土地評估方法精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地評估方法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地評估方法范文

關(guān)鍵詞：東莞市 土地出讓 評估方法

中圖分類號：F205 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004—4914（2012）06—213—03

一、土地出讓評估的工作流程簡介

東莞市內(nèi)在對招拍掛出讓土地的底價(jià)或起始價(jià)進(jìn)行評估時(shí)，一般的做法是：

1.市國土資源局負(fù)責(zé)組織地價(jià)評估，通過招標(biāo)方式選定土地評估機(jī)構(gòu)，評估機(jī)構(gòu)采用市場比較法、剩余法、成本法等方法評估招拍掛底價(jià)或起始價(jià)，提交市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組審核，再由市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策，擬定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競買保證金，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)交的土地出讓金數(shù)額也是由市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓領(lǐng)導(dǎo)小組集體決策確定。

2.東莞“三舊”改造中，屬于政府收購儲(chǔ)備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。市國土資源局組織（或通知）委托有資質(zhì)的評估公司對地塊的出讓土地使用權(quán)市場價(jià)格進(jìn)行評估；市國土資源局?jǐn)M訂協(xié)議出讓方案后報(bào)市政府審批。

二、出讓評估中使用的評估方法的種類

當(dāng)?shù)貨]有制定有關(guān)國有土地使用權(quán)招拍掛出讓的底價(jià)或起始價(jià)的評估辦法，但由于東莞未公布地價(jià)指數(shù)等參數(shù)，土地管理部門人員并不認(rèn)可評估使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，允許的評估方法主要有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益還原法等。而對于成交價(jià)上限的評估工作目前還未開展。

對于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，允許采取的估價(jià)方法有：市場比較法、假設(shè)開發(fā)法或剩余法、成本逼近法、收益法。

東莞市內(nèi)的工業(yè)用地項(xiàng)目與其他經(jīng)營性用地項(xiàng)目在確定底價(jià)或起始價(jià)時(shí)估價(jià)方法有所不同，區(qū)別是：

1.工業(yè)用地項(xiàng)目一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評估。

2.其他經(jīng)營性用地項(xiàng)目中的住宅一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；商業(yè)服務(wù)業(yè)以市場比較法為主：收益還原法為輔；公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地可以參照工業(yè)用地一般選用市場比較法、收益還原法或成本逼近法進(jìn)行評估。

具體到用地類型，土地出讓評估，一般采用評估方法主要有：（1）住宅：一般以市場比較法為主，以剩余法為輔。（2）商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）：一是有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；二是可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔，市場比較法的案例所在地區(qū)選取范圍可以適當(dāng)擴(kuò)大。（3）工礦倉儲(chǔ)用地：對具有買賣或租賃交易案例的，應(yīng)同時(shí)選用市場比較法或收益還原法進(jìn)行評估，在租賃交易案例不充分時(shí)，可以采用成本逼近法。

三、評估目的的表述

出讓土地市場價(jià)值的評估目的表述為：評估待估宗地的土地使用權(quán)市場價(jià)值，為委托方土地出讓提供價(jià)值參考。

四、采用市場比較法評估的要點(diǎn)

1.可比案例的選擇。采用市場比較法評估出讓土地價(jià)值，選擇市場比較案例時(shí)，判斷某區(qū)域與估價(jià)對象屬于同一供需圈依據(jù)與估價(jià)對象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。

在可選用的交易案例較少的情況下，可以采用拍賣成交案例、有設(shè)定特別交易條件的成交案例作為比較案例。

以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題，導(dǎo)致評估方法的使用受到很大的限制。由于原規(guī)劃只是一種假設(shè)，沒有實(shí)施，往往限制了收益還原法等評估方法的使用。

在東莞有兩大發(fā)展園區(qū)，即松山湖科技產(chǎn)業(yè)園和虎門港工業(yè)園，雖然在地理位置上都分屬幾個(gè)不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但各自已形成總部集聚效應(yīng)；與所處的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不大，因此在評估此類土地出讓價(jià)值時(shí)可比案例的選取，盡量選取同一園區(qū)的案例，不用所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的案例。

我們的解決辦法主要是：在使用市場比較法及剩余法選取可比案例時(shí)可以適當(dāng)擴(kuò)大可比案例的區(qū)域范圍，特別是注意對可比案例用地類型、容積率等因素進(jìn)行修正，盡量選取用地類型接近，容積率相近的可比案例，使比較案例與評估對象修正幅度限制在20%以內(nèi)，同時(shí)修正參數(shù)的取值要做有理有據(jù)。

另外，此糞土地出讓的問題主要就是對政策的把握問題，評估價(jià)格變動(dòng)的空間很小，因此評估中注意要向委托方索取相關(guān)的政策文件及出讓稅費(fèi)的計(jì)算表。選定比較實(shí)例后，要認(rèn)真閱讀出讓公告，了解成交價(jià)的內(nèi)涵（包含哪些稅費(fèi)及未含哪些稅費(fèi)），應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。

2.可比案例的因素修正。需要進(jìn)行交易日期修正時(shí)，可以編制日期修正系數(shù)表進(jìn)行修正，交易日期修正系數(shù)一般根據(jù)同類用途的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行確定，地價(jià)指數(shù)的確定可以參照“中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測”的城市或區(qū)域的地價(jià)增長率。，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)亟谕恋亟灰浊闆r和房地產(chǎn)發(fā)展趨勢綜合確定，對于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異。

交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。即便是同一交易類型如出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價(jià)可能有較大差異。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低：拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。我們的做法是：以待估宗地為基準(zhǔn)，每增加或下降一個(gè)級別，指數(shù)增加或減少2。

交易情況分為正常交易和非正常交易，正常交易是指公允市場價(jià)格，公開透明進(jìn)行交易的情況；非正常交易包括急于出售、急于購買、有條件出售或購買、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)等等特殊情況。對由于不符合正常市場值的交易情況所帶來的價(jià)格偏差進(jìn)行糾正，分析各種情況下對土地交易產(chǎn)生的是偏高或者偏低的影響，向著公平市場方向修正。根據(jù)該種狀況下偏離市值的程度，確定修正的百分比，測定各種特殊因素對正常土地價(jià)格的影響程度，利用修正系數(shù)，修正具體的交易案例。

對各可比案例交易價(jià)格進(jìn)行各項(xiàng)影響因素修正后，所得到的各個(gè)比較實(shí)例的價(jià)格可選用以下方法之一來確定比準(zhǔn)價(jià)格：簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。但由于一般估價(jià)實(shí)務(wù)中選取的可比案例不會(huì)很多，因此中位數(shù)法與眾數(shù)法并不適用。在評估實(shí)務(wù)中，如可比實(shí)例修正過程沒有明顯差異或差異不大，可采用簡單算術(shù)平均法：如各可比實(shí)例修正過程差異顯著，則應(yīng)采用加權(quán)算術(shù)平均法，此時(shí)應(yīng)通過分析比較案例與委估對象的相似度、貼近度、比較修正的準(zhǔn)確性、可靠性和修正幅度綜合判斷確定各案例價(jià)格的權(quán)重。

五、采用成本逼近法評估的要點(diǎn)

評估出讓土地市場價(jià)值時(shí)，除了工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等外，還通常對于倉儲(chǔ)用地、軍事設(shè)施用地、港口碼頭用地等選用成本逼近法。

成本法運(yùn)用中存在的難點(diǎn)：（1）土地取得費(fèi)的測算中對涉及到的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的土地政策法規(guī)的適用性、合理性的把握，采用的相關(guān)稅費(fèi)的合理性；如土地用途是林地，就不應(yīng)再計(jì)算耕地占用稅；如果一宗地內(nèi)有各種各樣的農(nóng)地類型，各類農(nóng)地所占的面積不祥的情況下，如何確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及所應(yīng)交納的耕地占用稅。（2）對投資利潤率如何確定更為合理。（3）如何合理地確定土地增值收益等問題。

六、采用收益還原法評估的要點(diǎn)

1.收益案例的選擇。采用收益還原法評估待出讓的商業(yè)綜合體用地，如果缺乏可比案例來測算未來商業(yè)綜合體總收益，可以選用小型商業(yè)店鋪?zhàn)鳛楸容^案例。

如果選用小型商業(yè)店鋪，應(yīng)通過以下的修正使其成為可比案例：（1）選用小型商業(yè)店鋪案例應(yīng)和待估宗地在同一供需圈；（2）選用小型商業(yè)店鋪案例從事的行業(yè)盡量相同，容積率相近且面積盡可能大；（3）收集小型商業(yè)店鋪案例如果是出租性土地及房屋的宗地，應(yīng)收集三年以上的租賃資料，如果是營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運(yùn)資料（所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢），并對之進(jìn)行分析。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至可能前幾年是負(fù)收益。因此在確定選用小型商業(yè)店鋪收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益，權(quán)益人提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會(huì)不真實(shí)，這時(shí)須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計(jì)報(bào)告。同時(shí)，對會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會(huì)計(jì)處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù)（例如會(huì)計(jì)折舊與估價(jià)折舊不同）。

在東莞市內(nèi)，純土地租賃交易量較少。一般可通過現(xiàn)場調(diào)查、房地產(chǎn)中介、網(wǎng)絡(luò)及報(bào)紙等媒介得到土地租賃案例。

如果缺乏此類案例，還是可以采用收益還原法評估出讓土地價(jià)值的。因?yàn)槌送ㄟ^土地租賃案例進(jìn)行測算外，我們還可以通過以下方法解決：（1）我們可以通過調(diào)查獲得房地產(chǎn)的客觀收益后，減除合理費(fèi)用，再扣減建筑物的貢獻(xiàn)值，即扣減房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率即為年土地純收益的客觀合理數(shù)據(jù)。（2）對于經(jīng)營（生產(chǎn)）性企業(yè)的土地純收益。可以通過調(diào)查獲取企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益和非土地資產(chǎn)純收益，兩者相減即可得年土地純收益，其中企業(yè)經(jīng)營（生產(chǎn)）純收益可以通過年經(jīng)營（生產(chǎn)）總收入減去年經(jīng)營（生產(chǎn)）總費(fèi)用得到。

2.收益還原法中的難點(diǎn)：（1）如何獲得年土地純收益的客觀合理且穩(wěn)定數(shù)據(jù)。（2）土地費(fèi)用如何準(zhǔn)確測算。（3）土地還原利率的取值等，最易發(fā)生的技術(shù)錯(cuò)誤是對土地純收益的測算。

3.解決方法：（1）土地純收益的測算可以通過土地租賃合同或估價(jià)對象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例進(jìn)行調(diào)查，了解片區(qū)土地平均租金水平（2）房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計(jì)）、營業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營業(yè)稅的7%或5%）、教育費(fèi)附加（按營業(yè)稅的3%）等合計(jì)得出綜合稅率，進(jìn)而測算出土地費(fèi)用。（3）通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法估算房地產(chǎn)的還原利率。

4.放棄使用收益還原法的情況：（1）缺乏估價(jià)對象所在供需圈內(nèi)與估價(jià)對象用途、性質(zhì)等相近或相似的案例。（2）沒有收益或潛在收益的，如公共設(shè)施用地等。

七、采用剩余法評估的要點(diǎn)

1.根據(jù)我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用剩余法評估出讓土地市場價(jià)值時(shí)，以下問題容易被忽視或最容易犯錯(cuò)誤：（1）估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，未能根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格及走勢、政策影響，預(yù)測建成后售價(jià)；未能在符合估價(jià)基準(zhǔn)目的政策規(guī)定的前提下合理預(yù)測銷售時(shí)間；未能根據(jù)市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時(shí)間價(jià)值問題來合理預(yù)測銷售情況；租賃未考慮出租率及租金增長情況；未注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)應(yīng)使用可售面積。（2）估算開發(fā)成本時(shí)，開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。對于大型開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金；計(jì)算開發(fā)成本時(shí)未使用總建筑面積。

2.一直懸而未決的問題是：（1）如何合理地估算利潤率，選取的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)怎樣才算合理？（2）采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對待開發(fā)土地價(jià)值進(jìn)行測算時(shí)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)的不同可能導(dǎo)致開發(fā)價(jià)值的差異等。

八、在特殊出讓評估時(shí)的一些做法

1.在政府征收評估中的做法是：（1）對于原土地使用者的土地補(bǔ)償費(fèi)用，在評估和核定時(shí)以現(xiàn)狀用途和規(guī)模為主，適當(dāng)考慮未來的規(guī)劃用途和建設(shè)規(guī)模。（2）東莞市內(nèi)測算補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，以確定變更的批準(zhǔn)日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，采用割差法，先計(jì)算變更之后及之前兩種情況下的總地價(jià)，對兩者進(jìn)行比較，其差值即為應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。（3）在出讓土地評估過程中，是評估的價(jià)值類型是出讓市場價(jià)。

2.出讓配建保障性住房的住宅用地，其地價(jià)評估思路與無此項(xiàng)配建的住宅地價(jià)評估思路的不同：（1）出讓配建保障性住房的住宅用地對保障性住房用地的出讓成本和稅費(fèi)及售價(jià)要根據(jù)政策，另列考慮。（2）如果估價(jià)對象周邊建有或擬建保障性住房項(xiàng)目，它將對估價(jià)對象價(jià)值主要產(chǎn)生以下影響：一是售價(jià)降低，主要的原因是供給增加及高收入人群減少；二是低收入人群增加，引起居住環(huán)境變差，降低估價(jià)對象的價(jià)值。

對于這些影響的量化主要是體現(xiàn)在商品房的售價(jià)降低方面。

九、在出讓評估中應(yīng)關(guān)注的問題及建議

1.關(guān)注征收補(bǔ)償?shù)日叻ㄒ?guī)的變化，如“三舊”改造政策、城軌建設(shè)用地的拆遷征收相關(guān)政策法規(guī)在估價(jià)基準(zhǔn)日是否已失效或變更。對于同在有效期內(nèi)的政策法規(guī)，要根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)，相關(guān)法規(guī)的適用性進(jìn)行取舍；同時(shí)注意相關(guān)法規(guī)的法律沖突問題，在選用時(shí)要與委托方溝通，盡量取得委托方認(rèn)可的書面意見，減少糾紛發(fā)生的可能性。

2.關(guān)注集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和國有土地使用權(quán)出讓在評估處理上的差異。

3.關(guān)注規(guī)劃批準(zhǔn)書上的用地類型和實(shí)際出讓的用地類型不一致的情況，解決評估的合法性問題。如中小學(xué)校用地的評估，按《土地利用現(xiàn)狀分類》出讓的用地類型為公共管理與公共服務(wù)用地——科教用地項(xiàng)下的教育用地，而規(guī)劃的用地類型往往列為住宅用地類下的中小學(xué)幼兒園用地。筆者認(rèn)為：出讓年限是指最高出讓年限，不高于出讓年限出讓就是合理的，住宅用的的最高出讓年限為70年，公共管理與公共服務(wù)用地的最高出讓為年限50年，出讓評估時(shí)應(yīng)以公共管理與公共服務(wù)用地的最高年限50年進(jìn)行評估。這并不違反評估的合法性原則。

4.對于以招拍掛方式取得的出讓土地使用權(quán)在規(guī)劃用途調(diào)整、容積率調(diào)整及用地面積變動(dòng)等情況下需要補(bǔ)繳地價(jià)款的評估，由于涉及年限較長，政策變化大導(dǎo)致可比案例缺乏、資料收集困難等問題。在使用市場比較法時(shí)注意對可比案例用地類型、容積率等進(jìn)行修正，修正參數(shù)的取值要做到有理有據(jù)。

5.在土地出讓評估中要遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則，加強(qiáng)估價(jià)對象及可比案例的現(xiàn)場勘查工作，對于不同類型的教育用地的出讓評估，采用不同的價(jià)格內(nèi)涵和評估方法。（1）對于幼兒園用地（R61）的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃性質(zhì)為幼兒園用地（R61）。據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場勘查，估價(jià)對象是開發(fā)商應(yīng)建設(shè)規(guī)劃部門對住宅配套建設(shè)的政策要求，而購買用來建設(shè)社區(qū)幼兒園的，是居住區(qū)內(nèi)為小區(qū)配套使用的居住級以下的幼兒園用地（R61），與規(guī)劃用途相符，評估價(jià)格就往居住用地（R2）價(jià)格上靠，選取居住用地（R2）作為可比案例，特別注意是要對土地用途、容積率及使用年限的修正。評估方法采用市場比較法及收益還原法。（2）對于中學(xué)用地的評估：根據(jù)委托方提供的《東莞市建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》，待估宗地規(guī)劃用途為中小學(xué)及幼兒園用地（R6），據(jù)《東莞市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》（自2006年1月1日起施行），R6為居住區(qū)級以下的教育設(shè)施用地，如幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等用地。而據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場察勘，待估宗地實(shí)際上是居住區(qū)以外的中學(xué)用地。結(jié)合評估的目的，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）規(guī)定，應(yīng)歸屬公共管理與公共服務(wù)用地中的科教用地，因此評估設(shè)定用途為教育用地，選取有限的教育用地及同區(qū)域的科研用地等作為可比案例，評估價(jià)格就往科教用地上靠，評估時(shí)要特剮注意的是對土地用途的修正。評估方法采用市場比較法及成本逼近法。

6.若同一估價(jià)對象委托幾家土地評估機(jī)構(gòu)同時(shí)進(jìn)行評估，解決各評估機(jī)構(gòu)之間評估結(jié)果的差異問題，基本方法有以下兩點(diǎn)：一是參與出讓評估工作的土地估價(jià)師們要認(rèn)真學(xué)習(xí)評估理論和不斷更新知識，提高評估業(yè)務(wù)能力，減少差錯(cuò)的發(fā)生；二是中標(biāo)的幾家機(jī)構(gòu)在有關(guān)部門及協(xié)會(huì)的組織下共同探討，采用相同的評估方法及采用相近的評估參數(shù)，特別是土地還原率、收益率等參數(shù)。

以上是筆者對政府土地出讓評估的一些想法和做法，懇請?jiān)u估師批評指正。同時(shí)希望評估行業(yè)協(xié)會(huì)能在今后舉辦多種形式的學(xué)術(shù)交流活動(dòng)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)之間估價(jià)師的交流。如可以讓評估師把在評估工作中遇到的技術(shù)難題上傳到網(wǎng)站、微博、QQ群等，讓廣大評估師們共同探討。使我們評估行業(yè)內(nèi)形成愛評估、懂評估、互教互助的學(xué)習(xí)氛圍，樹立行業(yè)專業(yè)健康向上的形象，使各評估機(jī)構(gòu)和行業(yè)不斷發(fā)展壯大。

第2篇：土地評估方法范文

本文的研究問題為:為什么環(huán)境影響評估制度無法解決目前臺灣土地開發(fā)時(shí)所面臨的沖突困境?主要原因?yàn)楹?面對這個(gè)問題,環(huán)境影響評估制度可能必須做何種更張,以適合臺灣民眾的需要,進(jìn)而來解決環(huán)?？?fàn)幣c經(jīng)濟(jì)成長之間的沖突?

1土地開發(fā)之困境與環(huán)境影響評估制度之建立

臺灣過去因?yàn)樽非蠊I(yè)及經(jīng)濟(jì)之快速發(fā)展,嚴(yán)重忽略了自然生態(tài)環(huán)境的保育,致使環(huán)境污染事件相當(dāng)頻繁。許多大型的開發(fā)案都受到民眾的抵制,而無法順利的動(dòng)工興建。為了解決這個(gè)問題,并平衡環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)成長之間的矛盾,環(huán)境影響評估制度乃逐漸的受到重視,企圖透過此制度的建立與實(shí)施,一方面能夠保護(hù)臺灣的自然生態(tài)與社會(huì)環(huán)境,另一方面則是繼續(xù)保持臺灣的經(jīng)濟(jì)成長,由此創(chuàng)造出彼此雙贏的局面。然而,何謂環(huán)境影響評估?依現(xiàn)行“環(huán)境影響評估法”第四條第一項(xiàng)第二款之規(guī)定:“指開發(fā)行為或政府政策對環(huán)境包括生活環(huán)境、自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)、文化、生態(tài)等可能影響之程度及范圍,事前以科學(xué)、客觀、綜合之調(diào)查、預(yù)測、分析及評定,提出環(huán)境管理計(jì)劃,并公開說明及審查。環(huán)境影響評估工作包括第一階段、第二階段環(huán)境影響評估及審查、追蹤考核等程序?！庇缮鲜鰧τ诃h(huán)境影響評估的定義可知,非常注意科學(xué)及客觀的評定辦法,企圖由此辦法來作為開發(fā)政策的主要之判準(zhǔn)。而科學(xué)及客觀似乎被劃上了等號,只要是符合科學(xué)的,就是屬于客觀的,其應(yīng)不包含主觀的成分,因此是可以為一般社會(huì)大眾所接受的。再者,何種開發(fā)行為必須經(jīng)過環(huán)境影響評估呢?根據(jù)該法第五條之規(guī)定,下列開發(fā)行為對環(huán)境有不良影響者,應(yīng)實(shí)施環(huán)境影響評估:(1)工廠之設(shè)立及工業(yè)區(qū)之開發(fā);(2)道路、鐵路、大眾捷運(yùn)系統(tǒng)、港灣及機(jī)場之開發(fā);(3)土石采取及探礦、采礦;(4)蓄水、供水、防洪排水工程之開發(fā);(5)農(nóng)、林、漁、牧地之開發(fā)利用;(6)游樂、風(fēng)景區(qū)、高爾夫球場及運(yùn)動(dòng)場地之開發(fā);(7)文教、醫(yī)療建設(shè)之開發(fā);(8)新市區(qū)建設(shè)及高樓建筑或舊市區(qū)更新;(9)環(huán)境保護(hù)工程之興建;(10)核能及其它能源之開發(fā)及放射性核廢料儲(chǔ)存或處理場所之興建;(11)其它經(jīng)中央主管機(jī)關(guān)公告者。前項(xiàng)開發(fā)行為應(yīng)實(shí)施環(huán)境影響評估者,其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)目及環(huán)境影響評估作業(yè)準(zhǔn)則,由主管部門會(huì)商有關(guān)部門于本法公布施行后一年內(nèi)定之,送有關(guān)立法部門備查。根據(jù)此法條第二項(xiàng)之規(guī)定,環(huán)保部門后來訂立“開發(fā)行為應(yīng)實(shí)施環(huán)境影響評估細(xì)目及范圍認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”辦法,許多土地開發(fā)行為因此在開發(fā)之前都必須實(shí)施環(huán)境影響評估,等到通過之后才得以開發(fā)營運(yùn)。因此,此法的實(shí)施對于臺灣之土地開發(fā)確實(shí)帶來了相當(dāng)大的沖擊。

2科技就是客觀中立的嗎

環(huán)境影響評估的實(shí)施非常強(qiáng)調(diào)科技的重要性,這可由該法第四條之內(nèi)容得知。每當(dāng)政府或是大企業(yè)面對著嚴(yán)峻的環(huán)保抗?fàn)帟r(shí),科技理性就成為它強(qiáng)而有力的辯護(hù)武器,解決環(huán)境污染的根本辦法就是科技不斷的創(chuàng)新及改進(jìn)。在這種思維底下,政治及社會(huì)方面的價(jià)值觀,如民主參與、社會(huì)公平、環(huán)境及生態(tài)的均衡發(fā)展等,都被置之一旁而無暇顧及了。換言之,地方社區(qū)的價(jià)值及其社會(huì)意義已在科技決定論的意識型態(tài)底下,被摧殘的支離破碎。然而,這種科技決定一切的論點(diǎn)受到民眾的強(qiáng)烈質(zhì)疑及反對,因?yàn)樗麄円阎饾u體驗(yàn)并認(rèn)識到科技帶給人們的負(fù)面影響(Norgaard1988,610)。由于不斷惡化的生存環(huán)境已促使基層民眾群起抗?fàn)?積極要求參與政府制定決策的過程,所謂的科技中立之說及科技是純粹追求事實(shí)而不考慮任何后果的立論,已經(jīng)為環(huán)保工作者所拒絕(Freudenberg&Stei-nsapir1992)。為了保持科技至上及經(jīng)濟(jì)效率第一的價(jià)值觀能夠支配整個(gè)社會(huì),Edelstein(1986/1987)指出,政府技術(shù)官僚經(jīng)常想出辦法來避免科技及市場的運(yùn)作遭到民眾參與的干擾,行政程序的設(shè)計(jì)是為了要避免市民的參與,即使有些市民被邀請來參加,他們也只是代表著象征的意義罷了。另一方面,Freudenberg&Steinsapir(1992)也表示,政府及企業(yè)界通常把那些原本是政治的事件轉(zhuǎn)變成科技的問題,因此,去解決這些問題的方法就是要仰賴專家而不是民眾的民主參與。因此,現(xiàn)代化觀念強(qiáng)調(diào)科技的結(jié)果,使得環(huán)境問題都被化約成科技的問題,解決之道也唯有依靠科技的手段,至于人類的行為或是選擇,則并非是考量的重點(diǎn)。因此,Redclift(1994,31)就指出,當(dāng)人們把自己與科技分離時(shí),并將責(zé)任委由科技來承擔(dān)時(shí),人們就很不可能為那些因自己的行為所造成的不良環(huán)境后果來承擔(dān)責(zé)任。諸多環(huán)境問題,如溫室效應(yīng)、臭氧層破洞等問題,就皆被視之為外部性問題,解決之道,并非依賴人類的一起努力,而是必須依賴于少數(shù)精英專家。此外,重視科技的另外一個(gè)意涵,就是誰掌握了科技,也就擁有了社會(huì)的權(quán)威,對于未來發(fā)展具有絕對的影響力量。Goldsteen&Schorr(1991)所強(qiáng)調(diào)的,在決策過程之中,當(dāng)民眾面對環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)時(shí),民主的參與是絕對有其必要,科技的決定必須要并入民主的過程當(dāng)中。而當(dāng)正規(guī)的政治管道無法容納他們的參與時(shí),來自于民間社會(huì)的直接行動(dòng)或許就成為市民不得不采行的手段。

3環(huán)境規(guī)劃理念的變遷

賦予地方社區(qū)對于未來發(fā)展的自,開放并且公平參與的權(quán)力結(jié)構(gòu),不再完全倚賴于技術(shù)精英的指揮,可謂是環(huán)境影響評估主要重點(diǎn)。這種理念其實(shí)在過去的規(guī)劃理論思辨中,就有學(xué)者大聲疾呼其重要性,例如Davidoff(1965)提出了倡導(dǎo)規(guī)劃的概念(advocacyplanning),建議規(guī)劃者必須幫助民眾參與,并應(yīng)該特別協(xié)助那些無法參與的弱小團(tuán)體。在Davidoff之后,Friedmann(1973)也提出了類似的接觸規(guī)劃理論(transactiveplanning)。認(rèn)為規(guī)劃者與被規(guī)劃者之間的關(guān)系必須做結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,他指出規(guī)劃者與被規(guī)劃者必須多進(jìn)行對話,經(jīng)由這種對話接觸,彼此將可以交換知識,進(jìn)行互相學(xué)習(xí),然后一起把知識轉(zhuǎn)化為行動(dòng)。Grabow&Heskin(1973)大力批評所謂的理性規(guī)劃學(xué)者所堅(jiān)持的科技及客觀的理念。他們要求徹底的更改這種規(guī)劃模式,將規(guī)劃的權(quán)力分散,轉(zhuǎn)交給能夠促進(jìn)人們發(fā)展的社區(qū)及社會(huì)。另外,為了追求一個(gè)民主的規(guī)劃過程,幫助民眾直接參與,Forester(1982)繼Davidoff(1965)提倡的倡導(dǎo)式規(guī)劃之后,提出進(jìn)步規(guī)劃(progressiveplann-ing)的理念。他藉由Lukes(1974)所述“權(quán)力三種面向”的理念,指出規(guī)劃過程中的信息往往因政治及經(jīng)濟(jì)等結(jié)構(gòu)性因素而被扭曲,在這種情況之下,規(guī)劃者的主要任務(wù)即是避免這種情事的發(fā)生,讓民眾能夠接觸到正確的信息,了解政治經(jīng)濟(jì)不公平的結(jié)構(gòu)關(guān)系,如此一來,民眾才能夠被賦予批判的力量,而真正的民主規(guī)劃過程才有可能達(dá)成。Forester(1996)深受Habermas的影響,認(rèn)為過去以科學(xué)為主的化約方法根本沒有辦法來解決復(fù)雜的社會(huì)問題,因此進(jìn)一步指出,唯有透過用心溝通,并仔細(xì)傾聽民眾所講的的故事,才是規(guī)劃的主要內(nèi)涵。因此,規(guī)劃理論的主要內(nèi)涵已由過去所強(qiáng)調(diào)的實(shí)質(zhì)規(guī)劃轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾暅贤ㄟ^程,規(guī)劃被視之為交互主觀、互相學(xué)習(xí)的辯論過程(Healey1996;Innes1998,1999)。由此觀之,規(guī)劃理論正處于一個(gè)典范交遞的年代,論者習(xí)以“現(xiàn)代化”及“后現(xiàn)代化”相稱(Beaureg-ard1996;Healey1996)。以往的主導(dǎo)者理性規(guī)劃模式已受到相當(dāng)多的質(zhì)疑,因?yàn)殚L久以來局限于科技理性的觀點(diǎn)已經(jīng)變成了一種支配霸權(quán),它將許多其它重要的想法(如道德、公平、審美觀等)皆排除在外,認(rèn)為彼等不值得人們的眷戀,而也唯有建筑于科技理性之下的行動(dòng)才算是人類文明的進(jìn)步。如此一來,在這種追求進(jìn)步的理念之下,資本的重要性往往凌駕于對于人類及環(huán)境的關(guān)懷,規(guī)劃理論的重心反而是以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)成長及競爭力為主要的考量。如今,這種建基于對于現(xiàn)代化理念追求的規(guī)劃理論正面臨了相當(dāng)大的挑戰(zhàn),人們不再相信科技理性是唯一的判準(zhǔn)。由此可知,一個(gè)仍然是立足于科技理性的環(huán)境影響評估概念,自然也會(huì)受到強(qiáng)烈的質(zhì)疑。

4環(huán)境影響評估應(yīng)該有新的制度內(nèi)容

政府原本期盼環(huán)境影響評估制度的建立能夠消除環(huán)?？?fàn)?使得臺灣的經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)的成長,而環(huán)境保護(hù)也能兼顧。然而,這樣的理想似乎是沒有達(dá)成,因?yàn)樵诖酥贫冉⒅?臺灣社會(huì)的環(huán)?？?fàn)幦匀皇菑牟婚g斷,而且有愈演愈烈的趨勢,這可由近年來反核四及反七輕設(shè)廠為例。社區(qū)民眾并不相信由此制度所提出的環(huán)境影響評估報(bào)告書,并且有相當(dāng)多的質(zhì)疑。因此,如何賦權(quán)(empowerment)予地方社區(qū)民眾,讓社區(qū)民眾能夠參與于此報(bào)告書的制作,而不是僅只于報(bào)告書出爐之后的參與說明會(huì)及公聽會(huì),應(yīng)該是一個(gè)很值得思索的課題。本文主張,環(huán)境影響評估制度至少必須同時(shí)賦予地方社區(qū)及地方政府進(jìn)行環(huán)境影響評估的權(quán)力。也就是說,第一階段的環(huán)境影響說明書及第二階段的環(huán)境影響評估報(bào)告書皆不應(yīng)該僅有一個(gè)版本,除了原本開發(fā)單位所提的版本之外,中央政府或者是開發(fā)單位也應(yīng)該提供經(jīng)費(fèi)予地方社區(qū)及地方政府,由其選擇環(huán)境影響評估的專業(yè)單位來進(jìn)行環(huán)境影響評估說明書及報(bào)告書的制作,然后再提交予審查委員會(huì)。“環(huán)境影響評估法”第四條第一項(xiàng)第二款環(huán)境影響評估的主要內(nèi)容,系“包括生活環(huán)境、自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)、文化、生態(tài)等”,而對于上述之內(nèi)容,地方社區(qū)民眾應(yīng)該是最具有資格來表達(dá)他們的意見,因此,倘若環(huán)境影響評估說明書及報(bào)告書的部分主動(dòng)權(quán)能夠由他們來實(shí)質(zhì)掌握,必可大量的減少環(huán)?？?fàn)帯Ｓ诖?所關(guān)懷的主要重點(diǎn)為,信息之擁有往往是環(huán)境影響評估的主軸,擁有信息其實(shí)就是擁有權(quán)力(Forester1982),缺乏信息之一方是無法與擁有信息之一方來進(jìn)行競爭。本文主張環(huán)境影響評估制度應(yīng)該要嘗試讓弱勢團(tuán)體、地方社區(qū)及地方政府擁有他們所需要的信息,并且由此來破除信息之霸權(quán),由不同評估報(bào)告書的提出來創(chuàng)造一個(gè)公平參與的論述空間,讓各方行動(dòng)者皆能擁有信息,表達(dá)他們不同的關(guān)懷,如此一來,透過后續(xù)的對話與溝通,才有可能達(dá)到彼此都能接受的土地開發(fā)共識。倘若上述之建議短期之內(nèi)無法達(dá)成,那么至少也應(yīng)該盡速修改法律,將環(huán)境影響評估報(bào)告書的編制權(quán)轉(zhuǎn)移至“環(huán)境影響評估審查委員會(huì)”,使得該審查委員會(huì)能夠擁有環(huán)境影響評估專業(yè)單位、或者是顧問公司的聘用權(quán),而不是如同現(xiàn)在之作法,任由開發(fā)單位來自由的選擇,僅是于事后做“關(guān)于目的事業(yè)主管機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)送環(huán)境影響說明書或環(huán)境影響評估報(bào)告書初稿之審查。”也就是說,由審查委員會(huì)來主導(dǎo)環(huán)境影響評估說明書及報(bào)告書的編制,如此一來,所做出來的環(huán)境影響評估可能會(huì)比較具有公信力,容易獲得社會(huì)大眾的認(rèn)同。至于環(huán)境影響評估作業(yè)所需的費(fèi)用應(yīng)該由開發(fā)單位來支出,因?yàn)檫@是彼等必須負(fù)擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。審查委員會(huì)也必須依照現(xiàn)行行政程序法第四十四條至第四十七條之規(guī)定,公開其所有之信息,讓地方社區(qū)民眾及開發(fā)單位皆能獲得信息。在此制度之下,審查委員會(huì)的運(yùn)作因此深深影響著環(huán)境影響評估制度的成敗,然而,此處之建議是否允當(dāng)卻也值得再思慮,這是因?yàn)槟壳暗闹贫纫呀?jīng)賦予了委員會(huì)過多的責(zé)任,因此,再次增加它的負(fù)荷是否為彼等所能承擔(dān)?再者,該審查委員會(huì)的成員組成也是必須給予重視。這里引發(fā)了兩個(gè)頗值得重視的課題,第一、即當(dāng)?shù)刂用窦暗胤秸]有被包括于審查委員會(huì)里;第二、審查委員會(huì)充斥了行政及專家的色彩,專家之聘用權(quán)并且掌握于主任委員之手,彼等是否能夠真正的代表社區(qū)民眾的意見,其實(shí)是頗有商榷之余地。倘若審查委員會(huì)制度于現(xiàn)階段無法更改,那么解決之道應(yīng)該要有彈性的作為,即審查委員會(huì)應(yīng)該增加名額,讓地方社區(qū)民眾及地方政府有參與的機(jī)會(huì)。此外,所有審查委員會(huì)成員的遴選應(yīng)該要公開,并讓環(huán)保團(tuán)體及地方社區(qū)民眾對于審查委員的人選有表達(dá)意見的機(jī)會(huì)。再者,當(dāng)審查委員會(huì)對于某件重大開發(fā)案無法作成決議,或者是彼此之意見相當(dāng)分歧,而委員們之票決又是抗衡不下之時(shí),例如,當(dāng)“正反意見同數(shù)時(shí)”,可能不應(yīng)該如同該組織辦法第九條所訂定的“由主席裁決之”,此時(shí)可能就必須考量公民投票的適用性。因?yàn)?土地開發(fā)及環(huán)境影響評估原本就是一項(xiàng)政治的選擇,在一個(gè)民主的年代,選擇的權(quán)力應(yīng)該要?dú)w屬于地方社區(qū)民眾所擁有,而不是由專家們來代為決行(徐世榮及陳志仲,1999)。吳介民就指出,“專家決策的迷思是威權(quán)時(shí)代的遺跡。專家像所有人一樣可能犯錯(cuò)。此外,專家也不必然比一般民眾更有遠(yuǎn)見?！L(fēng)險(xiǎn)的高度不確定性,既然無法由專家保證,那么誰來背書,本質(zhì)上就是一個(gè)政治問題(2000)”。因此,公民投票應(yīng)該是具有其正當(dāng)性,他進(jìn)一步闡述公民投票的內(nèi)涵:公投的先決條件,是各個(gè)團(tuán)體,協(xié)同懷抱不同專業(yè)信念的社群,提出正反意見和各種替代方案,提供給選民充分討論之后才舉行投票。在公投的前置作業(yè)階段,是各種核能、環(huán)保專家、社區(qū)運(yùn)動(dòng)者和民眾之間互相溝通和說服的過程。這需要相當(dāng)長的一段時(shí)間,例如一年或兩年。這個(gè)過程,有助于我們深刻反思快速經(jīng)濟(jì)成長的社會(huì)代價(jià)和環(huán)境成本。投票的結(jié)果,不論是贊成或反對核四,由全體公民來承擔(dān)這個(gè)公共抉擇的風(fēng)險(xiǎn)和政治責(zé)任。公民投票決定核四興建與否,可以補(bǔ)強(qiáng)臺灣過去重大公共政策所匱乏的正當(dāng)性。這也是專家和民眾攜手?jǐn)[脫專制黑箱作業(yè),謀求“社會(huì)和解”的契機(jī)。本文基本上同意上述之論點(diǎn),然而,并不認(rèn)為公民投票是適用于每一個(gè)土地開發(fā)案,只有在經(jīng)過改造過之后的審查委員會(huì)無法作成決議,或者是彼此之意見無法統(tǒng)合,委員們的投票結(jié)果又是相持不下時(shí),才有適用之可能性,否則付出之社會(huì)成本可能會(huì)是過于巨大。另外一個(gè)值得考量的方法乃是將“公民訴訟”的觀念引進(jìn)環(huán)境影響評估制度當(dāng)中,藉以提醒并防止政府主管機(jī)關(guān)怠于執(zhí)行其應(yīng)負(fù)擔(dān)的職務(wù)。其實(shí)目前國內(nèi)已經(jīng)有多種環(huán)境相關(guān)立法引入公民訴訟條款,例如,空氣污染防制法(第七十四條)、廢棄物清理法(第三十四條之一)、及土壤及地下水污染整治法(第四十九條)等,比較其條文幾乎皆是相同,僅是于第二項(xiàng)之內(nèi)容有部分文字上的更動(dòng)。如土壤及地下水污染整治法第四十九條就規(guī)定:公私場所違反本法或依本法授權(quán)訂定之相關(guān)命令而主管機(jī)關(guān)疏于執(zhí)行時(shí),受害人民或公益團(tuán)體得敘明疏于執(zhí)行之具體內(nèi)容,以書面告知主管機(jī)關(guān)。主管機(jī)關(guān)于書面告知送達(dá)之日起六十日內(nèi)仍未依法執(zhí)行者,人民或公益團(tuán)體得以該主管機(jī)關(guān)為被告,對其怠于執(zhí)行職務(wù)之行為,直接向行政法院提訟,請求判令其執(zhí)行。行政法院為前項(xiàng)判決時(shí),得依職權(quán)判令被告機(jī)關(guān)支付適當(dāng)律師費(fèi)用、偵測鑒定費(fèi)用或其它訴訟費(fèi)用予對土壤及地下水污染整治有具體貢獻(xiàn)之原告。由上述可知,目前“公民訴訟”條款之精神,主要在于賦予受害人民或公益團(tuán)體能夠?qū)χ鞴軝C(jī)關(guān)疏于履行作為義務(wù)之情形提出告訴,藉此督促相關(guān)法令之積極執(zhí)行。衡諸環(huán)境影響評估制度,其主要考量在于事前防范或減輕開發(fā)行為與政府政策對環(huán)境之不良影響,故而在前述制度興革之下,若能參酌前述“公民訴訟”條款之精神,將此一規(guī)定納入環(huán)境影響評估制度之中,除可強(qiáng)化民眾參與之機(jī)制外,并將使環(huán)境影響評估制度的流程更形公開透明。

第3篇：土地評估方法范文

【關(guān)鍵詞】 拆遷補(bǔ)償；房地合一；房地分離

一、引言

自改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，全國各地因拆遷而引發(fā)的暴力惡性事件也頻頻發(fā)生。盡管自1991年起我國先后頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》以及《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等一系列針對性的規(guī)章制度，但始終未能真正有效解決問題，其根本原因在于對被拆遷人的補(bǔ)償不合理。近年來，房屋拆遷補(bǔ)償問題日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，陳路、王才亮、楊曉鈴及劉文忠等分別在房屋拆遷補(bǔ)償對象、補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償原則等領(lǐng)域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，通過對“房地合一”和“房地分離”拆遷補(bǔ)償評估方法的對比實(shí)證研究，指出房地分離拆遷補(bǔ)償模式是一種更為合理的補(bǔ)償方法。

二、房屋拆遷補(bǔ)償評估方法

縱觀國內(nèi)外相關(guān)法規(guī)及實(shí)踐操作，房屋拆遷補(bǔ)償評估主要采用兩種方法，即：房地合一和房地分離。目前我國城市房屋拆遷評估一般采用房地合一法，也稱作是房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法。

（一）房地合一評估方法

房地合一評估方法是目前城市拆遷補(bǔ)償中比較通用的一種計(jì)算模型，其基本思路就是根據(jù)拆一還一、就地安置的補(bǔ)償原則，以評估時(shí)點(diǎn)被拆遷片區(qū)同地段、同用途新建商品房的交易平均價(jià)格為基數(shù)，作為被拆遷人房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)格，它與房屋設(shè)施補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償一起構(gòu)成房屋拆遷補(bǔ)償總額。該方法的計(jì)算公式是：拆遷補(bǔ)償金額=同地段、同用途新建商品房的交易平均價(jià)格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數(shù)）＋設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)＋裝修補(bǔ)償費(fèi)+其他費(fèi)用。

1.同地段、同用途新建商品房交易平均價(jià)格

一是采用市場比較法。在評估時(shí)點(diǎn)將評估對象與同地段、同用途新建商品房的市場價(jià)格進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u估對象的客觀合理價(jià)值；二是采用收益法。該方法預(yù)計(jì)評估對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算評估對象的客觀合理價(jià)值。

2.住宅狀況修正系數(shù)

結(jié)合我國北京、上海等地方政府出臺的相關(guān)政策，住宅狀況修正系數(shù)的計(jì)算公式是，住宅狀況修正系數(shù)=年限修正系數(shù)+水電氣修正系數(shù)+墻體修正系數(shù)+結(jié)構(gòu)修正系數(shù)+門窗修正系數(shù)+區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)+其他修正系數(shù)。

3.設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)

設(shè)施指水、電、氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按照市場價(jià)格進(jìn)行估算。設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量×重置價(jià)格。

4.城市房屋裝修補(bǔ)償費(fèi)

裝修必須依附于建筑物，本身無法作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)體現(xiàn)其價(jià)值，無法運(yùn)用比較法、收益法評估，且同等裝修價(jià)格在市場上差別很小，采用成本法即可以體現(xiàn)其價(jià)值。裝修補(bǔ)償金額=裝修成本－折舊。

（二）房地分離評估方法

在市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，城市房屋拆遷補(bǔ)償金額應(yīng)與被拆遷的土地市場價(jià)值緊密聯(lián)系在一起。目前我國土地價(jià)值評估的方法有基準(zhǔn)地價(jià)法和成本逼近法。成本逼近法根據(jù)土地出讓各項(xiàng)費(fèi)用的總和來確定土地的市場價(jià)值，土地整治成本差異較大，因此不利于形成標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方法。基準(zhǔn)地價(jià)法是通過對被拆遷土地所在片區(qū)地價(jià)的動(dòng)態(tài)化監(jiān)測，通過容積率修正等方法獲得土地的市場價(jià)值，計(jì)算方法較為簡單，也易于建立比較嚴(yán)格的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。該方法的計(jì)算公式是：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用=土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)。

1.土地評估值

評估地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×［1+（成熟度修正系數(shù)）+（區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型修正系數(shù)）］×容積率修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×期日修正系數(shù)

2.土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)=（拆遷后的土地使用權(quán)價(jià)格評估+政策優(yōu)惠部分-其他拆遷成本）/拆遷面積

3.地上附著物費(fèi)

地上附著物包括房屋及水電氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按照評估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行估算。房屋補(bǔ)償金額=房屋建筑面積×重置價(jià)格，房屋建筑面積包括自用面積和公共部位的分?jǐn)偯娣e。水電氣等設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量×重置價(jià)格。

4.城市房屋裝修費(fèi)

該部分的補(bǔ)償方法與前文中房地合一評估法中相關(guān)部分的補(bǔ)償方法一致，不再重復(fù)。

（三）兩種評估方法的比較分析

房地合一評估法通過市場比較法或收益法計(jì)算拆遷補(bǔ)償金額，但是，該方法將房地產(chǎn)開發(fā)過程和土地的拆遷過程割裂開來，忽略了影響土地市場價(jià)值的重要因素——土地的規(guī)劃指標(biāo)，土地的市場價(jià)值未能得到充分的體現(xiàn)，不利于保護(hù)被拆遷人的權(quán)益。房地分離評估法則將土地的拆遷過程和房地產(chǎn)開發(fā)過程聯(lián)系起來，以動(dòng)態(tài)的土地基準(zhǔn)地價(jià)為核心，充分考慮區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)等土地價(jià)值影響因素，真實(shí)地反映了土地的市場價(jià)值，因此，房地分離的評估法相對更加科學(xué)合理。土地基準(zhǔn)地價(jià)和容積率調(diào)整系數(shù)一般由政府基于房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，政府需要建立一套完整的市場監(jiān)控體系，定期公布土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場的動(dòng)態(tài)信息，為評估提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

三、評估案例

（一）拆遷項(xiàng)目簡介

2004年重慶市沙坪壩區(qū)工人村拆遷，由于危舊房較多，被沙坪壩區(qū)政府列為舊城改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目水、電、氣、通訊、道路五通，各項(xiàng)條件一般；總占地面積14 575 平方米，拆遷面積26 565 平方米。拆遷房屋類型為住宅，拆遷房屋結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，補(bǔ)償方式選擇貨幣安置。根據(jù)沙坪壩區(qū)國土局公示函，該項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅，最大建筑面積不超過86 444 平方米，容積率為5.93。住戶陳××拆遷面積65平方米，占地92平方米，房屋為木柱穿逗結(jié)構(gòu)，住房曾在2001 年裝修過，裝修成本8 560 元。

（二）房地合一的城市拆遷補(bǔ)償評估

1.同地段同用途住宅交易價(jià)格

（1）交易實(shí)例的選擇。比較實(shí)例A、B和C均緊鄰本項(xiàng)目，土地級別均為住宅五級，2004年末扣除公攤后的折合住宅銷售均價(jià)分別為2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。

（2）住宅平均價(jià)格的計(jì)算。上述比較實(shí)例均緊鄰本項(xiàng)目，環(huán)境、配套設(shè)施及繁華程度等因素極為相似，均為普通商品房，故不做差別調(diào)整，經(jīng)簡單算術(shù)平均得：住宅平均價(jià)格=（2 361.2

+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。

2.住宅狀況修正系數(shù)

根據(jù)被拆遷人陳××房屋的實(shí)際情況，其住宅狀況修正系數(shù)如表1，合計(jì)-10.5%。

3.設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)

按照重置價(jià)格法，陳××房屋的設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)如表2，為4 243元。

4.裝修補(bǔ)償費(fèi)

按照每年10%的折舊計(jì)算，采用直線折舊法：裝修殘值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。

5.陳××拆遷補(bǔ)償金額合計(jì)

拆遷補(bǔ)償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價(jià)格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數(shù)）＋設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)＋裝修補(bǔ)償費(fèi)=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 萬元。

（三）房地分離的城市拆遷補(bǔ)償評估

1.評估樣本點(diǎn)土地使用權(quán)價(jià)值評估

根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整國有土地使用權(quán)土地級別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《重慶地價(jià)指南》以及《重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》等相關(guān)規(guī)定，可得下列數(shù)據(jù)（具體計(jì)算過程省略）：

（1）土地面積=14 575平方米；（2）區(qū)段均價(jià)= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系數(shù)=-0.015；（4）容積率修正系數(shù)=2.5488；（5）土地使用權(quán)類型修正系數(shù)=0；（6）區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)= 0.1049；（7）期日修正系數(shù)=1.29738；（8）年限修正系數(shù)=1。

根據(jù)上文相關(guān)數(shù)據(jù)，單位土地使用權(quán)評估價(jià)值=1 237×（1

-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用權(quán)價(jià)值總額=4 458.19×14 575=6 497.8 萬元。

2.拆遷房屋土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格

根據(jù)重慶市有關(guān)稅收優(yōu)惠措施，對于舊城改造項(xiàng)目，城市建設(shè)配套費(fèi)和土地出讓金實(shí)行拆1平方米免1.5平方米，每平方米應(yīng)繳納土地出讓金為270元，每平方米應(yīng)繳納城市建設(shè)配套費(fèi)為140元，由此可得：

（1）應(yīng)繳納土地出讓金=270×86 444=2 333.998萬元；（2）土地出讓金優(yōu)惠=1.5×26 565×270=1 075.88萬元；（3）應(yīng)繳納城市建設(shè)配套費(fèi)=140×86 444=1 210.216萬元；（4）城市建設(shè)配套費(fèi)優(yōu)惠=1.5×26 565×140=557.86萬元；（5）實(shí)際應(yīng)繳納土地出讓金=2 333.998-1 075.88=1 258.118萬元；（6）實(shí)際應(yīng)繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)=1 210.216-557.86=652.356

萬元；（7）政府轉(zhuǎn)移補(bǔ)貼=557.86萬元；（8）其他拆遷成本=土地使用權(quán)價(jià)值×5%=6 497.8×0.05=324.89萬元。

根據(jù)上文相關(guān)數(shù)據(jù)，被拆遷房屋實(shí)際補(bǔ)償價(jià)格=（6 497.8

-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。

3.分戶土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值

土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)值=片區(qū)土地使用權(quán)平均補(bǔ)償價(jià)格

×占地面積=3 754.82×92=345 443元。

4.地上附著物價(jià)格補(bǔ)償費(fèi)

按照重置價(jià)格法對地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償。

（1）房屋補(bǔ)償。根據(jù)重慶房屋評估標(biāo)準(zhǔn)，木柱穿逗結(jié)構(gòu)房屋丙級的重置價(jià)格為120 元/平方米，房屋補(bǔ)償金額=120×65

=7 800元。

（2）設(shè)施補(bǔ)償。按照重置價(jià)格法，陳××房屋的設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)如表2，為4 243元。

5.裝修補(bǔ)償費(fèi)

根據(jù)前文計(jì)算結(jié)果，裝修補(bǔ)償為5 190元。

6.陳××拆遷補(bǔ)償金額合計(jì)

拆遷補(bǔ)償金額=土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。

（四）評估結(jié)果對比分析

上述兩種不同方法的評估結(jié)果，陳××的拆遷補(bǔ)償金額相差近21萬元。在城市房屋拆遷中，必須平衡開發(fā)商、政府、被拆遷人三者之間的經(jīng)濟(jì)利益，才能真正有效解決拆遷過程中的矛盾。就房地分離評估法的結(jié)果而言，該項(xiàng)目的土地使用權(quán)價(jià)值為6 497.8 萬元，折合樓面地價(jià)約為751元/平方米，完全在開發(fā)商可承受的范圍之內(nèi)，而政府也獲取多達(dá)1 258萬元的土地出讓金，同時(shí)，被拆遷人也多獲得了將近21萬元的補(bǔ)償費(fèi)。因此，從利益的分配角度看，房地分離的拆遷補(bǔ)償計(jì)算方法有效實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商、政府、被拆遷人的利益均衡，充分體現(xiàn)了土地使用權(quán)的市場價(jià)值，是一種比較科學(xué)的城市經(jīng)營性土地拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估方法。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 陳路.城市房屋拆遷管理?xiàng)l例實(shí)施手冊［M］. 北京： 北京科學(xué)技術(shù)文獻(xiàn)出版社，2001.

［2］ 王才亮. 房屋拆遷實(shí)務(wù)［M］.北京： 法律出版社，2002.

［3］ 楊曉鈴，王建賓.房屋拆遷、征地補(bǔ)償全程操作［M］. 北京： 法律出版社，2007.

第4篇：土地評估方法范文

關(guān)鍵詞：生物資產(chǎn) 價(jià)值 評估方法

著市場經(jīng)濟(jì)體制的完善，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的迅速發(fā)展，涉及生物資產(chǎn)交易、租賃、抵押、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)越來越多，人們對生物資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值的需求越來越強(qiáng)烈。然而生物資產(chǎn)不同于一般非生物資產(chǎn)，生物資產(chǎn)是活的、具有生命力的經(jīng)濟(jì)資源，生物資產(chǎn)的價(jià)值隨著生物的生命運(yùn)動(dòng)軌跡不斷變化。因此，如何針對生物資產(chǎn)的特殊性對其價(jià)值進(jìn)行合理評估，是當(dāng)前資產(chǎn)評估領(lǐng)域亟待解決的問題。

一、生物資產(chǎn)的特殊性

（一）生物資產(chǎn)具有生物轉(zhuǎn)化和自然增殖功能

生物資產(chǎn)與非生物資產(chǎn)相比最大的區(qū)別在于其具有生命，生物資產(chǎn)可以通過生物轉(zhuǎn)化功能不斷自然更新和人為繁殖擴(kuò)大，這是一般資產(chǎn)不具備的。

（二）生物資產(chǎn)具有強(qiáng)周期性、季節(jié)性

不同類型生物資產(chǎn)的生長周期差異較大，這種強(qiáng)周期性特點(diǎn)，人類一般不能隨意改變。

（三）生物資產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、未來收益不確定性

生物資產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)性和未來收益不確定性主要表現(xiàn)在兩方面：一方面是自然因素；另一方面是人為因素。若人為管理不善或人為故意制造災(zāi)害，同樣會(huì)造成生物資產(chǎn)數(shù)量或質(zhì)量的降低。

（四）生物資產(chǎn)具有附著物的不可分割性

一般來說，植物資產(chǎn)依附土地，漁業(yè)生物資產(chǎn)依附江河水系，它們具有附著物的不可分割性，即樹木、農(nóng)作物離開土地?zé)o法生長，魚兒離開水無法生存，一旦它們離開其依附物，將會(huì)失去生命，亦即不再屬于生物資產(chǎn)的范疇。部分生物資產(chǎn)與附著物的不可分割性，決定了它們不能進(jìn)行單獨(dú)交易。

二、生物資產(chǎn)價(jià)值評估方法分析

市場法、收益法和成本法是資產(chǎn)評估的三種基本評估方法，均得到世界評估業(yè)普遍認(rèn)可。與一般資產(chǎn)相似，生物資產(chǎn)價(jià)值評估方法從理論上講同樣有市場法、收益法和成本法三種類型，但在具體運(yùn)用中需結(jié)合生物資產(chǎn)的特殊性。

（一）生物資產(chǎn)價(jià)值評估的市場法

1.市場法。也稱現(xiàn)行市價(jià)法、市場價(jià)格比較法，原稱市場數(shù)據(jù)法（M.Bravi，Italy，1999），是指利用市場上同類或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過對比調(diào)整，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種評估方法。該方法充分考慮了市場因素，評估所用數(shù)據(jù)資料均來自于市場，因此運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的價(jià)值首先要有一個(gè)活躍的公開市場，再考慮公開市場上是否具有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)，如果沒有活躍的公開市場，可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)則無從談起，所以判斷是否可以采用市場法的一個(gè)首要前提是“是否存在一個(gè)活躍的公開市場”。

2.生物資產(chǎn)活躍市場分析。生物資產(chǎn)依據(jù)生物特征的分類，可以分為植物資產(chǎn)和動(dòng)物資產(chǎn)。由于它們的生活方式不同，其交易市場的活躍程度也不同，那么生物資產(chǎn)“是否存在一個(gè)活躍的公開市場”？應(yīng)該對植物資產(chǎn)與動(dòng)物資產(chǎn)分別進(jìn)行分析。

（1）植物資產(chǎn)。植物資產(chǎn)“植根于”土地，它們的價(jià)值不能與土地的價(jià)值完全相分離，因此，植物資產(chǎn)交易也和土地交易相關(guān)聯(lián)。我國的土地屬于國家或農(nóng)村集體所有，土地買賣與轉(zhuǎn)讓的只是土地的使用權(quán)。因此，生長期間的植物資產(chǎn)市場交易非常有限，不過偶爾也有交易的情形。由于植物資產(chǎn)按其所處的行業(yè)不同可以進(jìn)一步劃分為農(nóng)作物資產(chǎn)與林木資產(chǎn)，下面分別分析這兩類生物資產(chǎn)“是否存在一個(gè)活躍的公開市場”。

①農(nóng)作物資產(chǎn)。未成熟的農(nóng)作物資產(chǎn)偶爾也有交易的情形，如國家和集體在征用農(nóng)村集體所有土地時(shí)，按照規(guī)定需要支付“青苗補(bǔ)償費(fèi)”，該費(fèi)用實(shí)質(zhì)上反映的是生長期間作物的交易價(jià)格，這種征用土地的情形只是偶爾發(fā)生，不具有普遍性。生長期間未成熟的農(nóng)作物資產(chǎn)，大部分情況下沒有交易市場，同時(shí)也不存在市場交易的需求。但是農(nóng)作物資產(chǎn)中有一類特殊的作物，可以連通土壤進(jìn)行市場交易，那就是園藝作物中的花卉。處于任何生長期間的花卉均可作為交易對象。目前我國花卉市場交易極為活躍，市場交易價(jià)格信息系統(tǒng)也比較完備，不難在市場上找到同一品種花卉的交易價(jià)格。

②林木資產(chǎn)。我國《森林法》把森林分為防護(hù)林、用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林和特種用途林，其中防護(hù)林和特種用途林屬于公益性生物資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬于國家，基于其防護(hù)功能和公益，基本不存在市場交易行為。薪炭林主要解決山區(qū)和林區(qū)能源問題，基本上不存在活躍的交易市場。用材林林木資產(chǎn)市場交易主要發(fā)生在采伐期間或成熟后，不過交易市場最活躍的還是砍伐后的木材市場。經(jīng)濟(jì)林的活躍市場發(fā)展相對滯后，人們需要的僅僅是經(jīng)濟(jì)林的產(chǎn)品，并非經(jīng)濟(jì)林木本身，所以在市場上活躍交易的是經(jīng)濟(jì)林產(chǎn)出的產(chǎn)品。再加上經(jīng)濟(jì)林依附于土地，不能發(fā)生位移，更限制了其交易。所以，理論上，經(jīng)濟(jì)林不存在公開的交易市場?，F(xiàn)實(shí)中，偶爾也有經(jīng)濟(jì)林交易的行為，但是很少，不具有普遍性。

（2）動(dòng)物資產(chǎn)。動(dòng)物資產(chǎn)與植物資產(chǎn)不同的是，動(dòng)物資產(chǎn)能夠移動(dòng)，土地資源對動(dòng)物資產(chǎn)的生長及產(chǎn)出沒有直接的關(guān)系，類似于一般工業(yè)制品，土地僅是它們的生活場所，動(dòng)物資產(chǎn)相比植物資產(chǎn)更容易進(jìn)行市場交易。

①畜禽資產(chǎn)。我國目前活畜活禽的交易非常活躍。既存在作為生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的交易，如種畜、種禽市場，又存在消耗性生物資產(chǎn)的交易，如肉畜、肉禽市場。既有成熟生物資產(chǎn)的交易、育成畜禽的市場，也有未成熟生物資產(chǎn)的交易，如幼畜禽市場?？梢哉f，畜禽資產(chǎn)是生物資產(chǎn)中交易最活躍的資產(chǎn)，不但存在活躍市場的市價(jià)，而且在公開市場上能夠找到可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。不過畜禽資產(chǎn)只是動(dòng)物資產(chǎn)中的一部分，并不是所有的動(dòng)物資產(chǎn)都具有活躍的交易市場，也有一部分動(dòng)物資產(chǎn)類似于植物資產(chǎn)，雖然不是根植于土壤，卻是生活在水體中，例如漁業(yè)生物資產(chǎn)。

②漁業(yè)生物資產(chǎn)。漁業(yè)生物資產(chǎn)屬于水生生物資產(chǎn)，依附江河水系，具有附著物的不可分割性，且自身具有生長繁殖功能。漁業(yè)生物資產(chǎn)的這些特點(diǎn)決定了漁業(yè)生物資產(chǎn)的數(shù)量或重量均難以精確或準(zhǔn)確的計(jì)算和確定。因此，處于水體中的漁業(yè)生物資產(chǎn)，缺乏活躍的公開市場，并且很難找到特征類似的參照物。但捕撈后離開水體形成的“水產(chǎn)品”或“離開水的魚”（短期內(nèi)具有生命，實(shí)質(zhì)屬于農(nóng)產(chǎn)品范疇）交易市場十分活躍，公開市場交易的對象主要是捕撈后的水產(chǎn)品。

（二）生物資產(chǎn)價(jià)值評估的收益法

1.收益法。是在估測資產(chǎn)未來預(yù)期收益額及收益期限的基礎(chǔ)上，采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將預(yù)測的未來收益額折成現(xiàn)值，然后再將各期收益折現(xiàn)值累加，求得被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，是以資產(chǎn)投入使用后連續(xù)獲利為基礎(chǔ)的。所以判斷生物資產(chǎn)是否可以采用收益法對其價(jià)值進(jìn)行評估的首要條件是分析生物資產(chǎn)是否具有連續(xù)獲利能力。

2.生物資產(chǎn)連續(xù)獲利能力分析。

（1）農(nóng)作物資產(chǎn)。我國《生物資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則把生物資產(chǎn)分為消耗性生物資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)和公益性生物資產(chǎn)，其中公益性生物資產(chǎn)不以獲利為目的，故本文不涉及。大部分農(nóng)作物資產(chǎn)屬于消耗性生物資產(chǎn)。消耗性生物資產(chǎn)通常在幾個(gè)月或一年內(nèi)完成整個(gè)生命和生產(chǎn)過程，生長周期短。且包括兩種情形：產(chǎn)出一次完成的情形，如小麥、水稻、馬鈴薯等，其產(chǎn)品一次收獲；產(chǎn)出多次完成的情形，如部分蔬菜。對于第一種情形，其價(jià)值只體現(xiàn)在成熟后收獲的農(nóng)產(chǎn)品上，且其價(jià)值僅有一次，不具備連續(xù)獲利能力，不適宜采用收益法評估；對于第二種情形，即使產(chǎn)出多次完成，但其生長周期短，通常在幾個(gè)月或一年內(nèi)完成，在實(shí)踐中可以不考慮折現(xiàn)問題，一般不適合采用收益法評估其價(jià)值。

農(nóng)作物生長周期以一年生為主，也有部分多年生作物，例如苜蓿等牧草。苜蓿屬多年生草本植物，壽命一般為5-7年，長者可達(dá)25年以上，并且在其壽命內(nèi)可多次產(chǎn)出。且牧草的主要用途是將其全株作為飼料，即使遭遇自然災(zāi)害以及病蟲害侵襲時(shí)也會(huì)有一定的收獲物，因此牧草的未來收益較穩(wěn)定，具有連續(xù)獲利能力。

（2）林木資產(chǎn)。防護(hù)林和特種用途林基于其防護(hù)功能和公益，薪炭林主要解決山區(qū)和林區(qū)能源問題，它們的產(chǎn)品不是用來交易，至于它們的預(yù)期收益額目前還在探討中，其價(jià)值不適宜采用收益法評估。用材林屬于消耗性生物資產(chǎn)，只有達(dá)到成熟，被砍伐作為木材出售時(shí)，才產(chǎn)生僅有的一次收益，不具有連續(xù)獲利能力。

經(jīng)濟(jì)林屬于生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，按其生長發(fā)育規(guī)律及是否產(chǎn)生收益大致上分為兩個(gè)階段：一是未結(jié)果階段，主要指經(jīng)濟(jì)林的產(chǎn)前期，這一階段屬于經(jīng)濟(jì)林的幼齡階段，林木的生長以營養(yǎng)生長為主，這一階段只有成本投入即是投資投工最多的時(shí)期，一般不產(chǎn)出產(chǎn)品，沒有經(jīng)濟(jì)收入，使用價(jià)值較低；二是結(jié)果階段，主要指經(jīng)濟(jì)林的初產(chǎn)期、盛產(chǎn)期和衰產(chǎn)期。在林產(chǎn)品單位價(jià)格一定的情況下，價(jià)值的變動(dòng)主要受產(chǎn)量的影響，只要準(zhǔn)確預(yù)測經(jīng)濟(jì)林產(chǎn)品的產(chǎn)量，即可計(jì)算價(jià)值。此階段經(jīng)濟(jì)林資產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于未結(jié)果階段，而且經(jīng)濟(jì)林資產(chǎn)在其壽命內(nèi)能夠多次產(chǎn)出林產(chǎn)品，具有連續(xù)獲利能力。

（3）畜禽資產(chǎn)。畜禽資產(chǎn)按其持有目的也可分為消耗性生物資產(chǎn)和生產(chǎn)性生物資產(chǎn)。在畜禽資產(chǎn)中的消耗性生物資產(chǎn)例如肉牛、肉豬等，它們對人類的價(jià)值只有一次，且僅有一次，不具有連續(xù)獲利能力。而畜禽資產(chǎn)中的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，如奶畜、種畜等，在其壽命內(nèi)可以多次產(chǎn)出產(chǎn)品或繁殖新的生物資產(chǎn)，具有連續(xù)獲利能力。

（4）漁業(yè)生物資產(chǎn)。一般來說，人類利用與農(nóng)業(yè)活動(dòng)相關(guān)的漁業(yè)生物資產(chǎn)的目的主要有兩種，一種是用于直接消費(fèi)；另一種是為食用魚養(yǎng)殖業(yè)提供魚苗。用于直接消費(fèi)的漁業(yè)生物資產(chǎn)屬于消耗性生物資產(chǎn)，在其成熟時(shí)只提供一次產(chǎn)品，此后生命終結(jié)。這類漁業(yè)生物資產(chǎn)的價(jià)值最終體現(xiàn)在產(chǎn)出的水產(chǎn)品中，它對人類貢獻(xiàn)的價(jià)值體現(xiàn)在最后，而且只有一次，不具有連續(xù)獲利能力；為食用魚養(yǎng)殖業(yè)提供魚苗的魚叫做親魚。養(yǎng)殖親魚是為了產(chǎn)出魚苗，并且在親魚達(dá)到性腺成熟后可以在較長時(shí)間內(nèi)分期產(chǎn)出魚苗，符合生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的特征，因此，親魚屬于生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，其對人類貢獻(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值體現(xiàn)在不同期間產(chǎn)出的魚苗，具有連續(xù)獲利能力。

（三）生物資產(chǎn)價(jià)值評估的成本法

1.成本法。是指在現(xiàn)時(shí)條件下重新購置或建造與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用之和，再扣除資產(chǎn)所發(fā)生的各種損耗，所得到的差額即為被評估資產(chǎn)的價(jià)值。采用成本法評估資產(chǎn)應(yīng)該具備4個(gè)前提條件：被評估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性；應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；形成資產(chǎn)價(jià)值的各種耗費(fèi)是必須的；被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或者說是可以復(fù)制的?？傮w來說，只要是符合成本法的前提條件并可以估算其成本的生物資產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。

在生物資產(chǎn)中，農(nóng)作物資產(chǎn)、漁業(yè)生物資產(chǎn)的經(jīng)營期一般較短，畜禽資產(chǎn)中的消耗性生物資產(chǎn)的經(jīng)營期相對較短，在利用成本法時(shí)，可以不考慮復(fù)利問題，利用公式（3）；而林木資產(chǎn)的生長期長，以及畜禽資產(chǎn)中的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的經(jīng)營期相對也較長，因此，對于該類生物資產(chǎn)運(yùn)用成本法時(shí)需要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，對分年度投入的成本要用復(fù)利計(jì)算，可以利用公式（4）。

三、生物資產(chǎn)價(jià)值評估方法的比較

市場法、收益法和成本法從不同途徑評估生物資產(chǎn)的價(jià)值，這些方法都有各自的應(yīng)用前提、特點(diǎn)及特定的操作步驟，因此比較分析各種方法之間的聯(lián)系與區(qū)別，對于正確選擇評估方法具有重要的實(shí)踐意義（見上表）。

四、結(jié)語

總之，通過市場法、收益法、成本法的比較，可見它們的評估原理不同、資產(chǎn)計(jì)價(jià)尺度不同、前提條件不同、適用范圍不同。而各種評估方法的特點(diǎn)能起到相互驗(yàn)證或分析、修正某些誤差因素的作用，若恰當(dāng)?shù)貙⒉煌u估方法配合使用，不但可以拓展評估的可行性，還可以提高評估的準(zhǔn)確性。

（注：本文系內(nèi)蒙古自然基金項(xiàng)目，項(xiàng)目編號：2012MS1010；內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)博士科研啟動(dòng)基金項(xiàng)目——生物資產(chǎn)價(jià)值評估方法研究階段性成果）

參考文獻(xiàn)：

第5篇：土地評估方法范文

關(guān)鍵詞：石油土地；土地評估；土地使用權(quán)

中圖分類號：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 12-0000-01

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國家對原油的需求量在逐年增加。油氣資源儲(chǔ)存、開采、利用的全過程都離不開土地，為保證石油天然氣能源供應(yīng)，石油企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)過程中取得大量土地。我國石油企業(yè)獲得土地使用權(quán)的方式由無償、無限期使用過渡到現(xiàn)在的有償、有限期的出讓土地制度，取得方式的改變導(dǎo)致了之前沿用的評估方法已經(jīng)不適應(yīng)企業(yè)的現(xiàn)狀。因此，有必要對石油企業(yè)土地使用權(quán)評估現(xiàn)狀進(jìn)行研究，對評估方法進(jìn)行改進(jìn)，方便企業(yè)對土地資產(chǎn)進(jìn)行整理、處置，提高生產(chǎn)水平。

一、石油企業(yè)用地使用權(quán)的取得方式

（一）行政劃撥。按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定，對國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。石油天然氣行業(yè)油（氣、水）井場及作業(yè)配套設(shè)施和油（氣、汽、水）計(jì)量站、轉(zhuǎn)接站、原油（氣）庫等設(shè)施均符合劃撥用地目錄，以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

（二）有償出讓。按照國家用地政策，在《劃撥用地目錄》以外的不享受劃撥用地政策的如加油站、車庫、食堂、辦公樓及生產(chǎn)指揮中心等設(shè)施用地，以有償出讓方式取得土地使用權(quán)。

（三）土地租賃。石油企業(yè)上市公司通過租賃母公司授權(quán)經(jīng)營土地或第三方土地來獲得土地使用權(quán)及油氣企業(yè)母公司租賃第三方土地來獲取土地使用權(quán)。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

（四）授權(quán)經(jīng)營。國家為支持國有企業(yè)改制，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，解決石油天然氣企業(yè)改制過程中遇到的土地問題。

二、石油企業(yè)用地目前的評估模式

（一）劃撥方式下的評估模式。法律上，劃撥不被認(rèn)為是有償使用，但實(shí)際上石油天然氣開發(fā)企業(yè)也是要付出成本的，支付原集體土地所有者土地補(bǔ)償費(fèi)與土地使用者的土地收益補(bǔ)償，只是不像市場買賣一樣付出全部的市場價(jià)格。實(shí)際上在一些地方，比如珠海，早已出現(xiàn)了“有償劃撥”的概念。對于企業(yè)來說，劃撥土地只需向政府交納（政府再支付給被征地者）集體土地征收成本或國有土地使用權(quán)終止補(bǔ)償費(fèi)，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上青苗附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、耕地占用稅等。

（二）出讓方式下的評估模式。石油天然氣設(shè)施用地中，通過出讓方式或得使用權(quán)的數(shù)量較少，尤其是生產(chǎn)性用地，更是少見。這主要是沿襲過去的國企工業(yè)用地供地方式，即使是改制的國有企業(yè)，進(jìn)入股份的土地資產(chǎn)也絕大多數(shù)以作價(jià)出資、入股或者是授權(quán)經(jīng)營方式處置，只有幾少數(shù)部分以出讓方式獲得。受石油天然氣附屬配套設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)人的可選擇性小、位置變動(dòng)困難等制約，出讓方式獲得的土地基本上以協(xié)議定價(jià)為主，其價(jià)格由企業(yè)與政府協(xié)商確定。

（三）租賃方式下的評估模式。比起出讓來，石油天然氣設(shè)施用地中，采用租賃的方式更少。租賃土地有兩種情況，一是向國家租用，二是向農(nóng)民集體租用。向國家租用的主要是臨時(shí)用地，比如倉儲(chǔ)場地等，一般按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。向農(nóng)民集體租用的土地一般是用來勘測、油井、管線，以及臨時(shí)堆放的場地等，發(fā)生的情況相對較多。向農(nóng)民集體租用土地成本較低，而且風(fēng)險(xiǎn)小，如果不需要了可以馬上歸還，但是，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，租用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)使用是違法的行為，這是一個(gè)較大的矛盾。

（四）作價(jià)出資、入股、授權(quán)經(jīng)營情況下的評估模式。根據(jù)國家《劃撥用地目錄》規(guī)定：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用地等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。因此，上市的石油天然氣企業(yè)用地則以作價(jià)出資、入股或授權(quán)經(jīng)營的方式使用。在改制過程中，先承認(rèn)企業(yè)具有劃撥土地使用權(quán)價(jià)值，土地使用權(quán)的市場價(jià)值與劃撥權(quán)價(jià)值的相差部分作為國家資本或股份。這些價(jià)值由中立的估價(jià)結(jié)構(gòu)評估后在政府備案，政府簽署最終處置文件，同時(shí)確定國家資本金的比例及價(jià)值。這里，意識企業(yè)雖然只是付出了國家資本金部分，但實(shí)際上獲得了完全的市場價(jià)值；二是企業(yè)所獲得的劃撥土地權(quán)益部分的價(jià)值，被直接認(rèn)定為企業(yè)所有；三是價(jià)格基本上依靠評估機(jī)構(gòu)評估確定，政府和企業(yè)之間沒有協(xié)商及談判的過程。

三、石油企業(yè)土地使用權(quán)評估過程存在著的問題

（一）有違市場價(jià)值。由于我國對石油天然氣行業(yè)實(shí)行一定的壟斷，國內(nèi)從事油氣勘探開采業(yè)務(wù)的主要業(yè)務(wù)都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用權(quán)獲取方面沒有競爭性；其次，在獲取土地使用權(quán)時(shí)有一大部分是根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)定作價(jià)或者與農(nóng)民協(xié)商作價(jià)，這兩種情況都不能真實(shí)反映土地使用權(quán)的實(shí)際價(jià)值，違背了土地使用權(quán)的市場價(jià)值。

（二）評估模式單一。原有的評估模式基本是從費(fèi)用和成本的角度評估土地使用權(quán)，沒有從預(yù)期收益的角度來評估。由于石油企業(yè)土地使用權(quán)的價(jià)值主要體現(xiàn)在其地下蘊(yùn)藏的油氣資源上，通過預(yù)期收益的形式來表現(xiàn)，所以本文認(rèn)為應(yīng)該從預(yù)期收益的角度評估石油企業(yè)土地使用權(quán)。

（三）沒有體現(xiàn)價(jià)格杠桿作用。由于現(xiàn)在的評估機(jī)制不是建立在土地收益與成本關(guān)系的基礎(chǔ)之上，不同的土地供應(yīng)方式之間也缺乏較為精準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，土地使用和價(jià)格之間缺乏緊密的關(guān)聯(lián)性，所以價(jià)格不能發(fā)揮應(yīng)有的市場調(diào)節(jié)功能。

（四）單向定價(jià)，缺乏對稱性。目前所有的評價(jià)基本上都是單向定價(jià)方式，缺乏協(xié)商和互動(dòng)機(jī)制。團(tuán)隊(duì)是由企業(yè)土地使用權(quán)進(jìn)行評估，應(yīng)該有一個(gè)互動(dòng)的環(huán)節(jié)，否則會(huì)出現(xiàn)信息不對稱，沒有充分的溝通和均衡，最終導(dǎo)致定價(jià)的不合理。

參考文獻(xiàn)：

[1]王輝.淺析土地用途管制制度對土地增值的影響[J].大眾商務(wù)，2009（08）.

第6篇：土地評估方法范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)；稅基評估

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2015.08.133

[中圖分類號]F812.42 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2015）08-0173-01

1 房地產(chǎn)稅收概述

在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)的征稅環(huán)節(jié)中，存在著“重流通，輕保有”的問題。在我國，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)主要包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育稅附加、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、資源稅。針對開發(fā)商的稅種，按照不同的征收環(huán)節(jié)可分為土地占用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)流通交易環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。其中，土地占用環(huán)節(jié)包括耕地占用稅、資源稅等；開發(fā)環(huán)節(jié)則主要有土地使用稅、契稅、印花稅等；流通環(huán)節(jié)包括營業(yè)稅，城建稅，教育稅附加，企業(yè)所得稅和土地增值稅；保有環(huán)節(jié)包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)相關(guān)稅收主要集中在流通交易環(huán)節(jié)，從購買新商品房所繳納的契稅（契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承租人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，具體包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓以及房屋的買賣、贈(zèng)與、交換，實(shí)行3%～5%的浮動(dòng)稅率），到購買或者出售二手房所需要繳納的營業(yè)稅、契稅、印花稅等，以及個(gè)人在租賃住房的時(shí)候所需要繳納的房屋租賃稅等稅費(fèi)。保有環(huán)節(jié)的稅種較少，負(fù)擔(dān)較輕，促使投資者在低成本的情況下長期持有土地和房屋，等待價(jià)格上漲，然后拋售，從而謀取暴利。一方面迫使房價(jià)不斷上漲，造成“供不應(yīng)求”的假象；另一方面嚴(yán)重影響了市場的供需平衡，對房地產(chǎn)市場形成極大地沖擊；同時(shí)也造成了稅收收入的減少。因此，推進(jìn)房地產(chǎn)稅的改革成為發(fā)展的必然趨勢。

2 房地產(chǎn)稅基評估

針對房地產(chǎn)稅基評估的研究，國外的相關(guān)機(jī)構(gòu)和學(xué)者起步比較早，較早地形成了一套評估程序。稅基評估程序包括價(jià)值類型的選擇、評估的有效性周期、稅基評估方法以及數(shù)據(jù)庫的建立4個(gè)方面。

2.1 選擇價(jià)值類型

選擇價(jià)值類型時(shí)，美國通常選擇市場價(jià)值。市場價(jià)值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。除此以外，各州還根據(jù)自己的實(shí)際情況，選取相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，比如重置成本和銷售價(jià)格來確定稅基。在評估發(fā)展相對發(fā)達(dá)的加拿大，也是以房屋的市場價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。而日本則是以房屋的重置成本作為計(jì)稅依據(jù)。相比美國、加拿大采取的市場價(jià)值來說，兩者都考慮了時(shí)間價(jià)值因素和通貨膨脹等因素，都可以以現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)值作為評估依據(jù)。在我國，由于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定，以及通貨膨脹等因素，可以充分借鑒美國和加拿大以及日本的做法，采用與市場價(jià)值相類似的價(jià)值類型，不僅有利于解決房地產(chǎn)評估稅基隨時(shí)間波動(dòng)大的問題，同時(shí)有利于與國際房地產(chǎn)評估接軌，促進(jìn)房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展。

2.2 選擇稅基評估有效性周期

稅基評估有效性周期的選擇同樣需要借鑒國外的做法。在美國，有效性評估周期分為全周期評估周期、部分評估周期和年度評估周期。全周期評估就是在一定時(shí)間內(nèi)評估房地產(chǎn)的一個(gè)合理值，在未來房地產(chǎn)基本保持不變的前提下，評估值不需要改變。部分估價(jià)需要在一定時(shí)間內(nèi)對部分房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行更新評估。年度評估就是對房地產(chǎn)進(jìn)行“一年一估”。在一些房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)較大的州和地方實(shí)行“一年一估”，變化相對小的地方進(jìn)行“三年一估”等。可以在不同地域建立不同的評估周期，比如在一線城市和二線城市等房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)較大的地方，可以一年一評估，在小縣城或者房價(jià)變化不大的地方可以三年一評估或者五年一評估，這樣有利于稅基的現(xiàn)實(shí)性、準(zhǔn)確性。但同時(shí)還應(yīng)該考慮到區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的差異性，考慮建立浮動(dòng)機(jī)制，供評估人員以及相關(guān)機(jī)構(gòu)人員選擇。

2.3 選擇評估方法

選擇合理的評估方法。國際通用的評估方法主要有市場法、收益法、成本法和批量評估法。加拿大采用批量評估的方法，批量評估法是應(yīng)用價(jià)值評估的基本方法，根據(jù)資產(chǎn)的特征，應(yīng)用統(tǒng)計(jì)學(xué)多元線性回歸分析等方法以及計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)的技術(shù)，對資產(chǎn)的價(jià)值做評估。其步驟如下。

（1）要確定被評估資產(chǎn)的特征。

（2）確定被估資產(chǎn)的市場區(qū)域。

（3）確定該市場區(qū)域中影響供給和需求的因素。

（4）建立各個(gè)影響因素之間的關(guān)系模型。

（5）根據(jù)模型結(jié)論做推論判斷。

（6）檢測結(jié)果的準(zhǔn)確性。

可以借鑒加拿大的經(jīng)驗(yàn)，采用批量評估的方法評估稅基。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該項(xiàng)技術(shù)得到了長足的發(fā)展，各地加快了不動(dòng)產(chǎn)的登記，為批量評估法提供基礎(chǔ)；隨著房產(chǎn)交易量的增大，依靠人力并不能完全解決評估中遇到的問題，可以借助計(jì)算機(jī)等先進(jìn)技術(shù)，改善工作環(huán)境，減小壓力，同時(shí)提高工作效率。

2.4 加快不動(dòng)產(chǎn)登記工作速度

必須加快不動(dòng)產(chǎn)登記的工作速度，為評估稅基以及合理應(yīng)用批量評估法提供一個(gè)充足的“數(shù)據(jù)庫”。這個(gè)數(shù)據(jù)庫包括區(qū)域房地產(chǎn)的流通交易、成本價(jià)值、增值收益、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)人納稅信息、所有權(quán)變動(dòng)情況、土地類型、建筑物種類、所有權(quán)變動(dòng)情況、房屋改造裝修情況以及房屋具體尺寸面積等。推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)電子登記的實(shí)施，建立不動(dòng)產(chǎn)的綜合信息管理平臺，對不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行統(tǒng)一編號，可以實(shí)現(xiàn)在管理平臺上依據(jù)編號來查詢相關(guān)基本信息。

第7篇：土地評估方法范文

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的范疇，主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物等，自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。2000年5月，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）了《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號――投資性房地產(chǎn)》（IAS 40），將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)、或用于管理目的的房地產(chǎn)，不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（ASB）在SSAP 19中和中國香港在SSAP 13中認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項(xiàng)目，是為投資目的而持有，并且其租金收益可以公平協(xié)商，不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。

二、中外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

評估準(zhǔn)則的制定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定關(guān)系較為密切，尤其是隨著公允價(jià)值計(jì)量模式在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的引入，國際會(huì)計(jì)界在對公允價(jià)值確定以及提高公允價(jià)值可靠性等方面與評估界進(jìn)行溝通交流，以增進(jìn)會(huì)計(jì)界對公允價(jià)值的正確認(rèn)識和促進(jìn)會(huì)計(jì)界對公允價(jià)值的推廣，同時(shí)這也促進(jìn)了會(huì)計(jì)界對評估行業(yè)的認(rèn)識，對提高評估行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評估準(zhǔn)則時(shí)，國際評估準(zhǔn)則委員會(huì)、美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)以及歐盟等一些國家的資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)也會(huì)十分關(guān)注會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化及發(fā)展趨勢，對于以公允價(jià)值計(jì)量的部分關(guān)注度更高，比如投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則的制定。

（一）國際投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

IVSC對投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的準(zhǔn)則，即《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》，主要是針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英國投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)（RICS）從20世紀(jì)70年代開始制定以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估操作規(guī)范，對涉及投資性房地產(chǎn)評估等方面均做出了專門的規(guī)定，也就是說英國的投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則是在以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估規(guī)范中規(guī)定的，并沒有專門的評估準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。

（三）中國投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

投資性房地產(chǎn)是我國現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要資產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。投資性房地產(chǎn)評估也是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評估的重要組成部分，是隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和公允價(jià)值計(jì)量模式的采用發(fā)展起來的新興資產(chǎn)評估行為。制定相應(yīng)的指導(dǎo)意見或準(zhǔn)則對于適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化、規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、指導(dǎo)實(shí)踐、提高執(zhí)業(yè)水平都具有重要意義。

為適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新變化的需要，進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要，適應(yīng)市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要，中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)（以下簡稱“中評協(xié)”）借鑒國際上的做法，同時(shí)結(jié)合實(shí)際情況，于2008年3月成立投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（征求意見稿）起草項(xiàng)目組，收集、翻譯了國外投資性房地產(chǎn)評估方面的大量資料，對投資性房地產(chǎn)評估涉及的重要名詞、術(shù)語、價(jià)值類型、評估方法及評估理論等系列問題進(jìn)行了深入研究，總結(jié)了國內(nèi)投資性房地產(chǎn)評估的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國國情的投資性房地產(chǎn)評估規(guī)范――《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》。指導(dǎo)意見突出了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估的特點(diǎn)，并參照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，滿足了會(huì)計(jì)信息的需要。

三、中國與國外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則對比

（一）相同點(diǎn)

1.理論來源相同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》理論來源是《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南（試行）》。國際評估準(zhǔn)則中的《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》部分理論源自通用準(zhǔn)則和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益準(zhǔn)則，不屬于《IVS 230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益》準(zhǔn)則范疇。同時(shí)，IVS 233必須遵循《IVS 300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財(cái)務(wù)報(bào)告作為評估目的，在注釋12中將財(cái)務(wù)報(bào)告列為特別注意事項(xiàng)。

2.評估目的相同?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第三條和第十條分別指出，“對符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的市場價(jià)值”。IVS 233注釋4明確寫明，“此準(zhǔn)則提供評估在建投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的原則，市場價(jià)值是指在市場中模擬交換的價(jià)格”。由此可見，國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)的評估都側(cè)重于對其公允價(jià)值的評估，即市場價(jià)值。

3.相似的估值方法。資產(chǎn)評估的估值方法常用有三種，市場法、收益法和成本法。對于投資性房地產(chǎn)而言，因其自身的特殊性，投資性房地產(chǎn)不適用于成本法估值，市場法和收益法能夠很好地對其公允價(jià)值進(jìn)行估值，而國內(nèi)外也都是優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第四章評估方法中對投資性房地產(chǎn)評估的市場法、收益法的使用情況等做了詳細(xì)描述，而國外IVS 233同樣也十分強(qiáng)調(diào)投資性房地產(chǎn)市場法和收益法的運(yùn)用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時(shí)，評估價(jià)值必須使用一個(gè)或多個(gè)以市場為基礎(chǔ)的估值方法”“關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測或收入資本化的計(jì)算”。

4.參數(shù)選取類似。用市場法評估資產(chǎn)價(jià)值，很重要的一點(diǎn)是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評估結(jié)果越接近資產(chǎn)的真實(shí)市場價(jià)值，對于用市場法評估投資性房地產(chǎn)價(jià)值亦是如此。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎(chǔ)選擇的重要性，并對相關(guān)比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規(guī)定，方便評估人員據(jù)此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，收益法最重要的三個(gè)參數(shù)――收益額、收益期限和折現(xiàn)率的選取國內(nèi)外也都給予了相似的規(guī)定。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現(xiàn)率”三方面對收益法三大參數(shù)選取進(jìn)行了規(guī)定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對收益、折現(xiàn)率和收益期限的規(guī)定。

（二）主要區(qū)別

1.投資性房地產(chǎn)概念不同。我國《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。而IVS 233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，在日常業(yè)務(wù)過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。IVS 233對投資性房地產(chǎn)的界定較為詳細(xì)。

2.專業(yè)術(shù)語表述略不同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》對評估方法分別以市場法、收益法等文字進(jìn)行定義和描述，而IVS 233中并沒有涉及“市場法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現(xiàn)金流量預(yù)測”“收入資本化”等專業(yè)術(shù)語來描述。不過這些并不能造成國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)評估的實(shí)質(zhì)性差異。

3.準(zhǔn)則的詳略程度不同。我國的準(zhǔn)則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個(gè)導(dǎo)向性作用。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定上，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》在有關(guān)概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產(chǎn)評估中的原則性指導(dǎo)。舉例而言，在運(yùn)用收益法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，關(guān)于對租約條款因素選取數(shù)據(jù)，IVS233要求用租約條款的可比市場數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，而我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》則對租約條款的具體內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，如租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件等。

4.準(zhǔn)則體系結(jié)構(gòu)不同。為符合國內(nèi)讀者的閱讀習(xí)慣，《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》采用了與國內(nèi)其他準(zhǔn)則相似的結(jié)構(gòu)體系，分為“引言”“基本要求”“評估對象”“評估方法”“評估披露”和“附則”六個(gè)部分，主要內(nèi)容包括具體操作要求、評估準(zhǔn)則、評估方法以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的分類等。IVS 233準(zhǔn)則則是采用了國際評估準(zhǔn)則的通用慣例，準(zhǔn)則由正文和注釋兩部分構(gòu)成。

5.側(cè)重點(diǎn)不同?！锻顿Y性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí)側(cè)重于對土地使用權(quán)和區(qū)間值等有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定，例如在對土地使用權(quán)進(jìn)行評估時(shí)，指導(dǎo)意見對土地使用權(quán)的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說明。區(qū)間值是我國評估準(zhǔn)則的創(chuàng)新部分，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第二十三條指出“注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別?！眹H上，IVS 233則較為關(guān)注在建工程評估并對其進(jìn)行了一系列說明，另外還特別指出了財(cái)務(wù)報(bào)告、收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟等評估注意事項(xiàng)。國內(nèi)和國外準(zhǔn)則的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)不同，主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策等國情的不同導(dǎo)致的，并不影響它們在實(shí)務(wù)中的運(yùn)用。

四、借鑒與啟示

（一）評估方法方面

在我國《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》中加入假設(shè)開發(fā)法評估方法的使用。因?yàn)樵诮ǖ耐顿Y性房地產(chǎn)往往可以作為抵押標(biāo)的物進(jìn)行抵押借款等，而此時(shí)的投資性房地產(chǎn)處在在建狀態(tài)，很難采用以往常用的市場法和收益法進(jìn)行評估，因此就可以用假設(shè)開發(fā)法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估。另外，投資性房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的一部分，我國準(zhǔn)則在運(yùn)用市場評估時(shí)嚴(yán)格對可比案例的地點(diǎn)、時(shí)間和交易情況進(jìn)行限制，而實(shí)際上，投資性房地產(chǎn)往往缺乏實(shí)際交易可比案例。通過對比國內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則中市場法的應(yīng)用條件，筆者認(rèn)為，我國的指導(dǎo)意見可以借鑒國際做法，放寬市場法的應(yīng)用條件，以便更好地適應(yīng)實(shí)際評估工作。

（二）注重評估準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的銜接

投資性房地產(chǎn)不僅屬于評估行業(yè)術(shù)語，也是會(huì)計(jì)行業(yè)的常用概念，并且《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》專門對投資性房地產(chǎn)的概念、會(huì)計(jì)處理、后續(xù)計(jì)量模式等方面做出規(guī)定。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量能夠更好地滿足會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的要求，而公允價(jià)值的確定需要評估人員對其發(fā)表專業(yè)的估值建議，這一點(diǎn)上，國內(nèi)外評估準(zhǔn)則都與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則做了很好的銜接。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第二章明確要求評估人員在對投資性房地產(chǎn)評估時(shí)需與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通。未來，隨著公允價(jià)值計(jì)量在會(huì)計(jì)行業(yè)中的興起，評估人員在進(jìn)行評估業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)涉及到更多的投資性房地產(chǎn)評估，比如在企業(yè)合并或進(jìn)行減值測試時(shí)就可能會(huì)涉及到投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)，但是目前我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》并沒有對這種情況下投資性房地產(chǎn)估值進(jìn)行說明，指導(dǎo)意見可以依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對相關(guān)部分進(jìn)行完善。

（三）完善評估目的

與國際投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則相比，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》缺乏對投資性房地產(chǎn)特定評估目的的說明，指導(dǎo)意見主要明確了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估，并沒有關(guān)于抵押、訴訟、收購合并等特定評估目的的說明。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的抵押、收購兼并等經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，對投資性房地產(chǎn)的單一評估目的已經(jīng)不能很好地滿足經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要，我國評估準(zhǔn)則應(yīng)該順應(yīng)經(jīng)濟(jì)潮流進(jìn)行及時(shí)修訂，將符合經(jīng)濟(jì)行為的特定評估目的加入指導(dǎo)意見中，以使指導(dǎo)意見更好地指導(dǎo)評估實(shí)務(wù)。

第8篇：土地評估方法范文

00158資產(chǎn)評估

第一章　總　論

本章是資產(chǎn)評估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。

1一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算

2資產(chǎn)評估的特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性

3資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同、執(zhí)行操作者不同。當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也是有聯(lián)系的，二者相輔相成。

4資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。

5按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

6有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

7不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽(yù)。

8價(jià)值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。主要價(jià)值類型有：

市場價(jià)值：自愿買方和自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方必須謹(jǐn)慎，不受任何強(qiáng)迫壓制。

在用價(jià)值：在用價(jià)值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價(jià)值。

投資價(jià)值：投資價(jià)值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。

9資產(chǎn)評估的假設(shè)：

繼續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。

公開市場假設(shè)：公開市場是指發(fā)達(dá)與完善的市場條件。公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。

清算（清償）假設(shè)：資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。

10資產(chǎn)評估的原則

包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。

資產(chǎn)評估的工作原則：、獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則

資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則

11資產(chǎn)評估基礎(chǔ)日一般的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)是日。

第二章　資產(chǎn)評估的基本方法

要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。

第一節(jié)　市場法

市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種評估方法。

市場法應(yīng)用的前提條件：

需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；

被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。

運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)

市場法的優(yōu)缺點(diǎn)：

市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評估。

第二節(jié)　成本法

成本法及其適用的前提條件

成本法是指在評估資產(chǎn)時(shí)按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算：

1、基本公式可表述為：

被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

2、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的步驟：

①確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；

②確定被評估資產(chǎn)的使用年限；

③估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；

④計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值。

（一）重置成本的估算

復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。

1、重置核算法

2、物價(jià)指數(shù)法

3、功能價(jià)值法

4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

（1）重置核算法

是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

重置成本=直接成本+間接成本

（2）物價(jià)指數(shù)法

物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為：

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)

或者為：

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1±物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

（3）功能價(jià)值法

也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：

被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量

4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

（二）實(shí)體性貶值及其估算

是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法

（三）功能性貶值及估算

功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。

（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

（五）成新率及其估算

三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。實(shí)體性貶值率也可以采用就三種法。

第三節(jié)　收益法

一、收益法及其適用的前提條件

收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。

二：收益法應(yīng)用的前提

1、被評估資產(chǎn)必須是能貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)

2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的

三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

（一）收益額

收益額是未來預(yù)期收益。

（二）折現(xiàn)率和資本化率

1、無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

2、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)）

無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)社會(huì)行業(yè)平均收益水平確定。

（三）收益期限

四、運(yùn)用收益法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)

（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)

1、收益法的優(yōu)點(diǎn)

（1）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；

（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。

2、收益法的缺點(diǎn)

（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；

（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

第四節(jié)　資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

資產(chǎn)評估方法選擇應(yīng)考慮的因素：

1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)。

2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。

3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

第三章

機(jī)器設(shè)備評估

歷年考題中，每年都考計(jì)算題。

第三節(jié)　機(jī)器設(shè)備評估的成本法

機(jī)器設(shè)備評估的成本法是指通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機(jī)器設(shè)備評估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值

機(jī)器設(shè)備評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

二、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算

三種方法：

1、重置核算法：估算各項(xiàng)成本，然后求和

2、物價(jià)指數(shù)法：在被評估機(jī)器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)實(shí)物價(jià)指數(shù)確定重置成本

3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系確定重置成本

二、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算

（一）實(shí)體性貶值與成新率的估算

1、運(yùn)用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備成新率

2、運(yùn)用觀測分析法估算機(jī)器設(shè)備成新率

3、運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算機(jī)器設(shè)備的成新率

第四章　房地產(chǎn)評估

第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

房地產(chǎn)的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；

（5）保值增值趨勢。

第二節(jié)　土地使用權(quán)評估的特點(diǎn)

土地資產(chǎn)的特性：

1、自然特性：（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性。

2、經(jīng)濟(jì)特性：（1）用途多樣性。（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。（3）可壟斷性。

土地資產(chǎn)價(jià)格體系：

土地資產(chǎn)的價(jià)格類型：

1、基準(zhǔn)地價(jià)：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格；（3）它的價(jià)格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價(jià)。

2、標(biāo)定地價(jià)：是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

土地資產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)：

1、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定

2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定

3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性

4、土地價(jià)格的上漲性

影響地產(chǎn)價(jià)格的因素：

（一）?一般因素：1、行政因素2、社會(huì)因素3、經(jīng)濟(jì)因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

（二）區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他因素。

土地使用權(quán)評估的原則：（一）?替代原則（二）最有效使用原則（三）變動(dòng)原則：一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則

第四節(jié)　土地使用權(quán)評估的方法

市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評估方法。其公式為：

一般地，采用市場法至少應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例，經(jīng)過上述評定估算過程，至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的初步評估結(jié)果。經(jīng)過處理得出一個(gè)評估結(jié)果。

建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。

建筑物評估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則

第五章　無形資產(chǎn)評估

無形資產(chǎn)指沒有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的主體所擁有，并能夠長期發(fā)揮效用的一種資源。

無形資產(chǎn)的特點(diǎn)：

1、無形資產(chǎn)具有非流動(dòng)性，并且有效期較長。2、無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實(shí)體，但未來收益較大　3、無形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。

無形資產(chǎn)的分類：

無形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。

1、按企業(yè)取得無形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)。

2、按有無法律保護(hù)，可以分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為法定無形資產(chǎn)；無法律保護(hù)的無形資產(chǎn)，如專有技術(shù)等稱為收益性無形資產(chǎn)。

3、按可辨識程度，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨(dú)地取得、轉(zhuǎn)讓或出售的無形資產(chǎn)，稱為可確指的無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)包括商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件等。不可確指主要指商譽(yù)。

每一項(xiàng)無形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。使用期限的長短，主要取決于損耗程度。無形資產(chǎn)有效期限是其存在的前提。無形資產(chǎn)具有超額收益能力的時(shí)間是真正的無形資產(chǎn)有效期限。

無形資產(chǎn)功能特性：

1、附著性。

2、共益性。

3、積累性。

4、替代性。

專利權(quán)是國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。

商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊商標(biāo)不受法律保護(hù)。

商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。特征：1、商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。2、商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價(jià)。3、商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。4、商譽(yù)是企業(yè)長期積累起來的一項(xiàng)價(jià)值。

第六章　流動(dòng)資產(chǎn)評估

第一節(jié)　流動(dòng)資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

一、流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點(diǎn)

流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等。

流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，周轉(zhuǎn)速度快。

第二，變現(xiàn)能力強(qiáng)。

各種形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)都可以在較短的時(shí)間內(nèi)出售和變賣，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對外支付和償還債務(wù)的重要保證。

第三，形態(tài)多樣化。二、流動(dòng)資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

1、流動(dòng)資產(chǎn)評估是單項(xiàng)評估。

2、必須選取準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)時(shí)間。一般在會(huì)計(jì)期末

3、即要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。

4、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。無需考慮功能性貶值。

三、一份準(zhǔn)確的被評估資產(chǎn)清單是正確估價(jià)資產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，被評估資產(chǎn)的清單應(yīng)以實(shí)存數(shù)量為依據(jù)，而不是賬面數(shù)。對于銀行存款等貨幣資產(chǎn)，應(yīng)以清查核實(shí)后的實(shí)有額做為評估值。

第三節(jié)　債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評估

一、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評估

一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù)額；二是判斷估計(jì)可能的壞賬損失。應(yīng)收賬款評估值確定的基本公式為：

應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款賬面價(jià)值-已確定壞賬損失-預(yù)計(jì)壞賬損失

預(yù)計(jì)壞賬損失的方法兩個(gè)：壞賬估計(jì)法、賬齡分析法

二、應(yīng)收票據(jù)的評估

應(yīng)收票據(jù)可采取下列兩種方法：

1、按本金加利息確定。計(jì)算公式為：

應(yīng)收票據(jù)評估值=本金×（1+利息率×?xí)r間）

2、按貼現(xiàn)值

評估值=到期值-貼現(xiàn)息

三、待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個(gè)月份負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。

第七章　長期投資及其他資產(chǎn)評估

長期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。

債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價(jià)證券。

上市債券的評估：在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價(jià)格可以作為它的評估值，一般是以評估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定評估值。

非上市債券的評估：采有收益法進(jìn)行。

上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的，可以在股票市場上自由交易的股票。其計(jì)算公式為：上市股票評估值=股票股數(shù)×評估基準(zhǔn)日該股票收盤價(jià)

第八章　企業(yè)價(jià)值評估

一、企業(yè)價(jià)值評估的具體范圍是指評估人員具體實(shí)施評估的資產(chǎn)范圍，變即有效資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重組是形成和界定企業(yè)價(jià)值評估具體范圍的重要途徑。

二、企業(yè)價(jià)值評估中的財(cái)務(wù)分析

（一）企業(yè)償債能力

償債能力分析一般可以通過下列指標(biāo)來進(jìn)行：

1、流動(dòng)比率。流動(dòng)比率越高，短期的償債能力越強(qiáng)。經(jīng)驗(yàn)值：2：1

2、速動(dòng)比率。是用來評估企業(yè)在不依靠出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標(biāo)。經(jīng)驗(yàn)值：1：1

3、資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率又稱舉債經(jīng)營比率，是用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的能力。

（二）企業(yè)運(yùn)營能力

通?？刹捎萌缦轮笜?biāo)考察。

1、存貨周轉(zhuǎn)率。

（1）存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)。

（2）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。

2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。是用以評估應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度和管理效率的指標(biāo)。通常用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。

（三）企業(yè)盈利能力

1、投資報(bào)酬率。反映企業(yè)每元投資所能帶來的利潤。主要有

（1）資產(chǎn)報(bào)酬率（資產(chǎn)利潤率）。企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤與資產(chǎn)總額的比率。

（2）凈資產(chǎn)利潤率。稅后利潤與凈資產(chǎn)之間的比例。比例越大，說明收益越強(qiáng)。

2、銷售利潤率。指利潤占銷售收入的比率。

（1）銷售毛利率。指銷售收入扣除銷售成本后的余額與銷售收入的比率。

（2）銷售凈利率。是指稅后利潤占銷售收的比率。

3、每股利潤。也稱每股收益或每股盈余。

4、每股股利

5、市盈率=每股市價(jià)/每股利潤

三、資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的評估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價(jià)值的一種常用評估方法。

企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測必須以企業(yè)未來進(jìn)行正常經(jīng)營為基礎(chǔ)并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。

第九章　資產(chǎn)評估報(bào)告

第一節(jié)　資產(chǎn)評估報(bào)告的作用

一、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型

1、按資產(chǎn)評估對象劃分，可分為單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告和整體資產(chǎn)評估報(bào)告

2、按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容可分為正常評估報(bào)告、評估復(fù)核報(bào)告和評估咨詢報(bào)告

3、評估生效日根據(jù)目的和作用不同，可分為追溯性報(bào)告、現(xiàn)值性報(bào)告和預(yù)期性評估報(bào)告

二、資產(chǎn)評估報(bào)告的作用

1、它為被委托評估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見

2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評估機(jī)構(gòu)的工作成果。它是有償服務(wù)。

3、對資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。

4、是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。

計(jì)算應(yīng)用：

1、收益法的應(yīng)用：

第一，企業(yè)價(jià)值評估：

例1：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五年收益額分別為12萬，15萬，13萬，11萬和14萬，假定以后每年收益額14萬，資本化率10%，確定企業(yè)評估值。

首先，現(xiàn)值總額=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5

=49.2777萬

其中現(xiàn)值系數(shù)查表可得

然后將第六年的收益額折現(xiàn)，即14/10%=140

最后，確定評估值=49.2777+144X0.6209=136.2萬

例2：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的凈利潤分別為13萬元，14萬元，11萬元，12萬元，15萬元，從第六年開始以后每年凈利潤為15萬元，資本化率為10%，企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和為90萬元，求企業(yè)商譽(yù)評估值。

首先，采用收益法求得企業(yè)整體評估值=13X0.9091+

14X0.8264+11X0.7513+12X0.6820+15X0.6209+15/10%X0.6209=142.2847萬元

由于該企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)總和為90萬元，則商譽(yù)的價(jià)值=142.2847-90=52.2847萬元

例3：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的收益額分別為25萬元，28萬元，27萬元，29萬元，30萬元，從第六年開始以后每年收益額為30萬元，資本化率為12%，國庫券利率11%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率4%，確認(rèn)企業(yè)整體價(jià)值。

首先，確定企業(yè)折現(xiàn)率為11%+4%=15%，由此計(jì)算未來5年收益現(xiàn)值為：

25X0.8696+28X0,7562+27X0.6575+29X0.5718+30X0.4972=92.1643萬元

計(jì)算永久性收益的資本化價(jià)值=30/12%=250萬元

則企業(yè)整體價(jià)值=92.1643+

250X0.4972=216.4643萬元

第二，無形資產(chǎn)的評估：

例1：A企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)。評估人員了解到以下情況：

(1)該商標(biāo)生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場售價(jià)1000元/臺，比其他同類產(chǎn)品凈增利潤10元/臺；

(2)雙方協(xié)商，商標(biāo)使用許可期限4年。商標(biāo)使用費(fèi)按新增利潤的30%支付A企業(yè)；

(3)根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預(yù)計(jì)前2年的生產(chǎn)量9萬臺/年；后2年10萬臺/年；

(4)根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資報(bào)酬率為15%，所得稅稅率為25%。

要求：(1)計(jì)算該商標(biāo)權(quán)每年新增利潤；(2)計(jì)算該商標(biāo)使用權(quán)價(jià)格。

解答：每年新增利潤為：

第一年：10X90000=900000元

第二年：10X90000=900000元

第三年：10X100000=1000000元

第四年：10X100000=1000000元

折現(xiàn)值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4

=782609+680529+657516+571753=2692407

元

評估值=2692407X0.3X（1-0.25）=605792元

例2：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓注冊商標(biāo)，該廠使用這一商標(biāo)的產(chǎn)品近5年每件可以獲得超額利潤為0.7元，該廠每年生產(chǎn)100萬件。預(yù)計(jì)，如果生產(chǎn)能力足夠的情況下，每年可以生產(chǎn)150萬件，每件可以獲得超額利潤0.5元，持續(xù)使用時(shí)間10年，前5年保持目前水平，后5年每年可獲超額利潤32萬元，評估商標(biāo)權(quán)的價(jià)值。

首先計(jì)算前5年每年的超額利潤：150X0.5=75萬元

根據(jù)企業(yè)的資金成本率和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)率確定折現(xiàn)率為10%

確定該商標(biāo)權(quán)的價(jià)值=75X3.7908+32X3.7908X0.6209=259.6286萬元

第三，土地價(jià)格評估的運(yùn)用：

首先計(jì)算總收入，求取總費(fèi)用，總收益，確定房屋純收益

然后利用收益還原法公式，通過收集市場上相同或相似的土地純收益，推算土地還原率。最后利用土地收益年限測算土地價(jià)格。

第四，非上市債券的評估

例：某企業(yè)擁有債券本金150000元，期限3年，年息10%，按年付息，到期還本，評估時(shí)該債券已滿1年，國庫券利率7.5，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率1.5%，求此時(shí)債券評估值。

評估值=15000X0.9174+15000X0.8417+150000X0.8417=152641.5元

2成本法的應(yīng)用：

舉例：

例1：有一待估生產(chǎn)設(shè)備，賬面原價(jià)50萬元。設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為20噸／年，使用年限10年，到評估基準(zhǔn)日已使用3年。由于市場變動(dòng)，對該廠產(chǎn)品需求僅為18噸／年，計(jì)算該生產(chǎn)設(shè)備的評估值。已知物價(jià)指數(shù)為20%，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)取0.7。

解：（1）重置成本

=50×（1+20%）

=60（萬元）

（2）成新率

=尚可用年限／總壽命年限=（10-3）／10×100%=70%

（3）經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-]

×100%=[1-]×100%=7.1%

（4）評估值：

=（60×70%）×（1-7.1%）=39.018萬

例2：被評估設(shè)備購于1995年，原始價(jià)值30000元，2000年和2003年進(jìn)行了2次改造，分別投資3000元和2000元。2005年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估，假設(shè)從1995年至2005年的價(jià)值上升率每年10%，尚可使用6年，求設(shè)備成新率。

首先，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)行成本

投資日期(年)

原始投資額(元)

價(jià)格變動(dòng)系數(shù)

現(xiàn)行成本（元）

1995

30000

2.6

78000

2000

3000

1.61

4830

2003

2000

1.21

2420

合計(jì)

35000

85250

然后計(jì)算加權(quán)更新成本

投資日期（年）

現(xiàn)行成本（元）

投資年限

加權(quán)更新成本（元）

1995

78000

10

780000

2000

4830

5

24150

2003

2420

2

4840

合計(jì)

85250

808990

計(jì)算加權(quán)投資年限=808990/85250=9.5年

計(jì)算成新率=6/(9.5+6)X100%=39%

3、市場法舉例：P124-130

有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C

三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況見下表：

表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是交易實(shí)例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗地所在城市容積率每增加0.1，宗地地價(jià)比容積率為1時(shí)增加9%，從2005年2月份到2006年2月份，地價(jià)每月環(huán)比上漲1%。

試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2006年2月的價(jià)格。(計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整)

解答：比較因素修正系數(shù)表：

宗地

成交價(jià)

交易情況

容積率

區(qū)域因素

個(gè)別因素

剩余年限

修正后地價(jià)

待估宗地

100

100

100

100

100

A

5150

100

91

100

99

95

5135

B

6700

100

118

102

100

100

6720

C

5550

98

91

100

99

95

5533

采用算術(shù)平均法得出，待估宗地平均地價(jià)為（5150+6700+5550）/3=5800元/平米

則待估宗地評估值為5800X40000=232000000元

總結(jié)：運(yùn)用市場法時(shí)，首先應(yīng)廣泛收集資料，確定比較方案。然后進(jìn)行交易情況的修正，包括交易時(shí)間，區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正等，最后確定待估土地的價(jià)值。

名詞解釋

資產(chǎn)評估：指通過對資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

有形資產(chǎn)：指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，房屋建筑物，流動(dòng)資產(chǎn)等。

整體資產(chǎn)：指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。

資產(chǎn)評估的特定目的：指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為

在用價(jià)值：指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價(jià)值。

公開市場假設(shè)：是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。

最大最佳效應(yīng)：指資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。

資產(chǎn)評估的原則：是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者，評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。

資產(chǎn)評估的工作原則：獨(dú)立性原則，客觀性原則，科學(xué)性原則，專業(yè)性原則。

客觀性原則：是指評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實(shí)為依據(jù)。

替代原則：當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。

預(yù)期原則：是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。

貢獻(xiàn)原則：是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對整體價(jià)值下降的影響程度來衡量確定。

資產(chǎn)評估程序：是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性步驟。

資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書：是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人共同簽訂的，確認(rèn)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的委托與委托關(guān)系，明確委托目的，被評估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項(xiàng)的合同。

市場法：也稱市場價(jià)格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。

成本法：是指在評估資產(chǎn)時(shí)按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法

功能性貶值：新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。

經(jīng)濟(jì)性貶值：由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價(jià)值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。

實(shí)體性貶值：資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會(huì)不斷下降、價(jià)值會(huì)逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。

重置成本：是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

復(fù)原重置成本：是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

收益法：是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。

收益期限：是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。

機(jī)器設(shè)備：是指由金屬或其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動(dòng)力驅(qū)動(dòng)下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運(yùn)行等功能或效用的裝置。

逐項(xiàng)清查:評估人員要依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單，對所有被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺的清點(diǎn)、核實(shí)，分別考察每一臺設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評估值

統(tǒng)計(jì)性鑒定:分為宏觀鑒定和微觀鑒定。宏觀鑒定是對機(jī)器設(shè)備在整個(gè)生產(chǎn)中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。微觀鑒定是辨識設(shè)備個(gè)別特性的過程，主要針對單臺設(shè)備。

判斷性鑒定：是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，對機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。

經(jīng)濟(jì)壽命：是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。

技術(shù)壽命：是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到技術(shù)過時(shí)予以淘汰所經(jīng)歷的時(shí)間，技術(shù)壽命很大程度上取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度的周期。

物理壽命：是指機(jī)器設(shè)備從全新狀態(tài)開始使用，直到不能正常工作而予以報(bào)廢所經(jīng)歷的時(shí)間

實(shí)際已使用年限：是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。

觀察分析法：評估人員根據(jù)對設(shè)備的現(xiàn)場技術(shù)檢測和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時(shí)間，實(shí)際技術(shù)狀況，負(fù)荷程度，制造質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測設(shè)備的成新率。

房地產(chǎn)：是指土地，建筑物及其他地上定著物。

土地使用權(quán)：土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓，出租，轉(zhuǎn)讓，抵押，投資的權(quán)利。

基準(zhǔn)地價(jià)：指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)；是在市，縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

土地使用權(quán)：是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇，但它又是無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權(quán)。

土地使用權(quán)出讓底價(jià)：是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

地產(chǎn)出租價(jià)格：亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格，其價(jià)格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。

土地使用權(quán)評估中的市場法：也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地的一種評估方法。

土地使用權(quán)評估中的成本法：亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤，利息，稅金以及土地增值收益來確定土地價(jià)格的一種評估方法。

建筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。

建筑物評估中的市場法：是將待估房地產(chǎn)與在較近已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件，價(jià)格形成的時(shí)間，區(qū)域因素及個(gè)別因素加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。

無形資產(chǎn)：無形資產(chǎn)是指由特定主體控制的不具有獨(dú)立實(shí)體，而對生產(chǎn)經(jīng)營長期持續(xù)發(fā)揮作用并能帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)資源。

不可確指的資產(chǎn)：那些不可特別辯認(rèn)、不可單獨(dú)取得，離開企業(yè)就不復(fù)存在的無形資產(chǎn)，稱為不可確指的無形資產(chǎn)，如商譽(yù)。

普通使用權(quán)；是指賣方在合同規(guī)定的時(shí)間和地域范圍內(nèi)可以向多家買主轉(zhuǎn)讓技術(shù)，同時(shí)賣方自己也保留技術(shù)使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)。

排他使用權(quán)：是指賣方在合同規(guī)定的時(shí)間和地域范圍內(nèi)只把技術(shù)授予買方使用，同時(shí)賣方自己保留使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)，但不再將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給第三者。

回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)：是指賣方要求買方在使用過程中對轉(zhuǎn)讓的技術(shù)的改進(jìn)和發(fā)展反饋給賣方的權(quán)利。

獨(dú)家使用權(quán)：是指在許可證合同所規(guī)定的時(shí)間和地域范圍內(nèi)賣方只把技術(shù)轉(zhuǎn)讓給某一特定買方，買方不得賣給第二家買主。

商標(biāo)權(quán)：是商標(biāo)注冊后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保護(hù)，未注冊商標(biāo)不受法律保護(hù)。

商標(biāo)：是商品的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)者或者經(jīng)營者為了把自己的商品與他人的同類商品區(qū)別開來，在商品上使用的一種特殊標(biāo)記。這種標(biāo)記一般是由文字、圖案或兩者組合而成。

軟件；是由一個(gè)人或許多人共同完成的高強(qiáng)度智力勞動(dòng)的結(jié)晶，是建立在知識，經(jīng)驗(yàn)和智慧基礎(chǔ)上的具有獨(dú)創(chuàng)性的產(chǎn)物。

商譽(yù)：通常是指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。

超儲(chǔ)積壓物質(zhì)：超儲(chǔ)積壓物資是指從企業(yè)庫存材料中清理出來，需要進(jìn)行處理的那部分資產(chǎn)

低值易耗品：是指單項(xiàng)價(jià)值在規(guī)定限額以下或使用期限不滿一年，但能多次使用而基本保持其實(shí)物形態(tài)的勞動(dòng)資料。

壞賬估計(jì)法；即按壞賬的比例，判斷不可回收的壞賬損失的數(shù)額。

待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個(gè)月份負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。

長期投資：是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。長期投資分為廣義的長期投資和狹義的長期投資兩種

債券：是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價(jià)證券。

政府債券：是政府為籌集資金向出資者出據(jù)并承諾在一定時(shí)期支付利息和償還本金的債務(wù)憑證。

股票：是股分公司發(fā)給出資人的股份所有權(quán)的書面憑證，股票表明子公司與股東的約定關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是一種特殊的信用工具。

其他資產(chǎn)：是指除流動(dòng)資產(chǎn)，長期投資，固定資產(chǎn)，無形資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

長期待攤費(fèi)用：是指企業(yè)已經(jīng)支出，但攤銷期限在一年以上的各項(xiàng)費(fèi)用，包括固定資產(chǎn)大修理支出，租入固定資產(chǎn)的改良支出等。

資產(chǎn)基礎(chǔ)法：是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的評估方法，確定企業(yè)，企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價(jià)值的一種常用評估方法。

市盈率乘數(shù)法：能過市盈率作為乘數(shù)與被評估企業(yè)的預(yù)期收益推算出被評估企業(yè)的市場價(jià)值。

資產(chǎn)評估報(bào)告：是指評估機(jī)構(gòu)按照評估工作制度的有關(guān)規(guī)定，在完成評估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評估過程和結(jié)果的書面報(bào)告。

現(xiàn)值性評估：該類形的評估，基準(zhǔn)日與報(bào)告日期是相同的。

資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則：是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行各種資產(chǎn)類型，各種評估目的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本規(guī)范。

資產(chǎn)評估程序性準(zhǔn)則：是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師通過履行一定的專業(yè)程序完成評估業(yè)務(wù)，保證評估質(zhì)量的規(guī)范。

資產(chǎn)評估專業(yè)性準(zhǔn)則：是針對不同資產(chǎn)類別的特點(diǎn)，分別對不同類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的評估師執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。

資產(chǎn)評估指南：包括對特定評估目的，特定資產(chǎn)類別評估業(yè)務(wù)以及對評估中某些重要事項(xiàng)的規(guī)范。

資產(chǎn)評估政府管理模式：是指資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)活動(dòng)。

第9篇：土地評估方法范文

對584戶農(nóng)戶和98位專業(yè)人士的問卷分析表明，在問及“是否需要開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估？”問題時(shí)，有近70％的農(nóng)戶及88％的資產(chǎn)評估專業(yè)人士回答需要。這一問題同時(shí)也被另一問題所佐證，在“您認(rèn)為開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估重要嗎？”問題中，有近80％的農(nóng)戶和95％的資產(chǎn)評估專業(yè)人士回答很重要。調(diào)研數(shù)據(jù)表明，人們已經(jīng)逐漸認(rèn)識到農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的重要性，開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估已成為時(shí)展的潮流。

1．1建立農(nóng)村土地市場，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展改革開放30多年來，我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)取得了長足的發(fā)展，農(nóng)村土地市場得到逐步發(fā)展。一方面，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)下，農(nóng)村土地既是一種資源，又是一種資產(chǎn)，以土地為主要內(nèi)容的農(nóng)業(yè)資源必將進(jìn)入市場，參與流通和交換；另一方面，國家鼓勵(lì)農(nóng)村土地市場建立和發(fā)展。2003年3月1日實(shí)行的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》標(biāo)志著國家對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場放開，隨后黨和國家相繼一系列法律政策，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)村土地市場的建立。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，涉及土地估價(jià)的問題越來越多，如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出讓、租賃費(fèi)用計(jì)算，農(nóng)村土地抵押貸款、耕地復(fù)墾價(jià)值計(jì)算，新農(nóng)村建設(shè)中住房置換價(jià)值確定等，使得農(nóng)村土地資產(chǎn)評估變得日益重要。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，53．25％的農(nóng)戶參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，占被調(diào)查農(nóng)戶一半以上，表明忠縣已存在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，67．81％的農(nóng)戶愿意流轉(zhuǎn)土地，他們普遍認(rèn)為，在社會(huì)保障體系逐步完善的條件下，土地流轉(zhuǎn)不僅不會(huì)威脅到他們的生存安全，還會(huì)給他們帶來更多的財(cái)產(chǎn)性收入。具備合理的農(nóng)村土地價(jià)格是確保農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)的首要條件。目前，我國農(nóng)村土地交易價(jià)格混亂，缺乏一個(gè)明確、統(tǒng)一的土地評估標(biāo)準(zhǔn)，因而這種市場存在一定的局限性和盲目性，從長遠(yuǎn)來看，在一定程度上阻礙了我國農(nóng)村土地市場的健康發(fā)展。黨的十指出要深化經(jīng)濟(jì)體制改革，健全現(xiàn)代土地市場。健全現(xiàn)代土地市場，應(yīng)加快發(fā)展農(nóng)村土地市場，建立健全農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估。一方面，有利于實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。價(jià)格是市場的靈魂，按照價(jià)值規(guī)律建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，有利于促進(jìn)我國農(nóng)村土地資產(chǎn)流動(dòng)，引導(dǎo)土地從低效率經(jīng)營者流向高效率經(jīng)營者，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，促進(jìn)我國農(nóng)村土地規(guī)模化、現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面，有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。我國城鄉(xiāng)土地資產(chǎn)市場的二元特征明顯，主要表現(xiàn)為：土地產(chǎn)權(quán)城鄉(xiāng)二元、土地價(jià)格城鄉(xiāng)二元、土地市場城鄉(xiāng)二元、土地用途城鄉(xiāng)二元、土地規(guī)劃和管理城鄉(xiāng)二元。開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，建立城鄉(xiāng)一體化的土地資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)，有利于建立“同地、同權(quán)、同價(jià)”的城鄉(xiāng)土地市場，促進(jìn)土地資源在城鄉(xiāng)間的合理、有序流動(dòng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)土地市場一體化發(fā)展。

1．2完善征地補(bǔ)償制度，保障農(nóng)民合法權(quán)益據(jù)調(diào)查，63．18％的農(nóng)戶認(rèn)為我國現(xiàn)行征地制度不合理，73．97％的農(nóng)戶對我國現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意。黨的十指出要讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程，共同分享現(xiàn)代化成果。農(nóng)村土地是農(nóng)民發(fā)展的經(jīng)濟(jì)資源，是農(nóng)民從事生產(chǎn)與維持生計(jì)的固定資產(chǎn)，也是農(nóng)民最主要的財(cái)產(chǎn)。顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)、盤活農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)、保障農(nóng)村土地平等入市、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程，共同分享現(xiàn)代化成果的有效途徑，是農(nóng)民產(chǎn)權(quán)權(quán)益的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式。然而，在農(nóng)村土地資產(chǎn)化過程中，作為弱勢群體的農(nóng)民其合法權(quán)益難以得到保障。據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，2007～2011年，農(nóng)村家庭財(cái)產(chǎn)性收入占總收入的比率最低（表2）。由此可以看出，在農(nóng)村土地資產(chǎn)化過程中，土地并沒有發(fā)揮其增收的功能，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到了侵犯。一方面，我國現(xiàn)行的征地補(bǔ)償制度損害了農(nóng)民權(quán)益?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，采用“產(chǎn)值倍數(shù)法”的計(jì)算方式，并且規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征收前3年平均產(chǎn)值的30倍。這種政府壟斷和干預(yù)的土地補(bǔ)償機(jī)制并沒有以市場機(jī)制為基礎(chǔ)，農(nóng)民缺少話語權(quán)，導(dǎo)致土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，嚴(yán)重扭曲了土地真實(shí)價(jià)格，最終損害了農(nóng)民權(quán)益［5，6］。國際上通行的做法是根據(jù)土地市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，被征地的人員在獲得公平交易后自謀生計(jì)。結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)及遵循市場主體平等、利益均衡的原則，開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估是完善我國征地制度的前提條件。農(nóng)村土地資產(chǎn)評估有利于實(shí)現(xiàn)“按價(jià)征地”和充分保障失地農(nóng)民權(quán)益。另一方面，我國農(nóng)村土地交易中，交易價(jià)格大多是由雙方自行協(xié)商或由農(nóng)村基層組織協(xié)商確定的，缺乏科學(xué)依據(jù)，作為弱勢群體的農(nóng)民，其合法權(quán)益難以得到保障。開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，引入第三方專業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員對交易土地進(jìn)行評估，給出獨(dú)立、客觀、公正和科學(xué)的評估價(jià)格能有效維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益。

1．3規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的過程必然導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)［7］。由于我國農(nóng)村土地市場發(fā)展滯后，缺乏政府的統(tǒng)一管理，土地流轉(zhuǎn)大多是流轉(zhuǎn)雙方私下協(xié)商交易，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范，在流轉(zhuǎn)中容易產(chǎn)生欺行霸市、倒買倒賣等投機(jī)行為，而土地流轉(zhuǎn)的投機(jī)性又導(dǎo)致了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)的流失和農(nóng)地非農(nóng)化。加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)評估有助于確定合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，建立農(nóng)村土地市場價(jià)格體系，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，促進(jìn)農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)。土地既是一種重要資源，又是一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)，推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)評估有助于加強(qiáng)國家對土地的宏觀管理，為國家決策提供科學(xué)依據(jù)。第一，有助于提高耕地保護(hù)質(zhì)量。我國實(shí)行了世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，制定了包括基本農(nóng)田保護(hù)制度、土地用途管制制度和耕地占補(bǔ)平衡制度在內(nèi)的一系列制度?！吨腥A人民共和國土地管理法》明確指出“非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照‘占多少，墾多少’的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?，沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地?！遍_展農(nóng)村土地評估，建立農(nóng)村土地價(jià)格體系是促使我國耕地管理向數(shù)量質(zhì)量雙重管理轉(zhuǎn)變的重要依據(jù)。第二，有助于加強(qiáng)國家對農(nóng)村土地的監(jiān)測。加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)評估，有助于摸清全國各地農(nóng)村土地生態(tài)質(zhì)量（包括數(shù)量和質(zhì)量），實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展；有助于測算我國農(nóng)村包括土地在內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值總量。第三，有助于指導(dǎo)農(nóng)村土地開發(fā)整理。應(yīng)用農(nóng)村土地資產(chǎn)評估成果，有助于合理確定土地開發(fā)整理的重點(diǎn)區(qū)域、區(qū)域土地開發(fā)整理潛力及應(yīng)采取的措施，提高農(nóng)村土地開發(fā)整理規(guī)劃編制的科學(xué)性。

2推進(jìn)農(nóng)村資產(chǎn)評估面臨的主要挑戰(zhàn)

2．1農(nóng)村土地制度供給不足通過調(diào)研，筆者發(fā)現(xiàn)，絕大部分的資產(chǎn)評估專業(yè)人士認(rèn)為制約我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估發(fā)展最主要的障礙是農(nóng)村土地制度供給不足。一方面，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估在國家層面上制度設(shè)計(jì)較少，又缺少相應(yīng)層面的法律制度或規(guī)章制度，導(dǎo)致土地資產(chǎn)評估缺乏科學(xué)性，無法形成正常的市場價(jià)格表達(dá)機(jī)制，造成農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)格扭曲；另一方面，現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度，在一定程度上阻礙了我國農(nóng)村土地資產(chǎn)的評估。根據(jù)地價(jià)理論，土地價(jià)格是土地所有權(quán)壟斷而產(chǎn)生地租的資本化。因此，推進(jìn)我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估首先應(yīng)加強(qiáng)我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)。目前，我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度存在嚴(yán)重缺陷，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)模糊，產(chǎn)權(quán)模糊將不利于產(chǎn)權(quán)主體形成有效的激勵(lì)和約束機(jī)制，并最終損害了分配機(jī)制［8］；第二，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定，主要表現(xiàn)為土地承包期及農(nóng)民對所承包土地的不穩(wěn)定性，不利于農(nóng)民對土地進(jìn)行長期投資，阻礙土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制的建立；第三，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不完整，土地使用權(quán)具有的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)能受到法律法規(guī)的限制。正是由于殘缺的土地使用權(quán)，才導(dǎo)致了土地使用的隨意性以及土地流轉(zhuǎn)的困難性。姚洋［9］認(rèn)為土地使用權(quán)的有效轉(zhuǎn)讓，能夠使得土地使用權(quán)具有邊際產(chǎn)出拉平效應(yīng)與交易收益效應(yīng)，從而提高資源配置的效率。此外，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度和市場制度供給不足在一定程度上阻礙了我國農(nóng)村土地資產(chǎn)化。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度供給不足主要表現(xiàn)為：流轉(zhuǎn)主體的障礙、流轉(zhuǎn)權(quán)利的限制、流轉(zhuǎn)規(guī)則不明。農(nóng)村土地市場制度供給不足主要表現(xiàn)為：農(nóng)村土地市場體系不完善，農(nóng)村土地市場管理機(jī)制缺乏。

2．2評估方法技術(shù)體系不健全現(xiàn)代估價(jià)方法體系的建立是基于一套固定的政策構(gòu)架及市場環(huán)境假設(shè)，其常用的方法包括收益還原法、市場比較法和成本核算法?，F(xiàn)代評估方法并不完全適用于中國國情的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估市場。一方面，中國農(nóng)村土地市場是一個(gè)不完全的市場，國家政策對農(nóng)村土地的收益影響較大，預(yù)期收益成為一個(gè)難以預(yù)期的變量，導(dǎo)致現(xiàn)有估價(jià)方法需要重新考慮標(biāo)準(zhǔn)化變量的誤差問題；另一方面，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)獨(dú)特的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和保障功能決定了農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法設(shè)計(jì)需要更多的考量。市場比較法。市場比較法是指在求取一宗待評估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原理，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評估日地價(jià)的方法［10］。運(yùn)用市場比較法所求取的價(jià)格與市場價(jià)格最吻合。但是，由于我國農(nóng)村土地市場不健全，流轉(zhuǎn)交易價(jià)格不規(guī)范，缺乏參照性。因此，在農(nóng)村土地市場體系尚未完全建立的情況下，不宜采用市場比較法。成本核算法。成本核算法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的方法。成本核算法一般適用于新開發(fā)土地的估價(jià)，在農(nóng)村土地資產(chǎn)評估中應(yīng)用范圍有限。例如，運(yùn)用成本核算法對在農(nóng)村地理?xiàng)l件惡劣地區(qū)開墾的一塊貧瘠土地估價(jià)，由于投入多，估價(jià)高，這就與市場比較法、收益還原法所評估的結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。收益還原法。收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準(zhǔn)日收益總和的一種方法。目前，學(xué)術(shù)界大都形成共識，認(rèn)為收益還原法是目前我國農(nóng)村土地估價(jià)中最適宜的方法。但是，收益還原法中待估地的年總收益、還原利率等參數(shù)因子很難確定，阻礙了收益還原法在實(shí)際中的應(yīng)用。針對農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法，62％的重慶市資產(chǎn)評估專業(yè)人士認(rèn)為農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的原理和方法可以參照城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)評估的原理和方法進(jìn)行。還有部分人士認(rèn)為，鑒于農(nóng)村土地的多樣性及各種類型土地本身的特性，在開展農(nóng)村土地資產(chǎn)評估時(shí)應(yīng)采取分類評估的方法，建立分類評估技術(shù)路線。他們認(rèn)為，農(nóng)用地評估可以采用收益還原法、成本法，建設(shè)用地評估可以采用市場比較法。此外，沈秀峰等［11］認(rèn)為，在測算農(nóng)地價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)農(nóng)地流轉(zhuǎn)方向進(jìn)行不同的估價(jià)，農(nóng)地轉(zhuǎn)農(nóng)地，則只需要測算其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，農(nóng)地非農(nóng)化，應(yīng)測算經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，而不同價(jià)值估價(jià)時(shí)所選擇的評估方法應(yīng)不同。

2．3土地市場服務(wù)體系不健全完善的市場服務(wù)體系是保障我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估順利開展的有利外部環(huán)境條件。目前，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系尚未建立，配套服務(wù)設(shè)施不全，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。1）缺乏專業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)的資產(chǎn)評估人員。以重慶市為例，重慶市國土資源房屋評估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)是重慶市主要從事土地資產(chǎn)評估的自律組織。通過對該協(xié)會(huì)及資產(chǎn)評估專業(yè)人士調(diào)研得知，目前該會(huì)從事土地資產(chǎn)評估工作的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍大多集中于城市土地，很少涉及農(nóng)村土地，有從事農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的專業(yè)人員則更少。在我國被政府認(rèn)可的具有評估資格的專業(yè)人員有注冊資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師，國家并沒有從法律層面上明確我國農(nóng)村土地資產(chǎn)評估主體。2）缺乏市場中介組織。一方面農(nóng)民獲取資產(chǎn)評估市場信息的渠道較少，中介組織有利于搭建起資產(chǎn)評估需求方與評估方的橋梁，加強(qiáng)評估雙方信息互通，促進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)評估工作的開展，進(jìn)而促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；另一方面有利于加強(qiáng)對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的監(jiān)督管理，保障需求方利益，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。3）缺乏政府對農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的有效管理。由于農(nóng)村土地資產(chǎn)評估處于新生事物發(fā)展階段，政府對其管理處于探索階段，導(dǎo)致部分地方缺乏有效管理，主要表現(xiàn)為農(nóng)村土地資產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī)不健全、監(jiān)督管理缺失、出現(xiàn)過分干預(yù)現(xiàn)象等。

3有序推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的政策建議

3．1堅(jiān)持人民主體地位，保障農(nóng)民合法土地權(quán)益黨的十報(bào)告明確提出，必須堅(jiān)持人民主體地位。依法保障農(nóng)民合法的土地權(quán)益是貫徹落實(shí)黨的十方針的基本要求。加強(qiáng)農(nóng)村土地制度改革是保障農(nóng)民合法土地權(quán)益的根本途徑，主要途徑有：一是完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能。一方面，通過法律制度的建設(shè)，按物權(quán)理論規(guī)范我國農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)制度，賦予農(nóng)民完整的承包權(quán)權(quán)能；另一方面豐富農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式。地方政府要在不改變農(nóng)地用途，不損害農(nóng)民利益的前提下，積極探索各種土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)模式。二是依法保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)。通過土地管理制度改革，實(shí)行宅基地有償使用制度和允許宅基地有條件轉(zhuǎn)讓，制定宅基地流轉(zhuǎn)制度，建立合理健康的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場，徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制，推動(dòng)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，依法保障農(nóng)民的宅基地使用權(quán)和收益權(quán)，保護(hù)農(nóng)民利益。

3．2促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，健全農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系目前，我國城市已形成比較完備的土地資產(chǎn)評估體系，而農(nóng)村土地資產(chǎn)評估工作還處于試點(diǎn)階段，尚未全面開展。建立城鄉(xiāng)一體化的土地資產(chǎn)評估體系，健全農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，主要措施有：一是培育專業(yè)的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員，保障農(nóng)村土地價(jià)格的科學(xué)性、統(tǒng)一性和合理性；二是加快完善農(nóng)村土地資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)性工作，盡快建立全國性的農(nóng)村土地分等定級；三是探索農(nóng)村土地資產(chǎn)評估方法，建立具有全國性指導(dǎo)意義的評估技術(shù)路線；四是建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)，建立資產(chǎn)評估信息服務(wù)平臺和仲裁調(diào)解機(jī)構(gòu)；五是進(jìn)一步完善農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)格體系。