集體土地征收的法定程序精選(九篇)

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第1篇：集體土地征收的法定程序范文

關(guān)鍵詞:集體土地征收；現(xiàn)狀；矛盾；建議

    集體土地征收是指國(guó)家為公共利益的需要，通過(guò)法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國(guó)有的行為。 土地征收方案依照法定程序批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣級(jí)人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

    一、我國(guó)當(dāng)前土地征收的現(xiàn)狀和矛盾

    （一）我國(guó)是發(fā)展中的新興國(guó)家，對(duì)土地的需求非常大，但中國(guó)人口眾多，國(guó)有土地的平均值非常有限，這就需要大量的從農(nóng)民手中征用土地，也就是把集體土地征用為國(guó)有土地。目前我國(guó)是以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，這就需要在和諧和發(fā)展中找到共同點(diǎn)，但實(shí)際執(zhí)行起來(lái)是很難的，這也直接導(dǎo)致了全國(guó)的違法征地事件層出不窮，也激化了少數(shù)地區(qū)地方政府和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的矛盾。但中國(guó)目前在走工業(yè)化道路，這就需要大量的土地來(lái)建設(shè)廠房，也是拉動(dòng)GDP的需要，如何能在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)做好對(duì)老百姓的補(bǔ)償工作是十分重要而且緊迫的。

    （二）國(guó)家壟斷建設(shè)用地使用權(quán)的一級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地用途管制，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地受到嚴(yán)格限制。規(guī)定限定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。由此，國(guó)家為集體土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)設(shè)置了法律障礙，其不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)和增值。由于我國(guó)土地征收的補(bǔ)償采取按土地原用途補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)而非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，廉價(jià)的土地征收成本使政府在征地中獲取了本應(yīng)屬于農(nóng)民的土地征收與土地出讓之間的差價(jià)利益。從而土地征收權(quán)成為國(guó)家獲利的工具，不僅導(dǎo)致原權(quán)利人與國(guó)家之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的顯示公平，也不符合國(guó)家征收權(quán)的宗旨。這也是土地征收中****問(wèn)題的制度根源。

其主要原因在于補(bǔ)償不夠，農(nóng)民利益缺乏保障國(guó)家在征收土地時(shí)，必然要對(duì)土地權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利造成損失，而這種損失并非權(quán)利人依法所應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)、支出或犧牲，因此國(guó)家必須給予公平的補(bǔ)償，使其恢復(fù)或維持原有的財(cái)產(chǎn)狀況。從西方國(guó)家的補(bǔ)償政策來(lái)看，其旨在最大限度的彌補(bǔ)被征收人因征收造成的財(cái)產(chǎn)變動(dòng)而引起的損失，基本特點(diǎn)是以市場(chǎng)交易規(guī)則作為補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，且補(bǔ)償?shù)姆秶軓V，項(xiàng)目細(xì)化、確定。 

    二、對(duì)以上問(wèn)題的幾點(diǎn)建議

    我國(guó)的土地征收制度源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，土地征收被作為行政手段配置土地權(quán)利的方法，而沒(méi)有像國(guó)際通行做法那樣將土地征收作為基本民事權(quán)利的限制制度在物權(quán)法中規(guī)定。因此，在立法思路上，我國(guó)的土地征收制度應(yīng)在物權(quán)法中從民事私權(quán)的角度對(duì)國(guó)家的土地征收權(quán)予以限制。

    （一）嚴(yán)格界定“公共利益”的范圍，縮小國(guó)家土地征收權(quán)的范圍。

    前已述及，我國(guó)法律非但沒(méi)有界定“公共利益”的范圍和判斷標(biāo)準(zhǔn)，反而通過(guò)《土地管理法》第四十三條將國(guó)家的土地征收權(quán)擴(kuò)展到經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地。從我國(guó)目前的情況來(lái)看，梁氏物權(quán)法建議搞第48條對(duì)公共利益做出了明確規(guī)定，“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)，環(huán)境保護(hù)、文化古跡及風(fēng)景名勝的保護(hù)、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及國(guó)家規(guī)定的其他公共利益”。該條同時(shí)規(guī)定，“征收不得適用于商業(yè)目的”。該草案雖確定了公共利益的大致范圍，但要增強(qiáng)可操作性，還有待更加細(xì)化和具體。

    （二）提高對(duì)農(nóng)民的相應(yīng)補(bǔ)償。

    在我國(guó)，土地征收不僅征收了土地的所有權(quán)，還連帶地征收了附著于土地之上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。前文已經(jīng)分析到，由于我國(guó)集體土地所有權(quán)的先天缺陷，土地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際上掌握在少數(shù)管理者手中，導(dǎo)致農(nóng)民利益受損。筆者認(rèn)為，農(nóng)民利益得不到保護(hù)的原因在于并不是獨(dú)立的受償主體，并沒(méi)有具體參與進(jìn)來(lái)。與此同時(shí)應(yīng)該提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，給予農(nóng)民不低于種地的收益，只有這樣才能真正做到社會(huì)的和諧。 

參考文獻(xiàn)：

第2篇：集體土地征收的法定程序范文

圍繞征地及征地拆遷過(guò)程中信息、資金監(jiān)管、搬遷安置和補(bǔ)償?shù)汝P(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過(guò)專項(xiàng)治理的方式，加強(qiáng)對(duì)市、縣級(jí)人民政府和相關(guān)部門執(zhí)行《土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱《征收與補(bǔ)償條例》)等征地拆遷法律法規(guī)的監(jiān)管，堅(jiān)決制止并嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)強(qiáng)制征地拆遷行為和暴力征地拆遷行為。

二、對(duì)象與內(nèi)容

對(duì)各縣(市、區(qū))人民政府、市直各相關(guān)部門，是否合法、合規(guī)實(shí)施了土地征收、占用及房屋征收與補(bǔ)償進(jìn)行監(jiān)督。重點(diǎn)對(duì)有無(wú)下列情況進(jìn)行檢查：

(一)土地征收方面

1、是否按照要求履行聽(tīng)證程序;

2、是否在地類、權(quán)屬、面積認(rèn)定時(shí)征求過(guò)被征地農(nóng)民意見(jiàn);

3、是否與被征地集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議;

4、是否按照要求進(jìn)行征收決定公告和補(bǔ)償決定公告;

5、是否存在行政機(jī)關(guān)在征收土地過(guò)程中，批準(zhǔn)低于法定標(biāo)準(zhǔn)的征收補(bǔ)償方案的行為;

6、是否按期足額支付征地補(bǔ)償費(fèi)用;

7、是否違反規(guī)定侵占、截留、挪用被征收土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用;

8、是否存在行政機(jī)關(guān)及其公務(wù)員在辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用或者土地征收上報(bào)、報(bào)批等過(guò)程中，有謊報(bào)、瞞報(bào)用地位置、地類、面積等弄虛作假行為;

9、是否存在在征地過(guò)程中，未按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，濫用權(quán)力，曲解套用“公共利益”概念，隨意擴(kuò)大征地范圍，損害農(nóng)民利益的行為;

10、農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償安置方案是否經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府和縣級(jí)農(nóng)業(yè)部門審核;

11、農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)分配使用是否及時(shí)合理;

12、是否存在非法征收集體土地行為;

13、對(duì)征收后地上附著物拆遷，是否按照法定程序?qū)嵤?

14、其他違法違規(guī)征地拆遷行為。

(二)房屋征收與補(bǔ)償方面

1、房屋征收與補(bǔ)償行為是否由市、縣級(jí)人民政府及其房屋征收部門實(shí)施;

2、市、縣級(jí)人民政府及其房屋征收部門委托其他單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作的，受委托單位是否存在以營(yíng)利為目的的情況;

3、市、縣級(jí)人民政府是否因公共利益的需要作出房屋征收決定;

4、確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，是否符合相應(yīng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。其中保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改造是否已納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃;

5、征收補(bǔ)償方案是否進(jìn)行了公布，并征求公眾意見(jiàn)30日以上;

6、因舊城區(qū)改造征收房屋的，政府是否在多數(shù)被征收人提出異議的情況下召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，修改征收補(bǔ)償方案;

7、政府征收決定前是否按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;

8、對(duì)于涉及被征收人數(shù)量較多的房屋征收決定，是否經(jīng)過(guò)政府常務(wù)會(huì)議討論決定;

9、房屋征收決定前，征收費(fèi)用是否足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?

10、征收決定是否及時(shí)進(jìn)行了公告;

11、征收調(diào)查的結(jié)果是否按照規(guī)定進(jìn)行了公布;

12、房屋征收范圍確定后，房屋征收部門通知房產(chǎn)管理部門停止辦理新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途手續(xù)的時(shí)間是否超過(guò)一年;

13、是否依法訂立補(bǔ)償協(xié)議;

14、各類補(bǔ)償款的計(jì)算是否符合法定要求;

15、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選取過(guò)程是否合法;

16、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估過(guò)程是否獨(dú)立、客觀、公正;

17、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收造成的搬遷安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，以及政府發(fā)放的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)資金，是否均同時(shí)、足額發(fā)放;

18、征收補(bǔ)償決定的做出是否符合法定程序，是否及時(shí)依法進(jìn)行了公告;

19、有無(wú)采取行政強(qiáng)拆行為的;

20、有無(wú)建設(shè)單位違規(guī)參與搬遷活動(dòng)的;

21、有無(wú)動(dòng)用公安人員執(zhí)行搬遷行為的;

22、有無(wú)派遣行政機(jī)關(guān)人員參與人民法院強(qiáng)制搬遷行為的;

23、有無(wú)采取暴力、脅迫行為，以及違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行，設(shè)置噪音污染、空氣污染等非法方式迫使被征收人搬遷的;

24、房屋征收部門是否依法建立了房屋征收補(bǔ)償檔案;

25、其他違法違規(guī)行為。

三、方法與步驟

成立由市監(jiān)察局、市發(fā)改委、市住建委、市國(guó)土資源局、市農(nóng)委、市財(cái)政局、市審計(jì)局、市政府糾風(fēng)辦等部門共同組成的市違法違規(guī)征地拆遷專項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。具體安排如下：

(一)自查自糾階段(11月上旬至11月中旬)

由各縣(市、區(qū))人民政府、市直各相關(guān)部門按照專項(xiàng)治理對(duì)象和內(nèi)容要求，認(rèn)真組織開(kāi)展自查自糾工作，并形成書(shū)面自查報(bào)告。自查報(bào)告應(yīng)包括自查情況、存在問(wèn)題、原因分析、整改措施及有關(guān)建議等，于11月20日前報(bào)市紀(jì)委糾風(fēng)室。

(二)重點(diǎn)抽查階段(11月下旬至12月上旬)

由專項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組抽調(diào)人員組成檢查組，通過(guò)聽(tīng)匯報(bào)、查資料、實(shí)地察看等方式，對(duì)各縣(市、區(qū))人民政府落實(shí)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》情況進(jìn)行檢查，重點(diǎn)抽查有無(wú)實(shí)施方案中所列舉的各類違法違規(guī)情況。市直各相關(guān)部門的抽查工作，由市監(jiān)察局、市政府糾風(fēng)辦組織實(shí)施。

(三)整改落實(shí)階段(12月中旬至12月底)

對(duì)自查自糾及重點(diǎn)抽查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，各縣(市、區(qū))人民政府、市直各相關(guān)部門要迅速進(jìn)行整改，并形成整改報(bào)告，上報(bào)專項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。對(duì)自查自糾不認(rèn)真，提供虛假報(bào)告，以及整改不力或問(wèn)題較多的地區(qū)和部門，市紀(jì)委、市監(jiān)察局、市政府糾風(fēng)辦要進(jìn)行重點(diǎn)督察，并對(duì)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行問(wèn)責(zé)。

四、工作要求

(一)要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各地區(qū)、各部門要充分認(rèn)識(shí)做好違法違規(guī)征地拆遷專項(xiàng)治理工作的重要意義，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，真抓實(shí)干，堅(jiān)決糾正各類違法違規(guī)征地拆遷行為。各縣(市、區(qū))要迅速成立專項(xiàng)治理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和工作協(xié)調(diào);市直各相關(guān)部門要結(jié)合具體工作，細(xì)化分工，明確責(zé)任，加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)配合。各地區(qū)、各部門在做好自查自糾的同時(shí)，要認(rèn)真做好迎接省里抽查的準(zhǔn)備，切實(shí)把專項(xiàng)治理工作抓實(shí)抓好。

第3篇：集體土地征收的法定程序范文

一、土地政策

根據(jù)法制辦和國(guó)土資源部關(guān)于《土地管理法實(shí)施條例》第二條第（五）項(xiàng)：“農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地，屬于全民所有即國(guó)家所有”的解釋，《*市人民政府關(guān)于加快城中村改造的意見(jiàn)》第三條第（三）項(xiàng)土地政策修改補(bǔ)充為：

(一)城中村村民全部轉(zhuǎn)為城市居民后，在其所剩余的少量集體土地全部核發(fā)集體土地所有權(quán)證書(shū)的基礎(chǔ)上，依照法律規(guī)定和法定程序辦理征收審批手續(xù)，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。擬征收的集體土地中有農(nóng)用地的，應(yīng)依照法律規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，再辦理土地征收手續(xù)。征收集體土地中有城市規(guī)劃道路、綠化帶等公共用地的，由用地單位按有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)代征土地費(fèi)用和其地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆遷安置費(fèi)用。

(二)集體土地依法征收為國(guó)有土地后，留給村民的生產(chǎn)、生活用地由轉(zhuǎn)制后的集體股份制經(jīng)濟(jì)組織按原用途繼續(xù)使用，并依法辦理土地登記手續(xù)。按市政府城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)組批準(zhǔn)的改造方案和規(guī)劃部門批準(zhǔn)的具體建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)行拆遷改造的用地逐個(gè)以協(xié)議方式出讓給轉(zhuǎn)制后的集體股份制經(jīng)濟(jì)組織；暫不進(jìn)行拆遷改造的，待拆遷改造時(shí)再依法辦理土地出讓手續(xù)。

(三)城中村在土地條件許可的前提下，根據(jù)城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃和市政府確定的人均用地標(biāo)準(zhǔn)，留給轉(zhuǎn)制后的集體股份制經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展用地，用于轉(zhuǎn)制后村民的生活、生產(chǎn)、就業(yè)安置。

二、人均建設(shè)用地指標(biāo)

《*市人民政府關(guān)于城中村改造工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（并政發(fā)〔20*〕29號(hào)）相關(guān)政策第二條：“城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共設(shè)施、預(yù)留生產(chǎn)發(fā)展用地、道路交通、綠化等用地”，修改補(bǔ)充為：

人均133平方米建設(shè)用地，應(yīng)包括其安置村民住宅用地、小區(qū)級(jí)公建用地、道路用地(道路紅線30米以下)、小區(qū)級(jí)及以下配套公共綠地、預(yù)留的生產(chǎn)發(fā)展用地。城市公共服務(wù)設(shè)施用地（公益設(shè)施）、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、城市公共綠地、城市道路（道路紅線30米及以上）及兩側(cè)綠化用地不計(jì)入人均133平方米建設(shè)用地中。除此之外，城中村改造非農(nóng)戶房屋拆遷改造人均安置用地為30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、綠地、為實(shí)施改造的資金籌措開(kāi)發(fā)用地。

三、改造規(guī)劃編制及審批

城中村改造規(guī)劃包括改造控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。

（一）控制性詳細(xì)規(guī)劃。

市規(guī)劃部門依據(jù)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組下達(dá)的試點(diǎn)村名單及有關(guān)要求，負(fù)責(zé)組織控制性詳細(xì)規(guī)劃編制。各區(qū)（管委會(huì)）城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組辦公室組織各城中村村委會(huì)提供規(guī)劃編制所需的基礎(chǔ)資料，土地面積、人口數(shù)量應(yīng)分別由各區(qū)國(guó)土資源、公安部門確認(rèn)；編制過(guò)程中應(yīng)征詢村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街辦）、區(qū)（管委會(huì)）意見(jiàn)。規(guī)劃編制完成后，市規(guī)劃部門應(yīng)組織專家論證，根據(jù)論證意見(jiàn)修改完善后，報(bào)市政府批準(zhǔn)。

（二）修建性詳細(xì)規(guī)劃。

由各區(qū)（管委會(huì)）城中村改造領(lǐng)導(dǎo)組辦公室組織各城中村村委會(huì)或改制后的集體經(jīng)濟(jì)組織委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位依據(jù)已批復(fù)的城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，并按程序?qū)徟?。?/p>

四、城中村改造的組織實(shí)施

第4篇：集體土地征收的法定程序范文

論文導(dǎo)讀:：如何構(gòu)建農(nóng)村土地所有權(quán)也就成為學(xué)界爭(zhēng)論的問(wèn)題。而不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的建設(shè)用地使用權(quán)。

論文關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，宅基地使用權(quán)流通性

農(nóng)村土地權(quán)利是農(nóng)民對(duì)農(nóng)村土地享有的權(quán)利。正確認(rèn)識(shí)和界定農(nóng)村土地權(quán)利的性質(zhì)，是保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的前提和基礎(chǔ)。 一、關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)的性質(zhì)和權(quán)利行使 (一)關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)的性質(zhì) 農(nóng)村土地所有權(quán)為何種性質(zhì)？在《物權(quán)法》通過(guò)前，對(duì)此曾有不同的觀點(diǎn)。如何構(gòu)建農(nóng)村土地所有權(quán)也就成為學(xué)界爭(zhēng)論的問(wèn)題。有的認(rèn)為，我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)存在主體虛位，有的甚至認(rèn)為應(yīng)將土地所有權(quán)確認(rèn)為農(nóng)民個(gè)人所有，以解決農(nóng)村土地“無(wú)主”現(xiàn)象。筆者不贊同這種觀點(diǎn)。這不僅是因?yàn)槲覈?guó)《憲法》中規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”，更重要的是因?yàn)槲覈?guó)農(nóng)村土地權(quán)屬變動(dòng)的歷史原因，使我們無(wú)法或者說(shuō)不能確認(rèn)現(xiàn)有土地應(yīng)歸哪一具體的個(gè)人所有，否則，不僅會(huì)造成今后的土地利用問(wèn)題，而且會(huì)造成極大的社會(huì)動(dòng)蕩。筆者認(rèn)為，非屬國(guó)家所有的土地應(yīng)當(dāng)歸村落居民集體所有?！段餀?quán)法》第59條第1款規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。”這一規(guī)定明確了集體所有的土地歸本集體的成員集體所有。但對(duì)此仍有不同的理解和主張。有的認(rèn)為，成員集體所有應(yīng)為集體成員共有；有的認(rèn)為應(yīng)為總有。筆者不同意成員共有的觀點(diǎn)。這種集體成員集體共有宅基地使用權(quán)流通性，是由具有本村落的村民或居民身份的人共同享有的，并非每一成員按一定的份額享有，也并非每一成員退出時(shí)可以要求分出自己的應(yīng)得份額，因此，這種所有的性質(zhì)應(yīng)為“總有”或者稱為“合有”。有學(xué)者認(rèn)為，“合有，也稱為公共共有或者共同共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人基于某種共同關(guān)系的存在共有一物，他們不分份額平等地享有權(quán)利，對(duì)共有物之處分以全體共有人的同意決定。”“總有，是指多數(shù)人所結(jié)合之一種共同體，亦即所謂實(shí)在的綜合人之有。”[1]盡管境外也多有學(xué)者將共同共有定義為合有，但我國(guó)法上是將共有區(qū)分為按份共有與共同共有的，也就是將共同共有作為共有的一種形式，而不是將共有僅限于分別共有或按份共有，因此，與其將“合有”作共同共有解釋，不如將其作與“總有”含義相同的解釋。也正因?yàn)槿绱?，農(nóng)民成員集體所有屬于合有即總有。合有與共有的根本區(qū)別在于合有人構(gòu)成一個(gè)團(tuán)體，每個(gè)成員不能要求對(duì)合有的財(cái)產(chǎn)分割，只是在享有所有權(quán)人的權(quán)益上應(yīng)與共同共有相同，即每個(gè)人都可享有所有的財(cái)產(chǎn)的收益。“共有人不僅可以直接占有共有財(cái)產(chǎn)，而且有權(quán)請(qǐng)求分割共有財(cái)產(chǎn)。集體財(cái)產(chǎn)盡管為其成員所有，但其屬于集體所有，集體財(cái)產(chǎn)與其成員是可以分離的，尤其是任何成員都無(wú)權(quán)請(qǐng)求分割集體財(cái)產(chǎn)。”[2] 農(nóng)村土地由農(nóng)村集體成員集體所有，明確了農(nóng)村土地所有權(quán)主體為成員集體，即由集體的全體成員共同享有所有權(quán)，這并不會(huì)導(dǎo)致所有權(quán)主體的虛位。如果說(shuō)現(xiàn)實(shí)中存在農(nóng)村集體成員得不到土地所有權(quán)權(quán)益的現(xiàn)象，不是由于集體的土地歸成員集體所有造成的，而是因其他制度或者說(shuō)是因?yàn)閷?duì)農(nóng)村集體所有權(quán)保護(hù)不力和經(jīng)濟(jì)民主制度不健全造成的。正因?yàn)榧w成員集體所有是不同于“共有”的由成員集體共同享有所有權(quán)，因此，《物權(quán)法》第59條第2款規(guī)定了應(yīng)當(dāng)依法定程序經(jīng)本集體成員決定的事項(xiàng)，第60條規(guī)定了集體所有的土地所有權(quán)的行使主體。既然農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體成員集體所有，成員集體享有集體土地的所有權(quán)，所有權(quán)人的權(quán)益就應(yīng)由所有權(quán)人享有宅基地使用權(quán)流通性，而不應(yīng)由其他人享有。這是由所有權(quán)人性質(zhì)所決定的。如果所有權(quán)人不能享有所有權(quán)權(quán)益，那么這種“所有權(quán)”也就不是真正的所有權(quán)?！段餀?quán)法》確認(rèn)了農(nóng)民成員集體對(duì)其土地的所有權(quán)，也就明示農(nóng)民集體土地所有權(quán)的權(quán)益歸該集體成員集體享有。因此，我們?cè)谌魏沃贫鹊脑O(shè)計(jì)上，都應(yīng)保障農(nóng)民集體土地所有權(quán)的權(quán)益真正歸集體的成員享有，應(yīng)將農(nóng)民土地所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能還給農(nóng)民，而不是限制其取得所有權(quán)利益。這應(yīng)當(dāng)是保障農(nóng)民土地權(quán)益的根本出發(fā)點(diǎn)，也是真正解決“三農(nóng)”問(wèn)題的重要出路。當(dāng)然，現(xiàn)代社會(huì)，隨著所有權(quán)的社會(huì)化，任何所有權(quán)也都會(huì)受到一定限制，農(nóng)民集體土地所有權(quán)也不例外。但是這種限制是以維護(hù)社會(huì)公共利益和他人的合法權(quán)益為前提的，而不能以剝奪所有權(quán)人應(yīng)享有的權(quán)益為代價(jià)。我國(guó)《物權(quán)法》第42、43、44條等是對(duì)農(nóng)民集體土地所有權(quán)限制的規(guī)定，這些限制也足以實(shí)現(xiàn)農(nóng)民集體土地所有權(quán)的社會(huì)性。 (二)關(guān)于農(nóng)村土地所有權(quán)的行使 農(nóng)民集體土地所有權(quán)是由集體成員集體享有的，但在所有權(quán)行使中也須維護(hù)集體成員的利益，對(duì)于一些重大事項(xiàng)應(yīng)由集體成員集體決定。《物權(quán)法》第59條第2款規(guī)定在權(quán)利行使上應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體成員依照法定程序決定。這體現(xiàn)了農(nóng)民集體土地所有權(quán)行使上的特點(diǎn)。在農(nóng)村土地所有權(quán)行使上，有以下三個(gè)問(wèn)題需要解決。 第一，農(nóng)村土地如何經(jīng)營(yíng)？《物權(quán)法》第124條第2款規(guī)定:“農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度。”這一規(guī)定是強(qiáng)制性的還是任意性的規(guī)定？有的認(rèn)為，是強(qiáng)制性的，按照這一規(guī)定，凡農(nóng)業(yè)用地，都須實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)。有的認(rèn)為，不是強(qiáng)制性的，而僅是強(qiáng)調(diào)依法實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)，不是私有化。筆者贊同后一種觀點(diǎn)。《物權(quán)法》第124條更重要的是強(qiáng)調(diào)實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)不會(huì)改變農(nóng)村土地集體所有的性質(zhì)，而不是強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地都要實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)。農(nóng)村土地實(shí)行承包責(zé)任制，是國(guó)家在農(nóng)村的重要政策。但只是一項(xiàng)指導(dǎo)性的政策，不能也不應(yīng)是強(qiáng)制性的。法律規(guī)定實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)時(shí)承包人的權(quán)利是為了保護(hù)承包人的利益，維護(hù)土地承包經(jīng)營(yíng)制度，但不是要求農(nóng)村土地的所有權(quán)人對(duì)土地都必須實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度。因?yàn)閷?duì)于農(nóng)業(yè)用地實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)是在集體所有的土地上設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)這種用益物權(quán)，屬于所有權(quán)行使的一種方式。如何經(jīng)營(yíng)土地，這是土地所有權(quán)人的權(quán)利，應(yīng)由所有權(quán)人根據(jù)自己的利益和需要自行決定。在其所有的土地上是否設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)還是以其他方式行使所有權(quán)，都應(yīng)由所有權(quán)人即成員集體決定，而不應(yīng)由法律強(qiáng)制規(guī)定。 第二宅基地使用權(quán)流通性，農(nóng)村土地所有權(quán)可否轉(zhuǎn)讓？通說(shuō)認(rèn)為，農(nóng)村土地所有權(quán)不能流通，不可轉(zhuǎn)讓。但這并無(wú)法律上的合理根據(jù)。農(nóng)民集體土地所有權(quán)的性質(zhì)為集體所有，而集體所有權(quán)的主體又不具有唯一性，因此，農(nóng)村土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)具有可讓與性。從法理上說(shuō)，凡是禁止流通的財(cái)產(chǎn)，須由法律明確規(guī)定，凡法律未明確禁止流通的財(cái)產(chǎn)就具有流通性。從現(xiàn)行法的規(guī)定看，法律并沒(méi)有明文規(guī)定農(nóng)民集體土地所有權(quán)不可轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定:“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。”這里的“依法改變土地權(quán)屬”并沒(méi)有僅限定為集體所有改變?yōu)閲?guó)有，應(yīng)包括某一集體所有的土地改變?yōu)闅w另一集體所有。如果不承認(rèn)農(nóng)村土地的流通性，農(nóng)村土地資源的財(cái)產(chǎn)性就得不到體現(xiàn)，無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制得到優(yōu)化配置，而現(xiàn)實(shí)中也存在農(nóng)村土地流通現(xiàn)象。因此，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)農(nóng)村土地所有權(quán)的可讓與性。當(dāng)然，為維護(hù)土地集體所有制，對(duì)于農(nóng)民集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)限定為受讓人只能是農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，其他人不能取得農(nóng)民集體土地所有權(quán)。 第三，在農(nóng)村土地上可否設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)？這里所說(shuō)的主要是指用于住宅等建設(shè)的建設(shè)用地使用權(quán)，而不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的建設(shè)用地使用權(quán)，因?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)，法律已有規(guī)定。對(duì)此，通行的觀點(diǎn)是持否定說(shuō)，認(rèn)為建設(shè)用地使用權(quán)只能在國(guó)家土地上設(shè)立，而不能在集體土地上設(shè)立。但這種觀點(diǎn)在《物權(quán)法》施行后，需要重新審視?！段餀?quán)法》第42條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收農(nóng)村集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”。這一規(guī)定既是對(duì)所有權(quán)的限制，也意味著今后非“為了公共利益的需要”，國(guó)家不能再將農(nóng)村集體所有的土地征收，而后將土地使用權(quán)出讓給需要土地的使用人。然而，非為公共利益的需要用地(例如，住宅建設(shè)和其他商業(yè)性用地)宅基地使用權(quán)流通性，不會(huì)因《物權(quán)法》的實(shí)施而終止。隨著城市化的發(fā)展，建設(shè)用地的需求在不斷增加，而不是減少。那么，今后是否會(huì)發(fā)生非因公共利益的需要而使用集體所有的土地呢？ 這里首先有一個(gè)界定城市范圍問(wèn)題。有種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)法律規(guī)定，城市的土地歸國(guó)家所有，只要成為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地就當(dāng)然歸國(guó)家所有，因此，在城市建設(shè)中無(wú)論是商業(yè)性用地還是其他用地，都只能在國(guó)有土地上設(shè)立而不能在集體土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。這種觀點(diǎn)值得商榷?！段餀?quán)法》第47條規(guī)定，“城市的土地，屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。”《土地管理法實(shí)施條例》第2條規(guī)定，“下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有: (1)城市市區(qū)的土地； (2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法被沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；(3)國(guó)家依法征用的土地； (4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； (5)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； (6)因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。”依照上述規(guī)定，只要?jiǎng)潪槌鞘惺袇^(qū)，土地就歸國(guó)家所有，在城市建設(shè)中不會(huì)發(fā)生需要利用集體土地的情形。但該條例的規(guī)定未必妥當(dāng)，特別是第(5)項(xiàng)顯然仍是建立在維持城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上的。隨著戶籍制度的改革，不再區(qū)分農(nóng)村戶口與城鎮(zhèn)戶口，而僅僅因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)張，就將原屬于集體所有的土地當(dāng)然地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，這種對(duì)集體所有權(quán)的剝奪并沒(méi)有充分必要的理由。因此，某一土地是否歸農(nóng)民集體所有至少應(yīng)依《物權(quán)法》實(shí)施之日的確權(quán)為準(zhǔn)。如果說(shuō)在《物權(quán)法》生效前形成的“城中村”的集體土地已經(jīng)為國(guó)家所有；在此以后形成的“城中村”集體所有的土地不能當(dāng)然地就轉(zhuǎn)為國(guó)有，否則農(nóng)民成員集體所有權(quán)人的權(quán)益保護(hù)也就成為空話。 農(nóng)民集體所有的土地不因城市規(guī)模的擴(kuò)張而成為國(guó)有土地，在城市建設(shè)中如非因公共利益而需用農(nóng)村集體所有的土地進(jìn)行建設(shè)時(shí)，用地人如何取得土地使用權(quán)呢？《物權(quán)法》第151條規(guī)定，“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。”現(xiàn)行《土地管理法》第20條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃占有土地的，要按照規(guī)定辦理土地征收。這顯然與《物權(quán)法》規(guī)定的征收條件不一致。因此，在?段鍶ǚā肥凳┖?，蛻儇管理法荡_捎τ枰孕薷摹＝餼齔鞘薪ㄉ櫨玫氐某雎肪褪竊市砼逋戀?gòu)P腥ㄈ嗽諂渫戀厴仙枇⒔ㄉ櫨玫厥褂萌?，而不蕢Λ建蓹久地使用权近x魷抻凇骯宜械耐戀亍鄙仙瓚ǖ撓靡鍶āT諗┟竇宓耐戀厴仙枇⒔ㄉ櫨玫厥褂萌ㄕ厥褂萌魍ㄐ?，可覉@湊展型戀亟ㄉ枋褂萌ǖ納枇⒎絞劍ㄉ櫨玫厥褂萌ǔ鋈酶玫厝?，但由农民成员集体假n戀?gòu)P腥ㄈ巳〉貿(mào)鋈檬褂萌ㄋ玫氖找妗＠紓械牡胤講扇〗婊ㄉ櫨玫氐耐戀匾慘浴罷?、拍、箵u鋇姆絞匠鋈媒ㄉ櫨玫厥褂萌?，但出让费是由农民成员集体取得，而不是訒聱家取抵橳諗┟竇逅械耐戀匭枰糜誑⒔ㄉ枋保部梢雜膳┟癯稍奔寮此腥ㄈ俗約航鋅⒔ㄉ琛S紗碩耐戀乩嬗τ膳┟癯稍奔迦〉?，_秸嬲谷ǜ┟瘛⒒估┟瘛? 有人擔(dān)心，許可在農(nóng)民集體所有的土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，會(huì)使農(nóng)業(yè)用地改為建設(shè)用地，會(huì)導(dǎo)致突破國(guó)家規(guī)定的18億畝耕地的紅線，會(huì)影響我國(guó)糧食生產(chǎn)的安全。這種擔(dān)心是沒(méi)有必要的。承認(rèn)農(nóng)村土地所有權(quán)人可以在自己的土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，或者自己開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)其土地，在其土地上建造建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，并不等于說(shuō)土地所有權(quán)人可以任意將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地?！段餀?quán)法》第43條規(guī)定，“國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。”嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，這一任務(wù)主要是由規(guī)劃部門和土地管理部門承擔(dān)的，而不是通過(guò)不許在農(nóng)村集體所有土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)完成的。只要根據(jù)規(guī)劃，農(nóng)村集體所有的土地需要轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，又不屬于公共利益的范疇，就應(yīng)當(dāng)也只能由土地所有權(quán)人在該土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)來(lái)經(jīng)營(yíng)該土地。 這里涉及一個(gè)熱門話題，即“小產(chǎn)權(quán)”房問(wèn)題。何為小產(chǎn)權(quán)房？對(duì)此有不同的理解，也有不同的情形。之所以稱為“小產(chǎn)權(quán)”房，根本原因在于其用地屬于農(nóng)民集體所有的土地而不是設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的國(guó)有土地，是農(nóng)民集體自己或委托他人開(kāi)發(fā)的，而不是由房地產(chǎn)商從國(guó)家取得建設(shè)用地使用權(quán)后開(kāi)發(fā)的。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，各地采取不同的禁止政策，有的甚至規(guī)定買賣小產(chǎn)權(quán)房的所得屬于違法所得，要予以沒(méi)收。然而，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易禁而不止。筆者認(rèn)為，解決這一問(wèn)題的關(guān)健應(yīng)是區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)是否經(jīng)過(guò)有關(guān)部門許可，是否辦理了農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的手續(xù)，依不同情形作不同的處理。“小產(chǎn)權(quán)”房大體有兩種情形:一種情形是沒(méi)有經(jīng)過(guò)有關(guān)部門許可，未辦理農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的手續(xù)宅基地使用權(quán)流通性，擅自在以出租或者承包經(jīng)營(yíng)等形式取得使用權(quán)的農(nóng)業(yè)用地上建設(shè)的房屋。這種房屋屬于違法、違章建筑，根本就不能有產(chǎn)權(quán)，應(yīng)不屬于小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)于這類房屋如果不符合規(guī)劃和土地用途，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決予以查處，責(zé)令其拆除，恢復(fù)土地原狀。另一種情形是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門的許可，辦理了農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)，其建設(shè)符合規(guī)劃要求，但其建設(shè)用地屬于農(nóng)民集體所有的土地，而不是國(guó)有土地。這種小產(chǎn)權(quán)房是有產(chǎn)權(quán)的，之所以稱為小產(chǎn)權(quán)是因?yàn)樵摲课莸慕ㄔO(shè)沒(méi)有取得國(guó)有土地的建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)于這種小產(chǎn)權(quán)房，不應(yīng)當(dāng)限制其交易。如果認(rèn)為只有在取得國(guó)有土地的建設(shè)用地使用權(quán)的土地上建造的房屋才有“大產(chǎn)權(quán)”，才可以交易，這顯然是沿續(xù)了國(guó)家壟斷全部土地的一級(jí)市場(chǎng)的以往做法和思維方式。因此，解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題應(yīng)當(dāng)，賦予農(nóng)村集體土地所有權(quán)人可以依法定程序?qū)⑵渫恋刈孕羞M(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，在其土地上設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利。當(dāng)然，農(nóng)村土地所有權(quán)人行使這一權(quán)利應(yīng)當(dāng)遵行土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的手續(xù)。如果一概不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房，一定要將其占用的土地征收后設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，則違反物權(quán)法關(guān)于征收的規(guī)定，因?yàn)檫@種用地很難說(shuō)是“為了公共利益的需要”。

第5篇：集體土地征收的法定程序范文

作為社會(huì)主義生產(chǎn)資料公有制的表現(xiàn)形式之一，農(nóng)村集體土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)耕者有其田的公有理想，完成了對(duì)農(nóng)村居民的社會(huì)保障供給的任務(wù)。我國(guó)《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。《民法通則》體現(xiàn)《憲法》精神和原則，在第74條中規(guī)定了勞動(dòng)群眾集體組織的財(cái)產(chǎn)屬于勞動(dòng)群眾集體所有，包括：法律規(guī)定為集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等;集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理?！段餀?quán)法》第59條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：

(一)土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包。從法律規(guī)范中可推知，農(nóng)村集體所有權(quán)主要就是法律規(guī)定屬于集體所有的土地。學(xué)理上對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題，主要有以下幾種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)為法人所有權(quán)說(shuō)。認(rèn)為集體土地所有權(quán)類似于一種法人所有權(quán)，其要點(diǎn)是將集體視為一種法人，集體土地便是法人財(cái)產(chǎn)的一部分，集體土地所有權(quán)便是一種法人所有權(quán)。這實(shí)際上是以現(xiàn)代法人制度來(lái)解釋目前農(nóng)村集體土地狀況;第二種為新型所有權(quán)說(shuō)。這種觀點(diǎn)將集體視為一種新型民事主體，是繼自然人法人非法人團(tuán)體之后出現(xiàn)的第四類民事主體，而集體土地所有權(quán)也就成為一種新型的所有權(quán)類型;第三種為新型總有說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為目前我國(guó)農(nóng)村的集體土地所有權(quán)狀態(tài)類似于日爾曼法上的總有制度但又不同于該制度，王利明教授稱之為特殊的共有。筆者認(rèn)為，新型總有權(quán)說(shuō)比較合理。近代以來(lái)，作為民事權(quán)利之一種的所有權(quán)的觀念性的創(chuàng)立，使得所有權(quán)與用益物權(quán)分屬不同的主體才成為可能，此時(shí)占有與本權(quán)可以分離。于是，所有權(quán)的內(nèi)容發(fā)生了分化，物的使用價(jià)值以使用權(quán)或利用權(quán)的形態(tài)歸屬于物的利用人。

總有是源自于日爾曼法的一種土地團(tuán)體所有權(quán)，其概念為德國(guó)學(xué)者基爾克所首創(chuàng)。日耳曼時(shí)期，耕地屬于氏族團(tuán)體所有，但并不由團(tuán)體統(tǒng)一使用，而是分配于成員耕作。團(tuán)體擁有、管理土地，而成員使用、經(jīng)營(yíng)土地。其耕地所有權(quán)與用益物權(quán)一分為二，統(tǒng)一于總有之中。在我國(guó)，集體土地所有權(quán)與用益物權(quán)也是分離開(kāi)來(lái)的。新型總有權(quán)制度與我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的實(shí)際比較符合。此外，應(yīng)注意到的是，所有權(quán)的性質(zhì)首先在于其整體性。所有權(quán)不是占有、使用、收益、處分等各種權(quán)能在量的總合，而是一個(gè)整體(渾然一體)的權(quán)利。所有權(quán)既具整體性，故不能在內(nèi)容或時(shí)間上加以分割，在所有物上設(shè)定用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)，不是讓與所有權(quán)的一部，而是創(chuàng)設(shè)一個(gè)新的、獨(dú)立的物權(quán)。我國(guó)法律也規(guī)定，農(nóng)村集體土地所有權(quán)的行使方式是集體制。而作為農(nóng)村居民，是集體組織的成員，其行使所有權(quán)的方式是村民組成的家庭通過(guò)集體組織或村民代表。這種家庭成員身份與我國(guó)城鄉(xiāng)雙重戶籍制度相適應(yīng)。

農(nóng)村居民享受所有權(quán)權(quán)能及其收益的方式是家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。農(nóng)地所有權(quán)繼續(xù)由集體擁有，維護(hù)了土地公有的政治訴求;賦予農(nóng)地承包人充分的使用權(quán)，一改以往蓋由集體行使土地使用權(quán)，農(nóng)民僅為集體勞動(dòng)的體制成員。農(nóng)村土地承包法賦予本集體經(jīng)濟(jì)組織家庭農(nóng)戶的農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)。其第26條規(guī)定，承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。從所有權(quán)的抽象意義上理解，村民即是集體土地所有權(quán)的主人，也是集體土地用益物權(quán)的主體。所有權(quán)主體與用益物權(quán)主體，在權(quán)利的存在狀態(tài)中混為一體。而村民的集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利來(lái)源既非與集體組織即集體土地所有權(quán)主體的合同形式，也不是國(guó)家授權(quán)其取得，而是村民與國(guó)家政府部門通過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)的行政合同關(guān)系獲得集體的用益物權(quán)。

農(nóng)村土地承包法32條規(guī)定，通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。該立法意圖是賦予農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以資本的方式進(jìn)行市場(chǎng)化。根據(jù)物權(quán)法定原理，用益物權(quán)可否再設(shè)定他物權(quán)，就是一個(gè)疑問(wèn)。我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的性質(zhì)，是村民身份確定的家庭用益物權(quán)與集體所有權(quán)的整合。農(nóng)民依據(jù)其戶籍，取得集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，同時(shí)，又以其村民身份，獲得集體土地所有權(quán)的成員權(quán)。這種權(quán)利狀態(tài)，在其法律結(jié)構(gòu)上，其類似于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)(所有權(quán))、共有權(quán)和成員權(quán)(社員權(quán))。所有權(quán)制度是基本權(quán)利制度。在民法的利益衡量中，基本權(quán)或憲法性權(quán)利優(yōu)先于普通民事權(quán)利考量。因?yàn)榍罢哓?fù)載了憲法的基本價(jià)值，體現(xiàn)了民主自由的社會(huì)理念和精神。因而，村民的土地用益物權(quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，應(yīng)屬于所有權(quán)的范疇。利用土地所有權(quán)的保護(hù)制度保護(hù)村民的集體土地所有權(quán)以及農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)法得到合理的法律解釋。

二、農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的缺陷

(一)集體土地所有權(quán)的社會(huì)保障功能缺失

我國(guó)對(duì)農(nóng)村土地的政策一直是執(zhí)行土地?fù)Q保障的政策。農(nóng)村土地制度與農(nóng)民的社會(huì)保障作用保持一致性。土地作為社會(huì)保障的替代物為占中國(guó)人口絕大多數(shù)的農(nóng)民提供了基本的生活保障從而成為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)重要因素從這方面看因土地調(diào)整而形成的個(gè)人化農(nóng)地制度有一定的合理性。農(nóng)村中大量的隱蔽性失業(yè)之所以沒(méi)有造成大的社會(huì)動(dòng)蕩，土地對(duì)這些失業(yè)人口的吸納能力起到了重要的作用。而農(nóng)戶與土地之間的權(quán)屬關(guān)系不是農(nóng)民個(gè)體與土地所有權(quán)和使用權(quán)的關(guān)系。在現(xiàn)在我國(guó)社會(huì)保障體系關(guān)注于城市居民的時(shí)候，社會(huì)保障制度并沒(méi)有覆蓋整體農(nóng)村居民。如城市人口的工作退休實(shí)行年齡限制，而農(nóng)民沒(méi)有退休年齡限制。這個(gè)反應(yīng)在勞動(dòng)合同法規(guī)定的勞動(dòng)關(guān)系與勞務(wù)關(guān)系的區(qū)別方面最為明顯。但在現(xiàn)階段，眾所周知的事實(shí)是失地農(nóng)民越來(lái)越多，但其所得的失地補(bǔ)償甚少，以及其他社會(huì)生活保障均沒(méi)有很好的處理得當(dāng)。

首先，農(nóng)村集體土地所有權(quán)雖然在名義上擁有占有、使用、收益和使用四項(xiàng)權(quán)能，但其實(shí)際上是一種被限制的權(quán)利。國(guó)有土地可以直接以出讓的方式進(jìn)入市場(chǎng)流通，而集體土地的對(duì)外轉(zhuǎn)讓卻有著嚴(yán)格的法律限制，其入市甚至要先轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。可以說(shuō)，與國(guó)家土地所有權(quán)主體明晰及其個(gè)體化產(chǎn)權(quán)制度相比，集體土地所有權(quán)主體處于國(guó)家土地所有權(quán)主體控制下的從屬狀態(tài)。集體作為國(guó)家權(quán)力在鄉(xiāng)村社會(huì)最低層級(jí)的代表人或人，理應(yīng)享有相應(yīng)的鄉(xiāng)村社會(huì)治理權(quán)，其中包括代為國(guó)家收取農(nóng)業(yè)剩余產(chǎn)品，完成各項(xiàng)政策在農(nóng)村的推行與實(shí)施等。其次，我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)法律規(guī)定由集體來(lái)行使，該一權(quán)力的行使，使農(nóng)民退位至被管理人身份，而集體升格為管理人身份，二者之間的地位出現(xiàn)顯性不平等，農(nóng)民實(shí)際上對(duì)土地沒(méi)有法律上直接使用的權(quán)利，導(dǎo)致農(nóng)民其實(shí)不僅不享有所有權(quán)，也不享有使用權(quán)。國(guó)外很多國(guó)家實(shí)行土地私有制，土地被政府征收，其補(bǔ)償價(jià)格以市場(chǎng)價(jià)來(lái)計(jì)算，土地所有者與政府之間很少有糾紛。在我國(guó)這種實(shí)行土地公有制的國(guó)家，土地被征收時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很難清晰。地方政府往往采用命令的方式征收農(nóng)民的土地，用行政手段對(duì)農(nóng)民的意志進(jìn)行直接強(qiáng)制。雖然《物權(quán)法》第42條第2款要求在征收農(nóng)民土地時(shí)，除了補(bǔ)償農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，這較之前的法律有了重大的進(jìn)步。

但在具體實(shí)施過(guò)程中，政府補(bǔ)償給農(nóng)民的價(jià)格與其轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格之間有著巨大的差距，致使我國(guó)現(xiàn)階段相當(dāng)一部分的群體事件與土地征收補(bǔ)償不合理有著直接的關(guān)系。政府強(qiáng)拆的理由是所謂的公共利益，在筆者看來(lái)，此種利益不過(guò)是地方政府的利益而已。地方政府正是利用了集體土地產(chǎn)權(quán)不清、征地制度不完善等特點(diǎn)，大量吞食農(nóng)村集體土地，并從土地征收和農(nóng)轉(zhuǎn)非的過(guò)程中獲得了巨大的增值收益。在土地征收收益的分配上，農(nóng)民完全處于弱勢(shì)地位。農(nóng)民對(duì)集體土地沒(méi)有充分的話語(yǔ)權(quán)，使得農(nóng)村集體土地所有權(quán)的社會(huì)保障功能缺失。

第6篇：集體土地征收的法定程序范文

【關(guān)鍵詞】土地；規(guī)劃；管理

【中圖分類號(hào)】F2 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】1007-4309（2013）03-0114-1.5

一、土地利用總體規(guī)劃

土地利用規(guī)劃是實(shí)行土地用途管制的依據(jù)。土地利用規(guī)劃的編制程序是：編制規(guī)劃的準(zhǔn)備工作；調(diào)查研究，提出問(wèn)題報(bào)告書(shū)和土地利用戰(zhàn)略研究報(bào)告，編制土地利用規(guī)劃方案；規(guī)劃的協(xié)調(diào)論證；規(guī)劃的評(píng)審和報(bào)批。土地利用規(guī)劃報(bào)告是土地利用規(guī)劃主要成果的文字說(shuō)明部分，包括土地利用規(guī)劃方案和方案說(shuō)明。編制土地利用規(guī)劃方案是在土地利用現(xiàn)狀分析、資源分析、土地利用戰(zhàn)略研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)規(guī)劃目標(biāo)和任務(wù)而進(jìn)行的。

編制土地利用規(guī)劃要遵循以下原則：嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；提高土地利用率；統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；占用耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。

土地規(guī)劃是對(duì)土地利用的構(gòu)想和設(shè)計(jì)，它的任務(wù)在于根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃和因地制宜的原則，運(yùn)用組織土地利用的專業(yè)知識(shí)，合理地規(guī)劃利用全部的土地資源，以促進(jìn)生產(chǎn)的發(fā)展。具體包括：查清土地資源、監(jiān)督土地利用；確定土地利用的方向和任務(wù)；合理協(xié)調(diào)各部門用地，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，消除不合理土地利用；落實(shí)各項(xiàng)土地利用任務(wù)；保護(hù)土地資源，協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益，城鄉(xiāng)用地，耕地保護(hù)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系。

二、土地征用、征收制度

眾所周知，土地在我國(guó)既是重要生產(chǎn)資料和財(cái)產(chǎn)，也是人民安身立命之本。土地征收意味著對(duì)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，勢(shì)必影響到集體、個(gè)人的利益，需要嚴(yán)格按照土地征收法定程序進(jìn)行。否則就難以平衡各方利益，容易引發(fā)人民不滿，甚至危害社會(huì)穩(wěn)定。我國(guó)現(xiàn)行的土地征收程序，對(duì)于保證國(guó)家建設(shè)起到了積極作用，但隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展，其中的缺陷就日益凸現(xiàn)，亟待解決。

（一）土地征收程序存在的問(wèn)題。《憲法》規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收”；《土地管理法》規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行征收”。該法律中“公共利益需要”缺乏明確的界定。

（二）土地征收的補(bǔ)償問(wèn)題。土地征收是政府強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán)的一種有償?shù)男姓绞?。《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，相比之前有所提高，但仍不足。土地征收得到的補(bǔ)償往往低于人民的客觀需求。

（三）土地征收權(quán)的行使問(wèn)題。我國(guó)自實(shí)行土地有償制度以來(lái)，各級(jí)地方政府為增加財(cái)政收入，對(duì)征地權(quán)的行使樂(lè)此不疲，加之監(jiān)督機(jī)制不完善，便在征地申報(bào)過(guò)程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。

（四）土地收益分配和管理問(wèn)題。土地征收過(guò)程中，土地收益在被征收者與征收者之間進(jìn)行分配。有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，地方政府占了補(bǔ)償收益的大部分，而被征收的百姓收之甚微。

（五）有關(guān)土地征收程序的立法比較簡(jiǎn)單、粗糙，在許多具體的制度設(shè)計(jì)上存在漏洞。比如“土地征收目的合法性審查沒(méi)有納入程序中”、“缺少對(duì)行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督機(jī)制”。

三、相關(guān)對(duì)策措施

（一）嚴(yán)格限定公益性用地范圍，土地征收權(quán)只能為公共利益的需要而行使。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定：國(guó)家為了公共利益的需要可以征收農(nóng)民集體所有的土地。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)際，“公共利益”應(yīng)嚴(yán)格限定在以下幾類：軍事用地；國(guó)家政府機(jī)關(guān)；能源、交通用地；公共設(shè)施用地；國(guó)家重點(diǎn)工程用地等等。

（二）土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要結(jié)合市場(chǎng)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況和被征收者的實(shí)際情況合理給出。要保證土地征收程序的順利進(jìn)行以及被征收者的應(yīng)得利益。減少土地征收中的不公平性，使雙方可以在相對(duì)平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商，實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化和平衡化。

（三）事實(shí)的認(rèn)定。這一階段包括兩個(gè)環(huán)節(jié)：申請(qǐng)和核準(zhǔn)。申請(qǐng)要符合法律規(guī)定，核準(zhǔn)要嚴(yán)格按照法律程序來(lái)實(shí)行。

（四）土地征收范圍的決定。被征收者有權(quán)知道征收范圍和提出異議。如有爭(zhēng)議，可向政府有關(guān)部門提出復(fù)議或申訴，對(duì)復(fù)議或申訴不服的，可以向人民法院提訟。

（五）土地征收的執(zhí)行與完成。雙方要在達(dá)成協(xié)議或法院裁決維持征收決定后，才可確定具體征收事宜。當(dāng)然，在整個(gè)土地征收過(guò)程中，都要注重被征收者的征地行為過(guò)程中的參與，讓他們?cè)谡魇盏哪康男?、征收的范圍、征收補(bǔ)償安置和征收補(bǔ)償安置費(fèi)用的使用、管理等方面都有充分發(fā)表意見(jiàn)的機(jī)會(huì)，并能采取足夠的措施保障他們的合法權(quán)益。同時(shí)，也要采取科學(xué)合理的救濟(jì)措施，保證在被征收者存有爭(zhēng)議時(shí)，可以通過(guò)多種救濟(jì)途徑，有效地維護(hù)自己的合法利益。

此外，其他相關(guān)措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲(chǔ)備制度之后，可以真正實(shí)現(xiàn)政府壟斷城市土地一級(jí)市場(chǎng)，城市公益性用地可以通過(guò)征收農(nóng)地解決，其他則可通過(guò)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在城市存量土地市場(chǎng)上采取“回收、收購(gòu)、置換、整理”方式取得的土地來(lái)解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場(chǎng)，又十分有利于保護(hù)耕地。二是縮小征地范圍，為土地市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供了基本前提條件。三是加快我國(guó)農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)的步伐，以促進(jìn)農(nóng)用地市場(chǎng)迅速發(fā)育并使之逐步成熟，為改革我國(guó)土地征收程序作出貢獻(xiàn)。四是應(yīng)盡快出臺(tái)土地征收方面的法律，盡快建立以法律機(jī)制和經(jīng)濟(jì)機(jī)制為紐帶的土地征收程序。

【參考文獻(xiàn)】

[1]郭勇.淺析土地發(fā)展權(quán)與土地利用規(guī)劃[J].國(guó)土資源科技管理，2007（6）.

第7篇：集體土地征收的法定程序范文

《中國(guó)土地》：黨的十七屆三中全會(huì)《決定》明確提出：“改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍。完善征地補(bǔ)償機(jī)制?！卑凑铡稕Q定》的內(nèi)容，您認(rèn)為我國(guó)征地制度將發(fā)生怎樣的變革?

岳曉武：從《決定》的內(nèi)容看，我國(guó)征地制度將在以下四個(gè)方面發(fā)生重大變革：一是土地征收范圍將進(jìn)一步縮小和規(guī)范；二是征地程序?qū)⑦M(jìn)一步規(guī)范化，保障被征地農(nóng)民權(quán)益將成為征地制度的主要內(nèi)容；三是征地補(bǔ)償安置將更加公平和體現(xiàn)市場(chǎng)原則；四是與征地制度改革相配套，農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用制度將發(fā)生相應(yīng)變革，土地利用總體規(guī)劃確定的集鎮(zhèn)、村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)依法批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)性(產(chǎn)業(yè)用地)集體建設(shè)用地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)依法流轉(zhuǎn)。

現(xiàn)行征地制度評(píng)價(jià)：為進(jìn)一步變革奠定了基礎(chǔ)

《中國(guó)土地》：我國(guó)現(xiàn)行征地制度存在哪些問(wèn)題，有哪些需要修正的?

岳曉武：對(duì)我國(guó)現(xiàn)行土地征收存在的問(wèn)題及其原因進(jìn)行分析，是建構(gòu)我國(guó)理性土地征收制度的必要基礎(chǔ)和前提。具體可以從土地征收范圍、土地征收程序、土地征收補(bǔ)償三個(gè)方面來(lái)看。

首先，土地征收范圍過(guò)寬，幾乎所有建設(shè)用地都可以辦理土地征收。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》均規(guī)定：國(guó)家為了公共利益的需要，可以對(duì)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行征收并給予補(bǔ)償，但并未對(duì)“公共利益需要”的范圍加以具體明確，也沒(méi)有對(duì)“公共利益需要”的認(rèn)定方式和認(rèn)定程序作出規(guī)定。同時(shí)，《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，“依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。這些規(guī)定人為造成了對(duì)征地范圍的寬泛理解，使一些“非公共利益需要”的項(xiàng)目也通過(guò)行使土地征收權(quán)來(lái)獲得土地，征收權(quán)濫用或過(guò)度行使的現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重侵犯了被征收人的合法權(quán)益。

其次，土地征收的程序設(shè)計(jì)不完善，對(duì)被征收人的合法權(quán)益保護(hù)重視不夠。一是欠缺土地征收是否符合“公共利益需要”的認(rèn)定程序；二是被征地者知情權(quán)的保障程序不夠充分；三是征收程序中土地權(quán)利人參與程度不夠；四是爭(zhēng)議解決機(jī)制不夠完善；五是忽視農(nóng)民對(duì)土地的多種權(quán)益。

再次，土地征收補(bǔ)償不夠合理，被征地農(nóng)民的土地權(quán)益未得到充分體現(xiàn)。目前，我國(guó)土地征收一般是按被征收土地的前三年年產(chǎn)值的一定倍數(shù)計(jì)算征地補(bǔ)償、安置費(fèi)，沒(méi)有完全體現(xiàn)被征收土地的市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)，也忽視了土地還承載著農(nóng)民就業(yè)、社會(huì)保障等功能，也沒(méi)有考慮征地可能給農(nóng)民造成的其他附帶損失，如對(duì)殘留地、相鄰?fù)恋氐膿p害等。這樣不完整的補(bǔ)償制度，難以保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，國(guó)家有關(guān)部門已經(jīng)認(rèn)識(shí)到征地制度中存在的上述問(wèn)題，并著手逐步完善制度，已經(jīng)做了大量工作。例如，2004年國(guó)務(wù)院28號(hào)文件已經(jīng)明確提出要完善征地補(bǔ)償辦法，“縣級(jí)以上地方人民政府要采取措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低”。并明確規(guī)定各省(區(qū)、市)要制定并公布各市(縣)征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)，征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)。妥善安置被征地農(nóng)民，使被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。健全征地程序，加強(qiáng)對(duì)征地實(shí)施過(guò)程監(jiān)管等。

2006年國(guó)務(wù)院31號(hào)文件再次強(qiáng)調(diào)要切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，明確征地補(bǔ)償安置必須以確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障為原則。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，按有關(guān)規(guī)定納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不足部分由當(dāng)?shù)卣畯膰?guó)有土地有償使用收入中解決。社會(huì)保障費(fèi)用不落實(shí)的不得批準(zhǔn)征地。

2007年實(shí)施的《物權(quán)法》也強(qiáng)調(diào)，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

根據(jù)上述規(guī)定，國(guó)土資源部出臺(tái)了相關(guān)具體政策、措施，布置了征地制度改革試點(diǎn)，進(jìn)行了大量探索。這些工作和探索，為我們按照十七屆三中全會(huì)決定要求，形成完善的征地制度奠定了良好的基礎(chǔ)。

從兩個(gè)方面完善“公共利益”的認(rèn)定

《中國(guó)土地》：在你來(lái)看，應(yīng)當(dāng)如何具體理解和落實(shí)“縮小征地范圍”?

岳曉武：三中全會(huì)提出要“縮小征地范圍”，我個(gè)人理解，應(yīng)當(dāng)是縮小并規(guī)范征地范圍，保證土地征收權(quán)行使的合法性和規(guī)范性。法律規(guī)定的征地范圍是“為公共利益需要”。而“為公共利益需要”這一概念具有高度的抽象性、內(nèi)容的不確定性和動(dòng)態(tài)性，很難具體操作。

我認(rèn)為，“為公共利益需要”的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面完善，一是國(guó)家可以編制《國(guó)家征地目錄》，將明顯屬于社會(huì)公益用地的項(xiàng)目以目錄的形式細(xì)化列舉，列入《國(guó)家征地目錄》的項(xiàng)目用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)可以行使土地征收權(quán)；二是建立“為了公共利益需要”認(rèn)定的法律程序。

按照《決定》的內(nèi)容，對(duì)于在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，需要使用土地進(jìn)行建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收手續(xù)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)審查符合“為了公共利益需要”的建設(shè)項(xiàng)目，需要使用土地的，也可以通過(guò)征收方式取得。因此，《國(guó)家征地目錄》應(yīng)當(dāng)包括：1.在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)需要使用集體所有土地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目；2.在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國(guó)防、軍事用地、公共交通建設(shè)用地、公共水利用地和公共設(shè)施用地等；3.在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的其他經(jīng)法定程序認(rèn)定的屬于“為社會(huì)公共利益需要”的用地。不符合上述范圍的，一律不得征收集體所有土地。

我國(guó)現(xiàn)行的土地征收制度中，尚無(wú)相應(yīng)的征地目的審查或是否屬于“公共利益需要”認(rèn)定這一環(huán)節(jié)。所以，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)上這一課，建立相應(yīng)的審查認(rèn)定程序和機(jī)制，保證土地征收權(quán)嚴(yán)格限定在“公共利益需要”的范圍內(nèi)。

建立“公共利益需要”的法律認(rèn)定程序，可以從以下幾個(gè)方面著手：一是設(shè)立認(rèn)定組織機(jī)構(gòu)?？稍诳h級(jí)以上各級(jí)人大常委會(huì)或地方政府中設(shè)立專門的認(rèn)定組織機(jī)構(gòu)，由其組織對(duì)具體建設(shè)項(xiàng)目是否屬于“公共利益需要”進(jìn)行認(rèn)定。

二是建立聽(tīng)證認(rèn)定制度。對(duì)具體建設(shè)項(xiàng)目，由認(rèn)定組織機(jī)構(gòu)組織聽(tīng)證，聽(tīng)證委員會(huì)應(yīng)當(dāng)包括被征地單位代表、專家委員、人大代表、政府代表以及利害關(guān)系單位代表。項(xiàng)目建設(shè)單位認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目屬于“公共利益需要”并動(dòng)用土地征收權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向認(rèn)定組織機(jī)構(gòu)提交認(rèn)定申請(qǐng)，認(rèn)定組織機(jī)構(gòu)接到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)組成聽(tīng)證委員會(huì)，組織對(duì)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、是否屬于公共利益需要、能否動(dòng)用土地征收權(quán)等進(jìn)行聽(tīng)證。根據(jù)聽(tīng)證委員會(huì)的投票

結(jié)果確定建設(shè)項(xiàng)目是否屬于“公共利益需要”。

三是建立聽(tīng)證結(jié)果復(fù)議或司法裁定制度。項(xiàng)目建設(shè)單位或被征地方對(duì)聽(tīng)證認(rèn)定結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)向聽(tīng)證組織機(jī)關(guān)提請(qǐng)復(fù)議，或直接提請(qǐng)法院進(jìn)行裁定。提請(qǐng)復(fù)議的，聽(tīng)證組織機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)重新組織聽(tīng)證。復(fù)議結(jié)果或法院裁定結(jié)果為最終結(jié)果。

征地制度的完善：建立正當(dāng)性法律程序

《中國(guó)土地》：按照您的觀點(diǎn)，征地范圍明確后。該如何完善征地程序呢?

岳曉武：現(xiàn)代行政發(fā)展的趨勢(shì)，就是對(duì)行政裁量權(quán)的約束不再局限于行政實(shí)體法律的規(guī)定，日益強(qiáng)調(diào)在行政權(quán)行使的過(guò)程中依靠正當(dāng)?shù)男姓沙绦蚣s束行政權(quán)。土地征收作為一種具體的行政行為應(yīng)遵循正當(dāng)?shù)男姓沙绦颉＠硇怨男姓绦蛟谡鞯匦袨橹斜憩F(xiàn)最為突出的兩大功能就是控制和約束行政機(jī)關(guān)的行政權(quán)力，以及保障被征地人(行政相對(duì)方)的合法權(quán)益。目前我國(guó)土地征收制度在程序上需要從以下幾方面加以完善：

一是建立土地征收合法性的認(rèn)定程序，即審查是否屬于“為公共利益需要”。二是完善征地告知和征地調(diào)查制度設(shè)計(jì)，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)。三是完善土地征收聽(tīng)證制度。四是強(qiáng)化被征地者的參與權(quán)。五是嚴(yán)格土地征收審批內(nèi)容。審查內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括土地征收合法性審查認(rèn)定材料、土地征收范圍、被征收土地現(xiàn)狀、土地征收告知和征地調(diào)查材料、土地補(bǔ)償安置方案等。舉行聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)附相應(yīng)的聽(tīng)證會(huì)材料。重點(diǎn)審查是否符合行使土地征收權(quán)范圍、相關(guān)程序是否合法、土地征收補(bǔ)償安置方案是否符合法律規(guī)定、是否能保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障等內(nèi)容。六是嚴(yán)格履行征地公告和征地登記程序。七是評(píng)估測(cè)算各土地權(quán)利人的土地權(quán)益價(jià)格，合理確定土地補(bǔ)償安置費(fèi)用。八是土地補(bǔ)償安置費(fèi)用要公告。九是加快建立和完善征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議的協(xié)調(diào)和裁決機(jī)制，維護(hù)被征地農(nóng)民和用地者的合法權(quán)益。十是完善土地征收救濟(jì)制度。

六項(xiàng)補(bǔ)償構(gòu)成完整的征地價(jià)格

《中國(guó)土地》：你提到合理確定土地補(bǔ)償安置費(fèi)用，那么應(yīng)該如何才能保證公平合理補(bǔ)償安置呢?

岳曉武：首先，土地征收的強(qiáng)制性只應(yīng)體現(xiàn)在征收決定上，而不是體現(xiàn)在補(bǔ)償環(huán)節(jié)中的利益確定上。相反，補(bǔ)償環(huán)節(jié)應(yīng)體現(xiàn)公共利益和私人利益的平權(quán)性，即公共利益需要時(shí)，可強(qiáng)制私人讓渡其財(cái)產(chǎn)，但對(duì)私人補(bǔ)償應(yīng)與其受到的損害是對(duì)等的。因此，公平合理的補(bǔ)償是土地征收的核心和關(guān)鍵。

就農(nóng)民而言，土地不僅是重要的生產(chǎn)資料，也是其賴以就業(yè)、生活和社會(huì)保障的根基。因此，合理的土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)用應(yīng)當(dāng)包括土地權(quán)益損失補(bǔ)償和彌補(bǔ)原農(nóng)村土地的社會(huì)保障功能和就業(yè)功能，以及因土地征收所造成的間接土地權(quán)益損失，才可能真正保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。因此，本著“補(bǔ)償以相等，損失以恢復(fù)”為原則，我國(guó)土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

被征地農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)損失補(bǔ)償。這項(xiàng)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照被征收土地原用途土地的市場(chǎng)價(jià)格確定。對(duì)此，也曾有人提出應(yīng)當(dāng)按照被征收土地的新用途進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，理由是土地征收后往往作為建設(shè)用地，土地價(jià)值會(huì)產(chǎn)生增值，農(nóng)民應(yīng)當(dāng)占有這部分增值。這個(gè)觀點(diǎn)存在明顯錯(cuò)誤之處，首先，被征地農(nóng)民直接損失的財(cái)產(chǎn)就是原用途土地；其次，土地用途變更帶來(lái)的增值是由規(guī)劃帶來(lái)，這應(yīng)屬于社會(huì)公共權(quán)利帶來(lái)的，應(yīng)由全社會(huì)共享，而不應(yīng)當(dāng)由個(gè)體獨(dú)享。同時(shí)，按照這個(gè)觀點(diǎn)，如果土地征收后用于公共綠地建設(shè)，種草的收益明顯要比種糧食低，難道要按草地的價(jià)值補(bǔ)償給農(nóng)民嗎?

被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)農(nóng)村土地社會(huì)保障功能。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照將被征地農(nóng)民納入城市失業(yè)登記和就業(yè)服務(wù)體系以及城市社會(huì)保障制度的要求，測(cè)算相應(yīng)的社會(huì)保障費(fèi)用；城市規(guī)劃區(qū)外，應(yīng)當(dāng)按照需要調(diào)地或移民以及納入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)保障制度的要求，測(cè)算所需要的社會(huì)保障費(fèi)用。其中保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)包括需安置人口的失業(yè)保險(xiǎn)、大病保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等費(fèi)用。

地上附著物補(bǔ)償。應(yīng)當(dāng)按照地上附著物的實(shí)際情況，經(jīng)評(píng)估確定。涉及房屋的，應(yīng)當(dāng)保障土地征收后被征地農(nóng)民的居住條件。

土地征收造成不便于利用殘余地的價(jià)值損失補(bǔ)償以及相關(guān)損害補(bǔ)償。應(yīng)當(dāng)分別評(píng)估土地征收前后殘留地部分的市場(chǎng)價(jià)格，其土地征收前后的價(jià)格差額就是應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值損失額。

被征地農(nóng)民一定時(shí)期的停業(yè)、失業(yè)損失費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征地區(qū)域的社會(huì)發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)布局情況、就業(yè)結(jié)構(gòu)等確定停業(yè)、停產(chǎn)時(shí)間和損失。

被征地農(nóng)民轉(zhuǎn)業(yè)轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)和再就業(yè)費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)仄骄M(fèi)用水平確定。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，以上六項(xiàng)之和構(gòu)成了完整的土地征收價(jià)格，這樣對(duì)土地征收直接補(bǔ)償，就可以保證被征地農(nóng)民的原有生活水平不下降和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。此外，國(guó)家還應(yīng)當(dāng)建立土地收益用于農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民制度的支持和補(bǔ)償。例如，規(guī)定新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、城市國(guó)有土地出讓收入中不低于i5％的部分以及耕地占用稅、土地開(kāi)墾費(fèi)等投入農(nóng)業(yè)和農(nóng)村，全部用于耕地開(kāi)發(fā)、土地整理和基本農(nóng)田建設(shè)。這實(shí)際上就是將士地的部分增殖收益用于農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民，讓農(nóng)民進(jìn)一步分享土地收益。

依法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

《中國(guó)土地》：征地制度改革對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有什么推進(jìn)?集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度應(yīng)當(dāng)如何改革?

岳曉武：土地征收制度的構(gòu)建是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，當(dāng)然包括相關(guān)制度的配套改革與支撐。當(dāng)國(guó)家征收的范圍被嚴(yán)格限定為土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地以及其他符合“公共利益需要”的用地后，建設(shè)需要使用其他集體土地時(shí)，就需要配套推進(jìn)集體建設(shè)用地使用制度改革，允許土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)依法取得的產(chǎn)業(yè)性集體建設(shè)用地使用權(quán)，直接進(jìn)入建設(shè)用地交易市場(chǎng)。通過(guò)用地方與供地方的平等協(xié)商，實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的市場(chǎng)配置。

對(duì)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，國(guó)土資源部從上世紀(jì)末開(kāi)始在江蘇、河南、安徽、浙江、福建、廣東等一些地方進(jìn)行了試點(diǎn)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)已經(jīng)基本形成了一致意見(jiàn)。根據(jù)十七屆三中全會(huì)《決定》精神，我認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)規(guī)章，規(guī)范推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)：

一是明確在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)依法批準(zhǔn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性農(nóng)民集體建設(shè)用地，可依法確定給法人、自然人和其他組織使用，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，所取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)允許依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，使其與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)“同地同權(quán)”。

二是強(qiáng)化土地用途管制，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，無(wú)論是否需要征收，都必須符合土地利用總體規(guī)劃，納入年度計(jì)劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，嚴(yán)禁以“流轉(zhuǎn)”為名擅自將集體農(nóng)用地和未利用土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。

三是必須堅(jiān)持有償、自愿、內(nèi)部成員優(yōu)先和公開(kāi)、公平、公正的原則。

四是考慮到由于農(nóng)用地和建設(shè)用地，特別是經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)用地相比，比較效益差異很大，如不加以適當(dāng)限制，很可能造成農(nóng)村甚至是基本農(nóng)田都布滿房地產(chǎn)的情況，同時(shí)。1999年的國(guó)務(wù)院辦公廳39號(hào)文件、2001年的國(guó)務(wù)院15號(hào)文件以及2004年的28號(hào)文件等都明確，城市居民不得購(gòu)買農(nóng)村宅基地和房屋，法律也規(guī)定農(nóng)村宅基地只能用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用，因此，應(yīng)嚴(yán)禁集體建設(shè)用地用于商品住宅開(kāi)發(fā)。

第8篇：集體土地征收的法定程序范文

國(guó)土局在五年來(lái)的土地管理工作中認(rèn)真研究并處理了土地管理市場(chǎng)化體系的建立與城市整體發(fā)展建設(shè)的關(guān)系。這是全面提高土地管理水平的重要環(huán)節(jié)。我們圍繞這一環(huán)節(jié)重點(diǎn)抓了以下幾個(gè)方面的工作：

一、貫徹國(guó)家土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，堅(jiān)持國(guó)土資源可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)規(guī)劃土地，合理利用土地，依法管理土地，積極推動(dòng)土地使用制度改革。

1、土地利用總體規(guī)劃是各項(xiàng)土地管理、利用工作得以順利開(kāi)展的前提，我區(qū)目前執(zhí)行朝陽(yáng)區(qū)*—2010年土地利用總體規(guī)劃。這項(xiàng)規(guī)劃是在我局*年組織開(kāi)展的朝陽(yáng)區(qū)第二次土地利用詳細(xì)調(diào)查獲得的數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。

2、我區(qū)占地約470.6平方公里。自*年1月至*年6月共完成城鎮(zhèn)國(guó)有土地登記發(fā)證2744宗，面積13467公頃。其中:劃撥土地1299宗，面積10712公頃;出讓土地1445宗，面積2755公頃。集體土地登記發(fā)證18宗，面積55公頃。辦理土地使用權(quán)抵押登記1267件。完成城鎮(zhèn)國(guó)有土地地籍調(diào)查土地面積137.5平方公里。

目前全區(qū)正在組織農(nóng)村集體土地的調(diào)查登記發(fā)證工作，預(yù)計(jì)從六月初開(kāi)始到*年底約用7個(gè)月左右的時(shí)間完成該項(xiàng)工作，建立農(nóng)村集體土地地籍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。

3、加強(qiáng)建設(shè)用地管理，嚴(yán)格按照法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和建設(shè)用地審批管理的初審上報(bào)工作，以保證我區(qū)土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。

“十五”期間，全區(qū)共完成131個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的征地轉(zhuǎn)居轉(zhuǎn)工工作,征地面積3711.8724公頃,轉(zhuǎn)居25233人,轉(zhuǎn)工16104人。

其中市區(qū)重點(diǎn)工程如京承路、京沈路、高安屯垃圾處理中心、小紅門污水處理廠等13個(gè)項(xiàng)目,征地面積1510.6289公頃,轉(zhuǎn)居18584人,轉(zhuǎn)工11820人；

基礎(chǔ)設(shè)施如地鐵5號(hào)線、五環(huán)路等10個(gè)項(xiàng)目,征地面積230.9879公頃,轉(zhuǎn)居3654人,轉(zhuǎn)工2485人；

綠隔項(xiàng)目如奧林匹克花園、東風(fēng)家園等55個(gè)項(xiàng)目,征地面積1583.7701公頃,轉(zhuǎn)居9538人,轉(zhuǎn)工4406人

經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目如翠城、定福家園、朝陽(yáng)新城等3個(gè)項(xiàng)目,征地面積152.5284公頃,轉(zhuǎn)居3356人,轉(zhuǎn)工2260人,

奧運(yùn)場(chǎng)館及森林公園建設(shè)征地面積758.6077公頃,轉(zhuǎn)居4327人,轉(zhuǎn)工2678人。

二、加強(qiáng)土地利用、經(jīng)營(yíng)工作，作好朝陽(yáng)土地儲(chǔ)備及一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，加強(qiáng)土地市場(chǎng)化機(jī)制。

為進(jìn)一步深化土地使用制度的改革，加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)的管理，“十五”期間全國(guó)各地陸續(xù)建立土地儲(chǔ)備制度，實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛，通過(guò)市場(chǎng)配置土地資源，增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力。

為貫徹落實(shí)土地儲(chǔ)備制度，朝陽(yáng)區(qū)于*年11月5日正式成立*市土地整理儲(chǔ)備中心朝陽(yáng)區(qū)分中心，負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托有資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施本區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地及農(nóng)村集體土地的收購(gòu)、征收、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等工作，并對(duì)已完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地做好入市交易的前期工作。

1、成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)

“十五”期間，分中心在區(qū)政府、市中心及有關(guān)單位的指導(dǎo)和關(guān)心下，各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作已逐步展開(kāi)，并取得了一定成績(jī)。

（1）初步完成朝陽(yáng)區(qū)土地儲(chǔ)備后備資源的調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作，并建立土地儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)

分中心成立以來(lái)，一直注重基礎(chǔ)工作的開(kāi)展，對(duì)朝陽(yáng)區(qū)土地儲(chǔ)備的后備資源進(jìn)行了調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析，初步建立了近期朝陽(yáng)區(qū)擬進(jìn)行土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目庫(kù)。項(xiàng)目庫(kù)涵蓋城市中心大團(tuán)、邊緣集團(tuán)及第一個(gè)綠化隔離帶地區(qū)周邊各鄉(xiāng)等，包括國(guó)有土地面積約700公頃，集體土地面積約3000公頃。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，分中心初步掌握了朝陽(yáng)區(qū)未來(lái)幾年土地開(kāi)發(fā)的數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)和空間布局。

（2）完成*商務(wù)中心區(qū)NW07-1地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及公開(kāi)出讓工作

*商務(wù)中心區(qū)NW07-1地塊是分中心成立后啟動(dòng)的第一個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該地塊位于朝陽(yáng)區(qū)關(guān)東店地區(qū)，*商務(wù)中心區(qū)的西北部，規(guī)劃建設(shè)用地面積約19975平方米，用地范圍內(nèi)有原朝陽(yáng)區(qū)糧食局、*市工商局朝陽(yáng)分局、*電器研究所有限責(zé)任公司等8家用地單位及部分居民,總拆遷量約為3.3萬(wàn)平方米。從*年3月起的一年多時(shí)間里，分中心先后完成了該地塊的規(guī)劃、市政咨詢、拆遷及拆除等工作，并將該地塊推向市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)交易。

*年6月，*商務(wù)中心區(qū)NW07-1地塊公開(kāi)招標(biāo)出讓工作結(jié)束，SOHO中國(guó)有限公司以人民幣7.14億元中標(biāo)，超出底價(jià)約7300萬(wàn)元。該地塊招標(biāo)出讓的成功給朝陽(yáng)區(qū)財(cái)政帶來(lái)約3.1億元的收入，并為朝陽(yáng)區(qū)全面實(shí)施土地招、拍、掛出讓制度奠定了基礎(chǔ)。

（3）實(shí)施朝陽(yáng)區(qū)和平

一、

二、三村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工程拆遷工作

*年年初，分中心根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)政府的指示，啟動(dòng)了和平

一、

二、三村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備工作。在先后取得市國(guó)土局批準(zhǔn)、發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)變更等手續(xù)后，于*年12月6日正式動(dòng)遷。目前，和平

一、

二、三村地區(qū)共有*戶居民簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，占總數(shù)的38.49%；非住宅拆遷有25家單位簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，簽約拆遷建筑面積約20700平方米，約占非住宅拆遷總面積的98.57%。

（4）把握全局，突出重點(diǎn)，逐步推進(jìn)朝陽(yáng)區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的開(kāi)展

分中心作為朝陽(yáng)區(qū)開(kāi)展土地儲(chǔ)備工作的職能單位，其主要職責(zé)是保證全區(qū)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)及供應(yīng)量的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展，因此，在“十五”期間，分中心一直按照“把握全局，突出重點(diǎn)，逐步推進(jìn)”的原則，在控制總量的前提下，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶資實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)協(xié)助推進(jìn)各重點(diǎn)功能區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作的開(kāi)展。目前，奧運(yùn)森林公園平衡資金用地已取得了市國(guó)土局的批準(zhǔn)及市發(fā)改委的核準(zhǔn)批復(fù)，正在辦理規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)。東壩邊緣集團(tuán)和溫榆河綠色生態(tài)走廊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的前期工作正在積極推進(jìn)中。

2、不足和問(wèn)題

土地儲(chǔ)備制度是國(guó)家在“十五”期間推出的土地供應(yīng)方式的重大改革，由于各種因素的制約，分中心在工作開(kāi)展中存在一些不足和問(wèn)題：

（1）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政策不明確，前期審批程序不順暢

由于我市土地儲(chǔ)備制度剛剛建立不久，相關(guān)政策不夠完善，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期審批程序尚未完全理順。因此，很多土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期審批不確定性很大，且周期很長(zhǎng)，在一定程度上影響了我區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的全面開(kāi)展。

第9篇：集體土地征收的法定程序范文

關(guān)鍵詞：物權(quán)法權(quán)益土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

新出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》分五編十九章二百四十七條，專門針對(duì)農(nóng)民權(quán)益設(shè)置的條文有21條，與農(nóng)民權(quán)益密切相關(guān)的條文有22條。其中更是把與農(nóng)民土地權(quán)益息息相關(guān)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)單獨(dú)列為兩章（第十一章和第十三章）。由此可看出，對(duì)農(nóng)民土地權(quán)益的保護(hù)是物權(quán)法重要內(nèi)容之一。民法學(xué)家王利明教授更是將物權(quán)法看作是“農(nóng)民土地權(quán)益保護(hù)的基本法?！?/p>

一、物權(quán)的確立是物權(quán)法保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的基礎(chǔ)

物權(quán)法第二條規(guī)定:“物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。”也就是說(shuō)，權(quán)利人不需要借助他人的幫助，就能夠依據(jù)自己的意志依法直接占有、使用其“特定的物”，或采取其他支配方式。比如轉(zhuǎn)讓物權(quán)時(shí)，不需要征得他人同意，他人也不得進(jìn)行干涉，即使是政府及其官員，否則就是違法。這在很大程度上改變了“國(guó)家利益至高無(wú)上，當(dāng)個(gè)人利益與國(guó)家利益相沖突時(shí)，個(gè)人只能無(wú)條件服從”的傳統(tǒng)觀念，體現(xiàn)出物權(quán)法最大的亮點(diǎn)平等保護(hù)國(guó)家、集體和私人的物權(quán)。

土地不僅是農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源，也是其最后的社會(huì)保障。土地權(quán)力問(wèn)題是物權(quán)特別是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)最核心的問(wèn)題。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)又是其中的重要內(nèi)容之一，它關(guān)系到農(nóng)民安身立命的基本權(quán)利，將其寫入物權(quán)法，從法律上明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，就是把農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)納入到物權(quán)保護(hù)的范疇中。

如果說(shuō)《農(nóng)村土地承包法》是第一次把農(nóng)村土地所有權(quán)與土地使用權(quán)剝離，那么《物權(quán)法》就是將農(nóng)村土地使用權(quán)作為物權(quán)給予法律明確。雖然物權(quán)法中關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的條款與農(nóng)村土地承包法中的內(nèi)容似乎并沒(méi)有多少變化。但是物權(quán)法卻大大提升了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律地位?！坝绕涫歉鶕?jù)這一法律規(guī)定，承包人可以在司法上獲得保護(hù)其權(quán)利的更多途徑：他可以基于物權(quán)行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，基于承包合同行使違約責(zé)任請(qǐng)求權(quán)，基于法律規(guī)定行使侵權(quán)行為請(qǐng)求權(quán)或不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)?！贝騻€(gè)比方，如果你以前承包一個(gè)果園，但是后來(lái)發(fā)包方嫌承包費(fèi)太低，他就可以收回，而最多只支付一下違約費(fèi)用。而現(xiàn)在明確為物權(quán)，作為絕對(duì)權(quán)，發(fā)包方?jīng)]有權(quán)利隨意撤回發(fā)包。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確定為物權(quán)后可以更好地保護(hù)農(nóng)民的合法土地權(quán)益，增強(qiáng)農(nóng)民抵御來(lái)自他人，包括發(fā)包方、地方政府不正當(dāng)干涉和侵害的能力。一旦出現(xiàn)對(duì)承包權(quán)的侵犯，無(wú)論這種侵犯是來(lái)自于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部或者外部，承包人都可以以自己的名義提訟，獲得法律保護(hù)。像承包人因承包土地獲得豐厚報(bào)酬而受到集體內(nèi)部打壓的情況，其維權(quán)將有法可依，而不再僅僅局限于道德范疇的約束。發(fā)包人與承包人之間的土地承包合同條款將更加規(guī)范化，相關(guān)權(quán)利的內(nèi)容、效力與公示方法等都將由法律確定，而不允許發(fā)包人通過(guò)承包合同中的約定加以排除。因此物權(quán)法將限制發(fā)包人任意制定承包合同條款的行為，保護(hù)承包人的合法權(quán)益。物權(quán)法、合同法和土地承包法將共同發(fā)揮維系農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系的作用。

二、物權(quán)法中保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的內(nèi)容

（一）有關(guān)穩(wěn)定土地承包關(guān)系的內(nèi)容

《物權(quán)法》第126條第1款規(guī)定:“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)?！钡?款規(guī)定：“前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包?！焙笳呤俏餀?quán)法的創(chuàng)新，是對(duì)《農(nóng)村土地承包法》的很好補(bǔ)充，有利于土地承包關(guān)系的穩(wěn)定，同時(shí)賦予了農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)，利于農(nóng)民對(duì)承包地的長(zhǎng)期規(guī)劃。

承包期內(nèi)考慮到如果發(fā)包方隨意調(diào)整、收回土地，將會(huì)影響到土地承包穩(wěn)定性，故對(duì)于土地承包的調(diào)整，《物權(quán)法》第130條明確規(guī)定：“承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地?！薄耙蜃匀粸?zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理?！倍@里所指的相關(guān)規(guī)定包括《農(nóng)村土地承包法》第27條，“承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，對(duì)個(gè)別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門批準(zhǔn)。承包合同中約定不得調(diào)整的，按照其約定。”

另外《物權(quán)法》第131條還規(guī)定：“承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！睂?duì)于土地承包收回的情形《農(nóng)村土地承包法》第26條將其分為兩種：一是承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；二是承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。物權(quán)法與其它法律的延續(xù)性可見(jiàn)一斑。

（二）有關(guān)征地及其補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容

近年來(lái)由于拆遷、征地補(bǔ)償引起糾紛的事件屢有發(fā)生。如何切實(shí)保護(hù)人民群眾的利益，特別是中國(guó)最大弱勢(shì)群體農(nóng)民的利益，成為政府最為關(guān)心的問(wèn)題之一。為進(jìn)一步規(guī)范行為，物權(quán)法對(duì)拆遷、征地補(bǔ)償做出了相對(duì)完善的規(guī)定。

《物權(quán)法》第42條第1款規(guī)定：“為了公共利益的需要，按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”可以看出此項(xiàng)條款規(guī)定征地的前提必須是為了“公共利益”。同時(shí)征地不得違反“法律規(guī)定的權(quán)限和程序”。雖然物權(quán)法并未就“公共利益”的范圍進(jìn)行專門規(guī)定，但可以肯定的是商業(yè)性開(kāi)發(fā)不屬于公共利益，也就是說(shuō)，像開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目占用集體土地的情況將受到限制。而一些地方政府“未批先占”、“以罰代批”等違法占用土地的做法，也將得以規(guī)范。

關(guān)于征地補(bǔ)償，《物權(quán)法》第42條第2款規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！边@體現(xiàn)了黨和國(guó)家關(guān)于征地補(bǔ)償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障的原則。針對(duì)當(dāng)前現(xiàn)實(shí)中存在的征地補(bǔ)償不到位和侵占補(bǔ)償費(fèi)用的行為，為確保補(bǔ)償費(fèi)能切實(shí)落到百姓手中，《物權(quán)法》第42條第3款還規(guī)定，“任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。”并明確指出，違反規(guī)定的要依法承擔(dān)法律責(zé)任。

（三）有關(guān)集體土地所有權(quán)的條款

個(gè)別地方干部擅自把農(nóng)民的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民到法院，法院以“土地是集體所有”為由拒絕立案，農(nóng)民土地權(quán)益受到侵害。這一事件暴露出的是現(xiàn)有集體所有權(quán)主體不明、權(quán)屬不清的缺陷。我國(guó)憲法雖然規(guī)定了農(nóng)村土地集體所有的制度，但究竟由誰(shuí)來(lái)代表農(nóng)民集體行使所有權(quán)卻未確定，這使得有些地方鄉(xiāng)村干部成為事實(shí)上的所有權(quán)代表。新出臺(tái)的物權(quán)法在集體所有制完善方面做出了努力，有一定的創(chuàng)新。第59條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；（二）個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間承包地的調(diào)整；（三）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；（四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；（五）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)?！笨梢钥闯觯@是保護(hù)集體成員合法權(quán)益的有效渠道。該法實(shí)施后，地方干部擅自轉(zhuǎn)讓集體所有土地的情況將得到控制。即使出現(xiàn)上述情況，由于物權(quán)法確立了農(nóng)民對(duì)集體土地享有獨(dú)立的權(quán)利主體地位與合法權(quán)益，農(nóng)民可以依據(jù)所享有的權(quán)利以及物權(quán)性質(zhì)的土地承包權(quán)，向法院，追究地方干部的民事責(zé)任，法院不應(yīng)再拒絕立案。

（四）有關(guān)保護(hù)個(gè)人利益的條款

過(guò)去我們總是說(shuō)：國(guó)家利益大于集體利益，集體利益大于個(gè)人利益。物權(quán)法的出臺(tái)顛覆了我們這一傳統(tǒng)觀念。法國(guó)杰出的思想家孟德斯鳩就曾說(shuō)過(guò)：“在民法慈母般的眼里，每一個(gè)個(gè)人就是整個(gè)國(guó)家?！痹诿袷路深I(lǐng)域，任何民事主體都是平等的?！段餀?quán)法》第63條第2款規(guī)定：“集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！边@為集體中的成員維護(hù)個(gè)人權(quán)益提供了法律武器，也為地方干部可能成為事實(shí)上代表行使集體土地所有權(quán)的行為提供了約束。如果農(nóng)村集體組織的管理人員侵害了農(nóng)民的合法權(quán)益，侵吞了集體財(cái)產(chǎn)，受侵害的農(nóng)民可以依據(jù)所享有的權(quán)力向法院，請(qǐng)求撤銷有關(guān)規(guī)定，維護(hù)其權(quán)益，甚至是侵權(quán)人員。

三、幾點(diǎn)說(shuō)明

（一）農(nóng)村宅基地仍不能自由流轉(zhuǎn)

根據(jù)物權(quán)法第133條，能夠以“入股”、“抵押”等形式流轉(zhuǎn)的土地僅限于“通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地”。可見(jiàn)集體土地的流轉(zhuǎn)仍然沒(méi)有完全放開(kāi)。是否應(yīng)放開(kāi)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，一直存有爭(zhēng)議?！翱紤]到目前我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國(guó)范圍看，現(xiàn)在放開(kāi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。”物權(quán)法雖然限制了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，但卻在農(nóng)民融資渠道上有所突破?！段餀?quán)法》第181條規(guī)定：“經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的或者將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、成品抵押，……?！边@一點(diǎn)賦予了中小企業(yè)和農(nóng)業(yè)從業(yè)者浮動(dòng)抵押權(quán)，農(nóng)民可以拿“未來(lái)農(nóng)產(chǎn)品”到銀行抵押貸款。也就是，農(nóng)民把糧食種下地后，可以根據(jù)將來(lái)的收益向銀行貸款買化肥、買農(nóng)藥等等。當(dāng)然，這還需要農(nóng)民和銀行進(jìn)行協(xié)商，請(qǐng)求其受理貸款申請(qǐng)，這在實(shí)際操作中還是有一定難度的。盡管如此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)仍然是我國(guó)物權(quán)制度的創(chuàng)新，是具有中國(guó)特色的一種物權(quán)。

（二）“公共利益”的不確定性

《物權(quán)法》規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！钡?，對(duì)于征收的前提“公共利益”，物權(quán)法并沒(méi)有明確規(guī)定，因此“公共利益”很可能會(huì)在實(shí)踐中被濫用。據(jù)悉，有關(guān)部門正在考慮以單行法的形式對(duì)此進(jìn)行規(guī)定。而在此之前，公共利益的界定權(quán)意味著將由法官進(jìn)行裁定，主觀因素的加入，使得其認(rèn)識(shí)上的不確定性加大。

（三）農(nóng)地承包方仍然處于比較被動(dòng)的地位

物權(quán)法中雖然就承包期限、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記等農(nóng)民土地權(quán)益進(jìn)行了相應(yīng)的法律規(guī)定，但發(fā)包方的意志對(duì)于合同的內(nèi)容仍將起主導(dǎo)作用。發(fā)包方可通過(guò)合同條款對(duì)承包方加以限制或附加種種苛刻的義務(wù)和條件。再加上作為政策基層執(zhí)行者的發(fā)包方往往帶有行政色彩的權(quán)力，所以農(nóng)戶的土地權(quán)益在現(xiàn)實(shí)生活中極易受到發(fā)包方的侵害。承包方的被動(dòng)地位，使得其抵御外來(lái)因素干擾的能力降低，土地經(jīng)營(yíng)的自由度受到影響。還應(yīng)注意的是，土地的征收和征用帶有強(qiáng)制性，并不是完全平等主體之間的交換和流轉(zhuǎn)。

（四）物權(quán)法只是框架性法律

現(xiàn)有物權(quán)法的內(nèi)容大多原本是零星分散在其他各個(gè)法律中的，將之抽出來(lái)整理為一部法律，是讓老百姓有一個(gè)比較清楚的物權(quán)意識(shí)，便于法律的適用。同時(shí)，對(duì)過(guò)去性質(zhì)比較模糊的權(quán)利也加以明確。比如，物權(quán)法將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確立為物權(quán)而不是債權(quán)，這種物權(quán)性質(zhì)的明確界定，有利于農(nóng)民土地承包權(quán)的保護(hù)。從現(xiàn)有的內(nèi)容看，物權(quán)法還只是一部框架性的法律，它所涵蓋的是最基本和最主要的原則，有很多規(guī)定還需依賴后期的一些工作進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)。為更好地完善其中的相關(guān)規(guī)定，物權(quán)法在制定中留有一定余地，如征收補(bǔ)償?shù)姆矫婢椭皇亲鞒鲈瓌t性、指導(dǎo)性的規(guī)定，具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償辦法，由土地管理法甚至地方性立法等依照物權(quán)法規(guī)定的補(bǔ)償原則和補(bǔ)償內(nèi)容，根據(jù)不同情況作出具體而明確的規(guī)定。物權(quán)法與既有法律關(guān)系協(xié)調(diào)的問(wèn)題，日后也應(yīng)予以重視。

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