土地市場(chǎng)法評(píng)估精選(九篇)

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第1篇：土地市場(chǎng)法評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】土地市場(chǎng)建設(shè)；基本經(jīng)驗(yàn)；關(guān)鍵問(wèn)題

【中圖分類號(hào)】F293.2　【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A　【文章編號(hào)】1002-736×(2012)05-0029-03

1987年，深圳市分別以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式出讓了三宗土地，開(kāi)創(chuàng)了市場(chǎng)配置土地資源的先河，1988年《中華人民共和國(guó)憲法修正案》增加了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，為土地市場(chǎng)的形成與發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)二十年的發(fā)展，中國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)取得重大成就，對(duì)建立和完善具有中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，落實(shí)耕地保護(hù)基本國(guó)策，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程起到了積極而重要的作用。

就土地市場(chǎng)發(fā)展自身而言，從1979年國(guó)家頒布《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》規(guī)定對(duì)外資企業(yè)收取場(chǎng)地使用費(fèi)算起，迄今我國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)和發(fā)展已經(jīng)走過(guò)三十多年。從1988年《憲法修正案》“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”為土地市場(chǎng)建設(shè)的全面展開(kāi)奠定法律基礎(chǔ)算起，也已經(jīng)二十多年。在此過(guò)程中，各級(jí)土地行政主管部門和相關(guān)部門借改革開(kāi)放的強(qiáng)大動(dòng)力，不斷深化土地使用制度和土地管理制度改革，有力地推動(dòng)了土地市場(chǎng)的建設(shè)，取得了巨大的成就，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。但同時(shí)在土地使用制度改革以及土地市場(chǎng)建設(shè)三十年實(shí)踐中也遺存著不少尚未解決的問(wèn)題，這些問(wèn)題大都是困擾實(shí)踐和理論的焦點(diǎn)、難點(diǎn)，也急需總結(jié)、研究和破解。

這些情況表明，我國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)和發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了攻堅(jiān)階段。要實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)建設(shè)多種目標(biāo)、平衡各種利益訴求、破解新老難題，必須認(rèn)真總結(jié)改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)的發(fā)展?fàn)顩r、基本經(jīng)驗(yàn)和關(guān)鍵問(wèn)題，這對(duì)于我們立足全局謀劃工作，具有重大的歷史和現(xiàn)實(shí)意義。

一、我國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)經(jīng)歷的三個(gè)階段

我國(guó)土地市場(chǎng)是隨著土地使用制度改革的不斷深化而逐漸形成并日益完善的。從改革開(kāi)放到今天，我國(guó)土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè)經(jīng)歷了三個(gè)階段，每一個(gè)階段都有其特定的改革目標(biāo)、任務(wù)，以及需要解決的特定問(wèn)題。

第一階段，1978年至20世紀(jì)80年代末，是土地市場(chǎng)萌芽階段。這一階段要解決的特定問(wèn)題是在土地所有權(quán)、使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)的前提下，為適應(yīng)對(duì)外開(kāi)放、緩解城市建設(shè)資金不足，探索土地有償使用的問(wèn)題。其標(biāo)志性事件為1979年國(guó)家頒布《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》和深圳、廣州、撫順收取場(chǎng)地使用費(fèi)。這時(shí)的土地市場(chǎng)處于萌芽狀態(tài)，土地有償使用的探索還建立在土地行政劃撥制度的基礎(chǔ)之上。1988年，《憲法修正案》明確“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，為土地使用制度改革的深入發(fā)展和土地市場(chǎng)建設(shè)的全面展開(kāi)奠定了法律基礎(chǔ)。

第二階段，20世紀(jì)90年代十年間，是土地市場(chǎng)初步形成階段。這一階段要解決的問(wèn)題是克服劃撥方式配置土地的低效率，促進(jìn)土地資源的合理利用和優(yōu)化配置。改革的目標(biāo)是降低行政劃撥配置土地資源的比例，推行國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓制度。其標(biāo)志性事件是1990年國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，1994年國(guó)家頒布《城市房地產(chǎn)管理法》，1998年修訂《土地管理法》。這一階段，逐步確立了國(guó)有土地出讓使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)制度、交易方式和規(guī)則，構(gòu)造了中國(guó)土地市場(chǎng)的基本制度框架。

第一階段，2001年以來(lái)，是土地市場(chǎng)規(guī)范完善階段。這一階段要解決的問(wèn)題是加強(qiáng)和改善對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和服務(wù)監(jiān)管。其標(biāo)志性事件是國(guó)務(wù)院2001年出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》、2004年出臺(tái)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、2006年出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》、2007年國(guó)家頒布《物權(quán)法》和2008年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。這一時(shí)期，完善了土地產(chǎn)權(quán)制度和政府供應(yīng)土地的規(guī)則，建立了土地儲(chǔ)備制度，推行了土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，實(shí)行了政府公開(kāi)供應(yīng)土地制度，建立了運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控的新機(jī)制，健全了節(jié)約集約用地的長(zhǎng)效機(jī)制。

二、我國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)的重大進(jìn)展

(一)確立了城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)的基本制度框架

從深圳1987年拍賣第一塊土地算起，經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，我國(guó)已初步形成了以國(guó)有土地使用權(quán)為主要權(quán)利載體的土地市場(chǎng)基本制度框架。

在國(guó)有土地使用制度改革方面，探索了城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)出資(入股)等國(guó)有土地有償使用方式，確立了協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)制度，形成了中國(guó)特色的國(guó)有土地使用權(quán)，奠定了中國(guó)土地市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。在土地供應(yīng)管理方面，實(shí)行了主要包括土地利用規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度、土地征收制度、土地儲(chǔ)備制度、限制用地項(xiàng)目目錄、禁止用地項(xiàng)目目錄和劃撥用地目錄等管理制度。在土地價(jià)格管理方面，建立了土地價(jià)格評(píng)估制度，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)確定和定期更新、公布制度，協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)制度，全國(guó)工業(yè)用地最低出讓價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)，交易價(jià)格申報(bào)制度。在土地收益分配管理方面，建立了城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等稅費(fèi)調(diào)控體系。在服務(wù)監(jiān)管和調(diào)控方面，建立了土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管和城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、土地價(jià)格評(píng)估、土地登記等市場(chǎng)中介服務(wù)制度、土地市場(chǎng)信息制度和土地有形市場(chǎng)，促進(jìn)了土地使用權(quán)規(guī)范交易，初步建立了節(jié)約集約用地控制和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，土地政策參與宏觀調(diào)控的手段與方法得到完善。

第2篇：土地市場(chǎng)法評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：地價(jià)地價(jià)管理地價(jià)作用存在問(wèn)題 措施

土地不僅是重要的資源，更重要的是資產(chǎn)。土地資源能否得到優(yōu)化配置，發(fā)揮其最大效益，土地資產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)保值增值，關(guān)鍵在于地價(jià)能否真正反映土地的市場(chǎng)交易本質(zhì)，能否發(fā)揮其作為土地市場(chǎng)機(jī)制的核心作用和經(jīng)濟(jì)杠桿作用。1尤其是在我國(guó)加入世界貿(mào)易組織，經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，經(jīng)濟(jì)規(guī)則同國(guó)際接軌的條件下，正確認(rèn)識(shí)地價(jià)，客觀評(píng)定和反映地價(jià)，充分發(fā)揮地價(jià)作用，加強(qiáng)地價(jià)管理是最為基礎(chǔ)的一項(xiàng)工作。

一、充分認(rèn)識(shí)地價(jià)在土地市場(chǎng)中的重要作用

1、地價(jià)的核心作用。我國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)要做的事情很多，核心問(wèn)題就是地價(jià)問(wèn)題。土地管理部門支持國(guó)有企業(yè)改革，是以專業(yè)評(píng)估、顯化地價(jià)為基礎(chǔ)的；辦理土地使用權(quán)出讓、抵押、政府收購(gòu)?fù)恋?、司法處置等都必須以具有評(píng)估資質(zhì)機(jī)構(gòu)科學(xué)評(píng)估地價(jià)為依據(jù)；土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)也必須參照評(píng)估地價(jià)；新《土地管理法》確定的征收新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，是以基準(zhǔn)地價(jià)為前提的；將來(lái)，最終解決農(nóng)民的補(bǔ)償問(wèn)題，也必須承認(rèn)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，走評(píng)定地價(jià)、照價(jià)征用的路子；土地市場(chǎng)發(fā)育和規(guī)范程度，也要以地價(jià)形成機(jī)制的狀況來(lái)衡量；近幾來(lái)，依法行政和的斗爭(zhēng)，在土地管理上也集中體現(xiàn)在地價(jià)上。

2、地價(jià)的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。地價(jià)是土地所有者權(quán)益的體現(xiàn)，是最靈敏反映土地供求關(guān)系的“晴雨表”，又是調(diào)節(jié)土地利用方式的有力杠桿。2根據(jù)我國(guó)國(guó)情，人多地少，后備資源不足，我們必須對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行“易位”、“易用”、“易主”的重新配置。這種重新配置，必須通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行，要發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)作用，最重要的杠桿就是地價(jià)。土地制度改革、土地的有償使用，增加了政府的財(cái)政收入，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了大量資金，大大緩解了政府壓力。而地價(jià)管理，正是土地有償使用的重要保障。

3、地價(jià)的宏觀調(diào)控作用。地價(jià)可以成調(diào)控手段，這在土地私有制條件下不可能實(shí)現(xiàn)，但在土地國(guó)有的條件下則變成了現(xiàn)實(shí)。地價(jià)是地租的資本化，本質(zhì)上也是地租。地價(jià)是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式，是所有者憑借對(duì)土地的壟斷參與社會(huì)剩余產(chǎn)品的分配。3在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)又進(jìn)一步派生集體土地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)及一些它項(xiàng)權(quán)利，形成了很多獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，有關(guān)權(quán)利人共同參與社會(huì)剩余產(chǎn)品的分配，因此地價(jià)屬于社會(huì)分配關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)生活中，分配關(guān)系是圍繞著一個(gè)平均值波動(dòng)的，地價(jià)的高低，直接影響所有者拿多拿少的問(wèn)題，如果所有者拿多了，企業(yè)得不到平均利潤(rùn)，就會(huì)影響企業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)。如果所有者拿少了，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者就在正常利潤(rùn)之外獲得了超額利潤(rùn)，有關(guān)行業(yè)也會(huì)出現(xiàn)投資膨脹甚至過(guò)熱?？梢?jiàn)，地價(jià)的高低有一個(gè)客觀的度，所有者拿多了拿少了，都不利于經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在宏觀的調(diào)控過(guò)程中，國(guó)家是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)的管理者，又是國(guó)有土地的所有者，地價(jià)作為調(diào)節(jié)社會(huì)分配的工具是否運(yùn)用靈活，直接影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，國(guó)家應(yīng)靈活運(yùn)用地價(jià)工具，針對(duì)不同需要進(jìn)行調(diào)控，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

二、進(jìn)一步明確地價(jià)管理存在的問(wèn)題

1、地價(jià)體系建設(shè)仍須完善。目前，我國(guó)已初步形成了以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為核心，由基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、市場(chǎng)交易價(jià)等不同價(jià)格類型構(gòu)成的地價(jià)體系。但與市場(chǎng)建設(shè)及土地有償使用方式多元化的需求相比，仍不夠完善。一是地價(jià)稱謂、內(nèi)涵不一，可比性差，所含內(nèi)容不明確；二是基準(zhǔn)地價(jià)成果管理手段落后，更新不及時(shí)；三是標(biāo)定地價(jià)評(píng)定工作沒(méi)有普遍開(kāi)展；四是基準(zhǔn)地價(jià)修正體系不夠完善。

2、地價(jià)管理的配套政策急需進(jìn)一步健全。近幾年來(lái)，我國(guó)已初步形成具有中國(guó)特色的地價(jià)管理制度體系，但是地價(jià)管理配套制度建設(shè)方面仍存在一些問(wèn)題。一是地價(jià)管理體系不完善。首先在建立和實(shí)施制度時(shí)，沒(méi)有體現(xiàn)以地價(jià)管理為核心，制度之間銜接性、協(xié)同性和系統(tǒng)性差；其次是制度與當(dāng)?shù)氐貎r(jià)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)脫節(jié)，不能做到有步驟、有計(jì)劃、系統(tǒng)地實(shí)現(xiàn)制度目標(biāo)；再次是制度的實(shí)施缺乏系統(tǒng)控制的監(jiān)督，執(zhí)行中變形走樣；二是具體實(shí)施地價(jià)管理制度的環(huán)境差，影響制度效率的發(fā)揮；三是落實(shí)地價(jià)管理的具體制度不到位，缺乏明確的目標(biāo)、程序及操作細(xì)則。

3、地價(jià)評(píng)估市場(chǎng)急需規(guī)范。目前，土地評(píng)估從封閉狀態(tài)變?yōu)槿骈_(kāi)放。在土地評(píng)估市場(chǎng)中出現(xiàn)了一些新問(wèn)題。一是不具備土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估。其它評(píng)估機(jī)構(gòu)他們斷章取義，認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估包括土地、房地產(chǎn)評(píng)估包括土地等等。他們?cè)u(píng)估不按土地評(píng)估規(guī)程，有的選一些因素，有的只按基準(zhǔn)地價(jià)乘以一定常數(shù)，比較簡(jiǎn)單，不能客觀、公正、合理評(píng)估地價(jià)。二是有的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)力差。有的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)掛靠人員多，有的新考取估價(jià)師的學(xué)生多，如兩個(gè)沒(méi)有評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的學(xué)生考取土地估價(jià)師后，可想他們能否科學(xué)評(píng)估地價(jià)呢？三是同業(yè)互相競(jìng)爭(zhēng)。土地評(píng)估市場(chǎng)放開(kāi)后，有的看到經(jīng)濟(jì)收入可觀，可謂土地評(píng)估機(jī)構(gòu)百花齊放，有的一個(gè)地級(jí)市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)就會(huì)出現(xiàn)十幾家甚至幾十家。他們?yōu)榱藬埢?，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，比著收費(fèi)低，互相競(jìng)爭(zhēng)。四是評(píng)估質(zhì)量差。土地評(píng)估市場(chǎng)放開(kāi)后，評(píng)估機(jī)構(gòu)可跨地區(qū)進(jìn)行評(píng)估，他們不能掌握評(píng)估地區(qū)的土地價(jià)格市場(chǎng)狀況，簡(jiǎn)單按政府公布基準(zhǔn)地價(jià)文件進(jìn)行評(píng)估，也不找當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)修正體系和地價(jià)圖，這樣評(píng)估地價(jià)隨著性太大，有的評(píng)估宗地的級(jí)別都定錯(cuò)，地價(jià)懸殊很大，有的相差成倍。

三、強(qiáng)化措施，加強(qiáng)地價(jià)管理

1、基準(zhǔn)地價(jià)及時(shí)更新?；鶞?zhǔn)地價(jià)是地價(jià)體系建設(shè)的基礎(chǔ)，也是政府調(diào)控土地市場(chǎng)和服務(wù)公眾的重要工具。在有些地方，基準(zhǔn)地價(jià)都存在著更新不及時(shí)、現(xiàn)勢(shì)性差和不公開(kāi)、不應(yīng)用的現(xiàn)象。針對(duì)這種情況各級(jí)政府及土地管理部門必須高度重視基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，按時(shí)按要求，統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵，科學(xué)更新基準(zhǔn)地價(jià)，如果地價(jià)得不到及時(shí)更新，地價(jià)體系建設(shè)就無(wú)從談起，也就建立不起規(guī)范的土地市場(chǎng)，就會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、完善地價(jià)管理配套政策制度。針對(duì)地價(jià)管理配套政策，制度不完善的問(wèn)題，我們必須從加強(qiáng)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用入手，建立公開(kāi)、公平、公正的供地模式，有效地提高地價(jià)管理水平。一是進(jìn)一步建立和完善地價(jià)政策體系，即土地收購(gòu)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、土地征用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、土地收益分配機(jī)制。二是進(jìn)一步完善地價(jià)制度體系，即建立基準(zhǔn)地價(jià)定期公布制度、宗地價(jià)格申報(bào)制度、互聯(lián)網(wǎng)公開(kāi)查詢制度。三是進(jìn)一步加大招標(biāo)拍賣掛牌的基礎(chǔ)制度建設(shè)。即建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度。以此為制定地價(jià)政策，進(jìn)行地價(jià)調(diào)控、合理配置土地資源，提供科學(xué)的依據(jù)。

3、建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系建設(shè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下加強(qiáng)地價(jià)管理的基礎(chǔ)性工作。它不僅涵蓋了地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立、地價(jià)監(jiān)測(cè)資料的采集，地價(jià)資料的分析以及地價(jià)監(jiān)測(cè)體系的維護(hù)與更新基準(zhǔn)地價(jià)專業(yè)特性，而且利用計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，將這些地價(jià)專業(yè)性通過(guò)計(jì)算機(jī)加以實(shí)現(xiàn)，建成基于數(shù)據(jù)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò)之上的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的應(yīng)用功能和應(yīng)用方向。4通過(guò)建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，可以及時(shí)、準(zhǔn)確地了解和把握各城市的地價(jià)水平和地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況，從而推算出各城鎮(zhèn)國(guó)有土地資產(chǎn)量及其變化情況，為加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失提供重要的依據(jù)。

4、充分發(fā)揮協(xié)會(huì)作用，加強(qiáng)土地評(píng)估行業(yè)管理。土地估價(jià)師協(xié)會(huì)做為管理監(jiān)督土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的單位，要搞好協(xié)會(huì)的工作，充分展示協(xié)會(huì)特點(diǎn)。在政府職能轉(zhuǎn)變過(guò)程中，協(xié)會(huì)要擔(dān)當(dāng)起應(yīng)負(fù)的責(zé)任。一些職能協(xié)會(huì)要擔(dān)當(dāng)起來(lái)，充分發(fā)揮協(xié)會(huì)作用，首先是行業(yè)指導(dǎo)，當(dāng)好教練員，并且做好行業(yè)自律，當(dāng)好裁判員；其次構(gòu)筑技術(shù)壁壘，保持行業(yè)發(fā)展；第三為機(jī)構(gòu)提供機(jī)會(huì)，互利互惠，提高生存力；第四要形成約束機(jī)制，樹(shù)立自律的權(quán)威?？傊袠I(yè)管理的手段是多方面的，在市場(chǎng)條件下，應(yīng)該探索多種“軟性”手段管理會(huì)員，要一點(diǎn)一滴糾正行業(yè)不正之風(fēng)，要從愛(ài)護(hù)幫助中介機(jī)構(gòu)的立場(chǎng)出發(fā)規(guī)范他們，將把我國(guó)的土地評(píng)估中介服務(wù)市場(chǎng)推向一個(gè)新的臺(tái)

各級(jí)政府及土地管理部門要充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)地價(jià)管理的重要性及地價(jià)的作用，明確現(xiàn)階段地價(jià)管理市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，積極采取措施，加強(qiáng)地價(jià)管理，進(jìn)一步培育和規(guī)范我國(guó)土地市場(chǎng)，使我國(guó)的土地管理事業(yè)再上一個(gè)新臺(tái)階。

參考文獻(xiàn)：

1、地價(jià)管理與地價(jià)管理政策解讀武漢大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 國(guó)土資源管理系 劉麗。

2、國(guó)土資源發(fā)揮地價(jià)調(diào)控作用推進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

3、馬克思的地租理論。

4、“2007年城市土地價(jià)格調(diào)查與監(jiān)測(cè)研討會(huì)”綜述 .

第3篇：土地市場(chǎng)法評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)；預(yù)警；違法

一、前言

土地市場(chǎng)是土地資源進(jìn)行市場(chǎng)化配置的場(chǎng)所，土地資源市場(chǎng)化配置程度的高低直接影響著土地資源使用的效率。土地市場(chǎng)作為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，其市場(chǎng)秩序的好壞，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有著重大影響。建立和完善規(guī)范、有序的土地市場(chǎng)，不僅是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的有力保障，也是國(guó)土資源管理工作的一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)。土地市場(chǎng)作為國(guó)土資源管理的重要組成部分，與可持續(xù)發(fā)展密切相關(guān)。只有規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行秩序，運(yùn)營(yíng)好巨額的土地資產(chǎn)，才能科學(xué)、高效、集約利用土地，提高土地整體效益，加快實(shí)施以土地“經(jīng)營(yíng)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、規(guī)范城市土地市場(chǎng)秩序的措施

1、明確界定土地產(chǎn)權(quán)

由于地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特征，在市場(chǎng)上交易、流通的只是土地使用權(quán)，取得土地使用權(quán)的方式不同，相應(yīng)權(quán)力就不同。我國(guó)現(xiàn)行法律明確規(guī)定，出讓的國(guó)有土地使用權(quán)可以直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;而劃撥的土地使用權(quán)不能上市交易，若要進(jìn)入市場(chǎng)，必須以補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)為前提;集體土地使用權(quán)若要轉(zhuǎn)讓，還必須先補(bǔ)辦征用手續(xù)，完成土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換;還有土地抵押權(quán)、租賃權(quán)等土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定、變更、終止等，都必須科學(xué)劃分，明確界定，嚴(yán)格管理;同時(shí)土地使用權(quán)代表著土地的資產(chǎn)歸屬，土地使用權(quán)一旦轉(zhuǎn)移，也意味著資產(chǎn)轉(zhuǎn)移和貨幣資本的流通，起著優(yōu)化配置生產(chǎn)要素的重大作用。所以必須做好土地產(chǎn)權(quán)的登記、界定這項(xiàng)基礎(chǔ)工作，并通過(guò)變更登記管理隨時(shí)掌握土地使用權(quán)流通、變化的趨勢(shì)。

2、加強(qiáng)城市地價(jià)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)

土地市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都會(huì)發(fā)生較大的變動(dòng)。因此，建立一個(gè)理論充分、切合實(shí)際和規(guī)范可行的評(píng)價(jià)、預(yù)警體系，對(duì)土地市場(chǎng)的發(fā)展有一個(gè)全面、客觀的評(píng)價(jià)，是十分重要的。采用相關(guān)技術(shù)手段對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，為土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)提供保障。要加強(qiáng)土地市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析工作，完善土地市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全土地市場(chǎng)預(yù)報(bào)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，當(dāng)前一是要繼續(xù)完善土地產(chǎn)權(quán)登記管理信息系統(tǒng)，二是要努力推進(jìn)土地市場(chǎng)管理信息系統(tǒng)建設(shè)，對(duì)土地開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員及經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行跟蹤管理，加大對(duì)土地市場(chǎng)基礎(chǔ)信息和動(dòng)態(tài)信息的收集、整合、監(jiān)測(cè)和分析力度。加快編制土地市場(chǎng)預(yù)報(bào)預(yù)警指標(biāo)體系，通過(guò)建立科學(xué)的指標(biāo)體系，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，正確評(píng)價(jià)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，預(yù)測(cè)分析未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，適時(shí)適度地采取措施調(diào)控土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。要廣泛利用先進(jìn)技術(shù)手段促進(jìn)土地事業(yè)的發(fā)展。

3、加強(qiáng)土地的行政審批監(jiān)管

加強(qiáng)土地的行政審批監(jiān)管，重點(diǎn)把掌握兩個(gè)層面:一是各級(jí)土地行政部門在每宗土地的具體審批過(guò)程中要嚴(yán)把行政審批關(guān)，防止交易主體采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)的行為，防止無(wú)權(quán)批準(zhǔn)單位進(jìn)行審批的行為，防止超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)的行為，防止違反法律規(guī)定的程序進(jìn)行審批等行政行為的發(fā)生。二是上級(jí)土地行政部門或同級(jí)監(jiān)察、審計(jì)等部門，對(duì)土地行政部門的行政審批工作實(shí)施必要的監(jiān)督，以防止違法行政、行政不公等問(wèn)題產(chǎn)生。特別是土地批租、土地發(fā)證等土地行政環(huán)節(jié)。行政審批出了問(wèn)題會(huì)造成企業(yè)之間不平等競(jìng)爭(zhēng)，土地權(quán)利人的權(quán)益受到侵害，甚至產(chǎn)生腐敗等諸多問(wèn)題。當(dāng)前隨著行政體制改革力度加大，土地行政審批事項(xiàng)要盡可能到行政審批中心，并且行政審批職能整體上要淡化。審批的程度要盡量簡(jiǎn)化，行政審批的內(nèi)涵要從管理變?yōu)榉?wù)，行政審批的內(nèi)容要公開(kāi)透明，接受輿論和社會(huì)監(jiān)督。

4、建立有形土地市場(chǎng)

有形土地市場(chǎng)既能夠給各市場(chǎng)主體進(jìn)行土地交易提供相對(duì)固對(duì)的場(chǎng)所，又可以對(duì)市場(chǎng)主體的交易資格進(jìn)行審查確認(rèn)，對(duì)交易對(duì)象(土地使用權(quán))進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定，保證土地市場(chǎng)主體、客體的合法性。有形土地市場(chǎng)要集中各種土地交易信息，提供土地法律、法規(guī)、政策咨詢及其他中介服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)。在有形土地市場(chǎng)內(nèi)還可派駐政府有關(guān)審批機(jī)構(gòu)，提高土地交易效率；有形土地市場(chǎng)還可以集中各種土地交易信息，提供土地法律、法規(guī)、政策咨詢及其它中介服務(wù)；對(duì)二級(jí)土地市場(chǎng)的成交地價(jià)進(jìn)行監(jiān)督，交易價(jià)格明顯偏低的，政府可以實(shí)施優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，交易價(jià)格偏高的，政府可以實(shí)施限價(jià)或凍結(jié)政策，充分發(fā)揮政府在土地價(jià)格調(diào)控方面的權(quán)威，維護(hù)土地價(jià)格的合理性和土地市場(chǎng)秩序。

5、重點(diǎn)整頓清理違法違紀(jì)行為

要進(jìn)一步加大對(duì)城市土地市場(chǎng)監(jiān)督力度，堅(jiān)決糾正土地資產(chǎn)管理工作中有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究的行為，嚴(yán)肅查處土地交易中的違法、違紀(jì)行為。特別是，要重點(diǎn)防止化整為零批租土地的行為，對(duì)同一主體在相鄰地塊累加批租土地要嚴(yán)加管理。要按照依法行政、規(guī)范行政審批行為、強(qiáng)化權(quán)力制衡的要求，建立健全集體決策制度，可參考有關(guān)城市在出讓土地中實(shí)行的“四步會(huì)審制”(即專業(yè)隊(duì)伍評(píng)估、地價(jià)小組初審、地價(jià)評(píng)議委員會(huì)審核、局長(zhǎng)辦公會(huì)集體決策，形成出讓招標(biāo)方案)，對(duì)涉及建設(shè)用地審批、土地資產(chǎn)處置、地價(jià)確定等土地資產(chǎn)管理的重大事項(xiàng)，一律經(jīng)過(guò)科學(xué)民主的決策程序，實(shí)施集體決策。規(guī)定時(shí)間內(nèi)保證地價(jià)款足額到位。同時(shí)，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易的過(guò)程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用，保障交易安全，促進(jìn)城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。

6、嚴(yán)格執(zhí)法力度

有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)是各行業(yè)都普遍存在的固疾，這給各類不法分子以可乘之機(jī)，在土地執(zhí)法上，也同樣存在這種現(xiàn)象。近年來(lái)，國(guó)家己從法律規(guī)定、行政體制、教育宣傳等方面做了大量工作，進(jìn)一步強(qiáng)化和改進(jìn)提高了土地執(zhí)法監(jiān)察的手段和水平。特別是全國(guó)土地市場(chǎng)秩序治理整頓以來(lái)，土地執(zhí)法監(jiān)察力度進(jìn)一步加大，對(duì)執(zhí)法監(jiān)察也提出了新的要求。要嚴(yán)格土地執(zhí)法，執(zhí)法人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)必須進(jìn)一步提高，要執(zhí)法就不能礙于情面，礙于關(guān)系。要嚴(yán)格土地執(zhí)法，就必須克服“以罰代法”的現(xiàn)象。因土地違法而受到處罰，是對(duì)違法者違法行為的懲處，處罰了不等于合法了，還必須補(bǔ)辦有關(guān)土地手續(xù)才算合法。特別是在土地交易上，如果只對(duì)違法者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰而不督促其補(bǔ)交土地出讓金以完善有關(guān)土地手續(xù)，國(guó)家的土地收益仍然要流失，違法者仍然占了國(guó)家的極大便宜。要嚴(yán)格土地執(zhí)法，當(dāng)前還要大量采用媒體“公開(kāi)、曝光”的形式，對(duì)土地違法案件通過(guò)新聞媒介進(jìn)行披露，公開(kāi)調(diào)查追蹤報(bào)道，廣為宣傳，起到敲山震虎的作用。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，土地市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與穩(wěn)定有著至關(guān)重要的意義。由于我國(guó)的土地市場(chǎng)起步晚，發(fā)展尚不完善，在發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較大?，F(xiàn)階段，研究如何規(guī)范城市土地市場(chǎng)秩序具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)

[1]陳利根，陳會(huì)廣等.土地儲(chǔ)備制度實(shí)施后城市土地市場(chǎng)運(yùn)行績(jī)效.南京農(nóng)業(yè)大學(xué)(社會(huì)科學(xué)版)，2004(4)

第4篇：土地市場(chǎng)法評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；問(wèn)題；對(duì)策

自我國(guó)國(guó)土市場(chǎng)建立，一級(jí)市場(chǎng)的迅速發(fā)展之后，二級(jí)市場(chǎng)也隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)，對(duì)優(yōu)化重組土地資源配置有著十分積極的作用，然而在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，不遵守交易的規(guī)則就會(huì)擾亂經(jīng)濟(jì)秩序造成土地資產(chǎn)的流失。

1 國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地市場(chǎng)

自我國(guó)的土地市場(chǎng)建立至今，土地市場(chǎng)的走勢(shì)也幾經(jīng)波折，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下土地市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)緩慢的冬眠狀態(tài)，許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線和二線城市紛紛出現(xiàn)土地出讓面積銳減、下降地價(jià)十分明顯工業(yè)用地量的需求縮減的現(xiàn)象。在這個(gè)用地市場(chǎng)疲軟的一個(gè)整體的態(tài)勢(shì)下，使土地市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)的推進(jìn)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)小的有利時(shí)期。目前來(lái)說(shuō)，許多的一線、二線城市已經(jīng)慢慢的進(jìn)入了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，由擴(kuò)張型轉(zhuǎn)向了內(nèi)涵型，就在這個(gè)轉(zhuǎn)換中對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的需求就愈加的強(qiáng)烈。而二級(jí)的土地市場(chǎng)不僅僅能夠優(yōu)化城市用地的布局，更能夠優(yōu)化在金融危機(jī)中的國(guó)家和城市的用地結(jié)構(gòu)。

2 土地二級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

所謂土地二級(jí)市場(chǎng)，是相對(duì)于土地一級(jí)市場(chǎng)提出的概念。土地一級(jí)市場(chǎng)是指，根據(jù)國(guó)有土地有償使用制度，國(guó)家通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權(quán)形成的市場(chǎng)；土地二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，在國(guó)家調(diào)控下的以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主的。土地的使用者可以根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和出讓合同的要求，對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、擴(kuò)建、建設(shè)，并將經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)連同地上定著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等各種市場(chǎng)活動(dòng)。伴隨著近幾年來(lái)我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)和優(yōu)化，土地市場(chǎng)的活躍指數(shù)日漸趨升，土地市場(chǎng)不斷的擴(kuò)大。對(duì)于土地二級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)狀有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：在總數(shù)量上呈波動(dòng)上升的趨勢(shì)、在交易類型上抵押成為主要的交易方式、在土地交易后的用途上看來(lái)，土地的轉(zhuǎn)讓和土地的租賃大多數(shù)以商業(yè)用途為主、還有土地是有抵押貸款成為固定資產(chǎn)的重要手段之一。

3 土地二級(jí)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題

綜合土地二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)的幾個(gè)特點(diǎn)，在這些交易中存在了很多的不規(guī)范和隱患：首先，私下的交易、隱形的交易比較普遍，由于二級(jí)土地交易的市場(chǎng)不夠完善，場(chǎng)所不固定，信息流通不暢，土地交易的買家和賣家不能夠相互的及時(shí)聯(lián)系，所以會(huì)出現(xiàn)托親戚、熟人、中間人進(jìn)行私下的打聽(tīng)和談價(jià)成交，但是買方和賣方不懂得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定以及法律政策，這就變成了二級(jí)土的私下流轉(zhuǎn)。然后，在交易中有很多是國(guó)有劃撥的用地，但是在一些城鎮(zhèn)的周邊，存在一些違反法律相關(guān)規(guī)定的用地者，他們通常采用作價(jià)、入股、合資等諸如此類的辦法私下的變相的流轉(zhuǎn)這些土地，甚至還存在賣下拆遷安置用的用地，改變土地的用途或者使用條件進(jìn)行交易。在城鄉(xiāng)結(jié)合的地方還會(huì)出現(xiàn)集體土地的非法流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。其次，一般在土地的交易行為中都會(huì)有三個(gè)部門的介入――房產(chǎn)管理部門、人民法院、拍賣公司。地產(chǎn)和房產(chǎn)分別屬于國(guó)土和建設(shè)部門分別管理。城市國(guó)有徒弟的使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓比集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓更加規(guī)范。有關(guān)法院方面，在裁定時(shí)會(huì)有不能充分考慮徒弟的使用權(quán)屬是否合法的情況出現(xiàn)。至于拍賣公司這會(huì)出現(xiàn)在拍賣的時(shí)候?qū)⑼恋厥褂脵?quán)一并出售的情況，進(jìn)而進(jìn)一步擾亂土地二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。最后，二級(jí)土地的交易中有何種樣式的交易，例如純土地非法買賣或變相買賣流轉(zhuǎn)；集體建房和農(nóng)民拆遷安置住宅買賣；企業(yè)將因遷移、轉(zhuǎn)產(chǎn)、改制、兼并非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)，一作價(jià)入股等方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；出租房屋的同時(shí)出租土地的使用權(quán)。這些種種的交易方式都是在土地二級(jí)市場(chǎng)中存在的隱患。在土地市場(chǎng)的交易制度上有不匹配的情況出現(xiàn)，土地交易市場(chǎng)的多元化，而出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定又不能安全匹配，就導(dǎo)致了部分的土地資源的流轉(zhuǎn)或流失，就轉(zhuǎn)讓金這部分來(lái)說(shuō)，在經(jīng)營(yíng)者用入股和授權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，在試試過(guò)程中與出讓土地使用權(quán)進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)的差別微小，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)以小額的資金就可以完成，所以大部分的經(jīng)營(yíng)者都會(huì)選擇出讓買賣的方式，就這點(diǎn)就會(huì)造成某種程度上的一種土地收益上的“合法損失”。在新《土地管理法》實(shí)施的時(shí)候發(fā)現(xiàn)某些地方政府也存在某些土地所有權(quán)的受益者，他們會(huì)透過(guò)各種收費(fèi)、稅收直接的或者間接的參與利益的分配。這樣就很容易使土地的經(jīng)營(yíng)者在土地流轉(zhuǎn)交易中減少既得利益或者損失利益。這樣就刺激了私下的交易以及隱形交易市場(chǎng)的發(fā)展。除此之外，由于土地評(píng)估的不規(guī)范，很多人抵押貸款為了獲得更過(guò)的貸款金在評(píng)估的時(shí)候，往往使評(píng)估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地本身所擁有的價(jià)值，給銀行的運(yùn)營(yíng)也帶來(lái)了不小的風(fēng)險(xiǎn)。

4 解決的對(duì)策

在規(guī)范管理的時(shí)候，要兼顧一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)的管理會(huì)影響到二級(jí)市場(chǎng)的秩序，而二級(jí)市場(chǎng)的的發(fā)展也會(huì)反映整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以在強(qiáng)化管理的時(shí)候要做到，先要規(guī)范一級(jí)市場(chǎng)，因?yàn)槎?jí)市場(chǎng)在某種程度上來(lái)說(shuō)是一級(jí)市場(chǎng)的一種延續(xù)，在撥劃土地的范圍上要嚴(yán)格按照市場(chǎng)機(jī)制配置的土地資源來(lái)執(zhí)行，明確各種各類土地的使用權(quán)，并且出臺(tái)明確的、全面的、詳盡的法律規(guī)定和核算制度。明確土地算有權(quán)的使用主體，按照物權(quán)法規(guī)定的原則進(jìn)行操作和使用，確保土地交易的安全性。理順和協(xié)調(diào)各部門的合作關(guān)系，在交易的過(guò)程中，各個(gè)部門要積極配合，支持健康的交易方式。在流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)減少繁瑣的手續(xù)和不必要的稅種。在整個(gè)交易的過(guò)程中要盡可能的公正、公開(kāi)、公平，最好是能做到到環(huán)節(jié)的透明化處理。認(rèn)真落實(shí)國(guó)家頒布的各種法規(guī)，建立一個(gè)公開(kāi)的信息平臺(tái)，使二級(jí)土地的買賣信息能夠自由流通。對(duì)于擾亂二級(jí)市場(chǎng)秩序或者進(jìn)行非法交易的嚴(yán)加打擊，盡可能的在源頭上杜絕各種非法的土地轉(zhuǎn)讓和交易，積極發(fā)揮政府機(jī)關(guān)的職能。在土地市場(chǎng)管理中就可以采取規(guī)范交易制度、在土地的使用權(quán)上明確的登記、完善土地產(chǎn)權(quán)、合理收費(fèi)、完善收益分配體系、科學(xué)定位、加強(qiáng)中介信息交流，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)最大限度的擴(kuò)大信息的交流范圍，在資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候要做到真正的公正和公平。在土地二級(jí)市場(chǎng)形成一種良性的、積極的競(jìng)爭(zhēng)交易。

參考文獻(xiàn)

[1]劉文杰，宋晨，國(guó)外私募股權(quán)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)我國(guó)的啟示[J].中國(guó)高等教育，2008，23（1）：123.

[2]楊平，何保華.對(duì)縣級(jí)市開(kāi)拓土地二級(jí)市場(chǎng)的思考[J].北京人民出版社，2006，14（1）：67.

第5篇：土地市場(chǎng)法評(píng)估范文

關(guān)鍵詞：地價(jià)管理；形勢(shì)；存在問(wèn)題；改革方向；措施

中圖分類號(hào)：C93 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

土地不僅是重要的資源，更是重要的資產(chǎn)。據(jù)測(cè)算，我國(guó)目前國(guó)有土地資產(chǎn)總量在25 萬(wàn)億元左右，數(shù)倍于其他國(guó)有資產(chǎn)（約8 萬(wàn)億元）1。如何管好、用好這樣一筆巨額資產(chǎn)，是土地管理的一件大事。地價(jià)是土地市場(chǎng)的核心，只有充分發(fā)揮地價(jià)調(diào)控作用，才能促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置。

1.地價(jià)管理的形勢(shì)及存在問(wèn)題

1.1地價(jià)形成的市場(chǎng)機(jī)制有待規(guī)范

一是建設(shè)用地總量調(diào)控力度不夠。多頭供地現(xiàn)象的存在，一些地方大量土地控制在開(kāi)發(fā)商手中，影響了政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力。二是土地有形市場(chǎng)建設(shè)差，市場(chǎng)公開(kāi)的程度仍然不高。市場(chǎng)公開(kāi)化程度的高低，是反映土地市場(chǎng)是否成熟的重要指標(biāo)。只有在公開(kāi)的市場(chǎng)環(huán)境中，地價(jià)才能起到市場(chǎng)“晴雨表”的作用2。目前，地價(jià)及交易信息公開(kāi)的程度不夠，一些城市的土地信息不公開(kāi)、不全面、不完整，直接影響和制約土地市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。

1.2地價(jià)體系建設(shè)仍需完善

經(jīng)過(guò)多年的努力，我國(guó)已初步形成了以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、市場(chǎng)交易價(jià)等不同價(jià)格類型構(gòu)成的地價(jià)體系，但與土地市場(chǎng)建設(shè)及土地有償使用方式多元化的需求相比，仍不夠完善、主要表現(xiàn)在以下3個(gè)方面：

一是地價(jià)的稱謂、內(nèi)涵不一，可比性差，所含內(nèi)容不明確。眾所周知，不同的土地權(quán)利應(yīng)對(duì)應(yīng)不同的土地價(jià)格，目前，除出讓土地使用權(quán)外，其他各類土地權(quán)利的權(quán)能、價(jià)格如何確定等，缺乏相應(yīng)的辦法。

二是基準(zhǔn)地價(jià)成果技術(shù)路線不完全統(tǒng)一，管理手段落后，更新不及時(shí)。主要原因有，個(gè)別評(píng)估機(jī)構(gòu)技術(shù)人員素質(zhì)低，調(diào)查數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，測(cè)算方法及成果表達(dá)方式不符合技術(shù)規(guī)范。

三是標(biāo)定地價(jià)評(píng)定工作沒(méi)有普遍開(kāi)展。按照《城市房地產(chǎn)管理法》的要求，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)應(yīng)定期制定并公布，但截至目前，標(biāo)定地價(jià)的制定工作在大部分城市沒(méi)有開(kāi)展，致使政府在地價(jià)管理中缺少直接的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

1.3地價(jià)管理的配套制度急待進(jìn)一步健全

一是地價(jià)管理體制體系不完善。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，首先在建立和實(shí)施制度時(shí)，沒(méi)有體現(xiàn)以地價(jià)管理為核心，制度之間銜接性、協(xié)同性和系統(tǒng)性差。其次是制度與當(dāng)?shù)氐貎r(jià)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)脫節(jié)，不能做到有步驟、有計(jì)劃、系統(tǒng)地實(shí)現(xiàn)制度目標(biāo)，影響土地市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

二是具體實(shí)施地價(jià)管理制度的環(huán)境差，影響制度效率的發(fā)揮。一些地方政府受地方經(jīng)濟(jì)利益的影響，對(duì)制度的建設(shè)和執(zhí)行采取規(guī)避和打折扣的方式，如對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行非正式的公布；一些地方土地管理部門的內(nèi)部管理部門之間配合差，不能配合地價(jià)制度提供相應(yīng)措施和服務(wù)。

三是落實(shí)地價(jià)管理制度的具體措施不到位，缺乏明確的目標(biāo)、對(duì)象、程序以及行之有效的操作細(xì)則。一些法規(guī)細(xì)化程度不夠，過(guò)于宏觀，操作性差。比如土地的招標(biāo)拍賣制度，對(duì)于制度實(shí)施的條件，操作程序界定不清楚，不能滿足當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，或照抄其他地方的做法，脫離當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。

1.4地價(jià)調(diào)控市場(chǎng)作用不夠顯著

一是對(duì)地價(jià)在土地市場(chǎng)中的調(diào)控作用認(rèn)識(shí)不足，對(duì)地價(jià)管理的認(rèn)識(shí)往往只停留在收取土地出讓金的層次上，對(duì)于轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的管理投入力量太少，監(jiān)控力度不夠，使土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)基本處于半隱形狀態(tài)。二是城鄉(xiāng)結(jié)合部的地價(jià)管理嚴(yán)重失控。主要原因是集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，土地交易隱形化，地價(jià)監(jiān)測(cè)難度大。三是存量土地入市調(diào)控差，直接影響土地供應(yīng)與地價(jià)管理的調(diào)控。對(duì)一些城市的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，對(duì)存量土地的調(diào)控沒(méi)有與地價(jià)管理有效地配合，對(duì)市場(chǎng)和債權(quán)債務(wù)關(guān)系等缺少研究，土地收購(gòu)價(jià)格難以確定。

2.地價(jià)管理改革的方向和措施

地價(jià)作為反映一個(gè)地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和土地供求狀況的指標(biāo)，是由市場(chǎng)決定的。土地市場(chǎng)發(fā)育和規(guī)范的程度，要以地價(jià)形成機(jī)制的狀況來(lái)衡量。因此，下一步要深化地價(jià)管理改革，完善市場(chǎng)形成土地價(jià)格的機(jī)制，充分發(fā)揮地價(jià)的杠桿作用，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約用地的目標(biāo)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展提供土地資源保障。

2.1要嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量

供求關(guān)系是市場(chǎng)運(yùn)行的最基礎(chǔ)的關(guān)系。嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量是加強(qiáng)地價(jià)管理的基礎(chǔ)條件，是培育和規(guī)范土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的前提。2003年以來(lái)開(kāi)展的土地市場(chǎng)秩序的治理整頓，已有效遏制了亂占濫用耕地、盲目擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模的勢(shì)頭，但反彈壓力仍然較大。當(dāng)前，在建設(shè)用地供應(yīng)上仍要嚴(yán)格執(zhí)行總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，嚴(yán)格土地用途管制，發(fā)揮規(guī)劃計(jì)劃在控制建設(shè)用地規(guī)模、布局方面的作用。

2.2大力推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)，完善地價(jià)形成機(jī)制

要根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)修訂《劃撥用地目錄》，嚴(yán)格限定劃撥用地，擴(kuò)大土地有償使用的范圍，推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地逐步納入有償使用。堅(jiān)定不移地執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，推行工業(yè)用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓或租賃，不斷提高土地資源市場(chǎng)配置的程度。強(qiáng)化對(duì)協(xié)議出讓土地的監(jiān)管，禁止非法壓低地價(jià)招商引資。加強(qiáng)土地有形市場(chǎng)建設(shè)，建立土地成交價(jià)格申報(bào)制度，對(duì)低于市場(chǎng)價(jià)成交的土地，政府可優(yōu)先購(gòu)買，防止非法交易。

2.3加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，穩(wěn)定土地價(jià)格

穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是當(dāng)前土地供應(yīng)調(diào)控的重要任務(wù)。要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式。對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。要不斷完善土地供應(yīng)方式，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地要根據(jù)市場(chǎng)狀況，靈活確定招標(biāo)、拍賣、掛牌方式。

2.4研究土地節(jié)約集約利用的地價(jià)政策，發(fā)揮地價(jià)杠桿調(diào)節(jié)作用

當(dāng)前我國(guó)正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時(shí)期，各項(xiàng)建設(shè)對(duì)建設(shè)用地的需求巨大，給耕地保護(hù)、土地供應(yīng)帶來(lái)了很大壓力。市場(chǎng)將逐漸取代政府干預(yù)成為驅(qū)動(dòng)土地集約利用的主要機(jī)制，土地利用的集約度也隨之提高3。如何利用地價(jià)杠桿優(yōu)化配置土地資源，是當(dāng)前必須解決的一個(gè)大問(wèn)題。我們菏澤市制定了地價(jià)與土地集約度的調(diào)節(jié)系數(shù)，對(duì)土地利用率低的項(xiàng)目提高供地價(jià)格，嚴(yán)格控制土地投資強(qiáng)度等。同時(shí)通過(guò)調(diào)整土地收益分配鼓勵(lì)節(jié)約集約用地。

2.5加強(qiáng)地價(jià)管理的基礎(chǔ)建設(shè)，完善市場(chǎng)服務(wù)體系

一是要建立健全土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，積極引導(dǎo)合理的土地需求。當(dāng)前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的突出問(wèn)題之一就是供求信息沒(méi)有充分公開(kāi)，開(kāi)發(fā)商等用地者不能根據(jù)政府的土地供應(yīng)計(jì)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況來(lái)確定投資計(jì)劃，在以競(jìng)標(biāo)等方式取得土地時(shí)存在著盲目性。當(dāng)前，要進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布工作，擴(kuò)大地價(jià)監(jiān)測(cè)范圍；加大對(duì)土地供需、地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況等重要市場(chǎng)信息的分析力度，及時(shí)判斷和把握土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況，研究分析土地供需的矛盾，科學(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)土地的需求，引導(dǎo)市場(chǎng)需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止地價(jià)大起大落。

二是加強(qiáng)土地估價(jià)行業(yè)監(jiān)管，提高服務(wù)質(zhì)量。一要進(jìn)一步完善制度。要不斷建立健全以人員管理為主、機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)管理規(guī)章制度，保證行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。二要制定發(fā)展規(guī)劃，保證行業(yè)的有序發(fā)展。要根據(jù)當(dāng)前土地估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀，對(duì)下一步的發(fā)展進(jìn)行認(rèn)真研究、規(guī)劃，保證行業(yè)的有序發(fā)展。三要抓住重點(diǎn)，切實(shí)解決當(dāng)前土地估價(jià)行業(yè)存在的突出問(wèn)題。如搞虛假評(píng)估，迎合委托方不正當(dāng)要求；搞惡性競(jìng)爭(zhēng)，給關(guān)系人提取高額回扣等。四要抓好行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)，建立起以執(zhí)業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)、職業(yè)道德為支撐、社會(huì)監(jiān)督為保障，信息公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的誠(chéng)信體系，提升土地估價(jià)行業(yè)的社會(huì)信用度。

參考文獻(xiàn)：

[1]我國(guó)國(guó)有土地資產(chǎn)調(diào)研報(bào)告；2003年11月13日，第二調(diào)研組

第6篇：土地市場(chǎng)法評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】 區(qū)域性 土地市場(chǎng) 協(xié)調(diào)機(jī)制 長(zhǎng)三角地區(qū)

一、引言

本文研究的長(zhǎng)三角區(qū)域范圍是指“小長(zhǎng)三角”，包含上海、杭州、蘇州、無(wú)錫、嘉興、舟山、寧波、揚(yáng)州、泰州、南京、鎮(zhèn)江、常州、湖州、南通、紹興和臺(tái)州16個(gè)城市。長(zhǎng)三角地區(qū)是目前中國(guó)人口密度最大，城鎮(zhèn)分布密度最高、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力的地區(qū)。但同時(shí)該地區(qū)面臨著人口、資源、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的嚴(yán)重約束，其中尤以土地資源和環(huán)境容量最為突出。隨著長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展進(jìn)程的加快，土地資源作為基本生產(chǎn)力要素之一和有限的稀缺資源，如何高效優(yōu)化配置土地資源成為影響長(zhǎng)三角地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。而我們知道，市場(chǎng)是配置資源的最有效方式，土地資源的配置也不例外，土地市場(chǎng)化水平的高低將嚴(yán)重影響土地資源的集約利用度。目前，國(guó)內(nèi)專家學(xué)者對(duì)土地市場(chǎng)有著非常深入的研究，取得了豐碩的研究成果，但在我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快的新形勢(shì)下，從區(qū)域視角研究土地市場(chǎng)一體化建設(shè)的研究成果還比較少。因此，建立長(zhǎng)三角地區(qū)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)一體化，就必須構(gòu)建跨省級(jí)的區(qū)域協(xié)調(diào)管理機(jī)制，通過(guò)區(qū)域土地市場(chǎng)一體化建設(shè)來(lái)優(yōu)化配置區(qū)域內(nèi)有限的土地資源，促進(jìn)長(zhǎng)三角地區(qū)土地資源的集約利用，保障長(zhǎng)三角地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、長(zhǎng)三角區(qū)域土地資源利用中存在的主要問(wèn)題

目前長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)各城市為了招商引資存在著惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)土地資源利用的低效率與投資項(xiàng)目的重復(fù)建設(shè)，致使整個(gè)區(qū)域內(nèi)土地資源得不到有效配置和集約利用。從長(zhǎng)三角區(qū)域整體來(lái)看，由于長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)各個(gè)城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件極為相似，從而導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中均以加工制造業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同現(xiàn)象嚴(yán)重，特別是蘇南和浙北及其內(nèi)部各縣市之間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同現(xiàn)象更加突出，已經(jīng)嚴(yán)重影響到這兩大地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

雖然區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)16個(gè)城市在生產(chǎn)力資源優(yōu)化配置方面的發(fā)展，但由于區(qū)域內(nèi)一些城市隸屬于不同的省級(jí)行政區(qū)，對(duì)于一些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如交通基礎(chǔ)設(shè)施以及大型港口的建設(shè)，跨省級(jí)的城市間缺乏統(tǒng)一規(guī)劃協(xié)調(diào)，導(dǎo)致大型基礎(chǔ)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)以及區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不銜接，例如區(qū)域內(nèi)大型港口的重復(fù)建設(shè)容易導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)港口利用效率低下，從而導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)大量寶貴土地資源被粗放式利用。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也帶來(lái)了區(qū)域性生態(tài)環(huán)境的嚴(yán)重破壞，如果區(qū)域性生態(tài)環(huán)境得不到有效協(xié)調(diào)保護(hù)和治理，就會(huì)導(dǎo)致區(qū)域土地資源的嚴(yán)重破壞。例如，長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)許多城市大量利用地下水，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)許多城市出現(xiàn)地面沉降現(xiàn)象。同時(shí)長(zhǎng)三角區(qū)域自古以來(lái)就是江南漁水之鄉(xiāng)，但隨著近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，區(qū)域內(nèi)大量圍湖造田、填海造地嚴(yán)重破壞了區(qū)域內(nèi)的濕地資源。

基于以上原因，要使長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)土地資源得到最優(yōu)化配置，通過(guò)建立長(zhǎng)三角地區(qū)區(qū)域性統(tǒng)一的城市土地市場(chǎng)來(lái)優(yōu)化配置區(qū)域內(nèi)的土地資源就顯得意義重大，這就需要構(gòu)建跨省級(jí)的區(qū)域統(tǒng)一的土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)管理機(jī)制，發(fā)揮區(qū)域性統(tǒng)一土地市場(chǎng)在區(qū)域土地資源市場(chǎng)化配置的基礎(chǔ)性作用。

三、區(qū)域性土地市場(chǎng)建設(shè)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)組織機(jī)構(gòu)

區(qū)域土地資源利用過(guò)程中存在問(wèn)題，主要是由于各城市之間在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中僅從本地區(qū)經(jīng)濟(jì)利益最大化考慮，區(qū)域內(nèi)各城市之間在土地利用過(guò)程中缺乏有效協(xié)調(diào)管理，從而導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)有限的土地資源的浪費(fèi)。對(duì)此，可采取土地資源的垂直管理模式，在區(qū)域?qū)哟紊显O(shè)置區(qū)域土地資源管理機(jī)構(gòu)，其職能主要是解決區(qū)域內(nèi)各城市之間土地利用過(guò)程中需要互相協(xié)調(diào)的問(wèn)題，例如在區(qū)域交通基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)過(guò)程中各城市之間土地利用的相互協(xié)調(diào)，以及區(qū)域內(nèi)土地資源的生態(tài)環(huán)境保護(hù)等有關(guān)單個(gè)城市不能單獨(dú)解決的土地利用問(wèn)題。另外，可以設(shè)置區(qū)域性土地資源管理機(jī)構(gòu)，在中央與省級(jí)土地管理部門之間有一個(gè)過(guò)渡機(jī)構(gòu)，可以解決由于我國(guó)幅員廣闊，國(guó)土資源部對(duì)全國(guó)土地資源管理的事項(xiàng)太多，從而影響土地資源管理效率的問(wèn)題。如當(dāng)前國(guó)土資源部對(duì)土地利用的審批，由于全國(guó)需要審批用地的數(shù)量過(guò)大，導(dǎo)致全國(guó)各地的用地審批項(xiàng)目在審批環(huán)節(jié)需要耗費(fèi)太長(zhǎng)時(shí)間，影響合理用地項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。

在目前我國(guó)土地資源管理的現(xiàn)狀下，與土地相關(guān)的收益對(duì)各級(jí)地方政府發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)其重要性可想而知。但土地資源作為一種重要的稀缺的生產(chǎn)力要素之一，對(duì)整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展同樣具有戰(zhàn)略意義。長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展面臨著嚴(yán)重的資源危機(jī)，而土地資源的稀缺就是長(zhǎng)三角今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要瓶頸。借鑒國(guó)外有關(guān)區(qū)域性協(xié)調(diào)管理體制的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合土地資源管理的國(guó)情及長(zhǎng)三角區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，從建立長(zhǎng)三角區(qū)域城市土地統(tǒng)一市場(chǎng)來(lái)優(yōu)化配置區(qū)域土地資源的角度，本文提出長(zhǎng)三角區(qū)域城市土地資源區(qū)域協(xié)調(diào)管理的組織形式的設(shè)想。

四、區(qū)域性土地市場(chǎng)建設(shè)的協(xié)調(diào)組織機(jī)構(gòu)職能定位

長(zhǎng)三角區(qū)域如果實(shí)行土地管理機(jī)構(gòu)的中央直接垂直管理模式，必將有利于解決當(dāng)前地方政府對(duì)土地市場(chǎng)過(guò)度干預(yù)的問(wèn)題，發(fā)揮土地市場(chǎng)機(jī)制對(duì)土地資源的優(yōu)化配置功能。同時(shí)設(shè)立的這種國(guó)務(wù)院―國(guó)土資源部―區(qū)域級(jí)―省級(jí)―市縣級(jí)土地管理機(jī)構(gòu)的垂直管理模式，對(duì)協(xié)調(diào)區(qū)域土地資源利用過(guò)程中存在的矛盾也將發(fā)揮重要作用?；陂L(zhǎng)三角區(qū)域各城市間由于缺乏協(xié)調(diào)而引發(fā)的土地資源利用存在的突出問(wèn)題，區(qū)域性土地資源管理機(jī)構(gòu)的主要職能包含以下幾個(gè)方面。

1、區(qū)域土地利用規(guī)劃部門

該部門主要負(fù)責(zé)區(qū)域土地利用總體規(guī)劃的編制，應(yīng)從整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域角度，按照長(zhǎng)三角區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃優(yōu)化布局、各城市發(fā)展合理功能定位、區(qū)域內(nèi)土地資源的自然屬性及土地生態(tài)環(huán)境來(lái)編制長(zhǎng)三角區(qū)域詳細(xì)的土地利用總體規(guī)劃。同時(shí)這種區(qū)域土地利用總體規(guī)劃要通過(guò)中央授權(quán)立法的形式，嚴(yán)格保障其實(shí)施的權(quán)威性，對(duì)任何單位、個(gè)人以及政府機(jī)構(gòu)違背區(qū)域土地利用總體規(guī)劃的行為要采取嚴(yán)厲的有效制裁措施，并且對(duì)于規(guī)劃的修改也要遵循嚴(yán)格的法律程序，確保其權(quán)威性和穩(wěn)定性。

2、區(qū)域土地利用督察部門

當(dāng)前我國(guó)在幾大區(qū)域設(shè)立了國(guó)土資源督察局，用于對(duì)各地土地違法事件的監(jiān)督。如果設(shè)立了區(qū)域性土地資源管理機(jī)構(gòu)，可以考慮將當(dāng)前的每個(gè)區(qū)域的國(guó)土資源督察局設(shè)置在區(qū)域性土地資源管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部，作為其一個(gè)職能部門。這樣的好處在于一方面更有利于及時(shí)充分地對(duì)土地違法事件進(jìn)行信息收集，便于對(duì)土地利用違法事件進(jìn)行及時(shí)處理，另一方面也有利于增加對(duì)違法用地事件處理的有效手段，解決當(dāng)前區(qū)域性國(guó)土資源督察局對(duì)違法用地事件往往事后監(jiān)督以及處罰手段比較單一的不利局面。

3、區(qū)域土地市場(chǎng)管理部門

在區(qū)域性土地資源管理機(jī)構(gòu)內(nèi)專門設(shè)置一個(gè)區(qū)域土地市場(chǎng)管理中心之類的職能部門，其主要職能是保障區(qū)域土地市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)制在配置區(qū)域土地資源過(guò)程中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，提高區(qū)域土地市場(chǎng)的運(yùn)行效率，其主要工作是制定區(qū)域統(tǒng)一的土地市場(chǎng)交易法規(guī)以及協(xié)調(diào)解決區(qū)域內(nèi)省級(jí)、市縣級(jí)土地市場(chǎng)之間存在的有礙區(qū)域土地市場(chǎng)正常運(yùn)行的不利因素。例如建立長(zhǎng)三角地區(qū)城市土地市場(chǎng)交易中心，為長(zhǎng)三角地區(qū)土地產(chǎn)權(quán)的交易提供統(tǒng)一的場(chǎng)所?？梢栽谏虾＝⒁粋€(gè)交易中心，然后在各地級(jí)市設(shè)立其辦事處，長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)所有國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)都必須在此交易中心進(jìn)行，并將所有的土地產(chǎn)權(quán)交易信息在長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)交易中心網(wǎng)站上公布，同時(shí)交易中心為產(chǎn)權(quán)主體辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記、變更和過(guò)戶等手續(xù)。為保證長(zhǎng)三角地區(qū)土地市場(chǎng)交易中心正常運(yùn)行，必須制定相應(yīng)的《土地市場(chǎng)交易法》，來(lái)保障土地市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

4、區(qū)域土地生態(tài)環(huán)境保護(hù)部門

長(zhǎng)三角區(qū)域由于土地資源的過(guò)度利用造成土地生態(tài)環(huán)境的破壞，因此要加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)各城市之間土地生態(tài)環(huán)境的統(tǒng)一協(xié)調(diào)保護(hù)，考慮在區(qū)域性土地資源管理機(jī)構(gòu)設(shè)置一個(gè)專門的土地生態(tài)環(huán)境保護(hù)部門，專門協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)各城市之間土地生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與治理。由于土地利用具有很明顯的外部性，所以其職能必須協(xié)調(diào)好區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境治理成本在各城市之間合理負(fù)擔(dān)比例以及解決對(duì)區(qū)域土地生態(tài)環(huán)境破壞造成的損失在各城市之間進(jìn)行合理補(bǔ)償問(wèn)題。

五、結(jié)束語(yǔ)

雖然我國(guó)土地使用制度改革取得了很大的進(jìn)步，但市場(chǎng)對(duì)土地資源的配置所起的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的市場(chǎng)配置資源的目標(biāo)。因此，隨著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的一體化發(fā)展，我們需要跨省級(jí)地構(gòu)建長(zhǎng)三角區(qū)域統(tǒng)一的土地市場(chǎng)交易平臺(tái)以及區(qū)域土地資源生態(tài)環(huán)境治理合理補(bǔ)償機(jī)制、跨省級(jí)的區(qū)域土地合作開(kāi)發(fā)收益分配機(jī)制以及區(qū)域土地資源利用合理規(guī)劃利用機(jī)制，來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角區(qū)域整體土地資源的優(yōu)化配置，提高區(qū)域土地資源的集約利用度，促進(jìn)長(zhǎng)三角區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（注：基金項(xiàng)目：1、湖北省教育廳人文社科研究青年基金項(xiàng)目：襄陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用與動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)研究（項(xiàng)目編號(hào)：2012Q214）；2、鄂北區(qū)域發(fā)展研究中心項(xiàng)目：南水北調(diào)中線工程土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評(píng)估（項(xiàng)目編號(hào)：2013JDY011）；3、湖北省科研創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)經(jīng)費(fèi)資助項(xiàng)目（湖北文理學(xué)院）：漢江流域資源環(huán)境與區(qū)域發(fā)展（項(xiàng)目編號(hào)：T201314）；4、國(guó)土資源部公益性行業(yè)科研專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目：長(zhǎng)江三角洲地區(qū)土地宏觀調(diào)控決策支持關(guān)鍵技術(shù)研究與示范（201111011）。）

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第7篇：土地市場(chǎng)法評(píng)估范文

內(nèi)容摘要：本文在對(duì)重慶都市圈土地供應(yīng)制度改革和供應(yīng)模式比較分析的基礎(chǔ)上，提出了對(duì)現(xiàn)實(shí)土地供應(yīng)機(jī)制進(jìn)行修正和創(chuàng)新的建議，建言積極推行土地整治儲(chǔ)備制度，從而優(yōu)化城市土地供應(yīng)模式。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)制度整治儲(chǔ)備制度

據(jù)重慶市國(guó)土局披露，重慶市區(qū)到2010年總的用地指標(biāo)是5萬(wàn)公頃，但目前已用去了4.5萬(wàn)公頃。重慶市都市圈內(nèi)用地已經(jīng)非常緊張。然而，重慶市都市圈內(nèi)土地使用卻極不合理，其根本原因在于現(xiàn)行土地供應(yīng)制度存在缺陷。

重慶市土地供應(yīng)制度改革中的問(wèn)題

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，土地具有保值增值及投資的功能，土地使用者取得土地使用權(quán)必須通過(guò)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。土地使用制度改革的最終目標(biāo)，就是要建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的城市土地有償使用制度，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制對(duì)土地資源的配置作用，促進(jìn)城市總體規(guī)劃有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

重慶市從上世紀(jì)90年代開(kāi)始的土地供應(yīng)制度改革經(jīng)歷了三個(gè)階段：由全面行政劃撥、無(wú)償無(wú)期使用土地到部分有償使用土地使用權(quán)的改革；行政劃撥用地之外的土地使用權(quán)有償有期的土地批租；土地的資產(chǎn)化運(yùn)作。與這三個(gè)階段所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)化進(jìn)程表現(xiàn)為：土地市場(chǎng)開(kāi)放；土地市場(chǎng)的培育與完善；土地市場(chǎng)化改革的深化。重慶市土地供應(yīng)制度改革取得了一定的成績(jī)，主要體現(xiàn)在：變革土地?zé)o償無(wú)限期使用為有償有限期使用，使土地資產(chǎn)屬性真正得以實(shí)現(xiàn)；促進(jìn)了土地市場(chǎng)的形成和發(fā)育；增加了政府財(cái)政收入；加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程；調(diào)整了城市空間布局。

由于傳統(tǒng)體制的慣性作用，市場(chǎng)機(jī)制的引入對(duì)傳統(tǒng)體制下的一些政策和體制設(shè)置不能馬上徹底改變，導(dǎo)致現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度存在許多缺陷，主要表現(xiàn)在：

政府壟斷和調(diào)控土地力度不夠

因城市土地大部分在土地使用者手中，導(dǎo)致存量土地多頭供應(yīng)的局面；城市用地規(guī)模過(guò)度膨脹、開(kāi)發(fā)區(qū)的盲目設(shè)置，造成局部供地過(guò)量，用地結(jié)構(gòu)不合理。

城市規(guī)劃制約著土地市場(chǎng)化配置

規(guī)劃的龍頭作用要求首先按最佳的人居環(huán)境編制土地空間的發(fā)展方向，再用市場(chǎng)機(jī)制選擇最佳的投資者，才能確保土地價(jià)值的最佳體現(xiàn)。但由于規(guī)劃滯后，難以實(shí)現(xiàn)土地按市場(chǎng)方式進(jìn)行供應(yīng)。

土地市場(chǎng)行為不規(guī)范

主要表現(xiàn)在以毛地、生地出讓為主，熟地出讓比重過(guò)低，土地的價(jià)值未真正得到體現(xiàn)；遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地供應(yīng)中因短期政績(jī)的驅(qū)動(dòng)，急于招商引資發(fā)展經(jīng)濟(jì)，招標(biāo)拍賣出讓比重偏低，零地價(jià)出讓土地時(shí)有發(fā)生。

土地資源優(yōu)化配置和利用必須建立在有效的土地供應(yīng)制度上。土地供應(yīng)制度改革要顯化土地生產(chǎn)力級(jí)差，并創(chuàng)造出合理利用的條件。

重慶市都市圈土地供應(yīng)制度選擇分析

土地供應(yīng)機(jī)制的選擇

在特定經(jīng)濟(jì)制度下，土地供應(yīng)要素相互作用而建立起來(lái)的內(nèi)在關(guān)系總和叫做土地供應(yīng)機(jī)制，它包括土地供應(yīng)主體、計(jì)劃、渠道、方式和手段等。目前存在的土地供應(yīng)機(jī)制主要有：

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過(guò)程中的土地供應(yīng)機(jī)制這一供地流程簡(jiǎn)單概括為“先立項(xiàng)、規(guī)劃，后得地”，用地者只要有計(jì)劃立項(xiàng)，就可以申請(qǐng)規(guī)劃選址、用地申請(qǐng)，無(wú)需競(jìng)爭(zhēng)或有少量競(jìng)爭(zhēng)，其供地程序如圖1。

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的土地供應(yīng)機(jī)制這一供地模式是依靠以價(jià)格機(jī)制為核心的市場(chǎng)機(jī)制作用來(lái)運(yùn)行的，土地價(jià)格的形成是由土地的供求均衡來(lái)決定，

這一流程包括“規(guī)劃、儲(chǔ)備、整治、出讓”四個(gè)環(huán)節(jié)，其核心是依賴土地儲(chǔ)備制度。當(dāng)土地使用者在取得市場(chǎng)準(zhǔn)入許可后方可在市場(chǎng)上選擇已儲(chǔ)備的土地。土地儲(chǔ)備制度是指由城市政府委托的機(jī)構(gòu)通過(guò)征用、收購(gòu)、換地、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來(lái)，并由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，根據(jù)城市土地出讓年度計(jì)劃，有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)的制度。

通過(guò)上述兩種供應(yīng)機(jī)制探討，筆者認(rèn)為城市土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)處于“源頭”地位，政府如果要優(yōu)化城市土地使用制度，就必須變需求拉動(dòng)供給為供給引導(dǎo)需求的城市建設(shè)用地供給新機(jī)制。

都市圈土地整治儲(chǔ)備運(yùn)作模式的選擇

許多發(fā)達(dá)國(guó)家在城市發(fā)展過(guò)程中不考慮土地資源問(wèn)題，出現(xiàn)了土地資源消耗過(guò)多等一系列突出問(wèn)題，在解決城市發(fā)展過(guò)程中的用地問(wèn)題上，政府和學(xué)術(shù)界都提出了一些新的對(duì)策和理論，其中以“理性發(fā)展”最為突出。“理性發(fā)展”理念就是通過(guò)加強(qiáng)對(duì)土地利用的規(guī)劃，確定城市發(fā)展邊界，提高城區(qū)建筑密度，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有城區(qū)土地利用效率最大化，復(fù)興現(xiàn)有城區(qū)，保護(hù)自然和重要農(nóng)田，這一措施即為土地整治儲(chǔ)備。目前國(guó)內(nèi)正在實(shí)施的土地整治儲(chǔ)備制度的運(yùn)作模式有三類：市場(chǎng)主導(dǎo)型運(yùn)作模式；政府主導(dǎo)型運(yùn)行模式；政府市場(chǎng)混合型運(yùn)作模式。結(jié)合重慶市實(shí)際，筆者認(rèn)為選擇政府主導(dǎo)型的土地整治儲(chǔ)備制度運(yùn)作模式較為恰當(dāng)。其理由如下：

政府主導(dǎo)型有利于確保土地儲(chǔ)備制度建立建立土地整治儲(chǔ)備制度的主要目標(biāo)是規(guī)范土地市場(chǎng)，盤活存量土地，增加土地的有效供給，落實(shí)城市規(guī)劃等諸多社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，必須有一定的政府強(qiáng)制性權(quán)力，否則就無(wú)法實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，建立城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備的意義和作用也無(wú)從說(shuō)起。

政府主導(dǎo)型是確保土地資產(chǎn)保值增值的必然要求在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)理應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上得以體現(xiàn)，為確保國(guó)家土地所有權(quán)收益的不流失，作為城市土地所有權(quán)代表的城市政府就必然要參與土地市場(chǎng)，一方面要以城市土地所有者身份參與土地儲(chǔ)備全過(guò)程，另一方面又要以社會(huì)管理者的身份維護(hù)市場(chǎng)秩序。從而實(shí)現(xiàn)土地規(guī)劃?rùn)?quán)、土地儲(chǔ)備權(quán)和土地批發(fā)權(quán)的三個(gè)統(tǒng)一。進(jìn)入加速城市化發(fā)展進(jìn)程的重慶市，迫切需要通過(guò)新的土地供應(yīng)制度，來(lái)發(fā)揮都市圈土地應(yīng)有的功能，實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而促進(jìn)城市功能升級(jí)。

重慶推行都市圈土地整治儲(chǔ)備制度的對(duì)策

隨著土地整治儲(chǔ)備實(shí)踐的不斷深入，會(huì)遇到許多問(wèn)題，需要深入研究和探討。

土地收購(gòu)價(jià)格的確定

合理分配土地收益，這是土地收購(gòu)儲(chǔ)備成功的基本條件，也是實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備的核心問(wèn)題，因此，需要合規(guī)、合理地確定土地收購(gòu)儲(chǔ)備價(jià)格。

實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備涉及的價(jià)格或費(fèi)用主要包括土地價(jià)格、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、職工或住戶拆遷安置費(fèi)、企業(yè)遷移經(jīng)營(yíng)建設(shè)費(fèi)以及企業(yè)債務(wù)等。其中土地價(jià)格分兩種：土地原用途價(jià)格；土地規(guī)劃條件下或土地最佳利用條件下的土地發(fā)展權(quán)價(jià)格。土地收購(gòu)儲(chǔ)備價(jià)格應(yīng)是介于二者之間的價(jià)格。有的人認(rèn)為土地的增值收益應(yīng)由土地使用者擁有，然而土地的增值收益是隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加、基礎(chǔ)設(shè)施、城市規(guī)劃、原土地使用者對(duì)土地進(jìn)行投入等綜合因素來(lái)決定的，這里面相當(dāng)部分是政府歷年投入形成的，因而增值收益的相當(dāng)部分應(yīng)該歸政府。借鑒經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為土地收購(gòu)儲(chǔ)備價(jià)格應(yīng)由具有資格的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并經(jīng)土地估價(jià)委員會(huì)確認(rèn)評(píng)估價(jià)格，將土地原用途的價(jià)格加上發(fā)展權(quán)價(jià)格與原用途價(jià)格差的35%作為土地使用權(quán)收購(gòu)價(jià)格。

協(xié)調(diào)土地整治與行政管理部門的關(guān)系

為了切實(shí)貫徹落實(shí)“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策，政府必須高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。市政府按法令規(guī)定的儲(chǔ)備范圍，應(yīng)將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地統(tǒng)一納入市政府土地儲(chǔ)備，實(shí)行“紅線儲(chǔ)備或信息儲(chǔ)備”。

主城各區(qū)政府土地行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門，按照經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃以及城（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃實(shí)施時(shí)序要求，提出土地整治計(jì)劃，報(bào)經(jīng)市土地行政主管部門批準(zhǔn)后，交由土地整治機(jī)構(gòu)執(zhí)行。土地整治機(jī)構(gòu)根據(jù)整治地塊的狀況，擬訂包括土地基本情況、地上物狀況、收購(gòu)、收回、征地情況、土地取得費(fèi)情況、規(guī)劃預(yù)案、資金投入計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)技術(shù)和可行性分析等在內(nèi)的方案，并上報(bào)市土地行政主管部門，經(jīng)審核同意后，簽訂整治委托合同。土地整治委托合同需要約定土地整治期限、土地整治要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、土地整治成本等條款，以及約定雙方權(quán)利與義務(wù)在內(nèi)的整治方案，編制土地整治成本預(yù)算報(bào)告。房地產(chǎn)-[飛諾網(wǎng)]

新增建設(shè)用地整治，土地整治機(jī)構(gòu)持當(dāng)年整治計(jì)劃、地塊詳細(xì)規(guī)劃等資料，依據(jù)程序，向土地行政主管部門申請(qǐng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用手續(xù)，依法繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)用后，與土地行政主管部門簽訂土地整治合同。

土地行政主管部門與土地整治機(jī)構(gòu)應(yīng)該是委托與被委托的關(guān)系。土地行政主管部門行使土地管理的職能，而整治機(jī)構(gòu)是企業(yè)行為，必須是依法取得土地整治權(quán)。土地使用權(quán)的收回、收購(gòu)、征用等行政行為仍由土地行政主管部門依法實(shí)施后，將收回、收購(gòu)、征用取得的土地使用權(quán)交由土地整治機(jī)構(gòu)按合同約定期限實(shí)施工程行為，且達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，交回土地行政主管部門定期招標(biāo)拍賣掛牌出讓。

防范土地整治儲(chǔ)備中的投資風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)施土地整治儲(chǔ)備制度需要大量資金投入，如果投入的資金變現(xiàn)困難，不僅不能盤活存量土地資產(chǎn)，而且可能對(duì)金融機(jī)構(gòu)和政府財(cái)政產(chǎn)生不利影響。因此，土地整治必須防范投資風(fēng)險(xiǎn)。

第8篇：土地市場(chǎng)法評(píng)估范文

【關(guān)鍵詞】土地評(píng)估；行業(yè)現(xiàn)狀；發(fā)展前景

中國(guó)土地評(píng)估萌芽于90年代初，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而迅速壯大起來(lái)，地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)理論及宗地評(píng)估實(shí)踐隨著我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展而在短短二十年時(shí)間內(nèi)不斷完善發(fā)展，土地評(píng)估行業(yè)已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的部分，成為中介服務(wù)行業(yè)的重要組成部分。

1 我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

最近幾年，我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)取得了很大的發(fā)展，隨著土地市場(chǎng)的逐步建立和完善, 土地估價(jià)行業(yè)地位和作用日益突現(xiàn)，特別是土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)日益繁榮，地價(jià)評(píng)估作為一項(xiàng)新興的社會(huì)性和公正性活動(dòng)，在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、司法仲裁等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少的組成部分。但是，由于發(fā)展時(shí)間較短，仍屬新生力量，有大部分公司規(guī)模小，人才結(jié)構(gòu)不合理，業(yè)務(wù)單一，拓展能力較弱，與國(guó)際評(píng)估公司相比，存在著明顯的差距，因此，土地評(píng)估公司的經(jīng)營(yíng)與行業(yè)管理需要進(jìn)一步的加速提高與發(fā)展。

1.1 土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)人員素質(zhì)有待提高，應(yīng)建立完善的行業(yè)自律管理和服務(wù)體系

一些中介機(jī)構(gòu)的人員違反職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)要求，從事違法違規(guī)活動(dòng)，有的中介機(jī)構(gòu)的人員素質(zhì)關(guān)、人才缺乏，尚不能完全適應(yīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的需要，面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的新情況，估價(jià)師不能適應(yīng)形勢(shì)變化的需要開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)，在執(zhí)業(yè)中出現(xiàn)了“非不為也，實(shí)不能為”的窘境。此外，國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)落后，許多從業(yè)人員難有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)，更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，難以適應(yīng)日益復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)普遍缺乏，能承接跨國(guó)上市公司、大型企業(yè)集團(tuán)等一些復(fù)雜業(yè)務(wù)的人才奇缺。

1.2 土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作力度尚需加強(qiáng)

根據(jù)國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部關(guān)于有關(guān)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制文件精神及國(guó)土資源部[1999]318號(hào)文件精神《關(guān)于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府主管部門脫鉤的通知》，大部分中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)未完成了事務(wù)所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場(chǎng)中介組織在原掛靠的權(quán)力部門下，憑借掛靠機(jī)關(guān)的行政權(quán)利，壟斷中介業(yè)務(wù)，分割中介服務(wù)市場(chǎng)；仍有一些主管機(jī)關(guān)出于部門利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設(shè)置障礙，或鉆改制的空子假鉤，嚴(yán)重影響整個(gè)評(píng)估行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作與公平競(jìng)爭(zhēng)，急須引起有關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會(huì)的高度重視，進(jìn)行徹底的清理整頓。

1.3 土地評(píng)估方法選擇上須與國(guó)際慣例接軌

按照我國(guó)土地制度和土地管理的特點(diǎn)，政府為加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段，建立了以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為核心的地價(jià)體系，因此在日常評(píng)估中，無(wú)論何種評(píng)估目的，在方法的選擇上均要求首選基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法為主進(jìn)行評(píng)估，而基準(zhǔn)地價(jià)一般二至三年調(diào)整一次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)或活躍的區(qū)域，基準(zhǔn)地價(jià)如未及時(shí)進(jìn)行更新，其評(píng)估結(jié)果已不能反映現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)行情。

在評(píng)估方法的選擇上，應(yīng)更多的運(yùn)用國(guó)際通行的市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益還原法等評(píng)估方法。

1.4 土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展道路過(guò)窄

近幾年，隨著土地評(píng)估行業(yè)資質(zhì)等級(jí)的法定業(yè)務(wù)范圍的規(guī)范發(fā)展，大部分土地評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍局限在法定評(píng)估業(yè)務(wù)這一塊，而法定業(yè)務(wù)附加值很低，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，國(guó)內(nèi)公司未按照國(guó)際評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)的發(fā)展模式進(jìn)行多方位的業(yè)務(wù)開(kāi)拓，如地產(chǎn)政策咨詢、地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、地產(chǎn)投資分析等咨詢性業(yè)務(wù)，從某種角度而言，咨詢性評(píng)估業(yè)務(wù)等對(duì)評(píng)估師的要求更高，更需要評(píng)估師按照評(píng)估理念來(lái)靈活運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、政策性法規(guī)、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)，這正是目前國(guó)內(nèi)公司能力經(jīng)驗(yàn)所欠缺的。據(jù)調(diào)查分析，目前國(guó)際上的大型評(píng)估機(jī)構(gòu)超過(guò)60%的業(yè)務(wù)是咨詢服務(wù)而不是法定業(yè)務(wù)，主要是派生業(yè)務(wù)賺取利潤(rùn)。

2 我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展前景分析

隨著經(jīng)濟(jì)的全球化，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的高速發(fā)展，境外企業(yè)大量進(jìn)入中國(guó)，必將加速中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展，隨著大量的國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，加大了對(duì)土地的需求，特別是工業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，尤其需要相應(yīng)規(guī)模的土地作支撐，將面臨著新的市場(chǎng)、新的機(jī)遇，與此同時(shí)，境外的評(píng)估機(jī)構(gòu)也會(huì)進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)，現(xiàn)有的市場(chǎng)主體格局將被打破，國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)與境外評(píng)估機(jī)構(gòu) 在規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)防范能力等方面還有著一定的差距，全球化對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)在人才、市場(chǎng)等方面的沖擊十分明顯，這就需要我們?cè)u(píng)估行業(yè)中一批高素質(zhì)的優(yōu)秀的專業(yè)人士做好充分準(zhǔn)備，迎接這一挑戰(zhàn)。

2.1 轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念，調(diào)整思想，加強(qiáng)內(nèi)部業(yè)務(wù)培訓(xùn)，建立系統(tǒng)的培訓(xùn)制度從而提高評(píng)估人員的整體素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力

長(zhǎng)期以來(lái)，經(jīng)營(yíng)理念落后，服務(wù)意識(shí)淡薄，經(jīng)營(yíng)行業(yè)不規(guī)范、誠(chéng)信度不高一直是制約中介機(jī)構(gòu)發(fā)展的主要問(wèn)題，如果不迅速扭轉(zhuǎn)這種局面，將會(huì)嚴(yán)重削弱在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，拓展思路，更新用人觀念，積極引進(jìn)具有先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念和管理經(jīng)驗(yàn)的人才，建立系統(tǒng)培訓(xùn)制度，提高評(píng)估人員的整體素質(zhì)。

2.2 加快清理整頓的步伐，盡快全面完成脫鉤改制，建立健全權(quán)責(zé)利相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，完善體制和內(nèi)部組織體系

2.2.1 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)目前實(shí)行的是行政管理與協(xié)會(huì)行業(yè)管理相結(jié)合的管理體制，要?jiǎng)澐趾孟嗷ラg的職責(zé)及分工，規(guī)范執(zhí)業(yè)行業(yè)行為，解決評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理問(wèn)題，建立執(zhí)業(yè)者違紀(jì)查處問(wèn)題和執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度、社會(huì)保障制度，解決執(zhí)業(yè)者合法權(quán)益保護(hù)以及執(zhí)業(yè)環(huán)境問(wèn)題，完善執(zhí)業(yè)資格制度等。

2.2.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)總量應(yīng)進(jìn)行有效控制，評(píng)估人員注冊(cè)管理應(yīng)規(guī)范和有效監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)制定嚴(yán)格的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)評(píng)審制度，通過(guò)定期對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)水平、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量、信譽(yù)水平等方面評(píng)價(jià)，評(píng)定出機(jī)構(gòu)的信譽(yù)等級(jí)，并定期公布，促使從業(yè)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)自律，樹(shù)立和維護(hù)自己的信譽(yù)。使之在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，體現(xiàn)其更高的科學(xué)性、公正性和權(quán)威性。

2.2.3 建立完備的信息支持系統(tǒng)，完善評(píng)估方法和理論實(shí)踐。根據(jù)評(píng)估需要，應(yīng)建立一套較為完備的信息支持系統(tǒng)，逐步規(guī)范評(píng)估操作，在評(píng)估方法的選擇上應(yīng)恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則，隨著土地市場(chǎng)的日益活躍和我國(guó)目前土地市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀, 在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估時(shí)需要特別謹(jǐn)慎，應(yīng)明確基準(zhǔn)地價(jià)修正法的應(yīng)用范圍和限制, 不能再把基準(zhǔn)地價(jià)修正法當(dāng)成“ 放之四海而皆準(zhǔn)” 的宗地地價(jià)評(píng)估方法，遵循以下原則: 1）為滿足政府作為社會(huì)的管理者從事管理社會(huì)的需要, 可以使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法; 政府作為土地所有權(quán)的代表實(shí)施民事行為的時(shí)候, 不宜使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法；2）土地市場(chǎng)發(fā)達(dá), 有充足的、近期的、真實(shí)的土地交易資料, 不宜使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法; 土地市場(chǎng)欠發(fā)達(dá), 很難獲得足夠的案例資料, 可以使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法； 3）為了社會(huì)公共利益的需要, 要求大量、快速地評(píng)估宗地地價(jià), 達(dá)到概算總量的目的, 可以使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法; 純粹市場(chǎng)行為化的宗地地價(jià)評(píng)估, 不宜使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

2.3 順應(yīng)市場(chǎng)需要，積極擴(kuò)大從業(yè)范圍，發(fā)展土地評(píng)估咨詢業(yè)

土地評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)范圍應(yīng)由單一的評(píng)估向咨詢、中介的多元化發(fā)展，跳出我們目前主要做法定評(píng)估的“單打一”的經(jīng)營(yíng)范圍，開(kāi)展咨詢性評(píng)估、可行性研究、多種資質(zhì)（資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估等）的綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)中國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)適應(yīng)能力，變單純依靠政府的業(yè)務(wù)保護(hù)為主動(dòng)的業(yè)務(wù)拓展，真正保持評(píng)估機(jī)構(gòu)的生命力及注冊(cè)評(píng)估師的創(chuàng)造力。

第9篇：土地市場(chǎng)法評(píng)估范文

[關(guān)鍵詞]土地評(píng)估 分析 SWOT分析法

[中圖分類號(hào)] F301.2 [文獻(xiàn)碼] B [文章編號(hào)] 1000-405X（2014）-3-340-1

0引言

土地評(píng)估的發(fā)展程度是土地市場(chǎng)化高低的一個(gè)重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于土地的利用以及土地市場(chǎng)的運(yùn)行起著十分重要的作用。SWOT 是優(yōu)勢(shì)（Strengths）、劣勢(shì)（Weaknesses） 、機(jī)會(huì)（Opportunities）和威脅（Threats）這四個(gè)單詞的縮寫，在戰(zhàn)略管理中，SWOT分析法是一種比較常用的分析方法，對(duì)于決策的制定和管理都有十分重要的作用。SWOT分析是通過(guò)對(duì)研究對(duì)象的內(nèi)部和外部的因素進(jìn)行全面分析，制定相關(guān)的解決措施的過(guò)程，SWOT分析法根據(jù)研究對(duì)象的特征，可以為問(wèn)題的解決提供多種解決方法。本文利用SWOT分析法針對(duì)我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)發(fā)展進(jìn)行全面分析。

1土地評(píng)估的優(yōu)勢(shì)分析

當(dāng)前，土地評(píng)估行業(yè)中，具備一定的優(yōu)勢(shì)，主要有以下幾個(gè)方面。第一，土地評(píng)估具有較高的科研水平。當(dāng)前，我國(guó)土地評(píng)估的相關(guān)專業(yè)在教育和科研方面，是順應(yīng)土地有償使用制度進(jìn)行推進(jìn)和發(fā)展的。在科研教育方面，我國(guó)的土地評(píng)估相關(guān)專業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了全日制教育的階段，當(dāng)前很多學(xué)校都開(kāi)設(shè)了土地評(píng)估的相關(guān)專業(yè)，與此同時(shí)，還有高效的專業(yè)教師隊(duì)伍作為保障，為土地評(píng)估的科研教育提供一定的幫助和保障。在土地評(píng)估中，還建立了完善的行業(yè)組織，根據(jù)《中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)章程》，中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的成立，為土地估價(jià)的行業(yè)組織提供了一個(gè)平臺(tái)，可以協(xié)調(diào)全國(guó)的土地評(píng)估人員和組織進(jìn)行自我管理和提升，引導(dǎo)土地評(píng)估的相關(guān)人員按照法律法規(guī)進(jìn)行工作。另外，行業(yè)組織還不斷完善各地的行業(yè)自律管理規(guī)章制度、組織土地估價(jià)師的資格考試和再教育等工作，為土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)良好的保障。

2土地評(píng)估的劣勢(shì)分析

土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，具備一定的優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題。第一，當(dāng)前的土地評(píng)估企業(yè)一般規(guī)模都比較小，當(dāng)前我國(guó)從事土地評(píng)估工作的企業(yè)一部分是由原國(guó)土行政管理部門的評(píng)估所改制而成的，另外的則是社會(huì)上相關(guān)的企業(yè)構(gòu)成的，由于土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，在很多方面也還有缺陷，因此對(duì)土地評(píng)估企業(yè)的發(fā)展有一定影響，導(dǎo)致土地評(píng)估企業(yè)的發(fā)展受到阻礙，大多規(guī)模比較小。第二，當(dāng)前很多土地評(píng)估企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中存在惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前我國(guó)從事土地評(píng)估工作的企業(yè)大約有兩千多家，土地評(píng)估行業(yè)中受到土地?cái)?shù)量的影響很大，在供求關(guān)系上一般都是供不應(yīng)求的現(xiàn)象，加上當(dāng)前對(duì)于土地評(píng)估方面的法律法規(guī)還不夠完善，很多企業(yè)在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中為了保證自己的利益而采用各種競(jìng)爭(zhēng)方式，存在一些惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，而且這種現(xiàn)象還有嚴(yán)重的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展有十分重要的影響。第三，土地評(píng)估行業(yè)的誠(chéng)信存在問(wèn)題。土地評(píng)估行業(yè)的誠(chéng)信問(wèn)題一直都是行業(yè)發(fā)展的一個(gè)難題，誠(chéng)信問(wèn)題的產(chǎn)生有兩個(gè)方面，一是行業(yè)內(nèi)部的，還有一個(gè)是行業(yè)外部的。當(dāng)前我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)的法律法規(guī)體系不夠健全，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中會(huì)以利益為導(dǎo)向，導(dǎo)致誠(chéng)信問(wèn)題頻出，對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)很大影響，因此，要加強(qiáng)法律法規(guī)的不斷完善，規(guī)范土地評(píng)估企業(yè)的操作手段和方法，提高企業(yè)的誠(chéng)信度，促進(jìn)土地評(píng)估行業(yè)的快速健康發(fā)展。

3土地評(píng)估的外部機(jī)會(huì)分析

外部環(huán)境對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展有十分重要的影響，在當(dāng)前土地評(píng)估行業(yè)中，外部機(jī)會(huì)主要有幾個(gè)方面。第一，當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，為土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的機(jī)遇。土地評(píng)估行業(yè)是具有一定中介性質(zhì)的，在推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中占據(jù)重要地位，而且該行業(yè)是以市場(chǎng)為基礎(chǔ)進(jìn)行發(fā)展的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以法律為基礎(chǔ)，所以，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)促進(jìn)法律的完善，從而對(duì)土地評(píng)估企業(yè)的發(fā)展提供相應(yīng)的保障。第二，當(dāng)前我國(guó)的土地使用制度在不斷改革。土地評(píng)估的對(duì)象就是土地，所以土地制度的不斷改革，對(duì)于土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展也有一定影響。隨著的不斷深入，土地評(píng)估企業(yè)也在不斷發(fā)展，經(jīng)過(guò)幾十年的改革，我國(guó)的土地制度已經(jīng)形成，土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展具有穩(wěn)定的外部環(huán)境基礎(chǔ)，給土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了更多的機(jī)會(huì)。第三，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，為土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)和土地的管理，促進(jìn)了我國(guó)土地評(píng)估制度的完善，尤其是近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，土地的交易市場(chǎng)也逐漸活躍起來(lái)，這為土地評(píng)估的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

4土地評(píng)估的外部威脅分析

外部環(huán)境給土地評(píng)估的發(fā)展帶來(lái)了一些機(jī)遇，但同時(shí)外部環(huán)境存在的一些威脅也會(huì)給土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。土地評(píng)估的外部威脅主要有幾個(gè)方面。第一，當(dāng)前外部的法律法規(guī)不夠健全，法律法規(guī)體系的缺失對(duì)于土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展而言是一個(gè)重要的難題，不健全的法律法規(guī)環(huán)境容易導(dǎo)致土地評(píng)估行業(yè)的無(wú)序發(fā)展，在行業(yè)中形成多頭管理的局面，難以滿足當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的需求。第二，當(dāng)前的土地評(píng)估發(fā)展中，行政干預(yù)的現(xiàn)象還比較嚴(yán)重。土地評(píng)估企業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是獨(dú)立的、客觀的，但是當(dāng)前很多行政部門對(duì)于土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展還有一定的管理和控制，雖然當(dāng)前一些土地評(píng)估企業(yè)是經(jīng)過(guò)改制的，但仍然有利益關(guān)系，同時(shí)地方土地行政管理部門對(duì)土地的評(píng)估報(bào)告還有一定的審核權(quán)利，因此行政的介入和干預(yù)對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)很大影響。此外，當(dāng)前土地評(píng)估行業(yè)還和其他的評(píng)估行業(yè)之間存在一定的隔閡，使得土地評(píng)估行業(yè)會(huì)與其他評(píng)估行業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，比如在市場(chǎng)份額和技術(shù)認(rèn)定方面進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，障礙不利于行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

5結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，土地的交易變得頻繁，從而也加快了土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，土地評(píng)估行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，面臨了一些優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，外部環(huán)境對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展也有很大影響。本文利用SWOT分析法對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展面臨的外部環(huán)境、優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)等方面進(jìn)行分析。

參考文獻(xiàn)

[1]張昊.淺析SWOT分析法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用[J].東方企業(yè)文化，2007（03）.