集體土地征收賠償標(biāo)準(zhǔn)精選(九篇)

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第1篇：集體土地征收賠償標(biāo)準(zhǔn)范文

[關(guān)鍵詞] 農(nóng)民失地 問題 原因 對(duì)策 探討 就業(yè)困難 分紅

[中圖分類號(hào)] F323.6 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B [文章編號(hào)] 1003-1650 （2013）04-0029-01

一、失地農(nóng)民的探討

失地農(nóng)民指的是一個(gè)國家在經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展過程中，因城市化和工業(yè)化用地而產(chǎn)生的失去土地的農(nóng)民[1]。在農(nóng)民土地失去的原因上，從意愿探究的角度上，分為自愿失去土地和因外界環(huán)境影響而被動(dòng)失去土地。

1.主動(dòng)意愿

自愿失去土地的原因是農(nóng)民為了獲得更好的生活和社會(huì)地位，戶口等，以自愿失去土地為交換，自愿放棄土地的擁有權(quán)。

2.被動(dòng)失地

被動(dòng)性失地則是指依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，國家、機(jī)構(gòu)或個(gè)人為實(shí)現(xiàn)其需求而使農(nóng)民放棄土地經(jīng)營承包權(quán)以及其他衍生物[2]。比如農(nóng)村因?yàn)樾藿ü反顦虻榷M(jìn)行的公共征收，或者因?yàn)槠髽I(yè)建廠房的需要而向農(nóng)民征地。

二、失地農(nóng)民面臨的主要生活問題

1.收入下降

農(nóng)民所生活的區(qū)域本來就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，一旦土地失去，農(nóng)民就失去了在這片土地永久的生產(chǎn)勞作。長武縣人民的土地不僅包括耕地，還包括果林，魚塘等。這些土地多帶來的是永久的收入，而一旦失去土地后，由于失地農(nóng)民文化水平不高，和沒有掌握專業(yè)的就職技術(shù)，農(nóng)民只能通過打工，充當(dāng)廉價(jià)勞動(dòng)力等形式來補(bǔ)貼家用，面臨著入不敷出的困境。

2.就業(yè)困難

目前市場(chǎng)上對(duì)勞動(dòng)力的要求比較高，對(duì)于勞動(dòng)力的選擇上都要一定的標(biāo)準(zhǔn)。年齡，教育層面，技能等都是企業(yè)所考慮的問題。由于失地的農(nóng)民在失地之前本身就是純農(nóng)民，所擁有的的技能也就是農(nóng)業(yè)的專業(yè)技術(shù)，失去土地后所謂的專業(yè)技能也沒有了意義。這些失地的農(nóng)民生活的地方大部分是偏遠(yuǎn)的山村，受地域影響，農(nóng)民們的思想相對(duì)傳統(tǒng)，突破性的不強(qiáng)。落后的觀念導(dǎo)致他們的就業(yè)和選擇職業(yè)的意識(shí)不強(qiáng)。此外，在農(nóng)轉(zhuǎn)非的人員中，政府的安置工作也沒有深入落實(shí)好，并沒有及時(shí)對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行就業(yè)的介紹和培訓(xùn)，導(dǎo)致失業(yè)村民面臨著嚴(yán)峻的失業(yè)問題。因此，許多農(nóng)民在失地后就面臨著困擾的的就業(yè)考驗(yàn)，又因?yàn)槭ソ?jīng)濟(jì)來源，生活出現(xiàn)貧困的窘境。

3.生活缺乏保障

目前，農(nóng)村的土地仍起著重要的作用，在就業(yè)和養(yǎng)老上具有重要深遠(yuǎn)的意義。由于現(xiàn)在的征地補(bǔ)償是“一次性買斷”[3]，一些農(nóng)民獲得失地補(bǔ)償款后，并沒有及時(shí)利用好有限的償款，而去進(jìn)行修建房屋，買車等消費(fèi)，因而錯(cuò)過創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)。長此以往，隨著賠款的日益花費(fèi)，缺乏長久的收入，生活缺乏保障，生活質(zhì)量也逐漸陷入困境之中。

三、失地農(nóng)民問題產(chǎn)生的原因

1.征地制度缺陷

征地的基本含義是指國家出于公共利益的需要，依法強(qiáng)制取得他人的土地并給與補(bǔ)償?shù)男袨閇4]。這是申請(qǐng)建設(shè)農(nóng)村集體土地的唯一途徑。但法律制度對(duì)于公關(guān)財(cái)產(chǎn)的的范圍規(guī)定模糊。導(dǎo)致統(tǒng)一征收的土地主體不明，資金分配不均。

2.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)出現(xiàn)偏差

目前的土地賠償單一的針對(duì)土地面積單位進(jìn)行理賠，卻沒有考慮土地長遠(yuǎn)的價(jià)值。因此，目前的土地賠償標(biāo)準(zhǔn)不夠完善，導(dǎo)致農(nóng)民們的權(quán)益受到損害。

3.社會(huì)保障體系不健全

失地農(nóng)民雖然戶口向城鎮(zhèn)戶口轉(zhuǎn)變，但是由于于長期形成的的城向距離結(jié)構(gòu)跨越大，農(nóng)民在失地后在醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)、最低生活保障等社會(huì)保障制度并沒有落實(shí)到位，沒有享受到該有的福利。

四、對(duì)策與措施

土地是農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)，解決失地農(nóng)民的就業(yè)生活問題，是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，縮小城鄉(xiāng)差距的必然要求。因此我們必須深入深化失地農(nóng)民的問題解決，幫助農(nóng)民處理好生活問題。

1.進(jìn)一步改革和完善土地征用制度

根據(jù)現(xiàn)實(shí)基本情況，修正征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。即“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按年產(chǎn)值30倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼[5]。政府在統(tǒng)一控制土地征收，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保障補(bǔ)償?shù)轿?，不損害被征地農(nóng)民利益。

2.在針對(duì)對(duì)商業(yè)性、經(jīng)營性的土地征用上，可以組織農(nóng)民和開發(fā)商集體開發(fā)，讓村民成為股東，進(jìn)行分紅

以長遠(yuǎn)的分紅入股的形式取代傳統(tǒng)的短期土地賠償金。培養(yǎng)農(nóng)民的經(jīng)商意識(shí)和長遠(yuǎn)的眼光，以分紅的方式來獲得長遠(yuǎn)的利益，避免因?yàn)槭У囟ド顏碓吹膶擂尉秤?。同時(shí)，也要幫助村民培養(yǎng)投資的眼光，在獲得土地賠償款后，要引導(dǎo)村民進(jìn)行正確使用，避免過度消費(fèi)帶來的不良影響。

3.將土地征用補(bǔ)償機(jī)制科學(xué)規(guī)范化

長武縣相關(guān)政府部門要對(duì)所征用的土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以長遠(yuǎn)的眼界對(duì)待村民的土地賠償，并對(duì)村民提供就業(yè)指導(dǎo)幫助。在賠償問題上，不僅僅是根據(jù)土地的面積來進(jìn)行賠償，還要根據(jù)土體的使用價(jià)值和使用年限來進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃安排。

4.建立健全失地農(nóng)民社會(huì)保障體系和相關(guān)管理機(jī)制

在縮小城鄉(xiāng)差距上，要依法維護(hù)失地農(nóng)民的合法權(quán)益。促進(jìn)村民再就業(yè)。切實(shí)維護(hù)好失地村民在醫(yī)療，養(yǎng)老上的基本合法權(quán)益。

5.加強(qiáng)就業(yè)培訓(xùn)，提高村民的素質(zhì)

可以舉辦相關(guān)技能培訓(xùn)班，讓失業(yè)農(nóng)民學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識(shí)。通過加強(qiáng)對(duì)村民的培訓(xùn)，加強(qiáng)村民的職業(yè)技能培訓(xùn)和科學(xué)文化水平，有利于推進(jìn)失地農(nóng)民再就業(yè)，幫助失地村民解決就業(yè)難的問題。

6.積極引導(dǎo)村民參加職業(yè)培訓(xùn)，并鼓勵(lì)村民就地創(chuàng)業(yè)

出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)村民的創(chuàng)業(yè)進(jìn)行扶持。比如資金鼓勵(lì)，技術(shù)指導(dǎo)，管理咨詢等。制定相應(yīng)優(yōu)惠減免政策。譬如在一定一定期限內(nèi)，和相應(yīng)范圍內(nèi)，對(duì)失地農(nóng)民辦理工商經(jīng)營許可、經(jīng)商辦企業(yè)等給予優(yōu)惠待遇政策。

四、結(jié)束語

農(nóng)村失地問題深刻影響著村民的日常生活，因此相關(guān)政府部門必須給予足夠的重視。在城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程中，由于農(nóng)村的失地問題，引發(fā)了一系列的矛盾，我們應(yīng)該果斷面面，不逃避問題。因此，長武縣政府要發(fā)揮其應(yīng)有的職能，為失地農(nóng)民而服務(wù)。從土體的賠償問題和就業(yè)指導(dǎo)上，長武縣政府可以針對(duì)性的對(duì)失地農(nóng)民的進(jìn)行相關(guān)幫助，譬如政策扶持，就業(yè)指導(dǎo)等。以此來促進(jìn)長武縣當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)民生活水平的提高，擺脫經(jīng)濟(jì)來源不穩(wěn)定的窘境。

參考文獻(xiàn)

[1]周誠 《中國改革》[J].

[2]基維百科.

[3]基維百科.

第2篇：集體土地征收賠償標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞： 集體建設(shè)用地； 土地使用權(quán)； 流轉(zhuǎn)制度

中圖分類號(hào)： F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-9973（2013）02-0112-05

土地是人類生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展具有不可替代的作用。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展，土地作為一項(xiàng)重要的資源愈發(fā)體現(xiàn)其使用價(jià)值的重要性。同時(shí)，資源性、稀缺性在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下更加促使其使用價(jià)值的不斷提高。作為社會(huì)主義國家，所有制結(jié)構(gòu)決定了土地作為一種資源其所有權(quán)主體的特殊性。依照我國現(xiàn)行憲法的規(guī)定，根據(jù)主體的不同，可將土地分為國有土地和集體土地。此種土地制度在我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工業(yè)建設(shè)發(fā)揮了重要作用，但隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的建立，此種“城鄉(xiāng)二元”的土地制度成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙，特別是在解決“三農(nóng)”問題、縮小城鄉(xiāng)差距、建立社會(huì)主義新農(nóng)村成為當(dāng)前及今后一個(gè)階段主要任務(wù)的時(shí)期，切實(shí)提高廣大農(nóng)民的生活水平，保障農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、有序發(fā)展成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迫切任務(wù)，構(gòu)建集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度被多數(shù)專家、學(xué)者認(rèn)為是圓滿完成任務(wù)的必經(jīng)途徑和有效手段之一。因其不僅能促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并且對(duì)于合理配置土地資源，合理開發(fā)、利用土地資源，保障集體經(jīng)濟(jì)組織的土地權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、完善相關(guān)法律，解決下位法與上位法之間的矛盾

有學(xué)者將集體建設(shè)用地使用權(quán)定義為：“是指法定主體依法取得的對(duì)農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)目的的占有、使用和收益的權(quán)利”。[1] “土地流轉(zhuǎn)，即土地的流通和轉(zhuǎn)讓”，[2]根據(jù)流轉(zhuǎn)標(biāo)的不同，可分為土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)和土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。根據(jù)我國憲法第10條的規(guī)定，在我國土地所有權(quán)是禁止流轉(zhuǎn)的，唯有通過國家征收的形式實(shí)現(xiàn)集體土地所有權(quán)主體的變更，且只能由集體所有變?yōu)閲宜小６鴩型恋厥褂脵?quán)的流轉(zhuǎn)則形式多樣，根據(jù)我國《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，無償?shù)男问接袆潛埽袃數(shù)姆绞桨ǔ鲎?、租賃、作價(jià)出資或入股。

如：截至2008年11月，江蘇南通海門市共辦理集體建設(shè)用地出讓417宗，出讓面積4357.5畝；集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓74宗；共辦理集體建設(shè)用地租賃73宗，租賃面積623畝。[3]由以上數(shù)據(jù)可知，各地區(qū)的試點(diǎn)工作取得了初步的成果，此種流轉(zhuǎn)方式占據(jù)了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)非常大的比重，而接下來的工作就是總結(jié)各地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行推廣，以此形成全國統(tǒng)一的集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2000年至2002年，安陽市劉家莊、任家莊、三家莊三村集體流轉(zhuǎn)收入已達(dá)1400多萬元，用于修建道路200萬元，建學(xué)校、養(yǎng)老院等公益事業(yè)150萬元，上繳國家各種稅費(fèi)500多萬元，安置1300多個(gè)勞動(dòng)力，人均年收入5000元以上；[4]廣東2006年實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)宗數(shù)約2100宗，面積達(dá)1500公頃，涉及價(jià)款20億元。[5]據(jù)測(cè)算，2020年我國要達(dá)到城鎮(zhèn)化率60%、工業(yè)化率70%的目標(biāo)，需要增加1.5億畝建設(shè)用地。[6]

在我國，建立集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀需要，法學(xué)理論為此制度的建立提供了深厚的理論基礎(chǔ)，國家土地政策的推動(dòng)及試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為此制度的建立奠定了堅(jiān)實(shí)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

為完善立法，解決下位法土地管理法、擔(dān)保法和上位法憲法之間以及土地管理法本身法律條文之間的矛盾，應(yīng)對(duì)土地管理法、擔(dān)保法相關(guān)條出以下修改：（1）秉承憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，將土地管理法第43條修改為：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，可以依法申請(qǐng)使用國有土地或集體所有土地；村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，可以依法申請(qǐng)無償使用農(nóng)民集體所有的土地”。（2）將擔(dān)保法第34條第3款修改為：“抵押人依法有權(quán)處分土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物”。

二、改革現(xiàn)行的征地制度

在物權(quán)理論上，土地征收是物權(quán)變動(dòng)的一種形式，是國家出于公共利益的需要，依照法定條件和程序，將農(nóng)民集體所有的土地強(qiáng)制收歸國有，并給予相應(yīng)補(bǔ)償?shù)男袨?。我國憲法?0條、土地管理法第2條、物權(quán)法第42條皆有“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”的規(guī)定。此種規(guī)定，為緩解城市擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的大量需求，進(jìn)而征收農(nóng)民集體土地提供了法律基礎(chǔ)。

國家只有為了“公共利益的需要”，才能對(duì)集體土地進(jìn)行征收，但我國立法機(jī)關(guān)并未借鑒西方發(fā)達(dá)國家成熟的立法經(jīng)驗(yàn)，采用概括或列舉的方式明確“公共利益”的內(nèi)涵或外延。因而，在城市建設(shè)日益飽和、城市可用土地仍不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的背景下，為保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，政府及用地者開始尋找突破點(diǎn)，他們利用國家法律和司法解釋并未對(duì)“公共利益”做出明確規(guī)定的法律漏洞，人為地任意擴(kuò)大“公共利益”的范圍，將其外延擴(kuò)大化、商業(yè)化，大量征收集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地用于商業(yè)開發(fā)建設(shè)，以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需求，使得集體建設(shè)用地使用權(quán)以征為國有的形式變相流轉(zhuǎn)。該行為不僅損害了廣大農(nóng)民的土地權(quán)益，而且不利于土地的合理開發(fā)利用，因此要改革現(xiàn)行的征地制度，使其規(guī)范化。據(jù)《新京報(bào)》2011年4月20日的報(bào)道，我國土地管理法的修改工作已經(jīng)啟動(dòng)。筆者建議：可以此次修改土地管理法為契機(jī)，或是之后通過最高人民法院司法解釋的方式，對(duì)土地征收制度進(jìn)行如下改革：

（一）明晰“公共利益”的范圍

1. 界定“公共利益”的內(nèi)涵?！掇o源》中將“公益”界定為：“公共之利益，相對(duì)于一個(gè)人之私利、私益而言”，將“利益”界定為“好處或功用，即指能滿足人們物質(zhì)或精神需要的事物”。美國學(xué)者龐德在他的社會(huì)法學(xué)理論中把利益分為個(gè)人利益、公共利益與社會(huì)利益，其中公共利益是指涉及政治組織的社會(huì)生活并以政治組織社會(huì)名義提出的主張、要求或愿望。本質(zhì)上講，龐德所稱的“公共利益”即國家利益。我國法律、法規(guī)、司法解釋未對(duì)“公共利益”的涵義作出明確界定，“公共利益”的認(rèn)定缺乏法律標(biāo)準(zhǔn)。但根據(jù)法律解釋原理、國家現(xiàn)行的土地政策，以及保護(hù)農(nóng)民集體土地利益的需要，對(duì)“公共利益”的范圍不宜作擴(kuò)大解釋。因而，應(yīng)將“公共利益”界定為：為保障國家的安全、發(fā)展，國家機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行，滿足社會(huì)絕大多數(shù)人的生存、生活而必須具備的物質(zhì)基礎(chǔ)。其應(yīng)具備以下四個(gè)特征：（1）公共性。即相對(duì)于私人利益，公共利益主體是國家或社會(huì)公眾，而不是確定的個(gè)體或組織；同時(shí)，此種利益主要依賴以政府為代表的公共選擇機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。（2）合理性。由于公共利益的實(shí)現(xiàn)經(jīng)常是以減少或損害其他類型的公共利益或私人利益為代價(jià)的，因此在認(rèn)定公共利益時(shí)要進(jìn)行利益權(quán)衡，進(jìn)行利益大小、社會(huì)效益、實(shí)現(xiàn)代價(jià)的比較，最大限度地減少對(duì)其他利益的損害。（3）正當(dāng)性。除國家利益外，對(duì)其余公共利益的認(rèn)定，要體現(xiàn)公共性，廣泛聽取民眾意見，保證公共利益真正滿足公眾的需求。（4）公平性。公共利益的實(shí)現(xiàn)是以損害私人利益為代價(jià)的，因而要對(duì)利益損害者進(jìn)行合理的補(bǔ)償，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。

2. 明確“公共利益”外延。在大陸法系和英美法系國家，如德國、法國、英國、美國等國，法律同樣規(guī)定，政府為了公共利益的需要可以征收土地，并采用概括或列舉的方式明確規(guī)定“公共利益”的范圍，只是不同國家基于本國國情對(duì)公共利益的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)略有不同而已。我國土地管理法第54條對(duì)以劃撥方式取得國有土地建設(shè)項(xiàng)目的范圍進(jìn)行了規(guī)定；同時(shí)，國土資源部制定的《劃撥用地目錄》將用地劃分為公益性和經(jīng)營性，前者可以劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)；2011年1月21日國務(wù)院新頒布的《國有土地上房屋拆遷與補(bǔ)償條例》中，對(duì)可征收房屋的情形進(jìn)行了規(guī)定。因此，可以參照以上法律、規(guī)章的規(guī)定，明確規(guī)定由政府組織實(shí)施的基于以下需要的項(xiàng)目可以征收集體建設(shè)用地：（1）國防和外交；（2）能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；（3）科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)；（4）保障性安居工程建設(shè)；（5）對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建。

（二）提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地管理法第47條規(guī)定，我國的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：“按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”，此標(biāo)準(zhǔn)僅從國家經(jīng)濟(jì)利益的角度出發(fā)，未考慮失地集體的土地權(quán)益，其合理性備受質(zhì)疑。且在當(dāng)今地價(jià)不斷上漲的背景下，該標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)脫節(jié)，不能維護(hù)失地農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)利益。此標(biāo)準(zhǔn)下，在國家和集體組織之間產(chǎn)生了土地收益“剪刀差”，激發(fā)了民眾的不滿情緒，使集體建設(shè)用地使用權(quán)隱性流轉(zhuǎn)成為可能。

國際上關(guān)于征地補(bǔ)償?shù)脑瓌t有：（1）日本的“正當(dāng)補(bǔ)償”原則，其補(bǔ)償范圍主要包括：產(chǎn)權(quán)損失、財(cái)產(chǎn)損失、失業(yè)損失和其他損失等，此補(bǔ)償原則是一種比較全面的補(bǔ)償。此外，日本還專門規(guī)定了要“按正常市場(chǎng)交易價(jià)計(jì)價(jià)”的原則；（2）美國的“合理補(bǔ)償”原則，此原則下國家要賠償所有者財(cái)產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)格，包括財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值和財(cái)產(chǎn)未來盈利的折扣價(jià)格；（3）巴西的“公平賠償”原則，根據(jù)此原則，征地補(bǔ)償項(xiàng)目包括土地的原購置費(fèi)用、土地的產(chǎn)出等項(xiàng)目。三種補(bǔ)償原則中，補(bǔ)償程度最高的為“正當(dāng)補(bǔ)償”原則，“合理補(bǔ)償”原則次之，“公平補(bǔ)償”原則補(bǔ)償程度最低。

為保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益，在確定了征地項(xiàng)目范圍的前提下，我國要提高現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。新確立的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，既要限定在國家財(cái)政的承受范圍之內(nèi)，又要實(shí)現(xiàn)失地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的經(jīng)濟(jì)利益。筆者認(rèn)為新征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要考慮以下因素：（1）土地的原用途。土地的原用途一定程度決定了其對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)的作用。不同用途的土地因其給當(dāng)?shù)厮鶐淼睦娌煌?，其價(jià)值也就不同。如被征土地原是村辦企業(yè)用地，其不僅給當(dāng)?shù)卣畮矶愂帐杖?，而且增加了農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入，如果國家要進(jìn)行補(bǔ)償就要將“農(nóng)民收入的減少”作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的因素。（2）地上附著物。地上附著物是土地上承載的建筑物及其附屬物，附著物的建設(shè)要耗費(fèi)財(cái)力、物力和人力。土地被征用，附著物所有權(quán)人同時(shí)喪失了對(duì)附著物的所有權(quán)和使用權(quán)，造成了經(jīng)濟(jì)利益損失。因而，在確定賠償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)將地上附著物作為必要因素加以考慮。（3）土地的市場(chǎng)價(jià)格。因土地的位置能夠決定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，故征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定要借鑒馬克思的級(jí)差地租理論。被征收的集體土地大多處于城市邊緣，地理位置優(yōu)越，其一旦被征收，土地所有權(quán)人便喪失了原有的經(jīng)濟(jì)利益，集體經(jīng)濟(jì)組織成員的收入因此而減少。相對(duì)來講，如果此種土地通過招標(biāo)、拍賣的程序進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，憑借其優(yōu)越的地理位置，集體經(jīng)濟(jì)組織必然能獲得優(yōu)厚的回報(bào)。因而，兩種狀態(tài)下土地收益差的存在，使得在確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)必須要參考土地的市場(chǎng)價(jià)格。因此，我國要對(duì)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改，確立合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括：土地原經(jīng)濟(jì)效益、地上附著物的損失、一定比例的市場(chǎng)差價(jià)。

（三）完善征地程序

1. 要由征地部門擬定征地補(bǔ)償方案，報(bào)同級(jí)人民政府進(jìn)行審批。

2. 受理申請(qǐng)的人民政府組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并對(duì)論證結(jié)果予以公布，征求被征地集體經(jīng)濟(jì)組織成員和社會(huì)公眾的意見。

3. 受理申請(qǐng)的人民政府應(yīng)對(duì)所征求的意見進(jìn)行論證并對(duì)原征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改，公布修改后的方案。

4. 根據(jù)方案確定的時(shí)間、程序發(fā)放補(bǔ)償費(fèi)用至集體經(jīng)濟(jì)組織，集體經(jīng)濟(jì)組織定期內(nèi)按人口數(shù)將補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)放至成員手中。

5. 以上所有程序完成之后進(jìn)行征地活動(dòng)。

三、制定《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理法》

建立集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度，首先應(yīng)對(duì)相關(guān)規(guī)范性法律文件進(jìn)行修改，解除對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，其次是制定專門的法律以構(gòu)建我國的集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序。筆者以為，我國立法機(jī)關(guān)應(yīng)制定專門的《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理法》，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原則

1. 同一市場(chǎng)原則。經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)“市場(chǎng)”的界定，是指消費(fèi)者的集合，而非固定的交易場(chǎng)所。建立集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度，實(shí)現(xiàn)國有土地和集體建設(shè)用地“同制、同權(quán)、同價(jià)”，發(fā)揮集體建設(shè)用地的資源價(jià)值，將國有土地和集體建設(shè)用地納入統(tǒng)一的市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)權(quán)利平等，運(yùn)用相同規(guī)則，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，來實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。（1）市場(chǎng)準(zhǔn)入制度是集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入土地市場(chǎng)的門檻，應(yīng)修改相關(guān)法律允許集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。（2）建立公平的流轉(zhuǎn)制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)國有土地和集體建設(shè)用地的無歧視待遇。（3）利用市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

2. 依法流轉(zhuǎn)原則。依法流轉(zhuǎn)原則是指集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，要符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序、方式、期限，不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，否則流轉(zhuǎn)行為無效。（1）不符合法定條件的集體建設(shè)用地不得進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，否則流轉(zhuǎn)行為無效。（2）不按法定程序流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地的，視違法情節(jié)的輕重，進(jìn)行不同的處理：如違反的是不可進(jìn)行事后彌補(bǔ)的強(qiáng)制性程序（如民主決策程序、審批程序），則此流轉(zhuǎn)行為無效；如違反的是可事后彌補(bǔ)的任意性程序（如出讓金或租金交付程序），那么此流轉(zhuǎn)行為可通過修正成為有效的流轉(zhuǎn)行為。（3）集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，必經(jīng)按照法定的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押等五種方式進(jìn)行，不按此方式進(jìn)行的流轉(zhuǎn)為無效流轉(zhuǎn)。（4）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的期限，要符合法律最高流轉(zhuǎn)期限的規(guī)定，超過最高流轉(zhuǎn)期限的，以最高流轉(zhuǎn)期限計(jì)算，超過部分無效；若流轉(zhuǎn)期限對(duì)合同目的的實(shí)現(xiàn)具有決定性意義，則此流轉(zhuǎn)行為無效。

3. 民主決策原則。民主決策原則是指集體建設(shè)用地使用權(quán)的初次流轉(zhuǎn)，要經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，方可進(jìn)行流轉(zhuǎn)。現(xiàn)存的大量隱性流轉(zhuǎn)，都是村委會(huì)、村干部或村民個(gè)人充當(dāng)集體建設(shè)用地的所有權(quán)人，全權(quán)行使決策權(quán)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。民主決策原則的設(shè)立，保證了土地真正的所有權(quán)人通過法定渠道充分發(fā)表意見，實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)權(quán)能，維護(hù)其經(jīng)濟(jì)利益。

（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件

1. 初次流轉(zhuǎn)要進(jìn)行民主決策。集體建設(shè)用地使用權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，為保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員的土地權(quán)益，在進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)由用地者與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)自愿平等協(xié)商，后經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報(bào)有權(quán)機(jī)關(guān)進(jìn)行審批后，集體建設(shè)用地使用權(quán)才能流轉(zhuǎn)。

2. 符合土地利用總體規(guī)劃、城市和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。土地利用規(guī)劃是為節(jié)約用地、確保土地的供需平衡和合理開發(fā)利用土地而制定的。目前，我國土地利用規(guī)劃按行政級(jí)別來進(jìn)行劃分，可分為全國級(jí)、省級(jí)、地（市）級(jí)、縣級(jí)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)。集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度的建立，實(shí)現(xiàn)了不同所有者土地的“同制、同權(quán)、同價(jià)”。為保證農(nóng)村的合理布局、促進(jìn)合理利用農(nóng)村的土地資源，一定要科學(xué)制定土地利用規(guī)劃，將集體建設(shè)用地納入土地總體規(guī)劃和城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃之中。此外規(guī)定只有符合土地規(guī)劃，集體建設(shè)用地使用權(quán)方能進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

3. 符合土地用途管制。土地用途管制，即國家為了土地資源的合理開發(fā)利用，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，以編制土地利用規(guī)劃的形式劃分土地利用區(qū)，確定土地使用條件，并要求土地所有者和使用者按照國家確定的用途使用土地的制度。自1999年始，我國通過編制各級(jí)土地利用規(guī)劃的形式實(shí)行土地用途管制，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，要符合土地用途管制和土地規(guī)劃確定的用途，未經(jīng)法定程序不能改變土地用途，對(duì)擅自改變土地用途的行為，要對(duì)責(zé)任主體進(jìn)行處罰，情節(jié)嚴(yán)重的要追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任，并將流轉(zhuǎn)土地恢復(fù)原狀。

（三）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式和期限

建立集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)國有土地和集體建設(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，可借鑒我國成熟的國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，設(shè)計(jì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式、規(guī)定流轉(zhuǎn)期限。

1. 出讓。參照國有土地使用權(quán)的出讓，統(tǒng)一土地使用權(quán)出讓的概念，并將其定義為：指土地所有者將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向其支付出讓金的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，經(jīng)由民主決策，可采用招標(biāo)、拍賣、協(xié)商等方式，以實(shí)現(xiàn)土地效益最大化。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的期限，筆者認(rèn)同一些學(xué)者的觀點(diǎn)，住宅用地70年，工業(yè)用地過50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年，具體期限由出讓方和受讓方協(xié)商而定。

2. 轉(zhuǎn)讓。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，即集體建設(shè)用地使用權(quán)人將依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的行為。集體建設(shè)用地的權(quán)利義務(wù)被轉(zhuǎn)讓給受讓人，可以通過買賣、互易、贈(zèng)與、繼承等方式進(jìn)行，但轉(zhuǎn)讓的土地要符合土地用途管制。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的期限為原合同期限扣除轉(zhuǎn)讓人已使用的期限。

3. 出租。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，即集體土地所有人將其所有的集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出租給土地使用權(quán)人，并收取租金的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的其他事項(xiàng)，適用合同法中關(guān)于租賃合同的規(guī)定。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的期限，適用合同法最長租賃期限20年的規(guī)定。

4. 轉(zhuǎn)租。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，即集體建設(shè)用地承租人將其承租的建設(shè)用地使用權(quán)另行出租給第三人使用的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租，同樣適用合同法中關(guān)于租賃合同的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)租要取得土地所有權(quán)人的同意；轉(zhuǎn)租的期限要短于土地出租的剩余期限；同時(shí)，非經(jīng)法定程序不得改變轉(zhuǎn)租土地的用途。

5. 抵押。集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，即集體建設(shè)用地的所有權(quán)人或使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)作為自己或他人債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人到期不能履行債務(wù)時(shí)，由債權(quán)人就該集體建設(shè)用地使用權(quán)變價(jià)優(yōu)先受償?shù)男袨椤鶛?quán)人的抵押權(quán)一旦實(shí)現(xiàn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也即實(shí)現(xiàn)。集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押不同于國有土地的抵押，其分為兩種：一是所有權(quán)人進(jìn)行的抵押，二是使用權(quán)人進(jìn)行的抵押。不同主體進(jìn)行的抵押，抵押期限不同；所有權(quán)人進(jìn)行的抵押，由所有權(quán)人與抵押權(quán)人協(xié)商，但抵押最高期限不應(yīng)超過集體建設(shè)用地根據(jù)用途所確定的最高出讓期限；使用權(quán)人進(jìn)行的抵押，抵押期限不應(yīng)超過集體建設(shè)用地原流轉(zhuǎn)合同的剩余期限。

（四）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序

1. 初次流轉(zhuǎn)程序

（1）集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)中的出讓和出租，以招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，按以下程序進(jìn)行：第一，集體經(jīng)濟(jì)組織持土地所有權(quán)證書、2/3以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意，向上級(jí)有權(quán)部門提出審批申請(qǐng)。第二，受理審批申請(qǐng)的有權(quán)部門會(huì)同城鄉(xiāng)規(guī)劃部門指導(dǎo)提出審批申請(qǐng)的集體經(jīng)濟(jì)組織，擬訂出讓或者出租方案，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第三，方案經(jīng)批準(zhǔn)后，集體經(jīng)濟(jì)組織委托土地交易機(jī)構(gòu)在土地市場(chǎng)對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣。第四，中標(biāo)人、競(jìng)得人憑中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書，與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者出租合同，并按合同約定向集體經(jīng)濟(jì)組織支付出讓金或者租金。第五，受讓人或者承租人持集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同，政府批準(zhǔn)文件，以及出讓金或者租金支付憑證，向土地管理部門辦理土地登記，領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。

（2）集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)中的出讓和出租，以協(xié)商的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，按以下程序進(jìn)行：第一，集體經(jīng)濟(jì)組織持土地所有權(quán)證書、2/3上集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意、供地方案、出讓或出租合同等材料，向上級(jí)有權(quán)部門提出審批申請(qǐng)。第二，受理審批申請(qǐng)的有權(quán)部門會(huì)同城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第三，經(jīng)批準(zhǔn)后，受讓人或者承租人按合同約定向集體經(jīng)濟(jì)組織支付出讓金或者租金。第四，受讓人或者承租人持集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同，政府批準(zhǔn)文件，以及出讓金或者租金支付憑證，向土地管理部門辦理土地登記，領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。

（3）初次流轉(zhuǎn)的抵押程序。第一，集體經(jīng)濟(jì)組織持土地所有權(quán)證書、集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企業(yè)與抵押權(quán)人簽訂的主合同和抵押合同、2/3以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意，向上級(jí)有權(quán)部門提出審批申請(qǐng)。第二，受理申請(qǐng)的有權(quán)部門對(duì)抵押合同進(jìn)行審核，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第三，批準(zhǔn)后，抵押人與抵押權(quán)人持主合同、抵押合同、批準(zhǔn)文件至土地管理部門辦理抵押登記。

2. 再次流轉(zhuǎn)程序

土地使用權(quán)人持原協(xié)議、土地使用權(quán)證書、與新權(quán)利主體（受讓人、承租人、抵押權(quán)人）所簽協(xié)議至土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。值得注意的是，原租賃合同無轉(zhuǎn)租約定或原出租人在原租賃合同中不同意轉(zhuǎn)租而后又同意的，承租人轉(zhuǎn)租要取得土地所有權(quán)人的書面同意。

（五）建立集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估體系

為防止集體建設(shè)用地使用權(quán)被低價(jià)流轉(zhuǎn)造成土地資產(chǎn)流失，保障集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益，我們要建立一個(gè)科學(xué)、規(guī)范的地價(jià)評(píng)估體系：首先，規(guī)定地價(jià)評(píng)估是土地流轉(zhuǎn)的必經(jīng)程序，由具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)待流轉(zhuǎn)土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估；其次，地價(jià)評(píng)估要遵守國有土地和集體建設(shè)用地“同質(zhì)同價(jià)”的原則；最后，實(shí)現(xiàn)政府最低保護(hù)價(jià)制度。

（六）合理分配土地收益

因集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)涉及的利益主體不同，為確保土地收益的合理分配，流轉(zhuǎn)收益分配過程中要進(jìn)行初次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)的區(qū)分。集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，因不涉及利益分配，故此處不予討論。

1. 初次流轉(zhuǎn)的利益分配。初次分配應(yīng)以建設(shè)用地所有權(quán)人為主，各級(jí)政府不直接參與土地收益分配。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的50%，由集體經(jīng)濟(jì)組織按該組織實(shí)際成員數(shù)平均發(fā)放；余下的50%，由集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一管理使用，用于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、文化、保障性建設(shè)，其使用方式和數(shù)額要經(jīng)過2/3以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者2/3以上村民代表的同意。各級(jí)政府不直接參與初次分配，以稅收的形式間接參與土地收益的分配。

2. 再次流轉(zhuǎn)的利益分配。集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)的土地收益，溢價(jià)部分按初次流轉(zhuǎn)的分配方法進(jìn)行分配。如是平價(jià)流轉(zhuǎn)，則不存在收益分配問題，政府可根據(jù)稅法的規(guī)定獲得契稅等稅收收入。

（七）懲處囤積土地行為

2010年12月29日《國土資源部關(guān)于房地產(chǎn)閑置土地情況的公告》顯示：1993年至今，我國住宅建設(shè)用地共閑置土地201.703642公頃。為防止集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)囤積土地、大量閑置土地的情況，在《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理法》中應(yīng)對(duì)用地者的囤積行為規(guī)定嚴(yán)厲的處罰措施：（1）對(duì)以出讓、出租的方式取得集體建設(shè)用地用于非農(nóng)建設(shè)的，超過合同約定的動(dòng)工開發(fā)建設(shè)期，滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，由土地管理部門征收相當(dāng)于全部合同金額20%的土地閑置費(fèi)，將土地閑置費(fèi)按集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)的收益分配方法進(jìn)行分配。并責(zé)令受讓人、承租人于一定期限內(nèi)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，并對(duì)責(zé)任主體進(jìn)行通報(bào)批評(píng)。期限屆滿仍未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回集體建設(shè)用地。（2）對(duì)以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的方式取得集體建設(shè)用地用于非農(nóng)建設(shè)的，自土地使用權(quán)證辦理完畢之日起，滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，由土地管理部門征收相當(dāng)于全部合同金額20%的土地閑置費(fèi)，上繳國庫。并責(zé)令受讓人、承租人于一定期限內(nèi)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，并對(duì)責(zé)任主體進(jìn)行通報(bào)批評(píng)。期限屆滿仍未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回集體建設(shè)用地。（3）滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回集體建設(shè)用地。

（八）對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行登記

我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采用的是“登記生效”原則，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必經(jīng)程序。集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，系不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，因而，應(yīng)按法律的規(guī)定進(jìn)行登記方可生效。此項(xiàng)登記具有重要作用：一是登記具有公示效力，可以降低市場(chǎng)交易成本，減少法律風(fēng)險(xiǎn)；二是便于國家對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行監(jiān)督、管理，實(shí)現(xiàn)國家對(duì)土地用途進(jìn)行管制。因此，土地管理部門要切實(shí)履行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)登記程序，簡化土地權(quán)利歸屬、流轉(zhuǎn)狀況的查詢程序，以確保市場(chǎng)交易的暢通和安全。

從政府廣泛開展集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作到國家一系列政策、地方規(guī)章的出臺(tái)，我國集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成必然，因而修改《土地管理法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律，為建立我國集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度掃除法律障礙成為首要解決的問題。但構(gòu)建集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度不僅是一個(gè)法律層面上的問題，還涉及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的問題，故此項(xiàng)制度的建立，立法機(jī)關(guān)和政府要在廣泛調(diào)研、聽取社會(huì)各界的意見的基礎(chǔ)上，循序漸進(jìn)地推進(jìn)。

一項(xiàng)制度的建立需要以相關(guān)配套制度為依托，我國集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度的建立需要以相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度、社會(huì)保障制度為基礎(chǔ)。首先是經(jīng)濟(jì)制度，國家要完善管理集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的宏觀調(diào)控手段，通過土地利用規(guī)劃部門、土地管理部門實(shí)行定期檢查等手段對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)狀況、建設(shè)用地利用狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督，嚴(yán)厲打擊非法流轉(zhuǎn)行為和囤積土地行為。其次是社會(huì)保障制度，要逐步建立和完善農(nóng)村基本社會(huì)保障制度，將廣大農(nóng)村居民納入醫(yī)療保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障范圍內(nèi)。同時(shí)，還要完善農(nóng)村基本設(shè)施建設(shè)。

集體建設(shè)用地使用權(quán)可流轉(zhuǎn)制度的建立，將集體建設(shè)用地納入土地一級(jí)市場(chǎng)，充分發(fā)揮土地的資源性作用，對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展具有重要意義。此制度的建立，必然會(huì)增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)“城鄉(xiāng)一體化”建設(shè)，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。

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