土地評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法精選(九篇)

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第1篇：土地評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法范文

房地產(chǎn)兼并收購(gòu)，主要有兩種模式，公司層面戰(zhàn)略合作，例如中交集團(tuán)入股綠城中國(guó)；另一種則是項(xiàng)目公司層面進(jìn)行接盤收購(gòu)，如融創(chuàng)收購(gòu)成都本土知名房企三個(gè)項(xiàng)目所有股權(quán)。本文以項(xiàng)目公司層面收購(gòu)為案例，針對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估進(jìn)行研究。

由于股權(quán)收購(gòu)，交易價(jià)格最終由股權(quán)評(píng)估價(jià)值決定。大部分并購(gòu)交易不僅涉及資產(chǎn)評(píng)估、而且還涉及審計(jì)工作，如果是國(guó)有企業(yè)出售，甚至涉及清產(chǎn)核資?，F(xiàn)實(shí)中，往往出現(xiàn)：評(píng)估人員不懂財(cái)務(wù)知識(shí)，看不懂審計(jì)報(bào)告；而審計(jì)人員又不懂評(píng)估知識(shí)，看不懂評(píng)估報(bào)告等情況。本文主要貢獻(xiàn)是，將審計(jì)與評(píng)估之間的復(fù)雜關(guān)系簡(jiǎn)單化，在假設(shè)開(kāi)發(fā)法條件下，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段為案例，讓股權(quán)評(píng)估一目了然，轉(zhuǎn)化為利用專家工作，更有利于投資者決策。

二、案列假設(shè)

本文價(jià)值評(píng)估不涉及品牌價(jià)值、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益價(jià)值，也不考慮項(xiàng)目公司拿地能力帶來(lái)的期權(quán)價(jià)值等，完全是收購(gòu)企業(yè)追求利潤(rùn)或者是快速進(jìn)入市場(chǎng)的選擇。

本文假設(shè)項(xiàng)目公司除開(kāi)發(fā)成本、存貨外，其他資產(chǎn)如應(yīng)收應(yīng)付款、預(yù)收預(yù)付款、貨幣資金、銀行借款、固定資產(chǎn)等，不發(fā)生增減值變動(dòng)（如發(fā)生變動(dòng)，處理相對(duì)簡(jiǎn)單），采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。

為便于理解，根據(jù)實(shí)際情況，本如下假設(shè)：項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金0.5億元，股東以現(xiàn)金出資；項(xiàng)目可售貨值5億元，不含稅金；本項(xiàng)目繳納增值稅，不考慮應(yīng)交增值稅，但考慮增值稅金及附加、土地增值稅，共計(jì)0.15億元；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（包含利息、但不包括管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、稅金）3億元，已經(jīng)完成投資2億元；管理營(yíng)銷費(fèi)用共計(jì)0.25億元；所得稅0.4億元；由于是項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，交易雙方僅涉及印花稅，因?yàn)榻痤~較小，忽略不計(jì)。

三、評(píng)估方法介紹

市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的己知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)法在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下得到廣泛應(yīng)用。

收益法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等。

成本法，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法與其他評(píng)估方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法，又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法主要適用于下列房地產(chǎn)的評(píng)估：待開(kāi)發(fā)的土地的評(píng)估，用開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等；將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地評(píng)估，用開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)減去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用；待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法，是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。

四、評(píng)估案例

選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)不同階段，進(jìn)行評(píng)估研究。其中：

房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用、稅金等）

（一）截止審計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日，項(xiàng)目公司經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表如表1：

注：預(yù)收房款2億元；工程款尚未支付，形成應(yīng)付賬款2億元；尚未發(fā)生任何費(fèi)用及稅金。

開(kāi)發(fā)成本價(jià)值=5-1-0.25-0.15-0.4=3.2

股權(quán)價(jià)值=0.5+（3.2-2）=1.7

（二）截止審計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日，項(xiàng)目公司經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表如表2：

注：公司預(yù)收房款2億元；工程款尚未支付，形成應(yīng)付賬款2億元；管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用已經(jīng)全部支付；尚未發(fā)生稅金。

開(kāi)發(fā)成本價(jià)值=5-1-0.15-0.4=3.45

股權(quán)價(jià)值=（0.5-0.25）+（3.45-2）=1.7

（三）截止審計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日，項(xiàng)目公司經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表如表3：

注：公司預(yù)收房款2億元；用現(xiàn)金支付工程款1億元，尚未支付1億元；管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用已經(jīng)全部支付；尚未發(fā)生稅金。

開(kāi)發(fā)成本價(jià)值=5-1-0.15-0.4=3.45

股權(quán)價(jià)值=（0.5-0.25）+（3.45-2）=1.7

（四）截止審計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日，項(xiàng)目公司經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表如表4：

注：公司預(yù)收房款2億元；用現(xiàn)金支付工程款1億元，尚未支付1億元；管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用已經(jīng)全部支付；增值稅稅金及附加、土地增值稅等已經(jīng)支付（簡(jiǎn)單化處理，將其結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用）。

開(kāi)發(fā)成本價(jià)值=5-1-0.4=3.6

股權(quán)價(jià)值=（0.5-0.4）+（3.6-2）=1.7

五、本文運(yùn)用

第2篇：土地評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法范文

關(guān)鍵詞:地價(jià)評(píng)估 居住用地 剩余法 城鎮(zhèn)

中圖分類號(hào):F205 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3791(2012)04(c)-0212-02

我國(guó)經(jīng)過(guò)土地制度、住房制度改革,房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速[1],導(dǎo)致土地市場(chǎng)政策和價(jià)格不斷變遷,城市居住用地地價(jià)跟隨基準(zhǔn)地價(jià)的不斷調(diào)整而變化。居住用地價(jià)格作為房?jī)r(jià)的基礎(chǔ),逐漸成為政府、開(kāi)發(fā)商和城市居民普遍關(guān)注的敏感熱點(diǎn)問(wèn)題[2]。居住用地價(jià)格可以被認(rèn)為是反映了作為競(jìng)租者的開(kāi)發(fā)商在對(duì)不同居住用地地塊特征和開(kāi)發(fā)潛力評(píng)估基礎(chǔ)上所愿意支付的成本[3]。居住用地地價(jià)的評(píng)估也是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首要解決的問(wèn)題,其評(píng)估方法有多種,而剩余法是地價(jià)評(píng)估中廣泛采用的方法之一,在城市居住用地地價(jià)評(píng)估中經(jīng)常被使用。但其方法運(yùn)用時(shí)有多種解法,每種方法計(jì)算結(jié)果都不一樣。因此,對(duì)居住用地怎樣合理的估價(jià),如何正確看待剩余法的應(yīng)用尤其重要。

1 居住用地地價(jià)評(píng)估常用方法概述

根據(jù)全國(guó)土地分類規(guī)定,居住用地指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕?有獨(dú)立院落的包括院落),通常分為城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地、農(nóng)村宅基地和空閑地四種,其中單一住宅用地是指城鎮(zhèn)居民的普通住宅用地、公寓用地和別墅用地;城鎮(zhèn)混合住宅用地是指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地;農(nóng)村宅基地和空閑地分別指農(nóng)村村民居住的宅基地和村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等[4]。對(duì)于居住用地地價(jià)的評(píng)估,可以結(jié)合該宗地的具體狀況,可以選用如下評(píng)估方法:市場(chǎng)比較法,收益還原法,基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法。市場(chǎng)比較法以代替關(guān)系為途徑,接近市場(chǎng)情況,但它必須以發(fā)育健全的地場(chǎng)市場(chǎng)為基本條件,沒(méi)有充足的交易實(shí)例資料就不能使用;收益還原法以取得土地純收益為途徑,只適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地,但其純收益和還原率的確定比較困難;基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法具有快速、方便評(píng)估多宗土地價(jià)格的特點(diǎn),主要用于已完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià),其精度與基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的精度密切相關(guān)[4];剩余法根據(jù)最有效使用原則和合法原則來(lái)確定土地利用最佳方式,它假設(shè)在開(kāi)發(fā)期間租金與交易價(jià)格不變,各項(xiàng)成本投入是均勻或分段均勻,也不考慮物價(jià)上漲影響,它的理論依據(jù)是地租理論和價(jià)格構(gòu)成理論,是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法,在城鎮(zhèn)居住用地地價(jià)評(píng)估中經(jīng)常使用。

2 剩余法在居住用地地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用

城鎮(zhèn)居住用地地價(jià)評(píng)估中,市場(chǎng)比較法是首選方法,對(duì)于新開(kāi)發(fā)完成的居住用地,還可以使用成本逼近法。但是在很多情況下,最常用的是剩余法,在運(yùn)用剩余法時(shí),必須注意其資金的時(shí)間價(jià)值。下面進(jìn)一步說(shuō)明剩余法的應(yīng)用。

2.1 剩余法及其資金時(shí)間價(jià)值概述

剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法、到算法或預(yù)期開(kāi)發(fā)法。它是從待估對(duì)象土地所建造的房屋等建筑物的預(yù)期銷售收入減去有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)及正常利潤(rùn)后,求取待估對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法[5]。其公式如下。

地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤(rùn)-銳金

式中:（1）建筑費(fèi)依據(jù)社會(huì)一般發(fā)生費(fèi)用及行業(yè)慣例預(yù)算。

（2）專業(yè)費(fèi)包括建筑師、工程師、測(cè)量師的收費(fèi),一般以占建筑費(fèi)的百分比i計(jì)算,即。

專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×i。

（3）正常利息率為r,則利息＝(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià))×r。

（4）正常利潤(rùn)率為p,則利潤(rùn)＝(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià))×p。

（5）與地價(jià)有關(guān)的稅收為t。

（6）按上述每項(xiàng)費(fèi)用的具體計(jì)算方法匯總,即可得到。

地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－建筑費(fèi)×i－(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià))×r－(建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)＋地價(jià))×p－t。

整理后即:

(1)

土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從投資建設(shè)到竣工驗(yàn)收交付使用需要一定的周期,在這一周期過(guò)程中,各項(xiàng)資金費(fèi)用的投入和回收都與它們發(fā)生的時(shí)點(diǎn)緊密相關(guān),即資金的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)形態(tài)時(shí)刻貫穿于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中。據(jù)此,剩余法中所涉及的土地取得與開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用等的投入和銷售收入的獲取都表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不同時(shí)段上的現(xiàn)金流動(dòng)量,充分反映出資金運(yùn)用的時(shí)間價(jià)值規(guī)律特征,因此,假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)際評(píng)估中運(yùn)用的關(guān)鍵是判斷好各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn),運(yùn)用資金時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律進(jìn)行估算,才能使估算的結(jié)果準(zhǔn)確可靠。資金的時(shí)間價(jià)值,是通過(guò)時(shí)間和利息率來(lái)體現(xiàn)的,有借貸款,但無(wú)借貸時(shí)間,如馬上就還,則利息為零。在剩余法評(píng)估地價(jià)時(shí),全部預(yù)付成本=建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+地價(jià),或者,全部預(yù)付地價(jià)=土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+生地地價(jià),是計(jì)算利息的基礎(chǔ),但是,利息額的大小則與開(kāi)發(fā)過(guò)程長(zhǎng)短有關(guān),開(kāi)發(fā)過(guò)程越大,利息額越大[6～7]。針對(duì)這一情況,現(xiàn)就剩余法的具體計(jì)算公式、利息、利潤(rùn)的計(jì)算案例進(jìn)行討論。

2.2 剩余法應(yīng)用的案例

（1)委估對(duì)象:某七通一平的空地,面積2400平米,允許用途為商住混合樓,容積率7,覆蓋率≦50%,土地使用年限50年。

（2)估價(jià)要求:2007年10月出售,求購(gòu)買價(jià)。

（3)其他估價(jià)條件:①設(shè)計(jì)建筑面積16800平方米,14層,1～2層2400平方米用于商業(yè),3～14層14400平方米用于住宅;②開(kāi)發(fā)費(fèi)用估計(jì):總建筑費(fèi)1200萬(wàn)元,專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6％,利息率10％,稅費(fèi)按樓價(jià)的8％計(jì);③估計(jì)建成后商業(yè)樓即可全部售出,住宅樓的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)商業(yè)樓6000元/平方米,住宅樓5000元/平方米,投資利潤(rùn)率為20％;(4)建設(shè)共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的總建筑費(fèi),第二年投入30％,第三年投入20％。

計(jì)算方式的選擇。

(1)公式法:①總樓價(jià)=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。

②總建筑費(fèi)=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。

③總地價(jià)=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。

④單地價(jià)=34799943/2400=14500(元/m2)。

(2)靜態(tài)方法:①總樓價(jià)=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。

②總建筑費(fèi)=12000000(元)。

③總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)×6%=12000000×6%=720000(元)。

④總利息=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))×利息率

=總地價(jià)×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=總地價(jià)×0.3+2226000(元)。

⑤總稅費(fèi)=總樓價(jià)×8%=86400000×8%=6912000(元)。

⑥總利潤(rùn)=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))×利潤(rùn)率=總地價(jià)×20%+12720000×20%=總地價(jià)×0.2+2544000(元)。

⑦總地價(jià)=86400000－12000000－720000－(總地價(jià)×0.3+2226000)－6912000－(總地價(jià)×0.2+2544000)。

總地價(jià)=61998000/1.5=41332000(元)。

⑧單地價(jià)=41332000/2400=17222(元/m2)。

(3)動(dòng)態(tài)方法(一)。

①總樓價(jià)和總建筑費(fèi)都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)×6%=10732323×6%=643939(元)。

③總稅費(fèi)=總樓價(jià)×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤(rùn)=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))×利潤(rùn)率=總地價(jià)×0.2+2275252(元)。

⑤總地價(jià)=總樓價(jià)－總建筑費(fèi)－總專業(yè)費(fèi)－總稅費(fèi)－總利潤(rùn)。

=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。

⑥單地價(jià)=16103(元/m2)。

(4)動(dòng)態(tài)方法(二)。

①總樓價(jià)和總建筑費(fèi)都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)×6%=10732323×6%=643939。

③總稅費(fèi)=總樓價(jià)×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤(rùn)=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)實(shí)際投入額+總專業(yè)費(fèi)實(shí)際投入額)×利潤(rùn)率/(1+10%)3

=總地價(jià)×0.1503+1911345(元)。

⑤總地價(jià)=總樓價(jià)－總建筑費(fèi)－總專業(yè)費(fèi)－總稅費(fèi)－總利潤(rùn)

=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)

=40634148(元)。

⑥單地價(jià)=16930(元/m2)。

每種計(jì)算方法所得的結(jié)果都不一樣,但要注意,動(dòng)態(tài)與靜態(tài)方法不能在同一評(píng)估項(xiàng)目中混合使用,這樣不僅會(huì)產(chǎn)生重復(fù)計(jì)算,而且使估算結(jié)果出現(xiàn)偏差;同一項(xiàng)目不能用兩種方法分別計(jì)算,這樣有可能出現(xiàn)測(cè)算結(jié)果差別較大,給人產(chǎn)生評(píng)估方法不科學(xué)合理的印象,使評(píng)估價(jià)格的可信程度受到影響。然而在公式法中,出現(xiàn)動(dòng)態(tài)方法和靜態(tài)方法混用:總樓價(jià)、總建筑費(fèi)的計(jì)算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)計(jì)算公式;地價(jià)計(jì)算卻直接套用靜態(tài)計(jì)算的理論公式;利息計(jì)算存有偏差,與假設(shè)開(kāi)發(fā)法的總體評(píng)估思路矛盾。靜態(tài)方法是從單利計(jì)息的角度,通過(guò)地價(jià)款、建造成本、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用的數(shù)量及投入時(shí)間、銷售收入的數(shù)量及回收時(shí)間來(lái)計(jì)算利息,從而考慮資金的時(shí)間價(jià)值[8]。實(shí)際上是確定計(jì)算時(shí)點(diǎn)為開(kāi)發(fā)之初,不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同,即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值,而是直接相加減,但要計(jì)算利息,計(jì)息期通常到不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成為止。靜態(tài)方式主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價(jià)評(píng)估。動(dòng)態(tài)方式要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同,即首先要將它們的價(jià)值折算到同一時(shí)點(diǎn)上(通常是折算到估價(jià)日期上),然后再相加減,但這一過(guò)程中,為避免重復(fù)不再單獨(dú)考慮投資利息[5]。可見(jiàn)此題只能運(yùn)用動(dòng)態(tài)方法,在一些文獻(xiàn)[9～12]中,曾出現(xiàn)應(yīng)用公式法,靜態(tài)方法和動(dòng)態(tài)方法(一),但如果總利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)是總地價(jià)、總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用三者之和,在采用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算時(shí),不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用加總地價(jià)之和為基數(shù)計(jì)算利潤(rùn)額。因?yàn)?按“折現(xiàn)過(guò)程即計(jì)算過(guò)程”,折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)和總專業(yè)費(fèi)中已包含利息在內(nèi),以致無(wú)形中,利息也計(jì)了利潤(rùn)。另外,應(yīng)注意利潤(rùn)的取得應(yīng)在商品房售出之時(shí),無(wú)銷售收入則無(wú)利潤(rùn)可言。因此,總利潤(rùn)值也應(yīng)進(jìn)行折現(xiàn),以與其它指標(biāo)相統(tǒng)一。據(jù)此分析,動(dòng)態(tài)方法(二)是相對(duì)正確解法。該案例應(yīng)采用動(dòng)態(tài)方法(二)計(jì)算。

3 結(jié)語(yǔ)

剩余法的應(yīng)用在目前來(lái)說(shuō)是比較成熟的,但其運(yùn)用時(shí)需注意考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響。在公式法中,由于出現(xiàn)動(dòng)態(tài)方法和靜態(tài)方法混用,使得計(jì)算結(jié)果過(guò)低,與假設(shè)開(kāi)發(fā)法的總體評(píng)估思路矛盾。靜態(tài)方式不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同,使計(jì)算結(jié)果過(guò)高,而且主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價(jià)評(píng)估。動(dòng)態(tài)方法(一)實(shí)際上是假設(shè)利息計(jì)利潤(rùn),但由于折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)和總專業(yè)費(fèi)中已包含利息在內(nèi),以致無(wú)形中,利息也計(jì)了利潤(rùn),造成計(jì)算結(jié)果偏低。動(dòng)態(tài)算法(二),實(shí)際上是假設(shè)利息不計(jì)利潤(rùn),是對(duì)動(dòng)態(tài)方法(一)的改正,計(jì)算結(jié)果相對(duì)比較正確。在實(shí)際估價(jià)中,應(yīng)合理預(yù)測(cè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期及費(fèi)用支付特點(diǎn)、融資及銷售等情況,在此基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響,運(yùn)用正確的評(píng)估方法,這樣才能得出科學(xué)的評(píng)估結(jié)論。

參考文獻(xiàn)

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第3篇：土地評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；價(jià)格形成；評(píng)估方法

0 引言

隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)之間買賣日趨增多，由于房地產(chǎn)牽扯到太多利益群體，房地產(chǎn)的價(jià)格越來(lái)越受到人們的普遍關(guān)注。因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估是非常必要的，有利于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述

1.1 房地產(chǎn)的特點(diǎn)

不可移動(dòng)性、耐用（耗）性、異質(zhì)性（即使在外形上一模一樣，但也肯定存在朝向、層位等方面的差異）、高價(jià)值性、供給有限性、投資與消費(fèi)雙重性等、均為房地產(chǎn)的特點(diǎn)。

1.2 房地產(chǎn)的類型

土地有農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地之分，因此房地產(chǎn)也有在農(nóng)村和城鎮(zhèn)之分。農(nóng)村土地只有建設(shè)用地和耕地之分，房地產(chǎn)存在于建設(shè)用地上。城鎮(zhèn)土地按照其用途，可分為：1、居住類房地產(chǎn)；2、商業(yè)類房地產(chǎn)；3、休閑類房地產(chǎn)；4、公共事業(yè)類房地產(chǎn)；5、工業(yè)類房地產(chǎn)。

1.3 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

房地產(chǎn)價(jià)格由土地價(jià)格和建筑物價(jià)格構(gòu)成。其中土地價(jià)格分“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價(jià)和舊城區(qū)改造地價(jià)，建筑物價(jià)格分為建筑物生產(chǎn)成本和建筑物銷售成本。

1.4 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1.4.1 一般因素

一般因素指影響房地產(chǎn)價(jià)格的整體宏觀因素，包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素和其他因素。

1.4.2 區(qū)域因素

區(qū)域因素指一個(gè)地區(qū)不同功能上區(qū)分地價(jià)的因素。一般來(lái)講，無(wú)論是住宅區(qū)，還是商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)，地段越好，價(jià)格越高。

1.4.3 個(gè)別因素

個(gè)別因素較為細(xì)致，指不同地塊之間的微小差異。如通風(fēng)，日照，交通的方便程度等。

2 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法有很多種，可以分為傳統(tǒng)評(píng)估方法和新興評(píng)估方法。傳統(tǒng)評(píng)估方法即為我們所熟知的成本法，收益法，市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。新興評(píng)估法有很多種，在這里主要展示最具有代表性的特征價(jià)格法，模糊邏輯法，貝葉斯判別法，其他如政策性評(píng)估法，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法等也會(huì)做簡(jiǎn)要的介紹。

2.1 傳統(tǒng)評(píng)估方法

2.1.1 成本法

成本法也稱為累積法或承包商法。成本法的基本思路是以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

2.1.2 收益法

收益法又可稱為收益資本化法、投資法。收益法的基本思路是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期純收益，選用適合的折現(xiàn)率，折算為現(xiàn)值，再將各期純收益的現(xiàn)值累計(jì)，累計(jì)之和即為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的方法。

2.1.3 市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法又稱交易實(shí)例比較法、現(xiàn)行市價(jià)比較法。它是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已發(fā)生的房地產(chǎn)交易實(shí)例進(jìn)行比較，再加以修正來(lái)確定估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的方法。

2.1.4 假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱剩余法，倒算法。它是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除預(yù)期各種開(kāi)發(fā)及銷售的費(fèi)用、稅金、期望利潤(rùn)，所得剩余額作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

2.2 新興評(píng)估方法

2.2.1 特征價(jià)格法

特征價(jià)格法也被稱為效用法或價(jià)格法。此方法是將不同房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)施分解并將房地產(chǎn)特征固定不變，從而將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的特征因素分離開(kāi)來(lái)，剩下的部分就是受供需關(guān)系決定的房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

特征價(jià)格法取樣較為容易，模型的經(jīng)濟(jì)意義更為直觀，該方法也被學(xué)術(shù)界賦予崇高的地位。

2.2.2 模糊邏輯法

傳統(tǒng)評(píng)估方法在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候都無(wú)法避免不確定因素的干擾，并且房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中無(wú)法量化。正由于此，模糊邏輯法為這類問(wèn)題提供了一個(gè)可供參考的解決方法。

2.2.3 貝葉斯判別法

貝葉斯判別法的基本思路是：如果知道已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產(chǎn)有K種類型，而且從反映房地產(chǎn)物理、經(jīng)濟(jì)特征的各種因素中確定了m個(gè)主導(dǎo)性因素及其指標(biāo)。當(dāng)需要確定待估房地產(chǎn)X歸屬于以上K種類似房地產(chǎn)的何種類型時(shí)，根據(jù)判別規(guī)則，找出X來(lái)自K類型中某i類的后驗(yàn)概率h（i/x），比較h（i/x）的大小，將x歸到使h（i/x）達(dá)到最大值的那一類型的類似房地產(chǎn)中，這樣就得到了評(píng)估結(jié)果。

政策性評(píng)估方法是政府制定的，適用于規(guī)定的估價(jià)業(yè)務(wù)范圍的房地產(chǎn)估價(jià)方法。

3 傳統(tǒng)評(píng)估方法與新興評(píng)估方法評(píng)價(jià)和比較

3.1 傳統(tǒng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法評(píng)價(jià)

3.1.1 傳統(tǒng)評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn)

的來(lái)說(shuō)，成本法，收益法，市場(chǎng)比較法，假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)踐中得到了廣泛的應(yīng)用。不同的方法應(yīng)用的地方也不一樣，針對(duì)這四類傳統(tǒng)評(píng)估方法的特點(diǎn)，成本法最適用于折舊較少和建筑成本易于評(píng)估的新建筑物評(píng)估，以及市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)資料缺乏的房地產(chǎn)類型評(píng)估；收益法最適用于有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)的估價(jià)；市場(chǎng)比較法最適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高，而特殊用途的房地產(chǎn)由于缺乏交易實(shí)例則不適用市場(chǎng)比較法；假設(shè)開(kāi)發(fā)法最適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，具體來(lái)說(shuō)包括將生地開(kāi)發(fā)為熟地租售，在熟地上建造房屋租售，將在建工程完成為房地產(chǎn)租售。針對(duì)待評(píng)估房地產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇合適的評(píng)估方法，有利于評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

3.1.2 傳統(tǒng)評(píng)估方法的缺點(diǎn)

雖然傳統(tǒng)評(píng)估方法應(yīng)用比較廣泛，但是這些方法存在著許多局限性，主要表現(xiàn)在以下三點(diǎn)：（1）傳統(tǒng)評(píng)估方法都存在一定的主觀性。（2）傳統(tǒng)評(píng)估方法都要求房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟。這一要求本身就是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的否認(rèn)。（3）傳統(tǒng)評(píng)估方法對(duì)樣本容量都有嚴(yán)格的要求。

因此，在x擇使用傳統(tǒng)評(píng)估方法對(duì)待估房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，針對(duì)待估房地產(chǎn)的特點(diǎn)，首先要選擇適合的方法，另外一個(gè)非常重要的問(wèn)題就是要盡量規(guī)避所選方法的局限性，若實(shí)在無(wú)法規(guī)避，也要盡量降低這些局限性所帶來(lái)的影響，保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

3.2 新興房地產(chǎn)評(píng)估方法的評(píng)價(jià)

3.2.1 新興評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn)

相比于傳統(tǒng)方法，新興評(píng)估方法可以克服傳統(tǒng)評(píng)估方法的諸多局限性，更好的體現(xiàn)定量性。特征價(jià)格法將影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種屬性，進(jìn)行了特征化，用各種不同的特征值來(lái)代表這些屬性，利用函數(shù)模型，再結(jié)合統(tǒng)計(jì)知識(shí)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)知識(shí)，更好地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行量化；模糊邏輯法也是如此，對(duì)于傳統(tǒng)方法無(wú)法量化的一些不確定性因素，模糊邏輯法采取了專家團(tuán)隊(duì)測(cè)評(píng)的方法來(lái)降低這些不確定性，很大程度上打破了這些局限性；貝葉斯判別法充分利用了統(tǒng)計(jì)、數(shù)理、計(jì)量的知識(shí)，將這些因素量化成某個(gè)變量；每個(gè)神經(jīng)元都是一個(gè)變量，通過(guò)比較實(shí)例與待估對(duì)象，進(jìn)而進(jìn)行量化。新興評(píng)估方法是隨著社會(huì)的發(fā)展逐漸形成的，其理論基礎(chǔ)也還需要在實(shí)踐中慢慢證實(shí)，因而其普遍性沒(méi)有像傳統(tǒng)評(píng)估方法那樣強(qiáng)，不過(guò)可以相信在未來(lái)，新興房地產(chǎn)評(píng)估方法一定會(huì)被大多數(shù)人所接受，成為主流的評(píng)估方法。

3.2.2 新興評(píng)估方法的缺點(diǎn)

雖然新興評(píng)估方法解決了許多傳統(tǒng)評(píng)估方法的不足之處，但不可否認(rèn)的是其自身也存在著一定的局限性。如在現(xiàn)實(shí)生活中，一些因素根本不可能量化為變量，這就是新興評(píng)估方法的不足之處。

4 結(jié)論

總結(jié)傳統(tǒng)評(píng)估方法和新興評(píng)估方法后，可以發(fā)現(xiàn)，任何一種評(píng)估方法都有一定的前提條件，為特定的市場(chǎng)或環(huán)境所服務(wù)。當(dāng)這些前提發(fā)生改變后，評(píng)估方法的效力和精準(zhǔn)性也會(huì)發(fā)生變化，進(jìn)而影響評(píng)估結(jié)果，無(wú)法得到待估房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。本文論述了傳統(tǒng)評(píng)估方法和新興評(píng)估方法及其比較，可以發(fā)現(xiàn)新興評(píng)估方法較為科學(xué)。一方面，新興評(píng)估方法是在傳統(tǒng)評(píng)估方法的基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)的，解決了傳統(tǒng)評(píng)估方法的不足之處，但另一方面，新興評(píng)估方法的發(fā)展并不是對(duì)傳統(tǒng)評(píng)估方法的摒棄，像我國(guó)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟的情況下，傳統(tǒng)評(píng)估方法依舊占據(jù)著重要的地位，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展成熟，數(shù)據(jù)獲取相對(duì)容易后，新興評(píng)估方法的優(yōu)勢(shì)才可以展現(xiàn)出來(lái)，其重要性才會(huì)凸顯。

參考文獻(xiàn)

第4篇：土地評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)始于上世紀(jì)九十年代初，經(jīng)過(guò)二十年的發(fā)展，法律法規(guī)制度建設(shè)已趨于完善，隨著我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)理論知識(shí)也在不斷地完善及更新，相應(yīng)的估價(jià)制度體系及估價(jià)準(zhǔn)則也在逐漸健全，從而使廣大的房地產(chǎn)估價(jià)師在從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐活動(dòng)過(guò)程中能有“法”可依。從專業(yè)估價(jià)角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為了特定的目的對(duì)特定的房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)權(quán)益，在特定的時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定；為了提高估價(jià)的準(zhǔn)確性、客觀公正性，除了要有掌握各種專業(yè)知識(shí)的專業(yè)人員外，估價(jià)方法的選擇更為重要。那么在估價(jià)實(shí)務(wù)中如何選擇估價(jià)方法，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下兩方面來(lái)考慮選擇估價(jià)方法：

一、不同目的的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選擇不同的估價(jià)方法

方法是實(shí)現(xiàn)目的的手段，在實(shí)際估價(jià)中，委托方會(huì)有不同的目的，針對(duì)

不同的目的應(yīng)選擇不同的方法。

1．國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估為政策性的估價(jià)范圍，根據(jù)不同的轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)選擇不同的估價(jià)方法。如以拍賣方式出讓土地使用權(quán)，宜重點(diǎn)選擇市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。如果土地使用權(quán)市場(chǎng)交易較為活躍，可比實(shí)例較多時(shí)，可采用市場(chǎng)法。在采用市場(chǎng)法評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)選取與估價(jià)對(duì)象土地有可比性的交易實(shí)例三個(gè)以上。所謂可比性，是指土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性、土地等級(jí)的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一性。同時(shí)還應(yīng)注意選取的交易實(shí)例的土地交易日期是否接近評(píng)估時(shí)間，交易是否正常。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)的價(jià)格。在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，其方法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件經(jīng)規(guī)劃主管部門審批，只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開(kāi)發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能具此規(guī)劃方案假設(shè)得到開(kāi)發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價(jià)格。如是以協(xié)議出讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)選擇成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

2．房地產(chǎn)租賃評(píng)估。

在進(jìn)行房地產(chǎn)租賃評(píng)估時(shí)，如果房屋租賃市場(chǎng)公開(kāi)，租賃信息充分，應(yīng)首選市場(chǎng)法。在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)廣開(kāi)信息渠道，可查閱有關(guān)報(bào)刊中租賃的信息，收集房地產(chǎn)交易展示會(huì)的資料，了解房地產(chǎn)中介的租售行情。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃交易的實(shí)例時(shí)，不僅應(yīng)了解交易實(shí)例的價(jià)格及房地產(chǎn)的狀況，如座落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等。還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。因?yàn)檫@些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場(chǎng)比較是不可缺少的比較項(xiàng)目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例的比較項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)的租賃價(jià)格。如果租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測(cè)或可確定，應(yīng)用收益法。收益法評(píng)估房屋租賃價(jià)格的關(guān)鍵是年凈收益的計(jì)算和報(bào)酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入，主要包括有效毛租金收入、租賃保證金收入、押金等?？鄢S修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金四項(xiàng)稅費(fèi)。四項(xiàng)稅費(fèi)的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定。如四項(xiàng)租金全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報(bào)酬率時(shí)，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時(shí)期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度。如果市場(chǎng)難以提供類似估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，也不便預(yù)測(cè)凈收益時(shí)，可采用成本法。因?yàn)槌杀痉ㄒ子谟?jì)算，并能把握房屋租賃價(jià)格基本標(biāo)準(zhǔn)。采用該方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)先求取建筑物的重置價(jià)格，一般通過(guò)政府公布的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定，也可采用按工程造價(jià)估算方法取得。

3．城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十六條拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法，不具備采用市場(chǎng)法的條件，可采用其他估價(jià)方法。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法，即使在總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下市場(chǎng)法也可能不太實(shí)用。對(duì)于特殊用途的被拆遷對(duì)象，如學(xué)校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善，不具備采用市場(chǎng)法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進(jìn)行評(píng)估。由于拆遷估價(jià)目的的特殊性，盡量避免使用收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，可采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象的拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

二、不同類型的房地產(chǎn)估價(jià)

1．居住房地產(chǎn)估價(jià)。

居住房地產(chǎn)之間的相似性比其他類型的房地產(chǎn)多，在一個(gè)居住小區(qū)中，往往有許多幢住宅采用同樣的圖紙施工，在外觀上幾乎是一樣的，在同一幢住宅樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的個(gè)套住房也基本上沒(méi)有什么區(qū)別。同時(shí)，居住房地產(chǎn)的交易量一般也是各類房地產(chǎn)中最大的，因此居住房地產(chǎn)估價(jià)的可比性較強(qiáng)，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實(shí)例，應(yīng)主要采用市場(chǎng)法。

2．商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法。采用收益法估價(jià)時(shí)，首先要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非房地產(chǎn)本身要素產(chǎn)生的收益。另一方面，還要正確選取報(bào)酬率。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此比較容易獲取交易實(shí)例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也可以是一種常用的方法。在有些估價(jià)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用到成本法作為輔助。

3工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。

第5篇：土地評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)， 估價(jià) ，估價(jià)實(shí)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)提示，估價(jià)價(jià)格

Abstract: the real estate industry in China is an important part of the third industry, China is a current and important pillar industry. China's national economy development to improve the people's living level has a pivotal role. At the same time, real estate also and residents living and working are closely related, is the social production and the life of one of the essential elements. This paper puts forward the problems that should be paid attention to the real estate appraisal is discussed in this paper.

Keywords: real estate, appraisal, appraisal practice, risk warning, price valuation

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)

一、房地產(chǎn)估價(jià)原則在估價(jià)實(shí)務(wù)中的運(yùn)用

1．合法原則

很多估價(jià)師在做估價(jià)報(bào)告時(shí)，只按規(guī)定將原則內(nèi)容放在估價(jià)報(bào)告中，至于如何把原則內(nèi)容運(yùn)用到估價(jià)中，估價(jià)師似乎欠缺自覺(jué)意識(shí)。

遵循合法原則一是要求估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無(wú)法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)合法的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明估價(jià)過(guò)程和結(jié)論是假設(shè)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。二是要求所涉及估價(jià)對(duì)象的用途必須是合法的。例如，在采取假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要設(shè)定估價(jià)對(duì)象的用途，在設(shè)立該用途時(shí)必須保證其合法性，必須符合城市規(guī)劃的限制要求。三是要求在估價(jià)中如果涉及到交易或處分方式時(shí)，該交易必須是合法的。例如，在劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的估價(jià)時(shí)，就必須考慮劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)交土地出讓金或向國(guó)家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時(shí)該目的下的估價(jià)對(duì)象才具有合法性。

2．最佳使用原則

房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對(duì)象用于最佳使用為前提，但最佳使用原則受到合法原則的約束，同時(shí)還必須得到技術(shù)上的支持，這里所說(shuō)的“技術(shù)”主要是指房屋建筑工程方面的技術(shù)。最佳使用原則還體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的可行性上。例如，對(duì)一棟四層獨(dú)體磚混非住宅樓進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為買賣雙方成交做參考價(jià)，產(chǎn)權(quán)證用途為非住宅，尚未確定是辦公還是商業(yè)用途。待估標(biāo)的物是獨(dú)立使用，何不把它最佳使用定位為商業(yè)使用呢？不行。因?yàn)榇u混房屋在改設(shè)大堂時(shí)，經(jīng)濟(jì)上的花費(fèi)相當(dāng)高，這樣估價(jià)價(jià)格顯然不合理。

3．替代原則

替代原則的理論依據(jù)，基于同一市場(chǎng)上相同的物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則反映了房地產(chǎn)的基本原則和一般的估價(jià)過(guò)程。房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開(kāi)市場(chǎng)上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的。

客觀合理價(jià)格要求估價(jià)師在選擇交易案例時(shí)，選擇與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)案例做替代，要抓住3個(gè)要點(diǎn)：與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地段應(yīng)該相同。另外，應(yīng)注意成交日期與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)該相近，最好選擇1年內(nèi)的成交案例，在市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的情況下最長(zhǎng)不宜超過(guò)2年。還應(yīng)該注意到成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

由于市場(chǎng)交易案例可能較少，估價(jià)師沒(méi)能按替代原則去找案例，而是從網(wǎng)上查找售房信息當(dāng)作交易案例，這樣就很難保證評(píng)估價(jià)格的真實(shí)性。另外，有的估價(jià)師采用市場(chǎng)法評(píng)估，由于沒(méi)有交易案例就采用收益還原法作出評(píng)估價(jià)格，然后把這一結(jié)果當(dāng)作成交案例，這同樣違背替代原則。

二、估價(jià)的假設(shè)與限制條件

房地產(chǎn)價(jià)格受許多因素的影響，在不同的前提條件下會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)的假設(shè)和限制條件是有針對(duì)性的，主要是對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況中那些不確定且對(duì)價(jià)值有影響的因素應(yīng)該予以假設(shè)。

1．對(duì)應(yīng)估價(jià)的價(jià)值類型，說(shuō)明其主要條件。例如，估價(jià)的是市場(chǎng)價(jià)值，假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況是公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。

2．對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行必要的核查?？礄?quán)屬證書(shū)記載面積與實(shí)地測(cè)量的面積是否一致？抵押是否未注銷？如果未注銷，那么在假設(shè)限制條件中，必須說(shuō)明未到有關(guān)主管部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)并注明房地產(chǎn)估價(jià)師未進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，以證載面積為準(zhǔn)。如果估價(jià)對(duì)象證載有抵押需續(xù)期抵押，一定假設(shè)所評(píng)估價(jià)格是解押后的價(jià)格。

3．有些案件是在情況不明、資料不全的情況下進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)假設(shè)在法律允許的情況下，被估價(jià)對(duì)象達(dá)到最高最佳使用，設(shè)定用途和容積率，以此來(lái)估價(jià)。

4．估價(jià)師在現(xiàn)場(chǎng)只能看到房屋的外表，對(duì)房屋的隱蔽工程無(wú)法看到而技術(shù)能力又無(wú)法鑒定的情況下，應(yīng)在限制條件中寫(xiě)清楚。

5．估價(jià)報(bào)告必須是限定在一定的國(guó)家宏觀政策前提下的估價(jià)結(jié)果才不會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，否則很難保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

三、對(duì)估價(jià)價(jià)格做風(fēng)險(xiǎn)提示

估價(jià)報(bào)告強(qiáng)調(diào)的是時(shí)點(diǎn)價(jià)格，然而銀行發(fā)放給貸款人的資金收回時(shí)點(diǎn)，是要滯后于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的。這就產(chǎn)生了如果所發(fā)放的貸款收不回來(lái)，就必須進(jìn)入司法訴訟，而不管怎樣判決都要牽扯到變現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格。因此，如何在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中科學(xué)分析變現(xiàn)能力尤為重要。

“變現(xiàn)能力”是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容主要包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性；假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與估價(jià)的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度；變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短；變現(xiàn)的費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。

不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：

1．該宗房地產(chǎn)的通用性。通俗地說(shuō)就是是否常見(jiàn)、是否普遍使用。一般地說(shuō)，通用性越差，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如高爾夫球場(chǎng)，就很難變現(xiàn)。廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱，廠房中的特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱。

2．該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。通俗地說(shuō)就是能否單獨(dú)使用不受限制。例如某單位出入都要從別人院內(nèi)通過(guò)，如果大門關(guān)閉，就難以出入。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。

3．房地產(chǎn)體量越大，價(jià)值越大，所用資金越多，越不容易找到買方，變現(xiàn)能力越弱。例如大型商場(chǎng)就比小店面的變現(xiàn)能力弱。

4．房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可分開(kāi)使用。例如：工廠的一個(gè)車間，一般在物理上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于價(jià)值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。

5．房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度越低，不確定性因素越多，變現(xiàn)能力相對(duì)越弱。例如，生地、毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。

6．房地產(chǎn)的區(qū)位。一般地說(shuō)所處區(qū)位越偏僻、越不成熟的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如：郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

第6篇：土地評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法范文

關(guān)鍵詞：土地；流轉(zhuǎn)；集體林權(quán)；啟示

當(dāng)前，集體林權(quán)制度改革正在全國(guó)各地迅速鋪開(kāi)，激發(fā)了林業(yè)的巨大生產(chǎn)潛力。在改革中，各省的確權(quán)發(fā)證工作困難較少，但在“四大服務(wù)體系”（林業(yè)經(jīng)營(yíng)體系、林業(yè)服務(wù)體系、森林資源“三防”體系、森林資源流轉(zhuǎn)體系）建設(shè)方面還處于探索階段，如何建立和完善森林資源流轉(zhuǎn)體系是深化集體林權(quán)制度改革的關(guān)鍵之一。始于20世紀(jì)80年代家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制確立的土地流轉(zhuǎn)制度，可以為森林資源流轉(zhuǎn)體系提供有益借鑒。

一、土地流轉(zhuǎn)制度概述

我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等?！鞭r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是指在農(nóng)村土地所有權(quán)歸屬和農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)不變的情況下，將土地使用權(quán)從承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來(lái)，轉(zhuǎn)移給其他農(nóng)戶或經(jīng)營(yíng)者，其實(shí)質(zhì)就是農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)制度是關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、讓渡的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的總和，它主要解決土地產(chǎn)權(quán)（土地資源）的再配置問(wèn)題。在我國(guó)，常見(jiàn)的土地流轉(zhuǎn)形式有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、租賃（包括反租倒包）等，轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換主要是在農(nóng)戶之間自發(fā)地進(jìn)行，而入股、租賃（反租倒包）則是依靠鄉(xiāng)村集體組織來(lái)推動(dòng)。

目前，土地流轉(zhuǎn)制度的主要做法包括以下幾個(gè)方面。

（一）確立土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則

其評(píng)估方法主要有市場(chǎng)比較法、成本逼近法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益還原法等，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)法適用于熟地地價(jià)評(píng)估，成本逼近法適用于生地地價(jià)評(píng)估。

（二）建立土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)

通過(guò)建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心來(lái)搭建交易平臺(tái)，形成一個(gè)具有綜合服務(wù)功能的土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)。

（三）建立土地流轉(zhuǎn)糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制

可有效地解決部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛問(wèn)題，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供了保障。建立土地流轉(zhuǎn)糾紛機(jī)制需遵循“公平、公正、公開(kāi)”的理念，堅(jiān)持依法辦事，遵循相關(guān)的法律法規(guī)，建立自身糾錯(cuò)機(jī)制，若雙方當(dāng)事人對(duì)協(xié)調(diào)結(jié)果不服，可以向上級(jí)相關(guān)部門反映解決。

二、土地流轉(zhuǎn)制度的績(jī)效和不足

（一）土地流轉(zhuǎn)制度的績(jī)效

1、優(yōu)化配置土地資源。土地流轉(zhuǎn)有利于優(yōu)化組合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步走上“專業(yè)化分工、規(guī)模化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、企業(yè)化管理”的發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)土地資源的充分利用。土地流轉(zhuǎn)把閑置的土地資源“匯聚”到“種田能手”手里，能充分發(fā)揮“種田能手”的技術(shù)實(shí)力，提高勞動(dòng)效率，增加土地產(chǎn)出。另外，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)可以使轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)就業(yè)的農(nóng)民出讓自己手中的土地，有利于土地的集約經(jīng)營(yíng)，有利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)機(jī)械設(shè)備的使用，有利于吸引外來(lái)資金對(duì)本地農(nóng)業(yè)的支持，提高本地農(nóng)業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

2、促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)分工專業(yè)化。亞當(dāng)?斯密指出：“勞動(dòng)生產(chǎn)力最大的改進(jìn)，以及勞動(dòng)在任何地方運(yùn)作或應(yīng)用中所體現(xiàn)的技能、熟練和判斷的大部分，似乎都是勞動(dòng)分工的結(jié)果?！蓖ㄟ^(guò)土地流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)村中具有技術(shù)和經(jīng)營(yíng)頭腦的農(nóng)民脫離祖祖輩輩依靠的土地而從事其他行業(yè)，而使對(duì)種田有“深入研究”的農(nóng)民專門從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，這樣有利于提高農(nóng)村整體勞動(dòng)生產(chǎn)率，促進(jìn)農(nóng)村的繁榮。

3、大量解放勞動(dòng)力。土地流轉(zhuǎn)改變了部分農(nóng)民的兼業(yè)狀態(tài)，把農(nóng)民從土地上解放出來(lái)，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，有利于城市化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，使嚴(yán)重束縛于土地的大量勞動(dòng)力獲得了“自由”，再加上國(guó)家對(duì)農(nóng)村與城市界限控制的松動(dòng)（允許農(nóng)民進(jìn)入城市），這為城市居民解決了許多“臟、累、苦”的工作，改善了城市居民的生活環(huán)境，同時(shí)也為農(nóng)民帶來(lái)了相對(duì)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)較多的收入。

（二）土地流轉(zhuǎn)制度的不足

1、政府的違規(guī)操作侵害了農(nóng)民的利益。在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，有的基層政府沒(méi)有嚴(yán)格遵守國(guó)家政策法規(guī)的規(guī)定，擅自侵害農(nóng)民的合法利益。有些地方借土地流轉(zhuǎn)之名，發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)、休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)，實(shí)際上是繞過(guò)國(guó)家土地管理法規(guī)，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，改變了土地的農(nóng)業(yè)用途；更有甚者，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或企業(yè)大面積圈地以后，又無(wú)力進(jìn)行開(kāi)發(fā)，任憑大量耕地荒蕪，造成農(nóng)民失地又失業(yè)。有的地方集體組織為了追求自身“利益最大化”，假借土地流轉(zhuǎn)之際，大肆“尋租”，嚴(yán)重侵害了農(nóng)民的利益，形成“與民奪利”的現(xiàn)象，損害了黨和政府在群眾中的威信。

2、失地農(nóng)民的可持續(xù)生存問(wèn)題未受重視。在土地被征用之后，“失地農(nóng)民”應(yīng)該怎樣生存和生活呢？有的基層政府采取“一補(bǔ)了之”的態(tài)度，并且補(bǔ)償費(fèi)用很低，這是不可取的。崔智敏認(rèn)為土地征用補(bǔ)償應(yīng)該以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償，并且還應(yīng)該建立失地農(nóng)民的社會(huì)保障制度，保護(hù)失地農(nóng)民的合法權(quán)益，對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行就業(yè)培訓(xùn)等?；鶎诱谡饔棉r(nóng)民土地之后，應(yīng)該考慮他們的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，可以采取補(bǔ)償金入股的形式，到一定期限“分紅”，或者培訓(xùn)“失地農(nóng)民”，讓他們擁有一技之長(zhǎng)，能找到適合自己的工作，解決后顧之憂。

3、中介組織的缺位導(dǎo)致流轉(zhuǎn)不暢。近年來(lái)以各種形式流轉(zhuǎn)的農(nóng)村耕地僅占農(nóng)戶家庭承包土地的6%-8%，一個(gè)重要的原因在于土地流轉(zhuǎn)中介組織匱乏。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在信息不通暢的現(xiàn)象，表現(xiàn)為想轉(zhuǎn)讓的找不到受讓方，想受讓的找不到轉(zhuǎn)讓方。很多想承包或者轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)戶大多是通過(guò)鄰居、親戚、朋友或者村干部獲取土地流轉(zhuǎn)信息，這樣得到的信息等待時(shí)間較長(zhǎng)、信息容易失真。但如果通過(guò)農(nóng)村集體組織統(tǒng)一組織流轉(zhuǎn)，又可能存在農(nóng)村集體組織因潛在的利益驅(qū)動(dòng)而發(fā)生 “尋租”的現(xiàn)象，致使農(nóng)民利益受到損害。中介組織的缺位讓農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)時(shí)需要支付較高的“搜尋和成交成本”，應(yīng)該加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織建設(shè)的步伐。

三、土地流轉(zhuǎn)制度對(duì)構(gòu)建森林資源流轉(zhuǎn)體系的啟示

土地流轉(zhuǎn)和森林資源流轉(zhuǎn)具有很大的相似性：二者都是對(duì)“權(quán)利”的流轉(zhuǎn)；都要在流轉(zhuǎn)之前進(jìn)行評(píng)估；都需要一個(gè)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)；都需要規(guī)范政府的行為。但是它們之間又存在一些不同之處：農(nóng)民和林農(nóng)對(duì)流轉(zhuǎn)需求的迫切性不同，相比之下，林農(nóng)對(duì)流轉(zhuǎn)需求更迫切一些，這很大程度上是由農(nóng)業(yè)和林業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)決定的；土地流轉(zhuǎn)是對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而森林資源流轉(zhuǎn)不僅對(duì)林地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，還對(duì)林木所有權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)；二者評(píng)估的準(zhǔn)則不同，因?yàn)榱謽I(yè)經(jīng)營(yíng)具有自身的特殊性，所以評(píng)估準(zhǔn)則具有很大差異。總的來(lái)說(shuō)，二者在很多方面具有共性，森林資源流轉(zhuǎn)能從土地流轉(zhuǎn)中得到很多啟示。

（一）制定合理合法的流轉(zhuǎn)程序與規(guī)則

土地流轉(zhuǎn)制度得以順利進(jìn)行，合法合理的流轉(zhuǎn)程序和規(guī)則做出了很大貢獻(xiàn)，所以森林資源流轉(zhuǎn)要嚴(yán)格遵守《森林法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定。有關(guān)部門應(yīng)該制定一套合法合理的流轉(zhuǎn)程序和規(guī)則，責(zé)令各地嚴(yán)格遵守。具體建議如下：持有林權(quán)證的林農(nóng)向當(dāng)?shù)亓謽I(yè)局建造的交易中心申請(qǐng)流轉(zhuǎn)，再向相關(guān)權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)提出評(píng)估申請(qǐng)，進(jìn)行評(píng)估之后就可在交易中心流轉(zhuǎn)信息，有意受讓者需向交易中心登記后參加競(jìng)拍，最后出價(jià)最高者獲得該項(xiàng)林權(quán)，再當(dāng)場(chǎng)簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議，實(shí)現(xiàn)森林資源的順利流轉(zhuǎn)。

（二）明確評(píng)估機(jī)制

土地流轉(zhuǎn)的依據(jù)是對(duì)土地使用權(quán)的評(píng)估，而要進(jìn)行森林資源流轉(zhuǎn)，就有必要對(duì)林地、林木進(jìn)行客觀公正的評(píng)估。只有建立起一套大家公認(rèn)的、權(quán)威的林地、林木評(píng)估機(jī)制，才能有效地防止森林資源資產(chǎn)的流失，保護(hù)林地產(chǎn)權(quán)權(quán)能分離后各方的產(chǎn)權(quán)權(quán)益。

首先，依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和有關(guān)科研成果與資料，按照科學(xué)適宜的程序、標(biāo)準(zhǔn)和方法，建立林地、林木的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系。

其次，確定林地、林木評(píng)估人員應(yīng)該具有的相關(guān)資質(zhì)，為最終的評(píng)估結(jié)果確立一個(gè)可靠的保證。

（三）建立快速暢通的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

正因?yàn)橛幸粋€(gè)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，土地流轉(zhuǎn)才能夠持續(xù)開(kāi)展，森林資源流轉(zhuǎn)也需要建立一個(gè)快速暢通的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，為森林資源的流轉(zhuǎn)提供有效支撐。而森林資源流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立，第一步需要建立一個(gè)交易中心，此交易中心應(yīng)該具有一套完整的拍賣制度，以便保證林權(quán)拍賣交易的成功。

首先，明確拍賣雙方的資格。必須擁有經(jīng)過(guò)評(píng)估之后的林權(quán)的一方才可以成為委托人，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的才可以成為買受人。

其次，交易中心有義務(wù)告知買受人拍賣方式和相關(guān)資料，以便使買受人充分了解和認(rèn)識(shí)其競(jìng)拍林權(quán)的情況，以便做出合理的出價(jià)。

再次，對(duì)拍賣現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有效地、積極地掌控，避免發(fā)生違反規(guī)則的事件，確保拍賣有序進(jìn)行。

最后，拍賣成功之后，應(yīng)該現(xiàn)場(chǎng)為雙方辦理相關(guān)流轉(zhuǎn)手續(xù)，以便從法律意義上認(rèn)可交易行為，杜絕因手續(xù)問(wèn)題造成日后的糾紛。

（四）確立糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制

土地流轉(zhuǎn)制度得到糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制的有效糾錯(cuò)，促使土地流轉(zhuǎn)有序進(jìn)行，借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)，森林資源流轉(zhuǎn)體系應(yīng)該確立流轉(zhuǎn)糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制，這可以有效保護(hù)處于弱勢(shì)地位的林農(nóng)，嚴(yán)格規(guī)范處于強(qiáng)勢(shì)地位的企業(yè)和政府部門的不法行為，并且糾紛協(xié)調(diào)機(jī)制可以把矛盾消滅在萌芽之中，不讓矛盾積累過(guò)深，過(guò)多消耗當(dāng)事者雙方的精力和金錢，增進(jìn)社會(huì)和諧。

（五）規(guī)范政府行為與職能

土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，因地方政府或基層違規(guī)操作，導(dǎo)致出現(xiàn)一些“與民奪利”的現(xiàn)象，這應(yīng)該引起高度重視。在森林資源流轉(zhuǎn)中，有關(guān)部門應(yīng)該嚴(yán)令各地政府規(guī)范自身行為和職能，不得“與民爭(zhēng)利”。對(duì)征用的林地應(yīng)該建立經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償機(jī)制，充分考慮市場(chǎng)、林地價(jià)格、林地供求關(guān)系等多方面的因素，制定一個(gè)合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并為林農(nóng)建立相應(yīng)的社會(huì)保障制度，以便使林農(nóng)在喪失林地之后仍能持續(xù)的生產(chǎn)和生活，為森林資源流轉(zhuǎn)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的保證。

（六）組建中介組織

當(dāng)前阻礙土地流轉(zhuǎn)的因素之一是中介組織的缺乏，因中介組織的缺乏致使流轉(zhuǎn)雙方需要付出較多的“搜尋和成交成本”，森林資源流轉(zhuǎn)體系的構(gòu)建應(yīng)該吸取這個(gè)教訓(xùn)，重視中介組織的作用。這可以按照國(guó)家自2007年7月1日起實(shí)行的《中華人民共和國(guó)農(nóng)民專業(yè)合作社法》以及國(guó)務(wù)院制定的《農(nóng)民專業(yè)合作社登記管理?xiàng)l例》的相關(guān)要求，引導(dǎo)林農(nóng)根據(jù)自身實(shí)際需求組建林業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織，由林業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織行使森林資源流轉(zhuǎn)中介職能，以便更有效地溝通森林資源流轉(zhuǎn)雙方，降低流轉(zhuǎn)雙方的“搜尋和成交成本”。

四、結(jié)論

當(dāng)前開(kāi)展的全國(guó)性的集體林權(quán)制度改革正在改變過(guò)去不符合林業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的制度安排，目的是尋求一種能最大限度地激發(fā)林農(nóng)積極性、最有效配置林業(yè)資源、實(shí)現(xiàn)林業(yè)最大收益的制度。規(guī)范土地流轉(zhuǎn)制度可以為森林資源流轉(zhuǎn)體系的構(gòu)建提供很好的示范和警示作用。今后需在土地流轉(zhuǎn)制度建設(shè)、森林資源流轉(zhuǎn)后的剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移以及林農(nóng)社會(huì)保障制度建設(shè)等問(wèn)題上作進(jìn)一步的比較研究。

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第7篇：土地評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法范文

關(guān)鍵詞：土地估價(jià)；剩余法；運(yùn)用。

中圖分類號(hào)：F301.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

在土地估價(jià)測(cè)算時(shí)，通用的估價(jià)方法一般有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法等，在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中，除了常用的市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法外，剩余法也得到了廣泛的運(yùn)用，而且剩余法比較適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)，尤其在土地市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)滯后的小鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宗地地價(jià)評(píng)估更是得到較多的運(yùn)用。

一、剩余法定義

剩余法是通行的地價(jià)評(píng)估方法之一，又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建造房屋的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)等后的價(jià)格余額來(lái)確定待估土地價(jià)格的方法。其公式如下:

V=A-B-C

式中：V--待估土地價(jià)格；

A--開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)格或房地產(chǎn)總價(jià)格；

B--整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；

C--開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)。

或者分解為：

總地價(jià)＝預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－建筑開(kāi)發(fā)成本－投資利息－投資利潤(rùn)－銷售稅費(fèi)

二、剩余法是綜合的估價(jià)方法

從剩余法計(jì)算公式可以看出，剩余法評(píng)估地價(jià)必須確定開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)和整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。確定開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)不是簡(jiǎn)單的土地總價(jià)與房屋建筑物總價(jià)的加和，而必須根據(jù)宗地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，采用市場(chǎng)比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法結(jié)合進(jìn)行；對(duì)于開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法來(lái)確定其價(jià)值。在估價(jià)實(shí)際中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟度不同，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟完善區(qū)域，市場(chǎng)交易比較活躍，比較容易找到與預(yù)估房地產(chǎn)相類似的案例，可以選擇市場(chǎng)比較法進(jìn)行；而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)滯后的區(qū)域，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)、擬開(kāi)發(fā)區(qū)等，不易于找到三個(gè)以上與預(yù)估房地產(chǎn)相類似的成交案例，則一般通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)租金水平確定預(yù)估房地產(chǎn)最有可能的客觀租金水平，再用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)價(jià)格。無(wú)論是選用市場(chǎng)比較法還是收益還原法估價(jià)，最后都必須再通過(guò)數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法或建立數(shù)學(xué)模型最終確定開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。而整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和，如建筑開(kāi)發(fā)成本、投資利息、投資利潤(rùn)及銷售稅費(fèi)等，涉及所有成本的累加。在求取建筑開(kāi)發(fā)成本時(shí)一般對(duì)費(fèi)用發(fā)生數(shù)額進(jìn)行累加，采用成本法計(jì)算而來(lái)。因此，就剩余法本身的計(jì)算過(guò)程，就是通過(guò)運(yùn)用其他估價(jià)方法來(lái)求取其基本計(jì)算項(xiàng)目，之后進(jìn)行相應(yīng)數(shù)學(xué)計(jì)算求得宗地地價(jià)，其他估價(jià)方法選用的適宜度與測(cè)算結(jié)果的精確度都直接影響到剩余法估價(jià)地價(jià)的精確度。綜上，剩余法的運(yùn)用也是其他估價(jià)方法的綜合運(yùn)用，而非簡(jiǎn)單的數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法。

根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，宗地評(píng)估所選用估價(jià)方法不應(yīng)少于兩種，故在土地估價(jià)報(bào)告中還應(yīng)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等其他估價(jià)方法測(cè)算，通過(guò)兩種估價(jià)方法求出的結(jié)果最后綜合確定宗地地價(jià)。因此，采用剩余法估價(jià)就勢(shì)必要運(yùn)用另外一種估價(jià)方法，并對(duì)相互的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行對(duì)比驗(yàn)證，印證估價(jià)結(jié)果的合理性。

故采用剩余法進(jìn)行土地估價(jià)作業(yè)時(shí)，無(wú)論是從剩余法本身要求還是從估價(jià)報(bào)告應(yīng)用而言，它都與其他估價(jià)方法發(fā)生了關(guān)聯(lián)。在估價(jià)時(shí)，保持與其他估價(jià)方法的密切運(yùn)用，既保證了自身估價(jià)結(jié)果的精確度也印證了運(yùn)用該方法的適宜性及結(jié)果的合理性。因此，剩余法不是一種孤立運(yùn)用的估價(jià)方法，反而是一種綜合的估價(jià)方法。

三、剩余法估價(jià)的具體思路

剩余法在土地評(píng)估中得到了廣泛的運(yùn)用，適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)，一般用于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；僅將土地開(kāi)發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)；現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。無(wú)論是哪種情況，剩余法的實(shí)際運(yùn)用一般有二種思路，即所謂的傳統(tǒng)估價(jià)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。

傳統(tǒng)估價(jià)方法是假設(shè)在估價(jià)基準(zhǔn)日，在待開(kāi)發(fā)土地上通過(guò)最佳開(kāi)發(fā)利用方式建成房地產(chǎn)，通過(guò)測(cè)算于估價(jià)基準(zhǔn)日市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)值，扣減估價(jià)基準(zhǔn)日市場(chǎng)條件下的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用以及建成該房地產(chǎn)所占用資金利息、利潤(rùn)等，最終得到估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)。

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從取得土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)一直到經(jīng)營(yíng)銷售的過(guò)程，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各個(gè)時(shí)點(diǎn)所發(fā)生的全部現(xiàn)金流入、流出（主要包括開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等），折現(xiàn)到估價(jià)基準(zhǔn)日，以所預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金流入的折現(xiàn)值，扣減所預(yù)測(cè)未來(lái)各項(xiàng)現(xiàn)金流出的折現(xiàn)值，最終得到估價(jià)基準(zhǔn)日的地價(jià)。

從理論上講，這兩種思路測(cè)算出的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該比較接近，但是，在實(shí)踐中，同一估價(jià)對(duì)象運(yùn)用兩種思路測(cè)算出的估價(jià)結(jié)果卻往往有較大差異，這是由于二者存在著一定的區(qū)別，從二者的定義即可見(jiàn)一斑。（1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，以復(fù)利的方式出發(fā)，運(yùn)用折現(xiàn)方式，考慮不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)的資金變化情況，最后進(jìn)行累加和扣減；而傳統(tǒng)估價(jià)方法則從估價(jià)基準(zhǔn)日的市場(chǎng)狀況出發(fā)，直接考慮利息和利潤(rùn)作為資金的時(shí)間成本和投資機(jī)會(huì)成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。（2）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的利息和利潤(rùn)不作為具體的現(xiàn)金流，而體現(xiàn)在折現(xiàn)率中，而傳統(tǒng)估價(jià)方法將利息和利潤(rùn)作為“成本”組成的一部分進(jìn)行扣減，利息和利潤(rùn)需要單獨(dú)列項(xiàng)計(jì)算。從以上區(qū)別可以看出，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算過(guò)程比較復(fù)雜，但比較合理，測(cè)算結(jié)果比較精確，且具有較強(qiáng)的現(xiàn)勢(shì)性；而傳統(tǒng)估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單，測(cè)算結(jié)果比較粗略，具有一定的參考價(jià)值，因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)盡量運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行估價(jià)。但實(shí)際上，由于不確定性的客觀存在，對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流入、流出的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)具有較大難度，折現(xiàn)率確定的合適與否也將極大地接影響估價(jià)結(jié)果，因此此思路的在土地估價(jià)實(shí)務(wù)運(yùn)用中有一定難度，仍多以傳統(tǒng)估價(jià)方法為主。

四、剩余法估價(jià)的難點(diǎn)與對(duì)策

1、宗地的最佳利用方式。在估價(jià)實(shí)務(wù)中，我們可以通過(guò)相關(guān)的規(guī)劃條件與規(guī)劃指標(biāo)（如宗地的用途、位置、使用年期、界內(nèi)外面積、建筑限高、建筑密度、容積率等）確定其開(kāi)發(fā)利用方式，但在規(guī)劃條件不夠明確的前提下如何確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式呢？比如，某一宗待開(kāi)發(fā)的城鎮(zhèn)住宅用地，在一定的容積率條件下，開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅用房和配套商業(yè)用房面積比例多少合適？住宅中建設(shè)多層和小高層或高層的面積比例多少合適？配套車庫(kù)車位比例多少合適......要從不同的利用方式中最終確定最佳利用方式并非簡(jiǎn)單的事，涉及到一些工程建筑基本知識(shí)，造價(jià)知識(shí)、國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定等，所以估價(jià)師應(yīng)盡可能多的獲取宗地相關(guān)資料，認(rèn)真分析宗地的規(guī)劃條件和規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合宗地的實(shí)際情況，綜合考慮區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)趨勢(shì)、結(jié)合開(kāi)發(fā)商具體實(shí)際等事項(xiàng)而定。宗地的最佳利用方式確定為剩余法的運(yùn)用奠定了基礎(chǔ)。

2、確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。

確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法進(jìn)行。它不是簡(jiǎn)單的類似房地產(chǎn)銷售價(jià)格，而是通過(guò)比較分析與預(yù)測(cè)后得出的合理市場(chǎng)交易價(jià)格，它必須考慮開(kāi)發(fā)周期（成片開(kāi)發(fā)或分期開(kāi)發(fā)）與銷售進(jìn)度（開(kāi)始預(yù)售時(shí)間和完成銷售時(shí)間），否則將會(huì)影響該總價(jià)值的準(zhǔn)確性。 另外還應(yīng)考慮其所使用土地的具體情況，如土地的剩余使用年限。比如，商業(yè)住宅綜合用地的法定最高出讓使用年限為50年，城鎮(zhèn)住宅用地的法定最高出讓使用年限為70年，在這兩宗性質(zhì)不同的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)所呈現(xiàn)出來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也應(yīng)有不同，土地的剩余使用年限制約了開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格。

3、利息的計(jì)算。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)付資本如購(gòu)地稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等的投入時(shí)間和方式并不相同，有的是一次性付清，有的是均勻投入，有的是按比例投入，所以在確定利息時(shí)，必須根據(jù)其各自在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)的貸款利率高低進(jìn)行計(jì)算，計(jì)息時(shí)間不得與確定的開(kāi)發(fā)周期相矛盾。

4、利潤(rùn)的計(jì)算。在利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，利潤(rùn)率的選取必須與計(jì)算基數(shù)的口徑相一致，無(wú)論采取直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率中的哪一種，若采用與之相對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)來(lái)估算，所得出的結(jié)果都是相同的。利潤(rùn)的計(jì)算更多體現(xiàn)的是行業(yè)客觀利潤(rùn)水平，而折現(xiàn)率（體現(xiàn)利潤(rùn)這塊）的確定則更多的是體現(xiàn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，估價(jià)中應(yīng)該能夠予以區(qū)分。

5、折現(xiàn)率的確定。折現(xiàn)率又稱資本化率，是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的重要參數(shù)，它并不類似于房地產(chǎn)還原率或土地還原率，它屬于投資報(bào)酬率，包含了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（即體現(xiàn)了資金的利率和利潤(rùn)率），由于在未來(lái)建設(shè)過(guò)程中面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償額相應(yīng)也就不確定，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定就比較困難，直接影響了折現(xiàn)率的合理確定。因此，估價(jià)師必須充分了解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)狀況，只有在充分了解和掌握上述數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的判斷才能較為客觀合理。

第8篇：土地評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法范文

摘要: 隨著我國(guó)土地使用制度的深化改革,土地使用權(quán)實(shí)行招拍掛出讓，有利于土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，但如何科學(xué)合理地評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓底價(jià), 是國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作中一個(gè)重要環(huán)節(jié)。本文就國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)的確定進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：土地使用權(quán)； 出讓底價(jià)；評(píng)估方法

0前言

國(guó)有土地使用權(quán)出讓是政府以土地所有者的身份依法行使土地處分權(quán)的過(guò)程。但在利用市場(chǎng)機(jī)制, 選擇招標(biāo)拍賣掛牌等方式配置城市有限的土地資源時(shí), 涉及諸多技術(shù)性要素和工作, 必須考慮并認(rèn)真做好。筆者認(rèn)為在招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)際操作中, 要特別注重以下技術(shù)性要素。

1 從一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素方面確定出讓地塊價(jià)格

土地價(jià)格的高低是由眾多影響土地價(jià)格的因素綜合作用的結(jié)果。要做好土地估價(jià)工作，必須了解和掌握各種影響土地價(jià)格的因素。通常狀況下考慮一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的影響。一般因素是指影響地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，也是影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r等，這些因素是決定地塊價(jià)格的基礎(chǔ)；區(qū)域因素是指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部各區(qū)域之間地價(jià)水平的因素，主要包括：商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地利用計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)集聚狀況等（具體的因素會(huì)根據(jù)土地用途作出相應(yīng)的調(diào)整），這些因素相互結(jié)合產(chǎn)生地區(qū)特性，直接影響該地區(qū)的地價(jià)水平；個(gè)別因素是指宗地自身的地價(jià)影響因素，又稱宗地因素，包括宗地自身的位置、面積、用途、形狀、寬度、臨街深度、容積率、地質(zhì)、宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件、土地使用限制等因素，個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。同時(shí)，同一地理位置不同的用地類型，其影響地價(jià)因素也會(huì)有所不同。因此，參照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、使用年限、開(kāi)發(fā)程度，科學(xué)合理地選擇影響因素，是科學(xué)合理地評(píng)估與確定國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)的關(guān)鍵。

2 遵循土地估價(jià)規(guī)程,合理選用估價(jià)原則與估價(jià)方法

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》是開(kāi)展土地估價(jià)工作必須遵循的技術(shù)規(guī)范。任何估價(jià)人員都不能脫離這個(gè)《規(guī)程》自行其事。國(guó)土資源局土地估價(jià)工作人員在遵循《規(guī)程》的前提下，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查，掌握當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及土地市場(chǎng)發(fā)育狀況等資料，從而對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)和影響擬出讓地塊的各種因素進(jìn)行分析，按照估價(jià)的基本原則和程序，選擇合適的評(píng)估方法，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)的進(jìn)行評(píng)估。

針對(duì)評(píng)估土地使用權(quán)底價(jià)的特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)發(fā)育狀況和經(jīng)濟(jì)實(shí)際，適合土地出讓底價(jià)評(píng)估的基本原則主要有：一是合法性原則；二是替代原則；三是需求與供給原則；四是變動(dòng)原則；五是協(xié)調(diào)原則；六是多種評(píng)估方法相結(jié)合原則；七是最有效使用原則；八是估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

目前，隨著土地估價(jià)市場(chǎng)的發(fā)展，比較實(shí)用的土地估價(jià)方法主要包括市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法及剩余法（即假設(shè)開(kāi)發(fā)法）等。在對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，對(duì)用地類型及資料進(jìn)行充分考慮。為減小誤差，應(yīng)根據(jù)《規(guī)程》以及估價(jià)對(duì)象，對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的程度進(jìn)行考慮，并結(jié)合土地估價(jià)人員收集的有關(guān)資料，對(duì)宗地估價(jià)的方法進(jìn)行選擇，通過(guò)2 種以上較為適宜的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)所得結(jié)果的差異程度，采用加權(quán)平均值、算術(shù)平均值、中值、眾數(shù)等確定最終地價(jià)。

3 國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)的確定

3.1 國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)的特點(diǎn)

在土地使用權(quán)招拍掛出讓中，出讓底價(jià)包括3種形式，即拍賣底價(jià)、招標(biāo)標(biāo)底及掛牌底價(jià)。其中，土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)的特點(diǎn)有幾下幾點(diǎn)：一是土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)是政府在具體地塊上的最低控制價(jià)格，是政府作為出讓土地使用權(quán)談判時(shí)最重要的參考價(jià)格。二是土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)的確定由政府進(jìn)行。由于土地的供應(yīng)量

由政府壟斷，其價(jià)格的高低及供應(yīng)量的多少是政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的一種手段。為了有效地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)必須由政府確定。三是土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)的確定應(yīng)依據(jù)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行。由于土地市場(chǎng)的特殊性，一般人對(duì)土地的價(jià)格很難判定，另外再加上國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣價(jià)款巨大，必須由專門的評(píng)估師對(duì)擬出讓地塊進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)評(píng)估。

3.2 國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)的確定方法

國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)的確定要以評(píng)估地價(jià)為基準(zhǔn)，綜合考慮各種影響因素，由政府土地出讓委員會(huì)或集體決策機(jī)構(gòu)最終確定。當(dāng)政府同國(guó)土資源管理部門，專門成立了國(guó)有土地使用權(quán)出讓集體決策機(jī)構(gòu)。土地出讓決策機(jī)構(gòu)在確定國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)時(shí)，具體采用以下操作步驟：一是由決策機(jī)構(gòu)內(nèi)部成員認(rèn)真審閱土地出讓評(píng)估報(bào)告，考察土地評(píng)估報(bào)告是否對(duì)于擬出讓地塊的客觀價(jià)值進(jìn)行了真實(shí)的反映，是否對(duì)影響擬出讓地塊各種因素合理分析和篩選，比較選用的估價(jià)原則和估價(jià)方法是否合理、案例的選取是否恰當(dāng)、各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)的取值依據(jù)是否合理、計(jì)算過(guò)程是否正確等，特別是應(yīng)認(rèn)真分析假設(shè)條件、估價(jià)結(jié)果及使用限制條件等。二是土地出讓決策機(jī)構(gòu)成員根據(jù)掌握的地產(chǎn)市場(chǎng)行情、政府產(chǎn)業(yè)政策等，對(duì)擬出讓的地產(chǎn)市場(chǎng)中各類用途土地的在建狀況、供應(yīng)狀況及開(kāi)發(fā)投資者在包括現(xiàn)實(shí)或潛在需求等方面進(jìn)行綜合分析，在評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓價(jià)格，以將市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律及政府的宏觀調(diào)控職能有效地結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)供求的平衡。

土地出讓決策機(jī)構(gòu)從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)論證，制定出讓底價(jià)。既保證了政府財(cái)政收益，又對(duì)該地方土地市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行了正確的引導(dǎo)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的接受能力進(jìn)行充分、綜合的考慮，以對(duì)土地使用權(quán)的出讓底價(jià)進(jìn)行科學(xué)、合理的確定。

3.3 有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)的政策規(guī)定一是底價(jià)保密。土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)由政府內(nèi)部掌握、嚴(yán)格保密。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，有出讓底價(jià)的，招拍掛出讓底價(jià)確定后，在出讓活動(dòng)結(jié)束前應(yīng)當(dāng)保密，不得泄露。二是低于底價(jià)不成交。如果競(jìng)投人的投標(biāo)價(jià)低于標(biāo)底，拍賣和掛牌競(jìng)買人的最高報(bào)價(jià)或應(yīng)價(jià)低于出讓底價(jià)、無(wú)論其他條件如何，均不能中標(biāo)或競(jìng)得土地，即招標(biāo)拍賣掛牌不成交，政府將收回建設(shè)用地使用權(quán)，重新出讓。在公開(kāi)出讓過(guò)程中，一旦出現(xiàn)報(bào)價(jià)低于底價(jià)，交易不成的情況，可對(duì)導(dǎo)致交易失敗的各種原因進(jìn)行綜合分析，判定定價(jià)是否真的超出意向用地者的承受能力，并加大對(duì)該宗土地的宣傳推介工作力度。

4結(jié)語(yǔ)

國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓低價(jià)的確定，可先委托具土地評(píng)估資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告。然后以評(píng)估報(bào)告中的地價(jià)為基準(zhǔn)，由縣級(jí)以上政府決策機(jī)構(gòu)組織有關(guān)人員討論，進(jìn)而對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)進(jìn)行綜合審核并確定。在對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價(jià)進(jìn)行確定時(shí)，政府的相關(guān)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，進(jìn)行科學(xué)論證，制定出讓底價(jià)。

總之，既要保證國(guó)有土地資產(chǎn)不流失，又要正確引導(dǎo)市場(chǎng)走向，

還需要充分考慮到市場(chǎng)的承受能力，綜合確定合理的底價(jià)評(píng)估。

參考文獻(xiàn)

[1] 中華人民共和國(guó)土地管理法.

[2] 蒙吉軍編著.土地評(píng)價(jià)與管理[M].北京:科學(xué)出版社,2005

第9篇：土地評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)評(píng)估 房地產(chǎn)成交價(jià)

引言

房地產(chǎn)估價(jià)的方法主要可以分成四個(gè)方法，即成本法、是收益法、市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

一、房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容、手段過(guò)程和方法

（一）房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容

房地產(chǎn)估價(jià)指的就是經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)股價(jià)專業(yè)理論學(xué)習(xí)，并通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，專門從事房地產(chǎn)股價(jià)的人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析隱形房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，是采用了藝術(shù)和科學(xué)兩種思維模式進(jìn)行的，以確保估算出來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格能客觀的顯現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)的手段過(guò)程

從房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)中包含的關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，一般進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的手段過(guò)程是分成了六個(gè)階段，每個(gè)階段之間都有具體的運(yùn)作的方式。

1、對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本的事項(xiàng)要有一個(gè)準(zhǔn)確的了解

在進(jìn)行實(shí)際的操作過(guò)程當(dāng)中，往往會(huì)遇到很多的問(wèn)題，需要解決的問(wèn)題也會(huì)有很多。這當(dāng)中有些的問(wèn)題是直接和房地產(chǎn)估價(jià)的整個(gè)過(guò)程聯(lián)系在一起的，而且對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的額度也是有直接的聯(lián)系的，這些問(wèn)題都被稱作是房地產(chǎn)估價(jià)的基本事項(xiàng)，是需要在一開(kāi)始就了解清楚的。簡(jiǎn)單的說(shuō)，為誰(shuí)進(jìn)行房地產(chǎn)的估價(jià)、為何進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)、什么時(shí)候進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)和評(píng)估的前提條件就是組成房地產(chǎn)估價(jià)的基本事項(xiàng)。

2、對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象要有準(zhǔn)確的了解

（1）明確評(píng)估實(shí)體，也就是要弄清楚評(píng)估的對(duì)象是什么，有多大一個(gè)范圍等。房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象有很多種，可以是土地，可以是建筑物、也可以是尚未完工的房地產(chǎn)，或者是已完工正在使用的土地和建筑物結(jié)合體即房地產(chǎn)，在對(duì)這些對(duì)象進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要明確的方面主要是包含了位置、大小、用途、結(jié)構(gòu)及建成年代等等。舉個(gè)例子，如果說(shuō)此次房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象是旅館，那么就應(yīng)當(dāng)把握旅館所處的位置、總建筑面積、結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修設(shè)施設(shè)備狀況、使用狀況（床位數(shù)、入住率、客房賣價(jià)）等。

（2）明確對(duì)象的狀態(tài)。第一個(gè)要了解的就是本次需要評(píng)估的對(duì)象的所有權(quán)是屬于誰(shuí)，是單獨(dú)所有還是共同共有，是否有他項(xiàng)權(quán)利限制等等。在我們國(guó)家，由于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，因此特別要注意的就是這個(gè)使用權(quán)是通過(guò)哪種方法獲得的，獲得使用權(quán)的期限又有多久等等。

3、估價(jià)的方法

估價(jià)的方法的正確選用對(duì)于工作的進(jìn)行和完成能夠達(dá)到一個(gè)事半功倍的效果，科學(xué)正確的方法一般需要滿足兩方面的要求，一個(gè)是必須要有科學(xué)的理論支持，另一個(gè)就是可以正確的將實(shí)際的交易情況反映出來(lái)。所以說(shuō)，根據(jù)這樣兩個(gè)要求就可以從以下的三個(gè)方面來(lái)選取房地產(chǎn)價(jià)格：一是以近期的類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的價(jià)格作為一個(gè)參照物；二是把相似的房地產(chǎn)需要用到的費(fèi)用重新的建立起來(lái)；最后一個(gè)就是從該房地產(chǎn)本身的狀況來(lái)確定它的價(jià)值大小。

二、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格和房地產(chǎn)成交價(jià)格關(guān)系

房地產(chǎn)成交價(jià)格和房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)中的評(píng)估價(jià)格是存在著一定的差異的，總結(jié)一下可以概括為三個(gè)方面：

（一）方法的差異性對(duì)價(jià)格的影響

就算是同樣的房地產(chǎn)在不一樣的評(píng)估方法下進(jìn)行評(píng)估也會(huì)有存在評(píng)估價(jià)格的差異。實(shí)際的房地產(chǎn)的成交的價(jià)格是受到數(shù)量、方式以及銷售的速度的影響的。簡(jiǎn)單的說(shuō)也就是房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格有很強(qiáng)的目的性，但是房地產(chǎn)的成交的價(jià)格卻存在著不確定性。

（二）理論和實(shí)際的差別

房地產(chǎn)評(píng)估理論是建立在替代原理、預(yù)期收益原理、成本理論等基礎(chǔ)上的，與房地產(chǎn)成交價(jià)格關(guān)系最密切的市場(chǎng)比較法評(píng)估，其所評(píng)估出的價(jià)格也會(huì)與房地產(chǎn)實(shí)際的成交價(jià)格有差別。雖然說(shuō)市場(chǎng)比較法的評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格是建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格的基礎(chǔ)之上的，但由于房地產(chǎn)的唯一性、成交價(jià)格的不確定因素等的關(guān)系，與實(shí)際的成交價(jià)格也會(huì)有一定的差異的。

（三）銷售速度和價(jià)格成反比的關(guān)系

房地產(chǎn)的評(píng)估的價(jià)格對(duì)于實(shí)際的房地產(chǎn)的成交價(jià)格是起著一個(gè)參考的作用的，一般的情況下，如果想要房地產(chǎn)銷售的速度快一點(diǎn)的話，那么實(shí)際的成交價(jià)格就會(huì)要比評(píng)估的價(jià)格更低。反之，如果實(shí)際銷售的價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格的話，那么銷售的速度也就會(huì)相應(yīng)的變得緩慢了。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格和實(shí)際的成交價(jià)格之間還是存在著差異性的，實(shí)際的操作運(yùn)行當(dāng)中要注意好方法的選擇和使用，同時(shí)多考慮影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；才可以保證在廣闊的金融環(huán)境之下，房地產(chǎn)估價(jià)有秩序的進(jìn)行和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉寶玉.房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)成交價(jià)的關(guān)系[J].城市建設(shè)理論研究.2011，（16）