土地使用方式精選(九篇)

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第1篇：土地使用方式范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，土地成本取得方式，稅收處理

房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅政策更有其特殊性，在現(xiàn)實(shí)工作中，涉稅政策往往是一些框架性條款，不能覆蓋千變?nèi)f化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)務(wù)中不同的土地使用權(quán)的獲取方式對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目操作利潤(rùn)產(chǎn)生何種稅收影響呢？

就目前開(kāi)發(fā)商獲取得土地使用權(quán)的方式及對(duì)價(jià)來(lái)說(shuō)，有以下幾種：

1、以現(xiàn)金為對(duì)價(jià)，獲取無(wú)任何附加條件的土地使用權(quán)；

2、以現(xiàn)金為對(duì)價(jià)，獲取相應(yīng)的土地使用權(quán)，但同時(shí)另外與政府簽訂定價(jià)定量銷(xiāo)售部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品協(xié)議；

3、以現(xiàn)金為對(duì)價(jià)，同時(shí)在土地使用權(quán)出讓條款中附加無(wú)償返回部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（拆遷補(bǔ)償），從而獲取相應(yīng)的土地使用權(quán)；

4、以現(xiàn)金為對(duì)價(jià)，同時(shí)在土地使用權(quán)出讓條款中附加無(wú)償向某單位或集體返回部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（非拆遷補(bǔ)償）或約定價(jià)格（大幅度低于公允價(jià)格）返回部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，從而獲取相應(yīng)的土地使用權(quán)；

下面就以上四種方式獲取土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商，建成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售所涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅相關(guān)操作作以下表述：

第一種情況，房地產(chǎn)以現(xiàn)金為對(duì)價(jià)，獲取無(wú)任何附加條件的土地使用權(quán)；

稅收操作依據(jù)及要點(diǎn)：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計(jì)算方式無(wú)特殊情況，按正常方式計(jì)算繳納。

第二種情況：以現(xiàn)金為對(duì)價(jià)，獲取相應(yīng)的土地使用權(quán)，但同時(shí)另外與政府、第三方簽訂定價(jià)定量銷(xiāo)售部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品協(xié)議；

此種情況是政府在收儲(chǔ)土地后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)僅僅以現(xiàn)金為對(duì)價(jià)招拍掛取得土地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商與第三方不存在任何民事關(guān)系。但是政府為由于某種原因，在開(kāi)發(fā)商與第三方之間協(xié)調(diào)（存在書(shū)面協(xié)調(diào)文件），開(kāi)發(fā)商定價(jià)（一般以成本價(jià)或略高于成本價(jià)）定量銷(xiāo)售給第三方。由于土地使用權(quán)出讓合同中無(wú)除現(xiàn)金支付外的任何附加條款，且開(kāi)發(fā)商與第三方的定價(jià)定量銷(xiāo)售是一種完全民事行為，符合相關(guān)合同法的規(guī)定，其涉稅操作如下：

4.1 營(yíng)業(yè)稅操作依據(jù)及要點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商與第三方由于政府協(xié)調(diào)，簽訂銷(xiāo)售合同，且實(shí)質(zhì)也發(fā)生了銷(xiāo)售事實(shí)行為，其價(jià)格明顯偏低有其解釋的正當(dāng)理由，與營(yíng)業(yè)稅暫行條例第七條不抵觸，此項(xiàng)銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)以合同銷(xiāo)售金額為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，但協(xié)議合同應(yīng)在開(kāi)發(fā)前向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審批或備案。

4.2 土地增值稅操作依據(jù)及要點(diǎn)：根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十四條：條例第九條（三）項(xiàng)所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。開(kāi)發(fā)商與第三方的銷(xiāo)售行為，有正當(dāng)?shù)睦碛?，與土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十四條不相抵觸，應(yīng)當(dāng)以合同銷(xiāo)售金額為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，但協(xié)議合同應(yīng)在開(kāi)發(fā)前向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審批或備案。

4.3 企業(yè)所得稅操作依據(jù)及要點(diǎn)：根據(jù)企業(yè)所得稅法第四十七條： 企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排，而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。而此種項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商與原土地被收儲(chǔ)方的銷(xiāo)售行為不存在上述目的，應(yīng)當(dāng)以合同銷(xiāo)售金額為企業(yè)所得稅收入額，但協(xié)議合同應(yīng)在開(kāi)發(fā)前向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審批或備案。其他銷(xiāo)售額按正常處理。

第三種情況，以現(xiàn)金為對(duì)價(jià)，同時(shí)在土地使權(quán)出讓條款中附加無(wú)償返回部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（拆遷補(bǔ)償），從而獲取相應(yīng)的土地使用權(quán)。

4.4 營(yíng)業(yè)稅操作依據(jù)及要點(diǎn)：此類(lèi)模式的營(yíng)業(yè)稅繳納無(wú)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)文件，但是根據(jù)國(guó)稅函[1995]549號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)法規(guī)，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。

4.5 土地增值稅操作依據(jù)及要點(diǎn)：根據(jù)國(guó)稅函[2010]220號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》第六款1條規(guī)定：

開(kāi)發(fā)商用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按《國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)》第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

4.6 企業(yè)所得稅操作依據(jù)及要點(diǎn)：以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶(hù)實(shí)際上是一種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)的業(yè)務(wù)形式，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。

同時(shí)依據(jù)第三十一條規(guī)定：換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

第四種情況：以現(xiàn)金為對(duì)價(jià)，同時(shí)在土地使權(quán)出讓條款中附加無(wú)償向某單位或集體返回部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（非拆遷補(bǔ)償）或約定價(jià)格（大幅度低于公允價(jià)格）返回部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，從而獲取相應(yīng)的土地使用權(quán)；

土地使用權(quán)出讓合同中的附加條款其實(shí)際上是取得該塊土地的另一項(xiàng)成本，其實(shí)質(zhì)與第三種情況較類(lèi)似，但又有一些區(qū)別。其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是村集體將集體用地申請(qǐng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用并且委托國(guó)土資源部門(mén)公開(kāi)出讓?zhuān)瑫r(shí)設(shè)立無(wú)償返回開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的前置條件。是以土地使用權(quán)換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的另一種形式，其約定的價(jià)格或金額可視同一種以房換地的補(bǔ)價(jià)行為，其涉稅操作如下：

4.7 營(yíng)業(yè)稅操作依據(jù)及要點(diǎn)：對(duì)土地出讓合同附加條款所指的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)要根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條1款規(guī)定：?jiǎn)挝换騻€(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送給其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。同時(shí)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十條規(guī)定 納稅人有價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額： ①按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； ②按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； ③按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

4.8 土地增值稅操作依據(jù)及要點(diǎn)：同第二種情況。

4.9 企業(yè)所得稅操作依據(jù)及要點(diǎn)：同第二種情況。

由上述我們可看出，不同的土地使用權(quán)取得方式，開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地使用權(quán)及銷(xiāo)售的稅收處理是不一致的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)獲取也存在差距，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理人員及財(cái)務(wù)人員有必要認(rèn)真掌握其正確的處理方法，合理納稅。

第2篇：土地使用方式范文

關(guān)鍵詞:房屋所有權(quán);土地使用權(quán)

一、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)

房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)都是房地產(chǎn)的權(quán)屬。所謂房屋所有權(quán),是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是指單位或者個(gè)人依法或依約定,對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利,分為國(guó)有土地使用權(quán)與農(nóng)民集體土地使用權(quán)兩種。

二、現(xiàn)存房地產(chǎn)熱的原因

第一,中國(guó)長(zhǎng)期的傳統(tǒng)文化觀念。由于我國(guó)經(jīng)歷了長(zhǎng)期的封建半封建社會(huì),長(zhǎng)久的土地私有化,沒(méi)有遺產(chǎn)稅,讓這種傳統(tǒng)的文化成為現(xiàn)代大多數(shù)人一種根深蒂固的觀念,加之生活與社會(huì)的多重原因使得人們不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)。自己掙一點(diǎn),父母給一點(diǎn),再向銀行貸一點(diǎn)是目前購(gòu)房的普遍做法。

第二,人民生活水平的不斷提高。面對(duì)日益提高的生活水平,廣大人民對(duì)生活質(zhì)量有了更高的追求。于是舊房換新房,小房換大房,一套變多套是當(dāng)前也是今后的一種發(fā)展趨勢(shì)。

第三,中國(guó)的人口狀況與城市化加快。中國(guó)的人口狀況與城市化進(jìn)程的加速,造成了城市建設(shè)加快,城市人口增加,房地產(chǎn)需求日趨增長(zhǎng)。而長(zhǎng)期壓制的需求問(wèn)題在這種特定的社會(huì)條件下爆發(fā),雖然改革開(kāi)放30年已經(jīng)進(jìn)行大規(guī)模的住房開(kāi)發(fā),但仍無(wú)法滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的需求。

第四,土地資源的相對(duì)稀缺性。土地是不可再生的生產(chǎn)資料,而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下供求關(guān)系是影響價(jià)格的重要因素。土地資源的稀缺,加之體制的制約作用,使得土地在生態(tài)保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)生產(chǎn)與城市發(fā)展的多項(xiàng)選擇中成為了極度稀缺的產(chǎn)品,從而造成房地產(chǎn)的供求不平衡,這也是目前中國(guó)房?jī)r(jià)始終降不下來(lái)的最主要原因。

三、現(xiàn)實(shí)購(gòu)房中的多種關(guān)鍵問(wèn)題及解決辦法

第一,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房屋、建筑物的價(jià)值后,怎樣攤銷(xiāo)其價(jià)值。我國(guó)城市住宅用地屬?lài)?guó)家所有,土地使用年限最長(zhǎng)為70年。這就導(dǎo)致出現(xiàn)土地使用權(quán)限滿(mǎn)后房屋處置問(wèn)題,這要引起廣大購(gòu)房者的注意。

土地使用權(quán)到期后國(guó)家可無(wú)償收回,這是由土地的生產(chǎn)資料屬性所決定的。但對(duì)附著的房權(quán)及其他附屬物,怎樣進(jìn)行折價(jià)攤銷(xiāo),是當(dāng)前立法不能回避的問(wèn)題。國(guó)家需要收回土地時(shí),對(duì)房產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償,但按什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償,目前無(wú)明確的規(guī)定。據(jù)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》可知,補(bǔ)償是按建造成本折舊計(jì)算的。但房?jī)r(jià)隨著年限的增加其折舊價(jià)值也會(huì)越低,這是必然的。

事實(shí)上,目前很多銀行對(duì)高齡二手房貸款的做法正是體現(xiàn)了這一點(diǎn),許多銀行對(duì)貸款的房齡限制也有一定的規(guī)定。在貸款利率方面,部分銀行的二手房貸款利率甚至達(dá)到基本利率的1.1倍的規(guī)定。另外,房屋質(zhì)量會(huì)隨著時(shí)間的推移而下降?，F(xiàn)在很多房屋僅僅10年的房齡,建筑質(zhì)量就已經(jīng)非常差,會(huì)增加銀行放貸的風(fēng)險(xiǎn)。還有就是評(píng)估,二手房貸款和抵押都要經(jīng)過(guò)評(píng)估,而房齡越長(zhǎng)評(píng)估折價(jià)額越低,造成部分高齡二手房的評(píng)估值達(dá)不到市場(chǎng)價(jià)的一半。

第二,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不一的情況。深圳是我國(guó)首先出讓土地使用權(quán)的城市,自然也將會(huì)是最早面臨土地使用權(quán)“過(guò)期”問(wèn)題。同樣是50年土地使用權(quán)的房產(chǎn),有的業(yè)主買(mǎi)房后可以到國(guó)土局辦理自動(dòng)續(xù)期到70年,而有的則不能續(xù)期,何如處理?

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于:房屋所有權(quán)屬于生活資料,其產(chǎn)權(quán)是永久的,沒(méi)有期限限制,只要房產(chǎn)沒(méi)有完全毀損就能一直享有。土地使用權(quán)屬于生產(chǎn)資料,產(chǎn)權(quán)是有期限的,其期限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的年限。國(guó)家通過(guò)土地使用權(quán)有期限的出讓方式,授予使用人法定的使用權(quán)年限。而到期后,由于房產(chǎn)在開(kāi)發(fā)時(shí)有先有后,但土地使用權(quán)的終止日期是以土地出讓合同上的終止時(shí)間為準(zhǔn),應(yīng)按期收回,是沒(méi)有異議的。對(duì)有多種不同到期限的土地使用權(quán),有兩種情況:一是國(guó)家要回收的,對(duì)未到期的產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行土地使用權(quán)的補(bǔ)償;二是國(guó)家不回收的,到期后登記管理部門(mén)應(yīng)予以順延,并以法定的出讓期限為準(zhǔn)。

第三,關(guān)于地震房與房產(chǎn)質(zhì)量的問(wèn)題。購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)為土地使用權(quán)全額付款,但卻無(wú)法保證在任何情況下完整地享受這項(xiàng)權(quán)利,這是當(dāng)前立法需要完善的地方。對(duì)地震的情況,可以使用民法的不可抗力條款。但對(duì)于因房屋本身的建造質(zhì)量問(wèn)題造成房屋毀損、滅失,土地使用權(quán)未到年限的情況下,按照規(guī)定國(guó)家是可以收回土地使用權(quán)的。然而對(duì)于購(gòu)房者而言是不公平的。對(duì)這一問(wèn)題,由于在法律上是空白。因此,購(gòu)房時(shí)一是要搞清房屋的建筑質(zhì)量,在購(gòu)房合同上寫(xiě)清楚;二是購(gòu)房后最好還是為房產(chǎn)投保,這樣遇到突況時(shí)可以由保險(xiǎn)公司承擔(dān)理賠風(fēng)險(xiǎn);三是政府要在購(gòu)房監(jiān)督與鑒定上做好本職工作,以切實(shí)保護(hù)人民利益。

四、結(jié)論

在當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲時(shí)期購(gòu)房,要在研究我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上,認(rèn)清市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律,結(jié)合自己的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力,對(duì)房屋的價(jià)格、區(qū)位、配套設(shè)施的完善程度與自身情況加以考慮,同時(shí)要在購(gòu)房合同中對(duì)所購(gòu)房屋的土地使用權(quán)年限、房屋質(zhì)量條款及違約責(zé)任更加注意,避免因購(gòu)房而發(fā)生的各種糾紛。

參考文獻(xiàn):

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第3篇：土地使用方式范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 土地使用權(quán) 收益博弈

土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要資源之一，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展的前提，同時(shí)也是企業(yè)實(shí)力的體現(xiàn)。土地資產(chǎn)的稀缺性、增值性、可持續(xù)性使其成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的主要對(duì)象。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主導(dǎo)因素。土地的取得方式是多種多樣的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處于經(jīng)營(yíng)需要，常采取不同拿地方式，拿地方式的不同，不僅會(huì)影響土地購(gòu)置成本，而且會(huì)影響到企業(yè)契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等的繳納，進(jìn)而影響到企業(yè)的最終受益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的方式可以歸納為招拍掛（包括凈地和非凈地出讓?zhuān)?、劃撥、?gòu)買(mǎi)在建工程、合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)收購(gòu)、特殊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等方式。由于招拍掛（包括凈地和非凈地出讓?zhuān)?、劃撥等取得土地使用?quán)付出的價(jià)格是剛性的，所涉及的稅種也是固定的，這兩種方式在最終收益上沒(méi)有比較意義，因而本文主要比較購(gòu)買(mǎi)在建工程和股權(quán)收購(gòu)兩種方式下取得土地使用權(quán)的收益。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，賣(mài)方的收益的高低要看在于是出售公司股權(quán)還是轉(zhuǎn)讓在建工程，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)方也并非不需要收益籌劃，作價(jià)較低時(shí)購(gòu)買(mǎi)方獲得較低的契稅支出，作價(jià)較高時(shí)購(gòu)買(mǎi)方能夠獲得將來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)更多的納稅扣除，所以收益籌劃不追求一時(shí)的利益得失。同樣，買(mǎi)賣(mài)雙方利益的博弈也包含各自的稅收支出，所以，只有在一定階段雙方的現(xiàn)金凈流量能夠達(dá)到平衡時(shí)才有助于雙發(fā)交易的達(dá)成。

【案例】甲公司是法人股東投資組建的有限責(zé)任公司，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元，該公司由于資金鏈發(fā)生困難，擬將在建的一棟住宅樓轉(zhuǎn)讓給乙公司繼續(xù)開(kāi)發(fā)，已知甲公司已投入成本5000萬(wàn)元，評(píng)估轉(zhuǎn)讓價(jià)值8000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加按5.6%計(jì)算。假設(shè)該公司無(wú)其他事項(xiàng)。

一、站在甲公司的角度進(jìn)行的收益分析

(一）通過(guò)轉(zhuǎn)讓在建工程的收益分析

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干證問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2003］16號(hào)）規(guī)定，轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為，按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅：

(1)轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅；

(2)轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

甲方轉(zhuǎn)讓在建工程應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅=8000×5.6%=448（萬(wàn)元）

土地增值額=8000-5000-448-5000×20%-5000×10%=1052（萬(wàn)元）

因增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%

土地增值稅=（8000-5000-448-5000×20%-5000×10%）×30%=315.6（萬(wàn)元）

企業(yè)所得稅=（8000-5000-448-315.6）×25%=559.1（萬(wàn)元）

甲公司應(yīng)納各項(xiàng)稅金合計(jì)=448+315.6+559.1=1322.7（萬(wàn)元）

甲公司直接轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目的收益=8000-5000-1322.7=1677.3（萬(wàn)元）

二、通過(guò)轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)的收益分析

甲公司法人股東應(yīng)納企業(yè)所得稅=（8000-5000）×25%=750（萬(wàn)元）

甲公司通過(guò)轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)的收益=8000-5000-750=2250（萬(wàn)元）

通過(guò)上述分析，甲方在出售土地使用權(quán)時(shí)，通過(guò)轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)比通過(guò)轉(zhuǎn)讓在建工程可以多獲得收益=2250-1677.3=572.7

單從甲方角度分析來(lái)看，肯定會(huì)選擇通過(guò)出售全部股權(quán)的方式更加有利，但是市場(chǎng)的交易行為并不是單方的行為，而是雙方買(mǎi)賣(mài)都認(rèn)可的行為，甲方通過(guò)轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)的方式，對(duì)于乙方來(lái)說(shuō)是否可以接受，我們同樣站在乙方的角度進(jìn)行分析，乙方是否會(huì)最終接受這項(xiàng)交易。

三、站在購(gòu)買(mǎi)方乙方的角度進(jìn)行的收益分析

如前例，假設(shè)乙房地產(chǎn)公司完成開(kāi)發(fā)需追加投資1000萬(wàn)元，項(xiàng)目可售金額12000萬(wàn)元（假設(shè)不考慮印花稅、契稅等）

(一)通過(guò)受讓在建工程的收益分析

根據(jù)財(cái)稅［2003］16號(hào)文件關(guān)于營(yíng)業(yè)額問(wèn)題的規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額；單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

根據(jù)上述規(guī)定乙公司繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加=（12000-8000）×5.6%=224（萬(wàn)元）

土地增值額=12000-9000-224-9000×20%-9000×10%=80（萬(wàn)元）

因增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，所以土地增值稅：

土地增值稅=（12000-9000-224-9000×20%-9000×10%）×30%=22.8（萬(wàn)元）

企業(yè)所得稅=（12000-9000-224-22.8）×25%=688.3（萬(wàn)元）

乙公司應(yīng)納各項(xiàng)稅金合計(jì)=224+22.8+688.3=935.1（萬(wàn)元）

乙房地產(chǎn)公司受讓在建工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成銷(xiāo)售后的收益=12000-9000-935.1=2064.9萬(wàn)元

(二)通過(guò)受讓甲房地產(chǎn)公司全部股權(quán)的收益分析：

乙公司營(yíng)業(yè)稅金及附加=12000×5.6%=672（萬(wàn)元）

第4篇：土地使用方式范文

摘 要 以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)分不同情況來(lái)確認(rèn)合作開(kāi)發(fā)合同的效力。許多合作開(kāi)發(fā)合同在簽訂時(shí)都未取得土地使用權(quán)證，此時(shí)應(yīng)分不同分階段來(lái)分析其對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響。

關(guān)鍵詞 開(kāi)發(fā)資質(zhì) 建設(shè)用地使用權(quán) 合作開(kāi)發(fā)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

2005 年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 15 條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋之所以如此規(guī)定，是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與企業(yè)資質(zhì)相一致。不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)是禁止進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。合作開(kāi)發(fā)合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但至少有一方當(dāng)事人應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。

二、建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

2005年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 16 條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”。司法解釋如此規(guī)定的原因在于我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式主要有兩種，一種是出讓方式取得，另一種是以劃撥方式取得。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)人一般都是無(wú)償或低償取得，如果允許以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，不僅損害國(guó)家的土地收益權(quán)，使國(guó)家土地大量流失，而且還會(huì)對(duì)土地一級(jí)供應(yīng)市場(chǎng)和二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。因此，在合作開(kāi)發(fā)合同中，合作一方以未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資在糾紛發(fā)生后，在前未補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。筆者認(rèn)為以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)分不同情況來(lái)確認(rèn)合作開(kāi)發(fā)合同的效力。第一種情況為：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，合作一方明知合作另一方以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作為投資，而且雙方在簽訂合同時(shí)其真實(shí)意思就是在劃撥土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，此時(shí)的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)該是無(wú)效的。但是在另一種情況下，合作雙方當(dāng)事人在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，雙方對(duì)將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式的建設(shè)用地使用權(quán)的分工進(jìn)行了約定，同時(shí)約定了違約責(zé)任，當(dāng)在將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓方式建設(shè)用地使用權(quán)的過(guò)程中，合同約定的義務(wù)方不履行出資義務(wù)或不辦理手續(xù)的義務(wù)，如果此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同被認(rèn)定為無(wú)效，那么守約方將無(wú)法依據(jù)有效合同得到違約賠償救濟(jì)，對(duì)守約方顯然不公平，此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同至少應(yīng)被認(rèn)定為部分無(wú)效而不是全部無(wú)效。

三、土地使用權(quán)證的取得對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

2005年《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第 14 條規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”從該司法解釋的規(guī)定上可知，該解釋所稱(chēng)的以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)是已取得土地使用權(quán)證的土地。因?yàn)?，未取得土地使用?quán)證的土地，當(dāng)事人不是該土地的使用權(quán)人，對(duì)該土地不具有支配權(quán)利。但在實(shí)踐中，許多合作開(kāi)發(fā)合同在簽訂時(shí)都未取得土地使用權(quán)證，那么，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同的效力該怎樣認(rèn)定呢？

對(duì)于此問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)分不同分階段來(lái)分析其對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響。第一種情況為：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，供地方未取得土地使用證的事實(shí)另一方當(dāng)事人不知，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同的效力狀態(tài)。筆者認(rèn)為，此時(shí)在合作雙方未發(fā)生糾紛即合作另一方未提訟前，合作開(kāi)發(fā)合同的效力處在效力未定狀態(tài)。因?yàn)?，合作另一方在合作雙方發(fā)生糾紛提訟前，還是有辦理下來(lái)土地使用證的可能的；但是，在合作開(kāi)發(fā)合同發(fā)生糾紛時(shí)即合作另一方提訟時(shí)，供地方仍未將用以合作的土地辦理下來(lái)土地使用權(quán)證，此時(shí)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)是無(wú)效的。

第二種情況：在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí)，供地方未取得土地使用權(quán)證的情況已在合作開(kāi)發(fā)合同中列明，合同中同時(shí)約定了供地方應(yīng)辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的時(shí)間，即將辦理下來(lái)土地使用權(quán)證作為供地方應(yīng)履行的合同義務(wù)，并約定在此期間未辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的相應(yīng)的違約責(zé)任等，這時(shí)將怎樣認(rèn)定合作開(kāi)發(fā)合同的效力？筆者認(rèn)為，此時(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同中包含有兩方面的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開(kāi)發(fā)的合同內(nèi)容，一方面的合同內(nèi)容為合作開(kāi)發(fā)合同預(yù)約合同內(nèi)容。在供地方未在合同約定的期限內(nèi)辦理下來(lái)土地使用權(quán)證時(shí)，在合作另一方未提訟前，合同的合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容的條款的效力處在效力未定狀態(tài)，因?yàn)樵诹硪环教嵩A前，供地方是有辦理下來(lái)土地使用權(quán)證的可能的；此時(shí)除合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容條款外的合作開(kāi)發(fā)預(yù)約合同內(nèi)容是有效的。但在合同約定的期限內(nèi)，供地方未辦理下來(lái)土地使用權(quán)證，另一方提訟的，此時(shí)，合同的合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容的條款應(yīng)是無(wú)效的。因?yàn)?，在提訟時(shí)，供地方的土地使用權(quán)證仍未取得也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，供地方對(duì)用以合作的土地使用權(quán)是沒(méi)有支配權(quán)的，合作開(kāi)發(fā)條款失去了履行的基礎(chǔ)，必然將導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)條款無(wú)效。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬原.房地產(chǎn)案件新問(wèn)題與判解研究.人民法院出版社.1998.

第5篇：土地使用方式范文

一、地方時(shí)計(jì)算公式

①某地的地方時(shí)=已知地的地方時(shí)±地方時(shí)差（東+西-）

②兩地的地方時(shí)差=經(jīng)度差÷15°/H（整數(shù)為小時(shí)，余數(shù)乘4為分鐘）

③兩地的經(jīng)度差=經(jīng)度A±經(jīng)度B（同-異+）

（注：計(jì)算的時(shí)候公式倒著從下往上用。）

二、算法詳析（關(guān)鍵之處）

現(xiàn)舉個(gè)例子來(lái)具體說(shuō)明一下算法。已知A地（60°E）的地方時(shí)是1月5日10時(shí)30分，求B地（130°E）的地方時(shí)？

第一步：求AB兩地的經(jīng)度差

公式：兩地的經(jīng)度差=經(jīng)度A±經(jīng)度B（同-異+）

簡(jiǎn)單畫(huà)出極視圖，南、北極視圖均可（現(xiàn)以北極極視圖為例），標(biāo)出重要的經(jīng)線和已知的兩條經(jīng)線，130°E相當(dāng)于∠TOB=130°，60°E相當(dāng)于∠TOA=60°，兩角差∠AOB=∠TOB-∠TOA（兩地同在東經(jīng)度，相減。若兩地一個(gè)在東經(jīng)度，一個(gè)在西經(jīng)度，則相加），如圖1，即AB兩地經(jīng)度差=130°E-60°E=70°。

第二步：求AB兩地的時(shí)間差

公式：兩地的地方時(shí)差=經(jīng)度差÷15°/H（整數(shù)為小時(shí)，余數(shù)乘4為分鐘）

70÷15=4余10（整數(shù)4為小時(shí)，即4小時(shí)，余數(shù)10乘4為分鐘，即40分鐘），所以AB兩地時(shí)間差=4：40。

第三步：求B地的地方時(shí)

公式：某地的地方時(shí)=已知地的地方時(shí)±地方時(shí)差（東+西-）

B地的地方時(shí)為10：30加4：40，還是10：30減4：40呢？“東加西減”怎么用？現(xiàn)在注意，我們?cè)俅斡脴O視圖來(lái)確定東西，在圖1中找AB兩地的差角∠BOC，順著極視圖的旋轉(zhuǎn)方向（北極極視圖逆時(shí)針，南極極視圖順時(shí)針）給∠BOC做一個(gè)大箭頭，表示自西向東，如圖2，可見(jiàn)B地在A地的東面，應(yīng)為“東加”，即10：30+4：40=15：10，所以B地的地方時(shí)為15：10。

再舉一個(gè)例子：已知北京時(shí)間為2015年10月5日8：20，求美國(guó)紐約（74°W）的地方時(shí)？

解：①求兩地的經(jīng)度差：

120°E+74°W=194°（作圖，如圖3，可見(jiàn)一個(gè)在東經(jīng)度，一個(gè)在西經(jīng)度，相加）

②求兩地的時(shí)間差：

194÷15=12余14，即時(shí)間差為12：56。

③求紐約的地方時(shí)：

第6篇：土地使用方式范文

勢(shì)在必行

盡管資源節(jié)約被確定為我國(guó)的基本國(guó)策和優(yōu)先戰(zhàn)略，但我國(guó)土地資源粗放利用的現(xiàn)狀長(zhǎng)期以來(lái)并沒(méi)有得到根本轉(zhuǎn)變。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)城鎮(zhèn)低效用地占到40%以上，農(nóng)村空閑住它用地達(dá)lO%～15%。處于低效利用狀態(tài)的城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地約5000平方公里，占全國(guó)城市建成區(qū)的11%。

為從更大范圍、更寬領(lǐng)域和更深層次推進(jìn)節(jié)約集約用地，以土地利用方式轉(zhuǎn)變促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，保證新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)健康發(fā)展，有必要制定專(zhuān)門(mén)規(guī)章，從用地的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)一步加以規(guī)范，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

亮點(diǎn)呈現(xiàn)

《規(guī)定》指出，堅(jiān)持改革創(chuàng)新的原則，探索土地管理新機(jī)制，創(chuàng)新節(jié)約集約用地新模式。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，節(jié)地評(píng)價(jià)制度、節(jié)地模式和技術(shù)創(chuàng)新是推動(dòng)節(jié)約集約用地不可或缺的環(huán)節(jié)。而節(jié)約集約利用土地的關(guān)鍵，就是如何在土地資源利用和配置上降耗增效?！兑?guī)定》從規(guī)模引導(dǎo)到監(jiān)管考評(píng)等多方面形成了系統(tǒng)性配套措施，勢(shì)必對(duì)國(guó)土空間資源利用和管理產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

《規(guī)定》中明確指出，禁止以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等形式變相減免土地出讓價(jià)款。在政府出讓土地的過(guò)程中，要求必須通過(guò)有償方式來(lái)配置，同時(shí)要求按照實(shí)際的土地出讓金數(shù)額付款，禁止抵扣或變相減免，此舉主要是約束地方政府在招商引資中的土地出讓行為，增加土地的市場(chǎng)交易成本，從而達(dá)到節(jié)約集約利用土地的目的。

《規(guī)定》首次明確了縣級(jí)以上國(guó)土資源主管部門(mén)及其工作人員在節(jié)約集約利用土地方面的法律責(zé)任，約束了國(guó)土資源主管部門(mén)及其工作人員的行為；首次從標(biāo)準(zhǔn)控制、市場(chǎng)配置、盤(pán)活利用等方面，規(guī)定了國(guó)土資源主管部門(mén)及其工作人員在參與節(jié)約集約用地管理中的法定義務(wù)和責(zé)任方式，使其既不失職又不越權(quán)，既有所作為又不胡作為，能有效保障節(jié)約集約用地的各項(xiàng)措施落實(shí)到位。

全民參與

第7篇：土地使用方式范文

根據(jù)北京市人民政府1993年5月18日的6號(hào)令暨《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》和北京市人民政府京政發(fā)（1994）43號(hào)《北京市人民政府關(guān)于本市國(guó)有土地有償使用收入征收和使用若干問(wèn)題的通知》精神，為加強(qiáng)王府井地區(qū)國(guó)有土地有償使用收入的征收管理，特制定本暫行辦法。

1.為加快王府井地區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)速度，保證王府井地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，根據(jù)市政府有關(guān)王府井地區(qū)國(guó)有土地有償使用收入用于王府井地區(qū)改造的規(guī)定，市財(cái)政局委托市王府井地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)辦）對(duì)王府井地區(qū)內(nèi)土地有償使用收入進(jìn)行征收、繳交、使用。市財(cái)政局負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督、審計(jì)。

2.開(kāi)發(fā)辦會(huì)同市房屋土地管理局研究確定王府井地區(qū)內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑓f(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)、監(jiān)督合同、代收王府井地區(qū)出讓地塊的地價(jià)款。

3.開(kāi)發(fā)辦在征收土地有償使用收入時(shí)，應(yīng)使用市財(cái)政局統(tǒng)一印制的北京市國(guó)有土地有償使用收費(fèi)專(zhuān)用票據(jù)，直接繳入市財(cái)政在交通銀行開(kāi)設(shè)的專(zhuān)戶(hù)（開(kāi)戶(hù)行：交通銀行北京分行：帳號(hào)：0061200053）并應(yīng)按國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的交款期限，負(fù)責(zé)督促土地受股方按期上交應(yīng)交的地價(jià)款。

4.市財(cái)政局對(duì)開(kāi)發(fā)辦上繳的土地出讓收入單獨(dú)設(shè)專(zhuān)戶(hù)管理。土地有償使用收入進(jìn)入市財(cái)政帳戶(hù)后，市財(cái)政局采取即收即撥的方式，扣除必要費(fèi)用后每月10日、20日、30日分三次由市財(cái)政帳戶(hù)返回開(kāi)發(fā)辦帳戶(hù)。

5.王府井地區(qū)的土地有償使用收入全部用于王府井地區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如市政拆遷、道路、各種管溝、電信局、消防、交通指揮中心建設(shè)和相關(guān)的市政投資，以及按市政府（94）43號(hào)文件的規(guī)定，返還給市屬局、總公司有關(guān)企業(yè)的地價(jià)款返還等，專(zhuān)款專(zhuān)用。

6.市財(cái)政局每年按開(kāi)發(fā)辦土地有償使用收入上繳情況及實(shí)際工作需要，按年度核撥土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)，開(kāi)發(fā)辦按有關(guān)規(guī)定使用。

7.開(kāi)發(fā)辦要對(duì)本辦法下發(fā)前已經(jīng)收取和支出的土地有償使用收入，列出清單，報(bào)市財(cái)政局備案。

8.收支項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)辦分項(xiàng)立帳，改造完成后由開(kāi)發(fā)辦與市財(cái)政局辦理清算。

9.開(kāi)發(fā)辦按季將土地有償使用收入支出情況及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)的使用情況報(bào)市財(cái)政局。

10.市財(cái)政局對(duì)開(kāi)發(fā)辦各項(xiàng)支出進(jìn)行監(jiān)督管理，定期審計(jì)。

11.本辦法由市財(cái)政局負(fù)責(zé)解釋。

第8篇：土地使用方式范文

關(guān)鍵詞：土地征用；房屋拆遷；行政程序；聽(tīng)證

一、問(wèn)題的提出

近年來(lái)，全國(guó)各地頻頻發(fā)生因“強(qiáng)制拆遷”、“暴力拆遷”引發(fā)的流血事件，折射出當(dāng)前我國(guó)拆遷制度尚不合理，政府征地拆遷程序存在諸多問(wèn)題。2001年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋管理拆遷條例》（《條例》）給拆遷矛盾頻發(fā)埋下隱患，成為違法暴力拆遷的“合法”依據(jù)；于是2004年修改憲法加強(qiáng)了對(duì)公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯的保護(hù)性規(guī)定，但并沒(méi)能阻止地方政府對(duì)土地和城市開(kāi)發(fā)的貪婪；而2007年《物權(quán)法》的出臺(tái)，由于種種利益糾葛和政府經(jīng)濟(jì)人的本質(zhì)，該法也沒(méi)能改變違法拆遷的現(xiàn)狀。事實(shí)說(shuō)明，實(shí)體法的相對(duì)不足需要通過(guò)程序機(jī)制來(lái)彌補(bǔ)。就本質(zhì)而言，房屋拆遷是政府為滿(mǎn)足公共利益需要依法行使公權(quán)力限制私權(quán)利的行為，這種對(duì)私人權(quán)益限制與克減的正當(dāng)性需要合理的機(jī)制來(lái)保障，尤其是程序機(jī)制。倘若政府的強(qiáng)制行政行為沒(méi)有按照正當(dāng)法律程序進(jìn)行，那么征地拆遷權(quán)力的濫用就極具危險(xiǎn)性和高發(fā)性，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)及人身權(quán)都將因程序的不可操作而變得毫無(wú)意義。所以，政府對(duì)公民房屋及土地的征用必須借助嚴(yán)格的法律程序完成，接受正當(dāng)程序的檢驗(yàn)。筆者從政府行政程序著手來(lái)研究征地拆遷過(guò)程中的問(wèn)題。其中，聽(tīng)證程序是保證征地拆遷行為合理、合情、合法的前提條件，嚴(yán)密完整的征地拆遷程序是規(guī)范行政行為的有效保障。

二、國(guó)外關(guān)于土地征用與拆遷行政程序的相關(guān)規(guī)定

第一，征用的強(qiáng)制性并不阻礙財(cái)產(chǎn)所有者的發(fā)言，正當(dāng)程序?qū)ω?cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，就是要為權(quán)利人提供申述意見(jiàn)的場(chǎng)所與程序。

英國(guó)：征用就是強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)，根據(jù)1946年《征用土地法案》，標(biāo)準(zhǔn)的征地程序是經(jīng)內(nèi)閣會(huì)議批準(zhǔn)，強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)令。內(nèi)閣會(huì)議在核準(zhǔn)強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)令以前，通常要舉行公開(kāi)調(diào)查，以便能夠事先獲得土地及房產(chǎn)等相關(guān)信息和利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

美國(guó)：憲法第五條修正案規(guī)定：非依正當(dāng)程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財(cái)產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財(cái)產(chǎn)供公共使用。其憲法第十四條修正案規(guī)定：州政府依據(jù)正當(dāng)法律程序取得私有財(cái)產(chǎn)并保證不得拒絕法律對(duì)公民的平等保護(hù)。因此，美國(guó)的征收程序中就包含了公開(kāi)聽(tīng)證制度，即行政機(jī)關(guān)采用征用措施前必須舉行聽(tīng)證會(huì)，說(shuō)明征收的必要性和合理性。如果被征收方有質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為。

加拿大：其整個(gè)征地拆遷過(guò)程具有透明性，征地管理流程包括預(yù)征土地、批準(zhǔn)、補(bǔ)償、進(jìn)入使用土地等，都必須告知被征用者。如果在預(yù)征中產(chǎn)生異議需要舉行聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)證會(huì)由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)組織舉行，征地機(jī)構(gòu)和被征者都是批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的調(diào)查對(duì)象，綜合考慮各方意見(jiàn)后由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)裁決。

第二，土地征用與房屋拆遷必須遵循從開(kāi)始到最后階段的完善流程，以保證政府征地拆遷權(quán)得以有效制約，公民個(gè)人權(quán)利得以充分保障。

美國(guó)：其正當(dāng)程序包括：一是政府預(yù)先土地征收的通告。二是政府對(duì)擬征收土地進(jìn)行評(píng)估。三是向被征收方送交評(píng)估報(bào)告并提出補(bǔ)償金的要約，被征收方可以提出反要約。四是召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，說(shuō)明征收土地的必要性和合法性。如果雙方不能就補(bǔ)償金達(dá)成一致，可以聘請(qǐng)?jiān)u估師對(duì)被拆遷房屋資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)求公證機(jī)關(guān)公證。若雙方協(xié)商不成，則進(jìn)入司法程序。五是進(jìn)入拆遷程序，拆遷公告。

加拿大：其征地管理從預(yù)征土地開(kāi)始，征地批準(zhǔn)后，征地機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃登記，進(jìn)行征地補(bǔ)償公告，征得土地所有者同意后請(qǐng)估價(jià)師對(duì)征用土地進(jìn)行評(píng)估，若無(wú)法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，則由政府組織成立協(xié)調(diào)委員會(huì)，事務(wù)性和技術(shù)性工作則由專(zhuān)家承擔(dān)，批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)則行使協(xié)調(diào)、裁判的職能，最后是進(jìn)入使用土地程序。

三、我國(guó)城市征地與房屋拆遷程序現(xiàn)狀

城市房屋拆遷是政府對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)者的房屋及國(guó)有土地使用權(quán)的行政征用行為，從現(xiàn)象上看，拆遷即拆房，是對(duì)公民的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的剝奪；但從實(shí)質(zhì)上看，拆遷即征地，是一種對(duì)產(chǎn)權(quán)者的房屋及附屬的土地進(jìn)行行政征用的行為。征用是憲法上的概念，即指政府為了公益需要，依照憲法和法律的規(guī)定，強(qiáng)制取得所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)并且給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)男袨?，是一種特定的強(qiáng)制性行政行為。

目前，我國(guó)的土地征用與房屋拆遷一般包括以下程序：首先，申請(qǐng)規(guī)劃用地許可證。即拆遷人按規(guī)定向政府規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷房屋的地域范圍。其次，編制拆遷方案。拆遷人獲得土地使用權(quán)后，到當(dāng)?shù)毓才沙鏊头抗芩洸疬w范圍內(nèi)的常住人員及其房產(chǎn)資料，根據(jù)有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定，編制詳細(xì)的拆遷方案。然后，拆遷人向政府房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取拆遷許可證。接著，拆遷公告。房屋拆遷管理部門(mén)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以公告形式公布。再次，簽訂拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議。拆遷人與被拆遷人就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、過(guò)渡期限等事項(xiàng)，簽訂協(xié)議。最后，拆遷人實(shí)施拆遷。

四、征地與房屋拆遷程序中的問(wèn)題及原因分析

在征地拆遷的行政程序中存在的問(wèn)題：

第一，征用與補(bǔ)償未能同步進(jìn)行。征用是對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制剝奪，有征用就必須有補(bǔ)償；而且按照憲法和物權(quán)法的規(guī)定，補(bǔ)償是征用合法有效的構(gòu)成要件，應(yīng)在房屋拆遷之前完成。而《條例》卻將補(bǔ)償與征用人為割開(kāi)，本應(yīng)在征用階段完成的補(bǔ)償問(wèn)題卻變成拆遷階段的一部分，這明顯有違“先補(bǔ)償、征用，后拆遷”的公正程序。

第二，征用拆遷缺乏正當(dāng)程序。行政機(jī)關(guān)做出影響行政相對(duì)人權(quán)益的行政行為，應(yīng)遵循正當(dāng)法律程序，但實(shí)際情況卻是政府行政行為未按照相關(guān)程序進(jìn)行。表現(xiàn)在：一是缺乏聽(tīng)證程序，規(guī)劃、征用和拆遷過(guò)程不透明。政府未向被拆遷人說(shuō)明征用拆遷的必要性和合理性，也沒(méi)有聽(tīng)取各方意見(jiàn)，因而被拆遷人不能提前知曉政府決策的相關(guān)信息，難以在決策中表達(dá)自己的訴求?，F(xiàn)實(shí)中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現(xiàn)象，被拆遷人的權(quán)益得不到保證。二是缺乏公眾參與監(jiān)督機(jī)制?！稐l例》未規(guī)定被拆遷人有權(quán)利參與拆遷的監(jiān)督過(guò)程，公眾話語(yǔ)權(quán)和參與監(jiān)督機(jī)制的缺乏，導(dǎo)致政府的隨意行政、野蠻行政及違法行政。而且倘若政府將征用土地交給了土地使用人，其在用地過(guò)程中改變土地使用用途，進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，此種無(wú)人監(jiān)督的情況下同樣會(huì)損害被拆遷人的合法權(quán)益。

第三，公益性拆遷與商業(yè)拆遷易混淆。我國(guó)憲法和物權(quán)法明確規(guī)定，征收私有財(cái)產(chǎn)的唯一合法條件是滿(mǎn)足公共利益的需要。所以，非因公共利益而實(shí)行的商業(yè)拆遷，屬于平等民事主體之間的市場(chǎng)交易行為，應(yīng)遵循等價(jià)有償原則，在購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)后方能拆遷。然而《條例》以及地方性法規(guī)并沒(méi)有區(qū)分拆遷是否屬于公共利益，致使公共利益和商業(yè)利益混同，商業(yè)性拆遷搭了公共利益征收的便車(chē)，政府將低價(jià)收回的土地高價(jià)出讓給開(kāi)發(fā)商，公權(quán)力成為尋租腐敗的手段。尤其是開(kāi)發(fā)商與被拆遷人在無(wú)法達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，交由拆遷主管部門(mén)裁決。缺乏制度約束的權(quán)力在利益的驅(qū)使下恣意行使，促使其做出強(qiáng)制拆遷的決定，損害被拆遷人的人身財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

五、完善我國(guó)城市征地與房屋拆遷行政程序的建議

（一）理順拆遷、征用、補(bǔ)償三者的前后關(guān)系

如前所述，實(shí)施房屋拆遷必須先依法對(duì)土地進(jìn)行征用、補(bǔ)償，但《條例》卻將本應(yīng)在征用階段完成的補(bǔ)償問(wèn)題延至拆遷過(guò)程中，導(dǎo)致房屋拆遷管理部門(mén)在沒(méi)有依法征用的前提下就可給予拆遷許可，且絕大多數(shù)拆遷都是“先拆后補(bǔ)”或者“邊拆邊補(bǔ)”，該程序存在嚴(yán)重的立法缺陷。筆者認(rèn)為，立法應(yīng)首先理順拆遷、征用及補(bǔ)償?shù)年P(guān)系，規(guī)定拆遷方在按照市場(chǎng)價(jià)值給予被拆遷人合理補(bǔ)償?shù)那疤嵯聦?duì)其房屋及國(guó)有土地進(jìn)行征用，然后再進(jìn)入拆遷程序。

（二）完善拆遷中的正當(dāng)法律程序

1．應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的聽(tīng)證程序。由于《條例》并未規(guī)定拆遷聽(tīng)證程序，使得規(guī)劃、征收和拆遷過(guò)程不公開(kāi)透明，因此筆者認(rèn)為應(yīng)在立法中增加征地拆遷的聽(tīng)證制度，讓利益各方能夠充分參與到拆遷的各個(gè)步驟中，特別要聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn)和訴求。這樣不僅使補(bǔ)償、征用、拆遷等方案合法合理合情，且保障被拆遷人的知情權(quán)、參與權(quán)、正當(dāng)程序權(quán)及人身財(cái)產(chǎn)等權(quán)益。

值得注意的是，2004年建設(shè)部下發(fā)了《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（《裁決規(guī)程》），該《裁決規(guī)程》建立了拆遷聽(tīng)證制度，第五條第二款規(guī)定：對(duì)于面積較大或者戶(hù)數(shù)較多的拆遷項(xiàng)目，房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在核發(fā)拆遷許可證前，就拆遷許可有關(guān)事項(xiàng)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取拆遷當(dāng)事人意見(jiàn)。第十六條：房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)有關(guān)管理部門(mén)、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽(tīng)證?？梢哉f(shuō)，這是我國(guó)行政征用程序法律制度的一個(gè)進(jìn)步。

2．建立土地使用監(jiān)督機(jī)制。在征地程序上，征收前的公共利益的認(rèn)定審批機(jī)制不合理，征收后的土地使用監(jiān)督機(jī)制缺失，因此，建議成立土地征收委員會(huì)負(fù)責(zé)土地征收的認(rèn)定審批，并且賦予被征收人收回權(quán)以遏制土地被政府或土地使用人濫用的狀況，保證被征收人對(duì)行政主管部門(mén)及其工作人員的監(jiān)督批評(píng)權(quán)，也使政府的行政行為置于陽(yáng)光之下。

3．健全征地拆遷的一系列流程。為了保護(hù)公民權(quán)利，防止政府權(quán)力濫用，健全征地拆遷的一系列程序是非常必要的：首先，征地機(jī)關(guān)向批準(zhǔn)機(jī)關(guān)提出征地申請(qǐng)，確定征地拆遷的地域范圍，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格審核其征地是否具有公共利益的目的。其次，政府向市民征地通告，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)舉行征地聽(tīng)證會(huì)，綜合考慮各方意見(jiàn)后再由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)裁決；接著，在征地獲批準(zhǔn)后，征地機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃登記，征地補(bǔ)償公告，補(bǔ)償方式和金額應(yīng)按照“適當(dāng)補(bǔ)償”原則對(duì)被拆遷人房屋資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，若補(bǔ)償金不能達(dá)成一致，則由政府將案件送交司法程序，法院聘請(qǐng)獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估，得出最終補(bǔ)償方案。再次，拆遷方與被拆遷方簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。最后，進(jìn)入拆遷程序，拆遷公告，同時(shí)召開(kāi)拆遷聽(tīng)證會(huì)，說(shuō)明拆遷的可行性，如果拆遷方案能達(dá)成一致，則實(shí)施拆遷。

雖然《條例》第十五條賦予政府有關(guān)部門(mén)強(qiáng)拆的權(quán)力，但是根據(jù)法治原則，凡限制減損剝奪公民的合法私有財(cái)產(chǎn)的，除必須以公共利益為目的外，還必須遵循正當(dāng)?shù)姆沙绦?，即拆遷與否不得由政府說(shuō)了算，更不能實(shí)施強(qiáng)拆，而應(yīng)該通過(guò)司法程序，由法院做出最終裁決。

（三）嚴(yán)格制定區(qū)分公益拆遷與商業(yè)拆遷的程序法規(guī)

筆者認(rèn)為立法應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分公益拆遷與商業(yè)拆遷，將國(guó)有土地上房屋征收、土地征用的范圍限定在公共利益上，制定公益拆遷的特定程序；而商業(yè)拆遷也應(yīng)有其自身的拆遷程序，特別是拆遷方和房屋的所有權(quán)人必須遵循民法的平等自愿、等價(jià)有償?shù)脑瓌t進(jìn)行市場(chǎng)交易。此時(shí)，政府的公權(quán)力行為不得介入，更不得運(yùn)用國(guó)家暴力進(jìn)行強(qiáng)迫交易，唯有這樣才能依法保障被拆遷人的合法權(quán)益。

最后，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)土地征用與房屋拆遷的現(xiàn)象會(huì)不斷發(fā)生，其中，如何有效保障被拆遷人的權(quán)益，加強(qiáng)對(duì)合法私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；以及如何規(guī)范政府的公權(quán)力行為，提高其公共服務(wù)職能，是核心問(wèn)題所在。完善政府的行政程序是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，我國(guó)的新征地拆遷制度應(yīng)該堅(jiān)持以人為本，行政程序的完善也應(yīng)該朝著更人性化的方向邁進(jìn)，這樣才能實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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2．許宏波,朱小蘭.從行政征用制度看城市房屋拆遷[J].天津市政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),2005(4).

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第9篇：土地使用方式范文

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)變 土地利用 方式 集約節(jié)約

我國(guó)正處在加快推進(jìn)工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化發(fā)展的重要?dú)v史時(shí)期，土地作為最重要的戰(zhàn)略資源顯得尤為寶貴。發(fā)展離不開(kāi)土地，而土地又是不可再生的寶貴資源。因此，要解決土地與發(fā)展的關(guān)系問(wèn)題，就要堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，轉(zhuǎn)變土地利用方式，統(tǒng)籌好保障發(fā)展與保護(hù)資源的關(guān)系，節(jié)約集約用地。

一、轉(zhuǎn)變土地利用方式，集約節(jié)約用地的意義

土地節(jié)約集約是相對(duì)于粗放而言的，主要包括三層含義：一是節(jié)約用地，各項(xiàng)建設(shè)都要盡量的節(jié)省用地，千方百計(jì)不占或少占耕地；二是集約用地，每宗建設(shè)用地必須提高投入產(chǎn)出的強(qiáng)度，提高土地利用的集約化程度；三是通過(guò)整合置換和儲(chǔ)備，合理安排土地投放的數(shù)量和節(jié)奏，改善建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、布局，挖掘用地潛力，提高土地配置和利用效率。大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，是保障發(fā)展用地需求的根本途徑，是緩解我國(guó)土地供需矛盾的必然選擇。

人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情，我國(guó)現(xiàn)在人均耕地只有1.41畝，并且耕地后備資源十分緊缺。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，各行業(yè)用地需求與日俱增，嚴(yán)格土地管理，科學(xué)規(guī)劃，合理布局，節(jié)約集約用地顯得極端重要。雖然土地節(jié)約集約利用的觀念已經(jīng)在一定程度上深入人心，但到具體的落實(shí)上還仍然存在差距，耕地保護(hù)的嚴(yán)峻形勢(shì)、房地產(chǎn)用地的結(jié)構(gòu)性矛盾、工業(yè)用地的鋪張浪費(fèi)都在不同程度上阻礙了土地節(jié)約集約利用觀念的推進(jìn)。

二、當(dāng)前建設(shè)用地粗放利用的主要表現(xiàn)

（一）土地利用結(jié)構(gòu)和布局不合理，產(chǎn)出效率低

建設(shè)用地規(guī)模模糊，土地利用結(jié)構(gòu)不合理。許多城市開(kāi)發(fā)建設(shè)中盲目批地、上項(xiàng)目，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡，投資強(qiáng)度和用地定額不能實(shí)現(xiàn)雙向調(diào)控。許多城市“攤大餅”式地外延擴(kuò)張，熱衷于寬?cǎi)R路、大廣場(chǎng)建設(shè)，建設(shè)用地集約利用程度不高。在廣大農(nóng)村，空閑住宅、空心村、閑散地大量存在，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，全國(guó)村莊用地2.48億畝，人均村莊用地高達(dá)218平方米，約是特大城市人均用地面積的2到3倍，比我國(guó)城市人均用地面積最高限額還多98平方米。

（二）閑置、低效用地量大，土地利用率總體不高

經(jīng)調(diào)查，城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)存在大量閑置和批而未供的土地，城市閑置地占5%，城市容積率低，還有40%屬于低效用地，粗放浪費(fèi)現(xiàn)象比較嚴(yán)重。一是原國(guó)有企業(yè)改制造成部分土地閑置。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的逐步深化，許多國(guó)有企業(yè)被兼并、重組或關(guān)閉，有的停產(chǎn)、轉(zhuǎn)產(chǎn)或破產(chǎn)，企業(yè)原有部分劃撥土地長(zhǎng)期處于閑置或低效利用狀態(tài)。大部分企業(yè)原來(lái)使用國(guó)有土地的方式是無(wú)償劃撥，后來(lái)又轉(zhuǎn)移到個(gè)人名下，土地成本低廉，而政府又難以將這部分閑置土地收回重新處理。這些企業(yè)因資金和規(guī)劃等原因，暫時(shí)不會(huì)新上項(xiàng)目，所占大量國(guó)有土地仍將繼續(xù)閑置，繼續(xù)影響土地管理的正常秩序。二是部分開(kāi)發(fā)商存在囤地現(xiàn)象。一些開(kāi)發(fā)商看中了土地的升值效應(yīng)，取得一塊土地后，對(duì)其投入盡可能少的資金，然后拿這塊土地抵押后繼續(xù)購(gòu)入新的土地，采取推遲開(kāi)發(fā)來(lái)獲得更多的利潤(rùn)，導(dǎo)致土地的閑置。另外，部分企業(yè)由于自身資金周轉(zhuǎn)或經(jīng)濟(jì)實(shí)力發(fā)生變化，大部分資金用于繳納土地出讓金，無(wú)法消化前期土地儲(chǔ)備，或者隨行就市放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，也導(dǎo)致囤地現(xiàn)象的出現(xiàn)。有的項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)手續(xù)早已完善，但開(kāi)發(fā)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓?zhuān)斐砷_(kāi)發(fā)時(shí)間延誤，從而造成土地閑置。

三、實(shí)現(xiàn)土地利用方式向集約節(jié)約用地轉(zhuǎn)變的措施

我國(guó)節(jié)約集約用地有著巨大潛力。據(jù)初步調(diào)查，全國(guó)城鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)共有各類(lèi)閑置和空閑土地及新增建設(shè)用地批而未供土地近400萬(wàn)畝，占城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的7.8%。廣大農(nóng)村中小城鎮(zhèn)在興起，中心村在發(fā)展，舊村在改造，也有一定的宅基地閑置，可挖掘利用的潛力很大。為此，在土地利用上，應(yīng)當(dāng)走持續(xù)發(fā)展道路，轉(zhuǎn)變土地利用方式，節(jié)約集約利用好每一寸土地。

（一）要充分發(fā)揮規(guī)劃的調(diào)控作用。規(guī)劃的影響是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，而且很難改變，要想使土地能夠適度利用，使土地的利用強(qiáng)度和收益水平達(dá)到最佳狀態(tài)，只有將節(jié)約集約原則貫穿到規(guī)劃當(dāng)中，才能從源頭上防止土地的浪費(fèi)。從單獨(dú)的規(guī)?？刂妻D(zhuǎn)向規(guī)模控制與土地利用節(jié)約集約度控制并重，重點(diǎn)抓好土地利用功能分區(qū)，科學(xué)確定各分區(qū)和地塊用途，提出控制指標(biāo)和限制條件。做好土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的銜接，力求在規(guī)劃的期限、規(guī)模、區(qū)域范圍、發(fā)展方向、功能指標(biāo)等方面取得一致。同時(shí)，政府應(yīng)有計(jì)劃地實(shí)施遷村騰地，加大對(duì)農(nóng)村廢棄地、工礦廢棄地的整治力度，盤(pán)活閑置土地。積極引導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，通過(guò)建設(shè)用地置換政策，逐步引導(dǎo)農(nóng)村居民點(diǎn)向中心村和小城鎮(zhèn)集中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中。充分開(kāi)發(fā)利用城市地下空間，挖掘建設(shè)用地潛力。對(duì)低效利用的城鎮(zhèn)土地要進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃用地，有計(jì)劃地組織實(shí)施。

（二）要充分發(fā)揮市場(chǎng)在配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。建立反應(yīng)土地資源稀缺程度的價(jià)格形成機(jī)制，抓緊研究和推進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)、土地價(jià)格、土地稅收、土地金融改革、完善行政管理體制。要采用航空、航天遙感監(jiān)測(cè)等技術(shù)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等科技手段，加強(qiáng)節(jié)約集約用地的日常監(jiān)測(cè)和重點(diǎn)監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止閑置和浪費(fèi)土地的現(xiàn)象。要研究和探索通過(guò)產(chǎn)權(quán)和價(jià)格促進(jìn)節(jié)約集約用地的機(jī)制。對(duì)符合城市規(guī)劃、不改變用途的項(xiàng)目，經(jīng)批準(zhǔn)采取廠房加層、重建、改建途徑壓縮綠地和輔助設(shè)施用地面積，擴(kuò)大生產(chǎn)性用房面積，提高容積率的，不再增收土地價(jià)款。充分挖掘企業(yè)用地產(chǎn)出潛力，鼓勵(lì)企業(yè)在不增加用地面積的前提下增資擴(kuò)股。