投資性房地產(chǎn)評估方法精選(九篇)
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第1篇：投資性房地產(chǎn)評估方法范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估方法現(xiàn)狀問題探討
一、地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)估價行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國家房地產(chǎn)主管部門、估價機構(gòu)和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊的房地產(chǎn)估價機構(gòu)逐漸步入正軌，估價行業(yè)正在健康發(fā)展。
(1)制定了房地產(chǎn)評估的有關(guān)法律規(guī)章。國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件。
(2)建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范。根據(jù)各級房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計，目前我國擁有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊成立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)有3 000多家，其中一級資質(zhì)機構(gòu)90家。國家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對房地產(chǎn)估價行為從制度上進行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價程序和技術(shù)方法，保證估價結(jié)果的客觀、公正、合理。
(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場和行業(yè)自律標準。從2000年6月國務(wù)院提出經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價機構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價機構(gòu)按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責任公司或合伙制企業(yè)。在對中介機構(gòu)改制的同時，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部也逐步實現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國房地產(chǎn)估價師學會的職能。中國房地產(chǎn)估價師學會已經(jīng)開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構(gòu)資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產(chǎn)估價行業(yè)的自律機構(gòu)基本建立，對估價機構(gòu)的自律作用日益強化。
(4)房地產(chǎn)估價服務(wù)領(lǐng)域逐步擴大。在房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。
二、房地產(chǎn)評估的常用方法
根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國房地產(chǎn)在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。
(1)成本法
成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行征用取得的和國家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據(jù)社會一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時間，依據(jù)評估對象的投資規(guī)模來測算。銷售稅費的是銷售開發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費用和應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費。④計算開發(fā)利潤如果是新建房地產(chǎn)價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發(fā)商都會選取行業(yè)平均利潤率。
(2)市場比較法
市場比較法是指在求取待評估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格進行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產(chǎn)在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產(chǎn)與交易實例之間的羞異因素調(diào)整來估算價格，其公式為：
待評估房地產(chǎn)單價=交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來說，市場比較法的適用條件如下：
①要有足夠數(shù)量的比較案例我國房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結(jié)果更為正確。
②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性充分的房地產(chǎn)市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、交易時間等，通常情況下這種相關(guān)程度越大，評估的結(jié)果就越具有真實性。
③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進行精確的房地產(chǎn)評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權(quán)屬和實體狀況、
是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。
④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。
⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場交易資料，而且注意研究有關(guān)法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準日之和。
收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費用，而費用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產(chǎn)的稅費(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：
①無限年期的情況下首先得假設(shè)純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價格=每年的純收益／還原利率
②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價格計算假設(shè)純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：
上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產(chǎn)評估最為常用的一個。
③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：
其中，V為待估房地產(chǎn)的價格：
a:為前t年的年純收益：
a為第t年后的年純收益：
r為還原率，還原率不變：
n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。
對于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產(chǎn)的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評估時點的價格。
三、房地產(chǎn)評估行業(yè)存在估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產(chǎn)估價人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，對其他類型的評估業(yè)務(wù)不熟悉。
(2)注冊房地產(chǎn)估價師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當于中級職稱的注冊房地產(chǎn)估價師，但卻沒有設(shè)立對應(yīng)于新人業(yè)人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價師。
估價師再教育缺乏。我國社會經(jīng)濟制度改革的不斷深入，對房地產(chǎn)評估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價師也需要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內(nèi)外先進的評價技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評估業(yè)再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價人員與社會主義經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)。
四、促進我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的對策
（1）加強對房地產(chǎn)評估市場環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評估行業(yè)是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評估機構(gòu)，評估業(yè)務(wù)收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評估行業(yè)問的競爭處于不平等的環(huán)境之巾。同時保持房地產(chǎn)估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師的評估工作，以確保估價結(jié)果的完整性、規(guī)范性。
（2）完善法律法規(guī)體系建設(shè),為了保證房地產(chǎn)評估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展制定房地產(chǎn)評估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實施細則，從而解決房地產(chǎn)評估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評估方法和程序。
（3）對估價機構(gòu)和估價師實行分級制動態(tài)管理,根據(jù)業(yè)績對估價機構(gòu)進行評級，對估價機構(gòu)實行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績進行年終檢查，對所有機構(gòu)重新排序，接受社會的監(jiān)督和檢查。對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業(yè)績、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級考試。根據(jù)估價師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價經(jīng)驗的不同等情況。確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價師盡其能而不超其能。
第2篇：投資性房地產(chǎn)評估方法范文
【關(guān)鍵詞】：抵押房地產(chǎn)評估；形成機制；風險評價；風險管理；風險防范
一、房地產(chǎn)抵押存在風險的表現(xiàn)形式
1.1評估目的風險
評估的直接決定和制約著資產(chǎn)評估價值類型和方法選定，
以抵押為目的的評估價值類型是抵押價值?！兑?guī)范》要求：房地產(chǎn)抵押價值的評估，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類此房地產(chǎn)的正常市長價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。以抵押為目的的房地產(chǎn)評估要注意以下風險：
1、1、1預測風險。因為房地產(chǎn)抵押評估價值是當時某一時點的價值，而抵押期間一般會在一年以上，一旦發(fā)生處分清償，處置價值是在未來某一時點價值。因此，在評估時，對預期會降低評估價值的因素要充分考慮，而對預期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。
1、1、2市場變現(xiàn)能力風險。抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押房地產(chǎn)回收時大多數(shù)是將抵押房地產(chǎn)變賣，而不是回收實物；并且由于宏觀經(jīng)濟形勢、產(chǎn)業(yè)政策、市場變化等因素影響，抵押價值也相應(yīng)變動。尤其對有價無市的房地產(chǎn)要進行分析，降低因不能及時變現(xiàn)的市場風險。
1、2抵押評估方法選擇帶來的風險
抵押房地產(chǎn)評估方法根據(jù)房地產(chǎn)具體情況一般采取成本法、市場比較法、收益法或假設(shè)開發(fā)評估法進行評估。采取不同評估方法所評估的結(jié)果從本質(zhì)上講是一致的，均能反映房地產(chǎn)公開市場的公允價值，但由于各種評估方法在評估過程中所選定的參數(shù)和考慮的因素均不相同，也會造成抵押評估價值的高低風險。如：以收益法評估商業(yè)用途的房地產(chǎn)價值時，在測定收益率時，會因確定的收益率微小變化造成房地產(chǎn)評估價值結(jié)果很大的差異；以假設(shè)開發(fā)評估在建工程的價值時，建成的房地產(chǎn)價值、后續(xù)工程成本、銷售稅費等參數(shù)均需要進行科學的預測，預測結(jié)果的真實來自于要有一個完善透明的房地產(chǎn)市場才能實現(xiàn)，但由于房地產(chǎn)市場很不完善及行業(yè)內(nèi)相關(guān)信息資料相互共享不夠透明和有效，存在著采用不同評估結(jié)果高低風險。
1、3評估人員執(zhí)業(yè)風險
在我國，房地產(chǎn)估價是一項新興服務(wù)行業(yè)，也是對專業(yè)技術(shù)要求較高的行業(yè)。它要求評估師不僅要熟悉掌握評估專業(yè)知識，而且要求評估師要具備廣泛的經(jīng)濟、法律、金融、建筑、財務(wù)及管理等方面知識。由于行業(yè)的規(guī)范和管理正在探尋階段和估價人員執(zhí)業(yè)水平的參差不齊，對評估原則、評估方法、技術(shù)參數(shù)及相關(guān)因素的選擇、評估信息資料真實性的甄別、評估人員的執(zhí)業(yè)能力和經(jīng)驗不足及價值含意的把握等都將影響評估結(jié)果的科學性和真實性，也都增加了執(zhí)業(yè)風險。
1、4職業(yè)道德風險
房地產(chǎn)評估公司是公正性的中介服務(wù)機構(gòu)，對所出具的評估報告承擔法律責任。在房地產(chǎn)抵押評估過程中，評估機構(gòu)和評估人員應(yīng)恪守職業(yè)道德、遵循獨立、公平、公正、公開的原則。但當前，個別房地產(chǎn)評估公司和評估人員出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地產(chǎn)價值，提供虛假評估報告，導致評估結(jié)果失真，職業(yè)道德意識淡薄造成了抵押人員利益的潛在損失風險。
2、房地產(chǎn)抵押的風險
2、1認識誤區(qū)。房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比第一種多了一道風險屏障，當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。因此，從這一意義出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物在降低貸款風險、減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。而不少信貸人員正是從這一認識出發(fā)，把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而不注重對借款人的償付能力進行分析。
2、2操作風險。銀行操作上的缺陷也是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風險的重要原因。
2、2、1抵押物產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風險。抵押物雖然通過特殊方式取得了所有權(quán)證，但沒有相應(yīng)完善的程序和手續(xù)；抵押物存在產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)糾紛；占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，沒有同時進行抵押登記，一旦所占用的土地用途發(fā)生變動時，抵押房產(chǎn)的價值將滅失；抵押權(quán)被懸空。如開發(fā)商以無定著物的土地使用權(quán)作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產(chǎn)開發(fā)，隨著商品房的完工出售，開發(fā)商可以輕而易舉地將售房款轉(zhuǎn)移，最終使抵押權(quán)懸空；抵押權(quán)滅失。如《城市房地產(chǎn)管理法》對以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，無疑會增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國家無償收回，抵押物就不復存在；抵押權(quán)難以實現(xiàn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，達不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。顯然，面對這樣的土地使用權(quán)，銀行即使維權(quán)成功，也只能夠以折價形式受償，但問題還在于受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理。
2、2、3抵押物的價值風險。
（1）抵押物市場價值減值風險。抵押物市場價值減值主要分四種情況：一是遠離城區(qū)的企業(yè)以土地、廠房設(shè)備抵押，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差大；另一種是外部環(huán)境變化引起的抵押物減值。如用城區(qū)土地抵押，由于城市規(guī)劃的調(diào)整或抵押物所處地區(qū)的功能環(huán)境的改變，也會使抵押物市場價值減值；第三是部分用專用性很強的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場狹窄，變現(xiàn)能力很差；第四種是功能性減值，如用機器設(shè)備抵押的，由于技術(shù)進步和設(shè)備的加速損耗，造成抵押物市場價值減值。
（2）現(xiàn)行抵押率計算方法已不能有效控制風險。一是當前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距；二是確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費用，如訴訟費、評估費、資產(chǎn)保全費、產(chǎn)權(quán)過戶費、處置費等，而這些費用所占抵押物價值的比例甚大。
2、2、4社會經(jīng)濟環(huán)境不規(guī)范形成的風險。一是現(xiàn)有的法律、法規(guī)對咨詢評估機構(gòu)的評估失真責任追究不嚴，為虛假評估報告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產(chǎn)權(quán)辦理條件的，通過特殊關(guān)系可以辦理產(chǎn)權(quán)C明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續(xù)；三是地方保護主義的影響，銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時，法院裁定用于抵償債務(wù)的抵押物價值往往偏高，且未考慮償債物處置變現(xiàn)的相關(guān)費用。
3、房地產(chǎn)抵押風險的防范及對策
3、1進一步完善抵押貸款管理辦法。對抵押物件進行細分，明確規(guī)范不宜作抵押物的統(tǒng)一標準。房地產(chǎn)抵押物的選擇，應(yīng)牢牢把握"堅固耐用，不易毀損；通用性強，容易變現(xiàn)；價值穩(wěn)定，不易貶值"二十四字原則。
3、2加強銀行內(nèi)部管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作程序。信貸人員要到現(xiàn)場核實抵押物真實狀況，到有關(guān)職能部門核實產(chǎn)權(quán)檔案情況；法規(guī)部門要嚴格審核抵押物權(quán)證的合規(guī)合法性；咨詢部門要重新評估確認抵押物價值。
3、4建立與規(guī)劃、城建、房管、國土、工商等職能部門的聯(lián)系機制，及時了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況。
3、5嚴格審查抵押人資格及抵押房地產(chǎn)的有效性。要審查抵押人是否是《擔保法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定的不得作為抵押人的幾種情形，是否有法人資格或是否具有完全民事行為能力的自然人、是否是體制改革后可以作為抵押人的事業(yè)法人。
3、6嚴格完善房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。在房地產(chǎn)抵押過程中，應(yīng)嚴格核實抵押房地產(chǎn)的情況，在進行抵押房地產(chǎn)評估后，在縣以上地方人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理登記手續(xù)。抵押登記期限一般以評估報告的效期為限，但往往借款期限長于抵押登記期限，這就要求債權(quán)人在登記到期日前重新辦理評估和登記手續(xù)，才能完善房地產(chǎn)抵押合同的法律延續(xù)性和有效性，保證債權(quán)人的合法利益和風險可控。
3、7加強法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時了解各種有關(guān)抵押擔保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。
3、8認真進行實地勘察、收集、整理和分析相關(guān)資料。實地勘察是依據(jù)抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明和相關(guān)資料到實地驗證和勘察，從而確定影響房地產(chǎn)價值的主要因素，主要包括：房地產(chǎn)所出位置和交通條件、周圍環(huán)境質(zhì)量及配套設(shè)施等區(qū)域因素；房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)類型、內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備、朝向樓層及完損程度等個別因素；了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情，掌握市場交易信息；實地拍照、收集資料等。
3、9 綜合分析評估過程，慎重確定評估結(jié)果。明確了評估對象之后，應(yīng)選定擬采用的評估方法。由于采用的評估方法不同，計算出的評估額不同是很自然的。無論采取何種評估方法都要對整個評估過程在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準確、參數(shù)選擇是否合理、公式選用是否恰當、影響因素是否齊全及是否符合評估原則等方面進行檢查，在確定所選用的評估方法估算出的結(jié)果無誤后，對市場行情和潛力進行綜合分析，最終決定評估價格。
4.結(jié)語
綜上所述，本文針對在房地產(chǎn)抵押評估過程中面臨的一些風險進行了羅列，并提出了相應(yīng)的防范措施，根據(jù)實際的房地產(chǎn)抵押評估的操作來從對于抵押人主體資格的審核等多個方面進行分析，以期能引起相關(guān)部門的思考。
參考文獻：
[1]劉卓群 建設(shè)銀行佳木斯分行中間業(yè)務(wù)部
第3篇：投資性房地產(chǎn)評估方法范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀 房地產(chǎn)評估方法
一、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展概況
中國房地產(chǎn)評估行業(yè)是一個既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)評估活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當?shù)然顒拥某霈F(xiàn)，房地產(chǎn)估價活動應(yīng)運而生。但在20世紀50年代至 70年代這段時期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動，中國房地產(chǎn)估價活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產(chǎn)估價活動開始復興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價師以來，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展，估價隊伍迅速壯大，估價法規(guī)不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業(yè)務(wù)持續(xù)增長，估價行業(yè)的社會影響顯著擴大；基本形成了公平競爭、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價市場，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價在解決房地產(chǎn)市場失靈，將房地產(chǎn)市場引向理性，維護房地產(chǎn)市場秩序，保護房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風險，促進社會和諧等方面發(fā)揮著獨特的積極作用。
二、我國房地產(chǎn)評估市場現(xiàn)狀
在我國，房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評估市場也有較明顯發(fā)展。但是，相對于西方發(fā)達國家，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發(fā)展的不利因素。
1.管理體系交叉，不利于估價行業(yè)的發(fā)展
從我國目前管理體制來看，評估業(yè)有房地產(chǎn)估價、土地估價和資產(chǎn)估價，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價人員也分為房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)估價師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競爭和優(yōu)勝劣汰，不利于估價行業(yè)的發(fā)展。
2.估價人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
我國的房地產(chǎn)估價實行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴重。房地產(chǎn)估價師考試不能體現(xiàn)估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學習和深造。
3.自律不夠
國外房地產(chǎn)估價一般是依靠估價師協(xié)會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會有較強的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業(yè)學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學會，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。
4.制約力不夠
對房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學的法律或法規(guī)，因此評估機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個遵循的規(guī)則，全憑個人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評估結(jié)果相差甚遠。有的評估報告其評估價值即為財務(wù)報表的帳面值，有的標的權(quán)屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評估機構(gòu)的資格（即為沒有資格的機構(gòu)或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當?shù)慕?jīng)營行為沒有評判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業(yè)的發(fā)展。
三、我國房地產(chǎn)評估方法
1.成本法
適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應(yīng)該是到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤。
所以我認為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關(guān)稅費+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費+開發(fā)利潤）×成新率。
2.市場法
比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。
比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。
3.收益法
按照我國目前的土地出讓政策，應(yīng)對土地使用權(quán)價值進行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發(fā)生的時間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣，因為它正以恰當?shù)氖找媛剩‘數(shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準日。收益法評估往往是假設(shè)收入費用發(fā)生在某一個時點，實際發(fā)生時間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期末，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生費用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費用在期間均勻發(fā)生，而評估時假設(shè)收入費用發(fā)生在期初，這時應(yīng)考慮期間發(fā)生的費用進行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法，而考慮利息費用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設(shè)時間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費用。
3.4假設(shè)開發(fā)法
運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。而對假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運用于開發(fā)完成后價值和開發(fā)成本費用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營收益率運用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產(chǎn)價值的求取。
四、結(jié)論
科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格，因此，估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
參考文獻：
[1] 朱萍，王輝，資產(chǎn)評估學，復旦大學出版社，2014
[2] 張東紅，談我國房地產(chǎn)交易市場的現(xiàn)狀與發(fā)展對策[J]，山東建筑，2014
第4篇：投資性房地產(chǎn)評估方法范文
1.應(yīng)用公允價值的企業(yè)數(shù)量少
由于經(jīng)濟發(fā)展和資本市場環(huán)境的原因，國內(nèi)對于公允價值計量的經(jīng)濟后果相關(guān)研究起步較晚，根據(jù)何建國等（2014）關(guān)于公允價值計量運用于投資性房地產(chǎn)中的規(guī)模的研究，雖然上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，但使用公允價值模式計量的企業(yè)非常少。許多擁有投資性房地產(chǎn)且所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場、公允價值能夠確定的企業(yè)也不釆用公允價值。有些同時在內(nèi)地和香港上市的公司本是最有條件釆用公允價值模式的，但是它們依然釆用成本模式。這些說明不是沒有條件采用公允價值，而是另有考慮。
2.公允價值確定方法不統(tǒng)一
我國投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定了釆用公允價值模式的條件，但是對于公允價值的確定方法并沒有做統(tǒng)一的規(guī)定，所以在實際應(yīng)用中，有的公司采用專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估價格；有的公司釆用第三方公布的調(diào)查報告；有的公司參考類似市場價格自行確定。雖然每一種方法都參考了市場因素，但免不了受到人為因素的影響，帶有較強的主觀性。所謂的公允價值是不是真正的公允價值值得商榷。
二、企業(yè)較少采用公允價值計量模式的原因
1.公允價值模式會加劇公司資產(chǎn)與利潤的波動
公允價值計量模式下，企業(yè)在每個會計期末編制報表時都需要按照投資性房地產(chǎn)的公允價值對其賬面價值進行調(diào)整。投資性房地產(chǎn)的公允價值隨著市場狀況的變化而變化，這就加大了企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況的不穩(wěn)定性，這種變化超出管理層的控制范圍，在一定程度上會掩蓋管理層的能力和作為。通常企業(yè)都希望向投資者傳遞一個企業(yè)平穩(wěn)增長的信號，如果釆用公允價值計量模式，一切都不在掌控之中，對于管理層來說壓力甚大。
2.公允價值難以取得且獲取成本高
釆用成本模式進行后續(xù)計量，企業(yè)只需要在初始成本的基礎(chǔ)上按期計提折舊或攤銷，且資產(chǎn)的賬面價格與計稅基礎(chǔ)一致，期末不需要為了納稅調(diào)整凈利潤。而采用公允價值模式進行后續(xù)計量，需要在每一個會計期末確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。此外企業(yè)為了提高公允價值的可信度，需要聘請專業(yè)的評估機構(gòu)來評估投資性房地產(chǎn)的公允價值并出具評估報告。企業(yè)每年需要支付較高的評估費用，增加經(jīng)營成本。
3.公允價值操作指南的缺乏
我國會計準則盡管對公允價值的應(yīng)用條件、確定方法有一定的規(guī)定，但準則對公允價值的實施和操作規(guī)定都過于簡單，缺乏詳細的操作指南。比如準則規(guī)定應(yīng)用公允價值的條件之一是要有活躍的房地產(chǎn)交易市場，但怎樣的市場才算活躍，準則并未做詳細的說明。另一個條件中同類或類似房地產(chǎn)的市場價格，但影響房地產(chǎn)價格的因素太多，同一棟樓中的不同樓層價格都是有差別的。準則并未限定公允價值的計量依據(jù)，導致在實際中企業(yè)確定公允價值的方法各式各樣，有的采用評估價格，有的釆用市場類比價格，還有的釆用第三方調(diào)查報告。計量依據(jù)的不統(tǒng)一會降低公允價值的可比性。這些問題準則都沒有提到。
三、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量的建議
1.改進我國投資性房地產(chǎn)會計準則
準則應(yīng)該完善公允價值應(yīng)用條件的相關(guān)規(guī)定，對于什么條件下可以采用應(yīng)用公允價值模式給予更清晰地界定。另外公允價值的確定方法也需進一步的完善，特別是在不活躍房地產(chǎn)交易市場下公允價值如何估計。對于公允價值的估值原則、具體模型、參數(shù)的確定等建立一定的標準，提高公允價值確定方法的可信度。
2.完善房地產(chǎn)評估制度
目前多數(shù)企業(yè)釆用評估價格作為確定公允價值的基礎(chǔ)，因此公允價值的完善離不開資產(chǎn)評估的發(fā)展。作為獨立的第三方，提供的信息更加獨立可靠，因此應(yīng)引進第三方房地產(chǎn)評估機構(gòu)。但對于第三方評估機構(gòu)的設(shè)立、運營等應(yīng)進行嚴格的監(jiān)管，制定嚴格的準入制度，必須得到相關(guān)部門的認證方可開展業(yè)務(wù)。對于機構(gòu)評估人員的專業(yè)資格定期進行審查。
3.規(guī)范信患披露制度
第5篇：投資性房地產(chǎn)評估方法范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押；價值評估；評估方法
隨著社會市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)事業(yè)也日趨繁榮，為社會經(jīng)濟水平的提高做出了較大的貢獻。而在銀行的發(fā)展過程中，其主要的經(jīng)濟來源之一就是房地產(chǎn)抵押，因此在我國，受到了各界人士的關(guān)注和重視。隨著時間的發(fā)展，可以作為房地產(chǎn)抵押的東西也逐漸增多，隨之興起的還有房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)。我國相關(guān)法律明確規(guī)定房地產(chǎn)的抵押評估標準，但實際抵押評估過程中，還是存在一些特殊性的房地產(chǎn)，加大了房地產(chǎn)抵押價值評估工作的難度系數(shù)，影響到價值評估工作效率和質(zhì)量的提高，因此在實際的價值評估過程中需要熟練掌握一定的方式方法，從而保證房地產(chǎn)抵押價值評估的合理性。
1 房地產(chǎn)抵押評估的現(xiàn)狀及特點
房地產(chǎn)也稱為不動產(chǎn)，這是因為房地產(chǎn)具備著顯著的不可移動、易于保管且實用的特征，這種特點也讓房地產(chǎn)有著一定的增值可能性和保值特征。與其他產(chǎn)業(yè)相比較，房地產(chǎn)雖然沒有不存在流動資產(chǎn)的靈活性，但是其方便保管和易于保值的特征明顯，不會因為市場價格波動而出現(xiàn)變化。另外，房地產(chǎn)作為人們生活與生產(chǎn)活動中不可缺少的組成，人們對其的依賴性更為強烈，與那些五行資產(chǎn)相比較卻又存在著鮮明的流動特性?；谶@一特征，房地產(chǎn)可謂是不動資產(chǎn)與流動資產(chǎn)的完美結(jié)合體，使其在商業(yè)銀行的抵押貸款過程中，往往更多、更經(jīng)常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔保物，被借、貸雙方所接受和認可。
2 房地產(chǎn)抵押價值評估的方法
2.1 不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的價值評估方法
不擁有房屋產(chǎn)權(quán)出讓土地的使用權(quán)，而擁有房屋的產(chǎn)權(quán)就是不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，有些房屋土地的獲得是通過劃撥的方式實現(xiàn)的，包括企事業(yè)單位的房產(chǎn)、廉租房和社會各界的經(jīng)濟房等等。在評估這類房產(chǎn)抵押價值的過程中，可以采取以下兩種方式，首先就是對土地使用權(quán)的市場價值進行直接評估，還可以對這類房地產(chǎn)在假設(shè)出讓土地使用權(quán)所形成的市場價值進行評估，然后在此基礎(chǔ)上，把土地使用權(quán)出讓時所賺的租金或者是出讓使用權(quán)所賺的租金扣除的方式M行抵押價值評估。
2.2 完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的價值評
通過購買和出讓等方式獲得的土地使用權(quán)，說的就是完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。通俗來說話就是在一定期限內(nèi)，對房屋土地的使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的擁有，而在擁有產(chǎn)權(quán)期間可以任意轉(zhuǎn)讓、出租和出賣該當?shù)禺a(chǎn)。各類商品房、自主經(jīng)營的飯店以及娛樂場所等都屬于完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。在具體評估該類房地產(chǎn)的抵押價值過程中，市場法是主要的評估方式方法之一，同時收益法和成本法也是可以應(yīng)用的評估方法。也可以采用基準地價修正法評估通過單獨出讓方式所獲得的土地使用權(quán)所成為的抵押物，同時也可以應(yīng)用假設(shè)開發(fā)評估方式和市場法對其進行抵押價值的評估。
2.3 局部房地產(chǎn)的價值評估方法
顧名思義，該類房地產(chǎn)就是指整體房地產(chǎn)當中的一個部分，可能是一個房地產(chǎn)當中的某層樓、某個單位或者是某個套件組合，也可能是具有綜合性質(zhì)房地產(chǎn)當中的不同用途的部分房產(chǎn)。在評估已建成或者是已經(jīng)使用的整體房地產(chǎn)當中的部分房產(chǎn)抵押過程中，應(yīng)該對部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)當中所起到的作用進行高度重視，同時還應(yīng)該重視部分房地產(chǎn)所具有的權(quán)益，其是否能夠獨立使用，是否能夠獨立出售等都應(yīng)該有事先的了解，還應(yīng)該分析和關(guān)注部分房地產(chǎn)對整體房地產(chǎn)土地當中公共配套設(shè)施和公用部分的合理使用。在評估該類房地產(chǎn)的抵押價值過程中，成本法、市場法和收益法是可以采用的價值評估方法。
2.4 在建工程房地產(chǎn)的評估方法
在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗收的工程，在建工程的重要特點是還沒有完整的建筑形態(tài)和內(nèi)部設(shè)施，還不具備驗收的條件，不能體現(xiàn)它原有的設(shè)計價值和使用價值。這類房產(chǎn)抵押評估就比較麻煩，要對在建抵押物進行全面的調(diào)查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權(quán)和建筑開發(fā)資質(zhì)，和發(fā)包承包資質(zhì)等。其次就是要注意實際施工進度和相應(yīng)的設(shè)計使用權(quán)益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結(jié)果進行時點評估。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不舍拖欠價款估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。
2.5 成本評估法在房地產(chǎn)建設(shè)中的應(yīng)用
工程建設(shè)離不開各種資源的支撐月配合，在房地產(chǎn)建設(shè)中，必然會消耗一定的物力、財力以及人力，這些都是房地產(chǎn)建設(shè)的成本所在，也正是如此，我們有必要錄用成本評估法來評估房地產(chǎn)建設(shè)費用。這種方法是通過工程建設(shè)開發(fā)成本作為依據(jù)，在評估師利用重置成本的方法對建筑單位的施工技術(shù)、所消耗的材料、價格水平進行評估，得出一個全新的物資耗費成本。在具體的應(yīng)用中，首先是對房地產(chǎn)土地成本進行估量，通過用基準地價系數(shù)修正法或者市場比較法來獲取土地成本。其次對已經(jīng)建設(shè)完成的部分建筑物的價值進行求取，可以采用重置成本的方法來獲取。最后，前面兩部分的價值進行整理，其總和就是當前房地產(chǎn)價值。具體來說，成本評估法在房地產(chǎn)建設(shè)中的計算公式為：在建工程價值=土地成本+本工程已經(jīng)建成完工部分的價值（這里面又包含了前期設(shè)計、策劃費用，建筑安裝費用，管理費用，基礎(chǔ)設(shè)施費用，投資利息，開發(fā)利潤，銷售費用，稅金等。）
結(jié)束語
綜上所述，在房地產(chǎn)抵押價值評估工作開展過程中，掌握不同有效的價值評估方式方法對提高房地產(chǎn)抵押價值評估的合理性具有較大的影響，所以需要價值評估工作人員加強重視，保證借貸雙方的權(quán)益不受到侵害。本文從房地產(chǎn)抵押價值評估的現(xiàn)狀和特點入手探究房地產(chǎn)抵押價值評估的方式方法，對系統(tǒng)的建立一個有效的抵押價值評估體系具有良好的促進作用。為了保證抵押品價值評估的合理性，方式方法的掌握能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)貸款抵押風險具有一定的防范作用，規(guī)避不同程度的風險，從而有效保證借貸雙方的合法權(quán)益。為了使用社會經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)抵押價值評估工作質(zhì)量的高要求，需要不斷創(chuàng)新抵押價值評估的方式方法。
參考文獻
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第6篇：投資性房地產(chǎn)評估方法范文
[關(guān)鍵詞] 國有資產(chǎn) 資產(chǎn)評估 資產(chǎn)流失
隨著改革開放的深入，涉及產(chǎn)權(quán)交易的經(jīng)濟行為越來越多。產(chǎn)權(quán)交易往往需要資產(chǎn)評估，尤其國有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評估是不可缺少的程序。合資、并購、股份制改造等產(chǎn)權(quán)交易是國企改革的重要途徑。但在國企改革的產(chǎn)權(quán)交易過程中，國有資產(chǎn)流失的現(xiàn)象是觸目驚心的，其中低價出售國有資產(chǎn)，則是國有資產(chǎn)流失的一個重要方面。企業(yè)在資產(chǎn)評估中如何防止國有資產(chǎn)的流失成為了一項我們需要研究的重要課題。本文的旨在以國有資產(chǎn)占有單位――管理者的角度，審視評估機構(gòu)對本企業(yè)進行資產(chǎn)評估的各個環(huán)節(jié)，指出每個評估環(huán)節(jié)中避免國有資產(chǎn)流失的關(guān)鍵之所在，從而杜絕或減少在資產(chǎn)評估中國有資產(chǎn)的流失。
一、資產(chǎn)評估前期
本階段是指資產(chǎn)占有單位已經(jīng)決定進行資產(chǎn)評估至評估機構(gòu)尚未進駐的這段時間。
1.資產(chǎn)評估的準備工作。首先，要對擬評估的資產(chǎn)進行全面的清產(chǎn)核資，“做到賬、卡、物、現(xiàn)金等齊全、準確、一致”。這是國資委《關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)改制工作的意見》中明確規(guī)定的要求。這樣不僅有利于資產(chǎn)評估的順利進行，更主要的是能對擬評估的資產(chǎn)全面摸底，做到心中有數(shù)。其次，要對配合資產(chǎn)評估工作的相關(guān)人員進行必要的培訓，即使是小型的資產(chǎn)評估也要進行適當?shù)挠嗅槍π缘膶W習，了解資產(chǎn)評估的基本常識，學習相關(guān)的法律文件。
2.確定評估機構(gòu)。目前，國內(nèi)評估機構(gòu)很多，魚龍混雜，因此，要根據(jù)已確定的經(jīng)濟行為及擬評估的資產(chǎn)選取合適的評估機構(gòu)。具體地說就是要聘請有相應(yīng)資質(zhì)評估機構(gòu)。比如，企業(yè)是上市公司或涉及證券業(yè)務(wù)的，就要聘請證監(jiān)會和財政部批準的具有證券業(yè)務(wù)評估資格的評估機構(gòu)；而對于土地評估，要有土地管理部門批準的資格等。不然，由于評估機構(gòu)競爭激烈，可能出現(xiàn)先攬下業(yè)務(wù)再出包的現(xiàn)象，企業(yè)要多花不少冤枉錢。
3.評估基準日的確定。評估基準日原則上應(yīng)盡可能選擇會計期末或離經(jīng)濟行為發(fā)生較近的時日。然而，新出臺的能使資產(chǎn)價值發(fā)生重大變化的國家有關(guān)政策法規(guī)之執(zhí)行日也是應(yīng)認真加以考慮的，應(yīng)盡量避免由此產(chǎn)生的減值，而應(yīng)享有由此產(chǎn)生的增值。另外，如匯率的變動、在建工程的竣工驗收日等對資產(chǎn)價值影響較大的因素亦應(yīng)加以考慮。同時，還要考慮資產(chǎn)評估報告的一年有效期問題，經(jīng)濟行為應(yīng)在一年內(nèi)完成。
4.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。中國資產(chǎn)評估協(xié)會早已出臺了資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的固定格式范本，但不具備強制性，企業(yè)完全可以根據(jù)自己的意愿與所聘請的資產(chǎn)評估機構(gòu)協(xié)商，添加具有維護本企業(yè)權(quán)益的追加條款，若無正當理由，資產(chǎn)評估機構(gòu)當然不應(yīng)拒絕。約定書的最后一項就是確定評估費用了，如果此項費用高出合理的范圍，當然就是國有資產(chǎn)流失的一部分。因此，了解評估機構(gòu)如何收費也很重要。
實踐中一般采取以規(guī)定標準為基礎(chǔ)，由委托方與評估機構(gòu)協(xié)商的方法來確定收費金額。企業(yè)最好事先到有關(guān)部門了解一下是否有新的收費標準或政策，再了解一下此項業(yè)務(wù)的收費行情，作到心中有數(shù)，在談判中才能處于有利地位。
二、資產(chǎn)評估中期
本階段是指資產(chǎn)評估機構(gòu)進駐資產(chǎn)占有單位開始，至完成實物資產(chǎn)的實地勘察，賬面資產(chǎn)的核實確認，進行評定估算的這段時間。在這段時間里，資產(chǎn)評估的各項工作離不開資產(chǎn)占有單位的密切配合，所以企業(yè)正好可以利用此項便利，密切關(guān)注評估人員評估各項資產(chǎn)時所用的評估程序、評估方法以及各項資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，如有不同意見可及時提出質(zhì)疑，要求評估機構(gòu)給以合理的解釋。
“質(zhì)疑“和評估機構(gòu)所尊崇的“獨立性”并不沖突，因為對評估機構(gòu)還要求其具有客觀性與公正性，同時評估工作也要求具有科學性。況且，評估機構(gòu)管理部門頒布的有關(guān)資產(chǎn)評估準則在許多條款中都明確要求注冊評估師應(yīng)與委托方進行“溝通”。既然是溝通，一方對某事項提出質(zhì)疑，另一方予以答復當屬理所當然。因此，要關(guān)注評估機構(gòu)對各項資產(chǎn)的評估程序、評估方法、評估參數(shù)和評估結(jié)果，以便把國有資產(chǎn)流失的可能性消滅在萌芽中。對于各項具體資產(chǎn)的評估而言，主要是關(guān)注其選用的評估方法和對應(yīng)此方法而選用的相應(yīng)評估參數(shù)。
1.機器設(shè)備評估。機器設(shè)備的評估往往主要是采用重置成本法，重要的評估參數(shù)是設(shè)備的重置成本與成新率。而最了解本企業(yè)設(shè)備的重置成本與成新率這兩個參數(shù)可靠數(shù)據(jù)的人應(yīng)該是本企業(yè)主管設(shè)備方面的工程技術(shù)人員與設(shè)備采購人員，即使評估機構(gòu)聘請的專業(yè)人員也不見得趕上他們。所以，有經(jīng)驗的評估師往往就此與他們溝通，求得他們的支持，以便評估值更能接近實際。反過來說，企業(yè)也應(yīng)派出得力人員配合評估機構(gòu)，同時也順便關(guān)注了設(shè)備評估中的少評與漏評問題。
2.房地產(chǎn)評估。房地產(chǎn)評估,尤其是土地使用權(quán)的評估，往往由于金額較大，所以一直是國有資產(chǎn)流失的一個重要方面，因此，國有資產(chǎn)占有單位及其上級領(lǐng)導機關(guān)必須對此項評估給予高度的關(guān)注。我曾參與一小型國有企業(yè)，該企業(yè)歷史包袱沉重，當?shù)卣疀Q定將其整體出售。
房地產(chǎn)評估的價值類型有公開市場價值與非公開市場價值。所謂“公開市場價值”是指在以產(chǎn)權(quán)變動為前提，被估房地產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下應(yīng)該實現(xiàn)的交換價值。而除此之外受到某些限制的則屬于非公開市場價值。從保護國有資產(chǎn)的角度來說，在產(chǎn)權(quán)主體發(fā)生變動的情況下，房地產(chǎn)評估時就應(yīng)該采用公開市場價值的價值類型來進行評估，這樣才能體現(xiàn)該項房地產(chǎn)的真實價值所在。
3.長期投資評估。長期投資包括長期股票投資、長期債券投資和其他投資。對于前二者，按評估基準日的價格與相應(yīng)計價標準來評估即可。從國有資產(chǎn)的安全性來說，我們關(guān)注的是其他投資這一項。其他投資是指除了股票投資，債券投資以外的投資，主要是投資主體以現(xiàn)金、實物資產(chǎn)或無形資產(chǎn)投入到被投資企業(yè)，從而獲得投資收益，比如與其他企業(yè)合資，合作、聯(lián)營，設(shè)立全資、控股或非控股的子公司等。
對外投資，設(shè)立子公司往往為腐敗分子所利用 ，是國有資產(chǎn)流失的巨大黑洞之一。許多腐敗分子利用對外投資，設(shè)立公司手法轉(zhuǎn)移國有資產(chǎn)，據(jù)為己有，對此，投資方的上級主管部門必須高度重視。同時投資主體在涉及產(chǎn)權(quán)交易的資產(chǎn)評估中也有防止國有資產(chǎn)流失的問題。
那么怎樣防止國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象發(fā)生呢？從根本意義上來說，長期投資的評估是對被投資企業(yè)獲利能力的評估，所以對于長期投資的評估方法應(yīng)是首先對被投資企業(yè)進行整體資產(chǎn)評估，再根據(jù)投資比例計算出投資方長期投資這項資產(chǎn)的評估值。
三、資產(chǎn)評估后期
從資產(chǎn)評估程序來說，此階段是指評估機構(gòu)完成現(xiàn)場勘測，初步評估測算后，進入評估匯總、撰寫評估報告及評估技術(shù)說明，到向委托方出具正式資產(chǎn)評估報告的階段。這個階段有一個評估機構(gòu)與委托方反復交換意見的過程。在這個過程中，資產(chǎn)占有單位為了防止在資產(chǎn)評估中國有資產(chǎn)的流失，應(yīng)要求評估機構(gòu)提供簽字蓋章前的資產(chǎn)評估報告草樣，對其進行分析，發(fā)現(xiàn)有疑問之處，及時與評估機構(gòu)進行交流。
1.對評估報告做邏輯性分析。包括對評估目的、評估中依據(jù)的前提條件與評估方法選擇之間的一致性進行分析；對評估范圍與評估目的之間的匹配性進行分析；對資產(chǎn)屬性作價的前提條件與作價依據(jù)之間的一致性進行分析。通過分析，可以對評估人員在評估中的基本思路和操作方法是否準確、合理進行判斷。
2.對評估中運用的價格信息及有關(guān)參數(shù)進行分析。在評估方法既定的情況下，評估中選用的價格依據(jù)和有關(guān)參數(shù)就成為影響評估結(jié)果的關(guān)鍵因素。因為評估中要求選擇在評估基準日時有效的價格信息和取價標準，因而分析中就要關(guān)注其出處和有效期兩方面。對于使用收益現(xiàn)值法時選用的折現(xiàn)系數(shù)和風險系數(shù)，要分析研究風險因素構(gòu)成及技術(shù)處理方法的客觀性和合理性。
3.對評估計算、匯總情況進行分析?？山Y(jié)合評估報告中所舉案例，對評估中的計算公式、成本構(gòu)成是否準確反映評估方法，計算結(jié)果是否正確，分項計算與匯總結(jié)果是否吻合，與文字說明是否一致進行分析、驗證。
如果國企的管理者與參與配合評估的相關(guān)人員認真做到本文所述各點，就可以杜絕或減少在資產(chǎn)評估中國有資產(chǎn)的流失。為此，前提條件應(yīng)是:（1）改制中，國企方參與配合資產(chǎn)評估的領(lǐng)導者與相關(guān)人員不應(yīng)與評估的結(jié)果有直接或間接的利益關(guān)系;（2）上述人員應(yīng)公正廉潔，能自覺維護國家與人民的利益。第二條是一種理想化狀態(tài)，關(guān)鍵是第一條。這就需要國有企業(yè)的出資主體和產(chǎn)權(quán)主體研究出合理的委托模式與監(jiān)督模式及對資產(chǎn)評估事項的配合模式，切實做到從根源上防止國有資產(chǎn)的流失。
參考文獻：
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第7篇：投資性房地產(chǎn)評估方法范文
在中國經(jīng)濟正一步一步走向國際化的進程中，中國資本市場的國際化也提上了日程，它是中國經(jīng)濟走向國際化的一個重要方面。在加入世界貿(mào)易組織的談判中，中國資本市場的對外開放，就是其中的一個內(nèi)容。
中國證券市場的國際化是中國經(jīng)濟的發(fā)展和國際化的需要，同時，中國資本市場的國際化將推動中國經(jīng)濟的國際化。因此，資產(chǎn)評估參照國際慣例及采用國際標準就是我們評估界迫切需要解決的問題。
就評估方法本身而言，全世界都是一樣的。但由于各個國家的法規(guī)不同，商業(yè)習慣不一樣，會計制度存在著差異，因而其資本市場的環(huán)境、投資者的愛好、乃至評價的方法亦不相同。因此我們在評估理論的應(yīng)用之中，應(yīng)當根據(jù)中國法律法規(guī)的要求將國際通用的評估方法靈活地運用于中國的評估實踐。但靈活運用的前提是將其理論完整地運用而不是部分地運用，不是斷章取義。
James C.Bonbright于1937年在其經(jīng)典著作《Valuation Of Property》描述到評估任何資產(chǎn)，工廠設(shè)備及用于商業(yè)或工業(yè)目的的無形資產(chǎn)只有三種方法。這三種方法被James C.Bonbright劃分為成本法，收益法和市場法。從那時起，我們曾經(jīng)修改過這些方法的名字，但是無論我們稱之為收益法還是收益資本化法，其本質(zhì)是一樣的。同樣的，市場法的另一種叫法，用于房地產(chǎn)評估時，現(xiàn)在稱之為銷售比較法，用于非上市控股企業(yè)和整體企業(yè)評估時，稱為指標公司對比法。無論我們賦予現(xiàn)代評估方法什么名字，其本質(zhì)，當我們把這些新方法的外衣被剝離后，它們僅僅是成本，收益和市場法的修改和變形。
中國評估服務(wù)市場如同其他各個經(jīng)濟領(lǐng)域一樣，其發(fā)展是由評估的需求而決定的。目前階段，在中國的評估服務(wù)市場中，一個重要的組成部分就是評估處于所有權(quán)變更過程中的國有企業(yè)所擁有的資產(chǎn)和工廠設(shè)備。根據(jù)中國國資局和財政部的要求，所有的國有資產(chǎn)在出售之前，無論出售給私人投資者還是有外國公司參與的合資企業(yè)，都必須經(jīng)過評估。國有資產(chǎn)或企業(yè)所有權(quán)變更的評估需要許多詳細資料以及每一項資產(chǎn)的單獨評估。成本法，估量每一項資產(chǎn)的單獨評估非常適合于此類評估要求。其它通行的評估方法在國內(nèi)的應(yīng)用則僅限于作為參考。即使是這樣，成本法的應(yīng)用在中國也是一種有選擇的應(yīng)用。比如，功能性貶值的問題，經(jīng)濟性貶值的問題，土地的作用及價值問題。造成這種狀況固然有中國資本市場不發(fā)達的原因，同時政策上的緣故、對評估工作在之作用方面的曲解也是造成中國評估市場混亂，人們評價不高的重要原因。
面對這些負面的報道和認識，業(yè)內(nèi)的一些人對于資產(chǎn)評估市場的壽命究竟有多長產(chǎn)生了疑問。其實我們的這些疑問和疑慮完全是產(chǎn)生于我們對政府有關(guān)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定的理解以及中國目前評估市場的現(xiàn)狀。改革開放以來，中國大陸已累計吸收外商投資三千五百多億美元，作為改革開放建立中國資本市場的標志，中國已有1000多家國有和民營企業(yè)經(jīng)過股份制改造后掛牌上市。這些經(jīng)濟體制改革的成果都離不開我們評估人員十年來的努力。資產(chǎn)評估工作為中國的國有企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N經(jīng)濟體制并存的企業(yè)奠定了基礎(chǔ)。但成績的顯著也會使我們在前進和發(fā)展的道路上迷失方向。這一點無論從我們對資產(chǎn)評估理論、方法的應(yīng)用以及對于資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的方向上都可以看出來。首先是在評估方法上我們的評估手法單一，似乎除了成本法之外極少見到其它方法的應(yīng)用；另外，評估報告的應(yīng)用除了用于立項確認外很難在保險、訴訟等評估最初產(chǎn)生需求的領(lǐng)域中出現(xiàn)。因此我們可以看到，要想使中國的評估事業(yè)有所發(fā)展我們必須與國際評估界接軌。我認為，我們第一位要解決的問題是評估師的地位。
在西方國家，評估師的地位與我國的評估師不同。國外的評估師首先是一位專家，其專家地位是有它的工作經(jīng)驗所決定而并非是由他所經(jīng)歷的考試所決定。其次，國外的評估師是一位咨詢?nèi)藛T，任何評估報告的結(jié)論都是一種咨詢性意見，只能作為參考意見。它既不能決定交易的價格，也不能決定遭受損失的賠償金額。因此，評估師的評估報告往往是作為律師提供給法庭或政府部門的證據(jù)之一，法庭或政府部門可以全部或部分地采納評估師的意見。第三，國外的評估師工作嚴謹注重證據(jù)。由于西方市場經(jīng)濟競爭激烈的緣故，以及法庭上經(jīng)常需要評估師出庭作證的緣故，評估師為維護其聲譽，非常注意其工作的質(zhì)量。評估師的聲譽往往是以其出庭的次數(shù)多少以及其證詞被法庭采納的多少來衡量。由此看來，中國評估事業(yè)的發(fā)展和評估師的成長應(yīng)該經(jīng)過類似于國外評估師所經(jīng)歷的市場競爭和法庭質(zhì)詢鍛煉。其次，中國資產(chǎn)評估事業(yè)的發(fā)展也有賴于在評估方法上與國際接軌。這里主要是指收益法和市場法的應(yīng)用，以及成本法中關(guān)于功能性貶值和經(jīng)濟性貶值的考慮。例如，外國投資者想知道一個整體企業(yè)的價值，不需要采取成本法，即，評估它的每一項資產(chǎn)，然后將它們的價值與流動資產(chǎn)相加，然后扣除負債，評估企業(yè)整體價值更直接的方法為收益資本化法、現(xiàn)金流量折現(xiàn)分析、指標公司對比法、以及收入倍數(shù)法。這些方法利用潛在收入，即投資者在投資中可能獲得的收入，估算投資的價值。然而，為了使用這些方法，評估師和他們的客戶會要求有權(quán)使用公司的經(jīng)過審計的財務(wù)文件，就象公司的股票在股票交易所上市。這些財務(wù)文件會有一個重要的特點——公開性和透明度。
中國的資產(chǎn)投資者和他們的貸款人想知道，如果在公開市場上轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)將得到多少回報。因此，類似的并已經(jīng)出售的資產(chǎn)的相關(guān)數(shù)量的披露將變得日益重要。這就是銷售比較法或市場法所需數(shù)據(jù)。當這種評估方法應(yīng)用于房地產(chǎn)評估時，該方法就隨之發(fā)展為房地產(chǎn)評估的主要方法，這種方式同樣適用于個人可移動資產(chǎn)。伴隨加入世貿(mào)，中國將會采取某種方式來記錄和披露那些用于銷售比較法或市場法的數(shù)據(jù)。
在評估過程中西方國家與中國的另一個不同在于對功能性和經(jīng)濟性貶值處罰的應(yīng)用。
功能性貶值是價值損失引起貶值的一種形式，由于效用缺乏或資產(chǎn)設(shè)計上的內(nèi)在需求。功能性的缺乏或需求可以采取不充分或過于充分的形式，換句話說，與目標資產(chǎn)相關(guān)的，潛在買家認為其無價值，或?qū)Y產(chǎn)實施否定的處罰。某建筑項目可能存在功能性貶值包括：建筑大小，結(jié)構(gòu)，層數(shù)，凈高，設(shè)計以及材料。
在確定功能性貶值，評估師必需決定應(yīng)用重置成本還是復原重置成本。
復原重置成本是指估價數(shù)值要求復制一個副本或全部資產(chǎn)的復制品，以同樣的種類和材料，按照目前市場價格包括：材料，勞動力，生產(chǎn)工具，契約人的管理費和利潤，費用。但是不含加班規(guī)定，勞動分紅，材料或設(shè)備的額外費用。
重置成本是指估價數(shù)值要求以某現(xiàn)代新個體一次性取代全部資產(chǎn)，應(yīng)用最新技術(shù)和材料復制存在個體的生產(chǎn)能力和效用，以目前材料，勞動力，制造工具，契約人管理費，利潤，和費用的市場價值，但是不含加班規(guī)定，勞動分紅，材料或設(shè)備的額外費用。
兩者概念上的重要差別是復原重置成本是指構(gòu)造一個精確副本的成本，而重置成本是指構(gòu)造相同效用建筑的成本。功能性貶值形式可以存在包括過分充分建筑，過度建筑，額外營運成本。
過于充分建筑是功能性貶值的一種形式，表示著目前不用于建造相同效用的設(shè)施的過去建筑實踐的存在；例如，固體磚墻將被金屬框架建筑代替。
額外建筑是功能性貶值的一種形式，表示目前不被利用并且將來也不太可能使用的建筑量的存在。例如，被閑置或放棄的建筑空間。
額外營運成本也是功能性貶值的一種形式，資產(chǎn)的設(shè)計造成營運無效率，因此，造成所有人或占有人的較高費用。這種處罰形式可以通過估算其現(xiàn)代替代物營運費用的增加來衡量。
例如，在建筑物之間反復挪動材料相關(guān)的額外處理材料成本；在替代設(shè)施，營運幾乎一致。
額外營運成本造成的功能性貶值可通過折扣每年額外營運成本，稅后凈利，進步達到目前價值標準的保留壽命。
經(jīng)濟性貶值，也稱為外部損失，是指資產(chǎn)本身的外部影響造成的價值損失。外部條件造成的經(jīng)濟性貶值可以源自國際，國內(nèi)行業(yè)基礎(chǔ)或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經(jīng)濟回報，因而，直接影響資產(chǎn)或物業(yè)的市場價值。
決定經(jīng)濟性貶值是否存在，研究報告必需來自目標財產(chǎn)和行業(yè)的經(jīng)濟性，極其即時的，評估基準日完成。研究可通過檢驗目標財產(chǎn)的收入史，以及任何地方或其他可以影響標的和其資產(chǎn)經(jīng)濟表現(xiàn)的因素。對典型房地產(chǎn)，尤其是小型普通物業(yè)，地方市場條件的影響就十分重要。分區(qū)制，地方經(jīng)濟，失業(yè)及行業(yè)因素都影響房地產(chǎn)價值。較大房地產(chǎn)物業(yè)可能不受地方經(jīng)濟影響，但是，受到地區(qū)，國家甚至全球經(jīng)濟的影響。代表性主要資產(chǎn)包括房地產(chǎn)和重要資本資產(chǎn)，以及相關(guān)影響（商業(yè)價值象有形和無形資產(chǎn)，流動資金）可被地方經(jīng)濟因素影響，但是通常更重要的是被行業(yè)經(jīng)濟條件影響。
行業(yè)經(jīng)濟條件影響企業(yè)，許多資產(chǎn)通常作為企業(yè)評估，不僅僅是房地產(chǎn)或機器設(shè)備。代表性的資產(chǎn)，可歸入此類的包括水泥場，鋼鐵制造廠，造紙廠，生物醫(yī)藥和化工廠，以及其他加工廠；行業(yè)諸如石油，天然氣或采礦；以及其他在某特殊行業(yè)完成的裝配線。用于某行業(yè)經(jīng)濟的典型數(shù)據(jù)包括此行業(yè)公司年度股東報告，證券交易委員會報告，討論產(chǎn)品和原料價格變動的行業(yè)出版物，投資銀行和經(jīng)紀商報告以及政府研究。通過應(yīng)用這些數(shù)據(jù)，評估師可以確定此行業(yè)收入，因而目標資產(chǎn)，過去，現(xiàn)在或?qū)肀煌獠拷?jīng)濟影響其降低收入從而降低企業(yè)和其資產(chǎn)價值的因素所左右。
確定EO的第一步是調(diào)查影響企業(yè)和資產(chǎn)貶值的經(jīng)濟條件的存在。然后，調(diào)查任何EO的原因之后，必需以某種客觀方式認證。EO存在于任何行業(yè)或資產(chǎn)，下面是其特性：
•； 公司產(chǎn)品需求減低•； 行業(yè)生產(chǎn)能力過剩•； 原料供應(yīng)出現(xiàn)斷層
原料，勞動力，效用及交通成本上漲；同時，產(chǎn)品售價保持不變或上浮很小。
政府規(guī)定要求資本支出很少或新投資無回報。
環(huán)境考慮要求資本支出很少或新投資無回報。
當某投資存在較好經(jīng)濟機會，EO出現(xiàn)。經(jīng)濟供求規(guī)律及競爭造成相關(guān)價值流失。通過資金投資不能降低EO，但EO可以改變甚至通過改變行業(yè)條件降低為零。
總之，通過對上面所述問題的討論我們可以得出以下結(jié)論：
第8篇：投資性房地產(chǎn)評估方法范文
1投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間分析
由于準則規(guī)定在成本模式下，應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對已出租的建筑物和土地使用權(quán)進行計量，計提折舊或攤銷。因此，投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間主要集中在公允價值后續(xù)計量模式中。
1.1利用后續(xù)計量模式的可選擇性進行盈余管理
準則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。并且采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差計入當期損益。由于近年來房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)總體上升的趨勢，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價值往往低于市場價值。對于坐落于大中型城市中心城區(qū)的房地產(chǎn)，通常具有活躍的交易市場，因此，這些房地產(chǎn)滿足使用公允價值模式進行后續(xù)計量的條件。雖然準則規(guī)定成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式應(yīng)按會計政策變更處理，轉(zhuǎn)換無法立即產(chǎn)生收益，但企業(yè)在以后各期卻可能由于這種會計政策的選擇獲益。一方面轉(zhuǎn)換可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價值，同時增加企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，降低了企業(yè)的財務(wù)風險，有利于企業(yè)進行融資，擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，實施并購重組。轉(zhuǎn)換相當于因為資產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價值，而這在歷史成本計量原則下一般是禁止的。另一方面轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)不計提折舊，減少了企業(yè)每期的費用，同時在房地產(chǎn)價格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價值的增加能在當期確認為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計入應(yīng)納稅所得額，對于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不會增加企業(yè)的稅收負擔，也不會使企業(yè)失去折舊的“稅盾”作用。
1.2利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進行盈余管理
準則規(guī)定自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將閑置的房地產(chǎn)從原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進行核算。同時，如果滿足準則中的相關(guān)規(guī)定，便可以使用公允價值模式進行后續(xù)計量。同時，企業(yè)可以將原已計提的固定資產(chǎn)減值準備在轉(zhuǎn)換時轉(zhuǎn)回，從而規(guī)避了《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值損失》中資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。準則還規(guī)定，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。企業(yè)可以在適當?shù)臅r間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉(zhuǎn)換時產(chǎn)生的公允價值變動損益計入當期損益。這樣通過兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)在轉(zhuǎn)換期間內(nèi)減少了固定資產(chǎn)的折舊費用，獲得了公允價值變動帶來的收益，同時增加了資產(chǎn)的賬面價值，從而達到粉飾報表的目的。
1.3利用公允價值計量方法的不同進行盈余管理
根據(jù)準則的規(guī)定，資產(chǎn)負債表日企業(yè)應(yīng)該從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。這表明公允價值首先應(yīng)該從公開市場報價中取得。當無法從公開市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格時，可以使用估值技術(shù)取得公允價值。但由于我國市場經(jīng)濟起步較晚，市場機制尚不完善，房地產(chǎn)市場尚不成熟，公開報價不易獲得，并且由于存在大量的投機行為，公開報價也未必是公允的價格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產(chǎn)評估機構(gòu)或房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估價格作為公允價值，其次是通過參考同類或類似房地產(chǎn)的市場價格獲取公允價值?，F(xiàn)行準則中，沒有對公允價值的計量方法作出明確適當?shù)囊?guī)定，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要選擇對經(jīng)營業(yè)績有利或能夠達到特定目的的方法。估值模型本身具有復雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準則對于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導和規(guī)定。企業(yè)還可能選擇關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)評估，出具對自身有利的資產(chǎn)評估報告。這都給企業(yè)進行盈余管理提供了操作空間，使企業(yè)可以通過操縱公允價值滿足自身利益，降低會計信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關(guān)者的利益。
2投資性房地產(chǎn)盈余管理的實例解析
2.1世茂股份的盈余管理
上海世茂股份有限公司是一家主營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時股東大會通過投資性房地產(chǎn)的會計政策變更的決議，公司根據(jù)準則規(guī)定進行了追溯調(diào)整，導致增加2009年度利潤總額408萬元，其中因不計提折舊增加2009年度利潤總額102萬元，因公允價值變動增加利潤總額306萬元，增加投資性房地產(chǎn)1317萬元，增加留存收益987萬元。當年下半年，因采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價值變動損益為1.61億元，約占當年利潤總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價值變動損益為4.26億元，約占當年利潤總額的31.14%。然而，該公司并未在財務(wù)報表附注中披露進行會計政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經(jīng)營模式導致該企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，且其商業(yè)地產(chǎn)主要坐落于北京、上海等地區(qū)，市場交易活躍，這給使用公允價值模式提供了必要條件。2009年全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)價格普遍高企，發(fā)達地區(qū)漲幅尤為明顯。世茂股份在此時進行會計政策變更，公允價值的大幅變動直接導致了當年及此后一年的利潤大幅增加，相對于其他采用成本模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)績更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產(chǎn)公允價值變動帶來的凈利潤暫不得用于利潤分配，上市公司無需擔心這部分并無實際現(xiàn)金流入的利潤將增加企業(yè)利潤分配的負擔。這在一定程度上打消了企業(yè)使用公允價值模式的憂慮。
2.2海南航空的盈余管理
海南航空股份有限公司是一家主營航空運輸?shù)纳鲜泄尽?009年12月14日，海南航空董事會通過投資性房地產(chǎn)的會計政策變更的決議，根據(jù)準則規(guī)定進行了追溯調(diào)整，導致2008年合并報表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬元，減少營業(yè)成本442萬元，增加公允價值變動損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6.8億元，減少營業(yè)成本1902萬元，增加公允價值變動損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導致歸屬于母公司的凈利潤由-1.14億元變?yōu)?.34億元。通過會計政策的變更，海南航空的累計虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價值變動損益為3.48億元，約占當年利潤總額的7.96%。2009年，海南的房地產(chǎn)價格漲幅明顯。2009年12月31日，國務(wù)院文件，海南國際旅游島正式獲批，此舉更是推動了房地產(chǎn)價格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產(chǎn)主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價，其房地產(chǎn)的市場價值已經(jīng)遠遠高出賬面價值。海南航空此次的變更在當期就產(chǎn)生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤總額，效果十分明顯。
3投資性房地產(chǎn)盈余管理的防范措施
3.1重新規(guī)定后續(xù)計量模式的使用范圍
現(xiàn)行準則以能否持續(xù)可靠取得公允價值為依據(jù)進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇，并且企業(yè)對所有投資性房地產(chǎn)只能采用同一種后續(xù)計量模式。對于用于出租的土地使用權(quán)或建筑物，企業(yè)獲得的是租金收入，與該項資產(chǎn)的市場價值并無太大的聯(lián)系。通常在合同簽訂時已載明租賃期間承租方支付的費用，且出租房并無租賃到期時將其轉(zhuǎn)讓的意圖。因此，對于這類資產(chǎn)使用成本模式即可。并且公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，企業(yè)只有營業(yè)收入，卻沒有營業(yè)成本，收入費用在邏輯上不配比，違背了基本的會計原則。而對于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的士地使用權(quán)，由于企業(yè)持有的目的是待其增值后進行轉(zhuǎn)讓，需要及時了解資產(chǎn)的市場價值，掌握充分的信息，以選擇合適的時機對外出售，使企業(yè)的利益最大化，因此有必要采用公允價值模式計量。準則可以規(guī)定企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型選擇后續(xù)計量模式，且企業(yè)可以區(qū)別不同的投資性房地產(chǎn)同時使用成本模式和公允價值模式。
3.2增加不同類別資產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換的限制條件
為了防止企業(yè)利用持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類操縱利潤和資產(chǎn)的賬面價值，進行盈余管理，《企業(yè)會計準則第22號——金融工具確認和計量》中對于持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類作出了明確的規(guī)定。由于公允價值這一計量屬性首先在金融工具領(lǐng)域得到廣泛使用，其準則制定相對較為完善。因此，投資性房地產(chǎn)準則可以借鑒金融工具準則，規(guī)定企業(yè)將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)且以公允價值模式進行后續(xù)計量的，因持有目的改變，轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的，在本會計年度及以后兩個完整的會計年度內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)換為以公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，同時對因不可抗力或其他特殊狀況導致可以轉(zhuǎn)換的例外條件作出規(guī)定。這樣即截斷了企業(yè)利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進行盈余管理的道路，又可以保護企業(yè)必要而合法的利益。
3.3加強投資性房地產(chǎn)的信息披露
第9篇：投資性房地產(chǎn)評估方法范文
內(nèi)容摘要:我國財政部于2006年了新的企業(yè)會計準則,并于2007年開始實施。新準則中對計量模式進行了一定的拓展,引入了公允價值模式。公允價值的應(yīng)用對于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重大影響。本文將從公允價值計量模式改變對投資性房地產(chǎn)的會計處理入手,分析其對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的影響。最后,將就實施公允價值兩年來我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新情況和新問題進行說明。
關(guān)鍵詞:新企業(yè)會計準則 公允價值計量 投資性房地產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)作為一項帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn),其確認和計量是理論界和實務(wù)界關(guān)注的焦點。新企業(yè)會計準則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認,并首次在對非金融資產(chǎn)計量中引入了公允價值。本文就公允價值計量對我國投資性房地產(chǎn)的影響進行了探討。
公允價值計量模式下對投資性房地產(chǎn)的處理
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),并單獨以“投資性房地產(chǎn)”列示在資產(chǎn)負債表上。投資性房產(chǎn)是企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)和持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
我國投資性房地產(chǎn)準則中規(guī)定,允許企業(yè)在兩種后續(xù)計量模式中做出選擇,并規(guī)定公允價值模式計量應(yīng)當同時滿足下列兩個條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地活躍的房地產(chǎn)交易市場;二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理估計。公允價值模式所適用的范圍包括三類:一是已出租的土地使用權(quán);二是持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);三是已經(jīng)出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)的最大特點是獨立產(chǎn)生現(xiàn)金流量。我國會計實務(wù)中,融資租賃的對象主要是動產(chǎn),房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的融資租賃很少見。但是,隨著我國銀行業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展及市場主體投融資方式的轉(zhuǎn)變,我國會計準則將與國際準則進一步趨同。
新準則規(guī)定:企業(yè)應(yīng)當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。這意味著房地產(chǎn)公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。已采用公允價值模式的,不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的,公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。準則還規(guī)定,如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊,主要是因為折舊的部分已經(jīng)通過公允價值跟賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補償。
公允價值計量模式下對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
由于在投資性房地產(chǎn)的確認計量中引入了公允價值模式,因此,這對于我國房地產(chǎn)行業(yè)披露的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流都會產(chǎn)生十分重要的影響。主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
第一,對于投資性物業(yè)企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)有重大影響。根據(jù)我國新會計準則的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)占有的土地、在建項目等均不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。因此,新準則對公允價值計量模式的引入對單純性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)類公司影響很小。而對于投資性物業(yè)比重較大的公司則影響較大。公允價值計量模式的特點是反映市場對企業(yè)資產(chǎn)價值的變動。因此,公允價值的引入不僅會對企業(yè)凈資產(chǎn)帶來正面作用,同時,在面臨不利市場環(huán)境的情況下,企業(yè)的價值將會減少。這也是房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的。
第二,加大了相關(guān)企業(yè)的利潤波動性。采用公允價值計量模式后,相關(guān)公司每年凈利潤的影響取決于投資性房地產(chǎn)的價值變動程度,成本法下的折舊與攤銷問題也由過去的顯性轉(zhuǎn)為隱性。這樣,凈利潤就會根據(jù)公允價值的變動而產(chǎn)生波動,從而一改過去我國房地產(chǎn)市場利潤較為穩(wěn)定的特點。由于我國房地產(chǎn)市場近年來得到了較大的發(fā)展,因此,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受市場波動的影響更加明顯。公允價值引入后,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不僅能夠反映企業(yè)的經(jīng)營狀況,同時,也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的價格走向進行反映。如果采用公允計價,投資性房地產(chǎn)物業(yè)是體現(xiàn)為持續(xù)的升值,則計入當期損益后的當年凈利潤也將會得到持續(xù)的額外提升。這種由于增值帶來的利潤增加不同于企業(yè)盈利水平的提高,各種影響因素大大增加,重新在新的市場格局中產(chǎn)生作用,達到平衡,從而對企業(yè)利潤帶來一種不穩(wěn)定。
第三,會對會計信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。財務(wù)會計理論的一個基本問題是,如何平衡會計信息的相關(guān)性及可靠性。賬面價值側(cè)重于解決會計信息的可靠性,而公允價值側(cè)重于解決會計信息的相關(guān)性。從決策有用性的觀點看,對于金融工具,投資性房地產(chǎn)等會計核算對象來說,用公允價值進行計量顯然要優(yōu)于其它計量方法。用公允價值進行計量,企業(yè)的估值水平有可能因為新會計準則而發(fā)生變化,這種影響主要源于新會計準則對會計信息質(zhì)量的改善。從這個角度講,新會計準則的實施將為投資者提供更高質(zhì)量的會計信息,因而可能會改變之前對企業(yè)的判斷和預期,或者增強投資信心,導致對公司的估值發(fā)生變化。
公允價值計量模式的發(fā)展對策
這幾年,國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資過熱,政府不斷實施宏觀調(diào)控降溫,不少公司都出現(xiàn)了資金短缺的問題。一旦采用公允價值模式后續(xù)計量投資性房地產(chǎn),雖會直接導致企業(yè)資產(chǎn)價值問題,但收益的增幅很難保證跟上相應(yīng)的比例,也就是說,一旦采用公允模式,凈資產(chǎn)收益率很可能反受其累。除此以外,在公允價值計量模式引入房地產(chǎn)企業(yè)的實踐中,仍然存在很多問題。對此本文提出如下策略:
首先,公允價值模式應(yīng)與歷史成本模式平等的作為企業(yè)可以選擇的計量方法,與國際會計準則接軌,配合金融市場改革開放。國際會計準則傾向于企業(yè)優(yōu)先選擇公允價值模式,只有在特例的情況下,企業(yè)首次取得一項投資性房地產(chǎn)時,企業(yè)才采用成本法模式計量。
其次,在公允價值具體計量方法上,適時制定我國單獨的《公允價值計量》準則,解決新準則實施和運用過程中面臨的計量難題。
再次,指引第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)進行評估計量。國內(nèi)經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)軌時期,市場經(jīng)濟發(fā)展不成熟,房地產(chǎn)市場波動相對較大,應(yīng)該謹慎地運用公允價值模式計量。引入第三方房地產(chǎn)評估機構(gòu),能增加公允價值計量的獨立性。建議上市公司聘請經(jīng)過有關(guān)部門認定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu),對投資性房地產(chǎn)進行獨立評估,企業(yè)不能自己評估或聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)以及其他非專業(yè)評估機構(gòu),避免人為操縱企業(yè)利潤。
最后,上市公司應(yīng)充分規(guī)范披露投資性房地產(chǎn)的信息。公開透明的信息披露是遏制企業(yè)利潤操縱的最有效辦法,企業(yè)應(yīng)分類披露主要投資性房地產(chǎn)的區(qū)位、面積、初始價值、同類房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。選用成本法計量的企業(yè),應(yīng)該披露投資性房地產(chǎn)的公允價值信息和增值情況;選用公允價值模式計量的企業(yè),應(yīng)該披露確定投資性房地產(chǎn)時所聘請的評估機構(gòu)、評估方法、證據(jù)來源及重要假設(shè)等要素。
結(jié)論
對企業(yè)而言,在會計方面,投資者和股東及企業(yè)職工更想了解企業(yè)當前經(jīng)營狀況和未來經(jīng)濟前景的信息,而以歷史成本為計量基礎(chǔ)不能很好的表達企業(yè)當前經(jīng)營狀況和反映未來經(jīng)濟前景。這在客觀上要求必須改革其計量體系,引入公允價值計量模式。
另外,從發(fā)展的眼光看,隨著我國經(jīng)濟的市場化程度不斷提高,有關(guān)資產(chǎn)和負債的公允價值將更容易取得,因此按照公允價值進行計量將是未來的必然發(fā)展趨勢,我國的會計計量模式勢必會與國際慣例取得一致,并將其定位在合理的計量模式上。
參考文獻:
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