土地法宅基地使用權(quán)精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地法宅基地使用權(quán)主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

關(guān)鍵詞：集體所有權(quán)；融資；政策；物權(quán)法；土地法

三農(nóng)問題的存在，并不是中國特有，農(nóng)業(yè)發(fā)展問題依然是國際性的難題。雖然目前有一種說法：“看三農(nóng)，到華西”，可是華西村并不具備中國農(nóng)村代表性，華西村也絕非是通過農(nóng)業(yè)脫貧致富的。再看另一個(gè)農(nóng)村改革代表小崗村，小崗村以大包干著名，30年來雖然變化很大，但從整個(gè)發(fā)展過程來看，單純的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本身卻難以推動(dòng)小崗村走上小康之路?！盁o農(nóng)不穩(wěn)，無工不富，無商不活”。農(nóng)村想要走上致富路，單靠農(nóng)業(yè)是很難實(shí)現(xiàn)的。除了要建立一流的農(nóng)業(yè)，還要加大工業(yè)和工商業(yè)的比重，徹底的改變農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建立農(nóng)工商一體的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)

一、農(nóng)村土地與融資

改變農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，要辦好農(nóng)村集體企業(yè)，鼓勵(lì)農(nóng)村家庭從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。但是農(nóng)村集體企業(yè)要做大做強(qiáng)，農(nóng)民家庭生產(chǎn)經(jīng)營要形成規(guī)模并不斷發(fā)展，往往會(huì)遇到資金瓶頸。解決資金短缺問題，招商引資無一是一個(gè)很好的辦法。但是，招商引資不能從根本上解決現(xiàn)在中國農(nóng)村普遍存在的融資困難問題。現(xiàn)階段中國農(nóng)村金融制度建設(shè)還不健全，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村家庭和農(nóng)民個(gè)人的融資渠道非常有限。

土地是人類之母，他養(yǎng)育著全世界不同膚色的人類，在中國的廣大農(nóng)村，土地養(yǎng)育著8億勤勞勇敢的中國農(nóng)民。土地是農(nóng)村最重要的資源，是農(nóng)民集體擁有的巨大財(cái)富。如果允許集體土地進(jìn)入市場進(jìn)行交易。農(nóng)民就有了獲取農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要資金的重要保障。然而現(xiàn)實(shí)情況卻是集體土地不能進(jìn)入市場進(jìn)行交易。如果農(nóng)民能用土地作抵押物進(jìn)行抵押貸款。也可以從銀行獲得一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金。然而現(xiàn)實(shí)情況卻是銀行不僅不允許農(nóng)業(yè)用地和宅基地使用權(quán)作抵押進(jìn)行貸款，也不愿意接受用集體建設(shè)用地使用權(quán)作抵押物進(jìn)行貸款。

二、農(nóng)村土地融資的政策障礙

農(nóng)村融資渠道不暢的因素很多，筆者認(rèn)為關(guān)鍵因素是存在著土地政策障礙。

1.集體所有權(quán)主體不明

現(xiàn)行法規(guī)沒有明確規(guī)定農(nóng)民集體所有權(quán)主體的構(gòu)成要素和運(yùn)行原則，沒有賦予權(quán)利主體的法人地位。《土地法》規(guī)定“農(nóng)民集體的土地，依法屬于村民集體所有的，有村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理?！睂r(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織也只做了原則性的表述。由于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織多變，常常出現(xiàn)權(quán)利主體的缺失。

由于集體所有權(quán)主體不明，常常出現(xiàn)主體缺失，不僅影響了招商引資的效果，也打擊了銀行對農(nóng)民貸款的信心。

2.集體土地不能在市場上流動(dòng)

由于土地產(chǎn)權(quán)的二元結(jié)構(gòu)，集體土地不具備國有土地享有的商品權(quán)利，不允許在土地市場上合法流動(dòng)，這就從法律上剝奪了農(nóng)村通過集體土地流轉(zhuǎn)，從土地市場上獲取生產(chǎn)發(fā)展資金的權(quán)利。農(nóng)民為了融資，不惜違背國家政策規(guī)定，進(jìn)入土地隱形市場進(jìn)行土地交易。于是“畫家村”、“演員村”十分顯眼的出現(xiàn)在農(nóng)村的土地上。小產(chǎn)權(quán)法也屢禁不止。

三、解決法律障礙的構(gòu)想

要解決上面的二個(gè)問題，溫州模式和義烏模式雖然值得借鑒，但分析其實(shí)質(zhì)也就是將集體土地先征為國有土地，再按國有土地相關(guān)規(guī)定辦理土地流轉(zhuǎn)。但是上述模式基本上只解決了部分宅基地，也就是城郊結(jié)合部農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)問題。其實(shí)質(zhì)也就是頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的辦法，而且兼顧不了公平，沒有從根本解決農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)問題。為此可考慮從以下兩個(gè)方面考慮：

1.徹底實(shí)現(xiàn)土地國有化

土地的二元產(chǎn)權(quán)會(huì)產(chǎn)生了很多難以解決的問題，進(jìn)行集體土地國有化是符合中國國情的，也是將中國土地二元產(chǎn)權(quán)制度轉(zhuǎn)變?yōu)橐辉a(chǎn)權(quán)制度的最佳途徑。集體土地國有化后，土地的所有權(quán)由政府行使，不僅從根本上解決了農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體虛空缺位的問題，也可使農(nóng)民的農(nóng)用土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)得到充分的保護(hù)，并且實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地使用權(quán)的利益最大化，為農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都能起到很大的推動(dòng)作用。

第2篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

論文摘要：文章對目前農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了解決問題的方法。

我國是個(gè)農(nóng)業(yè)大國，耕地是農(nóng)業(yè)存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。當(dāng)前，在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)和保證人口糧食安全的雙重壓力下，耕地保護(hù)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。因此．農(nóng)村宅基地的整理將成為保護(hù)耕地的一條新途徑，并可以起到一舉多得之功效：促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，美化村容村貌，增強(qiáng)農(nóng)民合法用地的意識，維持農(nóng)村穩(wěn)定，提高農(nóng)民的生活質(zhì)量，改善農(nóng)民生存環(huán)境，加速農(nóng)業(yè)、農(nóng)村現(xiàn)代化進(jìn)程，提高土地的利用效率，降低閑置率，從而較好地貫徹中央制定的“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”這一基本國策。對于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)和建設(shè)社會(huì)主新農(nóng)村都有重要的作用與意義。

l　農(nóng)村宅基地整理的意義

1．1農(nóng)村宅基地整理是土地整理的重要組成部分，是實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的有力保障

土地整理包括對建設(shè)用地的整理和對農(nóng)用地的整理兩部分。建設(shè)用地(包括農(nóng)村居民點(diǎn)用地)整理，就是在城市規(guī)劃控制下，在城鎮(zhèn)和村莊進(jìn)行有效的治理，通過對其內(nèi)部挖潛，向地下和空中立體發(fā)展建筑，提高容積率，提高土地利用集約度，騰出大量土地作為建設(shè)用地儲(chǔ)備或用作農(nóng)用地，減少建設(shè)用地對農(nóng)用地的侵占；農(nóng)用地整理，就是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃采取一定的措施，對田、水、林、路、村進(jìn)行綜合整理，調(diào)整土地關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)條件，增加可利用土地面積提高耕地質(zhì)量。由此可見，農(nóng)村宅地整理是土地整理的一項(xiàng)重要組成部分。據(jù)國土資源部制定的全國土地開發(fā)整理規(guī)劃，到2010年，我國將通過開發(fā)整理土地補(bǔ)充耕地18．27萬hm2，其中，將通過農(nóng)用地和農(nóng)村居民點(diǎn)整理補(bǔ)充耕地約11．07hm2，農(nóng)村宅基地整理是實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的重要途徑之一。

1．2農(nóng)村宅基地整理推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程

農(nóng)村宅基地整理應(yīng)是在土地利用規(guī)劃下進(jìn)行的，減少宅基地占用面積而不減少使用功能，提高容積率和土地利用集約度，使原散落的農(nóng)宅集中，填實(shí)“空心村”，進(jìn)行自然村的拆并，形成有一定規(guī)模的中心村和小城鎮(zhèn)，使它們成為規(guī)劃合理、基礎(chǔ)設(shè)施基本完善、環(huán)境優(yōu)美的新家園。在進(jìn)行宅基地整理中，人口的集中和遷村并點(diǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提供了必備的條件。這樣還可以減少水、電、氣、熱、通訊等的重復(fù)投資。宅基地整理不僅改善了農(nóng)村生活條件和生活環(huán)境，而且還將帶動(dòng)建筑業(yè)及水泥等建材工業(yè)的發(fā)展，刺激經(jīng)濟(jì)增長有利于農(nóng)民增收。另外，優(yōu)美的生活環(huán)境必然會(huì)對人們積極向上、奮發(fā)圖強(qiáng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生激勵(lì)作用。再加之政府的適當(dāng)引導(dǎo)，會(huì)加快全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的步伐。

1．3農(nóng)村宅基地整理可部分緩解我國耕地緊張的局面

按1997年人口土地詳查資料測算，在當(dāng)時(shí)人口不變的情況下，人均占地面積由192m2降至100m2，可節(jié)約土地50多萬hm2，占當(dāng)時(shí)總占地面積的近一半。整理出的土地，宜耕則還耕，宜林則還林，或留作建設(shè)用地的儲(chǔ)備。這在一定程度上會(huì)緩解我國耕地資源緊張的局面。

2　現(xiàn)行宅基地制度體系基本特征

2．1集體所有，使用主體特定

我國1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有?！碧囟ǖ恼貎H限于本經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出，村民自己申請取得宅基地后只能自己建房，不可轉(zhuǎn)讓。

2．2無償取得，無期限使用

農(nóng)村宅基地具有很明顯的社會(huì)福利性質(zhì)。農(nóng)民能夠無償取得宅基地的使用權(quán)，獲得基本的生活條件，這也是農(nóng)村居民與城市居民相比較享有的最低限度的福利。目前我國普遍實(shí)行的還是無償使用宅基地制度，在使用期限上沒有限制，理論上講長期占有，終身使用。由于房屋可以繼承，所以宅基地實(shí)質(zhì)上也是可以繼承的。

2．3一戶一宅，限定標(biāo)準(zhǔn)，依法取得

由于我國國土資源有限，不課能給每戶村民提供更多的宅基地，一戶一宅，即可保證基本的生活需要，如果隨便可以申請，則導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！睆淖置嫔峡催@條規(guī)定再明白不過了，如果一戶農(nóng)民擁有了兩處以上宅基地當(dāng)然就構(gòu)成違法。

2．4具有從屬性和不可流轉(zhuǎn)性

特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。也不可以抵押。由于宅基地主要作為生活資料提供的，所以權(quán)利人不能將宅基地作為生產(chǎn)資料使用。宅基地使用權(quán)依房屋的合法存在而存在，并隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。在買賣房屋時(shí)，宅基地的使用權(quán)須經(jīng)過申請批準(zhǔn)后才能隨房屋轉(zhuǎn)移。但是，如果國家建設(shè)需要征用土地，或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途的，可以經(jīng)過法定程序進(jìn)行調(diào)劑或者重新安排。

3　農(nóng)村宅基地利用存在的問題

3．1農(nóng)村宅基地用地面積超標(biāo)嚴(yán)重，一戶多宅，房屋空置現(xiàn)象突出

由于農(nóng)村宅基地是無償使用，致使多占便宜，少占吃虧的思想滋長，形成盲目圈地，超標(biāo)用地。根據(jù)國家規(guī)定(《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn))(GB50188-93))農(nóng)村宅基地的面積最高為150m2，而現(xiàn)在的很多地區(qū)農(nóng)戶的平均宅基地面積已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了這個(gè)最高限。2001年全國農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地高達(dá)190m2，超過標(biāo)準(zhǔn)27％，僅此一項(xiàng)就多占土地340多萬hrn2。如果按1hm2地的糧食產(chǎn)量至少養(yǎng)活15個(gè)人的話，僅此就可以解決5100多萬人的吃飯問題。由此可見，加強(qiáng)對農(nóng)村宅基地的整理可以大大節(jié)省所占耕地。

另外，農(nóng)戶分家后另建新房，舊房留作雜用房，未能由集體統(tǒng)一收回調(diào)節(jié)使用或拆除；以前早期多戶共居的舊宅，現(xiàn)在只有一戶居住，造成大量的房屋空置。

3．2市郊農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”的現(xiàn)象

一方面在東部經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)，由于道路的完善，沿道路兩旁開發(fā)建設(shè)了大量的商品住宅房，很多村里的人都住進(jìn)了樓房。而原有的農(nóng)村居民點(diǎn)還仍保持原樣，沒有及時(shí)拆遷復(fù)墾，造成大量的土地閑置。另一方面，在經(jīng)濟(jì)比較落后的地區(qū)，由于外出打工的比較多，在村里常駐的人口比較少，因此還保留著許多不用的舊房沒有拆除，就形成所謂的“空心村”現(xiàn)象。

3．3農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記管理工作混亂

目前農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)管理混亂，很多房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍歸屬不明。“三審稿”第一百六十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”，但是由于法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，致使農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在轉(zhuǎn)讓使用權(quán)后規(guī)避法律的可能性很大，給將來的產(chǎn)權(quán)糾紛埋下了隱患，同時(shí)也造成了司法和管理上的困難。

3．4由宅基地權(quán)屬問題衍生的宅基地交易糾紛不斷

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)民對自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是，對農(nóng)村宅基地上已建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓，國家現(xiàn)行法律、法規(guī)沒有明確的禁止性規(guī)定，但也沒有明確允許轉(zhuǎn)讓的規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》第62條也只是規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。從目前法律實(shí)踐來看，各地政府對農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓是允許的，只是需要控制在一定的范圍內(nèi)(受讓人必須是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的人)。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn)，宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免，但這些宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律、法規(guī)的保護(hù)，屬于私下流轉(zhuǎn)。雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛，法院只能要求雙方自己協(xié)商解決。由于缺乏法律的約束，雙方矛盾容易激化，往往會(huì)釀成重大案件。

3．5集體土地資產(chǎn)大量流失導(dǎo)致農(nóng)村金融事業(yè)發(fā)展緩慢

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，客觀存在的土地市場供求關(guān)系使農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓無法制止，但現(xiàn)行法律、法規(guī)又不允許農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致當(dāng)前農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓多為私下進(jìn)行。這種“暗箱操作”、隨意定價(jià)的轉(zhuǎn)讓行為使本來屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中，造成了集體土地資產(chǎn)收益的大量流失。按現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)民擁有的宅基地不能作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)申請貸款。這樣就必然限制了金融機(jī)構(gòu)在農(nóng)村擴(kuò)大業(yè)務(wù)，使農(nóng)村金融發(fā)展緩慢，也使廣大農(nóng)民缺少了生產(chǎn)資金融通渠道，影響了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，限制了農(nóng)民收入的提高。

4　農(nóng)村宅基地利用存在問題的原因分析

4．1土地法律制度問題

由于我國土地制度存在著二元結(jié)構(gòu)，直接造成用地形式的不同方式，在法律制度上偏重對國有土地的管理，集體土地更多地是由農(nóng)村集體管理。集體非農(nóng)建設(shè)用地和國家非農(nóng)建設(shè)用地分別管理，使集體建設(shè)用地和國家建設(shè)用地?zé)o法有效地整合，優(yōu)化。農(nóng)民建房如要占用幾十平方米農(nóng)用地，必須要到省級國土資源管理部門審批，手續(xù)煩瑣，時(shí)效性差，難于操作，報(bào)批渠道不暢。特別是農(nóng)村村民違法占地建房，法律規(guī)定只能采取“拆除”或“沒收”兩種處罰，這在執(zhí)法實(shí)踐中是根本行不通的。由于存在著許多方面法律制度的不完善，土地管理部門難于實(shí)現(xiàn)有效的依法管理。

4．2管理和使用制度方面的原因

宅基地審批制度形同虛設(shè)；執(zhí)法不嚴(yán)、管理乏力。農(nóng)民宅基地使用權(quán)制度存在較大缺陷，不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度是在我國土地公有制的特殊環(huán)境下產(chǎn)生的，是中國特有的制度，出現(xiàn)比較晚，也沒有其他國家的模式可以借鑒，現(xiàn)行法律雖然規(guī)定了與宅基地使用權(quán)相關(guān)的一些內(nèi)容，但是沒有形成完整的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，這一制度存在很多缺陷。

4．3農(nóng)村宅基地使用的無償性

這是宅基地超標(biāo)和閑置的根本原因，也是耕地流失的重要原因之一。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是保障農(nóng)村居民生產(chǎn)、生活的基本權(quán)利，國家出于形勢政策的考慮，規(guī)定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)無償使用的制度，沒有時(shí)間限制，并受法律的保護(hù)。也就是說，農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在取得宅基地使用權(quán)后不需交納任何宅基地使用費(fèi)即可永久使用。

使用的無償性刺激了農(nóng)民無限擴(kuò)張其宅基地使用權(quán)面積的欲望，從而動(dòng)搖著現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)生存保障性的制度基礎(chǔ)?；谏姹Ｕ闲再|(zhì)，現(xiàn)行法律規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！钡捎谡厥褂脵?quán)取得與保有的無償性，農(nóng)民擁有一種內(nèi)驅(qū)的擴(kuò)疆拓土的愿望，以求自己對宅基地面積擴(kuò)張的最大化，因?yàn)?，即使占而不用，也可作為一種備用資源來儲(chǔ)存。正是這種零成本的內(nèi)驅(qū)力，造成我國農(nóng)村宅基地超標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象異常嚴(yán)重，其表現(xiàn)形式多有，如批少占多；建了新房也拒不交出閑置下來的老宅基地；一些鄉(xiāng)、村領(lǐng)導(dǎo)干部憑權(quán)力、關(guān)系占有多處宅基地等等。

4．4農(nóng)民宅基地用地缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃

法律要求村民住宅建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃未編制或未獲批準(zhǔn)的不得審批村民住宅建設(shè)用地。由于各地普遍存在著保護(hù)耕地和建設(shè)用地的矛盾，大部分沒有安排農(nóng)民建住宅用地指標(biāo)，少數(shù)有安排也是象征性的，致使農(nóng)村村莊建設(shè)規(guī)劃無從著手。由于農(nóng)村居住分散，地域遼闊，分布復(fù)雜，再加上有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)缺乏足夠的重視，許多村莊到目前為止連一張可用的基本比例尺地形圖都沒有，規(guī)劃無從談起。既然沒有規(guī)劃，不能批地，村民建房只能是違法占地。由于基層國土資源管理部門監(jiān)管力量不足，缺乏有效手段，同時(shí)其經(jīng)費(fèi)難于保障，點(diǎn)多面廣，無法開展日常巡查工作，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)村民違法占地建房。

4．5農(nóng)村宅基地私有觀念根深蒂固

宅基地私有觀念在我省很多農(nóng)村依然存在，認(rèn)為宅基地是祖宗留下的，是風(fēng)水地，不能隨意拆除，致使一些可以調(diào)節(jié)利用的建設(shè)用地，或預(yù)留區(qū)內(nèi)的未利用土地也無法集中統(tǒng)一安排。更有些農(nóng)戶，寧可讓土地閑置荒蕪，也不答應(yīng)由集體利用，因此土地浪費(fèi)嚴(yán)重，規(guī)范難以落實(shí)。這情況下，逼迫急需建房戶違法用地，超過“紅線”占自家的飯碗田建房。導(dǎo)致土地資源不能進(jìn)行有效整合，閑置的宅基地?zé)o法調(diào)整，其他的村民也不能使用，閑置和浪費(fèi)了許多土地。

5　保障農(nóng)村宅基地有效整理與利用的對策

5．1完善農(nóng)村宅基地使用管理的法律制度

盡快出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)、收益分配及宅基地登記發(fā)證等問題。應(yīng)明確規(guī)定農(nóng)民建房用地的指標(biāo)、用地條件、占地標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)程序、審批辦法等，簡化程序，管理得當(dāng)，方便農(nóng)民，各宅基地能地盡所用，合理配置。

在法律責(zé)任方面，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)寬、嚴(yán)有別和公平、公開、公正原則，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益和切身利益。通過健全完善宅基地使用管理法律制度，依法保護(hù)村民的正當(dāng)、合法權(quán)益，對違法者實(shí)行經(jīng)濟(jì)處罰措施，這決不是向農(nóng)民亂收費(fèi)或者增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)，而是依法教育違法者和警示他人，使違法者認(rèn)識到非法占地必須付出高昂的經(jīng)濟(jì)代價(jià)而不敢為，從而促進(jìn)村民自覺遵守土地管理法規(guī)。

5．2加快完成鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃

根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的客觀需要，科學(xué)預(yù)測農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量和用地規(guī)模。遵循“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的原則，安排專項(xiàng)資金編制村莊土地利用規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃和開展村莊治理試點(diǎn)，通過充分發(fā)揮村莊規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地，整合優(yōu)化農(nóng)村居民點(diǎn)布局和用地。

在編制整理規(guī)劃過程中，要以省、市、縣土地利用總體規(guī)劃、縣域規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃為依據(jù)，明確村莊建設(shè)的長遠(yuǎn)規(guī)劃格局，實(shí)行定性、定位、定規(guī)模；要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)，把宅基地整理與城鎮(zhèn)化建設(shè)、環(huán)境整治結(jié)合起來，合理集約利用土地；要堅(jiān)持走群眾路線，把群眾的利益放在首位，集思廣義，尊重群眾的意見。

5．3建立農(nóng)村宅基地有償使用機(jī)制

5．3．1做好現(xiàn)有宅基地的普查和登記工作，嚴(yán)格界定宅基地邊界和產(chǎn)權(quán)，為農(nóng)村宅基地的有償使用和規(guī)范流轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)。普查結(jié)束后，各地土地管理部門要根據(jù)普查的結(jié)果繪制本地地籍圖，對各村“超標(biāo)宅基地、空宅、空閑宅基地”等進(jìn)行標(biāo)示，以便日后監(jiān)督和管理。

5．3．2授權(quán)各地土地管理部門在充分調(diào)研、評估、論證的基礎(chǔ)上，確定本地宅基地的基準(zhǔn)地價(jià)和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。然后各村根據(jù)自己的具體情況，依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)上下浮動(dòng)，確定本村宅基地的地價(jià)，再根據(jù)宅基地使用權(quán)證書上記載的宅基地面積確定每宗宅基地的宅基地使用費(fèi)。宅基地使用費(fèi)由宅基地使用人統(tǒng)一上繳村集體，由村集體對這部分費(fèi)用進(jìn)行再分配，再分配時(shí)，對本集體組織內(nèi)部成員原則上以宅基地補(bǔ)貼金的形式按平均數(shù)對每戶村民進(jìn)行返還。

5．3．3宅基地使用費(fèi)再分配后的剩余費(fèi)用可作為鄉(xiāng)村建設(shè)資金使用，專門用以完善鄉(xiāng)村各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施或用以提供村莊公共衛(wèi)生、綠化美化等公共服務(wù)。目前，我國正在推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，而開展新農(nóng)村建設(shè)的制約因素之一就是缺乏穩(wěn)定的財(cái)政來源，有償使用費(fèi)無疑可以成為一個(gè)重要的收入來源專項(xiàng)用于村莊的建設(shè)。

5．4建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，參照土地承包權(quán)的改革方向，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置

確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長期使用者并依據(jù)規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積。允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制。

農(nóng)村村民的房屋及宅基地不能依法作為合法抵押物向銀行貸款，造成農(nóng)民借貸、融資困難，不利于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。筆者認(rèn)為，農(nóng)村宅基地屬于建設(shè)用地就不宜存在二元土地制度，通過深化改革，使有限的土地資源優(yōu)化整合，發(fā)揮土地資產(chǎn)的應(yīng)有價(jià)值。因此，必須盡快地改革城鄉(xiāng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的二元土地制度，以適應(yīng)農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加快推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程。

第3篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

面廣量大，鄉(xiāng)村宅基地管理問題。情況復(fù)雜，涉及廣大農(nóng)民的切身利益，鄉(xiāng)村基層工作的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題之一，也是加強(qiáng)耕地保護(hù)，強(qiáng)化規(guī)劃管理，建設(shè)社會(huì)主義新鄉(xiāng)村的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。當(dāng)前，建新不拆舊、一戶多宅、未批先用、亂占濫用、越權(quán)批地、非法轉(zhuǎn)讓、超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地等問題，市村鎮(zhèn)建設(shè)中逐步顯露出來，這不僅違反了土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃，侵占了良田，擾亂了土地管理和村莊建設(shè)秩序，影響了村容村貌，而且會(huì)產(chǎn)生宅基糾紛和土地資源浪費(fèi)，引發(fā)社會(huì)矛盾和不安定因素，給鄉(xiāng)村社會(huì)穩(wěn)定和農(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)展帶來不利影響。加強(qiáng)鄉(xiāng)村宅基地管理，對于有效節(jié)約集約用地和切實(shí)保護(hù)耕地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)鄉(xiāng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重大意義。各級政府要把加強(qiáng)鄉(xiāng)村宅基地管理工作作為關(guān)系鄉(xiāng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局的大事，切實(shí)抓緊抓好。

二、加強(qiáng)規(guī)劃和計(jì)劃管理

（一）進(jìn)一步完善鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃。各地要按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總要求和控制增量、合理布局、集約用地、保護(hù)耕地的總原則。完善鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，合理確定鄉(xiāng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模。經(jīng)批準(zhǔn)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)予以公告。

（二）按規(guī)劃從嚴(yán)控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地。各地要嚴(yán)格實(shí)施鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃。引導(dǎo)鄉(xiāng)村村民住宅建設(shè)按規(guī)劃、有計(jì)劃地逐步向中心村集中，并與村莊改造、土地整理相結(jié)合，鼓勵(lì)集中建設(shè)農(nóng)民新村。符合規(guī)劃原有村莊范圍建設(shè)住宅，要充分利用原有宅基地和村內(nèi)空閑地；規(guī)劃確定撤并的村莊范圍內(nèi)，不再審批新建、改建、擴(kuò)建住宅。積極鼓勵(lì)有條件的鄉(xiāng)村村民聯(lián)戶建設(shè)多層住宅，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)村村民住宅建設(shè)，應(yīng)當(dāng)集中興建住宅小區(qū)，不再審批宅基地，不再以私人建房形式還建，防止在城市建設(shè)中形成新的城中村”避免“二次拆遷”

（三）加強(qiáng)鄉(xiāng)村宅基地用地計(jì)劃管理。鄉(xiāng)村村民建住宅占用農(nóng)用地的其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃主要通過與鄉(xiāng)村建設(shè)用地整理新增加的耕地面積掛鉤解決。報(bào)上級主管部門備案后使用。如不能滿足以上要求，則必須納入年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃。

三、明確界定鄉(xiāng)村宅基地使用對象、標(biāo)準(zhǔn)

（一）嚴(yán)格宅基地申請條件。明確鄉(xiāng)村宅基地使用對象。鄉(xiāng)村村民符合下列情形之一的可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)申請使用宅基地：

1本村村民無宅基地的

2因國家建設(shè)搬遷或國家重點(diǎn)工程建設(shè)移民的

3災(zāi)毀和實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行村鎮(zhèn)改造需要搬遷的

4原宅基地戶平未達(dá)省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)且確實(shí)不夠使用的

5法律、法規(guī)規(guī)定可以申請建住宅的其他情形。

鄉(xiāng)村村民有下列情形之一的不得申請使用宅基地：

1年齡未滿十八周歲；

2原有宅基地面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)或能夠解決分戶需要的

3出租、出賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地及其地上建筑物。或?qū)⒆≌淖魉玫?/p>

4占用基本農(nóng)田或占用基本農(nóng)田以外的耕地未落實(shí)占補(bǔ)措施的

5申請人將戶口遷入本村。未履行村民義務(wù)的空掛戶

6法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（二）嚴(yán)格核定用地標(biāo)準(zhǔn)。按照一戶一基的原則。使用農(nóng)用地的每戶不得超過140平方米，使用未利用地（建設(shè)用地）每戶不得超過200平方米。

四、規(guī)范鄉(xiāng)村宅基地流轉(zhuǎn)范圍

（一）鄉(xiāng)村村民因繼承房產(chǎn)形成一戶擁有兩處以上宅基地的可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)與符合申請宅基地條件的村民進(jìn)行流轉(zhuǎn)。對不符合申請宅基地條件的其通過流轉(zhuǎn)取得的房屋不得重建或擴(kuò)建。應(yīng)予拆除，退還土地。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民占用集體土地建住宅或以購置房屋為名變相購買宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

（二）有下列情形之一的報(bào)經(jīng)縣（市）人民政府批準(zhǔn)。由村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）收回宅基地使用權(quán)：

1為實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行村莊改造需調(diào)整使用和進(jìn)行公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需占用的宅基地；

2鄉(xiāng)村村民違背一戶一基（因繼承等合法取得的兩處以上宅基地除外）規(guī)定。違法修建的房屋經(jīng)依法拆除或以其他形式取消土地使用權(quán)的

3鄉(xiāng)村村民戶口遷出本集體經(jīng)濟(jì)組織后遺留的宅基地以及鄉(xiāng)村五保戶去世后騰出的宅基地；

4自依法批準(zhǔn)之日起。滿兩年未建的宅基地（不可抗力因素等特殊情況除外）

5按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回的宅基地。

因村莊改造、公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)原因收回宅基地的應(yīng)由建設(shè)實(shí)施單位對原土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。

能復(fù)墾的要恢復(fù)耕種，對依法收回的空宅基地和村內(nèi)空閑地。不能復(fù)墾的由村委會(huì)作村預(yù)留建設(shè)用地，安排住宅或其他建設(shè)用地。

五、規(guī)范鄉(xiāng)村宅基地的審批程序

（一）符合申請宅基地條件的鄉(xiāng)村村民。

（二）由村民委員會(huì)提請村民會(huì)議討論決定宅基地的使用。經(jīng)村民代表會(huì)議或村民會(huì)議討論通過。由村民委員會(huì)簽署意見送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源所審查，并將會(huì)議記錄及討論決定報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源所備案。

（三）經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）審核。村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請宅基地的應(yīng)經(jīng)相關(guān)部門同意，辦理審批手續(xù)。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，村民委員會(huì)或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布，接受人民群眾監(jiān)督。各縣（市）應(yīng)將宅基地審批情況按年度報(bào)上級主管部門備案。

（四）規(guī)范行政審批行為。提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將宅基地申請條件、申報(bào)審批程序、審批工作時(shí)限、審批權(quán)限等相關(guān)規(guī)定和年度用地計(jì)劃向社會(huì)公告。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要強(qiáng)化國土資源管理職能，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源所要認(rèn)真履行職責(zé)，逐步推行“三公布、三到場”制度，即：公布土地利用現(xiàn)狀圖、公布村莊規(guī)劃圖、公布經(jīng)批準(zhǔn)的建房戶名單，批前現(xiàn)場勘測定界、批后現(xiàn)場放線劃界、建成后現(xiàn)場檢查驗(yàn)收。

六、加強(qiáng)鄉(xiāng)村宅基地登記發(fā)證工作

應(yīng)當(dāng)在收到批準(zhǔn)通知之日起20日內(nèi)向縣（市）國土資源管理部門申請辦理集體土地使用權(quán)登記，鄉(xiāng)村村民申請使用宅基地經(jīng)縣（市）人民政府批準(zhǔn)后。由縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》鄉(xiāng)村村民原依法批準(zhǔn)使用的宅基地未辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的應(yīng)主動(dòng)向縣（市）國土資源管理部門申請辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取《集體土地使用證》因依法買賣、繼承房屋等原因造成宅基地使用權(quán)變更的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)向縣（市）國土資源管理部門申請辦理集體土地使用權(quán)變更登記，由縣（市）人民政府換發(fā)《集體土地使用證》鄉(xiāng)村宅基地使用權(quán)被依法收回或被注銷的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起15日內(nèi)，向縣（市）國土資源管理部門申請辦理集體土地使用權(quán)注銷登記，由縣（市）人民政府進(jìn)行注銷登記，收回原宅基地使用權(quán)人的集體土地使用證》逾期不申請辦理集體土地使用權(quán)注銷登記的由縣（市）人民政府公告注銷。

界址清楚，縣（市）國土資源管理部門要進(jìn)一步完善鄉(xiāng)村宅基地登記發(fā)證和土地證書定期查驗(yàn)制度。土地登記必須做到權(quán)屬合法。面積準(zhǔn)確，無爭議糾紛”實(shí)現(xiàn)以證管地、持證用地，切實(shí)保障“一戶一宅”法律制度的落實(shí)；進(jìn)一步加強(qiáng)村民建住宅的檔案管理，建立健全檔案管理制度，發(fā)揮地籍檔案核查、跟蹤管理、糾紛調(diào)處等基礎(chǔ)性作用。

七、嚴(yán)格執(zhí)行耕地占補(bǔ)平衡政策

墾多少”原則，鄉(xiāng)村村民占用耕地建住宅的按照“占多少。由所在鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)開墾與占用耕地的面積和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀瑳]有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的應(yīng)當(dāng)按《省土地管理實(shí)施辦法》規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，也可以合同的方式委托縣（市）國土資源管理部門進(jìn)行落實(shí)，確保耕地總量不減少。

涉及占用耕地的應(yīng)當(dāng)落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡或依法繳納耕地開墾費(fèi)；鄉(xiāng)村村民進(jìn)城使用國有土地建住房涉及土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓的應(yīng)依法辦理國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓手續(xù)和土地登記手續(xù)，鄉(xiāng)村村民因經(jīng)營需要占用集體經(jīng)濟(jì)組織土地建房的必須依法辦理土地有償使用手續(xù)。并依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。

八、妥善處理鄉(xiāng)村村民建房用地的歷史遺留問題

（一）對鄉(xiāng)村村民已辦理建房用地手續(xù)但超過批準(zhǔn)面積建房的按照尊重歷史。其超出部分，應(yīng)通過實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃、調(diào)整居民點(diǎn)、更新改造等途徑，逐步過渡收歸集體。對符合土地利用總體規(guī)劃及鄉(xiāng)村宅基地許可條件和限額標(biāo)準(zhǔn)但未經(jīng)批準(zhǔn)建房的經(jīng)申請準(zhǔn)予補(bǔ)辦用地手續(xù)；對既不符合土地利用總體規(guī)劃，又不符合建房條件擅自建住宅的應(yīng)依法責(zé)令退還土地，恢復(fù)土地原狀，限期拆除在非法占地上新建的建筑物。

（二）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村不符合分戶條件的村民一戶多宅的每戶保留一處符合標(biāo)準(zhǔn)的宅基地。

九、明確鄉(xiāng)村宅基地管理責(zé)任

（一）各級政府要加強(qiáng)對鄉(xiāng)村村民宅基地管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。要經(jīng)常研究情況，解決問題。

（二）國土資源管理部門要深入持久地開展土地法制和國策的宣傳教育活動(dòng)。增強(qiáng)依法管理用地、集約用地和保護(hù)耕地的自覺性。要進(jìn)一步健全和完善動(dòng)態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)鄉(xiāng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為，將違法用地制止在萌芽狀態(tài)。對嚴(yán)重違法行為，要進(jìn)行公開曝光，用典型案件教育群眾。

（三）規(guī)劃部門要抓緊科學(xué)編制村鎮(zhèn)規(guī)劃。認(rèn)真做好宅基地選址和規(guī)劃手續(xù)審批工作，嚴(yán)肅查處違章建設(shè)行為。

（四）財(cái)政部門要加強(qiáng)收費(fèi)管理。

（五）司法部門要積極支持相關(guān)部門執(zhí)法。維護(hù)農(nóng)民建房和宅基地管理秩序。

（六）強(qiáng)化村級集體經(jīng)濟(jì)組織在鄉(xiāng)村宅基地管理中的職責(zé)。發(fā)揮村民自治作用，嚴(yán)格村民申請審核的第一道關(guān)口。

（七）行政區(qū)范圍內(nèi)鄉(xiāng)村宅基地由市人民政府發(fā)證。區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）村（居委會(huì)）和市直有關(guān)部門各司其職，各負(fù)其責(zé)，共同做好管理工作。

第4篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地；存在問題；對策建議

農(nóng)村土地問題涉及村民切身利益，受到村民的廣泛關(guān)注，特別是農(nóng)村宅基地管理工作涉及內(nèi)容廣泛，具有較強(qiáng)的政策性，但在實(shí)際執(zhí)行中面臨復(fù)雜的工作環(huán)境，特別是在新形勢下村民思想更加開放，個(gè)人建房問題點(diǎn)多面廣、受到眾多因素影響，農(nóng)村地域面積廣闊使國土部門難以監(jiān)管到位，宅基地管理呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)，出現(xiàn)了一些新問題，需要對管理工作進(jìn)行探究。

一、當(dāng)前我國農(nóng)村宅基地管理工作中存在的問題

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，越來越多的農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)，但大都在農(nóng)村保留了宅基地，同時(shí)農(nóng)村宅基地規(guī)模也不斷擴(kuò)大，特別是近年來呈現(xiàn)出農(nóng)村違法建設(shè)增多的趨勢，對宅基地管理不當(dāng)則極易引發(fā)耕地占用等土地管理問題。當(dāng)前的農(nóng)村宅基地管理中，主要存在以下問題：

1、村莊和建房比較散亂，缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃

隨著村民生活水平提高，農(nóng)村建房呈現(xiàn)出不在鄉(xiāng)村規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)，在選址和建筑規(guī)模上的隨意性增大，根深蒂固的“圈地”思想有所抬頭，或是沿著公路和村莊道路“線狀”擴(kuò)張，或是向村莊四周形成“塊狀”擴(kuò)張，村莊建設(shè)缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，建設(shè)隨意性差，整體布局不合理，影響了街巷道路的暢通性和村容村貌的整潔程度，浪費(fèi)了土地資源。

2、政策法規(guī)不完善，違法違規(guī)占地現(xiàn)象頻發(fā)

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的背景下，外出居民宅基地和房屋閑置，而現(xiàn)行宅基地管理法規(guī)側(cè)重于對新增宅基地管理，缺乏有效的宅基地退出機(jī)制，導(dǎo)致村民在宅基地使用中沒有責(zé)任、只有權(quán)利，只想多占、不愿推出。當(dāng)前的土地管理法規(guī)對違法違規(guī)建設(shè)的處理手段為拆除，在實(shí)際工作中因?yàn)榇迕裢度胭Y金，導(dǎo)致違法違規(guī)建設(shè)建成后拆除處理存在困難，特別是在建房收費(fèi)政策取消后，村民誤認(rèn)為無需審批，對宅基地使用存在錯(cuò)誤認(rèn)識，導(dǎo)致違法違規(guī)建設(shè)增多。同時(shí)，新形勢下未批先建、少批多占、一戶多宅等問題比較突出，或是不在批準(zhǔn)點(diǎn)建房，違規(guī)多占宅基地現(xiàn)象比較突出，造成宅基地對耕地的占用。

3、點(diǎn)多面廣，監(jiān)管工作存在困難

農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理需要大量工作，基層國土監(jiān)管力量相對不足、經(jīng)費(fèi)保障較少、執(zhí)法程序復(fù)雜且存在執(zhí)行難題，無法有效對農(nóng)村建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督管理，使得農(nóng)村宅基地監(jiān)管工作難以到位。同時(shí)，因?yàn)檎氐臒o序擴(kuò)張，耕地建房比較普遍，一方面造成了違法違規(guī)建設(shè)，另一方面又造成了耕地占補(bǔ)難以平衡。

二、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的對策建議

1、因地制宜完善村鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃

要結(jié)合縣域土地利用總體規(guī)劃等發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合具體村鎮(zhèn)的發(fā)展實(shí)際，修訂完善鎮(zhèn)、村土地利用規(guī)劃，劃定建設(shè)用地紅線，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，合理布局宅基地分布和居民點(diǎn)的數(shù)量。要以節(jié)約用地為目標(biāo)，堅(jiān)持穩(wěn)定和調(diào)整的有序銜接，分散和適度集中相結(jié)合的方式，嚴(yán)格控制宅基地用地計(jì)劃，不搞大拆大建。要控制新增宅基地用地計(jì)劃，劃定宅基地發(fā)展紅線，嚴(yán)格限定建房和建設(shè)區(qū)域，防止建設(shè)用地?zé)o序擴(kuò)張。

2、完善預(yù)防機(jī)制，防止違法違規(guī)用地問題發(fā)生

針對農(nóng)村違規(guī)使用耕地或宅基地建房后難以拆除或拆除成本較高、對群眾造成損失的問題，要健全完善有關(guān)法規(guī)制度，積極采取事前預(yù)防措施，有效遏制違法違規(guī)占用宅基地或耕地進(jìn)行建設(shè)問題的發(fā)生。要加強(qiáng)政策宣傳，在明確宅基地范圍和用途的基礎(chǔ)上，及時(shí)向群眾宣傳有關(guān)政策和法律法規(guī)，并告知違規(guī)后需要拆除，提高群眾守法利用宅基地的意識。要健全完善責(zé)任體系，針對基層國土監(jiān)管力量難以有效實(shí)現(xiàn)監(jiān)管全覆蓋的實(shí)際，加大經(jīng)費(fèi)和人員保障，充實(shí)基層監(jiān)管力量，并劃定網(wǎng)格區(qū)域，由專人負(fù)責(zé)，提高監(jiān)管的針對性；要充分發(fā)揮基層鎮(zhèn)村干部的作用，制定相應(yīng)制度使社區(qū)和村干部負(fù)有一定的監(jiān)管職責(zé)，監(jiān)督本社區(qū)或村居內(nèi)的宅基地使用和建設(shè)行為，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)違法行為立即上報(bào)，及時(shí)組織人員進(jìn)行阻止或拆除，降低違法違規(guī)行為的處理成本，把問題消滅在萌芽狀態(tài)。對于幫助和蓄意支持村民進(jìn)行違法違規(guī)宅基地使用和建設(shè)的國土或鎮(zhèn)村工作人員，要嚴(yán)肅追責(zé)和處理，加大對惡意阻撓執(zhí)法人員處理違規(guī)違法建設(shè)行為的村民的打擊力度，形成濃厚的工作氛圍，有效遏制違法違規(guī)用地問題的發(fā)生。同時(shí)，要妥善處理遺留問題，對確實(shí)無法拆除的，要采取相應(yīng)的手段進(jìn)行處罰或處理，強(qiáng)化群眾的守法意識。

3、落實(shí)有關(guān)制度，強(qiáng)化農(nóng)村宅基地管理

要完善各項(xiàng)農(nóng)村宅基地取得、使用和管理制度，強(qiáng)化對農(nóng)村宅基地的管理。要規(guī)范宅基地申請使用條件，我國有關(guān)的土地法規(guī)要求一戶村民只能擁有一處宅基地，擁有宅基地的面積也都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，要進(jìn)一步細(xì)化“一戶一宅”原則，按照分戶條件和人口宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)確定和嚴(yán)格規(guī)范宅基地申請條件，對不符合條件的申請不予批準(zhǔn)。要完善宅基地使用權(quán)取得制度，對由集體經(jīng)濟(jì)組織劃撥的宅基地，原則上是無償取得；對房屋繼承或購買取得的房屋，可使其取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。要修訂完善宅基地流轉(zhuǎn)和退出制度，通過對閑置宅基地的有效流轉(zhuǎn)，以及對外出人員原有宅基地的退出，盤活農(nóng)村現(xiàn)有宅基地存量資源，減少農(nóng)村宅基地閑置、空置現(xiàn)象，進(jìn)一步完善有關(guān)法律法規(guī)和市場化流轉(zhuǎn)宅基地制度，有效規(guī)范宅基地使用者和宅基地上房屋使用者不一致的現(xiàn)象，適度放寬村民對宅基地的處置權(quán)，維護(hù)村民的合法權(quán)益。要規(guī)范宅基地申請報(bào)批流程，對申請宅基地的，要對包括申請?zhí)岢鋈饲闆r以及土地地類、性質(zhì)和面積等在內(nèi)的內(nèi)容在所在村居進(jìn)行公示，讓所有群眾都參與監(jiān)督，并嚴(yán)格按照有關(guān)條件進(jìn)行檢查，確保符合條件且所有村民無異議后再進(jìn)行審批。

三、結(jié)論

綜上所述，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村土地管理的重要內(nèi)容，科學(xué)有效的宅基地管理將改善農(nóng)村村容村貌、提高宅基地和土地節(jié)約集約利用水平、有效保護(hù)耕地，從而為新農(nóng)村建設(shè)提供充足的用地保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]張夢琳.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的資源配置效應(yīng)及政策含義[J].中國土地科學(xué)，2008（11）.

[2]郭心毅.現(xiàn)行農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式分析及評述[J].現(xiàn)代管理科學(xué)，2011（1）.

第5篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

關(guān)鍵詞：利益驅(qū)動(dòng) 小產(chǎn)權(quán)房買賣 房屋所有權(quán)證

引 言

“小產(chǎn)權(quán)”一詞是針對“大產(chǎn)權(quán)”而命名的，具有國家頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的商品房叫大產(chǎn)權(quán)，相對而言，只具有農(nóng)村集體土地使用權(quán)證的非商品房稱為小產(chǎn)權(quán)。具體來說，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民為建造住宅而占用的土地，其流轉(zhuǎn)范圍儀限于農(nóng)村人口之間。從使用價(jià)值上說，這種集體土地與國有土地完全相同，而它的國家所有權(quán)規(guī)定其不得流轉(zhuǎn)上市。

一、 我國關(guān)于集體土地的立法現(xiàn)狀與不足

（一） 我國憲法關(guān)于土地制度的相關(guān)規(guī)定

《中華人民共和國憲法》第六條規(guī)定：“中華人民共和國的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。從這條我們可以看出，在我國，兩種所有制形式是平等并列的，都是社會(huì)主義公有制的一種表現(xiàn)形式。憲法對集體所有制也加以同樣的保護(hù)，如第八條第三款規(guī)定：“國家保護(hù)城鄉(xiāng)集體經(jīng)濟(jì)組織的合法的權(quán)利和利益，鼓勵(lì)、指導(dǎo)和幫助集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”。

(二) 市場經(jīng)濟(jì)制度下農(nóng)民的利益訴求

即使農(nóng)民在利用集體所有的土地時(shí)遭遇種種限制，但隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)制度的不斷完善和規(guī)范，市場化程度日益深入，農(nóng)民的市場運(yùn)作意識日益覺醒，以及農(nóng)民法律權(quán)利意識的不斷增強(qiáng)，農(nóng)民會(huì)不斷以中華民族勞動(dòng)人民固有的智慧和力量，通過各種手段和途徑，尋找并實(shí)現(xiàn)自己的利益訴求。這是我國不合理的土地法律結(jié)構(gòu)【城市土地可以買賣，而農(nóng)村土地不能買賣】市場經(jīng)濟(jì)制度矛盾發(fā)展的必然。目前，農(nóng)民利用土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所獲取的收益，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如出售或出租房屋所獲取的收益。而在城市，占城鎮(zhèn)居民人口絕大部分的工薪階層，在商品房房價(jià)居高不下而申請經(jīng)濟(jì)適用房無望的情況下，只好尋找農(nóng)村、郊區(qū)的世外桃源了。當(dāng)農(nóng)民賣的強(qiáng)烈愿望與城鎮(zhèn)居民買的強(qiáng)大需求完美結(jié)合起來，交易就不可避免地產(chǎn)生了。

二、農(nóng)民房屋買賣可能性分析

(一) 房屋屬于農(nóng)民個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍

《中華人民共和國民法通則》第七十五條第一款規(guī)定：“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)”。而《中華人民共和國繼承法》第三條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：(一)公民的收入；(二)公民的房屋、儲(chǔ)蓄、和生活用品；(三)公民的林木、牲畜、和家禽；(四)公民的文物、圖書資料；(五)法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；(六)公民的著作權(quán)、利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；(七)公民的其他合法財(cái)產(chǎn)”。從上述兩個(gè)法律規(guī)定來看，在我國現(xiàn)在的法律框架內(nèi)，房屋是屬于公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍。此外，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。由此，我們也可以推論，農(nóng)民對宅基地?fù)碛惺褂脵?quán)，對利用宅基地建造的房屋擁有所有權(quán)。對于公民個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)(包括農(nóng)民的房屋)，我國法律是明確加以保護(hù)的?！吨腥A人民共和國憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”?！吨腥A人民共和國民法通則》第七十五條第二款也明確規(guī)定：“公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收”。

三．現(xiàn)行法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣不能取得房屋所有權(quán)

眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房建房占用的土地是農(nóng)村集體土地，沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的相關(guān)手續(xù)，其房屋建設(shè)也未經(jīng)相關(guān)部門審批，因此，它不能取得國家承認(rèn)的房屋所有權(quán)證，僅僅取得鄉(xiāng)政府或某些機(jī)構(gòu)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”證書。但這些證書不具有國家承認(rèn)的法律效力。目前，我國規(guī)范“小產(chǎn)權(quán)”房的法律規(guī)定主是《物權(quán)法》第152、153 條;《土地管理法》第43條第1款、第59、61、62、63條。政策性規(guī)定主要有: 1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。”2004年國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地?！?007年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)’房。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！睆纳鲜鲆?guī)定看， 2008年之前國家對“小產(chǎn)權(quán)”房的開發(fā)建造及其交易基本上持禁止或限制態(tài)度。最高人民法院也于2008年12月4日頒布《關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干見》(下稱“12.4意見”) ，要求各級人民法院對改變土地集體所有性質(zhì)、改變土地用途、損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的流轉(zhuǎn)行為，要依法確認(rèn)無效。“12.4意見”統(tǒng)一了司法標(biāo)尺，對于涉及改變土地用途的“小產(chǎn)權(quán)”房買賣行為，法院依法確認(rèn)無效。城市房地產(chǎn)開發(fā)用地必須是國有土地，取得國有土地使用權(quán)是城市房地產(chǎn)開發(fā)的前提，農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，只有在國家通過征收轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。我國對土地一級市場實(shí)行國家壟斷經(jīng)營的政策。能有償出讓使用權(quán)的土地只能是城鎮(zhèn)國有土地，集體所有土地除國家征用外，不得出讓，不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，不得轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。小產(chǎn)權(quán)房買賣不能取得房屋所有權(quán)證。

參考文獻(xiàn)

1.唐烈英：《房地產(chǎn)法學(xué)》.法律出版社.2008年8月1日第一版.

2.李 平：《芻議中國”小產(chǎn)權(quán)房”法律問題》.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2009年第27期.

第6篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

農(nóng)村房屋確權(quán)發(fā)證推廣加速

5月初，銅陵市舉行農(nóng)村集體土地房屋《房地產(chǎn)權(quán)證》集中頒證儀式，首批符合條件的56戶農(nóng)民在現(xiàn)場領(lǐng)到了《房地產(chǎn)權(quán)證》，農(nóng)村集體土地房屋在銅陵市從此有了法律意義上的“合法身份”。

在山東萊蕪，約10萬戶農(nóng)民也將有屬于自己的產(chǎn)權(quán)證?！拔覀兊牡怯浌ぷ髡谑瘴玻瑢脮r(shí)將把產(chǎn)權(quán)證和土地使用證集中發(fā)放給他們?！比R蕪市委農(nóng)村工作辦公室工作人員王斌說。據(jù)王斌介紹，農(nóng)戶要想拿到房屋產(chǎn)權(quán)證首先要符合兩個(gè)條件，一是宅基地必須是經(jīng)過批準(zhǔn)的，二是房屋的建設(shè)也要符合規(guī)劃，最終拿到房產(chǎn)證的能占到70%。

記者了解到，在此之前，山東、河南、湖南等多地都已經(jīng)開始了不同程度的農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的登記確權(quán)工作，發(fā)放“紅本本”或“藍(lán)本本”。2008年6月份，湖南省建設(shè)廳已頒布《湖南省房屋登記辦法實(shí)施細(xì)則》，明確提出“集體土地范圍內(nèi)住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記”。

在山東一些地區(qū)早在上個(gè)世紀(jì)90年代就開始了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記工作。在山東臨沂市玉山鎮(zhèn)石艷云的家里記者看到了一本1997年頒發(fā)的《臨沂市村鎮(zhèn)私房所有權(quán)證》。

“這個(gè)產(chǎn)權(quán)證可是我房屋的證明啊，我一直好好保存著，萬一有什么糾紛，有了它心里就踏實(shí)?！笔G云說，村里許多人都有這個(gè)證，同時(shí)附帶的還有一個(gè)《集體土地使用證》，有了這兩個(gè)證就能保證房子和宅基地是自己的。

一些基層人士認(rèn)為，農(nóng)村農(nóng)民住宅房屋一旦頒發(fā)了房產(chǎn)證件，違規(guī)拆遷及侵占農(nóng)民利益的情況肯定會(huì)有所收斂，并且農(nóng)民為得到住宅房產(chǎn)證，也會(huì)更加依規(guī)蓋房，相應(yīng)的違建違蓋現(xiàn)象自然也會(huì)減少。

據(jù)了解，目前各地頻繁開始確權(quán)發(fā)證和去年國土資源部等部門一項(xiàng)要求有關(guān)。2011年5月，國土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部曾聯(lián)合下發(fā)通知，力爭到2012年底做到農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋。

“農(nóng)版”房產(chǎn)證仍難盤活農(nóng)屋資產(chǎn)

記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)證的“含金量”還十分有限，在大多數(shù)地區(qū)只能證明戶主對房屋的所有權(quán)，還不能用來抵押、擔(dān)保，離盤活農(nóng)村資產(chǎn)功能的“期望”還有所差距。

“要不是你問起來，我?guī)啄暌膊粫?huì)把它拿出來?！彪m然覺得這個(gè)房產(chǎn)證重要，但石艷云并沒真正用到這個(gè)房產(chǎn)證。據(jù)當(dāng)?shù)匾恍┐迕窠榻B，目前這個(gè)產(chǎn)權(quán)證并不能用來抵押貸款，因?yàn)殂y行不認(rèn)可。

一些村民告訴記者，現(xiàn)在農(nóng)村的許多二層樓造價(jià)都接近20萬元，如果這些資產(chǎn)能夠“盤活”，則農(nóng)民融資將大大方便。石艷云說，現(xiàn)在在農(nóng)村想籌點(diǎn)錢，大多還是向親戚朋友借，到銀行貸款要多戶聯(lián)保，手續(xù)比較麻煩，房子、土地不能抵押，農(nóng)民基本再?zèng)]有什么值錢的東西了。

王斌也告訴記者，目前產(chǎn)權(quán)證的作用在明晰權(quán)利及保護(hù)其財(cái)產(chǎn)方面有明顯的作用，在萊蕪剛開始進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革時(shí)，還期望能夠利用房屋確權(quán)頒證等措施來盤活農(nóng)村資產(chǎn)，但目前看來還有一定困難。“銀行表示，農(nóng)村房屋抵押不符合擔(dān)保法的規(guī)定，小地方的銀行還好說，大銀行則很難通融?！彼f。

記者了解到，我國的《擔(dān)保法》規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押，能抵押的只能是依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。

濟(jì)南千舜律師事務(wù)所律師鄭吉泉告訴記者，從法律及國務(wù)院的相關(guān)規(guī)定來看，宅基地只能在本村內(nèi)流轉(zhuǎn)，因此擔(dān)保后如果發(fā)生后續(xù)執(zhí)行，會(huì)面臨著相關(guān)財(cái)產(chǎn)難以利用的問題。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革需“攻堅(jiān)”

一些專家表示，提高農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入是今后農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的主要方向，為農(nóng)房辦理房產(chǎn)證，就是讓農(nóng)房也加入到房屋資源的流通中來，是實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)”的一條必經(jīng)之路。今后需從法律及相關(guān)配套措施上進(jìn)行“攻堅(jiān)”，在保證農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，快速提高農(nóng)民的收入水平。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任陳華說，農(nóng)村改革的重點(diǎn)是給予農(nóng)民產(chǎn)權(quán)，中央鼓勵(lì)提高農(nóng)村居民的財(cái)產(chǎn)性收入，如果農(nóng)村承包地、林地、宅基地的價(jià)值能夠充分實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，則農(nóng)民的收入會(huì)大幅度提高。“城市土地和房屋在升值，但農(nóng)村的宅基地和房屋等資源卻由于流通的限制沒能升值，這顯然不合理?！彼f。

雖然“農(nóng)版”房產(chǎn)證在盤活農(nóng)村資產(chǎn)方面還面臨著諸多困難，但許多業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在權(quán)利歸屬明晰后便可以考慮進(jìn)一步放開附屬權(quán)力范圍。

2010年重慶市曾出臺(tái)政策規(guī)定，在重慶市范圍內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)房使用權(quán)、林權(quán)“三權(quán)”都可用于向銀行申請抵押貸款，去年全市農(nóng)村“三權(quán)”融通達(dá)到180億元，今年?duì)幦〉?00億元以上，2015年到1000億元。

鄭吉泉說，要想解決農(nóng)屋不能擔(dān)保的問題，還需從法律層面上進(jìn)行必要的修訂。一些律師和基層人士認(rèn)為，第一種辦法是由下而上的司法程序，比如最高法院針對此類情況，形成專門的司法解釋，這樣就可以確定農(nóng)房抵押的合法性。第二種是通過人大程序。但過程很復(fù)雜，更重要的是，如果要修正，還要《土地法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》三法同修，這個(gè)難度會(huì)比較大。

第7篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在問題

1.1 農(nóng)村普遍存在一戶多宅現(xiàn)象

由于農(nóng)村宅基地采用的是無償、無期限的使用制度,對宅基地的分配、使用缺乏統(tǒng)一、明確的政策、法規(guī),很多農(nóng)民建了新房也不愿意交出閑置下來的老宅基地,形成一戶多宅。

1.2 農(nóng)村一戶多宅現(xiàn)象普遍存在后,處罰很難到位

亂占濫用土地建房的現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生,宅基地管理難的問題日益突出,成為我市加強(qiáng)新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)嚴(yán)重制約因素。

1.3 宅基地規(guī)劃不到位,村容村貌差

農(nóng)村居民點(diǎn)布局分散紊亂,影響排水、通風(fēng)、通行和采光,農(nóng)居環(huán)境差,造成環(huán)境衛(wèi)生惡化。

1.4 農(nóng)村宅基地使用面積太大,“深宅大院”思想作祟太深

有的多達(dá)1.5畝以上,少的仍占0.5畝以上,超標(biāo)十分嚴(yán)重。

2 形成農(nóng)村宅基地管理混亂的原因

2.1 村莊規(guī)劃不合理

一是許多村在任干部頭腦缺乏“規(guī)劃”概念,長期不搞村內(nèi)規(guī)劃?，F(xiàn)在就是有了規(guī)劃,也是墻上“掛掛”,根本不會(huì)按規(guī)劃去執(zhí)行。不少村莊規(guī)模逐漸向外擴(kuò)展,在老村之外又建新宅,占地面積越來越大,老宅基地閑置越來越多。二是不少村雖然有了規(guī)劃但不夠科學(xué)。為了圖省事只注重規(guī)劃占新區(qū)建房而不考慮舊莊臺(tái)改造。有的經(jīng)濟(jì)條件好的到縣城或集鎮(zhèn)購房后,仍把村里宅基地不退還集體;有的五保戶去世后宅基地集體沒有收回,隨由他人占去。這些宅基地不能因地設(shè)宅,好好的充分利用。加之有部分群眾不愿在老地方建房,年復(fù)一年,造成村內(nèi)宅基地空的空、閑的閑且雜亂無章。

2.2 干部思想不重視

一是部分村干部法制觀念不強(qiáng),越權(quán)指定宅基地,以個(gè)人感情影響標(biāo)準(zhǔn),不按土地管理要求研究報(bào)批宅基地。二是有些村村干部原則性不強(qiáng),老好人思想嚴(yán)重,怕得罪人。三是工作不規(guī)劃。對需調(diào)整宅基地的農(nóng)戶,只有口頭協(xié)議,沒有簽訂文字協(xié)議。遇到建新不拆舊的“釘子戶”,沒有依據(jù)處理,沒有辦法解決,只能任其發(fā)展。

2.3 法律觀念淡薄

農(nóng)村干部對《土地法》等法律、法規(guī)政策宣傳貫徹不到位,一些干部、群眾不懂得個(gè)人只享有宅基地使用權(quán),而不享有所有權(quán),片面認(rèn)為土地是集體的,我建房就變成我的了。有的群眾觀念滯后,總認(rèn)為老宅基地是祖上傳下來的,新房建起來了,老房也不愿意拆除。因?yàn)榕f宅基地建房[:請記住我站域名/]大都不科學(xué),因采光、通風(fēng)、排水、出路等問題,鄰里之間經(jīng)常發(fā)生矛盾,造成人際關(guān)系難以相處,有的村民就想在村外劃新宅基地建房。

3 如何做好當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理工作

3.1 嚴(yán)格各項(xiàng)規(guī)劃實(shí)施

確保規(guī)劃“一盤棋”、審批“一枝筆”、實(shí)施“強(qiáng)有力”,使土地基本國策落到實(shí)處。農(nóng)村宅基地治理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,涉及千家萬戶,為確保農(nóng)村宅基地治理的有序性,必須嚴(yán)格實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和集鎮(zhèn)、村莊建設(shè)用地規(guī)劃。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)合理利用和集約利用土地,嚴(yán)格按著土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃使用土地,并不得超用地面積標(biāo)準(zhǔn)。村內(nèi)有空閑地可以利用的,不得占用耕地建設(shè)住宅,不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模;不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。

3.2 進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地審批治理

為協(xié)調(diào)宅基地審批環(huán)節(jié)涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部門關(guān)系,加強(qiáng)規(guī)劃審批環(huán)節(jié)的銜接,對農(nóng)村宅基地審批實(shí)行會(huì)審制。符合建房條件或因?qū)嵤┐迩f和集鎮(zhèn)改造確需搬遷的村民向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出建房申請后,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)長或鄉(xiāng)鎮(zhèn)長委托的主管副鄉(xiāng)鎮(zhèn)長牽頭,組織土管所、建管所、鄉(xiāng)包村干部等有關(guān)人員對上報(bào)的審批戶進(jìn)行會(huì)審。對每戶的會(huì)審從申請資格、家庭人口及原有宅基處數(shù)和面積、定點(diǎn)等情況以及是否存在糾紛和隱患情況進(jìn)行會(huì)審,會(huì)審后村委會(huì)張榜公布。

3.3 依法處理違法占地案件

要依法打擊濫用亂占、違法建房及私批亂放、買賣或變相買賣宅基地等違法行為,切實(shí)遏制宅基治理混亂勢頭,規(guī)范農(nóng)村用地秩序。要抓出幾起典型案件,嚴(yán)厲處理。加強(qiáng)對土地執(zhí)法隊(duì)伍的建設(shè),對正在實(shí)施的非法建筑責(zé)令停止違法行為,下達(dá)責(zé)令停工通知書;對下達(dá)停工通知書后又繼續(xù)施工的,要采取有效措施,確保違法建筑不再繼續(xù)施工,做到快速反應(yīng),確保發(fā)現(xiàn)違法占地建房后能夠及時(shí)制止違法行為,把有關(guān)法律法規(guī)落到實(shí)處。二打擊亂批亂放和非法買賣宅基地行為。對發(fā)現(xiàn)的基層干部亂批亂放或買賣宅基、變相買賣宅基,在耕地亂建住房的,國土部門要認(rèn)真調(diào)查,查實(shí)證據(jù),嚴(yán)厲處理,追究其相關(guān)責(zé)任,切實(shí)遏制亂批宅基和買賣宅基之風(fēng)。

3.4 加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),推進(jìn)農(nóng)村宅基管理的法制化

鄉(xiāng)鎮(zhèn)及有關(guān)職能部門要站在保穩(wěn)定、促發(fā)展的高度,高度重視農(nóng)村宅基治理工作,切實(shí)加強(qiáng)對農(nóng)村宅基治理工作的領(lǐng)導(dǎo)。一要嚴(yán)格農(nóng)村宅基地的審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土、建設(shè)部門要嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村宅基地審批會(huì)審制,要密切協(xié)作,積極配合,確保有資格建房農(nóng)民能夠及時(shí)依法得到審批,嚴(yán)防不作為或亂批亂放等現(xiàn)象發(fā)生。二要切實(shí)提高基層干部的依法行政水平。國土部門要對基層站所人員加強(qiáng)

第8篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 二元土地制度 用益物權(quán) 房地一致 流轉(zhuǎn)

1 小產(chǎn)權(quán)房的概念及其產(chǎn)生的原因簡析

通過對多種關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”概念的對比，為研究方便，本文沿用“小產(chǎn)權(quán)房”的概念作如下定義：“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在未經(jīng)國家征用的農(nóng)民集體所有的土地之上，未辦理土地出讓手續(xù)并交納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，出讓或轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或集體企業(yè)以外的單位或個(gè)人，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)等自行頒發(fā)權(quán)屬證明的房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)上是“無產(chǎn)權(quán)房”，其產(chǎn)生和存在客觀上雖有合理性，但并不具備合法性基礎(chǔ)，因?yàn)榉缮系漠a(chǎn)權(quán)房的合法流轉(zhuǎn)是自由的，而小產(chǎn)權(quán)房恰恰不具有這一顯著特征。

對于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因，本文認(rèn)為，首先，最根本的原因是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使。城鎮(zhèn)人口的增長導(dǎo)致了大量的購房需求，而城鎮(zhèn)商品房較高的價(jià)格給小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展帶來了較大的契機(jī)，加上小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)沒有繳納相應(yīng)的土地出讓金以及相關(guān)的各種稅費(fèi)，使得小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格大大的低于商品房的價(jià)格，這就在一定程度，或者是從某種程度上可以說從很大程度上使小產(chǎn)權(quán)房備受開發(fā)者和購房者的青睞。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，“小產(chǎn)權(quán)房”是不同利益主體趨利避害、相互博弈的產(chǎn)物，是市場機(jī)制要求對土地資源的配置發(fā)揮基礎(chǔ)性作用的結(jié)果。

其次，關(guān)于法律層面的原因，一是我國法律規(guī)定了兩種不同的土地所有制度，即國有土地和集體所有土地，而且集體所有土地流轉(zhuǎn)受限制。二是《物權(quán)法》對《土地管理法》等特別法的準(zhǔn)用性規(guī)定?！段餀?quán)法》第3條第3款、第4條確定了對國家、集體、私人的物權(quán)“一體對待、平等保護(hù)”的原則。但《物權(quán)法》第143條在規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)的同時(shí)，明確了“但法律另有規(guī)定的除外”；最后，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的“房地一致”原則，更進(jìn)一步地清晰地限制“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)。

最后，鑒于“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)占據(jù)了相當(dāng)大的市場份額，無論是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、開發(fā)商還是購房者，普遍抱有“法不責(zé)眾”的心態(tài)，而政府也沒對其有明令禁止。

2從和諧法律體系中完善宅基地用益物權(quán)的充分合法流轉(zhuǎn)

首先，從《憲法》與《物權(quán)法》的關(guān)系上看，《憲法》第10條明確規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)包括國有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)， 由此條文來看，集體土地使用權(quán)似乎是可以轉(zhuǎn)讓的。我國《憲法》與《物權(quán)法》都規(guī)定“集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)”。但《物權(quán)法》對《土地管理法》等特別法的準(zhǔn)用性規(guī)定，卻在事實(shí)上修改了《憲法》和《物權(quán)法》中的平等保護(hù)這一原則。

其次，從《物權(quán)法》中用益物權(quán)之內(nèi)容本身不難看出，特別是建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)均同為用益物權(quán)，在建設(shè)用地上開發(fā)的房地產(chǎn)可以流轉(zhuǎn)，而宅基地事實(shí)上也是建造建筑物及構(gòu)筑物，其用途與建設(shè)用地并無二致；而且，在建設(shè)用地中，“房地一致”原則在事實(shí)上已經(jīng)構(gòu)成了對國有土地使用權(quán)的處分行為。總之，在《物權(quán)法》的內(nèi)部也存在其自身的矛盾性規(guī)定，如果這些矛盾性規(guī)定繼續(xù)存在，將不利于物權(quán)法功能的充分完全發(fā)揮，甚至還可能產(chǎn)生許多負(fù)面的法律效果，其直接后果，就是現(xiàn)實(shí)生活中“小產(chǎn)權(quán)房放”流轉(zhuǎn)的自發(fā)、無序和失范狀態(tài)。這已經(jīng)不是在現(xiàn)行法律框架內(nèi)通過法律解釋即可解決的問題了。

3從物權(quán)作用本身論“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)有序的合法化

物權(quán)制度具有明晰產(chǎn)權(quán)、激勵(lì)約束、有序交易、化解風(fēng)險(xiǎn)等多種功能。對物權(quán)的保護(hù)越充分，物的價(jià)值就發(fā)揮的越完美。應(yīng)完善用益物權(quán)制度，使小產(chǎn)權(quán)房同商品房一樣能夠依法流轉(zhuǎn)。因?yàn)檗r(nóng)村集體土地用益物權(quán)權(quán)能不充分，允許城市土地搞房地產(chǎn)開發(fā)，卻禁止集體建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)，這樣的規(guī)定對農(nóng)民實(shí)現(xiàn)自己的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利不利，相當(dāng)于剝奪了農(nóng)民獲取最高的市場收益機(jī)會(huì)。而且，農(nóng)村中有很多人外出打工，有些已經(jīng)在城鎮(zhèn)有了住房，不允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)導(dǎo)致大量空置房的出現(xiàn)。這造成了資源的浪費(fèi)，阻礙了農(nóng)民利益的實(shí)現(xiàn)。相反，允許將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，可以使產(chǎn)權(quán)房在更大范圍內(nèi)進(jìn)入市場，優(yōu)勝劣汰，以市場無形之手鞭策小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)更加有序，建筑質(zhì)量更有高。同時(shí)，也有利于農(nóng)民獲取宅基地的最大收益，緩解城鎮(zhèn)的住房問題、降低房價(jià)，有助于城市化進(jìn)程的加快，打破城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)。

4“小產(chǎn)權(quán)房”有序合法化的法律對策分析

4.1完善法律體系，促進(jìn)法律體系內(nèi)部和諧

徹底消除《物權(quán)法》中用益物權(quán)與《憲法》中平等保護(hù)原則相違背的內(nèi)容，達(dá)到《物權(quán)法》與《憲法》的外部和諧以及《物權(quán)法》中關(guān)于用益物權(quán)內(nèi)容的內(nèi)部和諧。鼓勵(lì)各地方政府推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房制度改革試點(diǎn)工作，并將成熟作法通過立法形式進(jìn)行固化。盡快徹底修改和完善《土地管理法》，賦予農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)依法自行流轉(zhuǎn)合法地位。

4.2加強(qiáng)對小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的法律監(jiān)管

即使小產(chǎn)權(quán)房獲得同商品房相同的流轉(zhuǎn)權(quán)，其發(fā)展和可能不會(huì)太迅速。主要原因在于，相對于商品房，小產(chǎn)權(quán)房本身存在著諸多缺陷。其中，最主要的缺陷就是小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量問題。因此，小產(chǎn)權(quán)房（這個(gè)名詞只是暫時(shí)的，以后將隨著用益物權(quán)平等而消失）要想獲得更大更迅速的發(fā)展，在小產(chǎn)權(quán)房的具體建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，如從勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工建設(shè)以及工程監(jiān)理等各個(gè)環(huán)節(jié)均應(yīng)像商品房建設(shè)那樣，接受《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 》等法律的嚴(yán)格監(jiān)督，以保證小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量安全。

4.3建立完整的制度協(xié)調(diào)體制

小產(chǎn)權(quán)房制度的改革不是一個(gè)孤立的問，而是牽涉到一系列復(fù)雜的利益分配問題。尤其是土地出讓的收益分配問題。因此，應(yīng)堅(jiān)持綜合改革的方針，建立和完善包括集體所有建設(shè)用地使用權(quán)主體制度、收益分配制度、相關(guān)法律監(jiān)管制度等在內(nèi)的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度，以及土地定級估價(jià)制度、價(jià)格管理制度、土地市場交易制度等相關(guān)配套制度，以全面推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房（將來的商品房）全面有序發(fā)展。進(jìn)一步完善建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度與耕地保護(hù)制度、土地利用規(guī)劃制度、土用途管制制度的合理銜接，實(shí)現(xiàn)我國土地立法體系的統(tǒng)一穩(wěn)定和內(nèi)在和諧。

參考文獻(xiàn)

[1] 張弛.經(jīng)濟(jì)法視角下農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)問題的法律治理[J].甘肅理論學(xué)報(bào)，2011（6）.

[2] 王利明.民法[M].中國人民大學(xué)出版社，2008：284―285.

[3] 韓清懷.市場經(jīng)濟(jì)背景下我國土地法律制度的合理性思考一以小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象為視角[J].法制與社會(huì)，2007（11）.

[4] 王菊英.禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的正當(dāng)性質(zhì)疑[J].西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2009（6）.

第9篇：土地法宅基地使用權(quán)范文

關(guān)鍵詞：中國農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)法制化；法律缺陷

從理論上而言，農(nóng)村集體所有制土地流轉(zhuǎn)涵蓋兩個(gè)層面：一是土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，二是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但根據(jù)現(xiàn)行憲法和有關(guān)法律制度規(guī)定，農(nóng)村集體所有制土地的所有權(quán)流轉(zhuǎn)，只表現(xiàn)在國家對農(nóng)村集體所有土地的征收，因而是單向性的流轉(zhuǎn)。一般意義上的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)即承包經(jīng)營權(quán)在不同經(jīng)營主體之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)讓，其實(shí)質(zhì)是農(nóng)村土地使用權(quán)的市場化，這樣有利于實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。但是，這種土地流轉(zhuǎn)制度從根本上看只能作為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的必要補(bǔ)充，而不能作為取得農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的基本手段。目前來講，中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)盡管取得了一些成績，在繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)事業(yè)發(fā)展方面取得了不少成績，但從另一方面來講又存在種種局限與不足，這突出表現(xiàn)在近年來圍繞農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的系列問題：比如流轉(zhuǎn)農(nóng)地補(bǔ)貼不盡合理，流轉(zhuǎn)中存在著過多的行政干預(yù)等等。造成這些現(xiàn)象的原因盡管有體制方面的，有歷史遺留方面的，但在很大程度上與中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律不健全不無干系。本文就試圖從法律視角談?wù)勚袊r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方面存在的問題與不足，并力圖找到解決問題的路徑。

一、中國法律對農(nóng)村地權(quán)設(shè)定的歷史軌跡及其缺陷

1982年《憲法》第10條第4款嚴(yán)格規(guī)定:“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。1986年頒布的《民法通則》第80條也規(guī)定:“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓”。這表明在80年代中前期中國對于農(nóng)村集體所有土地都是禁止流轉(zhuǎn)的。1988年憲法有關(guān)條文規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這在立法上第一次明確了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的合法地位。同年修訂的《土地管理法》第2條也增加了“土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的條文。

2002年，中國《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：因土地承包經(jīng)營或流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛的，可請求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等協(xié)調(diào)解決，也可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，或直接向人民法院。

2005年10月物權(quán)法（草案）第四審稿對宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是維持了第三審稿的規(guī)定，即:“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶;住房轉(zhuǎn)讓時(shí)宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基?！弊?007年10月1日起實(shí)施的《物權(quán)法》第61條規(guī)定：城鎮(zhèn)集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第128條則規(guī)定：土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。顯而易見，該法律文件所調(diào)整的對象亦僅限于土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，也就是其流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，對于由農(nóng)地向集體非農(nóng)建設(shè)用地、國有土地方面的流轉(zhuǎn)未予涉及。

由上觀之，盡管中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)范經(jīng)歷了一個(gè)從無到有，從不規(guī)范到日漸規(guī)范的過程。但由于在農(nóng)村家庭承包經(jīng)營責(zé)任制的長期發(fā)展中較少考慮法律因素，加之我國現(xiàn)行法律體系中沒有土地承包經(jīng)營和流轉(zhuǎn)的中央立法，也沒有專門的地方規(guī)章，因此農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)帶有明顯的自發(fā)性、盲目性與隨意性，土地糾紛日漸增多，侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生。即使如上所述我國《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》和《農(nóng)業(yè)法》中有規(guī)定，但諸多規(guī)定過于籠統(tǒng)，有關(guān)內(nèi)容和程序不夠明確具體，缺乏可操作性，導(dǎo)致許多地方出現(xiàn)有法難依的現(xiàn)象。

二、解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)建議

（一）通過法律規(guī)范“兩種產(chǎn)權(quán)”平等是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地健康有序流轉(zhuǎn)的必要前提

在中國，國有土地和集體土地產(chǎn)權(quán)的不平等關(guān)系長期存在。國有土地的所有權(quán)、使用權(quán)分離后，使用權(quán)實(shí)際上是可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的，而農(nóng)村集體土地（尤其是非農(nóng)建設(shè)用地)卻不然，至今不能自主地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民擁有的土地產(chǎn)權(quán)是殘缺的、模糊的。這種長期存在的不平等關(guān)系，最終在我國形成“兩種產(chǎn)權(quán)、兩個(gè)市場”的二元結(jié)構(gòu)。與相同法律體制下的國有土地相比，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)在權(quán)利內(nèi)容、交易主體和范圍上存在著法律上的不平等。因而，通過法律手段，從立法上來實(shí)現(xiàn)兩種產(chǎn)權(quán)的平等，明晰產(chǎn)權(quán)主體，進(jìn)而建立國有和集體土地之間的合法而自由的流轉(zhuǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)的法定權(quán)利平等，這樣有利于整個(gè)農(nóng)地市場運(yùn)作的有序化、良性化、法制化。

（二）法律要保障農(nóng)民享有真正的所有權(quán)

中國現(xiàn)階段農(nóng)村土地所有權(quán)主體被法律界定為“集體”，這里基本沒有爭議。但是，究竟由誰代表集體行使土地所有權(quán)，都很不明確，而現(xiàn)在此權(quán)利基本上由行政村組織來行使。由于它是一個(gè)黨政不分、政社不分的行政附屬組織，集體和作為集體分子的農(nóng)民之間，均無雙向選擇的自由，土地的所有權(quán)當(dāng)然不可能由村民代表來行使，而只能由作為地域性經(jīng)濟(jì)組織的村長來行使，這樣問題就來了。因?yàn)榇彘L有事實(shí)上的土地處置權(quán)，卻并不負(fù)擔(dān)半點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。而且農(nóng)村土地尋租埋下禍根。筆者所在村子就發(fā)生過類似現(xiàn)象：村長擅自將村集體土地承包給個(gè)人，將承包收益據(jù)為己有，至今村民與村長之間還在理論。因此，應(yīng)修改《土地管理法》及相應(yīng)法律法規(guī)，解決集體土地所有權(quán)的錯(cuò)位、缺位或虛位等問題，將其直接交由村民委員會(huì)行使，刪除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)業(yè)合作社等虛置概念。賦予集體土地所有權(quán)主體――村民委員會(huì)和使用權(quán)主體――承包戶的市場主體地位。所以必須從立法上保證農(nóng)民享有真正的土地所有權(quán)，從而使其享有擁有土地的收益權(quán)。

（三）要依法建立規(guī)范的農(nóng)村土地市場流轉(zhuǎn)機(jī)制

中央政府要適時(shí)地修改、完善及制定有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律、法規(guī)，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供切實(shí)可行的法律保障。市場經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)就是法制經(jīng)濟(jì)。把土地流轉(zhuǎn)回歸到市場，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，有利于提升農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的效率，提高農(nóng)村土地的產(chǎn)出率，提高廣大農(nóng)村村民的生活水準(zhǔn)，這也是建設(shè)和諧社會(huì)的應(yīng)有之義。若果人為在政策、法規(guī)上對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行“堵”和“壓制”并不符合生產(chǎn)力發(fā)展要求。比如要修改與《憲法》不協(xié)調(diào)的有關(guān)法律表述，如現(xiàn)行《土地管理法》63條可改為“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地土地使用權(quán)可依照法律規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)移”，從法律層面允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；同時(shí)也要加快相應(yīng)實(shí)施條例出臺(tái)，以便于實(shí)際操作管理。另外，在中國，大多數(shù)地方政府或法院有關(guān)機(jī)構(gòu)尚未形成處理土地流轉(zhuǎn)糾紛的規(guī)范化制度;也缺乏相關(guān)的法律條文與仲裁根據(jù)。因此，必須進(jìn)一步制定仲裁土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的相關(guān)法律法規(guī)，完善相關(guān)的爭端處理機(jī)制。并通過設(shè)立專門的土地法院，聘請專家判案，為解決土地流轉(zhuǎn)糾紛提供法律援助。

三、結(jié)束語

土地是人們最基本的生產(chǎn)資料，也是人類生活資料最基本的來源，在市場經(jīng)濟(jì)日益法制化的今天，其重要性日益凸現(xiàn)。如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的高效能化，關(guān)乎農(nóng)村的穩(wěn)定，關(guān)乎國家的長治久安。所以，我們必須用戰(zhàn)略的眼光看待當(dāng)前中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的法律支持不足的問題，不斷對法律本身加以擴(kuò)容、深化，使其做到與時(shí)俱進(jìn)，從而使整個(gè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場做到有法可依，規(guī)避不必要的損失。

參考文獻(xiàn)：

1、陳婉玲.當(dāng)前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本法律問題的理論思考[J].華僑大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）,2002(4).

2、袁天澤.三峽庫區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律思考[J].重慶三峽學(xué)院學(xué)報(bào),2003(1).

3、昌希燦,張海濤.淺析農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必然性[J].河北青年管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),2006(4).

4、許經(jīng)勇.中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革研究[M].北京:中國金融出版社,2000.

5、曾新明,侯澤福.農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之法律研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2006(10).