土地增減掛鉤行業(yè)現(xiàn)金流量與管理

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關(guān)鍵詞：土地增減掛鉤；現(xiàn)金流；管理

引言

助力于脫貧攻堅(jiān)，落實(shí)“精準(zhǔn)扶貧”，全面建成小康社會(huì)，嚴(yán)守耕地保護(hù)紅線，一系列利國(guó)利民的項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。土地增減掛鉤便是其中的一個(gè)行業(yè)。土地增減掛鉤涉及的資金巨大，因而該項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理對(duì)于企業(yè)的管理尤為重要。

一、土地增減掛鉤的定義

土地增減掛鉤是城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)[1]。本文主要站在社會(huì)投資單位的角度，討論投資單位所涉及的現(xiàn)金流以及如何管理的問(wèn)題。

二、土地增減掛鉤操作流程中的現(xiàn)金流

（一）立項(xiàng)投資公司在準(zhǔn)備參加土地增減掛鉤招標(biāo)之前，會(huì)對(duì)該項(xiàng)目立項(xiàng)，成立專門的小組，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行踏勘、走訪，編制項(xiàng)目建議書、可行性研究等，完成之后，遞交董事會(huì)或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)，審批通過(guò)之后參加政府的招標(biāo)。這一階段只有差旅費(fèi)，不涉及其他的現(xiàn)金流。

（二）項(xiàng)目招投標(biāo)土地增減掛鉤所屬項(xiàng)目一般由各級(jí)地方政府通過(guò)公共資源交易服務(wù)中心以公開招標(biāo)的形式招募投資人。擬投資企業(yè)準(zhǔn)備標(biāo)書、繳納保證金等其他相關(guān)資料，參加公開招投標(biāo)，若中標(biāo)，那么該企業(yè)會(huì)成為該中標(biāo)項(xiàng)目的投資人，成為社會(huì)投資人。投標(biāo)前，地方政府都會(huì)不同程度地收取一定的投標(biāo)保證金。如果中標(biāo)，政府往往將該筆保證金轉(zhuǎn)為履約保證金，待項(xiàng)目結(jié)束后，予以退還；如果未中標(biāo)，該保證金會(huì)予以退還。雖然這一階段實(shí)際涉及的現(xiàn)金流并不多，然而卻涉及一個(gè)非常重要的、影響全局的合同——《投資建設(shè)協(xié)議》。中標(biāo)后，地方政府會(huì)與投資單位簽訂《投資建設(shè)協(xié)議》。該合同約定的內(nèi)容影響現(xiàn)金流的條款大致有以下內(nèi)容。1.投資單位與政府未來(lái)收入結(jié)算的問(wèn)題由于增減掛鉤結(jié)余指標(biāo)的流轉(zhuǎn)主體只能是地方政府，投資單位不能作為銷售主體，投資單位的未來(lái)收入確認(rèn)只能《依據(jù)投資建設(shè)協(xié)議》和地方政府進(jìn)行約定，主要有兩種形式：固定回購(gòu)價(jià)格和銷售分成。固定回購(gòu)價(jià)格是指投資單位土地指標(biāo)經(jīng)過(guò)驗(yàn)收并取得確認(rèn)函，即可確認(rèn)收入，不再需要等待政府銷售或使用指標(biāo)之后結(jié)算。該方式的優(yōu)點(diǎn)是縮短了銷售時(shí)間，驗(yàn)收完成之后即實(shí)現(xiàn)了銷售，將企業(yè)收入鎖定。缺點(diǎn)是回購(gòu)價(jià)格往往低于分成價(jià)格，降低了企業(yè)的收入和利潤(rùn)。銷售分成是指驗(yàn)收合格的指標(biāo)由政府銷售之后，按照銷售收入，地方政府與投資單位按約定的比例分成，這一分成可能涉及縣級(jí)分成或市級(jí)分成。該方式的優(yōu)點(diǎn)是分成價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格掛鉤，市場(chǎng)行情好的時(shí)候，分成價(jià)格往往遠(yuǎn)高于回購(gòu)價(jià)格，缺點(diǎn)是延長(zhǎng)了銷售時(shí)間，資金的使用時(shí)間也延長(zhǎng)了，增加了資本成本，在行情不好的時(shí)候，企業(yè)銷售收入也直線下降。2.投資單位向政府相關(guān)部門支付的工作經(jīng)費(fèi)以及農(nóng)戶補(bǔ)償款的問(wèn)題《投資建設(shè)協(xié)議》中會(huì)明確政府的工作經(jīng)費(fèi)支付的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、金額，農(nóng)戶補(bǔ)償款的支付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、路徑等?！锻顿Y建設(shè)協(xié)議》涉及后續(xù)的現(xiàn)金流入以及流出金額、時(shí)間節(jié)點(diǎn)。明確好這節(jié)點(diǎn)，以便社會(huì)投資公司及時(shí)安排資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

（三）項(xiàng)目建設(shè)本文討論社會(huì)投資企業(yè)取得項(xiàng)目之后，將該項(xiàng)目的實(shí)施通過(guò)公開招投標(biāo)程序發(fā)包給實(shí)施單位來(lái)進(jìn)行施工的情況。投資單位與實(shí)施單位簽訂《實(shí)施協(xié)議》，約定投資單位向?qū)嵤﹩挝或?yàn)收復(fù)墾工程量的節(jié)點(diǎn)，以及支付工程進(jìn)度款的金額、時(shí)間節(jié)點(diǎn)。投資企業(yè)主要的現(xiàn)金流出為施工相關(guān)費(fèi)用，例如施工成本、農(nóng)戶拆舊補(bǔ)償款、建新款、監(jiān)理費(fèi)、立項(xiàng)費(fèi)用、測(cè)繪、設(shè)計(jì)等費(fèi)用。工程費(fèi)用是持續(xù)性的現(xiàn)金流出，一般按照付款節(jié)點(diǎn)是月付，按月復(fù)核工程量，按月向施工單位支付工程款，這是企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流出，按時(shí)驗(yàn)收，按期付款對(duì)于項(xiàng)目的穩(wěn)定推進(jìn)非常關(guān)鍵。農(nóng)戶拆舊補(bǔ)償款是按照拆舊進(jìn)度，向農(nóng)戶支付的拆除其房屋、圈舍、簡(jiǎn)易棚、院壩、宅基地，復(fù)墾成耕地的一次性補(bǔ)償款。拆除房屋的農(nóng)戶需要對(duì)其進(jìn)行安置，有貨幣安置和修建新的房屋安置兩種。符合貨幣化安置條件的農(nóng)戶會(huì)通過(guò)投資單位與鄉(xiāng)政府開立的共管賬戶收到一次性補(bǔ)拆舊補(bǔ)償款。而符合建新安置的農(nóng)戶，他們的拆遷補(bǔ)償款會(huì)直接支付給投資公司與政府的開立的另一個(gè)共管賬戶，符合建新安置的農(nóng)戶會(huì)轉(zhuǎn)入一部分自籌建新款到這個(gè)賬戶，該賬戶的資金將專用于建新安置農(nóng)戶的新建房屋的建設(shè)。諸如監(jiān)理費(fèi)、立項(xiàng)費(fèi)用、測(cè)繪費(fèi)用等其他費(fèi)用一般是按照合同約定一次或分次支付。政府單位收取的工作經(jīng)費(fèi)，也是按照項(xiàng)目進(jìn)度，持續(xù)性的支付項(xiàng)目工作經(jīng)費(fèi)。社會(huì)投資公司日常管理費(fèi)用，例如職工薪酬、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用……都是日常發(fā)生的支付，也是持續(xù)性的費(fèi)用。

（四）竣工驗(yàn)收拆舊和復(fù)墾工作結(jié)束之后，準(zhǔn)備好驗(yàn)收需要的資料，向縣級(jí)的主管單位申報(bào)，進(jìn)行核查，縣級(jí)主管部門會(huì)對(duì)所驗(yàn)收的項(xiàng)目進(jìn)行資料、圖斑、技術(shù)等進(jìn)行核查。對(duì)于不合格的，需要按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)重新報(bào)驗(yàn)，重新審核。對(duì)于合格的，會(huì)轉(zhuǎn)送到上級(jí)核查。至此，驗(yàn)收就進(jìn)入了省市聯(lián)合驗(yàn)收階段。審核小組成員會(huì)對(duì)項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行抽查，兩級(jí)都驗(yàn)收合格之后，由省自然資源廳國(guó)土空間管制處出具《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)確認(rèn)函》。這一階段，兩級(jí)驗(yàn)收，出具確認(rèn)函時(shí)間耗費(fèi)比較長(zhǎng)，不會(huì)涉及太多現(xiàn)金流，加快推進(jìn)驗(yàn)收，盡早取得《確認(rèn)函》，可以縮短銷售時(shí)間，縮短營(yíng)業(yè)周期，對(duì)于后期的銷售、現(xiàn)金流入都十分關(guān)鍵。

（五）銷售、回款取得了省自然資源廳國(guó)土空間管制處出具《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)確認(rèn)函》之后，增減掛鉤的指標(biāo)就可以進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)了，因?yàn)檎咴?，有的指?biāo)只能在省內(nèi)流通，而深度貧困地區(qū)的指標(biāo)則能跨省進(jìn)行流通。但是指標(biāo)流轉(zhuǎn)的主體只能是政府，需方和供方所在地政府會(huì)對(duì)該指標(biāo)銷售直接進(jìn)行流通。投資公司按照《投資建設(shè)協(xié)議》向當(dāng)?shù)卣杖⊥恋卦鰷p掛鉤指標(biāo)流轉(zhuǎn)收入。而這才是企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，企業(yè)要發(fā)展就需要持續(xù)的現(xiàn)金流入。銷售回款就是最重要的持續(xù)現(xiàn)金流入。但是，土地增減掛鉤的指標(biāo)交易是政府與政府之間進(jìn)行交易行為。所有的銷售回款都是直接支付到政府財(cái)政賬戶后，再由政府向投資公司進(jìn)行結(jié)算。積極督促相關(guān)政府部門，落實(shí)銷售回款，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。

三、現(xiàn)金流量的管理

企業(yè)要生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)金流的穩(wěn)定和健康十分關(guān)鍵。那么什么是健康的現(xiàn)金流呢？如果一家企業(yè)的銷售收入足以支付采購(gòu)原材料、發(fā)工資、繳納稅金。即企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能為自己造血，自己養(yǎng)活自己，那么這家企業(yè)的現(xiàn)金流就是健康的。對(duì)投資公司來(lái)講就是結(jié)余指標(biāo)銷售收入能夠覆蓋工程款、工作經(jīng)費(fèi)、管理費(fèi)用等其他相關(guān)費(fèi)用。管理好企業(yè)的現(xiàn)金流的方式有以下三種。

（一）重點(diǎn)管理好企業(yè)的應(yīng)收賬款及應(yīng)付賬款土地增減掛鉤很少涉及現(xiàn)金交易，往往都是按照合同約定定期收付款。所以，對(duì)于該類企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款的管理直接關(guān)系到公司的現(xiàn)金流正常與否，影響著企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)收賬款的管理，土地增減掛鉤能流轉(zhuǎn)的指標(biāo)是有限的，因此薄利多銷的假設(shè)在這里并不適用，從合同簽訂到后面的銷售回款，匯聚企業(yè)的管理層、財(cái)務(wù)、法務(wù)、綜合等等部門，集思廣益，盡可能早的，盡可能多的實(shí)現(xiàn)收入并收回應(yīng)收賬款。應(yīng)付賬款的管理，從同簽訂到后面的支付工程進(jìn)度款，在維持企業(yè)的信用政策的情況下，延長(zhǎng)信用期限，合理地支付應(yīng)付賬款。

（二）建立資金集中管理、使用的資金池對(duì)于大型且專門從事土地增減掛鉤的集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)，建立一個(gè)統(tǒng)一的集中支付結(jié)算制度，可以集中、便捷、有效的管理資金，提高集團(tuán)運(yùn)行的效率和效果。因此建立資金池非常有必要，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)一使用，可以合理、有效、充分的使用全部資金，避免浪費(fèi)。一個(gè)好的資金池，也是企業(yè)內(nèi)部融資平臺(tái)。處于產(chǎn)品生命周期不同階段的企業(yè)也可以相互融資、相互扶持、共同成長(zhǎng)。于成熟期的內(nèi)部企業(yè)能源源不斷地為初創(chuàng)期和成長(zhǎng)期的內(nèi)部企業(yè)提供現(xiàn)充足的金流，通過(guò)初創(chuàng)期和成長(zhǎng)期成長(zhǎng)為成熟期的企業(yè)又能反哺新的初創(chuàng)企業(yè)和成長(zhǎng)企業(yè)。一個(gè)好的資金池，也是整合內(nèi)部資源的平臺(tái)。企業(yè)的成長(zhǎng)與資金支持息息相關(guān)，資金池整合了內(nèi)部重要的財(cái)務(wù)資源。從整體出發(fā)，就是能克服個(gè)體的短期行為，做出與企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略一致決策，發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì)，提高經(jīng)營(yíng)效率，加速資金周轉(zhuǎn)，降低了資本成本，最終提高了企業(yè)的投資回報(bào)。一個(gè)好的資金池，加強(qiáng)了對(duì)分子公司財(cái)務(wù)控制。建立資金池，集中力資金，分散了子公司的財(cái)務(wù)權(quán)利，增強(qiáng)的集團(tuán)公司資金的平衡能力和調(diào)度能力，對(duì)子公司財(cái)務(wù)控制起著重要作用。

（三）滾動(dòng)編制現(xiàn)金流量表預(yù)算，動(dòng)態(tài)監(jiān)控滾動(dòng)預(yù)算是指企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)，根據(jù)上期的預(yù)算完成情況，編制下一期預(yù)算數(shù)據(jù)，并將編制預(yù)算的期間逐期連續(xù)滾動(dòng)向前推移，使預(yù)算保持在一定的時(shí)間幅度內(nèi)，該時(shí)間幅度往往是一個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度。建立良好的現(xiàn)金預(yù)算，定期滾動(dòng)編制現(xiàn)金流量表預(yù)算，能根據(jù)未來(lái)的預(yù)計(jì)情況，對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生的環(huán)節(jié)進(jìn)行拆分，對(duì)于重大事件進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，動(dòng)態(tài)監(jiān)控，提前預(yù)警。按照滾動(dòng)預(yù)算“近細(xì)遠(yuǎn)粗”的原則，對(duì)近期的、影響重大的事情，重點(diǎn)關(guān)注；遠(yuǎn)期的、確定性較低、影響較小的做出粗略預(yù)測(cè)。

結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)金流決定了企業(yè)成長(zhǎng)的速度，也決定了企業(yè)將成長(zhǎng)的深度，更決定了企業(yè)的成長(zhǎng)高度。良好的、健康的現(xiàn)金流，能使企業(yè)未來(lái)的發(fā)展事半功倍。土地增減掛鉤涉及的時(shí)間往往為3年甚至更久，收入根據(jù)指標(biāo)的數(shù)量，往往是幾億到幾十億不等。管理好現(xiàn)金流，對(duì)于提高企業(yè)的資金利用效率、企業(yè)利潤(rùn)、企業(yè)的營(yíng)運(yùn)都是十分重要。土地增減掛鉤項(xiàng)目是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的項(xiàng)目，更是國(guó)家“精準(zhǔn)扶貧”的一項(xiàng)重要舉措，關(guān)系到許多貧困地區(qū)的農(nóng)民生產(chǎn)和生活，做好這個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于改善人居環(huán)境，助力脫貧攻堅(jiān)有著深遠(yuǎn)的影響和意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》的通知（國(guó)土資〔2008〕138號(hào)）.第二條.

作者：張明蓉 單位：四川同圣興廣土地整理有限責(zé)任公司