土地使用權(quán)法精選(九篇)
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第1篇：土地使用權(quán)法范文
房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式取得土地使用權(quán),同時(shí)可擁有建設(shè)用地使用權(quán),即對(duì)這部分土地享有占有、使用、收益的排他性權(quán)利,并有權(quán)利用該土地以建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施為目的而利用土地,但是這些權(quán)利應(yīng)該在法律規(guī)定或合同約定的范圍內(nèi)。
相關(guān)法律依據(jù)可參照物權(quán)法如下條款:
第一百三十五條建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
第一百三十七條設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的,應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。
第2篇：土地使用權(quán)法范文
模式一：主動(dòng)介入閑置土地調(diào)查與認(rèn)定，避免被認(rèn)定為閑置土地
是否為閑置土地，需要由市、縣國土資源主管部門依照法律程序、法定條件予以調(diào)查、認(rèn)定，土地使用權(quán)人須未雨綢繆，主動(dòng)介入、提前介入，依法、依規(guī)，充分說明事實(shí)，避免被認(rèn)定為閑置土地。
（一）充分提供“動(dòng)工開發(fā)”的資料并予以詳細(xì)說明
《閑置土地處置辦法》第2條規(guī)定的閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之一是“指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地”。其核心要件有三：一是規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期；二是動(dòng)工開發(fā)；三是滿一年未動(dòng)工開發(fā)。
1.規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期
如果國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書中的約定或規(guī)定是清晰的，也就不存在爭(zhēng)議，但是，如果未規(guī)定、約定，或者規(guī)定、約定不清晰時(shí)，該如何處理呢？《閑置土地處置辦法》第22條第2款規(guī)定：“因特殊情況，未約定、規(guī)定動(dòng)工開發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的，以實(shí)際交付土地之日起一年為動(dòng)工開發(fā)日期。實(shí)際交付土地日期以交地確認(rèn)書確定的時(shí)間為準(zhǔn)?！?/p>
2.動(dòng)工開發(fā)
在新的《閑置土地處置辦法》前，由于舊《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號(hào)）沒有“動(dòng)工”狀態(tài)的具體標(biāo)準(zhǔn)，管理者經(jīng)常遇到用地者以“圍墻”為動(dòng)工標(biāo)志的現(xiàn)象，不利于閑置土地的認(rèn)定和處置。但2012年7月后，動(dòng)工開發(fā)有了具體的界定標(biāo)準(zhǔn)：“依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一?！?/p>
3.滿一年未動(dòng)工開發(fā)
提請(qǐng)土地使用權(quán)人注意的是，不是滿一年未開挖土石方或開工等，而是滿一年基坑未開挖完畢、基礎(chǔ)樁未打入完畢、地基施工未完成三分之一等，土地使用權(quán)須主動(dòng)提供如上工作已完成的資料、說明等。
（二）充分提供“投資額”和“開發(fā)面積”的資料并予以詳細(xì)說明
《閑置土地處置辦法》第2條規(guī)定的閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之二是：“已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地?！睂?duì)此，土地使用權(quán)人須注意兩個(gè)核心要件：一是投資額；二是開發(fā)面積。
1.投資額
對(duì)于投資額，土地使用權(quán)人須慎重兩件事：第一，在項(xiàng)目立項(xiàng)審批備案時(shí)，因地方政府在追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力下，要求土地使用權(quán)人超額申報(bào)投資額，土地使用權(quán)人須慎重；第二，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、劃撥價(jià)款和向國家繳納的相關(guān)稅費(fèi)不能計(jì)入投資額內(nèi)。
2.開發(fā)面積
應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積，須在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，土地使用權(quán)人做好統(tǒng)籌考慮，避免后期法律風(fēng)險(xiǎn)。
（三）避免超期提供資料和說明
土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在接到市、縣國土資源主管部門送達(dá)的閑置土地調(diào)查通知書之日起三十日內(nèi)，及時(shí)按照要求提供土地開發(fā)利用情況、閑置原因以及相關(guān)說明等材料。
模式二：主動(dòng)與國土資源主管部門協(xié)商，爭(zhēng)取最有利方式盤活土地
一旦被依法認(rèn)定為閑置土地后，土地使用權(quán)人須認(rèn)真分析導(dǎo)致閑置的原因，并在滿足特定條件下，積極主動(dòng)與國土資源主管部門協(xié)商，爭(zhēng)取對(duì)土地使用權(quán)人最有利的盤活方式。
（一）只有在特定條件下土地使用權(quán)人才能協(xié)商
1.造成土地閑置的原因是政府及其有關(guān)部門的行為
如未按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國有建設(shè)用地使用權(quán)人；土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國有建設(shè)用地使用權(quán)人不能按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開發(fā)；國家出臺(tái)相關(guān)政策，需要對(duì)約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修改；因處置土地上相關(guān)群眾事項(xiàng)等無法動(dòng)工開發(fā)；軍事管制、文物保護(hù)等無法動(dòng)工開發(fā)等。
2.造成土地閑置的原因是自然災(zāi)害等不可抗力
按照《合同法》第117條的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
（二）爭(zhēng)取以最有利的方式協(xié)商盤活土地
在因政府及其有關(guān)部門的行為、自然災(zāi)害等不可抗力等原因?qū)е峦恋亻e置的情況下，根據(jù)《閑置土地處置辦法》第12條、第13條的規(guī)定，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)人協(xié)商，協(xié)商一致后，擬訂閑置土地處置方案，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。因此，土地使用權(quán)人須結(jié)合自身實(shí)際情況，在如下方式中，選擇最有利的方式去協(xié)商。
1.簽訂補(bǔ)充協(xié)議、延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限
土地使用權(quán)人協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開發(fā)期限。但是，需注意的是，從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開發(fā)日期起，延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限最長(zhǎng)不得超過一年。
2.調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件
一般是在土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改后，按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)。但是，改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。
3.交由政府安排臨時(shí)使用
待原項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件，土地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。但是，從安排臨時(shí)使用之日起，臨時(shí)使用期限最長(zhǎng)不得超過兩年。當(dāng)然，交由政府臨時(shí)使用，可以協(xié)商使用費(fèi)用事宜。
4.置換土地
置換土地的前提條件較為嚴(yán)格，只針對(duì)已繳清土地價(jià)款、落實(shí)項(xiàng)目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的土地，可以為土地使用權(quán)人置換其他價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
模式三：積極引入戰(zhàn)略投資者，盤活因自身原因?qū)е麻e置的土地
由于土地使用權(quán)人自身資金不到位、管理不到位等，未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，將被按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，將被無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。因此，在未被政府無償收回之前，積極引入戰(zhàn)略投資者，盤活閑置土地，避免被無償收回。引入戰(zhàn)略投資者的方式，主要有四種：一是債權(quán)融資；二是股權(quán)融資；三是債權(quán)加股權(quán)融資；四是工程總承包加包銷。
（一）以債權(quán)融資方式引入戰(zhàn)略投資者
債權(quán)融資的方式，從擔(dān)保方式來分，一般有：自身信用或第三人信用融資；自有資產(chǎn)或第三人資產(chǎn)抵押融資；自有資產(chǎn)或第三人資產(chǎn)質(zhì)押融資。從融資對(duì)象來分，一般有：商業(yè)性或政策性銀行；信托、基金、理財(cái)；擔(dān)保公司、財(cái)務(wù)公司、個(gè)人等。當(dāng)然，還有其他如代建、項(xiàng)目管理、BT、施工單位墊資等融資方式。
（二）以股權(quán)融資方式引入戰(zhàn)略投資者
雖然根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，并未要求競(jìng)買人一定是公司，自然人也可參與土地出讓競(jìng)買。但是，對(duì)于通常的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般均成立項(xiàng)目公司來具體運(yùn)作、經(jīng)營、管理特定地塊的房地產(chǎn)開發(fā)。而土地使用權(quán)人在引入戰(zhàn)略投資者時(shí)，可以以股權(quán)融資的方式實(shí)施。
股權(quán)融資的方式，一般通過兩個(gè)路徑切入：一是采取增資擴(kuò)股的方式；二是采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。股權(quán)融資相對(duì)于債權(quán)融資來說，戰(zhàn)略投資者因作為股東進(jìn)入，享有股東的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的原有股東，在決策上形成較大的沖擊，但是，對(duì)于債權(quán)融資來說，卻不存在。
（三）以債權(quán)加股權(quán)融資方式引入戰(zhàn)略投資者
此種操作模式，在使用基金、信托等的資金時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司、基金公司或信托公司、商業(yè)銀行之間，往往設(shè)計(jì)復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)，采取債權(quán)加股權(quán)的方式，引入戰(zhàn)略投資者，盤活閑置土地。
各種各樣、名目繁多的融資方式，均逃不出兩個(gè)核心點(diǎn)：一是以債權(quán)融資；二是以股權(quán)融資，萬變不離其二。但是，以下即將分析的方式，卻有不同之處，當(dāng)然，應(yīng)用得也較少。
（四）以工程總承包加包銷方式引入戰(zhàn)略投資者
房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，可以將整個(gè)項(xiàng)目以工程總承包的方式承包給具備相應(yīng)資質(zhì)的單位，同時(shí)將包銷的權(quán)利義務(wù)也授予工程總承包單位。對(duì)于工程總承包，國家予以鼓勵(lì)和推廣，且已出臺(tái)了相關(guān)的政策文件等予以支撐。
如果房地產(chǎn)項(xiàng)目公司采取工程總承包加包銷方式，可以提前讓具備施工實(shí)力和包銷實(shí)力的單位進(jìn)入，解房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資金之渴。但此種方式，需具體結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際實(shí)施。
模式四：在特定條件下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，全身而退
雖然根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條和第39條的規(guī)定，閑置土地不得轉(zhuǎn)讓，但是，如果項(xiàng)目土地滿足特定的條件，土地使用權(quán)人可以以三種方式轉(zhuǎn)讓，全身而退：一是將持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人；二是將土地全部轉(zhuǎn)讓給第三人；三是將土地全部有償交由政府收回。
（一）將持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人
對(duì)于此種方式，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目公司下的土地屬于閑置土地，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓的目的，存在涉嫌違反《合同法》第52條規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的的”而導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的法律風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚e置土地，國家法律是明確規(guī)定的，不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。
因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，可以采取“模式三”中的眾多方式之一，將閑置土地盤活之后，再行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，方可控制此等風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目公司為國有公司，轉(zhuǎn)讓的股權(quán)為國有股權(quán)，須遵守國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的系列法律、法規(guī)的規(guī)定。
（二）將土地全部轉(zhuǎn)讓給第三人
前文已述，閑置土地，不得轉(zhuǎn)讓。但是，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，在以“模式三”中的眾多方式之一盤活閑置土地后，在滿足《城市房地產(chǎn)管理法》第39條和第40條的規(guī)定的前提下，視土地為出讓土地或劃撥土地，而采取不同的方式實(shí)施轉(zhuǎn)讓。
（三）將土地全部有償交由政府收回
對(duì)于此種方式，其前提條件如模式二所說，必須是因?yàn)檎捌溆嘘P(guān)部門的行為、自然災(zāi)害等不可抗力等原因?qū)е峦恋亻e置的，才可以與市、縣國土資源主管部門協(xié)商一致，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由政府有償收回。如果是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)人自身的原因?qū)е峦恋亻e置，土地使用權(quán)人無此權(quán)利，甚至有可能被政府無償收回土地。
第3篇：土地使用權(quán)法范文
第一條 （目的和依據(jù)）
為了完善本市土地有償使用制度，規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《上海市實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 （適用范圍）
本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)的出讓。
第三條 （集體所有土地使用權(quán)出讓的限定）
集體所有的土地必須先行征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可以按本辦法的規(guī)定出讓土地使用權(quán)。
第四條 （土地使用權(quán)的限定）
土地使用權(quán)出讓期間，土地所有權(quán)仍屬于國有。
地下的各類自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物、隱藏物等，不在土地使用權(quán)出讓范圍內(nèi)。
第五條 （土地使用權(quán)受讓人的限定）
境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律另有規(guī)定外，均可以按本辦法的規(guī)定，在本市以出讓方式取得土地使用權(quán)，并舉行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營。
第六條 （主管部門）
上海市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地資源局）主管本市土地使用權(quán)的出讓事務(wù)。
第七條 （出讓合同的簽訂）
土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。
出讓合同由市房地資源局和區(qū)、縣土地管理部門（以下統(tǒng)稱出讓人）按規(guī)定的建設(shè)用地管理權(quán)限，與土地使用權(quán)受讓人（以下簡(jiǎn)稱受讓人）簽訂。
第八條 （土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租）
受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)，可以按出讓合同和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或者用于法律允許的其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
出讓的土地使用權(quán)按前款規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同，并遵守本辦法的規(guī)定。
第九條 （土地使用權(quán)的繼承）
以出讓方式取得土地使用權(quán)的自然人，其土地使用權(quán)在出讓年限內(nèi)可以繼承。
出讓的土地使用權(quán)依法繼承的，繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同，并遵守本辦法的規(guī)定。
第二章 出讓土地使用權(quán)的范圍、方式和程序
第十條 （土地使用權(quán)出讓的規(guī)劃要求）
土地使用權(quán)出讓，必須按本市土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行。
第十一條 （應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地使用權(quán)出讓的范圍）
除按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的情形外，各類建設(shè)項(xiàng)目均應(yīng)當(dāng)以有償使用方式取得土地使用權(quán)。其中，商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)，其他項(xiàng)目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權(quán)。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，并在按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金（以下簡(jiǎn)稱出讓金）后，取得土地使用權(quán)。
第十二條 （出讓合同的內(nèi)容和格式）
出讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：
（一）出讓和受讓的當(dāng)事人雙方；
（二）出讓地塊的座落、四至范圍和面積；
（三）出讓地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；
（四）出讓年限；
（五）出讓金金額、支付方式和期限；
（六）拆除出讓地塊上原有建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的責(zé)任、費(fèi)用承擔(dān)和完成期限；
（七）與出讓地塊相關(guān)的市政公用設(shè)施配套要求和費(fèi)用承擔(dān)的責(zé)任；
（八）出讓地塊的交付期限；
（九）項(xiàng)目建設(shè)的開工和完成期限；
（十）當(dāng)事人雙方在出讓年限屆滿時(shí)的權(quán)利和義務(wù)；
（十一）違約責(zé)任；
（十二）爭(zhēng)議的解決方式；
（十三）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。
出讓合同應(yīng)當(dāng)附有規(guī)劃管理部門根據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供的出讓地塊的各項(xiàng)規(guī)劃要求和附圖。
出讓合同應(yīng)當(dāng)參照使用標(biāo)準(zhǔn)格式。出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式由市房地資源局制訂。
第十三條 （土地使用權(quán)出讓的最高年限）
土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的用途確定：
（一）居住用地為70年；
（二）工業(yè)用地為50年；
（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；
（五）綜合或其他用地為50年。
第十四條 （土地使用權(quán)出讓的方式）
土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：
（一）招標(biāo)；
（二）拍賣；
（三）協(xié)議；
（四）市人民政府批準(zhǔn)的其他方式。
用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行，但經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的特殊情況除外。
第十五條 （征詢規(guī)劃要求和相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的辦理）
土地使用權(quán)出讓前，出讓人應(yīng)當(dāng)以書面形式向規(guī)劃管理部門征詢?cè)摰貕K的規(guī)劃要求，規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供各項(xiàng)規(guī)劃要求及其附圖。
土地使用權(quán)通過招標(biāo)、拍賣方式出讓的，出讓人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)、拍賣前，以書面形式向計(jì)劃管理部門和相關(guān)管理部門征詢意見，并在招標(biāo)文件和拍賣的有關(guān)資料中明確該地塊建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)條件、規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求；招標(biāo)、拍賣完成后，受讓人憑出讓合同向計(jì)劃、規(guī)劃等管理部門辦理建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的，出讓地塊建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，由受讓人按照國家和本市有關(guān)規(guī)定向計(jì)劃、規(guī)劃等管理部門辦理。
第十六條 （有關(guān)資料的提供）
出讓人應(yīng)當(dāng)向有意受讓土地使用權(quán)者提供下列資料：
（一）出讓地塊的座落、四至范圍、面積、地形圖或地籍圖；
（二）項(xiàng)目建設(shè)的完成年限，必須投入的最低建筑費(fèi)用和發(fā)展面積的下限；
（三）規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑容積率、建筑密度和凈空限制等各項(xiàng)規(guī)劃要求；
（四）環(huán)境保護(hù)、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求；
（五）市政公用設(shè)施的現(xiàn)狀和配套建設(shè)要求；
（六）出讓地塊的地面現(xiàn)狀；
（七）出讓的方式和年限；
（八）受讓人應(yīng)當(dāng)具備的資格；
（九）出讓金的支付方式和要求；
（十）出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式；
（十一）有關(guān)土地使用權(quán)出讓方面的具體規(guī)定；
（十二）房地產(chǎn)買賣及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；
（十三）其他有關(guān)資料。
第十七條 （招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的程序）
土地使用權(quán)通過招標(biāo)方式出讓的，其主要程序?yàn)椋?/p>
（一）出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條件招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；
（二）投標(biāo)人按招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書的規(guī)定獲取招標(biāo)文件，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊；
（三）投標(biāo)人支付保證金，并將投標(biāo)文件密封后投入指定的標(biāo)箱；
（四）出讓人在招標(biāo)文件確定的投標(biāo)截止時(shí)間主持開標(biāo)；
（五）由出讓人組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，提出評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人；
（六）由出讓人在評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人中確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書；
（七）中標(biāo)人在規(guī)定期限內(nèi)，持中標(biāo)通知書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
開標(biāo)和評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書。
第十八條 （拍賣方式出讓土地使用權(quán)的程序）
土地使用權(quán)通過拍賣方式出讓的，其主要程序?yàn)椋?/p>
（一）由出讓人委托的拍賣人拍賣公告；
（二）竟買人按拍賣公告確定的時(shí)間踏勘出讓地塊，并支付保證金；
（三）拍賣人按拍賣公告確定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行拍賣，通過公開競(jìng)價(jià)，應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人為買受人；
（四）買受人與拍賣人簽訂成交確認(rèn)書；
（五）買受人持成交確認(rèn)書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
拍賣應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書。
第十九條 （協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的程序）
土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的，其程序?yàn)椋?/p>
（一）出讓人向有意受讓土地使用權(quán)者提供出讓地塊的有關(guān)資料；
（二）有意受讓土地使用權(quán)者獲得有關(guān)資料后，經(jīng)與出讓人協(xié)商一致，簽訂出讓合同，并支付定金。
第二十條 （具體實(shí)施辦法的制訂）
出讓土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的具體實(shí)施辦法，由市房地資源局會(huì)同市計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門另行制訂。
第二十一條 （定金、保證金和出讓金）
定金、保證金和出讓金應(yīng)當(dāng)按出讓人規(guī)定的幣種支付。
定金、保證金可以抵充出讓金。
對(duì)未中標(biāo)者和買受人以外的競(jìng)買人已支付的定金、保證金，出讓人或者拍賣人應(yīng)當(dāng)予以退還。
第二十二條 （出讓地塊原使用者土地使用權(quán)的收回）
按本辦法規(guī)定出讓土地使用權(quán)的，出讓地塊原使用者的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依照法律程序予以收回。
第二十三條 （受讓人土地使用權(quán)的登記）
出讓合同簽訂時(shí)，出讓地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記。
土地使用權(quán)連同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物一并出讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記。
出讓合同簽訂時(shí)，出讓地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的，受讓人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記：
（一）出讓合同中約定由出讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，應(yīng)當(dāng)在受讓人按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金，出讓人按出讓合同規(guī)定交付出讓地塊后，由受讓人辦理土地使用權(quán)登記。
（二）出讓合同中約定由受讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金，出讓人應(yīng)當(dāng)發(fā)給受讓人土地臨時(shí)使用證明，并由受讓人與出讓地塊所在地的區(qū)、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委托拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的合同；受讓人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后，辦理土地使用權(quán)登記。
出讓人應(yīng)當(dāng)在市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心及時(shí)公布土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格。
第二十四條 （土地開發(fā)、利用和經(jīng)營的要求）
受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃要求、開發(fā)期限和條件進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營。
受讓人在出讓地塊上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)按本市規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理、房地產(chǎn)管理以及交通、環(huán)保、衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)、消防等城市管理的有關(guān)規(guī)定辦理各項(xiàng)申請(qǐng)審批手續(xù)。
第二十五條 （土地使用金的繳納）。
受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按出讓地塊的面積，每年向土地管理部門繳納土地使用金，其標(biāo)準(zhǔn)為每平方米人民幣1元。
第二十六條 （規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的變更）
受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)，需改變出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的，必須向出讓人和規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)。經(jīng)審核批準(zhǔn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補(bǔ)充合同，并相應(yīng)調(diào)整出讓金；不予批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)由出讓人或者規(guī)劃管理部門書面通知受讓人。
第二十七條 （出讓金和土地使用金的管理）
出讓金和土地使用金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和金金額，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定。
交換土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同。
第三章 出讓土地使用權(quán)的收回
第二十八條 （出讓土地使用權(quán)的續(xù)期）
土地使用權(quán)出讓年限屆滿，受讓人需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期；除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地使用權(quán)外，受讓人的續(xù)期申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。
經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同，并由受讓人按規(guī)定支付出讓金。
第二十九條 （出讓土地使用權(quán)期滿的收回）
土地使用權(quán)出讓年限屆滿，受讓人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無償收回。
土地使用權(quán)無償收回時(shí)，其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物按出讓合同的約定處理。
第三十條 （土地使用權(quán)的提前收回）
出讓年限未滿的土地使用權(quán)不提前收回，但在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，出讓的土地使用權(quán)可以依照法律程序提前收回。
第三十一條 （提前收回土地使用權(quán)的程序）
提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)至遲于收回土地使用權(quán)之日前6個(gè)月，將出讓地塊的座落、四至范圍、收回理由、收回日期等通知受讓人，并在出讓地塊的范圍內(nèi)公告。
第三十二條 （提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償）
提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償。
提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額，應(yīng)當(dāng)按出讓年限的余期、規(guī)劃用地性質(zhì)、出讓金以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價(jià)值等項(xiàng)內(nèi)容，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定。
受讓人對(duì)補(bǔ)償金額的確定有異議的，可以向人民法院起訴，但土地使用權(quán)的收回仍可以按公告規(guī)定的日期執(zhí)行。
第三十三條 （土地使用權(quán)的交換）
提前收回土地使用權(quán)的，出讓人可以與受讓人協(xié)商一致后，將另一地塊的土地使用權(quán)與受讓人進(jìn)行交換。
交換土地使用權(quán)地塊的出讓金金額，由出讓人與受讓人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定。
交換土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同。
第四章 法律責(zé)任
第三十四條 （受讓人和出讓人的違約責(zé)任）
受讓人未按出讓合同的約定支付全部出讓金的，出讓人有權(quán)解除合同，已收取的定金、保證金不予退還，并可以請(qǐng)求違約賠償。
出讓人未按出讓合同的約定提供土地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同，由出讓人返還出讓金，受讓人并可以請(qǐng)求違約賠償。
第三十五條 （違反規(guī)劃管理規(guī)定的處罰）
受讓人未按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，由規(guī)劃管理部門按相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。
第三十六條 （違反土地管理規(guī)定的處罰）
受讓人未按出讓合同約定的開發(fā)期限或者條件開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，由土地管理部門按相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，可以依照法律程序無償收回其土地使用權(quán)。
第三十七條 （逾期繳納土地使用金的處理）
受讓人無正當(dāng)理由，逾期繳納土地使用金的，由土地管理部門按日加收千分之三的滯納金。
第五章 附則
第三十八條 （受讓人的納稅義務(wù)）
受讓人應(yīng)當(dāng)依照國家稅收法律、法規(guī)的規(guī)定納稅。
第三十九條 （應(yīng)用解釋部門）
本辦法的具體應(yīng)用問題由市房地資源局負(fù)責(zé)解釋。
第四十條 （施行日期和相關(guān)事項(xiàng)）
本辦法自1997年1月1日起施行。上海市人民政府以前的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。
上海市人民政府關(guān)于修改《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》的決定（2001年5月21日上海市人民政府第101號(hào)令）
市人民政府決定，對(duì)《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》作如下修改：
一、第十一條修改為：
除按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的情形外，各類建設(shè)項(xiàng)目均應(yīng)當(dāng)以有償使用方式取得土地使用權(quán)。其中，商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)，其他項(xiàng)目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權(quán)。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，并在按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金（以下簡(jiǎn)稱出讓金）后，取得土地使用權(quán)。
二、第十四條第二款修改為：
用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行，但經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的特殊情形除外。
三、增加一條作為第十五條（征詢規(guī)劃要求和相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的辦理）：
土地使用權(quán)出讓前，出讓人應(yīng)當(dāng)以書面形式向規(guī)劃管理部門征詢?cè)摰貕K的規(guī)劃要求，規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供各項(xiàng)規(guī)劃要求及其附圖。
土地使用權(quán)通過招標(biāo)、拍賣方式出讓的，出讓人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)、拍賣前，以書面形式向計(jì)劃管理部門和相關(guān)管理部門征詢意見，并在招標(biāo)文件和拍賣的有關(guān)資料中明確該地塊建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求；招標(biāo)、拍賣完成后，受讓人憑出讓合同向計(jì)劃、規(guī)劃等管理部門辦理建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的，出讓地塊建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，由受讓人按照國家和本市有關(guān)規(guī)定向計(jì)劃、規(guī)劃等管理部門辦理。
四、原第十五條第五項(xiàng)修改為：
市政公用設(shè)施的現(xiàn)狀和配套建設(shè)要求。
五、原第十七條修改為：
土地使用權(quán)通過招標(biāo)方式出讓的，其主要程序?yàn)椋?/p>
（一）出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條件招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；
（二）投標(biāo)人按招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書的規(guī)定獲取招標(biāo)文件，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊；
（三）投標(biāo)人支付保證金，并將投標(biāo)文件密封后投入指定的標(biāo)箱；
（四）出讓人在招標(biāo)文件確定的投標(biāo)截止時(shí)間主持開標(biāo)；
（五）由出讓人組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，提出評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人；
（六）由出讓人在評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人中確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書；
（七）中標(biāo)人在規(guī)定期限內(nèi)，持中標(biāo)通知書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
開標(biāo)和評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書。
六、原第十八條修改為：
土地使用權(quán)通過拍賣方式出讓的，其主要程序?yàn)椋?/p>
（一）由出讓人委托的拍賣人拍賣公告；
（二）競(jìng)買人按拍賣公告確定的時(shí)間踏勘出讓地塊，并支付保證金；
（三）拍賣人按拍賣公告確定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行拍賣，通過公開競(jìng)價(jià)，應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人為買受人；
（四）買受人與拍賣人簽訂成交確認(rèn)書；
（五）買受人持成交確認(rèn)書與出讓人簽訂出讓合同，并支付定金。
拍賣應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加，并出具公證書。
七、增加一條作為第二十條：
出讓土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣的具體實(shí)施辦法，由市房地資源局會(huì)同市計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門另行制訂。
八、原第二十一條增加一款作為第四款：
出讓人應(yīng)當(dāng)在市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心及時(shí)公布土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格。
九、刪除原第二十五條。
十、其他修改：
第4篇：土地使用權(quán)法范文
在對(duì)研究區(qū)未利用土地現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，對(duì)未利用土地進(jìn)行適宜性評(píng)價(jià)，通過特爾菲法測(cè)算研究區(qū)未利用土地的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)，然后選擇新增耕地系數(shù)理論開發(fā)潛力最大和根據(jù)已實(shí)施項(xiàng)目確定開發(fā)潛力兩種情況，求取未利用土地的新增耕地面積，最終確定蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈的新增耕地面積潛力測(cè)算值。
1.1特爾斐法
特爾斐法的運(yùn)用是從20世紀(jì)50年代開始的，主要被作為預(yù)測(cè)未來的工具，應(yīng)用在未來學(xué)的研究中。在解決各種形式的復(fù)雜問題，如某一指標(biāo)的重要性程度時(shí)促進(jìn)信息交流并取得一致意見發(fā)揮了重要作用?，F(xiàn)代評(píng)價(jià)中的特爾斐法實(shí)際上是為了取得對(duì)某一指標(biāo)或某些指標(biāo)重要性程度的一致性認(rèn)識(shí)而進(jìn)行的專家意見征詢法。以發(fā)放問題表的形式征求、匯集并統(tǒng)計(jì)一些資深人員對(duì)某一項(xiàng)指標(biāo)重要性程度的意見或判斷，以便在這一問題的分析上使大家取得一致的意見［6～9］。
1.2土地適宜性評(píng)價(jià)
土地適宜性評(píng)價(jià)就是評(píng)定土地對(duì)于某種用途是否適宜以及適宜的程度的一種評(píng)價(jià)方法，它是進(jìn)行土地利用決策，科學(xué)地編制土地利用規(guī)劃的基本依據(jù)。通過對(duì)土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性的綜合鑒定，闡明土地屬性所具有的生產(chǎn)潛力，以及對(duì)農(nóng)、林、牧、漁等各業(yè)的適宜性、限制性及其程度差異的評(píng)定［10～12］。
2結(jié)果與分析
2.1研究區(qū)未利用土地開發(fā)潛力評(píng)價(jià)
2.1.1未利用土地現(xiàn)狀分析依據(jù)蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈土地利用現(xiàn)狀圖及相關(guān)資料，研究區(qū)其他土地類型主要包括河流水面、灘涂、裸地、沙地、沼澤地、鹽堿地和其他草地。基于研究區(qū)實(shí)際情況，河流水面具有重要的生態(tài)功能，在調(diào)節(jié)地域氣候，改善環(huán)境等方面發(fā)揮著重要作用，因此這種地類不宜進(jìn)行土地開發(fā)。本文的未利用土地類型為灘涂、裸地、沙地、沼澤地、鹽堿地和其他草地。從表1可以看出，研究區(qū)未利用土地面積1994581.68hm2，其中河流水面9378.11hm2，占未利用土地總面積的0.470%；內(nèi)陸灘涂面積5247.22hm2，占未利用土地總面積的0.263%；裸地面積為236296.25hm2，占未利用土地總面積的11.847%；沙地面積為4378.59hm2，占未利用土地總面積的0.220%；沼澤地面積53.74hm2；占未利用土地總面積的0.003%；鹽堿地面積3023.25hm2；占未利用土地總面積的0.152%；其他草地面積1736204.52hm2，占未利用土地總面積的87.046%。總體上來看，蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈未利用土地資源豐富，其中荒草地面積大，且開發(fā)利用的障礙因素較少，是重要的宜農(nóng)后備土地資源。從表2可以看出，未利用土地中其他草地的面積最大，蘭州市、白銀市分別為728319.38、1007885.14hm2；裸地的面積次之，分別為25874.57、210421.68hm2；沙地的面積蘭州市最小，為8.01hm2，沼澤地的面積白銀市最小，為0。未利用土地分布各不相同，總的來說，白銀市的未利用土地面積大于蘭州市。2.1.2未利用土地適宜性評(píng)價(jià)與分級(jí)首先是確定評(píng)價(jià)因子及其權(quán)重。未利用土地開發(fā)適宜性評(píng)價(jià)因素不僅僅要考慮土壤的物理化學(xué)性質(zhì)、水文、地貌、地形、植被、氣象等自然因素，還要考慮區(qū)位條件、交通條件、人文條件等一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。影響未利用土地適宜性的因子非常多，影響程度也各不相同，因此，應(yīng)該根據(jù)蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈的實(shí)際情況進(jìn)行主導(dǎo)評(píng)價(jià)因子的篩選［13～17］。采用特爾斐法確定主導(dǎo)評(píng)價(jià)因子及其權(quán)重。聘請(qǐng)土地資源管理、城市規(guī)劃、農(nóng)業(yè)等學(xué)科專家共15人，根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)確定主導(dǎo)評(píng)價(jià)因子及其權(quán)重（見表3）。第1輪打分主要是確定主導(dǎo)評(píng)價(jià)因子。其次是確定評(píng)價(jià)因子的分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。綜合考慮蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈的自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)狀況，充分查閱相關(guān)資料，并多次與國土資源局相關(guān)專家交流，經(jīng)反復(fù)論證，將評(píng)價(jià)因子進(jìn)行定量化處理，并對(duì)其進(jìn)行分級(jí)，其分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)見表4。第三是指標(biāo)分值的計(jì)算與可開發(fā)未利用土地面積的確定。根據(jù)各指標(biāo)因子的分值和權(quán)重，計(jì)算宜農(nóng)未利用土地適應(yīng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)總分值（表5）。宜農(nóng)未利用土地適應(yīng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)總分值（E）=土壤類型分值×0.2033+人均GDP分值×0.0987+地貌類型分值×0.2773+海拔高度分值×0.1300+地質(zhì)災(zāi)害分值×0.2907。對(duì)計(jì)算所得的研究區(qū)可開發(fā)未利用土地的面積比例進(jìn)行修正，將修正后的宜農(nóng)未利用土地適應(yīng)性評(píng)價(jià)指標(biāo)總分值百分比化，則得到研究區(qū)可開發(fā)未利用土地的面積比例。假設(shè)未利用土地開發(fā)理論潛力發(fā)揮到最大，則蘭州市未利用土地新增耕地系數(shù)為81.99%，白銀市未利用土地新增耕地系數(shù)為76.93%。根據(jù)新增耕地理論潛力計(jì)算公式（理論潛力=蘭州市各地類面積×蘭州市新增耕地系數(shù)+白銀市各地類面積×白銀市新增耕地系數(shù)）可得出，蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈未利用土地開發(fā)利用潛力為1572968.724hm2（表6）。收集2012年蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈已實(shí)施的未利用土地開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和實(shí)際新增耕地面積，計(jì)算蘭州市和白銀市的新增耕地系數(shù)［18～19］。計(jì)算公式為：新增耕地系數(shù)（a）=新增耕地面積/開發(fā)總規(guī)模。得出蘭州市和白銀市已實(shí)施的未利用土地開發(fā)項(xiàng)目的新增耕地系數(shù)（表7）。進(jìn)而進(jìn)行未利用土地開發(fā)新增耕地面積潛力測(cè)算。計(jì)算公式為：新增耕地面積=待開發(fā)的未利用土地規(guī)?！列略龈叵禂?shù)。從表8可以看出，根據(jù)2012年已實(shí)施的未利用土地開發(fā)項(xiàng)目，得出蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈未利用土地可開發(fā)為新增耕地的面積為96737.211hm2。
2.2新增耕地面積潛力測(cè)算
綜合理論開發(fā)潛力測(cè)算方法和根據(jù)已實(shí)施項(xiàng)目確定開發(fā)潛力測(cè)算方法，一個(gè)是假設(shè)未利用土地開發(fā)理論潛力發(fā)揮到最大時(shí)的新增耕地面積為1572968.724hm2（理論開發(fā)潛力測(cè)算）；另一個(gè)是根據(jù)已實(shí)施的未利用土地開發(fā)項(xiàng)目確定的新增耕地面積為96737.211hm2（根據(jù)已實(shí)施項(xiàng)目確定開發(fā)潛力測(cè)算）。將以上2種方法所求的新增耕地面積求取平均值，作為最終確定的蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈的新增耕地面積潛力測(cè)算值，該測(cè)算值為834852.968hm。本文來自于《甘肅農(nóng)業(yè)科技》雜志。甘肅農(nóng)業(yè)科技雜志簡(jiǎn)介詳見
3結(jié)論
第5篇：土地使用權(quán)法范文
摘 要 以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)分不同情況來確認(rèn)合作開發(fā)合同的效力。許多合作開發(fā)合同在簽訂時(shí)都未取得土地使用權(quán)證，此時(shí)應(yīng)分不同分階段來分析其對(duì)合作開發(fā)合同效力的影響。
關(guān)鍵詞 開發(fā)資質(zhì) 建設(shè)用地使用權(quán) 合作開發(fā)
一、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)對(duì)合作開發(fā)合同效力的影響
2005 年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 15 條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋之所以如此規(guī)定，是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)開發(fā)實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與企業(yè)資質(zhì)相一致。不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)是禁止進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的。合作開發(fā)合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，但至少有一方當(dāng)事人應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。
二、建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)對(duì)合作開發(fā)合同效力的影響
2005年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 16 條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋如此規(guī)定的原因在于我國建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式主要有兩種，一種是出讓方式取得，另一種是以劃撥方式取得。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人一般都是無償或低償取得，如果允許以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行投資合作開發(fā)房地產(chǎn)，不僅損害國家的土地收益權(quán)，使國家土地大量流失，而且還會(huì)對(duì)土地一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)和二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。因此，在合作開發(fā)合同中，合作一方以未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資在糾紛發(fā)生后，在前未補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，合作開發(fā)合同無效。筆者認(rèn)為以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)分不同情況來確認(rèn)合作開發(fā)合同的效力。第一種情況為：在簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，合作一方明知合作另一方以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資，而且雙方在簽訂合同時(shí)其真實(shí)意思就是在劃撥土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，此時(shí)的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)該是無效的。但是在另一種情況下，合作雙方當(dāng)事人在簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，雙方對(duì)將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式的建設(shè)用地使用權(quán)的分工進(jìn)行了約定，同時(shí)約定了違約責(zé)任，當(dāng)在將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式建設(shè)用地使用權(quán)的過程中，合同約定的義務(wù)方不履行出資義務(wù)或不辦理手續(xù)的義務(wù)，如果此時(shí)的合作開發(fā)合同被認(rèn)定為無效，那么守約方將無法依據(jù)有效合同得到違約賠償救濟(jì)，對(duì)守約方顯然不公平，此時(shí)的合作開發(fā)合同至少應(yīng)被認(rèn)定為部分無效而不是全部無效。
三、土地使用權(quán)證的取得對(duì)合作開發(fā)合同效力的影響
2005年《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 14 條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！睆脑撍痉ń忉尩囊?guī)定上可知，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)是已取得土地使用權(quán)證的土地。因?yàn)?，未取得土地使用?quán)證的土地，當(dāng)事人不是該土地的使用權(quán)人，對(duì)該土地不具有支配權(quán)利。但在實(shí)踐中，許多合作開發(fā)合同在簽訂時(shí)都未取得土地使用權(quán)證，那么，此時(shí)合作開發(fā)合同的效力該怎樣認(rèn)定呢？
對(duì)于此問題，筆者認(rèn)為應(yīng)分不同分階段來分析其對(duì)合作開發(fā)合同效力的影響。第一種情況為：在簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，供地方未取得土地使用證的事實(shí)另一方當(dāng)事人不知，此時(shí)合作開發(fā)合同的效力狀態(tài)。筆者認(rèn)為，此時(shí)在合作雙方未發(fā)生糾紛即合作另一方未提訟前，合作開發(fā)合同的效力處在效力未定狀態(tài)。因?yàn)椋献髁硪环皆诤献麟p方發(fā)生糾紛提訟前，還是有辦理下來土地使用證的可能的；但是，在合作開發(fā)合同發(fā)生糾紛時(shí)即合作另一方提訟時(shí)，供地方仍未將用以合作的土地辦理下來土地使用權(quán)證，此時(shí)合作開發(fā)合同應(yīng)是無效的。
第二種情況：在簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，供地方未取得土地使用權(quán)證的情況已在合作開發(fā)合同中列明，合同中同時(shí)約定了供地方應(yīng)辦理下來土地使用權(quán)證的時(shí)間，即將辦理下來土地使用權(quán)證作為供地方應(yīng)履行的合同義務(wù)，并約定在此期間未辦理下來土地使用權(quán)證的相應(yīng)的違約責(zé)任等，這時(shí)將怎樣認(rèn)定合作開發(fā)合同的效力？筆者認(rèn)為，此時(shí)的合作開發(fā)合同中包含有兩方面的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開發(fā)的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開發(fā)合同預(yù)約合同內(nèi)容。在供地方未在合同約定的期限內(nèi)辦理下來土地使用權(quán)證時(shí)，在合作另一方未提訟前，合同的合作開發(fā)內(nèi)容的條款的效力處在效力未定狀態(tài)，因?yàn)樵诹硪环教嵩A前，供地方是有辦理下來土地使用權(quán)證的可能的；此時(shí)除合作開發(fā)內(nèi)容條款外的合作開發(fā)預(yù)約合同內(nèi)容是有效的。但在合同約定的期限內(nèi)，供地方未辦理下來土地使用權(quán)證，另一方提訟的，此時(shí)，合同的合作開發(fā)內(nèi)容的條款應(yīng)是無效的。因?yàn)?，在提訟時(shí)，供地方的土地使用權(quán)證仍未取得也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，供地方對(duì)用以合作的土地使用權(quán)是沒有支配權(quán)的，合作開發(fā)條款失去了履行的基礎(chǔ)，必然將導(dǎo)致合作開發(fā)條款無效。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬原.房地產(chǎn)案件新問題與判解研究.人民法院出版社.1998.
第6篇：土地使用權(quán)法范文
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣（以下簡(jiǎn)稱土地招標(biāo)、拍賣）適用本辦法。
第三條 南京市國土管理局主管全市范圍內(nèi)的土地招標(biāo)、拍賣工作。
計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好土地招標(biāo)、拍賣工作。
本市十區(qū)范圍內(nèi)的土地招標(biāo)、拍賣工作由南京市土地市場(chǎng)管理辦公室具體實(shí)施。
五縣的土地招標(biāo)、拍賣工作在市國土管理局的指導(dǎo)下由各縣土地行政主管部門組織實(shí)施。
對(duì)于土地利用總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)外的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地的集鎮(zhèn)，其國有土地使用權(quán)拍賣管理辦法另行制訂。
第四條 商業(yè)、旅游、娛樂、金融、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)。
下列國有土地依法出讓于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用途的，由政府先行收回土地使用權(quán)，統(tǒng)一以招標(biāo)、拍賣方式供地：
1、經(jīng)清理納入拍賣范圍的原“以地補(bǔ)路”項(xiàng)目用地；
2、“退二進(jìn)三”、“污染搬遷”及特困企業(yè)遷址后原企業(yè)用地；
3、破產(chǎn)企業(yè)原生產(chǎn)經(jīng)營性用地；
4、舊城改造地塊；
5、單位自有劃撥土地；
6、其他依法應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣方式出讓的土地。
屬于下列情況之一的，通過拍賣方式出讓：
1、以獲取最高出讓金為主要目的，以出價(jià)最高為條件確定受讓人的；
2、對(duì)土地使用者資格沒有特別限制，一般單位或個(gè)人均可能有受讓意向的；
3、土地用途無特別限制及要求的。
屬于下列情況之一的，通過公開招標(biāo)方式出讓：
1、除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件的；
2、土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)單位或個(gè)人可能有受讓意向的。
對(duì)土地使用者有資格限制或特別要求的，可對(duì)符合條件的用地申請(qǐng)進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)。
因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)及司法機(jī)關(guān)依法裁定應(yīng)以拍賣方式處置的國有土地使用權(quán)參照本辦法進(jìn)行拍賣。
原出讓土地以招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓的應(yīng)委托南京市土地市場(chǎng)管理辦公室統(tǒng)一實(shí)施。
第五條 土地招標(biāo)、拍賣應(yīng)當(dāng)有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，由市、縣國土管理局會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)需求狀況、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求及上級(jí)下達(dá)的土地利用年度計(jì)劃制訂國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)并報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門備案。
第六條 具體地塊的招標(biāo)、拍賣出讓，應(yīng)由市、縣國土管理局會(huì)同有關(guān)部門作好對(duì)擬招標(biāo)、拍賣地塊的勘測(cè)定界、規(guī)劃用途、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、招標(biāo)（拍賣）底價(jià)評(píng)定，編制地塊位置圖、投標(biāo)（拍賣）須知、土地使用權(quán)投標(biāo)標(biāo)書及其他有關(guān)文件等的前期準(zhǔn)備工作，共同擬定招標(biāo)、拍賣方案，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
市政府成立“南京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)和拍賣領(lǐng)導(dǎo)小組”，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理十區(qū)范圍內(nèi)此項(xiàng)工作。
第七條 土地招標(biāo)，拍賣出讓以凈土為主。征用集體土地作出讓土地的征地拆遷、前期開發(fā)工作由市、縣國土管理局統(tǒng)一組織實(shí)施。工廠“退二進(jìn)三”、“污染搬遷”、破產(chǎn)企業(yè)等，一律以凈地方式拍賣或招標(biāo)。
第八條 土地招標(biāo)、拍賣所得資金，扣除土地取得、拆遷安置、上交國家土地有償使用費(fèi)等成本費(fèi)用及按規(guī)定提取的業(yè)務(wù)部門工作開支后專戶存儲(chǔ)，按市、縣人民政府規(guī)定實(shí)行?？顚Ｓ?。
第九條 土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)應(yīng)遵循依法、公平、公開、公正、擇優(yōu)和誠實(shí)信用的原則，并接受社會(huì)和上級(jí)土地行政主管部門的監(jiān)督。
土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)應(yīng)依法進(jìn)行公證。
第十條 舉行土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)，市、縣國土管理局應(yīng)提前三十日公告，公布競(jìng)投（買）的時(shí)間、地點(diǎn)、地塊、方式，并向競(jìng)投（買）人提供以招標(biāo)或拍賣地塊的基本情況（包括面積、位置、用途、開發(fā)程度、土地使用年期、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、權(quán)屬來源等），參與人應(yīng)具備的資格條件和競(jìng)投（買）規(guī)則等。
第十一條 競(jìng)投（買）應(yīng)了解招標(biāo)或拍賣地塊的有關(guān)資料，遵守規(guī)則，依法參與競(jìng)投（買）活動(dòng)，不得有弄虛作假或串通壓價(jià)等行為。
第十二條 市、縣國土管理局進(jìn)行土地招標(biāo)出讓，可以選用以下之一項(xiàng)條件確定中標(biāo)人：
（一）在競(jìng)投期內(nèi)出價(jià)最高者；
（二）依據(jù)競(jìng)投出價(jià)、支付土地使用權(quán)出讓金的期限、方式及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等經(jīng)評(píng)標(biāo)小組綜合評(píng)定最優(yōu)者。
第十三條 招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)的基本程序：
（一）招標(biāo)公告。
（二）投標(biāo)者報(bào)名并提供資格身份證明文件。資格身份證明文件包括企業(yè)注冊(cè)證明及資質(zhì)等級(jí)證書，主要開發(fā)經(jīng)歷，資金或財(cái)務(wù)資信等。
（三）按照招標(biāo)文件要求對(duì)投標(biāo)人資格進(jìn)行審查。經(jīng)審查合格的投標(biāo)人領(lǐng)取有關(guān)招標(biāo)文件并交付保證金。
（四）組織投標(biāo)單位勘察現(xiàn)場(chǎng)，并進(jìn)行招標(biāo)地塊答疑。
（五）投標(biāo)單位編制標(biāo)書，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將密封的標(biāo)書投人指定標(biāo)箱。
（六）邀請(qǐng)各投標(biāo)單位和公證人員及有關(guān)部門人員召開開標(biāo)會(huì)議，宣布評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法，進(jìn)行驗(yàn)標(biāo)，當(dāng)眾啟封宣讀標(biāo)書并宣布標(biāo)底。
投標(biāo)人有權(quán)要求查詢開標(biāo)記錄及附件。
（七）組織評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。采用本辦法第十二條第（二）項(xiàng)為中標(biāo)條件的，應(yīng)由評(píng)標(biāo)小組在開標(biāo)后五日內(nèi)對(duì)投標(biāo)書進(jìn)行評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。
（八）向中標(biāo)和未中標(biāo)者發(fā)出書面通知，未中標(biāo)的，定標(biāo)后七日內(nèi)退還保證金。
（九）中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知書后十五日內(nèi)與市、縣國土管理局簽訂土地出讓合同并繳納土地使用權(quán)出讓金總額15％的定金。
（十）中標(biāo)人按合同約定付清土地使用權(quán)出讓金后依法辦理土地登記及領(lǐng)取土地使用證。
第十四條 拍賣出讓國有土地使用權(quán)的基本程序：
（一）拍賣公告。
（二）競(jìng)買人報(bào)名參加競(jìng)買并提交有關(guān)資格身份證明文件，包括企業(yè)注冊(cè)證明及資質(zhì)等級(jí)證書，主要開發(fā)經(jīng)歷，資金或財(cái)務(wù)資信等。
（三）按照拍買文件要求對(duì)競(jìng)買人資格進(jìn)行審查，符合要求的發(fā)給競(jìng)買資格證書和統(tǒng)一編號(hào)的應(yīng)價(jià)牌，并由競(jìng)買人交付保證金。
（四）組織競(jìng)買單位勘察現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行拍買地塊答疑。
（五）拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)操作：
1、競(jìng)買人顯示應(yīng)價(jià)牌，拍賣主持人點(diǎn)算競(jìng)買人。
2、主持人簡(jiǎn)介土地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要點(diǎn)和其他有關(guān)事項(xiàng)。
3、主持人宣布起價(jià)和第一次應(yīng)價(jià)后叫價(jià)遞增的幅度。
4、競(jìng)買人按規(guī)定的方法應(yīng)價(jià)或加價(jià)。
5、主持人連續(xù)三次宣布最后應(yīng)價(jià)而沒有加價(jià)的，主持人落槌。
6、主持人宣布最后的應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。
7、現(xiàn)場(chǎng)拍賣公證。
8、簽定《拍賣成交確認(rèn)書》。
（六）竟得人應(yīng)在拍賣成交當(dāng)日與市、縣國土管理局簽訂土地出讓合同，并交納土地使用權(quán)出讓金額15％的定金。
（七）競(jìng)得人按合同約定付清土地使用權(quán)出讓金后依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證。
第十五條 所有競(jìng)投（買）人報(bào)出的最高價(jià)均低于招標(biāo)（拍賣）底價(jià)或達(dá)不到中標(biāo)條件的，市、縣國土管理局可以宣布停止該幅土地使用權(quán)的招標(biāo)，拍賣活動(dòng)。
第十六條 按本辦法通過招標(biāo)、拍賣出讓取得土地使用權(quán)的，可憑簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理立項(xiàng)和開發(fā)許可等有關(guān)手續(xù)。
第十七條 對(duì)招標(biāo)、拍賣出讓的土地，中標(biāo)人或競(jìng)得人應(yīng)嚴(yán)格按照出讓合同的約定進(jìn)行建設(shè)，不得擅自更改。
第十八條 中標(biāo)人或競(jìng)得人交納的投標(biāo)（競(jìng)買）保證金可抵作土地使用權(quán)出讓金。
第十九條 土地招標(biāo)、拍賣成交后，中標(biāo)人或競(jìng)得人不按規(guī)定時(shí)間簽訂出讓合同的，應(yīng)賠償組織該地塊招標(biāo)、拍賣支出的全部費(fèi)用，該地塊由市、縣國土管理局重新組織招標(biāo)、拍賣。
第二十條 中標(biāo)人或競(jìng)得人未按規(guī)定期限付清土地使用權(quán)出讓金的，市、縣國土管理局可報(bào)請(qǐng)市、縣人民政府批準(zhǔn)解除土地出讓合同，已交付的定金不予退還。
第二十一條 中標(biāo)人或競(jìng)得人已按規(guī)定期限付清土地使用權(quán)出讓金，市、縣國土管理局未按約定提供土地的，中標(biāo)人或競(jìng)得人有權(quán)解除出讓合同，由市、縣國土管理局雙倍返還定金。
第二十二條 土地招標(biāo)、拍賣結(jié)果應(yīng)報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門備案。市國土管理局應(yīng)對(duì)縣級(jí)招標(biāo)、拍賣活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)不符合規(guī)范的招標(biāo)、拍賣行為予以糾正。
對(duì)違反法律、法規(guī)和本辦法的招標(biāo)、拍賣活動(dòng)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，宣布無效，造成的損失應(yīng)依法賠償。
第二十三條 招標(biāo)、拍賣工作人員在土地招標(biāo)、拍賣活動(dòng)中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、循私舞弊的由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分，構(gòu)成犯罪的由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第二十四條 投標(biāo)人、競(jìng)買人以弄虛作假、串通壓價(jià)等非法手段取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)出讓方可取消其中標(biāo)或競(jìng)得資格，收回土地使用權(quán)，已交付的定金不予退還，對(duì)有關(guān)責(zé)任人由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分，構(gòu)成犯罪的由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第7篇：土地使用權(quán)法范文
徐洪會(huì)：天津師范大學(xué)法學(xué)院，民商法專業(yè)，2010級(jí)研究生。
摘 要：在我國，城市土地的所有權(quán)歸國家所有，因此在住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，有償續(xù)期的費(fèi)用成為人們最關(guān)心的問題，那么住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期的費(fèi)用該如何確定呢？本文將從四個(gè)方面考量住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期費(fèi)用的確定因素。
關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)用地使用權(quán)；有償續(xù)期；費(fèi)用
一、續(xù)期費(fèi)用內(nèi)容之考量
1、法律法規(guī)的誤導(dǎo)
1990年國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）第40條規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！睆倪@條規(guī)定不難看出，在土地使用權(quán)到期后地上建筑物都?xì)w國家所有，而且是無償?shù)摹?/p>
《暫行條例》第41條又規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！倍摋l又只說了續(xù)期時(shí)需支付土地使用權(quán)出讓金和辦理登記，并沒有提地上建筑物及其附屬物所有權(quán)該如何處理。
2009年國土資源部的《土地管理法》修正草案征求意見稿中又有“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”的說法。這讓人們難免產(chǎn)生一種疑問：土地使用權(quán)到期后的續(xù)期費(fèi)用是只是單純的土地使用權(quán)，還是“土地使用權(quán)的費(fèi)用+地上房屋產(chǎn)權(quán)”的費(fèi)用模式呢？
2、續(xù)期費(fèi)用內(nèi)容的確定
筆者認(rèn)為，我國的土地使用權(quán)是有期限的，因此到期后是應(yīng)當(dāng)續(xù)期繳費(fèi)的；而地上建筑物及其附屬設(shè)施屬于所有權(quán)范疇，所有權(quán)的無期限性也表明了其與續(xù)期無關(guān)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期費(fèi)用僅應(yīng)包括土地使用權(quán)的費(fèi)用，而不應(yīng)包括地上住宅產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用。上面的疑問其實(shí)是法律與法規(guī)之間制定不合理而導(dǎo)致的，土地的使用權(quán)和建筑物的所有權(quán)相分離，使土地的價(jià)值能最大限度的被開發(fā)出來，雖然土地的使用權(quán)和建筑物所有權(quán)能夠分別立法和分別管理，但是基于土地和建筑物在天然屬性上的不可分離性，我國法律又同時(shí)規(guī)定了在建的或建造好的建筑物與其所占地的建設(shè)用地使用權(quán)是不可分離的，住宅也亦是如此。這就涉及了住宅建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物的主次問題，具體到實(shí)際中就是住宅建筑物的所有權(quán)是依附于住宅建設(shè)用地使用權(quán)（“房隨地走”）還是住宅建設(shè)用地使用權(quán)依附于住宅建筑物的所有權(quán)（“地隨房走”）的問題。①顯然《暫行條例》的規(guī)定是“房隨地走”的方式，而筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第149條第一款“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，既然拋棄了依申請(qǐng)續(xù)期，而改自動(dòng)續(xù)期是屬于“地隨房走”的方式，這明顯比《暫行條例》的規(guī)定更合理、更符合民意。因此，摒棄《暫行條例》的規(guī)定是勢(shì)在必行的，以免在續(xù)期時(shí)被濫用，而損害人民的合法權(quán)益。
二、續(xù)期繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)之考量
1、兩種時(shí)間點(diǎn)的由來
所謂續(xù)期繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)是指住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿應(yīng)當(dāng)續(xù)期時(shí)，所確定土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用的時(shí)間點(diǎn)。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)只能有一個(gè)，但是現(xiàn)在卻有兩種提法，即原土地使用權(quán)出讓合同簽訂時(shí)和土地使用權(quán)續(xù)期時(shí)。
那么這兩種時(shí)間點(diǎn)是怎么來的呢？這兩種時(shí)間點(diǎn)都來源于《物權(quán)法》第149條“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定。其實(shí)在《物權(quán)法》開始制定的時(shí)候并沒有自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，物權(quán)法第一、二、三次審議稿均沿襲了《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，未對(duì)住宅建設(shè)用地與非住宅建設(shè)用地使用權(quán)加以區(qū)分，但是從第四次審議稿開始，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期被區(qū)分出來。第四次審議稿規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。此后，住宅建設(shè)用地使用權(quán)適用自動(dòng)續(xù)期規(guī)則被確定下來，直至物權(quán)法通過。②
因此同意以原土地使用權(quán)出讓合同簽訂時(shí)為時(shí)間點(diǎn)的說法就認(rèn)為《物權(quán)法》在續(xù)期問題上將住宅與非住宅分別表述，將住宅建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定為自動(dòng)續(xù)期其目的就是原土地使用權(quán)出讓合同的自動(dòng)延續(xù)，包括土地使用權(quán)出讓金、出讓期限等等自動(dòng)沿用原合同中的約定，不用再訂立新的合同。
主張以續(xù)期時(shí)為時(shí)間點(diǎn)的觀點(diǎn)認(rèn)為住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的土地使用權(quán)出讓金的繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)問題，應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定來確定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第22條第一款后半部分規(guī)定“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。既然是重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，那么續(xù)期土地使用權(quán)出讓金就不能沿用原合同的約定。
2、兩種時(shí)間點(diǎn)的擔(dān)憂
兩種時(shí)間點(diǎn)的提出貌似都有其道理，那么續(xù)期繳費(fèi)時(shí)的時(shí)間點(diǎn)該如何確定？是以土地使用權(quán)出讓合同簽訂時(shí)為時(shí)間點(diǎn)，還是以土地使用權(quán)續(xù)期時(shí)為時(shí)間點(diǎn)？如果以前者為時(shí)間點(diǎn)，人們就會(huì)擔(dān)心如果按照目前土地市場(chǎng)價(jià)格續(xù)期，將會(huì)大大增加其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；③然而以后者為時(shí)間點(diǎn)有一部分人就會(huì)擔(dān)心，購買房屋時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格并不高，而在續(xù)期時(shí)土地價(jià)格大幅上漲，大大超過原始地價(jià)時(shí)，會(huì)影響到人們的心理預(yù)期。因此確定一個(gè)續(xù)期繳費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)是很重要的。
3、筆者的觀點(diǎn)
筆者認(rèn)為以住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿簽訂土地使用權(quán)續(xù)期合同時(shí)為時(shí)間點(diǎn)確定續(xù)期費(fèi)用的還是有其合理性的?！段餀?quán)法》雖然規(guī)定了自動(dòng)續(xù)期，但是這樣的規(guī)定太過于原則化，不能從中看出包括續(xù)期費(fèi)用時(shí)間點(diǎn)確定在內(nèi)的對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用問題的具體規(guī)定。因此這并不意味著原土地使用權(quán)出讓合同繼續(xù)延續(xù)，應(yīng)當(dāng)將《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》相結(jié)合來確定續(xù)期繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)。
筆者進(jìn)一步認(rèn)為，雖然以續(xù)期時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用符合重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的要求，但是也應(yīng)當(dāng)考慮到人民群眾的心理預(yù)期。在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用時(shí)，應(yīng)比照原土地使用權(quán)出讓合同中約定的價(jià)格，在這兩個(gè)不同時(shí)間點(diǎn)的土地使用權(quán)出讓金上進(jìn)行比較，選擇價(jià)格較低的作為續(xù)期土地使用權(quán)出讓金，同時(shí)其他稅費(fèi)也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)考量，如基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)用因?yàn)樵谛^(qū)初次開發(fā)建設(shè)時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等都已經(jīng)建好，在續(xù)期時(shí)就無須將這些費(fèi)用考慮在內(nèi)所以應(yīng)將這些費(fèi)用予以免除。這樣既能滿足政府的土地財(cái)政收入，彰顯國家對(duì)土地的所有權(quán)；又能維護(hù)人民群眾的心理預(yù)期，不增加住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
三、建筑物區(qū)分所有之考量
1.建筑物區(qū)分所有的困惑
所謂建筑物區(qū)分所有是指，在住宅規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對(duì)其專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的其他部分享有共有權(quán)的一種復(fù)合性權(quán)利?，F(xiàn)階段的買房者對(duì)土地使用權(quán)的價(jià)格很模糊，沒有明確的概念，究其原因是因?yàn)榉績(jī)r(jià)與地價(jià)的混合。現(xiàn)在無論是一手房的買賣還是二手房的買賣都是將地價(jià)混入到房?jī)r(jià)之中，購房者很少明顯了解所付房款中土地使用權(quán)出讓金是多少，尤其是在《物權(quán)法》明確了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之后，更使得業(yè)主對(duì)其土地使用權(quán)出讓金的具體分類產(chǎn)生了困惑的心理。在政府首次出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)出讓土地的面積和金額在合同中都有明確約定，而在房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋賣給購房者時(shí)，在國有土地使用權(quán)證上只籠統(tǒng)的記載了房屋所占的土地面積，而沒有對(duì)建筑區(qū)域規(guī)劃內(nèi)的專有部分和共有部分在所占土地面積上加于區(qū)分。筆者認(rèn)為這種做法是不妥當(dāng)?shù)模彿空咴谫I房過程中問題可能不明顯，但是在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的時(shí)候這個(gè)問題就凸顯出來，因此在續(xù)期時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅建筑物的專有部分和共有部分進(jìn)行分別考量來確定其續(xù)期費(fèi)用。
2、筆者的觀點(diǎn)
《物權(quán)法》第70條規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，第73條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。根據(jù)這兩條可以看出，業(yè)主享有“一個(gè)所有權(quán)、兩個(gè)共有權(quán)”，“一個(gè)所有權(quán)”是指業(yè)主對(duì)其住宅享有的所有權(quán)，“兩個(gè)共有權(quán)”是指業(yè)主對(duì)其住宅所在建筑物內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)和對(duì)其住宅所在建筑區(qū)劃內(nèi)的其他共有部分享有共有權(quán)。因此筆者認(rèn)為，在確定續(xù)期費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)將這“一個(gè)所有權(quán)、兩個(gè)共有權(quán)”進(jìn)行區(qū)分，分別對(duì)其所占的土地面積進(jìn)行計(jì)算，最終確定出的續(xù)期費(fèi)用才更加合理。首先，對(duì)業(yè)主所享有的專有部分的住宅所占的土地面積進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算出住宅所占的土地面積后，按該面積確定專有部分的續(xù)期費(fèi)用；其次，對(duì)業(yè)主所享有的建筑物內(nèi)的專有部分以外的共有部分整體所占的土地面積進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算出共有部分所占的土地面積后，由于建筑物內(nèi)的共有部分屬于該建筑物內(nèi)的業(yè)主共同共有，因此由該建筑物內(nèi)的業(yè)主平均分?jǐn)偣灿胁糠炙纪恋厥褂脵?quán)面積的續(xù)期費(fèi)用；最后，該住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的其他共有部分由全體業(yè)主平均分?jǐn)偫m(xù)期費(fèi)用。
筆者認(rèn)為，在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用時(shí)對(duì)建筑規(guī)劃內(nèi)的專有部分和共有部分加以區(qū)分，才能使土地使用權(quán)的續(xù)期費(fèi)用更加合理化和透明化，使業(yè)主們了解土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用的具體內(nèi)容，充分保護(hù)全體業(yè)主的利益。
四、續(xù)期期限之考量
研究住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用如何確定，就不得不討論續(xù)期期限的問題，因?yàn)槔m(xù)期期限的長(zhǎng)短直接關(guān)系到續(xù)期費(fèi)用的高低，對(duì)續(xù)期費(fèi)用的確定起著關(guān)鍵的作用。如前所述，我國《物權(quán)法》只對(duì)續(xù)期問題做了原則性的規(guī)定，而其他法律法規(guī)對(duì)續(xù)期期限也沒有做明確的規(guī)定，只是在《暫行條例》中有關(guān)于土地使用權(quán)出讓的最高年限的規(guī)定，即居住用地的最高出讓年限為70年。因此有學(xué)者認(rèn)為，④住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期期限應(yīng)為法律所規(guī)定的最長(zhǎng)期限，即70年。筆者不認(rèn)同此觀點(diǎn)，我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定其目的是為了最大限度保障地上建筑物的利用，即“物盡其用”，正如王利明教授就《物權(quán)法》第149條第一款所說：“該規(guī)則實(shí)際上暗含了自動(dòng)續(xù)期的條件，即該土地性質(zhì)上是住宅用地，且有住宅存在?！雹萜鋵?shí)這也是“地隨房走”的直接體現(xiàn)。
筆者認(rèn)為，按照《住宅建設(shè)規(guī)范》的規(guī)定“標(biāo)準(zhǔn)建造的住宅，住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限不應(yīng)少于50年”，因此房屋也是有其使用壽命的，即使是現(xiàn)代的建筑由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑用材，建筑材料、環(huán)保理念，科技創(chuàng)新，施工質(zhì)量、維護(hù)保養(yǎng)等等方面的不斷發(fā)展使得建筑物的壽命在大大的延長(zhǎng)，并出現(xiàn)了許多長(zhǎng)于100年以上的建筑物。⑥但是這也只能是適當(dāng)?shù)难娱L(zhǎng)其使用壽命，而不能是永久的使用，房屋的使用年限到期后就會(huì)成為“危舊房屋”，若繼續(xù)使用會(huì)給人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)安全帶來隱患，因此房屋到了其一定的使用年限后就不應(yīng)當(dāng)再繼續(xù)使用。在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期期限時(shí)應(yīng)當(dāng)以該片小區(qū)內(nèi)的房屋使用年限為依據(jù)，例如，土地使用權(quán)續(xù)期時(shí)經(jīng)房地產(chǎn)部門的專家研究、鑒定后認(rèn)為，該片小區(qū)的住宅最多再使用30年，那么住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期年限就為30年。
在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用時(shí)，將使用權(quán)的續(xù)期期限納入考量范圍，才能使土地和住宅的利用率達(dá)到最大限度，使續(xù)期費(fèi)用能更加合理，并直觀地反映在人民群眾面前。
五、結(jié)語
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問題是社會(huì)各界都在研究和討論的熱點(diǎn)問題。歸根到底，出現(xiàn)這些討論的問題的根本原因就是《物權(quán)法》規(guī)定的過于原則化，其它法律也沒有具體的規(guī)定，國務(wù)院也沒有制定具體的實(shí)施細(xì)則和實(shí)施辦法，也沒有其它可以借鑒的方式和途徑。隨著時(shí)間的推移，越來越多的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限將會(huì)屆滿，我們只能學(xué)習(xí)和實(shí)踐的過程中發(fā)現(xiàn)問題、研究問題，積極探求新方法，解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期的問題。（作者單位：天津師范大學(xué)法學(xué)院）
注解
① 劉連凱：《建設(shè)用地使用期限法律問題研究》，河南大學(xué)碩士論文，2010年。
② 宋炳華：《住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期之法理分析及完善路徑》，載國土資源情報(bào)，2011年第8期。
③ 宋炳華，蔡衛(wèi)華：《住宅建設(shè)用地應(yīng)有償續(xù)期》，載中國土地，2011年第7期。
④ 房紹坤：《物權(quán)法用益物權(quán)編》，中國人民大學(xué)出版社2007年版，第204頁。
第8篇：土地使用權(quán)法范文
[關(guān)鍵詞]土地使用權(quán) 地上權(quán) 基地使用權(quán) 空間基地使用權(quán)
一、基地使用權(quán)名稱的確立
（一）、我國現(xiàn)行土地使用權(quán)制度及其不足
土地使用權(quán)制度是我國土地使用制度改革的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)，使我國土地利用從無償?shù)接袃敗?979年頒布的《中外和資經(jīng)營企業(yè)法》第五條規(guī)定：“中國合資者的投資可包括為合資企業(yè)經(jīng)營期間提供的場(chǎng)地使用權(quán)。如果場(chǎng)地使用權(quán)未作為中國投資者投資的一部分，合資企業(yè)應(yīng)向中國政府交納使用費(fèi)”。這里的“場(chǎng)地使用權(quán)”就是土地使用權(quán)。在此之后，1986年頒布的《民法通則》第80條第一款規(guī)定了土地使用權(quán)制度。1988年通過的憲法修正案，將土地使用權(quán)制度以憲法形式肯定下來。1988年修改的《土地管理法》和1998年修改的《土地管理法》都規(guī)定了土地使用權(quán)制度。1990年國務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，較為全面的規(guī)定了土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權(quán)等問題。1994年頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)土地使用權(quán)的出讓、劃撥等問題作了更為詳細(xì)的規(guī)定。[1]這些法律規(guī)定，基本上構(gòu)成了土地使用權(quán)制度的體系，以法律手段保護(hù)了土地使用主體的權(quán)益。
從我國現(xiàn)行土地使用權(quán)制度來看，盡管建設(shè)成就很大，但我們不能不看到，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求和發(fā)展需要，根據(jù)目前土地使用實(shí)踐，為土地立法所提供的可能與必要，現(xiàn)行的土地使用法律制度還是不充分、不完全、不系統(tǒng)、不協(xié)調(diào)的，還是一個(gè)比較粗線條的法律制度體系，其中還有很多等待解決的理論與實(shí)踐問題。 [2]目前的土地使用權(quán)制度，是存在很多問題的，這里不能一一加以論述，我就選擇兩個(gè)比較突出的問題作一下簡(jiǎn)要的探討。
第一，以土地所有制的性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)來劃分土地使用權(quán)的種類，而且不同性質(zhì)的土地使用權(quán)有不同的待遇。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，只有國有土地使用權(quán)才可以出讓方式設(shè)立土地使用權(quán)，而集體土地使用權(quán)則不允許自由出讓，如果需要在集體土地上以出讓方式設(shè)立土地使用權(quán)，必須首先辦理土地征用，使集體土地變?yōu)閲型恋夭拍艹鲎?。集體土地使用權(quán)，即集體土地所有權(quán)人將其土地?zé)o償分配給本經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員使用而設(shè)立的土地使用權(quán)，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)。既然在集體土地上可以設(shè)立這些土地使用權(quán)，為何不允許出讓？有人認(rèn)為，這是保護(hù)耕地資源的需要，如果允許集體經(jīng)濟(jì)組織出讓，那么就會(huì)出現(xiàn)集體經(jīng)濟(jì)組織肆意出讓土地使用權(quán)，從而使農(nóng)業(yè)用地減少，順還廣大農(nóng)民的利益。但也有學(xué)者對(duì)土地尤其是耕地資源的保護(hù)，不在于集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地有無土地使用權(quán)的出讓權(quán)，關(guān)鍵在于是否嚴(yán)格執(zhí)行土地用途的管制制度，無論是國家還是集體出讓土地使用權(quán)，均應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行土地使用權(quán)審批制度。[3]對(duì)于這一點(diǎn)，我也表示贊同，土地所有人應(yīng)一體享有土地使用權(quán)出讓權(quán)，而不論是國家還是集體。
實(shí)踐中，大量的建設(shè)用地都是在使用集體土地，對(duì)于集體土地，首先有國家征用，然后國家出讓土地使用權(quán)，出讓金歸國家所有。國家在征用后出讓土地使用權(quán)，它的費(fèi)用是相當(dāng)高的，尤其是在作為商業(yè)用地的時(shí)候。但是目前國家在征用土地時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不高，折舊使國家獲得的出讓金要比國家在征用集體土地是給予記憶的補(bǔ)償金高出許多倍，這就違背了民法中的平等原則。與此同時(shí)，國家在征用集體土地給予的補(bǔ)償金，直接的受償主體是集體，真正分到集體成員手中的補(bǔ)償金往往更少。
第二，現(xiàn)行法律關(guān)于國有土地使用權(quán)期限屆滿后的地上物的歸屬的規(guī)定不盡合理。如《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物，其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”，這一規(guī)定顯然有失公平。另外，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，城鎮(zhèn)居住用地的出讓期限是70年。這些規(guī)定，是有欠科學(xué)的，隨著人們生活水平的提高，買房已經(jīng)成為大眾化的需求，購置房產(chǎn)也成為人們的一項(xiàng)重要的投資。而且現(xiàn)今各方面的技術(shù)水平有了很大的提高，70年后的房產(chǎn)仍然有其價(jià)值和使用價(jià)值絕非難事。70年后就歸國家所有，有違公平、合理原則。
（二）、基地使用權(quán)名稱的確立
從上面的論述中我們可以看到，我國現(xiàn)行的土地使用權(quán)制度存在著相當(dāng)多的不足之處，因此，需要對(duì)現(xiàn)有的土地使用權(quán)制度進(jìn)行整理和完善，已是學(xué)者們的共識(shí)。但是，如何整理與完善土地使用權(quán)制度，學(xué)者們有不同的意見。這些不同的意見在物權(quán)立法中，主要反映在如何規(guī)定土地使用權(quán)、能否用地上權(quán)取代土地使用權(quán)的問題。對(duì)于這些問題，學(xué)者間主要存在三種不同的意見。第一種意見認(rèn)為，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)采用土地使用權(quán)的概念，不應(yīng)當(dāng)用地上權(quán)的概念取代土地使用權(quán)。這種意見的理由，主要是我國的土地使用權(quán)與大陸法上的地上權(quán)是不同的，二者存在重大區(qū)別。[4]第二種意見認(rèn)為，我國的土地使用權(quán)相當(dāng)于大陸法中的地上權(quán)，可以用地上權(quán)概念取代土地使用權(quán)。第三種是梁慧星老師的觀點(diǎn)，認(rèn)為我國土地使用權(quán)相當(dāng)于大陸法中的地上權(quán)，但考慮到我過大陸的習(xí)慣，擬稱為基地使用權(quán)。
在我看來，我比較贊梁慧星老師的觀點(diǎn)，既主張以地上權(quán)涵括目前除土地承包經(jīng)營權(quán)以外的各種土地使用權(quán)，主張以“基地使用權(quán)”的名稱替代“地上權(quán)”的概念。因?yàn)槲覈耐恋厥褂脵?quán)與大陸法上的地上權(quán)是有差別的，二者產(chǎn)生的社會(huì)基礎(chǔ)是不一樣的，所以采用地上權(quán)的概念有欠科學(xué)。與此同時(shí)，如果采用“土地使用權(quán)”的概念，則內(nèi)容過于寬泛。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)這一概念不僅包括物權(quán)意義上的基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)，還包括債權(quán)意義上的土地租賃權(quán)?；谝陨峡紤]，我贊成以基地使用權(quán)替代地上權(quán)概念，與農(nóng)地使用權(quán)、鄰地利用權(quán)、典權(quán)構(gòu)成完整的用益物權(quán)體系。
對(duì)于“基地使用權(quán)”的概念，根據(jù)梁慧星老師的觀點(diǎn)，表述為：“基地使用權(quán)，是指在他人所有的土地上建造并所有建筑物或其他附著物而使用他人土地的權(quán)利?！?[5]其中，需要指出的是這一概念中沒有提到租金，因?yàn)槟壳盎厥褂脵?quán)的設(shè)立，不以支付租金為要件。例如因行政劃撥而設(shè)立的土地使用權(quán)是無償?shù)?，農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)在長(zhǎng)期內(nèi)仍將是無償?shù)摹Ｔ谶@一 概念中，也沒有提及期限，因?yàn)榛厥褂脵?quán)有有期限的，也有沒有期限的。
人大法工委二審稿對(duì)于基地使用權(quán)內(nèi)容的規(guī)定，采取了建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的概念，并與土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、居住權(quán)構(gòu)成了用益物權(quán)的內(nèi)容。有學(xué)者認(rèn)為使用建設(shè)用地使用權(quán)的概念，是為了保持與現(xiàn)行法律規(guī)定的一致性，因?yàn)槲覈摹锻恋毓芾矸ā返谒臈l規(guī)定：“國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地……，建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地，交通水利設(shè)施用地，旅游用地等?！钡遣捎媒ㄔO(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的概念，有其弊端。從《土地管理法》第四條我們可以看出，建設(shè)用地使用權(quán)包括建造城鄉(xiāng)住宅，如果是這樣的話，建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的界限就不明確了。這樣可能會(huì)存在法律適用的交叉，對(duì)于鄉(xiāng)村住宅到底是適用建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定還是適用宅基地使用權(quán)的規(guī)定？[6]因此，適用“基地使用權(quán)”的概念，包括目前除土地承包經(jīng)營權(quán)以外的各種土地使用權(quán)，便不會(huì)有這類問題的存在。
二、基地使用權(quán)的效力
根據(jù)以上的論述，我們把基地使用權(quán)表述為在他人的土地上建造并所有建筑物或其他附著物而使用他人土地的權(quán)利。在明確基地使用權(quán)的概念之后，緊接下來的應(yīng)當(dāng)是基地使用權(quán)主要內(nèi)容的構(gòu)建。在這里，由于受篇幅的限制，主要探討一下基地使用權(quán)的效力。
關(guān)于基地使用權(quán)人的權(quán)利，主要包括基地使用權(quán)人的土地使用權(quán)及基地使用權(quán)的一些相應(yīng)的處分權(quán)。至于基地使用權(quán)人的土地使用權(quán)，主要包括對(duì)土地的占有權(quán)、使用權(quán)、基于基地使用權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)、基地使用權(quán)的出租與借用以及不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的適用。[7]對(duì)土地的使用權(quán)即指基地使用權(quán)人對(duì)土地所有人的土地直接控制，并對(duì)所有人的土地按照其屬性、用途進(jìn)行使用的權(quán)利?；诨厥褂脵?quán)的物上請(qǐng)求權(quán)是指基地使用權(quán)人利用土地的圓滿狀態(tài)受到妨害時(shí)，便可依妨害形態(tài)的不同，而分別行使基地使用權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)?；厥褂脵?quán)的出租權(quán)是指基地使用權(quán)為物權(quán)，具有對(duì)世效力，基地使用權(quán)人可以把基地使用權(quán)出租。不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指相鄰近的不動(dòng)產(chǎn)各方在對(duì)各自所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或利用權(quán)時(shí)，因相互間應(yīng)當(dāng)依法給予的方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
基地使用權(quán)的處分的自由，主要是指基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和設(shè)定擔(dān)保。轉(zhuǎn)讓基地使用權(quán)時(shí)，我國的做法是地上的建筑物和工作物同時(shí)轉(zhuǎn)讓。這說明我國采取的是土地使用權(quán)和建筑物、工作物轉(zhuǎn)讓一體主義的做法。人大法工委二審稿第152條就規(guī)定：“建設(shè)使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。”同時(shí)，基地使用權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，可以作為抵押的標(biāo)的設(shè)定基地使用權(quán)抵押權(quán)。在實(shí)行基地使用權(quán)抵押的時(shí)候，抵押的效力同樣及于地上的建筑物、工作物。
基地使用權(quán)人在享有權(quán)利的同時(shí)，也有一些相應(yīng)的義務(wù)。主要有：第一是交付租金的義務(wù)。雖然基地使用權(quán)不以租金的支付為要件，但當(dāng)事人之間也可以作有關(guān)租金的約定。第二是按照土地用途進(jìn)行使用的義務(wù)。即基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照土地用途為使用收益，在使用的過程中，不能違反土地的登記用途，如果確實(shí)要改變土地的登記用途，應(yīng)事先向土地管理部門申請(qǐng)審批。
三、空間基地使用權(quán)
空間基地使用權(quán)，又稱區(qū)分基地使用權(quán)，指在他人的土地上的空中或者地中擁有建筑物或其他工作物為目的而使用他人土地的空間的權(quán)利。本來，依大陸法系的民法理論，土地所有人設(shè)定地上權(quán)后，土地所有人對(duì)土地的使用、收益便轉(zhuǎn)由基地使用權(quán)人享有和行使。所以基地使用權(quán)人對(duì)土地的使用、收益的范圍，與土地所有人相同，不限于地面，而且也及于土地的空中和地?？臻g基地使用權(quán)和這種效力及于土地的上下空間的普通基地使用權(quán)，在本質(zhì)上雖同屬于基地使用權(quán)的范疇，但其使用和收益的范圍卻有著量的差異：空間基地使用權(quán)的使用和收益的范圍僅為地表之上或者地表之下的特定斷層空間，而普通基地使用權(quán)的使用和收益范圍，則不僅包括地表之上和地表之下的空間，而且也包括地表本身。
空間基地使用權(quán)，是現(xiàn)代各國為順應(yīng)土地的立體化利用而創(chuàng)建的制度。空間基地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法的發(fā)展有革命性的意義。土地作為資源的一種類型，具有資源的稀缺性特征，隨著人類的進(jìn)步，資源也顯得日益貧乏，土地的空間利用毫無疑問具有極大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值?？茖W(xué)的進(jìn)步，尤其是建筑技術(shù)的進(jìn)步，使人類對(duì)土地的利用延伸至空中和地下，使人們實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地的立體利用?？臻g基地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)，滿足了這種實(shí)踐需要。
既然空間基地使用權(quán)有其特殊的價(jià)值，那么物權(quán)法應(yīng)如何規(guī)定空間基地使用權(quán)呢？有學(xué)者認(rèn)為，空間利用權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)成為物權(quán)法體系中的一個(gè)物權(quán)種類，由物權(quán)法做出統(tǒng)一的規(guī)定，而不應(yīng)分割為不同的權(quán)利類型。[9]也有學(xué)者認(rèn)為，一定的空間只能基于土地才能產(chǎn)生，正是由于空間利用權(quán)與土地所有權(quán)、土地使用權(quán)不能分離，因此空間利用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸物權(quán)法調(diào)整?！盁o論是普通地上權(quán)或區(qū)分地上權(quán)，均以土地為客體，以土地的上下為其范圍，僅有量的差異，并無質(zhì)的不同，故區(qū)分地上權(quán)并非系物權(quán)的新種類，除有特別規(guī)定外，應(yīng)適用關(guān)于地上權(quán)的規(guī)定。”[10]我同意后一種觀點(diǎn)，對(duì)于我國物權(quán)法而言，應(yīng)將空間基地使用權(quán)在基地使用權(quán)中加以規(guī)定，沒有必要作為用益物權(quán)一章中的一個(gè)單獨(dú)種類，給予專門的規(guī)定。
大陸法系國家或地區(qū)對(duì)空間基地使用權(quán)的規(guī)定是在民法典有關(guān)用益物權(quán)的相關(guān)章節(jié)進(jìn)行規(guī)定的。有三種方式。第一，根據(jù)德國的《地上權(quán)條例》，所謂地上權(quán)系以在他人土地表面、上空及下空擁有工作物為目的而使用他人土地及空間的權(quán)利。也就是說，空間地上權(quán)的概念已被地上權(quán)的概念所包含。第二，日本是通過對(duì)民法典進(jìn)行修正時(shí)采取“附加”的方式規(guī)定空間權(quán)的，以保持民法典的整體框架和條文序列。日本將空間權(quán)的條款附加在“地上權(quán)”一章最后一個(gè)條款（即第269條）之后，成為最后一個(gè)條款之一部分（即第269條之二）。第三，瑞士民法典則將有關(guān)空間權(quán)的內(nèi)容，則規(guī)定在“建筑權(quán)”項(xiàng)下的第779條。該條第1款規(guī)定：“在土地上可設(shè)定役權(quán)，得權(quán)人有權(quán)在土地的地上或地下建造或維持建筑物?！痹诒举|(zhì)上，其等同于其他國家規(guī)定的地上權(quán)。
從上可知，大部分國家的作法都是空間地上權(quán)的概念已經(jīng)被地上權(quán)的概念所包含。這次人大法工委二審稿，在建設(shè)用地使用權(quán)這一章規(guī)定了空間建設(shè)用地使用權(quán)。其中第141條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)在已經(jīng)設(shè)立用益物權(quán)的地上或地下修建地鐵、輕軌、空中走廊、車庫等設(shè)施或者鋪設(shè)管線的，不得妨害已設(shè)立的用益物權(quán)的權(quán)利人行使其權(quán)利?！钡堑?41條并沒有明確給出空間建設(shè)用地使用權(quán)的概念。
對(duì)于空間基地使用權(quán)的內(nèi)容，應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：第一，空間基地使用權(quán)的客體為一定的范圍，它應(yīng)該具備空間是可以確定的、空間是可以獨(dú)立使用的、空間是可以依不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行公示的。第二，空間基地使用權(quán)的設(shè)定，應(yīng)由當(dāng)事人以合同方式進(jìn)行，當(dāng)事人設(shè)定空間基地使用權(quán)的時(shí)候，應(yīng)辦理登記。第三，在設(shè)定空間基地使用權(quán)時(shí)，如果有地表其他基地使用權(quán)，空間基地使用權(quán)的設(shè)定不妨害既存基地使用權(quán)人行使權(quán)利。第四，關(guān)于空間基地使用權(quán)的期限，期限由當(dāng)事人協(xié)商，但一般不超過土地既存的用益物權(quán)的剩余期限。
注釋：
[1]王利明：《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第343頁。
[2]梁慧星：《中國物權(quán)法研究》，法律出版社2002年版，第637頁。
[3]張義華：《物權(quán)法論》，中國人民公安大學(xué)出版社2004年版，第288頁。
[4]王衛(wèi)國：《中國土地權(quán)利研究》，中國政法大學(xué)出版社1997年版，第149-151頁。
[5]同[2]. [6]李暉：《淺析物權(quán)法草案第140條、141條對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定》，載自中國私法網(wǎng)。
[7]陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2004年版，第421頁。
[8]同[7]. [9]王澤鑒：《民法物權(quán)2 用益物權(quán) 占有》中國政法大學(xué)出版社2001年版，第58頁。
第9篇：土地使用權(quán)法范文
我國國有土地使用制度正式從無償無期使用轉(zhuǎn)向有償使用的標(biāo)志是1990年頒布實(shí)施的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。國有土地使用制度的這一轉(zhuǎn)變促進(jìn)了土地市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范，使土地資源得以合理配置與使用，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中，通過拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式獲取土地使用權(quán)成為土地有償使用的主要方式。然而，跟一切新事物一樣，土地出讓制也不是十全十美的，其本身存在著缺陷。本文主要從土地使用權(quán)出讓年限的角度來談一談。
一、我國國有土地出讓年限的立法現(xiàn)狀
（一）現(xiàn)行法律對(duì)土地出讓年限的規(guī)定
我國對(duì)土地使用權(quán)出讓規(guī)定了最高的年限。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第3條明確規(guī)定：“國家依法實(shí)行國有土地有償有限期使用制度。”第13條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。”《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）第12條也明確規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。”其最高年限的計(jì)算，如果是國有土地使用權(quán)宗地出讓合同中的出讓年限，自領(lǐng)取該宗地的《中華人民共和過國有土地使用證》之日起計(jì)算。成片開發(fā)土地出讓合同中的出讓年限，自取得該地塊《中華人民共和國國有土地使用證》之日起計(jì)算。
（二）我國立法規(guī)定土地出讓年限的意義
1、說明了土地使用權(quán)出讓不是土地買賣。我國土地公有制的特點(diǎn)在于：土地所有權(quán)買賣只能發(fā)生在國家征用農(nóng)村集體所有的土地的過程中，其他任何單位和個(gè)人不得買賣土地所有權(quán)；在土地公有制下，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，單位和個(gè)人可以通過有償使用的方式獲得土地使用權(quán)，經(jīng)營和使用土地。在土地使用上實(shí)行有償使用和有期使用是城市國有土地出讓制的主要特點(diǎn)。國家出讓土地使用權(quán)不但要收取土地出讓金，還規(guī)定土地使用者只能在一定年限內(nèi)使用土地，年限屆滿國家就要收回土地使用權(quán)。如果沒有土地使用年限的規(guī)定，土地使用者就可以無限期使用國有土地，這就會(huì)使國家的土地所有權(quán)落空而變成事實(shí)上的土地所有權(quán)賣斷。因此，土地使用年限是實(shí)現(xiàn)國家土地所有權(quán)的關(guān)鍵，也是立法規(guī)定的原因。
2、是我國土地使用制度改革的重要成果。國家作為土地所有者對(duì)土地使用權(quán)有最終處置權(quán)，在土地使用權(quán)出讓期間，如果土地使用者不能合理地使用土地，或不按約定的用途開發(fā)、利用土地，國家都有權(quán)干預(yù)，甚至收回土地的使用權(quán)；土地使用權(quán)的出讓年限屆滿，國家可以根據(jù)具體的情況，或者允許土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，繼續(xù)使用土地，或者因?yàn)楣怖娴男枰栈赝恋卦俪鲎尳o其他土地使用者，表現(xiàn)了國家對(duì)土地的所有者的絕對(duì)權(quán)威。
二、土地使用權(quán)出讓年限制定的依據(jù)
我國土地使用權(quán)出讓的最高年限，按照土地的用途和土地的收益不同，規(guī)定在40年至70年之間，其中，以住宅使用年限70年為最高。這主要是考慮當(dāng)時(shí)我國民用住宅以磚混結(jié)構(gòu)為主，房屋使用壽命都在70年左右，土地使用期滿，房屋殘值所剩不多的狀況。同時(shí)也有一些專家稱這是與中國人的平均壽命70年有關(guān)，大約能滿足兩代人的居住需求。對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂用地，一般土地收益都較高，意味著土地投資回收期短，所以其土地使用權(quán)出讓最高年限是最短的。而工業(yè)用地一般來說，土地收益較商業(yè)、旅游和娛樂用地低，而且工業(yè)又是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為鼓勵(lì)向工業(yè)投資，其土地使用權(quán)出讓最高年限要比前者長(zhǎng)些。教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地的土地收益比商業(yè)、旅游和娛樂用地總的來說也是低的，但這些用地往往有較高的社會(huì)效益，因此，其土地使用權(quán)出讓最高年限與工業(yè)用地相同。居住用地的土地收益遠(yuǎn)比前幾項(xiàng)用地要低的多，而且對(duì)發(fā)展住宅國家實(shí)行了鼓勵(lì)、扶持、發(fā)展政策，其土地使用權(quán)出讓年限也最長(zhǎng)。綜合用地是指具有兩種以上不同用途結(jié)合在一起的同一宗用地，一般為50年。其他用地是指上述列舉各項(xiàng)用途之外的用地，一般也為50年。由于地上房屋的折舊期一般都在50年左右，土地使用期滿，房屋殘值所剩不多，所以將土地使用權(quán)出讓最高年限定在50年左右，這樣可以使土地與房屋得到最充分的利用。
三、現(xiàn)行法規(guī)定土地出讓年限存在的問題
第一，土地使用權(quán)出讓的最高年限過短。我國按照土地的不同用途將土地使用權(quán)出讓年限規(guī)定在 40～70年間。但是根據(jù)實(shí)際情況，一般鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物完全可以使用 100年以上，即使普通磚混結(jié)構(gòu)的建筑物，也可以使用 70～80年。而且隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，人們?cè)絹碓蕉嗟卦诮ㄔ旆课輹r(shí)使用優(yōu)質(zhì)耐久的材料，建筑物壽命自然增長(zhǎng)。而我國土地使用權(quán)出讓的最高年限與現(xiàn)實(shí)還是有很大的差距，難以滿足人們的需要。
第二，續(xù)用土地補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)模糊。國有土地使用年限屆滿續(xù)期，需要補(bǔ)交土地出讓金，但在提出有償續(xù)期時(shí)，我國法律就沒有規(guī)定補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金的金額、確定方式、執(zhí)行部門等問題，之后幾年也一直未對(duì)其進(jìn)行修正，直到提出無償自動(dòng)續(xù)期和現(xiàn)在的自動(dòng)續(xù)期（可能有償也可能無償）。
第三，城市出讓土地續(xù)期規(guī)定缺乏操作性。土地續(xù)期需要再次審批，同意后還要重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。然而當(dāng)前城鎮(zhèn)住房物業(yè)多以多層樓房的形式存在，一棟樓宇的產(chǎn)權(quán)往往是多元化的，在此情況下，若部分業(yè)主申請(qǐng)續(xù)期，另外的則不愿續(xù)期，那么處理的執(zhí)行難度和行政成本便會(huì)非常高。
四、從《物權(quán)法》看土地出讓年限的完善
新的《物權(quán)法》規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除因社會(huì)公共利益需要收回該土地，出讓人應(yīng)當(dāng)同意”。這無疑是一種進(jìn)步，因?yàn)檫@使當(dāng)事人續(xù)期的權(quán)利有了可靠的保障。換一個(gè)角度來想，這也是變相延長(zhǎng)了土地出讓的年限，特別是對(duì)居民的住宅用地使用權(quán)的延長(zhǎng)，突破了70年的大限。筆者建議，應(yīng)實(shí)行居民住宅用地自動(dòng)續(xù)期制度。中國城鎮(zhèn)住宅數(shù)量大，在國家未因公共利益需要對(duì)土地另作它用并且房屋在正常使用壽命內(nèi)的情況下，應(yīng)當(dāng)允許土地出讓合同期滿自動(dòng)續(xù)期，補(bǔ)繳適當(dāng)?shù)某鲎尳?，這樣無疑是對(duì)居民權(quán)利的一種有力的保障。但同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，對(duì)于續(xù)期的期限為多長(zhǎng)，是只允許續(xù)期一次還是可以多次，現(xiàn)行法律及《物權(quán)法》并未作具體規(guī)定。這就引發(fā)了現(xiàn)實(shí)土地使用權(quán)存續(xù)后期土地使用的低效率問題。如果可以多次續(xù)期就是變相的將土地所有權(quán)讓度給土地使用者，這顯然與我國的土地國家所有制不符；如果只允許一次續(xù)期，那么期滿后地上物所有權(quán)歸屬難以確定，或者在這個(gè)出讓期內(nèi)原地上物滅失，土地使用權(quán)人又重新構(gòu)筑的建筑物及其他附著物所有權(quán)如何確定，這時(shí)地上物的所有權(quán)是否可以由國家無償收回，這也是現(xiàn)行的法律沒有明確規(guī)定。
另外，《物權(quán)法》對(duì)于申請(qǐng)續(xù)期的時(shí)間并沒有作出改變，這就引發(fā)了現(xiàn)實(shí)土地使用權(quán)存續(xù)后期土地使用的低效率問題。在實(shí)踐中，如對(duì)一個(gè)40年限的土地使用權(quán)來說，有保障的使用權(quán)只能在這40年內(nèi)行使，并且使用權(quán)人只能在第39年提出續(xù)期申請(qǐng)，而且其申請(qǐng)有被政府拒絕的危險(xiǎn)。所以土地使用權(quán)人只有在使用期的最后一年才能知道是否可以繼續(xù)投資，而在未確定之前，投資者只能消極使用，這就大大抑制投資者對(duì)土地的投資熱情，造成土地使用后期的低效率使用。筆者就此建議應(yīng)修改申請(qǐng)續(xù)期的時(shí)間，在土地使用權(quán)存續(xù)后期，土地使用人如果愿意在該土地上重新發(fā)展，可以申請(qǐng)續(xù)期，在支付地價(jià)款時(shí)，可免付原土地使用權(quán)出讓期滿前那段時(shí)間的地價(jià)，這樣可大大提高土地使用者利用土地的效率和熱情。
