土地征收規(guī)劃精選(九篇)

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第1篇：土地征收規(guī)劃范文

一、調(diào)查

（一）區(qū)政府在作出房屋征收決定前，組織規(guī)劃、住建、國土、房屋征收、城市管理、公安、監(jiān)察、宣傳等有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。各有關(guān)部門按照各自職責(zé)，密切配合，共同做好調(diào)查、認(rèn)定和處理工作。被征收房屋所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道協(xié)助做好相關(guān)工作。

（二）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公布未經(jīng)登記建筑的調(diào)查公告。公告應(yīng)當(dāng)載明調(diào)查的范圍、時(shí)間、方式、內(nèi)容等。

（三）調(diào)查內(nèi)容主要包括未經(jīng)登記建筑的建設(shè)時(shí)間、地址、用途、面積、結(jié)構(gòu)、所有人等情況。

（四）調(diào)查工作以入戶調(diào)查、實(shí)地測量為主，查閱檔案為輔。

二、認(rèn)定

（一）對(duì)未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

1、被征收房屋已登記的建筑面積、用途的認(rèn)定，以房屋所有權(quán)證記載的面積和用途為準(zhǔn)；房屋所有權(quán)證未記載的或者記載的與房屋登記簿不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿記載的面積和用途為準(zhǔn)。

2、已取得房屋所有權(quán)證的房屋，翻建、改建、擴(kuò)建而未辦理變更登記的，能夠提供有效的建筑工程規(guī)劃許可證件并經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定后，房管部門按認(rèn)定的建筑面積、用途，結(jié)合房屋現(xiàn)狀、原房屋所有權(quán)證登記內(nèi)容區(qū)別不同情況予以認(rèn)定；未取得建筑工程規(guī)劃許可證件的，按原房屋所有權(quán)證記載的建筑面積和性質(zhì)，以現(xiàn)有結(jié)構(gòu)予以認(rèn)定。

3、已建成房屋未辦理初始登記的，能夠提供有效的土地使用權(quán)證明文件和建筑工程規(guī)劃許可證件，并經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定后，房管部門按認(rèn)定的建筑面積和用途登記。

4、已建房屋能夠提供原鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在前頒發(fā)的《私房準(zhǔn)建證》和有效土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，但未辦理初始登記的，經(jīng)國土、規(guī)劃部門認(rèn)定后，房管部門按認(rèn)定的土地、建筑面積和用途登記。

5、房改房屋的面積認(rèn)定按市房改政策執(zhí)行。

（二）對(duì)私有庭院式住宅房屋的土地認(rèn)定應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

1、被征收房屋的土地使用面積，以有效的土地使用證登記面積為準(zhǔn)。被征收居民應(yīng)當(dāng)提供土地使用權(quán)證等相關(guān)文件，不提供的，以國土部門核查的土地檔案為準(zhǔn)。

2、被征收人能夠提供國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件但未申請(qǐng)取得土地使用證的，在實(shí)地核實(shí)的基礎(chǔ)上，依據(jù)用地批準(zhǔn)文件，認(rèn)定合法用地面積。

3、被征收人既沒有土地使用證，也不能提供土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，屬漏辦證的，由國土部門根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）居委會(huì)出具的權(quán)屬證明，經(jīng)調(diào)查宗地四至范圍清晰、鄰界無爭議，經(jīng)公告無異議的，認(rèn)定合法土地面積并出具法律文書。

4、被征收人不能提供《土地使用權(quán)證》、《規(guī)劃許可證》或《房屋所有權(quán)證》等有效證件，被征收房屋已建成但未登記的，結(jié)合其土地取得方式、建設(shè)事由、建筑年限等因素，由國土、規(guī)劃、房管部門做出認(rèn)定。凡認(rèn)定為違法占地的，由國土部門出具違法占地認(rèn)定意見。凡認(rèn)定為違法建筑的，由規(guī)劃部門出具違法建筑認(rèn)定意見。

（三）被征收人不能提供土地、規(guī)劃或房產(chǎn)等有效證件，且有下列情形之一的，認(rèn)定為違法占地、違法建筑：

1、占用鐵路、公路沿線兩側(cè)控制范圍土地建設(shè)的；

2、占用道路、廣場、綠地、城市公園、停車場、輸配電設(shè)施及輸電線路走廊進(jìn)行建設(shè)的；

3、占?jí)旱叵鹿艿馈⒐芫€設(shè)施進(jìn)行建設(shè)的；

4、侵占城市防汛通道及消防通道進(jìn)行建設(shè)的；

5、在批準(zhǔn)臨時(shí)使用的土地上建設(shè)永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施的；

6、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地進(jìn)行建設(shè)的；

7、未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地進(jìn)行建設(shè)的；

8、區(qū)政府凍結(jié)區(qū)域建設(shè)通告后，在凍結(jié)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的各種建設(shè)行為；

9、超過批準(zhǔn)期限或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑；

10、違反文物保護(hù)法律法規(guī)，在文物保護(hù)單位的保護(hù)范圍、建設(shè)控制地帶范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的；

11、其他嚴(yán)重影響城市容貌、城市規(guī)劃的違法建筑。

（四）2戶或2戶以上房屋共用一宗土地，《房屋所有權(quán)證》證載總建筑面積容積率大于或等于1.0的，該宗土地上的房屋按實(shí)際同一容積率進(jìn)行認(rèn)定，不再進(jìn)行土地分割。

2戶或2戶以上房屋共用一宗土地，《房屋所有權(quán)證》證載總建筑面積容積率小于1.0，共用一個(gè)自然院落的，由房屋所有權(quán)人協(xié)商確定土地分割面積（土地分割后，該宗土地上的房屋合法建筑面積容積率不能大于1.0），達(dá)不成分割協(xié)議的，由國土?xí)〗?、?guī)劃、城管等部門和屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道按照實(shí)際測量予以認(rèn)定。

（五）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將認(rèn)定結(jié)果書面通知被征收人，并在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不得少于7日。

（六）被征收人或利害關(guān)系人對(duì)認(rèn)定結(jié)果有異議的，可以在公示期滿3日內(nèi)向房屋征收部門提交書面申請(qǐng)，并提交相關(guān)證明材料。房屋征收部門自被征收人提交材料之日起7個(gè)工作日內(nèi)予以書面回復(fù)。

三、處理

（一）對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法占地、違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

（二）對(duì)被認(rèn)定為嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的違法建筑，由被征收人限期自行拆除，被征收人在規(guī)定期限內(nèi)未自行拆除的，城管部門依法組織拆除。

四、法律責(zé)任

（一）被征收人應(yīng)當(dāng)配合未登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理工作。對(duì)采用暴力、威脅等手段阻礙調(diào)查、認(rèn)定和處理工作，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究法律責(zé)任。

（二）紀(jì)檢、監(jiān)察、財(cái)政、審計(jì)等部門對(duì)本意見的執(zhí)行情況予以監(jiān)督。對(duì)有關(guān)部門及其工作人員履行職責(zé)中出現(xiàn)的問題，由紀(jì)檢、監(jiān)察部門責(zé)成相關(guān)部門核定糾錯(cuò)，對(duì)、弄虛作假的，移交紀(jì)檢、監(jiān)察機(jī)關(guān)查處，責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人，依法予以處分；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

五、其他問題

（一）本意見適用于我區(qū)國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理工作。

第2篇：土地征收規(guī)劃范文

為積極穩(wěn)妥推進(jìn)縣城舊城區(qū)和城中村改造，營造宜居環(huán)境，提升城市整體形象，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》、《市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》和我縣城市總體規(guī)劃，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見。

指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以改善城市居住環(huán)境、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、構(gòu)建和諧社會(huì)為目標(biāo)，按照“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作”的思路，以“一例一案、成熟一個(gè)、改造一個(gè)”的方式，對(duì)縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)危舊房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后的區(qū)域或地段逐步進(jìn)行改造，實(shí)現(xiàn)建設(shè)生態(tài)、文明、宜居的山水人文新城目標(biāo)。

適用范圍及實(shí)施主體

本《意見》適用于縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的舊城區(qū)和城中村改造。

縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的改造簡稱舊城區(qū)改造，舊城區(qū)改造由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)組織實(shí)施；集體土地上的改造簡稱城中村改造，城中村改造由磁州鎮(zhèn)負(fù)責(zé)組織實(shí)施?？h成立舊城區(qū)和城中村改造指揮部，指揮部辦公室設(shè)在縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，具體負(fù)責(zé)舊城區(qū)和城中村改造的組織、協(xié)調(diào)、督導(dǎo)等工作。舊城區(qū)和城中村混雜區(qū)域的改造由縣政府指定單位組織實(shí)施。

運(yùn)作模式和報(bào)批程序

（一）縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、磁州鎮(zhèn)分別制定舊城區(qū)和城中村改造計(jì)劃，經(jīng)縣舊城區(qū)和城中村改造指揮部及其辦公室審核后報(bào)縣政府批準(zhǔn)后，按程序納入縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。城中村改造先由村（社區(qū)）集體制定改造規(guī)劃方案和實(shí)施方案，經(jīng)改造范圍內(nèi)80%以上住戶同意。

（二）縣規(guī)劃局根據(jù)舊城區(qū)和城中村改造計(jì)劃，結(jié)合城市總體規(guī)劃和各類專項(xiàng)規(guī)劃，出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，致函縣國土資源局。

（三）縣國土資源局依據(jù)規(guī)劃條件對(duì)改造區(qū)域進(jìn)行勘測定界，核準(zhǔn)各類用地面積，先行測算政府土地收益，并報(bào)縣政府。經(jīng)縣政府批準(zhǔn)的城中村改造區(qū)片，由國土局按程序履行集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地報(bào)批程序。

（四）按照《國務(wù)院國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》、《市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》和《城市房屋征收補(bǔ)償安置辦法（暫行）》相關(guān)規(guī)定實(shí)施征收補(bǔ)償。

（五）審定征收成本，確定土地出讓起始價(jià)。征收補(bǔ)償完成后，由縣財(cái)政局結(jié)合房屋征收部門對(duì)征收成本進(jìn)行審定。征收成本中應(yīng)當(dāng)包括：投資人墊付的征收補(bǔ)償資金、雙方約定的利息、回遷安置房建造成本和工作經(jīng)費(fèi)等。

縣國土資源局根據(jù)規(guī)劃條件進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，測算土地出讓的評(píng)估、測繪、交易和各種稅費(fèi)后，結(jié)合征收成本合理確定土地出讓起始價(jià)。土地出讓方案報(bào)縣政府同意后實(shí)施。

（六）土地出讓后由摘牌單位按照基本建設(shè)程序辦理有關(guān)審批手續(xù)后進(jìn)行改造建設(shè)。

優(yōu)惠政策

（一）鼓勵(lì)多渠道融資，廣泛吸收社會(huì)資本參與舊城區(qū)和城中村改造。縣公布舊城區(qū)和城中村改造信息，公開優(yōu)選意向投資人。

投資人參與土地競買的，在同等條件下享有競買優(yōu)先權(quán)，其先期墊付的征收成本（不含回遷安置房建造成本），經(jīng)財(cái)政部門結(jié)合縣房屋征收部門認(rèn)定并出具證明文件，可抵作土地競買保證金。投資人不參與土地競買的，退還墊付征收資金的80％，不付息。投資人參與土地競買但未中標(biāo)的，由縣政府在土地出讓后，退還墊付資金并支付利息。

（二）投資人中標(biāo)后，應(yīng)按時(shí)將土地出讓金全部繳入縣財(cái)政?？h財(cái)政在土地出讓金全部繳納后15個(gè)工作日內(nèi)全額退還投資人墊付的征收成本。縣政府按土地出讓價(jià)款政府凈收益部分的5%，提取國有土地收益基金，按10％提取保障性住房建設(shè)基金，按10％提取農(nóng)田水利建設(shè)資金，按10％提取教育資金，按土地出讓面積×65元／平方米的15％提取農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

對(duì)舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，按規(guī)定配建保障性住房的，不再提取保障性住房建設(shè)基金。

舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，須按稅法及有關(guān)政策規(guī)定繳納土地出讓契稅，由縣財(cái)政部門按程序列支，用于該項(xiàng)目回遷安置房建設(shè)。

（三）舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，回遷安置房的面積不計(jì)入配建廉租房和公共租賃住房的基數(shù)。

（四）舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，免繳征土地管理費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城市道路占用挖掘費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)基金等政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)；按規(guī)定修建人防地下室的，免繳人防地下室異地建設(shè)費(fèi)。因地質(zhì)、地形和規(guī)劃等原因不宜建人防地下室的，由人民防空部門采取一事一議的辦法研究解決。

（五）城中村改造，規(guī)劃道路圍合內(nèi)的空閑地和非宅基地占規(guī)劃總用地面積的比例，不超過10％的，可與城中村一并公開出讓，享受優(yōu)惠政策，超過10%的不享受優(yōu)惠政策。

（六）對(duì)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)通過出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地，因城市規(guī)劃調(diào)整，為城市道路、廣場、中小學(xué)校、公共綠地等城市公共設(shè)施拆遷騰地的，按“騰一補(bǔ)一、先拆后補(bǔ)”的原則進(jìn)行補(bǔ)償。有周轉(zhuǎn)用地的城中村和舊城區(qū)片，等面積置換；沒有周轉(zhuǎn)用地的城中村和舊城區(qū)片，按占地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。

相關(guān)規(guī)定

（一）舊城區(qū)和城中村改造規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，在其界定的范圍內(nèi)，縣規(guī)劃部門不再審批其他建設(shè)項(xiàng)目；改造范圍內(nèi)的所有產(chǎn)權(quán)單位，無論隸屬關(guān)系，應(yīng)服從該改造規(guī)劃方案，任何單位或個(gè)人不得在其規(guī)劃范圍內(nèi)私自進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物的新建、擴(kuò)建、翻建及改變地形、地貌等行為，否則，規(guī)劃、住建、國土等部門依法查處并在征遷補(bǔ)償時(shí)予以扣減。已經(jīng)出讓的土地應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和土地出讓合同約定的有關(guān)條款執(zhí)行，不得隨意改變。因特殊原因確需改變的，須經(jīng)縣規(guī)委會(huì)和縣政府研究同意，變更出讓合同，補(bǔ)交土地出讓價(jià)款。

（二）土地出讓政府凈收益，由國土資源部門指定有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定進(jìn)行測算，并報(bào)縣政府研究確定。

（三）舊城區(qū)非經(jīng)營性用地實(shí)施改造，符合城市規(guī)劃、不改變用地性質(zhì)，改造設(shè)計(jì)方案經(jīng)縣規(guī)委會(huì)批準(zhǔn)同意后可以在原址自行改造。舊城區(qū)商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)營性用地實(shí)施改造，根據(jù)城市規(guī)劃需要改變用地性質(zhì)和條件的，應(yīng)補(bǔ)交土地出讓差價(jià)，辦理相關(guān)手續(xù)。原屬于劃撥用地改造的，應(yīng)按規(guī)劃條件繳納土地出讓價(jià)款，辦理出讓手續(xù)；屬于出讓用地的，按原出讓合同約定和規(guī)劃條件進(jìn)行改造。

（四）申請(qǐng)人參與土地競買報(bào)名時(shí)，就征收補(bǔ)償、居民安置應(yīng)與縣房屋征收部門達(dá)成一致意見，并持有由縣房屋征收部門出具的推薦意見。土地競得人必須承諾保證履行房屋征收部門與被征收人簽訂的住房安置合同，并首先進(jìn)行回遷安置房建設(shè)，回遷安置房確定房號(hào)后，方可依法銷售商品房。

（五）本《意見》實(shí)施前已經(jīng)摘牌的舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，在優(yōu)惠政策上仍按原土地出讓約定執(zhí)行。其中，未取得拆遷許可證的舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，由摘牌企業(yè)負(fù)責(zé)籌集征收補(bǔ)償資金，由縣政府補(bǔ)償安置后，將土地交給摘牌企業(yè)。

（六）改造后的居民小區(qū)在縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和磁州鎮(zhèn)的指導(dǎo)下，成立居委會(huì)或經(jīng)小區(qū)居民選舉成立業(yè)主管理委員會(huì)，由居委會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)選擇有資質(zhì)的物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理。

附則

第3篇：土地征收規(guī)劃范文

一、新條例的主要內(nèi)容變化

新條例總共35條，分為總則、征收決定、補(bǔ)償、法律責(zé)任和附則五章，主要規(guī)定了國有土地上房屋征收補(bǔ)償應(yīng)遵循的原則、征收范圍、征收補(bǔ)償主體、征收決定程序、補(bǔ)償?shù)脑瓌t及程序、爭議解決方式以及法律責(zé)任。與國務(wù)院2001年頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比，不僅是從“拆遷”到“征收”的理念的變化，而且還有五個(gè)方面重要變化：

(一)征收范圍嚴(yán)格限制在公共利益范圍內(nèi)。按照新條例第8條規(guī)定，政府可以做出征收國有土地上房屋征收決定的情形嚴(yán)格限定在屬于“公共利益的需要”的國防和外交、基礎(chǔ)設(shè)施(能源、交通、水利)、公共事業(yè)(科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用)、保障安居工程、舊城區(qū)改建等五大類事項(xiàng)范圍內(nèi)。過去依據(jù)原條例開展的國有土地整理儲(chǔ)備、黨政機(jī)關(guān)辦公樓、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、商業(yè)設(shè)施及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等活動(dòng)并未納入征收范圍內(nèi)。

(二)征收主體由建設(shè)單位改為市縣級(jí)人民政府。按照原條例實(shí)施的建設(shè)項(xiàng)目，一般由建設(shè)單位或者由國土部門所屬的土地整理儲(chǔ)備中心作為拆遷人實(shí)施房屋拆遷。新條例第四條明確規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，并由市、縣政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施房屋征收補(bǔ)償工作。房屋征收部門可以委托不以營利為目的的房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)具體工作。

(三)征收程序發(fā)生較大變化。按照原條例規(guī)定，通常是由建設(shè)單位作為拆遷單位，向市、縣房屋拆遷管理部門申領(lǐng)房屋拆遷許可證后，房屋拆遷公告，然后拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，方可實(shí)施拆遷。按照新條例規(guī)定，在公共利益范圍內(nèi)確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，首先應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，其中安居工程、舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。其次，由政府房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣人民政府。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證、公開征求意見、修改、聽證，組織社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，政府常委會(huì)討論通過，然后做出征收決定。再次，市、縣人民政府公告征收決定，房屋征收部門調(diào)查、登記房屋權(quán)屬、區(qū)位、面積，評(píng)估房屋價(jià)值及其他損失和補(bǔ)償，簽訂補(bǔ)償協(xié)議。然后進(jìn)行補(bǔ)償并實(shí)施拆遷工作。

(四)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更加合理透明化。新條例第17條明確規(guī)定了征收房屋應(yīng)予以補(bǔ)償?shù)姆秶ū徽魇辗课輧r(jià)值、搬遷和臨時(shí)安置以及停產(chǎn)停業(yè)損失。第19條進(jìn)一步明確了“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”。同時(shí)為確保補(bǔ)償公平、合理、透明，還具體規(guī)定了評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商選定、自行選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式、政府優(yōu)先給予住房保障，以及分戶補(bǔ)償情況向被征收人公布等內(nèi)容。

(五)取消了行政強(qiáng)制拆遷方式。新條例第27條明確規(guī)定“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷?！倍乙?guī)定“任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。”如果被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由市、縣人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，從而取消了過去的房屋拆遷管理部門裁決并實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷的方式。

二、新條例對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響分析

總體判斷：新條例適應(yīng)了《物權(quán)法》和《行政許可法》的要求，回歸了政府在國有土地上房屋征收補(bǔ)償過程中的角色定位，強(qiáng)化了對(duì)被征收人的合法權(quán)益的保護(hù)，突出強(qiáng)調(diào)了征收補(bǔ)償?shù)墓_、透明、民主原則。從長遠(yuǎn)看，將有效促進(jìn)政府依法行政，促進(jìn)提高城市建設(shè)和規(guī)劃管理水平，同時(shí)還有助于抑制投資過快增長，優(yōu)化和改善投資結(jié)構(gòu)；從近期看，可能使征收拆遷難度加大、周期延長，政府投資平衡難度增大，全社會(huì)投資增速放緩，進(jìn)而可能影響經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)模式必將調(diào)整，征收拆遷成本增加。房地產(chǎn)投資增速可能放緩。從而可能強(qiáng)化房價(jià)上漲的壓力。

(一)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

當(dāng)前，本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然是投資拉動(dòng)型，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率占比較大。據(jù)測算，GDP每增長1個(gè)百分點(diǎn)，其中0.6個(gè)百分點(diǎn)是投資拉動(dòng)的。新條例規(guī)定的征收條件嚴(yán)格、征收程序更加復(fù)雜，可能使城市化進(jìn)程必經(jīng)的征收拆遷難度加大，周期延長，從而造成政府投資平衡難度增大，全社會(huì)投資增速可能放緩，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長。

一是征收條件嚴(yán)格，部分重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)施將受限制。新征收條例對(duì)征收的條件嚴(yán)格限定于“公共利益的需要”，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端現(xiàn)代制造業(yè)以及土地整理儲(chǔ)備沒有納入“公共利益”的范圍，這就意味著今后此類重大項(xiàng)目實(shí)施將受到限制，征收拆遷的難度加大，從而可能推延項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程，影響項(xiàng)目投資落地。

二是征收拆遷成本上升，政府資金平衡難度增大。當(dāng)前本市正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式深度轉(zhuǎn)變的新階段。一方面新一輪結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域統(tǒng)籌、空間拓展對(duì)政府投資需求較旺，另一方面國家貨幣政策從適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，流動(dòng)性持續(xù)收緊，以及清理規(guī)范地方政府融資平臺(tái)，使平臺(tái)融資難度加大，也相應(yīng)地增加了對(duì)政府投資的需求。新條例的出臺(tái)實(shí)施，必將進(jìn)一步加劇拆遷成本上升和土地市場降溫的疊加效應(yīng)。再加上新“國8條”和“京15條”調(diào)控房價(jià)政策的陸續(xù)出臺(tái)，土地成交收入的不確定性加大，過去以土地收入平衡資金的難度將越來越大，政府投資來源結(jié)構(gòu)性缺口矛盾突出。因此，在市財(cái)力增長空間有限的情況下，政府投資平衡難度空前加大。

三是征收拆遷程序復(fù)雜，投資調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的難度加大。本市城市發(fā)展已經(jīng)逐步走向成熟完善階段，項(xiàng)目落地與拆遷進(jìn)程密切相關(guān)。新條例規(guī)定拆遷條件嚴(yán)格、程序更加復(fù)雜，特別是取消了行政強(qiáng)拆，禁止暴力強(qiáng)拆、建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)，這意味著今后實(shí)施征收拆遷起來更難。前些年已經(jīng)審批的重大項(xiàng)目即將進(jìn)入拆遷攻堅(jiān)階段，以及核心區(qū)人口疏解和解決交通擁堵問題的“拆遷難

題”，將使得未來拆遷任務(wù)更加艱巨，項(xiàng)目落地更困難，從而可能在一定程序上影響投資調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(二)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

近些年，本市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，年均增長約20％，約占全社會(huì)投資的55％以上，對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)較大。新條例賦予了被拆遷戶較大的權(quán)益，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能產(chǎn)生重要影響。

一是征收條件所限，房地產(chǎn)投資增速可能放緩。新條例規(guī)定了嚴(yán)格的征收條件和程序，但是沒有涉及對(duì)房地產(chǎn)等商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)定，而且將“土地整理儲(chǔ)備”也排除在征收的范圍。因此，今后在城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目被排除在征收范圍之外，再加上“土地整理儲(chǔ)備”受限制，房地產(chǎn)開發(fā)從二級(jí)土地市場上通過招、拍、掛拿地的難度也將增大，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式將被迫發(fā)生改變，受拆遷成本加大和拆遷進(jìn)程的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施難度加大，開發(fā)商投資的利潤受到擠壓，投資動(dòng)力必將減弱，本市重要經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)投資增速可能放緩。

二是拆遷成本趨增，可能強(qiáng)化房價(jià)上漲的壓力。目前，城市拆遷戶對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，主要參照市縣政府的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和市場評(píng)估。新條例規(guī)定對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。如果拆遷戶對(duì)于補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，參照拆遷區(qū)域周邊一手樓價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)來跟開發(fā)商談判，一方面可能使拆遷費(fèi)用驟增，導(dǎo)致開發(fā)成本大幅提高，另一方面可能因談判艱難，使得無限期地拖延拆遷進(jìn)程。為此，舊城改造開發(fā)這塊“蛋糕”，可能因?yàn)椴疬w成本過高，使得開發(fā)商無人愿意觸及，從而造成城區(qū)樓盤減少，在一定程度上可能強(qiáng)化房價(jià)上漲的壓力。

三、貫徹執(zhí)行新條例的幾點(diǎn)建議

為更好地貫徹執(zhí)行新征收條例，盡可能減少對(duì)本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來負(fù)面影響，建議從以下四個(gè)方面抓好新條例的貫徹落實(shí)。

(一)加強(qiáng)對(duì)新征收條例的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。市、區(qū)縣房屋征收、發(fā)展改革、規(guī)劃、國土等部門，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，加強(qiáng)培訓(xùn)，以便準(zhǔn)確理解和把握好新條例的各項(xiàng)規(guī)定，特別是哪些建設(shè)項(xiàng)目納入新條例規(guī)定的公共利益范圍，哪些是不能夠辦理征收拆遷的，以及征收補(bǔ)償?shù)某绦虻葍?nèi)容，在實(shí)踐中嚴(yán)格予以貫徹執(zhí)行。

(二)加快規(guī)劃、年度計(jì)劃的立法進(jìn)程。隨著依法行政的要求越來越高，編制和組織實(shí)施規(guī)劃也應(yīng)當(dāng)納入法制化進(jìn)程。因此，建議本市也應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)規(guī)劃的法制化，以法律手段推動(dòng)和保障國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的有序?qū)嵤Ｌ貏e是要加強(qiáng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、年度計(jì)劃納入建設(shè)項(xiàng)目的程序、方式、內(nèi)容深度，以及規(guī)劃實(shí)施監(jiān)測與評(píng)估等方面進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。今后編制國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注重大項(xiàng)目的布局，注意研究論證擬納入規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目涉及的房屋征收問題，以及可能引發(fā)的公共利益爭議和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格履行規(guī)劃編制的程序，廣泛征求社會(huì)公眾意見，進(jìn)行科學(xué)論證。編制年度計(jì)劃時(shí)，要統(tǒng)籌平衡安居工程、舊城區(qū)改建的年度建設(shè)任務(wù)，確保有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。

(三)加強(qiáng)發(fā)展改革、規(guī)劃.國土.住建等部門的溝通與協(xié)調(diào)。研究銜接好投資項(xiàng)目審批和征收補(bǔ)償?shù)某绦?。投資項(xiàng)目審批程序與征收補(bǔ)償程序如果不能銜接好，一方面可能影響各部門審批環(huán)節(jié)的工作效率，延緩項(xiàng)目拆遷和實(shí)施進(jìn)程；另一方面將難以給投資企業(yè)提供合理預(yù)期和操作指引，從而可能影響投資項(xiàng)目落地，影響投資調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，各部門應(yīng)從有利于推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目順利實(shí)施的高度，研究梳理、銜接好審批程序與征收補(bǔ)償程序，確保完成市委市政府確定的各項(xiàng)重大建設(shè)任務(wù)，加快推進(jìn)本市“世界城市”建設(shè)進(jìn)程。

第4篇：土地征收規(guī)劃范文

【關(guān)鍵詞】土地征收；補(bǔ)償；利益保障；立法建議

【中圖分類號(hào)】F293.20 【文章標(biāo)識(shí)碼】B 【文章編號(hào)】1326-3587（2014）01-0081-01

在物權(quán)法中，征收是一種非常特殊的物權(quán)變動(dòng)形式，直接表現(xiàn)為對(duì)民事權(quán)利主體土地所有權(quán)的剝奪。目前中國的土地征收制度基本形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下。在此種體制下，公權(quán)力相對(duì)于民事權(quán)利，不僅在觀念上，而且在體制上一直是過于強(qiáng)大。事實(shí)上，隨著我國工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)民集體用地經(jīng)征用轉(zhuǎn)為國家建設(shè)用地。農(nóng)村土地征收不僅涉及農(nóng)民生存的切身利益，而且直接影響到農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)業(yè)穩(wěn)定。因此，法律必須對(duì)土地征收予以嚴(yán)格限制。

一、土地征收概念

土地征收，是指國家基于公共利益的需要，而將農(nóng)民集體所有的土地強(qiáng)制性的收歸國有的行為。其法律特征在于：（1）土地征收是強(qiáng)制剝奪集體土地所有權(quán)的行為，是物權(quán)變動(dòng)的一種極為特殊的情形。征收主體一方是政府，且政府以行政命令方式從農(nóng)民集體手中取得土地所有權(quán)，集體必須服從，沒有任何選擇的余地。（2）土地征收屬于一種附有嚴(yán)格法定條件的行為。在各國立法中，征收必須嚴(yán)格按照法定的程序，其目的只能是為了發(fā)展公共利益，絕對(duì)禁止任何商業(yè)目的的征收，且必須對(duì)被征收人以公平合理的補(bǔ)償。

二、我國當(dāng)前土地征收中存在的突出問題

1、國家土地征收權(quán)的濫用。現(xiàn)代法治國家出于對(duì)私法主體合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)的需要，通常將土地征收限定在"公共利益"范圍內(nèi)。如《法國民法典》第545條規(guī)定，“任何人不得被強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，但因公用并在事前受公正補(bǔ)償時(shí)，不在此限”，《德國基本法》第14條第3款和《意大利民法典》第834條也有類似的規(guī)定。我國土地征收制度也不例外。我國現(xiàn)行《憲法》和《土地管理法》也明文規(guī)定，土地征收必須基于公共利益目的。但法律法規(guī)卻沒有進(jìn)一步明確地限定"公共利益"的范圍和判斷標(biāo)準(zhǔn)。相反的是我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”，此條規(guī)定實(shí)際上是將土地征收權(quán)擴(kuò)展到了整個(gè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地，將本應(yīng)以市場行為獲得的商業(yè)性開發(fā)用地也納入國家土地征收權(quán)的客體范圍，導(dǎo)致民事主體的私權(quán)被國家公權(quán)力不正當(dāng)?shù)貏儕Z。

2、補(bǔ)償不夠，農(nóng)民利益缺乏保障。國家在征收土地時(shí)，必然要對(duì)土地權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利造成損失，而這種損失并非權(quán)利人依法所應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)、支出或犧牲，因此國家必須給予公平的補(bǔ)償，使其恢復(fù)或維持原有的財(cái)產(chǎn)狀況。從西方國家的補(bǔ)償政策來看，其旨在最大限度的彌補(bǔ)被征收人因征收造成的財(cái)產(chǎn)變動(dòng)而引起的損失，基本特點(diǎn)是以市場交易規(guī)則作為補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，且補(bǔ)償?shù)姆秶軓V，項(xiàng)目細(xì)化、確定。

關(guān)于補(bǔ)償費(fèi)用的分配，按照《土地管理法實(shí)施條例》第26條的規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸其所有者所有。但法律卻并沒有規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)的處分規(guī)則，由于我國集體所有權(quán)的主體虛位，土地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際上被少數(shù)管理者所控制，農(nóng)民利益極易被侵害。

三、立法建議

我國的土地征收制度源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，土地征收被作為行政手段配置土地權(quán)利的方法，而沒有像國際通行做法那樣將土地征收作為基本民事權(quán)利的限制制度在物權(quán)法中規(guī)定。因此，在立法思路上，我國的土地征收制度應(yīng)在物權(quán)法中從民事私權(quán)的角度對(duì)國家的土地征收權(quán)予以限制。

1、嚴(yán)格界定“公共利益”的范圍，縮小國家土地征收權(quán)的范圍。前已述及，我國法律非但沒有界定“公共利益”的范圍和判斷標(biāo)準(zhǔn)，反而通過《土地管理法》第四十三條將國家的土地征收權(quán)擴(kuò)展到經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地。因此，在物權(quán)立法中，必須將國家的土地征收權(quán)嚴(yán)格限定在“公共利益”范圍內(nèi)。

從我國目前的情況來看，梁氏物權(quán)法建議搞第48條對(duì)公共利益做出了明確規(guī)定，“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)，環(huán)境保護(hù)、文化古跡及風(fēng)景名勝的保護(hù)、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及國家規(guī)定的其他公共利益”。該條同時(shí)規(guī)定，“征收不得適用于商業(yè)目的”。該草案雖確定了公共利益的大致范圍，但要增強(qiáng)可操作性，還有待更加細(xì)化和具體。

第5篇：土地征收規(guī)劃范文

各國的土地稅制，是一個(gè)包括許多稅種的復(fù)雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財(cái)產(chǎn)稅，也有所得稅；既有個(gè)人稅，也有法人稅。此外，還與遺產(chǎn)稅、繼承稅、贈(zèng)與稅相聯(lián)系?？偟膩碚f，各國的土地稅制是以土地為課稅對(duì)象的稅收制度。土地包括農(nóng)業(yè)用地、住宅用地、經(jīng)營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個(gè)方面的內(nèi)容：

（1）土地保有課稅；

（2）土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅；

（3）土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅。

一、土地保育課制的國際比較

土地保有稅是一定時(shí)期或一定時(shí)點(diǎn)上對(duì)個(gè)人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價(jià)上漲，確保土地保有的負(fù)擔(dān)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。由于國情不同，各國對(duì)土地保有課稅的范圍、稅種設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)計(jì)以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內(nèi)，各地方之間也不一樣。

（一）課稅范圍

各國對(duì)土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動(dòng)產(chǎn)均包括在土地稅之內(nèi)。（2）狹義的土地稅，只是單指對(duì)土地的課稅。

（二）稅種設(shè)置

各國對(duì)土地保有課稅的稅種設(shè)置，基本上可分為兩種情況：

1．合并在其他財(cái)產(chǎn)稅中征收

由于土地與房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)都屬于財(cái)產(chǎn)的存量，目前有許多國家和地區(qū)都把這些財(cái)產(chǎn)合并在一個(gè)稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：

（1）合并在一般財(cái)產(chǎn)稅內(nèi)征收，一般財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)有選擇的幾類財(cái)產(chǎn)綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財(cái)產(chǎn)稅，把土地等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)合并征收。

（2）合并在不動(dòng)產(chǎn)稅內(nèi)征收。由于土地是一種主要的不動(dòng)產(chǎn)，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動(dòng)產(chǎn)稅內(nèi)征收。加拿大不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基包括兩個(gè)部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。法國不動(dòng)產(chǎn)稅的征收對(duì)象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區(qū)的差餉稅相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)稅，對(duì)擁有土地、房屋、其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人課征?！?/p>

（3）合并在財(cái)產(chǎn)凈值稅內(nèi)征收。財(cái)產(chǎn)凈值稅的課稅對(duì)象是納稅人擁有的全部財(cái)產(chǎn)的凈值。財(cái)產(chǎn)凈值是從財(cái)產(chǎn)總額中扣除納稅人債務(wù)后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財(cái)產(chǎn)凈值稅中征收。

（4）合并在房地產(chǎn)稅中征收。房地產(chǎn)稅是土地稅和房屋稅的總稱。因?yàn)榉课萃街谕恋刂?，密不可分，有些國家和地區(qū)將土地與房屋合并在房地產(chǎn)稅中征收，如泰國對(duì)房屋及其占用的土地征收房地產(chǎn)稅；巴西對(duì)城鎮(zhèn)土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產(chǎn)稅。

（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價(jià)稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅等4個(gè)稅種組成，其中固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅2個(gè)稅種是對(duì)土地與其他不動(dòng)產(chǎn)合并征收的稅種。固定資產(chǎn)稅，是把土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為課稅對(duì)象，其中土地占有非常重要的地位。城市規(guī)劃稅是為了確保城市、特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金而課征的稅。課稅對(duì)象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域內(nèi)的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規(guī)劃稅與其他土地保有稅的區(qū)別在于，它是專門用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地規(guī)劃整理事業(yè)開支的目的稅。而固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。

2．單獨(dú)設(shè)置土地保有稅稅種，分別課征。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區(qū)大約有30個(gè)，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對(duì)農(nóng)業(yè)土地征收的農(nóng)村土地稅，對(duì)城市土地及房屋建筑物征收的城市財(cái)產(chǎn)稅。印度的州政府對(duì)農(nóng)業(yè)耕地征收土地稅。我國臺(tái)灣地區(qū)有地價(jià)稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達(dá)到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質(zhì)的特殊性土地稅，都是以地價(jià)稅為基礎(chǔ)加增若干倍征收的，而非經(jīng)常性的土地稅。泰國對(duì)所有土地征收地方發(fā)展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對(duì)非農(nóng)業(yè)用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅外，還有單列稅種征收的地價(jià)稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。

（三）計(jì)稅依據(jù)

各國土地稅的計(jì)稅依據(jù)，基本上可以分為從量計(jì)征和從價(jià)計(jì)征兩種。

從量計(jì)征的土地稅，是按土地的面積、土地生產(chǎn)物的產(chǎn)量課征。這種從量計(jì)征的土地稅，因?yàn)橛?jì)征簡便，稅額確實(shí)，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和級(jí)差地租的擴(kuò)大，如果再按土地面積或生產(chǎn)物的產(chǎn)量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價(jià)計(jì)征取而代之。

從價(jià)計(jì)征的土地稅，是以土地的價(jià)值或價(jià)格為課稅標(biāo)準(zhǔn)所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價(jià)計(jì)征的關(guān)鍵是土地的計(jì)價(jià)。各國的土地計(jì)價(jià)方法不盡相同，大多數(shù)國家是根據(jù)土地的估價(jià)課征，也有少數(shù)國家按年度租金價(jià)值課征。美國的土地稅一般是根據(jù)專門機(jī)構(gòu)確定的“估定價(jià)”為標(biāo)準(zhǔn)課征。德國的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)價(jià)值也是根據(jù)“估價(jià)法”確定。瑞典財(cái)產(chǎn)凈值稅中土地等不動(dòng)產(chǎn)的凈值由官方評(píng)估確定。我國臺(tái)灣地區(qū)的土地估價(jià)由地方政府負(fù)責(zé)實(shí)施，包括每年公告一次的“公告現(xiàn)值”和每3年公告一次的“公告地價(jià)”，稅務(wù)機(jī)關(guān)按“公告現(xiàn)值”征收土地增值稅，按“公告地價(jià)”征收地價(jià)稅。日本作為國稅征收的“地價(jià)稅”，對(duì)土地的價(jià)額是以征稅期的“時(shí)價(jià)”計(jì)算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標(biāo)準(zhǔn)為該土地的取得價(jià)格。

（四）稅率設(shè)計(jì)

各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。有少數(shù)國家對(duì)農(nóng)業(yè)土地實(shí)行從量定額課征。

美國、德國、日本等多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，對(duì)土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規(guī)定。德國對(duì)個(gè)人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價(jià)稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。

許多國家和地區(qū)，根據(jù)以下不同情況采用不同稅率：

1．根據(jù)土地用途不同，采用不同稅率。

有些國家和地區(qū)，對(duì)不同用途的土地采用不同稅率，農(nóng)業(yè)用地低于城市用地，工業(yè)用地低于商業(yè)用地，住宅用地低于營業(yè)用地，宗教、社會(huì)福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺(tái)灣地區(qū)地價(jià)稅稅率，分為一般稅率和優(yōu)惠稅率兩種，對(duì)限額內(nèi)的自用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施保留地和公有土地均實(shí)行優(yōu)惠稅率。公共設(shè)施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。

2．根據(jù)土地所處地理位置不同，采用不同稅率。

美國包括土地在內(nèi)的一般財(cái)產(chǎn)稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區(qū)要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。

3．根據(jù)土地開發(fā)程度不同，采用不同稅率。

我國香港特別行政區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)稅稅率，原則上是17％，新開辟地區(qū)為11％，但對(duì)供應(yīng)不過濾水的地區(qū)為16％，無水道的地區(qū)為15％，新開辟區(qū)為9％。新加坡為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)政策的需要，原將全國地區(qū)分為發(fā)達(dá)地區(qū)、半發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統(tǒng)一稅率。

4．對(duì)空地或閑置土地，采用較高稅率。

如日本對(duì)閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價(jià)值稅。我國臺(tái)灣地區(qū)對(duì)私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設(shè)施，而仍未依規(guī)定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價(jià)值不及所占基地申報(bào)地價(jià)15％的土地）按該宗土地地價(jià)稅的3——5倍征收。對(duì)空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進(jìn)土地的有效利用。

發(fā)展中國家的土地稅多數(shù)采用累進(jìn)稅率，這主要是因?yàn)槔圻M(jìn)稅率對(duì)限制私人占有土地?cái)?shù)量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費(fèi)土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農(nóng)村土地稅實(shí)行22個(gè)級(jí)次（從0．2％——3．5％不等）的累進(jìn)稅率。泰國的土地發(fā)展稅稅率按土地中間價(jià)值大小，課以一定稅額，分34個(gè)級(jí)次。我國臺(tái)灣地區(qū)的地價(jià)稅稅率，按地價(jià)總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進(jìn)稅率和特別稅率：凡地價(jià)總額未超過累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，適用10％的基本稅率；超過累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，按超倍累進(jìn)稅率征收；對(duì)某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率和個(gè)別稅率3類：一般稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對(duì)象的土地，一般稅率和特別稅率都設(shè)有9個(gè)級(jí)別，最低級(jí)次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級(jí)次的稅率分別為5％和2％；個(gè)別稅率的應(yīng)稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發(fā)公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設(shè)施用地的稅率為0．5%。

（五）征收管理

土地課稅的征收管理權(quán)限，多數(shù)國家歸地方政府，只有少數(shù)國家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對(duì)象的土地其位置固定不變，不會(huì)發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點(diǎn)，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實(shí)行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)組成部分，而財(cái)產(chǎn)稅則是美國地方政府財(cái)政收入的主要來源。我國1994年實(shí)行分稅制財(cái)政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現(xiàn)行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價(jià)稅屬于國稅，由國稅局負(fù)責(zé)征收外，其余有關(guān)土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預(yù)算，屬于道府縣的有固定資產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規(guī)劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實(shí)行聯(lián)邦、州和市3級(jí)劃分稅種分別征收的體制，3級(jí)政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限：土地稅（農(nóng)村土地）歸聯(lián)邦政府征收，收入的80％歸當(dāng)?shù)卣粍?dòng)產(chǎn)稅（城市土地）歸市政府征收；不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅歸州政府征收。

二、土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅的國際比較

對(duì)土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉(zhuǎn)讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時(shí)的價(jià)格超過其原來入賬時(shí)價(jià)格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價(jià)上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動(dòng)或投資得到的，而完全是由于社會(huì)發(fā)展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應(yīng)該全部歸公，以體現(xiàn)財(cái)富的公平分配，并限制土地投機(jī)，抑制土地兼并。土地是一種資本資產(chǎn)，對(duì)資本資產(chǎn)的增值所課征的稅，實(shí)質(zhì)上是屬于資本利得稅的范疇。

（一）課稅范圍

土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對(duì)土地及建筑物增值的課稅，如我國現(xiàn)行的土地增值稅和意大利的不動(dòng)產(chǎn)增值稅。另一種是只對(duì)土地的增值課稅，如我國臺(tái)灣地區(qū)的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。

土地增值稅的課稅對(duì)象是土地的增值額，一般包括土地轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的增值額和土地非轉(zhuǎn)移定期發(fā)生的漲價(jià)形成的增值額。德國、英國、日本原先實(shí)行過的土地增值稅，對(duì)以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)增值稅的課稅對(duì)象，也包括這兩個(gè)部分的增值額。我國和日本等國的現(xiàn)行土地增值稅只對(duì)土地轉(zhuǎn)移時(shí)發(fā)生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對(duì)納稅人擁有的閑置土地或非營業(yè)用地的增值征稅。在日本，對(duì)個(gè)人和法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，分別課征：對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓收入課征的稅種，由個(gè)人所得稅、個(gè)人事業(yè)稅和個(gè)人居民稅3個(gè)稅種構(gòu)成；對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入稅，由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅3個(gè)稅種構(gòu)成。

（二）課征方式

許多國家對(duì)土地轉(zhuǎn)讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個(gè)人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：

1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財(cái)產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉(zhuǎn)讓收入并入個(gè)人或法人的綜合收入，征收個(gè)人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉(zhuǎn)讓收入的四分之三計(jì)入所得，進(jìn)行綜合征稅。法國對(duì)持有期只有2年以內(nèi)的短期土地轉(zhuǎn)讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉(zhuǎn)讓收入用五分五乘方式征稅。

2．單獨(dú)征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨(dú)課征。日本對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓收入的課稅，核心是單獨(dú)計(jì)算，分離課稅，對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業(yè)年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)法人土地轉(zhuǎn)讓收入的課征，對(duì)超短期土地轉(zhuǎn)讓收入按67．5％的稅率實(shí)行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計(jì)算，從而使法人企業(yè)在其他收入出現(xiàn)赤字時(shí)，無法用土地轉(zhuǎn)讓收入予以彌補(bǔ)。德國、意大利兩國，除非投機(jī)買賣，原則上不征稅。新晨

（三）計(jì)稅基礎(chǔ)

土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是土地的增值額。土地有償轉(zhuǎn)移的增值額是土地的售價(jià)減去其原價(jià)（原來購入價(jià)或取得使用權(quán)的支付價(jià)）和各項(xiàng)成本費(fèi)用以后的余額。我國臺(tái)灣地區(qū)以每年政府公布一次的“土地公告現(xiàn)值”為計(jì)稅基礎(chǔ)，納稅人按公告現(xiàn)值的80％——120％申報(bào)納稅。對(duì)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地，定期估價(jià)一次，按增加價(jià)值課稅，允許扣除為增值而發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

（四）稅率設(shè)計(jì)

土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。

1．比例稅率。

韓國的土地超額增值稅，實(shí)行單一的比例稅率。日本、法國等對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收入的稅率，因土地持有期長短而設(shè)計(jì)高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實(shí)行輕稅率，短的實(shí)行高稅率。如日本，對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓，分為長期轉(zhuǎn)讓、短期轉(zhuǎn)讓和超短期轉(zhuǎn)讓3種，“長期轉(zhuǎn)讓”是指自獲得土地所有權(quán)至出讓土地的時(shí)間超過5年的；“短期轉(zhuǎn)讓”是指持有的時(shí)間2一5年的；“超短期轉(zhuǎn)讓”是指土地?fù)碛衅谠?年以下的。對(duì)這3種長短不同轉(zhuǎn)讓收入分別實(shí)行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機(jī)，合理分配土地的增值。日本對(duì)法人土地轉(zhuǎn)讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在普通法人稅以外，對(duì)擁有期在5年以下的短期轉(zhuǎn)讓收入，加征20％的法人稅。1987年規(guī)定，對(duì)土地?fù)碛衅?年以下的超短期土地轉(zhuǎn)讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對(duì)5年以上的長期轉(zhuǎn)讓收入，也實(shí)行了加征10％的附加稅制度。

2．累進(jìn)稅率。

有些國家和地區(qū)按照土地價(jià)格增長幅度采用累進(jìn)稅率征收。當(dāng)土地轉(zhuǎn)移時(shí)，不論土地面積大小，漲價(jià)數(shù)額多少，一律以超過原價(jià)倍數(shù)累進(jìn)課征。如我國臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行土地增值稅稅率，按土地漲價(jià)倍數(shù)實(shí)行3級(jí)超額累，進(jìn)稅率，具體計(jì)算為：土地漲價(jià)總額超過原規(guī)。定地價(jià)或前次轉(zhuǎn)移時(shí)申報(bào)現(xiàn)值但未達(dá)100％者，就其漲價(jià)總額按稅率40％征收；超過100％而未達(dá)200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計(jì)征土地增值稅時(shí)，對(duì)以前轉(zhuǎn)移時(shí)申報(bào)的土地現(xiàn)值，都按物價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以體現(xiàn)稅負(fù)公平。意大利的不動(dòng)產(chǎn)增值稅是將房地產(chǎn)從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為征稅對(duì)象，按照價(jià)格增長幅度采用累進(jìn)稅制，按3％——30％的稅率征收。價(jià)格上漲部分是指地價(jià)超過基準(zhǔn)價(jià)格的部分（具體征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率見表1）。

三、土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅的國際比較

土地取得稅是對(duì)個(gè)人或法人在通過購買、接受贈(zèng)與或繼承財(cái)產(chǎn)等方式取得土地時(shí)課征的稅，分為因購買、交換等有償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)課征的稅和因接受贈(zèng)與或繼承遺產(chǎn)等元償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)課征的稅兩種情況。

（一）有償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)的課稅

韓國對(duì)購置不動(dòng)產(chǎn)所取得的土地設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)購置稅，按所購項(xiàng)目價(jià)值2％的標(biāo)準(zhǔn)稅率課征，或按購置不動(dòng)產(chǎn)的年度分期付款額的比例征收。

日本的土地取得稅制除了贈(zèng)與稅和繼承稅外，還有不動(dòng)產(chǎn)取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動(dòng)產(chǎn)取得稅是由都道府縣對(duì)取得土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈(zèng)與、捐贈(zèng)、實(shí)物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動(dòng)產(chǎn)取得稅的征稅對(duì)象。土地取得稅的免征點(diǎn)是10萬日元，征稅標(biāo)準(zhǔn)是購買時(shí)的價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％。學(xué)校、特定醫(yī)療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機(jī)性取得和促進(jìn)已取得土地的有效利用，內(nèi)容包括保有課稅和取得課稅兩個(gè)部分。

德國、意大利、荷蘭等國都設(shè)有“登記許可稅”，在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移書立登記憑證時(shí)，按土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)算納稅。有些國家和地區(qū)對(duì)土地等不動(dòng)產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人雙方訂立的契約，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對(duì)契約征稅，實(shí)際上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得者課征的稅收。

（二）無償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)的課稅

對(duì)土地等財(cái)產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移時(shí)課征的稅，稱為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，包括遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈(zèng)與稅。廣義的遺產(chǎn)稅包括對(duì)財(cái)產(chǎn)繼承者繼承的財(cái)產(chǎn)課征的稅和對(duì)死者遺留的財(cái)產(chǎn)課征的稅。

與稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)所有者生前贈(zèng)與他人的財(cái)產(chǎn)課征的稅，是遺產(chǎn)稅的補(bǔ)充稅種。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個(gè)稅種課征制度的配合和兩個(gè)稅種稅率的配合

1．兩個(gè)稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈(zèng)與稅3種稅中，只設(shè)立其中一個(gè)稅種，如新加坡、我國香港特別行政區(qū)等在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅制中只有一個(gè)遺產(chǎn)稅，而沒有繼承稅和贈(zèng)與稅；英國是將一部分生前贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)歸入遺產(chǎn)額中課征遺產(chǎn)稅，不單設(shè)贈(zèng)與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設(shè)繼承稅，未征收贈(zèng)與稅；加納，秘魯只征收贈(zèng)與稅，不征收遺產(chǎn)稅。（2）分設(shè)兩稅，并行征收，這種方式為大多數(shù)國家所采用，如美國既征遺產(chǎn)稅同時(shí)又征贈(zèng)與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實(shí)行繼承稅和贈(zèng)與稅相結(jié)合的制度。（3）分設(shè)兩稅，交叉合并課征，即對(duì)生前贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)除按年或按次課征贈(zèng)與稅外，在財(cái)產(chǎn)所有人死亡后，均將生前贈(zèng)與總額（或受贈(zèng)總額）并入遺產(chǎn)總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈(zèng)與稅額準(zhǔn)予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。

2．稅率的配合方式，有兩稅分設(shè)稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，適用統(tǒng)一的超額累進(jìn)稅率；英國的遺產(chǎn)繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進(jìn)稅率改為統(tǒng)一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈(zèng)人、贈(zèng)與人與被贈(zèng)與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計(jì)稅率，實(shí)行超額累進(jìn)稅率；日本對(duì)繼承稅和贈(zèng)與稅分別設(shè)計(jì)稅率表，都采用超額累進(jìn)稅率。

主要參考資料：

（1）尾崎護(hù)（日）《日本等工業(yè)化國家的稅制》（中國稅務(wù)出版社1995年11月出版）。

第6篇：土地征收規(guī)劃范文

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局），土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局：

《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔20**〕31號(hào)，以下簡稱《通知》），按照權(quán)責(zé)一致的原則，對(duì)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地審批方式進(jìn)行了調(diào)整。為貫徹落實(shí)國務(wù)院《通知》精神，規(guī)范城市建設(shè)用地審查報(bào)批工作，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就調(diào)整報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地審批方式有關(guān)問題通知如下：

一、審查報(bào)批工作總體要求

按照《通知》規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，依法由國務(wù)院分批次審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，從20**年起調(diào)整為每年由省級(jí)人民政府匯總后一次申報(bào)，經(jīng)國土資源部審核，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)后由省級(jí)人民政府具體組織實(shí)施，實(shí)施方案報(bào)國土資源部備案。報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地審批方式調(diào)整后，省級(jí)人民政府將對(duì)城市建設(shè)用地負(fù)總責(zé)，有利于加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控，強(qiáng)化省級(jí)政府責(zé)任；有利于減少審批環(huán)節(jié)，提高行政效能；有利于國土資源部轉(zhuǎn)變職能，強(qiáng)化用地監(jiān)管。各級(jí)國土資源管理部門要高度重視，恪盡職守，共同做好城市建設(shè)用地審查報(bào)批工作。

國土資源部依據(jù)規(guī)劃和計(jì)劃，對(duì)城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案審查把關(guān)；指導(dǎo)、監(jiān)督與核查地方組織實(shí)施工作。省級(jí)國土資源管理部門按照有關(guān)規(guī)定和省級(jí)人民政府要求，負(fù)責(zé)本行政區(qū)內(nèi)城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案的審查匯總上報(bào)；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案的審核、實(shí)施、監(jiān)督檢查和報(bào)國土資源部備案等工作。有關(guān)城市國土資源管理部門按規(guī)定要求，負(fù)責(zé)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案與實(shí)施方案的編制與報(bào)批；具體實(shí)施征地與供地及報(bào)?。▍^(qū)）、國土資源部備案等工作。

二、報(bào)批程序與實(shí)施步驟

報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地審批方式調(diào)整后，城市建設(shè)用地報(bào)批和實(shí)施，按照?qǐng)?bào)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收、省級(jí)人民政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施、城市人民政府具體實(shí)施三個(gè)階段組織進(jìn)行。

（一）報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收

1．依法需報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地的城市國土資源管理部門，在提出土地利用年度計(jì)劃建議時(shí)，就根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的中心城市建設(shè)用地范圍內(nèi)實(shí)施城市規(guī)劃的用地需求，編制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案，在上級(jí)機(jī)關(guān)正式下達(dá)計(jì)劃指標(biāo)后，填報(bào)《××市××年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案表》（表樣式見附件1），報(bào)城市人民政府審核同意后，由城市人民政府一次性向省級(jí)人民政府申報(bào)，同時(shí)抄送省級(jí)國土資源管理部門。

2．省級(jí)國土資源管理部門依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的城市土地利用總體規(guī)劃、下達(dá)的中心城市年度用地計(jì)劃指標(biāo)以及新增建設(shè)用地的有關(guān)規(guī)定，對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案進(jìn)行審查，提出書面審查意見。

省級(jí)國土資源管理部門將本行政區(qū)域內(nèi)所有需報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地請(qǐng)示匯總，填報(bào)《××省××年度國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案申報(bào)匯總表》（表樣式見附件2），連同對(duì)各城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案書面審查意見，報(bào)省級(jí)人民政府同意后，由省級(jí)人民政府一年一次性呈報(bào)國務(wù)院，同時(shí)抄送國土資源部和派駐地區(qū)的國家土地督察局。

3．國土資源部收到國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)來的省級(jí)人民政府關(guān)于城市建設(shè)用地請(qǐng)示后，根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、土地管理法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定要求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃及年度用地計(jì)劃，重點(diǎn)對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案中涉及的城市新增建設(shè)用地的規(guī)模、區(qū)位、規(guī)劃用途以及征地補(bǔ)償安置、補(bǔ)充耕地進(jìn)行總體審查，形成審查報(bào)告，呈報(bào)國務(wù)院審批。

4．城市建設(shè)用地經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)后，國土資源部辦理建設(shè)用地批復(fù)文件，有針對(duì)性地批復(fù)有關(guān)省級(jí)人民政府，同時(shí)抄送派駐地區(qū)的國家土地督察局。省級(jí)人民政府應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)城市人民政府，組織實(shí)施農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案。

（二）省級(jí)人民政府組織實(shí)施農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收

1．根據(jù)國務(wù)院已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案，城市國土資源管理部門按照城市人民政府的要求，分期分批地確定劃撥用地項(xiàng)目和有償出讓土地范圍，落實(shí)具體地塊或區(qū)位，在進(jìn)行建設(shè)用地勘測定界、履行征地前期規(guī)定程序、落實(shí)征地補(bǔ)償資金、確定征地安置方案、完成先行補(bǔ)充耕地、擬定供地方式后，填報(bào)《××市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案表》（參考表，表樣式見附件3），由城市人民政府審定后上報(bào)省級(jí)人民政府，同時(shí)抄送省級(jí)國土資源管理部門。

2．省級(jí)國土資源管理部門根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、土地征收和土地利用等有關(guān)規(guī)定，對(duì)城市人民政府報(bào)送的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案進(jìn)行審核；符合國務(wù)院批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案與有關(guān)要求的，建議省級(jí)人民政府予以同意；在城市人民政府按有關(guān)規(guī)定繳納了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)后辦理回復(fù)文件。

3．省級(jí)人民政府在審核同意城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案后，應(yīng)將有關(guān)情況報(bào)國土資源部備案，同時(shí)抄送派駐地區(qū)的國家土地督察局。由省級(jí)國土資源管理部門于每季度第一個(gè)月10日以前，匯總城市上一季度實(shí)施方案審核同意情況，填報(bào)《××省××年××季度國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案備案表》（表樣式見附件4）并附標(biāo)注申請(qǐng)用地和補(bǔ)充耕地位置的標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖、建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報(bào)告和勘測定界圖（電子軟盤）報(bào)國土資源部。

（三）城市人民政府具體實(shí)施征地和供地

1．城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案經(jīng)省級(jí)人民政府審核同意后，由城市人民政府予以公告，國土資源管理部門具體實(shí)施，按國家有關(guān)政策組織征地和供地。

2．城市國土資源管理部門按照《關(guān)于進(jìn)一步完善和嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地備案制度的通知》（國土資發(fā)〔2003〕400號(hào)）和《關(guān)于報(bào)送建設(shè)用地備案數(shù)據(jù)有關(guān)要求的通知》（國土資廳發(fā)〔2004〕38號(hào)）規(guī)定要求，按季度匯總城市建設(shè)用地的具體供應(yīng)情況，填報(bào)城市建設(shè)用地供應(yīng)情況有關(guān)備案表，由城市人民政府于當(dāng)年第二、三、四季度第一個(gè)月的10日前和下一年度1月15日前將上一季度匯總情況和備案表分別報(bào)省級(jí)人民政府和國土資源部備案。

三、報(bào)批與實(shí)施必需材料

（一）省級(jí)人民政府向國務(wù)院呈報(bào)城市建設(shè)用地請(qǐng)示時(shí)，需提交以下材料（隨抄送的請(qǐng)示送國土資源部,文字資料2套、圖件1套）：

1．省級(jí)人民政府關(guān)于××年度城市建設(shè)用地請(qǐng)示文件；

2．省級(jí)國土資源管理部門對(duì)××市××年度建設(shè)用地審查意見；

3．××省××年度國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案申報(bào)匯總表；

4．××市××年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案表；

5．標(biāo)注申請(qǐng)用地位置的標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖；

6．標(biāo)注申請(qǐng)用地位置的土地利用總體規(guī)劃確定的中心城市建設(shè)用地范圍控制圖；

7．上一年度城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案的實(shí)施情況說明。

（二）城市人民政府向省級(jí)人民政府申報(bào)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案時(shí)，需提交以下材料：

1．××市建設(shè)用地請(qǐng)示文件；

2．××市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案表（參考表）；

3．標(biāo)注申請(qǐng)用地和補(bǔ)充耕地位置的標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖；

4．建設(shè)擬征（占）地土地權(quán)屬情況匯總表；

5．建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報(bào)告和勘測定界圖；

6．其他有關(guān)資料（由省、自治區(qū)、直轄市確定）。

四、有關(guān)工作具體要求

（一）抓緊組織制定貫徹落實(shí)措施

報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地審批方式調(diào)整后，在城市建設(shè)用地審查報(bào)批工作中，各省（區(qū)、市）和有關(guān)城市的國土資源管理部門負(fù)有重要責(zé)任，應(yīng)認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院《通知》精神，按照本通知要求，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，進(jìn)一步研究制定加強(qiáng)城市建設(shè)用地審查報(bào)批工作措施，確定具體操作辦法。對(duì)相關(guān)機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)人員要充實(shí)力量，加強(qiáng)培訓(xùn)，明確要求，確保新的城市建設(shè)用地審批方式順利施行。

（二）嚴(yán)格依據(jù)規(guī)劃計(jì)劃審查報(bào)批用地

報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地審批方式調(diào)整后，城市國土資源管理部門要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃、城市發(fā)展需要以及存量土地的利用狀況，做好用地預(yù)測工作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，區(qū)分輕重緩急，科學(xué)合理確定新增建設(shè)用地規(guī)模和布局。申報(bào)城市新增建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格控制在當(dāng)年中心城市土地利用計(jì)劃指標(biāo)內(nèi)。申報(bào)居住用地的，要貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（〔20**〕37號(hào)）要求，切實(shí)保證經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通住房用地不低于居住用地供應(yīng)總量的70％。所有申報(bào)用地區(qū)位不得突破土地利用總體規(guī)劃確定的中心城市建設(shè)用地范圍。省級(jí)國土資源管理部門對(duì)城市申報(bào)用地要嚴(yán)格審核把關(guān)，必要時(shí)組織實(shí)地踏勘論證，以確保用地的合法性、合規(guī)性和合理性。

（三）切實(shí)搞好用地批后實(shí)施管理

省級(jí)國土資源管理部門要在城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案依法批準(zhǔn)后，及時(shí)指導(dǎo)城市國土資源管理部門組織編制和申報(bào)實(shí)施方案。征地補(bǔ)償安置、補(bǔ)充耕地、土地用途、供地方式、利用程度、依法繳費(fèi)等是實(shí)施方案的重要內(nèi)容。對(duì)于不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的用地，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理、安置途徑不可行、被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用不落實(shí)、補(bǔ)充耕地不到位、土地供應(yīng)和利用等不符合有關(guān)規(guī)定以及未繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的，不得審核同意實(shí)施方案和辦理回復(fù)文件。在編制實(shí)施方案時(shí)，由于建設(shè)項(xiàng)目選址或工程設(shè)計(jì)特殊，或規(guī)劃依法進(jìn)行了調(diào)整，可以對(duì)原批準(zhǔn)的用地區(qū)位作局部調(diào)整或改變土地用途，省級(jí)人民政府在審核同意后，將調(diào)整和改變情況報(bào)國土資源部備案。

（四）大力加強(qiáng)城市用地監(jiān)督檢查

第7篇：土地征收規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化 房屋征收 問題 原因 解決措施

1、引言

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，房屋征收也將越來越多，對(duì)于房屋征收的規(guī)范，是規(guī)劃、建設(shè)、國土資源部門都要面臨的課題，房屋征收成為城市建設(shè)的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。開展房屋征收的工作中，會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，找出產(chǎn)生問題的原因，進(jìn)行解決措施探究將有利于房屋征收工作的順利進(jìn)行。

2、房屋征收統(tǒng)計(jì)工作中存在的問題

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，房屋征收也將越來越多，對(duì)于房屋征收的規(guī)范，是規(guī)劃、建設(shè)、國土資源部門都要面臨的課題，房屋征收成為城市建設(shè)的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。開展房屋征收的工作中，會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，房屋征收統(tǒng)計(jì)工作中存在的問題包括安置房缺少或者不合理、政策漏洞多、群眾不支持等，下面具體進(jìn)行分析。

2.1 安置房缺少或者不合理

房屋征收統(tǒng)計(jì)工作中存在安置房缺少或者不合理的現(xiàn)象。

1、安置房缺少

房屋征收統(tǒng)計(jì)工作中存在安置房缺少的現(xiàn)象，由于資金、建設(shè)用地等到位晚，而拆遷時(shí)間緊、量大，造成安置房無法滿足拆遷戶、企業(yè)的需求。

對(duì)于工業(yè)用地及商業(yè)用地，由于缺乏商業(yè)安置房及安置土地，現(xiàn)實(shí)操作者一般采用支付貨幣的方式，這就給公司企業(yè)帶來麻煩，沒有新的地去生產(chǎn)營業(yè)，沒有新土地也會(huì)造成無法進(jìn)行征收，新的目推遲。另外有的被征收人在被征收的過程中，會(huì)提出各種要求，想得到更多利益。

在項(xiàng)目征收過程中，需要大量的資金，融資渠道有限，信貸政策收緊，在操作過程中，需要墊資，如果碰到資金鏈斷裂的情況，將影響項(xiàng)目進(jìn)度。

2、安置房不合理

（1）位置偏

安置房一般都是比拆遷房要偏一點(diǎn)的地方，交通不方便，生活成本高，經(jīng)常會(huì)有群眾不滿。

（2）戶型不好

安置房戶型選擇余地不大，缺少中小戶型，戶型跳檔大。

2.2 政策漏洞多

在征收過程中，經(jīng)常碰到安置面積擴(kuò)大和結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、停業(yè)搬遷過渡補(bǔ)助、擅改房屋用途、無證建筑、無證土地、農(nóng)非混合戶、非農(nóng)業(yè)戶口、安置房款結(jié)算、安置面積確認(rèn)等問題，政策沒有明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估公司給的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)，貨幣補(bǔ)償不占優(yōu)勢。

國家出臺(tái)了聯(lián)席會(huì)議、備案、審批制度等去確保征收工作順利完成，但征收量大，時(shí)間緊，存在利益沖突等，使征收工作很難按時(shí)完成。

2.3 群眾不支持

由于征收過程中，涉及到補(bǔ)償利益，雖然群眾是希望被征收的，但是為了爭取更多的利益，會(huì)表現(xiàn)出不支持，主要表現(xiàn)為下面幾種方式。

1.找理由爭取更多補(bǔ)償

找各種理由，采取拖延或拒絕方式，不配合簽約、評(píng)估、調(diào)查的工作，爭取更多補(bǔ)償。

2.抱團(tuán)聯(lián)訪

群眾采取抱團(tuán)，進(jìn)行大規(guī)模，給征收工作帶來壓力。

3.法律訴訟

群眾在可以進(jìn)行訴訟的征收環(huán)節(jié)，均進(jìn)行訴訟，以達(dá)到增加砝碼、拖延的目的。

4.極端事件

群眾極端事件包括各種人身安全、老人留守等方式，威脅房屋征收工作。

3、房屋征收統(tǒng)計(jì)工作中出現(xiàn)問題的原因分析

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，房屋征收也將越來越多，對(duì)于房屋征收的規(guī)范，是規(guī)劃、建設(shè)、國土資源部門都要面臨的課題，房屋征收成為城市建設(shè)的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。開展房屋征收的工作中，會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，下面對(duì)房屋征收統(tǒng)計(jì)工作中存在的問題的原因分析包括安置房缺少或者不合理、政策漏洞多、群眾不支持等的原因分析，下面具體進(jìn)行分析。

3.1 安置房缺少或者不合理原因

1.安置房存量不足

由于征收方式變?yōu)槠K征收的方式，征收量加大，而存量不足。重新建設(shè)安置房的話，需要辦各種手續(xù)，需要各個(gè)部門配合，也不是很快能完成的，無法滿足需求。

2.工業(yè)及商業(yè)土地需要落實(shí)

商業(yè)安置房和安置土地需要妥善落實(shí)，以滿足征收工業(yè)及商業(yè)用地的需求。

3.融資難

融資難影響安置房補(bǔ)償資金、也影響安置房建設(shè)資金，最終拖延項(xiàng)目實(shí)施。

3.2 政策漏洞多原因

1.征收政策統(tǒng)一難度大

房屋征收是個(gè)長期的歷史過程，涉及各地具體政策，征收政策涉及橫向、前后銜接，而無法取消各種政策，統(tǒng)一起來卻難度很大。

2.集體土地征收復(fù)雜

集體土地上面蓋的房屋，相應(yīng)法律不全面，在征收實(shí)施過程中造成很多差異。

3.利益口子打開

項(xiàng)目實(shí)施單位為了項(xiàng)目快速實(shí)施，會(huì)對(duì)各種利益進(jìn)行突破，形成利益口子，造成政策突破。

3.3 群眾不支持原因

1.為民爭利氛圍

拆遷的過程，長期以來形成了為民爭利的氛圍，輿論也在為被征收人說話，給征收管理工作帶來不利影響。

2.抓住利益機(jī)遇

由于征收拆遷過程中，會(huì)涉及很多利益，會(huì)使群眾想抓住利益機(jī)遇，大賺一把。

3.部分黨員干部起不好帶頭作用

部分黨員干部也會(huì)成為被拆遷戶，為了利益，也會(huì)成為拖延拆遷的人，給普通群眾起了不好的帶頭作用。

4.不能有效發(fā)揮行政手段

在征收過程中，不能有效發(fā)揮行政手段，給征收工作帶來不利影響。

5.政策執(zhí)行不一

在各個(gè)地方的政策不統(tǒng)一，不公正、不公平的現(xiàn)場存在，群眾會(huì)產(chǎn)生抵觸情緒。

6.房價(jià)上漲快

房價(jià)上漲快也是群眾不愿意拆遷的原因。

4、房屋征收統(tǒng)計(jì)工作中出現(xiàn)問題的措施探究

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，房屋征收也將越來越多，對(duì)于房屋征收的規(guī)范，是規(guī)劃、建設(shè)、國土資源部門都要面臨的課題，房屋征收成為城市建設(shè)的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。開展房屋征收的工作中，會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，上面對(duì)各種原因進(jìn)行了分析，下面針對(duì)各種原因，探究房屋征收統(tǒng)計(jì)工作中出現(xiàn)問題的解決措施，包括加大建設(shè)安置房；健全征收政策、消除群眾抵觸心理。

4.1 加大建設(shè)安置房

先公開掛牌出讓土地使用權(quán)，安排出讓地安置房規(guī)劃，并加大建設(shè)安置房，通過公開招標(biāo)的方式，帶資建設(shè)。

4.2 健全征收政策

Ω鞲齙胤劍各類政策進(jìn)行比較分析，統(tǒng)籌后來進(jìn)行政策的統(tǒng)一制定。嚴(yán)肅執(zhí)行征收補(bǔ)償政策。嚴(yán)格審批、審核征收補(bǔ)償方案，避免政策缺口；加強(qiáng)監(jiān)督征收實(shí)施過程；對(duì)征收協(xié)議進(jìn)行公示，讓群眾來監(jiān)督，讓征收人之間相互查閱，公正公平；加強(qiáng)工作聯(lián)動(dòng)、審計(jì)監(jiān)督；對(duì)私自突破現(xiàn)行政策的人員進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

4.3 消除群眾抵觸心理

統(tǒng)一政策平衡，公正、公平、公開的完善政策，保障被征收人合法權(quán)益，取得群眾信任消除抵觸心理。銘刻普通市民的名字在重大基礎(chǔ)設(shè)施的明顯標(biāo)志上，讓群眾覺得自己是城市的主人。

5、結(jié)語

隨著城市化進(jìn)程的加速進(jìn)行，政府對(duì)于房屋征收安置工作越來越重視，在房屋征收安置工作中會(huì)出現(xiàn)各種問題，妥善解決這些問題，將維護(hù)被拆遷人的利益，推薦城市化建設(shè)。

參考文獻(xiàn)：

[1]邱文娟. 集體土地上房屋征收領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的剖析及對(duì)策研究[D].南京大學(xué)，2015.

第8篇：土地征收規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：“城中村”改造；土地征收補(bǔ)償

一、“城中村”改造概述

1.土地的城市化

因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經(jīng)被城市化，然而農(nóng)村的存在仍然沒有改動(dòng)。在城中村改造的過程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉(zhuǎn)變成城市建設(shè)的用地，這樣將會(huì)為城市的發(fā)展建設(shè)與提升城市化水平等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做好充足的準(zhǔn)備工作。

2.居住環(huán)境的城市化

按照城市規(guī)劃的要求和標(biāo)準(zhǔn)切實(shí)改善人居的環(huán)境質(zhì)量、提高城市形象。同時(shí)，保護(hù)好歷史文化和古跡等，切實(shí)做好周邊環(huán)境友好型工作，與城市融為一體。

3.生存生活方式的城市化

城中村雖占據(jù)著一定有利的地理位置，但村民在本質(zhì)的生活與思維方式方面發(fā)生改動(dòng)變化的事例較少，導(dǎo)致其生活社交居住等相關(guān)方式和城市整體的基調(diào)不和諧，且城中村公共綠化、學(xué)校、醫(yī)療健康與公共服務(wù)等相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施也不齊全，市政配套設(shè)施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴(yán)峻，須將城中村進(jìn)行全面改造更新，才能使得其本質(zhì)的生存生活方式進(jìn)行根本性的轉(zhuǎn)變[1]。

4.規(guī)劃發(fā)展管理的城市化

對(duì)城中村的規(guī)劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現(xiàn)狀的直接原因。因此，在城市化進(jìn)程中，必須對(duì)城中村實(shí)行更新改造，進(jìn)而促使其能真正融入進(jìn)城市當(dāng)中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關(guān)的城市總體規(guī)劃規(guī)定與相應(yīng)的規(guī)劃管理程序和制度等。

二、“城中村”改造中土地征收補(bǔ)償制度存在的問題

1.“城中村”房屋拆遷的補(bǔ)償依據(jù)不明確

按照我國的現(xiàn)行法律規(guī)定，“城中村”改造的房屋拆遷補(bǔ)償?shù)闹苯臃梢罁?jù)是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規(guī)定的征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補(bǔ)償問題，并且其中規(guī)定的征收耕地的補(bǔ)償與征收宅基地的補(bǔ)償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，主要是針對(duì)國家重點(diǎn)工程建設(shè)征收集體土地，并且是為了保護(hù)農(nóng)民集體的利益而不是個(gè)人利益而制定的。

2.補(bǔ)償?shù)闹黧w不明確

從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時(shí)也是拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w。

根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設(shè)用地使用權(quán)，而是從國家土地管理部門出讓獲得，那么國家土地管理部門應(yīng)當(dāng)先行收回己經(jīng)出讓給他人的建設(shè)用地使用權(quán)，并為相應(yīng)補(bǔ)償及退還出讓金，因此補(bǔ)償人應(yīng)當(dāng)是國家而不是開發(fā)商或領(lǐng)取拆遷許可證的其他人[4]。

西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發(fā)給區(qū)“城中村”改造辦公室的，但是在區(qū)“城中村”改造辦公室并沒有對(duì)被拆遷者進(jìn)行補(bǔ)償，而是由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)償。

三、“城中村”改造中土地征收補(bǔ)償出現(xiàn)問題的原因分析

（一）立法上的缺失

對(duì)于土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的分配，國土資源部、農(nóng)業(yè)部及最高人民法院都有部門規(guī)章、司法解釋進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)，但由于制定的部門不同，側(cè)重點(diǎn)不同，各個(gè)條文之間存在許多不一致的情況。這導(dǎo)致作為最基層的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不知道究竟該如何適用法律法規(guī)來進(jìn)行“城中村”土地征收補(bǔ)償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補(bǔ)償費(fèi)主要給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，那么之后征地補(bǔ)償費(fèi)用能否合理地分配給失地的農(nóng)民？如何才能合理地分配？這些問題，法規(guī)當(dāng)中沒有具體的說明，也沒有任何限制性的規(guī)定。在法規(guī)政策缺失的情況下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織只能按照本村的實(shí)際情況自行制定分配方案。這樣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就擁有了更大的自由決定權(quán)，進(jìn)而容易造成補(bǔ)償費(fèi)用分配的混亂現(xiàn)象，也埋下了社會(huì)矛盾的隱患。

（二）法律和政策貫徹不到位

近年來，隨著全國各大中小城市改造“城中村”行動(dòng)的不斷開展，國家對(duì)各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，以規(guī)范集體和國有土地的征收和補(bǔ)償。與此同時(shí)，國務(wù)院法制辦、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及國土資源部也聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好有關(guān)征地拆遷的規(guī)章和規(guī)范性文件專項(xiàng)清理工作的通知》，要求全國各地依照中央的精神，優(yōu)化相關(guān)的立法和政策，健全征地補(bǔ)償工作制度。

但在現(xiàn)實(shí)的征地過程中，很多地方“城中村”改造的依據(jù)仍然是過去制定的法規(guī)和政策。在這種情況下，有的村民就對(duì)地方法規(guī)和政策的有效性提出了質(zhì)疑，并要求政府依照現(xiàn)行有效法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行征地拆遷工作。有關(guān)部門對(duì)于這些質(zhì)疑的解釋是地方立法和文件的廢止應(yīng)當(dāng)由其制定部門來做出，征地拆遷部門作為執(zhí)行部門在實(shí)施拆遷補(bǔ)償工作時(shí)所適用的地方立法，如果沒有被廢止那么在其轄區(qū)范圍內(nèi)就是有效的。村民對(duì)此十分不滿。

四、完善我國“城中村”改造中土地征收補(bǔ)償制度的對(duì)策

征地補(bǔ)償原則規(guī)定了被征地者的合法權(quán)益受到侵害時(shí)是否需要做出補(bǔ)償?shù)膯栴}。我國《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然規(guī)定了政府征收了農(nóng)村集體所有的土地后，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地征收補(bǔ)償費(fèi)用，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，但這并不是土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t，因?yàn)楦鞯卣贫ǖ难a(bǔ)償費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)不一，可操作性不強(qiáng)。憲法作為我國的根本大法，應(yīng)當(dāng)對(duì)基本的問題作出規(guī)定，對(duì)土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t也應(yīng)進(jìn)行規(guī)定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，在憲法中規(guī)定“公正補(bǔ)償”的征地補(bǔ)償原則。

第9篇：土地征收規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞： 工程建設(shè)　公益性　拆遷　立法

一、公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷具有特殊性

1.公益性建設(shè)項(xiàng)目與經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)分

工程建設(shè)項(xiàng)目根據(jù)工程建設(shè)目的的不同，可區(qū)分為公益性建設(shè)項(xiàng)目和經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目。二者的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于：公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)目的是追求社會(huì)公益，建設(shè)主體對(duì)其建設(shè)開發(fā)不追求利潤的獲取，而經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)目的是實(shí)現(xiàn)特定主體的經(jīng)營目標(biāo)，建設(shè)主體實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的投資利潤回報(bào)。正如美國判例法所闡明的：只要行為后果涉及權(quán)利人之外的不特定多數(shù)人，就視為符合公益目的要求。美國就此曾有著名判例：景德路公司為建筑一條通向一個(gè)私人工廠的鐵路而請(qǐng)求征收私人土地。由于這條鐵路又被用來停放車輛，從而減輕了影響貨主和車主的運(yùn)輸擁擠壓力，法院認(rèn)為，這條鐵路不僅使景德公司受益，一定范圍的第三人也受益，從而鐵路所占用土地從私人占地變?yōu)楣谜嫉?，其土地征收合法?/p>

我國《土地管理法》第五十四條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條均根據(jù)建設(shè)目的的不同對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)作出了區(qū)分，并依此區(qū)分對(duì)土地使用權(quán)的取得方式作了不同的規(guī)定。筆者認(rèn)為其中公益性建設(shè)項(xiàng)目根據(jù)開發(fā)主體的不同，還可以再區(qū)分為國家機(jī)關(guān)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、市政工程建設(shè)項(xiàng)目和公益設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，但三者的區(qū)別僅是開發(fā)主體的不同，該差異對(duì)三者基于公益性建設(shè)目的而建造的基本屬性并不影響。

公益性建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成果是可以滿足社會(huì)大眾公共需求的公共產(chǎn)品，該產(chǎn)品不具有流轉(zhuǎn)性，因而不是民法意義上的“財(cái)產(chǎn)”。相比較而言，經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成果不僅具有使用價(jià)值，而且具有完全的交換價(jià)值，因而經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目的成果不僅是“產(chǎn)品”，而且是民法意義上的“財(cái)產(chǎn)”。上述不同決定了公益性建設(shè)項(xiàng)目與經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目法律調(diào)整方式上的差異。財(cái)產(chǎn)是民商法的調(diào)整對(duì)象，因而經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)，必須由建設(shè)用地申請(qǐng)人與建設(shè)用地借給人在平等自愿的基礎(chǔ)上以合意完成，經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)中的土地出讓行為應(yīng)為民事法律行為，應(yīng)受民商法調(diào)整；公共產(chǎn)品不屬于民商法的調(diào)整對(duì)象，公益性建設(shè)項(xiàng)目所需建設(shè)用地需要政府以行政劃撥的方式批轉(zhuǎn)，公益性開發(fā)建設(shè)中的土地劃撥行為屬于行政行為，應(yīng)由行政法規(guī)范。

需要指出的是：公益性建設(shè)項(xiàng)目與經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目不僅在國有土地使用權(quán)的取得方面存在差異，兩者在地上物的拆遷、土地的整理和供應(yīng)等方面也存在著較大的差別。

2.公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷行為的特殊性決定了其法律規(guī)范具有特殊性

公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷行為與經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目拆遷行為相比，具有以下幾項(xiàng)特點(diǎn)：

一是公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷成本控制應(yīng)與經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目有所不同。公益性建設(shè)項(xiàng)目是為不特定的社會(huì)公眾提供公共產(chǎn)品，其工程建設(shè)的公益性目的決定了其項(xiàng)目建設(shè)投入的收益率極低甚至沒有投入收益。市場經(jīng)營的一般規(guī)律是：投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該與投資收益相適應(yīng)。基于公益性建設(shè)項(xiàng)目的非盈利特征，國家應(yīng)控制其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，保障其建設(shè)開發(fā)進(jìn)程。與此相應(yīng)地，立法機(jī)關(guān)應(yīng)該制定相應(yīng)的法律制度控制公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)成本，促進(jìn)開發(fā)建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。正如有學(xué)者所說：市政、公益項(xiàng)目的建設(shè)拆遷中，如用統(tǒng)一的拆遷立法，提供和房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目相同的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，則既為國家財(cái)力力所不及，又有悖于公平原則，妨礙市政、公益拆遷項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

二是公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷的進(jìn)度控制也應(yīng)該與經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目有所不同。公益性建設(shè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度直接關(guān)系到社會(huì)公共，因而利益對(duì)此應(yīng)予以嚴(yán)格控制。在工程建設(shè)項(xiàng)目的拆遷工作中，工程拆遷的進(jìn)度與項(xiàng)目的審批環(huán)節(jié)與審批程序直接相關(guān)。我國現(xiàn)行拆遷法規(guī)為工程建設(shè)項(xiàng)目拆遷設(shè)置了較嚴(yán)密的法律程序，根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定，拆遷人只有向拆遷主管部門提交建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明后，被拆遷人才能申請(qǐng)取得拆遷許可證。筆者認(rèn)為：現(xiàn)行立法設(shè)置如此嚴(yán)格的拆遷補(bǔ)償安置程序的原因是：房屋拆遷安置補(bǔ)償工作與城市居民的根本利益緊密相關(guān)，與城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展密切相聯(lián)，嚴(yán)格的審批程序可以控制工程建設(shè)單位的工程拆遷，使其不能擅自實(shí)施工程拆除行為，侵害他人合法權(quán)益，也可以防止工程建設(shè)單位實(shí)施違反城市發(fā)展規(guī)劃、危及社會(huì)公共福利的違法行為。相比較而言，公益性建設(shè)項(xiàng)目出于其公益性的建設(shè)目的，一般均需要長時(shí)期的設(shè)計(jì)論證，一般不會(huì)與城市發(fā)展規(guī)劃和居民的合法權(quán)益發(fā)生根本性的對(duì)立和沖突。在對(duì)公益性建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究和立項(xiàng)作嚴(yán)格論證和審批的情況下，對(duì)公益性建設(shè)項(xiàng)目設(shè)置過于嚴(yán)密的拆遷安置法律程序，不但毫無必要，反而會(huì)無謂減緩公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，增加建設(shè)成本。

全面、普遍、徹底地解決這些特殊問題需要立法的支持，公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷行為的特殊性決定了立法應(yīng)賦予其獨(dú)特的地位，在一般拆遷法規(guī)之外形成相對(duì)獨(dú)立的特別法規(guī)范。

值得注意的是：上海市2001年出臺(tái)的《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》（下稱111號(hào)文）第十條和第二十六條就重大市政工程建設(shè)的拆遷管理和拆遷糾紛處理作出了與其他建設(shè)項(xiàng)目不同的規(guī)定。顯然這邁出了對(duì)公益性建設(shè)項(xiàng)目和經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目拆遷行為分別調(diào)整的第一步，但邁出這一步并不意味著現(xiàn)行拆遷立法已經(jīng)解決了公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法中存在的主要問題。按照111號(hào)文第十條的規(guī)定，雖然相比較經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目，重大市政工程可以就項(xiàng)目建設(shè)范圍內(nèi)暫停辦理建設(shè)施工等事項(xiàng)向拆遷主管部門提前提請(qǐng)審批，但是該提前申請(qǐng)并不能起到提前拆遷實(shí)施進(jìn)度，并進(jìn)而降低工程拆遷成本的結(jié)果。此外，111號(hào)文也未對(duì)重大市政工程拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)問題作出另行規(guī)定，顯然，111號(hào)文第十條和第二十六條并不能滿足公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法的需要。

二、完善公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法需要解決的幾個(gè)問題

筆者認(rèn)為，完善公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法，需要從拆遷主體、拆遷審批程序和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面著手進(jìn)行，具體而言：

1.公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷應(yīng)納入土地儲(chǔ)備制度的調(diào)整范圍，由政府作為拆遷人依法實(shí)施拆遷

以上海市的情況為例，二四年六月九日，《上海市土地儲(chǔ)備辦法》（下稱《儲(chǔ)備辦法》）正式公布施行，這是上海市關(guān)于土地儲(chǔ)備制度的基礎(chǔ)規(guī)范。根據(jù)《儲(chǔ)備辦法》第三條的規(guī)定：土地儲(chǔ)備是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的行為。政府有關(guān)部門實(shí)施土地儲(chǔ)備，實(shí)質(zhì)上是政府將土地使用權(quán)征收或收購，然后經(jīng)拆遷和前期開發(fā)配套把“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，然后予以供?yīng)的過程。

需要注意的是：《上海市儲(chǔ)備辦法實(shí)施細(xì)則》（下稱《實(shí)施細(xì)則》）第四條規(guī)定：本市新增經(jīng)營性建設(shè)用地的供應(yīng)，原則上應(yīng)當(dāng)從儲(chǔ)備土地中選擇，并優(yōu)先列入土地利用年度計(jì)劃。即新增經(jīng)營性建設(shè)用地一般均須通過土地儲(chǔ)備取得。而公益性建設(shè)項(xiàng)目用地是否需要通過土地儲(chǔ)備方式取得，該《實(shí)施細(xì)則》未作規(guī)定。

筆者認(rèn)為，從降低公益性建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本，推進(jìn)公益性建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)的角度，應(yīng)將公益性建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地取得納入土地儲(chǔ)備的制度的調(diào)整范圍。其原因有三：

一是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施公益性建設(shè)項(xiàng)目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以較為嚴(yán)格地控制公益性建設(shè)項(xiàng)目的用地和建設(shè)規(guī)模。根據(jù)《儲(chǔ)備辦法》及《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地儲(chǔ)備一般要由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在每年的10月份向政府房地資源局和發(fā)改委報(bào)送下一年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃建議，該土地儲(chǔ)備計(jì)劃建議報(bào)經(jīng)政府土地管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核批準(zhǔn)后形成年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，該年度計(jì)劃應(yīng)與政府國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃相協(xié)調(diào)，與土地利用年度計(jì)劃以及明后年的土地供應(yīng)計(jì)劃相銜接。以上較為嚴(yán)格的土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃報(bào)批實(shí)施程序可以確保政府公益性建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)過層層論證，逐級(jí)把關(guān)，防止公益性建設(shè)項(xiàng)目用地的濫批濫用。此外，在土地儲(chǔ)備中，由于委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是受政府房地資源局委托實(shí)施儲(chǔ)備地塊上的房屋拆遷，拆遷中的拆遷范圍和拆遷補(bǔ)償?shù)冉裹c(diǎn)、難點(diǎn)問題都可以由政府按照城市發(fā)展規(guī)劃和城市土地供應(yīng)計(jì)劃的要求統(tǒng)一部署，保證落實(shí)。政府部門主導(dǎo)實(shí)施拆遷有利于保障開發(fā)進(jìn)度，控制供地范圍，防止用地申請(qǐng)人擅自擴(kuò)大用地范圍。由于土地的前期市政配套開發(fā)也同時(shí)由政府委托相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施，因而政府還可以通過土地前期配套開發(fā)控制儲(chǔ)備地塊的用途。

二是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施公益性建設(shè)項(xiàng)目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以降低公益性建設(shè)項(xiàng)目土地前期開發(fā)的成本。根據(jù)《儲(chǔ)備辦法》及《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地供應(yīng)部門就供應(yīng)經(jīng)營性新增建設(shè)用地所得收益，除用于支出付經(jīng)營性建設(shè)用地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用外，應(yīng)全部劃入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)基金，該基金的設(shè)立目的是支付土地開發(fā)與整理的費(fèi)用。顯然，該基金也可用以支持重大市政公益性建設(shè)項(xiàng)目的前期開發(fā)成本。在重大市政工程建設(shè)的開發(fā)建設(shè)中，如果政府直接把經(jīng)配套開發(fā)的熟地供應(yīng)給公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位，公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)成本將會(huì)大大降低，城市公共福利水平能夠得到較快提高。

三是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施公益性建設(shè)項(xiàng)目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)，可以大大加快公益性建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。將公益性建設(shè)項(xiàng)目的用地取得和前期開發(fā)納入土地儲(chǔ)備的統(tǒng)一制度體系，可以使建設(shè)單位從土地前期開發(fā)的復(fù)雜工作中解脫出來，專注于項(xiàng)目的可行性研究，可以較早地介入工程設(shè)計(jì)施工階段。這樣工程的可行性研究與工程用地的前期開發(fā)整理同時(shí)并行，就可以大大加快工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。降低公益性建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成本。

基于以上分析，筆者認(rèn)為，應(yīng)將公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)和土地前期開發(fā)納入土地儲(chǔ)備的法律規(guī)定中來，由有關(guān)土地儲(chǔ)備的法規(guī)直接規(guī)定新增公益性建設(shè)項(xiàng)目用地的收購、拆遷和前期開發(fā)和供應(yīng)，明確公益性建設(shè)項(xiàng)目用地儲(chǔ)備和開發(fā)在現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度體系中的地位。

2.公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷應(yīng)形成相對(duì)獨(dú)立、統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償原則和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是城市房屋拆遷的核心問題。根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和上海市111號(hào)文的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照被拆遷房屋的市場評(píng)估價(jià)給予被拆遷人拆遷安置補(bǔ)償，此外，拆遷人還應(yīng)對(duì)因拆遷所引起的設(shè)備拆遷費(fèi)、不可移動(dòng)設(shè)備的重置費(fèi)以及由拆遷造成的被拆遷人的營業(yè)損失等相關(guān)費(fèi)用向拆遷人予以補(bǔ)償。

以上是我國城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊话銟?biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為。我國現(xiàn)行拆遷法規(guī)關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償?shù)牟蛔阌腥?/p>

一是未能在區(qū)分公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償和經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分別加以規(guī)定。

如上文所述，公益性建設(shè)項(xiàng)目與經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)目的和法律適用上存在較大差異，因而基于不同性質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目所發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也應(yīng)有所區(qū)分。根據(jù)我國《土地管理法》第二條第四款規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國家在征收取得國有土地后，再根據(jù)《土地管理法》第五十四條的規(guī)定將土地劃撥給公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)主體。因而公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)是國家征收行為；相比較而言，經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目取得建設(shè)用地的法律基礎(chǔ)則有所不同。國家不能以征收的方式為經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目取得建設(shè)用地，而只能以其他方式收回國有土地使用權(quán)，然后再以出讓方式為經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目設(shè)立國有土地使用權(quán)。顯然，兩種建設(shè)項(xiàng)目國有土地使用權(quán)取得方式不同，其拆遷地上物的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)有所區(qū)別。 筆者認(rèn)為，公益性建設(shè)項(xiàng)目適用房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)同土地使用權(quán)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一。學(xué)界雖然對(duì)征收補(bǔ)償?shù)睦碚摶A(chǔ)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在不同學(xué)說，但是這些學(xué)說的主要觀點(diǎn)還是趨于一致的，即：土地征收人應(yīng)向被征收人足額補(bǔ)償因土地征收給被征收人造成的直接損失（主要指由于征收所引進(jìn)被征收人的房地價(jià)值損失）和因土地征收所引起的土地征收時(shí)已經(jīng)造成的間接損失。相比較而言，基于經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)取得行為而發(fā)生的補(bǔ)償問題，則由于其投資具有營利性，其補(bǔ)償不應(yīng)只及于被拆遷人的直接損失，而應(yīng)給予被拆遷人所受一切損失包括全部間接損失的充分補(bǔ)償。

二是征收城市國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)過程中所發(fā)生房屋拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償原則未能統(tǒng)一。如上文所述，國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。該補(bǔ)償在國有土地使用權(quán)的征收上，體現(xiàn)為城市房屋拆遷補(bǔ)償，而集體土地使用權(quán)的征收方面，則體現(xiàn)為集體土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四條的規(guī)定，拆遷人應(yīng)按照合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t，向被拆遷人補(bǔ)償被拆遷房屋的市場評(píng)估價(jià)值，對(duì)被拆遷人造成其他損失的，拆遷人要支付搬遷補(bǔ)償、停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。存在設(shè)備搬遷的，被拆遷人還可以請(qǐng)求設(shè)備搬遷補(bǔ)償。在城市房屋拆遷補(bǔ)償中，國有公房的承租人同樣具有獨(dú)立的請(qǐng)求拆遷補(bǔ)償?shù)匚?，承租人可以按照有關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求拆遷人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用總額的80%.根據(jù)上述論述可總結(jié)出我國城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬身?xiàng)原則：一是給予城市國有土地使用權(quán)人以獨(dú)立的拆遷補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)，二是拆遷補(bǔ)償額的計(jì)算方式是市場評(píng)估。

相比較而言，集體土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償則較為復(fù)雜。不僅包括集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，而且包括集體耕地的征收補(bǔ)償。因?yàn)楹笳呤羌w土地征收的主要類型。故筆者以其為例加以分析。根據(jù)我國《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收集體耕地發(fā)生的費(fèi)用補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償?shù)?，?jì)算該征收補(bǔ)償費(fèi)用的方法是按照過去三年被征收耕地年產(chǎn)值的倍數(shù)確定。此外，《土地管理法》并未賦予集體土地使用權(quán)人以獨(dú)立的補(bǔ)償費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)，而僅在《土地管理法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有?！敝劣谕恋匮a(bǔ)償費(fèi)如何在集體經(jīng)濟(jì)組織與包括集體土地承包經(jīng)營權(quán)人在內(nèi)的集體土地使用權(quán)人間分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明確規(guī)定。相比較城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t，集體土地征收補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算方法和土地使用權(quán)人的補(bǔ)償?shù)匚痪休^大差異，這些差異導(dǎo)致集體土地征收補(bǔ)償中，農(nóng)村集體土地使用權(quán)人的權(quán)益被嚴(yán)重忽略。農(nóng)民的合法權(quán)益不能得到法律的周延保護(hù)。因而如何將國有土地征收補(bǔ)償和集體土地征收補(bǔ)償統(tǒng)一在共同的征收補(bǔ)償原則之下，是未來完善公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法的重要內(nèi)容。

三是政府需要就公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷標(biāo)準(zhǔn)定期公布市場評(píng)估參照價(jià)格。如上文所述，公益性建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地取得的法律基礎(chǔ)是政府的土地征收行為。由于土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與土地與地上附著物的市場評(píng)估價(jià)值緊密相關(guān)。因而政府實(shí)施土地征收補(bǔ)償，既要堅(jiān)持其征收行為的行政強(qiáng)制性效力，同時(shí)還要使其補(bǔ)償與被征收土地及其地上附著物的市場價(jià)值相適應(yīng)，以保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。

為了保證土地征收行為行政效力性與補(bǔ)償充分性的協(xié)調(diào)，政府需要建立起較為合理的土地征收補(bǔ)償價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制。即政府應(yīng)定期公布公益性發(fā)建設(shè)項(xiàng)目土地征收或者房屋拆遷的補(bǔ)償參照價(jià)格。并在該政府指導(dǎo)補(bǔ)償價(jià)格的基礎(chǔ)上，確定一定的補(bǔ)償價(jià)格調(diào)整幅度，在該補(bǔ)償價(jià)格調(diào)整幅度內(nèi)，綜合考慮被征收土地及其地上附著物的區(qū)位、用途、重置價(jià)值、收益等因素，確定土地征收補(bǔ)償（在國有土地征收，即體現(xiàn)為城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格）的最終價(jià)格。

筆者認(rèn)為：在上述土地征收補(bǔ)償政府指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格構(gòu)成中，房屋價(jià)值的補(bǔ)償，可參照同等區(qū)域同種類型房屋的重置價(jià)確定，而土地征收的地價(jià)補(bǔ)償則可在被征收土地的土地基準(zhǔn)地價(jià)上浮一定幅度確定。為了保持與土地交易價(jià)格的同步性，該土地征收補(bǔ)償政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)與土地基準(zhǔn)價(jià)格、標(biāo)定價(jià)格同步制定、同步公布，同步實(shí)施。

3. 公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷申請(qǐng)與審批程序應(yīng)予以簡化

我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第六條、第七條規(guī)定，拆遷人實(shí)施拆遷，必須依法取得拆遷許可證，而取得拆遷許可證，則必須取得前文所述的各審批文件。因此根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷中，拆遷人只有辦理完畢包括項(xiàng)目投資立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可、土地使用權(quán)取得審批和拆遷資金到位證明等相關(guān)申請(qǐng)前置程序，才具備辦理拆遷許可證的法定資格。

如上文所述，簡化公益性建設(shè)項(xiàng)目的申請(qǐng)與實(shí)施程序，即是將公益性建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地的征收和前期配套開發(fā)納入土地儲(chǔ)備體系，即由政府有關(guān)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表政府完成上述土地儲(chǔ)備和整理開發(fā)工作。政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷工作的介入，為簡化拆遷申請(qǐng)與實(shí)施程序奠定了重要的基礎(chǔ)。

《儲(chǔ)備辦法》第十條就土地儲(chǔ)備中的拆遷補(bǔ)償作出了如下規(guī)定：土地儲(chǔ)備涉及房屋拆遷、征用農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補(bǔ)償安置方案審批等相關(guān)手續(xù)，并按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方式和程序?qū)嵤┭a(bǔ)償安置。另據(jù)上海市111號(hào)文第十條規(guī)定：因重大市政建設(shè)項(xiàng)目拆遷房屋的，建設(shè)單位可以憑市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)或者市建設(shè)和管理委員會(huì)的批準(zhǔn)文件，向規(guī)劃管理部門申請(qǐng)辦理停止房屋及其附屬物的新建、改建和擴(kuò)建的通知手續(xù)，并向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局申請(qǐng)暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續(xù)，以及房屋租賃合同的登記備案手續(xù)。根據(jù)上述規(guī)定，重大市政工程項(xiàng)目只需持項(xiàng)目批文，而無須持辦理完畢工程建設(shè)規(guī)劃許可證即可申請(qǐng)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋和土地使用的審批，停止規(guī)劃范圍的工程建設(shè)和建筑設(shè)施的處分行為。

但是上述規(guī)定只是提前了凍結(jié)工程規(guī)劃范圍內(nèi)工程建設(shè)行為和建筑設(shè)施處分行為的時(shí)間，并未完全實(shí)現(xiàn)簡化拆遷申請(qǐng)和審批程序的目的。在土地儲(chǔ)備制度中，土地儲(chǔ)備計(jì)劃的審核程序十分嚴(yán)格，一旦一宗土地納入年度的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，即表明該宗土地的儲(chǔ)備已經(jīng)與城市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市發(fā)展規(guī)劃相符合，因而在此情況下，再為該宗土地地上物的拆遷許可設(shè)置較繁復(fù)的前置程序，既不能實(shí)現(xiàn)該前置程序設(shè)立的基本目的，又有審批制度重復(fù)設(shè)置之嫌。筆者認(rèn)為，在土地儲(chǔ)備制度中，公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷審批程序應(yīng)作如下簡化：

一是由投資、規(guī)劃、土地管理等行政主管部門在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置審批分支機(jī)構(gòu)，由各部門在公益性建設(shè)項(xiàng)目儲(chǔ)備用地的拆遷作集中審批，作“一站式管理”，從機(jī)構(gòu)設(shè)置上為簡化公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷審批奠定基礎(chǔ)。

二是將拆遷的審批標(biāo)準(zhǔn)由實(shí)體審查轉(zhuǎn)變?yōu)樾问綄彶椤＿@樣既可以減輕審批工作的壓力，同時(shí)又可以加快相關(guān)審批工作的進(jìn)度。同時(shí)，立法還可以就審批工作設(shè)定審批時(shí)限，以加速公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷的審批進(jìn)程。

三、公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷的立法模式

如上文所述，上海市111號(hào)文已經(jīng)作出了區(qū)分市政工程建設(shè)項(xiàng)目拆遷與經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目拆遷的若干規(guī)定，但是該規(guī)定是零星的，不系統(tǒng)的，而且市政工程建設(shè)只是公益性建設(shè)項(xiàng)目的一個(gè)重要組成部分，上海市111號(hào)文的相關(guān)規(guī)定也并不能反映公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法的全貌。筆者認(rèn)為：在與現(xiàn)行拆遷立法銜接的基礎(chǔ)上，公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法應(yīng)從以下幾個(gè)方面逐漸加以完善。

1.應(yīng)將公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷作為特別規(guī)范對(duì)象，單列于現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》之外。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。根據(jù)該規(guī)定，包括公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷和經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目拆遷在內(nèi)的所有城區(qū)國有土地上的房屋拆遷，只能適用該條例。而根據(jù)前文所作分析，公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷工作相比較經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目，在建設(shè)目的、建設(shè)成本、進(jìn)度要求和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面均在在較大差異，不同種類的拆遷工作適用同一法規(guī)予以調(diào)整，不利于促進(jìn)公益性建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展。

另需注意的是：國務(wù)院辦公廳于二四年六月下發(fā)的《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》就城鎮(zhèn)房屋拆遷中政府的地位和作用作出了如下規(guī)定：政府行政機(jī)關(guān)不得干預(yù)或強(qiáng)行確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以及直接參與和干預(yù)應(yīng)由拆遷人承擔(dān)的拆遷活動(dòng)。如果將公益性建設(shè)項(xiàng)目納入《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的調(diào)整范圍，那么公益性建設(shè)項(xiàng)目的拆遷工作就不能由政府來實(shí)施，也不能得到有關(guān)政府部門的支持，城市公益性建設(shè)項(xiàng)目如何推動(dòng)就成為一個(gè)矛盾。

為了避免發(fā)生上述矛盾，筆者認(rèn)為，應(yīng)修改《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二條，將公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷單列于其調(diào)整范圍之外，在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》之外，形成較為完整的公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷行政管理、審批和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系。

當(dāng)然，在無法及時(shí)修改《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的情況下，可在上海市第111號(hào)文現(xiàn)有規(guī)定的基礎(chǔ)上對(duì)公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷作例外性規(guī)定，甚至還可以通過政府規(guī)范性文件的形式對(duì)上海市第111號(hào)文所作規(guī)定作進(jìn)一步細(xì)化，逐漸形成以政府規(guī)章為主體的公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷規(guī)范體系。而就上海市而言，由于已經(jīng)形成了單行的土地儲(chǔ)備規(guī)范體系，則應(yīng)盡快將其納入土地儲(chǔ)備的法律規(guī)范體系。

2.將公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法納入土地儲(chǔ)備的調(diào)整范圍，并進(jìn)而成為政府征收制度的重要組成部分……

如前文所述，《儲(chǔ)備辦法》第十條就土地儲(chǔ)備中的房屋拆遷作出明確規(guī)定。該規(guī)定為公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷納入土地儲(chǔ)備制度的調(diào)整范圍奠定了法律規(guī)范的基礎(chǔ)。以后的工作則是要在行政管理、審批和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面作出更加詳細(xì)的規(guī)定。

值得提出的是：《儲(chǔ)備辦法》是上海市人民政府頒布的政府規(guī)章，土地儲(chǔ)備作為一項(xiàng)創(chuàng)設(shè)性的法律制度，僅由政府規(guī)章的形式規(guī)范尚顯依據(jù)不足，應(yīng)在經(jīng)驗(yàn)積累到一定程度，時(shí)機(jī)成熟時(shí)，由上海市人大及其常委會(huì)制定相應(yīng)的地方性法規(guī)。

在對(duì)《儲(chǔ)備辦法》第十條制定實(shí)施細(xì)則的基礎(chǔ)上，上海市可以形成較為完善、系統(tǒng)的公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷規(guī)范體系，而相比較而言，上海市111號(hào)文主要規(guī)范經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目拆遷，這樣就可以形成公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷法規(guī)與經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目拆遷法規(guī)相互并立、彼此協(xié)調(diào)的拆遷法律規(guī)范體系。

但是需要注意的是：將公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷納入土地儲(chǔ)備制度的調(diào)整范圍，必須解決土地儲(chǔ)備制度的上位法律依據(jù)問題。土地儲(chǔ)備制度屬于調(diào)整土地權(quán)屬變更的重要經(jīng)濟(jì)制度，而且涉及對(duì)非國有財(cái)產(chǎn)的征收，因此該事項(xiàng)應(yīng)屬于我國《立法法》第八條所規(guī)定的只能制定法律的事項(xiàng)，地方立法機(jī)關(guān)及地方人民政府只能根據(jù)該法律規(guī)定制定實(shí)施性的規(guī)范。但是由于在國家立法層面，我國對(duì)土地儲(chǔ)備的立法規(guī)范尚是一片空白，所以盡管我國除貴州、以外的大部分省市都已經(jīng)就土地儲(chǔ)備制度作出了不同形式的制度規(guī)范，但是這些規(guī)范背后的合法根據(jù)并不充分。

尋找土地儲(chǔ)備制度的合法性依據(jù)，必須界定好土地儲(chǔ)備制度的法律性質(zhì)。目前，我國的《物權(quán)法》和相關(guān)的國家征收法律規(guī)范都在起草之中，根據(jù)我國《物權(quán)法（草案）》的規(guī)定，非為公共利益目的，非經(jīng)法律規(guī)定審批和充分補(bǔ)償，不得以征收拆遷的形式侵害公民的私有財(cái)產(chǎn)。在不遠(yuǎn)的未來，《物權(quán)法》即將公布實(shí)施，如果不將土地儲(chǔ)備制度定位于公益性目的的征收，其實(shí)施將面臨與《物權(quán)法》直接沖突的尷尬局面。因此，筆者認(rèn)為，將土地儲(chǔ)備定位于公益性建設(shè)項(xiàng)目的土地征收、整理和供應(yīng)制度是我國現(xiàn)有法律體系制度選擇的必然。在我國征收法律法規(guī)出臺(tái)的基礎(chǔ)上，將土地儲(chǔ)備制度納入政府征收法律體系，再將公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷納入土地儲(chǔ)備的調(diào)整范圍，將是公益性建設(shè)項(xiàng)目拆遷立法的選擇和出路。公益性建設(shè)項(xiàng)目與經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目在建造目的上的區(qū)分，促成了兩者在用地、拆遷、供應(yīng)等各個(gè)方面彼此區(qū)分，相對(duì)獨(dú)立的制度規(guī)范結(jié)果。

參考文獻(xiàn)：

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