房產(chǎn)法律知識(shí)精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)法律知識(shí)范文

各地方的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成群聚和集群化

在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代粗放的工業(yè)生產(chǎn)只能淪落為代工廠，賺取微薄的加工費(fèi)；零亂的產(chǎn)業(yè)布局將沒(méi)有任何競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將使地域內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)限于困頓?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展打破了“同行是冤家”是傳統(tǒng)定勢(shì)，相同的行業(yè)在一個(gè)地域范圍內(nèi)進(jìn)行扎堆，由此形成一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)特色產(chǎn)業(yè)，比如牙刷生產(chǎn)廠家扎堆在江蘇的一個(gè)小鎮(zhèn)——杭集鎮(zhèn)，這個(gè)小鎮(zhèn)生產(chǎn)了全世界百分之八十的牙刷；打火機(jī)生產(chǎn)企業(yè)集中在浙江的溫州，這里生產(chǎn)了世界百分之八十的打火機(jī)。這種同行業(yè)企業(yè)扎堆的現(xiàn)象稱為產(chǎn)業(yè)群聚。同行業(yè)的群聚大大降低了生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)成本，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)支柱，解決了當(dāng)?shù)卮蟛糠秩丝诘木蜆I(yè)，是主要的稅收來(lái)源。一家大型企業(yè)的入住會(huì)帶動(dòng)許多該產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)圍繞該龍頭企業(yè)進(jìn)行配套，形成以一家大型龍頭企業(yè)為依托，連接上下游企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群，比如現(xiàn)代汽車入住北京的順義區(qū)，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)仄囅嚓P(guān)配件的生產(chǎn)。無(wú)論是產(chǎn)業(yè)群聚還是產(chǎn)業(yè)集群都構(gòu)成地方經(jīng)濟(jì)的支柱，為各地政府所推崇，各地政府紛紛調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，規(guī)劃自己地區(qū)的產(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群。北京市各區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中也逐步形成了各自產(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群。

但是產(chǎn)業(yè)群聚或是產(chǎn)業(yè)集群存在另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是把雞蛋都裝進(jìn)了一個(gè)籃子，這就要求地方必須高度重視，科學(xué)規(guī)劃當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)群聚或產(chǎn)業(yè)集群，并使之進(jìn)入良性的和可持續(xù)性的發(fā)展，良性和可持續(xù)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要一個(gè)完善的運(yùn)營(yíng)管理模式，這個(gè)管理模式非知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃莫屬，因此我國(guó)2008年推出了《國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略綱要》，2009年又要地方推行知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃。

地方產(chǎn)業(yè)群聚或產(chǎn)業(yè)集群分布圖（舉例）

如何制定地域性產(chǎn)業(yè)群聚/集群的知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃

規(guī)劃的重點(diǎn)

地方知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群整體發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行重點(diǎn)設(shè)計(jì)。

當(dāng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在各地方形成了群聚和集群，當(dāng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)成為企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)工具，已經(jīng)成為各地方的核心競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)，在知識(shí)產(chǎn)權(quán)高度受重視的今天，政府考慮的不應(yīng)再是對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)單純地進(jìn)行法律保護(hù)，不再是簡(jiǎn)單地用金錢獎(jiǎng)勵(lì)的形式刺激企業(yè)粗放、零散地進(jìn)行創(chuàng)新，對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略必須要有全新的思維。我國(guó)《國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略綱要》在2008年頒布，2009年將著重推行地方知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃，而地方知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃的重點(diǎn)將是對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚和產(chǎn)業(yè)集群的知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃。

規(guī)劃的要點(diǎn)

產(chǎn)業(yè)群聚和集群在知識(shí)產(chǎn)權(quán)方面都有非常典型的特征，對(duì)其知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃必須以該特征為要點(diǎn)進(jìn)行。

產(chǎn)業(yè)群聚基本由相同產(chǎn)業(yè)的企業(yè)構(gòu)成，那么其在創(chuàng)新方面就有很多共性的東西，創(chuàng)新的技術(shù)很容易成為共性技術(shù)，意味著一個(gè)創(chuàng)新可以使用于產(chǎn)業(yè)群聚的所有企業(yè)，這將大大降低整體創(chuàng)新的成本；意味著由政府出面整合單個(gè)企業(yè)零散的創(chuàng)新行為，將產(chǎn)業(yè)群聚中的企業(yè)聯(lián)合起來(lái)共同完成單個(gè)企業(yè)無(wú)法完成的產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展規(guī)劃成為可能。產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)群聚有些不同，集群主要由龍頭企業(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)，政府的知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃可以從龍頭企業(yè)入手，工作相當(dāng)群聚要容易開(kāi)展一些。無(wú)論是產(chǎn)業(yè)群聚還是產(chǎn)業(yè)集群，其知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略規(guī)劃一般都由以下幾大要點(diǎn)構(gòu)成（本規(guī)劃未涉及商標(biāo)/品牌）：

1、建立當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)群聚的專利信息數(shù)據(jù)庫(kù)；

2、利用龐大的專利數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行定向檢索，再進(jìn)行專利分析；

3、制作專利地圖，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)群聚的技術(shù)開(kāi)發(fā)方向，指導(dǎo)群聚企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新，共同研發(fā)新技術(shù)，開(kāi)發(fā)出有價(jià)值的前沿而且適用群聚產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)；

4、規(guī)劃最優(yōu)的開(kāi)發(fā)模式。

利用群聚中各企業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)，對(duì)群聚企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行合理分工，使得各企業(yè)充分發(fā)揮自己的長(zhǎng)項(xiàng)在各自優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域進(jìn)行創(chuàng)新，再將技術(shù)進(jìn)行優(yōu)化組合，集成為專利池或上升為產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

5、設(shè)計(jì)最大效益的使用規(guī)則。

充分發(fā)揮創(chuàng)新技術(shù)的邊際效益，制定群聚中企業(yè)共性技術(shù)和其他技術(shù)的許可使用規(guī)則，使得單個(gè)企業(yè)單個(gè)創(chuàng)新在群聚中得到廣泛的運(yùn)用，將單個(gè)創(chuàng)新技術(shù)放到整個(gè)產(chǎn)業(yè)群聚中，使效益最大化；

第2篇：房產(chǎn)法律知識(shí)范文

Abstract：The problem of current intellectual property law`s teaching is that teaching of classroom lacks practicality and interactivity. Classroom education means cannot meet the students' practical requirements and intellectual property education position is vague; applying clinical legal education mode in the intellectual property law teaching can solve the above problem, and at the same time the teaching quality of intellectual property law teaching can be effectively improved.

關(guān)鍵詞：診所法律教育 知識(shí)產(chǎn)權(quán) 教學(xué)

Keywords: Clinical legal education Intellectual property rights Teaching

作者簡(jiǎn)介：周樹(shù)娟 （1979―）女，江西浮梁人，講師，從事法學(xué)教學(xué)。

本論文是其主持的江西省教育科學(xué)“十一五”規(guī)劃《高職高專實(shí)用創(chuàng)新型法律人才的培養(yǎng)研究――以陶瓷知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律人才為例》（09YB060）研究成果之一

一、診所法律教育簡(jiǎn)析

診所法律教育（Clinical Legal Education），又稱診所式法律教育或法律診所教育，是指學(xué)生在律師或法學(xué)教師的指導(dǎo)下，在實(shí)際辦案過(guò)程中，培訓(xùn)學(xué)生基本的法律職業(yè)技能（即會(huì)晤、辯論、談判等）及職業(yè)倫理觀念（規(guī)范律師角色行為的道德準(zhǔn)則）。是創(chuàng)始于美國(guó)的一種以實(shí)踐性為特色的新型法律教育模式，因?yàn)槲×酸t(yī)學(xué)教育模式中的有益經(jīng)驗(yàn)而命名。從20世紀(jì)60、70年代開(kāi)始，美國(guó)杜克大學(xué)和南卡羅萊那大學(xué)率先創(chuàng)設(shè)“法律援助診所”，到1990年止，超過(guò)80%的全美律師協(xié)會(huì)所認(rèn)可的法學(xué)院設(shè)立了以真實(shí)的當(dāng)事人為對(duì)象，由老師指導(dǎo)和法學(xué)專業(yè)學(xué)生參加的診所式法學(xué)教育課程。這種課程就是學(xué)生在老師的指導(dǎo)下，通過(guò)參與和處理真實(shí)的案件，從中學(xué)到大量的法律知識(shí)和訴訟技巧。診所教育更強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)道德及通過(guò)學(xué)生參與實(shí)踐來(lái)促進(jìn)其對(duì)法律制度的綜合理解。

二、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法教有機(jī)結(jié)合的策略探討

將診所法律教育與知識(shí)產(chǎn)權(quán)法進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，可以使學(xué)生在理論學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上加強(qiáng)相關(guān)法律實(shí)踐從而有利于職業(yè)道德的培養(yǎng)，使學(xué)生能夠在知識(shí)產(chǎn)權(quán)的學(xué)習(xí)中做到理論與實(shí)踐的結(jié)合為學(xué)生的全面發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（一）轉(zhuǎn)變法學(xué)教育理念

法學(xué)教育理念的轉(zhuǎn)變是將診所教育模式運(yùn)用到知識(shí)產(chǎn)權(quán)教學(xué)中來(lái)的前提。診所教育模式引入我國(guó)，不僅是教學(xué)方法上的一次革新，同時(shí)也是一種教育理念的革命。運(yùn)用診所教育模式使廣大法學(xué)教師認(rèn)識(shí)到課堂不止是教師的課堂同時(shí)也是學(xué)生的課堂，學(xué)生在課堂上的主體地位必須得到體現(xiàn)才能更好的開(kāi)展教育活動(dòng)。診所法律教育以培養(yǎng)學(xué)生的法律實(shí)踐能力為核心，因此在教學(xué)中必須學(xué)生為中心，充分發(fā)揮學(xué)生的主觀能動(dòng)性，讓學(xué)生學(xué)會(huì)運(yùn)用理論獨(dú)立的分析和思考問(wèn)題，大膽提出自己的見(jiàn)解和處理問(wèn)題的方案，并付之于實(shí)踐才是教學(xué)的根本目的所在。通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)法學(xué)教育與診所法律教育的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)診所法律教育是傳統(tǒng)法學(xué)教育的有益補(bǔ)充。診所法律教育作為一種讓學(xué)生親自參與案件，注重學(xué)生實(shí)踐能力、職業(yè)技術(shù)和職業(yè)道德等綜合能力的培養(yǎng)的一種行之有效的方法，也不是在脫離原有教育模式的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，需要教師在發(fā)揮師生能動(dòng)性的同時(shí)將原有教育模式與診所教育模式有機(jī)結(jié)合。

（二）教師注重自身素質(zhì)能力的提高

診所教育模式運(yùn)用到知識(shí)產(chǎn)權(quán)法教學(xué)中來(lái)對(duì)教師的素質(zhì)提出了更高的要求，要求教師不但具有豐富的知識(shí)產(chǎn)權(quán)法法學(xué)理論知識(shí)同時(shí)對(duì)教師的綜合素質(zhì)也提出了很高的要求。作為法學(xué)教師雖然在診所法律教育中的引導(dǎo)作用沒(méi)有傳統(tǒng)教育模式那樣突出，但法學(xué)教師應(yīng)該在注重自己理論專業(yè)知識(shí)豐富的同還應(yīng)該具備豐富的法律實(shí)務(wù)知識(shí)，這樣才便于對(duì)學(xué)生開(kāi)展法律技巧性發(fā)面的引導(dǎo)。因此教師在日常生活中應(yīng)該注意知識(shí)產(chǎn)權(quán)法專業(yè)知識(shí)、法律實(shí)務(wù)知識(shí)以及人文知識(shí)的積累從而有利于更好的運(yùn)用診所教育模式進(jìn)行教學(xué)。

（三）加強(qiáng)法律診所課程體系的設(shè)置

各個(gè)法律院校應(yīng)該結(jié)合本校具體情況加強(qiáng)法律診所課程體系的設(shè)置。符合學(xué)生實(shí)際需要和學(xué)校實(shí)際情況的法律診所課程體系是學(xué)校開(kāi)展法律診所教學(xué)的有機(jī)組成部分。目前很多法律院校的人才培養(yǎng)模式還是單純的理論講解為主，學(xué)生的實(shí)際能力的鍛煉主要局限在本科四年級(jí)，因此學(xué)生所學(xué)并沒(méi)有得到及時(shí)的所用。診所法律教育要真正在知識(shí)產(chǎn)權(quán)教學(xué)中得到運(yùn)用就必須改變現(xiàn)有的本科前三年很少的實(shí)踐課程現(xiàn)狀，必須綜合學(xué)生的知識(shí)需求情況形成一門符合校情的特色課程。各個(gè)學(xué)校應(yīng)該改變對(duì)學(xué)生培養(yǎng)過(guò)程中的重理論輕實(shí)際能力的現(xiàn)狀，在課程目標(biāo)方面應(yīng)該注意到法律課程應(yīng)該以培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力為主，同時(shí)兼顧學(xué)生職業(yè)道德的修養(yǎng)，以使學(xué)生能盡早的進(jìn)入角色。從而更好的發(fā)揮診所教育方式在人才培養(yǎng)中的作用。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房產(chǎn)法律知識(shí)范文

[論文關(guān)鍵詞]會(huì)展業(yè)；知識(shí)產(chǎn)權(quán)；法律風(fēng)險(xiǎn)

隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)被提到前所未有的高度，2008年公布的《國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略綱要》更是開(kāi)啟了我國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的新篇章，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不受重視的局面大有改觀，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)水平有較大提高，但是與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的要求還不相適應(yīng)。會(huì)展業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)是知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)戰(zhàn)略中的重要方面，知識(shí)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是影響會(huì)展業(yè)發(fā)展的重要因素。20世紀(jì)90年代以來(lái)，會(huì)展業(yè)在我國(guó)得到快速發(fā)展，以年均20%左右的速度遞增，越來(lái)越多的企業(yè)希望通過(guò)參加展覽會(huì)來(lái)宣傳企業(yè)、營(yíng)銷產(chǎn)品和推廣技術(shù)。隨之帶來(lái)的是會(huì)展業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題集中爆發(fā)，嚴(yán)重阻礙了會(huì)展業(yè)的發(fā)展。

一、會(huì)展業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)溯源

近年來(lái)，許多展覽會(huì)都受到知識(shí)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的困擾，知名展會(huì)均受到不同程度的負(fù)面影響。加入世貿(mào)組織以后，在參加境外展會(huì)時(shí)，被投訴侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)的案例更是不勝枚舉，跨國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)訴訟數(shù)量激增。會(huì)展業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在會(huì)展企業(yè)侵犯他人知識(shí)產(chǎn)權(quán)和會(huì)展企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)被侵犯兩個(gè)方面。

（一）會(huì)展業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)的表現(xiàn)形式

《中國(guó)會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》（2012）顯示，我國(guó)2011年共有約6000個(gè)展會(huì)項(xiàng)目，許多展會(huì)中都遇到大量的知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛。一些會(huì)展企業(yè)將他人的專利、商標(biāo)、標(biāo)識(shí)等略加修改就作為自己展出使用，仿冒他人專利、商標(biāo)、軟件、展臺(tái)設(shè)計(jì)和圖片，甚至采取仿冒展會(huì)品牌、展會(huì)名稱、展會(huì)標(biāo)志、展會(huì)主題、展會(huì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式等方式復(fù)制知名展會(huì)本身。與此同時(shí)，許多參展企業(yè)在展覽會(huì)舉辦期間，發(fā)現(xiàn)其他企業(yè)未經(jīng)許可或授權(quán)，就使用自己的商標(biāo)、專利等知識(shí)產(chǎn)權(quán)，有些展品和技術(shù)在展覽會(huì)上剛剛亮相，就被復(fù)制、抄襲或模仿，而面對(duì)這些侵權(quán)行為該如何維護(hù)自身的合法權(quán)益非常棘手。

會(huì)展業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)還可能表現(xiàn)在商業(yè)秘密、廣告宣傳、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)等方面。而且，不斷有新的侵權(quán)形式出現(xiàn)，如網(wǎng)絡(luò)侵權(quán)等。此外，冒牌展、騙展的情況也時(shí)有發(fā)生。會(huì)展業(yè)的發(fā)展，面臨著巨大的知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)，成為制約會(huì)展業(yè)發(fā)展的法律障礙。展會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的水平和能力也是境外參展商參展所要考量的重要因素，我國(guó)目前的展會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)狀況會(huì)讓一部分參展商有所顧忌，也在一定程度上影響了我國(guó)的國(guó)際形象。

（二）會(huì)展業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)特征

會(huì)展業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)行為具有明顯的特征，主要表現(xiàn)為：第一，侵權(quán)行為的集中性。會(huì)展活動(dòng)具有高度的集中性，會(huì)展活動(dòng)期間各種資源、信息等高度集中，知識(shí)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也十分集中，知名展會(huì)往往集中出現(xiàn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)現(xiàn)象；第二，侵權(quán)認(rèn)定的緊迫性。展會(huì)具有公開(kāi)性，且時(shí)間一般較短，對(duì)展會(huì)期間的侵權(quán)行為認(rèn)定十分困難，要調(diào)查取證、解決糾紛都顯得非常緊迫；第三，侵權(quán)解決的復(fù)雜性。展會(huì)名稱、展會(huì)項(xiàng)目創(chuàng)意等是否構(gòu)成知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)益存在爭(zhēng)議和分歧，對(duì)這些侵權(quán)行為認(rèn)定困難較大，在展會(huì)期間侵權(quán)糾紛很難結(jié)案，展會(huì)結(jié)束后，對(duì)侵權(quán)行為處理又于法無(wú)據(jù)。

二、會(huì)展業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)解讀

會(huì)展業(yè)是高效益、高回報(bào)的行業(yè)，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)也十分明顯。之所以在展會(huì)活動(dòng)中頻頻出現(xiàn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛，主要有法律層面、企業(yè)自身和知識(shí)產(chǎn)權(quán)本身屬性等幾方面的原因。

（一）法律層面的原因

我國(guó)目前尚未制定統(tǒng)一的《會(huì)展法》，對(duì)于會(huì)展業(yè)的發(fā)展進(jìn)行約束和調(diào)整的法律規(guī)范散見(jiàn)于行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章之中，以《展會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）為主。可見(jiàn)，我國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的法律規(guī)范層級(jí)低、效力弱，權(quán)威性不夠，對(duì)于展會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)人的約束力不足，針對(duì)品牌展會(huì)或展品的重復(fù)侵權(quán)和大規(guī)模侵權(quán)屢禁不止。而縱觀世界會(huì)展強(qiáng)國(guó)，在法律中對(duì)展會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)都有比較明確的規(guī)定。

《辦法》中對(duì)展會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的專利、商標(biāo)、著作權(quán)等方面做出了相應(yīng)的規(guī)定，但并未涵蓋商業(yè)秘密、廣告宣傳、版權(quán)相關(guān)權(quán)益等方面，保護(hù)范圍過(guò)窄。而且，《辦法》中一些法律規(guī)范可操作性差，與司法程序不能有效銜接。如《辦法》第六條規(guī)定展會(huì)時(shí)間在3天以上，展會(huì)管理部門認(rèn)為有必要的，展會(huì)主辦方應(yīng)在展會(huì)期間設(shè)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)投訴機(jī)構(gòu)。我國(guó)目前有數(shù)量巨大的展覽會(huì)展期不到三天，并且何種情形構(gòu)成展會(huì)管理部門認(rèn)為的“必要”，并沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中難以操作。由于法律規(guī)范的可操作性差，導(dǎo)致知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)行為的行政執(zhí)法效率低下，各執(zhí)法部門職責(zé)分離，不能有效整合，一定程度上為侵權(quán)行為提供了存在和發(fā)展的空間和土壤。

（二）會(huì)展企業(yè)自身的原因

展覽會(huì)是一個(gè)重要的宣傳和營(yíng)銷平臺(tái)，參展企業(yè)在展會(huì)中展出的展品和技術(shù)往往都是最新研制的成果，在展會(huì)中首次公開(kāi)面世，很容易成為不法行為人仿冒的對(duì)象。我國(guó)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律制度建立時(shí)間不長(zhǎng)，社會(huì)上保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的意識(shí)普遍不強(qiáng)。會(huì)展企業(yè)受利益驅(qū)使，為了降低產(chǎn)品和技術(shù)的宣傳、開(kāi)發(fā)成本，在展出展品的過(guò)程中，很容易走“模仿”、“仿冒”等途徑，一些企業(yè)對(duì)名牌進(jìn)行復(fù)制，居然不知道是侵權(quán)行為，進(jìn)而導(dǎo)致復(fù)制專利、商標(biāo)、廣告宣傳、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)等，甚至仿冒展會(huì)。同時(shí)，許多會(huì)展企業(yè)不清楚知識(shí)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，不注意對(duì)其商業(yè)秘密、產(chǎn)品宣傳、廣告創(chuàng)意、展板、宣傳冊(cè)等采取有效的措施進(jìn)行保護(hù)，對(duì)許多知識(shí)產(chǎn)權(quán)利益并未向知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)法律保護(hù)，從而導(dǎo)致知識(shí)產(chǎn)權(quán)利益被侵犯。

三、如何防范會(huì)展業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）進(jìn)一步完善立法，構(gòu)建知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)體系

應(yīng)盡快完善立法，建立邏輯嚴(yán)密、體系完整、高度細(xì)化、可操作性強(qiáng)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)體系，并建立與之配套的司法、行政執(zhí)法制度，適時(shí)提高知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律規(guī)范的層級(jí)和效力。完善《辦法》中規(guī)定不明確的條款，增加法律規(guī)范的可操作性，加大對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)行為的懲罰力度，增加侵權(quán)企業(yè)的違法成本，進(jìn)而減少知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)行為。同時(shí)，擴(kuò)大法律對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)范圍，將商業(yè)秘密、廣告宣傳、版權(quán)相關(guān)權(quán)益及展會(huì)主題等納入保護(hù)范圍，這與《世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織公約》、《與貿(mào)易有關(guān)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)協(xié)議》等中規(guī)定的內(nèi)容是一致的。從立法上明確全國(guó)統(tǒng)一的會(huì)展業(yè)管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一會(huì)展審批、會(huì)展企業(yè)準(zhǔn)入門檻，規(guī)范會(huì)展業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，為會(huì)展業(yè)的發(fā)展提供有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；明確行政執(zhí)法部門的職責(zé)、權(quán)限和分工，使原本割裂的執(zhí)法成為一體，降低行政執(zhí)法成本和訴訟成本，明確會(huì)展主辦方嚴(yán)格按照知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律制度的內(nèi)容制定知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)細(xì)則的義務(wù)。完善立法是我國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)立法與國(guó)際接軌的重要方面，也可以為會(huì)展業(yè)走出去，更好更快地發(fā)展提供重要保障。

（二）進(jìn)一步提高會(huì)展企業(yè)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識(shí)

一方面，會(huì)展企業(yè)應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律制度，充分尊重他人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，在展出展品、技術(shù)、展臺(tái)設(shè)計(jì)、展會(huì)構(gòu)思等過(guò)程中倡導(dǎo)自主創(chuàng)新、打造品牌，確保展出的產(chǎn)品和技術(shù)不侵犯他人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，防止侵權(quán)產(chǎn)品和技術(shù)的出現(xiàn)。明確作為參展企業(yè)的責(zé)任和義務(wù)，恪守企業(yè)責(zé)任。同時(shí)，為避免企業(yè)在參展期間被卷入知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛，規(guī)范管理產(chǎn)品、技術(shù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)證明材料。另一方面，會(huì)展企業(yè)應(yīng)提高自身的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識(shí)和品牌保護(hù)意識(shí)，重視、珍視知識(shí)產(chǎn)權(quán)，正確認(rèn)識(shí)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值和功能，站在企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度，積極申請(qǐng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律保護(hù)。制定展會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)策略，對(duì)參展的新技術(shù)、新產(chǎn)品要向知識(shí)產(chǎn)權(quán)行政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)。對(duì)商業(yè)秘密、廣告宣傳、版權(quán)相關(guān)權(quán)益等知識(shí)產(chǎn)權(quán)采取有效的保護(hù)措施。慎重展示產(chǎn)品的核心技術(shù)，只有在確定了明確的目標(biāo)客戶后方能展示。同時(shí)，在發(fā)現(xiàn)有他人侵犯自身知識(shí)產(chǎn)權(quán)時(shí)，及時(shí)收集、保存證據(jù)、積極維權(quán)，并向知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)投訴，保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

（三）進(jìn)一步規(guī)范對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的管理

第一，知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)要求所有展會(huì)的管理部門成立專門的知識(shí)產(chǎn)權(quán)投訴機(jī)構(gòu)，并由熟悉展會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的專業(yè)人士組成，不因展會(huì)時(shí)間長(zhǎng)短而有區(qū)別，對(duì)展會(huì)期間的知識(shí)產(chǎn)權(quán)加大保護(hù)力度，協(xié)調(diào)知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛，監(jiān)督知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)工作，維護(hù)展會(huì)正常交易秩序，及時(shí)處理知識(shí)產(chǎn)權(quán)投訴，展會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)投訴機(jī)構(gòu)應(yīng)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理部門加強(qiáng)聯(lián)系，密切配合，做到職責(zé)分工明確、職能有效銜接，加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)綜合保護(hù)，共同為展會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)提供保障。

第二，建立全國(guó)統(tǒng)一的會(huì)展行業(yè)協(xié)會(huì)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理的作用，制定會(huì)展業(yè)行業(yè)規(guī)范，建立會(huì)展企業(yè)認(rèn)證、評(píng)估體系，加強(qiáng)行業(yè)自律，這也是世界會(huì)展強(qiáng)國(guó)和會(huì)展業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的普遍做法。

第4篇：房產(chǎn)法律知識(shí)范文

一、乳制品行業(yè)之奶粉

翻開(kāi)中國(guó)的乳制品的發(fā)展史，第一頁(yè)應(yīng)當(dāng)是從最原始的現(xiàn)榨豆?jié){掀起的，然后是豆奶粉、奶粉，最后進(jìn)入液態(tài)奶時(shí)代才真正開(kāi)始了中國(guó)乳制品繁榮期。

在初識(shí)牛奶的中國(guó)，在“一杯牛奶強(qiáng)壯一個(gè)民族”的口號(hào)下，奶粉曾經(jīng)承擔(dān)著開(kāi)拓中國(guó)牛奶產(chǎn)業(yè)的重任。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，至今奶粉仍然沒(méi)有脫離當(dāng)初的目標(biāo)消費(fèi)者模式：兒童和老年人，而且還有專一化的趨勢(shì)，即更加專注于嬰兒分段和中老年人。竟其原因，除了液態(tài)奶極其容易大眾化而奶粉存在著嚴(yán)重方便性障礙之外，更深層的原因是消費(fèi)者對(duì)嬰兒飲用液態(tài)奶的不信任心理，在消費(fèi)者心目中，奶粉畢竟在安全、營(yíng)養(yǎng)價(jià)值和功能上比大眾化的液態(tài)奶要強(qiáng)得多，而且以我個(gè)人的理解，其實(shí)其中還暗含著一種母親在“燙奶”、“喂奶”的過(guò)程中一種情感的傳遞。

奶粉不會(huì)因液態(tài)奶的擠壓而退出市場(chǎng)，甚至可能由于消費(fèi)者對(duì)液態(tài)奶的深度麻木而反過(guò)來(lái)選擇奶粉，所以反而因其已經(jīng)形成的高檔、安全、營(yíng)養(yǎng)更豐富、功能更可信形象而與液態(tài)奶過(guò)于大眾化的區(qū)隔而有擴(kuò)大化的趨勢(shì)。特別是嬰兒奶粉的規(guī)模更會(huì)擴(kuò)大，甚至還會(huì)向兩個(gè)方向延伸：一是向孕婦方向，二是向中青年方向。向孕婦方向的延伸是將對(duì)嬰兒的關(guān)懷提前，而向中青年方向延伸則是將奶粉走向“白領(lǐng)大眾時(shí)尚化”。同時(shí)，奶粉在以消費(fèi)者為方向延伸的同時(shí)，其功能也會(huì)進(jìn)一步細(xì)化與提高，而這些功能肯定會(huì)超越以前的常規(guī)功能而與現(xiàn)實(shí)相結(jié)合，如強(qiáng)調(diào)瘦身、美容，賦予其以時(shí)尚化特性，將其飲用環(huán)境從家庭引申到辦公室、旅行、休閑活動(dòng)中等。

隨著進(jìn)口奶粉的價(jià)格降低，奶粉的整體價(jià)格會(huì)降低，即所謂高檔和中檔產(chǎn)品的價(jià)格普遍下降，而且由于價(jià)格空間小而配送成本高，液態(tài)奶走向農(nóng)村會(huì)遇到瓶頸，相對(duì)具有較大價(jià)格空間的奶粉則具有向農(nóng)村配送的空間，所以從價(jià)格上、配送可能性上、農(nóng)村生活水平的提高幾個(gè)方向來(lái)看，奶粉會(huì)由于逐步走向農(nóng)村而進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。

二、乳制品行業(yè)之液態(tài)奶

盡管很多人仍然沉浸在前幾年液態(tài)奶的高速與超高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，盡管很多人對(duì)2004年以后液態(tài)奶趨緩整體發(fā)展速度和較低的整體利潤(rùn)率感到心理難以接受，但只有現(xiàn)在的發(fā)展速度和利潤(rùn)率才是一個(gè)行業(yè)最為正常的水平，因?yàn)闆](méi)有永遠(yuǎn)的高速度和永遠(yuǎn)的高利潤(rùn)率的市場(chǎng)，那種不平衡心理只能表明某些人思維的幼稚，或是對(duì)不勞而獲的期盼，相信真正成熟的企業(yè)如那些正春風(fēng)得意的超級(jí)大企業(yè)，如伊利、蒙牛、三鹿等的心態(tài)會(huì)十分平和。

液態(tài)奶現(xiàn)在的狀況向所有相關(guān)企業(yè)宣告如下事實(shí)：

第一，在液態(tài)奶上，任何人任何企業(yè)趁著市場(chǎng)自然高速增長(zhǎng)而不費(fèi)氣力、不費(fèi)腦子即可獲得成功的情況已經(jīng)一去不復(fù)返了；

第二，如果哪個(gè)新企業(yè)還向白奶方向投入，等待他的肯定是失敗，因?yàn)樾袠I(yè)壟斷已經(jīng)形成；

第三，現(xiàn)在需要尋找其它較高增長(zhǎng)速度、較高利潤(rùn)產(chǎn)品，而這需要企業(yè)有極強(qiáng)的市場(chǎng)敏感度和策劃、決策水平，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展；

第四，如果企業(yè)不能尋找到新的產(chǎn)品，那么現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了考驗(yàn)企業(yè)資本實(shí)力與資本使用效率、人才與人才管理等整體經(jīng)營(yíng)水平的時(shí)代。

液態(tài)奶會(huì)向什么方向發(fā)展？

蒙牛酸酸乳的成功已經(jīng)暗含了液態(tài)奶向乎所有的發(fā)展方向：

第一，酸奶將是液態(tài)奶的發(fā)展方向，如乳酸飲料、非活性乳酸菌飲料、活性乳酸菌飲料，特別是發(fā)酵型真正的酸奶，這一點(diǎn)已經(jīng)得到了市場(chǎng)的印證；

第二，以功能化為基礎(chǔ)的市場(chǎng)細(xì)分將是液態(tài)奶的下一個(gè)發(fā)展方向，如針對(duì)白領(lǐng)階層的功能化產(chǎn)品、針對(duì)少年兒童的功能化產(chǎn)品、針對(duì)中老年人的功能化產(chǎn)品，針對(duì)女性的功能化產(chǎn)品，這一點(diǎn)已經(jīng)是“暗流涌動(dòng)”“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”，并即將得到市場(chǎng)的印證；

第三，以年輕人為市場(chǎng)啟動(dòng)點(diǎn)的大眾化、時(shí)尚化，如產(chǎn)品飲料化、包裝大眾化、價(jià)格大眾化、情感時(shí)尚化等，這一點(diǎn)已經(jīng)在酸酸乳上得到了印證，并將成為今后各企業(yè)以后市場(chǎng)運(yùn)作的主要手段；

第四，將牛奶與其它類型產(chǎn)品進(jìn)行混合，如果汁奶、茶奶、醋奶、咖啡奶等，這一點(diǎn)已經(jīng)在同類型產(chǎn)品出現(xiàn)，有的還形成了一定的市場(chǎng)規(guī)模，今后將出現(xiàn)更多混合型乳品。

第五，市場(chǎng)基礎(chǔ)的優(yōu)劣程度成為液態(tài)奶企業(yè)成敗的關(guān)鍵條件之一，如鋪市率、服務(wù)水平、穩(wěn)固度等，蒙牛奇跡就印證了這一點(diǎn)，許多人只看到了蒙牛瘋狂的廣告轟炸和不間斷的促銷及成功的結(jié)果，事實(shí)上，蒙牛同時(shí)在市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)與管理上也做得異常出色。

三、乳制品行業(yè)之奶酪

如果說(shuō)液態(tài)奶是天生的大眾型產(chǎn)品、奶粉是天生的特殊人群型產(chǎn)品的話，那么奶酪則是典型的白領(lǐng)大眾型產(chǎn)品，它相當(dāng)于葡萄酒。因?yàn)樗南M(fèi)附上了某種特殊的文化、特殊的氣氛、特殊的氣質(zhì)，即使到了推廣的成熟期，奶酪頂多會(huì)處于象奶粉一樣的市場(chǎng)地位，但決不會(huì)象液態(tài)奶那樣成就一個(gè)時(shí)代。

從乳制品進(jìn)口總值來(lái)看，增長(zhǎng)率最快的是干酪，近3 年的平均增長(zhǎng)率達(dá)到了75.91%，超過(guò)了乳品總量增長(zhǎng)速度的3 倍，干酪、奶油目前盡管市場(chǎng)每年銷量均已有2000噸左右的規(guī)模增長(zhǎng)，且90％均來(lái)自進(jìn)口，意味著中國(guó)的干酪市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，例如光明就預(yù)計(jì)2005 年干酪銷售增長(zhǎng)100%，達(dá)到1.2 億元。但是，奶奶酪僅限于一線城市的中高消費(fèi)人群，而且規(guī)模極小。而影響奶酪規(guī)模的最基本因素是消費(fèi)習(xí)慣和價(jià)格問(wèn)題導(dǎo)致的銷售范圍較窄。而且，對(duì)中國(guó)絕大部分老百姓來(lái)說(shuō)，奶酪至今還不知道是什么東西，所以目前市場(chǎng)總量不過(guò)1萬(wàn)多噸的奶酪要形成氣候，尚需8－10年的消費(fèi)意識(shí)培養(yǎng)。

但是，奶酪在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)肯定會(huì)是一種銷售不大利潤(rùn)率很高的產(chǎn)品，對(duì)許多有較高經(jīng)營(yíng)水平的企業(yè)來(lái)說(shuō)，將是投資的一種不錯(cuò)選擇。

第5篇：房產(chǎn)法律知識(shí)范文

證券化(Securitization)是國(guó)外十分重要的金融業(yè)務(wù)，涉及住房貸款、企業(yè)應(yīng)受賬款　、汽車貸款、信用卡貸款和不良資產(chǎn)處置等許多方面。其中，住房抵押貸款證券化是最　早發(fā)展也是最為發(fā)達(dá)的一種。隨著住房體制改革的深入和金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，在我國(guó)開(kāi)展　住房信貸資產(chǎn)證券化的呼聲也日益高漲，有關(guān)金融機(jī)構(gòu)更是躍躍欲試。據(jù)報(bào)道，建設(shè)銀　行已經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，準(zhǔn)備開(kāi)始試點(diǎn)工作。但資產(chǎn)證券化畢竟是金融創(chuàng)新的結(jié)果，　在我國(guó)并無(wú)此傳統(tǒng)，借鑒和移植國(guó)外的做法并加以本土化或許是一條捷徑，然前提是我　們必須了解借鑒移植對(duì)象的實(shí)質(zhì)和其存在的環(huán)境。否則，極有可能導(dǎo)致“南橘北枳”的　結(jié)果。就目前國(guó)際金融界而言，有兩種住房信貸資產(chǎn)證券化流派：一是美國(guó)為代表的資　產(chǎn)出售模式；一是德國(guó)為代表的資產(chǎn)抵押模式。美國(guó)是資產(chǎn)證券化最為發(fā)達(dá)國(guó)家，許多　國(guó)家和地區(qū)的證券化模式都以美國(guó)為樣板。本文擬對(duì)美國(guó)住房信貸資產(chǎn)證券化法律規(guī)制　予以考察，以期對(duì)我國(guó)未來(lái)的證券化制度有所裨益。

一、美國(guó)住房信貸資產(chǎn)證券化的運(yùn)作機(jī)制和主要形式

在美國(guó)人看來(lái)，當(dāng)貸款人已經(jīng)“創(chuàng)制”了一筆貸款，也就是說(shuō)，將貸款金額交付給借　款人并進(jìn)行了抵押登記后，這筆貸款對(duì)貸款人來(lái)講是一筆財(cái)產(chǎn)，是一種要求將來(lái)給付的　權(quán)利[1]。自然它也可以像其它財(cái)產(chǎn)一樣轉(zhuǎn)讓給投資人。這樣的交易可以使資金流向那　些需要貸款的人和地區(qū)。這是美國(guó)資產(chǎn)證券化的動(dòng)因。美國(guó)住房資產(chǎn)證券化的基本運(yùn)作　思路是：(1)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)向希望買房的借款人發(fā)放貸款，同時(shí)借款人須以其所　購(gòu)房產(chǎn)為抵押物抵押給貸款人。(2)貸款人根據(jù)其融資需要，對(duì)信貸資產(chǎn)清理估算，將　擬證券化資產(chǎn)與其它信貸資產(chǎn)分離，形式資產(chǎn)組合(asset  pool)經(jīng)評(píng)估后“真實(shí)出售”　(True  sale)給特設(shè)機(jī)構(gòu)(Special  Purpose  Vehicle,SPV)，該資產(chǎn)組合與原所有人“破　產(chǎn)隔離”(Bankruptcy  Remoteness)，成為發(fā)行證券的基礎(chǔ)。貸款人成為發(fā)起人。(3)特　設(shè)機(jī)構(gòu)將所購(gòu)得的若干資產(chǎn)組合分門別類整合成證券化資產(chǎn)，再行評(píng)估和信用增級(jí)(Credit  Enhancement)。(4)特設(shè)機(jī)構(gòu)與投資銀行簽定證券承銷合同，公開(kāi)發(fā)行證券?！∷假Y金扣除各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)后作為對(duì)價(jià)支付給原貸款人，原貸款人也成為服務(wù)商，負(fù)責(zé)收　取到期貸款本金和利息交付給受托人。(5)特設(shè)機(jī)構(gòu)與信托機(jī)構(gòu)簽訂委托合同，由信托　機(jī)構(gòu)作為受托人管理證券化資產(chǎn)，監(jiān)督服務(wù)商，并向投資人定期支付收益。(6)所發(fā)證　券在市場(chǎng)公開(kāi)交易。隨著金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新特別是衍生工具的使用，產(chǎn)生了許多資產(chǎn)證券　化形式，但基本上分為兩大類：一是傳遞證券(Pass—Through  Securities)。即特設(shè)機(jī)　構(gòu)發(fā)行的證券，每份按比例代表整個(gè)證券化資產(chǎn)不可分割的權(quán)益，投資者擁有證券化資　產(chǎn)直接的所有權(quán)，原貸款人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)經(jīng)特設(shè)機(jī)構(gòu)“傳遞”給投資者。美國(guó)資產(chǎn)證券　化早期發(fā)行的“抵押貸款傳遞證券”(Mortgage  Pass—Through  Securities,MPT)即是　典型。另一類是抵押債券。與前者相比，特設(shè)機(jī)構(gòu)以債券形式發(fā)行證券，發(fā)行人是債務(wù)　人，投資者是債權(quán)人，證券化資產(chǎn)作為擔(dān)保交由受托人保管。在美國(guó)很有市場(chǎng)的抵押貸　款支持債券(Mortgage—Backed  Bonds,MBB)、抵押貸款轉(zhuǎn)付證券(Mortgage  Pay—Through  Bonds,MPTB)和抵押擔(dān)保證券(Collateralized  Mortgage  Obligate,CMO)即屬　之。總之，美國(guó)的資產(chǎn)證券化是個(gè)相當(dāng)復(fù)雜和系統(tǒng)化的制度機(jī)制，涉及借款人、貸款人　、特設(shè)機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、投資者等眾多主體，而如此復(fù)雜的　系統(tǒng)化機(jī)制制度目的只有一個(gè)：保護(hù)投資者利益。

二、以投資者保護(hù)為核心的法律規(guī)制

如上所述，資產(chǎn)證券化核心是投資者的保護(hù)，因?yàn)樽C券化過(guò)程中的收益和風(fēng)險(xiǎn)最終由　投資者承擔(dān)，所以，證券化涉及的一系列法律規(guī)制均圍繞保護(hù)投資收益和降低投資風(fēng)險(xiǎn)　而展開(kāi)。對(duì)投資者而言，投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：一是利率的變化。當(dāng)市場(chǎng)利　率高于息票利率(注：息票利率是受托人按期支付給投資者的票面利率，一般由貸款組　合中最低的貸款利率減去服務(wù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)后得出。息票利率可以是固定的，如MBB，可　以是按期限不同分為多級(jí)別的，如CMO。)時(shí)，證券價(jià)格下跌，投資者勢(shì)必拋售證券，拋　售的結(jié)果又使價(jià)格進(jìn)一步下跌。二是借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。借款人可能因失業(yè)、離婚等情　況不履行或遲延履行付款義務(wù)，即使存在違約保險(xiǎn)，仍會(huì)影響投資者的預(yù)期收益。三是　提前還款風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款期限較長(zhǎng)，隨著時(shí)間推移，借款人可能隨經(jīng)濟(jì)條件改變或　遷移到其他地區(qū)就業(yè)而賣掉住房，另外借款人也可能因利率變動(dòng)采取再融資手段，這些　情況均會(huì)導(dǎo)致借款人將未償貸款余額提前償還，從而影響證券現(xiàn)金流。四是服務(wù)商支付　遲延。支付遲延指借款人支付抵押貸款款項(xiàng)時(shí)起至服務(wù)商將該款項(xiàng)轉(zhuǎn)給投資者時(shí)止在時(shí)　間上的滯后期，因?yàn)楝F(xiàn)金流即時(shí)實(shí)現(xiàn)是很重要問(wèn)題，支付遲延顯然減少了投資者收益?！∥迨瞧渌C券化過(guò)程的參與者——信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所—　—不履行或不適當(dāng)履行的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)上述可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)資產(chǎn)證券化在物權(quán)　、合同、破產(chǎn)、證券、信托諸方面進(jìn)行了有效的法律規(guī)制。

(一)物權(quán)法上的規(guī)制。

1.抵押貸款的設(shè)立及轉(zhuǎn)讓。

受英國(guó)票據(jù)概念的影響，美國(guó)傳統(tǒng)上在一筆抵押貸款中存在兩各法律文件——期票和　抵押?jiǎn)螕?jù)[2]，或相當(dāng)于抵押?jiǎn)螕?jù)的文件，分別代表債務(wù)求償權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)。期　票表明借貸關(guān)系存在并保證到期還款，類似于借貸合同。抵押?jiǎn)螕?jù)是借款人和貸款人簽　訂的以所購(gòu)住房為抵押物的擔(dān)保合同，類似于抵押擔(dān)保合同。期票一般應(yīng)明確以下事項(xiàng)　的條款：利息率、償還期限、到期日、違約通知、違約發(fā)生時(shí)借貸雙方享有的權(quán)利、延　期還款的費(fèi)用、提前還款的費(fèi)用等。如果是分期償還貸款，還應(yīng)當(dāng)加上“加速還款條款　”和“立即還款條款”。所謂“加速還款條款”是指在分期付款過(guò)程中，如有一期不能　按期償付，則全部債務(wù)視為到期，貸款人有權(quán)要求借款人償還全部貸款?！傲⒓催€款條　款”則賦予貸款人在抵押物被出售時(shí)要求獲得全部清償?shù)臋?quán)利。期票是每一筆貸款都必　須具備的，是一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人向法院起訴時(shí)的依據(jù)。相對(duì)而言，抵押　單據(jù)并非必需，性質(zhì)上屬于期票的附屬，如果貸款人認(rèn)為借款人現(xiàn)在及貸款期間都有足　夠財(cái)力償還貸款，則不必簽訂抵押?jiǎn)螕?jù)。但在實(shí)踐中，由于貸款人對(duì)借款人在還款期間　因個(gè)體特征變化帶來(lái)的還款不確定很難把握，一般都有抵押擔(dān)保。

抵押?jiǎn)螕?jù)是英美法中傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保形式，因其“抵押”與我國(guó)傳統(tǒng)法意義上的“　抵押”含義不盡相同，今多直譯為“按揭”(Mortgage)。按揭起源于英國(guó)古老的土地制　度，由于歷史原因，英美法上的按揭又有普通法上的按揭和衡平法上的按揭之分。但一　般而言，按揭都要求債務(wù)人(借貸關(guān)系中借款人)轉(zhuǎn)移抵押物的所有權(quán)，可轉(zhuǎn)移也可不轉(zhuǎn)　移抵押物的占有，同時(shí)，賦予債務(wù)人的贖回權(quán)，一旦債務(wù)人違約則取消贖回權(quán)，債權(quán)人　收回抵押物或?qū)⒌盅何锱馁u償債[3]?？偟膩?lái)說(shuō)，按揭制度的核心是通過(guò)強(qiáng)調(diào)特定財(cái)產(chǎn)(　抵押物)權(quán)利轉(zhuǎn)移來(lái)保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)賦予債務(wù)人以贖回權(quán)，以兼顧債權(quán)人和債務(wù)人　雙方權(quán)利平衡。在美國(guó)大多數(shù)州規(guī)定，作為不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的抵押?jiǎn)螕?jù)必須具備以下條款：　(1)有明確的抵押貸款當(dāng)事人；(2)對(duì)抵押物作恰當(dāng)描述；(3)抵押人(借款人)轉(zhuǎn)移抵押　物所有權(quán)和占有抵押物；(4)抵押人的贖回權(quán)及其取消；(5)配偶繼承另一方財(cái)產(chǎn)權(quán)利的　規(guī)定；(6)其他需要明確的條款。當(dāng)然，期票中約定的條款也可在抵押票據(jù)中重述或使　之具體化。除了上述必備條款之外，借貸雙方往往要就以下問(wèn)題進(jìn)行約定：一是抵押時(shí)　稅款、評(píng)估費(fèi)及雜費(fèi)等較抵押有優(yōu)先權(quán)的款項(xiàng)支付問(wèn)題；二是每月繳納的不動(dòng)產(chǎn)稅、火　災(zāi)險(xiǎn)費(fèi)、意外險(xiǎn)費(fèi)和抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)的支付問(wèn)題；三是要求抵押人在使用已抵押房產(chǎn)時(shí)　不得損害和濫用[4]。這些約定目的在于防范因抵押人不交納上述稅費(fèi)而使抵押物被拍　賣，從而影響貸款人利益。再者，法律規(guī)定抵押?jiǎn)螕?jù)必須采用書(shū)面形式，因?yàn)榈盅簡(jiǎn)螕?jù)　含有權(quán)益轉(zhuǎn)讓內(nèi)容，需要進(jìn)行登記。此外，法律還明確了抵押物的范圍，住房及土地、　地役權(quán)和依附于房地產(chǎn)上的固定裝置，以及合同生效后獲得的成為房地產(chǎn)一部分的財(cái)產(chǎn)　，均屬于抵押物的范疇[4]。

按揭生效后，常會(huì)出現(xiàn)抵押物被轉(zhuǎn)賣的情況，如何在抵押物被轉(zhuǎn)售時(shí)保護(hù)貸款人利益　是物權(quán)法的另一個(gè)重點(diǎn)。實(shí)踐中抵押物被轉(zhuǎn)售或以其他形式轉(zhuǎn)讓時(shí)有三種作法：一是借　款人用售房所得提前還清貸款；二是受讓人和出賣人(原借款人)簽訂合同，受讓人支付　房?jī)r(jià)后出賣人未償付貸款，則出賣人繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)。一旦出賣人違約，貸款人將行　使按揭權(quán)拍賣或收回房產(chǎn)。這種作法對(duì)受讓人極為不利，有經(jīng)驗(yàn)的買家均不會(huì)接受；三　是在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買賣雙方約定貸款仍依附于該房產(chǎn)上，由買方繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)[2]　。雖然這一約定是針對(duì)買賣雙方的，但涉及貸款人的重大利益，貸款人對(duì)交易成就與否　往往產(chǎn)生極大作用。如果貸款人認(rèn)為受讓人資信較差，則常起用“立即還款條款”阻止　交易。反之，貸款人同意受讓人支付剩余款項(xiàng)時(shí)，也會(huì)與受讓人簽訂還款合同，由受讓　人承擔(dān)還款的個(gè)人責(zé)任。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記與登記缺陷的補(bǔ)救。

眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記是確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬和不動(dòng)產(chǎn)交易安全的基礎(chǔ)。在美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)　登記被作為檔案記錄下來(lái)，登記范圍幾乎涵蓋了一切與房地產(chǎn)權(quán)益有關(guān)的文件，包括期　票、抵押?jiǎn)螕?jù)、抵押轉(zhuǎn)讓協(xié)議、房地產(chǎn)留置證明、長(zhǎng)期租賃合同、地役權(quán)證明、限制性　契約及買賣特權(quán)證明等[7]。該登記記錄向公眾開(kāi)放，任何人均可方便地查閱。登記本　身屬于檔案記錄，“記錄本身不會(huì)創(chuàng)造并不存在的權(quán)利，它只是提醒人們某抵押貸款關(guān)　系的存在及其影響”[4]。然登記記錄為評(píng)價(jià)和確定房地產(chǎn)權(quán)益各方所要求的權(quán)益提供　了一個(gè)公開(kāi)的評(píng)價(jià)體制，是解決各方爭(zhēng)議優(yōu)先權(quán)的權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)。因而，記錄本身實(shí)際上具　有表面的證據(jù)力和公信力，未查看記錄或未及時(shí)登記都可能給權(quán)利人造成損害?？梢哉f(shuō)　，登記目的在于建立房地產(chǎn)確權(quán)體系，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀確定登記記錄，任何人對(duì)房地　產(chǎn)的法定權(quán)利都不能被創(chuàng)制和轉(zhuǎn)移。為保障登記的證據(jù)力和公信力，登記記錄應(yīng)當(dāng)是完　整無(wú)缺的，且必須公開(kāi)透明，特別要方便經(jīng)濟(jì)，這樣才能被廣泛接受和很好利用。本著　這一宗旨，美國(guó)通常在縣一級(jí)設(shè)立檔案局(少數(shù)州設(shè)在鎮(zhèn)里)，負(fù)責(zé)本地區(qū)的房地產(chǎn)登記　工作。但隨著二級(jí)抵押市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)參與主體需要了解資產(chǎn)組合中每一筆貸款相對(duì)　應(yīng)房地產(chǎn)的真實(shí)現(xiàn)狀，這種分而治之的登記體制顯然不能滿足需要。1997年，抵押貸款　二級(jí)市場(chǎng)參與者創(chuàng)建了抵押電子記錄系統(tǒng)(MERS)，作為“賬簿記錄”清潔中心，每筆錄　入其中的貸款和附隨權(quán)利的轉(zhuǎn)讓都被記錄下來(lái)，從而有力地保證了權(quán)利人的權(quán)利[2]。

3.關(guān)于法定優(yōu)先權(quán)問(wèn)題。

在美國(guó)涉及不動(dòng)產(chǎn)法定優(yōu)先權(quán)的問(wèn)題有兩個(gè)：稅款優(yōu)先權(quán)和建筑工程優(yōu)先權(quán)。其一，　繳納財(cái)產(chǎn)稅是抵押人(借款人)義務(wù)，應(yīng)繳稅款對(duì)抵押物享有征稅留置權(quán)，該權(quán)利為最高　優(yōu)先權(quán)。納稅人拖欠稅款，征稅機(jī)關(guān)往往將該房地產(chǎn)拍賣或出賣征稅留置權(quán)，如此勢(shì)必　影響貸款人利益。為避免這種情況發(fā)生，抵押?jiǎn)螕?jù)中一般要附設(shè)如下約定：一旦出現(xiàn)抵　押人拖欠稅款情況，則由貸款人繳納未及時(shí)繳付的稅款，同時(shí)將這些稅款計(jì)入貸款總額　，由抵押人將來(lái)償付。當(dāng)借款人不能履行債務(wù)時(shí)，貸款人將稅款計(jì)入未償債務(wù)，由拍賣　該房地產(chǎn)的中標(biāo)者一并償付。其二，建筑工程優(yōu)先權(quán)也是法定優(yōu)先權(quán)，指承包商、工人　、材料供應(yīng)商在未收到應(yīng)得款項(xiàng)時(shí)，有權(quán)留置其為之投入勞力或材料的房地產(chǎn)。為收回　欠款，他們可以取消房地產(chǎn)贖回權(quán)，通過(guò)法律程序?qū)⑵渑馁u，以拍賣所得抵償欠款。建　筑工程優(yōu)先權(quán)也屬于應(yīng)登記范疇，但這種登記往往是“事后”記錄，因?yàn)椴牧瞎?yīng)時(shí)間　和完工時(shí)間帶有一定不確定性，不能立即在記錄中顯示出來(lái)，各州法律通常給予承包商　、工人、供應(yīng)商一段申請(qǐng)期(一般為60天)，使他們?cè)谕旯せ虿牧线\(yùn)到后能夠申請(qǐng)登記，　登記后其權(quán)利才能在記錄上顯現(xiàn)出來(lái)[4]。因而，對(duì)于新建或改建房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，買主(借　款人)和貸款人無(wú)法在申請(qǐng)期內(nèi)確定該房地產(chǎn)是否負(fù)載建筑工程優(yōu)先權(quán)。為防萬(wàn)一，這　類房地產(chǎn)的買主和貸款人應(yīng)要求賣主出具保證書(shū)，確保工程完工時(shí)對(duì)承包商、工人、材　料供應(yīng)商應(yīng)付款項(xiàng)全部付清。這樣，即使出現(xiàn)建筑工程優(yōu)先權(quán)，也由賣主承擔(dān)責(zé)任，不　涉及已抵押的房地產(chǎn)。

(二)合同法和破產(chǎn)法上的規(guī)制。

資產(chǎn)證券化是通過(guò)一系列合同來(lái)安排和建構(gòu)其法律體系的，涉及借款合同、抵押擔(dān)?！『贤?、證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、服務(wù)合同、信托合同、信用增級(jí)合同、證券發(fā)行合同、證　券交易合同等。由于借款合同、抵押擔(dān)保合同主要涉及物權(quán)法問(wèn)題(前已分析)，服務(wù)合　同和信托合同主要涉及信托法問(wèn)題，信用增級(jí)、證券發(fā)行及交易主要由證券法進(jìn)行規(guī)制　，故在此不作詳解，本處所謂之合同法的規(guī)制僅指證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定及作法。

證券化資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銀行信貸資產(chǎn)只有通過(guò)轉(zhuǎn)讓才能將該資　產(chǎn)獨(dú)立出來(lái)成為證券化資產(chǎn)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須是“真實(shí)出售”。“真實(shí)出售”是英美法特　有概念，核心意思是指已出售的資產(chǎn)在出賣人破產(chǎn)時(shí)，債權(quán)人不能對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行追索，　以達(dá)“破產(chǎn)隔離”目的。在美國(guó)破產(chǎn)制度對(duì)擔(dān)保債權(quán)人的保護(hù)并不完善，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)仍屬　于債務(wù)人的總資產(chǎn)，在債務(wù)人破產(chǎn)時(shí)，該財(cái)產(chǎn)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的一部分，受到自動(dòng)凍結(jié)等　因素的影響。而證券化的基礎(chǔ)是獨(dú)立的證券化資產(chǎn)，證券的發(fā)行、信用增級(jí)、投資者的　收益均建立在此基礎(chǔ)之上，因而，如何隔離出賣人的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)立一套風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制　是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵。而風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制的兩項(xiàng)基本制度就是“破產(chǎn)隔離”和建立特設(shè)機(jī)　構(gòu)SPV?！捌飘a(chǎn)隔離”是證券化交易的特征之一，也是交易是否成功的主要因素之一?！∷蟪鲑u人破產(chǎn)清算時(shí)，證券化資產(chǎn)不能作為清算財(cái)產(chǎn)，其產(chǎn)生的收入現(xiàn)金仍按證券　化流程支付給投資者，達(dá)到保護(hù)投資者利益之目的。這一點(diǎn)類似于大陸法系的“別除權(quán)　”。通過(guò)“真實(shí)出售”和“破產(chǎn)隔離”使證券化資產(chǎn)與原所有人及其信用分離，構(gòu)成發(fā)　行證券之基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)，成為投資者收益的源泉和信用增級(jí)的基礎(chǔ)，因而，在證券化流程中　，真實(shí)出售極為重要。根據(jù)美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)(FASB)1983年制定的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，真　實(shí)出售須滿足三個(gè)條件：(1)轉(zhuǎn)讓人必須放棄對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的控制；(2)轉(zhuǎn)讓人因轉(zhuǎn)讓　資產(chǎn)協(xié)議中有追索權(quán)條款而可能承擔(dān)的負(fù)債是能夠合理估計(jì)的；(3)除非通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)　協(xié)議中的追索權(quán)條款，受讓人不能將已售資產(chǎn)退還給轉(zhuǎn)讓人，否則，轉(zhuǎn)讓人只能將其視　為貸款[5]。由于此規(guī)定比較模糊，在資產(chǎn)證券化交易中經(jīng)常引起爭(zhēng)議，1997年，該委　員會(huì)了新的資產(chǎn)出售標(biāo)準(zhǔn)，即《FAS125》。依新規(guī)定，如果出售方通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲得了　收益權(quán)益之外的對(duì)價(jià)，就意味著出售方將資產(chǎn)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給了受讓方，這項(xiàng)交易將作　為“真實(shí)出售”處理。依據(jù)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)移資產(chǎn)控制權(quán)必須同時(shí)滿足以下3　個(gè)條件：(1)將被轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)與被轉(zhuǎn)讓方隔離——推定即使在轉(zhuǎn)讓方破產(chǎn)或清算時(shí)，轉(zhuǎn)　讓方和其債權(quán)人也不能追及已出讓的資產(chǎn)；(2)資產(chǎn)受讓方享有將該資產(chǎn)出質(zhì)或再轉(zhuǎn)讓　的權(quán)利，并不受任何限制；或者資產(chǎn)受讓方是合格的特設(shè)機(jī)構(gòu)SPV的時(shí)候，其收益權(quán)益　的持有者享有將該資產(chǎn)出質(zhì)或再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，并不受限制條件的約束；(3)資產(chǎn)出售方　沒(méi)有通過(guò)以下方式保留對(duì)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的有效控制：第一，簽訂回購(gòu)協(xié)議，約定資產(chǎn)出售方　有權(quán)或有義務(wù)在到期之前回購(gòu)該資產(chǎn)；第二，簽訂回購(gòu)協(xié)議，約定資產(chǎn)出售方在尚未取　得轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)情況下將未來(lái)轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)收回購(gòu)[6]。新規(guī)定著眼于資產(chǎn)控制權(quán)，而不是象　以前那樣強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)?？傊痪湓?，轉(zhuǎn)讓人真正轉(zhuǎn)讓了該資產(chǎn)的所有者權(quán)益　和相關(guān)控制權(quán)才能被認(rèn)定為“真實(shí)出售”。

“真實(shí)出售”還必須具備法定的對(duì)抗要件。如果不具備對(duì)抗要件，在轉(zhuǎn)讓人破產(chǎn)場(chǎng)合　，破產(chǎn)清算人可以否認(rèn)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律效力(聯(lián)邦破產(chǎn)法544)。關(guān)于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法　定要件，依美國(guó)統(tǒng)一商法典(UCC)和各州關(guān)于抵押設(shè)定的規(guī)定，以契據(jù)的占有和相關(guān)合　同及轉(zhuǎn)讓人通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)以獲取融資的融資報(bào)告的登記為對(duì)抗要件。

證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓勢(shì)必涉及原借款人(債務(wù)人)的通知和抗辯問(wèn)題。依UCC規(guī)定，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓　合同若具備對(duì)抗債務(wù)人效力，必須通知債務(wù)人。一般而言，債務(wù)人受領(lǐng)通知后，其向原　債權(quán)人(貸款人)的履行義務(wù)轉(zhuǎn)由受讓人接受，同樣，向原債權(quán)人主張的抗辯事由，如抵　銷，也可向受讓人主張。否則，不能對(duì)抗債務(wù)人的抗辯事由。對(duì)于前者，因債權(quán)人在證　券化過(guò)程中往往兼任服務(wù)商，因而，即使不進(jìn)行通知，亦不產(chǎn)生問(wèn)題。而于后者而言，　不通知?jiǎng)t不能對(duì)抗債務(wù)人的抗辯事由。但在證券化實(shí)務(wù)上向多數(shù)債務(wù)人個(gè)別送達(dá)通知是　非常困難的，實(shí)踐中一般不通知債務(wù)人。為解決這一問(wèn)題，轉(zhuǎn)讓雙方多在合同中約定債　務(wù)人的抗辯事由不得向受讓人主張。另外，在確定資產(chǎn)讓與價(jià)格時(shí)，充分考慮履約不能　風(fēng)險(xiǎn)的程度，通過(guò)信用補(bǔ)充措施，減少風(fēng)險(xiǎn)。

(三)關(guān)于特設(shè)機(jī)構(gòu)SPV的法律規(guī)制。

設(shè)立特設(shè)機(jī)構(gòu)的目的只有一個(gè)，那就是金融資產(chǎn)證券化。從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，特設(shè)機(jī)構(gòu)實(shí)為　特殊法律實(shí)體。在美國(guó)，特設(shè)機(jī)構(gòu)的主要表現(xiàn)形式為信托、公司、合伙三類。它們既有　由民間設(shè)立的，也有由政府設(shè)立的。其中，三大政府機(jī)構(gòu)——GNMA(GovernmentNational  Mortgage  Association)、FNMA(Federal  National  Mortgage  Association)　、FHLMC(Federal  Home  Loan  Mortgage  Corporation)參與的金融資產(chǎn)證券化對(duì)抵押流　通市場(chǎng)的形成和發(fā)展起到舉足輕重的作用。特設(shè)機(jī)構(gòu)的職能有兩個(gè)：一是“破產(chǎn)隔離”　，使證券化資產(chǎn)與原所有人信用分離，獨(dú)立成為發(fā)行證券的基礎(chǔ)。二是稅法上考慮，避　免雙重征稅，降低證券化的籌資成本[7]。因?yàn)槊绹?guó)聯(lián)邦稅制上有所謂的“名義所得人　原則”，資產(chǎn)和事業(yè)發(fā)生的收益的歸屬主體，不過(guò)為單純的名義主體，并不享受該收益　，名義主體以外的人作為實(shí)質(zhì)的所有者享受該收益，則實(shí)質(zhì)所有者作為納稅主體，而名　義主體免于征稅。要真正實(shí)現(xiàn)特設(shè)機(jī)構(gòu)的職能，昭示其獨(dú)立性，特別是昭示其不為融資　者(證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人)所控制，特設(shè)機(jī)構(gòu)的設(shè)立應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

第一，特設(shè)機(jī)構(gòu)無(wú)論采何種形式，其實(shí)體必須與證券化發(fā)起人分離，其股份或控制權(quán)　最好由發(fā)起人之外的第三方持有。SPV應(yīng)作為獨(dú)立的法律主體，設(shè)立自己的董事會(huì)和訂　立章程。SPV以自己的名稱從事業(yè)務(wù)，有自己的辦公場(chǎng)所，有自己的獨(dú)立的管理人員，　保有自己獨(dú)立的賬冊(cè)、銀行賬戶、和財(cái)務(wù)報(bào)表。且董事會(huì)應(yīng)設(shè)有一定比例的獨(dú)立董事(　至少四分之一)，董事會(huì)須定期舉行會(huì)議，有完整的會(huì)議記錄等。

第二，通過(guò)訂立章程、契約等，明確特設(shè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)范圍，規(guī)范其業(yè)務(wù)活動(dòng)。其主要　表現(xiàn)為：(1)業(yè)務(wù)范圍限定于證券化資產(chǎn)的購(gòu)入和以購(gòu)入的資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券；(2)不　負(fù)擔(dān)證券發(fā)行之外的其他債務(wù)；(3)禁止與其他實(shí)體合并或兼并，除非合并后同樣可以　破產(chǎn)隔離；(4)不能用其財(cái)產(chǎn)為沒(méi)有參加結(jié)構(gòu)性融資的其他人提供擔(dān)保。

第三，在SPV的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中采取一定措施，防止其自愿申請(qǐng)破產(chǎn)(注：自愿申請(qǐng)破產(chǎn)指　破產(chǎn)申請(qǐng)是由債務(wù)人主動(dòng)提出的。美國(guó)破產(chǎn)法的宗旨之一是保護(hù)債務(wù)人，在美國(guó)有95%　以上破產(chǎn)申請(qǐng)由債務(wù)人提出。參見(jiàn)彭冰《資產(chǎn)證券化的法律解釋》，北京大學(xué)出版社出　版，第102頁(yè)。)。自愿破產(chǎn)或同意破產(chǎn)申請(qǐng)，必須獲得董事會(huì)和全體股東的一致同意?！](méi)有獨(dú)立董事的同意，不能提出破產(chǎn)清算申請(qǐng)或其他引起破產(chǎn)程序的申請(qǐng)。

(四)證券發(fā)行中的額度規(guī)制。

在傳遞證券中，投資者購(gòu)買的標(biāo)的是證券化資產(chǎn)的所有權(quán)，收益和風(fēng)險(xiǎn)均來(lái)自于所購(gòu)　標(biāo)的，實(shí)為借款人支付的本金和利息。因?yàn)榻杩钊酥Ц兜谋窘鸷屠⒃谧C券有效期內(nèi)是　不可能固定的，則投資者的收益也難以固定。為了減輕投資者的顧慮，這類證券化資產(chǎn)　由經(jīng)過(guò)保險(xiǎn)的抵押貸款組成，發(fā)行人也往往提供及時(shí)還款保證。正因?yàn)槿绱耍擃愖C券　發(fā)行不進(jìn)行超額擔(dān)保。然對(duì)于抵押貸款支持證券而言，類似于公司債券，以固定利率發(fā)　行，且有明顯期限，其信用與發(fā)行人有直接關(guān)系，故與傳遞證券不同，抵押貸款支持證　券常采用“超額擔(dān)保”方式發(fā)行。所謂“超額擔(dān)?！笔侵缸C券化資產(chǎn)的應(yīng)受賬款的價(jià)值　高于擬發(fā)行債券的價(jià)值。這種“超額擔(dān)保”無(wú)比例限制，從歷史記錄來(lái)看，證券票面價(jià)　值與擔(dān)保價(jià)值比例約為125%—240%[4]。但有政府債券和其他機(jī)構(gòu)債券作擔(dān)保的話，如　轉(zhuǎn)付證券，超額擔(dān)保比例不必像抵押貸款支持債券那樣高。此外，為保證投資者的利益　，一旦證券化資產(chǎn)的市值因市場(chǎng)環(huán)境變化降低到超額擔(dān)保水平之下，發(fā)行人還必須補(bǔ)充　等量的資產(chǎn)給證券化資產(chǎn)。否則，受托人有權(quán)出售受托的抵押品(原借款人抵押的房屋)　，以保全投資人利益。

(五)信托法上的規(guī)制。

信托是英美法體系中古老的制度。資產(chǎn)證券化流程設(shè)計(jì)中的信托制度是資產(chǎn)證券化重　要法律依據(jù)之一。所謂信托是指基于信托關(guān)系，由委托人將財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于受托人，受托　人依信托目的，為受益人的利益管理或處分信托財(cái)產(chǎn)的制度。信托關(guān)系有三方當(dāng)事人：　將財(cái)產(chǎn)委托他人管理者，為委托人；接受委托并對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理和處分者，為受托人；　享受信托財(cái)產(chǎn)利益者為收益人。在信托關(guān)系中，信托財(cái)產(chǎn)的占有、使用、處分權(quán)與收益　權(quán)相分離，信托是委托人基于受托人的信任，將自己的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)于受托人，受托　人因此而享有信托財(cái)產(chǎn)名義或法律上的所有權(quán)，可以對(duì)信托財(cái)產(chǎn)占有、使用和處分。美　國(guó)的資產(chǎn)證券化很好地運(yùn)用了這一古老的制度。特設(shè)機(jī)構(gòu)與信托機(jī)構(gòu)簽訂以投資者為受　益人的信托契約，作為委托人將證券化資產(chǎn)交由信托機(jī)構(gòu)管理，信托機(jī)構(gòu)成為受托人，　依照契約接受服務(wù)商傳遞的收益，對(duì)證券化資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，監(jiān)督服務(wù)商并按期將收　益分派給投資者。美國(guó)的資產(chǎn)證券化雖有不同的形式，但都離不開(kāi)信托。這是因?yàn)椋?/p>

第6篇：房產(chǎn)法律知識(shí)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法；課程建設(shè)；措施

中圖分類號(hào)：G4

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2014）09-0136-02

1房地產(chǎn)法課程教學(xué)目標(biāo)

“房地產(chǎn)法”是我校房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課，也是本專業(yè)的核心課程之一。本課程的教學(xué)目的在于培養(yǎng)學(xué)生在房地產(chǎn)方面的相關(guān)知識(shí)，了解房地產(chǎn)法的體系；熟悉房地產(chǎn)法的基本知識(shí)，基本理論和基本方法；掌握房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍和特征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定，房產(chǎn)交易的主要法律制度制度。從而培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來(lái)分析和解決現(xiàn)實(shí)生活及工作中的實(shí)際問(wèn)題的能力。

房地產(chǎn)法是國(guó)家制定和認(rèn)可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設(shè)用地制度、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識(shí)，還廣泛涉及經(jīng)濟(jì)法、稅法等法律知識(shí)。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學(xué)效果不僅要求教師具有淵博的法學(xué)知識(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)課程資源建設(shè)，改進(jìn)教學(xué)方法。

2房地產(chǎn)法課程建設(shè)的必要性

2.1房地產(chǎn)行業(yè)的人才需要

過(guò)去十幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前我國(guó)城市化水平約為50%，而發(fā)達(dá)國(guó)家普遍超過(guò)70%，如果在21世紀(jì)中葉可以達(dá)到這種水平，則每年需要有1600萬(wàn)人口轉(zhuǎn)入城市，這需要相應(yīng)規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，特別是住宅建筑，形成了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理人才的大量需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的需求迅猛增長(zhǎng)。從近幾年對(duì)各行業(yè)職位需求的分析來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的職位需求數(shù)量居前列。作為當(dāng)今的房地產(chǎn)專業(yè)人才，不僅僅需要具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)與技能，還需要掌握一定的相關(guān)法律知識(shí)，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)策劃及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作。在以往的教學(xué)中，通過(guò)對(duì)一些畢業(yè)生的跟蹤調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在從事諸如房地產(chǎn)銷售等中介行業(yè)工作時(shí)，經(jīng)常會(huì)涉及到相關(guān)法律知識(shí)?？梢?jiàn)物業(yè)管理法規(guī)課程教學(xué)的實(shí)用性，因此在物業(yè)管理教學(xué)的過(guò)程中加強(qiáng)行物業(yè)管理法規(guī)課程的建設(shè)革，幫助學(xué)生更好的學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識(shí)有很大的必要性。

2.2從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容分析

我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正在飛速發(fā)展，在它走向成熟和完善的過(guò)程中，房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)也在不斷地進(jìn)行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學(xué)內(nèi)容難以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。我國(guó)的房地產(chǎn)專業(yè)起步相對(duì)較晚，相關(guān)的專業(yè)教學(xué)設(shè)備及教學(xué)資源也不完善。在實(shí)際教學(xué)工作中，相應(yīng)的教學(xué)教材和案例都比較少，這就給房地產(chǎn)法教學(xué)帶來(lái)了很大的困難。

2.3從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)方法上分析

我國(guó)目前的房地產(chǎn)法課程主要是通過(guò)課堂講授的方式進(jìn)行教學(xué)，這種傳統(tǒng)的教學(xué)模式忽視了房地產(chǎn)法學(xué)習(xí)中的實(shí)踐的重要性。同時(shí)單一的教學(xué)形式造成學(xué)生處理、解決問(wèn)題的能力受到了限制，使得學(xué)生走向社會(huì)實(shí)踐后會(huì)感覺(jué)手足無(wú)措。在學(xué)校的考核教學(xué)工作中，只重視理論知識(shí)的閉卷考試并不能對(duì)學(xué)生的實(shí)際應(yīng)用能力進(jìn)行考核，這就不利于學(xué)生實(shí)踐技能的提高。

3房地產(chǎn)法課程建設(shè)措施

3.1建設(shè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)

專業(yè)是興校之基石，而師資是強(qiáng)專業(yè)的根本保障，優(yōu)秀的師資團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該由具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力、良好的科研素養(yǎng)和先進(jìn)的專業(yè)教學(xué)水平的成員組成。而建設(shè)這樣一支專業(yè)教師隊(duì)伍，可以采用“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的辦法。走出去”是指學(xué)?，F(xiàn)有專業(yè)教師到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛職，深人企業(yè)一線?！罢?qǐng)進(jìn)來(lái)”是指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所引進(jìn)熱衷于教育事業(yè)的行業(yè)專才或與企業(yè)合作共同開(kāi)展專業(yè)建設(shè)研究和實(shí)施工作。同時(shí)制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，支持資源專業(yè)教師參加房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格考試。

3.2拓展教學(xué)內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應(yīng)該是一個(gè)以調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關(guān)條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們?cè)诮虒W(xué)中拓展教學(xué)內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)工作所需的法律知識(shí)為主線，重點(diǎn)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來(lái)安排教學(xué)，建構(gòu)了“以法理為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門規(guī)章為主干，以其他有關(guān)法律規(guī)范為補(bǔ)充，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容為主線”的框架體系。在教學(xué)中，既講法律對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實(shí)政策結(jié)合起來(lái)針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的具體應(yīng)用具體剖析、講解。進(jìn)而調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

3.3改革教學(xué)方法

房地產(chǎn)法不是一門很強(qiáng)理論的學(xué)科，更重要的是實(shí)踐，與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)按照一般的法律法規(guī)的傳授方法，很難讓學(xué)生真正理解掌握，必須使用案例教學(xué)法將干澀的房地產(chǎn)法律知識(shí)和理論與生活中發(fā)生的事情相結(jié)合，是學(xué)生能夠?qū)⒃境橄蠓蛇\(yùn)用變成形象具體的運(yùn)用，從而更好理解掌握所學(xué)到的法律知識(shí)，更主要的是在今后的生活之中學(xué)生能夠用這樣的法律知識(shí)解決生活之中的問(wèn)題。一般現(xiàn)在的教學(xué)主要是以教為中心，整個(gè)課堂教學(xué)都是以教師為中心，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變過(guò)去的教學(xué)模式，變成學(xué)為中心，將學(xué)生變成課堂的主體，增加教師與學(xué)生的互動(dòng)頻率，從而能激發(fā)學(xué)生對(duì)知識(shí)學(xué)習(xí)的熱情和興趣，最終使學(xué)習(xí)變成輕松的事情。

3.4建設(shè)教學(xué)資源

房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時(shí)數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書(shū)、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，充分運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。運(yùn)用多媒體課件組織教學(xué)，運(yùn)用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段。同時(shí)在教學(xué)過(guò)程中還應(yīng)加強(qiáng)案例庫(kù)、試題庫(kù)等教學(xué)資料的建設(shè)。

3.5完善考核評(píng)價(jià)

由于房地產(chǎn)法課程實(shí)踐性較強(qiáng)，同時(shí)綜合運(yùn)用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實(shí)案例方面。以往在筆試測(cè)試中很難全面的測(cè)試學(xué)生對(duì)于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實(shí)運(yùn)用情況；同時(shí)由于考試時(shí)間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進(jìn)行測(cè)試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學(xué)生對(duì)生活中的現(xiàn)實(shí)案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。對(duì)于理論性較強(qiáng)的法律制度知識(shí)采用筆試測(cè)試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識(shí)掌握情況的考查；對(duì)于應(yīng)用性較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)案例采用實(shí)訓(xùn)的方式，即讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫案例分析報(bào)告。考試成績(jī)的構(gòu)成包括以下三方面：（1）平時(shí)成績(jī)占總成績(jī)的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評(píng)定。（2）案例分析成績(jī)占總成績(jī)的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫案例分析報(bào)告，根據(jù)報(bào)告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績(jī)。（3）期末筆試成績(jī)占總成績(jī)的50%，采取閉卷考試的方式進(jìn)行。

參考文獻(xiàn) 

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第7篇：房產(chǎn)法律知識(shí)范文

公證機(jī)構(gòu)是依法獨(dú)立行使公證職能的國(guó)家證明機(jī)關(guān)，而公證員是直接與公證當(dāng)事人接觸的具體實(shí)施公證行為的國(guó)家工作人員。公證員的精神面貌、工作作風(fēng)、辦事效率、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量，無(wú)不影響著公證處在社會(huì)上的形象。作為一名公證員，本人結(jié)合平時(shí)工作經(jīng)歷，就如何接待公證當(dāng)事人談幾點(diǎn)體會(huì)：

一、接待要熱情。面對(duì)前來(lái)咨詢或者辦理公證事項(xiàng)的當(dāng)事人，我們公證員首先要做到笑臉相迎，熱情接待，做好四個(gè)"一"：一張笑臉、一句問(wèn)候、一把椅子、一杯熱水，讓人感覺(jué)賓至如歸、受人尊重，從心理上當(dāng)事人就會(huì)覺(jué)得溫暖，這就為后面的交談溝通打下了很好的基礎(chǔ)。如果公證員接待時(shí)，板著面孔簡(jiǎn)單地問(wèn)"你要辦什么公證"，就會(huì)給人一種高高在上、拒人于千里之外的感覺(jué)，就會(huì)在當(dāng)事人的心理上豎起一堵墻，阻礙溝通，產(chǎn)生距離感，給后面的交流埋下隱患。如果當(dāng)事人一時(shí)理會(huì)不了我們的解答或是不能理解公證事項(xiàng)就容易產(chǎn)生抵觸情緒，甚至爭(zhēng)吵。所以，熱情接待，是我們公證員辦證第一步要做好的，也是保證與當(dāng)事人和諧相處的第一步。

二、交談要共情。所謂"共情"是心理學(xué)的一個(gè)術(shù)語(yǔ)，指的是一種能深入他人主觀世界，了解其感受的能力，即指在人與人交流中表現(xiàn)出的對(duì)他人設(shè)身處地理解的能力。在公證接待工作中，我們應(yīng)該與當(dāng)事人"共情"，用心傾聽(tīng)他們的公證請(qǐng)求。由于公證當(dāng)事人來(lái)自社會(huì)的不同階層，知識(shí)層次、行為習(xí)慣、文化素養(yǎng)各不相同，還有很大一部分的是年紀(jì)大、對(duì)法律知識(shí)知之甚少的人群，所以，不管他們有時(shí)的請(qǐng)求看起來(lái)多么的幼稚和可笑，我們公證員一定要做到不鄙視、不嘲諷，要寬容諒解、耐心傾聽(tīng)，給予理解支持。比如，在接待中經(jīng)常碰到一些需要對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)進(jìn)行公證的，部分家庭關(guān)系不是很和諧，在咨詢過(guò)程中有時(shí)會(huì)大吐苦水，發(fā)泄一下苦惱和怨氣，絮絮叨叨的說(shuō)不到重點(diǎn)，此時(shí)后面還等著一些當(dāng)事人，這時(shí)候其實(shí)我們心里很著急，但是我們不能簡(jiǎn)單粗暴的打斷他們，我們要迅速理清頭緒，概括出當(dāng)事人想表達(dá)的意思，同時(shí)溫和地提醒他們要簡(jiǎn)明扼要，節(jié)省時(shí)間，為后面當(dāng)事人留下時(shí)間，一般來(lái)說(shuō)當(dāng)事人是可以理解的，也會(huì)給予支持和配合的。

三、解答要耐心。公證員在接待當(dāng)事人時(shí)，解答咨詢應(yīng)熱情、耐心、詳盡，用語(yǔ)文明、規(guī)范、簡(jiǎn)潔，問(wèn)清公證事項(xiàng)，認(rèn)真審核申請(qǐng)人提交的證明材料，對(duì)舉證要求應(yīng)做到一次講清、寫清，盡量不讓當(dāng)事人跑第二趟。對(duì)不清楚如何辦證的群眾能做到耐心、和藹、反復(fù)解釋，不簡(jiǎn)單拒絕或指責(zé)；對(duì)證件材料基本齊全的，先受理，再具體列清需補(bǔ)足的證件，不讓當(dāng)事人多跑一趟；快證快辦，急證急辦。前面也說(shuō)了公證當(dāng)事人是來(lái)自不同的層次的人群，文化基礎(chǔ)、法律知識(shí)各不相同，有的當(dāng)事人不是公證員解答一遍就能明白的，有時(shí)需要我們?cè)偃慕忉尣怕?tīng)得明白，這就是考驗(yàn)公證員的耐心程度，我們要把他們當(dāng)做是我們的家人和朋友一樣耐心解答，一遍不行再來(lái)一遍，法律專業(yè)詞語(yǔ)不懂就來(lái)通俗的比方，直到當(dāng)事人聽(tīng)明白為止，例如在辦理繼承權(quán)公證時(shí)，對(duì)于需要當(dāng)事人提供被繼承人的父母、配偶、子女的相關(guān)證明材料的要求時(shí)，一些當(dāng)事人就是不理解，認(rèn)為"死的是我父母，干嘛要我爺爺奶奶、外婆外公的死亡材料，應(yīng)該只要我們的東西就行了"，這個(gè)時(shí)候我們就要講清《繼承法》中規(guī)定，父母配偶子女都是第一順序的法定繼承人，繼承地位都是一樣的，如果當(dāng)事人還是不能理解的話，我們可以打個(gè)比方，"比如一個(gè)二十多歲的年輕人死亡了，那你覺(jué)得其父母能否繼承他的遺產(chǎn)？"這時(shí)當(dāng)事人毫不猶豫地說(shuō)"那他父母肯定應(yīng)該繼承"，是啊，一樣的法律關(guān)系，只不過(guò)有的被繼承人年歲大一些、父母死亡時(shí)間早些，這樣就好理解了，當(dāng)事人也明白了，也能按要求辦事了。

第8篇：房產(chǎn)法律知識(shí)范文

一、“法律進(jìn)社區(qū)”工作概況。

隨著當(dāng)今形勢(shì)的發(fā)展，“單位人”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧鐣?huì)人”，大量的糾紛矛盾都集中到了社區(qū)。如何化解社區(qū)矛盾糾紛，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，自然離不開(kāi)對(duì)法律的需求，離不開(kāi)依法管理。我局由此認(rèn)識(shí)到，法律服務(wù)進(jìn)社區(qū)是社區(qū)建設(shè)的內(nèi)在需要，是提高居民法律素質(zhì)的需要，是提升社區(qū)依法管理水平的需要，是滿足社區(qū)居民日益增長(zhǎng)的法律服務(wù)需求。如何積極利用社區(qū)資源，將法律服務(wù)送進(jìn)社區(qū)，是新形勢(shì)下深化和發(fā)揮司法行政工作職能作用的關(guān)鍵所在。2000年初，提出了“法律服務(wù)進(jìn)社區(qū)”的工作思

路，以維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定作為司法行政工作的著眼點(diǎn)，以滿足社區(qū)居民對(duì)法律服務(wù)的需求為切入點(diǎn)，借助社區(qū)工作為平臺(tái)，積極在社區(qū)開(kāi)展法制宣傳，人民調(diào)解，法律服務(wù)，安置幫教等工作，將司法行政工作真正扎根到社區(qū)。2000年，通過(guò)制定下發(fā)《xx區(qū)依法治理實(shí)施方案》，明確“法律服務(wù)進(jìn)社區(qū)”工作的指導(dǎo)思想、主要內(nèi)容、實(shí)施步驟和運(yùn)行機(jī)制，確保了“法律服務(wù)進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)的順利開(kāi)展。2002年8月再次結(jié)合市司法局“法律進(jìn)社區(qū)”工作部署，為深入開(kāi)展“法律進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)，我局又制定下發(fā)了《xx區(qū)關(guān)于法律進(jìn)社區(qū)工作實(shí)施方案》，對(duì)法律進(jìn)社區(qū)工作進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，突出重點(diǎn)，分類指導(dǎo)，真正將法律進(jìn)社區(qū)工作落到實(shí)處。

二、法律進(jìn)社區(qū)工作具體做法。

1、圍繞“四個(gè)主題”普法，做“細(xì)”法律進(jìn)社區(qū)工作。

社區(qū)是由千家萬(wàn)戶組成的“大家庭”，各成員之間由于性別、年齡、文化、職業(yè)等不同，個(gè)人的興趣愛(ài)好也有所不同，因此社區(qū)普法存在較大的難度，為了使社區(qū)內(nèi)的所有居民都能接受普法，提高法律素質(zhì)。針對(duì)社區(qū)不同的普法對(duì)象，我局因人施教，積極圍繞“四個(gè)主題”普法。即：針對(duì)社區(qū)群眾，開(kāi)展“法進(jìn)萬(wàn)家”主題普法。設(shè)立社區(qū)法制宣傳欄，每月滾動(dòng)刊登一期“法律知識(shí)趣談”、“依法辦事你問(wèn)我答”等法律知識(shí)；在社區(qū)舉辦假日學(xué)校，講授與家庭生活密切相關(guān)的《民法通則》、《婚姻法》等法律法規(guī)；在社區(qū)舉辦以憲法、民法通則、婚姻法等群眾關(guān)心的法律知識(shí)為內(nèi)容的“社區(qū)家庭學(xué)法競(jìng)賽”活動(dòng)；積極利用社區(qū)資源組建“法律服務(wù)志愿者”隊(duì)伍，積極參與社區(qū)法制宣傳普法教育活動(dòng)，通過(guò)舉辦“18”法律服務(wù)廣場(chǎng)法律咨詢活動(dòng)，認(rèn)真解答群眾關(guān)注的“如何打官司”、“勞動(dòng)仲裁維權(quán)”、“辦理公證須知”等熱點(diǎn)問(wèn)題；通過(guò)制作有關(guān)“拆遷、房產(chǎn)、稅收、環(huán)境衛(wèi)生”等內(nèi)容法律問(wèn)題解答卡，發(fā)放到社區(qū)居民手中，讓社區(qū)群眾不出社區(qū)就能了解法律、法規(guī)和相關(guān)政策。在近兩年的時(shí)間里，全區(qū)共設(shè)置社區(qū)普法板報(bào)櫥窗300余塊，舉辦各類法律知識(shí)講座70余，舉辦社區(qū)法律咨詢80多場(chǎng)次，解答群眾法律咨詢近萬(wàn)人次。針對(duì)社區(qū)青少年，開(kāi)展“法伴成長(zhǎng)”主題普法。社區(qū)內(nèi)中小學(xué)生年幼、思想不成熟的特點(diǎn)，舉辦社區(qū)小學(xué)生法制夏令營(yíng)；開(kāi)設(shè)“學(xué)生法律常識(shí)講座”、和“法制故事會(huì)”；邀請(qǐng)法官、檢察官走進(jìn)社區(qū)，以青少年身邊發(fā)生的案例和他們經(jīng)常會(huì)遇到的問(wèn)題為主要內(nèi)容，為他們講授相關(guān)法律知識(shí)，教會(huì)他們?nèi)绾螌W(xué)法、守法、用法；組織社區(qū)青少年走進(jìn)監(jiān)獄，聽(tīng)失足青少年現(xiàn)身說(shuō)法，提高青少年的法律素質(zhì)。針對(duì)社區(qū)特困家庭，開(kāi)展“法與維權(quán)”主題普法。通過(guò)社區(qū)設(shè)立的法律援助工作站，隨時(shí)隨地為社區(qū)弱勢(shì)家庭提供義務(wù)法律咨詢，對(duì)一些身體殘疾和年老提弱的人員，將他們關(guān)心的下崗再就業(yè)、最低生活保障費(fèi)的發(fā)放、垃圾費(fèi)的收繳、房屋拆遷、禁毒禁賭等熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題相關(guān)法律法規(guī)，制作成法律知識(shí)問(wèn)題卡，發(fā)放到他們手中，使他們不出家門，就能學(xué)習(xí)掌握有關(guān)法律法規(guī)，提高他們法律維權(quán)意識(shí)，積極運(yùn)用法律武器維護(hù)自身權(quán)益。針對(duì)社區(qū)流動(dòng)人口，開(kāi)展“法伴我行”主題普法。通過(guò)深入社區(qū)舉辦外來(lái)流動(dòng)人員法制夜校，對(duì)外來(lái)人員開(kāi)展通俗易懂的系列普法教育。邀請(qǐng)公安、檢察院、法院、勞動(dòng)、計(jì)生等部門人員為社區(qū)外來(lái)人口講授如何依法解決勞動(dòng)仲裁、工資拖欠、人身傷害等方面的突出問(wèn)題；圍繞懲治打架斗毆、、無(wú)照經(jīng)營(yíng)、偷稅漏稅、制作販賣假冒偽劣產(chǎn)品、私搭濫建違章等法律條款內(nèi)容制作法律圖片展板，在外來(lái)人員聚居地巡回展出；針對(duì)“黃、賭、毒”等丑惡現(xiàn)象的存在，在社區(qū)內(nèi)積極開(kāi)展“警鐘長(zhǎng)鳴”系列法制宣傳展板在流動(dòng)人口巡回展出；邀請(qǐng)外來(lái)打工人員以親身經(jīng)歷談學(xué)法、用法體會(huì)，引導(dǎo)外來(lái)人員正確運(yùn)用法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。

2、采取“四種形式”送法，做“活”法律進(jìn)社區(qū)工作。

設(shè)立“一月一法”宣傳欄。利用宣傳板報(bào)和櫥窗開(kāi)辟普法專欄，每月滾動(dòng)刊登居民們關(guān)心的下崗再就業(yè)、最低生活保障費(fèi)的發(fā)放、垃圾費(fèi)的收繳、房屋拆遷、禁毒禁賭等熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題的相關(guān)法律法規(guī)，開(kāi)設(shè)"法律知識(shí)趣談"、"依法辦事你問(wèn)我答"等專欄，使大家在日常生活中接受普法教育；發(fā)放“一事一法”法律知識(shí)解答卡。著重就拆遷、土地承包、農(nóng)轉(zhuǎn)非、稅費(fèi)改革、土地證領(lǐng)發(fā)等行政管理活動(dòng)過(guò)程中涉及的法律問(wèn)題，制作法律問(wèn)題解答卡，隨機(jī)向當(dāng)事人發(fā)放，使當(dāng)事人及時(shí)了解掌握新的法律、法規(guī)和政策，提高依法辦事能力；舉辦“一法一講”專題法律知識(shí)講座。針對(duì)居民喜群聚、愛(ài)熱鬧的特點(diǎn)，組織法制宣講團(tuán)和社區(qū)法律志愿者定期深入到各社區(qū)開(kāi)展巡回法律宣講和專題法律知識(shí)講座，用居民熟悉的語(yǔ)言、形象生動(dòng)的故事情節(jié)，說(shuō)身邊事，講身邊人，使居民在潛移默化中接受法制熏陶；組織“一季一法”大型法律服務(wù)活動(dòng)。每季度組織律師、公證、法律服務(wù)工作者和法律服務(wù)志愿者在各社區(qū)開(kāi)展大型法律服務(wù)，解答群眾法律咨詢，指導(dǎo)群眾依法維權(quán)，發(fā)放“法律服務(wù)聯(lián)系卡”，使法律真正深入社區(qū)居民家中、深入到群眾的心里。

3、發(fā)揮社區(qū)司法行政“四員作用”，做“實(shí)”法律服務(wù)進(jìn)社區(qū)工作。

當(dāng)好社區(qū)“普法宣傳員”。在每個(gè)社區(qū)辟一個(gè)法制宣傳專欄、配一套法律書(shū)籍、建一支法制宣傳教育志愿者隊(duì)伍、每季度舉辦一堂法律知識(shí)講座。做好社區(qū)普法的宣傳員，把法律送進(jìn)居民家庭，送到居民手中，使社區(qū)群眾實(shí)實(shí)在在感受到法在身邊，逐步形成“有了問(wèn)題找法，解決問(wèn)題靠法”的法律意識(shí)。

當(dāng)好社區(qū)“群眾維權(quán)服務(wù)員”。為了使法律進(jìn)社區(qū)工作更加扎實(shí)有效地開(kāi)展下去，司法局積極發(fā)揮職能作用，利用社區(qū)資源，組建由律師、公證、基層法律服務(wù)工作者參加的社區(qū)法律服務(wù)隊(duì)伍和法律援助志愿者隊(duì)伍，通過(guò)社區(qū)便民窗口、使他們定期深入社區(qū)開(kāi)展法律義務(wù)服務(wù)，解答群眾各種法律咨詢，法律文書(shū)，各類法律事務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)辦理公證業(yè)務(wù)，切實(shí)滿足社區(qū)群眾的法律需求，當(dāng)好他們的“法律服務(wù)員”，使他們實(shí)現(xiàn)“不出社區(qū)解決法律問(wèn)題”的愿望。同時(shí)為了減少社區(qū)弱勢(shì)群體“請(qǐng)不起律師，打不起官司”的現(xiàn)象發(fā)生，社區(qū)法律服務(wù)與下崗職工、特困家庭等弱勢(shì)家庭建立法律幫扶對(duì)子，幫助他們解決涉法問(wèn)題，對(duì)符合援助條件的個(gè)人和家庭，提供無(wú)償?shù)姆稍顾麄償[脫“請(qǐng)不起律師，打不起官司”的困境。

當(dāng)好社區(qū)“糾紛調(diào)解員”。兩年前，我局結(jié)合社區(qū)換屆，建立健全了社區(qū)調(diào)委會(huì)的組織網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，在換屆中與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，做到了原有的民調(diào)組織“人員不少，組織不散，臺(tái)帳不丟”，在建社委會(huì)的同時(shí)，健全基層民調(diào)組織，選配了一批年富力強(qiáng)的主任分管66個(gè)社區(qū)的民調(diào)工作，使社區(qū)的民調(diào)組織得到了加強(qiáng)。為提高社區(qū)民調(diào)人員的業(yè)務(wù)水平，每年舉辦2期社區(qū)民調(diào)主任培訓(xùn)班，指導(dǎo)民調(diào)主任系統(tǒng)學(xué)習(xí)民調(diào)制度、安置幫教以及相關(guān)法律知識(shí)。近年來(lái)，社區(qū)的民調(diào)組織在處理“城東干道景觀路折遷、平江府路加油站建設(shè)、節(jié)制閘垃圾站遷址、三小車整治”等一系列可能激化的矛盾中，做到積極深入重點(diǎn)人戶家中，耐心細(xì)致的做說(shuō)服教育工作，有效地化解了各類矛盾，真正實(shí)現(xiàn)了大量的社區(qū)矛盾糾紛“化解在基層、解決在院戶、調(diào)和到實(shí)處”，有效地維護(hù)了社區(qū)穩(wěn)定。

當(dāng)好社區(qū)“兩勞人員回歸社會(huì)指導(dǎo)員”。積極引導(dǎo)廣大人民群眾和社會(huì)各界正確對(duì)待刑釋解教人員，消除偏見(jiàn)和歧視，共同參與幫教工作，走社會(huì)化幫教道路。為充實(shí)社區(qū)幫教力量，我局通過(guò)自愿報(bào)名、社區(qū)推薦等方式，先后在工、青、婦和其它社會(huì)團(tuán)體中組成了社會(huì)幫教志愿者團(tuán)和由社區(qū)老黨員、離退休老干部和老教師組成的“三老”幫教志愿者隊(duì)伍，與回歸人員結(jié)成幫教對(duì)子，在生活上、學(xué)習(xí)上和工作上給予他們關(guān)心與愛(ài)護(hù)，開(kāi)展回歸人員“擇業(yè)指導(dǎo)”，“推薦崗位”，“爭(zhēng)取就業(yè)機(jī)會(huì)”等活動(dòng)，積極引導(dǎo)教育他們?cè)缛諗[脫昨日陰影，迎接明日太陽(yáng)，重新回歸社會(huì)，做社會(huì)有用之人。

三、法律進(jìn)社區(qū)工作取得成效。

1、社區(qū)普法教育有了新突破。圍繞“提高居民素質(zhì)，推進(jìn)社區(qū)依法治理”的工作重心，把“法律進(jìn)社區(qū)”作為社區(qū)普法的切入點(diǎn)，通過(guò)用越來(lái)越貼近居民生活的普法教育內(nèi)容、靈活多變的普法形式，方便快捷的法律咨詢電話，使社區(qū)居民不出社區(qū)就能學(xué)習(xí)掌握生活所需的法律知識(shí)，極大地調(diào)動(dòng)了居民學(xué)法的熱情。居民學(xué)法從過(guò)去被動(dòng)學(xué)法逐漸演變?yōu)橹鲃?dòng)學(xué)法；從盲目學(xué)法轉(zhuǎn)變?yōu)橛嗅槍?duì)性的學(xué)法；社區(qū)模擬法庭，“148”法律咨詢熱線，普法講師團(tuán)的演講，以及各種法律咨詢、法律知識(shí)講座越來(lái)越受到社區(qū)群眾歡迎，逐漸成為居民生活不可缺少的部分。版權(quán)所有

2、法律服務(wù)領(lǐng)域得到新拓展。法律服務(wù)面向社區(qū)、服務(wù)群眾是法律進(jìn)社區(qū)的主要內(nèi)容，堅(jiān)持法律服務(wù)的公益性和便民性是法律進(jìn)社區(qū)的根本宗旨。我們的律師、公證、法律服務(wù)工作者們作為法律進(jìn)社區(qū)的主力軍，定期在社區(qū)開(kāi)展與居民面對(duì)面的法律咨詢，法律講座、開(kāi)設(shè)社區(qū)便民法律服務(wù)窗口，發(fā)放法律咨詢聯(lián)系卡片，從不同層面滿足著社區(qū)居民對(duì)法律服務(wù)的需求，同時(shí)也拓展了法律服務(wù)在社區(qū)的新領(lǐng)域。

第9篇：房產(chǎn)法律知識(shí)范文

每年的元旦春節(jié)前后，拿到年終獎(jiǎng)后便又是一個(gè)跳槽高峰期。對(duì)于打算跳槽的職場(chǎng)人士來(lái)說(shuō)，無(wú)論是主動(dòng)尋找更廣闊發(fā)展空間的，還是因?yàn)槭鞘欠欠潜黄入x開(kāi)原來(lái)崗位的，當(dāng)然不希望自己制作幾十份簡(jiǎn)歷四處投送，他們最渴望的就是一份獵頭的邀請(qǐng)“從天而降”。

那么，如何才能被獵頭鉚上，成為獵頭的“獵物”呢?職場(chǎng)專家表示，要讓獵頭主動(dòng)發(fā)現(xiàn)你，不妨先了解一下獵頭的工作方式，同時(shí)主動(dòng)與獵頭取得聯(lián)系。當(dāng)然，首先還是要自己做專業(yè)方面做得足夠出色。

增長(zhǎng)才干提高業(yè)內(nèi)知名度

不管從事哪種工作，在自己的專業(yè)方面一定要做出成績(jī)，得到別人的認(rèn)可，并享有一定的業(yè)內(nèi)知名度，這樣才有可能引起獵頭的注意。

典型案例　陳銘是江蘇人，大學(xué)畢業(yè)之后留在上海發(fā)展。他在大學(xué)里學(xué)的專業(yè)為金融專業(yè)，畢業(yè)之后進(jìn)入上海一家大型房產(chǎn)中介公司從事簽約管理方面的工作。由于工作方面的原因，他經(jīng)常處理一些糾紛，為了能夠更好地處理這些糾紛，他開(kāi)始有意識(shí)地學(xué)習(xí)與房產(chǎn)有關(guān)的法律知識(shí)。

此后三年時(shí)間內(nèi)，他的法律知識(shí)儲(chǔ)備不斷增多，而在此期間，他參加了全國(guó)律考，并通過(guò)了考試。于是他順理成章地跳槽進(jìn)入一家律師事務(wù)所做起專職律師。而他平時(shí)也經(jīng)常寫一些案例分析并在專業(yè)房產(chǎn)雜志上發(fā)表，同時(shí)還有不少采訪機(jī)會(huì)，這都讓他的知名度不斷提高。

終于有一天，一家獵頭公司的人找到他，因?yàn)橛屑衣蓭熓聞?wù)所委托這家獵頭公司尋找一個(gè)精通房地產(chǎn)法律的律師，待遇很優(yōu)厚，可稱為這家律師事務(wù)所的合伙人。陳銘最終抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)，當(dāng)然薪資也有了一次爆發(fā)性的增長(zhǎng)。

專家點(diǎn)評(píng)　某外資企業(yè)高級(jí)獵頭、CCDM中國(guó)職業(yè)規(guī)劃師施禮康

我平時(shí)也會(huì)幫一些公司尋找一些高端人才，在我選擇人才時(shí)，最為注重的是這個(gè)人的積累。自身職業(yè)積累需要腳踏實(shí)地地進(jìn)行，無(wú)法投機(jī)取巧。不管職場(chǎng)人士在大學(xué)里學(xué)習(xí)的是什么專業(yè)，他(她)參加工作之后一定要堅(jiān)持在同一個(gè)專業(yè)領(lǐng)域里從事較長(zhǎng)時(shí)間的工作，唯有如此，才能對(duì)這個(gè)領(lǐng)域有比較深刻的理解，并積累豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)在有不少初入職場(chǎng)的大學(xué)生，輕率地從一個(gè)行業(yè)跨入另外一個(gè)行業(yè)，而且連所從事的專業(yè)也隨便更換，這對(duì)自身職業(yè)積累是很不利的。

小貼士

要提高自己在行業(yè)內(nèi)的知名度，自身的專業(yè)能力是基礎(chǔ)，但爭(zhēng)取一些大膽表現(xiàn)的機(jī)會(huì)也能讓自己快速“加分”。比如，爭(zhēng)取參加一些高級(jí)的論壇或研討會(huì)，做一些精心的準(zhǔn)備，并爭(zhēng)取發(fā)言或發(fā)稿，讓業(yè)內(nèi)的人士對(duì)你留下深刻的印象。

積累人脈拓寬推薦渠道

有獵頭表示，非洲的羚羊如果自己送人獵豹口中必定是死路一條，但是職場(chǎng)人士把自己作為“獵物”主動(dòng)送到獵頭手上，情形則可能又是另外一回事。

典型案例　在一家國(guó)內(nèi)外貿(mào)公司做銷售的李蠱基近日就接到了一個(gè)獵頭的電話，對(duì)方表示另外一家外貿(mào)公司想要找一個(gè)市場(chǎng)總監(jiān)，問(wèn)他有沒(méi)有興趣。

李盛基感到有些奇怪，自己近期并沒(méi)有在招聘類網(wǎng)站上發(fā)過(guò)簡(jiǎn)歷，也沒(méi)有向別的公司投遞過(guò)簡(jiǎn)歷，為什么會(huì)有獵頭找上來(lái)呢?后來(lái)在跟獵頭的接觸中他才知道原因，是他的朋友“出賣”了他。接觸之后，獵頭認(rèn)為李盛基能夠勝任這份工作，于是推薦給了另外一家公司，而公司對(duì)他也非常滿意。

專家點(diǎn)評(píng)　北京宏威職業(yè)顧問(wèn)首席咨詢師獻(xiàn)策

一般情況下是獵頭主動(dòng)尋找合適的人才，但是我們也經(jīng)常會(huì)碰到有些人才無(wú)法找到的尷尬局面，因此獵頭很歡迎有職場(chǎng)人士主動(dòng)與他們?nèi)〉寐?lián)系。

怎樣才能讓獵頭知道呢?我認(rèn)為可以擴(kuò)大交際圈，加強(qiáng)與社交圈中業(yè)內(nèi)人士的交流。獵頭在挑選候選人時(shí)，會(huì)四處打聽(tīng)，他們會(huì)問(wèn)其他招聘者、問(wèn)行業(yè)里面的活躍人士、問(wèn)所有可能了解相關(guān)主題的人，這時(shí)個(gè)人的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)開(kāi)始發(fā)揮作用。當(dāng)然，如果有朋友認(rèn)識(shí)獵頭，也不妨把他們的電話要過(guò)來(lái)，主動(dòng)跟獵頭取得聯(lián)系，并經(jīng)常與他們交流，讓獵頭把自己放入他們的人才庫(kù)。此外，還可以把自己的簡(jiǎn)歷放在網(wǎng)上，現(xiàn)在有很多網(wǎng)站都設(shè)有獵頭專區(qū)，獵頭在尋找人才時(shí)，一般會(huì)登錄這些網(wǎng)站尋找合適的人才。

珍惜機(jī)會(huì)善待獵頭“繡球”

當(dāng)獵頭向你拋來(lái)第一個(gè)“繡球”的時(shí)候，其實(shí)很有可能同時(shí)向其他人也拋去了“繡球”。但對(duì)你而言，只有以積極的態(tài)度認(rèn)真地對(duì)待，才能最后真正地抓住“繡球”，否則，也很有可能會(huì)喪失本可以得到的機(jī)會(huì)。

典型案例　王敏是滬上一家房產(chǎn)公司的銷售經(jīng)理，有一天接到一家獵頭公司的電話，稱一家大型房產(chǎn)公司有一個(gè)銷售總監(jiān)的職位出現(xiàn)空缺，問(wèn)他有沒(méi)有興趣。

王敏自然想珍惜這個(gè)機(jī)會(huì)，因?yàn)樗谶@家房產(chǎn)公司目前是沒(méi)有機(jī)會(huì)升到這個(gè)職位的，因此決定試一試。但王敏在那段時(shí)間忙于自己手頭的工作，因此他簡(jiǎn)單準(zhǔn)備了一個(gè)簡(jiǎn)歷。兩個(gè)月后，他的一個(gè)朋友被這家公司錄用，薪水比他現(xiàn)有的薪水增長(zhǎng)50％，獵頭告訴他，他們兩人的條件相當(dāng)，但是他朋友要積極一些，所以獵頭優(yōu)先推薦了他的朋友，這讓他感到很后悔。

專家點(diǎn)評(píng)　中華英才網(wǎng)人力資源專家鄒羽

顯而易見(jiàn)，王先生的失敗并非他的實(shí)力不濟(jì)，而是他的態(tài)度問(wèn)題。因此想要被獵頭鉚上，態(tài)度還是一個(gè)不可忽視的因素。說(shuō)實(shí)話，獵頭在向公司推薦人才時(shí)他們也是非常謹(jǐn)慎的，因?yàn)橥扑]過(guò)去的人才如果不合適，獵頭可能就永遠(yuǎn)失去了這家公司的信任，因而以后也就無(wú)法繼續(xù)合作了。

因此建議職場(chǎng)人士認(rèn)真對(duì)待獵頭的信任，讓他們細(xì)致了解自己。雖然這樣有時(shí)會(huì)因?yàn)槿藣彶黄ヅ涠袛嗔诉M(jìn)一步接觸，但是獵頭會(huì)把這些人都放入自己的人才庫(kù)。獵頭最害怕“面霸”，這些人口才很好，而且很會(huì)應(yīng)付面試，這會(huì)讓獵頭要花費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間去剔除面試中的水分，有些獵頭碰到這樣的人往往就直接將其淘汰掉。