土地法對宅基地規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：土地法對宅基地規(guī)定范文

關鍵詞：當前；農(nóng)村；宅基地管理；建議

中圖分類號：F301.3 文獻標識碼：A

隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，土地資源在逐年的減少?！翱茖W合理利用土地資源，珍惜保護我國耕地是的基本國策”。但目前農(nóng)村宅基地在實際用地及其管理上仍然存在很多問題。主要表現(xiàn)在農(nóng)戶建房出現(xiàn)用地的浪費問題；村莊建設零亂，缺乏整體觀念，這與新農(nóng)村建設的要求很不協(xié)調(diào)。隨著城鄉(xiāng)一體化建設快速發(fā)展，農(nóng)村人與地之間矛盾也愈加突出，農(nóng)村宅基地管理也呈現(xiàn)出一些亟待研究解決的問題。結合自己在基層所工作時，農(nóng)村宅基地管理中存在的問題產(chǎn)生的原因及對策淺談如下：

1 宅基地在農(nóng)村表現(xiàn)出來的突出問題

宅基地主要是指農(nóng)村居民因居住生活而建造房屋等建筑所占用的土地，包括住房，輔助用房（庫房、廚房、廁所、畜禽舍等）占地，多以房屋滴水為界。當前農(nóng)村宅基地雖在嚴格報批程序，建立健全信息化網(wǎng)絡，加大執(zhí)法巡查力度，狠剎亂占濫用宅基地歪風下了不少功夫，但農(nóng)村宅基地管理上仍存在很多問題。

1.1 宅基地浪費問題日見嚴重

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，農(nóng)民的經(jīng)濟收入的增加，所以要求居住改善，向往城里人的生活。逐漸把家搬遷到城市居住。通過實地調(diào)查，農(nóng)村居民搬遷到城里生活現(xiàn)象普遍存在。由于宅基地的不可交易性，大量農(nóng)民進城后，農(nóng)村的房子都閑置著；有的農(nóng)民在城市賺到錢后，在城市里買房的同時又在農(nóng)村修建新房，舍棄老宅破屋，進一步擴大了宅基地占用的土地面積，也使農(nóng)村出現(xiàn)大量的閑置宅基地、閑置住房。

1.2 宅基地變相多占問題嚴重

在建平縣農(nóng)村，農(nóng)民在新的地點建造住房，但舊房又不肯拆除，很多成為了破房、危房，形成了名副其實的空心村。在“城中村”和城鄉(xiāng)結合部，各種特權人群利用各種關系和經(jīng)濟優(yōu)勢，占用農(nóng)村集體土地建住宅，一戶多宅和超占、超標面積現(xiàn)象更為突出。有很大一部分村民中都存在有盲目攀比的現(xiàn)象，尤其是對住房，也已成為一個十分敏感的主題。有的干部利用建設種植、養(yǎng)殖小區(qū)等條件，審批土地逐漸變成住宅基地現(xiàn)象嚴重。國家規(guī)定夠條件農(nóng)戶可以無償取得集體土地使用權建住宅，但是一些村干部仍然行使霸權主義，把持著宅基地審批權，以此作為的溫床，利用職權或超越權批地，情節(jié)嚴重者占用耕地建造住宅。

1.3 村莊布局分散，是造成土地浪費現(xiàn)象嚴重

農(nóng)村缺少規(guī)劃，村莊建設沒有規(guī)則，布局混亂，街道不整齊，雜亂無章，沒有現(xiàn)代化新農(nóng)村氣象。從而阻礙了新農(nóng)村建設，農(nóng)民住宅有新房，看不到新村變化。村民建房沒有計劃，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村對村莊建設缺少長遠規(guī)劃，所以出現(xiàn)亂建、無規(guī)則建房問題；群眾思想落后自私，只顧自己眼前利益沒有長遠打算，所以在建房選址時，選擇地勢好、風水好，交通便利的道路兩側，整體觀看村莊混亂，看不到村子的新面貌、新氣象。

1.4 農(nóng)村住宅用地違法違章現(xiàn)象嚴重

在建平縣農(nóng)村住宅用地違法違章現(xiàn)象主要表現(xiàn)在，有的邊批邊建，不批就建；有的已報畜牧養(yǎng)殖或種植大棚為名審批，用于其他行業(yè)或住宅；城鄉(xiāng)接合地帶，由于經(jīng)濟發(fā)展快，農(nóng)民宅基地多占用道路兩側，或農(nóng)民已占用宅基地為名多蓋和加蓋商店。有的農(nóng)民在利益的驅(qū)動下，私自非法轉(zhuǎn)讓、出售宅基地、房屋，賣給沒有本地集體使用權的人員。轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地房屋等問題均為私下協(xié)議，沒有合法手續(xù)，形成宅基地隱形交易，加劇了土地權屬混亂和產(chǎn)權糾紛，增加了土地管理的難度。

2 農(nóng)村宅基地管理問題造成的原因

2.1 村莊建設應該有長遠統(tǒng)一規(guī)劃

村莊應該以城市化建設為標準，讓農(nóng)民有城市舒適美觀的感覺。由于農(nóng)民思想落后，特別是村級領導沒有長期建設村鎮(zhèn)規(guī)劃，或規(guī)劃不科學，村莊始終向外擴展，把老村逐漸在放棄，又建新宅，占地面積越來越大，造成土地資源浪費。有的農(nóng)戶只注重新房建設，為了多占宅基地因地建宅；而有的為了搞商品與住宅一體化，擴大宅基地面積；有的農(nóng)戶子女或兄弟分家都去審批宅基地建房，造成一戶多宅房屋沒有翻舊蓋新。以上是農(nóng)村宅基地現(xiàn)實問題，所以要統(tǒng)一規(guī)劃，要有長期的設計方案真正解決雜亂無章，亂建現(xiàn)象發(fā)生。

2.2 解決農(nóng)村莊宅基地松散問題

農(nóng)村工作比較復雜，村級干部水平低，對宅基地不重視管理寬松人情味太濃，沒能控制住一戶多宅違章建房問題。有些村干部不執(zhí)行國家法律法規(guī)，私自劃定宅基地，以請客或個人感情隨意提高標準，不按土地管理要求審報批準宅基地；還有些村干部在換屆選舉時，私下許愿，當上村干部后，為了還人情私自違法批地。或者是在換屆時送人情，多占和擴占宅基地。所以，在宅基地管理審批過程中不按法律執(zhí)行漏洞很大。

2.3 普及農(nóng)民土地法律教育

農(nóng)村宅基地的浪費和管理混亂，主要是農(nóng)民對《土地法》等相應的法律法規(guī)的認識不足，相關法律普及工作做得不充分。所以應該加強普及宣傳《中華人民共和國土地管理法》等相關法律法規(guī)。使得村級干部、群眾懂得土地的真貴性及其宅基地合理使用。通過法律宣傳使農(nóng)村村民懂得一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。還要懂得個人只享有宅基地使用權，而不享有所有權，土地是集體的。消除群眾傳統(tǒng)觀念，新房建起來了，老房必須拆除。為了節(jié)省土地，也便于土地和規(guī)劃部門執(zhí)法。

2.4 加強農(nóng)民思想覺悟教育，提高認識珍惜土地，在房屋、村莊建設中要有長遠發(fā)展觀

隨著我國小康社會的快速發(fā)展，促進新農(nóng)村建設的推進，戶籍制度的改革，農(nóng)村社區(qū)化、農(nóng)村居民城市化。改變舊的思想觀念，珍惜土地，在房屋和村莊建設中按著小城鎮(zhèn)化要求進行建設；不要把“迷信風水”觀念帶入新農(nóng)村建設中來；不要搞違法違章建筑，搞亂了農(nóng)民居住城市化的理想；不要私建亂建，搞亂了村莊的統(tǒng)一規(guī)劃。

3 在實際工作中對宅基地問題的整改建議及體會

3.1 通過土地法規(guī)的宣傳，提高人民群眾的法律觀念，嚴格依法行政

針對農(nóng)村群眾對《土地法》等相關法律認識不足，縣鄉(xiāng)村各級政府配合國土資源管理部門要加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度。通過廣播、有線電視定期搞講座，印發(fā)各種宣傳單，宣傳畫等進行農(nóng)村宅基地管理的宣傳和普及力度；通過網(wǎng)絡上節(jié)約用地話題，鼓勵在全社會進行討論，從而提高廣大群眾依法用地意識。加強鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理隊伍建設，使其在土地執(zhí)法、宅基地管理中發(fā)揮作用。充分發(fā)揮村級土地日常監(jiān)管制度及時發(fā)現(xiàn)和制止土地違法行為。

3.2 改進傳統(tǒng)宅基地管理辦法，保護農(nóng)民宅基地合法權利

農(nóng)民宅基地有使用權，沒有所有權，有房屋所有權。明確土地使用權和房屋所有權及其登記發(fā)證工作；要讓群眾認識到集體土地使用權和轉(zhuǎn)讓，在國家土地管理法律法規(guī)中進行；房屋與土地均為不動產(chǎn)，但房屋要與土地使用權相結合才能形成房屋土地一體，只有在土地完全私有的制度下才能實現(xiàn)。所以要充分保護農(nóng)民是集體土地權受益者，農(nóng)村村民無償使用宅基地。村民個人依法分享集體土地和享有其房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權利。

3.3 針對性制定宅基地使用及其管理政策，挖掘搞活農(nóng)村多余土地

對于農(nóng)民合理使用宅基地，節(jié)約土地，保護耕地樹立人人有責和科學利用發(fā)展的觀念。嚴格按規(guī)定審核屬于本村農(nóng)業(yè)戶口，并且夠已婚年齡，或已經(jīng)結婚方可報批宅基地及建房條件。同時鼓勵村民進城落戶，并購置商品房定居。把原有的宅基地和住房轉(zhuǎn)讓或自愿退宅還耕由政府出資給予適當?shù)难a貼。農(nóng)民放棄宅基地，其在本村還享有土地承包權，不影響其農(nóng)民享有國家相關政策待遇。鼓勵農(nóng)民退出多余宅基地并享有補貼。新建住宅審批后應退出舊宅基地。積極開展新農(nóng)村建設，將分散居住的農(nóng)民按著統(tǒng)一規(guī)劃集中起來，搬入新建的具有現(xiàn)代化氣息房屋居住，逐漸實現(xiàn)農(nóng)村居住城市化、別墅化優(yōu)越條件。

參考文獻

[1] 周洪亮.戶的視角下的農(nóng)村宅基地使用權的取得研究[J].中國農(nóng)村觀察，2007（05）.

第2篇：土地法對宅基地規(guī)定范文

在我國城市郊區(qū)，雖然相當面積的建設用地還是屬于集體所有土地，其中很多是當?shù)卮迕竦恼?。但這些土地作為城市發(fā)展預留用地，需要通過加強權屬管理和利用管理來保障城市未來可持續(xù)發(fā)展的潛力。在某市下轄城區(qū)開展集體土地宅基地確權調(diào)查和登記發(fā)證工作過程中，我們對城市郊區(qū)宅基地違法用地的的主要類型進行了調(diào)查分析，并提出了制止違法用地現(xiàn)狀的對策建議 。

一、宅基地違法用地的表現(xiàn)形式及原因分析

1、“一戶多宅”

目前在城市郊區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中，大多數(shù)村民都有兩處或多處以上的宅基地。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因，主要是因為隨著人口的增加，原有的居住面積已經(jīng)滿足不了人們現(xiàn)有居住的需求。原有的舊房有的受前后左右四至限制，要想擴大使用面積很困難，只好另辟新居，另外一種原因是經(jīng)濟發(fā)展了，農(nóng)民生活水平提高了，對住房的要求也在不斷發(fā)生變化，特別是一些青年農(nóng)民通過進城務工，開闊了眼界，城里的居住條件確實好?；剜l(xiāng)之后他們首先想到的也是要改善自己的住房條件，而舊房是祖業(yè)不能亂動的觀念又一時改變不了，于是棄舊建新。而原來的舊房大多數(shù)都閑置或用來堆放一些柴草雜物。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，既造成了農(nóng)村宅基地浪費，又造成農(nóng)村宅基地緊張，農(nóng)村土地得不到合理利用。

由于農(nóng)村的宅基地實行的是終身繼承制，由分家獲得新宅基地后，老的宅基地仍可繼承，也可以獲得多處宅基地，許多村民不愿交出閑置下來的老宅基地。大量存在的是村民通過繼承房屋等方式依法取得了宅基地，又分別在院落里邊蓋起了磚混結構的房屋居住。這就造成了 “一戶多宅”的典型表現(xiàn)形式，此種違法用地形式占到該市區(qū)違法用地總數(shù)的70%。

2、 “未批先占”

這里包括村民未經(jīng)批準擅自占地和村委干部越權批地等情況。農(nóng)村未批擅自建房現(xiàn)象普遍。隨著農(nóng)村稅費改革的深入，農(nóng)村負擔減輕，農(nóng)民建房不收費政策的出臺，有的農(nóng)民認為，既不收費，也就不需要審批，想建房就建。

村一級組織對農(nóng)民建房管理放任，村民建房只要向村委提出申請，有的村委會不管農(nóng)民建房是否符合條件，是否符合村莊規(guī)劃，一律同意報批。

究其原因是宅基地使用權的分配缺乏必要的制約。盡管《土地管理法》對宅基地的劃撥實行嚴格的審批制,即要經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核,并最終由縣級人民政府批準。這種嚴格審批制將權力完全集中在政府手中,其目的在于加強政府對于土地資源保護和利用的監(jiān)督管理。雖然基層國土所承擔著宅基地審核及違法用地監(jiān)察的職責,但由于種種原因,農(nóng)村宅基地的具體分配基本上還是由村干部把握大權，鎮(zhèn)（街)干部及村干部、亂占地建房、多占地建房的現(xiàn)象仍然存在。還有些村委會集中提出申請要求建房，抱著“大家都有，法不責眾”的想法，大量村民占用原宅基地附近的空地另建新房，后經(jīng)管理處罰，部分村民沒有繳納罰款，或者繳納了罰款，但是沒有辦理審批手續(xù)，這種屬于土地違法行為尚未處理或正在處理的情況不能登記發(fā)證。

3、 “面積超限”

根據(jù)《土地管理法》等相關法律法規(guī)，村民使用宅基地的面積不應超過相關規(guī)定的標準。但近年來，由于農(nóng)民收入的增加，住房條件不斷得到改善，庭院以及其它附屬建筑的面積比以前擴大，房子比以前更大更寬。村民普遍存在這樣一種心態(tài)，村委會、國土資源管理部門批準建房后，建多少就是我自己的事情。因此，在博白農(nóng)村地區(qū)，宅基地超面積現(xiàn)象十分普遍。

經(jīng)實地權屬調(diào)查，其中一個村民小組共計60戶農(nóng)戶中，其宅基地面積超過100平方米的有49戶，占該村民小組總戶數(shù)的81%。其中，根據(jù)規(guī)定可按實際占地面積予以登記的有20戶；另外27戶的由于不符合下述的自治區(qū)文件規(guī)定，只能對其符合規(guī)定的部份面積進行登記。

4、“破壞耕地”

博白縣只有少數(shù)村莊開展了村規(guī)劃，各村宅基地無序建設狀況十分嚴重。一些村組建房的生產(chǎn)用地與生活用地，舊村莊與新建房混在一起，在村莊外延擴張過程中，農(nóng)民房屋零亂無序，許多村莊“只見新房、不見新村”，“只見新村、不見新貌”，農(nóng)村居民點布局分散，沒有形成集中布局的勢態(tài)，老的居民點中搬出的一部分農(nóng)戶的宅基地由于零零碎碎無法進行復耕，形成“空心”村。例如，如果平均一戶農(nóng)戶建房面積130平方米，但加上農(nóng)戶四周的場院雜地占地則在1畝以上，而場院雜地占到2／3左右。土地利用粗放，耕地破壞和土地資源浪費嚴重。

農(nóng)民建房選址愿意選在自留地、自家承包的耕地中，或交通較為便利的道路兩側，哪里地勢好、“風水好”就在哪里建，形成很多路邊店、獨家院，浪費土地現(xiàn)象嚴重。據(jù)統(tǒng)計，博白縣2011年涉及農(nóng)民違法建住房，占用耕地的住房比例占違法用地總數(shù)的30%。

二、解決對策及建議

1、加大宣傳力度

一是要通過宣傳，讓每個村民都認識到：珍惜每一寸土地、嚴格保護耕地是全社會的共同責任。讓廣大農(nóng)村家喻戶曉：農(nóng)村宅基地所有權歸集體所有，個人只有使用權，享受標準都一樣，讓依法用地成為村民的自覺行動。二是對典型違法用地公開曝光。達到查處一起、教育一片、震懾一方的作用。三是以正面預防和反面警示教育相結合，通過法制教育專題講座、違法人員以身說法、相關案件圖片展覽、制作教育錄像片等，進行更為廣泛、生動、直觀的宣傳和教育，形成合理合法的用地觀念。

同時國土部門還要注重自身建設，加強內(nèi)部工作協(xié)調(diào)，提高工作效率，樹立良好形象。同時在社會上注重發(fā)揮新聞媒體的作用，采取各種形式，大力開展學習宣傳活動。特別利用每年“6•25”全國土地日，通過在廣播、電視中開設土地法律專欄和召開座談會等形式，宣傳土地管理法律法規(guī)，普及土地法律知識。

2、抓日常預防，建立巡查制度和監(jiān)查網(wǎng)絡。

要認真貫徹對違法用地，以預防為主、預防和查處相結合的方針。實行國土資源動態(tài)巡查制度，形成區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級國土資源監(jiān)察網(wǎng)絡，將違法案件行為消滅在萌芽狀態(tài)。要加大動態(tài)巡查力度，做到早發(fā)現(xiàn)早處理，避免給當事人造成不必要的經(jīng)濟損失。

對已經(jīng)審批獲得土地使用權的，要搞好跟蹤管理工作，要求基層土地管理工作人員做到“三到場”。對不按出讓合同約定開發(fā)利用土地的，要依法收回土地使用權，避免土地閑置。

1、規(guī)范農(nóng)村宅基地管理辦法。

堅持一戶一宅的原則、按“嚴控增量，盤活存量”的原則，鼓勵農(nóng)民騰退多余的宅基地，凡經(jīng)批準新建住宅的，應退出舊宅基地；新建項目應在合埋規(guī)劃基礎上優(yōu)先通過村鎮(zhèn)改造和填補空心鎮(zhèn)(村)方式取得土地；在國土資源執(zhí)法監(jiān)察工作中，對于符合土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的住宅要予以嚴格的保護，對于違法亂占、多占地的農(nóng)戶要責令其自行改正，恢復土地原狀促進農(nóng)村節(jié)約使用宅基地。

2、“一戶一宅”應具體情況具體分析。

依據(jù)國家有關法規(guī)提供了處理此類問題的依據(jù)，例如《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》（國土資源部）關于“繼承”、“分戶”、“轉(zhuǎn)移”、“一戶一宅”等登記問題處理就制定了有關規(guī)定。在工作實踐中可分情況處理。

根據(jù)當前農(nóng)村實際情況，應該建立以一戶一宅為原則，特殊情況可以擁有兩塊以上的宅基地，并給予法律的明確規(guī)定。在現(xiàn)實中有不少一戶多宅的情況，對此應特別對待，使其合法化。同時，允許一定年齡的男青年（結婚年齡是22周歲）擁有一塊宅基地，這也符合中國的傳統(tǒng)和現(xiàn)實需要。

3、完善宅基地登記制度。

每戶只能有一處不超標準的宅基地。農(nóng)民建設、繼承、轉(zhuǎn)讓宅基地必須登記；否則，不受法律保護。也就是說，登記是取得宅基地使用權的唯一合法要件。應做到城鎮(zhèn)農(nóng)村一體化，不應區(qū)別對待。其中本著“尊重歷史、實事求是”的原則，對已既成歷史事實違法建房的行為，在符合“一戶一宅”、不超面積住宅的前提下，責令其限期完善手續(xù)，并依有關法規(guī)予以加重處罰后，給予登記發(fā)證確認其宅基地使用權；對占用宅基地超過規(guī)定面積標準的，按照實際批準面積進行登記，其面積超過規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內(nèi)注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定作出處理,并按照規(guī)定的面積標準重新進行登記。依據(jù)各個時期國家和有關管理部門對集體建設土地的相關規(guī)定，應按照劃分的各個時期和各項類型分別規(guī)定處理。其中的難點在于提供客觀直接的證據(jù)說明該項宅基地處于該時間段內(nèi)。

4、建立健全宅基地建設與退出機制。

積極探索“兩圖一表”（宅基地現(xiàn)狀圖和規(guī)劃圖、宅基地申請計劃表）管理模式，實現(xiàn)宅基地規(guī)范化、信息化管理。新建住宅必須在規(guī)劃區(qū)內(nèi)實施。在城鎮(zhèn)近郊的農(nóng)村或者村莊整體被撤并前的過渡期間，根據(jù)實際建設需要，由規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市發(fā)展進程和規(guī)劃實施的需要核發(fā)臨時鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證，實行定位、定性、定規(guī)模，并出臺相關配套的操作辦法，授權村鎮(zhèn)（街）政府對農(nóng)村宅基地翻新、集體土地等進行統(tǒng)一規(guī)劃許可管理。對于閑置的宅基地建立閑置罰金制度和收回制度，規(guī)定一個合理的期限，在閑置時間達到該期限，需要每年繳納一定數(shù)額的宅基地閑置費。

5、完善土地執(zhí)法共同責任制建設。

進一步明確各鎮(zhèn)（街）政府在農(nóng)村宅基地管理中的責任，發(fā)現(xiàn)有任何企業(yè)、集體或者個人未經(jīng)批準違法在農(nóng)村集體土地上建房或者進行其他建設的行為，由鎮(zhèn)（街）政府牽頭組織國土、規(guī)劃、供水、供電、行政執(zhí)法、公安、法院等相關部門共同對違法用地行為進行制止。

第3篇：土地法對宅基地規(guī)定范文

(一)案情簡介

2015年12月24日最高人民法院合同糾紛典型案例，其中，鄒克友訴張守忠合同糾紛案①，引起學界關于宅基地使用權流轉(zhuǎn)問題的爭論。2003年，外村村民鄒克友以56900元的價格購買村民張守忠之樓基地，并且簽訂“樓基地買賣協(xié)議”。2013年，由于該地未能辦理樓房建設手續(xù)，房屋最終被居委會收回，同時將安置房作為補償給了張守忠。鄒克友認為自己受讓了樓基地，理應由其享受該安置房，但與張守忠協(xié)商卻無果，便一紙訴狀將其告至法院，請求法院令張守忠返還購買樓基款并賠償損失。最后山東省日照市嵐山區(qū)人民法院最終根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定②，判定雙方的《樓基地買賣協(xié)議書》因違反法律強制性規(guī)定無效，責令張守忠返還購買樓基地款并賠償損失。

(二)相關案例評釋

最高人民法院以此為典型案例頗具爭議。最高人民法院以此案例欲最終確認宅基地使用權僅可在村集體經(jīng)濟組織間流轉(zhuǎn)。因而，此前著名的“畫家村”③案件的命運，我們便不難理解，也為我們探討宅基地使用權上房屋之流轉(zhuǎn)埋下伏筆。檢索近年來關于宅基地上房屋買賣合同糾紛的判決書，筆者發(fā)現(xiàn)，各地法院始終秉持“畫家村”案的判決精神，或依“雙方房屋買賣行為涉及宅基地買賣，違反國家法律、行政法規(guī)之強制性規(guī)定”④，或依“宅基地使用權是以農(nóng)民身份為依據(jù)、基于集體經(jīng)濟組織成員之身份而取得的，非農(nóng)民則無法獲得宅基地之使用權，因此基于買賣合同的手段取得宅基地的使用權有違上述法律內(nèi)容”⑤，或依“因未經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意和準許，原告與被告之間的宅基地買賣屬于非法買賣，應屬無效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋買賣合同的效力?？偨Y上述所列案例，不外乎是將房屋買賣合同之效力從屬于宅基地使用權的流轉(zhuǎn)性，再根據(jù)現(xiàn)行法律禁止轉(zhuǎn)讓集體土地使用權的規(guī)定，最終拋棄了房屋買賣合同的有效性。在筆者看來，這類的判決讓農(nóng)村宅基地負載了過于沉重的使命和負擔，限制農(nóng)宅流轉(zhuǎn)似有斟酌余地。為維護農(nóng)民應有的財產(chǎn)處分權，塑造獨立完整的農(nóng)宅所有權，筆者傾向于肯定此類合同的效力。下文就將針對宅基地上房屋買賣合同的效力問題，進行敘述分析。

二、農(nóng)宅流轉(zhuǎn)的法律困境

(一)宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)則之限制

我國實行土地公有制度，《憲法》把土地劃分為國家所有土地和集體所有土地，農(nóng)村的宅基地屬于集體所有土地。同時，《物權法》規(guī)定農(nóng)村村民依法享有在集體所有的土地上建造、保有住宅及附屬設施的權利，并稱之為宅基地使用權。顯而易見，宅基地的所有權歸屬于集體經(jīng)濟組織享有，而農(nóng)民作為集體經(jīng)濟組織的成員只享有對宅基地的使用權。宅基地所有與宅基地使用分離，逐步形成歸屬的主體和經(jīng)營管理的主體分離之二元構造。乍看之下，宅基地使用權法律制度既保障了土地之公有屬性，同時又使農(nóng)村村民在土地之上建造房屋的需求得以滿足，可謂一舉兩得，實則不然。修訂后的《土地管理法》第63條①，國家儼然明令限制和禁止包括宅基地使用權的流轉(zhuǎn)等在內(nèi)的農(nóng)村土地權利。國務院及相關部門的規(guī)范性文件中也做出類似規(guī)定②。現(xiàn)行立法認為，農(nóng)宅物理上占用了宅基地，而宅基地僅由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織享有，有且只有本村集體經(jīng)濟組織之成員才可通過申請獲得宅基地之使用權，并禁止宅基地使用權流轉(zhuǎn)至本集體經(jīng)濟組織以外。只要向村委會提出申請并經(jīng)審批，符合條件的村民便可免費取得宅基地使用權，故同為一個集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民一般沒有流轉(zhuǎn)的需求;相反，有意置買農(nóng)宅的城市居民卻又為法律所禁購。法律法規(guī)對宅基地之流轉(zhuǎn)的不合理桎梏，凍結了宅基地使用權的交易，使農(nóng)民的宅基地使用權在法律上淪為一種“死產(chǎn)”。

(二)農(nóng)宅所有權權能之殘缺

依據(jù)《物權法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，在建設用地使用權上之建筑物的轉(zhuǎn)讓、互換、出資或贈與時，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。從該規(guī)定可以推測出，國家采取的是房地一體的結合主義模式:雖然土地和土地上之附著物的所有權歸屬分離，但國家在流轉(zhuǎn)問題上又堅持“地隨房走，房隨地走”。脫胎于公權力深度介入的宅基地使用權之上，農(nóng)宅所有權有著先天性的不足。從物理角度來看，房地一體的事實狀態(tài)必然導致土地與地上房屋之間的依附關系，自然屬性的不可分性決定了農(nóng)宅和宅基地使用權在法律調(diào)整上的密切聯(lián)系。如前所述，宅基地使用權之流轉(zhuǎn)在我國本就被多加限制，因此，農(nóng)宅雖為農(nóng)民所有，但其并未被定位成純粹獨立的財產(chǎn)權，農(nóng)民對農(nóng)宅的支配力受到極大限制，不完全的處分權能使其難以稱為自主的所有權。據(jù)此，且不說法律對農(nóng)宅買賣合同之效力的不明朗態(tài)度，即便國家開放了這個交易市場，農(nóng)宅的買賣同樣面臨房地一體的流轉(zhuǎn)尷尬。農(nóng)宅所有權以宅基地使用權的流轉(zhuǎn)為物權變動要件，宅基地使用權的限制流轉(zhuǎn)綁架著農(nóng)宅買賣合同的效力，買賣合同面臨被架空的法律風險和現(xiàn)實困境。房地一致的原則雖然簡化了法律技術上的操作，但同時也犧牲了農(nóng)宅主體財產(chǎn)權利和市場交易的自由，導致流轉(zhuǎn)限制、權利“無有”的空虛化狀態(tài)，衡諸法理，似難謂妥。

三、法律困境的原因分析

(一)家父主義的理論思維

1.生活保障論。宅基地使用權的主要功能在于供農(nóng)民居住、建造房屋，宅基地被認為是中國農(nóng)民的安身立命之所。《憲法》《物權法》中宅基地二元構成的選定以及限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，負載著沉重的使命———農(nóng)民基本的生活保障。宅基地使用權是個身份權利，有司法者認為與宅基地有關的任何權利主體必須有特定身份，禁止土地流轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟組織之外，是為了保護本集體組織成員的利益。所以農(nóng)宅的買賣主體應受嚴格限制，只能是集體經(jīng)濟組織成員。故城鎮(zhèn)居民所簽署的受讓農(nóng)宅的買賣合同是無效的③。于私法權利的宅基地使用權之上附加公法的生存保障功能，好比在私權的權利外衣上打下難以消退的行政烙印，這是立法上的矛盾與沖突。社會保障本應是國家責任，現(xiàn)今國家不僅冠冕堂皇地剝奪宅基地使用權流轉(zhuǎn)的私權，還美其名曰是在保護農(nóng)民利益，這種國家責任個人化的行為豈是農(nóng)民孱弱之身軀所能承受?另外，新農(nóng)村建設的發(fā)展速度超人預料。牛耕田、人割禾，農(nóng)民于田地里躬耕千年的畫面已漸漸成為歷史的回憶，一時從“面朝黃土背朝天”過渡到“新型農(nóng)民”。農(nóng)村的家庭漸以外出務工為多數(shù)，農(nóng)宅不再是所有農(nóng)戶的長居之所，此時對農(nóng)宅流轉(zhuǎn)再多加限制，究竟是保護農(nóng)民利益還是損害農(nóng)民利益，值得定奪。2.農(nóng)村社會穩(wěn)定論。宅基地屬于集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意和準予，宅基地使用權不得隨意流轉(zhuǎn)。有人提出，若開放農(nóng)宅買賣市場，將會使宅基地使用權旁落農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之外，甚至會因此造成農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的瓦解，導致農(nóng)村社會的動蕩。筆者認為，土地的私益性表現(xiàn)為生存利益和財產(chǎn)利益兩個方面，當前我國法律對宅基地的管理重在確立土地財產(chǎn)權的生存利益而限制其財產(chǎn)利益。但在現(xiàn)實中其實并不存在沖突或矛盾，承認宅基地上房屋買賣合同的效力并不影響國家對集體土地的有效管理。其一，雖然集體組織成員可以通過申請使用宅基地，但基于土地資源的不可再生性，《土地管理法》規(guī)定了嚴格的審批程序:村民提出申請后村委會要審核，還需經(jīng)村民會議同意及鄉(xiāng)人民政府的審查，最終由縣級土地管理部門審批才可。其二，農(nóng)宅流轉(zhuǎn)絕不可能改變宅基地集體所有的性質(zhì)，宅基地所有權仍然是集體，沒有脫離集體落入非集體成員手中的可能，集體經(jīng)濟組織對宅基地的監(jiān)督管理不受影響。其三，《土地管理法》第62條將農(nóng)民申請宅基地的次數(shù)限定為一次，并確立了一戶一宅原則。同時還規(guī)定出讓或者出租后不再予以批準申請宅基地。所以借助于現(xiàn)行管理制度，農(nóng)宅買賣濫用土地資源的情況較難發(fā)生，原始取得的程序限制和房屋轉(zhuǎn)讓后不可再申的處分，已足夠?qū)w土地進行有效的行政管理。無償取得宅基地使用權保障宅基地的生存利益，流轉(zhuǎn)促進資本功能發(fā)揮則觀照到宅基地的財產(chǎn)利益，二者完全可以實現(xiàn)利益雙贏，以農(nóng)村社會管理為由否認農(nóng)宅買賣合同的效力，以生存利益之盾抵御財產(chǎn)利益之矛，似無依據(jù)，也無必要。

(二)房地一體的司法混亂

土地與其地上房屋的關系存在統(tǒng)一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。我國的農(nóng)宅和所依附的宅基地為各自分離的權利客體，所有權人相互獨立。同時，“地隨房走，房隨地走”的原則決定了農(nóng)宅與宅基地在實際利用、經(jīng)濟交易上必須時刻捆綁在一起。如此，一方面法律在宅基地權外另立農(nóng)宅所有權，預留了農(nóng)宅所有權和宅基地使用權的異主空間;另一方面，當宅基地為農(nóng)宅提供物理基礎，宅基地權利(至少是宅基地使用權)貌似成為農(nóng)宅所有權的正當權源，為避免房權人無權占有土地的尷尬，只得強行要求“房權地權一起走”。分離主義、“房地異主”在先，禁止房地單獨交易在后，現(xiàn)行法混合主義的色彩必然導致司法的混亂和不確定。為避免法律內(nèi)部矛盾引發(fā)一系列的問題，因而對法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。

四、農(nóng)村宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的實現(xiàn)

(一)“房地異主”法律關系的詮釋

1.宅基地用益的債權法構成。根據(jù)《民通意見》第186條規(guī)定①，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統(tǒng)稱不動產(chǎn)，但客觀的不可分離同法律的歸屬問題不可一概而論，把房屋所有權和宅基地使用權視為一體，有混淆之虞。關于宅基地用益，所有權和使用權是兩種慣性思維中的狀態(tài)，前者是自物權，后者是用益物權，固然其能解決基本的宅基地歸屬問題，但二者都是物權法上的概念，我們忽略了宅基地上第三種的存在狀態(tài)———債法上的權利，即基于農(nóng)宅所有對其所占宅基地對應部分的利用權。在傳統(tǒng)民法理論上，存在地上權和土地租賃權之比較分析，就是作為用益物權和作為債權的土地使用權的差異問題［1］(P15)。有關宅基地用益的物權法構成和債權法構成，清華大學法學院教授韓世遠提出設立“宅基地法定租賃權”，同宅基地所有權和宅基地使用權相列而論，以解決宅基地上農(nóng)宅的自有流轉(zhuǎn)問題。不同于固有的模式思維，韓世遠教授認為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統(tǒng)的物權法構成模式，還可以包含債權法的構成模式?；诖说膫鶛喾嫵啥?，宅基地之用益也有“有償”與“無償”之劃分:前者往往為租賃關系，后者對應于無償借用情形中。借助租賃之債，賦予農(nóng)宅新所有權人法定租賃權，從而解決了農(nóng)宅占地的權利正當性問題，避免了“房地異主”的尷尬［2］?！抖砹_斯民法典》的立法同樣突破了土地財產(chǎn)權二元體系的傳統(tǒng)思維，出現(xiàn)了土地租賃權的概念，明確了土地租賃權的債權物權化，確立了以土地租賃為核心的土地有償使用制度，將土地租賃權作為獨立于土地使用權和土地所有權之外的權利類別進行規(guī)定［3］。我國臺灣地區(qū)提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對建筑物坐落之土地享有租賃權［4］(P38－47)。推定租賃的補救思路值得贊同，我國大陸地區(qū)亦可推定農(nóng)宅所有權人與宅基地使用權人之間與此同時達成關于農(nóng)宅買賣和土地租賃的債權合意。房走了，地上的使用權不一定要跟著走，該租賃權的成立意味著農(nóng)宅出賣人的宅基地使用權并未消滅，只是由占有、使用轉(zhuǎn)變以收益為內(nèi)容的一項權能。2.宅基地租賃合同的推定適用。正如弗里德曼闡述的法律與環(huán)境的關系①，因為俄羅斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國的國情不可同日而語，所以將土地租賃權引入中國的宅基地制度之中，這樣的想法是否合乎法理還有待商榷。但是筆者認為強化債權方式的土地使用，為隨房屋買賣一并轉(zhuǎn)移的土地利用權賦予一個獨立地位，對于中國房地一體但權屬各自獨立的不動產(chǎn)框架來說，實屬可行的解決方法。根據(jù)《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》第35條第4款規(guī)定，若建筑物處于禁止流通的土地之上，其仍可被轉(zhuǎn)讓，且建筑物之所有權人將獲得一種與所有權不同的其他土地權利［5］(P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中國法律制度中的地位相近似，可見在俄羅斯，即便土地不被允許流通，但是其上的建筑物還是可以被轉(zhuǎn)讓的。當房屋所有權人不擁有對土地進行利用的物權時，《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》引入新的權利概念———土地有限占有權。有限占有權是土地所有權人和其上建筑物所有權人達成的對土地的“利益平衡”，是一種通過協(xié)商達成的債權合意。倘若參見這個思路，雖然宅基地的所有權歸集體，且宅基地使用權依法是不能轉(zhuǎn)讓的，但這都無妨，當宅基地使用權人轉(zhuǎn)讓地上的農(nóng)宅所有權時，推定雙方之間也達成有限占有宅基地的債權合意。具體來說，受讓人成為農(nóng)宅所有權人后，在為使用農(nóng)宅所必要的范圍內(nèi)，取得對該宅基地地塊的有限占有權。故而，農(nóng)宅買賣并不必然牽扯到宅基地使用權的物權轉(zhuǎn)讓問題，土地債權的介入對宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)宅買賣合同的效力分離做出很好的解釋。

(二)農(nóng)宅買賣合同的效力認定

1.合同有效的合法性。對于宅基地使用權的流轉(zhuǎn)，根據(jù)相關法律、行政法規(guī)等②，可知宅基地使用權只能在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民受讓宅基地使用權是違反現(xiàn)行法律和國家政策的。然而，就此認定轉(zhuǎn)讓合同是無效的，筆者實難贊同。一方面，國土資源部的意見以及國務院的決定和通知，其效力層級過低，不屬于認定合同無效應依據(jù)的法律或行政法規(guī);另一方面，雖然《土地管理法》第63條禁止農(nóng)村宅基地之任意流轉(zhuǎn)，但《土地管理法》以“管理”為名，顧名思義，《土地管理法》第63條理應是管理性的強制性規(guī)范而非效力性的強制性規(guī)范。誠然，根據(jù)《合同法》司法解釋(二)第14條的規(guī)定，其中關于合同效力的“強制性規(guī)定”，僅指效力性強制性規(guī)定，因此，《土地管理法》第63條不屬于認定合同無效的法律規(guī)定，不能成為否認合同效力的依據(jù)。私法應當最大限度地尊重主體意思自治，只要農(nóng)宅買賣不存在《合同法》第52條規(guī)定的無效事由，就應當肯定合同的有效性。2.合同有效的理論可行性。(1)遵循誠實信用原則如前所述，實踐中司法人員的裁判偏向于限制農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)，糾紛中的買賣合同多數(shù)被宣布無效。論其功能，法庭的裁判具有引導作用，應當符合正確的價值取向和道德觀念，遵循基本的私法準則，但是合同無效的判決可以發(fā)揮此等功效嗎?頗為質(zhì)疑。質(zhì)言之，依判決加以推論，合同無效的判定相當于肯定出賣人出爾反爾的行為。倘若房屋出賣后市場發(fā)生情勢變動，賣方再以房屋不可買賣為名，以房價上漲利益有損為實，主張合同無效的話，試問，這樣違反誠實信用、擾易秩序的行為豈能被容忍?故法院務必謹慎考慮否認合同效力產(chǎn)生的影響。為實現(xiàn)社會的誠信與公平，筆者強調(diào)以誠實信用原則為據(jù)，倡導肯定買賣合同的效力，否則司法難免淪為鼓吹不誠信、幫助惡人利用不法行為獲利的工具。(2)尊重私法主體的意思自治傳統(tǒng)契約理論的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52條規(guī)定的法定無效情況以外，契約成立與否，內(nèi)容如何，原則上由當事人自由決定。未置可否，合同相對人享有一定程度的自利。既然農(nóng)宅的所有權屬于農(nóng)民，那么基于農(nóng)民真實意思表示而達成的買賣合同，法律上有什么理由對其否認呢?只要協(xié)議是基于雙方自有、自愿、公平發(fā)生的交易，那買賣合同就應當被肯定，這既是對私法主體意思自治最基本的尊重，也是民法作為私法應當遵循的基本原則。(3)維護農(nóng)民對自有財產(chǎn)的處分權開放農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)不僅能形成有效的市場，體現(xiàn)房屋的現(xiàn)實價值，還維護了農(nóng)民作為財產(chǎn)所有人的處分自由。其符合現(xiàn)代社會需要的制度方為良善之制。如果說宅基地使用權的免費取得具有公共福利性，宅基地乃農(nóng)民賴以生存的所在，國家限制宅基地使用權之流轉(zhuǎn)是對農(nóng)民弱勢群體的關懷，那么城市的經(jīng)濟適用房又何嘗不是呢?為何宅基地不可像經(jīng)濟適用房那樣自由流轉(zhuǎn)呢?出于對土地資源的合理配置以及農(nóng)民基本居住保障的考慮，不可否認，這樣的出發(fā)點就是基于社會福利，但保障措施的進一步優(yōu)化還需努力。關于農(nóng)民利益之保護，其真實癥結并非防范非農(nóng)戶對農(nóng)村宅基地的侵占，國家及行政機構對集體土地之肆意掠奪才是對農(nóng)民利益的威脅所在。3.合同有效的現(xiàn)實必要性。(1)農(nóng)民的融資需求允許宅基地上之農(nóng)宅買賣是個現(xiàn)實需要。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，宅基地作為財產(chǎn)權的資本功能日益凸顯，城市化的進程和人口流動性加強，萌生了農(nóng)民進城的渴望。若要在城市扎根立足，農(nóng)民必須有必要的資金保障，但農(nóng)民住宅產(chǎn)權的不完整性將限制農(nóng)民對于僅有的宅基地進行資本操作。農(nóng)村宅基地只能固守傳統(tǒng)，無法進行商品化和資產(chǎn)化，遲遲未能進入市場，對農(nóng)民來說是一種財產(chǎn)利益的制度性損失。既為了不影響金融資本進軍農(nóng)村，也為了幫助農(nóng)民在城市里有更豐裕的物質(zhì)條件，允許宅基地上房屋的買賣流轉(zhuǎn)，又有何不可?何況，土地是農(nóng)民的命根子，房子更是他們安身立命之所，非必需的情況下農(nóng)民輕易不會出賣房屋，現(xiàn)實中的萬不得已往往是因為存在更急迫的資金需求，或是治病救人或是為生產(chǎn)經(jīng)營籌資等。承認合同的有效性，創(chuàng)造了一條融資渠道，對農(nóng)民們的裨益尤為明顯。2015年2月，國家出臺農(nóng)村宅基地改革試點草案。草案的出臺讓無數(shù)傳統(tǒng)躬耕于田的農(nóng)戶看到曙光，也使筆者之見有了更多實現(xiàn)的可能，為之欣喜。(2)稀缺資源的充足利用現(xiàn)今農(nóng)民的宅基地已不單純是一個基本生存保障的問題，隨著農(nóng)村勞動力的大量轉(zhuǎn)移，在城里買房舉家搬遷的現(xiàn)象已然普遍。類似于城市大量“鴿子樓”的存在，農(nóng)民市民化使得原住宅基地被部分閑置，形成“空心村”，農(nóng)村多余房產(chǎn)的處置問題亟待解決。為了充分利用土地這一稀缺資源，不得不說出賣農(nóng)宅是最佳的處置方式，故承認農(nóng)宅買賣合同的效力實有必要。再者，《土地管理法》規(guī)定有且只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之成員享有宅基地使用權，當農(nóng)宅作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承問題時，面臨非集體成員繼承人對宅基地繼承權利的阻礙。如果肯定農(nóng)宅買賣合同的效力，意味著農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)并不以經(jīng)濟組織成員為主體要件，如此便能解決上述的權利沖突，故合同有效符合事理，足以采取。(3)市場買方的客觀存在或是投資建設，或是養(yǎng)老居住，或是休閑度假，現(xiàn)實存在城市居民的買方需求，并且有供有需的買賣之勢日趨高漲。當下農(nóng)村集體成員生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之調(diào)整，卻未能總是與居住需求之多變相匹配，因而現(xiàn)實的住房需求持續(xù)存在。尊重市場調(diào)整，承認買賣合同效力，正是適應社會需要之良舉。

作者:張文 單位:華僑大學

［參考文獻］

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［3］黃道秀．俄羅斯聯(lián)邦民法典:全譯本［M］．北京:北京大學出版社，2007．

第4篇：土地法對宅基地規(guī)定范文

中江縣地處四川盆地偏北，是四川省25個丘陵大縣之一，是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣。截至2011年年末，全縣總人口143.20萬人，其中87%是農(nóng)村人口。

農(nóng)村土地及其附著物抵押狀況

農(nóng)村土地。在調(diào)查中我們了解到，由于農(nóng)村土地不論哪種用途，僅在1997年核發(fā)了《農(nóng)村集體土地使用證》，1997年之后農(nóng)戶使用(經(jīng)營)土地用途發(fā)生的變更情況，至我們今年上半年進行調(diào)查時都還沒有得到國土部門認證。同時，不論是哪種用途的土地，廣大農(nóng)戶沒有個人土地使用權證。根據(jù)國家土地管理局1995年9月11日的《農(nóng)村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定》：經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。據(jù)此規(guī)定，現(xiàn)有農(nóng)村土地沒有抵押權。

農(nóng)戶房產(chǎn)。1997年前建成的農(nóng)戶房產(chǎn)多為土坯草房或土坯瓦房，雖有權屬證書，但其價值低廉、幾乎沒有變現(xiàn)能力，金融機構出于風險控制考慮，對這部分農(nóng)戶房產(chǎn)拒絕抵押；1997年后，特別是2008年“5·12大地震”后建成的房屋基本為磚泥二層樓房，在價值上雖然相對較高，但均沒有產(chǎn)權登記，沒有權屬證書，自然無法進行抵押登記。

林權。一方面雖然大部分林地具有林權登記證書，但林業(yè)管理部門對林權抵押業(yè)務不熟悉，基本上不給予抵押登記；另一方面當貸款發(fā)生風險后，由于采伐限額和采伐后林木更新要求，金融機構認為抵押林權執(zhí)行難度大，緣于風險控制，金融機構也不愿意發(fā)放林權抵押貸款。

突出問題

目前，中江縣的城鄉(xiāng)二元結構較大程度地限制了農(nóng)村居民參與市場經(jīng)濟活動的能力和范圍。承包經(jīng)營土地、宅基地及其上的房屋、林木仍為絕大多數(shù)農(nóng)民的主要財產(chǎn)，雖然土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)較為活躍，但宅基地及其附著物一直被排斥在土地市場和房產(chǎn)市場之外。宅基地使用權不得進行抵押，其上的房屋所有權的轉(zhuǎn)移也受到法律的種種限制。特別是對宅基地上房屋的抵押問題，目前仍沒有可以參照適用的法律法規(guī)和政策文件，有大量的農(nóng)村資產(chǎn)被排斥在市場經(jīng)濟活動之外。以中江縣2011年統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例，中江縣農(nóng)村人口有124.91萬人，農(nóng)村住戶人均居住面積41.55平方米，全縣農(nóng)村住戶房屋面積達5190萬平方米，若對這些房屋進行抵押登記，按每平方米造價500元計算，中江縣就可以盤活總價值高達259.5億元農(nóng)村住戶房屋資產(chǎn)。這一巨大資產(chǎn)存量因為得不到法律確認，無法進行抵押融資，可說是導致農(nóng)村金融市場發(fā)展滯后、農(nóng)民貸款難的一個重要因素。

農(nóng)村土地抵押登記缺少法律法規(guī)支持。雖然《農(nóng)村土地承包法》允許土地承包經(jīng)營權通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式進行流轉(zhuǎn)，但是對于其抵押的問題，《土地管理法》、《物權法》和《擔保法》都是明令禁止的?！段餀喾ā返谝话侔耸臈l規(guī)定“下列財產(chǎn)不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外”。這里的“除外規(guī)定”指的是該法第一百八十條規(guī)定的“債務人或者第三人有權處分的下列財產(chǎn)可以抵押：以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權”，并沒有對宅基地的例外規(guī)定。

農(nóng)房抵押發(fā)生風險后，一旦執(zhí)行被拍賣，抵押人將無處居住。我國《土地法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。《房屋登記辦法》第八十二條規(guī)定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記”。由上述條文可知，宅基地上的房屋屬私有財產(chǎn)，建造人享有所有權，可以進行房屋登記，受法律保護。并且，在通常情況下，建造人與宅基地使用權人是同一人或同屬一戶。再由于根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，可知農(nóng)村村民可以將宅基地上的房屋所有權以出賣、出租的方式進行轉(zhuǎn)移，宅基地使用權隨著宅基地上房屋的所有權一并轉(zhuǎn)移，農(nóng)村村民在喪失宅基地使用權后，不能再申請宅基地。

相關建議

面對農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化、土地經(jīng)營集約化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢，以土地這一基本生產(chǎn)要素流轉(zhuǎn)為基礎的農(nóng)村土地及其附著物抵押貸款將長期成為農(nóng)村金融創(chuàng)新關注的熱點。然而，面對相關法律的制約和諸多問題的困擾，如何“破冰”，要舉內(nèi)外之力，逐步實現(xiàn)農(nóng)村土地及其附著物向信貸資源的轉(zhuǎn)化。

實現(xiàn)農(nóng)村土地及其附著物的抵押登記，拓寬融資渠道。目前農(nóng)村土地及其附著物抵押的法律依據(jù)尚未修改，抵押過程中存在著抵押價值不高、抵押權實現(xiàn)困難等很多需要解決的潛在問題，需要政府在充分論證的基礎上，出臺或修改相關法律和政策，使各級金融部門及社會經(jīng)濟實體對農(nóng)村土地及其附著物作為押物的借貸關系予以認可、支持，同時允許在農(nóng)村土地承包期限內(nèi)、不改變土地用途的前提下，允許將土地承包經(jīng)營權作為注冊資本，以實現(xiàn)農(nóng)村土地及其附著物抵押登記機制與金融機構風險控制機制的有效對接。

第5篇：土地法對宅基地規(guī)定范文

關鍵詞：農(nóng)村空置宅基地；空置權；法律制度思考

目前我國許多農(nóng)村地區(qū)都不同程度地存在“空心村”和“一戶多宅”的現(xiàn)象，土地資源浪費現(xiàn)象嚴重。針對這一情況，2008年總理在政府工作報告中指出，“建設用地包括農(nóng)村集體建設用地和宅基地，要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度”。因此對農(nóng)村空置宅基地進行有效的法律規(guī)范顯得迫在眉睫。

一、農(nóng)村空置宅基地現(xiàn)狀及引發(fā)的問題

(一)農(nóng)村空置宅基地的現(xiàn)狀及特點

我國“空心村、超標準占地現(xiàn)象較為普遍。有關資料顯示，2006年在全國0．16億公頃村莊建設用地中大約有10％一15％的土地被閑置¨。農(nóng)村大量宅基地被空置有以下幾個原因：第一，隨著城市化進程加快，大量農(nóng)村人口從農(nóng)村遷往城市，如村民外出務工、農(nóng)轉(zhuǎn)非、子女求學定居城市。據(jù)統(tǒng)計，從農(nóng)村到城鎮(zhèn)因人口遷移而增加的城鎮(zhèn)人口占城鎮(zhèn)人口增長量的3O％以上；第二，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，一些村民紛紛從原住房搬到交通便利的地方選址建房，形成“空心村”現(xiàn)象；第三，相關配套措施改革滯后，大量農(nóng)村空置宅基地得不到有效處理，例如土地置換、騰退制度不健全。

目前我國空置宅基地的特點是：一是出現(xiàn)在經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)，這些地區(qū)交通不便，沒有形成自己獨特的致富之路，大量人員長久外出務工，致使大量房屋長期空置；二是分布散亂，荒置宅基地雜亂無章散布于村莊各處；三是空置宅基地與宅基地需求激增矛盾突出。按照現(xiàn)行法律，只要有新的農(nóng)戶產(chǎn)生，該戶人家就有權得到一塊宅基地。但法律沒有規(guī)定子女繼承房產(chǎn)后不得另占有宅基地，繼承后的空置宅基地大量涌現(xiàn)；四是不可流轉(zhuǎn)性，農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)決定了它的不可交易性。

(二)農(nóng)村空置宅基地引發(fā)的社會問題

首先，一方面大量農(nóng)村閑置宅基地的存在，造成了土地資源的巨大浪費，極不利于農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面廢棄宅基地——荒草連片、殘垣廢墟、鼠蛇猖獗破壞了農(nóng)莊優(yōu)美的人居生態(tài)環(huán)境。其次，空置宅基地雜亂無章的局面引發(fā)一系列農(nóng)村治安問題。雜亂荒廢的宅基地無人居住，一方面使很多鄰近的住戶失去安全防護網(wǎng)的保護，盜竊、搶劫等侵犯財產(chǎn)罪多發(fā)。據(jù)人民網(wǎng)報道，2008年1月～9月，全國農(nóng)村共發(fā)生盜竊糧食、牲畜、生產(chǎn)資料等侵財案件88萬起，占總數(shù)的3l％；另一方面宅基地需求緊張與大量閑置是導致農(nóng)村宅基地糾紛案件數(shù)量不斷攀升的一個重要因素，嚴重影響了農(nóng)村社會穩(wěn)定。最后，廢棄宅基地打亂了村莊規(guī)劃，致使村基礎設施如村道、農(nóng)村電網(wǎng)和水利設施項目改造建設步履維艱，社會主義新農(nóng)村建設難以落實。

二、當前涉及農(nóng)村空置宅基地的法律制度的缺陷

(一)法律沒有對空置宅基地作出準確的定義

1999中華人民共和國《閑置土地處置辦法》第二條規(guī)定閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。1993年6月《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》第十八條第二款規(guī)定“使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準”?，F(xiàn)行《土地管理法》三十七條規(guī)定“連續(xù)二年未使用的建設用地者使用權可以無償收回”。這些法律法規(guī)都沒有賦予空置宅基地一個確切的概念。

(二)空置宅基地權屬規(guī)定存在法律缺陷

根據(jù)原國家土地管理局頒布的1995年《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第四十八條的規(guī)定“非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。原在農(nóng)村居住，后轉(zhuǎn)為城市戶口，其原在農(nóng)村的空房房屋產(chǎn)權沒有發(fā)生變化”。

農(nóng)村宅基地是對農(nóng)民的福利措施，既然是非農(nóng)村戶口無論何種情況都必須收回宅基地使用權。其地上構筑物的權屬可以不變，但不能在永久性享有建筑物所有權的同時占用農(nóng)村宅基地。城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)享有城市社會保障制度就不能再無限期享有農(nóng)民的福利待遇。另外根據(jù)國土資源部統(tǒng)計，目前，我國農(nóng)村集體土地使用權登記發(fā)證率僅為73％，集體土地所有權登記發(fā)證率更是只有5l％，因此我國農(nóng)村土地產(chǎn)權制度建設滯后，也是解決空置宅基地的土地產(chǎn)權問題的一個重大障礙。

(三)空置宅基地收回程序效率不高

《土地管理法》三十七條規(guī)定“連續(xù)二年未使用的建設用地，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該土地原為農(nóng)民集體所有的，應當交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復耕種”?！洞_定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第五十二條規(guī)定“空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權。已經(jīng)確定使用權的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回”。相對于農(nóng)村空置宅基的收回縣級、鄉(xiāng)級、村級三級步驟過于復雜。大多數(shù)農(nóng)民怠于做這種對自己不利又費時費力的事。

(四)空置宅基地執(zhí)法與督察難以到位

涉及到司法機關，國家法律指導地方制定、實施適合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的法規(guī)，然而地方法院在判案時不愿適用地方性法規(guī)，政府及其相關部門在工作中不能依地方性法規(guī)而行政的現(xiàn)象時有發(fā)生；涉及地方土地執(zhí)法人員，由于沒有強制執(zhí)行權，加之受自身素質(zhì)和基層工作條件低的限制，執(zhí)法、督察只是浮于形式；涉及到村民，由于“宅基地屬私有財產(chǎn)”的思想根深蒂固，收回空置宅基地是不可理解的事，容易遭到他們頑強的抵制。這些原因使得國家建立的土地調(diào)查制度、土地統(tǒng)計制度、全國土地管理信息制度大多流于形式。

三、農(nóng)村空置宅基地管理的法律制度思考

(一)對空置宅基地的嚴格定義

法律必須對那些屬于農(nóng)村空置宅基地作出全面的規(guī)定，為空置宅基地的收回及確權發(fā)證做好鋪墊。筆者認為空置宅基地應該包括以下幾種情況：一村莊規(guī)劃前后未開發(fā)利用的宅基地；二拆舊建新后的廢棄宅基地；三繼承未充分利用的閑置宅基地；四農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非后和長期外出務工產(chǎn)生的閑置宅基地。法律推出這一規(guī)定后可以進一步作出司法解釋，對村莊規(guī)劃前未開發(fā)利用的宅基地，統(tǒng)一劃歸空置宅基地，村莊規(guī)劃后未利用超過兩年即為空置宅基地；對拆舊建新，只要另擇址建房，舊宅基地劃歸空置宅基地；繼承人不符合申請宅基地的條件，繼承的宅基地即為空置宅基地；對農(nóng)轉(zhuǎn)非人員或長期外出務工人員進行測查．如果經(jīng)濟狀況達到城市最低生活保障水平、其宅基地閑置連續(xù)超過5～10年，即列為空置宅基地。這一規(guī)定明確賦予村民兩年、五年至十年的宅基地空置權，充分保證了村民的居住權，但期間過后使用權人的空置權利自然消失。對于宅基地上房屋限期做出處理決定，或放棄房屋所有權或折價處理。這樣既充分保證了宅基地使用權人的權利，也保證了其他宅基地使用權申請人的權利。

(二)簡化農(nóng)村宅基地收回程序

收回農(nóng)村空置宅基地，必須針對各種具體情況，簡化宅基地收回程序。法律可規(guī)定對于連續(xù)兩年未利用的空置宅基地，滿兩年期限自動收回集體所有，由村委會上報縣級國土資源部門注銷登記；對于其上有閑置可利用房屋的宅基地，過了規(guī)定的5～l0年空置期間，使用權人拒不處理其房屋的，宅基地使用權自動收歸集體，村委會報縣級國土資源部門注銷登記。

(三)制定統(tǒng)一、全面、權威的農(nóng)村空置宅基地法律

根據(jù)《國土資源部關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第十條規(guī)定的內(nèi)容，對空置宅基地的處理規(guī)定比較全面，但是這一《意見》畢竟只是準法規(guī)。本人認為，我國應制定統(tǒng)一的農(nóng)村空置宅基地收回法，把《意見》第十條的措施收入到《中華人民共和國土地法》中或者單獨做出詳細的國家司法解釋。這就解決了法院在判案時不愿適用地方性法規(guī)、政府及其部門在工作中不能依地方性法規(guī)而行政的問題。

四、建立促進農(nóng)村空置宅基地充分利用的配套法律措施

1．建立嚴格的農(nóng)村宅基地使用登記制度嚴格執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定，嚴格按照《土地登記辦法》規(guī)定的程序進行。要將村內(nèi)所有的閑置宅基地以及空閑地逐個摸底排查，登記造冊，經(jīng)查確屬長期閑置的，要依法收回其使用權，重新利用；對于被登記在冊的閑置宅基地以及空閑地，村委會規(guī)劃土地時，應將其列為首選對象，優(yōu)先考慮，發(fā)揮其應有的作用。

2．建立農(nóng)村閑置房屋的評估制度《確定土地所有權和使用權規(guī)定》(征求意見稿)，對于閑置的破損房屋拆除后，宅基地由村集體收回，重新分配產(chǎn)權，統(tǒng)一調(diào)配使用，做到閑置房屋從擁有者到需要者的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移。筆者認為對地上建筑物保存完好或較好，且有經(jīng)濟價值者，其所有人遷入城鎮(zhèn)居住，只要其超過了宅基地5—1O年的空置期限就要進行合理估價，然后進人“宅基地儲備中心進行住房交易”。對農(nóng)村房屋的估價方法、程序、估價人員資質(zhì)可以按照1992年《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》。買賣雙方協(xié)商一致，農(nóng)民也可以自己估價。:

第6篇：土地法對宅基地規(guī)定范文

關鍵詞：農(nóng)村宅基地；現(xiàn)狀；存在問題；對策

中圖分類號：G812.42文獻標識碼：A 文章編號：

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民的收入逐步提高，加上人口增長的需要，群眾要求改善居住條件的愿望也越來越迫切，建設新型農(nóng)村社區(qū)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，構筑一體化格局是農(nóng)村建設發(fā)展的必然方向，是發(fā)揮土地資源集約效益，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要途徑，也是徹底改善農(nóng)民居住條件、提升農(nóng)村公共服務水平的重要途徑。當前，就我縣農(nóng)村住房建設的現(xiàn)狀、存在的問題進行了深入調(diào)查，并根據(jù)各地實際提出幾點建議。

一、農(nóng)村宅基地使用現(xiàn)狀

平邑縣位于魯南，沂蒙山區(qū)西南部，丘陵多，平原少，總人口接近100萬，其中66.11萬在農(nóng)村，通過對全縣農(nóng)村宅基地進行摸底調(diào)查，截至2007年，全縣農(nóng)村居民點總規(guī)模為12625.9公頃，人均用地面積180平方米，嚴重超出了山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法第四十三條規(guī)定。按照目前相關法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，結合舊村改造、農(nóng)村危房改造與上樓工程、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤等，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和山坡荒地，嚴格控制占用農(nóng)用地。新建宅基地面積限額為：城市郊區(qū)及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）所在地，每戶面積不得超過166m2；平原地區(qū)的村莊，每戶面積不得超過 200 m2 。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當放寬，但最多不得超過264 m2 ；山地丘陵區(qū)，村址在平原地上的，每戶面積132m2；坡薄地上的，每戶面積可以適當放寬，但最多不得超過264 m2。

二、存在的主要問題

1、村莊規(guī)劃滯后和缺乏。長期以來，農(nóng)村住宅建設缺乏統(tǒng)一的村鎮(zhèn)規(guī)劃農(nóng)村建房隨意性大。加上土地利用粗放，法制觀念淡薄等，在沒有進行土地審批的情況下，私自建房現(xiàn)象屢見不鮮，村民建房選址多數(shù)是在自家承包田、自留地或交通便利的村莊道路附近，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，使村莊布局雜亂無章、零散分布。建新房的同時，老房子又沒有拆除，以致農(nóng)村建房容積率低、一戶多宅、建新不拆舊等問題普遍存在。這樣便形成了“空心村”，使得村莊外延擴張，耕地遭到破壞、土地資源嚴重浪費。

2、村民思想觀念陳舊，合法取得土地使用權的意識薄弱。當前，在很大一部分村民中都存在盲目攀比的現(xiàn)象。房子高、房子大就是地位的象征，沒有好房子就找不到對象等講排場、比闊氣的錯誤思想觀念，造成農(nóng)民建房越建越高，越建越大；為了獲得如意的宅基地，采取各種各樣的手段，導致大量空置宅基地、空閑宅基地的產(chǎn)生，也給那些不法分子創(chuàng)造了違法機會。

3、未批先建、宅基地超標、宅基不均現(xiàn)象嚴重，主要表現(xiàn)為部分村民未經(jīng)國土資源管理部門和縣、鄉(xiāng)人民政府批準擅自建房或超標準建房；將舊房或者新房賣掉，重新申請宅基地，從中獲得土地收益，這種現(xiàn)象在城郊農(nóng)村尤為突出；采取欺騙手段騙取批準宅基地，如瞞報已有房屋、虛報家庭人口、新房建起而舊房不拆等，這是造成一戶多宅的一個主要原因。于此相反，還有許多農(nóng)民沒有宅基地，一家?guī)状司幼≡谝黄穑率箮讘糁挥幸惶幾≌?，容易引發(fā)各種矛盾。

4、村級管理職能弱化，主管機關監(jiān)督滯后。當前村級組織自治職能弱化，缺乏調(diào)控能力，一戶多宅的農(nóng)戶不退多余的宅基地，沒有宅基地的農(nóng)戶家得不到宅基地，同時又存在著越權批地現(xiàn)象出現(xiàn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土、房建等監(jiān)督管理部門因受權限、政策的影響，不能安排農(nóng)房建設占地指標，只能起引導作用，對農(nóng)戶的需求也素手無策。

5、法規(guī)不完善。法定程序繁瑣，土地違法處理難?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，違法建筑必須無條件拆除或收回，而法律賦予土地管理部門的執(zhí)法權力只是單一的制止權，按照法定程序處罰、申請法院執(zhí)行，還得需要很長的時間，期間違法建筑已成規(guī)模，這時候再去執(zhí)行，群眾抵觸情緒極端強烈，強制執(zhí)法也容易造成資源浪費。所以，拆除違法建筑物顯然是不現(xiàn)實的，因此，對違法占地行為，只能采取行政、經(jīng)濟和法律手段綜合處理，最終也沒從根本上解決問題。

三、建議及對策

1、完善村鎮(zhèn)規(guī)劃。統(tǒng)籌合理安排建房用地，編制好村莊規(guī)劃設計。加強村莊建設規(guī)劃，農(nóng)村村民建房應當與舊村改造、新村規(guī)劃相結合，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地，嚴格控制占用耕地建房?？捎纱逦瘯凑胀恋乩每傮w規(guī)劃和村莊建設規(guī)劃統(tǒng)一安排使用，積極引導農(nóng)村村民住宅建設按規(guī)劃、有計劃的逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。鼓勵在農(nóng)村大力開展田、水、路、林、村綜合整治，通過農(nóng)民住房拆舊建新、實施城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，在增加耕地數(shù)量、提高耕地質(zhì)量的同時，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，促進新農(nóng)村建設和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。由建設、國土部門和鎮(zhèn)（街道）、村共同規(guī)劃定點，以保證村莊規(guī)劃的順利實施。

2、加大土地法規(guī)政策宣傳力度。宣傳《土地管理法》及相關法規(guī)，增強群眾的法制意識、土地政策意識和土地憂患意識，貫徹落實“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處不超過標準的住宅”，牢固樹立宅基地、自留地、承包地屬于集體所有，個人只擁有使用權，沒有處置權的意識，破除宅基地屬于私有的觀念，增強村民節(jié)約土地、依法用地的法律意識。

3、開展“空心村”、一戶多宅整治。加大對“空心村”、空閑土地、空置住房、一戶多宅的調(diào)查清理工作，指定改造、利用、規(guī)劃計劃。加大盤活存量建設用地的力度，農(nóng)村村民新建、改建、擴建住宅要先行安排使用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地和未利用地，一律不得批準占用耕地。對一戶多宅和空置住宅，要制定激勵措施，鼓勵農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應退舊宅基地的，要采取簽定合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。依據(jù)法律規(guī)定，可以處理不按規(guī)定使用宅基地的農(nóng)戶。一是對超標準使用宅基地，由用地者向土地所有者和管理者按超占面積繳納土地超占費，土地超占費的標準可參照集體土地流轉(zhuǎn)費的標準收取，收取年限以5年為1個基期。二是一戶多宅的，按照加權遞增的辦法征收超占費，這個標準要遠遠高于前者，讓多宅戶感到無利可圖，直至退出多余的宅基地。三是對繼承取得或非集體經(jīng)濟組織成員通過買賣、贈與等渠道取得，現(xiàn)不屬于集體經(jīng)濟組織成員而使用宅基地的，同樣參照流轉(zhuǎn)辦法，繳納土地使用費。集體經(jīng)濟組織收取的使用費應用于集體公共設施建設。

4、加強宅基地法律、法規(guī)體系的建設和完善。徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機制，建立健康有序的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)市場。明確農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權關系的調(diào)整等。建立土地流轉(zhuǎn)收益分配機制，絕對地租歸集體土地所有者，因國家投資的各類公共基礎設施等產(chǎn)生的土地增值收益歸政府，再次分配應歸宅基地使用人用于對地上房屋投資的補償。

第7篇：土地法對宅基地規(guī)定范文

摘要：隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設進程的不斷加快，空心村已經(jīng)成為社會主義新農(nóng)村建設的一大阻礙。城市化進程一方面為空心村的改造創(chuàng)造了良好的政治經(jīng)濟環(huán)境，另一方面對人們思想、行為方式造成了巨大沖擊，使得改造過程錯綜復雜。從空心村形成過程出發(fā)，探析空心村形成原因，并針對空心村改造過程中存在的問題提出解決措施。

關鍵詞：城市化 空心村 成因 對策

中圖分類號：F310.22 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）26－0024－02

農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設是縮小城鄉(xiāng)之間的差距，解決我國“三農(nóng)”問題和實現(xiàn)農(nóng)村現(xiàn)代化的有效途徑之一，而空心村的出現(xiàn)延緩了這一進程。空心村是指由于農(nóng)村居民點用地不合理，新建住宅過分集中在村莊，村莊內(nèi)存在大量空閑的宅基地和閑置的老房子，從而形成了用地狀況“內(nèi)空外延”的村莊布局。空心村的存在惡化了農(nóng)民的生活環(huán)境，并成為各種矛盾糾紛的誘因，為社會不穩(wěn)定因素的滋生提供了土壤，影響了農(nóng)村的可持續(xù)發(fā)展。

一、城鎮(zhèn)化過程中空心村問題形成過程分析

據(jù)相關資料顯示，我國空心村的形成從20世紀80年代中期開始凸現(xiàn)，但尚不明顯。90年代中期，隨著改革開放的不斷深入，整個中國社會逐漸由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，城鄉(xiāng)二元結構被逐步打破，人們在城鄉(xiāng)之間頻繁流動，空心村的數(shù)量逐步增加，范圍逐步擴大。90年代后期我國處于從傳統(tǒng)社會向現(xiàn)代社會轉(zhuǎn)型的加速時期，農(nóng)村的空心村問題日漸突出，逐步成為制約農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的一大阻礙。

20世紀80年代中期，空心村尚未大規(guī)模形成。由于缺少科學的規(guī)劃，大多數(shù)村房屋建設基本沒有經(jīng)過正規(guī)設計和科學選址，主要依農(nóng)民自身意愿而建，但其設計受農(nóng)村習俗、風土人情等潛在規(guī)則影響。房屋建設一般就地取址，房屋類型繁多，建房分散，質(zhì)量不一。部分房屋由于年代久遠，建筑材料性能惡化，很多屋主進城定居，老房屋因無人管理而廢棄于村中。這是空心村形成的重要原因之一。

90年代中期，社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，更多思想較為開放的農(nóng)民進城加入了城市工業(yè)化的大軍。在參與城市經(jīng)濟建設的過程中，農(nóng)民不但積累了一定的財富，而且生活方式逐漸與城市居民接軌，部分返鄉(xiāng)“富農(nóng)”為追求生活質(zhì)量開始仿城市建筑建造新居所。就農(nóng)村習俗而言，建房屬于農(nóng)民自身的事情，因此，建房無統(tǒng)一規(guī)劃、亂挖亂建現(xiàn)象嚴重。新建房屋建設脫離原有的一層結構向多層結構發(fā)展，農(nóng)村“低房屋”與“高房屋”開始并存，原有整齊的村容村貌被破壞，村中貧富差距也隨之拉大。

90年代后期，我國從傳統(tǒng)社會向現(xiàn)代社會轉(zhuǎn)型加快，農(nóng)民財富在急速增加的同時思想觀念也發(fā)生了巨大變化。在村中無序建房狀況無法遏制的情況下，部分農(nóng)民外遷將住房建在村子，老宅基地閑置原地，呈現(xiàn)出分散零亂、一戶多宅的村莊面貌。住宅布置的不合理，一方面不利于村容村貌的建設，另一方面也造成了村內(nèi)排水不暢、地表積水、環(huán)境惡化等嚴重問題。農(nóng)村城鎮(zhèn)化的建設與空心村的矛盾日益突出，空心村的改造已刻不容緩。

二、城鎮(zhèn)化過程中空心村形成原因分析

（一）城鎮(zhèn)化過程中村莊缺乏科學規(guī)劃

地方政府重城輕鎮(zhèn)、重鎮(zhèn)輕村的現(xiàn)象比較普遍。因此，城鎮(zhèn)化建設過程中城市通常有相對完整、具體的規(guī)劃指導，而多數(shù)農(nóng)村尚未被納入城市總體規(guī)劃之內(nèi)。部分村莊雖制定了自己的規(guī)劃但受集體土地流轉(zhuǎn)制度、資金、規(guī)劃人員水平等因素影響，村莊建設計劃缺乏可操作性。部分地方官員為追求政績和短期經(jīng)濟效益，盲目加快推進城市化進程，避開關系復雜的農(nóng)村人口與宅基地問題，亂批宅地，批少建多，亂占耕地。圈地建房使得村莊布局雜亂無章，村莊規(guī)模向外擴張，而村中心廢棄待建的狀況更是司空見慣。

（二）城鎮(zhèn)化過程對村民思想的沖擊

我國農(nóng)村教育相對落后，村民思想水平相對偏低。在長期形成的小農(nóng)經(jīng)濟生產(chǎn)生活方式的影響下，部分農(nóng)民過分關注眼前的個人利益，集體意識不強。加之城市化進程的加速和市場經(jīng)濟的繁榮，更為崇尚個人價值的理念提供了生存的土壤。思想素質(zhì)的低下直接影響了村莊的整體建設規(guī)劃。在建房方面，農(nóng)村存在 “逐水而居”、“沿路而建”的觀念，出于個人利益的考慮隨意建房也就成了常態(tài)。此類房屋建造者多為新生代農(nóng)民。拆房方面存在“老房是祖?zhèn)鬟z產(chǎn)不能隨便拆”的守舊思想，阻礙拆遷，不服管理，增加了村莊改造難度。這類房屋的所有者多位村中年長者?？傊?，近些年拆遷問題的敏感性使得政府左右為難。

（三）城鎮(zhèn)化過程中管理制度缺陷問題

就現(xiàn)有體制而言，村鎮(zhèn)建設實行的是以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為輔，縣（市）為主的管理體制，對于村莊投入力量過小。村民委員會本是基層群眾性自治組織，但現(xiàn)實操作上卻受鄉(xiāng)鎮(zhèn)政權支配，這削弱了村委會自主建設意識。村民委員會與相關組織的關系規(guī)定不明確，也使得村民委員會的執(zhí)行力受限。管理制度上的模糊性成為空心村改造的灰色地帶。城鎮(zhèn)化建設是社會財富積聚與繁衍的過程，這讓和權錢交易成為可能。在征地拆遷中出現(xiàn)如村級財務的暗箱操作、補償標準不一等問題，這些矛盾經(jīng)過長期積累極易誘發(fā)村民與村民之間和村民與村集體之間的糾紛。

（四）城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)體制問題

農(nóng)村土地由于其所有權主體的特殊性，其土地市場并不是完全開放的市場，尤其是作為建設用的土地在使用權主體及內(nèi)容上受到嚴格的限制。從理論上講，我國現(xiàn)行法律禁止農(nóng)村宅基地使用權的流轉(zhuǎn)，但在農(nóng)村實踐中存在多種形式的流轉(zhuǎn)方式，包括出讓、租賃、抵押、置換、繼承、征收等。我國《土地管理法》第六十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報原批準用地的人民政府批準可以收回土地使用權：為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地的，對土地使用人，應當給予適當補償。”這些法律規(guī)定對集體經(jīng)濟組織依法、有償收回空心村閑置宅基地提供了流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，村集體經(jīng)濟組織可以對空心村中閑置宅基地在依法付給原土地使用人適當補償后，實現(xiàn)宅基地的收回。這一法律使用的前提條件是為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設，但為解決個人經(jīng)濟問題而流轉(zhuǎn)宅基地使用權尚不在法律規(guī)定范圍之內(nèi)。顯然，現(xiàn)行法律無法滿足農(nóng)村發(fā)展需要。

（五）城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)村人口流動問題

隨著改革開放的不斷深入，農(nóng)村大量剩余勞動力大量、頻繁流入城市，這種現(xiàn)象將會在很長一段時期內(nèi)存在。大量青壯年涌入城市，造成了村級組織干部隊伍年齡偏大、文化偏低、結構失衡的現(xiàn)象，這不利于空心村改革措施的執(zhí)行。另一方面，農(nóng)村流動人口在創(chuàng)造巨大社會財富的同時，也使自身迅速脫貧致富，富裕農(nóng)民長期生活工作在城市，無法及時了解空心村改造政策，其改造積極性自然不高。另外，青壯年處事方式及價值觀念的轉(zhuǎn)變讓原本復雜的改造更為復雜。

三、城鎮(zhèn)化過程中空心村改造措施分析

空心村的形成是各種政治經(jīng)濟文化因素共同作用的結果，其改造措施應該因地制宜。但在空心村治理過程中，涉及最主要的兩個問題是資金問題和宅基地流轉(zhuǎn)問題。

（一）資金措施

改造資金的充足與否直接關系到治理的進程與質(zhì)量。因此，如何拓寬籌集改造資金的渠道，增加改造資金，成為加快空心村治理的重要問題。在空心村改造的資金支持方面存在諸多問題：（1）資金投入不足，制約了空心村的改造進程。（2）資金籌集渠道單一，金融巨頭支持乏力。（3）金融信貸服務層次較低，民間資本利用效率不高。（4）農(nóng)村投資環(huán)境欠佳，招商引資力度不夠。針對以上出現(xiàn)的問題，建議從以下四個方面解決空心村改造的資金問題。

1.爭取財政支持，整合支農(nóng)資金?？h域投資比例失衡，基層地方政府財力有限，農(nóng)民收入偏低，導致空心村改造進度的一再延緩。為此，應按照“資金來源不變，爭取力度增加”的原則積極向縣，省乃至國家財政申請空心村改造資金，并可將空心村改造與土地整理、土地復墾計劃結合起來，爭取更多的農(nóng)用資金。

2.放寬金融信貸，拓寬信貸渠道?，F(xiàn)有涉農(nóng)金融機構主要為農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村信用社，其改造信貸缺乏實力強勁的金融巨頭作支撐，加上現(xiàn)有貸款業(yè)務尚處于初級階段，導致“空心村”改造信貸資金投放嚴重不足。對空心村改造的信貸條件應進一步放寬，充分利用農(nóng)村土地產(chǎn)權配置與流轉(zhuǎn)政策為信貸提供擔保，擴大資金籌集渠道。同時，縣政府可鼓勵農(nóng)民通過林權貸款等形式籌集資金。

3.引入市場機制，利用民間資本。村集體可以統(tǒng)一整理村中閑置的宅基地，實現(xiàn)宅基地的價值。在不違背與農(nóng)村宅基地相關法律的前提條件下，引入市場競爭機制，利用公司對農(nóng)村資源進行開發(fā)。例如，“股份制”改造空心村，即房地產(chǎn)開發(fā)商以其資本建房，而村民以宅基地使用權入股，共同享受改造成果。另一方面，有條件的村莊也可實行以土地承包經(jīng)營權入股改造空心村。

4.強化招商引資，開發(fā)特色資源。政府可將空心村改造過程中的拆遷和建設工程以工程項目的方式進行招標或者通過政府的書面政策支持使之上升為帶有公益性質(zhì)的風險投資項目。同時，可以出臺政策扶助短、平、快的相關產(chǎn)業(yè)，如旅游業(yè)、服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，活躍農(nóng)村經(jīng)濟，加快招商引資，吸引遠近開發(fā)商前往投資，使整體經(jīng)濟環(huán)境活起來，打通資金瓶頸，贏得經(jīng)濟、社會的雙重效益。

（二）宅基地措施

從某種意義上講，制度是為經(jīng)濟發(fā)展服務的，但目前現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)制度已成為阻礙農(nóng)村發(fā)展的絆腳石。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)不流暢的原因主要以下幾個方面：（1）土地法規(guī)制度的限制?！段餀喾ā返?51條做了這樣的規(guī)定：集體所有的土地作為建設用地的，應當依照《土地管理法》等法律規(guī)定辦理。第153條規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，使用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！倍恋毓芾矸▍s嚴格限制宅基地的流轉(zhuǎn)。（2）村民的鄉(xiāng)土情結。對于農(nóng)村老輩村民而言，祖屋是上代遺留財產(chǎn)，應世代相傳，不愿處理。（3）宅基地流轉(zhuǎn)市場規(guī)不范。我國土地市場體系的框架早已成型，但是農(nóng)村宅基地市場方面卻還是一片空白。限制流轉(zhuǎn)的最大因素在于缺乏合理的轉(zhuǎn)讓價格評估體系。

基于上述分析可從以下三個方面解決宅基地流轉(zhuǎn)問題。

1.規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)條件。農(nóng)村宅基地使用權轉(zhuǎn)讓的條件：產(chǎn)權清晰，生活保障，目的合理，價格合理。產(chǎn)權清晰，即轉(zhuǎn)讓人持有依法取得的農(nóng)民集體土地建設用地使用的相關證明；生活保障，即轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓宅基地之后有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源，同時有有合法的住處，能保證其基本生存需要； 目的合理，即該宅基地和地上建筑的使用符合城鄉(xiāng)總體建設規(guī)劃，并不得違反相關法律法規(guī)的規(guī)定；價格合理，即宅基地流轉(zhuǎn)的價格足以使農(nóng)民在其將要生存的地區(qū)維持一定的時間，以適當限制宅基地自由轉(zhuǎn)讓，保障農(nóng)村的穩(wěn)定。

2.完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)制度。目前，宅基地流轉(zhuǎn)的的行為實質(zhì)上是對使用權的流轉(zhuǎn)，而所有權尚未改變。法律方面包括宅基地產(chǎn)權有關確權、流轉(zhuǎn)、交易等內(nèi)容的法律規(guī)范以限制目前宅基地流轉(zhuǎn)的無序狀態(tài)。制度方面，探索經(jīng)營性有償性宅基地流轉(zhuǎn)制度，宅基地流轉(zhuǎn)的收益主要歸流轉(zhuǎn)農(nóng)民所有，國家可以收取流轉(zhuǎn)手續(xù)費。

3.建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機制。流轉(zhuǎn)機制應包括全宅基地流轉(zhuǎn)權益保障機制、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)補償機制和宅基地使用權流轉(zhuǎn)機制。政府等公權機構應介入基地流轉(zhuǎn)權益保障機制，如地方政府、國土部門應加強農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督和管理，協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)糾紛，保障農(nóng)民利益；探索各種形式的補償辦法，對符合條件進入土地交易市場進行交易獲得相應的經(jīng)濟收益歸農(nóng)戶所有，相關部門只收取手續(xù)費。另一方面，為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)交易提供評估、擔保、抵押、法律咨詢、糾紛調(diào)解等方面的專業(yè)服務，建立宅基地使用權流轉(zhuǎn)機制。

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第8篇：土地法對宅基地規(guī)定范文

關鍵詞：完善 農(nóng)村土地 法律 建議 方法

當前，對于農(nóng)村土地建設和利用中存在的主要問題就是現(xiàn)在執(zhí)行的農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)試點與地方法律和國家法規(guī)發(fā)生沖突的情況，很多土地管理方面的方式不夠完善，促使農(nóng)村集體建設用地項目運行無序，相關土地管理法以及相關土地法規(guī)不健全，對完善農(nóng)村土地問題都起到阻礙的作用，所以根據(jù)目前情況來看，國家相關法律法規(guī)非常必要對現(xiàn)行的農(nóng)村土地法律法規(guī)做出完善和修改，以下我們就針對關于完善農(nóng)村土地問題進行簡單的闡述。

1.關于完善城鄉(xiāng)土地建設相關法律法規(guī)提出的建議

在城鄉(xiāng)土地建設相關的法律中，主要指出，利用土地規(guī)劃確定城鎮(zhèn)的建設，如果是土地規(guī)劃用地范圍之外的，必須經(jīng)過農(nóng)村集體土地組織批準，非公益性項目可以讓農(nóng)民依據(jù)法律形式，多種方式參與開發(fā)以及經(jīng)營并且保障農(nóng)民的合法權益，根據(jù)這一法規(guī)原則，集體所有的土地是可以進行非公益城市建設開發(fā)的，所以這一原則有必要進行修改，以下我們通過幾點建議來進行分析。

1.1對于城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤和耕地占補

為了能夠進一步的完善土地管理政策，所以建議必須堅持嚴格的耕地保護制度以及相關的法規(guī)，做到層層深入沒，全面落實，繼續(xù)對土地進行治理和復墾以及開發(fā)，在開發(fā)和利用中做到先補后占的形式，不得跨越省市區(qū)進行占補平衡，嚴格界定公益性和經(jīng)營性的建設使用土地，不斷的縮小征地的范圍，完善和修改征用土地的補助機制。

1.2對于城市建設用地使用權的轉(zhuǎn)讓

對于集體建設用地進入到城市土地市場以后，應該對其現(xiàn)行的城市中的土地使用權轉(zhuǎn)讓制度進行相應的調(diào)整和改革，使農(nóng)民能夠體會和感受到現(xiàn)代化城市與工業(yè)化生活。為此，要逐步形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，以公開、公平、公正的形式對土地使用權進行轉(zhuǎn)讓，但前提是必須享有國有土地的平等權益，實現(xiàn)集體土地和國有土地，同地，同權的基本形式進行轉(zhuǎn)讓，這樣的形式就是城市土地使用權在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中對集體土地與城市土地運用統(tǒng)一市場和無差別性程度。

1.3對于宅基地使用權的規(guī)定

不斷地完善農(nóng)村宅基地制度，嚴格對宅基地進行管理，合法的享用農(nóng)民宅基地用益物權，完善農(nóng)村宅基地制度，國家頒布了嚴禁炒賣土地的通知，農(nóng)民的住宅不能像城市居民出售，這樣的法規(guī)約束的很顯然與憲法當中的第十三條規(guī)定發(fā)生沖突，公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。

2.關于農(nóng)村土地承包方式相關法律法規(guī)提出的建議

給予農(nóng)民充分的保障和土地承包經(jīng)營權，對農(nóng)民手中現(xiàn)有的土地進行長期不變，賦予農(nóng)民使用和收益等權利，根據(jù)以上原則，應該改革和完善現(xiàn)行農(nóng)村土地管理制度和方法，讓農(nóng)民能夠更靈活的對土地實行經(jīng)營和承包的權利，由此可見建議應該對其法規(guī)修改：隨著農(nóng)民大量的進城務工，農(nóng)村的土地承包權也隨著不斷的流轉(zhuǎn)，應該放寬相關法規(guī)，讓集體組織之外的單位或者是個人也參與到農(nóng)業(yè)開發(fā)當中來，運用大量的資金和管理技術以及豐富的市場信息引進到農(nóng)村，建設中國特色的社會主義新農(nóng)村，因此，建議將土地承包法第三條修改為農(nóng)村土地晨報采用家方式的承包方式，但是家庭承包方式是不能夠承包荒丘以及荒山的，荒丘荒山等土地采用公開競標和拍賣的方式進行承包使用，國有的土地可以承包給個人或者是經(jīng)營者從事各項生產(chǎn)和種植，集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人可以承包經(jīng)營集體經(jīng)濟組織發(fā)包的農(nóng)村土地從事生產(chǎn)，建議在土地承包經(jīng)營法中加入農(nóng)村土地承包經(jīng)營權和流轉(zhuǎn)的具體方法，然后在此基礎之上修改或者是廢除農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法，然后將流轉(zhuǎn)的程序和過程通過法律的形式進行土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)。

3.關于農(nóng)村土地糾紛相關法律法規(guī)提出的建議

在農(nóng)村土地問題有史以來都是造成農(nóng)民發(fā)生爭執(zhí)的重要原因之一，有效地解決農(nóng)村土地糾紛問題對于農(nóng)村生活環(huán)境和建設新農(nóng)村發(fā)揮著非常重要的影響和作用，所以，我們應該，積極的探索解決農(nóng)民土地糾紛的方法和有效途徑，現(xiàn)行解決土地糾紛問題的方式是通過仲裁的形式進行土地糾紛的解決，但是目前解決農(nóng)村土地糾紛的仲裁方式還沒有進行規(guī)定和制度，留下了很多的法律空白，起草的農(nóng)村土地承包糾紛仲裁法也只是規(guī)定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營中的仲裁程序，內(nèi)容非常的膚淺，所以建議，應該制定農(nóng)村土地糾紛仲裁法，用正常的法律形式和法規(guī)對農(nóng)民土地糾紛進行科學合理的解決，以法律的方式對農(nóng)民土地糾紛進行約束。

結 語

綜上所述，關于完善農(nóng)村土地問題相關法律法規(guī)，需要我們在實踐中不斷的創(chuàng)新和改革，農(nóng)民和土地都是我們國家和社會發(fā)展的重要支撐，如果支柱的利益得不到保障和解決，那么我們國家和社會的發(fā)展也會受到一定的局限，希望相關政策能夠及早的完善和實施，科學合理的解決農(nóng)村土地問題，讓農(nóng)民能夠?qū)⑼恋亟?jīng)濟搞好，為我們國家和社會的發(fā)展提供更多的支持和保障。

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第9篇：土地法對宅基地規(guī)定范文

落實最嚴格的土地管理制度，為深入貫徹落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》國發(fā)〔〕28號）文件精神。進一步推進土地管理事業(yè)的改革和發(fā)展，正確處理保障經(jīng)濟社會發(fā)展與保護土地資源的關系，加強和改善宏觀調(diào)控，積極推進依法行政，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》現(xiàn)就進一步加強我縣土地管理工作提出以下意見：

一、牢固樹立遵守土地管理法律法規(guī)的意識

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關部門要深入持久地開展土地法律法規(guī)的學習教育活動，深刻認識保護耕地的極端重要性，本著對人民、對歷史負責的精神，嚴格依法管理土地，進一步提高依法管地用地的意識。要在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)合理用地，對違反法律法規(guī)批地、占地的，必須嚴肅查處。

二、加強土地利用總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設規(guī)劃實施管理，嚴格執(zhí)行土地用途管制制度

（一）嚴格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)規(guī)劃修改的管理。任何單位和組織不得擅自修改城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，要嚴格土地利用總體規(guī)劃的修改，凡涉及改變土地利用方向、規(guī)模、重大布局等修改，必須報原批準機關批準。

（二）嚴格執(zhí)行土地用途管制制度及土地利用計劃管理。為加強土地管理，實施土地利用總體規(guī)劃、控制建設用地總量，引導集約用地，切實保護耕地，必須嚴格按已依法批準實施的土地利用總體規(guī)劃管理土地，切實維護和尊重規(guī)劃的嚴肅性和權威性。凡不符合土地利用總體規(guī)劃用地的，一律不得批準實施，因建設需要修改土地利用總體規(guī)劃的用地必須嚴格按照法定程序進行。嚴格執(zhí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計劃，嚴禁超計劃報批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。

（三）嚴格建設項目用地預審管理。建設項目用地預審，是國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對項目涉及的土地利用事項進行審查。

預審應遵循的原則：1、是否符合土地利用總體規(guī)劃；2、是否體現(xiàn)保護耕地，規(guī)劃是否是基本農(nóng)田；3、是否體現(xiàn)合理和集約利用土地原則；4、是否符合國家供地政策。審核時應堅決遏制低水平的重復建設和盲目建設項目用地，凡不符合土地利用總體規(guī)劃、沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標的建設項目，不得通過項目用地預審，項目建設單位向縣發(fā)展和改革委等部門申報核準或?qū)徟ㄔO項目時，必須附縣國土資源局關于建設項目用地預審意見；沒有預審意見或預審未通過的，不得核準或批準建設項目。

（四）規(guī)范用地審批程序。在縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設項目的選址和布局，必須符合城市規(guī)劃，取得縣建委統(tǒng)一核發(fā)的“一書一證”，即“選址意見書”、“建設用地規(guī)劃許可證”，方可到縣國土局申請辦理用地手續(xù)。用地單位不得擅自改變經(jīng)批準的土地使用條件內(nèi)容（包括用地單位、用地地址、用地范圍、相關技術指標等），確需改變的需重新報經(jīng)建委審批。工業(yè)項目建設用地各項控制指標（投資強度、容積率、建筑密度、行政辦公及生活服務設施用地）嚴格按有關文件規(guī)定執(zhí)行。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設施。對原已簽訂國有土地出讓合同，但未明確土地使用條件的經(jīng)營性用地項目，在調(diào)整總平面規(guī)劃方案時，若開發(fā)強度增加，需重新核發(fā)“一書一證”并重新簽訂國有土地出讓合同。

三、明確法律主體，規(guī)范招商用地簽約行為

（一）按照《中華人民共和國土地法》和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔〕28號）要求，只有經(jīng)縣級以人民政府批準供地，發(fā)放建設用地批準書后，縣國土資源管理部門方可與用地單位簽訂土地出讓合同。其他任何單位和個人征訂的土地出讓合同都是非法和無效的。

（二）不符合上述規(guī)定，將土地提供給用地單位建設，并以“定金”、“預付土地款”、“預付安置補償費”等名義收取賣地資金的，由收取部門或單位負責退還；非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權的，沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，恢復土地原狀；對符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可并處罰款。

四、加快土地有形市場建設步伐，規(guī)范國有土地使用權交易行為

（一）按《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》的要求，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓。用于房地產(chǎn)開發(fā)的舊城改造用地，應以市場方式公開供地。

（二）用地單位不得擅自改變土地用途或私下轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓土地。確需改變土地用途或者轉(zhuǎn)讓的，應申請土地管理部門依法辦理。對于擅自改變土地用途的，責令交還土地，并處以罰款；對于私下轉(zhuǎn)讓土地的，按“非法轉(zhuǎn)讓土地”查處。

五、加強集體土地管理，嚴格保護基本農(nóng)田

（一）切實加強村鎮(zhèn)建設用地的管理。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要結合土地利用更新調(diào)查和土地利用總體規(guī)劃修編工作，認真編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局和規(guī)模，要按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護耕地的原則進行編制。

（二）鼓勵農(nóng)村建設用地整理。農(nóng)村集體建設用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用年度計劃，城鎮(zhèn)建設用地增加要與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤。完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，堅決執(zhí)行“一戶一宅”、“戶宅基地標準”、“農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈予他人，不得再批準宅基地”的法律規(guī)定，以及“公開審批宅基地”的審批程序。嚴格按批準的面積批放宅基地。

（三）禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租未經(jīng)批準的非集體建設土地用于非農(nóng)業(yè)建設。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

(四)嚴格保護基本農(nóng)田。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府必須保證依法批準的土地利用總體規(guī)劃中確定的基本農(nóng)田總量不減少，質(zhì)量不降低。同時要全面落實基本農(nóng)田的“五個不準”，即：不準占用基本農(nóng)田進行植樹造林，發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標準建設農(nóng)田林網(wǎng)；不準以農(nóng)業(yè)結構調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)進行挖塘養(yǎng)魚、建設用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等導致耕作嚴重破壞的生產(chǎn)經(jīng)營活動；不準違法占用基本農(nóng)田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設；不準以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田納入退耕范圍；除法律規(guī)定的國家重點建設項目外，不準非農(nóng)建設項目占用基本農(nóng)田?；巨r(nóng)田一經(jīng)劃定，任何單位和個人不得擅自占用或擅自改變用途。確需改變和占用基本農(nóng)田的，必須報國務院批準。

六、禁止土地閑置，提高土地利用效率

（一）本著節(jié)約用地，集約經(jīng)營的原則，充分利用好現(xiàn)有存量建設用地和儲備地。要把項目盡量引向既符合土地、城市規(guī)劃，又具有基礎設施配套功能的地方開發(fā)建設。避免造成資金投入過重，基礎設施難以配套，項目無法按期竣工投產(chǎn)，形成新的土地閑置問題。

（二）本著積極穩(wěn)妥、科學處置的原則，合理處置閑置土地和有歷史遺留問題的土地。依法認定為閑置土地，堅決收回。對開發(fā)投入不足或長期不繼續(xù)投資建設的工程和項目，要下達督促動工通知書。

（三）加強批后土地管理。國土、建設規(guī)劃部門要對批后建設項目實行跟蹤管理，督促用地項目按合同規(guī)定的投資強度、容積率和施工進度等要求施工。對不能按要求施工建設的項目，要及時通報，督促改正，防止出現(xiàn)新的閑置土地。

七、嚴格征地補償安置，切實保護農(nóng)民利益

（一）嚴格征地補償。要采取切實措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低，項目征地補償標準必須按照批準的征地方案執(zhí)行。建設業(yè)主用地必須把征地補償費用足額列入預算，并將征地補償費用全額繳入國土資源管理部門的專用帳戶，由國土資源管理部門依法足額和及時支付土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費；征地補償費未及時足額支付前，被征地的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織可以拒絕交地。

（二）妥善安置被征地農(nóng)戶。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關部門，應當結合實際，制定可行的安置辦法，使被征地農(nóng)民的長遠生計有保障。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，應先將因征地而導致無地的農(nóng)民納入城市就業(yè)體系，建立社會保障制度；在城市規(guī)劃區(qū)外，征用農(nóng)民集體所有土地時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要在本行政區(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕地，有條件的應安排相應的就業(yè)崗位。對不具備基本生產(chǎn)生活條件的無地農(nóng)民，可進行異地移民安置。勞動和社會保障部門應會同有關部門為被征地農(nóng)民提供就業(yè)培訓和社會保障。

（三）嚴格征地程序。在征地依法報批前，要將征地用途、質(zhì)量、補償標準、安置途徑告知被征地農(nóng)民；對擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶確認；對補償標準有異議的，應當依照有關規(guī)定組織聽證。征用土地方案經(jīng)依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征補償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝?/p>

八、維護土地管理秩序，嚴肅工作紀律