小區(qū)物業(yè)管理辦法精選(九篇)

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第1篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

第一條  為保障住宅小區(qū)房屋及其設(shè)備和公用設(shè)施的正常使用，為房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全的生活環(huán)境，加強(qiáng)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條  凡本市市區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)，必須根據(jù)本辦法實(shí)行物業(yè)管理。本辦法實(shí)施前已經(jīng)驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第三條  本辦法所稱住宅小區(qū)是指以住宅為主，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)以及機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位等自建的建筑面積在3萬平方米以上的居民居住區(qū)。

本辦法所稱物業(yè)是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋、公用配套設(shè)施及住宅小區(qū)使用范圍內(nèi)的公共場地。

第四條  長春市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，其主要職責(zé)是：

（一）宣傳貫徹國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；

（二）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)組建的指導(dǎo)工作；

（三）會(huì)同有關(guān)部門制定住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金的收取辦法、標(biāo)準(zhǔn)及管理規(guī)定；

（四）制定物業(yè)管理有關(guān)合同，公約等示范文本；

（五）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查；

（六）參與新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)方案的論證和竣工驗(yàn)收；

（七）監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)物業(yè)管理活動(dòng)。

建委、計(jì)委、規(guī)劃、城建、公用、民政、衛(wèi)生、環(huán)保、公安、財(cái)政、物價(jià)、廣播電視、電業(yè)、電信等部門（以下簡稱有關(guān)部門）及住宅小區(qū)所在地人民政府按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。

第五條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式；遵循經(jīng)營自主、有償服務(wù)、自負(fù)盈虧、微利經(jīng)營的原則。

第二章  住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)

第六條  住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡稱管委會(huì)）。

管委會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，選舉代表組成，委員總數(shù)為單數(shù)。管委會(huì)選舉辦法由市人民政府另行規(guī)定。

管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。

本辦法實(shí)施前成立的住宅小區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)的期限內(nèi)，直接改組為住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)；改組確有困難的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以重新選舉管委會(huì)。

第七條  管委會(huì)決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第八條  管委會(huì)的權(quán)利：

（一）制定管委會(huì)章程，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)利；

（二）決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，代表房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂住宅小區(qū)委托管理合同；

（三）審議物業(yè)管理專用資金和住宅維修儲(chǔ)備金的使用計(jì)劃；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理計(jì)劃，決定住宅小區(qū)維修和管理服務(wù)的重大事項(xiàng)；

（五）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第九條  管委會(huì)義務(wù)：

（一）維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并接受其監(jiān)督；

（二）不得選聘不具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)管理住宅小區(qū)；

（三）保護(hù)和改善住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量；

（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門以及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；

（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)有關(guān)管理工作。

第十條  管委會(huì)應(yīng)當(dāng)通過住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人大會(huì)制定住宅小區(qū)公約。

住宅小區(qū)公約對(duì)全體房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人具有約束力，由管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)共同監(jiān)督執(zhí)行。

第三章  物業(yè)管理企業(yè)

第十一條  物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法和住宅小區(qū)委托管理合同對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

委托管理合同應(yīng)當(dāng)包括管理項(xiàng)目、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限用違約責(zé)任等條款。委托管理合同期限一般不得超過三年。合同期滿后，經(jīng)管委會(huì)續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂委托管理合同。

委托管理合同由物業(yè)管理行政主管部門制定示范文本。

第十二條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有固定的辦公、經(jīng)營場所；

（二）具有30萬元以上的貸幣注冊資金；

（三）有合法的管理章程；

（四）具有進(jìn)行物業(yè)管理所需相應(yīng)數(shù)量的有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員；

（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他條件。

第十三條  成立物業(yè)管理企業(yè)必須持申請(qǐng)書及有關(guān)資料到物業(yè)管理行政主管部門辦理資質(zhì)審查手續(xù)，經(jīng)審查合格、領(lǐng)取《物業(yè)管理資證書》后，方可接受委托從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

本辦法前成立的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自本辦法之日起九十日內(nèi)到物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)審查，領(lǐng)取《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。

《物業(yè)管理資質(zhì)證書》實(shí)行年審制度。

第十四條  新建住宅小區(qū)在工程開工前，由物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處組成物業(yè)管理監(jiān)督；機(jī)構(gòu)對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行前期管理。

第十五條  物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)在住宅小區(qū)工程建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)部門對(duì)住宅小區(qū)的工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)及環(huán)境保護(hù)情況進(jìn)行監(jiān)督；開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案進(jìn)行建設(shè)。

第十六條  住宅小區(qū)竣工時(shí)，物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參與住宅小區(qū)工程建設(shè)綜合驗(yàn)收。

物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向驗(yàn)收主管部門提交住宅小區(qū)工程建設(shè)情況書面意見。

第十七條  住宅小區(qū)選舉產(chǎn)生管委會(huì)后，物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將小區(qū)移交給管委會(huì)，由管委會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。

第十八條  開發(fā)建設(shè)單位和房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋或者出租房屋時(shí)，在合同中應(yīng)當(dāng)具有產(chǎn)權(quán)人或者使用人承諾遵守該住宅小區(qū)管理規(guī)定的條款。

第十九條  物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法規(guī)、規(guī)章制定住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體規(guī)定；

（二）依照委托管理合同和管理規(guī)定對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；

（三）依照委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取相關(guān)費(fèi)用；

（四）制止違反住宅小區(qū)管理規(guī)定的行為；

（五）選聘清潔、保安等專業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；

（六）在住宅小區(qū)內(nèi)依法開展為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人服務(wù)的多種經(jīng)營項(xiàng)目，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理費(fèi)用。

第二十條  物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行住宅小區(qū)委托管理合同，依法經(jīng)營；

（二）接受管委會(huì)和房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督；

（三）物業(yè)管理企業(yè)年度管理計(jì)劃、住宅維修儲(chǔ)備金使用計(jì)劃和住宅小區(qū)維修管理服務(wù)的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議批準(zhǔn)；

（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、有關(guān)部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；

（五）為住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人提供各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

第二十一條  住宅小區(qū)委托管理合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十二條  物業(yè)管理企業(yè)可以享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第四章  住宅小區(qū)房屋、設(shè)施的管理和維護(hù)

第二十三條  新建住宅小區(qū)竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理行政主管部門，向小區(qū)管委會(huì)移交下列資料：

（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）《城市規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書》和《  工程質(zhì)量檢查合格證》；

（五）住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表；

（六）其他必要的資料。

第二十四條  住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結(jié)構(gòu)；

（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設(shè)備及附屬設(shè)施；

（三）不得挖掘、連接、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網(wǎng)設(shè)施；

（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環(huán)境、噪聲擾民；

（五）不得占用、挖掘綠地和道路；

（六）按照規(guī)定及時(shí)交納各項(xiàng)費(fèi)用；

（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十五條  住宅小區(qū)內(nèi)異產(chǎn)毗連房屋的共用部位、共用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護(hù)。

第二十六條  住宅小區(qū)的供氣、電信、有線電視，有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)專項(xiàng)管理，根據(jù)實(shí)際需要可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理；住宅小區(qū)的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應(yīng)當(dāng)按其管理范圍加強(qiáng)專項(xiàng)管理，根據(jù)實(shí)際需要也可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理。委托管理的，應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)委托管理合同期限內(nèi)簽訂專項(xiàng)委托合同，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)密切配合，作好相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)工作。

第二十七條  住宅小區(qū)保安服務(wù)的具體內(nèi)容由管委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)委托管理合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)的保安人員應(yīng)當(dāng)在派出所的指導(dǎo)下加強(qiáng)小區(qū)值勤巡邏，積極配合派出所做好小區(qū)內(nèi)治安工作。

第二十八條  住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，游園，樓道衛(wèi)生，環(huán)境衛(wèi)生，道路維護(hù)、保潔以及垃圾收集、運(yùn)輸，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護(hù)，根據(jù)實(shí)際需要，垃圾收集、運(yùn)輸也可以委托專業(yè)單位管理和維護(hù)，有關(guān)管理部門有權(quán)監(jiān)督檢查。

第二十九條  住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）亂拋垃圾、雜物；

（二）隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑和瓜果皮核；

（三）飼養(yǎng)家禽、家畜；

（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設(shè)攤點(diǎn)；

（五）排放有毒、有害物，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)；

（六）損毀、涂刻園林藝術(shù)雕塑；

（七）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪；

（八）住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定禁止的其他行為。

第五章  住宅小區(qū)專用資金和相關(guān)費(fèi)用

第三十條  新建住宅小區(qū)、單體商品樓房的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照多層建筑安費(fèi)2％、高層建筑建安費(fèi)4％的比例，向物業(yè)管理行政主管部門劃撥住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金。專用資金由物業(yè)管理行政主管部門代儲(chǔ)，并實(shí)行專戶管理，專項(xiàng)用于該小區(qū)在實(shí)施物業(yè)管理后購買管理、服務(wù)用房和住宅小區(qū)公用設(shè)施更新、大型設(shè)施的增改以及環(huán)境保護(hù)工程建設(shè)。

開發(fā)建設(shè)單位繳納專用資金，應(yīng)當(dāng)在拆遷前與物業(yè)管理行政主管部門簽訂繳納合同，并按照合同規(guī)定繳納專用資金。

本辦法前已建成的住宅小區(qū)，其物業(yè)管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設(shè)施的，凡是未按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)配套的，由原開發(fā)單位按照物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的時(shí)間一次性補(bǔ)交所需資金；原規(guī)劃、設(shè)計(jì)中未包括，但又屬于必須增設(shè)的公用配套設(shè)施，補(bǔ)建資金由政府在城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育專項(xiàng)資金和小區(qū)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)同中調(diào)劑解決。

第三十一條  開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按住宅小區(qū)總建筑面積0.5％的比例，以成本價(jià)格為小區(qū)提供管理用房和服務(wù)用房。該管理用房和服務(wù)用房為國有直管房產(chǎn)，按民宅租金標(biāo)準(zhǔn)出租給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營，嚴(yán)禁改變其用途。

第三十二條  住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定設(shè)立異產(chǎn)毗連住宅維修儲(chǔ)備金，住宅維修儲(chǔ)備金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定分?jǐn)?、分期繳納，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取，用于房屋本體共用部位、共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。

第三十三條  物業(yè)管理企業(yè)可以按照規(guī)定向住宅小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人收取綠化費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)等公共服務(wù)費(fèi)，用于小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項(xiàng)目支出。

公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和辦法由物價(jià)管理部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定。

第三十四條  物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人開展的特約服務(wù)，可以收取特約服務(wù)費(fèi)用。

第六章  法律責(zé)任

第三十五條  因故意或者過失造成住宅小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第三十六條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第一、二款規(guī)定，未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》從事在住宅小區(qū)物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處以經(jīng)營收入一至三倍的罰款。

第三十七條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第三款規(guī)定拒不辦理年審的，由物業(yè)管理行政主管部門吊銷其《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。

第三十八條  開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門可以責(zé)令其限期改正，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，有關(guān)部門不予辦理建設(shè)工程開工、房屋拆遷、房屋產(chǎn)權(quán)登記及房地產(chǎn)交易手續(xù)。對(duì)違反本辦法第三十條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門還可以向開發(fā)建設(shè)單位按日加收應(yīng)繳資金總額3％的滯納金。

第三十九條  住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失。

第四十條  住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項(xiàng)規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納并按照規(guī)定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第四十一條  房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第二十九條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)除有權(quán)制止、批評(píng)教育外，還可以提請(qǐng)相應(yīng)行政管理部門依法予以處罰。

第四十二條  當(dāng)事人對(duì)物業(yè)管理行政主管部門和有關(guān)行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》及《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議和提起訴訟。

第四十三條  管委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)因委托管理合同發(fā)生糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中與房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)生糾紛，可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以向人民法院起訴。

第四十四條  對(duì)于干擾、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照治安管理處罰條例的有關(guān)規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十五條  管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)工作人員應(yīng)當(dāng)秉公辦事、不徇私情、忠于職守、盡職盡責(zé)，做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第七章  附則

第四十六條  各縣（市）住宅小區(qū)和本市市區(qū)的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理。

第四十七條  本辦法由市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋。

第2篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

    第一條  為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)造和保持整潔、舒適、安全的居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于本市市區(qū)（不含礦區(qū)）內(nèi)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

    第三條  本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的以住宅為為體，具有公用配套設(shè)施和非住宅房屋的居住區(qū)。物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋及其公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地。業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。物業(yè)管理，是指由住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡稱管委會(huì)）委托物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)房屋及公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理和服務(wù)。

    第四條  市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的實(shí)施。區(qū)城區(qū)建設(shè)市容管理部門依照本辦法對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施管理和監(jiān)督。

    建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、公安、工商等部門按照職責(zé)分工對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督、檢查。

    市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供氣、電信等部門按照職責(zé)發(fā)工，對(duì)住宅小區(qū)其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)實(shí)施維修、管理。

    第五條  新建的住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，本辦法實(shí)施前已交付使用的住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，本辦法實(shí)施前已交付使用的住宅小區(qū)和機(jī)關(guān)、全事業(yè)單位生活區(qū)，應(yīng)按照統(tǒng)一部署逐步實(shí)行物業(yè)管理，具體范圍和方案由市物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門確定。

    住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主、使用人自治管理，物業(yè)管理企業(yè)?；芾砗托姓鞴懿块T監(jiān)督、指導(dǎo)相結(jié)合的原則。

    住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循科學(xué)管理、財(cái)務(wù)公開、民主監(jiān)督的原則。

    第六條  業(yè)主、使用人有合理使用房屋和公用配套設(shè)施，維護(hù)住宅小區(qū)公共秩序，遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

    第七條  物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴處理制度，接受管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人的投訴，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)書面答復(fù)投訴人。

    第八條  投訴內(nèi)容屬于其他行政管理部門管轄的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自接到投訴之日起二日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門處理，并書面告知投訴人。

    第二章  物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

    第九條  轄區(qū)人民政府應(yīng)自新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到百分之三十之日起二個(gè)月內(nèi)，組織街道辦事處、居委會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位和全體業(yè)主、使用人推選的代表，組成管委會(huì)。

    具備條件的住宅小區(qū)，可組建業(yè)主委員會(huì)。

    第十條  新建住宅小區(qū)管委會(huì)成立之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)自行或委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行 物業(yè)管理；

    自管委會(huì)成立之日起一個(gè)月內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會(huì)移交物業(yè)管理工作以及住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖和其他必要的資料。

    住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公用配套設(shè)施和商業(yè)及管理用房，經(jīng)市建設(shè)行政管理部門組織有關(guān)部門綜合驗(yàn)收后，移交轄區(qū)人民政府代管。轄區(qū)人民政府應(yīng)按照市人民政府有關(guān)規(guī)定移交管委會(huì)和有關(guān)部門管理、使用和維護(hù)。

    開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照住宅小區(qū)建筑面積千分之一至一點(diǎn)五的比例配建物業(yè)管理用房。

    第十一條  管委會(huì)由街道辦事處、居委會(huì)干部和業(yè)主、使用人代表組成，主任由辦事處一名領(lǐng)導(dǎo)兼任。管委會(huì)由五至十五名委員組成，組成人員為兼職。因犯罪被判處刑罰或者被剝奪政治權(quán)利執(zhí)行期滿未逾五年的人員不得擔(dān)任管委會(huì)委員。

    管委會(huì)根據(jù)工作需要可聘請(qǐng)專職工作人員（五至十萬平方米的住宅小區(qū)為一至二名，十萬平方米以上的住宅小區(qū)為二至三名）負(fù)責(zé)管委會(huì)日常工作。

    第十二條  管委會(huì)應(yīng)自組成之日起十日內(nèi)，持下列文件向市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記手續(xù)：

    （一）登記申請(qǐng)書；

    （二）組成人員名單；

    （三）章程。

    市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)在接到登記申請(qǐng)之日起十日內(nèi)，對(duì)符合登記條件的，辦結(jié)登記手續(xù)；對(duì)不符合登記條件的，應(yīng)書面通知申請(qǐng)人，并提出改進(jìn)意見，責(zé)令重新申請(qǐng)登記。

    管委會(huì)自登記之日起成立。

    本辦法實(shí)施前已組成的管委會(huì)，應(yīng)在本辦法頒布實(shí)施后二個(gè)月內(nèi)辦理登記手續(xù)。

    第十三條  管委會(huì)必須在物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，并履行下例職責(zé)：

    （一）召集、主持業(yè)主、使用人會(huì)議，報(bào)告物為管理工作情況；

    （二）制定管委會(huì)章程和業(yè)主公約；

    （三）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

    （四）監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行經(jīng)業(yè)主、合作使用人會(huì)議審議通過的物業(yè)管理年度計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)決算的情況；

    （五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，責(zé)成物業(yè)管理企業(yè)改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)工作；

    （六）監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)使用及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況；

    （七）審議和決定物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。

    第十四條  管委會(huì)會(huì)議我由主任召集，每個(gè)季度不少于一次；會(huì)議必須有過半數(shù)委員參加，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過，管委會(huì)組成人員無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加會(huì)議或玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，管委會(huì)應(yīng)及時(shí)罷免其職務(wù)。管委會(huì)組成人員、工作人員不得在本住宅小區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)。

    第十五條  業(yè)主公約、管委會(huì)的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，其內(nèi)容不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和國家政策相抵觸。業(yè)主公約、管委會(huì)的決定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。對(duì)違反者，由管委會(huì)或其授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)責(zé)令改正并依照業(yè)主公約的規(guī)定給予經(jīng)濟(jì)處罰。

    第十六條  同一住宅小區(qū)應(yīng)委托同一物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。有條件的，應(yīng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查合格，取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證收，并到工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

    第十七條  開發(fā)建設(shè)單位或管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)與之簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，載明下列主要內(nèi)容：

    （一）雙方當(dāng)事人的名稱、住所；

    （二）服務(wù)的范圍、項(xiàng)目；

    （三）服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

    （四）費(fèi)用；

    （五）期限；

    （六）違約責(zé)任及糾紛處理方式；

    （七）合同終止或者解除的約定；

    （八）當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)以及其他事項(xiàng)。

    物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，持物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評(píng)書、物業(yè)管理服務(wù)合同到市物業(yè)管理行政主管部門辦理合同備案手續(xù)。

    第十八條  物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除十日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向管委會(huì)移交下列財(cái)財(cái)物和資料：

    （一）結(jié)余的物業(yè)管理收入；

    （二）全部物業(yè)要案次料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊；

    （三）因物業(yè)管理需要占用的公用配套設(shè)施、房屋和其他財(cái)物。物業(yè)管理合同終止或解除前，管委會(huì)應(yīng)委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)牧業(yè)管理企業(yè)管理期間的財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)并書面報(bào)告市物業(yè)管理行政主管部門。

    第十九條  物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，行使下列職責(zé)：

    （一）對(duì)受委托管理的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理，承擔(dān)住宅小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、保安、車輛管理及便民服務(wù)工作；

    （二）按照規(guī)定項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

    （三）勸阻和罅損害或妨礙物業(yè)正常使用、管理的行為，并按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)處罰；

    （四）重大管理措施提交管委會(huì)審議決定，并按受管委會(huì)的業(yè)主、使用人的監(jiān)督；

    （五）接受物業(yè)管理行政主管部門及有關(guān)部門、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；

    （六）糾正和罅違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，并及時(shí)移交有關(guān)行政主管部門處理；

    （七）配合街道辦事處、管委會(huì)開展祖宗形象管理、服務(wù)的有關(guān)工作。

    第三章  物業(yè)的使用

    第二十條  業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

    第二十一條  業(yè)主、使用人對(duì)房屋自用部位及設(shè)備進(jìn)行使用、裝修時(shí)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀、外貌和用途，不得損害房屋的內(nèi)外墻、梁、柱等承重結(jié)構(gòu)，不得獨(dú)占、損壞、拆除房屋的共用部位、共用設(shè)備。

    第二十二條  業(yè)主、使用人維護(hù)住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，保持住宅小區(qū)容貌整潔，愛護(hù)園林綠化設(shè)施。禁止下列行為：

    （一）亂倒、亂堆垃圾、雜物；

    （二）飼養(yǎng)家禽、家畜；

    （三）在庭院、屋頂、道路及春他公共場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

    （四）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

    （五）亂設(shè)攤點(diǎn)；

    （六）侵占綠地，毀壞綠化設(shè)施、花草樹木；

    （七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。

    對(duì)違反上述規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)處罰。

    第二十三條  管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)不得改變住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地的使用性質(zhì)或挪作他用。

    第二十四條  有關(guān)單位或者個(gè)人需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；損壞地上附著物、設(shè)備、綠化設(shè)施和花草樹木的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

    第二十五條  進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)停放在設(shè)有停車標(biāo)志的場所，載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品的車輛不得擅自進(jìn)入住宅小區(qū)。在住宅小區(qū)出入、行駛、停放的車輛，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。

    第二十六條  業(yè)主轉(zhuǎn)讓步或者出租房屋，應(yīng)遵守住宅小區(qū)的有關(guān)規(guī)定，并將業(yè)主公約作為房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。房屋轉(zhuǎn)讓或出租后，應(yīng)書面告知管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

    第二十七條  物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主、使用人及其他相關(guān)單位或個(gè)人提供方便物業(yè)維修、使用的專項(xiàng)、物約服務(wù)項(xiàng)目。

    第四章  物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任

    第二十八條  房屋自用部位、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，業(yè)主與使用人另有約定的除外。管委會(huì)可代表全體業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)合同中與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一約定房屋的自用部位、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任及費(fèi)用等事項(xiàng)。

    第二十九條  房屋共同部位、設(shè)備由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)。

    第三十條  住宅小區(qū)內(nèi)由管委會(huì)負(fù)責(zé)管理的公用設(shè)施，由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修，養(yǎng)護(hù)。

    第三十一條  下列事項(xiàng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)組織實(shí)施：

    （一）公共場所花草樹木的修剪，補(bǔ)植，澆水，滅蟲等綠化工作；

    （二）道路，樓道，庭院，公廁等公共場所的衛(wèi)生保潔及垃圾清掏，清運(yùn)；

    （三）車輛出入，存放及停車場（庫）管理；

    （四）保安工作。

    第三十二條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照市物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，保持房屋和公用設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便，安全，并達(dá)到下列要求：

    （一）按照規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃實(shí)施管理服務(wù)；

    （二）按照物業(yè)管理服務(wù)合同，將房屋共用部位、設(shè)備和公用設(shè)施使用，維護(hù)的方法，要求，注意事項(xiàng)局面告千業(yè)主，使用人；

    （三）經(jīng)常對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行全面的巡視，檢查，定期對(duì)房屋共用部位，設(shè)備和公用設(shè)施進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)；

    （四）發(fā)現(xiàn)房屋共用部們、共用設(shè)備或者共用設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

    （五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，即時(shí)進(jìn)行維修和處理；

    （六）做好物業(yè)維修，更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)管理檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊；

    （七）每季度向管委會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；

    （八）定期聽取管委會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)管理服務(wù)工作；

    （九）對(duì)違反本辦法或業(yè)主公約的行為進(jìn)行勸阻，制止，并向管委會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；

    （十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，做好管理委會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。因管理、維修養(yǎng)護(hù)不善而造成業(yè)主、使用人損失的，物業(yè)管理企業(yè)必須予以賠償。

    第三十三條  住宅小區(qū)內(nèi)的公用配套設(shè)施，按下列規(guī)定實(shí)施管理維護(hù)：

    （一）供水設(shè)施，樓下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企業(yè)負(fù)責(zé)，以仙的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；

    （二）供電設(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險(xiǎn)器為界，以外的部分由供電部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；

    （三）道路、路燈、排水設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；

    （四）供氣、供熱、通信、有線電視設(shè)施，由有關(guān)專業(yè)管理單位負(fù)責(zé)；

    （五）垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。

    第三十四條  房屋共用部位、設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

    第三十五條  物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、影響分階段安全時(shí)，管委會(huì)應(yīng)責(zé)令業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

    第五章  物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

    第三十六條  住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的來源包括：

    （一）公用設(shè)施專用基金；

    （二）住宅維修費(fèi)；

    （三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

    （四）住宅小區(qū)商業(yè)用戶等服務(wù)設(shè)施經(jīng)營收入；

    （五）其他合法收入。

    第三十七條  物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)主要用于下列支出：

    （一）公用設(shè)施的管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)等）；

    （二）共用設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

    （三）管委會(huì)專隊(duì)人員的工資、津貼及辦公費(fèi)用等；

    （四）物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用；

    （五）法定稅費(fèi)；

    （六）其它必要支出。

第3篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

規(guī)范物業(yè)管理 促進(jìn)城市發(fā)展

隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加 快，被譽(yù)為二十一世紀(jì)朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開展起 來。他對(duì)于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管 理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，提高社會(huì)再就業(yè)工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛 資金運(yùn)作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業(yè)管理 面對(duì)諸多棘手的難點(diǎn)問題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著 一些問題，有的管理資質(zhì)不健全，收費(fèi)項(xiàng)目不明確，有的也沒有簽訂服務(wù)合同，服務(wù)也不達(dá)標(biāo)。要正面引導(dǎo)物業(yè)管理健康發(fā)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會(huì)、 開發(fā)公司及相關(guān)部門的關(guān)系，以必要的配套辦法和實(shí)施細(xì)則為依 據(jù)，以改變觀念、理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制為保障，強(qiáng)化物 業(yè)公司自身質(zhì)量，提高服務(wù)質(zhì)量，這樣，才能按照市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 規(guī)律逐步完善發(fā)展。

一、**縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)

(一)觀念落后，意識(shí)淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成

實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認(rèn) 識(shí)。目前，對(duì)物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對(duì)物業(yè)管理的基本 概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和 錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。人們的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模 式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未 形成

目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、 常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜 龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊(duì)伍(如縣水利局、國稅 局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形 成開放式的物業(yè)管理競爭機(jī)制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健 康有序物業(yè)市場的發(fā)展。

(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌 隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、 《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺(tái)，我縣只制定了相關(guān)的實(shí)施意 見，從實(shí)際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的 責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同 時(shí)政府缺乏對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始 就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

(四)建管分離,物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以落實(shí)

由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱 患。開發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟 動(dòng)資金以及維護(hù)，管理資金無法落實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定， 新開發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無法落實(shí)。舊住宅小區(qū) 包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)單位 和開發(fā)單位無這項(xiàng)費(fèi)用預(yù)留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難 上加難。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出 售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳 納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0％，高層住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約1 7萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約3 0萬平方米，其余約5 0多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。

(五)收費(fèi)低，收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱

《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅 達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項(xiàng)目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對(duì)業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來看，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6 o％左右。

二、要著重處理好幾個(gè)關(guān)系

物業(yè)管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個(gè)字，做起來就不那么簡單。因?yàn)樗婕暗皆S多復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。

(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員 會(huì)的關(guān)系

物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購買服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會(huì)賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩 者結(jié)合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國 特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。

在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位 置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對(duì)業(yè)主的各類服務(wù)需 求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè) 主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對(duì)個(gè)別業(yè)主違規(guī)違章行為， 則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認(rèn)真地管理，以維 護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得 到保值增值。

(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系

“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對(duì)立的一面，然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。

成百上千個(gè)家庭同住一個(gè)小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè) 備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個(gè)共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會(huì)大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會(huì)形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)來為其創(chuàng)造。

(三)有關(guān)部門與物業(yè)公司的關(guān)系

按照國家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的 對(duì)象，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng) 由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地 產(chǎn)管理部門的管理職能；服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù)， 屬物價(jià)部門的管理職能；社會(huì)治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出 所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門的管理職。這些 部門都是服務(wù)性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表， 計(jì)量收費(fèi)，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身 上，這種分?jǐn)偸沁`背國家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨言和 責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來，運(yùn)用法律武器 來保護(hù)自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部 門，如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用，須出具國家規(guī)定的委托書， 明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無權(quán)為其服務(wù)。

(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關(guān)系

隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當(dāng)運(yùn) 動(dòng)員又當(dāng)裁判員。政府對(duì)物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立 法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員， 對(duì)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子， 誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念 才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場才可能形成，進(jìn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效 益，政府和企業(yè)也都將同時(shí)受益。**縣物業(yè)管理所作為房地 產(chǎn)管理的一個(gè)職能部門，應(yīng)依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理的政 策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實(shí)施，全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開與縣物業(yè)中心上下級(jí)關(guān)系，對(duì)物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制，使其自主經(jīng)營，自主發(fā)展。

三、**縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對(duì)策

鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市 場，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。那么，究竟 如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以 下幾個(gè)方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實(shí)施細(xì)則

社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要用法制規(guī)范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經(jīng)驗(yàn)來看，自建設(shè)部《城市新建住 宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)后，這些城市結(jié)合實(shí)際先后出臺(tái)物業(yè)管理 的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。 **市在20xx年出臺(tái)了《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但 作為縣區(qū)地域，借鑒實(shí)施畢竟不太切合我縣實(shí)際，因此，應(yīng)在廣 泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《**省物業(yè)管 理?xiàng)l例》、《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺(tái)**縣物 業(yè)管理配套辦法和實(shí)施細(xì)則。同時(shí)，從體制上給予理順，從政策 上給予支持，特別是對(duì)未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售 公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對(duì)新建商品房維 修基金的歸集，應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時(shí)一次性按比例繳納， 對(duì)不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》 和《開工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變

物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對(duì)其了解甚少，能 夠正確地理解、認(rèn)識(shí)和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關(guān)系。人民群眾對(duì)物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的社會(huì)基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報(bào)紙等新聞媒體，向社會(huì)和 居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，報(bào) 道物業(yè)管理的進(jìn)展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參 與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶， 利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設(shè)立咨詢點(diǎn)等方式，大張旗鼓 地做好宣傳動(dòng)員工作，使廣大居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是為廣大居民 營造一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施 保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的 無償服務(wù)的舊觀念，樹立起花錢買服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺交費(fèi) 的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。

(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制

政府應(yīng)出臺(tái)辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會(huì)的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務(wù)多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會(huì)化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。

(四)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量 提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再強(qiáng)調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實(shí)際需求。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無巨細(xì)，服務(wù)時(shí)間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想，恪守“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務(wù)，滿足住戶日益增長的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會(huì)到花錢買服務(wù)所帶來的方便和實(shí)惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報(bào)修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎(jiǎng)罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎(jiǎng)懲實(shí)施調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊(duì)伍，以此贏得住戶和社會(huì)的認(rèn)可。

(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道，培育造血機(jī)能

第4篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

第二條  凡本市市區(qū)新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理移交均適用本辦法。

第三條  物業(yè)管理移交在所在區(qū)區(qū)房地產(chǎn)管理部門主持下，由開發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交。

第四條  物業(yè)管理移交內(nèi)容：

1.建筑物（構(gòu)筑物）及有關(guān)設(shè)備（設(shè)施）；

2.規(guī)定的物業(yè)管理用房及用于物業(yè)管理的設(shè)備（設(shè)施）；

3.物業(yè)管理基本金；

4.總體工程配套設(shè)施，包括：市政設(shè)施、園林綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安全防范設(shè)施、各類管線、其它相關(guān)的配套設(shè)施；

5.技術(shù)資料，包括：總平面圖，地下管網(wǎng)，單體建筑、結(jié)構(gòu)，水、電、采暖、通風(fēng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等竣工圖，及其它有關(guān)工程建設(shè)資料；

6.業(yè)主（住戶）基本情況；

7.規(guī)定應(yīng)移交的其它項(xiàng)目。

第五條  物業(yè)管理移交應(yīng)具備的條件：

1.建設(shè)工程全部施工完畢，各單項(xiàng)工程質(zhì)量業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；符合福州市城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收條件的，業(yè)經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格；

2.物業(yè)管理基本金已按規(guī)定繳交；

3.按規(guī)定留有物業(yè)管理用房；

4.設(shè)備已正常運(yùn)行（如電梯、發(fā)電機(jī)、水泵等），特殊設(shè)備（如電梯等）還應(yīng)持有由有關(guān)部門核發(fā)的運(yùn)行證；

5.分期建設(shè)的，移交區(qū)與在建區(qū)應(yīng)有圍墻分隔，并做好安全防護(hù)措施；

6.物業(yè)管理方案已經(jīng)批準(zhǔn)；

7.業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)成立；

8.物業(yè)管理單位已經(jīng)確定。

第六條  物業(yè)管理移交程序：

1.開發(fā)建設(shè)單位書面向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并填寫物業(yè)管理移交申報(bào)表；

2.對(duì)于具備條件的，由區(qū)房地產(chǎn)管理部門組織開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、物業(yè)所在街道、居委會(huì)及其有關(guān)部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行清點(diǎn)、核查、接收；

3.開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)在接收書及接收清單上簽字蓋章，并由參加移交人員代表其單位或部門在移交書上簽名見證。

第七條  自移交之日起，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任。但保修期內(nèi)以及其它應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的建筑質(zhì)量責(zé)任，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第八條  1997年1月1日《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》施行前投入使用的住宅小區(qū)，其物業(yè)管理需要移交并且需要維修、補(bǔ)建市政公用配套設(shè)施的，按原批準(zhǔn)的規(guī)劃要求進(jìn)行維修補(bǔ)建。維修、補(bǔ)建的費(fèi)用按下列規(guī)定解決：

1.1985年12月31日前投入使用的住宅小區(qū)，由原開發(fā)建設(shè)單位、市政公用專業(yè)單位和市、區(qū)財(cái)政一次性撥款籌資；

2.1986年1月1日至1992年12月31日投入使用的住宅小區(qū)，由原開發(fā)單位、市政公用專業(yè)單位籌資；

3.1993年1月1日至1996年12月31日投入使用的住宅小區(qū)，由原開發(fā)建設(shè)單位籌資。

第九條  綜合商住樓、高級(jí)公寓、別墅區(qū)等的物業(yè)管理移交按照本辦法執(zhí)行。

市轄縣（市）物業(yè)管理移交辦法參照本辦法執(zhí)行。

第5篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

    從今天起到本月15日，醞釀四年之久的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（征求意見稿）》和《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》，將向廣大市民征求修改意見。

    昨天下午，市發(fā)改委和市國土房管局的相關(guān)負(fù)責(zé)人詳細(xì)解讀了內(nèi)容中的新變化。市發(fā)改委收費(fèi)管理處處長王巖介紹，總的來看，征求意見稿的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)相比，普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略有下降，經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未變，但如果增加了智能化系統(tǒng)服務(wù)，則相應(yīng)增加智能化服務(wù)的收費(fèi)。

    市國土房管局居住小區(qū)管理辦公室副主任鄒勁松介紹，該辦法征求意見稿進(jìn)行了長達(dá)四年的醞釀。經(jīng)過結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，業(yè)主總體負(fù)擔(dān)將略有下降。新辦法將打破“大鍋飯”，同時(shí)建立起一種業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)共同協(xié)商的體制。

    ■主管部門詳解“辦法”新內(nèi)容

    普通住宅物業(yè)費(fèi)將下降

    王巖介紹，新辦法中主要增加了十項(xiàng)內(nèi)容。首先，今后的物業(yè)收費(fèi)中將取消共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（電梯、水泵、房屋等）的大修、中修和更新改造費(fèi)用。按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，規(guī)定購房者按購房款2％的比例向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造。1997年制定的《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定產(chǎn)權(quán)人繳納大、中修費(fèi)。第二，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用中也包括大中修費(fèi)和折舊費(fèi)，存在重復(fù)繳費(fèi)問題；在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的“政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”中，增加了無人值守的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在一定程度上減輕了業(yè)主負(fù)擔(dān)。

    “統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)”不用業(yè)主掏

    第三，取消物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取的水電煤氣等各項(xiàng)費(fèi)用的“統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)”。此前，一些物業(yè)公司在代收這類費(fèi)用時(shí)，要向業(yè)主收取每月1元錢的服務(wù)費(fèi)。國家相關(guān)規(guī)定是涉及水、電、氣、熱等費(fèi)用的收取應(yīng)由各專業(yè)公司直接向最終用戶收取，如委托物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取。

    收多少錢要和業(yè)主商量

    第四，新辦法還有一個(gè)顯著的變化，就是增加了市場競爭、合同約定、業(yè)主自治形成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。這將促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。新辦法規(guī)定，以下小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，它們包括：公寓、別墅等高檔住宅，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅，成立業(yè)主大會(huì)并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅，在房屋買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中已明確約定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅，辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。不符合上述規(guī)定的住宅以及經(jīng)濟(jì)適用住房、房改和安居住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

    第五，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，主要通過市場競爭以及在房屋買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中事先約定的方式形成。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定。

    第六，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由政府價(jià)格主管部門會(huì)同國土房地產(chǎn)管理部門制定基準(zhǔn)價(jià)格并定期公布，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上上浮20％，下浮不限。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向上浮動(dòng)時(shí)，必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，電梯、水泵的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用不實(shí)行浮動(dòng)。

    物業(yè)收費(fèi)要明碼標(biāo)價(jià)

    第七，新辦法還規(guī)定，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用分?jǐn)傓k法按照事先約定或業(yè)主自治原則協(xié)商確定。沒有約定且暫時(shí)無法實(shí)行業(yè)主自治的，按房屋建筑面積分?jǐn)偂?/p>

    第八，房改和安居住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，即售房單位負(fù)擔(dān)綜合管理費(fèi)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，綠化費(fèi)，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。清潔衛(wèi)生費(fèi)和秩序維護(hù)費(fèi)由使用人負(fù)擔(dān)。

    第九，新辦法明確了物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托提供合同以外的服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除政府部門有統(tǒng)一規(guī)定外，由雙方約定。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)收費(fèi)要明碼標(biāo)價(jià)。

    交房時(shí)就開始繳物業(yè)費(fèi)

    第十，對(duì)于很多人都特別關(guān)注的繳費(fèi)日期，辦法明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主自房屋買賣合同約定的交付之日起繳納。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位繳納。

    ■修改原因

    舊辦法存在五大問題

    據(jù)介紹，我市現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策主要是針對(duì)居住小區(qū)而定。為區(qū)別物業(yè)的不同性質(zhì)，分別于1997年制定了普通居住小區(qū)、1998年制定了高檔住宅、2000年制定了經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的三個(gè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。但隨著國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、國家兩部委《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的出臺(tái)，以及北京市物業(yè)服務(wù)市場的迅速發(fā)展，致使現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法存在局限性。

    王巖分析，除重復(fù)收費(fèi)、代收服務(wù)費(fèi)的繳費(fèi)對(duì)象有問題之外，現(xiàn)行辦法還存在著三個(gè)問題。普通住宅檔次的劃分已沒有適用的政策規(guī)定；現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法只涉及住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，新辦法還考慮到了非住宅的物業(yè)服務(wù)；許多商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)已經(jīng)建有防火、防盜等智能化系統(tǒng)，但現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法中沒有體現(xiàn)這部分支出，費(fèi)用完全由物業(yè)負(fù)擔(dān)，不符合“誰使用、誰付費(fèi)”的原則。

    基于以上主要原因，有必要重新修訂我市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。

    ■請(qǐng)您監(jiān)督

    針對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將舉行聽證會(huì)

第6篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；服務(wù)收費(fèi)；欠費(fèi)催討；法律渠道

當(dāng)前，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)問題引起的糾紛時(shí)常出現(xiàn)在新聞媒體，業(yè)主欠費(fèi)問題引發(fā)的沖突，已引起社會(huì)的關(guān)注熱點(diǎn)。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)問題困擾著物業(yè)企業(yè)，有效地追回業(yè)主欠費(fèi)，考驗(yàn)著物業(yè)管理企業(yè)。從財(cái)務(wù)的角度來講，業(yè)主欠費(fèi)涉及到物業(yè)費(fèi)、公攤水電費(fèi)以及其他相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用，欠費(fèi)會(huì)造成企業(yè)的營運(yùn)困難。從小區(qū)管理的角度來講，業(yè)主欠費(fèi)涉及到對(duì)全體業(yè)主的損害。物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為物業(yè)開支的主要來源，收繳率高低直接關(guān)系到物業(yè)小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)工作既是物業(yè)服務(wù)工作發(fā)端，也是物業(yè)服務(wù)最終歸宿。按時(shí)足額地收回物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，才能保障小區(qū)物業(yè)服務(wù)的良性循環(huán)。但目前的情況物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳情況卻讓人寒心，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率較低，部分業(yè)主欠交、拒交服務(wù)費(fèi)在整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，致使物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量受到影響，小區(qū)物業(yè)服務(wù)不能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，也在一定程度上給物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成緇絆。筆者幾年來通過運(yùn)用有效地方式方法，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行追繳，取得了比較好的效果，為所在企業(yè)追回了大量的業(yè)主欠費(fèi)?，F(xiàn)與同行進(jìn)行探討。

一、先禮后兵，及時(shí)下發(fā)欠費(fèi)催討單，善意提醒業(yè)主前來交費(fèi)

在落實(shí)欠費(fèi)追繳的過程中，關(guān)鍵要留足催討欠費(fèi)的證據(jù)。催討單作為向業(yè)主追討欠費(fèi)的憑證，寫好催討函起到舉足輕重的作用。在信函催討的內(nèi)容里，為體現(xiàn)物業(yè)管理單位的誠意，強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理單位的有效作為，感謝業(yè)主們的理解與配合，并給予業(yè)主一定的祝福，給業(yè)主留下足夠的面子！而后再闡述物業(yè)管理單位在物業(yè)小區(qū)里的有效作為，以及為小區(qū)物業(yè)的保值與增值所作的努力。再告知業(yè)主還欠著物業(yè)管理單位的服務(wù)費(fèi)，并客氣地提醒業(yè)主可能因工作、事業(yè)太忙而忘記前來交費(fèi)。提出業(yè)主們的理解與支持是物業(yè)管理單位搞好小區(qū)最大的鞭策與動(dòng)力，業(yè)主與物業(yè)管理單位應(yīng)一起攜手把小區(qū)的明天建設(shè)得更美好。相信有一部分的業(yè)主會(huì)被物業(yè)管理單位的真誠打動(dòng)。

在首次比較客氣的欠費(fèi)信函沒有取得效果的情況下，再次發(fā)函給欠費(fèi)業(yè)主，但必須加重欠費(fèi)追繳的力度與語氣，曉之以理，指出業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為已傷害了其他業(yè)主的利益，觸犯了《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法規(guī)，違反了與企業(yè)簽定的《前期物業(yè)服務(wù)合同》相關(guān)約定，也違背了誠實(shí)、守信的社會(huì)宗旨。并鄭重告知業(yè)主，請(qǐng)其在信函到達(dá)的15日內(nèi)，到小區(qū)服務(wù)管理中心結(jié)清拖欠的物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。否則物業(yè)管理單位將啟動(dòng)法律程序，通過法律渠道向業(yè)主進(jìn)行欠費(fèi)追索。要求業(yè)主自覺履行業(yè)主義務(wù)，以避免誠信不良記錄的產(chǎn)生。

二、提供多渠道的繳費(fèi)方式，應(yīng)對(duì)業(yè)主的無理推托

物業(yè)服務(wù)工作要有效運(yùn)行，小區(qū)的日常工作有效落實(shí)需要一定的費(fèi)用來支撐，物業(yè)服務(wù)要實(shí)現(xiàn)較好的良性循環(huán)，必須以良好、到位的資金作為保障，小區(qū)業(yè)主準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理單位才能有一定的資金保障，小區(qū)物業(yè)管理的日常開支才能正常進(jìn)行。做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，提供良好的物業(yè)服務(wù)，足額收回物業(yè)服務(wù)規(guī)費(fèi)，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的一項(xiàng)重要工作。而要及時(shí)的催討物業(yè)管理規(guī)費(fèi)，首先要建立有效地物業(yè)費(fèi)催收程序，落實(shí)執(zhí)行機(jī)制。在日常的小區(qū)工作中，樓管員根據(jù)各自負(fù)責(zé)區(qū)域?qū)I(yè)主所欠的物業(yè)管理規(guī)費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分類，填制催費(fèi)通知單，逐戶進(jìn)行分發(fā)，同時(shí)采用短信的方式，將業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)規(guī)費(fèi)以短信的形式群發(fā)，或通過電話催收催討繳服務(wù)費(fèi)，首次電話催繳結(jié)束后進(jìn)行分類，對(duì)業(yè)主實(shí)際情況進(jìn)行分類，根據(jù)欠費(fèi)類別有針對(duì)性采取二次電話催繳。為錯(cuò)開與業(yè)主的上班時(shí)間沖突，經(jīng)理及管理員利用晚上時(shí)間上門與業(yè)主溝通、回訪。客觀的事實(shí)顯現(xiàn)，物業(yè)小區(qū)內(nèi)存在著極個(gè)別的物業(yè)服務(wù)“釘子戶”，對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作橫挑鼻子豎挑眼，總是對(duì)小區(qū)的服務(wù)吹毛求疵，橫加干涉，對(duì)于此類的“釘子戶”，除了要主動(dòng)上門催費(fèi)，耐心做好解釋工作外，同時(shí)也要在物業(yè)服務(wù)人員的自身工作中找差距，認(rèn)真聽取業(yè)主的建設(shè)性意見和建議，努力做到想業(yè)主之所想，提高服務(wù)水平，通過小區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)讓業(yè)主感覺到繳交了這些物業(yè)管理費(fèi)物有所值。探求業(yè)主為何不交物業(yè)費(fèi)的原因，征詢業(yè)主們的意見，聽取業(yè)主們的建議，屬于物業(yè)管理的服務(wù)問題，要盡快落實(shí)處理，若是開發(fā)商的房屋質(zhì)量問題就要找開發(fā)商，但物業(yè)管理單位可以協(xié)調(diào)處理。對(duì)于通過溝通仍無法取得結(jié)果的，業(yè)主仍未能在原承諾的時(shí)間內(nèi)如期交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，則先采取發(fā)放掛號(hào)郵件形式進(jìn)行催繳。為落實(shí)公司欠費(fèi)追繳任務(wù)，公司要求所在物業(yè)小區(qū)加強(qiáng)服務(wù)費(fèi)的催收力度，通過對(duì)該小區(qū)欠費(fèi)業(yè)主的幾次走訪，與業(yè)主進(jìn)行交流與溝通，傾聽業(yè)主的反映，得到了業(yè)主的相關(guān)信息，采取了有效地應(yīng)對(duì)措施，在欠費(fèi)業(yè)主催收的各個(gè)階段落實(shí)了工作，取得了良好的效果。

優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)的最好體現(xiàn)，就是業(yè)主按時(shí)交付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)、足額地收回物業(yè)服務(wù)規(guī)費(fèi)。物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率的高低是衡量物業(yè)管理水平的重要指標(biāo)。另外物業(yè)管理事務(wù)的運(yùn)行，物業(yè)小區(qū)的日常工作也需要一定的費(fèi)用支撐，因此，物業(yè)小區(qū)要實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須有資金作為保證，才能有效地保障小區(qū)服務(wù)支出。因此，重視財(cái)務(wù)工作，準(zhǔn)時(shí)收取物業(yè)費(fèi)，歷來是物業(yè)企業(yè)重要的工作。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)工作既是物業(yè)服務(wù)工作發(fā)端，也是物業(yè)服務(wù)最終歸宿。按時(shí)足額地收回物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，是衡量優(yōu)秀物業(yè)管理單位的指標(biāo)之一，也是衡量物業(yè)管理收費(fèi)人員是否稱職的指標(biāo)之一。

三、對(duì)惡意欠費(fèi)業(yè)主，通過發(fā)送律師函對(duì)業(yè)主欠費(fèi)進(jìn)行催討

嚴(yán)肅的催討信函發(fā)出后，一般情況下會(huì)有一部分收到該信函的業(yè)主會(huì)前來繳清欠費(fèi)，但仍會(huì)有一部分頑固的業(yè)主仍然會(huì)抱著無所謂的心理來應(yīng)對(duì)，為進(jìn)一步落實(shí)欠費(fèi)追繳，就應(yīng)深入進(jìn)行涉及法律追繳的階段。此時(shí)，物業(yè)管理單位不能有絲毫的松懈，必須拿出連續(xù)作戰(zhàn)的工作作風(fēng)，一鼓作氣，緊追不舍。此時(shí)，物業(yè)管理單位就要聯(lián)系好相應(yīng)的法律事務(wù)單位，談妥相應(yīng)的律師事務(wù)工作的費(fèi)用，簽訂簽發(fā)律師函的費(fèi)用，通過發(fā)送律師函的方式，向業(yè)主發(fā)起欠費(fèi)的催討。這也是小區(qū)欠費(fèi)催討的關(guān)鍵時(shí)期，作為略懂法律的業(yè)主，在接到律師函后，都會(huì)有所觸動(dòng)，會(huì)前來協(xié)商、或了解情況，此時(shí)，物業(yè)管理單位就要作好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)工作，設(shè)定可以接受的底線，留給業(yè)主一定下臺(tái)的臺(tái)階，注意與業(yè)主的溝通，闡明物業(yè)服務(wù)收取的合理性與合法性。特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理單位是立足于與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》所規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，通過物業(yè)員工的服務(wù)，創(chuàng)造良好的小區(qū)環(huán)境，為小區(qū)業(yè)主提供溫馨、舒適的生活與工作條件，通過勞動(dòng)創(chuàng)造服務(wù)價(jià)值，轉(zhuǎn)化為服務(wù)費(fèi)用的收取，通過小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)人員有效地催收，才能得以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的良性循環(huán)。堅(jiān)守物業(yè)管理的陣地，不向惡意欠費(fèi)的業(yè)主妥協(xié)。

四、對(duì)惡意欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行訴訟追繳

減少物業(yè)事務(wù)矛盾與糾紛而引發(fā)的訴訟案件，因案件程序復(fù)雜，案件訴訟時(shí)間長，物業(yè)管理企業(yè)大都因經(jīng)不起時(shí)間、精力的消耗，而放棄對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的。但也造成了小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的惡性循環(huán)，使物業(yè)管理企業(yè)陷入收費(fèi)率降低、服務(wù)質(zhì)量下降的漩渦。

欠費(fèi)業(yè)主是物業(yè)管理單位不得已而為之的工作。對(duì)于惡意欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理單位只有拿起法律的武器，為了小區(qū)業(yè)主的共同利益，捍衛(wèi)自己的經(jīng)營權(quán)益，通過法律途徑，追回欠費(fèi)。物業(yè)從業(yè)者應(yīng)知法、懂法、用法。物業(yè)人員應(yīng)熟練掌握相關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)，熟知《物權(quán)法》，及時(shí)與業(yè)主進(jìn)行反饋交流。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間是一種契約關(guān)系，通過物業(yè)協(xié)議，構(gòu)成合同關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的利益是一致的，就是搞好小區(qū)建設(shè)，不存在利益沖突，產(chǎn)生了誤會(huì)、糾紛總會(huì)有解決辦法。

物業(yè)企業(yè)應(yīng)保持危機(jī)意識(shí)，注意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，保護(hù)企業(yè)利益。物業(yè)企業(yè)應(yīng)服務(wù)到位、嚴(yán)格管理，合理規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。在該業(yè)主時(shí)，不留下物業(yè)企業(yè)不作為的證據(jù)，而造成合同違約。業(yè)主要注意吸收經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理單位應(yīng)注意服務(wù)合同簽訂時(shí)有關(guān)服務(wù)內(nèi)容條文的細(xì)化，分清權(quán)利、義務(wù)，避免留下管理失誤的證據(jù)。為欠費(fèi)業(yè)主成功建立良好的基礎(chǔ)。

通過法律途徑追回業(yè)主欠費(fèi)是一種手段。為了小區(qū)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)企業(yè)應(yīng)搞好與業(yè)主的關(guān)系，化解物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，認(rèn)真做好物業(yè)服務(wù)工作，規(guī)避法律責(zé)任，降低風(fēng)險(xiǎn)，避免損失，以應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)環(huán)境發(fā)生變化所帶來的困難與挑戰(zhàn)。通過對(duì)業(yè)主欠費(fèi)的法律訴訟，及時(shí)追回業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)才能正常進(jìn)行，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)承受能力不高的物業(yè)企業(yè)將起到促進(jìn)作用。

五、結(jié)論

第7篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

第一種模式屬單純行政型管理模式，其優(yōu)點(diǎn)在于實(shí)施管理時(shí)具有權(quán)威性和較強(qiáng)的約束力，政府基層組織的穩(wěn)定性也有利于住宅小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。但其缺陷是容易形成管委會(huì)大包大攬，忽視專業(yè)管理部門作用，形成政府干企業(yè)的事，政企不分，置政府政權(quán)組織于大量瑣碎的事務(wù)中，加重行政負(fù)擔(dān)和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān);服務(wù)功能甚差，缺乏經(jīng)濟(jì)活力，不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求。

第二種模式雖然發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門管房之所長，但局限性較大。這種模式常因缺乏總體協(xié)調(diào)而使小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門各自為政，不易形成合力，出現(xiàn)房屋管理好而環(huán)境管理差、互相扯皮的現(xiàn)象。

第三種模式遵循產(chǎn)權(quán)與管理經(jīng)營權(quán)相分離的原則，建立政企分開的管理機(jī)構(gòu)，發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營所長，將管理與經(jīng)營活動(dòng)結(jié)合起來，實(shí)行有償服務(wù)，集小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理于一體，強(qiáng)化服務(wù)功能，經(jīng)濟(jì)上具有活力，可以通過一些服務(wù)項(xiàng)目和小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施取得收入以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)不足，使小區(qū)能夠形成自我完善、自我發(fā)展的良性循環(huán)，從根本上改變小區(qū)一年新、二年舊、三年亂的狀況。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)，規(guī)劃、建設(shè)較好，住戶經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的小區(qū)中尤應(yīng)推廣這種模式。成都市棕北物業(yè)管理公司在對(duì)成都市棕北住宅小區(qū)一年多來的物業(yè)管理實(shí)踐，初步證明了內(nèi)地住宅小區(qū)實(shí)行這種管理模式的可行性。

但是，無論那一種管理模式都離不開當(dāng)?shù)卣闹С峙c合作。小區(qū)在政府管轄范圍內(nèi)，離開當(dāng)?shù)卣遣恍械摹?shí)行第三種管理模式的小區(qū)巫應(yīng)做好專業(yè)管理與屬地管理之結(jié)合(即物業(yè)管理與行政管理)，在這個(gè)前提下，充分發(fā)揮專業(yè)部門的作用，做到“條塊結(jié)合、以塊為主，統(tǒng)一管理、各負(fù)其責(zé)”。行政管理是物業(yè)管理的后盾，物業(yè)管理是行政管理的有力助手和小區(qū)建設(shè)、管理、發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。二者猶如運(yùn)載小區(qū)管理向前推進(jìn)之兩輪，不可偏廢.政府及所屬各部門具有相關(guān)的行政職能和執(zhí)法權(quán)，具有權(quán)威性和號(hào)召力，對(duì)保證貫徹執(zhí)行各級(jí)、各項(xiàng)小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定、規(guī)章制度具有不可替代的作用;而物業(yè)管理因其承擔(dān)了小區(qū)日常大量的策瑣的管理、服務(wù)工作，如環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、治安保衛(wèi)、公共設(shè)施管理等，可以幫助政府從事務(wù)和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)中解脫出來，集中精力做好應(yīng)做的工作。特別是那些政府基層組織尚未建立或完善的新建小區(qū)，由于開發(fā)企業(yè)新建的物業(yè)管理單位先行介人了物業(yè)管理，可以為小區(qū)未來的各項(xiàng)管理、服務(wù)莫定基礎(chǔ)，防止小區(qū)初期管理出現(xiàn)“真空”。這些工作包括對(duì)小區(qū)房屋質(zhì)量的監(jiān)督，小區(qū)設(shè)施的進(jìn)一步完善，環(huán)境的保護(hù)，在住戶入住之前和入住之初制定小區(qū)管理辦法，設(shè)計(jì)住戶居住契約，協(xié)助完成小區(qū)內(nèi)水、電、氣的開通，維持小區(qū)各項(xiàng)秩序等.

在界定行政管理和物業(yè)管理職責(zé)上，筆者認(rèn)為，行政管理主要應(yīng)著力于小區(qū)政權(quán)建設(shè)和精神文明建設(shè)，以及上級(jí)政府布置的各項(xiàng)階段性任務(wù)和中心任務(wù)，如戶籍普理.、小區(qū)治安管理、思想教育、計(jì)劃生育、征兵、民政等;從宏觀上指導(dǎo)、監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)各產(chǎn)權(quán)單位關(guān)系，一般不具體介入小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)，否則將可能步入單純行政管理的舊轍;在物業(yè)管理單位依法進(jìn)行管理受阻時(shí)給予支持、幫助。由于打破了舊的管理格局，勢必造成貴、權(quán)、利的重新組合，兩者之間應(yīng)給予更多的理解、體諒，必要時(shí)有關(guān)部門亦可適度放權(quán)于物業(yè)管理單位以利于工作的開展。物業(yè)管理是小區(qū)管理的重要內(nèi)容，事實(shí)上，小區(qū)物業(yè)管理工作做好了也是對(duì)政府和各有關(guān)部門工作的支持，進(jìn)而對(duì)提高整個(gè)城市管理水平起到推進(jìn)作用。物業(yè)管理單位作為行政轄區(qū)內(nèi)的一員，理應(yīng)接受地方政府的行政領(lǐng)導(dǎo)，履行自身應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)，接受地方政府的指導(dǎo)、監(jiān)督、質(zhì)詢，遵章守紀(jì)、依法實(shí)施管理，在力所能及的情況下從多方面為小區(qū)建設(shè)作出貢獻(xiàn)。物業(yè)管理單位應(yīng)著力于專業(yè)管理工作，把重點(diǎn)放在提高管理、服務(wù)質(zhì)量上，不斷開辟渠道，寓管理于服務(wù)，兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，本著取之于小區(qū)用之于小區(qū)的原則，為小區(qū)管理實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)做好工作。沿海地區(qū)小區(qū)管理實(shí)踐證明，凡是兩者關(guān)系處理較好，互相配合、互相支持的小區(qū)，物業(yè)管理和行政管理相得益彰，小區(qū)管理整體水平大大提高，為創(chuàng)造文明、舒適、整潔的居住環(huán)境提供了體制上的保證。

第8篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 物業(yè)收費(fèi) 收費(fèi)制度 公共服務(wù)

一、我國物業(yè)管理中出現(xiàn)的疏漏和不足

物業(yè)管理是隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的步伐一起發(fā)展壯大的。在我國以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的指導(dǎo)思想下,許多行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的局面,但是不得不承認(rèn),相關(guān)的法律法規(guī)和制度規(guī)范并沒有及時(shí)的出臺(tái),有些出臺(tái)了也沒有得到良好的執(zhí)行,使得很多法規(guī)并沒有被完全貫徹落實(shí)。對(duì)于物業(yè)管理方面,我國早在1996年就出臺(tái)了相關(guān)規(guī)章制度,但許多物業(yè)管理企業(yè)并沒有依照?qǐng)?zhí)行,結(jié)果就出現(xiàn)了不按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、巧立名目擅自收費(fèi)、多收費(fèi)少服務(wù)、只收費(fèi)不服務(wù)等現(xiàn)象,物業(yè)管理有名無實(shí),不僅不為業(yè)主提供服務(wù),反而是業(yè)主的負(fù)擔(dān)。政府對(duì)于物業(yè)管理的力度不夠、物業(yè)管理的相關(guān)制度還不夠完善,這些都是我國目前物業(yè)管理方面出現(xiàn)的亟待解決的問題。

二、完善小區(qū)住宅物業(yè)管理收費(fèi)制度的必要性

在我國,物業(yè)管理按受眾群體劃分為:1.公共。2.代辦,指物業(yè)為部分在某些方面具有相同需求的業(yè)主所提供的服務(wù)。3.特約,其受眾群體通常只是一戶或幾戶業(yè)主。本文中所強(qiáng)調(diào)主要是指公共的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),因?yàn)楣彩召M(fèi)較容易形成體系而后兩者已具備了私人之間的契約特征,因此需要以制度的約束。

1.完善小區(qū)住宅物業(yè)管理收費(fèi)是維護(hù)業(yè)益的需要

管理收費(fèi)制度既對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管,又是對(duì)業(yè)主的權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)。將二者融合,完善收費(fèi)制度,會(huì)使業(yè)主明晰自己繳費(fèi)去向和繳費(fèi)后所享受的權(quán)利。

2.完善小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是社會(huì)主義法制建設(shè)的要求

目前對(duì)普通住宅的物業(yè)管理公共收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理,因此物業(yè)就呈現(xiàn)出了與政府相似的公共。據(jù)《政府價(jià)格決策聽證暫行辦法》的規(guī)定,在制定公共收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)依法舉行價(jià)格聽證會(huì)?？梢?完善物業(yè)收費(fèi)制度對(duì)于實(shí)現(xiàn)政府行政決策的制度化和政府定價(jià)的規(guī)范化,進(jìn)一步推進(jìn)社會(huì)主義民主法制建設(shè)都具有重要意義。

三、完善物業(yè)管理收費(fèi)制度需要注意的幾個(gè)方面

1.有法可依,有法必依

1996年3月,國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合公布《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),該《辦法》要求:物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)過程中,要從實(shí)際出發(fā),因地制宜,因房制宜,本著與物業(yè)管理水平相適應(yīng)的原則,明碼標(biāo)價(jià),接受物價(jià)、財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)部門的監(jiān)督。政府主管部門對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)要加大執(zhí)法力度,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)亂收費(fèi)、多收費(fèi)就要從嚴(yán)查處。它的出臺(tái),使物業(yè)收費(fèi)管理有法可依。同時(shí)也一定程度的制約了物業(yè)企業(yè)的不合法行為。

2.政府定價(jià),物業(yè)在一定幅度內(nèi)自我調(diào)控

物業(yè)管理和收費(fèi)定價(jià)依靠政府引導(dǎo)的制度目前已初具規(guī)模。首先,政府定價(jià)使物業(yè)的相關(guān)工作更可信、合理;其次,這也有利于政府對(duì)此行業(yè)的監(jiān)管。但政府對(duì)收費(fèi)不能進(jìn)行絕對(duì)控制,因?yàn)椴煌男^(qū)有不同的情況,不同的樓盤、地段和住房類型也要區(qū)別對(duì)待。所以政府制定政策時(shí)要考慮居民承受能力,區(qū)別對(duì)待。同時(shí)政府也要給予物業(yè)一定的調(diào)整區(qū)間,使得其對(duì)收費(fèi)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

3.物業(yè)企業(yè)要堅(jiān)持公平、公開、公正性

物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算方案的制定和公布要在公平、公開、公正的前提下執(zhí)行。企業(yè)應(yīng)定時(shí)對(duì)費(fèi)用的收支情況做出預(yù)算,使業(yè)主可以宏觀把握。同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)要定期公布管理費(fèi)的收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)的收支明細(xì)并不是一般企業(yè)的“商業(yè)機(jī)密”,需要公布出來接受全業(yè)主的共同審議。

4.物業(yè)管理采用的酬金制和包干制兩種收費(fèi)制度的利弊

發(fā)展改革委、建設(shè)部近日下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》提出,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！掇k法》提出,包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

四、兩種收費(fèi)方式的比較分析

兩種收費(fèi)方式各有利弊

可以看出,包干制簡便易行,對(duì)業(yè)主的要求不高,節(jié)省了業(yè)主的管理成本,但是會(huì)存在更多的非市場行為,不利于業(yè)主和企業(yè)之間的溝通和諒解。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提高技能和專業(yè)化發(fā)展有一定的阻礙,一定程度上制約著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

酬金制更體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)的要求,更透明化,有助于企業(yè)自我管理,有利于物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平的提高,但是酬金制對(duì)業(yè)主的要求較高。從目前我國物業(yè)管理發(fā)展的階段來看,兩種收費(fèi)方式都有其存在理由和必要性。所以兩種收費(fèi)方式各有利弊,而我認(rèn)為酬金制更適合物業(yè)收費(fèi)的發(fā)展方向。

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第9篇：小區(qū)物業(yè)管理辦法范文

近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，我市住宅小區(qū)管理工作出現(xiàn)了不少新情況、新問題。為適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)和城市管理的發(fā)展要求，加快住宅小區(qū)管理體制的改革，切實(shí)把住宅小區(qū)管理好、維護(hù)好，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，根據(jù)建設(shè)部制訂的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，結(jié)合我市實(shí)際情況，現(xiàn)就加強(qiáng)杭州市住宅小區(qū)管理工作通知如下：

一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)分工

住宅小區(qū)管理實(shí)行“條塊結(jié)合，以塊為主”的原則。市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)的行業(yè)管理；各區(qū)政府負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的行政管理工作；各區(qū)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的業(yè)務(wù)管理工作；各街道辦事處和各區(qū)房地產(chǎn)管理部門受市房地產(chǎn)管理局和區(qū)政府的委托，分別對(duì)現(xiàn)有住宅小區(qū)和新建住宅小區(qū)實(shí)施管理工作。

各級(jí)規(guī)劃、市政、綠化、市容環(huán)衛(wèi)、公用事業(yè)、城建、公安、供水、供氣、電力等管理部門按各自職責(zé)分工，積極協(xié)助做好住宅小區(qū)管理工作。

市房地產(chǎn)管理局主要職責(zé)：

1.統(tǒng)一制訂或起草全市住宅小區(qū)管理的有關(guān)政策法規(guī)；

2.負(fù)責(zé)對(duì)全市住宅小區(qū)管理工作的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督；

3.負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審批和物業(yè)管理人員的培訓(xùn)、考核、持證上崗工作；

4.負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用管理和公建配套用房的監(jiān)督、管理；

5.組織指導(dǎo)全市住宅小區(qū)管理的達(dá)標(biāo)升級(jí)工作。

各區(qū)政府的主要職責(zé)：

1.負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的行政管理工作；

2.負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡稱小區(qū)管委會(huì)）的審批工作；

3.負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)級(jí)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的審批工作；

4.對(duì)違章違規(guī)行為進(jìn)行處罰。

各區(qū)房地產(chǎn)管理部門職責(zé)：

1.貫徹實(shí)施住宅小區(qū)管理的有關(guān)政策法規(guī)；

2.負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)管理工作的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督；

3.參與轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用管理和公建配套用房的監(jiān)督、管理；

4.負(fù)責(zé)區(qū)級(jí)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的評(píng)比和日?？己斯ぷ?；

5.負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)和物業(yè)管理經(jīng)營辦公用房接管和驗(yàn)收。

各街道辦事處主要職責(zé)：

1.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的綜合治理和小區(qū)管理的組織實(shí)施；

2.負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)管理工作的具體組織、協(xié)調(diào)、檢查；

3.負(fù)責(zé)組建小區(qū)管委會(huì)，并派員主持工作，做好住宅小區(qū)的日常管理工作。

二、改革小區(qū)管理方式，建立和健全住宅小區(qū)管理體制

住宅小區(qū)應(yīng)按照本通知要求成立小區(qū)管委會(huì)或業(yè)主管委會(huì)，并選聘物業(yè)管理公司實(shí)行物業(yè)管理。

現(xiàn)有住宅小區(qū)管委會(huì)由街道辦事處負(fù)責(zé)組建。小區(qū)管委會(huì)委員人數(shù)應(yīng)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模而定，一般為5？15人，委員由街道辦事處、房管部門、派出所、市容環(huán)衛(wèi)、市政等單位派人和房屋的產(chǎn)權(quán)人、使用人共同組成。小區(qū)管委會(huì)主任由街道辦事處派員擔(dān)任。

小區(qū)管委會(huì)在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未建立以前，負(fù)責(zé)選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，審定物業(yè)管理公司制訂的年度物業(yè)管理計(jì)劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大措施。

高層住宅樓以及現(xiàn)有住宅小區(qū)中條件成熟的都應(yīng)建立住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。

新建住宅小區(qū)均應(yīng)建立住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)由各區(qū)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)組建，委員和主任委員由房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表選舉產(chǎn)生，有關(guān)部門派員參加。業(yè)主委員會(huì)建立后直接決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，審定物業(yè)管理公司制訂的年度物業(yè)管理計(jì)劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大措施。

住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生方法，由市房地產(chǎn)管理局另行制定。

三、住宅小區(qū)應(yīng)推行社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理

物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司對(duì)住宅小區(qū)的各類房屋、配套公用設(shè)施、設(shè)備和居住環(huán)境進(jìn)行維修、管理和服務(wù)的活動(dòng)。

物業(yè)管理公司是受聘方，是按合同和契約為住戶提供全方位、多層次有償服務(wù)的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

物業(yè)管理公司須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局資質(zhì)審批，向工商行政部門辦理注冊登記后，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理公司應(yīng)履行下列權(quán)利與義務(wù)：

1.接受小區(qū)管委會(huì)（或業(yè)主委員會(huì)）和市政、市容環(huán)衛(wèi)、綠化等專業(yè)管理部門的委托，依據(jù)物業(yè)管理合同，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施下列管理服務(wù)事項(xiàng)：

（1）房屋共用部位的維修與養(yǎng)護(hù)，房屋的公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新；

（2）房屋公用部位、道路、綠地等公共場所的環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)和管理；

（3）綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)與綠化設(shè)施的維修和管理；

（4）保安及公共秩序的維護(hù)；

（5）小區(qū)公用設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)（自來水、電力、通信、有線電視和管道煤氣除外）；

（6）車輛進(jìn)出及停泊的管理。

2.接受管委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和產(chǎn)權(quán)人及使用人的監(jiān)督，接受市房地產(chǎn)管理局、住宅小區(qū)所在地人民政府及其他有關(guān)部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

3.年度管理計(jì)劃和重大的管理、維修、服務(wù)措施應(yīng)提交管委會(huì)或業(yè)主委員會(huì)審議，經(jīng)認(rèn)可后實(shí)施；

4.有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

5.可以委托專營公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；

6.可開展多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充住宅小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

四、新建住宅小區(qū)的驗(yàn)收和接管

住宅小區(qū)竣工后，應(yīng)由建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門組織竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向各專業(yè)部門移交工程建設(shè)資料，同時(shí)還應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門移交完整的工程建設(shè)資料一套。

住宅小區(qū)的房屋及公用配套設(shè)施應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。建成后，除按規(guī)定向市貿(mào)易辦移套商業(yè)用房外，其余由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一復(fù)驗(yàn)接管，凡未完成公用配套設(shè)施的不予接管。

五、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源和使用管理

住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)主要來源：一是建立住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)基金，由開發(fā)建設(shè)單位在新建房屋交付使用前按房屋建筑安裝工程總造價(jià)的2％的比例繳納。二是開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)交付前，按單位建筑安裝工程造價(jià)有償提供小區(qū)房屋總建筑面積4‰的物業(yè)管理經(jīng)營用房，無償提供1‰的物業(yè)管理辦公用房。三是物業(yè)管理公司按照有償服務(wù)的項(xiàng)目向住戶收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用管理：房屋維修專項(xiàng)基金應(yīng)專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)使用，由業(yè)主委員會(huì)按年提出使用計(jì)劃，經(jīng)區(qū)房地產(chǎn)管理部門審核，報(bào)市房地產(chǎn)管理局審批。市財(cái)政局負(fù)責(zé)對(duì)房屋維修專項(xiàng)基金使用情況進(jìn)行監(jiān)督。

小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營用房所獲利潤，必須用于彌補(bǔ)物業(yè)管理維護(hù)經(jīng)費(fèi)不足。

小區(qū)物業(yè)管理公司為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)以及公共收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市物價(jià)局制定。服務(wù)費(fèi)的收支項(xiàng)目情況，每半年公布一次，接受住戶監(jiān)督。

市政、市容環(huán)衛(wèi)、綠化等專業(yè)管理部門委托物業(yè)管理公司管理的項(xiàng)目，其管理維護(hù)費(fèi)用由專業(yè)管理部門按規(guī)定支付。

六、住宅小區(qū)的考評(píng)

全市住宅小區(qū)的考評(píng)工作由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一組織實(shí)施。