耕地占用稅條例實施細(xì)則精選(九篇)

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第1篇：耕地占用稅條例實施細(xì)則范文

陜西省土地使用稅暫行條例實施細(xì)則最新版第一條 依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第十三條規(guī)定，特制定本實施辦法。

第二條 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地(包括國有土地和集體土地)的單位和個人，依照《條例》規(guī)定繳納土地使用稅。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的范圍包括：

城市是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市(不包括市屬縣);

縣城是指縣人民政府所在地;

建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)的行政建制鎮(zhèn)人民政府所在地(不包括歷史習(xí)慣形成的自然集鎮(zhèn));

工礦區(qū)是指市、縣(區(qū))、鎮(zhèn)以外的大中型企業(yè)所在地。

第三條 《條例》第二條所規(guī)定的納稅義務(wù)人，是指凡在開征范圍內(nèi)依法擁有土地使用權(quán)的單位和個人。

第四條 土地使用稅的計稅依據(jù)，按照下列程序和規(guī)定確定：

(一)凡持有縣級以上地方使用證書的，可按縣以上人民政府土地管理機關(guān)批準(zhǔn)征用土地文件確定的土地面積計算，或以土地管理機關(guān)確認(rèn)的其它權(quán)屬資料的土地面積計算，也可以《條例》前應(yīng)存在的圍墻、房舍、道路、界樁等標(biāo)志為界，由納稅人據(jù)實申報使用土地面積，經(jīng)稅務(wù)

機關(guān)核實確定的面積計算。待核發(fā)使用證書后，再根據(jù)證書確認(rèn)土地面積調(diào)整其應(yīng)納稅額。

(三)既無土地證書、又無征用土地批準(zhǔn)文件或土地管理機關(guān)認(rèn)可的其它權(quán)屬資料和無界址的，由納稅人先將實際占用的土地(包括建筑物和堆放場地的地基面積及其四周適量的空地)據(jù)實向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)申報，由稅務(wù)機關(guān)確定計稅土地面積。待核發(fā)使用證書后，再根據(jù)證書確?

系耐戀孛婊髡?溆傷岸睢?

第五條 《條例》第四條所指的大城市、中等城市、小城市，依照國務(wù)院的規(guī)定確定。

根據(jù)《條例》第四條、第五條的規(guī)定，本省城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額如下：

西安市五角至五元;

寶雞市、咸陽市、銅川市四角至三元;

漢中、渭南、韓城、延安、榆林、商州、安康市三角至二元;

縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至一元。

第六條 市、縣(區(qū))人民政府在本實施辦法第五條所列的稅額幅度內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)情況、經(jīng)濟繁榮程度、地理位置等條件，將本地區(qū)土地再適當(dāng)劃分為若干等級，并規(guī)定各個等級每平方米年稅額標(biāo)準(zhǔn)報告省稅務(wù)局批準(zhǔn)執(zhí)行。

根據(jù)《條例》第五條規(guī)定，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟落后地區(qū)的縣城、建制鎮(zhèn)土地使用稅的適額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)降低，但降低額不得超過《條例》第四條規(guī)定的最低稅額的百分之三十。

第七條 對下列土地暫免征收土地使用稅：

(一)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地;

(二)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地;廠礦企業(yè)、行政事業(yè)單位及個人開辦的學(xué)校、醫(yī)院(診所)、幼兒園(托兒所)、敬老院的業(yè)務(wù)用土地(不包括職工生活住房用地);

(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

(四)市政街道、廣場、綠化地帶，城鎮(zhèn)防洪、排洪工程等公共用地;

(五)直接用于農(nóng)、林、牧、漁的生產(chǎn)用地;

(六)經(jīng)批準(zhǔn)開山、整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅八年;

(七)按照土地使用稅管理權(quán)限，經(jīng)陜西省稅務(wù)局批準(zhǔn)需要給予減稅或者免稅照顧的其他用地。

第八條 本辦法第七條規(guī)定的國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地是指這些單位的辦公用地和公務(wù)用地;

事業(yè)單位的自用土地，是指這些單位的業(yè)務(wù)用地;

宗教寺廟自用土地，是指舉行宗教儀式等活動的用地和宗教人員的生活用房占地;

公園、名勝、古跡自用的土地，是指供公共參觀游覽的用地及其管理單位辦公用地。

上述單位的營業(yè)用地，非本身業(yè)務(wù)活動的生產(chǎn)經(jīng)營用地(包括工商企業(yè)生產(chǎn))及其它用地(包括上述單位的生活區(qū)用地)不屬于免稅范圍，應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。

綠化地帶是指城市園林部門為美化城市而建造的街道、河(湖)濱綠化地以及為保護(hù)改善城市環(huán)境的各類防護(hù)林帶綠地(不包括納稅單位生產(chǎn)和生活區(qū)域內(nèi)部的綠化專用地)。

直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)用地是指直接從事于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)專業(yè)生產(chǎn)用地，不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活、辦公用地。

第九條 本辦法第七條規(guī)定的人民團體是指經(jīng)國務(wù)院授權(quán)的政府部門批準(zhǔn)設(shè)立或登記備案，并由國家撥付行政事業(yè)經(jīng)費的各種社會團體。

由國家撥付行政事業(yè)經(jīng)費單位是指由國家財政部門撥付經(jīng)費，實行全額預(yù)算管理，或?qū)嵭胁铑~預(yù)算管理的事業(yè)單位，不包括實行自收自支、自負(fù)盈虧的事業(yè)單位。

第十條 依照《條例》第八條的規(guī)定，本省土地使用稅按年一次布征，在每年的四月和十月各征收半年土地使用稅。

第十一條 土地使用稅由納稅義務(wù)人向土地所在地的主管稅務(wù)機關(guān)繳納，納稅義務(wù)人使用土地不在同一稅務(wù)機關(guān)征收范圍以內(nèi)的，應(yīng)分別向土地所在地的主管稅務(wù)機關(guān)繳納。

各級土地管理機關(guān)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)提供土地使用權(quán)屬資料和審批的有關(guān)單位和個人使用土地的文件副本。

第十二條 本實施辦法不適用于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資經(jīng)營企業(yè)。

第十三條 土地使用稅的征收管理，按照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《陜西省稅收征收管理實施辦法》及其有關(guān)規(guī)定辦理。

納稅人應(yīng)依照《條例》和本實施辦法，按當(dāng)?shù)刂鞴芏悪C關(guān)規(guī)定的期限，持地土管理機關(guān)核發(fā)的土地使用證書及其它有關(guān)證件，將土地權(quán)屬位置、面積等情況，據(jù)實向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報登記。新征用的土地應(yīng)于批準(zhǔn)征用之日起三十日內(nèi)申報登記。納稅人住址變更、土地增減

、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移等，均應(yīng)從變更、增減、轉(zhuǎn)移之日起十五日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報登記。

第十四條 本實施辦法由陜西省稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第十五條 本實施辦法從《條例》施行之日起施行。

土地使用稅如何計算城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。其計算公式如下：

應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積適用單位稅額

一般規(guī)定每平方米的年稅額，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。。房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。

「例武泰鋼材進(jìn)出口公司擁有自用房產(chǎn)原值600000元，允許減除20%計稅，房產(chǎn)稅年稅率為1.2%;小汽車2輛，每年每輛稅額300元;載重汽車3輛，計凈噸位15噸，每噸年稅額60元;占用土地面積為1500平方米，每平方米年稅額為6元;稅務(wù)部門規(guī)定對房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在季末后10日內(nèi)交納，1月31日計算本月份應(yīng)交納各項稅金。

月應(yīng)納房產(chǎn)稅額=5760/12=480(元)

月應(yīng)納車船使用稅額=3300/12=275(元)

月應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=15006/12=9000/12=750(元)

根據(jù)計算的結(jié)果，提取應(yīng)納房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。會計分錄如下：

借：管理費用稅金1505

貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交房產(chǎn)稅　480

應(yīng)交稅金應(yīng)交車船使用稅275

應(yīng)交稅金應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅

土地使用稅的作用和減免規(guī)定目前土地使用稅只在鎮(zhèn)及鎮(zhèn)以上城市開征，因此其全稱為城鎮(zhèn)土地使用稅。開征土地使用稅的目的是為了保護(hù)土地資源，使企業(yè)能夠節(jié)約用地。

征收土地使用稅的作用具體包括如下：

(1)能夠促進(jìn)土地資源的合理配置和節(jié)約使用，提高土地使用效益;

(2)能夠調(diào)節(jié)不同地區(qū)因土地資源的差異而形成的級差收入;

(3)為企業(yè)和個人之間競爭創(chuàng)造公平的環(huán)境。

按照稅法規(guī)定，施工企業(yè)可以享受的城鎮(zhèn)土地使用稅減免稅優(yōu)惠包括：

國稅土地管理自治區(qū)直轄市稅務(wù)局

(二)企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，可以比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的事業(yè)單位自用的土地，免征土地使用稅。

(三)按照規(guī)定，對于企業(yè)征用耕地，凡是已經(jīng)繳納了耕地占用稅的，從批準(zhǔn)征用之日起滿一年后開始征收城鎮(zhèn)土地使用稅，在此以前不征收城鎮(zhèn)土地使用稅，但是征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅的應(yīng)從批準(zhǔn)之次月起征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

此外，現(xiàn)行稅法還規(guī)定：

地方稅

第2篇：耕地占用稅條例實施細(xì)則范文

[關(guān)鍵詞]偷稅罪；復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)；應(yīng)納稅額；刑法

我國《刑法》第201條規(guī)定，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上并且偷稅數(shù)額在一萬元以上的，構(gòu)成偷稅罪；對多次犯有偷稅罪而未經(jīng)處理的，按照累計數(shù)額計算。與其它經(jīng)濟犯罪不同，《刑法》對偷稅罪的認(rèn)定采用了數(shù)額加比例的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，這種標(biāo)準(zhǔn)具有內(nèi)在的邏輯矛盾，它導(dǎo)致了偷稅罪認(rèn)定過程中的諸多困境，產(chǎn)生了諸多有悖于刑法一般理論的現(xiàn)象，在實踐中會產(chǎn)生相當(dāng)大的弊端，不利于對偷稅犯罪進(jìn)行有效懲治。

一、應(yīng)納稅額的認(rèn)定困境

偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的比例決定了偷稅罪是否能夠構(gòu)成。在偷稅數(shù)額既定的情形下，應(yīng)納稅額的確定對是否構(gòu)成犯罪具有舉足輕重的作用。何為“應(yīng)納稅額”？一般理解是納稅人應(yīng)該繳納的稅額。但這種應(yīng)該繳納的稅額是企業(yè)應(yīng)該繳納的總稅額，還是企業(yè)所偷稅的稅種的總稅額？在新《刑法》之前，最高人民法院和最高人民檢察院曾經(jīng)聯(lián)合作出解釋，把“同期應(yīng)納該稅種稅款總額”作為計算比例時的分母。這是不恰當(dāng)?shù)?。如甲企業(yè)7月應(yīng)納所得稅600萬元，偷稅50萬元，應(yīng)納印花稅5萬元，偷稅1萬元。老根據(jù)稅種來計算應(yīng)納稅額，則甲企業(yè)偷所得稅50萬元而不構(gòu)成偷稅罪，因為其比例未達(dá)到10％；偷印花稅1萬元則構(gòu)成偷稅罪，因為其比例已達(dá)到20％。如此的處理方式不僅有失公正，而且還產(chǎn)生處理上的疑難。如果甲企業(yè)偷所得稅也構(gòu)成犯罪，則最終如何處罰甲？很顯然，這里不能適用數(shù)罪并罰原則，也不適用連續(xù)犯的規(guī)定。走出這種困境的唯一出路是把應(yīng)納稅額理解為應(yīng)納稅總額。但是把應(yīng)納稅額理解為應(yīng)納稅總額也會導(dǎo)致操作上的困境。其一，我國稅法對不同稅種的納稅義務(wù)成立、納稅期限、征收期限有不同的規(guī)定，有的按日繳納，有的按月繳納，有的按年繳納。不同納稅期限的稅額進(jìn)行簡單相加是不合理的。其二，在我國有多個部門負(fù)責(zé)征稅，海關(guān)負(fù)責(zé)征收關(guān)稅和代征進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅、消費稅等，財政部門負(fù)責(zé)征收農(nóng)業(yè)稅、耕地占用稅、契稅等，而稅務(wù)部門由于實行分稅制又有國稅局和地稅局之分。此情形下，應(yīng)納稅額是企業(yè)的應(yīng)納稅總額，還是各部門所征稅種的應(yīng)納稅總額？若理解為各部門所征稅種的應(yīng)納稅總額，則會產(chǎn)生上述把“同期應(yīng)納該稅種稅款總額”作為分母時同樣的困境；若理解為企業(yè)所應(yīng)繳納的稅款總額，則會導(dǎo)致操作中過高的司法成本。

二、違反平等原則

行為人如果具有相同程度的主觀惡性且其行為造成相同程度的危害后果，無論其社會地位、財產(chǎn)狀況如何，都應(yīng)受到相同的法律處罰。而《刑法》對偷稅罪認(rèn)定采用復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致對不同主體之間同一行為的不同處罰，違反了法律面前人人平等的原則。其主要表現(xiàn)有三：

1.由企業(yè)規(guī)模而引發(fā)的不平等。數(shù)額加比例的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)的采用有利于大企業(yè)而不利于中小企業(yè)。如甲乙兩企業(yè)都偷稅100萬元，甲企業(yè)的規(guī)模極大，其應(yīng)納稅額為1100萬元，而乙企業(yè)的規(guī)模較小，其應(yīng)納稅額為300萬元。根據(jù)刑法規(guī)定，乙企業(yè)構(gòu)成偷稅罪，甲企業(yè)由于其偷稅比例未達(dá)到百分之十而未構(gòu)成偷稅罪。筆者認(rèn)為，無論大企業(yè)還是小企業(yè)的偷稅行為，都是故意違反法律而少繳稅額的行為，其主觀惡性和社會危害程度并無差別，所以就不應(yīng)在企業(yè)規(guī)模上體現(xiàn)出差別。

2.由企業(yè)性質(zhì)而引發(fā)的不平等。我國稅法規(guī)定了較多的免稅、減稅等稅收優(yōu)惠措施。如對生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在十年以上的，從其獲利年度起，頭兩年免征企業(yè)所得稅，后三年減半征收；對校辦企業(yè)和民政福利企業(yè)有一定的免稅優(yōu)惠；對投資特定行業(yè)的企業(yè)也有一定程度的稅收優(yōu)惠。這些優(yōu)惠措施使同等規(guī)模的免稅企業(yè)與非免稅企業(yè)、出口企業(yè)與非出口企業(yè)之間加工工業(yè)企業(yè)與基礎(chǔ)工業(yè)企業(yè)之間的應(yīng)納稅額相關(guān)極大，使同等偷稅額占應(yīng)納稅額的比例不一致，從而影響到偷稅罪成立與否。如甲為外商投資企業(yè)，乙為國有企業(yè)，兩企業(yè)其它條件都相同。乙企業(yè)1999年8月的應(yīng)納稅額為100萬元，甲企業(yè)由于存在稅收優(yōu)惠，其應(yīng)納稅額為80萬元。如果甲、乙通過同樣的手段偷稅10萬元，則乙企業(yè)由于未達(dá)到10％的比例而不構(gòu)成犯罪，而甲企業(yè)由于存在稅收優(yōu)惠而降低了應(yīng)納稅額，使比例超過了10％，因而構(gòu)成犯罪。這顯然是不公平的。

3.由時間而引發(fā)的不平等。由于企業(yè)的應(yīng)納稅額隨企業(yè)的規(guī)模變化而不斷變化，放在復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)下，往往會出現(xiàn)前期構(gòu)成偷稅罪的行為在本期已不構(gòu)成偷稅罪或者在前期不構(gòu)成偷稅罪的行為在本期已構(gòu)成偷稅罪等情形。這有損法律的嚴(yán)肅性。此外，企業(yè)如果大量已銷貨物被退回，就會大大降低當(dāng)期應(yīng)納稅額；如果出口貨物辦理退稅后發(fā)生退貨或者退關(guān)的，則又會大大提高企業(yè)的當(dāng)期應(yīng)納稅額。這些企業(yè)所難以預(yù)測和控制的事件最終都會影響到對企業(yè)偷稅罪的認(rèn)定。

三、給予了納稅人規(guī)避法律的空間

在數(shù)額加比例的復(fù)合的標(biāo)準(zhǔn)中，偷稅數(shù)額具有客觀性，納稅人一旦偷稅，其偷稅數(shù)額不可能被改變，而偷稅額占應(yīng)納稅額的比例則具有可變性，納稅人可以通過人為提高應(yīng)納稅額進(jìn)而降低比例，規(guī)避刑法的處罰；納稅人也可以選擇應(yīng)納稅額最大的時期進(jìn)行偷稅以規(guī)避刑法的規(guī)定。

1. 納稅人通過人為調(diào)節(jié)而提高應(yīng)納稅額，以降低比例。復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)的運用使稅收籌劃的技術(shù)可以被堂而皇之地引人偷稅領(lǐng)域，偷稅者因此可以進(jìn)行最佳偷稅籌劃。如甲公司1999年5月偷稅52.5萬元，應(yīng)納稅額為500萬元，偷稅額占應(yīng)納稅額的比例為10.5％，超過了10％，已構(gòu)成了偷稅罪。甲公司為避免刑法處罰，人為提高應(yīng)納稅額26萬元，使應(yīng)納稅額提高到526萬元，從而使比例降低至9.99％，最終使刑法不能處罰。而人為提高應(yīng)納稅額的方法很多，其中有的方法需要支付一定的成本，而有的方法則是無代價的。如《增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，“納稅人購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，未按規(guī)定取得并保存增值稅扣稅憑證，或者增值稅扣稅憑證未按規(guī)定注明增值稅額及其他有關(guān)事項的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣?！奔{稅人為了不抵扣進(jìn)項稅額以提高應(yīng)納稅額，只需把增值稅扣稅憑證丟棄或撕毀就行。又如《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第六條規(guī)定，納稅人兼營應(yīng)稅勞務(wù)與貨物而不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物應(yīng)一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅。因為增值稅的稅率大大高于營業(yè)稅的稅率，所以，納稅人只要故意不分別核算或不準(zhǔn)確核算，就可達(dá)到提高應(yīng)納稅額的目的。上述兩種方法的采用使納稅人增加了一定的支出，這是一種規(guī)避成本，納稅人往往在偷稅利益、刑事處罰的代價與規(guī)避成本之間進(jìn)行權(quán)衡，以獲得最大利益。不存在規(guī)避成本的方法也較多，如納稅人在偷稅以后通過增加產(chǎn)品銷售量的方法提高應(yīng)納稅額，可以把企業(yè)對外的產(chǎn)品饋贈、產(chǎn)品贊助以及用產(chǎn)品發(fā)放職工福利等計劃提前到本期以提高應(yīng)納稅額，也可以把企業(yè)用現(xiàn)金發(fā)放福利的計劃改成用本企業(yè)產(chǎn)品發(fā)放福利以提高應(yīng)納稅額。

2.納稅人在應(yīng)納稅額相對較大的期間進(jìn)行偷稅，以降低比例。如企業(yè)新建廠房占用耕地的，必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)一次性地繳納耕地占用稅，這就會使企業(yè)在進(jìn)行新的投資時所納稅額高于非投資時期。在此時期，企業(yè)偷稅而不構(gòu)成犯罪的空間就更大。

四、致使對連續(xù)犯的處理陷于兩難

對經(jīng)濟犯罪中的連續(xù)犯，刑法一般采用合并計算的方法加以處罰。如對連續(xù)貪污行為合并進(jìn)行處罰。這是合理的。因為對貪污款項的合并只涉及一個絕對數(shù)量，可以進(jìn)行簡單相加。而對偷稅罪的處理采用合并的方法則有失妥當(dāng)。因為在復(fù)合的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下，合并不僅僅意味著偷稅數(shù)額的簡單相加，還涉及到比例問題，合并有可能導(dǎo)致數(shù)額和比例的同向變化，也可能導(dǎo)致數(shù)額和比例的反向變化。當(dāng)合并計算導(dǎo)致數(shù)額和比例反向變化時，問題就出現(xiàn)了。如納稅人7月偷稅3萬元，其應(yīng)納稅額為30萬元，偷稅額占應(yīng)納稅額的比例為10％，已構(gòu)成偷稅罪；同年8月該納稅人偷稅10萬元，應(yīng)納稅額為110萬元，偷稅額占應(yīng)納稅額的比例為9.0％，未達(dá)到10％，故未構(gòu)成偷稅罪。如果合并計算，納稅人共偷稅13萬元，應(yīng)納稅總額為140萬元，偷稅額占應(yīng)納稅額的比例為9.3％，沒有達(dá)到偷稅罪所要求的比例，不構(gòu)成偷稅罪。這種偷稅罪加偷稅行為等于偷稅行為的現(xiàn)象有悻于刑法的一般理論。如果分立計算，則會產(chǎn)生極大的不公平，上述企業(yè)在7月偷稅3萬元，構(gòu)成了偷稅罪，在8月偷稅10萬元則沒有構(gòu)成偷稅罪。所以，在復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)下，對連續(xù)犯無論分立計算還是合并計算都會帶末不可消除的負(fù)面效應(yīng)。此外，復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)的采用實質(zhì)上激勵了納稅人的偷稅行為，這是立法者始料不及的。因為納稅人偷稅構(gòu)成犯罪后，只要在下一期進(jìn)行小數(shù)額偷稅，以提高應(yīng)納稅總額，從而降低比例，最終使刑法不能懲治。

第3篇：耕地占用稅條例實施細(xì)則范文

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念，它只是人們社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府而不是由國家權(quán)威機關(guān)(房管部門)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房實際就是一些農(nóng)村集體組織或者開發(fā)商打著“新農(nóng)村建設(shè)”等名義出售的、建筑在農(nóng)村集體上地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)應(yīng)該說是具有一定合理性的，

對政府有關(guān)管理職能部門來說小產(chǎn)權(quán)實上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對于農(nóng)民來說，出售或出租小產(chǎn)權(quán)房，可以獲得比農(nóng)業(yè)種植更高的收入。一定程度上小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對政府、購房者和農(nóng)民來說，其實是一個多嬴的結(jié)果，本文主要不是討論小產(chǎn)權(quán)房的合法性走向問題，而是從稅收角度來探討農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置的涉稅問題。

二、小產(chǎn)權(quán)房處置是否涉稅

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置(包括修建、分配、轉(zhuǎn)止、市場交易等處理與安置)情況比較復(fù)雜，涉及稅收問題的，筆者大致歸納為兩種情形：

第一種，由農(nóng)村村委會統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建造，然后全部分配給享有宅基地權(quán)的村民，由村委會制定一定的收費標(biāo)準(zhǔn)向村民收取“購房”費用，這種小產(chǎn)權(quán)房處置實質(zhì)上是村委會的“代建”行為，村委會一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營業(yè)稅稅目“服務(wù)業(yè)”中的業(yè)，營業(yè)額是村委會向村民收取的全部價款和價外費用扣除替村民繳納的沒計費、建筑費等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務(wù)局重慶市財政局關(guān)于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展有關(guān)地方稅收政策的通知》(渝地稅發(fā)[2007]242號)第九條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民自住建房，自行購買材料，自己參與施工，無論是否外請施工隊或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業(yè)營業(yè)稅及附加稅費。

第二種，就是對小產(chǎn)權(quán)房的違法買賣行為。原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險提示，提醒購房者：以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。2007年12月，國務(wù)院常務(wù)辦公會明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

對這種小產(chǎn)權(quán)房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見：

一種意見：不征稅。理由：既然轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是國家明文禁止的，那么對取得的“違法收入”就不應(yīng)該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據(jù)。若按照渝地稅發(fā)[2007]242號第十條規(guī)定的條件：對庫區(qū)地方政府、開發(fā)商、牽頭人、合作單位采取統(tǒng)建房、合作建房、開發(fā)性建房等形式建設(shè)安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號合同)的住房，不論是否超過原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費。庫區(qū)移民轉(zhuǎn)讓移民安置房，免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費。當(dāng)然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，

第二種意見：應(yīng)該征稅。目前，我國還正處在法制建設(shè)逐步完善過程之中，對“違法收入”的概念和認(rèn)定上還很模糊，不同的法律規(guī)范就有不同的法律解釋，對“違法收入”的征與不征稅收問題還需要進(jìn)一步明確，但為了營造一個公平競爭的市場環(huán)境，為了保障國家的財政收入，實際工作中，還是堅持對一切“營業(yè)性收入”征稅的原則。

“公開性”是營業(yè)性收入的一個基本特征，這就區(qū)別于販毒等收入的非公開性。對非公開性取得的非法收入是不應(yīng)該征稅的，其實要征也征不了。它需要專門機關(guān)的偵查或調(diào)查才能掌握，如：虛開發(fā)票取得的手續(xù)費收入，非法印制發(fā)票取得的收入等。對只違反某一個法律規(guī)范的“公開性”的營業(yè)性收入是應(yīng)該征稅的，如：無證經(jīng)營行為，違反了工商登記法規(guī)，雖不能辦理稅務(wù)登記證，但取得的營業(yè)性收入還是應(yīng)該征收有關(guān)稅收。筆者傾向于第二種意見。

三、小產(chǎn)權(quán)房處置怎么征稅

現(xiàn)行“商品房”即大產(chǎn)權(quán)房或稱全部產(chǎn)權(quán)房的處置涉及的稅種：有購置開發(fā)土地使用權(quán)的契稅、耕地占用稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、開發(fā)持有期間的土地使用稅等稅種。

在此，本文只重點對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置按照什么稅目征收營業(yè)稅這方面來進(jìn)行進(jìn)一步闡述，限于篇幅對其他稅種暫不探討。有兩種觀點：

一種觀點：應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的銷售，征收銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，這在國家稅務(wù)總局對某省級地稅局請示的一個答復(fù)中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉(zhuǎn)發(fā)，前述渝地稅發(fā)[2007]242號文也有類似觀點。實際工作中，一般也是按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅處理的。從小產(chǎn)權(quán)房處置的形式來看，購房者與小產(chǎn)權(quán)房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅從表面上看也似乎符合稅收規(guī)定，

另一種觀點：不應(yīng)該按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。但到底應(yīng)該按照什么稅目征收營業(yè)稅呢?

姑且不妨先引入會計準(zhǔn)則關(guān)于收入的概念，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號一收入》第二條：收入，是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻摹?dǎo)致所有者權(quán)益增加的與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流人，本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。企業(yè)代第三方收取的款項，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，(二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計量，(四)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流人企業(yè)，(五)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。只有同時滿足這五個條件，銷售收入才可以確認(rèn)。

在政策還未明確之前，稅收的確認(rèn)應(yīng)該以會計準(zhǔn)則確認(rèn)為基礎(chǔ)。《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號)規(guī)定“三、有關(guān)企業(yè)所得稅納稅申報口徑。根據(jù)企業(yè)所得稅

法精神，在計算應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅時，企業(yè)財務(wù)、會計處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算。企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財務(wù)、會計規(guī)定計算?！币延写艘?guī)定，眾所周知，銷售小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，是不可能辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過產(chǎn)手續(xù)的，銷售合同是不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房交易不具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的實質(zhì)。非法，而且是禁止性的，故物權(quán)應(yīng)視為主要風(fēng)險，即小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)上的主要風(fēng)險沒有轉(zhuǎn)移給購貨方。也就是說，在會計上小產(chǎn)權(quán)房處置不構(gòu)成銷售商品收入，也就是不能確認(rèn)銷售不動產(chǎn)收入。那么，也就不應(yīng)該按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的“銷售”在稅法上也不符合《營業(yè)稅稅目注釋》有關(guān)銷售不動產(chǎn)的定義(銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。)

稅收原則中有一個很重要的原則就是“實質(zhì)重于形式”的原則，即只要經(jīng)濟法律行為合符稅法要素，構(gòu)成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產(chǎn)權(quán)的非轉(zhuǎn)移是小產(chǎn)權(quán)房處置的實質(zhì)。那么。小產(chǎn)權(quán)房處置的實質(zhì)是究竟什么呢?

筆者認(rèn)為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則已經(jīng)取消了“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物”視同銷售不動產(chǎn)這項規(guī)定)。因產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，“購買者”只有使用權(quán)而不擁有所有權(quán)。對于小產(chǎn)權(quán)房“所有者”來說，實質(zhì)上只是讓渡了資產(chǎn)的使用權(quán)，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費用借貸實物的經(jīng)濟行為。在這種經(jīng)濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但該物品的“所有權(quán)”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費用(租金)。

《營業(yè)稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋，物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)?！逗贤ā返诙僖皇l中對租賃合同也有規(guī)定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)。租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。

從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產(chǎn)權(quán)房“銷售”實質(zhì)上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認(rèn)為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。)

對已實際構(gòu)成出租小產(chǎn)權(quán)房的法律事實并構(gòu)成取得資金的結(jié)果，依法征收相應(yīng)稅費便有了法律依據(jù)。

下一步，應(yīng)探討一次性取得小產(chǎn)權(quán)房處置收入如何按照租賃業(yè)征收營業(yè)稅問題：

《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！睆摹秾嵤┘?xì)則》來看，收取的一次性費用屬于預(yù)收了以后若干年的租金，納稅義務(wù)發(fā)生時間就是實際收到“售房”款的當(dāng)天，應(yīng)全額一次性征收營業(yè)稅金及附加稅費。

但還有一個問題，就是《合同法》規(guī)定了最長租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費在性質(zhì)上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。

筆者認(rèn)為：這種特殊行為是一種過程式交易及即時所得和未來所得的收付，對這種行為可以征稅。但費用性質(zhì)的確定、時點的劃分、比例的計算都無法進(jìn)行，一筆收入無法準(zhǔn)確劃分第一個二十年的收入和未來幾個二十年的收入。不能對未來收人征稅，也不能對無法確定收入性質(zhì)的收入征稅。因此應(yīng)拋開法律形式，在實際使用期結(jié)合法律允許的租賃期內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H租金水平，合理、公平地確認(rèn)事實使用權(quán)(純地租或房產(chǎn)租金)所應(yīng)收取的租賃收入而核定征稅。

結(jié)論：即小產(chǎn)權(quán)房處置應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”中的租賃業(yè)來核定征收營業(yè)稅金及其附加稅費。只有這樣，才能最大限度地減少執(zhí)法風(fēng)險和納稅爭議，對小產(chǎn)權(quán)房“銷售”征稅才更加合法。

第4篇：耕地占用稅條例實施細(xì)則范文

一、關(guān)于清算單位的確定問題

根據(jù)國家稅務(wù)總局國稅發(fā)〔20**〕187號通知規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。如果清算單位確定錯誤，計算出的增值額和應(yīng)繳土地增值稅額是不相同的。

二、關(guān)于土地增值稅的具體計算問題

在土地增值稅的具體計算中，扣除項目金額的確定是土地增值稅清算工作的難點，也是重點。

(一)基本計算公式

應(yīng)繳土地增值稅=增值額×適用稅率=(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項目金額)×適用稅率1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入包括：貨幣收入、實物收入和其他收入。

2.扣除項目金額包括：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額；(2)開發(fā)土地的成本、費用；(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

扣除項目具體為：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。

(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

(6)根據(jù)條例第六條第(五)項“財政部規(guī)定的其他扣除項目”規(guī)定：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和加計20％的扣除。但這條規(guī)定不適用“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的”情形。國家稅務(wù)總局國稅函發(fā)[1995]110號第六點第（一）款規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?！边@點在實際工作中要加以注意。

（二）簡便計算公式

實際工作中，用簡便計算公式計算土地增值稅額較方便。

1.增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

2.增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額=增值額×40％—扣除項目金額×5％

3.增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的

土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％

4.增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％

以上公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。

三、關(guān)于“起征點”問題

土地增值稅政策沒有起征點的提法，但細(xì)細(xì)分析其政策規(guī)定，對“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)”實際有起征點。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅?！边@條規(guī)定，實際上確保了納稅人增值額在20%以內(nèi)是免征土地增值稅的，增值額超過扣除項目金額20%的應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。但這條規(guī)定不適用于建造“非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”出售的情形，也不適用于“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓”的情形。

四、關(guān)于“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)問題

我認(rèn)為，關(guān)于“普通住宅”的標(biāo)準(zhǔn)，從20**年6月1日起按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，之前應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體執(zhí)行時以稅款所屬期對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的適用政策執(zhí)行。

（一）原標(biāo)準(zhǔn)

自治區(qū)人民政府辦公廳桂政辦發(fā)[2000]47號文件規(guī)定：從2000年5月1日起，凡是在報建住房建設(shè)項目時，經(jīng)有關(guān)部門審批對其建設(shè)類別未確定為高級公寓、別墅、度假村的住房為普通住宅。

（二）新標(biāo)準(zhǔn)

國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部國稅發(fā)[20**]89號規(guī)定：20**年5月31日以前，各地要根據(jù)[20**]26號文件規(guī)定，公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，從20**年6月1日起執(zhí)行。

以欽州市為例。欽州市人民政府規(guī)定欽州市普通住房應(yīng)同時滿足以下條件：

1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

2.單套建筑面積在144平方米以下；

3.實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.44倍以下。

五、關(guān)于同一項目既有普通住房又有非普通住房，如何分?jǐn)偣灿谐杀举M用問題

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司同一項目既有普通住房又有非普通住房，如何分?jǐn)偣灿谐杀举M用，本人認(rèn)為應(yīng)分別按普通住房、非普通住房的建筑面積分?jǐn)偣灿谐杀举M用，并分別計算扣除額計稅。統(tǒng)一共有成本費用的分?jǐn)偡椒ê苡斜匾?，它可以減少征納雙方的矛盾，平衡納稅人之間的稅負(fù)。

六、關(guān)于成本費用扣除項目的相關(guān)問題

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司為了臨街商用房好銷售，投資建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目范圍內(nèi)的城建道路等發(fā)生的成本費用能否扣除問題，本人認(rèn)為，可視同其投資建游泳池、假山以及公共綠化等公共配套設(shè)施的成本費用給予扣除。

七、關(guān)于扣除項目的“合法有效憑證”問題

現(xiàn)行政策規(guī)定，扣除項目扣除金額應(yīng)有“合法有效憑證”才能給予扣除。但現(xiàn)行政策對“合法有效憑證”的規(guī)定不夠明確，在實際工作中難以把握。本人認(rèn)為，對“合法有效憑證”應(yīng)作出統(tǒng)一規(guī)定，以消除執(zhí)法的隨意性。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，結(jié)合工作實踐經(jīng)驗，本人認(rèn)為“合法有效憑證”應(yīng)包括：稅務(wù)發(fā)票、完稅證明；財政收款收據(jù)；各種產(chǎn)生法律效力的合同；法院判決書、裁定書、調(diào)解書以及由法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權(quán)文書；拍賣成交證明；政府正式文件；符合財務(wù)制度規(guī)定可入賬的合法憑證等。但“合法有效憑證”需經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審定。

八、關(guān)于“預(yù)征”及“按實計征”的區(qū)別問題

(一)預(yù)征的前提

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。

實際工作中，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目時間較長，“預(yù)征”容易成為基層稅務(wù)機關(guān)的普遍征收辦法，大家往往把“預(yù)征率”和“征收率”兩個概念混淆，把預(yù)征率作為土地增值稅的征收率來執(zhí)行，其結(jié)果是造成稅款的大量流失。特別是對于純粹轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為及從沒有進(jìn)行過土地增值稅清算的地方更是如此。這點應(yīng)引起高度重視。

例：某公司取得一塊國有土地使用權(quán)出讓原價是660萬元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓給另一家公司，轉(zhuǎn)讓價為1980萬元，基層稅務(wù)機關(guān)按預(yù)征率1.5%征收土地增值稅稅款為30萬元。實際應(yīng)繳土地增值稅稅款計算：增值額=1980—轉(zhuǎn)讓收入繳納的稅款143-取得土地原價660=1177萬元，應(yīng)繳土地增值稅=1177×50%—（143+660）×15%=468萬元，少征438萬元。

（二）按實計征的情形

我認(rèn)為，以下情形應(yīng)按實計征土地增值稅，不能按預(yù)征率計征：

1.納稅人取得國有土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的。這種情形，土地上并無項目，也就無所謂“在項目全部竣工結(jié)算前”，因此，是不適用預(yù)征政策的，應(yīng)按實計征土地增值稅。

2.納稅人取得國有土地使用權(quán)后，只對土地進(jìn)行“三通一平”或打好基礎(chǔ)尚未進(jìn)行房屋建造，直接將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的。這種情形，可視同“該項目已全部竣工、辦理結(jié)算了”，因此，應(yīng)按實計征土地增值稅。

3.納稅人取得國有土地使用權(quán)后，進(jìn)行1棟或若干棟房屋建造，不預(yù)售，竣工辦理結(jié)算后一次性轉(zhuǎn)讓或未竣工辦理結(jié)算即整體轉(zhuǎn)讓的。這種情形不適用預(yù)征政策，應(yīng)按實計征土地增值稅。

4.納稅人取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實質(zhì)性的改造即轉(zhuǎn)讓的；或雖進(jìn)行實質(zhì)性改造但改造竣工辦理結(jié)算后一次性轉(zhuǎn)讓的。這種情形也不適用預(yù)征政策，應(yīng)按實計征土地增值稅。

5.納稅人一次性轉(zhuǎn)讓持有的全部股權(quán)，且以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，應(yīng)按實計征土地增值稅。

九、關(guān)于“國有土地”和“農(nóng)村集體土地”的區(qū)別問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人?！睂嶋H工作中，要注意“國有”的前提。

《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。目前，只有國家土地管理部門才有權(quán)征用農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。實際工作中，對于國家因建設(shè)項目建設(shè)需要征用農(nóng)民集體所有土地，農(nóng)民取得的補償收入是不征收土地增值稅的。對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，要注意調(diào)查清楚是不是國有土地。

十、關(guān)于“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”的區(qū)別問題