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合同管理在房地產(chǎn)內(nèi)部控制的重要性

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合同管理在房地產(chǎn)內(nèi)部控制的重要性

摘要:房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè),對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,保障社會(huì)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)起到了重要的推動(dòng)作用,在目前的房地產(chǎn)開發(fā)中,建設(shè)工程一直是整個(gè)開發(fā)期最主要的部分,而控制工期以及質(zhì)量的約束性責(zé)任就在于合同的簽訂,因此,在房地產(chǎn)內(nèi)部控制中合同管理的重要性不言而喻,本文正是基于這種背景下,首先闡述了內(nèi)部控制以及合同管理的相關(guān)概念,對(duì)其有一個(gè)大體的了解,其次,闡述房地產(chǎn)內(nèi)部控制中合同管理的必要性,最后,針對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的合同管理提出相應(yīng)的優(yōu)化建議,以求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);內(nèi)部控制;合同管理;優(yōu)化建議

一、內(nèi)部控制以及合同管理的相關(guān)概念

內(nèi)部控制屬于企業(yè)管理的范疇,主要是指根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo),單位建立起來的使各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)互相聯(lián)系,互相制約的措施,方法以及規(guī)程,是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物,內(nèi)部控制根據(jù)控制的目的不同,可以分為會(huì)計(jì)控制以及管理控制,會(huì)計(jì)控制就是對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行的控制,保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)完整以及財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性,而管理控制主要是指保證與經(jīng)營(yíng)方針,決策的貫徹執(zhí)行,促進(jìn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性,效益性以及效果性的控制活動(dòng),隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展,內(nèi)部控制發(fā)揮著越來越重要的作用,合同管理主要是指合同雙方當(dāng)事人或者數(shù)方確定各自的權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議,雖然不等同于法律,但是依法成立的合同依然具有法律效力,合同管理的全過程就是對(duì)合同的洽談,草擬,簽訂,生效以及失效的全過程進(jìn)行的管理控制,避免出現(xiàn)法律責(zé)任,這里需要注意要時(shí)刻掌握合同的動(dòng)態(tài)性,特別是掌握對(duì)自己不利的變化,及時(shí)對(duì)合同進(jìn)行修改,變化,補(bǔ)充或者終止,以保證自身的經(jīng)濟(jì)利益不受損害。

二、房地產(chǎn)內(nèi)部控制中合同管理的重要性分析

房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)開發(fā)過程中,環(huán)節(jié)較多,涉及到的內(nèi)容也較多,在運(yùn)營(yíng)過程中具有風(fēng)險(xiǎn)性,復(fù)雜性,法定性較強(qiáng),因此,其有效運(yùn)營(yíng)主要依賴于合同管理,通過有效的合同管理,一方面,可以控制建筑工期以及質(zhì)量,對(duì)其合同雙方提出明確的要求,規(guī)范責(zé)任義務(wù),防止法律糾紛,另一方面,隨著我國稅務(wù)政策的不斷變更,特別是最近的稅率一變?cè)僮儯瑢?duì)于合同中成本的計(jì)算有著直接的影響,進(jìn)而影響企業(yè)的納稅籌劃,因此,在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施有效的合同管理至關(guān)重要。

1.控制建筑工期及質(zhì)量,規(guī)避法律糾紛

由于房地產(chǎn)建筑工程階段是整個(gè)開發(fā)過程的核心環(huán)節(jié),建筑工期,工程質(zhì)量,工程進(jìn)度,工程費(fèi)用等都需要通過合同來進(jìn)行約定,通過加強(qiáng)合同的管理,對(duì)合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行協(xié)定,一方面,可以對(duì)建筑實(shí)施過程做出統(tǒng)一安排,協(xié)調(diào)各個(gè)資源,規(guī)避資源浪費(fèi),另一方面,明確建設(shè)主體各方的責(zé)任與義務(wù),促使各方按照合同約定的履行義務(wù)并處理所出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)糾紛,能夠起到規(guī)范建設(shè)主體行為的積極作用,防范法律風(fēng)險(xiǎn),對(duì)整頓我國的建筑市場(chǎng)起到了積極的促進(jìn)作用,因此,加強(qiáng)合同管理至關(guān)重要。

2.提升房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力,是迎接國際競(jìng)爭(zhēng)的需要

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面開放,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈,面對(duì)來自于國外房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊與挑戰(zhàn),就必須適應(yīng)國際規(guī)則,加強(qiáng)合同管理,才能與國外的企業(yè)爭(zhēng)得一席之地,因此,通過有效的合同管理,可以約束自身的行為,使得自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展更加規(guī)范化與系統(tǒng)化,從這一角度來看,加強(qiáng)合同管理是迎接國際競(jìng)爭(zhēng)的必然選擇。

3.有利于納稅籌劃,規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在營(yíng)改增之后,增值稅的稅率也發(fā)生了一系列的變動(dòng),增值稅對(duì)新開發(fā)項(xiàng)目會(huì)有成本的影響,并且在當(dāng)前,稅務(wù)征管形式依然嚴(yán)峻,企業(yè)面臨著一系列的稅收風(fēng)險(xiǎn),給企業(yè)帶來巨大的壓力,例如稅務(wù)稽查雙隨機(jī)制度,一案雙查,重大稅收違法案件予以公布披露,五證合一和黑名單制度,以及聯(lián)合執(zhí)法,多部門聯(lián)合懲戒,這些措施的實(shí)行都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的壓力,開展稅務(wù)籌劃十分必要,但是,稅務(wù)籌劃的出發(fā)點(diǎn)就是對(duì)合同進(jìn)行管理,通過梳理合同,一方面,可以對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行明確,進(jìn)而通過成本的確定開展稅務(wù)活動(dòng),節(jié)約企業(yè)的經(jīng)濟(jì)成本,例如大包工程發(fā)票的開具,總分包合同申報(bào)稅款是否可以進(jìn)行稅務(wù)抵扣等,這些都可以通過合同的具體約定進(jìn)行相應(yīng)的籌劃,進(jìn)而節(jié)約企業(yè)的稅務(wù)成本,另一方面,可以在合同中明確雙方的責(zé)任,工程施工時(shí)進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)控制,規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如印花稅,房地產(chǎn)合同中單個(gè)合同金額最大的一般都是總包合同,在營(yíng)改增之前房地產(chǎn)企業(yè)是營(yíng)業(yè)稅,合同金額一般都是含稅價(jià)。在營(yíng)改增之后就是增值稅,合同簽訂的時(shí)候如果還是按慣例一個(gè)含稅總金額,那么在繳納印花稅的時(shí)候就會(huì)多繳納。如果在合同簽訂的時(shí)候價(jià)、稅分別體現(xiàn),那么在繳納印花稅的時(shí)候只要按價(jià)的金額為計(jì)稅依據(jù)就行。例如增值稅,在2019年國家又一次降稅減負(fù),4月1日以后增值稅從原來的10%降為9%,在簽訂合同的時(shí)候如果總包合同是固定含稅價(jià),那么由于稅率的調(diào)整,房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于多付了1%的成本。但如果在簽訂合同的時(shí)候價(jià)、稅分別體現(xiàn),這樣一來,相當(dāng)于節(jié)約了1%的成本。一比較成本支出立刻高下。例如土地增值稅,在簽訂售房合同時(shí),如果是精裝房出售,在合同中直接簽訂是精裝修,那么土地增值稅是按含裝修費(fèi)的金額為計(jì)稅基數(shù)。但是分開成兩個(gè)合同簽訂,一個(gè)毛坯售房合同、一個(gè)裝修合同,這樣在繳納土地增值稅是計(jì)稅基數(shù)就是毛坯售房合同的金額,契稅也是如此,這樣的例子還有很多。

三、針對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的合同管理提出的相應(yīng)的優(yōu)化建議

通過以上分析,可以知道房地產(chǎn)內(nèi)部控制中的合同管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要,能夠控制工期以及質(zhì)量,規(guī)避法律糾紛和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提升房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力,是迎接國際競(jìng)爭(zhēng)的需要,因此,需要根據(jù)房地產(chǎn)的合同管理提出相應(yīng)的優(yōu)化建議,提升合同管理水平。

1.細(xì)化合同細(xì)則,明確彼此的責(zé)任義務(wù)

房地產(chǎn)合同牽涉內(nèi)容較多,是一項(xiàng)技術(shù)性以及專業(yè)性很高的工作,一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目包括土地出讓,資金借貸,勘察設(shè)計(jì)以及施工與竣工等階段,每一個(gè)階段需要制定相應(yīng)的合同,合同的內(nèi)容又不盡相同,因此,為了保證合同的實(shí)施效果,避免法律糾紛,應(yīng)該細(xì)化合同細(xì)則,明確彼此的責(zé)任,主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善,首先,提升房地產(chǎn)建筑企業(yè)合同雙方的合同責(zé)任意識(shí),規(guī)避口頭合同,私下合同以及陰陽合同等情況,將合同的具體內(nèi)容落到實(shí)處,明確彼此的責(zé)任與義務(wù),雙方應(yīng)該本著互惠互利的原則認(rèn)真履行自身義務(wù),其次,由于房地產(chǎn)建筑涉及環(huán)節(jié)較多,因此,一方面,需要細(xì)化各個(gè)合同的細(xì)則,比如原材料購買環(huán)節(jié),施工環(huán)節(jié),通過制定相對(duì)應(yīng)的合同細(xì)則,明確彼此的義務(wù),才能夠?yàn)楹贤p方的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提出一定的制約,另一方面,動(dòng)態(tài)把握合同全流程,隨著房地產(chǎn)建筑工程的開展,從準(zhǔn)備階段到履行收工階段一直處于不斷變化的環(huán)境中,因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該委派專業(yè)的合同管理負(fù)責(zé)人及時(shí)分析合同環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化,例如原材料價(jià)格上漲,施工工期延誤等情況對(duì)合同造成的影響,進(jìn)而及時(shí)管理合同,規(guī)避經(jīng)濟(jì)損失,這里需要注意的是要提升合同管理人才的素養(yǎng),培養(yǎng)綜合性強(qiáng)的合同管理人才,由于建筑行業(yè)的業(yè)務(wù)涉及的專業(yè)較多,經(jīng)濟(jì),內(nèi)控,法律都有所涉及,因此,要制定合理的合同管理人才招聘標(biāo)準(zhǔn)組織招聘活動(dòng),并且定期對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì),法律等工作的培訓(xùn),提升他們的專業(yè)水平。

2.建立合同信息管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)信息化管理控制

目前,隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來,通過建立有效的信息管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)合同的動(dòng)態(tài)管理已經(jīng)成為主要趨勢(shì),本文認(rèn)為,可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善,首先,根據(jù)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)情況引進(jìn)符合業(yè)務(wù)操作的信息系統(tǒng)軟件,并且提升各個(gè)部門的員工的信息化處理水平,保證在信息平臺(tái)操作準(zhǔn)確及時(shí),其次,將房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)錄入到信息平臺(tái)中,包括原材料成本,施工工期,機(jī)械設(shè)備以及人工成本等,員工需要在信息系統(tǒng)中定期更新數(shù)據(jù),以保證信息平臺(tái)所反饋的數(shù)據(jù)真實(shí)完整,為合同管理提供準(zhǔn)確的參考依據(jù),再次,實(shí)現(xiàn)各個(gè)部門的信息共享,合同管理人員通過信息平臺(tái)可以看到各個(gè)施工項(xiàng)目的信息數(shù)據(jù),隨時(shí)掌握合同各個(gè)條款的履約,糾紛等變化情況,以實(shí)現(xiàn)對(duì)合同的及時(shí)管理糾正,最后,定期對(duì)信息平臺(tái)進(jìn)行維護(hù),安裝殺毒軟件以及防火墻,防止合同信息泄露。

3.加強(qiáng)與各方的聯(lián)系,防止出現(xiàn)合同爭(zhēng)端

合同管理最重要的一個(gè)部分就是加強(qiáng)與稅務(wù)部門以及交易方的聯(lián)系,防止出現(xiàn)稅務(wù)問題以及法律爭(zhēng)端,因此,需要從兩個(gè)方面進(jìn)行開展,首先,根據(jù)合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃,節(jié)約稅務(wù)成本,并且當(dāng)合同環(huán)境發(fā)生變動(dòng)時(shí),稅務(wù)籌劃的相關(guān)內(nèi)容也會(huì)隨之變動(dòng),容易發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),因此,需要及時(shí)與稅務(wù)部門進(jìn)行溝通,取得他們的理解,如果遇到合同中關(guān)于稅務(wù)業(yè)務(wù)的問題,也需要與稅務(wù)部門進(jìn)行交流,合理變更合同稅務(wù)內(nèi)容,另一方面,需要加強(qiáng)與交易方的聯(lián)系,合同相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變動(dòng)要及時(shí)通知對(duì)方,與對(duì)方進(jìn)行友好協(xié)商,在爭(zhēng)取對(duì)方理解,雙方互惠的基礎(chǔ)上對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行變更,盡量規(guī)避法律爭(zhēng)端等現(xiàn)象。

四、小結(jié)

本文通過闡述房地產(chǎn)內(nèi)部控制合同管理對(duì)于行業(yè)的影響作用,明確了有效的合同管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這種特殊行業(yè)來說至關(guān)重要,并且從信息化建設(shè),加強(qiáng)各方協(xié)同以及細(xì)化合同細(xì)則等方面提出了優(yōu)化策略,以求能夠提升合同管理水平,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)步。

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作者:樊雙紅 單位:廣西地王投資集團(tuán)有限責(zé)任公司

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