商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文

近日，因忍受不了高昂的租金，星巴克關(guān)閉了在中國(guó)內(nèi)地的首家門店國(guó)貿(mào)一號(hào)店，星巴克隨后聲明稱“并非關(guān)店，而是遷址”，然而高昂的租金，再次將餐飲企業(yè)推到了風(fēng)口浪尖。

 

無(wú)獨(dú)有偶，上市餐飲企業(yè)湘鄂情最近也日子難熬，信用評(píng)級(jí)觸及“紅線”、大部分門店虧損。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了受“三公消費(fèi)”政策影響外，也與湘鄂情前期大肆擴(kuò)張門店，導(dǎo)致租金猛漲有關(guān)。

 

中國(guó)烹飪協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)邊疆表示，隨著房?jī)r(jià)飆升，商業(yè)地產(chǎn)的租金也跟著水漲船高。調(diào)查顯示，過(guò)去10年間餐飲業(yè)房租猛漲四五倍，“餐飲企業(yè)一直在為房地產(chǎn)打工。”

星巴克關(guān)店 湘鄂情虧損

繼麥當(dāng)勞北京第二店撤出長(zhǎng)安商場(chǎng)后，又一家知名餐飲企業(yè)撤出黃金地段。近日，星巴克關(guān)閉了其在中國(guó)內(nèi)地的首家門店，位于北京國(guó)貿(mào)商城一層的國(guó)貿(mào)1號(hào)店店面。

“這并非關(guān)店，而是遷址”，星巴克回應(yīng)稱，該店遷至國(guó)貿(mào)三期，主要原因是新址空間、設(shè)備更符合要求。然而對(duì)于記者遷址是否與租金有關(guān)的問(wèn)題，星巴克始終避而不談。

外界普遍認(rèn)為，星巴克是因忍受不了高昂的租金，才被迫搬遷了駐扎在國(guó)貿(mào)一期14年之久的1號(hào)店。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算認(rèn)為，國(guó)貿(mào)星巴克人員和房租成本約在700萬(wàn)元每年。顯然，這一金額比起中國(guó)區(qū)門店單店82.9萬(wàn)美元的營(yíng)收相差甚遠(yuǎn)。據(jù)了解，國(guó)貿(mào)一期每平方米每月租金為三期的將近一倍。

 

而主打高端餐飲的湘鄂情也受到了重創(chuàng)。湘鄂情報(bào)表顯示，2012年湘鄂情餐飲服務(wù)收入同比增長(zhǎng)7.03%，遠(yuǎn)低于2011年的34.45%；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)9.73%，增速較2011年回落24.26個(gè)百分點(diǎn)。2013年一季度，其營(yíng)業(yè)收入同比下滑33.31%，凈利潤(rùn)虧損6800多萬(wàn)。

 

根據(jù)鵬元資信評(píng)估有限公司的信用評(píng)級(jí)報(bào)告，其已將湘鄂情主體長(zhǎng)期信用等級(jí)由aa級(jí)下調(diào)至aa-級(jí)，將本期債券信用等級(jí)由aa級(jí)下調(diào)至aa-級(jí)，評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面。

 

業(yè)績(jī)下滑，又慘遭負(fù)面評(píng)級(jí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了受“三公消費(fèi)”政策及經(jīng)營(yíng)管理因素影響以外，湘鄂情前期大肆擴(kuò)充門店，追求好地段、好門面，導(dǎo)致其租金成本猛增，這些都讓其銷售業(yè)績(jī)劇下，經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)慘淡虧損。

 

租金猛漲近5倍 餐飲業(yè)為房地產(chǎn)打工

星巴克和湘鄂情的遭遇并不是個(gè)例，整個(gè)餐飲行業(yè)都在面臨壓力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年1至2月份，全國(guó)餐飲收入4030億元，同比增長(zhǎng)8.4%，增幅比去年同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)烹飪協(xié)會(huì)《2013年餐飲行業(yè)分析報(bào)告》顯示，餐飲企業(yè)從去年底到今年一季度業(yè)績(jī)連續(xù)下滑，慘淡局面前所未有。13.6%的增幅水平，創(chuàng)下了1991年以來(lái)的最低增幅水平。高端餐飲企業(yè)更是受挫嚴(yán)重，有的高端餐廳2月?tīng)I(yíng)收甚至下降超50%。

 

對(duì)此，中國(guó)烹飪協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)邊疆表示，房租是餐飲企業(yè)成本的很大一部分支出，可以說(shuō)是除了采購(gòu)食材費(fèi)用外的最大成本了。目前中國(guó)的餐飲業(yè)一般都是靠租門面來(lái)經(jīng)營(yíng)，很少有餐飲企業(yè)有自己的地產(chǎn)，因此對(duì)租金的依賴性非常大。

 

近幾年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，商業(yè)地產(chǎn)也跟著水漲船高，甚至價(jià)格超過(guò)了普通地產(chǎn)的漲幅。然而，餐飲業(yè)的租房合同一般是5年一簽，新店開(kāi)到四五年剛走上正軌，又要面臨租金上漲的壓力，企業(yè)賺的錢，又要投入到下一輪的高房租中去。

 

對(duì)于一些新開(kāi)的購(gòu)物中心，為吸引人氣，以偏低的價(jià)格吸引著名餐飲企業(yè)入駐，抬高其它鋪位的租金價(jià)格。然而等到該購(gòu)物中心人氣足、客流量大的時(shí)候，租金5年合同又到期了，地產(chǎn)商又轉(zhuǎn)過(guò)頭來(lái)對(duì)餐飲企業(yè)提高租金。而因?yàn)榭诒?、品牌、顧客等因素，企業(yè)不得不付出更多的租金，把該門面租下來(lái)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。因此，邊疆認(rèn)為，“餐飲企業(yè)的很大一部分利潤(rùn)都貢獻(xiàn)給了房產(chǎn)商，等于是在為他們打工?！?/p>

 

有媒體調(diào)查顯示，企業(yè)續(xù)租門店的租金平均上漲30%，有的企業(yè)門店的續(xù)租租金上漲達(dá)100%甚至更高。

不堪重負(fù)加快轉(zhuǎn)型尋出路

據(jù)邊疆介紹，目前餐飲企業(yè)的租金價(jià)格，最低的大概是3元每平方米每天，最高的則高達(dá)20元每平方米每天，如一些購(gòu)物中心里面的店鋪。一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，餐飲企業(yè)用于租房的租金，每年都在以15%至20%的速度在增長(zhǎng)。而過(guò)去10年間，餐飲企業(yè)的租金價(jià)格猛漲了近5倍。

 

面對(duì)租金快速增長(zhǎng)，邊疆坦言“沒(méi)有辦法，只能接受”。企業(yè)只能通過(guò)其他方式，如改變經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，讓經(jīng)營(yíng)方式靈活，增強(qiáng)內(nèi)部管理等方式，減少開(kāi)支和成本。

此外，信息化也成為餐飲業(yè)越來(lái)越值得重視的方向?！艾F(xiàn)在的團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站、微博、微信等線上活動(dòng)，都能拉來(lái)大量的線下顧客”。因此，邊疆認(rèn)為，餐飲行業(yè)的信息化，將是餐飲業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。

 

而餐飲企業(yè)尤其是高端餐飲企業(yè)，也認(rèn)識(shí)到了面前的困境，正在加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐，調(diào)整高端品牌產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的同時(shí)，通過(guò)并購(gòu)、合資等方式進(jìn)入快餐、火鍋等領(lǐng)域多業(yè)態(tài)發(fā)展，以及“大牌帶副牌”多元化品牌戰(zhàn)略的發(fā)展趨勢(shì)。

 

邊疆還建議，餐企應(yīng)“尋找消費(fèi)者最迫切需要的餐飲產(chǎn)品和消費(fèi)方式”，例如社區(qū)餐飲、城市早餐、老年餐飲以及送餐、送廚師、送服務(wù)員的外送餐飲服務(wù)等。遠(yuǎn)程點(diǎn)餐、手機(jī)支付、手機(jī)排隊(duì)等新方式也值得挖掘。

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 投資項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、研究背景及私募房地產(chǎn)投資基金介紹

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年高速發(fā)展之后，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來(lái)自銀行信貸，近期由于國(guó)家持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，銀行對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估趨嚴(yán)、信貸趨緊，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)分依賴銀行信貸的發(fā)展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發(fā)揮重要作用。私募房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)中發(fā)揮重要作用，促使房地產(chǎn)業(yè)慢慢步入金融化時(shí)代。

房地產(chǎn)投資基金首先出現(xiàn)在美國(guó)，是指從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金通過(guò)發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益收益和服務(wù)費(fèi)用。私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金中的一個(gè)分支，是指通過(guò)非公開(kāi)方式，面向少數(shù)個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資基金。

我國(guó)私募房地產(chǎn)投資基金的基金管理機(jī)構(gòu)按背景分主要有三類：PE背景類、產(chǎn)業(yè)背景類、開(kāi)發(fā)商背景類。房地產(chǎn)投資基金的組織形式可以采用以任何一個(gè)合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產(chǎn)基金投資方式主要分為對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合投資。但不論哪種方式，均應(yīng)對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研及評(píng)價(jià)，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析、財(cái)務(wù)分析以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從而做出是否投資的決策。目前我國(guó)私募房地產(chǎn)基金受基金的存續(xù)期及規(guī)模所限，以項(xiàng)目導(dǎo)向型為主，也就是先有項(xiàng)目再募集資金。本文主要探討私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。

二、私募房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)種類及風(fēng)險(xiǎn)管理

私募房地產(chǎn)投資基金按投資對(duì)象可簡(jiǎn)單分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業(yè)地產(chǎn)可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)等。由于投資對(duì)象的特性不同，在投資策略上會(huì)有差異，但在投資項(xiàng)目選擇階段，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程要系統(tǒng)考慮風(fēng)險(xiǎn)的共性。

房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險(xiǎn)和被投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之間有著緊密的聯(lián)系，當(dāng)開(kāi)發(fā)商投資一個(gè)項(xiàng)目，明確項(xiàng)目定位后，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目70%～80%的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)確定，房地產(chǎn)投資基金需要從自己的專業(yè)角度，對(duì)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)控制的措施進(jìn)行判斷，盡量減少信息不對(duì)稱帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，只有在投資決策階段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制定風(fēng)險(xiǎn)控制的措施，才能客觀、有據(jù)地進(jìn)行投資決策。

房地產(chǎn)項(xiàng)目按開(kāi)發(fā)過(guò)程分為以下四個(gè)階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、銷售和物業(yè)管理階段，各階段都存在特有的風(fēng)險(xiǎn)。以下將根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的四個(gè)階段，分別對(duì)房地產(chǎn)基金公司在投資項(xiàng)目選擇階段面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理策略進(jìn)行探討。

第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖1所示。

針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司主要對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估。基金公司要建立經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，建立分區(qū)域房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度，對(duì)城市化、城市圈進(jìn)行深入研究，著眼于存在長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)的區(qū)域，進(jìn)行多業(yè)態(tài)的投資布局。通過(guò)上述研究，評(píng)估政策風(fēng)險(xiǎn)、投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、投資類型風(fēng)險(xiǎn)等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區(qū)位、投資物業(yè)偏重類型，例如區(qū)位是以低風(fēng)險(xiǎn)的一、二線城市為主，還是以發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜?、四線城市為主，投資物業(yè)偏重類型是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。按投資策略選擇投資項(xiàng)目區(qū)位及類型，分析后確定是否符合自身的經(jīng)營(yíng)策略和風(fēng)險(xiǎn)承受度。同時(shí)要重視投資項(xiàng)目可行性研究，減少投資項(xiàng)目的盲目性，謹(jǐn)慎做出投資決策。

第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段存在風(fēng)險(xiǎn)如圖2所示。

針對(duì)此階段的風(fēng)險(xiǎn)，基金公司根據(jù)進(jìn)入的不同階段主要對(duì)置地風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估。通常地產(chǎn)基金介入項(xiàng)目都比較早，投資期限較長(zhǎng)，期間如果國(guó)家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策發(fā)生變化，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)得不到保障，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金無(wú)法按照預(yù)期回籠。如果是拿地前進(jìn)入項(xiàng)目，基金公司要詳盡調(diào)查前期拿地工作的進(jìn)展情況，落實(shí)相應(yīng)節(jié)點(diǎn)，基金投入項(xiàng)目后何時(shí)可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開(kāi)展調(diào)查，了解開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)，積極同當(dāng)?shù)貒?guó)土局、房地產(chǎn)交易中心等部門溝通，及時(shí)了解置地過(guò)程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)聯(lián)系，了解投資項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厝〉瞄_(kāi)發(fā)貸及按揭貸款的難易程度，有無(wú)其他特殊問(wèn)題，按揭貸款申請(qǐng)的難易程度，對(duì)項(xiàng)目銷售及現(xiàn)金流回籠有直接影響。

第三、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)如圖3所示。

針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司在投資階段要綜合評(píng)判開(kāi)發(fā)商的操盤能力，可根據(jù)開(kāi)發(fā)商以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成果、開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)接受度等進(jìn)行預(yù)判，也可借鑒銀行等金融機(jī)構(gòu)要求開(kāi)發(fā)商具備二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。投資項(xiàng)目決策通過(guò)、執(zhí)行投資后，此類風(fēng)險(xiǎn)的管理將貫穿投資項(xiàng)目投后管理的始終，并且是項(xiàng)目投后管理的重點(diǎn)內(nèi)容。

第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)如圖4所示。

房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)此階段風(fēng)險(xiǎn)，基金公司應(yīng)根據(jù)融資期限的長(zhǎng)短，預(yù)估投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流回籠，擬定項(xiàng)目快銷、慢銷的營(yíng)銷策略，同開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，預(yù)先約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)滿足基金退出時(shí)間要求，操盤過(guò)程中根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷售情況，適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目銷售策略。

私募房地產(chǎn)投資基金公司除對(duì)前述貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理外，還有其自身不同于開(kāi)發(fā)商的特有風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)基金本身的投資風(fēng)險(xiǎn)包括：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是由信息不對(duì)稱引起的，這一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金公司能夠盡可能得到來(lái)自被投資項(xiàng)目管理層關(guān)于其自身及被投資項(xiàng)目的完整、準(zhǔn)確信息，只有被投資項(xiàng)目管理層值得信任，才能使房地產(chǎn)投資基金獲得最大利益。下面列示幾點(diǎn)筆者認(rèn)為基金公司在項(xiàng)目選擇階段需特別進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理。

其一，對(duì)被投資項(xiàng)目實(shí)際控制人和管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察，預(yù)先識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，審慎選擇交易對(duì)手。基金公司可建立合作開(kāi)發(fā)商檔案，針對(duì)開(kāi)發(fā)商特質(zhì)進(jìn)行分類，可分為穩(wěn)健型開(kāi)發(fā)商、高成長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商、機(jī)會(huì)型開(kāi)發(fā)商，針對(duì)不同類型的開(kāi)發(fā)商構(gòu)建多元的項(xiàng)目合作平臺(tái)。著重考察交易對(duì)手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項(xiàng)目管理層的素質(zhì)是決定一個(gè)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，基金投資成功與否除了項(xiàng)目本身的質(zhì)量外，很大程度上取決于被投資項(xiàng)目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應(yīng)投資其資產(chǎn)。

其二，調(diào)查被投資項(xiàng)目法律關(guān)系是否清晰，識(shí)別法律風(fēng)險(xiǎn)。基金公司應(yīng)開(kāi)展法律盡職調(diào)查，調(diào)查被投資項(xiàng)目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質(zhì)是否會(huì)影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會(huì)影響基金交易；項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰，如發(fā)生過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況?；鸸疽罁?jù)調(diào)查結(jié)果及相應(yīng)的法律意見(jiàn)書，根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，結(jié)合投資客戶的風(fēng)險(xiǎn)承受度及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，評(píng)判是否投資。

其三，了解、評(píng)估開(kāi)發(fā)商融資真實(shí)意圖是否合理?；鸸踞槍?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資應(yīng)用于項(xiàng)目本身開(kāi)發(fā)，若開(kāi)發(fā)商僅以項(xiàng)目土地做抵押，融資所得資金外調(diào)用于其它高風(fēng)險(xiǎn)投資，則基金投資的風(fēng)險(xiǎn)則不可控?；鸸驹谕顿Y項(xiàng)目選擇階段即應(yīng)明確資金的使用用途，并告知開(kāi)發(fā)商投后將會(huì)執(zhí)行何種程度的監(jiān)管，例如基金投資資金將監(jiān)控支付，只可用于支付項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用；項(xiàng)目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴(yán)格監(jiān)控，只能用于項(xiàng)目本身建設(shè)等。資金用途和投后監(jiān)管方式在基金簽約前和開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，方能促成投資項(xiàng)目順利進(jìn)行。

其四，被投資項(xiàng)目是否存在其它硬傷，如土地未完成動(dòng)拆、土地抵押物價(jià)值不能覆蓋基金投資額、開(kāi)發(fā)商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問(wèn)題則要結(jié)合公司的投資政策，根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估，選擇是否放棄項(xiàng)目。

三、結(jié)論與展望

本文就私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了初步的探討，試圖從房地產(chǎn)金融從業(yè)者角度給出實(shí)際項(xiàng)目選取、操作中不同風(fēng)險(xiǎn)類型對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理、控制措施與需要引起重視的關(guān)鍵點(diǎn)，有利于投資人清晰認(rèn)識(shí)到各種風(fēng)險(xiǎn)和相應(yīng)關(guān)注點(diǎn)及對(duì)策。

私募房地產(chǎn)投資基金的未來(lái)很廣闊，它將會(huì)改變整個(gè)房地產(chǎn)的行業(yè)格局，提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)化資源配置效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長(zhǎng)，成熟的私募房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該最終實(shí)現(xiàn)真正的資本與產(chǎn)業(yè)的融合?？梢灶A(yù)見(jiàn)在未來(lái)的幾年中，私募房地產(chǎn)投資基金在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的參與度將會(huì)繼續(xù)提升，同時(shí)還將伴隨部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的金融化轉(zhuǎn)型，基金的風(fēng)險(xiǎn)管理措施將不斷隨著創(chuàng)新方式的出現(xiàn)而改進(jìn)，希望通過(guò)對(duì)私募房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目選擇階段風(fēng)險(xiǎn)管理的探討，為私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)在我國(guó)的健康發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 任紀(jì)軍：房地產(chǎn)投資基金-組織、模式與策略[M].經(jīng)濟(jì)管理出版社，2006.

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文

3月24日，2012（第三屆）中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高層峰會(huì)上，來(lái)自北京的嘉捷企業(yè)匯榮獲2011最具品牌影響力產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這家此前并不太知名的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，高速發(fā)展的數(shù)據(jù)卻足以驚人：歷時(shí)8年，公司已經(jīng)在北京、天津兩地建成園區(qū)38萬(wàn)平米，總投資約20億元，引入企業(yè)超過(guò)500家，年產(chǎn)值超過(guò)22億元，年稅收近1.8億元，形成就業(yè)崗位已達(dá)到8000人，帶動(dòng)就業(yè)達(dá)到16000人；在建園區(qū)22萬(wàn)平米，將于2012年竣工并投入使用，總投資約15億元，預(yù)計(jì)引入企業(yè)將達(dá)到200家，年產(chǎn)值合計(jì)超過(guò)16億元，年稅收可以達(dá)到1.5億元，形成就業(yè)6000人，帶動(dòng)就業(yè)10000人。

此前不久，北京中原地產(chǎn)綜合2011年度北京土地交易數(shù)據(jù)后分析報(bào)告稱：2011年全年，北京土地公開(kāi)市場(chǎng)合計(jì)出讓的土地中，用于承載產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的工業(yè)用地首次超過(guò)了住宅用地，并近乎占據(jù)總土地出讓面積的半壁江山。

這兩則消息加起來(lái)，不僅著實(shí)讓此前長(zhǎng)期被住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)所湮沒(méi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)揚(yáng)眉吐氣了一把，更讓宏觀調(diào)控之下低迷的北京地產(chǎn)業(yè)界為之一振，開(kāi)始重新思考產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。甚至有人開(kāi)始預(yù)言，下一個(gè)十年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或?qū)?huì)成為繼住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)之后支撐北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要一極。

其實(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)于北京而言并不陌生，它們大多依附于區(qū)縣政府的開(kāi)發(fā)園區(qū)，通過(guò)研究地方政府急需推進(jìn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，解讀產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，提出相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，達(dá)成完善城市功能的新興產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集成化開(kāi)發(fā)。

這種特殊的生存土壤，使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為了配合地方政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要角色。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商對(duì)象偏好于具有高成長(zhǎng)性的中小企業(yè)，區(qū)別于政府注重園區(qū)招商的招大引強(qiáng)，使之恰好成為了區(qū)縣政府招商引資的補(bǔ)充和助手，一方面地方政府借助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的集約平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地的高效利用，另一方面產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也形成了諸多中小企業(yè)在成長(zhǎng)過(guò)程中向政府訴求溝通的重要渠道。

事實(shí)上，上世紀(jì)90年代伴隨各類園區(qū)的興起，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展曾經(jīng)在全國(guó)異?；馃?，但由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與所在政府的支持與聯(lián)系密切相關(guān)，需要在當(dāng)?shù)卣暮亲o(hù)下，統(tǒng)籌考慮所在區(qū)域的資源、產(chǎn)業(yè)、人才、政策、發(fā)展環(huán)境等多方面因素，且投資回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)，緣于此，曾經(jīng)蜂擁而起的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商多數(shù)在規(guī)劃上陷入僵局，或者在招商上遇到坎坷，半途而廢者大有人在，能堅(jiān)持到今天并取得成功的則是少之又少。

從這個(gè)角度講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑也在拷問(wèn)著地方政府的智慧和執(zhí)政能力。如今，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度不減的大背景下，通過(guò)管窺從大浪淘沙中涌現(xiàn)出的諸如嘉捷企業(yè)匯這些成功者的發(fā)展歷程，更有助于區(qū)縣政府面對(duì)王者歸來(lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，練就火眼金睛，選準(zhǔn)真正的經(jīng)濟(jì)助手。

從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)身

和大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的起步一樣，嘉捷企業(yè)匯擁有的第一塊土地也在開(kāi)發(fā)區(qū)之內(nèi)，拿地的目的同樣是為了滿足企業(yè)的科研成果轉(zhuǎn)化：2001年，長(zhǎng)期致力于新能源汽車研究的嘉捷集團(tuán)在混合動(dòng)力客車研發(fā)的關(guān)鍵領(lǐng)域取得了重大突破，集團(tuán)當(dāng)時(shí)的設(shè)想是，利用這塊在亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)取得的120畝土地，建設(shè)新能源客車廠。

然而，新能源汽車的發(fā)展現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比想象的要復(fù)雜。正當(dāng)集團(tuán)準(zhǔn)備為混合動(dòng)力客車項(xiàng)目大干一場(chǎng)的時(shí)候，對(duì)集團(tuán)投資建廠可行性進(jìn)行論證分析的團(tuán)隊(duì)卻發(fā)現(xiàn)了兩大致命性問(wèn)題：其一，盡管混合動(dòng)力客車同時(shí)解決了節(jié)能環(huán)保和動(dòng)力問(wèn)題，但市場(chǎng)并不認(rèn)可；其二，倘若市場(chǎng)認(rèn)可，嘉捷設(shè)想技術(shù)突破之后進(jìn)行整車廠制造，而對(duì)于一家剛剛涉足客車制造領(lǐng)域的民營(yíng)企業(yè)而言，與大型國(guó)有客車制造廠商相比，在經(jīng)驗(yàn)、資金、人才等多個(gè)方面都無(wú)法比擬，又如何能應(yīng)對(duì)這些“國(guó)家隊(duì)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

是繼續(xù)做整車廠，并與國(guó)有客車制造企業(yè)展開(kāi)白熱化競(jìng)爭(zhēng)，以等待混合動(dòng)力客車的黎明到來(lái)，還是適時(shí)放手改變?cè)械募夹g(shù)路線，等新能源汽車的發(fā)展方向明朗再說(shuō)？經(jīng)過(guò)一番思想斗爭(zhēng)，嘉捷集團(tuán)決定調(diào)整原有的技術(shù)路線，放棄對(duì)整車廠的堅(jiān)持，轉(zhuǎn)而在混合動(dòng)力客車的驅(qū)動(dòng)和電池管理系統(tǒng)進(jìn)行突破。

雖然站在今天的角度去評(píng)判嘉捷集團(tuán)當(dāng)時(shí)的決斷，可以看出嘉捷集團(tuán)具有的超凡戰(zhàn)略眼光，因?yàn)橹钡?008年的奧運(yùn)會(huì)在北京舉辦，中國(guó)的道路上才真正出現(xiàn)了混合動(dòng)力客車，很難想象一家民營(yíng)企業(yè)能夠堅(jiān)持多久，而更重要的是，今天人們看到的從事混合動(dòng)力客車生產(chǎn)制造的企業(yè)，都是清一色的“國(guó)家隊(duì)”。

但對(duì)于當(dāng)時(shí)的嘉捷集團(tuán)而言，技術(shù)路線的調(diào)整除了要求集團(tuán)在投資、研發(fā)、人才等方面進(jìn)行調(diào)整之外，還有一個(gè)問(wèn)題也必須審慎考慮，因?yàn)檎噺S建設(shè)計(jì)劃的取消，意味著自用土地將大幅減少，手中的120畝土地如何才能得到更好的利用。

經(jīng)營(yíng)閑置土地，等同于企業(yè)要進(jìn)入一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。雖然嘉捷集團(tuán)從來(lái)沒(méi)有過(guò)土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，而市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)越土地資源的自然選擇卻給嘉捷集團(tuán)指出了一條明路：由于這片區(qū)域地處亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)的南端與馬駒橋生活區(qū)的交匯處，又是規(guī)劃中亦莊新城的核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，再加上政府的招商引資并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)對(duì)中小企業(yè)的全覆蓋，看中這片土地的諸多中小企業(yè)主動(dòng)找到嘉捷集團(tuán)希望落戶發(fā)展。

由此，嘉捷集團(tuán)決定不再猶豫，下定決心進(jìn)軍當(dāng)時(shí)并不為人看好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2004年8月，嘉捷集團(tuán)奠基建設(shè)亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)的“園中園”――嘉捷科技園，也就是嘉捷企業(yè)匯的前身，并明確指出重點(diǎn)引入中小企業(yè)入駐發(fā)展。

“摸著石頭過(guò)河”的嘉捷集團(tuán)無(wú)法預(yù)料進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后的結(jié)局好壞，但幸運(yùn)的是，2006年，嘉捷集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了事業(yè)的轉(zhuǎn)機(jī)。這一年，嘉捷集團(tuán)自用的辦公樓投入使用，嘉捷科技園引來(lái)了第一個(gè)客戶――國(guó)內(nèi)知名的民營(yíng)企業(yè)天申集團(tuán)，緊接著，第一個(gè)外資客戶西班牙伊索菲通公司也簽約入駐。更讓人意想不到的是，2007年年初，中國(guó)移動(dòng)北京分公司的客戶服務(wù)和培訓(xùn)基地也落戶嘉捷科技園。自此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正式被確認(rèn)為嘉捷集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。

而嘉捷集團(tuán)從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)身進(jìn)入到并不熟悉的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，沿襲做實(shí)業(yè)務(wù)實(shí)的行事風(fēng)格，能夠經(jīng)得起從事住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)“短平快”的高額利潤(rùn)誘惑，更愿意為較長(zhǎng)的投資回報(bào)周期長(zhǎng)期堅(jiān)持、精耕細(xì)作。

事實(shí)上，嘉捷集團(tuán)的成功，還有賴于其幸運(yùn)地踩準(zhǔn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的步點(diǎn)。

一方面受地域和整體環(huán)境所限，中小城市在吸引高端人才等戰(zhàn)略資源方面處于劣勢(shì)，這些地區(qū)的企業(yè)發(fā)展面臨越來(lái)越嚴(yán)重的人才瓶頸。在這一背景下，國(guó)內(nèi)一批取得較大發(fā)展的企業(yè)，紛紛向北京遷移總部，獲取更多的優(yōu)勢(shì)資源，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。另一方面，北京中心城區(qū)的租金不斷上漲，位于城市郊區(qū)、環(huán)境優(yōu)美、交通便利的企業(yè)總部辦公區(qū)便成為了企業(yè)辦公一種新選擇，同時(shí)信息的快速發(fā)展、物流的發(fā)達(dá)，城市的更加扁平化，也在某種程度加速了這種轉(zhuǎn)型。

還有一點(diǎn)也特別重要，同樣出身于中小企業(yè)的嘉捷集團(tuán)，與中小企業(yè)擁有諸多的共同語(yǔ)言，在吸引其入駐發(fā)展的過(guò)程中，更能夠站在中小企業(yè)的角度為其發(fā)展提供服務(wù)。

幫企業(yè)發(fā)現(xiàn)價(jià)值

如同住宅地產(chǎn)商復(fù)制成功的樓盤開(kāi)發(fā)模式一樣，成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式同樣可以復(fù)制，但由于面對(duì)的群體不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又不同于住宅地產(chǎn)，企業(yè)即便認(rèn)可產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的運(yùn)作模式，也很少會(huì)像個(gè)人多處購(gòu)房一樣，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商建設(shè)的各個(gè)園區(qū)進(jìn)行置業(yè)。

實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)于招商地產(chǎn)，一個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商不僅注重園區(qū)品質(zhì)的打造，更注重入?yún)^(qū)企業(yè)的“以商招商”，這一點(diǎn)在嘉捷企業(yè)匯得到了充分驗(yàn)證。嘉捷企業(yè)匯服務(wù)平臺(tái)總經(jīng)理徐進(jìn)告訴記者，要想長(zhǎng)期保持對(duì)中小企業(yè)的吸引力，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商必須形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，作為一個(gè)集聚中小企業(yè)發(fā)展的平臺(tái)，要重點(diǎn)針對(duì)中小企業(yè)的發(fā)展困難提供相應(yīng)服務(wù)。

“有的企業(yè)喜歡把錢花在廣告上，有的則愿意在研發(fā)上不惜投入重金，這主要取決于企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在什么地方，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商能夠?yàn)槿腭v企業(yè)提供土地資源，而要真正讓這些企業(yè)扎根于這片土地，所能依靠的只能是服務(wù)?！毙爝M(jìn)透露，2007年之前，嘉捷企業(yè)匯為入駐的中小企業(yè)只是提供簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)，但2007年之后，由于類似產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的大量興起，公司便致力于搭建為中小企業(yè)提供增值服務(wù)的平臺(tái)，到2009年服務(wù)平臺(tái)已經(jīng)基本建成，包括團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和開(kāi)展具體的服務(wù)內(nèi)容，公司每年的直接投入成本在300萬(wàn)左右。

要實(shí)現(xiàn)這一目的首先要搞清楚中小企業(yè)發(fā)展過(guò)程中面臨哪些主要問(wèn)題。徐進(jìn)認(rèn)為，由于中小企業(yè)大多靠單一技術(shù)或單一項(xiàng)目起家，成長(zhǎng)壯大到一定階段后，都會(huì)出現(xiàn)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略方向的選擇難題，這一步如果走好了，擺在中小企業(yè)面前的便是光明大道，走不好，中小企業(yè)便有可能逐漸消亡，而一些大的企業(yè)在遇到類似問(wèn)題時(shí)，往往會(huì)求助于知名的戰(zhàn)略咨詢公司，但中小企業(yè)不僅囿于資金、理念等多方面因素，不會(huì)尋求咨詢公司的合作，也因?yàn)槠湓谄髽I(yè)界作為一個(gè)孤獨(dú)、弱勢(shì)的群體，發(fā)展的初期根本沒(méi)人能夠看得上。

除此之外，與國(guó)家支持鼓勵(lì)政策難以對(duì)接也是中小企業(yè)的成長(zhǎng)“煩惱”。徐進(jìn)指出，一方面國(guó)家出臺(tái)了諸多支持中小企業(yè)發(fā)展的政策，也都配套會(huì)有相應(yīng)的資金支持，這些資金對(duì)于靠原始積累完成發(fā)展的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)卻意義重大，而另一方面大多數(shù)中小企業(yè)沒(méi)有相應(yīng)的精力和時(shí)間去研究散落在各個(gè)政府部門的相關(guān)政策，如何對(duì)接、找誰(shuí)對(duì)接都讓中小企業(yè)摸不著頭腦。

當(dāng)然，政府部門對(duì)于政策的創(chuàng)新還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，比如金融創(chuàng)新，雖然一些發(fā)展?jié)摿^好的中小企業(yè)依靠自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的技術(shù)起家，但銀行并不認(rèn)可企業(yè)對(duì)技術(shù)的價(jià)值評(píng)判，要申請(qǐng)貸款只能用固定資產(chǎn)進(jìn)行抵押，換句話說(shuō)，為中小企業(yè)賺得第一桶金的技術(shù)在銀行眼中基本上一錢不值。再比如人才引進(jìn)，相比政府為大型企業(yè)引進(jìn)人才創(chuàng)造的政策環(huán)境，中小企業(yè)顯然仍有較大的改善空間。

由于服務(wù)對(duì)象的特殊性，決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的服務(wù)不能成為管家式服務(wù)，嘉捷企業(yè)匯確定的服務(wù)重點(diǎn)是，解決中小企業(yè)的發(fā)展問(wèn)題，幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身的價(jià)值。

為此，嘉捷企業(yè)匯專門成立了專業(yè)的顧問(wèn)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，從一些高等院校引入了一批MBA人員，本著嘉捷企業(yè)匯與入駐企業(yè)共同發(fā)展的理念，免費(fèi)為先期入駐的企業(yè)梳理發(fā)展的方向，疏通政策管道。

盡管投入不菲，但徐進(jìn)卻認(rèn)為非常值得。在他看來(lái)，嘉捷企業(yè)匯若想在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商領(lǐng)域成為佼佼者，需要形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須在關(guān)系中小企業(yè)成長(zhǎng)的關(guān)鍵環(huán)境上體現(xiàn)出獨(dú)特服務(wù)，只有使入駐的企業(yè)得到了較好的成長(zhǎng)，服務(wù)才具有價(jià)值，這等于為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商自己樹(shù)立了金字招牌。

招商與服務(wù)并重

和大多數(shù)中小企業(yè)一樣，隨著園區(qū)入駐中小企業(yè)的成長(zhǎng)壯大，融資難逐漸成為這些企業(yè)實(shí)現(xiàn)超常發(fā)展的重要瓶頸，一向注重服務(wù)的嘉捷企業(yè)匯自然要為此有所作為。

仍然有別于簡(jiǎn)單地把銀行、PE等金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)拉到一起的介紹式服務(wù)，嘉捷企業(yè)匯依據(jù)“幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身價(jià)值”的服務(wù)理念，通過(guò)全面掌握金融機(jī)構(gòu)的金融產(chǎn)品，為有融資需求的企業(yè)量身設(shè)計(jì)出不同的融資途徑。

“任何一家企業(yè)都不可能了解所有銀行針對(duì)中小企業(yè)的特色金融產(chǎn)品，但作為一個(gè)立足服務(wù)中小企業(yè)的平臺(tái)，要求我們必須做到專業(yè)性。”基于這種認(rèn)識(shí)，徐進(jìn)介紹說(shuō)，嘉捷企業(yè)匯作為園區(qū)運(yùn)營(yíng)者的優(yōu)勢(shì)得到了充分發(fā)揮，比如用園區(qū)資產(chǎn)和信用為入?yún)^(qū)企業(yè)提供增信，組織園區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)形成集體票據(jù)和信托產(chǎn)品等，向北京銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行推介等。

在金融服務(wù)平臺(tái)上如此用心，也讓近兩年由嘉捷企業(yè)匯舉辦的投融資峰會(huì)收獲了不錯(cuò)的反響，不僅得到了金融機(jī)構(gòu)與入?yún)^(qū)企業(yè)的雙方認(rèn)可，還使服務(wù)平臺(tái)成為了嘉捷企業(yè)匯吸引諸多中小企業(yè)關(guān)注的獨(dú)特品牌。

這種特色的服務(wù)板塊正在形成嘉捷企業(yè)匯可對(duì)外輸出的經(jīng)營(yíng)模式，“現(xiàn)在已經(jīng)有一些我們園區(qū)之外的企業(yè)找到我們，希望納入到我們的服務(wù)平臺(tái)，共享平臺(tái)的特色服務(wù)?！毙爝M(jìn)說(shuō)，一些小的園區(qū)自己建服務(wù)平臺(tái)成本太高，且經(jīng)驗(yàn)不足，不如把這種專業(yè)的事情交給我們有經(jīng)驗(yàn)的服務(wù)商來(lái)提供，“雖然我們現(xiàn)在對(duì)嘉捷企業(yè)匯內(nèi)的企業(yè)提供的是免費(fèi)服務(wù)，但今后對(duì)其他園區(qū)和企業(yè)提供服務(wù)時(shí)適當(dāng)收取一些費(fèi)用，完全是可行的。”徐進(jìn)對(duì)此充滿信心。

服務(wù)在形成嘉捷企業(yè)匯核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，也在影響著嘉捷企業(yè)匯的招商活動(dòng)。據(jù)徐進(jìn)介紹，之所以近幾年嘉捷企業(yè)匯在根植于大興的基礎(chǔ)上逐步向外擴(kuò)張，并接連在北京和天津成功復(fù)制了幾個(gè)園區(qū)，就是因?yàn)樘厣?wù)樹(shù)立起的嘉捷企業(yè)匯品牌，讓園區(qū)發(fā)展了一大批招商渠道，與一些行業(yè)協(xié)會(huì)、龍頭企業(yè)形成了長(zhǎng)效的招商合作機(jī)制，也正是緣于在中小企業(yè)領(lǐng)域嘉捷企業(yè)匯擁躉無(wú)數(shù)，地方政府也對(duì)這樣的投資商表現(xiàn)出了極大興趣。

“得益于在招商方面的多年積累，嘉捷企業(yè)匯的招商也已經(jīng)不再只服務(wù)于自身，開(kāi)始跨出園區(qū)服務(wù)社會(huì)，成為了政府招商的有效補(bǔ)充，將來(lái)這方面也可能形成新的盈利點(diǎn)。”這種深層次的改變讓徐進(jìn)頗為自豪，他告訴記者，今年嘉捷企業(yè)匯已經(jīng)聯(lián)合大興區(qū)、亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行了合作招商，并受北京生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地的委托，專門為其舉辦了招商活動(dòng)。

招商和服務(wù)已經(jīng)成為了嘉捷企業(yè)匯的兩大形象品牌，也是助力其大舉擴(kuò)張的重要支撐，更是一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商從土地?fù)碛姓叩竭\(yùn)營(yíng)者的真正蛻變。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文

第一桶金

在中國(guó)商人的群落中，廣東潮汕人雖然不能與徽商、晉商比肩攀高，但其在海內(nèi)外卻久負(fù)盛名?！吨芨酚涊d：“潮民力稼穡，收果木、蔗糖及魚鹽之利，經(jīng)商不出布帛、米粟之門。”人杰地靈的潮汕生產(chǎn)出了不少巨賈名商。資料表明，在當(dāng)今全球華人富豪100強(qiáng)中，有近五分之一為潮汕人。而其中佼佼者就是亞洲首富李嘉誠(chéng)。

與絕大部分潮汕人將李嘉誠(chéng)作為心中最崇拜的偶像一樣，黃光裕對(duì)于這位商界奇人更是頂禮膜拜。也許正是這種原始商業(yè)元素的發(fā)酵與驅(qū)動(dòng)，16歲那年黃光裕就輟學(xué)從商。1985年，黃光裕揣著母親為她借來(lái)的4000元錢與比自己大三歲的哥哥黃俊欽一起北上內(nèi)蒙古，干起了當(dāng)時(shí)大量廣州、福建商人從事的貿(mào)易生意。不過(guò)。黃光裕并沒(méi)有在內(nèi)蒙古待很久。一年之后，他問(wèn)自己的哥哥，周圍的城市哪個(gè)最大，黃俊欽告訴他是北京，年輕氣盛的黃光裕沒(méi)有作任何思考，閃電般打起行囊朝北京進(jìn)發(fā)。

北京在黃光裕面前既美麗又陌生。黃光裕曾回憶：當(dāng)年第一次走出北京站時(shí)，天色已晚，為了找到一家每天五毛錢的地下旅館，一輛人力三輪車?yán)鐐z繞了一大圈之后才將他們送到其實(shí)離車站不遠(yuǎn)的旅館。而當(dāng)?shù)诙烨宄克麄冏叱龅叵侣灭^時(shí)，兄弟倆就開(kāi)始了他們?cè)诒本┑姆b貿(mào)易一一黃光裕負(fù)責(zé)跑廣州進(jìn)貨，黃俊欽負(fù)責(zé)坐地銷售。

在黃光裕的眼里，北京比內(nèi)蒙古的城市大很多倍，生意也應(yīng)該很好做。然而，一段時(shí)間過(guò)去了，黃光裕每天只能做幾單生意，掙幾十塊錢。他的衣服遠(yuǎn)不如想像的好賣。甚至還出現(xiàn)了積壓。在《105億傳奇》里，黃光裕說(shuō)：“我心太粗，布料、季節(jié)性等問(wèn)題讓我頭疼，不了?！卑肽旰?，黃光裕和黃俊欽就放棄了服裝銷售。有心的商人總能捕捉到發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。在對(duì)服裝市場(chǎng)周圍的環(huán)境經(jīng)過(guò)幾天的考察后，黃光裕最終決定盤下一個(gè)面積不足100平方米的國(guó)營(yíng)服裝銷售門市部，并通過(guò)老鄉(xiāng)關(guān)系在銀行貸款了三萬(wàn)元，干起了家用電器的買賣。1987年1月1日。黃光裕正式打出了“國(guó)美電器”的招牌。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在1980年代中后期。中國(guó)進(jìn)口家電門檻依然很高，像國(guó)美這種個(gè)體戶式的零售店很難通過(guò)正常的渠道獲得貨源，而乘虛而入的二手家電正好滿足了國(guó)美的需求。對(duì)此，我們無(wú)論如何無(wú)法否認(rèn)黃光裕市場(chǎng)切入點(diǎn)之精準(zhǔn)。因?yàn)椤１M管當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新的擴(kuò)張時(shí)期，但物質(zhì)條件仍然相當(dāng)落后，流通領(lǐng)域商品奇缺，幾乎所有的消費(fèi)品都是賣方市場(chǎng)，尤其是家電市場(chǎng)依舊是清一色的外國(guó)品牌。不僅如此，黃光裕從一開(kāi)始就打出了與眾不同的銷售旗幟一一在家電有貨不愁賣的情況下。國(guó)美采取堅(jiān)持零售、薄利多銷的經(jīng)營(yíng)策略。在營(yíng)銷渠道上，黃光裕的許多做法當(dāng)時(shí)都有領(lǐng)開(kāi)先河的價(jià)值：1990年，國(guó)美首創(chuàng)“包銷”制，1991年率先在《北京晚報(bào)》中縫登出商品報(bào)價(jià)廣告，1993年開(kāi)始在北京地區(qū)開(kāi)設(shè)多家店鋪并開(kāi)始涉足房地產(chǎn)業(yè)。也就是在1 993年。黃氏兩兄弟分家一一黃光裕分得了“國(guó)美”品牌和幾十萬(wàn)元現(xiàn)金，而包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)的資產(chǎn)歸黃俊欽，后者創(chuàng)辦了以房地產(chǎn)為主業(yè)的新恒基集團(tuán)。

商者無(wú)域

盡管黃光裕只是初中肄業(yè)，但他卻喜歡讀書，尤其是喜歡讀關(guān)于李嘉誠(chéng)的書，其中李氏“商者無(wú)域、相融共生”的經(jīng)商名言對(duì)他影響最大。黃光裕不僅經(jīng)常在公司員工面前推介這句語(yǔ)錄，而且還將其裱在自己辦公室的墻上作為座右銘。而追蹤黃光裕在零售王國(guó)的擴(kuò)張過(guò)程，人們其實(shí)很容易發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)將李嘉誠(chéng)的商業(yè)理念應(yīng)用到了極致。

與1980年代后期的行業(yè)生態(tài)不同，隨著90年代初期國(guó)家對(duì)家電業(yè)的開(kāi)放，大量制造企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入上游，涉足家電產(chǎn)品的生產(chǎn)，一時(shí)間，家電產(chǎn)量迅速膨脹，市場(chǎng)售價(jià)被快速拉低，家電業(yè)很快進(jìn)入到供過(guò)于求的階段。市場(chǎng)也開(kāi)始由以國(guó)外產(chǎn)品為主轉(zhuǎn)向以國(guó)內(nèi)產(chǎn)品為主。然而，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)家電業(yè)流行的是制，即生產(chǎn)廠家在全國(guó)市場(chǎng)設(shè)立幾個(gè)大的供應(yīng)商，這些供應(yīng)商為一級(jí)供應(yīng)商，在這些供應(yīng)商下面，又有若干個(gè)二級(jí)商，出廠的產(chǎn)品的價(jià)格則一級(jí)級(jí)地提高。傳統(tǒng)的家電銷售渠道就成為了一個(gè)金字塔形，有的二級(jí)商下面，還有三級(jí)、四級(jí)，最后才到達(dá)銷售終端。已經(jīng)在家電銷售領(lǐng)域摸爬滾打多年的黃光裕這時(shí)其實(shí)已經(jīng)強(qiáng)烈感受到了這種銷售體制的弊端和可以給自己創(chuàng)造的又一次市場(chǎng)機(jī)遇。1996年，一場(chǎng)國(guó)美的渠道革命在黃光裕的直接籌劃下發(fā)生了。

按照當(dāng)時(shí)黃光裕的經(jīng)銷新構(gòu)架。國(guó)美在北京率先以包銷、招標(biāo)、定制等形式和廠家進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，這樣完全拋開(kāi)了過(guò)去橫亙?cè)谧约汉蛷S家之間的各種商。此一時(shí)彼一時(shí)。盡管當(dāng)時(shí)黃光裕所貫徹的仍然是低價(jià)策略，但不能不說(shuō)在渠道變革力量的驅(qū)動(dòng)下其已經(jīng)上升到了一個(gè)新的高度一一過(guò)去往往有諸多品種限制，產(chǎn)品范圍也較小一一現(xiàn)在，通過(guò)包銷、招標(biāo)和定制，更多的產(chǎn)品以更低的價(jià)格出現(xiàn)了。因此。當(dāng)時(shí)國(guó)美出售的同一品牌、同一型號(hào)的國(guó)產(chǎn)電器，有的甚至比大商場(chǎng)便宜2000元，并且因?yàn)殇N售和規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)。又把小的渠道終端拋在了身后。

早起的鳥(niǎo)兒有蟲吃。渠道革命確立起國(guó)美的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)創(chuàng)造了滾滾而來(lái)的利潤(rùn)。借著這一無(wú)形資產(chǎn)和資本集聚的強(qiáng)大力量，國(guó)美于1999年走出北京，在天津開(kāi)設(shè)了兩家連鎖店，盡管當(dāng)時(shí)遭到當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的聯(lián)合抵抗，但國(guó)美具有穿透性的低價(jià)戰(zhàn)略還是讓封鎖的市場(chǎng)漸開(kāi)缺口。至2003年，國(guó)美在全國(guó)的直營(yíng)門店數(shù)量突破100家，2004年底，擴(kuò)張到200家，而在黃光裕東窗事發(fā)前的2008年底，國(guó)美電器在全國(guó)擁有828家門店。

排除一切感性因素對(duì)黃光裕進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，我們可以將黃光?？醋魇侵袊?guó)最早預(yù)見(jiàn)到渠道作用的人之一，他非常清楚一旦控制了渠道，最終生產(chǎn)商不得不俯首稱臣，而價(jià)格也可以達(dá)到新的低水平。其實(shí)黃光裕身上爆發(fā)出的這種變革思維并不止于家電行業(yè)。2000年之前，國(guó)內(nèi)手機(jī)市場(chǎng)基本以專業(yè)店銷售為主。而這樣的銷售模式也讓手機(jī)業(yè)建立起了更加嚴(yán)密和層次更多的銷售渠道。但是，2001年國(guó)美進(jìn)軍國(guó)內(nèi)手機(jī)零售市場(chǎng)，向大量的廠家直接要貨、包銷，迅速撕裂手機(jī)以專業(yè)零售店銷售的模式，次年，國(guó)美電腦賣場(chǎng)啟動(dòng)，PC的銷售新渠道出現(xiàn)，價(jià)格的不斷跳水又開(kāi)始了……

與此同時(shí)，黃光裕銷售領(lǐng)域的“圈地”運(yùn)動(dòng)還在持續(xù)。2006年7月，國(guó)美收購(gòu)了山西北方電器，同月，以換股加現(xiàn)金的方式收購(gòu)在香港上市的中國(guó)永樂(lè)。2007年12月，國(guó)美以36.5億元

全面托管大中電器。2008年2月，國(guó)美戰(zhàn)勝最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手蘇寧電器，將三聯(lián)商社攬入懷中。至此，國(guó)美已經(jīng)成為了國(guó)內(nèi)家電零售業(yè)無(wú)可爭(zhēng)議的第一巨頭，隨之而來(lái)的是，“價(jià)格屠夫”、“渠道教父”、 “潮汕商圣”等溢美稱呼加戴在了黃光裕的頭上。

成敗資本

認(rèn)識(shí)并結(jié)交詹培忠是黃光裕資本之旅中的最關(guān)鍵一環(huán)。這位比黃光裕年長(zhǎng)23歲的潮汕老鄉(xiāng)是在黃出生的1 969年進(jìn)入香港股市的，之后成功運(yùn)作20多個(gè)“殼公司”上市，并贏得了香港“金牌殼王”的稱號(hào)。在黃光裕的眼中，詹培忠就是自己進(jìn)入資本市場(chǎng)的領(lǐng)路人和啟蒙老師，沒(méi)有他，自己也恐怕不能完成從“生意人”向“資本家”的身份轉(zhuǎn)變。

從2000年7月起投入8168萬(wàn)元(5600萬(wàn)元讓詹培忠收購(gòu)京華自動(dòng)化的股份，2568萬(wàn)元購(gòu)買北京鵬潤(rùn)大廈三間辦公室)，到最終卻拿到了市值83余億元的上市公司，短短四年內(nèi)的資本騰挪讓黃光裕的個(gè)人財(cái)富呈現(xiàn)出了幾何式增長(zhǎng)。也就在2004年。黃光裕以105億元的身價(jià)首次成功登上了胡潤(rùn)財(cái)富榜，2006年，黃光裕再以200億身價(jià)蟬聯(lián)進(jìn)入胡潤(rùn)百富傍的第二位，2008年，黃光裕超過(guò)榮智健以430億元登臨胡潤(rùn)財(cái)榜的中國(guó)首富位置。

“國(guó)美電器”香港上市之后，黃光裕轉(zhuǎn)而開(kāi)始大手筆進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，即在鵬潤(rùn)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，分別成立了明天地產(chǎn)、國(guó)美置業(yè)和尊爵地產(chǎn)，房地產(chǎn)迅速上升為黃光裕商業(yè)帝國(guó)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。而黃光裕的更大野心在于，通過(guò)左手(地產(chǎn)業(yè))倒右手(零售業(yè))的資本市場(chǎng)游戲?qū)崿F(xiàn)地產(chǎn)價(jià)值的幾何般升值。

觀察發(fā)現(xiàn)，在國(guó)美系的資本拼圖上，中關(guān)村一直被定位成房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)平臺(tái)。2006年4月，鵬泰投資出資1.55億元購(gòu)入中關(guān)村29.58％股權(quán)，成為第一大股東。而對(duì)于黃光裕來(lái)說(shuō)，接手中關(guān)村只是為了變現(xiàn)旗下的地產(chǎn)資產(chǎn)。在黃光裕看來(lái)，只有對(duì)上市公司控股才能控制其股價(jià)，同時(shí)降低重組成本。于是，黃光裕從香港通過(guò)地下錢莊洗進(jìn)了3億元資金準(zhǔn)備在二級(jí)市場(chǎng)買進(jìn)中關(guān)村股票。然而，資金一下子進(jìn)入中關(guān)村，動(dòng)靜太大，必須打壓洗盤，將股價(jià)打壓到低位時(shí)，掩護(hù)該筆資金進(jìn)場(chǎng)。于是，從2007年5月開(kāi)始，中關(guān)村股票一路持續(xù)下跌。至6月26日跌到當(dāng)時(shí)最低價(jià)位，3億元資金陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。第二天，中關(guān)村和鵬泰投資簽訂了《資產(chǎn)重組協(xié)議》，次日，中關(guān)村股票均告漲停，隨后，中關(guān)村股價(jià)連續(xù)飆漲，一個(gè)月漲幅超過(guò)80％。

將中關(guān)村股價(jià)拉到相當(dāng)高度的黃光裕這時(shí)已經(jīng)在考慮3億元資金的套現(xiàn)和撤離，但中關(guān)村股價(jià)的異動(dòng)也引起了深交所的高度關(guān)注。

3億元資金始終沒(méi)有撤離讓黃光裕寢食難安。因此，為了制造進(jìn)一步套現(xiàn)的機(jī)會(huì)，停牌之后的中關(guān)村了重大資產(chǎn)重組方案，即公司擬向控股股東鵬泰投資及一致行動(dòng)人定向增發(fā)12.27億股，一次收購(gòu)其合并持有的價(jià)值180億元的鵬潤(rùn)控股1 00％股權(quán)。重組方案當(dāng)天，黃光裕開(kāi)始拉高出貨，兩個(gè)交易日內(nèi)將3億元資金陸續(xù)撤離，第三天，中關(guān)村股價(jià)開(kāi)始暴跌。螳螂捕蟬，黃雀在后。此時(shí)中國(guó)監(jiān)管層已經(jīng)緊緊盯住了中關(guān)村二級(jí)市場(chǎng)中的香港資金來(lái)源，更將黃光裕的一舉一動(dòng)納入到了嚴(yán)密的監(jiān)控之中。

然而，此時(shí)的黃光裕不但沒(méi)有收手，而且還更加高調(diào)地進(jìn)入到了另一場(chǎng)資本市場(chǎng)的游戲。由于三聯(lián)集團(tuán)拖欠中信濟(jì)南分行錢款，濟(jì)南分行要求法院公開(kāi)拍賣三聯(lián)集團(tuán)持有的三聯(lián)商社2700萬(wàn)股限售股份，2008年2月14日，國(guó)美電器最終通過(guò)山東龍脊島以每股19.90元的價(jià)格拍下了這部分股權(quán)。由于這一股份占三聯(lián)商社總股本的10.67％，國(guó)美電器搖身變?yōu)榱巳?lián)商社的控股股東。而在二級(jí)市場(chǎng)上，復(fù)牌后的三聯(lián)商社股價(jià)從9.68元連續(xù)六個(gè)漲停，最高收于17.68元。但此事迅速進(jìn)入到了剛成立不久的證監(jiān)會(huì)稽查總隊(duì)視線。

根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的信息表明，自2007年9月以后，黃光裕開(kāi)始分批在二級(jí)市場(chǎng)買入三聯(lián)商社股票。而黃光裕的操盤手則來(lái)自于山東龍脊島，并且龍脊島的法人代表與中信濟(jì)南分行負(fù)責(zé)人關(guān)系極為密切。通過(guò)在三聯(lián)商社設(shè)局，人獲得“中介費(fèi)”2500萬(wàn)元，黃光裕通過(guò)人的關(guān)系找到中信濟(jì)南分行負(fù)責(zé)人，制造了“拍賣三聯(lián)”的那場(chǎng)大戲。

然而，黃光?？此聘呙鞯馁Y本大法并沒(méi)有逃脫監(jiān)管者的火眼金睛。拍賣會(huì)兩個(gè)月后，證監(jiān)會(huì)正式立案調(diào)查“三聯(lián)商社二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)異常波動(dòng)”，黃光裕正式浮出水面。按照證監(jiān)會(huì)最終的結(jié)論， “黃光裕控制的北京鵬潤(rùn)投資有限公司，在三聯(lián)商社和中關(guān)村重組、資產(chǎn)置換等重大事項(xiàng)過(guò)程中，有重大違法違規(guī)嫌疑?！彼痉ú块T在仔細(xì)審查了監(jiān)管部門所提交的有關(guān)黃光裕犯罪事實(shí)的材料后，決定對(duì)其正式逮捕。

國(guó)美之殤

按照黃光裕五年前的設(shè)想，到2008年，國(guó)美門店數(shù)量要達(dá)到800至1000家以上，實(shí)現(xiàn)銷售額1 200億元，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率提高到10％至15％，并跨進(jìn)世界500強(qiáng)行列。成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的家電零售巨頭。然而，身陷囹國(guó)的黃光裕如今面對(duì)著鉛華洗盡的事實(shí)，恐怕除了嗟嘆之外就只能是悔恨。

顯然，“黃光裕事件”帶給國(guó)美的沖擊已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。據(jù)國(guó)美提交的最新年報(bào)顯示，一向利潤(rùn)增長(zhǎng)較快的國(guó)美電器凈利潤(rùn)在2008年首次出現(xiàn)下滑，其年度凈利潤(rùn)為10.48億元人民幣。比2007年的11.27億元下滑7％。同時(shí)，國(guó)美的今年第一季度的財(cái)報(bào)顯示，公司前三個(gè)月的凈利潤(rùn)為3.22億元，與去年同期的5.13億元相比下滑37％。

不僅如此，國(guó)美試圖整體上市并實(shí)現(xiàn)紅籌回歸的計(jì)劃已經(jīng)擱淺。按照黃光裕的計(jì)劃，國(guó)美集團(tuán)旗下300多家未納入香港上市公司國(guó)美電器的門店資產(chǎn)，未來(lái)將會(huì)先被注入國(guó)美電器，再作為一個(gè)整體回歸A股，但現(xiàn)在看來(lái)這一計(jì)劃短期內(nèi)很難實(shí)施。更有甚者，自從2008年11月24日緊急停牌之后，國(guó)美至今還沒(méi)有復(fù)牌，而按照香港證交所規(guī)定，若上市公司已持續(xù)停牌一段時(shí)間，但并未采取足夠措施爭(zhēng)取復(fù)牌，則可能會(huì)在停牌六個(gè)月之后被除牌。

為了應(yīng)對(duì)“去黃光裕危機(jī)”，國(guó)美成立了八人特別委員會(huì)，原國(guó)美總裁陳曉出任董事局主席。外界認(rèn)為，放慢擴(kuò)張速度、進(jìn)行一定程度的瘦身將成為國(guó)美的下一步的市場(chǎng)策略安排。

在家電零售方面，國(guó)美提出了從原始的“跑馬圈地”向精細(xì)化的“門店轉(zhuǎn)型”思路。目前，依靠門店規(guī)模搶占市場(chǎng)份額仍是中國(guó)家電零售行業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)模式，全國(guó)僅專業(yè)家電連鎖賣場(chǎng)的數(shù)量就超過(guò)了2500家，在北京、上海等一級(jí)城市，門店數(shù)量超過(guò)100家以上，已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。因此，提升單店經(jīng)營(yíng)質(zhì)量成為了家電行業(yè)在2009年的主旋律。為此，國(guó)美將在2009年關(guān)掉日營(yíng)業(yè)額低于7萬(wàn)元的店面。100家左右門店將由此出局。同時(shí)對(duì)舊店進(jìn)行改造。如果這一策略能夠順利推進(jìn)與實(shí)施，2011年國(guó)美將占領(lǐng)中國(guó)四分之一的家電市場(chǎng)份額，完成2500億元的銷售額。

從地產(chǎn)業(yè)部分退出已成為國(guó)美的現(xiàn)實(shí)行動(dòng)。僅今年以來(lái)，鵬潤(rùn)地產(chǎn)旗下的建國(guó)大酒店、國(guó)美廣場(chǎng)等三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)讓。另外，國(guó)美轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項(xiàng)目不僅僅涉及到北京，其他城市如重慶、天津的商業(yè)地產(chǎn)及沈陽(yáng)的工業(yè)用地也在轉(zhuǎn)讓之中。雖然國(guó)美聲稱轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目主要是為了降低持有類資產(chǎn)比例并增加銷售類資產(chǎn)比例，但分析人士則指出。國(guó)美減持地產(chǎn)和變現(xiàn)的主要目的則是為了減輕公司未來(lái)巨大的財(cái)務(wù)壓力。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：煤炭企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 無(wú)形資產(chǎn) 核心競(jìng)爭(zhēng)力

中圖分類號(hào)：F270.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2013）03-176-02

2012年，受金融危機(jī)及歐債危機(jī)影響，世界經(jīng)濟(jì)深度衰退并持續(xù)低迷。復(fù)雜多變的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境使國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨諸多困難和挑戰(zhàn)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈和白熱化。煤炭企業(yè)在面臨市場(chǎng)大浪淘沙沖擊的關(guān)鍵時(shí)刻，必須靠不斷創(chuàng)新提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而探尋新的財(cái)務(wù)管理方式，變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理為規(guī)范與決策相結(jié)合的財(cái)務(wù)管理，是煤炭企業(yè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要途徑。

一、煤炭企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析

我國(guó)煤炭企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，歷經(jīng)磨煉，雖然有了較大的發(fā)展和提高，但水平參差不齊，難以適應(yīng)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求。主要問(wèn)題是：

1.財(cái)務(wù)管理等同于會(huì)計(jì)管理，未上升到應(yīng)有的高度。絕大多數(shù)煤炭企業(yè)不會(huì)把財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，以為財(cái)務(wù)管理不過(guò)是一種核算手段，無(wú)非是統(tǒng)計(jì)銷售收入、所得利潤(rùn)、費(fèi)用收支等的一種工具，沒(méi)有把其上升到控制與監(jiān)督的高度。而生產(chǎn)型、技術(shù)型的煤企領(lǐng)導(dǎo)，也總是自覺(jué)不自覺(jué)地以為財(cái)務(wù)管理不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，有意無(wú)意中把財(cái)務(wù)管理等同于會(huì)計(jì)管理。殊不知，目標(biāo)明確，方法不拘一格，貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)管理有著本質(zhì)的區(qū)別，會(huì)計(jì)管理是為財(cái)務(wù)管理服務(wù)的，財(cái)務(wù)管理的意義遠(yuǎn)比會(huì)計(jì)管理深遠(yuǎn)得多。

2.忽視財(cái)務(wù)信息，流失信息資源。煤炭企業(yè)往往以經(jīng)濟(jì)效益為重而忽視財(cái)務(wù)信息的統(tǒng)計(jì)、收集、分析工作，使原本可以為企業(yè)投入產(chǎn)出提供指導(dǎo)的信息資源白白流失。殊不知，真實(shí)而高質(zhì)量的財(cái)務(wù)信息，能為決策層剖析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率和效果，揭示企業(yè)經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，進(jìn)而作出正確決策提供詳實(shí)可靠的依據(jù)，也有助于提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)企業(yè)的管控力。

3.監(jiān)督鞭長(zhǎng)莫及，內(nèi)部審計(jì)不到位。由于煤炭資源一般深埋在山區(qū)，所以大多數(shù)煤炭企業(yè)都遠(yuǎn)離鬧市，致使財(cái)務(wù)監(jiān)督停留在內(nèi)部審計(jì)和內(nèi)部監(jiān)督的層面，往往因?yàn)閮?nèi)部控制制度的不健全和內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督的不到位以及上級(jí)主管部門或集團(tuán)本部監(jiān)督的鞭長(zhǎng)莫及而給企業(yè)帶來(lái)負(fù)面效應(yīng)。即使接受上級(jí)主管部門或集團(tuán)本部一年一度的績(jī)效考核，也因?yàn)闀r(shí)間的緣故，無(wú)法深入進(jìn)行，走過(guò)場(chǎng)似的考核失去了財(cái)務(wù)監(jiān)督的本來(lái)意義。

4.忽視無(wú)形資產(chǎn)，影響企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力提升。煤炭企業(yè)由于產(chǎn)品的單一性，往往對(duì)無(wú)形資產(chǎn)缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。其實(shí)，煤炭企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)還是極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。比如可構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、品牌、人力資源、營(yíng)業(yè)秘密、版權(quán)、專利、商標(biāo)、貨幣資金、應(yīng)收賬款、金融資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資及企業(yè)文化等。這些無(wú)形資產(chǎn)無(wú)論其是否受法律保護(hù)、是否為實(shí)體形態(tài)，都是企業(yè)寶貴的財(cái)富，都能在有效運(yùn)作的基礎(chǔ)上提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。令人遺憾的是，大多數(shù)煤炭企業(yè)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)都缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，不是因?yàn)楹鲆暿蛊髽I(yè)喪失在新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝研發(fā)上能夠享受到的稅收優(yōu)惠，就是浪費(fèi)多年積累的無(wú)形資產(chǎn)資源，影響到企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

5.風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，難以從容面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，處于賣方市場(chǎng)的煤炭企業(yè)，其投資方是國(guó)家，生產(chǎn)的原煤國(guó)家統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷，從來(lái)不用擔(dān)心原煤賣不出去且風(fēng)險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)化到國(guó)家身上，根本用不著考慮風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，何況也不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后，國(guó)外大型集團(tuán)把目光對(duì)準(zhǔn)了中國(guó)這個(gè)大市場(chǎng)，我國(guó)的煤炭企業(yè)也毫不例外地受到了來(lái)自國(guó)外的競(jìng)爭(zhēng)壓力，感受到了前所未有的危機(jī)。雖然我國(guó)煤炭企業(yè)壓力之下采取了許多應(yīng)對(duì)措施，逐漸認(rèn)識(shí)到了財(cái)務(wù)管理對(duì)整個(gè)企業(yè)內(nèi)部管理的重要性，開(kāi)始強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的制度和體系，希望能夠有效控制風(fēng)險(xiǎn)，獲取更多市場(chǎng)。但邁的步子還不夠大，還沒(méi)有真正觸及財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)，具體表現(xiàn)就是不從自身的原因找問(wèn)題，把責(zé)任全推給市場(chǎng)并一味企盼市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，煤炭企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)由此可見(jiàn)一斑，

煤炭企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在的問(wèn)題林林總總，還可以舉出很多。僅從以上分析中，我們就可以得出一個(gè)結(jié)論，即煤炭企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面存在的問(wèn)題制約了企業(yè)的轉(zhuǎn)型和跨越發(fā)展，影響了企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提升，亟待加強(qiáng)。

二、加強(qiáng)煤炭企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策與措施

1.要下大力氣提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理由核算型向管理型的華麗轉(zhuǎn)身。財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的高低直接關(guān)系著財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量高低。財(cái)務(wù)人員素質(zhì)既包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、政治素質(zhì)和道德素質(zhì)，也包括財(cái)務(wù)人員為決策層提供真實(shí)而高質(zhì)量財(cái)務(wù)信息的能力，還包括預(yù)測(cè)并分析經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，跟蹤業(yè)務(wù)流程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)糾正，避免經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的隨意性，引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有序進(jìn)行并實(shí)現(xiàn)效益最大化的能力。所以，煤炭企業(yè)應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行大力度的財(cái)務(wù)管理綜合培訓(xùn)，以提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。要通過(guò)培訓(xùn)使財(cái)務(wù)人員擯棄財(cái)務(wù)工作無(wú)非就是統(tǒng)計(jì)和核算的固有思維，在腦海里烙上財(cái)務(wù)工作不僅是核算更是管理的深刻印跡，使財(cái)務(wù)人員自覺(jué)地從財(cái)務(wù)管理而不是會(huì)計(jì)管理的角度思考和解決問(wèn)題，都主動(dòng)參與到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中去，進(jìn)而使財(cái)務(wù)部門真正成為企業(yè)發(fā)展的信息部和參謀部。

2.加強(qiáng)資金管理，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。企業(yè)財(cái)務(wù)管理管什么？當(dāng)然是資金，沒(méi)有資金，有再好的產(chǎn)品，有再先進(jìn)的技術(shù)，有再優(yōu)良的設(shè)備，有再優(yōu)秀的人力資源都無(wú)濟(jì)于事。資金運(yùn)行是從資金投入到貨款收回再到資金再投入不斷贏得利潤(rùn)的循環(huán)往復(fù)過(guò)程。煤炭企業(yè)的資金運(yùn)行抑或講資金管理，就是要以財(cái)務(wù)管理綜合協(xié)調(diào)其他各項(xiàng)管理，就是要把財(cái)務(wù)管理滲透到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)而形成合力，使資金像滾雪球一樣越滾越大。

煤炭企業(yè)除了自有資金以外，融資的路子不是很寬，要保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)作，就必須開(kāi)動(dòng)腦筋，絞盡腦汁，千方百計(jì)籌措企業(yè)需要的每一筆資金，并本著經(jīng)營(yíng)為先、節(jié)約為本的原則對(duì)企業(yè)的每一筆投資進(jìn)行深入的可行性評(píng)估，并管好用好每一分錢，分配好每一筆資金。只要遵循分配與積累并重原則，就能夠增強(qiáng)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性與安全性。

3.突出內(nèi)部審計(jì)功能，為企業(yè)發(fā)展壯大保駕護(hù)航。為了保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合力有序進(jìn)行，煤炭企業(yè)有必要設(shè)立企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)部門，對(duì)財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部核算、資金分配支出情況以及所做的投資分析報(bào)告等進(jìn)行定時(shí)審計(jì)，以達(dá)到嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)核算，完善規(guī)章制度，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，提出合理化建議，實(shí)現(xiàn)增收節(jié)支的監(jiān)督目的。煤炭企業(yè)應(yīng)通過(guò)事前、事中和事后審計(jì)及早發(fā)現(xiàn)和糾正財(cái)務(wù)收支中財(cái)經(jīng)紀(jì)律不嚴(yán)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不實(shí)、上報(bào)信息失真等問(wèn)題，確保資金安全并提高資金的使用效果和經(jīng)濟(jì)效益，最大限度降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。特別要及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)收支中具有普遍性的新問(wèn)題和新情況，防微杜漸，堵住資金運(yùn)行過(guò)程中的每一個(gè)漏洞，為企業(yè)的發(fā)展壯大提供監(jiān)督支持。

4.運(yùn)作企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法規(guī)定：企業(yè)開(kāi)發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)加計(jì)扣除。煤炭企業(yè)財(cái)務(wù)部門要系統(tǒng)理解和掌握國(guó)家稅收政策并及時(shí)進(jìn)行稅收籌劃。要爭(zhēng)取把煤炭深加工、煤電一體化等變革性產(chǎn)品立項(xiàng)為國(guó)家認(rèn)可的科技研發(fā)項(xiàng)目，求得新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝研發(fā)的國(guó)家支持資金（抵扣稅金相當(dāng)于國(guó)家投資），促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大。切不可囫圇吞棗般消化稅收政策，給企業(yè)帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)損失。某化學(xué)有限公司于1999年5月被國(guó)家科委認(rèn)定為“高新技術(shù)企業(yè)”，按規(guī)定享受了截止到2002年底的“兩免三減半”所得稅優(yōu)惠政策。新的一年該公司預(yù)計(jì)會(huì)有2000多萬(wàn)元的稅前利潤(rùn)，如果全額繳納企業(yè)所得稅，得繳600多萬(wàn)元。情急之下，頗有稅收籌劃理念的經(jīng)理想起，稅法上對(duì)“先進(jìn)技術(shù)企業(yè)”在享受了“兩免三減半”優(yōu)惠之后，有延長(zhǎng)3年減半征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠規(guī)定（前提是要在“兩免三減半”優(yōu)惠期限內(nèi)取得“先進(jìn)技術(shù)企業(yè)”資格），于是便于2002年11月向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，原以為能在“兩免三減半”優(yōu)惠期限內(nèi)取得“先進(jìn)技術(shù)企業(yè)”資格。但令人遺憾的是，當(dāng)企業(yè)費(fèi)盡周折終于取得“先進(jìn)技術(shù)企業(yè)”資格時(shí)，2003年已經(jīng)過(guò)了好幾個(gè)月了，結(jié)果白白損失了1000余萬(wàn)元。案例的教訓(xùn)，煤炭企業(yè)當(dāng)吸取。

5.加強(qiáng)產(chǎn)品成本控制，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。產(chǎn)品成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，成本高則利潤(rùn)低，成本低則利潤(rùn)高。煤炭企業(yè)要把降低成本提升到事關(guān)企業(yè)發(fā)展的高度而加以把握。要通過(guò)真實(shí)客觀的成本采集信息為領(lǐng)導(dǎo)層提供決策依據(jù)。要科學(xué)進(jìn)行成本核算，方便上級(jí)業(yè)績(jī)考核。要整合資源，確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值。要在成本核算的基礎(chǔ)上，集中管理、資源共享，遏制重復(fù)購(gòu)置和資源浪費(fèi)。要做好預(yù)決算，最大限度降低成本煤的成本。要認(rèn)真分析煤炭深加工的可行性和煤電一體化給企業(yè)所帶來(lái)的革命，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

6.引進(jìn)成熟套裝軟件，夯實(shí)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)。煤炭企業(yè)要順應(yīng)歷史的發(fā)展潮流，大力引進(jìn)適用的套裝軟件。筆者建議，煤炭企業(yè)可引進(jìn)被許多企業(yè)證明科學(xué)有效的ERP管理軟件，使財(cái)務(wù)管理真正起到為高層決策提供科學(xué)依據(jù)，改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程、提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的積極作用。比如，跨建材流通、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、物流等行業(yè)經(jīng)營(yíng)的旺德集團(tuán)，引進(jìn)ERP管理系統(tǒng)后，有效整合了資源，減少了內(nèi)部溝通障礙和內(nèi)耗，顯著提升了管理效率與決策執(zhí)行力。旺德集團(tuán)能夠做到的，煤炭企業(yè)自然也能做到。煤炭企業(yè)在引進(jìn)該軟件時(shí)，應(yīng)首先用于財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)流程、資金進(jìn)出的全過(guò)程在線財(cái)務(wù)控制和精細(xì)化的成本預(yù)控和核算，為企業(yè)提高資金運(yùn)營(yíng)水平、建立高效率供銷鏈、減少庫(kù)存、提高生產(chǎn)效率、降低成本、提高客戶服務(wù)水平提供強(qiáng)有力財(cái)務(wù)保證。

綜上所述，煤炭企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)和歐債危機(jī)的沖擊下，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)過(guò)熱發(fā)展后“疲勞期”的情況下，過(guò)去的風(fēng)光已不再，何去何從成為每一個(gè)煤炭企業(yè)都在探討的課題。如此情形下，作為企業(yè)管理核心的財(cái)務(wù)管理，其地位比以往任何時(shí)候都顯得至關(guān)重要。煤炭企業(yè)只有從強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理入手，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理手段，豐富財(cái)務(wù)管理內(nèi)涵，擴(kuò)大財(cái)務(wù)管理外延，管好用好資金并張揚(yáng)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，建立有效的內(nèi)部控制和監(jiān)督機(jī)制，才能提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

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