集團土地增值稅稅收籌劃研究

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摘要：對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地增值稅是一個很大的稅種。房地產(chǎn)屬于開發(fā)時間長、資金回收慢的行業(yè)，合理、合法地進行稅收籌劃以及解決資金問題至關(guān)重要。此外，采取合理的方式最大限度地減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力，還可以較大程度地提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金效益，進而促進房地產(chǎn)行業(yè)長期良性地發(fā)展。為此，文章在剖析“營改增”政策落實后對房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面的重要影響的基礎(chǔ)上，就目前的行業(yè)稅收籌劃及清算問題給出了相關(guān)意見，以便更好地解決房地產(chǎn)企業(yè)稅收難題，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效益。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)行業(yè)；稅收

近年來，國家越來越重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并進行宏觀調(diào)控，還出臺了很多政策，使得房地廠行業(yè)的競爭越來越激烈。我國房地廠行業(yè)開發(fā)有長時間的建設(shè)期，早期階段的資金投入大，并且由于政策的不斷變化，房地廠企業(yè)也要不斷更新其稅收籌劃，使其納稅負擔降到最小，在合理合法的基礎(chǔ)上規(guī)避風險，使國家的房地廠行業(yè)能實現(xiàn)企業(yè)價值和效益的最大化，不斷促進企業(yè)快速發(fā)展。在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種稅種中，土地增值稅至關(guān)重要，根據(jù)調(diào)查顯示：2007年國家土地增值稅稅收金額為403.10億元，2008年稅收金額達到537.43億元，2009年增長至719.56億元，而2016年國家的土地增值稅稅收收入高達4212.19億元。重慶作為房地產(chǎn)稅的改革試點，在一定程度上代表了房地廠行業(yè)的經(jīng)營狀況，而重慶的JK集團在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，在重慶市起到帶頭作用。文章主要研究了JK集團的成功之處，借鑒其寶貴經(jīng)驗，并且收集重要信息，把JK集團作為一個關(guān)鍵點，對關(guān)于企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃進行研究。

1“營改增”的逐步落實對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.1土地增值稅可扣除項目受限

近年來，由于國家在逐步落實“營改增”政策，這些政策影響了很多的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)也要不斷做出調(diào)整以適應(yīng)政策的變化。房地產(chǎn)企業(yè)的可扣除項目與以往相比發(fā)生了很大的改變，具體來看，在以往的營業(yè)稅收的政策下，原來的營業(yè)稅是土地增值稅可以扣除項目的一部分，實施“營改增”政策后，國家明確規(guī)定：土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅，這個規(guī)定雖然減少了重復(fù)收費，但是也在一定程度上使可扣除的項目有所減少，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的總體稅負有所增加。由此得出，由于“營改增”的實施，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收可扣除項目。

1.2土地增值稅預(yù)繳稅金與增值額變化

在國家實施“營改增”政策后，土地增值稅可抵扣項目將會受到由增值稅預(yù)繳稅金和增值額的變化帶來的巨大沖擊。在未實施“營改增”政策時，房地產(chǎn)行業(yè)在進行商品的銷售時，采用的是按照價內(nèi)收入的方法；推行“營改增”政策后，情況由之前的銷售收入變?yōu)槿缃竦奈春鲋刀惖氖杖?，這說明土地增值稅的價內(nèi)稅的一部分變成了價外稅，在對土地增值稅預(yù)繳的過程中，其預(yù)繳的收入基礎(chǔ)也和以前不一樣，含稅收入變成了不含稅收入。如果單看納稅帶來的結(jié)果，“營改增”政策其實是在降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅額。

2重慶市房地產(chǎn)的特點

重慶市政府在房地產(chǎn)控制方面嚴格按照規(guī)定監(jiān)督房地產(chǎn)的投資，政府會在把地交給房地產(chǎn)企業(yè)后，嚴格控制不同樓盤，對樓盤的策劃進行嚴格的審批，政府通過這種方式把控房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)和開發(fā)，以此發(fā)揮政府對房地產(chǎn)的調(diào)控作用，同時對房地產(chǎn)投資進度進行監(jiān)督。通過2018年重慶的一系列房地產(chǎn)政策可以了解到，盡管政策環(huán)境大體上是寬松的，但可以感受到國家加大了對投機性房地產(chǎn)需求的打擊力度，不斷完善企業(yè)的融資和銷售活動。

3JK集團的稅收籌劃

3.1JK集團的公司簡介

JK集團初創(chuàng)于1998年，經(jīng)過23年的創(chuàng)新發(fā)展，如今已成為涉足科技、現(xiàn)代服務(wù)等多領(lǐng)域的大型集團公司，在房地產(chǎn)企業(yè)具有很高的影響力和競爭力。JK集團實施的主要戰(zhàn)略為開拓國家城市群，圍繞多城市開展項目進行戰(zhàn)略性布局，現(xiàn)有的業(yè)務(wù)已經(jīng)拓展到23個省市，其規(guī)模也在迅速擴張，公司也在不斷提高效益。JK集團擁有2000多億元的總資產(chǎn)，企業(yè)職工達2.4萬余人，2018年銷售收入超過1000億元，銷售面積在同行業(yè)中排名前十，超過1000萬m2。

3.2JK集團土地增值稅的稅收籌劃建議

（1）從收入角度進行稅收籌劃。合理分解房地產(chǎn)的銷售收入，如有部分房地產(chǎn)企業(yè)把裝修和購房區(qū)別開，將其分成兩個不同的版塊進行核算，使裝修業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的費用成為一個獨立的整體，使其從房地產(chǎn)銷售中分離出來。這個前提是不改變扣除的金額，通過分開裝修和銷售，可以使轉(zhuǎn)讓收入更少，以此減少土地增值稅額。按照土地增值稅的通用公式，可以達到減少稅額的效果。通常情況下,在房產(chǎn)出售的過程中，企業(yè)會對毛坯房進行維護和裝修，在出售之前會安裝一些設(shè)備，這就表明在出售的價格中包括了裝修費用，這也可以成為稅收籌劃的一個切入點。房地產(chǎn)企業(yè)如果對設(shè)備的維護和安裝以及室內(nèi)裝修單獨進行核算，這一部分產(chǎn)生的收入則是勞務(wù)收入，而勞務(wù)收入不納入土地增值稅的計算，從而使土地增值稅的稅率稅基和稅負下降，收入減少，最終完成土地增值稅的稅收籌劃。①設(shè)立一個新的裝修公司，該公司主要負責裝修企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)；②JK房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂毛坯房銷售合同，同時約定裝修服務(wù)將由所屬房地產(chǎn)開發(fā)公司旗下的裝修公司提供；③購房者和JK集團旗下的裝修公司之間簽訂裝修合同。下面用新設(shè)立一個裝修公司的方法對JK地產(chǎn)進行有關(guān)普通住宅方面的稅收籌劃。JK集團有一個地產(chǎn)項目，該項目名為JK空港城，該空港城的地理位置優(yōu)越，坐落在重慶市渝北的空港新城，建筑面積為410835m2，共有2760戶房屋，按照目前的10970元/m2的均價，空港城的普通住宅會產(chǎn)生4506859950元的銷售收入，其中，室內(nèi)的維護和裝修與安裝設(shè)備費用為207471675元，均價為505元/m2。籌劃方案：JK集團新設(shè)立一個裝修公司A，并且和購房者簽訂裝修合同，合同價格為800/m2，裝修的總銷售收入為800×410835=328668000元。進行稅收籌劃前，普通住宅有以下幾個項目的加計扣除：取得土地所有權(quán)的金額為1380000000元；土地開發(fā)成本為207471675+1023650000=1231121675元；土地開發(fā)費用為（1380000000+1231121675）×10%=261112167.5元；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為325645000.87元；財政部規(guī)定的加計扣除20%的部分為（1380000000+1231121675）×20%=522224335元；因此，土地增值稅的增值稅額為786756771.63元；增值額未超過扣除金額50%的部分適用稅率為30%；土地增值稅的應(yīng)納稅額為786756771.63×30%=236027031.489元。通過計算可以得出籌劃前土地增值稅的應(yīng)納稅額為786756771.63×30%=236027031.489元；清算后利潤為786756771.63-236027031.489=550729740.141元?；I劃后，JK集團可以注冊一個新的裝修公司，注冊為小規(guī)模納稅人，該裝修公司與購房者簽訂裝修合同，合同價格為800元/m2，產(chǎn)生的總收入為800×410835=328668000元。同時，JK地產(chǎn)與購房者簽訂銷售合同，合同金額為（4506859950-328668000）÷410835=10170元，總銷售收入為4178191950元。通過計算可以得出，JK地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)繳稅額為230580585元；清算后利潤為768601950-230580585=538021365元。新的裝修公司A的裝修收入為800×410835=328668000元；裝修成本為207471675元；因為為小規(guī)模納稅人，應(yīng)交增值稅為328668000×3%=9860040元；稅金及附加為9860040×（7%+3%）=986004元；利潤為328668000-207471675-986004=120210321元。新的裝修公司A籌劃后的總利潤為120210321+538021365=658231686元，相比于籌劃前增加的利潤為658231686-550729740.141=107501945.859元該方案的關(guān)鍵點是把收入進行分散以降低增值額，裝修公司獲得的利潤越多時，房地產(chǎn)企業(yè)就能減少更多的增值額，經(jīng)過此清算后的總利潤就越大。（2）開發(fā)方式的選擇。在房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃時，不僅要選擇最合適的開發(fā)項目，還要選擇最優(yōu)的開發(fā)形式。我國現(xiàn)階段主要有代建、合作建房和自建這三種開發(fā)形式。合作建房是指和其他伙伴共同建房，可以各自提供資金或者土地，使用這種方法建房的人，如果商定了以相關(guān)的比例進行分房，則在雙方用房的過程中可以暫時不用交土地增值稅，但是如果以后出現(xiàn)了對房子進行轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)賣的情況，就要嚴格按照相關(guān)條例進行土地增值稅的繳納，這種方式可以實現(xiàn)雙贏。代建房是指客戶找到房地產(chǎn)企業(yè)，并讓其幫忙代建，在項目完成之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要向客戶收取一定的費用。（3）從扣除項目角度進行稅收籌劃。雖然“營改增”的執(zhí)行在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收可扣除項目，但是根據(jù)企業(yè)的實際情況，在不違背國家的稅收規(guī)定下還是能在一些方面進行合理的稅收籌劃。首先，在不違反政策的前提下轉(zhuǎn)移費用，這樣可以增加土地的成本。比如企業(yè)在處理會計核算的過程中，可以適當把一些費用歸于開發(fā)項目中，這樣可以使開發(fā)總成本增加，進而增加可扣除金額，達到減少土地增值稅額的效果。其次，關(guān)于如何計算房地產(chǎn)中的利息支出，通常會使用兩種方法，第一種是進行貸款，貸款源于商業(yè)銀行的同一個類別和同一個期限的貸款，可以在最大程度上扣除可扣稅額；第二種是扣除掉一定的開發(fā)比例，通常可以扣減成本的5%。

4結(jié)束語

房地產(chǎn)在開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)都關(guān)系到土地增值稅的稅收籌劃，為此應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營情況進行稅收籌劃，同時也要確?；I劃過程的合理、合法，注重成本效率原則。在降低稅負的同時，也要注意對稅收籌劃風險的防控，不斷實現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。

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作者：李成云 王沙 單位：貴州財經(jīng)大學(xué)