊小區(qū)物業(yè)管理的投入效果。改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，一方面要通過拆遷重建、危房改造等民生工程，全方位改善老舊小區(qū)居住環(huán)境;另一方面，對目前還不能拆遷的老舊小區(qū)，加大資金投入，加強老舊小區(qū)改造力度，要以規(guī)范化物業(yè)管理需要的條件為導(dǎo)向，更新、維護老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。鼓勵物業(yè)公司入駐老舊小區(qū)。對進駐老舊小區(qū)的物業(yè)公司每年劃撥一定的物業(yè)管理補貼，用于彌補經(jīng)營虧損，提高物業(yè)公司服務(wù)的質(zhì)量和積極性。發(fā)放老舊小區(qū)物業(yè)費用補貼。完善物業(yè)費用補貼相關(guān)制度，形成居民花錢買服務(wù)的意識。

4．2探索準(zhǔn)物業(yè)管理模式

根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第二十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人［3］。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且無法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委會牽頭組織召開業(yè)主大會，客觀收集業(yè)主意見，實現(xiàn)由業(yè)主共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人，根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)。實現(xiàn)外包式半專業(yè)化物業(yè)管理，做到低標(biāo)準(zhǔn)收費，高標(biāo)準(zhǔn)管理，滿足居民需求，逐步得到居民共識，使得居民適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理模式，從而為過渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。

4．3促進小區(qū)居民依法自治

小區(qū)的事情是所有業(yè)主的事情，真正由廣大業(yè)主選出的業(yè)委會不但能夠協(xié)調(diào)化解業(yè)主之間的矛盾，還能夠規(guī)范小區(qū)內(nèi)公共收益的征收和使用，合理經(jīng)營和維護小區(qū)內(nèi)的公共物業(yè)，提升小區(qū)的治安管理水平。首先，在一些居民自治意識不強、選舉業(yè)主委員會條件不成熟的老舊小區(qū)，可以先實行樓長制度，選出有責(zé)任心的業(yè)主擔(dān)任樓長，協(xié)助居委會參與小區(qū)管理，以這種方式建立居民自治的基礎(chǔ)。其次，探索采取政府購買服務(wù)方式，引入社會組織參與小區(qū)管理，協(xié)助業(yè)委會為居民提供服務(wù)，為小區(qū)管理出謀劃策。最后，加強業(yè)主參與網(wǎng)絡(luò)渠道構(gòu)建，網(wǎng)絡(luò)的間接性也可以緩解鄰里之間當(dāng)面提出意見的尷尬，使每一個業(yè)主都可以平等地發(fā)表自己的意見。

參考文獻:

［1］趙楠楠．物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生原因及對策［J］．法制與經(jīng)濟，2014，05．

［2］北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見的通知(京政發(fā)［2012］3號)［S］．

［3］北京市人民政府．北京市物業(yè)管理辦法［S］．

作者：黃天慶 單位：北京市東城區(qū)和平里街道辦事處