國外房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控對國內(nèi)的影響

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［摘要］國家為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，采取了一系列的政策進(jìn)行調(diào)控，也獲得了一些成效，但是發(fā)展至今我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的根本問題依然沒有得到解決。稅收作為國民經(jīng)濟(jì)調(diào)控的杠桿，合理的稅收政策能夠達(dá)到資源配置的效果，在國外的房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，美國、日本、英國、法國等國家都采用稅收政策對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行了調(diào)控，并取得了一定成果。文章就國外的房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控對我國的啟示進(jìn)行了探討，以供借鑒和參考。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)市場;稅收;宏觀調(diào)控

作為一種稅收分配手段，房地產(chǎn)稅收政策直接關(guān)系著開發(fā)商與消費者兩者的收入分配，對于房地產(chǎn)市場的開發(fā)與消費者購買起著引導(dǎo)作用，從而進(jìn)行房地產(chǎn)市場供求矛盾的調(diào)控，因此在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，要善于學(xué)習(xí)國外已經(jīng)取得實質(zhì)性成果的政策，取長補短、與時俱進(jìn)，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場和諧、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

1我國房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控發(fā)展現(xiàn)狀

1.1我國房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控基本內(nèi)容

自1994年我國房地產(chǎn)稅收制度形成至今，已經(jīng)有近30年的發(fā)展歷程，在其發(fā)展中不斷完善，到現(xiàn)在為止我國在房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策已經(jīng)有12種，這12種稅收政策分布在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)之中，用以對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，其中以房地產(chǎn)作為直接征收對象的稅種有5種。

1.2我國房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控發(fā)展歷程

房地產(chǎn)市場的大熱直接帶來了商品房價格的急劇攀升，超出了消費者的承受能力，市場房價與居民收入嚴(yán)重失衡，部分一線房價遠(yuǎn)超國外發(fā)達(dá)國家，為了調(diào)控市場秩序，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策用于調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，如“國八條”“國六條”等，在國家對于房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中，稅收是其重要手段，在國家對于房地產(chǎn)市場實行稅收調(diào)控的發(fā)展歷程中，可以將其劃分為兩大類別，分別是緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控階段以及寬松型房地產(chǎn)調(diào)控階段。

2國外房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控政策

2.1美國房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控政策

美國相比其他國家而言，雖然發(fā)展歷程沒有特別深厚，但是其國家經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展較為完善，其房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展也較為成熟，這主要得力于美國政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的調(diào)控作用，美國注重對于房地產(chǎn)稅收制度的完善，美國針對不同的區(qū)域制定了不同的稅種，而且各個區(qū)域之間的稅率也是不同的，不僅如此，國家還針對中低收入人群制定了相對優(yōu)惠的購房政策，這樣使得國民都能夠買得起房，住得起房，打擊了投機倒把行為，有效抑制了泡沫經(jīng)濟(jì)的興起。

2.2德國房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控政策

在德國政府對于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)調(diào)控的過程中，其將稅收作為其主要的調(diào)控手段，通過相關(guān)稅收政策的制定與實施，有效地遏制了炒房者的行為，炒房者的利益被最小化，讓炒房行為近乎于消失，因而其市場上對于房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求，如果是自己居住的住宅，那么居民只需要繳納最基本的宅基地土地稅;如果是對于住房進(jìn)行出售，則還要繳納交易稅及不動產(chǎn)稅;如果是在房屋出售的過程中，銷售者獲得了較高的經(jīng)濟(jì)利益，則還需繳納差價盈利稅;如果屋主將自身住宅用于租賃獲取經(jīng)濟(jì)利益，則還需要另外繳納個人所得稅。這些稅種的存在嚴(yán)重遏制了投機行為的產(chǎn)生，有效降低了房地產(chǎn)市場炒房者的利潤，遏制了炒房行為的產(chǎn)生，這對于維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是具有重要作用的。

2.3日本房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控政策

日本的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史悠久，而且相關(guān)體系較為完善，其房地產(chǎn)稅收政策貫穿房地產(chǎn)市場的每一個環(huán)節(jié)之中，體系嚴(yán)密，國稅與地稅是日本房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的最為主要的稅種，地稅又可以劃分為土地持有稅、固定資產(chǎn)稅等，地價稅是國稅的主要組成部分，在日本房地產(chǎn)的取得及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中稅收種類多，在不同的環(huán)節(jié)中征收的國稅及地稅都是不同的，正是由于這么嚴(yán)密的稅收制度的存在才得以維持其國家房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

3國外房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控對我國的啟示

3.1不斷完善稅收體系，制定切合實際的稅收調(diào)控政策

從國外政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的稅收政策來看，嚴(yán)謹(jǐn)完善的稅收體系是保障國家調(diào)控有效性的基礎(chǔ)，只有稅收體系完善，才能保證調(diào)控取得可行的成果，通過對于美國稅收政策分析可以發(fā)現(xiàn)，因地制宜、實事求是的稅收政策是十分重要的，中國自古以來就存在著區(qū)域發(fā)展不平衡、貧富差距大的問題，房地產(chǎn)中標(biāo)準(zhǔn)化的稅收政策不能夠滿足每一個區(qū)域發(fā)展及消費者的需要，因而在實際的稅收制定過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)的不同環(huán)節(jié)、不同區(qū)域、不同消費人群制定出不同的稅收政策，讓有剛需的消費者能夠受到稅收政策的庇護(hù)，讓炒房者的投機倒把行為得到遏制，讓每一個稅收政策都能得到實際執(zhí)行，加強房地產(chǎn)稅收政策與其他相關(guān)法律之間協(xié)調(diào)性的構(gòu)建，營造一個綠色健康的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

3.2通過房地產(chǎn)稅收調(diào)控房產(chǎn)交易市場，打擊投機行為

國家在對于房地產(chǎn)實行稅收調(diào)控政策時，可以通過稅收調(diào)節(jié)利益分配，是打擊炒房行為的最有力的手段。房地產(chǎn)稅收的征收無論是對于買房者還是賣房者的行為都是起著一定的引導(dǎo)作用的，在房屋買進(jìn)的過程中，稅收加劇了消費者的負(fù)擔(dān)，對賣房行為起到了抑制作用;在賣房的過程中，稅收使得賣家利潤下降，這樣就能夠遏制部分炒房者通過買賣房屋獲得暴利的行為。針對消費者擁有的房屋數(shù)量如首套房、二套房等制定不同的稅收，加重二套房購買稅率，針對其個人名下房屋買賣次數(shù)制定稅收政策，消費者對于名下房屋的定時居住時間的長短也可以作為不同稅收政策制定的依據(jù)，這樣讓投機者無利可圖，炒房行為自然消失，有效維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

3.3整合稅種，優(yōu)化我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)

雖然當(dāng)前我國對于房地產(chǎn)市場已經(jīng)制定了一系列稅收政策，但是在稅收政策的分布中大多處于開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收是一種“輕保有、重流轉(zhuǎn)”的結(jié)構(gòu)形式。要想使得我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)優(yōu)化就必須采取一些必要的措施，如在開發(fā)環(huán)節(jié)降低稅收，將現(xiàn)有的房地產(chǎn)存在的亂收費現(xiàn)象進(jìn)行清理，將不合理收費項目進(jìn)行取締，加強對于開發(fā)環(huán)節(jié)的稅后監(jiān)管，對于房地產(chǎn)收費項目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，在有必要的情況下可以將部分收費項目納入財政進(jìn)行管理，優(yōu)化征收流程，防止重復(fù)征收現(xiàn)象的發(fā)生。土地作為房產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，是地產(chǎn)商進(jìn)行投機行為的重要條件，可以對持有空閑土地的開發(fā)商征收土地閑置稅，對于閑置時間長的土地可以以面積作為收稅依據(jù)，根據(jù)土地閑置年限長短實行增長式稅率。

4總結(jié)

通過對于國外房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的分析能夠為我國房地產(chǎn)稅收調(diào)控提供寶貴的經(jīng)驗，但是在實際的調(diào)控政策制定過程中，還是應(yīng)該堅持一切從實際出發(fā)的原則，不斷完善稅收體系，制定切合實際的稅收調(diào)控政策，通過房地產(chǎn)稅收調(diào)控房產(chǎn)交易市場，打擊投機行為，整合當(dāng)前的房地產(chǎn)稅種，優(yōu)化我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，發(fā)揮稅收政策在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要調(diào)控作用，構(gòu)建完善嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂阵w制，建立良好的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

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作者：王婷婷 單位：云南大學(xué)滇池學(xué)院