土地法管理法實施條例精選(九篇)
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第1篇：土地法管理法實施條例范文
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。
國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第九條國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。
第十五條國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產。農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。
農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。
第四十三條任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。
第四十四條建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。
第六十條農村集體經濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
第2篇：土地法管理法實施條例范文
一、獨用成套職工住宅租金調整辦法
（一）本辦法實施前的原承租戶，標準租金調整辦法為：
甲級、乙級地段2000年月標準租金＝1998年月標準租金×125％
乙級地段部分區(qū)域2000年月標準租金＝1998年月標準租金×115％
丙級、丁級、戊級地段2000年月標準租金＝1998年月標準租金×115％
（二）本辦法實施后的新承租戶標準租金計算辦法：
獨用成套職工住宅每一地段等級相對應的地段分值按規(guī)定的提租幅度具體調整如下：
甲級地段由0．02880元調至0．03600元：乙級地段由0．02595元調至0．03244元，乙級地段部分區(qū)域（范圍詳見附件）由0．02595元調至0．02984元；丙級地段由0．02295元調至0．02639元：丁級地段由0．01980元調至0．02277元：戊級地段由0．01695元調至0．01949元。
標準租金計算公式：
獨用成套職工住宅2000年月標準租金＝2000年地段分值×住房條件分×每戶房屋使用面積之和＋天井或平臺月租金
二、獨用成套公寓租金調整辦法：
甲級、乙級地段2000年月標準租金＝1998年月標準租金×125％
乙級地段部分區(qū)域2000年月標準租金＝1998年月標準租金×115％
丙級、丁級、戊級地段2000年月標準租金＝1998年月標準租金×115％
三、2000年月租金計算公式：
2000年月租金＝2000年月標準租金＋超標增收租金
提租后的月租金計角去分。
四、承租戶住房建筑面積及其控制標準的計算確定
（一）整幢獨用成套住房或非整幢獨用成套住房中有一套或一套以上獨用成套職工住宅，且已出售過的，其住房建筑面積按《一九九五年出售公有住房方案的實施細則》（滬房地改〔1995〕767號）文第十二條規(guī)定予以計算。
（二）獨用成套職工住宅以外的公有住房，其建筑面積按《上海市住宅建設債券發(fā)行和認購辦法》第十三條規(guī)定予以計算。
（三）承租戶住房建筑面積控制標準，按《一九九五年出售公有住房方案的實施細則》第十三條規(guī)定予以計算。該承租戶可用人均建筑面積24平方米的方法予以計算，也可以用承租人或同住人中職級人員住房面積控制標準予以計算（技術職稱按相應的行政職務掛靠）。凡承租戶家庭人員中有在職或離退休中小學教師的，該承租戶的建筑面積控制標準可增加8平方米建筑面積。承租人及其配偶租住或已購高層公有住房，建筑面積控制標準按《關于實施〈一九九六年公有住房出售方案〉的若干規(guī)定》（滬房地改字第〔1996〕963號）文第五條規(guī)定執(zhí)行。
五、計算超標租金住房的范圍
計算超標租金的范圍為：成套獨用和非成套獨用的公寓、花園住宅、職工住宅、新式里弄類型的住房。舊里和舊里以下類型的住房不計超標租金。
六、超標租金的計算及操作程序
（一）承租戶承租一處住房，按上述規(guī)定計算超標租金，具體計算公式見表二；承租戶有二處或二處以上住房且有以下情況之一的，應按上述規(guī)定合并計算超標租金：
1．同一承租人或承租人和其配偶分別承租的。
2．承租人承租公有住房，承租人和其配偶已購另一處公有住房的。
（二）超標租金計算按下列程序操作：二處公有住房以先承租住房所在地的管房單位作為超標租金的計算單位。先承租住房所在地的管房單位向另一管房單位發(fā)出《公有住房提租聯系單》（見表八）后，接受聯系單的管房單位應按聯系單上的內容予以填寫，并回復對方管房單位。
七、租金暫不調整的公有住房范圍
（一）花園住宅，新里，舊里，簡屋，非改居住宅，非成套獨用的公寓，非獨用成套的職工住宅，衛(wèi)生間與廚房間不在戶門內的獨用成套職工住宅；
（二）有下列不可售情形之一的公有住房，租金自不可售情形消除之次月調整：
1．產權人不同意出售的獨用成套公寓住房、職工住宅；
2．因住房產權被抵押，產權人無法出售的公有住房；
3．因不符規(guī)劃、臨水、臨電等原因，不得出售的公有住房；
4．占用農村集體土地建造住房，需補辦征地手續(xù)方可出售的公有住房；
5．其它按規(guī)定不可出售的公有住房。
八、本市職工家庭月平均收入掌握標準
（一）上一年家庭月平均收入的計算公式：
上一年家庭月平均收入＝上一年家庭成員各種年經濟收入的總和÷12
（二）個人和家庭成員收入的界定以《上海市民政局關于實施〈上海市社會救助辦法〉的若干規(guī)定》（滬民救發(fā)〔1997〕第8號）第九條為依據。
（三）同一承租人或承租人及其配偶有二處或二處以上公有住房的，或一處屬公有住房，另一處屬已購公有住房的，其家庭收入應合并計算。具體操作通過《公有住房提租聯系單》解決。
九、月收入低于城市居民最低生活保障標準的家庭
城市居民最低生活保障標準每年由民政部門確定并，低于生活保障標準的家庭必須經民政部門確認并領取民政補助。
十、享受離休待遇的干部套配到新租賃的住房租金減免計算辦法
租金減免計算公式：
（一）1937年7月6日及以前參加革命工作的
月租金減免金額＝2000年月租金－（2000年月標準租金0．10＋家庭成員原提租補貼金額總和）
（二）1937年7月7日以后參加革命工作的
月租金減免金額＝2000年月租金－（2000年月標準租金0．10＋家庭成員原提租補貼金額總和＋15元）
十一、公有住房轉租期間，不得享受租金減免的政策。
十二、原承租戶提租減免后的應交租金不得低于調整前的實付租金。
十三、辦理租金減免手續(xù)
申請租金減免的，須由承租人持戶口簿向住房管理單位提出申請，領取租金減免申請審核表，填妥交有關部門審核后，由住房管理單位核定減免金額。具體申請、審批手續(xù)見表二、表三、表四、表五、表六、表七。
十四、加強公有住房租金調整的政策宣傳
各管房單位（包括直管公有住房和系統(tǒng)公有住房）在調整公有住房租金時，應參加市或區(qū)（縣）房改行政管理部門組織的公有住房租金調整業(yè)務培訓。按戶發(fā)放由市房改部門編制的《2000年公有住房租金調整宣傳提綱》。
十五、加強租金的信息管理
為規(guī)范公有住房租金的管理，各管房單位應使用全市統(tǒng)一的公有住房租金計算管理系統(tǒng)，逐步實現全市公有住房租金管理的信息化，減少租金計算的差錯率。
各管房單位應按要求填報2000年第四季度公有住房租金調整情況匯總分析表，于2001年3月底前交所在區(qū)（縣）的房改和物價行政管理部門備案。
附件一：上海市2000年公有住房租金調整辦法
根據《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）以及市政府印《關于進一步深化本市城鎮(zhèn)住房制度改革的若干意見》（滬府發(fā)〔1999〕38號），現制定本辦法如下：
一、公有住房租金調整
（一）租金的調整
1．甲、乙級地段的獨用成套職工住宅和公寓住房，在1998年租金標準基礎上提高25％。
2．丙、丁、戊級地段的獨用成套職工住宅和公寓住房，在1998年租金標準基礎上提高15％。乙級地段部分區(qū)域的獨用成套職工住宅和公寓住房，也在1998年租金標準基礎上提高15％。
3．不可售公有住房和上述住房中衛(wèi)生間或廚房間不在戶門內的職工住宅，維持原租金水平。
（二）超標的租金增收
對租住公有住房建筑面積超過市房地局、市房改辦制定的《出售公有住房方案實施細則》（滬房地改〔1995〕767號）規(guī)定的控制標準（以下簡稱面積控制標準）的承租戶，在2000年月標準租金基礎上，采取超標增收租金辦法，超標增收租金計算公式為：
月超標增收租金＝2000年月標準租金× 承租戶建筑面積－建筑面積控制標準
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承租戶建筑面積
二、公有住房租金調整后的減免政策
1．公有住房月標準租金支出超過上一年家庭月平均收入9％的部分，可申請減免。
住房建筑面積超過面積控制標準的，超標增收租金不予減免。
2．享受離休待遇的干部或已故離休干部配偶的住房（按離休干部或已故離休干部配偶本人戶口所在地），提租后新增租金全部減免。
3．烈屬、因公犧牲軍人家屬，特等、一等傷殘軍人或特等、一等傷殘軍人配偶的住房，在上一年實付租金的基礎上，增租部分全部減免。
4．民政部門確認的家庭人均月收入低于城市居民最低生活保障標準（即280元）的，在上一年實付租金的基礎上，增租部分全部減免。
三、具體要求
1．公有住房租金調整時，要做好宣傳工作，由住房管理單位對承租戶按戶發(fā)放《宣傳提綱》。
2．所有公有住房的承租戶均應按本辦法繳納租金。承租人逾期繳付房租，出租人或管房單位應記錄在案，并按照《上海市房屋租賃條例》中的有關規(guī)定執(zhí)行。
3．在2000年1月1日至本辦法實施前領取《上海市房地產權證》的，從領取《上海市房地產權證》的下月至2001年2月執(zhí)行1998年公有住房租金標準，從2001年3月起執(zhí)行2000年公有住房租金標準。
本辦法實施前，凡未領取《上海市房地產權證》的公有住房，2000年9月至2001年2月執(zhí)行1998年公有住房租金標準，2001年3月起執(zhí)行2000年公有住房租金標準。
4．住房管理單位應切實保證將提租收入全部用于房屋的維修，不斷提高管理水平和服務質量。有關部門要加強對租金使用的監(jiān)督。
本辦法自2000年9月1日起施行。
上海市住房制度改革辦公室
第3篇：土地法管理法實施條例范文
一、關于土地的所有權：
在我國《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》等法律法規(guī)中，對國家土地所有權作了明確規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！?？《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條規(guī)定：“下列土地屬于全民所有及國家所有：（一）城市市區(qū)的土地；（二）農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；（三）國家依法征收的土地；（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；……”
集體土地所有權的主體，即享有土地所有權的集體組織，根據《民法通則》第74條、《土地管理法》第10條的規(guī)定，有以下3類：（1）村農民集體，村集體經濟組織或者村民委員會對土地進行經營、管理；（2）如果村范圍內的土地已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；（3）土地已經屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經濟組織經營、管理。
集體所有的土地主要是耕地及宅基地、自留地、自留山，還包括法律規(guī)定集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等土地。至于法律沒有規(guī)定為集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等土地，則屬于國家所有。
二、土地使用權的使用方式
〔2015〕42號《國務院辦公廳轉發(fā)財政部發(fā)展改革委人民銀行關于在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見的通知》中提到保障項目用地有多種方式，實行多樣化土地供應，保障項目建設用地。涉及基礎設施建設或者公共服務領域的土地可以采用出讓、租賃等有償使用方式獲得，也可以通過無償劃撥方式取得。
有償使用方式：《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十九條明確規(guī)定：“國有土地的有償使用方式包括：（一）國有土地使用權出讓；（二）國有土地租賃；（三）國有土地使用權作價出資或入股?！?/p>
無償使用方式：《中華人民共和國土地管理法》第五十四條規(guī)定：“下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：……（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地……”。實際操作中，如果符合《劃撥用地目錄》（2001年10月18日中華人民共和國國土資源部令第9號）的規(guī)定的，則經建設單位提出申請，經有批準權的人民政府批準，可以劃撥方式提供土地使用權。
三、國有土地使用權出讓
四種出讓方式：協議、招標、拍賣、掛牌
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定土地使用權的出讓方式包含協議、招標、拍賣三種方式。而《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》補充了第四種方式――掛牌。其中拍賣和掛牌均是在指定時間、地點進行公開競價，最后根據競價結果確定國有建設用地使用權人的行為，如果是經營性用地，則根據《物權法》及《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》的規(guī)定，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；如采取協議出讓的，則需符合《協議出讓國有土地使用權規(guī)定》。關于公益事業(yè)用地，亦區(qū)分是營利性和非營利性，如營利性醫(yī)院則不屬于劃撥用地目錄范圍，需要通過出讓方式獲取。
根據《協議出讓國有土地使用權規(guī)定》第三條，出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式。協議出讓屬于控制比較嚴的出讓方式，其有相應的前置條件，即使?jié)M足了協議出讓的前置條件，也未必能實現一對一協議轉讓，因為根據《物權法》及《協議出讓國有土地使用權規(guī)定》，滿足前置條件的協議出讓地，如果土地供應計劃公布后，在同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓，不再采取協議方式出讓。
四、國有土地租賃
根據1999年7月27國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕222號）規(guī)定，對原有建設用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃；對因發(fā)生土地轉讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發(fā)用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。
國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。
五、國有土地使用權作價出資或入股
[2015]42號文件明確規(guī)定可以采用這種出資方式，其中規(guī)定“以作價出資或者入股方式取得土地使用權的，應當以市、縣人民政府作為出資人，制定作價出資或者入股方案，經市、縣人民政府批準后實施?！?/p>
但土地作價出資在操作中還存在很多現實問題，比如不經過招拍掛流程，對土地作價出資或入股，如何確定土地價格，是否會造成國有資產流失等問題，也是這種供地方式落地難的一個關鍵。
六、劃撥土地、租賃土地抵押問題
關于劃撥土地上的PPP項目是否可為項目融資等設置抵押、如何抵押的問題，目前司法界有兩種觀點：
第一種觀點是劃撥土地使用權，必須經土地管理部門批準，先辦理土地使用權出讓手續(xù)，交付出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地后，才能與附屬建筑物一并抵押，相關規(guī)定如國土資源部《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第5條與國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條；
第二種觀點沒有否定劃撥土地使用權可用于抵押，而是要求劃撥土地上的房地產在實現抵押權時，必須先繳納土地出讓金的價款，抵押權人在交納出讓金價款后剩余的金額中優(yōu)先受償，如《城市房地產管理法》第51條。
第4篇：土地法管理法實施條例范文
建設用地使用權的產生，如果從建設用地使用權人的角度來考察，就是建設用地使用權的取得。建設用地使用權作為一種不動產物權，則不動產物權的一般取得原因(如繼承)，自然也適用于建設用地使用權。在此只敘述建設用地使用權取得的幾項特殊原因。根據承載建設用地使用權的土地法律屬性，可將建設用地使用權的取得分為兩大類：在國家所有的土地上設立的建設用地使用權和在集體所有的土地上設立的建設用地使用權。
1．在國家所有的土地上設立的建設用地使用權，它的產生方式包括：
(1)劃撥方式。土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經主管機關批準即可取得土地使用權，而不必向土地所有人支付租金及其他費用。我國物權法規(guī)定，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定?！秶型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第43條規(guī)定：“劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權?！备鶕恋毓芾矸ǖ挠嘘P規(guī)定，可以通過劃撥方式取得的建設用地包括：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。上述以劃撥方式取得建設用地，須經縣級以上地方人民政府依法批準。
(2)出讓方式。建設用地使用權出讓是國家以土地所有人身份將建設用地使用權在一定期限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金的行為。土地使用者通過這種出讓建設用地使用權的行為即取得建設用地使用權。建設用地使用權出讓有三種形式：協議、招標和拍賣。協議是由市、縣人民政府土地管理部門(代表國家作為出讓方)，與土地使用人按照平等、自愿、有償的原則協商一致后，簽訂建設用地使用權出讓合同。招標和拍賣，應當先由市、縣土地管理部門發(fā)出招標、拍賣公告，通過招標、拍賣程序，簽訂建設用地使用權出讓合同。根據我國物權法的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取拍賣、招標等公開競價的方式出讓。采取拍賣、招標、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。設立建設用地使用權，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。
采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：①當事人的名稱和住所；②土地界址、面積等；③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；④土地用途；⑤使用期限；⑥出讓金等費用及其支付方式；⑦解決爭議的方法。
(3)流轉方式。建設用地使用權流轉，是指土地使用人將建設用地使用權再轉移的行為，如轉讓、互換、出資、贈與等。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記?；谕恋厥褂脵嗔鬓D的法律事實，新建設用地使用權人即取得原建設用地使用權人的建設用地使用權。
2．在集體所有的土地上設立的建設用地使用權，根據我國物權法的規(guī)定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。
(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益用地使用權。農村集體經濟組織或者由農村集體經濟組織依法設立的公益組織，在經過依法審批后，對用于本集體經濟組織內部公益事業(yè)的非農業(yè)用地所享有的建設用地使用權。根據土地管理法和《土地管理法實施條例》的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)建設，需要使用土地的，經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。
(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設用地。農村集體經濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。如果其中涉及占用農用地的，應當依照土地管理法的有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。
(二)建設用地使用權的期限
第5篇：土地法管理法實施條例范文
關鍵詞：國有土地；房屋征收；補償；條例；可操作性指標；評價
中圖分類號：D912.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004－0544(2012)04－0134－04
土地，作為國家賴以存在、延續(xù)的最重要物質資源，自文明創(chuàng)始以來就一直是人類所珍視、追逐的目標，“人類文明的標志就在于通過以國家強制力為后盾來確定人們或各社會集團對于土地的權利”。土地征收法律制度作為土地法律制度中的重要組成部分，更需高度關注與重視。2011年1月19日，《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)正式公布并生效，這標志著我國的土地征收法律制度進入了一個全新階段，公眾普遍對其操作性有著更高的功能期待，然而該條例的可操作性究竟如何，在《條例》剛實施不久的情形下，可以針對《條例》文本進行評價。
一、《條例》的可操作性評價指標
一部法規(guī)范性文件，即使制定程序合法，內容完備且不違背上位法，形式規(guī)范，如果不能在實踐中得到很好地適用，也只能是沒有生命力的一紙空文，這樣的立法實際上是對寶貴立法資源的浪費。因此“可操作性指標”是評價法律質量的一個重要標準，只有具有較強可操作性的法律才可能成為高質量的法律。本文中“可操作性”是指，法律規(guī)定有效地付諸行動，得到實施的程度。法律的可操作性強，就意味著法律能夠更有效付諸行動，得到更好的實施；法律的可操作性弱，法律在運用中困難程度就更大。
具體說來，法律可操作性評價具體指標有三，即：規(guī)范完整性、規(guī)范明確性和適用頻率。
規(guī)范完整性主要考察構成要素完整的規(guī)范條數和無后果構成要素的規(guī)范條數之間的比例。完整的法律規(guī)范構成要素包括假定條件、行為模式和法律后果三個部分。構成要素完整的規(guī)范條數在整部法律中所占比率越高，其從規(guī)范完整性指標來看的法律可操作性越強。因為缺乏法律后果的規(guī)范意味著有行為卻無相應處理結果，該行為模式的法律效力在實踐中就會存在問題，常常會出現操作難與執(zhí)行的局面。
鑒于《條例》出臺的時間短，在實踐中難以全面考察其適用頻率，因此以文本為對象，我們主要從規(guī)范完整性與規(guī)范明確性兩方面來評價其可操作性。
二、可操作性具體評價
(一)規(guī)范完整性
此次新出臺的《條例》共計35條，分為總則、征收決定、補償、法律責任和附則五大章。其中構成要素完整的規(guī)范條數共29條，無后果構成要素的規(guī)范條數共6條，構成要素完整的規(guī)范條數占該條例規(guī)范總數的83％。
在6條無后果構成要素的規(guī)范中，1條是有關立法宗旨的規(guī)定，2條是有關法律原則的規(guī)定，另有1條是有關實施附則的規(guī)定，這4條從立法層面而言無需具有法律后果這一構成要素。除去此4條，實際真正產生影響的無后果構成要素的規(guī)范為兩條，即第15條和第29條，僅占新條例規(guī)范總數的5.7％。因而，單就規(guī)范完整性這個指標而言，《條例》具有很高的可操作性。
《條例》第15條規(guī)定：“房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合?！比欢鴧s并未規(guī)定當被征收人不予配合時該如何擔責，使得針對被征收人制定的配合義務極易在實踐中形同虛設，缺乏強制效力。被征收人不配合，征收糾紛便隨之而來。
第29條規(guī)定：“審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結果?！比缛魧徲嫏C關未依法對征收補償費用管理和使用情況進行監(jiān)督，或未公布審計結果該承擔何種法律后果?是比照第30條針對市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員的擔責規(guī)定，還是另依他法?缺乏有效的法律責任，使得審計機關自身行為缺乏規(guī)制，易怠于行使其監(jiān)督職責。
(二)規(guī)范明確性
1、完善進步之處。在《條例》頒布生效之前，有關土地征收與補償，主要適用的是《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《物權法》、《城市房屋拆遷管理條例》與各地方根據各自具體情況所制定的相關地方性規(guī)章等。其中最重要的、在全國范圍內生效的為《土地管理法》?？赏ㄟ^與上述法律法規(guī)的比較，來評價分析《條例》的進步與完善之處。
(1)適用范圍的明確性。法律規(guī)范的適用范圍又稱法律規(guī)范的效力范圍，即法律規(guī)范對于什么樣的人，在什么時間、空間范圍內對于人們具有拘束力。法律規(guī)范的適用范圍包括在時間上的適用范圍、在空間上的適用范圍和對人的適用范圍。此處，我們主要對空間上的適用范圍加以評價。
原《城市房屋拆遷管理條例》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上的房屋及其附屬物的拆遷。集體土地上的房屋拆遷適用《土地管理法》、《物權法》等有關集體土地征收的規(guī)定及相關地方性法規(guī)規(guī)章的規(guī)定。在《條例》出臺前，法律規(guī)定的征收范圍不但包括基于公共利益而征收的土地，還包括非公益性商業(yè)用地。允許非公益性商業(yè)用地的征收，在實踐中極易造成征地權的濫用，利用國家權力不當地剝奪私權，侵害原土地權利的合法權益，易造成行政權力的腐敗。
為從制度上解決這一問題，此次新條例做了嚴格限制。首次對征收范圍進行了具體細化的明確。確定的土地管理制度創(chuàng)新精神應該是逐步縮小征地范圍。根據該精神，《條例》規(guī)定：只有為維護公共利益才可進行征收，從而排除了非公益性商業(yè)用地的征收。
統(tǒng)計資料表明，截止到2007年底，全國征地用途中僅有20％土地是為綠化等公共利益的，80％的農用地被征用后轉做房地產開發(fā)、高速公路修建等建設用地。
針對此現狀，《條例》第1條規(guī)定：“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例?！痹谠冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第1條“加強對城市房屋拆遷的管理”的基礎上增加了“維護公共利益”，與《物權法》的相關規(guī)定相一致，即只有為了維護公共利益，才能進行征收。
同時該法首次對“公共利益”進行界定，以列舉的方式嚴格限制其范圍，《條例》第8條明確規(guī)定其所指的“公共利益”主要包括國防、外交需要，組織實施能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)需要，保障性安居工程建設需要等。第一次以法律的形式劃定了在理論上和實踐上都存在較大爭議的“公共利益”的大致范圍，避免實踐中因為規(guī)定不明而出現征收范圍肆意擴大的現象。
除此，首次明確排除了“違建”補償，明文規(guī)定違規(guī)建筑不屬于《條例》的補償范圍。違規(guī)建筑是否獲賠一直是土地征收實踐中的爭議問題，《土地管理法》與原《拆遷管理條例》均未對該問題做出直接規(guī)定，造成實踐中糾紛不斷?！稐l例》第16條首次明確規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在
房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償?！边@一規(guī)定有效解決了“違建”獲賠的爭議，打擊了部分地方為獲得更多補償款而臨時突擊擴建的行為，有利于公平正義。
(2)執(zhí)法主體的明確性。原《拆遷管理條例》在對征收工作主體進行規(guī)定時用詞混雜。其在第5條規(guī)定“縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區(qū)域內的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理”，第7條卻規(guī)定“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查：經審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。”同時使用“縣級以上地方人民政府”與“市、縣人民政府”造成在實踐中區(qū)級人民政府征收權的資格爭議問題。而《條例》則統(tǒng)一規(guī)定為“市、縣級人民政府”，有效避免了區(qū)級人民政府征收主體資格的爭議問題。
(3)執(zhí)法對象的明確性。原《拆遷管理條例》第1條規(guī)定：“為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。”由此可知，其將執(zhí)法對象定為“拆遷當事人”。但何為“拆遷當事人”?在實踐中，往往難以界定，范圍不一。是僅指房屋所有權人?抑或包括房屋承租人或其他利益相關人?《條例》則避免了“拆遷當事人”這一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有權人”這一更為具體明確的表述，縮小了執(zhí)法對象的范圍，在司法實踐中更具有操作性。
(4)執(zhí)法程序的明確性。《土地管理法》并沒有細化具體規(guī)定土地征收程序，僅在第46條籠統(tǒng)規(guī)定，“國家征收土地的。依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施”。被征收人應當在公告規(guī)定期限內，到有關部門辦理征地補償登記。即“法律條款并沒有明確事前知情和主動參與的權利，而只是強調了被征收人要履行事后參與的義務，而法律實體之外又缺乏必要的協商或聽證程序作為補充，加上農民受知識層次、信息占有量等因素的限制，參與公共事務能力較弱，如果沒有適當的程序制度作保障，在利益受到侵害時往往不能及時有效地維護合法權益?！?/p>
《條例》則對執(zhí)法程序做了具體細化。第8條至第29條完整規(guī)定了征收與補償的執(zhí)法程序，涵蓋征收前至征收后的全部過程，使實踐過程中的每一步均有法可依，有法可循。特別是對于房屋所有權人私權的保護，比之《土地管理法》更為全面具體。第27條首次提出“先補償，后搬遷”的概念，順應民心地將禁止野蠻拆遷寫入條文，符合依法治國，建設社會主義和諧社會的需要?！跋妊a后搬”這一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有權人的財產權，從而在最大程度上地維護了私權。
同時，從程序上否定了行政強制拆遷。作為一貫爭議熱點，行政強制拆遷在此次《條例》中的廢止有著巨大積極意義。據住房城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)計，近幾年來，行政強制拆遷的比例平均為0.2％左右，強制拆遷過程中出現的惡性事件雖然是極少數，但必須高度重視，切實采取有效措施，杜絕此類事件發(fā)生。新條例第28條規(guī)定：“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料?！边@一規(guī)定有利于文明拆遷的實現，促使拆遷部門采取更為溫和的拆遷談判方式，在一定程度上緩和了征收方與房屋所有權人之間的矛盾。
(5)執(zhí)法標準的量化不確定性。執(zhí)法標準的量化不確定性可經下列公式加以計算：
執(zhí)法標準的量化不確定性=(處理項上限－處理項下限)÷處理項上限
經上述公式計算所得的商越大，則執(zhí)法標準的量化不確定性就越大。因為根據上述計算公式所得百分比越大，意味著條文在內容上就具有更大的自由把握與發(fā)揮的空間，在實踐中行政機關的自由裁量權就越大，即該條文在內容上的隨意選擇性與量化不確定性就越大，操作起來因缺乏明確規(guī)定與標準就越發(fā)困難，法律可操作性也就越小。
《土地管理法》在多方面存在執(zhí)行標準的量化不確定性。以征收補償標準為例，該法第47條是有關土地征收補償的核心規(guī)定，這條概括性的規(guī)定構成我國土地征收的根本制度。透過條文可知，我國《土地管理法》規(guī)定的土地補償標準是：土地補償費為被征耕地前三年平均年產值6－10倍，安置補助費為4－6倍，二者的總和最高不得超過被征用前三年平均年產值的30倍。套用執(zhí)法標準的量化不確定性公式，將字母a設為常量，代表被征耕地前三年的平均年產值，則土地補償費的上限為10a，下限為6a，代入公式即為：
(10a-6a)÷10a=0.4
即該條文的量化不確定性為40％。
反觀，新條例第19條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！卑凑绽硇缘慕灰滓?guī)則，開發(fā)商給付的補償款會盡可能貼近市場價格，不太可能過多偏離市場價格。因此土地補償費的上限價格會接近于其下限價格，即接近于市場價格。換言之，上限與下限之間的差額近乎為0，則帶入上述公式即為：
0÷市場價格=0
即該條文的量化不確定性為0，亦即意味著該條文的可操作性非常高。通過上述計算清晰可知，新條例在土地征收補償費方面，其可操作性明顯高于《土地管理法》。
需要注意的是，上述公式只適用于金額的計算，對于同種條件不同處罰或不同條件不同處罰的情形并不適用。這兩種情況因種類不同而不能相比。對于前者，即同種條件不同處罰的規(guī)定，在實踐中很易造成執(zhí)法機關都傾向于選擇更有利于自己的A處罰方式，而逃避另一種相對而言獲益少的B處罰方式。比如條文若規(guī)定執(zhí)法機關可以采用罰金或吊銷執(zhí)照的方式進行處罰，則在實踐中絕大多數執(zhí)法機關都會選擇罰金而不采用吊銷執(zhí)照的方式，從而造成行政權力的濫用。這種選擇權實際上具有很大任意性與自主性。量化不確定性大，法律可操作性小。
而對于后者，即不同條件不同處罰的規(guī)定，雖在形式上是放于同一條文中，然而在實質上卻可拆分為兩個不同條文的內容。在A條件下實施對應的A處罰，此為一個條文的內容；在B條件下實施對應的B處罰，此為另一個條文的內容。不同前提條件，不同處理結果，應分開確定計算其量化不確定性，不可籠統(tǒng)套用上述公式計算。
2、存在問題。雖然總體而言，《條例》具有較強法律可操作性，較之《土地管理法》與原《城市房屋拆遷管理條例》在規(guī)范明確性方面有了很大改善與進步，但不可避免的亦在一些方面仍存在問題，需進一步完善其內容，以增強其可操作性。
(1)在適用范圍的明確性上，有關“國有土地”的范圍規(guī)定還需要進一步界定。《條例》的適用范圍是“國有土地”，相對于原《城市房屋拆遷管理條例》，適用范圍更大，然而“國有土地”的界定是一個復雜問題?！艾F實中的‘國有土地’大
體有這樣幾種：一是已征用或已經確權給使用者的國有土地；二是依時頒發(fā)的土地房產所有證換發(fā)新使用證的國有土地；三是城市市區(qū)居民使用的土地，按城市的土地屬于國家所有，在土地初始登記時確定為國有土地：四是城市、城市郊區(qū)的農民特別是城中村居民，因轉戶、拆遷等情形，土地隨之轉為國有土地；五是第二次全國土地調查中對城市市區(qū)的土地調查登記為國有土地的：六是依法不屬于集體所有的國有土地。
實踐中面臨的復雜問題是，有的‘國有土地’未經過征收程序，有的沒有給原集體經濟組織支付過補償，有的是先辦理房產所有證后辦理土地使用證，有的仍然由農村集體經濟組織使用甚至仍然是農用地。”而《條例》僅籠統(tǒng)規(guī)定“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回”，則上述各類國有土地是否都適用“收回”規(guī)定?是否排除某些情形?如何確定哪些被收回的國有土地應該補償?“例如，因‘城中村’改造、居民轉戶等原因形成的國有土地是否補償?第二次全國土地調查中登記為國有土地是否補償?沒有支付過征用補償而直接按‘城市土地屬國家所有’規(guī)定登記發(fā)證的原集體土地是否補償?這些問題直接影響能否收回土地使用權?！币驗椤稐l例》未對“國有土地”的范圍進一步界定。所以在房屋征收的實踐操作中有可能造成無法可依的局面，從而使該新條例的可操作性大打折扣。
(2)在執(zhí)法主體明確性上，有關房屋征收實施單位及其法律責任的規(guī)定需要進一步完善。按照現行規(guī)定，“建設單位是拆遷人，可以自行拆遷，也可以委托拆遷單位實施拆遷，由于拆遷速度和建設單位、拆遷單位的經濟利益相關。容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。這是由當時的歷史條件所決定的。二次征求意見稿在征求意見稿規(guī)定政府是征收補償主體、取消建設單位拆遷的基礎上，進一步明確，房屋征收部門可以委托房屋征收實施機構，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施機構不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施機構實施房屋征收與補償的行為應當負責監(jiān)督，并對該行為的后果承擔法律責任?！笔紫龋颂幍姆课菡魇諏嵤﹩挝坏降字刚l?“不以營利為目的單位主要有三種：一是國家機關，二是承擔行政管理職能的事業(yè)單位，三是民辦非企業(yè)。從立法意圖來看，國家機關可以排除，但房屋征收實施機構究竟是屬于承擔行政管理職能的事業(yè)單位還是民辦非企業(yè)，抑或兩者兼而有之?”期望予以明確。其次，對于超出房屋征收部門委托范圍所實施的行為，房屋征收實施部門該如何承擔法律責任?若由房屋征收實施部門自身承擔，則若在其不具有承擔能力的情形下，誰該為其承擔?這些都是實踐中將遇到的問題。
(3)在執(zhí)法程序明確性上，有關土地價值確定程序、房屋調查登記的規(guī)定和被征收房屋的“土地用途”的認定規(guī)定需要進一步細化?！稐l例》第2條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收入)給予公平補償。”而對于被征收的土地，則只在第13條規(guī)定：“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回?！背瞬o進一步的處置辦法。有收回，則應有補償。法律規(guī)定的補償標準僅為“合理”二字，那么這便涉及到對“合理”的判斷。何謂合理補償?補償多少才謂合理?這其中的關鍵問題即為對被收回土地的“價值”進行確定。尤其是劃撥土地，作為被收回土地的主要類型之一，其價值在實踐中向來難以確定，然而新條例并未對劃撥土地的價值確定程序予以規(guī)定。
實踐中收回國有土地使用權的操作程序應該如何?有關國有土地“收回”應由誰執(zhí)行?補償主體是誰?鑒于當前我國大多城市社區(qū)(居委會)是從原生產隊改制而來，集體經濟組織實體早已發(fā)生轉移，那么，轉移后的補償主體是誰?“許多住宅用地原來給村(居)委進行過補償，那么，現在應補給誰?國家、省級項目在被征收房屋的國有土地上進行建設的，要不要給市、縣政府進行土地補償?”進一步探討，依什么程序計算補償金額?“《條例》明確被征收房屋價值的補償是‘被征收房屋類似房地產的市場價格’，顯然已包含了土地補償或土地使用權收益。那么，原集體經濟組織的土地補償應該如何計算?單位和個人獲取的‘市場價格’中要不要顯化‘土地價值’?同時，房屋價值由‘具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定’，其‘相應資質的房地產價格評估機構’實際上是住建部門確定的資質，那么國土資源部門確定資質的‘土地價格評估機構’能否參與?”以上均是尚待進一步明確之處。
新條例第15條規(guī)定：“房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記。被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布?！?/p>
“對房屋及相關情況進行調查登記，是新條例新設立的程序，調查登記的情況在很大程序上決定了公平補償的基本要求能否實現。但對被征收人拒不配合的，如何處理，新條例并未規(guī)定?！惫P者以為，可采用信息登記公開的方式，將拒不配合的被征收人情況登記在冊，用以備案，建成檔案系統(tǒng)歸總，便于隨時查閱。
新條例第16條規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年?！比绾谓缍ㄊ欠裆米愿淖儭巴恋赜猛尽?被征收房屋所使用的土地用途如何認定?條例尚未有明確規(guī)定。依據前述《條例》第15條規(guī)定，被征收房屋用途的認定，主要采取調查登記的辦法，那么如何“調查登記”?法律并未明確規(guī)定。條例只規(guī)定房屋征收部門進行調查登記，則國土部門是否同樣有權參與調查登記?“房屋用途與土地用途是否應該‘登記一致’?改變房屋用途的同時改變土地用途是否不予補償?新建、擴建、改建房屋的同時，擅自改變土地用途和改變土地使用條件的是否要處罰?改變土地用途行為在被征收房屋‘調查登記’時被認定為‘合法’的，國土部門還要不要處理?
事實上，長期以來拆遷工作中房屋和土地用途的認定，與能否順利達成拆遷協議有著十分直接的關系。為了獲得更大的經濟利益而改變了住宅用途，但在拆遷時得不到滿足，一些‘釘子戶’就是這樣產生的?！币虼耍仨殞Ρ徽魇辗课莸摹巴恋赜猛尽闭J定程序加以進一步明確。
三、評價結論
第6篇：土地法管理法實施條例范文
關鍵詞:農村土地 征收 補償 制度完善
DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068
一.土地征收補償的基本概況
土地,是人類賴以生存和社會經濟活動極其重要的自然資源,具有稀缺性、不可再生性和不可移動性。我國有近8 億農民在土地上生息、勞作,土地是他們的 “命根子”。由于城市化進程的加快和社會經濟飛速發(fā)展的需要,土地征收的范圍逐漸擴大到農村,為了保障被征地農民在征地過程中的合法權益和解決農民失地后的長期生存問題,國家建立了農村土地征收補償制度。但《土地管理法》、《土地管理實施條例》及相關法律法規(guī)對補償標準、補償方式、補償救濟程序的規(guī)定存在諸多不足,導致實踐中引發(fā)大量土地征收補償爭議,影響社會穩(wěn)定。從農民自身來講,并不希望把土地拿出去,但從經濟發(fā)展來講,又需要征地,征地本身又是一個強制行為,農民不得不服從,這是一對矛盾。因此,解決好我國農村土地的征收補償問題顯得非常重要和迫切。
我國土地征收補償制度總體來說是不斷地進步和合理,比如補償標準逐提高;審批權力不斷上收,基層政府的審批權限越來越小;土地征收補償程序趨于規(guī)范和細化;被征地農民的安置辦法也越來越靈活多樣;土地征收補償的法律依據也不斷得到修改,以適應新的時代背景和經濟發(fā)展形勢。特別是在04年的憲法修正案中明確了土地征收和征用的補償條款,為土地征收補制度提供了堅實的憲法依據。
土地問題不僅僅是農民的命脈,也是整個國家的命脈,解決好土地問題,不僅能確保農民合法權益,保持農村和社會穩(wěn)定,而且使國家征地工作走向市場化、法制化的軌道。有利于社會主義和諧社會的建設。
(一)土地征收與征用
1.土地征收的含義及特征
土地征收是指國家為了公共利益的需要,以補償為前提,強制取得其他民事主體土地所有權的行為。其法律后果是土地所有權在國家和集體之間發(fā)生變動。從來沒有哪個制度否認過憲法的征收權,重要的是對征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是強制剝奪集體土地所有權的行為,是物權變動的一種極為特殊的情形。(2)征收主體一方是政府,且政府以行政命令方式從農民集體手中取得土地所有權,集體必須服從,沒有任何選擇的余地。(3)土地征收的目的只能是為了發(fā)展公共利益,絕對禁止任何商業(yè)目的的征收,且必須對被征收人以公平合理的補償。
2.土地征收與征用的區(qū)別
《物權法》第44條中規(guī)定了有關征用的概念,即:“因搶險、救災等緊急需要,依照法律規(guī)定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后,應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的,應當給予補償?！庇纱丝梢钥闯鐾恋卣魇张c土地征用既有共同之處,又有不同之處。二者的共同之處在于都是以共利益為目的,運用國家強制力,經過法定的程序,并依法給予補償。土地征收、土地征用雖然都是國家為建設需要征用土地的方法,但它們是有區(qū)別的,主要表現在以下幾個方面:
第一,二者的行為效果不同。土地征收是土地所有權的改變,土地所有權由集體所有轉變?yōu)閲宜小Ｍ恋卣饔糜捎谑褂煤髴敺颠€給被征用人,因此是土地使用權的改變,而土地的所有權性質不發(fā)生改變。這是兩者最主要的區(qū)別。
第二,二者所征收的對象也有所差別。我國土地的所有制形式只有國家所有和集體所有兩種形式,土地征收的對象為農村集體土地。土地征用的對象既可以是農村集體土地也可以是城市國有土地。
第三,二者行為的依據不同。土地征收的依據和程序必須由法律規(guī)定,這是我國《立法法》第八條第六項所要求的,即“下列事項只能制定法律:……(六)非國有財產的征收?！蓖恋卣饔玫囊罁朔芍?還可以是法規(guī)。這是因土地征用一般具有暫時性、緊急性,而且強制取得的只是使用權,所以其嚴格度要低于土地征收。
第四,從二者的適用條件看,土地征用一般適用于緊急狀態(tài)下對土地的臨時征用。而土地征收則不同,為了公共利益的需要,即使不存在緊急狀態(tài),也可實施土地征收。
二.農村土地征收補償現狀及問題
(一)農村土地征收補償的范圍及存在的問題
我國以法律的形式確定了農村土地征收補償制度,在一定程度上保護了農民的合法權益,然而,征收補償制度也存在諸多問題和缺陷。
1.農村土地征收的補償范圍
《土地管理法》第47條規(guī)定的補償范圍和標準是:“征收耕地的補償費用包括土地補償費,安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農業(yè)人口數計算。需要安置的農業(yè)人口數,按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍?！?/p>
2.農村土地征收補償范圍存在的問題
根據《土地管理法》的有關規(guī)定可以看出,現行的征地補償范圍只是對征地造成的直接損失進行補償,而對因征地形成的殘地損失及土地使用價值的下降等間接損失并未提及,事實上,這些損失是必然會發(fā)生的,如果不在補償范圍之內必將損害農民的合法權益。
(二)農村土地征收的補償方式及問題
1.農村土地征收的補償方式
早期征收土地補償機制主要采取的是“貨幣補償加安置”的補償形式,即以土地補償費、地上附著物和青苗的補償費作為經濟補償部分,在一定程度上彌補了農民經濟損失后,由征收土地使用者根據征地項目的需要為失地農民進行就業(yè)安置。但是,隨著城市建設速度加快、征地數量增加以及征地用途和就業(yè)市場的變化,“誰征地、誰安置”的原則已經難以執(zhí)行,各地開始探索新的安置模式。20世紀90年代以后,各地普遍采取征地時一次性地支付補償金,讓被征地農民自謀職業(yè)的安置模式。從此以后,征收土地補償機制就演化為“一次性給付貨幣補償”的單純經濟補償形式。
2.農村土地征收的補償方式存在的問題
補償方式單一。目前的補償以一次性貨幣補償為主,一次性補償只能解決農民暫時的生存問題,而農民失去了土地,就失去了長期生活的保障,生存將會受到極大的威脅。采取此種簡單的補償方式只能暫時解決農民生活上的問題,由于缺乏就業(yè)安置引導,無法為社會主義市場經濟條件下失地失業(yè)的農民提供長久的保障。
(三)農村土地征收補償程序及問題
1。農村土地征收的補償程序
《土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定:“征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后,由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的,由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的,由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施?！?/p>
2.農村土地征收的補償程序中存在的問題
從現行的土地征收補償程序來看,有些程序制度仍存在缺陷,影響了土地征收的順利實施。(1)征收補償程序可操作性不強。我國有關土地征收程序的規(guī)定對于一些重要事項未予以明確。例如,征收行為何時發(fā)生效力,是批準征收決定作出后、還是支付補償安置費用后;被征收的土地所有權何時發(fā)生轉移;《土地管理法實施條例》第 25條規(guī)定:“征地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起 3個月內全部支付,”但在實踐中,征地補償費的發(fā)放顯得很隨意,基本都是滯后,對于未按期支付補償安置費用的,征收決定是否依然有效等。(2)補償程序不公正,缺乏聽證。法律規(guī)定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定,補償方案制定后才公告告知農民。而由于補償安置標準早在批準征收補償方案時已確定,雖然規(guī)定要聽取意見,但被征地人只能就獲得補償的面積等提出異議,對補償安置標準無權提出任何意見,補償過程缺乏農民實際參與聽證的程序保障。(3)補償糾紛發(fā)生后,救濟程序缺失。對于補償決定,《土地管理法實施條例》中規(guī)定將裁決權交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是對補償決定或者補償裁決決定不服能否申請復議或提訟等問題也未作規(guī)定。
三.完善農村土地征收補償制度的對策
(一)完善農村土地征收補償制度的可行性與必要性
1 完善農村土地征收補償制度的可行性
我國的土地征收補償制度形成以來已有幾十年的發(fā)展歷程了,尤其是現行的補償制度是形成于計劃經濟時期,隨著社會、經濟的發(fā)展現行的補償制度越來越不適應時展的要求,對此制度進行修改和完善已經到了非常迫切的時期,現在從制度方面、思想觀念和執(zhí)法環(huán)境等各個方面來看都是完善農村土地征收補償制度的時候了。
2 完善農村土地征收補償制度的必要性
土地征收中存在的種種問題,不僅犧牲了農民的當前利益,而且還損害著農民的長遠生計。大多農民文化程度不高、缺乏勞動技能,打工沒人要,創(chuàng)業(yè)沒本錢,最后導致生活無保障。而農業(yè)的發(fā)展會影響到工業(yè)的發(fā)展,農村的現代化又會影響到城市的現代化。故此,完善土地征收補償制度對于整個社會的發(fā)展是非常有必要的
(二)如何完善農村土地征收補償制度
1.豐富補償制度補償方式
關于補償方式,我國社會各界要求改革的呼聲很高。有學者針對我國一次性貨幣補償的缺點,提出留地安置、工作安置等多種形式的復合安置。也有學者借鑒東南沿海征地補償中采用政府、集體與個人共同繳納保險費的辦法,將失地農民納入社會保障體系中的成功經驗,提出我國應當重視社會保障的安置方式。
(1)采取留地安置方式。即征地過程中,在規(guī)劃確定的建設用地范圍內安排一定面積的建設用地給農村集體經濟組織和農民興辦企業(yè)、從事經營活動。農民可以通過在此土地上發(fā)展二、三產業(yè)來壯大集體經濟,解決部分農民的就業(yè)問題。同時政府應在在政策、資金、工商、稅務等方面提供必要的優(yōu)惠和支持。
(2)采用工作安置方式。即由政府或用地單位對于被征地農民有計劃地安排其就業(yè)。這種主要適用于企業(yè)因生產需要建設用地的情況,如建設大型工業(yè)項目需要征收農地,而項目建設過程和建成后會需要大量工人,這種情況下,可以在對失地農民進行必要培訓和考核,錄用其為企業(yè)的員工,享受與正式員工同等的待遇。
(3)采用社會保障安置方式。即在農地被征收后,政府不再向農民支付全額補償費用,而是將部分補償費用用來為農民繳納一定年限的社會保險費用。由勞動保障部門與農民簽訂合同,對符合條件的人員建立社會保險個人賬戶,到一定的年齡后,定月發(fā)放養(yǎng)老金。目前,社會保障安置日漸受到重視。2007年10月1日開始實施的《物權法》第42條明確規(guī)定,征收集體所有的土地,要安排被征地農民的社會保障費用,相比《土地管理法》來說,是一個可喜的進步。今后應將確保社保資金足額到位和規(guī)范社保資金的管理作為社會保障安置方式工作的重中之重。
2.在政府部門建立專門的土地補償裁決機構
征地補償爭議裁決案件的專業(yè)性極強,需要由土地法律方面的專家來做這項工作,然而由于土地行政主管部門各處室業(yè)務工作的龐雜性和專業(yè)人員的缺乏,再加上隨著征地爭議裁決制度的不斷完善,各類裁決事件件將逐漸增加,原有的各部門無法完成日益增加的裁決任務。因此,必須設立專門的征地爭議裁決部門,配備充足的高素質專業(yè)人員,才能與目前征地爭議裁決制度的不斷完善相適應。
3.建立完整的補償程序及司法救濟程序
“程序是法律的心臟”,無程序即無法治。在一國法律體系內,程序法的滯后將直接導致有關的實體法形同虛設。補償程序的公正是補償合理的重要保證,因此完善我國土地征收補償程序,才能切實保障被征地農民的合法權益。(1)完善土地征收法律法規(guī),使土地征收程序明晰化。如在解決征地補償爭議問題上變?yōu)橛膳鷾收魇胀恋氐娜嗣裾脹Q為由批準征收土地的上一級政府裁決。這樣征收土地的批準方和裁決方分離,可以保證爭議得到公正的裁決。(2)建立批前協商、聽證制度。土地征收過程中應充分聽取被征收人和利害關系人的意見,使其獲得表達意見的機會增強征收程序的民主性公開性。例如:集體農民對補償標準和安置方案有不同意見,政府部門應告知其有要求舉行聽證的權利。(3)完善復議和訴訟制度。農民如果對征收補償和安置方案不服,可以向土地行政主管部門提起復議或向法院提訟。(4)改革補償金發(fā)放程序。建議在征地過程中將土地補償費設立專戶,存入銀行,做到?？顚Ｓ?補償金應在法定期限內直接發(fā)給被征用土地的農民,任何組織與個人不得截留、克扣。同時,法院應將司法程序引入土地征收補償爭端解決機制中,逐步擴大對征地農民的司法救濟,減少政府對征地糾紛裁決的參與,這樣既有利于保護被征收人的合法權利,也有利于監(jiān)督行政主體征收權力的行使。
結論
土地是農民生存的前提和保障,征收農村土地對農民而言無疑是影響巨大的。承認農民的土地發(fā)展權并建立土地發(fā)展權制度、建立征地補償款分配監(jiān)督體系等也是解決問題比較有效的途徑。總之,必須善現在的農村土地征收補償制度,使補償合理、公平、有效,讓農民不因被征地而貧困,讓農村不因被征地而放緩發(fā)展的速度,最大限度揮有限土地資源的效用。農民是“三農”問題的關鍵,農民的合法權益受到侵害,“三農”問題就解決不好,而“三農”問題又關系著我國的經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。因此,如何完善、健全農村土地征收補償制度意義重大,我們希望通過不懈的努力,讓失地農民生活有保障,能夠充分享受到社會進步和經濟發(fā)展的成果。
參考文獻
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第7篇：土地法管理法實施條例范文
引言
我國現階段非常重視土地儲備和融資管理的問題，相繼出臺了《土地儲備管理辦法》、《關于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》等一系列相關的法律法規(guī)和方針政策用于約束和管理土地征收以及融資問題，在此背景之下，烏魯木齊市也緊隨其后，相繼推行出了《烏魯木齊市土地儲備管理辦法》、《關于印發(fā)國家自治區(qū)及市重點項目涉及集體土地征收補償辦法的通知》等用于加強烏魯木齊市土地儲備的法例條令，并且取得了初步的成效，但仍舊存在一些問題需要繼續(xù)調整和改進。
一、烏魯木齊市土地征收和融資方面取得的成效
回首剛剛過去的2015年，烏魯木齊市圓滿完成了“十二五”的目標任務，在僅僅跟隨黨和國家的領導下，烏魯木齊市的經濟發(fā)展建設取得了巨大的成就，在去年全市的經濟生產總值與2010年相比翻了一番，地方財政收入與同期相比增長了1.36倍，在土地征收和融資問題上同樣取得了顯著成效，根據2015年度烏魯木齊市土地儲備計劃得知，2015年度計劃收儲21宗地，計劃收儲面積31798.81畝，實際完成19宗地，收儲面積21978.81畝，已經批準到位的資金額達15多億人民幣。2016年計劃收儲13宗地，面積12321畝，目前已完成7宗，面積約77880.81畝[1]。
二、烏魯木齊市土地征收和融資問題的存在問題
（一）補償期望過高
在征收補償工作中，征收人依據相關法律法規(guī)、規(guī)定按照標準或評估值對被征收人進行貨幣、實物補償，受到政策、資金等問題因素，能支付的補償資金有限，而被征收人存在“靠征地發(fā)家”的思想，往往期望值遠大于補償價格，拒不配合談判，從而使征收工作影響征收。
（二）群眾法律意識較弱
雖然烏魯木齊市在去年和今年上半年已經在土地征收和融資方面取得了一定的成效，但是具體來看在實際過程當中仍舊存在些許細小問題，首先部分市民存在法律意識單薄，對土地征收工作并不十分了解，尤其是一些年齡稍長老人，基本不了解與土地相關的法律法規(guī)，對土地征收人員存在偏見和誤解，因此沒有最大程度的支持與配合烏魯木齊市土地征收工作。
（三）宣傳工作深入不到位
目前烏魯木齊市對于土地法律法規(guī)的宣傳教育活動比較少，特別是明確土地征收工作內容和意義的宣講活動更是少之又少，大部分的宣傳工作還都停留在城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，并沒有深入到村莊當中，這也在一定程度上影響了本市土地征收工作。
（四）征地補償速度較慢
在土地征收工作中，需要對被征收者按照被征收土地的原用途給予適當的經濟補償，《征地補償辦法條令》中規(guī)定，因補償款或安置方案上存在爭議時，需要通過召開聽證會或是法律調停等方式進行磋商解決，而這樣的方式往往需要消耗被征土地者大量的實踐和精力，降低了土地征收補償的工作效率，群眾的滿意程度也大受影響[2]。
（五）增信措施增加風險
烏魯木齊市現在擁有幾大政府融資平臺用于解決土地征收的融資問題，但是這些平臺通常需要承擔收益率極低的公益性建設項目，因此政府融資平臺想要通過運營建設項目產生的現金流來償還債務和貸款利息變得十分困難。
三、加強烏魯木齊市土地征收與融資管理的辦法
（一）全面落實土地征收制度
烏魯木齊市根據國家推行的《土地管理法》和實施條例，對土地征收前需要發(fā)出的公告及其內容進行了明確細致的規(guī)定，尤其是要求在公告中需要明確標明被征土地的面積、使用權類型、用途等，以及辦理補償款登記的時間地點等，與此同時，烏魯木齊市對土地征收和土地儲備范圍進行了具體規(guī)劃，因此本市需要嚴格遵守制定和推行的各項方針政策并將其落實到位。
（二）加大征地宣傳工作
土地征收工作不是政府單方面就能夠完成的，需要得到群眾的支持與配合，因此烏魯木齊市還應該在在有基礎上繼續(xù)加大宣傳教育力度，將土地征收工作的實質內容和與土地有關的法律知識深入宣傳至各個村落，考慮到本市的地域特殊性，在宣傳隊伍中應積極加入熟練掌握“雙語”的宣傳人員，并且在派發(fā)的宣傳教育手冊上同時印上漢語和維吾爾語，方便一些不懂漢語的老者能夠了解土地征收工作。
（三）做好征地補償，保障群眾權益
所有土地被征者最為關心的就是補償款和安置方案，因此烏魯木齊市首先需要嚴格按照既定的《征地補償費標準規(guī)定》對被征者給予適當的經濟補償，在該規(guī)定中明確提出補償費用主要是土地補償費、安置補助費和地上附著物和青苗補償費，在土地補償費中要求給予被征者土地前三年平均年產值的6至10倍予以補償，安置補助費則需要根據具體的農業(yè)人口進行計算，在明確具體補償金額之后應盡快督促被征者前來領取[3]。
（四）拓寬融資渠道并加強管理
烏魯木齊市是新疆省的省會城市，城市中有近一半以上的人都是少數民族，因此我國給予烏魯木齊市一系列的政治經濟扶持措施，特別是在“一帶一路”和復興“絲綢之路”的政策領導下，本市需要充分利用自身的地域性優(yōu)勢，除了在現有基礎上加強和商業(yè)銀行的合作交流之外，本市還應該繼續(xù)擴大融資規(guī)模，積極探索新的資金籌措渠道，同時輔以政府的宏觀調控，利用市場的自身調節(jié)性將投資渠道徹底打開，不斷吸納各種民間資本，為建設本市提供充足必要的資金支持。
第8篇：土地法管理法實施條例范文
（北安市國土資源局，黑龍江 北安 164000）
【摘 要】隨著我國農村土地征用活動的不斷開展，農村土地征用活動對我國農村土地征用法制化的要求越來越高。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協調發(fā)展的背景下，應著重從制定專門的《土地征用法》、規(guī)范政府農地征用權、培育農地使用權流轉市場、完善農地補償制度、健全農地征用程序、構建失地農民的社會保障制度等方面來健全農地征用法制。
關鍵詞 農村；土地；征用；制度缺陷；法制路徑
農地征用制度是調整國家建設單位、農村集體經濟組織和農民個人之間的土地收益和收益分配關系的法律制度，它是我國農地制度的核心內容。目前，我國城市化進程和新農村建設正處于加速發(fā)展階段，土地征用活動也越來越頻繁。現行農地征用制度與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的矛盾日益加劇，農地征用制度困境表現為城市土地國有制與農地集體所有制的矛盾和農地集體所有制與農民土地權益保護的矛盾探析了我國農地征用制度存在的缺陷，認為，我國農地征用制度存在諸如立法上的矛盾，土地征收程序中對被征收者的保護不足，缺少對征用征收主體——行政機關的監(jiān)督機制以及政府實施的土地市場壟斷政策導致的土地征用非均衡等缺陷。
1 土地征用制度不同于土地征收制度的法制要義
征收與征用原本是行政法學的概念，學界和實際部門很長時間未能明確地加以區(qū)分。長期以來，我國立法有意或無意地混淆了土地征收和土地征用。我國的立法基本上只涉及到了土地征用而未涉及土地征收。土地征用和土地征收是近現代世界各國土地法律法規(guī)當中兩個重要的概念。土地征收主要針對的是土地所有權，而且土地所有權因征收而消失。而土地征用的標的物應是土地的使用權，而不是針對土地的所有權。2 現行農地征用制度存在的主要問題
我國沒有統(tǒng)一的土地征用法，也沒有統(tǒng)一的土地征用程序法。雖然我國《土地管理法》及其《實施條例》對土地征用做了規(guī)定，但同土地征用實踐需要相比，其制度存在著一些不足，主要有:
2.1 征用土地的產權缺乏明晰的法律規(guī)定
農地制度是農村經濟制度的基礎和核心，而農地的產權制度又是農地制度的核心。顯然建國以來，我國土地制度不斷改革，但集體土地的產權至今十分模糊。筆者認為，農地所有權是一種特殊的財產所有權，應該具有財產所有權的基本特征。
2.2 征用土地的范圍缺乏明確的法律界定
我國《憲法》規(guī)定:“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對農民集體所有的土地實行征收或征用，并給予補償。”而《土地管理法》中又明確規(guī)定:任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。何謂“國家建設用地”和“公共利益”，缺乏明確的法律界定，從而導致地方政府往往濫用公共權力，以公共利益和國家建設的名義大量征用土地。但是，應實事求是地承認，公共利益的模糊性導致了部分土地資源的浪費和閑置，這也印證了土地征用制度存在缺陷。
2.3 征用土地的主體缺乏有效的法律制約
2002年中央提出了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和取消農業(yè)稅的重大戰(zhàn)略決策后，政府獲取“農業(yè)剩余”的傳統(tǒng)手段不復存在，而政府“城市傾向”的發(fā)展戰(zhàn)略并沒有改變，攫取新增建設用地有償使用費取代工農產品價格“剪刀差”，成為國家獲取“農業(yè)剩余”的重要途徑。因此，進一步規(guī)范政府的征地行為，保護國家的糧食安全和農民地權，已成當務之急。
2.4 被征用土地的農民缺乏足夠的法律保障
失地農民是伴隨我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化而出現的特殊群體，處于城市和鄉(xiāng)村的邊界，有的成為種田無地、就業(yè)無崗、低保無份的“三無農民”，生存狀況不容樂觀。失地農民文化程度不高，就業(yè)培訓成本較高，在向非農產業(yè)轉移過程中，明顯處于劣勢地位，同時，養(yǎng)老、醫(yī)療保障等社會保障也已成為突出問題。
3 健全農地征用法治的路徑探析
3.1 制定專門的《中華人民共和國土地征用法》
世界上很多國家或地區(qū)都有專門的土地征用法律法規(guī)，我國目前還沒有專門的土地征用法律法規(guī)?！锻恋毓芾矸ā?、《中華人民共和國城市房地產管理法》等涉及征地的內容不多，僅有原則性的規(guī)定，缺乏可操作的具體標準，法律規(guī)范的缺位使土地征用行為無法可依。
3.2 規(guī)范政府農地征用權
基于公共利益的需要，很多國家的立法大多有規(guī)范征地的規(guī)定。實踐證明，對公共利益范圍的界定就是對政府土地征用權的規(guī)范和約束。我國的土地征用制度，應當對土地征用的范圍界定采取列舉式和概括式規(guī)定加以約束。
3.3 完善農地補償制度
補償原則是各國土地管理法律的一項重要原則，但各國對補償原則的掌握不同。有的采用完全補償原則，有的采用不完全補償原則，有的采用相當補償原則。目前，我國采用以土地年產值倍數作為補償標準的不完全補償原則，這一補償原則未將農民的生存權損失納入補償范圍并且基本未考慮土地發(fā)展權價格，具有生活補貼性質?，F行《土地管理法》盡管提高了根據土地產值補償的倍數，但還遠未消除低成本征地的不合理狀況。
3.4 健全農地征用程序
土地征用程序是國家征地機關在行使土地征用權的過程中必須遵循的步驟、順序以及時限的總和，其完善程度直接影響農地征用的實效。結合我國農地制度的實際和農民合法權益保護的需要，農地征用程序可包括申請征地、預公告、協商補償安置、報批、公益目的審查、批準、公告、實施補償安置、供地、供地后的監(jiān)督和征地糾紛的司法仲裁程序，尤其要強化預公告、聽證和救濟三個程序。
3.5 構建失地農民的社會保障制度
第9篇：土地法管理法實施條例范文
關鍵詞 農地征用；問題；制度分析；對策
作者簡介 賀勝蘭(1964－)，女，江西經濟管理干部學院副教授。(江西南昌 330001)
一、農地征用的制度分析
首先是土地征用的目的。土地征用是近現代世界各國土地法中的一個重要的概念，也是各國土地制度中不可或缺的重要組成部分。它是指國家因公共需要，強制使用私人土地并給予補償，使用完畢后，仍將土地歸還所有者或使用權人的行政行為。 工業(yè)化、城市化必然伴隨大量的土地用途的轉換，政府為解決公共利益的需要而征用農地，有效地彌補了市場缺陷，其實質是土地資源重新配置的問題?？梢?，公共目的需要是土地征用的合法前提，正確認定公共目的內涵和外延直接關系到土地征用的合法性。所謂“公共目的需要”是指國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業(yè)的需要。依據國外經驗和我國實際，《土地管理法》將“公共目的”嚴格限定在以下幾類：國防軍事用地；國家政府機關及公益性事業(yè)研究單位用地；能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；國家重點工程用地，如三峽工程等；公益及福利事業(yè)用地，如學校、醫(yī)院、敬老院等；水利、環(huán)境保護用地，如水庫、防護林等；其他公認或法院裁定的公共利益用地。
其次是土地征用的過程。《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產管理法》都有相關規(guī)定，主要涉及農地征用補償費的種類及標準、農民的安置方式、征地程序、征地費用管理以及法律責任等，其中以《土地管理法》為主。按照上述法律，農地轉用于工業(yè)和城市建設相關問題的現行基本制度安排為：國家是農村集體所有土地的唯一征用者和土地一級市場的唯一供給者。只有允許國家首先征用農村集體所有的土地，并一次給予農民一定的補償，然后再以劃撥或出讓的形式將處理成熟的土地轉讓給用地單位用于城市建設。并因此收取一定土地出讓金。即先由國家支付征用土地費用，把農村集體土地征為國有；再由國家按劃撥或出讓價格再把土地交給用地單位。由于在我國城市土地實行國有制，農村土地實行集體所有制，這個過程實際上發(fā)生了土地所有權的轉讓，而這種轉讓是由政府行使土地征用權來完成的。
土地征用具有如下特征：一是具有壟斷性。土地的征用權是政府特有的權力，土地征收主體限定于政府及職能部門。用地單位和建設項目必須經國家批準后，才能征用土地；二是帶有強制性，土地征用的強制性是由土地的不可替代性為條件的。這種條件決定了必須依靠國家權力強制取得特定位置的土地以滿足公共事業(yè)的需要，亦即強制性體現在必須強制取得特定位置的權力上，而并非在對這種權利的非對等補償上。三是具有補償性，盡管土地征用帶有強制性，但它給原土地權利人造成事實上的損失，因而必須給原土地權利人一定的經濟補償。從經濟學的角度來看，補償的合理界限首先應該是土地使用權預期收益的貼現；其次是由市場決定的土地溢價。
二、農地征用制度存在的問題
1 以土地作為資本“原始積累”的手段，滿足區(qū)域經濟發(fā)展的需要。由于我國的土地補償具有有償但不等價的性質，國家對征地補償的標準是以產值的倍數為依據的，缺乏市場因素的考慮，這種補償既不是地租，更不是地價，僅僅是土地價格的部分補貼。如前所述，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年產值的6－10倍。據專家研究表明，土地的征用價格與出讓價格之間的比例關系大致為1:10的關系。在土地征用出讓過程中。如果以成本為100，其中收益農民只得5％－10％，村級集體經濟得25％－30％，60％－70％為政府及各部門所得。從中央到地方的各級財政、各有關政府部門在將集體所有的土地征用轉變?yōu)閲型恋貢r，從集體土地中轉移了巨額的價值。因此，地方政府資本原始積累的路徑最為簡便、有限的方式就是使用政府的土地征用權。通過征用土地出讓所得的收益在地方財政中占據重要的位置。
2 農村地區(qū)大量小城鎮(zhèn)建設中土地粗放利用。受開發(fā)區(qū)熱影響，各地普遍在城鎮(zhèn)大搞開發(fā)區(qū)、新區(qū)，政府以壓低低價為吸引投資項目的籌碼。不僅使農民和集體經濟組織的利益受到極大的損害，而且由于當地經濟實力不足，許多開發(fā)區(qū)資金、項目得不到落實，致使大量土地“圈而不用”，土地閑置現象普遍。而部分地區(qū)雖然開發(fā)項目得到落實，但由于地價低廉，缺少經濟約束，因而建設用地大手大腳，造成大量浪費。
3 失地農民既失業(yè)、又失去社會保障，逐步釀成社會問題。在征地補償安置過程中，大多數地方以一次性貨幣補償安置(又稱“一腳踢”)為主。貨幣補償方式對用地單位來說降低了與被征地農民討價還價的交易成本；對農民來說，貨幣補償款使其心里更加塌實；對政府來說，操作簡單。問題看起來似乎已經解決，但實際上，這種方式隱含著嚴重的社會問題。目前土地征用開發(fā)成本中，土地征用補償費所占比例很小，各項稅費所占比值遠遠高于土地補償安置費。不僅征用補償費很低，而且還存在補償政策落實不到位，補償資金的分配和使用不規(guī)范等問題，沒有全額發(fā)放對按規(guī)定應支付給農民的安置補償費用，拖欠、侵占、截留和挪用的現象時有發(fā)生。按照規(guī)定，在農民承包經營的土地被征用后，農村集體經濟組織未能調整其他數量和質量相當的土地給農民繼續(xù)承包經營的，應當將不少于百分之七十的土地補償費支付給被征地農民。而實際情況是，農民應得的土地補償費基本上留在了村級集體經濟組織，農民既沒有繼續(xù)承包的土地，也沒有得到土地補償費。面臨新的生計、基本生活保障等問題，有些失地農民流入城市，找不到工作，變成游民，失地農民難以生存，農村不穩(wěn)定，全國就不能穩(wěn)定，由此可能釀成社會問題。
三、完善農地征用制度的對策
1 土地使用權是獨立的財產權，應用法律的形式給予保護，確保農民權益不受侵害。各地政府在征用農民土地時，農民集體的土地產權必須得到明確體現和保護。原因有二：一是各種法律都規(guī)定了農村土地歸農民集體所有，從產權角度出發(fā)，賦予農民特殊的土地財產產權，給農民提供安全的財產制度，有利于激勵農民增加財產積累，切實提高農民收入，從而縮小城鄉(xiāng)差距，為全面建設小康社會奠定堅實的社會底座。二是在市場經濟條件下，各市場主體都是平等的，國家向農民征用土地時，實質上是農民集體土地產權轉變?yōu)閲彝恋厮袡?，即土地產權發(fā)生轉移，必須按市場價格進行征地補償。在市場經濟中，任何產權的轉移都要遵循市場公平、公正的原則，土地產
權也不例外。
2 嚴格區(qū)分征地目的和私人目的。把土地征用嚴格限定在公共目的和私人目的范圍之內，同時，在土地征用補償上，要參照市場經濟國家的通行做法，依照市場價格，直接瞄準被征用農戶，實行針對農戶的全額、對等補償辦法。至于私人目的的農地轉用，要探討建立農民參與分享的農地轉讓制度。
3 加強土地征用管理。土地征用工作政策性強，牽涉面廣，直接關系到農民的生存問題，影響社會的穩(wěn)定。在工業(yè)化和城市化進程中，對土地的開發(fā)和利用雖然存在客觀增加的需求，但這決不是濫用土地的理由。土地市場管理的不規(guī)范，不僅增加了失地農民的數量，加劇了社會矛盾，還使中央確定的“合理利用每一寸土地，切實保護耕地”的基本國策真正落實，將土地征用嚴格限定在公共目的的范圍內。江西省十一屆四次會議中明確，“建設征用土地必須按規(guī)定審批并辦理手續(xù)；征用土地必須依照法律規(guī)定給予農民經濟補償并落實到位；城鎮(zhèn)經營性土地使用權出讓必須全部進入市場，進行規(guī)范化招投標”。因此，征地中出現的各種問題，不能看作是單純的經濟問題。政府和有關部門要加強土地征用法律法規(guī)和有關政策的宣傳，要向廣大被征地農民宣傳只有發(fā)展經濟才能提高人民生活水平，使農民了解、熟悉征地工作中的具體政策，避免產生不必要的誤會。
4 完善征地程序。合法的征用程序，是用地單位按規(guī)定向縣級以上政府土地管理部門提出申請，經審批后，征地雙方就土地征用數量、范圍、補償、安置等問題協商議定，最后由土地管理部門劃撥土地。這在《土地管理法》及《土地管理法實施條例》中均有具體而明確的規(guī)定，但目前實施起來規(guī)定相對缺乏公開性和公正性，表現在以下幾個方面：第一，公告程序只作為附屬程序置于批準之后，目的也只用于權利登記，對征用并不起監(jiān)督作用；第二，從征地調查程序來看，將事前調查和事后調查合二為一，缺乏實地核實；第三。我國的批準機關自由裁量權太大。我國在完善土地征用程序時，建議采取以下改進措施：用地者應在向有關國家機關提出征地申請時，公諸于眾，并通知土地所有人和土地其他權利人，且將公告程序貫穿于征收的整個過程，接受公眾監(jiān)督；有關國家機關在核準申請前，應舉行聽證會，允許土地所有者、其他權利人和一般公眾發(fā)表意見，政府在聽取公眾意見后應就征用行為的利弊進行分析后作出決策；明確規(guī)定作出批準決定的期限以及決定的有效期限；此外，還應完善土地糾紛的救濟程序。
5 適當提高土地征用補償標準。改變對征用土地按原用途確定補償標準的辦法，運用市場機制，使農民獲得應得的土地增值收益。為失地農民利益著想，適當提高土地征用補償標準。政府應把出讓金或征地費全部或90％以上返還農民作為農地保護的補償，使農民在獲得經濟利益的同時產生心理平衡，把農地“非法”非農化控制在一定范圍內，以有效控制耕地的流失，為子孫后代留下“飯碗田”。
