稅制改革下房開企業(yè)納稅籌劃思路

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摘要：我國(guó)全面實(shí)施“營(yíng)改增”三年多來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)稅收政策和稅率進(jìn)行了多次調(diào)整，在此背景下，深化對(duì)稅制改革的認(rèn)識(shí)顯得尤為重要。本文從實(shí)際出發(fā)，通過近年來的數(shù)據(jù)分析我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)現(xiàn)狀以及對(duì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響，闡明稅收籌劃的必要性；接著結(jié)合當(dāng)前納稅政策和理論基礎(chǔ)，做出合理的稅收籌劃思路并提出相關(guān)建議，為企業(yè)創(chuàng)造出更大價(jià)值的同時(shí)，也便于監(jiān)管人員準(zhǔn)確判斷企業(yè)納稅流程的合理性，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：增值稅稅制改革；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃

一、增值稅稅制改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響

宏觀稅負(fù)是指稅收收入占GDP的比重大小，是反映一個(gè)國(guó)家稅負(fù)水平的重要指標(biāo)。2015至2018年我國(guó)宏觀稅負(fù)率呈逐年下降趨勢(shì)，平均宏觀稅負(fù)率為17.69%。2018年的宏觀稅負(fù)率為17.37%，同比下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。相比較而言，房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負(fù)率在2015和2016年均處在39%以上的水平，這說明在“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)業(yè)面臨著較為沉重的稅負(fù)壓力。而自2017年下降到37.94%，2018年下降到37.51%，同比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)，說明“營(yíng)改增”政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的納稅起到了一定的減負(fù)效果，并且對(duì)降低我國(guó)整體稅負(fù)起著積極的作用（0.43>0.08）。另外中央在2019年4月1日再次調(diào)低1%的房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率（10%→9%），從2019年上半年的數(shù)據(jù)可以看出房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負(fù)又有所降低。經(jīng)過對(duì)以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)及經(jīng)營(yíng)狀況分析數(shù)據(jù)可知，稅制改革雖然在一定程度上緩解了稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)率仍然遠(yuǎn)高于國(guó)家整體的宏觀稅負(fù)，在稅制改革階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然存在不小的稅負(fù)壓力。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金收支的影響

從眼前的利益來看，可以直接影響到企業(yè)日常的現(xiàn)金收支。稅制改革對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響基本體現(xiàn)到了其各個(gè)項(xiàng)目上的投資情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為以接收建筑安裝服務(wù)為主要建設(shè)成本的行業(yè)，需采購(gòu)大量的建筑材料及機(jī)械設(shè)備來開發(fā)工程項(xiàng)目?！盃I(yíng)改增”三年多來的稅制改革，相關(guān)行業(yè)在稅目和稅率上都有不斷地變化和調(diào)整，由于采購(gòu)和建安成本的進(jìn)項(xiàng)稅可以用于銷項(xiàng)稅額的抵扣，故很大程度上影響了企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流出。

（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響

從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看上來看，可以很大程度地影響到企業(yè)整體的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。政府推行“營(yíng)改增”政策并進(jìn)行多次的稅制改革的主要目的，是能夠使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本以及納稅負(fù)擔(dān)進(jìn)一步降低，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更大的利潤(rùn)空間，積累充足的盈余資金，從而可以將這部分節(jié)流資本投入到企業(yè)其他的項(xiàng)目中去，來擴(kuò)充企業(yè)的發(fā)展項(xiàng)目。

二、納稅籌劃必要性分析

從國(guó)家角度上來講，納稅籌劃有利于整個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的增值稅稅收籌劃研究，可以逐漸構(gòu)建和充實(shí)增值稅稅收籌劃理論框架和體系，推動(dòng)國(guó)家稅收法律政策的優(yōu)化與完善，促使稅收籌劃理論日益走向成熟。另一方面是針對(duì)稅收監(jiān)管，通過有效地稅收籌劃，企業(yè)可以合理地降低稅負(fù)，自然會(huì)規(guī)避偷稅、逃稅的行為，對(duì)于國(guó)家的稅收也是一種保障。從企業(yè)角度上來講，現(xiàn)有大多數(shù)財(cái)務(wù)人員都擅長(zhǎng)于賬務(wù)處理，對(duì)稅務(wù)的知識(shí)了解不夠全面，想要達(dá)到納稅人原所具備的專業(yè)水平還有一定的困難，因?yàn)樗麄兒茈y將財(cái)務(wù)、稅務(wù)、政策統(tǒng)一到一起去考慮納稅籌劃方案。通過指導(dǎo)納稅籌劃思路，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納增值稅行為提供可靠的借鑒和指引，進(jìn)而規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和會(huì)計(jì)核算能力，提高財(cái)務(wù)從業(yè)人員水平，從而降低納稅風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)業(yè)成本，最終為企業(yè)創(chuàng)造出更大的價(jià)值。

三、納稅籌劃思路

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅納稅環(huán)節(jié)主要在開發(fā)建造和銷售環(huán)節(jié)，所以納稅籌劃也應(yīng)從上述這兩個(gè)方面著手。

（一）在開發(fā)建造環(huán)節(jié)多獲取進(jìn)項(xiàng)稅額

在房地產(chǎn)建造環(huán)節(jié)，企業(yè)首先考慮的是如何節(jié)約建筑成本以獲取更大的利潤(rùn)空間。所以在建筑成本不變的情況下，應(yīng)將如何在建造環(huán)節(jié)多獲取進(jìn)項(xiàng)稅額作為籌劃的目標(biāo)。例如，在采購(gòu)工程材料時(shí)，一般納稅人適用的增值稅稅率是13%，小規(guī)模納稅人適用的增值稅稅率是3%。所以在材料采購(gòu)時(shí)，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇一般納稅人的企業(yè)購(gòu)進(jìn)工程材料。再如，在選擇建造方式時(shí)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體的資金投入數(shù)額，權(quán)衡多方面的稅率，合理利用相關(guān)行業(yè)的特殊政策，比如采用清包工方式，將工程外包給建筑服務(wù)公司，房開企業(yè)只負(fù)責(zé)購(gòu)買主要材料，這樣就可以多抵扣接受勞務(wù)所取得的進(jìn)項(xiàng)稅。

（二）與規(guī)模較大的企業(yè)合作，盡量開具增值稅專用發(fā)票

從進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的角度進(jìn)行來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購(gòu)進(jìn)貨物或者接受勞務(wù)時(shí)，一定要盡可能取得正規(guī)的增值稅專用發(fā)票，才能在納稅環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的抵扣，所以企業(yè)應(yīng)盡可能和一般納稅人身份的供應(yīng)商、建筑企業(yè)、勞務(wù)派遣企業(yè)進(jìn)行合作。若合作方為小規(guī)模納稅人，則應(yīng)盡量要求其申請(qǐng)代開專用發(fā)票，以達(dá)到正常抵扣的要求。同時(shí)應(yīng)注意辨別專用發(fā)票的真?zhèn)?，為避免稅?fù)加重，一定要非常小心謹(jǐn)慎。

（三）加快銷售環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)型升級(jí)

目前在一二線城市，精裝修住房比例已經(jīng)達(dá)到新房成交總量的60%，并且該比例處于逐年上升的趨勢(shì)，這說明廣大的消費(fèi)者群體越來越青睞于購(gòu)買精裝房。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)樣板房、精裝房的所有費(fèi)用無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本，進(jìn)項(xiàng)全部可以抵扣（建安、設(shè)計(jì)等成本均可納入抵扣項(xiàng)目），而裝修費(fèi)用在房產(chǎn)成本中所占比例非?？捎^。因此為吸引更多的消費(fèi)者同時(shí)拓寬進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣途徑，企業(yè)可以適當(dāng)擴(kuò)大精裝房的建設(shè)比例，逐漸發(fā)展成以精裝房作為主要房屋銷售類型的企業(yè)，成功轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而能夠進(jìn)一步提高企業(yè)的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

四、結(jié)語(yǔ)

本文基于當(dāng)前的增值稅稅制改革背景，探討如何利用現(xiàn)有稅收政策，同時(shí)結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供合理的稅收籌劃思路。企業(yè)在納稅籌劃的同時(shí)，也應(yīng)提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，注意避免進(jìn)入納稅誤區(qū)。希望該文章能夠給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一些參考價(jià)值。

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作者：蘇超穎 劉益 單位：北京印刷學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院