不動產(chǎn)登記操作流程精選(九篇)
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第1篇：不動產(chǎn)登記操作流程范文
一、建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系
1.建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)是既獨立又兼具一致性的兩種物權(quán)
建設(shè)用地使用權(quán)是在國家所有的建設(shè)用地上產(chǎn)生的用益物權(quán)，房屋所有權(quán)則是所有權(quán)人依法對自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)雖然具有獨立的交換價值，但允許其單獨轉(zhuǎn)讓或抵押，而地上房屋未同時轉(zhuǎn)讓或抵押，將可能出現(xiàn)地、房主體不一致，甚至出現(xiàn)“空中樓閣”的情況，導(dǎo)致交易糾紛不斷，嚴重影響社會秩序的穩(wěn)定。因此，我國在立法上規(guī)定了處分房地產(chǎn)時必須堅持“地隨房走”“房隨地走”的一體處分原則。《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”。第一百四十七條規(guī)定，“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。地房一體處分原則的確立有助于構(gòu)建相對穩(wěn)定、安全的房地產(chǎn)交易秩序，提高物的利用效率。
2.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是以土地權(quán)利為基礎(chǔ)構(gòu)建的不動產(chǎn)登記制度
土地是房屋的基礎(chǔ)，所有的不動產(chǎn)權(quán)利都依存于土地權(quán)利而生，有土地登記的，不一定有地上建筑物登記，有地上建筑物登記的，必然會有土地登記。不動產(chǎn)登記以不動產(chǎn)單元為基本單位，而不動產(chǎn)單元基于土地產(chǎn)生、以土地為基礎(chǔ)編制，不動產(chǎn)登記必然要圍繞土地權(quán)利而開展。特別是對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，其交易、流轉(zhuǎn)過程復(fù)雜，在不同的建設(shè)階段，在建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生后，其土地及地上房屋之間往往呈現(xiàn)出多層次、相互交織的權(quán)利狀態(tài)，以土地為核心設(shè)計土地使用權(quán)及地上建筑物一體化登記模式有利于解決土地、房屋權(quán)利沖突問題。
二、地房分離模式下的登記方式及弊端
在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，土地、房屋分別由不同的登記機構(gòu)進行登記管理?！锻恋氐怯涋k法》第五條規(guī)定，“土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”。《房屋登記辦法》第十條規(guī)定，“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間”。所以，各個登記機構(gòu)按照相應(yīng)的法規(guī)規(guī)定，土地以宗地為登記單元，房屋以幢、層、套、間等為登記單元進行登記，至于宗地、房屋等不同類別的登記單元如何編號、二者之間有什么關(guān)系、有無沖突等問題則無需考慮，出現(xiàn)房地產(chǎn)分別抵押、土地與地上房屋主體不同的情況也就在所難免了。
就重慶而言，雖然土地和房屋同屬一個管理部門，但統(tǒng)一登記之前仍采取的是分別登記、統(tǒng)一發(fā)證的管理模式。基于處分上的地房一體原則，重慶對于開發(fā)項目的房地產(chǎn)登記，主要是以房屋投影面積所對應(yīng)的國有建設(shè)用地使用權(quán)進行土地變更登記，俗稱“挖島宗”。宗地上每竣工一棟房屋，即測算該房屋投影面積所對應(yīng)的土地占地面積，將此房屋的外框形狀在宗地圖的相應(yīng)位置上予以標示，形成一宗獨立的新宗地，隨房屋的首次登記一并辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，同時原有的宗地上則相應(yīng)扣減“島宗”占地面積。這種方式簡便易行，能明確房屋和占地范圍，但是“島宗”只能反映房屋實際占用的建設(shè)用地，無法反映宗地上包含的全部土地權(quán)利，當(dāng)最后一棟房屋竣工后，宗地上會剩下支離破碎的綠地、公用設(shè)施、道路等土地使用權(quán)。
三、地房合一模式下的一體化登記總體思路及關(guān)鍵點
1.總體思路
以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心，量化地上建筑物所對應(yīng)的土地權(quán)利，圍繞“宗地與房屋客體關(guān)系表”，在房屋銷售、抵押、查封等過程中，通過核減宗地上對應(yīng)的房屋建設(shè)規(guī)模來形成土地、房屋一體化登記管理。
2.關(guān)鍵點：宗地上批準修建的房屋建設(shè)規(guī)模
所謂房屋建設(shè)規(guī)模，是指土地出讓合同記載的該出讓地塊上允許修建的房屋最大建筑面積。房地產(chǎn)開發(fā)項目從取得土地開始至最后一棟房屋竣工，其間歷經(jīng)純土地、土地帶房屋、純房屋等不同的登記形態(tài)，房屋建設(shè)規(guī)模是土地與房屋一體化登記過程中貫穿始終的紐帶。
首先，按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)法律法規(guī)，國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，始終與特定的建設(shè)項目、建筑物規(guī)劃許可、建筑容積率、地上建筑物規(guī)模等用地條件密切相關(guān)。當(dāng)一宗土地出讓時，該宗地上允許修建的房屋建設(shè)規(guī)模即已確定，開發(fā)企業(yè)只能在該最大規(guī)模范圍內(nèi)進行房屋建設(shè)、房屋銷售、抵押權(quán)設(shè)定。
其次，從不動產(chǎn)單元界定的角度出發(fā)，在開發(fā)項目運作過程中，同時存在土地和房屋（土地）兩種類別的登記單元不可避免。以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為主線進行登記方式設(shè)計，有利于在區(qū)分不同的不動產(chǎn)單元前提下，確保各個不動產(chǎn)單元之間的關(guān)聯(lián)性，保證登記行為不超越彼此的權(quán)利邊界。
3.地房一體化登記模式的優(yōu)點
一是立足于土地，充分體現(xiàn)地房一致原則。土地突出整體概念，房屋偏重局部信息，實行規(guī)模管理促使登記人員擺脫房屋管理的固有模式，積極了解整體與局部的關(guān)系、知曉共有與共用的關(guān)系，在土地、房屋登記過程中能從土地角度出發(fā)，調(diào)查土地與房屋的權(quán)利邊界是否存在沖突，保持地房登記主體的一致性。
二是克服“島宗”的局限性，保持宗地的完整性。以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心進行地房登記，除非涉及宗地的實體分割，房屋竣工后該樓棟及土地使用權(quán)的首次登記，只是在原宗地上相應(yīng)扣減該樓棟建設(shè)規(guī)模，而無需以該樓棟占地范圍為界線對原宗地進行分割。在房屋建設(shè)周期內(nèi)可以始終保持宗地的完整性，房屋所有權(quán)人對土地的權(quán)利不僅及于房屋占用范圍，也及于宗地內(nèi)的綠化、道路、設(shè)施用地。
三是有利于維持宗地的穩(wěn)定性。開發(fā)建設(shè)項目一般分周期開發(fā)，一個宗地內(nèi)已有房屋竣工了，同時可能還有樓棟未開工建設(shè)。為了滿足土地抵押登記的要求，開發(fā)企業(yè)往往會選擇以各種理由分割宗地，將含有未建樓棟的地塊從整宗地中分割出去。以宗地上剩余的房屋建設(shè)規(guī)模辦理土地抵押登記，既能解決原宗地內(nèi)建筑物區(qū)分所有權(quán)所及于的多層次土地權(quán)利問題，滿足開發(fā)企業(yè)融資的需要，又能始終保持宗地界限的穩(wěn)定性。
四、以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心的地房一體化登記操作流程
1.理清宗地與房屋關(guān)系，建立宗地與房屋客體關(guān)系表
建設(shè)用地上的房屋不論是共有或是區(qū)分所有，房屋所有權(quán)人對于該宗地上的使用權(quán)均為共用宗地，其權(quán)利及于全部宗地范圍。開發(fā)項目上的商品房，實質(zhì)上是共用宗地上的多個房屋單元，在管理模式上一般以樓盤表的形式將分幢、分層、分戶信息落實到對應(yīng)的宗地上，確定唯一的不動產(chǎn)單元編碼，從而將房屋固定在宗地上。這種管理方式?jīng)Q定了宗地的登記狀態(tài)不會自動反映至房屋上，房屋的登記信息中也不能直接體現(xiàn)宗地狀態(tài)。建立宗地與房屋客體關(guān)系表，旨在幫助登記人員快速明晰土地和房屋的對應(yīng)關(guān)系，提升登記行為的正確性和登記效率。
2.把握三個關(guān)鍵時點構(gòu)造登記流程
以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心的地房一體化登記有三個關(guān)鍵時點：土地首次登記、宗地上第一棟房屋申請預(yù)售、宗地上第一棟房屋竣工。根據(jù)不同時點又可分為三個階段。
第一階段：國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記至核發(fā)該宗地上第一個房屋預(yù)售許可證前。根據(jù)土地權(quán)屬來源證明，包括出讓合同、權(quán)籍調(diào)查表等辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，并在權(quán)證上附記該宗地上批準的房屋建設(shè)規(guī)模，形成房屋建設(shè)規(guī)模管理的基礎(chǔ)。此階段因地上無房屋，無建設(shè)規(guī)模變化，可按照正常流程辦理土地的抵押、查封登記。
第2篇：不動產(chǎn)登記操作流程范文
關(guān)鍵詞：《物權(quán)法》；實施；商業(yè)銀行；經(jīng)營管理
2007年10月1日實施的《物權(quán)法》，歷經(jīng)了13年的醞釀和修改，成為中國歷史上審議次數(shù)最多的一部法律，它的實施對商業(yè)銀行的經(jīng)營管理具有十分重大的意義?！段餀?quán)法》的實施在為商業(yè)銀行的經(jīng)營管理提供更加有力的法律保障的同時也對商業(yè)銀行加強風(fēng)險管理提出更高的要求。
一、《物權(quán)法》的實施為商業(yè)銀行的經(jīng)營管理提供了法律保障
1.規(guī)范不動產(chǎn)物權(quán)的登記機構(gòu)，完善登記制度，明確登記機構(gòu)錯誤登記應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任
我國長期以來，基本上將不動產(chǎn)物權(quán)登記作為行政機關(guān)的一項職權(quán)，把不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)與行政管理機關(guān)的職能形成對應(yīng)關(guān)系，從而產(chǎn)生多頭登記的問題。根據(jù)中國人民銀行研究局的不完全統(tǒng)計，針對不動產(chǎn)、動產(chǎn)抵押和有關(guān)權(quán)利質(zhì)押的登記部門，分散在15個部門中進行。其中，動產(chǎn)抵押登記部門最為混亂，共有9個，而且這些登記部門相互之間，甚至同一部門內(nèi)部各地區(qū)之間，互不聯(lián)網(wǎng)，難以查詢[1]。因為登記制度不完善，還造成程序繁瑣，成本過高等問題，而且對登記機關(guān)由于登記失誤造成的損失，難以索賠?！段餀?quán)法》明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記的屬地原則，即由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)負責(zé)登記，從而減輕了抵押人和銀行的負擔(dān)，也方便銀行查閱、復(fù)制有關(guān)不動產(chǎn)的登記資料。與《物權(quán)法》登記機構(gòu)采用實質(zhì)審查模式相對應(yīng)的是，在因登記機構(gòu)的過錯造成錯誤登記時，登記機構(gòu)必須對因此造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。這就為商業(yè)銀行進行此類索賠訴訟提供了有力的法律武器。
2.設(shè)定浮動抵押，擴大了商業(yè)銀行發(fā)放貸款的選擇空間
實踐表明，現(xiàn)行《擔(dān)保法》存在諸多缺陷。比如，一些有價值的流通性很好的財產(chǎn)如應(yīng)收賬款、存貨、保險單等不能作為擔(dān)保物，融資擔(dān)保交易過分依賴于不動產(chǎn)擔(dān)保，擔(dān)保法律之間存在許多矛盾和沖突。事實上，沿海一些地區(qū)的金融機構(gòu)已經(jīng)在嘗試接受新的擔(dān)保物，比如存貨和應(yīng)收賬款。福州市商業(yè)銀行2005年就開始探索存貨質(zhì)押，他們選擇容易變現(xiàn)的鋼材、棉花甚至海貨作為擔(dān)保物，實際上效果都比較好[2]。浮動抵押是指企業(yè)以其全部資產(chǎn)包括現(xiàn)在和將來可以取得的全部資產(chǎn)為標的設(shè)定抵押的一項新型擔(dān)保制度，其標的物覆含范圍很廣?！段餀?quán)法》明確規(guī)定將抵押權(quán)的標的物限定為現(xiàn)有及將有的動產(chǎn)，包括生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品。這種規(guī)定增加了各種市場主體獲取貸款的條件和機會，也增大了商業(yè)銀行發(fā)放貸款的選擇空間，對于國有企業(yè)、集體企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)戶的順利融資和發(fā)展壯大必將產(chǎn)生積極的推動作用。
3.修正擔(dān)保實現(xiàn)規(guī)則，簡化擔(dān)保實現(xiàn)程序，有利于商業(yè)銀行的資產(chǎn)保全
《物權(quán)法》明確抵押權(quán)實現(xiàn)的途徑為協(xié)議和訴訟。協(xié)商實行抵押權(quán)不是銀行提訟的前提，只要實現(xiàn)抵押權(quán)的條件具備，銀行就可以不與抵押人進行協(xié)商，而直接求助司法程序?！段餀?quán)法》第一百九十五條第二款規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。這是一個非訴程序，法院通過對抵押權(quán)登記等證據(jù)的審查，即可裁判實行抵押權(quán)，包括允許強制拍賣抵押財產(chǎn)[3]。這種非訴程序降低了商業(yè)銀行資產(chǎn)保全的成本，提高了實現(xiàn)抵押權(quán)的效率。
4.增加質(zhì)押物范圍，拓寬擔(dān)保渠道，有利于商業(yè)銀行拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域
(1)應(yīng)收賬款出質(zhì)，解決中小企業(yè)融資難的問題。企業(yè)現(xiàn)有應(yīng)收賬款5.5億元，一般企業(yè)流動資產(chǎn)的20%-30%是應(yīng)收賬款。很多高科技企業(yè)和中小民營企業(yè)的固定資產(chǎn)不多，廠房和辦公樓可以租用，機器設(shè)備大多為融資租賃，即使企業(yè)未來盈利可以預(yù)期，但因缺少有效貸款擔(dān)保，難以從商業(yè)銀行取得融資。在國外，應(yīng)收賬款作為擔(dān)保已經(jīng)是國際銀行業(yè)通用的擔(dān)保方式，應(yīng)收賬款通常有著比機器設(shè)備和知識產(chǎn)權(quán)更高的擔(dān)保價值。商業(yè)銀行通過應(yīng)收賬款作為擔(dān)保融資業(yè)務(wù)的開發(fā)，在一定程度上可以降低貸款因過分依賴不動產(chǎn)抵押方式而形成的金融風(fēng)險，使商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)范圍進一步擴大，利潤空間進一步提升。商業(yè)銀行可以開拓新的客戶群體，提高理財水平，創(chuàng)新信貸結(jié)構(gòu)，提高風(fēng)險防范能力，增強競爭力。
(2)設(shè)立最高額質(zhì)押，節(jié)省商業(yè)銀行的交易成本。最高額質(zhì)押權(quán)具有普通質(zhì)押權(quán)所不具有的功能，其創(chuàng)設(shè)的目的在于配合繼續(xù)易形態(tài)的需要，促進社會經(jīng)濟的繁榮，因而是具有生命力的。最高額質(zhì)押權(quán)的創(chuàng)設(shè)對于銀行和質(zhì)押人來說可以簡化手續(xù)，滿足持續(xù)交易的需要，有利于促進企業(yè)融資。商業(yè)銀行在最高額質(zhì)權(quán)的適用上，除質(zhì)押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移質(zhì)權(quán)人占有之外，其最高額質(zhì)權(quán)的確定、效力、作用等方面可參照《物權(quán)法》有關(guān)最高額抵押權(quán)的規(guī)定。
(3)用依法可轉(zhuǎn)讓的基金份額設(shè)置質(zhì)押，擴充投資人的融資擔(dān)保工具。近兩年，基金作為一種良好的理財方式受到投資者的追捧。基金份額受益權(quán)質(zhì)押具備較強的流通性和可變現(xiàn)性，設(shè)定質(zhì)權(quán)和實現(xiàn)質(zhì)權(quán)比較方便。用基金份額作為擔(dān)保方式，一方面可以讓投資者享有較高收益的同時保證資金運轉(zhuǎn)，另一方面也使銀行拓展了新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
5.物保與人保并存情形下?lián)?quán)實現(xiàn)的順序問題得到修正，體現(xiàn)意思自治，有利于商業(yè)銀行維護自身權(quán)益
人的擔(dān)保與物的擔(dān)保并存的情況下如何實現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的問題，《擔(dān)保法》所采取的保證人絕對優(yōu)待主義模式一直頗受爭議?！段餀?quán)法》在此條上采取保證人絕對優(yōu)待主義和平等主義結(jié)合的模式，并充分尊重當(dāng)事人意思自治。第一，本條改變了《擔(dān)保法》“當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時”作為實現(xiàn)債權(quán)的條件，擴大為“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形”，體現(xiàn)了對當(dāng)事人意愿的尊重。商業(yè)銀行可以從保護債權(quán)的角度出發(fā)，在擔(dān)保合同中明確約定抵押權(quán)實現(xiàn)的條件。其次，當(dāng)物保和人保并存時，當(dāng)事人可以約定承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的順序。商業(yè)銀行可以根據(jù)具體情況，通過對實現(xiàn)債權(quán)順序的約定，掌握未來實現(xiàn)債權(quán)的主動性。第三，在沒有約定或約定不明時，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。商業(yè)銀行在第三人提供物保的情況下，可以選擇實現(xiàn)擔(dān)保的順序，以維護自身權(quán)益。
6.將物權(quán)變動的原因與結(jié)果進行區(qū)分，有助于商業(yè)銀行權(quán)益的保障
《擔(dān)保法》規(guī)定辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，此條將合同債權(quán)的變動和擔(dān)保物權(quán)的變動混為一談。在不動產(chǎn)物權(quán)抵押的實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)抵押合同簽訂后，抵押人違約不辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同不發(fā)生效力的情況，作為抵押權(quán)人的商業(yè)銀行就將面臨既不享有抵押權(quán)，又不能尋求合同法上權(quán)利救濟的局面。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在合同生效而不動產(chǎn)物權(quán)變動未成就的情況下，認定合同有效，這樣雖然不能得到物權(quán)的保護，但是可以根據(jù)生效的抵押合同要求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任，保護合同當(dāng)事人的債權(quán)請求權(quán)。同樣，在出質(zhì)人怠于交付質(zhì)押物或質(zhì)押權(quán)利憑證時，質(zhì)權(quán)人有權(quán)根據(jù)合同請求其交付并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，有助于商業(yè)銀行等質(zhì)權(quán)人權(quán)益的保障。
二、《物權(quán)法》的實施對商業(yè)銀行風(fēng)險管理提出更高的要求
1.商業(yè)銀行必須重視擔(dān)保物權(quán)訴訟時效的變化
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法若干問題》的解釋第12條規(guī)定“擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟結(jié)束后兩年行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持”。《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護”。我國民法規(guī)定的普通訴訟時效為自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害之日起2年。這就要求商業(yè)銀行在對主債務(wù)提訟的同時要求實現(xiàn)抵押權(quán)。這一規(guī)定比《擔(dān)保法》司法解釋減少兩年，不利于商業(yè)銀行銀行接受、處置抵債資產(chǎn)，實現(xiàn)抵押權(quán)。今后商業(yè)銀行在辦理抵押貸款或管理抵押資產(chǎn)時，應(yīng)在主債權(quán)訴訟時效期滿前，及時行使擔(dān)保物權(quán)，避免抵押權(quán)因期間屆滿而失效。
2.商業(yè)銀行接受異議期間的不動產(chǎn)抵押，將面臨無效的風(fēng)險
異議登記是真正權(quán)利人及利害關(guān)系人針對不動產(chǎn)登記簿的正確性提出異議而向登記機關(guān)申請的登記。與更正登記不同，異議登記是暫時中斷登記簿的公信力，維護真正權(quán)利人的合法權(quán)益[4]。異議登記作為一種保護真正權(quán)利人和利害關(guān)系人利益的臨時性措施，對登記記載的權(quán)利人而言，異議登記可以暫時限制其按照登記簿記載的內(nèi)容去行使權(quán)利(將其處分行為規(guī)定為無效行為或效力待定行為)。申請人在異議登記十五日內(nèi)不的，異議登記失效。此規(guī)定雖然給予不動產(chǎn)真正權(quán)利人在不動產(chǎn)錯誤登記情況下的權(quán)利救濟，但是相應(yīng)對銀行辦理抵押貸款提出了更高要求。銀行必須對抵押物的物權(quán)歸屬進行深入全面的調(diào)查，確保抵押人對抵押物享有所有權(quán)，如果銀行在異議登記期間接收該抵押物，一旦登記更正后的權(quán)利人不追認，則抵押不發(fā)生效力。因此銀行如發(fā)現(xiàn)抵押物處于異議登記期間，則不應(yīng)接受，要求借款人更換抵押物，或待異議登記失效后再辦理。
3.商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)準確適用法律沖突規(guī)則
《物權(quán)法》頒布后，將會形成《民法通則》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》關(guān)于擔(dān)保物權(quán)“三足鼎立”的態(tài)勢。物權(quán)法一百七十八條規(guī)定，“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法?！皩@一條文，筆者理解為：《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》就同一事實和行為作出不同規(guī)定的，適用《物權(quán)法》；《物權(quán)法》沒有規(guī)定，而《擔(dān)保法》及其司法解釋有明確規(guī)定的，依然應(yīng)當(dāng)適用《擔(dān)保法》及其司法解釋?！睹穹ㄍ▌t》關(guān)于擔(dān)保物權(quán)規(guī)定較為籠統(tǒng)，條文具體適用方面缺乏操作性，因此在擔(dān)保物權(quán)的具體解釋上與《物權(quán)法》不一致時，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》。超級秘書網(wǎng)
筆者認為：《物權(quán)法》對物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，不動產(chǎn)的登記，動產(chǎn)質(zhì)押，物權(quán)保護等方面做出嚴格的規(guī)定，這些規(guī)定都與商業(yè)銀行的日常業(yè)務(wù)息息相關(guān)。作為銀行內(nèi)部控制的需要，須做到以下幾點：第一，根據(jù)法律規(guī)定，針對發(fā)生的變化，梳理現(xiàn)行的規(guī)章條文，與《物權(quán)法》的新規(guī)定一一對應(yīng)，調(diào)整相關(guān)規(guī)定，制定切實可行的措施，規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，明確各部門的職責(zé)權(quán)限，將法律新的規(guī)章制度科學(xué)合理的融入商業(yè)銀行的規(guī)章制度中。第二，加強對《物權(quán)法》的學(xué)習(xí)和掌握，研究資產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理過程中可能遇到的問題，及時修改擔(dān)保業(yè)務(wù)辦理過程中的相關(guān)合同，避免因《物權(quán)法》實施中的新規(guī)定帶來的風(fēng)險，確保商業(yè)銀行健康穩(wěn)定的發(fā)展。
[參考文獻]
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第3篇：不動產(chǎn)登記操作流程范文
【關(guān)鍵詞】農(nóng)村金融 抵押擔(dān)保
一、農(nóng)村信貸產(chǎn)品及其抵押擔(dān)保方式發(fā)展現(xiàn)狀
（一）農(nóng)村信貸產(chǎn)品需求供給特點
隨著農(nóng)村經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)化趨勢，農(nóng)村各經(jīng)濟主體，如農(nóng)戶、中小企業(yè)、專業(yè)合作組織、集體經(jīng)濟對資金需求的缺口越來越大。鑒于此，農(nóng)村信用社對信貸服務(wù)新品種也進行了積極探索拓展，先后推出了農(nóng)戶聯(lián)保、農(nóng)戶小額信用貸款、林權(quán)抵押貸款、營業(yè)房抵押貸款、青年創(chuàng)業(yè)貸款等創(chuàng)新品種。從內(nèi)容上看，現(xiàn)有信貸產(chǎn)品只對一些擁有特定資源的生產(chǎn)經(jīng)營型農(nóng)戶或中小企業(yè)起作用，而普通農(nóng)戶由于無足夠的抵押品、保證人，一般得不到貸款。此外，養(yǎng)殖業(yè)較高的風(fēng)險使得種養(yǎng)大戶無法得到足額貸款支持，抑制了其擴大生產(chǎn)規(guī)模、發(fā)家致富的腳步。
（二）農(nóng)村信貸產(chǎn)品抵押擔(dān)保發(fā)展現(xiàn)狀
一是仍以傳統(tǒng)擔(dān)保方式為主。農(nóng)村地區(qū)擔(dān)保方式仍以房產(chǎn)、土地等作為抵押物，存貨抵押、應(yīng)收賬款、股權(quán)、倉單以及知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押等新型擔(dān)保貸款占全部貸款的不足1%。二是抵質(zhì)押物種類單一。農(nóng)村地區(qū)不動產(chǎn)抵押以房產(chǎn)、土地為主，動產(chǎn)抵押以機器設(shè)備為主。三是現(xiàn)有擔(dān)保方式已無法滿足農(nóng)村金融需求。
二、農(nóng)村金融抵押擔(dān)保方式創(chuàng)新的制約因素分析
（一）保障機制缺失的制約
一是合格的擔(dān)保主體較少，擔(dān)保機構(gòu)沒有真正發(fā)揮擔(dān)保作用，隴南市擔(dān)保公司有13家，但注冊時間短，資金較少，導(dǎo)致?lián)Ｄ芰κ芟蓿瑩?dān)保費用明顯偏高。二是農(nóng)戶擔(dān)保貸款體系未建立。目前農(nóng)村尚未建立農(nóng)戶擔(dān)保貸款體系，限制了部分農(nóng)民的貸款需求。三是農(nóng)業(yè)保險發(fā)展嚴重滯后。由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上的弱勢性，加上農(nóng)業(yè)保險發(fā)展滯后，在一定程度上提高了金融機構(gòu)對農(nóng)戶貸款的風(fēng)險評估。
（二）追求利潤最大化的制約
各金融機構(gòu)以追求利潤最大化為經(jīng)營目標，不愿涉足風(fēng)險較大、成本較高的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，更無信貸品種擔(dān)保方式創(chuàng)新。一是農(nóng)業(yè)受自然災(zāi)害等因素影響較大，收益與損失具有很強的不確定性，影響了金融機構(gòu)信貸投放的積極性。二是信貸產(chǎn)品成本較高。農(nóng)村地域較廣，農(nóng)民居住相對分散，金融機構(gòu)信貸人員配備和設(shè)備購置方面的成本費用較高，影響了金融機構(gòu)農(nóng)村信貸供給量。
（三）政策法規(guī)不完善的制約
一是房地產(chǎn)抵押登記不統(tǒng)一?！段餀?quán)法》明確規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一的登記制度，但未明確登記機構(gòu)。目前登記機構(gòu)不統(tǒng)一，且存在登記機關(guān)收費過高等現(xiàn)象。如辦理抵押登記按抵押物評估值收取登記費，甚至規(guī)定抵押登記有效期為一年，期滿再登記、再收費；二是浮動抵押操作流程無明確規(guī)定。因浮動抵押物價值的不確定性，實踐中很難客觀準確的評估抵押物價值，導(dǎo)致無法準確確定抵押的比例和借款的額度；三是未明確界定應(yīng)收賬款出質(zhì)的范圍和程序?！段餀?quán)法》未具體規(guī)定可質(zhì)押應(yīng)收賬款種類，辦理出質(zhì)手續(xù)方式等。
（四）社會信用環(huán)境差的制約
目前，農(nóng)村信用環(huán)境較差，農(nóng)戶信用意識淡薄，缺乏信用概念，尤其是部分貸款農(nóng)戶在貸款到期后，不及時履行合同規(guī)定的償還義務(wù)。潛在風(fēng)險致使金融機構(gòu)難以加大農(nóng)戶貸款發(fā)放力度，也影響了金融機構(gòu)信貸投入與創(chuàng)新的積極性。
（五）嚴格監(jiān)管制度的制約
一是機構(gòu)及產(chǎn)品準入限制。金融機構(gòu)嚴格的準入限制，使現(xiàn)有金融機構(gòu)缺乏外部競爭壓力，加之農(nóng)村金融產(chǎn)品與服務(wù)仍局限在傳統(tǒng)的存貸款，不利于農(nóng)村金融服務(wù)質(zhì)量的改進和提高。二是區(qū)域準入限制。目前，國家對農(nóng)村信用社經(jīng)營區(qū)域范圍有限制，如農(nóng)村信用社不能跨區(qū)開展業(yè)務(wù)，在一定程度上阻礙了機構(gòu)間的競爭。
三、完善農(nóng)村信貸融資擔(dān)保體系的對策及建議
（一）認真履行金融機構(gòu)支持“三農(nóng)”社會責(zé)任，不斷加大信貸投入
人民銀行要發(fā)揮好“窗口指導(dǎo)”作用，充分運用支農(nóng)再貸款、匹配等額信貸規(guī)模引導(dǎo)轄內(nèi)金融機構(gòu)支持弱勢群體就業(yè)創(chuàng)業(yè)。金融機構(gòu)應(yīng)積極開展信貸創(chuàng)新，積極探索和大力推行多種適合“三農(nóng)”經(jīng)濟發(fā)展需要的信貸新產(chǎn)品、信用新模式。
（二）擴大農(nóng)戶抵押擔(dān)保物覆蓋范圍，提高貸款的運作效率
拓展土地用益物權(quán)、林權(quán)等新型權(quán)利可質(zhì)押種類，為銀行創(chuàng)新信貸業(yè)務(wù)提供廣闊的空間。政府部門要加快對林權(quán)、湖泊權(quán)、農(nóng)民集體土地使用權(quán)等權(quán)利的發(fā)證確權(quán)和依法登記工作，為農(nóng)村地區(qū)有效運用上述權(quán)利進行擔(dān)保抵押提供確權(quán)基礎(chǔ)。
（三）引導(dǎo)和推動基層農(nóng)村金融機構(gòu)開展信貸業(yè)務(wù)品種與擔(dān)保方式創(chuàng)新
積極推動金融機構(gòu)創(chuàng)新貸款模式，適當(dāng)簡化貸款手續(xù)；目前，農(nóng)村信用社對農(nóng)戶最高授信額原則上最高不超過3萬元的授信水平，在農(nóng)資日漸上漲的現(xiàn)實條件下已難以滿足農(nóng)戶信貸需求，因此建議農(nóng)村金融機構(gòu)適當(dāng)調(diào)高授信額度。探索建立涉農(nóng)貸款風(fēng)險保證和補償機制、小額信貸擔(dān)?；?，為農(nóng)村借款創(chuàng)造條件；完善各項抵押擔(dān)保貸款管理辦法，從法律上規(guī)范操作規(guī)程和貸款行為。
（四）不斷增強農(nóng)戶金融意識，改善農(nóng)村地區(qū)金融生態(tài)環(huán)境
一是通過信用鄉(xiāng)、鎮(zhèn)及信用示范戶的評選活動，以示范作用增強農(nóng)村經(jīng)濟體的信用意識，為擔(dān)保方式創(chuàng)新夯實基礎(chǔ)。二是借助各級政府、金融機構(gòu)及鄉(xiāng)村組織的合力，推廣金融產(chǎn)品和服務(wù)在廣大農(nóng)村地區(qū)的認知度。同時，加快農(nóng)村金融基礎(chǔ)設(shè)施和信息體系建設(shè)，提高農(nóng)村金融服務(wù)使用的便利性。
（五）進一步降低農(nóng)村地區(qū)金融機構(gòu)市場準入門檻
第4篇：不動產(chǎn)登記操作流程范文
1.1加強企業(yè)自身信用建設(shè)
在金融市場中，信用對企業(yè)融資來說至關(guān)重要，一個具有良好信用的企業(yè)，才能獲得較高等級的資信評級，才能建成“中華老字號”。由于小微企業(yè)本身的一些特點和外部環(huán)境的不完善，信用就更為重要。小微企業(yè)只有重視企業(yè)信用，才能長期生存和發(fā)展下去，也才能不斷籌集到更多的發(fā)展資金，從而進一步擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、贏得市場。沒有良好的企業(yè)信用文化與環(huán)境，小微企業(yè)融資就很難順利進行。因此，沈陽市小微企業(yè)應(yīng)努力樹立起良好的信用觀念，嚴格遵守法律與市場道德，按照各項規(guī)章履行相應(yīng)的義務(wù)，樹立良好的企業(yè)信譽形象，按時付款，及時供貨，依法納稅，避免各種影響企業(yè)信譽行為的發(fā)生，維護好企業(yè)良好的信用形象。
1.2提高經(jīng)營者素質(zhì)，實施科學(xué)化的管理
管理是管理者通過計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制等職能工作，優(yōu)化配置與協(xié)調(diào)使用組織資源從而實現(xiàn)既定目標的過程。隨著市場競爭的日益加劇，一個企業(yè)的競爭能力日益反映在人才的競爭上，經(jīng)營者的素質(zhì)、管理能力很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展。因此，小微企業(yè)要努力學(xué)習(xí)現(xiàn)代企業(yè)管理知識，提高自身的管理能力，規(guī)范公司組織結(jié)構(gòu)，增強企業(yè)內(nèi)部控制，積極融入到社會主義現(xiàn)代化變革的浪潮中，從而真正提高企業(yè)的融資能力和抗風(fēng)險能力。具體來說：第一，要摒棄老一套的企業(yè)管理觀念，樹立以市場為中心的現(xiàn)代企業(yè)管理觀念，充分認識到科學(xué)管理對于企業(yè)發(fā)展的重要性。第二，完善企業(yè)經(jīng)濟責(zé)任追究制度。把責(zé)任落實到人頭上，誰犯錯誰負責(zé)，避免搭便車現(xiàn)象和重復(fù)勞動。第三，加強企業(yè)質(zhì)量管理，質(zhì)量管理是一個企業(yè)長期生存的重要保證，應(yīng)建立一套符合小微企業(yè)質(zhì)量控制的體系，全面實行過程化質(zhì)量管理。第四，小微企業(yè)要改變以往只重視短期利益忽視長遠利益的思想觀念，要把眼光放長遠，充分重視企業(yè)的長遠利益，提高企業(yè)的創(chuàng)新能力，努力加強產(chǎn)品與技術(shù)創(chuàng)新，提高企業(yè)的知名度。一個擁有高素質(zhì)員工與科學(xué)管理結(jié)構(gòu)的企業(yè)，也會擁有很強的盈利能力，融資問題便也迎刃而解。
1.3適當(dāng)擴大擔(dān)保物的范圍
小微企業(yè)在申請貸款時通常會受到抵押物缺乏的限制，適當(dāng)擴大擔(dān)保物的范圍，可在一定程度上緩解小微企業(yè)的融資壓力。通常情況下，銀行在企業(yè)申請貸款時只認可企業(yè)的廠房、設(shè)備等不動產(chǎn)抵押物，而小微企業(yè)因為自身規(guī)模小資金少往往缺乏這類不動產(chǎn)，尤其是商貿(mào)類的小微企業(yè)的不動產(chǎn)更少。從國外小微企業(yè)的融資經(jīng)驗并結(jié)合沈陽市小微企業(yè)實際情況來看，沈陽市擴大小微企業(yè)的擔(dān)保物范圍主要可以從以下三個方面加以考慮：一是應(yīng)收賬款融資。沈陽市小微企業(yè)通常擁有較多的應(yīng)收賬款，并且這類貸款具有較大的靈活性和創(chuàng)新性，因此，將應(yīng)收賬款作為擔(dān)保以獲得貸款無論是對銀行還是對小微企業(yè)自身來說都是比較好的選擇，這也是世界各國小微企業(yè)融資的重要方式。二是存貨融資。存貨融資屬于動產(chǎn)融資范疇，它是以存貨作為擔(dān)保物向銀行申請貸款。沈陽市小微企業(yè)一般都擁有大量易變現(xiàn)的存貨等流動資產(chǎn)，如果小微企業(yè)毀約，銀行可將其存貨出售來彌補損失。三是知識產(chǎn)權(quán)擔(dān)保融資，知識產(chǎn)權(quán)也稱為“知識財產(chǎn)權(quán)”，包括商標權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)以及產(chǎn)品外觀設(shè)計權(quán)等，也可作為擔(dān)保向銀行申請貸款，以獲得所需要的資金。
1.4加強企業(yè)財務(wù)管理，確保會計信息真實
企業(yè)管理關(guān)乎著企業(yè)的生存與發(fā)展，而財務(wù)管理是企業(yè)管理的一個重要組成部分，沈陽市小微企業(yè)只有建立起規(guī)范的財務(wù)管理制度，確保財務(wù)信息的真實可靠、準確完整，才能為其順利融資奠定堅實的基礎(chǔ)。如完善組織結(jié)構(gòu)，明確財務(wù)部及財務(wù)部各個工作崗位職責(zé)和工作目標；通過建立覆蓋全公司的管控體系，有效地監(jiān)督各經(jīng)營實體的經(jīng)營活動；建立完善各類財務(wù)制度，使工作制度化、流程化、條理化、清晰化，以提高工作效率；通過建立完善全面預(yù)算和內(nèi)控制度以及預(yù)算考核制度，使得每個部門、每個員工工作都有目標、有責(zé)任，形成人人關(guān)心目標、人人關(guān)心效益、人人關(guān)心成本費用的良好氛圍。
2金融機構(gòu)方面
2.1增強商業(yè)銀行服務(wù)小微企業(yè)的內(nèi)生動力
2015年上半年，沈陽完成地區(qū)生產(chǎn)總值3342億元，同比增長只有3.8%，遠遠低于其他副省級城市。在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的背景下，各大商業(yè)銀行應(yīng)該響應(yīng)國家的政策，積極發(fā)展適合小微企業(yè)特點的融資產(chǎn)品,加大對小微企業(yè)的支持力度，發(fā)揮好間接融資主渠道的作用，以推動沈陽市經(jīng)濟穩(wěn)定快速增長。特別是沈陽市地方性的商業(yè)銀行和沈陽農(nóng)商銀行更應(yīng)當(dāng)服務(wù)于小微企業(yè)，加大對小微企業(yè)的貸款，滿足其合理的融資需要。具體說來，目前沈陽市各類銀行都應(yīng)簡化對小微企業(yè)的貸款審批程序，優(yōu)先扶持那些符合“東北老工業(yè)基地振興”的小微企業(yè)，特別是有利于吸納沈陽市(甚至于遼寧省)剩余勞動力的小微企業(yè)。根據(jù)沈陽市小微企業(yè)發(fā)展需要，通過產(chǎn)品創(chuàng)新、流程創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新等途徑，縮短對小微企業(yè)的審批流程和時間，提高對小微企業(yè)的放款效率。此外，沈陽市各商業(yè)銀行還應(yīng)該改變以往對小微企業(yè)的抵押擔(dān)保方式，改變傳統(tǒng)的單一以不動產(chǎn)抵押的貸款方式，放寬抵押物品范疇以滿足小微企業(yè)對融資的需求。
2.2創(chuàng)新推出適合沈陽市小微企業(yè)的貸款產(chǎn)品
沈陽市小微企業(yè)融資具有“短、小、急、快”的特點，需要各類商業(yè)銀行縮短審批時間，盡快推出最適合小微企業(yè)融資需要的產(chǎn)品。目前，已經(jīng)有部分商業(yè)銀行，特別是非國家控投銀行進行了產(chǎn)品創(chuàng)新，以滿足小微企業(yè)需要。但局部的、個別金融機構(gòu)的創(chuàng)新，顯然遠遠滿足不了沈陽市小微企業(yè)的融資需要。目前，華夏銀行針對小微企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)品方面比較有特色。其“龍舟計劃”以“小、快、靈”著稱，非常貼和小微企業(yè)的融資需要“：小”主要表現(xiàn)在專門為小微企業(yè)服務(wù)“，快”主要表現(xiàn)在服務(wù)方便快捷“，靈”主要表現(xiàn)在產(chǎn)品的靈活多樣化。華夏銀行依據(jù)小微企業(yè)成長不同時期的融資特點“，龍舟計劃”從利率定價、擔(dān)保方式、貸款期限、還款方式等多個方面進行了產(chǎn)品和流程的創(chuàng)新，為小微企業(yè)量身打造了創(chuàng)業(yè)通舟、展業(yè)神舟、卓業(yè)龍舟等一系列貸款產(chǎn)品。此外，華夏銀行還先后推出了商圈貸、循環(huán)貸、聯(lián)保聯(lián)貸、增值貸、助力貸、網(wǎng)絡(luò)自助貸、房抵貸、寬限期還本付息貸等一系列適合小微企業(yè)的金融產(chǎn)品。
2.3通過貸款程序創(chuàng)新降低放貸成本
由于小微企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營靈活，對市場需求反應(yīng)敏感，其容易依據(jù)市場需求生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品，因此，小微企業(yè)對融資需求的及時性、快捷性要求比較高。同時，這些融資特點和發(fā)展規(guī)律決定了商業(yè)銀行傳統(tǒng)的以大企業(yè)為主的操作流程已不能適應(yīng)小微企業(yè)的融資需要，針對小微企業(yè)的貸款流程必須通過創(chuàng)新和滿足小微企業(yè)需要。具體說來，各類商業(yè)銀行必須在傳統(tǒng)的審貸程序基礎(chǔ)上，削減次要的審批環(huán)節(jié)，特別是應(yīng)該針對小微企業(yè)采用差別化的授權(quán)機制，快速審貸，以提高對小微企業(yè)審貸的效率。否則，等到市場行情已過，遲到的資金反而可能成為小微企業(yè)發(fā)展中的負擔(dān)。以抵押品審批為例：對全額足值易變現(xiàn)的有效抵押的授信項目應(yīng)該使用簡化流程；對非全額足值不易變現(xiàn)的抵押列入審慎類的客戶授信，抵押物估值存在疑問的應(yīng)該使用一般流程；對全額保證金質(zhì)押開票及票據(jù)貼現(xiàn)等低風(fēng)險業(yè)務(wù)，可進一步按照四眼原則進行審批。
3政府角度方面
3.1建立和完善適合小微企業(yè)的法律法規(guī)
政府要做到的是：第一，成立專門服務(wù)于小微企業(yè)的立法委員會，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)；第二，依據(jù)《中小企業(yè)促進法》，拓寬立法層面，加快立法的腳步。修正《中小企業(yè)促進法》中不適應(yīng)小微企業(yè)發(fā)展的條款，在擴寬市場準入、政府資金扶持、完善稅費政策、擴寬融資渠道等方面來改善小微企業(yè)的法律環(huán)境；第三，大力推動有關(guān)部門完善抵押登記和擔(dān)保方面的法律，如制定抵押制度和動產(chǎn)擔(dān)保制度，維護銀行的利益，降低銀行貸款風(fēng)險，營造一個良好的法律環(huán)境。第四，各級政府要建立健全再擔(dān)保制度，分散擔(dān)保風(fēng)險，建設(shè)有利于擔(dān)保公司、銀行、小微企業(yè)共同發(fā)展的制度。第五，修改和撤銷一些阻礙小微企業(yè)融資、制約小微企業(yè)發(fā)展的法律，不斷完善與小微企業(yè)有關(guān)的法律制度。
3.2優(yōu)化稅收征管服務(wù)，落實財稅優(yōu)惠政策
現(xiàn)階段，沈陽市小微企業(yè)普遍負擔(dān)著較重的稅收，導(dǎo)致了一些小微企業(yè)為了減輕負擔(dān)，不惜犧牲自身的信用來偷逃稅收，這不但損害了企業(yè)之間的公平競爭，同時也使得國家稅款大量流失。因此，我國政府應(yīng)制定有關(guān)政策，合理調(diào)控稅收。主要有以下兩個方面：第一，應(yīng)優(yōu)化稅收征管服務(wù)，盡量縮短新辦企業(yè)申請事項辦理的時間，全面推行網(wǎng)上辦稅廳功能，簡化流程，切實減輕小微企業(yè)負擔(dān)；第二，深入貫徹落實財稅優(yōu)惠政策。落實國家提高小微企業(yè)增值稅和營業(yè)稅起征點政策，對符合轉(zhuǎn)型升級但又缺乏資金的小微企業(yè)，給予減稅甚至免稅的優(yōu)惠，同時，對有一些特殊困難的小微企業(yè)，政府應(yīng)該采取一些調(diào)整措施，準許部分小微企業(yè)延期納稅和減免稅收。
3.3完善小微企業(yè)信用擔(dān)保機構(gòu)
第5篇：不動產(chǎn)登記操作流程范文
關(guān)鍵字：離婚；房產(chǎn)證；轉(zhuǎn)移登記
夫妻在離婚后面臨著分家產(chǎn)的問題，在分家產(chǎn)的過程中，除了一些沒有登記的物品比如電視機、汽車等可以直接進行分家，還有一些物品是需要辦理相關(guān)手續(xù)的，房屋就是其中的一種。
一、房產(chǎn)辦理登記的重要性
房屋是人類重要的生活資源，其對人類生活的重要性不言而喻。而作為擁有權(quán)最重要的標志，房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其他部門和單位制作的類似證書均無效，不受國家法律保護。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證?？梢哉f，房產(chǎn)辦理登記是非常重要的，對離婚雙方來說更是如此。夫妻雙方選擇離婚后，如果協(xié)議將房產(chǎn)登記為某一方的名下，就需要辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。因為權(quán)利人想要證明對房屋的所有權(quán)，就需要有房屋的產(chǎn)權(quán)登記證明，只有這樣，才能夠真正保證權(quán)利人的合法權(quán)益。具體說來，房產(chǎn)辦理登記的重要性主要表現(xiàn)為以下幾點：
（一）未經(jīng)登記的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，受讓方無法了解擬受讓產(chǎn)權(quán)的狀況，交易就難以成功，即使私下成交，也難以辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)。
（二）未經(jīng)登記的房地產(chǎn)因無法向貸款方提交房地產(chǎn)權(quán)證書，不能抵押、投典。
（三）當(dāng)權(quán)利人因房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)與他人發(fā)生糾紛或遭到非法侵害時，因無法向行政、仲裁或司法機關(guān)提交有效的法律憑證，增加了司法實踐的困難，而且有可能使自己的權(quán)益得不到有效保護。
（四）當(dāng)權(quán)利人將自己所擁有的房屋進行抵押、投典，由于未對他項權(quán)利進行登記，一旦抵押人需處分抵押物時，由于未經(jīng)登記房屋他項權(quán)利，其優(yōu)先受償權(quán)不受法律保護。
（五）房屋建筑及使用情況發(fā)生的變化不及時登記，一旦遇到拆遷時，當(dāng)事人因缺乏依據(jù)就會得不到有關(guān)補償，造成不必要的損失。
二、對離婚后已取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)歸屬問題
對離婚后已取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記是需要注意一些問題的，比如說要在離婚時弄清楚房產(chǎn)證辦理的時間，一般分為以下兩種情況：
（一）領(lǐng)證前購房、辦理產(chǎn)證的
如果原夫妻雙方是在領(lǐng)證前購買的房產(chǎn)，且領(lǐng)證前房款已經(jīng)全額付清，則該套房產(chǎn)為個人的，離婚時不參與分割；如果領(lǐng)證前支付房款首付，余下辦理按揭，房產(chǎn)權(quán)證上為一方名字的，則房產(chǎn)本身為個人婚前財產(chǎn)，但是領(lǐng)證后支付的按揭部分是屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時可以要求進行分割；如果夫妻是在領(lǐng)證前支付房款首付，余下辦理按揭，房產(chǎn)權(quán)證上寫有夫妻一方和一方的父母的，則該房產(chǎn)本身為對方家庭共同財產(chǎn)，按揭款要看具體的借款合同而定，若貸款人僅僅為夫妻一方的，而且一方父母不作為貸款人參與還貸（需要有銀行還款憑證等文件證明的）的，則領(lǐng)證后支付按揭部分是屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時可以要求進行分割。
（二）領(lǐng)證后購房，辦理產(chǎn)證的
如果原夫妻是在領(lǐng)證后購買的房產(chǎn)，那么無論購房時簽署合同是單方還是雙方，產(chǎn)證上寫的是一個人還是兩個人，都是屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時是可以要求對該處房產(chǎn)進行分割的。以上的房屋權(quán)屬僅適用于夫妻離婚時，對于一方死亡的，如果需要按照繼承進行的，和上述是截然不同的。如果領(lǐng)證后，一方和其家人共同購房，產(chǎn)證上是一方和其父母的名字，則一方名下的房產(chǎn)份額屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時雙方可以就房產(chǎn)份額進行協(xié)商，協(xié)商不成的，另案分割房產(chǎn)。
（三）房產(chǎn)證上增加名字的情況
房產(chǎn)證是雙方名字或是原來是一個人名字，后增加為兩個人名字的，無論購買時間或增加時間在婚前還是婚后，都是夫妻共同財產(chǎn)，離婚時可以財產(chǎn)分割。
（四）產(chǎn)證原是一方父母名下，后變更為一方名下或雙方名下的
如果在登記結(jié)婚前，由一方父母名下變更為一方名下的，視為其父母對子女個人的贈與，屬其婚前個人財產(chǎn)，離婚時不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割；如果登記結(jié)婚后，由一方父母名下變更為一方名下的，一般視為其父母對子女夫妻雙方的贈與，屬夫妻共同財產(chǎn)，離婚時可以作為夫妻共同財產(chǎn)分割；如果無論婚前或婚后，由一方父母名下變更為雙方名下，都是夫妻共同財產(chǎn)，離婚時可以作為夫妻共同財產(chǎn)。
三、離婚后房產(chǎn)證過戶手續(xù)
關(guān)于離婚后房產(chǎn)證的過戶手續(xù)需要考慮以下幾點：
（一）當(dāng)事人可以憑著生效的法律文書，單方申請房屋分割的轉(zhuǎn)移登記，否則要雙方當(dāng)事人共同申請；
（二）辦理離婚分割房屋轉(zhuǎn)移登記需要攜帶的證件：1、登記申請書，2、申請人身份證明，3、房屋所有權(quán)證，4、證明房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的生效法律文書或離婚協(xié)議書5、契稅完稅或減稅憑證6、其他必要材料。
結(jié)束語：
房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。對于離婚雙方來說，房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記，有效管理登記中尋在的問題，規(guī)范登記中的操作流程，確保房產(chǎn)抵押登記在健康的運營環(huán)境下運行，是當(dāng)前現(xiàn)在房產(chǎn)抵押登記部門該做的工作。可以從法律上明確房屋的歸屬問題，進而保證權(quán)利人的合法權(quán)益不受損害。
參考文獻：
[1]婚前購買的房屋婚后取得了房產(chǎn)證，屬于夫妻共同財產(chǎn)嗎？《中小企業(yè)管理與科技》，2005（6）.
[2]何俊萍.論公平原則在我國離婚財產(chǎn)分割中的適用[J].法商研究，2005（1）.
第6篇：不動產(chǎn)登記操作流程范文
關(guān)鍵詞：應(yīng)收賬款質(zhì)押融資；存在的問題；建議
中圖分類號：F830.41 文獻標識碼：B 文章編號：1007-4392(2010)03-0066-03
應(yīng)收賬款質(zhì)押融資是借款人以應(yīng)收賬款作擔(dān)保，向其它機構(gòu)或個人進行融資。滿足生產(chǎn)和營銷需要的一種借款方式，其本質(zhì)是以應(yīng)收賬款的回籠資金作為第一還款來源，其信用基礎(chǔ)是借款企業(yè)商業(yè)信用與應(yīng)收賬款第三方債務(wù)人信用的高度融合。
《物權(quán)法》的頒布，第一次將應(yīng)收賬款納入擔(dān)保范圍，給應(yīng)收賬款出質(zhì)提供了法律依據(jù)。中國人民銀行征信中心的應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)正式上線運行，為質(zhì)權(quán)人公示其質(zhì)權(quán)提供平臺，使登記的質(zhì)權(quán)獲得對抗第三人的法律效力，有效推動了應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的開展。據(jù)統(tǒng)計，全國中小企業(yè)應(yīng)收賬款融資合同金額累計超過10000億人民幣，約占所有登記融資合同累計金額的31％，大大高于其他信貸品種中中小企業(yè)的所占份額，對緩解我國中小企業(yè)融資難問題具有重大意義。全國的情況沒有必要在文中出現(xiàn)本文從天津市應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，找出制約該類業(yè)務(wù)發(fā)展的問題所在，并提出了相對而言關(guān)建議。
一、天津市應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)發(fā)展情況
近兩年來，天津市應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)有了一定的發(fā)展。在人民銀行天津分行的大力推動下，應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)得到了商業(yè)銀行、擔(dān)保公司及其他企事業(yè)單位的高度關(guān)注。但與全國的發(fā)展情況相比，進展緩慢，存在諸多不足。
(一)應(yīng)收賬款融資量不多，登記量、查詢量少
從人民銀行征信中心的應(yīng)收賬款質(zhì)押登記數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計看：截至2009年3月，全國共有常用戶1492個，而天津市同期只有34個，在全國排名第22位。累計登記量天津市占全國登記量不到1％，在全國排名25位，常用戶及普通用戶查詢，天津市的查詢量占全國的1.39％，在全國排名靠后。工作中，我們將工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行在天津市和重慶市的數(shù)據(jù)作了比較，2009年3月底，重慶市累計登記量和查詢量分別約為天津市的3倍。
(二)開展應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的機構(gòu)分布不均衡
天津市應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)主要集中在少數(shù)幾家全國性商業(yè)銀行。2009年，全國性商業(yè)銀行的分支機構(gòu)在天津的累計登記量約占所有機構(gòu)累計登記量的93％，而全國為57％。相比之下，天津的地方性金融機構(gòu)、外資銀行和非銀行機構(gòu)應(yīng)收賬款融資登記量不到10％，
(三)應(yīng)收賬款融資類型偏少
在應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)內(nèi)，全國目前存在的應(yīng)收賬款類型大致有24種，主要是商業(yè)貿(mào)易產(chǎn)生的銷售款、水電氣暖、大橋公路、學(xué)校醫(yī)院等各類收費權(quán)、不動產(chǎn)銷售和出租產(chǎn)生的債權(quán)、工程款、企業(yè)受益權(quán)、政府補貼款、服務(wù)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款等，此外還包括出口退稅、經(jīng)營權(quán)、信用證、旅游景點收費權(quán)和理財產(chǎn)品等。而天津市用于質(zhì)押的應(yīng)收賬款類型與全國相比偏少，天津登記的應(yīng)收賬款類型主要集中在銷售款、發(fā)票對應(yīng)的應(yīng)收賬款、公路大橋、水電氣暖收費權(quán)和理財產(chǎn)品。從調(diào)查的16家金融機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，截至2009年3月底，銷售、貿(mào)易類應(yīng)收賬款質(zhì)押融資占比約72.3％，辦理這類業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)主要是工商銀行、建設(shè)銀行、中信銀行、光大銀行、深圳發(fā)展銀行等：天津市的公路大橋、水電氣暖、學(xué)校醫(yī)院等收費權(quán)類的應(yīng)收賬款累計占比約20.1％。辦理這類業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)主要是農(nóng)業(yè)銀行；理財產(chǎn)品質(zhì)押占比7.6％，主要是民生銀行的理財產(chǎn)品質(zhì)押融資。
(四)應(yīng)收賬款質(zhì)押融資出質(zhì)人分布不合理
從天津市應(yīng)收賬款質(zhì)押融資出質(zhì)人的現(xiàn)狀來看，學(xué)校醫(yī)院等事業(yè)單位占天津市所有出質(zhì)人的10％左右；以路橋公司作為出質(zhì)人的登記占天津市所有出質(zhì)人的10％左右；其余的則大多集中在汽車配件、石油燃氣電力、電子通訊、金屬制造、冶煉等行業(yè)。
二、天津市應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)發(fā)展中存在的問題
(一)金融機構(gòu)對應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)不夠重視
從調(diào)查情況看，沒有做過應(yīng)收賬款質(zhì)押業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)多數(shù)對應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)缺乏了解或者理解有偏差，有些金融機構(gòu)用傳統(tǒng)的擔(dān)保融資理念去評價這項業(yè)務(wù)，認為如果應(yīng)收賬款不能及時到賬，沒有其它抵押物作為還款來源，貸款風(fēng)險將加大，容易產(chǎn)生不良貸款，思想上產(chǎn)生了應(yīng)收賬款難以開展的錯誤認識。實際上，借鑒國外先進的經(jīng)驗，從銀行的長遠發(fā)展看，當(dāng)越來越多的大企業(yè)將融資方式轉(zhuǎn)向資本市場時，銀行加大對中小企業(yè)的融資是必然的選擇，而應(yīng)收賬款質(zhì)押融資又是符合中小企業(yè)的自身特征。國外對微小企業(yè)的應(yīng)收賬款質(zhì)押融資更多采用資產(chǎn)支持貸款的方式，因為中小企業(yè)不動產(chǎn)資源有限，擁有的是存貨和應(yīng)收賬款，而其信用程度不比大企業(yè)，無法提供銀行所要求的各種完善的財務(wù)報表，信貸風(fēng)險較大。對此，資產(chǎn)支持貸款方式較之傳統(tǒng)的貸款方式更有針對性，適合中小企業(yè)的資產(chǎn)特征，揚長避短，有效盤活中小企業(yè)的沉淀資金。應(yīng)收賬款融資的基本形式是借款人以應(yīng)收賬款作為擔(dān)保，為生產(chǎn)和營銷融資。應(yīng)收賬款不是企業(yè)的壞賬、呆賬、三角債，而是企業(yè)優(yōu)質(zhì)的應(yīng)收賬款，它是企業(yè)在正常的經(jīng)營循環(huán)中相關(guān)資產(chǎn)變現(xiàn)的現(xiàn)金流，變現(xiàn)能力很強，金融機構(gòu)如果能夠全面掌握應(yīng)收賬款質(zhì)押融資的信貸技術(shù)，深入了解借款人所處的行為，對應(yīng)收賬款進行持續(xù)監(jiān)控，具體融資過程中根據(jù)實際情況，實時調(diào)查應(yīng)收賬款的真實性，應(yīng)收賬款質(zhì)押業(yè)務(wù)的風(fēng)險是完全可控的。
(二)部分金融機構(gòu)認為開展此項業(yè)務(wù)手續(xù)煩瑣、投入的精力大、成本高
金融機構(gòu)如果要開展應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)，必須要投入較多的人力、物力進行貸前的調(diào)查和貸后跟蹤監(jiān)控才能保證貸款的安全性，貸前調(diào)查主要包括了解應(yīng)收賬款的真實背景如何，交易雙方的交易關(guān)系是否良好穩(wěn)定，應(yīng)收賬款賬齡結(jié)構(gòu)、周轉(zhuǎn)率、壞賬率等是否合理，付款方的付款意愿及付款能力是否存在問題，是否存在關(guān)聯(lián)企業(yè)交易等方面，貸后跟蹤監(jiān)控包括了解應(yīng)收賬款付款方對出質(zhì)人的付款履約情況，隨時了解付款方的資信變化情況，監(jiān)控應(yīng)收賬款收款賬戶的款項匯出和匯入情況，按照合同規(guī)定及時扣劃相應(yīng)款項等方面。
(三)部分金融機構(gòu)內(nèi)部對辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)目前尚沒有相關(guān)文件規(guī)定或規(guī)定了較高的準入門檻
一些金融機構(gòu)開展應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)少的另一個原因是金融機構(gòu)總行沒有明確規(guī)定該業(yè)務(wù)的操作流程，或者辦理這項業(yè)務(wù)的門檻很高，貸款審批權(quán)限上收，致使銀行信貸人員對有辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)需求的企業(yè)。也不愿詳細了解企業(yè)情況；有的行盡管認為融資企業(yè)是他們重要客戶，質(zhì)押物也較優(yōu)質(zhì)，但因為沒有操作規(guī)定，怕違反制度、受處罰，不得不放棄。另外，有部分商業(yè)銀行總行規(guī)定條件多，如只有交易雙方評級均為AA的企業(yè)才能辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)等，如此一來，符合條件的企業(yè)寥寥無幾，影響了該業(yè)務(wù)的開展。
(四)多數(shù)中小企業(yè)對應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)了解不夠或無法滿足銀行的應(yīng)收賬款融資條件
調(diào)查中，多數(shù)中小企業(yè)并沒有意識到應(yīng)收賬款可以作為擔(dān)保品來解決自身資金不足的問題，也就不會向銀行提出融資要求，一些中小企業(yè)雖然知道應(yīng)收賬款可以用于質(zhì)押融資，但缺乏健全的財務(wù)健度，不能向金融機構(gòu)提交關(guān)于應(yīng)收賬款真實、完整、準確的單據(jù)和其它資料，金融機構(gòu)不能有效的了解企業(yè)的應(yīng)收賬款，就不愿為其融資。此外，一些企業(yè)在向銀行提出應(yīng)收賬款融資時，大部分條件都能夠滿足銀行需求，但因為一些具體細節(jié)方面的問題影響了應(yīng)收賬款融資，如我們調(diào)查的天津某集團有限公司，其主要供應(yīng)商的信譽非常好，應(yīng)收賬款穩(wěn)定，對于銀行來講這非常適合做這類企業(yè)，但由于銀行需要應(yīng)收賬款付款方確認或銀行要求企業(yè)直接將回款劃入貸款銀行賬戶才能辦理，而企業(yè)由于一些原因無法做到，便導(dǎo)致貸款無法投放。這種情況在一定程度上制約了應(yīng)收賬款質(zhì)押融資的發(fā)展。
(五)與應(yīng)收賬款融資有關(guān)的法律問題有待明確
《物權(quán)法》僅規(guī)定應(yīng)收賬款可以出質(zhì)，但對于實際操作中的許多具體問題沒有涉及，有待于《物權(quán)法》司法解釋及其它有關(guān)法律、法規(guī)予以明確。如應(yīng)收賬款的定義和范圍、應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)的實現(xiàn)等。
三、對天津市大力開展應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的建議
(一)政府應(yīng)大力推動應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)發(fā)展
首先要了解和研究應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)，提高認識、轉(zhuǎn)變觀念，積極組織各相關(guān)部門加強和國外的交流與學(xué)習(xí)；在全社會大力宣傳這項業(yè)務(wù)，制定相應(yīng)的指導(dǎo)意見或管理規(guī)范，積極推動應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的開展。
(二)人民銀行應(yīng)加大應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的宣傳力度
針對目前金融機構(gòu)和企業(yè)對應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)缺乏認識的現(xiàn)狀，人民銀行作為應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的登記部門，有責(zé)任向金融機構(gòu)和企業(yè)宣傳應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的優(yōu)勢和質(zhì)押登記系統(tǒng)的作用，一方面引導(dǎo)金融機構(gòu)采取靈活的授信策略，利用應(yīng)收賬款質(zhì)押對中小企業(yè)提供有力量的信貸支持。另一方面要引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范結(jié)算方式，盡快熟悉應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)，并積極與金融機構(gòu)進行溝通，通過提高自身應(yīng)收賬款質(zhì)量，爭取更多地利用應(yīng)收賬款質(zhì)押方式獲得融資。
(三)金融機構(gòu)應(yīng)調(diào)整信貸政策和提高信貸管理水平，制定切實可行的應(yīng)收賬款質(zhì)押融資的操作規(guī)程
應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)可豐富金融機構(gòu)信貸業(yè)務(wù)品種、拓展客戶范圍、提高同業(yè)競爭能力、提高經(jīng)濟效益。隨著大型企業(yè)的融資方式向直接融資轉(zhuǎn)型，金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時調(diào)整信貸投向。將中小企業(yè)作為重要的客戶資源和利潤增長點，結(jié)合實際情況，認真研究應(yīng)收賬款質(zhì)押融資的信貸技術(shù)、風(fēng)險評級和合規(guī)管理，為中小企業(yè)客戶提供適合其經(jīng)營特點的融資服務(wù)。在應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)進行過程中，通過密切關(guān)注供應(yīng)商和賒銷方的經(jīng)營、管理、財務(wù)狀況，密切控制其現(xiàn)金流，對應(yīng)收賬款質(zhì)押融資進行專戶管理，確保賬款回收。同時，金融機構(gòu)要結(jié)合當(dāng)前形勢，制定切實可行的應(yīng)收賬款質(zhì)押融資的操作規(guī)程，對各級分支機構(gòu)辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)進行規(guī)范。
(四)中小企業(yè)應(yīng)重視和維護自身信用。加強應(yīng)收賬款管理
中小企業(yè)如果要想利用應(yīng)收賬款質(zhì)押獲得融資，必須要重視和維護自身信用，增強企業(yè)的競爭力，特別是要不斷提高自身管理水平，建立健全財務(wù)制度，改善應(yīng)收賬款管理，靠自身資信為企業(yè)創(chuàng)造更多的融資機會。
第7篇：不動產(chǎn)登記操作流程范文
關(guān)鍵詞：居民家庭經(jīng)濟狀況；核對機制；現(xiàn)狀；對策建議
中圖分類號：C913.7 文獻標識碼：A
收錄日期：2017年5月24日
一、居民家庭經(jīng)濟狀況核對機制建設(shè)現(xiàn)狀
近年來，社會救助制度快速發(fā)展，托底保障任務(wù)越來越重，救助范圍已擴大到低收入家庭、因病致貧家庭，救助范圍已發(fā)展到包括低保救助、特困救助、臨時救助、醫(yī)療救助、住房救助、教育救助等8大類救助項目。各類救助人群和多項救助項目都需要精準核對申請家庭的經(jīng)濟狀況。為適應(yīng)申請救助家庭經(jīng)濟狀況核對工作需要，完成好新時期對社會救助各類申請對象的精準認定任務(wù)，2014年2月頒布的《社會救助暫行辦法》（中華人民共和國國務(wù)院令第649號）規(guī)定：“申請或者已獲得社會救助的家庭，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定如實申報家庭收入狀況、財產(chǎn)狀況。縣級以上人民政府民政部門根據(jù)申請或者已獲得社會救助家庭的請求、委托，可以通過戶籍管理、稅務(wù)、社會保險、不動產(chǎn)登記、工商登記、住房公積金管理、車船管理等單位和銀行、保險、證券等金融機構(gòu)，代為查詢、核對其家庭收入狀況、財產(chǎn)狀況；有關(guān)單位和金融機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以配合?？h級以上人民政府民政部門應(yīng)當(dāng)建立申請和已獲得社會救助家庭經(jīng)濟狀況信息核對平臺，為審核認定社會救助對象提供依據(jù)”，以國家法規(guī)的形式將核查機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，由以前單純的低保對象的核查認定，擴展為社會救助對象的核查認定。按照《社會救助暫行辦法的要求》，民政部率先成立了核對機構(gòu)，對全國核對信息系統(tǒng)建設(shè)提出了總體的思路和架構(gòu)，制定了相關(guān)標準，并研究開發(fā)了適應(yīng)于各級核對機構(gòu)信息化建設(shè)的基礎(chǔ)平臺。目前省級核對機構(gòu)基本組建完成，地市和縣級核對機構(gòu)建設(shè)也完成了預(yù)期目標。各地在抓好內(nèi)部建設(shè)的同時，在政策創(chuàng)制、爭取資金投入、信息共享機制建立、信息建設(shè)方案設(shè)計、核對操作流程規(guī)范、隊伍培訓(xùn)方面取得不同程度的進展，一些地區(qū)在建機構(gòu)的同時，完成了核對信息系統(tǒng)的建設(shè)任務(wù)，與相關(guān)部門實現(xiàn)了數(shù)據(jù)交換和信息共享，全面開展了信息核對業(yè)務(wù)，全國核對工作發(fā)展迅速。
二、居民家庭經(jīng)濟狀況核對機制建設(shè)中存在的問題
（一）相關(guān)部門間數(shù)據(jù)共享困難。居民家庭經(jīng)濟狀況核對系統(tǒng)平臺是跨部門核對信息系統(tǒng)，實現(xiàn)民政與涉及居民家庭經(jīng)濟狀況的部門間相關(guān)信息的互聯(lián)互通、數(shù)據(jù)共享、業(yè)務(wù)協(xié)同，才能準確核對居民家庭經(jīng)濟狀況。目前，一些政府部門缺乏“大數(shù)據(jù)思維”，把自己掌握的豐富信息鎖在柜中、束之高閣，擺脫不了“數(shù)據(jù)小農(nóng)意識”，動輒拿保密和隱私說事，“信息”、“經(jīng)過請示上級領(lǐng)導(dǎo)不允許共享”，往往是民政部門在數(shù)據(jù)共享中最常聽到的答復(fù)。部門對數(shù)據(jù)資源的分割和壟斷，制約社會救助效率。
（二）全國沒有一體化核對信息系統(tǒng)。目前，民政部沒有實現(xiàn)全國各地各級核對機構(gòu)開發(fā)核對系統(tǒng)工作進行統(tǒng)一的管理，由于缺少全國總體架構(gòu)和技術(shù)方案，已經(jīng)建設(shè)完成的核對系統(tǒng)五花八門，由于體系混亂、數(shù)據(jù)標準規(guī)范和信息核對流程不統(tǒng)一，難以實現(xiàn)全國核對信息流暢、交換，難以兼容，形成一個個信息孤島，且容易造成信息泄露，給數(shù)據(jù)共享互通造成障礙，這是核對系統(tǒng)建設(shè)過程中面臨的共性問題。
（三）核對人員能力還不能適應(yīng)當(dāng)前核對工作的需要。一是各地核對機構(gòu)都成立不久，從事這項工作的人員普遍年輕化，缺乏專業(yè)背景和工作經(jīng)驗；二是核對業(yè)務(wù)政策性強，涉及部門多，技術(shù)含量高，需要有多方面專業(yè)知識，但是從事這項工作的人員普遍缺乏系統(tǒng)的學(xué)習(xí)和專業(yè)的培訓(xùn)；三是從事這項工作的同志一般只是疲于應(yīng)付于具體的業(yè)務(wù)，在統(tǒng)籌規(guī)劃、理論思考、業(yè)務(wù)拓展方面還不能適應(yīng)當(dāng)前工作的發(fā)展需要。
三、對居民家庭經(jīng)濟狀況核對機制建設(shè)的建議
（一）部門間信息資源共享需要頂層推動。準確核實居民家庭經(jīng)濟狀況需要政府各部門的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，而現(xiàn)狀是大量的數(shù)據(jù)分布在各個互相分隔開的政府部門中，成為了政府部門的私有財產(chǎn)。因此，要從政府層面M行全面、細致、強力的規(guī)劃推動，減少乃至消除政府部門間資源共享的屏障。各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對政務(wù)信息資源共享工作的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)政務(wù)信息資源共享方面的重大事項，整合各類政府信息平臺，推進政務(wù)信息資源共享。各級政府信息化主管部門負責(zé)組織指導(dǎo)和監(jiān)督檢查本行政區(qū)域內(nèi)政務(wù)信息資源共享工作，建設(shè)政務(wù)信息資源目錄體系、共享體系和政務(wù)信息資源交換共享平臺（以下簡稱共享平臺）等基礎(chǔ)設(shè)施。建立統(tǒng)一的政務(wù)信息資源目錄體系和共享體系，具體負責(zé)資源共享平臺的建設(shè)管理、應(yīng)用培訓(xùn)、運行維護、日常監(jiān)測，制定政務(wù)信息資源共享管理制度、標準、技術(shù)規(guī)范，為政務(wù)信息資源共享工作提供技術(shù)支撐。政府應(yīng)當(dāng)按照本級政府政務(wù)信息資源共享工作的總體安排，做好政務(wù)信息資源目錄的編制、更新和維護工作，提出共享需求、提供共享信息。這樣才能打通政府各部門間數(shù)據(jù)交換共享的渠道，將原本分散存儲在不同部門、行業(yè)的公共數(shù)據(jù)陸續(xù)匯集到統(tǒng)一的公共數(shù)據(jù)中心，強力推進政府各部門數(shù)據(jù)共建共享。
第8篇：不動產(chǎn)登記操作流程范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押；風(fēng)險；控制
一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險
1、抵押物風(fēng)險
抵押物風(fēng)險主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險、抵押物價值下跌風(fēng)險、抵押物處置風(fēng)險等。
從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險主要是指在一些地區(qū)，由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗土地使用權(quán)證的情況下，對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時也存在一定的不確定性；
抵押物價值下跌風(fēng)險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟進入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>
抵押物處置風(fēng)險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風(fēng)險。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款，只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號，以下簡稱《規(guī)定》）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題?！兑?guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使成本?！兑?guī)定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實際執(zhí)行效果；②是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘藴实那闆r下，是否能對抵押房屋予與執(zhí)行；③是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時，能否對抵押房屋予與執(zhí)行；④是沒有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時間限制。
2、變現(xiàn)風(fēng)險
房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
3、社會和政策性風(fēng)險
任何國家的房地產(chǎn)都會受到社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟繁榮，政策鼓勵支持，則房地產(chǎn)價格看漲，相反則會看跌，我國也不例外?，F(xiàn)在房地產(chǎn)不景氣，出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對抵押權(quán)人來說，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟形勢和宏觀政策形勢的變化，很可能遭受損失。
4、抵押物毀損風(fēng)險
抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風(fēng)險。
5、房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險
首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應(yīng)注銷的房地產(chǎn)權(quán)證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產(chǎn)主管部門在辦理他項權(quán)利抵押登記時進行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進行房產(chǎn)抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復(fù)抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據(jù)評估報告總額來測算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額，只在抵押合同或他項權(quán)利證明書上標明，未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標記。結(jié)果容易出現(xiàn)重復(fù)抵押，當(dāng)處置債權(quán)時，無法保證債權(quán)的實現(xiàn)。還有一種情況，不法分子先將房地產(chǎn)在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復(fù)抵押。
6、房地產(chǎn)抵押評估過程中的風(fēng)險
抵押房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時相似房地產(chǎn)的市場價格進行客觀合理的 評估。評估過程存在許多風(fēng)險。第一是權(quán)屬風(fēng)險，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間 價值風(fēng)險：貸款到期日的實際房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風(fēng)險，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工 時的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構(gòu)不能在租期內(nèi)實現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo) 致金融機構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險控制
首先，金融機構(gòu)應(yīng)對貸款企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)狀況以及預(yù)期收益能力，以及抵押物土地的性質(zhì)，規(guī)范用途趨向，其他產(chǎn)權(quán)狀況，要進行全面審查，對屬國家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關(guān)的合法登記。金融機構(gòu)應(yīng)充分考查貸款企業(yè)狀況，建立預(yù)警機制，最好搶在企業(yè)破產(chǎn)前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業(yè)破產(chǎn)，要加強與房地產(chǎn)和法院等有關(guān)部門聯(lián)系，依法處置抵押物，以期使損失減少到最少。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機制。金融機構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態(tài) 監(jiān)管抵押物全過程。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制 度，降低金融機構(gòu)的金融風(fēng)險。
其次，房、地、金融等相關(guān)部門應(yīng)建立協(xié)調(diào)聯(lián)動機制；條件具備的，相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)，信息共享，就能防止和規(guī)避因信息缺欠所出現(xiàn)管理上漏洞及貸款損失等諸多問題。
再次， 完善風(fēng)險防范制度。在金融機構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng) 險存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個方面，防范風(fēng)險，要做到以下幾點：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴格化。實行跟蹤服務(wù)，落實調(diào)查責(zé)任，增加貸后 檢查強度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減 少貸款損失。二、完善金融機構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報機制。⑤對于虛 假抵押貸款行為，要及時復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險發(fā)生。
三、總結(jié)
在我國，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩(wěn) 定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機制，完善金融機構(gòu)風(fēng)險防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的重要措施。同時，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī) 則，引入住房質(zhì)量強制保險制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺，進一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險控制機制。只有在房地產(chǎn)抵押登 記管理部門和金融機構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險。
注釋：
①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。
②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報》，2009年6月。
③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險防范”，《商情》，2008年6月。
第9篇：不動產(chǎn)登記操作流程范文
1農(nóng)村宅基地特點分析
農(nóng)村宅基地作為農(nóng)民興建房屋建筑的基礎(chǔ),是農(nóng)村集體所有徒弟中撥給農(nóng)戶用于建造房屋保障農(nóng)戶居住和生活需要的土地,它涵蓋房屋、庭院和廁所廚房等輔助用房所需的土地。對宅基地土地,農(nóng)民具有使用權(quán),在進行地籍調(diào)查時主要是針對農(nóng)民對農(nóng)村宅基地的使用權(quán)進行調(diào)查。那么,需要我們首先了解農(nóng)村宅基地相對于城鎮(zhèn)用地的特點。首先,農(nóng)村宅基地具有簡單單一的用地特點,它僅包括宅基地和街巷用地兩個方面,城鎮(zhèn)土地則涵蓋了幾乎所有用地類型,十分復(fù)雜多樣。其次,農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查范圍有限,它通常對一個面積大約為0.25km2的村子進行施測,這與城鎮(zhèn)1km2以上的施測面積相比地籍調(diào)查范圍較小。再次,分布也具有鮮明的特征。大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)一個行政區(qū)內(nèi)有多個鄉(xiāng)鎮(zhèn),每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)有十幾個或幾十個自然村,這與城鎮(zhèn)分布相比更加分散、分布更加廣泛。
2農(nóng)村宅基地地籍測量現(xiàn)狀分析
事實上,農(nóng)村宅基地地籍測量是以《地籍調(diào)查規(guī)程》等法律為依據(jù)的,它以宗地為基本統(tǒng)計單位,對農(nóng)村宅基地的面積、屬性等進行調(diào)查,據(jù)實填寫調(diào)查統(tǒng)計表并繪制相應(yīng)的宗地圖。目前,在進行農(nóng)村宅基地地籍實際測量過程中,通常按照國土資源部關(guān)于農(nóng)村宅基地地籍測量所規(guī)定的1∶1000的比例尺或1∶2000的比例尺執(zhí)行。一般情況下,距離城鎮(zhèn)較近的農(nóng)村宅基地地籍測量選用1∶1000的比例尺,而距離城鎮(zhèn)相對較遠的農(nóng)村則選用1∶2000的比例尺。關(guān)于界址點的點位誤差,一級和二級分別控制在5～7.5cm內(nèi)?，F(xiàn)階段,農(nóng)村宅基地地籍測量通常采用全野外數(shù)字化測量地籍地形法、全野外數(shù)字化測量地籍、數(shù)字攝影測量地形法和數(shù)字攝影測量地籍地形法三種常見的方法,上述三種測量方法分別被發(fā)達省份、中部省份和西部省份采用。它們的精準度和成本也存在著差異:精準度、成本最高,工期最長的是全野外數(shù)字化測量地籍地形的方法;全野外數(shù)字化測量地籍、數(shù)字攝影測量地形法精準度能夠滿足要求,成本較低,速度也比較快;數(shù)字攝影測量地籍地形法則存在一定的缺陷,因為通過改法進行測量很難使界址點的精度得到有效保證,但它速度較快,成本也明顯低于上述兩種方法。
3基于遙感影像技術(shù)在農(nóng)村宅基地地籍測量中的應(yīng)用
地籍測量作為一項政府主導(dǎo)的測繪工作,屬于官方行為,是政府行使土地行政管理職能的具有法律意義的行政性技術(shù)行為。開展地籍測量能有效保護土地、合理利用土地及保護土地所有者和土地使用者的合法權(quán)益,具有十分重要的社會意義。我國政府高度重視農(nóng)村宅基地的地籍測量工作,為了得到更加精確、可靠的地理參考系統(tǒng)數(shù)據(jù),加大資金投入和技術(shù)研究的力度,不斷實現(xiàn)技術(shù)的創(chuàng)新和突破。筆者結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村宅基地地籍測量項目實際,從試驗角度研究探討了基于遙感影像的農(nóng)村宅基地地籍測量方法。目前常用的方法是先借住全站儀或?qū)崟r差分的GPS技術(shù)對宅基地的界址點進行測量,再以其作為像控點正攝校正遙感影像,再據(jù)影像圖對地物解譯并最終繪制地籍圖。關(guān)于GPS-RTK技術(shù),其依據(jù)的是載波相位觀測,這種觀測法的觀測模式與傳統(tǒng)的觀測法的觀測模式存在著天壤之別,是對農(nóng)村宅基地地籍測量的技術(shù)創(chuàng)新。在操作時,通常遵循以下操作流程:首先將GPS接收機架設(shè)在基準站上,然后進行連續(xù)觀測,并將觀測獲得的數(shù)據(jù)及時傳送至流動站,當(dāng)流動站接收到數(shù)據(jù)信息后通過GPS衛(wèi)星信號獲取基準站的相關(guān)數(shù)據(jù),從而根據(jù)這些數(shù)據(jù)得出測量坐標等相關(guān)地籍結(jié)果。這種宅基地地籍測量方法不僅測量簡便,能夠大大降低測量工作人員的工作強度、減少工作量,還能使農(nóng)村宅基地地籍測量工作效率提高,測量周期縮短?；谶@種測量方法,該次試驗選取了地勢平坦的試驗區(qū),該區(qū)域多為普通的農(nóng)村平房,高度均勻,分布廣泛,為了確保試驗效果,選取的是分辨率為0.5M的GeoEye現(xiàn)勢性較強的遙感影像。為了確保遙感影像正攝校正的精讀得到保障,試驗首先借助GPS-RTK全野外數(shù)字化測量法對試驗區(qū)的界址點和地籍圖進行繪制,并使精度達到預(yù)定要求。之后預(yù)處理遙感影像,主要工作內(nèi)容是對影響的亮度、灰度和對比度等進行細致地調(diào)整,將斑點和不要的灰色去除掉,最大限度地提高和保障遙感影像的清晰度,在此基礎(chǔ)上進行正攝校正。當(dāng)對選取的20個像控點進行正攝校正后發(fā)現(xiàn),這些均勻的界址點結(jié)果差異特別小,為保障試驗順利,最終從上述像控點中選取4個作為正射影像圖來滿足后期試驗的需求。為了提高圖像解譯的精度,首先在測量界址點時對圖像進行野外調(diào)繪,并將外業(yè)測繪的地籍要素(如界址點、界址線和宗地等)疊加到遙感正射影像圖上,以此為控制和參照進行地物要素的解譯[2]。之后再對解譯的地物圖形與測繪地物圖形認真比對,從而得出測繪是否精準的結(jié)論,結(jié)果表明測繪精度能夠達到農(nóng)村宅基地地籍測量的精準度要求。據(jù)此得知,在基于遙感影像對農(nóng)村宅基地地籍測量方法中,我們?yōu)榱舜_保圖件結(jié)果更加規(guī)范精準,需要首先確保所繪制地籍圖的圖上內(nèi)容十分規(guī)范,且無論使用何種成圖軟件,圖層一定要清楚,各類地籍地形要素、數(shù)學(xué)要素需分層設(shè)置,為后續(xù)建立宅基地地籍管理系統(tǒng)打好基礎(chǔ)。[3]與此同時,從事農(nóng)村宅基地地籍測量的專業(yè)技術(shù)人員,要不斷積累豐富的測繪知識,不斷學(xué)習(xí)和汲取新技術(shù),努力實現(xiàn)對農(nóng)村宅基地地籍測量的技術(shù)創(chuàng)新。為確保地籍測量工作高效順利開展,還應(yīng)具有不動產(chǎn)法律知識和地籍管理方面的知識,互相密切配合,細致認真地開展測量和繪圖工作,確保測量的精準度,為國家土地管理提供可靠的參考資料。
4結(jié)語
總之,隨著科技的發(fā)展與進步,對農(nóng)村宅基地地籍測量的技術(shù)和方法也應(yīng)不斷創(chuàng)新,目前所用的基于遙感影像的農(nóng)村宅基地地籍測量方法能夠精準地捕獲各地籍要素、準確地解譯地物要素并科學(xué)地繪制地籍圖形,在當(dāng)前的技術(shù)條件下,是一種值得廣泛推廣的可靠的農(nóng)村宅基地地籍測量方法。
作者:韓雷 單位:湖北省襄陽市不動產(chǎn)登記局
參考文獻
