不動(dòng)產(chǎn)管理的概念精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的概念范文

【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management

1. 概念

（1）不動(dòng)產(chǎn)包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查、登記、轉(zhuǎn)移、變更等工作中形成的真實(shí)記錄。

（2）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源的基本組成包括：不動(dòng)產(chǎn)登記檔案、不動(dòng)產(chǎn)登記簿和在不動(dòng)產(chǎn)登記行為中產(chǎn)生的相關(guān)資料。

（3）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)登記。

（4）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源的完整性、準(zhǔn)確性、安全性，是審查和確定產(chǎn)權(quán)、保障所有權(quán)人合法權(quán)益的必要條件，也是進(jìn)行城市規(guī)劃和建設(shè)必備的基礎(chǔ)材料，它是體現(xiàn)一個(gè)城市管理和房地產(chǎn)管理水平的標(biāo)志，也是城市房屋和土地現(xiàn)狀的縮影。

（5）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源的重要作用：無(wú)論是在國(guó)土資源保護(hù)、地籍調(diào)查、住房保障、法院訴訟、國(guó)家稅收，還是在戶(hù)籍管理、個(gè)人信用等管理等領(lǐng)域都起著不可替代的作用。

2. 特點(diǎn)

2.1憑證性。

（1）專(zhuān)業(yè)性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認(rèn)定、房地產(chǎn)平面圖的測(cè)繪等，都必須由具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的部門(mén)出具報(bào)告。

（2）提供可靠的法律依據(jù)。在實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保障時(shí)，記錄和管理都是唯一能夠合法證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證。

2.2多樣性。 構(gòu)成多樣，涵蓋了不動(dòng)產(chǎn)登記的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構(gòu)成。形式復(fù)雜，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合（紙質(zhì)檔案與電子檔案相結(jié)合），原始檔案資料以紙質(zhì)為主，現(xiàn)代電子檔案以圖像文件為主。信息多樣，既含有與地理分布有關(guān)的數(shù)據(jù)，也包括權(quán)利屬性、自然狀況等基本信息，可稱(chēng)得上空間地理信息與屬性綜合信息相融合。

2.3連續(xù)性。 房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關(guān)，現(xiàn)代社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易劇增。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案體現(xiàn)了房產(chǎn)全部：從土地的劃撥、流轉(zhuǎn)，房屋的買(mǎi)賣(mài)、過(guò)戶(hù)、繼承，房屋的司法拍賣(mài)，一宗土地、一處房產(chǎn)，反映了房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移頻繁更替，甚至存在過(guò)戶(hù)辦理尚未完成而下一次的買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移已促成。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息存在動(dòng)態(tài)常規(guī)性和連續(xù)必然性。

2.4增量性。 由于交易頻繁，不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)量不斷增加，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案不斷擴(kuò)容。所以不動(dòng)產(chǎn)登記檔案既要永久保存又必須要求高質(zhì)量的保存條件。 以上幾點(diǎn)決定了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式要有專(zhuān)業(yè)性，復(fù)雜多樣性，管理模式要適應(yīng)于連續(xù)性，保障高質(zhì)量永久保存的管理。

3. 管理模式

2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在全國(guó)展開(kāi)?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的原始依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，也是不動(dòng)產(chǎn)登記工作開(kāi)展的基礎(chǔ)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式的確定和建立非常重要。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案基本構(gòu)成：電子檔案和紙質(zhì)檔案，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式包括兩個(gè)方面：虛擬管理與物理管理。

3.1虛擬管理模式，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理。虛擬管理必須符合對(duì)信息平臺(tái)建設(shè)的要求：建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享，消除孤立信息；推動(dòng)建立依法公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)，保證交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)應(yīng)當(dāng)匯集管理行政區(qū)劃內(nèi)的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)檔案信息數(shù)據(jù)資源，成為登記檔案數(shù)據(jù)中心，建立統(tǒng)一查詢(xún)系統(tǒng)，并按管理層次和登記類(lèi)別設(shè)置查詢(xún)權(quán)限、對(duì)外查詢(xún)服務(wù)，維護(hù)交易安全，保障個(gè)人隱私，確保信息數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、完整和安全。

3.2物理管理模式：主要指紙質(zhì)檔案、權(quán)籍圖冊(cè)的管理。就目前全國(guó)各省市不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的現(xiàn)狀，面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理問(wèn)題，如館藏檔案、管理水平、庫(kù)房條件、規(guī)模、人員狀況等諸多情況，要采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則，要因地制宜，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理，維護(hù)檔案的完整與安全，便于社會(huì)使用。專(zhuān)業(yè)性程度較高，分為高度集中式和相對(duì)集中式兩種模式。

（1）高度集中式。 確保檔案保管條件符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本行政區(qū)劃內(nèi)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和原始資料進(jìn)行集中存放與保管。 高度集中式管理模式的優(yōu)點(diǎn)：檔案的完整與安全，同時(shí)要求高標(biāo)準(zhǔn)的檔案庫(kù)房。目前無(wú)錫房地產(chǎn)檔案館藏房產(chǎn)檔案約為240萬(wàn)卷，庫(kù)房面積約為1500平方米，密集架總?cè)萘考s為1600立方米，庫(kù)房壓力不小。要豐富館藏，也要優(yōu)化館藏。如果采用高度集中式，需要科學(xué)合理建設(shè)庫(kù)房甚至新建庫(kù)房，相關(guān)方案的制定、審批、動(dòng)工建設(shè)等手續(xù)需要一定的周期性，相關(guān)資金、人員也要及時(shí)到位。

（2）相對(duì)集中式。 比如房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與相應(yīng)土地、海域登記檔案相關(guān)聯(lián)，可通過(guò)二維碼、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)。 相對(duì)集中式的管理模式，可在現(xiàn)有庫(kù)房管理?xiàng)l件基礎(chǔ)上進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的實(shí)踐中尋找其適用性。缺點(diǎn)是庫(kù)房管理存在局限性，僅就某一類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案進(jìn)行管理，分散的庫(kù)房存在一定的安全隱患，易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。

4. 措施

兩種管理模式都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、一體化、實(shí)用化和科學(xué)化原則，建設(shè)符合標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代庫(kù)房，從而達(dá)到管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化。

（1）建立各項(xiàng)管理制度，包括歸檔、鑒定與銷(xiāo)毀、庫(kù)房管理等，規(guī)范檔案管理；

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的概念范文

關(guān)鍵詞: 不動(dòng)產(chǎn)登記/物權(quán)變動(dòng)/法律行為/事實(shí)行為

引 言

新頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立了因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，要以登記作為必備要件。也就是說(shuō)，因法律行為所引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、消滅、設(shè)立負(fù)擔(dān)，除了作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)行為——債權(quán)行為成立且有效，尚須到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)踐行登記程序，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果方才發(fā)生。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中扮演著不可或缺的角色。鑒于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的傳統(tǒng)和現(xiàn)狀，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)和功用在認(rèn)識(shí)上發(fā)生一定的偏差，在登記的理論和實(shí)踐層面存在著一些分歧。辨清不動(dòng)產(chǎn)登記的法律性質(zhì)，正確認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的功用，對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一立法，尤其對(duì)廣泛存在著的不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)踐，都具有十分重要的指導(dǎo)作用。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記是民事行為抑或行政行為

鑒于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，不動(dòng)產(chǎn)登記由各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的專(zhuān)門(mén)行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行，比如土地物權(quán)變動(dòng)由土地行政主管部門(mén)登記，房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)由房產(chǎn)行政主管部門(mén)登記，林木物權(quán)變動(dòng)由林業(yè)行政主管部門(mén)登記等。由各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的行政主管機(jī)關(guān)對(duì)所管理的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，如若不申請(qǐng)登記，這些不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不能發(fā)生變動(dòng)。這種登記的現(xiàn)狀往往給人造成錯(cuò)覺(jué)，主體之間就不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動(dòng)，尚須相應(yīng)行政主管機(jī)關(guān)的登記認(rèn)可，行政機(jī)關(guān)的登記行為被看作是一種行政管理行為，這種觀點(diǎn)成為目前學(xué)界和實(shí)務(wù)界的通說(shuō)。[1]某些行政法學(xué)者甚至認(rèn)為，主管機(jī)關(guān)的審查登記行為是一種帶有行政職權(quán)性質(zhì)的許可行為。[2]在學(xué)界與實(shí)務(wù)界之所以會(huì)出現(xiàn)這種認(rèn)識(shí)，是由我國(guó)目前有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記立法的現(xiàn)狀所決定的。土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法都是從對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行行政管理的角度進(jìn)行立法，不動(dòng)產(chǎn)登記自然被納入到行政管理的范疇。

主體之間就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)達(dá)成協(xié)議，以使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動(dòng)，實(shí)現(xiàn)財(cái)貨流轉(zhuǎn)和交易目的。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具體包括建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等是物權(quán)，物權(quán)具有支配性和排它性，讓任何第三人知曉該不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況，有利于該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行使和不動(dòng)產(chǎn)效用的發(fā)揮，有利于該不動(dòng)產(chǎn)的順暢流轉(zhuǎn)，以建立穩(wěn)定有序的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，這種主體之間就不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動(dòng)的情況就必須借助一定的可足夠?yàn)楸娙怂墓臼侄握蔑@出來(lái)。在諸如法國(guó)、德國(guó)、日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)被實(shí)踐證明了的最有效的公示手段即為不動(dòng)產(chǎn)登記，即由一個(gè)有足夠公信權(quán)威的機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)情況通過(guò)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的薄冊(cè)的方式公之示眾，人人皆可以查詢(xún)，以知悉不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)屬狀況。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)情況與這些國(guó)家和地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)情況相通，運(yùn)作原理相同，所以將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)登記看作是主體之間不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況的公示，是促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的利用和實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)穩(wěn)定有序流轉(zhuǎn)的必備手段。登記最主要的功能就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利狀況的公示，登記所產(chǎn)生的法律效果只關(guān)乎不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和變動(dòng)狀況，登記服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)的高效利用和有序流轉(zhuǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記行為應(yīng)是民法上發(fā)生民法效果的行為，所以應(yīng)屬民事行為。

從上述論證可以看出，不動(dòng)產(chǎn)登記的民事行為屬性，是由不動(dòng)產(chǎn)登記的功能所決定的。《物權(quán)法》通過(guò)之后，確立不動(dòng)產(chǎn)登記的公示功能具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義，不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，主要功能即將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況公之示眾，以利不動(dòng)產(chǎn)的利用和流轉(zhuǎn)，任何欲在該不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定權(quán)利之第三人即可根據(jù)公示出來(lái)的權(quán)屬狀況做出正確有效的交易決策，而要改變過(guò)去那種認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行使行政管理職權(quán)的傳統(tǒng)看法。主體之間就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)達(dá)到協(xié)議之后，只要該協(xié)議合法、有效，并按《物權(quán)法》和相關(guān)法律的規(guī)定提供了登記所需的材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在審查以后對(duì)符合條件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就必須予以登記，以完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示程序，而不能借對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行行政管理為由對(duì)符合條件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不予登記，這一點(diǎn)在《物權(quán)法》中也得到確認(rèn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記是事實(shí)行為還是法律行為

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的事實(shí)行為屬性或是法律行為屬性的探討，是建立在對(duì)第一個(gè)問(wèn)題論證的基礎(chǔ)之上，即是以不動(dòng)產(chǎn)登記行為屬民事行為為探討的前提。事實(shí)行為和法律行為同屬法律事實(shí)的范疇，都是引起民法效果的原因。但是，事實(shí)行為和法律行為引起民法上效果的作用機(jī)理不同。法律行為，是以意思表示為要素，因意思表示而發(fā)生一定私法效果的法律事實(shí)。[3]主體欲要發(fā)生的民法上的效果，即民事權(quán)利和義務(wù)的產(chǎn)生、變更、消滅，受制于主體的意愿，只要該意愿合法、有效，意愿所達(dá)成的民法上的效果就會(huì)相應(yīng)地發(fā)生，所以因法律行為所引起的民法上效果的發(fā)生要貫徹意思自治原則。事實(shí)行為則不同，事實(shí)行為無(wú)需考慮行為人內(nèi)心意思，事實(shí)上有此行為，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果，行為人有無(wú)取得此種法律效果的意思，在所不問(wèn)。[4]由此可見(jiàn)，事實(shí)行為所產(chǎn)生的法律效果是由法律預(yù)先規(guī)定好了的，與行為人內(nèi)心意思無(wú)關(guān)，不受行為人內(nèi)心意思的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記是事實(shí)行為還是法律行為，就要看不動(dòng)產(chǎn)登記所要發(fā)生的法律效果——不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、設(shè)定負(fù)擔(dān)、消滅，是否取決于不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人的效果意思，若是則為法律行為，若否則為事實(shí)行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記是法律行為抑或事實(shí)行為，必須在物權(quán)變動(dòng)的不同立法模式下考慮。綜觀他國(guó)民法理論和實(shí)踐，因法律行為引起物權(quán)變動(dòng)，主要有兩種立法模式，一是形式主義，二是意思主義。所謂形式主義，是指物權(quán)變動(dòng)的完成除當(dāng)事人的意思合致外，尚須登記、交付形式的做成為必要的立法主義。[5]根據(jù)物權(quán)變動(dòng)是基于當(dāng)事人的債權(quán)意思還是物權(quán)意思的不同，又可將形式主義分為債權(quán)形式主義和物權(quán)形式主義。債權(quán)形式主義要求物權(quán)的變動(dòng)須當(dāng)事人的債權(quán)意思合致，并且要履行登記、交付程序，如瑞士。物權(quán)形式主義要求物權(quán)的變動(dòng)須當(dāng)事人的物權(quán)意思合致，債權(quán)意思合致只是物權(quán)變動(dòng)的原因，并不決定物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生。物權(quán)變動(dòng)效果取決于物權(quán)意思合致，另外尚須踐行登記、交付程序，如德國(guó)。在形式主義立法模式下，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記是必備要件。意思主義，是指物權(quán)變動(dòng)僅以當(dāng)事人的意思合致為已足，不以任何形式的作成為必要的立法主義。[6]意思主義中的意思僅指?jìng)鶛?quán)意思，也就是說(shuō)，物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生，僅以當(dāng)事人債權(quán)意思合致為已足，登記、交付的形式要件不是物權(quán)變動(dòng)的必備要件，但為了保護(hù)物權(quán)變動(dòng)中的第三人，讓第三人知悉該物權(quán)變動(dòng)的具體情況，意思主義規(guī)定登記、交付具有對(duì)抗第三人的效力，如法國(guó)和日本。不動(dòng)產(chǎn)登記在不同的物權(quán)變動(dòng)立法模式下顯現(xiàn)出不同的功用，是源于不同立法模式不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的不同。

（一）物權(quán)形式主義立法模式下不動(dòng)產(chǎn)登記的法律行為屬性

已如上述，物權(quán)形式主義立法模式下，物權(quán)變動(dòng)取決于物權(quán)行為，債權(quán)行為只是物權(quán)變動(dòng)的原因，不決定物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生。但是物權(quán)行為究為何物，登記是否就是一種物權(quán)行為，則眾說(shuō)紛紜?！皞鹘y(tǒng)見(jiàn)解認(rèn)為，物權(quán)的意思表示（包括物權(quán)的合意）本身即為物權(quán)行為（單獨(dú)行為及物權(quán)契約），登記或交付則為其生效要件。”[7] 按照法律行為的一般理論，法律行為的核心要素是意思表示，法律行為包括效果意思和意思的表達(dá)方式，如口頭形式、書(shū)面形式、行為等。如若將物權(quán)意思本身等同為物權(quán)行為，單純的物權(quán)意思表示（物權(quán)行為）則不能引起物權(quán)變動(dòng)實(shí)際效果的發(fā)生。某種物權(quán)的實(shí)際取得或喪失，端賴(lài)于另外的實(shí)際履行行為，即動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記。如此一來(lái)，單有物權(quán)行為不能發(fā)生實(shí)際的物權(quán)變動(dòng)，而這又與物權(quán)行為概念本身相矛盾。為了克服這種矛盾，有關(guān)物權(quán)行為的傳統(tǒng)見(jiàn)解在維持物權(quán)意思即為物權(quán)行為的基礎(chǔ)之上，把實(shí)際的履行行為——交付和登記看作是物權(quán)行為的生效要件，但此種嫁接讓人不免產(chǎn)生牽強(qiáng)附會(huì)之感。臺(tái)灣著名學(xué)者姚瑞光先生在洞悉物權(quán)意思即為物權(quán)行為的矛盾后指出：“物權(quán)行為者，由物權(quán)的意思表示與登記或交付相結(jié)合而成之要式行為也?！餀?quán)的意思表示，與登記或交付相結(jié)合，始能成立所謂物權(quán)行為。惟有完成此項(xiàng)方式后之物權(quán)行為，始能發(fā)生物權(quán)得喪變更之效力，始能不殘留所謂履行問(wèn)題，亦即物權(quán)行為一經(jīng)成立，即生效力，不可認(rèn)為物權(quán)行為因意思表示而成立，登記或交付不過(guò)其生效要件而已?！盵8]姚先生認(rèn)為，物權(quán)行為是物權(quán)意思和實(shí)行履行行為——交付、登記的結(jié)合，交付、登記也是物權(quán)行為的內(nèi)容，雖然此種觀點(diǎn)克服了物權(quán)意思本身即為物權(quán)行為的自相矛盾之處，但是關(guān)于物權(quán)意思和交付、登記之間的關(guān)系仍不甚明了，交付、登記的法律屬性仍不明確。

要探究物權(quán)行為的本質(zhì)，弄清楚物權(quán)行為和物權(quán)意思之間的關(guān)系以及交付、登記的法律屬性，必須從物權(quán)行為產(chǎn)生的源頭上分析。物權(quán)行為理論的創(chuàng)造者德國(guó)法儒薩維尼在《當(dāng)代羅馬法制度》一文中寫(xiě)道：“私法契約是最復(fù)雜最常見(jiàn)的……在所有的法律制度中都可以產(chǎn)生契約，而且它們是最重要的法的形式，首先是在債法中，它們是債產(chǎn)生的最基本的源泉。這些契約人們稱(chēng)之為債務(wù)契約。此外在物權(quán)法中它們也同樣廣泛地存在著。交付是一種真正的契約，因?yàn)樗邆淦跫s概念的全部特征：它包括雙方當(dāng)事人對(duì)占有物和所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示……僅將意思表示本身作為一個(gè)完整的交付是不足夠的，因此還必須加上物的實(shí)際占有取得作為它的外在行為，但這些都不能否認(rèn)它的本質(zhì)是契約……?！盵9]法儒薩維尼這段精僻的論述清晰地告訴我們：交付本身即為一法律行為，買(mǎi)賣(mài)中的交付，核心要素是當(dāng)事人轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的意思，但該意思不是法律行為，其必須依附在交付這一有形的外觀之上，物權(quán)行為即為交付。

隨著交易規(guī)模的擴(kuò)大和交易種類(lèi)的多樣化，不動(dòng)產(chǎn)交易在法理上和交易實(shí)踐上逐漸呈現(xiàn)出與動(dòng)產(chǎn)交付不同的交易狀態(tài)，即被后來(lái)各國(guó)所廣泛確立的不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記作為表標(biāo)方式。以薩維尼抽象出“交付也是一種真正的契約”同樣的論證出發(fā)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記成為不動(dòng)產(chǎn)交易的常態(tài)表征，如理相同，不動(dòng)產(chǎn)登記也是一種真正的契約，是一種能獨(dú)立發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律行為。以薩維尼物權(quán)行為理論為立法基礎(chǔ)所采取的物權(quán)形式主義立法模式下，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記即為一種能獨(dú)立發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律行為的觀點(diǎn)明晰可見(jiàn)。

（二）債權(quán)形式主義和意思主義立法模式下不動(dòng)產(chǎn)登記的事實(shí)行為屬性

債權(quán)形式主義、意思主義立法模式與物權(quán)形式主義立法模式，雖然都有債權(quán)行為的存在，但債權(quán)行為在實(shí)際的物權(quán)變動(dòng)中所起的功用不同。意思主義立法模式下，單有債權(quán)行為即可引起物權(quán)變動(dòng)，連債權(quán)行為的實(shí)際履行——交付、登記等都沒(méi)有必要。債權(quán)形式主義立法模式下，債權(quán)行為是引起物權(quán)變動(dòng)的決定因素，但只有當(dāng)債權(quán)行為的實(shí)際履行——交付、登記完成后，方才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。在這兩種模式下，債權(quán)行為對(duì)物權(quán)變動(dòng)起著決定作用，債權(quán)行為無(wú)效、被撤銷(xiāo)，物權(quán)變動(dòng)就無(wú)法發(fā)生。物權(quán)形式主義立法模式下，已如上文所述，債權(quán)行為只是物權(quán)變動(dòng)的原因，實(shí)際的物權(quán)變動(dòng)取決于物權(quán)行為，即使債權(quán)行為無(wú)效或被撤銷(xiāo)，只要物權(quán)行為有效，物權(quán)變動(dòng)就能實(shí)際發(fā)生。

物權(quán)形式主義立法模式下，交付、登記是真正的契約，不動(dòng)產(chǎn)登記作為法律行為的一種，遵從法律行為成立要件、生效要件等的判斷規(guī)則，適用法律行為一般原理。債權(quán)形式主義立法模式下，依債權(quán)行為達(dá)到物權(quán)變動(dòng)的最終目的，端賴(lài)于當(dāng)事人債的實(shí)際履行。債的履行完成，即動(dòng)產(chǎn)完成交付和不動(dòng)產(chǎn)完成登記可發(fā)生多重法律效果：一是當(dāng)事人之間的債因當(dāng)事人的實(shí)際履行而消失，二是當(dāng)事人之間所欲達(dá)到的目的，就物權(quán)變動(dòng)而言，物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生即可確定地實(shí)現(xiàn)，三是動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記作為當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的外觀，對(duì)不知交易實(shí)情的第三人來(lái)說(shuō)，具有公示權(quán)利變動(dòng)的效果。因此，債權(quán)形式主義立法模式下，交付、登記是債的履行行為，該履行行為產(chǎn)生既定的法律效果，是物權(quán)變動(dòng)的必備要件，因而應(yīng)屬于事實(shí)行為。

意思主義立法模式下，就物權(quán)變動(dòng)的法律要件來(lái)說(shuō)，交付、登記并非必需。但從交易習(xí)慣和日常生活經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不完成交付和登記，買(mǎi)方不取得對(duì)物的實(shí)際占有，物的使用價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)。從另一個(gè)角度看，物權(quán)是支配權(quán)，具有排它性，物權(quán)的行使和變動(dòng)不僅關(guān)涉物權(quán)人本人的利益，還關(guān)涉到該物之上其他權(quán)利人、欲取得該物之交易相對(duì)人等的利益，關(guān)涉交易安全和交易秩序，交付和登記扮演著十分重要的公示功能，并且此種公示功能在復(fù)雜的物權(quán)變動(dòng)中尤為重要?；诖耍馑贾髁x立法模式雖不強(qiáng)求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但規(guī)定未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不能對(duì)抗第三人，這就使得取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之當(dāng)事人如若未辦理登記，其所取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)隨時(shí)有被他人取得的風(fēng)險(xiǎn)，正是此種風(fēng)險(xiǎn)的反激勵(lì)作用，當(dāng)事人因顧及風(fēng)險(xiǎn)，在絕大多數(shù)情況下也不得不辦理登記，這一點(diǎn)從王茵博士的論文中可以清晰地得到印證，意思主義立法模式的典型——法國(guó)，于“1855年法就大多數(shù)所有權(quán)及其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)，規(guī)定以謄記為第三人對(duì)抗要件，顯著地?cái)U(kuò)大了謄記范圍，幾乎所有的物權(quán)變動(dòng)都要公示?！盵10] 由此可見(jiàn)，意思主義立法模式下，交付、登記作為物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的公示要件，法律效果確定，因而也屬于事實(shí)行為。

結(jié) 論

在我國(guó)《物權(quán)法》制定過(guò)程中，就采取何種物權(quán)變動(dòng)立法模式，是否采用物權(quán)行為理論等問(wèn)題，眾說(shuō)紛紜。就已實(shí)施的《物權(quán)法》相關(guān)條文內(nèi)容來(lái)看，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不發(fā)生效力”是一般規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，非經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人，地役權(quán)的設(shè)立非經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人，并且立法上未采用“物權(quán)行為”概念。由此可見(jiàn)，我國(guó)就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，立法上采取了以債權(quán)形式主義為主，兼采意思主義的立法模式。結(jié)合上文的論證分析可以看出，在我國(guó)，就不動(dòng)產(chǎn)登記而言，一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，法有明確規(guī)定，與當(dāng)事人的意志無(wú)關(guān)。特定情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記起著“對(duì)抗善意第三人”的公示作用，其法律效力也為法所明文規(guī)定。由此可見(jiàn)，在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記的行為屬性應(yīng)為事實(shí)行為。（原載《長(zhǎng)春工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2009年第4期）

參考文獻(xiàn)

[1] 田士永.物權(quán)行為理論研究[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002.194；王利明.物權(quán)法論[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.50.

[2] 應(yīng)松年.行政法學(xué)新論[M].北京：中國(guó)方正出版社，1998.246；行政許可制度存在的問(wèn)題及立法構(gòu)想[C].中國(guó)政法大學(xué)科研處優(yōu)秀論文選集.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.230.

[3] 王澤鑒.民法總則[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001.250.

[4] 趙勇峰，馬瑞娟.對(duì)民事法律事實(shí)體系的再思考[J].學(xué)術(shù)交流，2005，（10）。

[5] [6]肖厚國(guó).物權(quán)變動(dòng)研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.

[7] 王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究[C].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.7.

注釋:

[1]田士永.物權(quán)行為理論研究[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002.194；王利明.物權(quán)法論[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.50.

[2]應(yīng)松年.行政法學(xué)新論[M].北京：中國(guó)方正出版社，1998.246；行政許可制度存在的問(wèn)題及立法構(gòu)想[C].中國(guó)政法大學(xué)科研處優(yōu)秀論文選集.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.230.

[3]王澤鑒.民法總則[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001.250.

[4]趙勇峰，馬瑞娟.對(duì)民事法律事實(shí)體系的再思考[J].學(xué)術(shù)交流，2005，（10）。

[5]肖厚國(guó).物權(quán)變動(dòng)研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.

[6]肖厚國(guó).物權(quán)變動(dòng)研究[M].北京：法律出版社，2002.60.29.

[7]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究[C].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.7.

[8]轉(zhuǎn)引自王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究[C].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.5.

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的概念范文

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度是一個(gè)既重要又龐大，且錯(cuò)綜復(fù)雜的體系，它基本上由民法實(shí)體法上的物權(quán)法部分和行政法上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度兩個(gè)部分組成。

建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)基本條件是劃清政府與市場(chǎng)主體的各自活動(dòng)范圍，厘定政府職能界限，使政府不去干預(yù)市場(chǎng)主體的具體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而集中精力去做其應(yīng)該做的事情。在經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域，政府職能將限于核定社會(huì)成員準(zhǔn)人市場(chǎng)的資格，明確民事權(quán)屬狀態(tài)，營(yíng)造并維護(hù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。由此可見(jiàn)，作為明確市場(chǎng)主體產(chǎn)權(quán)歸屬及其權(quán)利享有狀態(tài)內(nèi)容之一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度在政府各項(xiàng)職能中居于基礎(chǔ)性地位。

一．問(wèn)題的提出：我國(guó)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

由于歷史原因，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)性長(zhǎng)期不被承認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)被排除在財(cái)產(chǎn)法之外，不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃厚的行政管理色彩，加之管理權(quán)分散，我國(guó)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記極為混亂。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的法律不統(tǒng)一

我國(guó)的行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)所依據(jù)的是分散在各個(gè)法律法規(guī)中的登記規(guī)范。僅法律就有《土地管理法》及其《實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《礦產(chǎn)資源法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《擔(dān)保法》等之多,另外還包括國(guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門(mén)制定的登記規(guī)則,如國(guó)家土地局制定的《土地登記規(guī)則》。這些性質(zhì)、淵源、效力不同的登記法規(guī)都是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，已不能滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的需要。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

根據(jù)上述分散的法律法規(guī)的規(guī)定，土地、房地產(chǎn)、森林、礦產(chǎn)等所有權(quán)或抵押等的登記分別由縣級(jí)人民政府土地行政、房產(chǎn)、林木、地質(zhì)礦產(chǎn)或地方人民政府規(guī)定的主管部門(mén)行使。

在這種傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記中，中央和地方政府各部門(mén)具有自己管理不動(dòng)產(chǎn)登記的領(lǐng)域，體系龐雜，弊端重重：當(dāng)事人登記時(shí)經(jīng)常要到多個(gè)部門(mén)才能登記完畢，而且效力可能不同；分散的登記制度給有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)關(guān)帶來(lái)查閱信息不夠全面的困難，造成土地和其上房屋分別抵押或重復(fù)抵押等現(xiàn)象；各登記機(jī)關(guān)為了部門(mén)利益，爭(zhēng)相登記，形成重形式輕審查、人浮于事的局面。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償問(wèn)題缺乏規(guī)定

我國(guó)目前的法律法規(guī)中缺乏關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記賠償問(wèn)題的規(guī)定，在實(shí)踐中造成不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)利和義務(wù)被割裂的畸形現(xiàn)象。登記機(jī)關(guān)僅指向收費(fèi)的權(quán)利，而對(duì)登記錯(cuò)誤的后果不負(fù)任何責(zé)任，嚴(yán)重的損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，由此產(chǎn)生了大量的不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛；因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)不對(duì)錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)登記負(fù)責(zé)，不利于加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感，缺乏壓力和動(dòng)力去認(rèn)真履行不動(dòng)產(chǎn)登記的義務(wù)，影響了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記的信息不夠公開(kāi)化

我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有明文規(guī)定公開(kāi)查簿制度。在司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到需要查詢(xún)當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)信息的情況，而掌握不動(dòng)產(chǎn)登記信息的部門(mén)認(rèn)為登記只是為了執(zhí)行政府的管理職能，不愿或者不及時(shí)、不準(zhǔn)確地提供不動(dòng)產(chǎn)信息。這與物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則所要求的登記信息的充分、有效公開(kāi)相去甚遠(yuǎn)。

二．重構(gòu)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記，也就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)依申請(qǐng)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的制度。不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的基本問(wèn)題。

（一）傳統(tǒng)學(xué)界觀點(diǎn)

目前學(xué)界有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大體上有三種學(xué)說(shuō):1、公法行為說(shuō),該說(shuō)認(rèn)為:不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì),屬于一種行政行為。2、私法行為說(shuō),該說(shuō)認(rèn)為,登記效力之發(fā)生在于登記之意思表示，登記效力之發(fā)生脫離申請(qǐng)人意思則難以發(fā)生效力。從登記所產(chǎn)生的效力來(lái)看,登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為。3、證明行為說(shuō),該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷,認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買(mǎi)賣(mài)雙方是否具備辦證(交付)條件,房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身,也只是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方履行買(mǎi)賣(mài)合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示,而不是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的審查和批準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，不能籠統(tǒng)地判斷不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，分析不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)必須結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類(lèi)及物權(quán)的基本分類(lèi)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)之分析

筆者借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，將我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一分為二，并以此為基礎(chǔ)分別探討不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，從而在此“二分法”前提下展開(kāi)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍的研究。

1．我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的類(lèi)型

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和已頒布的《物權(quán)法》之規(guī)定，筆者認(rèn)為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括以下種類(lèi)：

（1）不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)：國(guó)家所有權(quán)；集體所有權(quán)；私人和其他權(quán)利人的所有權(quán)。

（2）不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)：只有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。

（3）不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)：自然資源使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；宅基地使用權(quán)；地役權(quán)。

對(duì)于上述種類(lèi)，借鑒準(zhǔn)物權(quán)理論，可以將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)分為準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)。典型物權(quán)如我們通常所涉及的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)。在此主要討論準(zhǔn)物權(quán)問(wèn)題。

準(zhǔn)物權(quán)同典型物權(quán)相比具有較大的特殊性，但仍然屬于物權(quán)范疇。對(duì)準(zhǔn)物權(quán)概念的理解在學(xué)者之間有一定的差異。如有學(xué)者認(rèn)為準(zhǔn)物權(quán)是指某些性質(zhì)和要件相似于物權(quán)、準(zhǔn)用物權(quán)法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因而法律上把這些權(quán)利當(dāng)作物權(quán)來(lái)看待，準(zhǔn)用民法物權(quán)法的規(guī)定。屬于準(zhǔn)物權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)有:林木采伐權(quán)、漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)、狩獵權(quán)、先買(mǎi)權(quán)等。也有學(xué)者認(rèn)為，水權(quán)、礦業(yè)權(quán)和漁業(yè)權(quán)等并非為民法所規(guī)定的物權(quán)，將準(zhǔn)物權(quán)稱(chēng)為特別法上的物權(quán)。如王利明教授認(rèn)為,特別法上的物權(quán),公民、法人經(jīng)過(guò)行政特別許可而享有的可以從事某種國(guó)有自然資源開(kāi)發(fā)或作某種特定的利用的權(quán)利，如取水權(quán)、采礦權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)等。當(dāng)然，也有學(xué)者明確地使用準(zhǔn)物權(quán)這一概念。如崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為,準(zhǔn)物權(quán)不是屬性相同的單一權(quán)利的稱(chēng)謂,而是一組性質(zhì)有別的權(quán)利的總稱(chēng)。按照通說(shuō),它是由礦業(yè)權(quán)、水權(quán)、漁業(yè)權(quán)和狩獵權(quán)等組成。為了論述的方便，筆者使用準(zhǔn)物權(quán)這一表述。

準(zhǔn)物權(quán)的客體一般具有不特定性，準(zhǔn)物權(quán)的取得與自然資源主管部門(mén)的行政許可相聯(lián)系。2004年7月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)行政許可法》規(guī)定，涉及有限資源開(kāi)發(fā)利用的，應(yīng)作為行政許可的事項(xiàng)(第12條規(guī)定)。由于準(zhǔn)物權(quán)所指向的標(biāo)的物是自然資源，而自然資源是有限的，并且與可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)相關(guān)，因此，準(zhǔn)物權(quán)具有很強(qiáng)的公法色彩。

準(zhǔn)物權(quán)由行政許可而取得，其客體具有不確定性，同時(shí)準(zhǔn)物權(quán)上負(fù)有較多的公法上的義務(wù)，一般不能自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑴?zhǔn)物權(quán)的行使一般不以對(duì)物的占有為必要。[1]（P76-P85）

2．我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

筆者認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記之性質(zhì)，應(yīng)以“二分法”區(qū)別對(duì)待。依不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類(lèi)型的不同將登記主要分成兩類(lèi):

一類(lèi)是行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可或確認(rèn)的物權(quán)之登記,如探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國(guó)家所有的自然資源的準(zhǔn)物權(quán)。這一類(lèi)準(zhǔn)物權(quán)的登記，涉及公共利益和行政管理權(quán)關(guān)系密切。

另一類(lèi)是通過(guò)合同、繼承取得或者以土地出讓方式產(chǎn)生的典型物權(quán)變動(dòng)之登記,如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等。這一類(lèi)基本上和行政管理權(quán)沒(méi)有關(guān)系,主要是物權(quán)人通過(guò)登記機(jī)構(gòu)的公示來(lái)確保自己的權(quán)利。

基于此，筆者認(rèn)為，前一類(lèi)以不動(dòng)產(chǎn)行政管理理論為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記屬于行政行為范疇，應(yīng)由行政許可或行政確認(rèn)等加以規(guī)范；后一類(lèi)與公民權(quán)益息息相關(guān)，以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的登記應(yīng)為復(fù)合性質(zhì)的行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要討論的重點(diǎn)。需要說(shuō)明的是，“二分法”與物權(quán)的平等保護(hù)原則并不矛盾，相反，恰恰是對(duì)其的合理補(bǔ)充。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)應(yīng)以“二分法”論。目前實(shí)務(wù)界和行政法學(xué)界不分種類(lèi)地籠統(tǒng)地只強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為性質(zhì)的公法性或一味強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的私法效果，又或是單以證明行為論，均不足以全面闡釋內(nèi)容豐富的不動(dòng)產(chǎn)登記行為。只有先明確不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，才能制定出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的立法框架。本文所探討的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的行政法視角正是基于這一前提之下。

3．構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門(mén)、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的。

現(xiàn)階段構(gòu)建我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的范圍應(yīng)以后一類(lèi)復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記為限。這種復(fù)合性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記，有兩重意義：一是公法上的意義，一是私法上的意義。前者的意義在于行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督管理和給國(guó)家稅收提供依據(jù)；后者的意義在于通過(guò)權(quán)利狀態(tài)的公示，保證交易的安全。

有學(xué)者認(rèn)為這種復(fù)合行為性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記“是一種準(zhǔn)行政行為和證明行為”。[2]（P9）筆者比較贊同這種觀點(diǎn)。行政行為以法律效果的內(nèi)容是效果意思還是觀念表示為標(biāo)準(zhǔn)，分為行政行為與準(zhǔn)行政行為。一般認(rèn)為，行政行為是一種法律行為，它是依照行政機(jī)關(guān)的意思表示直接產(chǎn)生法律效力的行為。準(zhǔn)行政行為是介于法律行為與事實(shí)行為之間的一種行為，本身并不能直接為相對(duì)人設(shè)定行政法上的權(quán)利義務(wù)。該種觀念表示行為雖然也伴隨一定的法律效果，但與法律行為不同，該種行為效果完全基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生，并非基于行政機(jī)關(guān)的意思而產(chǎn)生。因此,行政登記屬于準(zhǔn)行政行為,只產(chǎn)生間接的法律效果,而不產(chǎn)生直接的法律效果。[3]（P33）

該行為之所以屬于準(zhǔn)行政行為:其一，登記行為是一種觀念表示，不包含登記機(jī)關(guān)的意思表示，只代表登記主體對(duì)客觀事實(shí)的認(rèn)知與判斷，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的內(nèi)容只是對(duì)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有與處置情況進(jìn)行核實(shí)、登錄。其二，登記行為的效果基于法律的明文規(guī)定而非行政主體的意思表示，該行為表明的是國(guó)家對(duì)民事權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種確認(rèn)。從行政主體的意思參與程度講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中，行政主體一般無(wú)自由裁量余地，對(duì)于符合條件的申請(qǐng)，其負(fù)有登錄的義務(wù)與職責(zé)，是對(duì)私權(quán)狀況的予以證明而非干預(yù)。所以，這一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為應(yīng)是一種準(zhǔn)行政行為，同時(shí)也是一種證明行為，如梁慧星老師所言，“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為”。

作為準(zhǔn)行政行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有兩項(xiàng)功能:一是證明，登記行為在客觀上產(chǎn)生一種公示效果，因此可以證明登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的權(quán)利是正確、真實(shí)的，只有提供充足的反證，不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的登記內(nèi)容才能被；二是確認(rèn)，登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中的內(nèi)容是經(jīng)過(guò)行政機(jī)關(guān)的核實(shí)后所做的記載，代表著官方對(duì)權(quán)利主體所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)，因此在客觀上具有一定的公定力。

三．構(gòu)建我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思考

《物權(quán)法》第10條規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?/p>

如前所述，由于準(zhǔn)物權(quán)登記的行政行為性質(zhì)以及目前政出多門(mén)、管理分散的現(xiàn)狀，準(zhǔn)物權(quán)登記的統(tǒng)一無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中都是不成熟的。要想統(tǒng)一絕非易事，所以暫且維持現(xiàn)狀。以民法物權(quán)法理論為基礎(chǔ)的典型物權(quán)的登記是準(zhǔn)行政行為和證明行為，應(yīng)當(dāng)是我們目前建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度要討論的問(wèn)題。

（一）確立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定在哪一個(gè)部門(mén),應(yīng)當(dāng)根據(jù)法理和國(guó)際慣例確定。世界各國(guó)或地區(qū)的登記機(jī)關(guān),無(wú)非是司法部門(mén)和地政部門(mén)兩種。德國(guó)實(shí)行的是司法部門(mén)登記的做法,他們的土地登記實(shí)際上就是不動(dòng)產(chǎn)登記,而且這種登記仍可以為不動(dòng)產(chǎn)的交易秩序提供由國(guó)家公信力支持的、公開(kāi)的、統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，由法院進(jìn)行登記,登記結(jié)果必然對(duì)裁判產(chǎn)生影響。比如由于工作人員的一些原因造成登記錯(cuò)誤,本應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但如果由法院自己去追究,是會(huì)有一定干擾的。并且登記在我國(guó)有準(zhǔn)行政行為的性質(zhì),登記由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)有其合理性。

筆者認(rèn)為，目前以地政部門(mén)的登記為基礎(chǔ)建立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,應(yīng)當(dāng)說(shuō)較為實(shí)際和方便操作。理由是：第一，不動(dòng)產(chǎn)的核心是土地產(chǎn)權(quán)，其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也以土地產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，因此登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，必然是以土地登記為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一。第二，我國(guó)自1987年開(kāi)展土地登記工作以來(lái)，已基本完成城市土地和大部分農(nóng)村土地的登記工作，可以說(shuō)我國(guó)的絕大多數(shù)土地的初始登記工作基本完成，這為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定了基礎(chǔ)。

在這方面有我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)登記原則上是由縣市地政機(jī)關(guān)辦理的。從臺(tái)灣目前的情況來(lái)看,由于各市縣依法在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機(jī)關(guān),即地政事務(wù)所,這又大大簡(jiǎn)化了土地登記作業(yè)的流程,便利人民申請(qǐng)登記,符合實(shí)際生活的需要。

所以，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上,我們可以充分學(xué)習(xí)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合大陸實(shí)際,不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)以原土地登記部門(mén)為基礎(chǔ),在土地管理部門(mén)內(nèi)另設(shè)機(jī)構(gòu),成立統(tǒng)一規(guī)范符合實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)登記局。這樣做的好處在于節(jié)約社會(huì)成本,便于實(shí)踐操作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)制，規(guī)定嚴(yán)密的登記程序，以加強(qiáng)管理的力度，防止不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)利用自己的服務(wù)進(jìn)行牟利。

（二）明確統(tǒng)一登記的范圍

不動(dòng)產(chǎn)涉及的面很廣,土地、房屋是不動(dòng)產(chǎn),草原、林地、水庫(kù)、道路也是不動(dòng)產(chǎn),探礦、采礦、養(yǎng)殖、電力和通訊等設(shè)施都涉及不動(dòng)產(chǎn)。哪些不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一登記的范圍,哪些不宜統(tǒng)一登記,在我國(guó)現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分。

根據(jù)前述準(zhǔn)物權(quán)與典型物權(quán)的劃分，不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的“二分法”，對(duì)于民事主體之間的物權(quán)變動(dòng),如房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等，不涉及行政機(jī)關(guān)的意思表示，與行政管理關(guān)系無(wú)關(guān)，依據(jù)準(zhǔn)行政行為屬性，將其納入統(tǒng)一登記范圍當(dāng)屬無(wú)疑。但是采礦權(quán)、取水權(quán)等有關(guān)國(guó)家所有的自然資源這些準(zhǔn)物權(quán)，行政機(jī)關(guān)依行政許可等產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，不宜納入進(jìn)來(lái)。因?yàn)檫@涉及到行政管理體制的改革，而行政管理體制改革本身也有一個(gè)過(guò)程，目前尚不成熟。

（三）明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任

根據(jù)物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原理,登記是以國(guó)家的公信力為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯(cuò)誤,也就是交易基礎(chǔ)發(fā)生錯(cuò)誤,當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能因此而遭受損害。為了保障權(quán)利人的合法權(quán)益以及加強(qiáng)登記人員責(zé)任感,有必要建立權(quán)利人登記救助機(jī)制,完善登記機(jī)關(guān)及其工作人員的責(zé)任制度。

權(quán)利人救助機(jī)制已為《物權(quán)法》所確立，增設(shè)了預(yù)告登記、更正登記、異議登記制度，在此不再贅述。我們主要討論登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。

登記的準(zhǔn)確、真實(shí)及完整是登記工作的內(nèi)在要求。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為給相對(duì)人造成實(shí)際損失的情況下，已完全滿(mǎn)足行政賠償?shù)臉?gòu)成要件:從主體角度講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記工作是由行政機(jī)關(guān)而非司法機(jī)關(guān)來(lái)完成；其次，登記行為同樣是一種履行行政職務(wù)的行為；第三，登記行為確實(shí)可能給相對(duì)人造成現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)損失，且該損失屬于直接損失；第四，登記行為與相對(duì)人的損失之間確實(shí)存在因果關(guān)系，登記行為是造成損失的前提條件；第五，以及不當(dāng)或錯(cuò)誤的登記，說(shuō)明行政機(jī)關(guān)在履行登記職責(zé)過(guò)程中違反了對(duì)相對(duì)人應(yīng)盡的義務(wù)，構(gòu)成行政賠償中的違法行為。

此外，登記機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)立登記賠償備用基金。從國(guó)外立法實(shí)踐上看,德國(guó)和瑞士專(zhuān)門(mén)設(shè)立登記賠償基金,以彌補(bǔ)可能造成的對(duì)真正權(quán)利人利益的損害,我國(guó)也可以仿此例設(shè)立專(zhuān)門(mén)的登記基金。登記基金的來(lái)源應(yīng)考慮：在不動(dòng)產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)中，將按件收取的費(fèi)用，納入不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金；登記機(jī)關(guān)可以向保險(xiǎn)公司投保，設(shè)立責(zé)任保險(xiǎn)；登記機(jī)關(guān)可以依法設(shè)立行政追償權(quán)，以保證有足夠的賠償基金。

（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立現(xiàn)代行政程序制度

1．窗口式辦公

窗口式辦公，就是以單獨(dú)對(duì)外的收發(fā)文室為窗口受理業(yè)務(wù)，公民、法人只需將申請(qǐng)文件和必備資料從窗口遞入，即可按規(guī)定的時(shí)限到窗口領(lǐng)取結(jié)果，受理人和辦理人相分開(kāi)，一個(gè)窗口進(jìn)一個(gè)窗口出，封閉辦公，集中對(duì)外。[4](P478)

2.建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息公開(kāi)制度

信息公開(kāi)是行政公開(kāi)的基本原則。其意義在于：一方面，公開(kāi)由行政權(quán)力來(lái)源于人民這一根本性事實(shí)所決定，權(quán)力運(yùn)行的全過(guò)程應(yīng)當(dāng)為權(quán)力的授出人——所有人知曉；另外一方面，公開(kāi)也是行政權(quán)力健康運(yùn)行的本質(zhì)要求。[5](P21)

首先是政務(wù)信息公開(kāi)。對(duì)與群眾利益相關(guān)的、便于群眾參與管理和監(jiān)督的政務(wù)信息，逐步定期披露，既增加了政務(wù)工作的透明度，又增強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感。

其次是建立資料信息的可查詢(xún)制度。信息公開(kāi)的對(duì)象應(yīng)是社會(huì)全體成員，改變目前僅是向特定群體（當(dāng)事人、法官、律師等）公開(kāi)的做法，體現(xiàn)透明化管理、為人民服務(wù)的立場(chǎng)；信息公開(kāi)的內(nèi)容應(yīng)包括所有資料，徹底改變目前僅能查詢(xún)或使用有限登記資料的做法，只有全面的信息才能使當(dāng)事人作出正確的不動(dòng)產(chǎn)交易決策；明確信息公開(kāi)的方式，包括布告欄、咨詢(xún)服務(wù)小組、網(wǎng)上公告等，以實(shí)現(xiàn)全方位、高質(zhì)量的服務(wù)。

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下，信息的公開(kāi)暢通能全面保護(hù)當(dāng)事人的知情權(quán)，避免造成土地和其上房屋分別抵押、重復(fù)抵押或不法分子惡意登記等現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn):

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[2]郭明龍、王利民.轉(zhuǎn)制與應(yīng)對(duì)——論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的結(jié)構(gòu)性變革[J].云南大學(xué)學(xué)報(bào)法學(xué)版.2006.(5).

[3]皮宗泰、王彥.準(zhǔn)行政行為研究[J].行政法學(xué)研究.2004.(1).

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的概念范文

[關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn);特殊權(quán)益;價(jià)值評(píng)估

[中圖分類(lèi)號(hào)] D923.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1006-5024(2006)10-0184-03

[作者簡(jiǎn)介] 蔡 勇,江西省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)｡(江西 南昌 330046)

不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益包括權(quán)利､利益和收益三個(gè)方面,一般的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值評(píng)估已為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員所熟悉,但不動(dòng)產(chǎn)特殊權(quán)益的分析及其價(jià)值評(píng)估卻為不少不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員所陌生｡為此,筆者撰寫(xiě)本文對(duì)其進(jìn)行探討,以供不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員在實(shí)務(wù)中借鑒｡

一､特殊的非占有性不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益

(一)地役權(quán)｡地役權(quán)是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的方便與利益而利用他人土地的一種用益物權(quán)｡在與地役權(quán)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)中,需要取得地役權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)稱(chēng)為需役不動(dòng)產(chǎn)或支配不動(dòng)產(chǎn),而提供地役權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)則稱(chēng)為供役不動(dòng)產(chǎn)｡地役權(quán)的一個(gè)常見(jiàn)形式是(道路)通行權(quán)――即是從別人土地上通過(guò)的權(quán)利｡另一個(gè)就是輸電設(shè)施或電話線路的地役權(quán),它允許設(shè)備公司在土地上指定的地點(diǎn)樹(shù)立電桿并在電桿之間布線｡

地役權(quán)分為兩種類(lèi)型,第一種是附屬地役權(quán),它附屬于土地上,而不是一種私人權(quán)益;第二種是總地役權(quán),它不附設(shè)于不動(dòng)產(chǎn),而只是有利于擁有權(quán)益的個(gè)人或機(jī)構(gòu)｡例如,上述輸電電線地役權(quán)有傳輸電力的效用,而未附屬于任何不動(dòng)產(chǎn)｡附屬地役權(quán)除上述的道路通行權(quán)外,還有保留地役權(quán)､開(kāi)放空間地役權(quán)和古跡保存地役權(quán)｡保留地役權(quán)可限制不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)使用,并且具有保護(hù)野生動(dòng)物和棲息地的效用;也可以為自己不動(dòng)產(chǎn)的效用,通過(guò)支付相應(yīng)代價(jià)而取得保留地役權(quán),例如,假設(shè)位于海灘附近的一個(gè)賓館A與海灘之間有一個(gè)建筑高度相對(duì)低很多的賓館B,則賓館A為了不失去其眺望大海的效用,就可以通過(guò)取得保留地役權(quán)來(lái)限制賓館B改造或重建為高層建筑,但是需要為此向賓館B支付有關(guān)代價(jià)｡開(kāi)放空間地役權(quán)要求將土地留出來(lái)做為非建筑用地｡古跡保存地役權(quán)常常是通過(guò)禁止對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體進(jìn)行改造的方式來(lái)保護(hù)某些具有歷史價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn),它使不動(dòng)產(chǎn)避免開(kāi)發(fā)至單純從不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)的最高最佳利用狀態(tài),而達(dá)到了從整個(gè)社會(huì)角度看的最高最佳使用狀態(tài)｡

之所以需要對(duì)地役權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估,一是因?yàn)榈匾蹤?quán)包含了一些對(duì)供役不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的限制,服從地役權(quán)被認(rèn)為是背上了包袱,從而在一定程度上會(huì)減少供役不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值;二是因?yàn)榈匾蹤?quán)能使需役不動(dòng)產(chǎn)的效用得到更好的發(fā)揮,從而在一定程度上會(huì)增加需役不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值｡地役權(quán)的價(jià)值評(píng)估思路依地役權(quán)的取得情況不同而不同,對(duì)于政府因公共需要通過(guò)征收取得地役權(quán)的估價(jià),其經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)與國(guó)家征用補(bǔ)償估價(jià)基礎(chǔ)大致相同,價(jià)值的衡量是供役不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的損失,即地役權(quán)的價(jià)值等于供役前的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與供役后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值之差,而不在于取得地役權(quán)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值增加;對(duì)于私人通過(guò)合同取得的地役權(quán)的估價(jià),采用分配法,即通過(guò)對(duì)受益的需役不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值增加總量或收益增加總量進(jìn)行分割來(lái)進(jìn)行估價(jià)｡

(二)抵押權(quán)｡當(dāng)某宗不動(dòng)產(chǎn)被設(shè)定抵押權(quán)作為貸款債務(wù)擔(dān)保時(shí),該宗不動(dòng)產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)就被分割成了兩個(gè)部分,即抵押不動(dòng)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)｡抵押權(quán)是貸款人(抵押權(quán)人)所擁有的權(quán)益,其權(quán)利是指貸款人有權(quán)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)作為本票擔(dān)保,或借款人無(wú)力還債時(shí)有權(quán)向法院申請(qǐng)對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置并優(yōu)先得到清償;其利益和收益是借款人償還的貸款本金和支付的借款利息,或者是借款人無(wú)力還債時(shí)從處置抵押不動(dòng)產(chǎn)所得的價(jià)款中得到的優(yōu)先償還的款額｡

抵押權(quán)益價(jià)值評(píng)估的思路分兩種情況,第一種情況是假設(shè)借款人能夠按照借款合同的要求如期足額償還剩余的貸款本息值,在這種假設(shè)前提下,評(píng)估思路是抵押權(quán)價(jià)值等于借款人在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后各期需要支付的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和;第二種情況是假設(shè)借款人在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后不能足額歸還剩余的貸款本息值或者根本就不歸還剩余的貸款本息值,在這種假設(shè)情況下,評(píng)估思路是抵押權(quán)價(jià)值等于借款人在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后可能歸還的貸款本息值和抵押權(quán)人從處置抵押物中所獲的優(yōu)先受償款額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和｡抵押權(quán)人從處置抵押物中所能獲得的優(yōu)先受償款額,是處置抵押物的所得扣除處置費(fèi)用､有關(guān)稅金后的余額;如果抵押不動(dòng)產(chǎn)所占的土地為劃拔土地使用權(quán),則預(yù)先扣除的費(fèi)用還包括需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金｡處置抵押物的所得是抵押不動(dòng)產(chǎn)在未來(lái)處置時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與某一個(gè)快速變現(xiàn)的折扣系數(shù)的乘積,抵押不動(dòng)產(chǎn)在未來(lái)處置時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值需要評(píng)估人員利用市場(chǎng)比較法結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法評(píng)估確定,快速變現(xiàn)的折扣系數(shù)也需要評(píng)估人員通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的調(diào)查確定｡

(三)可轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)權(quán)｡可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)是自土地所有權(quán)人或使用權(quán)人擁有的權(quán)利束中分離出來(lái),一般經(jīng)出售而轉(zhuǎn)讓給同一地區(qū)或不同地區(qū)的另一土地產(chǎn)權(quán)人的開(kāi)發(fā)權(quán)｡可轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)權(quán)多見(jiàn)于保護(hù)區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)中,處于保護(hù)區(qū)內(nèi)的土地產(chǎn)權(quán)人可以得到開(kāi)發(fā)權(quán),該開(kāi)發(fā)權(quán)不能用于開(kāi)發(fā)自己擁有的土地,但可以出售給開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地產(chǎn)權(quán)人,得到此可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)土地產(chǎn)權(quán)人,可以興建比開(kāi)發(fā)區(qū)使用分區(qū)管制法規(guī)通常允許的密度更高的建筑物｡

在有足夠的比較案例時(shí),評(píng)估人員可以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)的估價(jià),但是,目前國(guó)內(nèi)一般還沒(méi)有足夠的可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)的比較案例,所以比較可行的估價(jià)方法是采用類(lèi)似于剩余法的估價(jià)思路來(lái)估價(jià),所謂類(lèi)似于剩余法的估價(jià)思路,是指先通過(guò)求取開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的某一不動(dòng)產(chǎn)在取得可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)后的價(jià)值,然后減去其在取得可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)前的價(jià)值,得出可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)所引致的價(jià)值增加值,最后對(duì)這個(gè)價(jià)值增加值進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指?即可得出可轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)權(quán)的價(jià)值｡

二､特殊的占有性不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益

(一)空間利用權(quán)｡所謂空間利用權(quán),是指對(duì)于地上和地下的空間依法進(jìn)行利用的權(quán)益,它包括地下空間利用權(quán)(簡(jiǎn)稱(chēng)“地下權(quán)”,以下同)和地上空中空間利用權(quán)(簡(jiǎn)稱(chēng)“空中權(quán)”,以下同)兩種類(lèi)型｡地下權(quán)是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的地下部分的使用和收益權(quán),如利用地下空間建造地鐵､地下商業(yè)街､地下商店､地下停車(chē)場(chǎng)､遂道,鋪設(shè)地下管線､電線､電話線等的權(quán)益｡空中權(quán)是指利用､控制､調(diào)節(jié)與某一不動(dòng)產(chǎn)上部空間有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益,如不動(dòng)產(chǎn)所有人在不違反城市規(guī)劃的條件下可將其樓頂出售給他人加蓋房屋或以合作的方式與出資加蓋房屋的一方分成,將樓項(xiàng)或外墻出售給或出租給廣告公司作廣告牌,通過(guò)架設(shè)高架橋而形成連接兩幢大樓的走廊,利用樓頂上空架設(shè)高壓電線､空中電纜等｡

空間利用權(quán)的價(jià)值評(píng)估方法與思路,依空間的利用方式不同而有差異;對(duì)于利用地下空間建造地鐵､地下商業(yè)街､地下商店､地下停車(chē)場(chǎng),鋪設(shè)地下管線､電線､電話線和將樓頂或外墻出售給廣告公司作廣告牌､廣告塔等的利用方式,可以采用先用收益法或市場(chǎng)法評(píng)估出所建設(shè)施的市場(chǎng)價(jià)值,減去建設(shè)那些設(shè)施所需的成本和應(yīng)取得的正常利潤(rùn)來(lái)求取空間利用權(quán)的價(jià)值;對(duì)于利用地下空間建設(shè)遂道和通過(guò)架設(shè)高架橋而形成連接兩幢大樓的走廊的空間利用權(quán),可以根據(jù)被其連通的兩側(cè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值的增增加值或收益的增加值來(lái)評(píng)估其價(jià)值;對(duì)于將樓頂出售給他人加蓋房屋的空間利用權(quán),可以按照待開(kāi)發(fā)土地的假設(shè)開(kāi)發(fā)法或剩余法的思路來(lái)評(píng)估其價(jià)值;對(duì)于利用樓頂上空架設(shè)高壓電線､空中電纜的空間利用權(quán),由于它屬于空間役權(quán),因而可以按照地役權(quán)的評(píng)估來(lái)評(píng)估其價(jià)值｡當(dāng)然,只要有足夠的比較實(shí)例,所有形式的空間利用權(quán)都可用市場(chǎng)比較法來(lái)評(píng)估其價(jià)值｡

(二)時(shí)間分享權(quán)｡時(shí)間分享權(quán)是指按時(shí)間擁有所有權(quán)或使用和占用不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益｡時(shí)間分享權(quán)的評(píng)估已在我國(guó)出現(xiàn),這主要出現(xiàn)在假日度假村會(huì)員資格權(quán)益和高爾夫球俱樂(lè)部會(huì)員資格權(quán)益的價(jià)值評(píng)估中｡時(shí)間分享權(quán)具體分為以下兩種形式:

1.附加所有權(quán)的時(shí)間分享權(quán)｡是指在一年內(nèi)特定期間使用某不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)｡對(duì)于附加所有權(quán)時(shí)間分享權(quán),購(gòu)買(mǎi)人具有出售､出租或贈(zèng)與這種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的權(quán)益,并且可以就他或她所擁有的權(quán)益進(jìn)行抵押,也可就其該項(xiàng)所有權(quán)進(jìn)行登記｡

2.無(wú)所有權(quán)的時(shí)間分享權(quán)｡這種形式的不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有轉(zhuǎn)讓所有權(quán)｡典型的情況是購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)的僅是可能使用一單元的時(shí)間分享權(quán)和相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)益｡無(wú)所有權(quán)的時(shí)間分享權(quán)又可以分為三種:承租人權(quán)益､假日?qǐng)?zhí)照和俱樂(lè)部會(huì)員資格｡

對(duì)時(shí)間分享權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí),需要注意評(píng)估的權(quán)益往往既包括不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益也包括動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益,所以成本法一般不是其合適的評(píng)估方法,通常是根據(jù)比較案例的轉(zhuǎn)售價(jià)格,采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià);對(duì)于附有所有權(quán)的時(shí)間分享權(quán)的評(píng)估和做新的承租人權(quán)益開(kāi)發(fā)方案估價(jià)時(shí),可以采用收益法｡做新的時(shí)間分享權(quán)開(kāi)發(fā)方案估價(jià)時(shí),也可以考慮采用成本法,但是估價(jià)師必須考慮到:銷(xiāo)售完不動(dòng)產(chǎn)所需要的時(shí)間､所需相關(guān)設(shè)施的直接成本和間接成本､市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)情況以及從設(shè)計(jì)階段就可能存在的功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊｡

(三)收益權(quán)｡不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)實(shí)際是一種投資收益權(quán),具體體現(xiàn)為收費(fèi)權(quán),其價(jià)值評(píng)估通常為質(zhì)押貸款目的的評(píng)估｡不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押是近年在我國(guó)南方城市出現(xiàn)的一種新型金融業(yè)務(wù),一般見(jiàn)于高速公路､污水處理設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目｡

不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值評(píng)估采用收益法進(jìn)行;其價(jià)值評(píng)估的獨(dú)特性不在于其評(píng)估方法上,而在于其權(quán)益分析上｡在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值評(píng)估時(shí),首先,要注意收益權(quán)不是一種所有權(quán),因此它具有期限的限制｡例如,根據(jù)《公路法》及《公路經(jīng)營(yíng)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,公路收費(fèi)經(jīng)營(yíng)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)30年,收費(fèi)期限屆滿(mǎn),收費(fèi)權(quán)由國(guó)家或出讓方收回｡不但如此,收益權(quán)也通常具有地域的限制,即收益權(quán)的權(quán)利人只能夠在某個(gè)特定的范圍內(nèi)收取費(fèi)用;因此,評(píng)估時(shí)首先要確定收益權(quán)的期限和權(quán)利范圍｡其次,要注意審查作為評(píng)估對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性｡設(shè)定的收益權(quán)必須是可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,否則,它就不具有市場(chǎng)價(jià)值｡第三,收益的確定和對(duì)交易處分方式的認(rèn)定要貫徹政策性,體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則,具體來(lái)說(shuō)是要遵循物價(jià)部門(mén)對(duì)收費(fèi)定價(jià)的相關(guān)文件和有關(guān)權(quán)益管理的特殊規(guī)定,例如對(duì)公路收益權(quán)的價(jià)值評(píng)估,要遵循《公路經(jīng)營(yíng)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓管理辦法》等文件的規(guī)定｡

(四)建筑物區(qū)分所有權(quán)｡目前,學(xué)術(shù)上對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念還有著不同的觀點(diǎn),筆者認(rèn)為,比較全面的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念,應(yīng)該是指包括建筑物區(qū)分所有人對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)､對(duì)共有部分的共有權(quán)(其中又包括共同使用權(quán)與專(zhuān)有使用權(quán))､建筑物區(qū)分所有人之間的相鄰權(quán)和成員權(quán)四項(xiàng)權(quán)益的一種所有權(quán)｡

建筑物區(qū)分所有權(quán)的價(jià)值評(píng)估關(guān)鍵在于其各項(xiàng)細(xì)分權(quán)益及其對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值影響的分析上｡估價(jià)師往往無(wú)法解釋物質(zhì)實(shí)體“相同”､區(qū)位一致､產(chǎn)權(quán)相同的兩宗具有建筑物區(qū)分所有的不動(dòng)產(chǎn),為什么在市場(chǎng)上的價(jià)格有時(shí)具有較大的差距｡其實(shí),其產(chǎn)權(quán)相同只是一種表面現(xiàn)象而已,具體說(shuō),它們僅是專(zhuān)有部分的所有權(quán)相同,只要能夠深入分析其共有部分的共有權(quán)､建筑物區(qū)分所有人的相鄰權(quán)和成員權(quán)的差異,就不難找出其價(jià)格差異的原因｡

(五)合作所有權(quán)｡合作所有權(quán)是指某一不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬于一個(gè)公司(如住宅合作社),而這個(gè)公司的股權(quán)在幾個(gè)人中間分配,每個(gè)股東(如社員)按股份享有該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán),然后憑借該所有權(quán)租借一部分空間的權(quán)益｡

合作所有權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)的區(qū)別在于,合作所有權(quán)所在的房屋具有一個(gè)單獨(dú)的所有者――合作制公司――它還可以抵押這宗不動(dòng)產(chǎn)(因而,自動(dòng)為每個(gè)合作所有者提供融資),而不象建筑物區(qū)分所有權(quán)所在的房屋那樣――有很多所有者――各建筑物區(qū)分所有人;在繳納不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)時(shí),合作所有權(quán)所在的房屋是一個(gè)獨(dú)立的整體,由公司支付的稅款在各個(gè)合作所有者之間按股份比例分?jǐn)?所有的公共區(qū)域和房屋的維修費(fèi)用與管理費(fèi)用及抵押貸款償還額也是如此分?jǐn)?#65377;合作所有權(quán)的這一特點(diǎn),使得合作制房屋在一個(gè)所有者拖欠有關(guān)稅費(fèi)時(shí),可能出現(xiàn)的“滾雪球”效應(yīng)｡在合作制中,某個(gè)合作所有者拖欠有關(guān)稅､費(fèi),意味著其他所有者需要代其繳納;如果一定數(shù)量的合作所有者拖欠,剩下的合作所有者的負(fù)擔(dān)相應(yīng)地變重,導(dǎo)致越來(lái)越多的合作所有者拖欠有關(guān)稅費(fèi),從而產(chǎn)生所謂的“雪球效應(yīng)”,最后有可能導(dǎo)致合作制公司的倒閉｡合作所有權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)的另一個(gè)重要區(qū)別是,合作制房屋有可能產(chǎn)生住房歧視,即合作所有權(quán)人利用他們的權(quán)益拒絕某些新的入住者,從而使合作所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到了一定的局限｡

合作所有權(quán)的價(jià)值評(píng)估,可以考慮采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行,但是由于其流動(dòng)性比建筑物區(qū)分所有權(quán)差,其評(píng)估的價(jià)值應(yīng)比同等條件下的建筑物區(qū)分所有權(quán)的價(jià)值低;也可以采用收益法評(píng)估其價(jià)值,但是由于其風(fēng)險(xiǎn)比一般的所有權(quán)要大,所以選用的資本化率應(yīng)比同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)的一般所有權(quán)要高｡

參考文獻(xiàn):

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第5篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的概念范文

我國(guó)《合同法》實(shí)施后，最高人民法院在《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！庇捎谖覈?guó)法律對(duì)房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)多有“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡囊?guī)定，故正確理解適用這一內(nèi)容，理清我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，對(duì)司法實(shí)務(wù)界妥善審理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾爭(zhēng)具有十分重要的意義。下面筆者試從不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)）的角度談一下自己的看法，擔(dān)保物權(quán)等不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的物權(quán)內(nèi)容不作為本文討論的范圍。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于最高人民法院的上述司法解釋將民事合同當(dāng)事人達(dá)成的合意之效力與物權(quán)變動(dòng)后果的效力進(jìn)行了區(qū)分，也即合同當(dāng)事人合意達(dá)成的契約只在當(dāng)事人之間形成以物權(quán)變動(dòng)為目的債權(quán)和債務(wù)關(guān)系，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力的發(fā)生則直接以登記為條件，這就等于承認(rèn)了物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性，故在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式上采取的是登記要件主義。因當(dāng)事人所達(dá)成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意內(nèi)容只是物權(quán)變動(dòng)的原因，按照物權(quán)行為無(wú)因性的理論，該原因行為與物權(quán)變動(dòng)行為均是獨(dú)立的民事行為，原因行為是否有效，不能對(duì)物權(quán)變動(dòng)行為是否有效產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，正如解釋的內(nèi)容，既便當(dāng)事人合意達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約有效，物權(quán)行為也會(huì)因欠缺登記的要件而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果；同樣，當(dāng)事人合意達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約無(wú)效，而因其產(chǎn)生的物權(quán)行為具備了法律規(guī)定的登記要件，物權(quán)變動(dòng)后果仍然是有效的，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某姓J(rèn)?，F(xiàn)行的法律制度雖然并未規(guī)定原因行為無(wú)效會(huì)對(duì)物權(quán)變動(dòng)行為產(chǎn)生何種影響，但基于上述司法解釋體現(xiàn)出的物權(quán)行為無(wú)因性的理論，這顯然是我國(guó)立法體例的選擇。

另有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，最高人民法院的上述司法解釋雖然對(duì)合同當(dāng)事人達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約之效力與物權(quán)變動(dòng)后果的效力進(jìn)行了區(qū)分，并使該立法內(nèi)容在結(jié)構(gòu)上趨于將債權(quán)行為與物權(quán)行為相分離，但卻未真正體現(xiàn)出采用了物權(quán)變動(dòng)的無(wú)因性理論，且從合同適當(dāng)履行的原則上分析，該內(nèi)容實(shí)際上采用的是登記公示主義。因?yàn)槲餀?quán)的變動(dòng)多以民事法律行為產(chǎn)生，最常見(jiàn)的法律事實(shí)就是合同，所引起的最直接的法律關(guān)系是以物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容依附于債權(quán)合同存在，二者是從屬關(guān)系，如果引起物權(quán)變動(dòng)原因的債權(quán)合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)，依照我國(guó)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，必然會(huì)引起返還財(cái)產(chǎn)的法律責(zé)任，并無(wú)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移因登記或未登記而有不同的規(guī)定，這說(shuō)明我國(guó)法律制度有關(guān)債權(quán)合同的效力完全可以追及因其而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)的效力，也即債權(quán)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，因其產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)也將無(wú)效或被撤銷(xiāo)；另外，該解釋的內(nèi)容并不能得出未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果的結(jié)論。按照合同適當(dāng)履行的原則，合同義務(wù)必須由當(dāng)事人采取適當(dāng)?shù)穆男行袨楸ＷC實(shí)現(xiàn)，由于物權(quán)行為從屬于合同行為，其獨(dú)立性是相對(duì)的，所以說(shuō)物權(quán)行為只能是保證合同內(nèi)容和效果得以實(shí)現(xiàn)的手段，也即是必要的履行方式，如果當(dāng)事人未按照法律規(guī)定“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡穆男蟹绞饺ヂ男辛x務(wù)，則對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求其履行“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡姆ǘx務(wù)，在沒(méi)有第三人介入的情況下，其結(jié)果仍然導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生，一份具有物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容的債權(quán)合同只要合法有效，物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生是不難實(shí)現(xiàn)的，也是具有明確的法律保障的，這就推定出這樣一個(gè)結(jié)論：未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)行為并不是不能實(shí)現(xiàn)變動(dòng)效果的無(wú)效民事行為，而是效力待定的民事行為，該效力是否發(fā)生只取決于產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)行為的債權(quán)合同能否履行?？梢?jiàn)，當(dāng)事人之間的合意直接決定著物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生，物權(quán)行為并非絕對(duì)地獨(dú)立，這與物權(quán)行為的無(wú)因性理論存在本質(zhì)區(qū)別；還有，解釋中有關(guān)未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，其實(shí)質(zhì)在于確立通過(guò)登記賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以公示力和公信力的制度，最大限度地維護(hù)交易安全，而不在于約束物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人。例如，甲向乙出賣(mài)房屋并達(dá)成了買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議，但未辦理登記，如果不存在第三人，如果甲乙任何一方要求登記均可得到法律上的支持，物權(quán)變動(dòng)的后果自然會(huì)發(fā)生，而如果甲又向丙出賣(mài)房屋并辦理了登記，則甲乙的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系即不能再產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果。甲丙之間的登記行為就起到了對(duì)抗第三人乙的作用，可見(jiàn)，登記在這里的實(shí)質(zhì)作用只是對(duì)抗第三人，而非約束當(dāng)事人，這也是登記公示主義的表現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)均未能揭示出我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式的真正價(jià)值取向，但二者的爭(zhēng)論卻深刻地反映出了現(xiàn)行法律制度在物權(quán)變動(dòng)規(guī)則上存在的模糊不定。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于如何認(rèn)識(shí)我國(guó)法律制度在物權(quán)行為理論上的傳統(tǒng)，這也是法學(xué)界近年來(lái)爭(zhēng)論不休的難題，至今仍未有定論。前者的觀點(diǎn)對(duì)物權(quán)行為理論持肯定態(tài)度，并強(qiáng)調(diào)了物權(quán)行為的絕對(duì)獨(dú)立，但卻忽視了物權(quán)行為無(wú)因性的相對(duì)化理論已普遍被確立物權(quán)行為理論國(guó)家的立法例所接受，物權(quán)行為的效力已越來(lái)越廣泛地受到作為原因的債權(quán)行為的制約；后者的觀點(diǎn)則過(guò)于強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人的意思表示，不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，使物權(quán)概念處于徒有虛名的狀態(tài)，不利于維護(hù)物權(quán)交易的安全穩(wěn)定；如何在二者之間尋求結(jié)合點(diǎn)，才是真正值得研究的問(wèn)題。

最高法院《解釋?zhuān)ㄒ唬返膬?nèi)容突出地凸顯出將債權(quán)合同與物權(quán)行為進(jìn)行區(qū)分的意圖，并且對(duì)二者的效力問(wèn)題作出了不完整的解釋?zhuān)@顯然傾向于引入物權(quán)行為無(wú)因性的理論，但由于解釋內(nèi)容的不完整，使得這一意圖反而不能實(shí)現(xiàn)。比如，甲向乙出售房屋簽訂了合同交付了房屋，但未辦登記，如果發(fā)生糾紛，乙向甲請(qǐng)求履行合同辦理登記，依解釋的內(nèi)容合同有效，甲應(yīng)負(fù)協(xié)助乙辦理登記的義務(wù)，這顯然是基于債權(quán)合同產(chǎn)生的債務(wù)請(qǐng)求權(quán)，但因雙方未辦理登記，房屋所有權(quán)仍然屬于甲，若甲以所有權(quán)人的身份要求乙返還房屋的話，即出現(xiàn)了債務(wù)請(qǐng)求權(quán)與物上請(qǐng)求權(quán)的對(duì)抗，有關(guān)部門(mén)總不能一方面判定甲應(yīng)協(xié)助乙辦理登記以使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，另一方面又判定乙向甲返還房屋吧？又如，按照我國(guó)《合同法》的規(guī)定，標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，在這里并未以所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，而是以交付為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，由于交付與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移極有可能不是同步的，以登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移要件的制度相對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人而言還有什么現(xiàn)實(shí)意義呢？以登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn)的觀點(diǎn)在此即成了一具“空殼”，不具任何現(xiàn)實(shí)意義。這些問(wèn)題用登記要件主義的觀點(diǎn)顯然解釋不通，這說(shuō)明完全采用登記要件主義與我國(guó)現(xiàn)行的法律制度存在邏輯上的矛盾。

同樣，采用登記公示主義的觀點(diǎn)，與我國(guó)現(xiàn)行的法律制度亦存在矛盾。登記公示主義的核心是物權(quán)變動(dòng)后果完全由當(dāng)事人意思表示一致即可產(chǎn)生，在當(dāng)事人之間無(wú)須另以登記或交付作為要件，這顯然與我國(guó)《合同法》、《民法通則》中標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)轉(zhuǎn)移的固有制度不一致，所以也不能用該主義統(tǒng)領(lǐng)我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則。

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的概念范文

一、個(gè)人和其他個(gè)人

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第一條對(duì)增值稅納稅人進(jìn)行了界定，其中明確，“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱(chēng)境內(nèi)）銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱(chēng)應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。”

該條第二款對(duì)“單位”進(jìn)行了界定，“單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。”

該條第三款明確，“個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人。”照此規(guī)定，這套文件中出現(xiàn)的“個(gè)人”并非通常意義上自然人的個(gè)人，“個(gè)人”包括了兩個(gè)部分：

一是“個(gè)體工商戶(hù)”，《個(gè)體工商戶(hù)條例》第二條第一款規(guī)定，“有經(jīng)營(yíng)能力的公民，依照本條例規(guī)定經(jīng)工商行政管理部門(mén)登記，從事工商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，為個(gè)體工商戶(hù)?！钡诙钜?guī)定，“個(gè)體工商戶(hù)可以個(gè)人經(jīng)營(yíng)，也可以家庭經(jīng)營(yíng)?！庇纱丝芍?，個(gè)體工商戶(hù)要么是指具體的某個(gè)人，要么是某家庭的若干人。

二是“其他個(gè)人”，應(yīng)當(dāng)就是純粹的自然人。

理解了上述規(guī)范，有助于準(zhǔn)確把握一些文件某些條款的準(zhǔn)確涵義。比如，《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三條第三款的第一句規(guī)定，“年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人不屬于一般納稅人?！币布礋o(wú)論如何自然人是不可能被認(rèn)定為一般納稅人的。

再比如，第18號(hào)公告第十八條規(guī)定，“一般納稅人向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票?！币簿褪钦f(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的商品房給自然人不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票；而以辦理了工商登記的個(gè)體工商戶(hù)名義購(gòu)買(mǎi)的，則可以向開(kāi)發(fā)企業(yè)索取增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

此外，《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第五十三條第二款規(guī)定，“屬于下列情形之一的，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票：（一）向消費(fèi)者個(gè)人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。（二）適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為?！边@里又出現(xiàn)了一個(gè)“消費(fèi)者個(gè)人”的提法，聯(lián)系上述第18號(hào)公告的規(guī)定，“消費(fèi)者個(gè)人”似乎與“其他個(gè)人”是相同的。

二、一般計(jì)稅方法與簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

增值稅有兩種計(jì)稅方法：一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。這兩種方法的差異表現(xiàn)在應(yīng)納稅額的計(jì)算和適用對(duì)象等兩個(gè)方面。

一般計(jì)稅方法按照銷(xiāo)項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額的差額計(jì)算應(yīng)納稅額，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照銷(xiāo)售額與征收率的乘積計(jì)算應(yīng)納稅額。

通常情況下，一般計(jì)稅方法適用于一般納稅人，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法適用于小規(guī)模納稅人。然而，對(duì)一些特定應(yīng)稅行為，一般納稅人也可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。比如，一般納稅人銷(xiāo)售其自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目、出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)、開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目等。換言之，一般納稅人會(huì)有既使用一般計(jì)稅方法又使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的局面。不過(guò)，一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

此外，還需要注意的是，按適用稅率計(jì)稅、按適用稅率計(jì)算和一般計(jì)稅方法屬于同意詞，按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅、按簡(jiǎn)易征收辦法計(jì)算和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法也是同意詞。

三、銷(xiāo)項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額

進(jìn)項(xiàng)稅額和銷(xiāo)項(xiàng)稅額是一般納稅人采用一般計(jì)稅方法必須慎重對(duì)待的觀念，必須加強(qiáng)管理的事項(xiàng)。《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十二條規(guī)定，“銷(xiāo)項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷(xiāo)售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額?！变N(xiāo)項(xiàng)稅額按以下公式計(jì)算：

銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額×稅率

《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十四條規(guī)定，“進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。”

確定了進(jìn)項(xiàng)稅額和銷(xiāo)項(xiàng)稅額，從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額便形成應(yīng)納稅額。這樣，就相當(dāng)于僅對(duì)發(fā)生應(yīng)稅行為的增值部分征稅。

四、銷(xiāo)售額與含稅銷(xiāo)售額

銷(xiāo)售額是增值稅體系中相當(dāng)重要的基礎(chǔ)概念，直接關(guān)系到應(yīng)納稅額的計(jì)算和繳納?！对圏c(diǎn)實(shí)施辦法》第二十三條規(guī)定，“一般計(jì)稅方法的銷(xiāo)售額不包括銷(xiāo)項(xiàng)稅額?！钡谌鍡l規(guī)定，“簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷(xiāo)售額不包括其應(yīng)納稅額?！边@兩條都明確地告訴我們，計(jì)算應(yīng)納稅額使用的銷(xiāo)售額應(yīng)當(dāng)是不含稅的銷(xiāo)售額。

《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三章第四節(jié)為“銷(xiāo)售額的確定”，第三十七條規(guī)定，“銷(xiāo)售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。”國(guó)家稅務(wù)總局貨勞司對(duì)此條政策的解讀是，“銷(xiāo)售額是不含稅銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售額中不含增值稅額本身。含稅銷(xiāo)售額按照以下公式換算：

銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷（1+稅率或者征收率）

在第17號(hào)公告中，納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款時(shí)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅及簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款的計(jì)算公式分別是：

應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）÷（1+11%）×2%

應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%

第18號(hào)公告第四條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額?！变N(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：

銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

按照官方對(duì)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三章第四節(jié)第三十七條銷(xiāo)售額定義的解讀，納稅人取得的“全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)是不含稅的，若含稅則要進(jìn)行換算。但是，由第17號(hào)、第18號(hào)公告中銷(xiāo)售額的計(jì)算公式來(lái)看，“全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”又是含稅的。也即關(guān)于銷(xiāo)售額的定義，不同文件中有違背同一性情形的存在。這種矛盾，在財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》）和第14號(hào)公告中也都有不同程度的存在。

立足于企業(yè)而言，取得的“全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”大多理解為是包括了向購(gòu)買(mǎi)方收取的稅金。因此，將第四節(jié)中的“銷(xiāo)售額”換為“含稅銷(xiāo)售額”可能更為順當(dāng)，這種矛盾也可迎刃而解。

五、合并定價(jià)與價(jià)稅分離

對(duì)于采用一般計(jì)稅方法，《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十三條指出，納稅人采用銷(xiāo)售額和銷(xiāo)項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷(xiāo)售額：

銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷（1+稅率）

對(duì)于采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十五條指出，納稅人采用銷(xiāo)售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷(xiāo)售額：

銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷（1+征收率）

上述公式既闡明了銷(xiāo)售額和含稅銷(xiāo)售額之間的內(nèi)在關(guān)系，同時(shí)也昭示了形成這兩個(gè)概念的根源。

實(shí)際工作中，銷(xiāo)售企業(yè)常常將銷(xiāo)售額加銷(xiāo)項(xiàng)稅額或應(yīng)納稅額合并定價(jià)，這樣就會(huì)形成含稅銷(xiāo)售額。所以說(shuō)，含稅銷(xiāo)售額是由于合并定價(jià)造成的。

增值稅實(shí)行價(jià)外稅制度，即在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)作為計(jì)稅依據(jù)的銷(xiāo)售額是不含增值稅稅款的。這樣，銷(xiāo)售方的銷(xiāo)售額便是購(gòu)買(mǎi)方的采購(gòu)成本，如此流轉(zhuǎn)，有利于形成均衡的生產(chǎn)價(jià)格，也有利于稅收負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)嫁。否則，以含稅銷(xiāo)售額作為計(jì)稅依據(jù)，便會(huì)產(chǎn)生對(duì)增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額本身重復(fù)征稅的問(wèn)題，由此助推購(gòu)買(mǎi)方生產(chǎn)成本的上漲和整個(gè)社會(huì)物價(jià)的上漲。正因?yàn)槿绱?，所以，如果企業(yè)采用的是合并定價(jià)，就需要將含稅銷(xiāo)售額換算為銷(xiāo)售額。

這一對(duì)概念要求企業(yè)相關(guān)人員，在采購(gòu)、銷(xiāo)售、核算及納稅等有關(guān)環(huán)節(jié)，對(duì)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是否含稅，都要高度敏感和格外關(guān)注。

六、銷(xiāo)售折讓與折扣銷(xiāo)售

在銷(xiāo)售貨物活動(dòng)中，因貨物品種、質(zhì)量、規(guī)格等原因可能會(huì)發(fā)生價(jià)格折讓、甚至是銷(xiāo)售退回等情況。這樣，不單是貨款減少、退回等，還有增值稅的退回。對(duì)此，《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十二條規(guī)定，“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票后，發(fā)生開(kāi)票有誤或者銷(xiāo)售折讓、中止、退回等情形的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定開(kāi)具紅字增值稅專(zhuān)用發(fā)票；未按照規(guī)定開(kāi)具紅字增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規(guī)定扣減銷(xiāo)項(xiàng)稅額或者銷(xiāo)售額?！?/p>

《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十三條規(guī)定，“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價(jià)款為銷(xiāo)售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以?xún)r(jià)款為銷(xiāo)售額，不得扣減折扣額。”國(guó)家稅務(wù)總局貨勞司涉及此條的相關(guān)解釋主要有兩點(diǎn)，一是此條中的折扣“是指銷(xiāo)售方在銷(xiāo)售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、發(fā)生應(yīng)稅行為時(shí)，因購(gòu)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)數(shù)量較大等原因而給予購(gòu)買(mǎi)方的價(jià)格優(yōu)惠?！倍谴藯l中的“分別注明”必須是價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上的“金額”欄分別注明，僅在發(fā)票“備注”欄注明折扣額的，折扣額不得從價(jià)款中減除。照此解釋?zhuān)T如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中給予購(gòu)買(mǎi)數(shù)量較小，甚至只有一套的客戶(hù)的價(jià)格優(yōu)惠，在開(kāi)具發(fā)票及進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)就需要特別謹(jǐn)慎。

此外，為鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)方及早付款而協(xié)議許諾給予優(yōu)惠的銷(xiāo)售折扣（常見(jiàn)的表述如：10天內(nèi)付款，貨款折扣2%；20天內(nèi)付款，折扣為1%；30天內(nèi)全價(jià)付款），因折扣發(fā)生在銷(xiāo)貨之后，而且這種折扣被定性為融資費(fèi)用，所以是不允許從銷(xiāo)售額中扣除的（如注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材增值稅一章即是如此解釋?zhuān)?。這種形式的折扣在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中也是比較普遍的。

七、可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額與扣除項(xiàng)目

伴隨著營(yíng)改增的全面推開(kāi)，加強(qiáng)進(jìn)稅額管理，成為企業(yè)的一項(xiàng)重要管理工作。在進(jìn)項(xiàng)稅額管理中，首先在取得發(fā)票之時(shí)，需要嚴(yán)格區(qū)分可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額、不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，前者在《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十五條中進(jìn)行了具體規(guī)定，后者在《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十六條、第二十七條等進(jìn)行了具體規(guī)定；其次要對(duì)各類(lèi)進(jìn)項(xiàng)稅額開(kāi)展跟蹤管理，重點(diǎn)關(guān)注已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額出現(xiàn)不得抵扣情形及不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額出現(xiàn)可以抵扣情形，前者在《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十條、第三十一條等進(jìn)行了具體規(guī)定；后者如第15號(hào)公告第九條規(guī)定，“按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

依照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開(kāi)具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

按照本條規(guī)定計(jì)算的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于改變用途的次月起第13個(gè)月從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣?！?/p>

無(wú)疑，進(jìn)項(xiàng)稅額管理控制的好，才可能將該抵扣的予以充分抵扣，才可能有效防范源于抵扣管理的各種風(fēng)險(xiǎn)。

在《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中有這樣一些規(guī)定，比如“試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額。”再如“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額?！逼渲械姆职詈屯恋貎r(jià)款都屬于所謂的“扣除項(xiàng)目”。

按照國(guó)家稅務(wù)總局貨勞司的解釋?zhuān)m然全行業(yè)納入了增值稅的征收范圍，但是目前仍然有無(wú)法通過(guò)抵扣機(jī)制避免重復(fù)征稅的情況存在，因此引入了差額征稅的辦法，解決納稅人稅收負(fù)擔(dān)增加問(wèn)題。上述這種從銷(xiāo)售額中直接扣除的項(xiàng)目，屬于差額確定銷(xiāo)售額的項(xiàng)目。所以，在增值稅管理中需要把進(jìn)項(xiàng)稅額與扣除項(xiàng)目區(qū)別開(kāi)來(lái)。

八、固定資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)

《試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定：“適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%”。

按此規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣的一個(gè)重要前提條件是，“在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算”。但是，在會(huì)計(jì)核算方面，對(duì)于取得的不動(dòng)產(chǎn)往往按其用途進(jìn)行分類(lèi)核算和列報(bào)。比如，取得的不動(dòng)產(chǎn)若是作為辦公及生產(chǎn)場(chǎng)所等使用，按固定資產(chǎn)核算；取得的不動(dòng)產(chǎn)用于租賃，按投資性房地產(chǎn)核算；取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，先行按在建工程核算，完工后再轉(zhuǎn)入相關(guān)資產(chǎn)類(lèi)別，等等。

顯然，按照上述規(guī)定，取得不動(dòng)產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)租賃，也即在會(huì)計(jì)上作為“投資性房地產(chǎn)”核算的這一部分不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額是不能如此抵扣的。原理上說(shuō)，可以隨著出租收入的不斷取得而逐步抵扣，但操作上存在難度，稅務(wù)規(guī)定上目前尚未明確。

九、預(yù)繳稅款與納稅申報(bào)

預(yù)繳稅款主要涉及建筑服務(wù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，關(guān)于預(yù)繳的時(shí)點(diǎn)、預(yù)繳率等基本上是明確的。

按照規(guī)定，納稅申報(bào)要在形成納稅義務(wù)時(shí)進(jìn)行，這是天經(jīng)地義的事情。然而，對(duì)于一些特殊行業(yè)，比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，采取預(yù)售方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的商品房，有許多關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，比如認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)雙方簽約、銷(xiāo)售合同在管理部門(mén)的網(wǎng)簽、交房入伙等，到底哪一個(gè)時(shí)點(diǎn)才算形成了納稅義務(wù)，說(shuō)法眾多。有些省的國(guó)稅局作出了一些不盡相同的解釋?zhuān)瑖?guó)家稅務(wù)總局迄今未作統(tǒng)一解釋。無(wú)疑，這一定會(huì)引起企業(yè)界的困惑。

十、增值稅專(zhuān)用發(fā)票與增值稅普通發(fā)票

增值稅專(zhuān)用發(fā)票一般只能由一般納稅人領(lǐng)購(gòu)使用，小規(guī)模納稅人根據(jù)需要經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后可由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)；增值稅普通發(fā)票指專(zhuān)用發(fā)票以外的納稅人使用的其他發(fā)票。

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的概念范文

    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)稅;國(guó)際比較;評(píng)估;第一居所

    一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)稅制概念的界定

    (一)房地產(chǎn)的概念界定

    房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱(chēng)也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)包含土地和土地的附著物,是土地和土地永久性建筑物及其衍生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的總和。也就是說(shuō),所謂房產(chǎn),是指有墻面和立體結(jié)構(gòu),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們?cè)谄渲猩?、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或貯藏物資的場(chǎng)所(2009年注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材《稅法》第九章第一節(jié))。它體現(xiàn)了房屋主體的所有權(quán)關(guān)系和使用權(quán)價(jià)值。地產(chǎn)指在一定的土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地。簡(jiǎn)單地說(shuō),就是土地財(cái)產(chǎn),在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。地產(chǎn)包含地面及其上下空間,地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。

    (二)房地產(chǎn)稅制概念界定

    房地產(chǎn)稅制是一個(gè)綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等,即房地產(chǎn)類(lèi)財(cái)產(chǎn)稅。因此房地產(chǎn)稅制,并非嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂战?jīng)濟(jì)學(xué)概念,它僅是從行業(yè)角度出發(fā)的稅收體系。故而,國(guó)家為了針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而專(zhuān)門(mén)制定了房地產(chǎn)稅制,即由若干種稅種共同構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)體系。房地產(chǎn)稅制作為國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為的重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲發(fā)揮了重要作用。

    二、房地產(chǎn)稅制國(guó)際比較

    (一)房產(chǎn)稅國(guó)際征收情況綜述

    房地產(chǎn)稅收在目前來(lái)看是世界各國(guó)普遍都在征收的一種稅。世界上幾乎所有國(guó)家稅收制度中都會(huì)涉及到房地產(chǎn)稅,甚至在其稅收收入中占有相當(dāng)大的比重。而其具體的征稅方式歸納出有四種類(lèi)型:第一,將房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)劃歸在一起,針對(duì)納稅人在某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)(即包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn))綜合征收,征收此類(lèi)稅的國(guó)家有瑞士、美國(guó)、瑞典、德國(guó)、丹麥、荷蘭等;第二:只將土地和房產(chǎn)合并課征房地產(chǎn)稅,對(duì)于其他的固定資產(chǎn)則不征稅,征收此類(lèi)稅的國(guó)家和地區(qū)有泰國(guó)、波蘭、香港、墨西哥等:第三,是將房產(chǎn)與土地分開(kāi)單項(xiàng)征稅,如澳大利亞的地價(jià)稅、日本的土地保有稅等;第四,將房屋、土地和有關(guān)建筑物、車(chē)船及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動(dòng)產(chǎn)稅,按此類(lèi)型征稅的國(guó)家有印度、新加坡、日本、巴西等。下面分別美國(guó)、日本二個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)稅情況。

    (二)美國(guó):支持社會(huì)福利

    在美國(guó),對(duì)房地產(chǎn)占有、處置、收益等環(huán)節(jié)征收的各類(lèi)稅項(xiàng)總稱(chēng)為房產(chǎn)稅,一般通稱(chēng)的房產(chǎn)稅是指對(duì)方差本身征收的稅收,美國(guó)大部分地區(qū)都征收房產(chǎn)稅,收稅主體是縣、市政府和學(xué)區(qū),州和聯(lián)邦政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來(lái)說(shuō),縣稅和城市稅比較接近,而學(xué)區(qū)稅是前兩者的五倍。

    目前美國(guó)大部分地區(qū)的稅率水平保持在0.8%至3%之間,并以1.5%左右居多。在美國(guó),征收收房產(chǎn)稅的目的主要是維持地方政府的開(kāi)支,完善公共設(shè)施和福利。由于這些活動(dòng)和民眾的日常生活密切相關(guān),并且向民眾開(kāi)放監(jiān)督,因此民眾納稅的意愿十分積極。

    (三)日本:兼顧社會(huì)公平

    在日本,房子和土地都是可以出售的。也就是說(shuō),房子買(mǎi)了那就不僅意味著擁有房產(chǎn)本身,同時(shí)還意味著獲得相應(yīng)的土地所有權(quán)。就算買(mǎi)公寓樓,開(kāi)發(fā)商也會(huì)依照單戶(hù)面積占整棟樓房總面積的比例分?jǐn)傉麠潣钦加械耐恋?。由此可?jiàn),在日本,房產(chǎn)稅不僅涉及房子,而且涉及土地。

    (四)國(guó)外征收房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)歸納

    1、作為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。房產(chǎn)稅收由于具有稅源穩(wěn)定、容易進(jìn)行管理的特點(diǎn),在地方稅收體系中占有相當(dāng)大的比重。

    2、堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”。在課稅范圍方面,按“開(kāi)源節(jié)流”的思想做到寬稅基、少稅種、低稅率,即將非盈利機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)列為免稅項(xiàng)目,而其他無(wú)論是營(yíng)業(yè)用房還是非營(yíng)業(yè)用房都征收單一房產(chǎn)稅。同時(shí)將主體稅種的稅率設(shè)置一般比較低,從而使稅收總體負(fù)擔(dān)水平也比較低。

    3、以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為征稅依據(jù)?，F(xiàn)在大多數(shù)國(guó)家按照房屋當(dāng)前評(píng)估的實(shí)際價(jià)值來(lái)計(jì)稅,學(xué)者普遍認(rèn)為這是比較公正客觀的。

    4、側(cè)重在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。國(guó)際通行做法是側(cè)重在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅,避免在房產(chǎn)的流動(dòng)環(huán)節(jié)征收過(guò)多的稅費(fèi)。

    三、房產(chǎn)稅推廣至全國(guó)亟待解決的問(wèn)題

    (一)完善價(jià)格評(píng)估制度

    目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估處于體系未建立、市場(chǎng)不規(guī)范、配套不完善階段,因此在目前情況對(duì)于下不動(dòng)產(chǎn)稅德征收沒(méi)有較好的技術(shù)基礎(chǔ)。當(dāng)前最常用的技術(shù)思路主要有以下兩種:1、將土地基準(zhǔn)地價(jià)做為基礎(chǔ)然后再加地上物的折余價(jià)值;2、直接以公開(kāi)市場(chǎng)上可獲取的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值作為課稅價(jià)值基礎(chǔ)。同時(shí)還可以引入加拿大等國(guó)家的CAMA(計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù))技術(shù),來(lái)降低評(píng)估成本,提高稅基的評(píng)估效率,同時(shí)也增加稅基評(píng)估的透明度,可以大大減少人為因素的干擾。

    (二)引入“第一居所”概念

    第一居所是指納稅人最主要居住、生活的住所,是國(guó)外財(cái)產(chǎn)稅制和所得稅制中經(jīng)常使用的概念。在我國(guó)房地產(chǎn)稅制中引入第一居所概念的目的是,對(duì)于第一居所德房產(chǎn)給予低稅率,然而其他居所適用較高稅率,從而有利打擊地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為,以保證房地產(chǎn)流通市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

    (三)健全和完善房地產(chǎn)稅課稅的配套制度與政策

    第一,完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。第二,是在稅務(wù)部門(mén)內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)并培訓(xùn)專(zhuān)職評(píng)稅人員,以加大房地產(chǎn)稅收征管和稽查的力度。第三,著手理順城市土地和房屋管理體制,力求改變目前多頭管理的積弊,建立“精簡(jiǎn)、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制,從而為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

    (四)完善信息共享機(jī)制,降低征稅成本

    由于房產(chǎn)稅的征稅范圍很廣,這必然會(huì)給納稅申報(bào)、征收、稽查等工作帶來(lái)一些的困難。首先在申報(bào)環(huán)節(jié)對(duì)于納稅人身份的鑒定,應(yīng)稅房屋的評(píng)估及稅收優(yōu)惠減免情況的認(rèn)定,需要稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握精確地房產(chǎn)資料和戶(hù)籍信息。因此房地產(chǎn)管理局和地稅系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)信息共享。另外鑒于房產(chǎn)稅征收工作的重復(fù)性和相對(duì)穩(wěn)定性,在納稅人第一次完成申報(bào)以后就可以每年按時(shí)在指定的銀行完成房產(chǎn)稅的繳納,或者直接由銀行代扣代繳納稅人的應(yīng)交稅費(fèi)。這樣就可以大大降低地稅局的征稅成本。

    (五)確定適當(dāng)?shù)拿舛惷娣e

    既然房產(chǎn)稅是以家庭為單位來(lái)申報(bào),那么就應(yīng)該考慮到住房的集群效應(yīng),即有很多可以共用的空間,例如:廚房、衛(wèi)生間、客廳等空間,一個(gè)和兩個(gè)人居住所需要的面積并沒(méi)有太多的變化。

    (六)對(duì)于特殊住房的處理

    這里所指的特殊住房是即可作為商用,又可作為居民住房的房產(chǎn)。對(duì)于這類(lèi)房產(chǎn)應(yīng)該如何設(shè)計(jì)征收房產(chǎn)稅了?筆者認(rèn)為對(duì)于該類(lèi)的房產(chǎn)并沒(méi)有必要特殊設(shè)計(jì)稅收制度。因?yàn)橐话愕膶?xiě)字樓是不適宜正常居住的,所以這類(lèi)房產(chǎn)本就不在居住免稅的優(yōu)惠之列,本就應(yīng)該按照稅法規(guī)定從租或者從價(jià)征收房產(chǎn)稅。而如果是在家里辦公的化,正符合國(guó)家所提倡的節(jié)能環(huán)保,同時(shí)和國(guó)家鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)及就業(yè)政策所相吻合,是值得引導(dǎo)和鼓勵(lì)的。故沒(méi)有必要多征稅收。

    結(jié)束語(yǔ):

    國(guó)家開(kāi)征房產(chǎn)稅的目的本是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng),為的是打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和泡沫。但是依國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,房地產(chǎn)稅的收入作為地方政府主要的收入,其用途也多是用于公立教育和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。而我國(guó)的房產(chǎn)稅收入主要是用于保障性住房建設(shè)的支出。此舉措在一定程度上可以平抑房?jī)r(jià)。重慶、上海試點(diǎn)以后,房產(chǎn)稅的全國(guó)征收已經(jīng)指日可待了。

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的概念范文

一、大陸民法草案的基本架構(gòu)

大陸官方目前公布的中華人民共和國(guó)民法草案，從每一編都從第一條開(kāi)始看來(lái)，似乎是將大陸之前公布的民法通則、民事單行法（合同法、擔(dān)保法、婚姻法、收養(yǎng)法、繼承法）、之前草擬的物權(quán)法草案，再加上人格權(quán)法、侵權(quán)責(zé)任法的新定，匯整而成。該民法草案分為九編，第一編是總則，第二編是物權(quán)法，第三編是合同法，第四編是人格權(quán)法，第五編是婚姻法，第六編是收養(yǎng)法，第七編是繼承法，第八編是侵權(quán)責(zé)任法，第九編是涉外民事關(guān)系的法律適用法。

二、與臺(tái)灣民法的區(qū)別

此一草案，第一編通則的各章內(nèi)容，第二編的物權(quán)法各章內(nèi)容，第三編合同法分為總則和分則，都有許多相同之處。似乎臺(tái)灣民法有影響到此一草案的草擬，從臺(tái)灣目前這部民法也是從大陸帶去的，加上目前兩岸法學(xué)者交流頻繁的程度來(lái)看，此一結(jié)果并不令人意外。但值得注意的是，草案也呈現(xiàn)許多許臺(tái)灣民法典不同之處，值得特別加以注意，以下以財(cái)產(chǎn)法為論述重點(diǎn)。

（一）物權(quán)種類(lèi)較多

草案第二編物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)種模擬臺(tái)灣民法多，包括所有權(quán)、用益物權(quán)、和擔(dān)保物權(quán)的類(lèi)型都有增加。

所有權(quán)分為國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)、和私人所有權(quán)，臺(tái)灣雖有公有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)的區(qū)別，除了沒(méi)有集體所有權(quán)外，國(guó)家所有權(quán)包括的范圍也沒(méi)有大陸民法草案的范圍那么大。

臺(tái)灣民法的用益物權(quán)只有四種，大陸民法草案的用益物權(quán)則有九種，其中只有典權(quán)一項(xiàng)名稱(chēng)是相同的，臺(tái)灣的永佃權(quán)本是無(wú)用的規(guī)定，因此，草案不采。臺(tái)灣的地上權(quán)和地役權(quán)在草案中則分別規(guī)范為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)基地使用權(quán)、住宅基地使用權(quán)和鄰地利用權(quán)，草案的居住權(quán)是臺(tái)灣民法未明文承認(rèn)的物權(quán)，而探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)在臺(tái)灣則規(guī)定在特別法。

擔(dān)保物權(quán)方面，草案增列了讓與擔(dān)保權(quán)，讓與擔(dān)保的概念雖然為臺(tái)灣的學(xué)說(shuō)和實(shí)務(wù)承認(rèn)，但因僅在當(dāng)事人間有效力，并非真正物權(quán)效力，草案的讓與擔(dān)保權(quán)則具有對(duì)抗第三人的效力，是典型的物權(quán)。

（二）單獨(dú)設(shè)立人格權(quán)編[34]

臺(tái)灣民法關(guān)于人格權(quán)的保護(hù)主要規(guī)定在民法第十八、十九、一九二至一九五等六條，草案則單獨(dú)為一編共二十九條加以規(guī)范，似乎強(qiáng)調(diào)人格權(quán)的保護(hù)。

（三）分別設(shè)立合同法編和侵權(quán)責(zé)任法編[35]

草案最值得注意的是將合同法和侵權(quán)責(zé)任法分成兩編分別加以規(guī)定，等于不強(qiáng)調(diào)契約與侵權(quán)行為的相似處，認(rèn)為二者的關(guān)系與物權(quán)法并列，并無(wú)比物權(quán)法更多共通的原則。

（四）要約可以撤銷(xiāo)

要約依臺(tái)灣民法第一五四條規(guī)定，有形式上拘束力，要約人僅能在要約到達(dá)相對(duì)人前撤回，不得在到達(dá)相對(duì)人后，相對(duì)人承諾前撤銷(xiāo)。依美國(guó)法則要約人原則上可以在相對(duì)人承諾前撤回或撤銷(xiāo)，草案第三編第十八條的規(guī)定，則明文肯定要約人可以在相對(duì)人承諾前撤銷(xiāo)要約，顯示采納美國(guó)法要約的概念。

（五）無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美难a(bǔ)充性質(zhì)[36]

除了不將契約與侵權(quán)行為并列加以規(guī)范，草案也將無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美?guī)定在第一編通則，等于認(rèn)為二者可以作為其它各編的一般規(guī)定，就此點(diǎn)而言，也就是認(rèn)為無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美c契約和侵權(quán)行為的關(guān)系，和二者與物權(quán)的關(guān)系相同，都是普通規(guī)定和特別規(guī)定之間的關(guān)系。從特別規(guī)定優(yōu)先于普通規(guī)定適用來(lái)看，草案的無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美磧H具補(bǔ)充性質(zhì)。

（六）設(shè)立涉外民事關(guān)系的法律適用法編

草案第九編規(guī)定設(shè)立涉外民事關(guān)系的法律適用法，這部份在臺(tái)灣則是涉外民事法律適用法的單行法所規(guī)范，將此部份訂在民法中，或許是著眼法官適用法律的方便。

伍、大陸民法草案特別值得肯定的部份

大陸的民法草案，如果從同文同種的角度，加上大陸立法的效率，大陸學(xué)者和立法者得以輕易地引進(jìn)臺(tái)灣數(shù)十年民法學(xué)說(shuō)和司法實(shí)務(wù)的結(jié)晶，因而制訂出一部?jī)?yōu)于臺(tái)灣民法典的法典，也就不足為奇，因而，本文對(duì)于臺(tái)灣民法典和司法實(shí)務(wù)所具備的規(guī)范而為大陸民法典采納之處，不覺(jué)有何稀奇之處。然而，如果臺(tái)灣法典所無(wú)，或通說(shuō)不采的規(guī)范，而為大陸民法所采納，就值得臺(tái)灣法界特別注意，因?yàn)榇箨懡^無(wú)理由只為了標(biāo)新立異，而故意訂定與臺(tái)灣不同的法律，之所以不同，一定是大陸立法者覺(jué)得所采的規(guī)范比較好。

以下即提出幾點(diǎn)作者認(rèn)為大陸民法草案最值得肯定之處：

一、 時(shí)效制度規(guī)定較有效率

臺(tái)灣民法的消滅時(shí)效采抗辯權(quán)發(fā)生主義，過(guò)了消滅時(shí)效，權(quán)利人仍然可以訴訟，而由義務(wù)人抗辯時(shí)，法院才判決權(quán)利人敗訴。一般情形義務(wù)人必然主張時(shí)效抗辯，權(quán)利人起訴通常會(huì)白忙一場(chǎng)，而且義務(wù)人也要支出應(yīng)訴的成本，更增加法院的案件量。就此而言，消滅時(shí)效規(guī)定成訴訟時(shí)效，過(guò)了時(shí)效權(quán)利人就不得提起訴訟，顯然比較不會(huì)浪費(fèi)司法資源。至于過(guò)了時(shí)效如果義務(wù)人仍欲履行，權(quán)利人仍然可以有權(quán)受領(lǐng)，并不影響當(dāng)事人間的自愿履行。因此，草案第一編第八章第一節(jié)的訴訟時(shí)效規(guī)定，特別值得肯定。

其次，在不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)效的規(guī)定上，草案第一編第一0五條規(guī)定不限于未登記的不動(dòng)產(chǎn)才可以時(shí)效取得所有權(quán)，[37]又直接規(guī)定為取得所有權(quán)，而不像臺(tái)灣民法規(guī)定為「得請(qǐng)求登記為所有人，[38]這兩點(diǎn)都優(yōu)于臺(tái)灣現(xiàn)行規(guī)定。臺(tái)灣限制未登記的不動(dòng)產(chǎn)才可以時(shí)效取得所有權(quán)的結(jié)果，因?yàn)榭梢运接械耐恋貛缀醵家呀?jīng)登記，此一規(guī)定使土地所有人有恃無(wú)恐造成土地閑置情形嚴(yán)重，無(wú)人可以時(shí)效取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以懲罰怠惰的所有人。臺(tái)灣民法規(guī)定為「得請(qǐng)求登記為所有人，造成未登記前到底有無(wú)權(quán)利的爭(zhēng)議，幾乎癱瘓時(shí)效取得制度，使臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)效取得少有勝訴的機(jī)會(huì)，時(shí)效取得不動(dòng)產(chǎn)也幾乎成為具文。草案能防患于未然，特別值得肯定，也值得臺(tái)灣法界所學(xué)習(xí)。

二、 物權(quán)種類(lèi)增加[39]

草案規(guī)定物權(quán)種類(lèi)之多超過(guò)臺(tái)灣現(xiàn)行規(guī)定，抵押物包括動(dòng)產(chǎn)也是符合動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易的趨勢(shì)，在臺(tái)灣最高限額抵押雖為最高法院承認(rèn)，但修法增訂也尚未通過(guò)立法程序，建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定比臺(tái)灣物權(quán)編修正草案相關(guān)規(guī)定更為詳細(xì)。

然而對(duì)照之前王利明教授物權(quán)法草案建議稿（以下簡(jiǎn)稱(chēng)「王稿），民法草案關(guān)于物權(quán)的規(guī)定，少了空間利用權(quán)、優(yōu)先權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、集合抵押、浮動(dòng)抵押、營(yíng)業(yè)質(zhì)、林業(yè)權(quán)、狩獵權(quán)、及社區(qū)管理的依據(jù)，而這些都是大陸現(xiàn)行有用的物權(quán)，卻留下幾乎毫無(wú)用處的典權(quán)，實(shí)在值得再斟酌。

居住權(quán)的承認(rèn)則是一項(xiàng)值得肯定的創(chuàng)舉，住宅租賃權(quán)的權(quán)利人已支配住宅的使用收益，是本質(zhì)上的物權(quán)，在美國(guó)一直是財(cái)產(chǎn)（物權(quán)）法的范圍，在臺(tái)灣因?yàn)樽赓U規(guī)定于債編，一般視為債權(quán)，卻必須承認(rèn)租賃的物權(quán)化。住宅租賃權(quán)的物權(quán)化是租賃物權(quán)化的重心，草案將居住權(quán)列為物權(quán)的一種，即足以表彰住宅租賃權(quán)的功能，值得高度肯定。

三、確立契約和侵權(quán)行為的分野

契約是規(guī)范財(cái)貨自由移轉(zhuǎn)秩序的法律，侵權(quán)行為是規(guī)范財(cái)貨非自愿移轉(zhuǎn)的法律，前者有利社會(huì)經(jīng)濟(jì)，法律應(yīng)鼓勵(lì)，后者有害社會(huì)經(jīng)濟(jì)，法律應(yīng)嚇阻，基本原則既然不同，何來(lái)共通原則，如有共通原則，也應(yīng)限于民事的共通原則，而無(wú)契約和侵權(quán)行為的共通原則。

就民事的共通原則而言，契約和物權(quán)以及侵權(quán)行為，都可以一體適用，所以，契約、侵權(quán)行為和物權(quán)應(yīng)是財(cái)產(chǎn)法的三大體系，契約和侵權(quán)行為應(yīng)適用不同法則。

四、要約得撤銷(xiāo)的概念為新金融商品的引進(jìn)奠定理論基礎(chǔ)

要約的形式拘束力是傳統(tǒng)歐陸法的特征，然而，在強(qiáng)調(diào)契約必須有約因才有拘束力的英美法，則不認(rèn)為要約有形式上的拘束力。從私法的正義概念—均衡正義來(lái)看，并無(wú)理由讓一方無(wú)對(duì)價(jià)地受到拘束，因而，無(wú)償契約的債務(wù)人有悔約權(quán)。就此而言，要約人既未從相對(duì)人取得對(duì)價(jià)，也不應(yīng)受此拘束，因此，承認(rèn)要約人可以撤銷(xiāo)要約的立法，似乎比較合理。

新金融商品的選擇權(quán)、認(rèn)股權(quán)證、認(rèn)購(gòu)（售）權(quán)證，就是以支付權(quán)利金以換取要約的拘束力，因而，將要約規(guī)定為可撤銷(xiāo)，再以權(quán)利金換取要約的不可撤銷(xiāo)，將為新金融商品的引進(jìn)奠定理論基礎(chǔ)。

五、確立無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美难a(bǔ)充性質(zhì)

無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美际莾H具補(bǔ)充性質(zhì)，都適用來(lái)補(bǔ)充物權(quán)、契約和侵權(quán)行為法的不足，既僅具補(bǔ)充性質(zhì)，則規(guī)范應(yīng)盡量簡(jiǎn)單，而且不要和物權(quán)、契約和侵權(quán)行為法重復(fù)，草案就無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美麩o(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美⑽椽?dú)立成編，而且也各只有一條規(guī)定，應(yīng)該是采此觀點(diǎn)。

如不采此觀點(diǎn)，而將無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美暈橛歇?dú)立規(guī)范功能，在解釋適用二者將難免無(wú)限制的擴(kuò)張，造成請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合的的困境，除了要解釋請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合時(shí)如何行使權(quán)利而徒增訴訟成本外，更加造成規(guī)范功能的混亂和不協(xié)調(diào)。例如受寄人乙無(wú)權(quán)處分甲所有的寄托物，而為丙善意受讓?zhuān)卓梢詫?duì)乙有契約上的請(qǐng)求權(quán)和侵權(quán)行為的請(qǐng)求權(quán)，其實(shí)即已足夠，再建構(gòu)一個(gè)理論使甲對(duì)乙可以主張無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美?，?shí)在是多余的。因?yàn)閭鶛?quán)人多一個(gè)請(qǐng)求權(quán)，即增加債務(wù)人的負(fù)擔(dān)，除非承認(rèn)契約和侵權(quán)行為法規(guī)范有不足，否則，并無(wú)增加債務(wù)人的負(fù)擔(dān)以保護(hù)債權(quán)人的道理。然而，在臺(tái)灣無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美麉s經(jīng)由學(xué)者推演而變得獨(dú)立繁雜，此點(diǎn)本文不敢認(rèn)同，大陸在民法起草時(shí)，如能注意到此點(diǎn)，將可避免重蹈臺(tái)灣的覆轍。

陸、大陸民法草案有待斟酌的部份

一、嚴(yán)格物權(quán)法定原則將重蹈臺(tái)灣覆轍

物權(quán)法在臺(tái)灣是最落后的法律之一，在其它先進(jìn)國(guó)家，如美國(guó)也是一樣。在美國(guó)因?yàn)椴晌餀?quán)自由原則，物權(quán)法即使落后，不影響新的交易型態(tài)的創(chuàng)設(shè)，然而落后的物權(quán)法加上物權(quán)法定原則就是扼殺許多新的交易模式的兇手，臺(tái)灣討論引進(jìn)資產(chǎn)證券化歷時(shí)一二十年，直到最近才通過(guò)立法，最大的阻礙即是物權(quán)法定加上登記生效的制度。

物權(quán)法定原則如前所述，不應(yīng)嚴(yán)格遵守，[40]草案第三條卻仍模仿臺(tái)灣民法第七五七條的規(guī)定，將會(huì)重蹈臺(tái)灣覆轍。對(duì)照王稿第三條第三款承認(rèn)依法規(guī)、司法解釋而形成的物權(quán)，將可避免物權(quán)法定原則僵化了物質(zhì)的利用，顯然比草案為佳，草案何以做出較差的選擇，實(shí)在令人不解。尤其草案將王稿的許多有用的物權(quán)類(lèi)型排除，加上嚴(yán)格物權(quán)法定原則，將會(huì)更加惡化物權(quán)法定原則的缺點(diǎn)。

二、登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件將影響資產(chǎn)證券化的引進(jìn)

登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗效力的立法，符合真正權(quán)利的保護(hù)交易安全的保護(hù)的平衡，是個(gè)較好的立法方式，[41]更重要的是，因?yàn)槊绹?guó)所創(chuàng)設(shè)而為全世界先進(jìn)國(guó)家所采納的資產(chǎn)證券化制度，是在不采登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件的法制下所誕生，一旦要移植到他國(guó)，物權(quán)變動(dòng)采生效要件就成為主要阻礙，臺(tái)灣對(duì)于資產(chǎn)證券化的引進(jìn)，市場(chǎng)早有需求，然而，卻拖到二00三年七月通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)證券化條例的立法，子法的公布也面對(duì)各種問(wèn)題，最主要的原因就是物權(quán)變動(dòng)采生效要件。[42]

即使先不論登記生效要件并非較好的立法方式，而為大多數(shù)先進(jìn)國(guó)家所不采，中國(guó)大陸幅員廣大，要建立全面性的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，談何容易，臺(tái)灣即使已采登記生效要件長(zhǎng)達(dá)五十年以上，最近為了信托的登記、共有土地分管契約、區(qū)分所有建筑物規(guī)約的登記，地政機(jī)關(guān)也是傷透腦筋，除非大陸的地政機(jī)關(guān)自信優(yōu)于臺(tái)灣的地政機(jī)關(guān)，或優(yōu)于日本及美國(guó)的地政機(jī)關(guān)，否則，采登記生效要件，無(wú)疑自找麻煩。

三、集體所有權(quán)的利用效率值得憂慮

集體所有權(quán)是大陸社會(huì)主義下的產(chǎn)物，優(yōu)點(diǎn)是雨露均沾符合公平，但是卻必須犧牲使用的效率，草案第二編第五十五條規(guī)定農(nóng)民集體所有權(quán)的土地，須經(jīng)村民會(huì)議三分之二或三分之二上村民代表的同意，并經(jīng)批準(zhǔn)，才可以由外人承包經(jīng)營(yíng)，對(duì)于集體所有權(quán)的使用效率的不彰，是可以預(yù)見(jiàn)的。

臺(tái)灣目前的立法趨勢(shì)是在減少共有，并使共有物的管理處分更加容易，只要保障共有人（或集體所有權(quán)人）應(yīng)得的利益，其實(shí)不必太強(qiáng)調(diào)全體參與處分共有物，畢竟沒(méi)有生產(chǎn)，哪來(lái)分配，與其讓共有土地或集體所有土地荒廢或生產(chǎn)效率不彰，不如提高其生產(chǎn)效率，而保障每個(gè)成員分配的利益即可，這也現(xiàn)代企業(yè)強(qiáng)調(diào)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的理由，值得大陸在立法前再多加思考。

四、典權(quán)的規(guī)定可能成為具文

臺(tái)灣民法在中國(guó)大陸制訂之初，有將中國(guó)固有的典權(quán)納入，在親屬編和繼承編也保留一些固有的法制觀念，然而親屬繼承編的固有法制早在幾次修正中刪除了，因而中國(guó)固有法制到了二十一世紀(jì)，似乎僅剩下典權(quán)，不免讓中國(guó)人有保留最后一項(xiàng)遺產(chǎn)的情結(jié)，這點(diǎn)對(duì)兩岸的法學(xué)者似乎都是相同的。

然而，臺(tái)灣民法的典權(quán)依通說(shuō)是用益物權(quán)，與固有法制的典權(quán)主要在融資的功能，也有不同，而草案的典權(quán)的標(biāo)的限于住房和其它附著物，顯然比臺(tái)灣的民法典權(quán)的標(biāo)的范圍還窄，因此，除了名稱(chēng)相同，內(nèi)容其實(shí)是不同的，不同的制度，僅因名稱(chēng)相同可滿(mǎn)足思古情懷，就加以保存，而不論其實(shí)用功能，是否明智，值得斟酌。

典權(quán)雖是中國(guó)固有的制度，但是因?yàn)槠鋼?dān)保功能可為抵押權(quán)所取代，其用益功能可為其它用益物權(quán)或租賃所取代，又因典權(quán)需支出典價(jià)，金額又很龐大，如有能力支出典價(jià)也會(huì)有能力購(gòu)買(mǎi)，如需某標(biāo)的物，付自備款后其余貸款直接購(gòu)買(mǎi)即可，有能力設(shè)定典權(quán)即有能力購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，無(wú)須設(shè)立典權(quán)。因此，典權(quán)在現(xiàn)代社會(huì)幾已無(wú)運(yùn)用的實(shí)益，臺(tái)灣自從設(shè)定典權(quán)亦需繳納土地增值稅，無(wú)法以設(shè)定典權(quán)后出典人不回贖，做為移轉(zhuǎn)所有權(quán)不需繳納土地增值稅的方法后，典權(quán)即幾乎不再被人使用，臺(tái)灣此次物權(quán)編修正，之所以仍保留典權(quán)的規(guī)定，是因?yàn)槿杂袠O少數(shù)典權(quán)存續(xù)著，并非將來(lái)典權(quán)還會(huì)被運(yùn)用。除非大陸現(xiàn)在仍存有典權(quán)，或人民有使用的習(xí)慣，否則，即使制定，也會(huì)成為具文。[43]

柒、結(jié)論

由于國(guó)際社會(huì)交流的頻繁，全面性地影響一國(guó)的法制，因而，任何國(guó)家的法制都多少受到外國(guó)法的影響，這并非被迫的，而是基于趨利避害的人性，從而改變現(xiàn)有法制以符合當(dāng)下的國(guó)家社會(huì)所需，對(duì)美國(guó)人如此，對(duì)歐洲人如此，對(duì)于兩岸的人民也是如此。

在法制互相影響而形成法系融合下，比較法學(xué)者早就將英美法和歐陸法視為同一法系，強(qiáng)調(diào)二者所呈現(xiàn)的共同法理，而與亞、非、拉丁美洲和回教等國(guó)家相區(qū)別，這是兩岸在引進(jìn)外國(guó)法前應(yīng)有的認(rèn)識(shí)。英美法和歐陸法作為發(fā)展先進(jìn)國(guó)的法制，所呈現(xiàn)即是現(xiàn)代國(guó)家的法制，在民法的三大體系—人格權(quán)法、財(cái)產(chǎn)法、和身份法，均呈現(xiàn)與上一世紀(jì)不同的特征，這些特征在臺(tái)灣的民法，大致上都有具備，顯示臺(tái)灣在法制的發(fā)展，也已擠進(jìn)現(xiàn)代國(guó)家的行列，對(duì)于同文同種的大陸，當(dāng)然有借鏡的作用。

民法的三大體系是人格權(quán)法、財(cái)產(chǎn)法、和身份法，這點(diǎn)并無(wú)爭(zhēng)論，然而財(cái)產(chǎn)法究竟是債、物兩大體系，還是物權(quán)、契約、侵權(quán)三大體系，則有爭(zhēng)論。前者為臺(tái)灣民法典體例所印證，后者則是美國(guó)法制所印證，從契約和侵權(quán)行為分別規(guī)范財(cái)貨自愿移轉(zhuǎn)和非自愿移轉(zhuǎn)的的區(qū)別來(lái)看，二者的適用原理不同之處顯然大于相同之處，就此而言，強(qiáng)調(diào)不同而為分別規(guī)范，顯然優(yōu)于強(qiáng)調(diào)相同而為合并規(guī)范，草案將契約和侵權(quán)行為分成兩編，分別加以規(guī)范，值得贊同。

物權(quán)、契約、侵權(quán)既然是三大體系，規(guī)范了財(cái)貨的歸屬和移轉(zhuǎn)的秩序，幾乎也全面規(guī)范財(cái)貨的生產(chǎn)、分配和消費(fèi)的問(wèn)題，在規(guī)范無(wú)漏洞的情形下，即無(wú)必要重復(fù)規(guī)范，因此，無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美麘?yīng)該都僅具有補(bǔ)充的功能，只要在前三者有漏洞的情形下架構(gòu)其體系，如此，無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美麘?yīng)限于少數(shù)情形才有必要適用，所以規(guī)范上應(yīng)該盡量簡(jiǎn)單，草案僅以?xún)蓚€(gè)條文規(guī)范此二者，符合此一精神，值得贊同。

本文認(rèn)為大陸民法典草案特別值得肯定的部份包括時(shí)效制度規(guī)定較有效率、物權(quán)種類(lèi)增加、確立契約和侵權(quán)行為的分野、采納要約得撤銷(xiāo)的概念、確立無(wú)因管理和不當(dāng)?shù)美难a(bǔ)充性質(zhì)，而這幾點(diǎn)也恰好是臺(tái)灣現(xiàn)行民法的缺點(diǎn)，值得臺(tái)灣法界借鏡。

本文認(rèn)為大陸民法典草案有待斟酌的部份包括僵化的物權(quán)法定原則、采納登記生效要件、集體所有權(quán)無(wú)效率的規(guī)定、可能成為具文的典權(quán)。這四點(diǎn)除了第三點(diǎn)，都是仿效臺(tái)灣民法的規(guī)定，第四點(diǎn)或許有點(diǎn)民族的感情，然而，具有民族感情的東西如果不合現(xiàn)代所需，保存的方式是放在博物館而非訂在法制中。就第一點(diǎn)，其實(shí)包括臺(tái)灣的法院都無(wú)法遵守，因而承認(rèn)最高限額抵押，又有釋字第三四九號(hào)的解釋?zhuān)诖箨懸灿惺聦?shí)上物權(quán)的主張，[44]因而嚴(yán)格物權(quán)法定原則將會(huì)自尋煩惱。至于采納登記生效要件，先不論將來(lái)引進(jìn)資產(chǎn)證券化所面對(duì)的困擾，即使是全面的登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，也足以讓大陸相關(guān)主管機(jī)關(guān)傷透腦筋。

整體而言，草案規(guī)定與臺(tái)灣民法相同者多，反應(yīng)現(xiàn)代民法的共同價(jià)值，有些相同處將使大陸重蹈臺(tái)灣的覆轍，不可不慎，有些不同處可能只是為了標(biāo)新立異，但有些不同處則是采取優(yōu)于臺(tái)灣的立法，值得臺(tái)灣法界所警惕，發(fā)展中的大陸民法，有朝一日可能會(huì)迎頭趕上，青出于藍(lán)更勝于藍(lán)。

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第9篇：不動(dòng)產(chǎn)管理的概念范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；物業(yè)管理；作用；發(fā)展

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、物業(yè)管理的含義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中有一項(xiàng)內(nèi)容至關(guān)重要，這就是物業(yè)管理。物業(yè)在性質(zhì)上來(lái)講具有不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)屬性，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)系緊密，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要項(xiàng)目之一。通常來(lái)看，物業(yè)具有兩種不同的劃分方法，一種是廣義上的物業(yè)概念，另一種是狹義上的物業(yè)概念。廣義上的物業(yè)所包含的范圍比較廣泛，它是指土地，以及土地上面的建筑物、自然資源等方面的不動(dòng)產(chǎn)，和這些不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬。例如，土地、房屋、林木、道路、湖泊、江海等等。而狹義上的物業(yè)范圍較小，僅僅限于土地，以及附著在土地表面的能夠?yàn)槿怂吹降慕ㄖ?，還包括這些不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬。例如，常見(jiàn)的商品房、寫(xiě)字樓、住宅區(qū)等。狹義的物業(yè)還有一個(gè)顯著特點(diǎn)，一般被區(qū)分為居住物業(yè)和非居住物業(yè)。而本文就是基于狹義物業(yè)中的居住物業(yè)展開(kāi)研究的。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中物業(yè)管理的作用

   （一）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否有一套完備的物業(yè)管理體系，將直接決定著企業(yè)的發(fā)展前途，為了能夠在競(jìng)爭(zhēng)中具備一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中會(huì)模擬一套虛擬的企業(yè)整體，其中就包括物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理之所以如此重要，是因?yàn)槠鋵?duì)企業(yè)的可信競(jìng)爭(zhēng)力影響巨大，并且，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求越來(lái)越高，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的評(píng)價(jià)高低將會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的命運(yùn)，從此角度來(lái)看，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理體系建設(shè)尤為重要。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果能夠擁有一套高效完整的物業(yè)管理體系，將會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)快速的轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，尤其是改變沿襲多年的傳統(tǒng)模式。例如，把傳統(tǒng)的4PS理論向現(xiàn)代化的4Cs和4Rs理念轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變的直接動(dòng)力和直接目的就是針對(duì)住戶(hù)的滿(mǎn)意度而做出的，為了使住戶(hù)能夠有一個(gè)舒適安逸的環(huán)境是其終極目標(biāo)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司越來(lái)越多，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)力也越來(lái)越大，要想在這種經(jīng)營(yíng)環(huán)境下求得一片生存，就必須重視物業(yè)管理的質(zhì)量，只要打開(kāi)了這個(gè)突破口，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

 （二）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展

從物業(yè)管理的屬性來(lái)看，其基本功能就是為業(yè)主服務(wù)，即為居住區(qū)的居民提供一整套的配套設(shè)施，來(lái)保障住戶(hù)的安全、衛(wèi)生、出行，以及為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適、文明的生活環(huán)境和工作環(huán)境?？梢哉f(shuō)這種服務(wù)理念將會(huì)直接影響到房地產(chǎn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，如果物業(yè)管理企業(yè)能夠重視保障業(yè)主的這些需求，那么房地產(chǎn)的保值增值自然不成問(wèn)題。物業(yè)管理的淺層次目標(biāo)還有延長(zhǎng)房屋使用壽命，而在延長(zhǎng)房屋使用壽命的過(guò)程中也將會(huì)提高住戶(hù)的居住條件，兩者聯(lián)系緊密。

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)為了延長(zhǎng)房屋使用壽命，會(huì)花費(fèi)一些代價(jià)積極保障房屋質(zhì)量，如此一來(lái)將會(huì)縮減房屋平均成本，達(dá)到既讓房地產(chǎn)物業(yè)公司長(zhǎng)期收益又能提高住戶(hù)對(duì)房屋的高度評(píng)價(jià)，使其房地產(chǎn)增值保值速度加快，這是一種雙贏的結(jié)果。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，大約有75%的人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)都會(huì)考慮到物業(yè)管理情況。因此，好的物業(yè)管理將會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。

 （三）房地產(chǎn)全過(guò)程開(kāi)發(fā)的保障

傳統(tǒng)的物業(yè)管理方法已經(jīng)跟不上時(shí)代潮流，隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展，物業(yè)管理的范圍越來(lái)越大，管理模式也越來(lái)越多樣化，一個(gè)顯著變化就是物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的全過(guò)程。例如，在房地產(chǎn)的規(guī)劃和建造階段就已經(jīng)加入了物業(yè)管理因素，這打破了以往房地產(chǎn)竣工以后才有物業(yè)管理的情況，使物業(yè)管理融入了整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部環(huán)節(jié)中，其功能就是保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更好的融進(jìn)人文因素，使物業(yè)管理的人文化管理因素注入整個(gè)開(kāi)發(fā)到竣工階段，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功，也為將來(lái)房屋的保值增值打下基礎(chǔ)。

具體表現(xiàn)為，在房地產(chǎn)規(guī)劃階段和建設(shè)階段，物業(yè)管理可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)規(guī)劃和建設(shè)問(wèn)題，為其漏洞提供建議，這樣就能夠保障房屋建造質(zhì)量、提高技術(shù)含量。此外，現(xiàn)代物業(yè)管理在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前期就可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)建設(shè)、使用、和管理的有機(jī)結(jié)合。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中物業(yè)管理的發(fā)展

   （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理及服務(wù)

物業(yè)管理對(duì)于業(yè)主而言是一種真實(shí)需要，是為了維護(hù)業(yè)主正常的生活秩序、對(duì)其業(yè)主財(cái)產(chǎn)保增值而進(jìn)行的各種計(jì)劃、控制等活動(dòng)。從另一方面來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理按照相關(guān)的合同給業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，是為業(yè)主的需求服務(wù)。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中加入物業(yè)管理及服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中業(yè)主缺位的現(xiàn)象有積極的彌補(bǔ)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)站在業(yè)主的角度來(lái)進(jìn)行思考，為促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能開(kāi)發(fā)建設(shè)更多滿(mǎn)足群眾需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，切實(shí)了解業(yè)主的需求，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供相應(yīng)的項(xiàng)目調(diào)研及分析、客戶(hù)群需求分析等方面的咨詢(xún)工作，從而進(jìn)行更高層次的管理與服務(wù)。與此同時(shí)，物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通，為開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)的服務(wù)，例如，進(jìn)行相關(guān)的物業(yè)咨詢(xún)、設(shè)計(jì)監(jiān)理、審計(jì)等服務(wù)，或幫助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的銷(xiāo)售策劃、進(jìn)行物業(yè)售后服務(wù)工作等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理及服務(wù)的全方面滲透，更好的使物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中充分發(fā)揮作用。

 （二）市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)化大幅度提高

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要項(xiàng)目之一，兩者的發(fā)展相互影響相互滲透。目前物業(yè)管理企業(yè)項(xiàng)目獲得權(quán)的市場(chǎng)機(jī)制還未真正形成，“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清現(xiàn)象仍普遍存在，因此物業(yè)管理的市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)化程度仍不高。隨著物業(yè)管理行業(yè)向高度市場(chǎng)化的發(fā)展要求，通過(guò)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從社會(huì)上聘請(qǐng)經(jīng)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理等方式，積極引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在有限的市場(chǎng)資源條件中，市場(chǎng)化的提高。人們居住硬件條件的不斷提高，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)水平與業(yè)主的需求相一致，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量極大提高，更具市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，勢(shì)必推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)化的大幅度提高，物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占重要性地位，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)化更深更廣推進(jìn)。

（三）法制化規(guī)范化為其保障

隨著法制化經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)在利益化中矛盾不斷升級(jí)，兩者利益之間的不協(xié)調(diào)等導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營(yíng)，難以發(fā)展，或存在收費(fèi)與服務(wù)不等值等問(wèn)題，引發(fā)住戶(hù)的不滿(mǎn)，影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因此，物業(yè)管理的法制化規(guī)范化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展有著極為重要的作用。健全物業(yè)管理相應(yīng)的法律法規(guī)，法律體系覆蓋物業(yè)管理各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)有法可依。物業(yè)管理的法制化規(guī)范化成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的服務(wù)保障，完備的物業(yè)管理體系，增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

四、結(jié)語(yǔ)

近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的興起，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)使房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)競(jìng)爭(zhēng)力，但是，要想在這種競(jìng)爭(zhēng)壓力下求生存，房地產(chǎn)企業(yè)就必須重視物業(yè)管理項(xiàng)目在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中的重要作用，物業(yè)管理的功能決定了住戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)的需求狀況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就必須要建立完善的物業(yè)管理體系，這也是增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的一大籌碼。

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