土地產權管理精選(九篇)
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第1篇：土地產權管理范文
一、當下小產權房的法律地位
“小產權房”是指建設在農村集體土地上并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質不同，小產權房有3種類型：建設在農用地上的住宅房屋；建設在宅基地之外其他集體建設用地上的住宅房屋；建設在農村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋。我們不難看出，小產權房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開發(fā)的商品住宅。取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農民用于自住可以取得合法產權證，但一旦轉讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護的小產權房，轉讓合同不被法律認可，受讓者也無法辦理產權登記取得產權證，無法取得受讓房地產的所有權。
二、小產權房產生原因剖析――集體土地利益相關者博弈和選擇的必然結果
（一） 城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度
從法律上看，農村集體土地所有權被表述為完全物權，但在經(jīng)濟上的實際表現(xiàn)卻為“有限所有權”?，F(xiàn)行《土地管理法》對集體土地的用途予以嚴格限制，集體土地要用于建設用途的，必須先征收為國有土地，再由國家以出讓等方式提供給用地者，農民集體和用地者之間的直接交易被禁止，即所謂的集體建設用地的征地供給模式?！锻恋毓芾矸ā反_立的城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度一方面使國家?guī)缀鯄艛嗔私ㄔO用地的供應，另一方面又使農民集體幾乎喪失了對其土地的處分權，大量的土地增值收益在征地過程中被地方政府獲得，土地財富被從農村轉移到城市。
（二）開發(fā)商與政府的利益博弈
土地資源的稀缺性日益顯見，房地產開發(fā)商想以較低成本得到土地，地方政府為創(chuàng)政績、得收益以及種種違法手段而使土地成本抬高，我國土地市場的種種不規(guī)范性也日益顯見。房地產開發(fā)商的利益與開發(fā)成本和獲取利潤密切相關。在成本中，土地出讓金占到房地產開發(fā)成本的60%左右，有些開發(fā)商為了節(jié)省成本以賺取更多的利潤，便與農村集體經(jīng)濟組織合作以相對低廉的成本來進行開發(fā)。
（三）買賣雙方的利益驅動
首先，作為賣方的農民，農民集體不僅可以從小產權房開發(fā)中獲取巨額土地收益，而且由小產權房的建設銷售帶來的農村經(jīng)濟發(fā)展和鄉(xiāng)村面貌改變更是可喜。農民個人則可以分享土地收益，輕松獲得本地非農就業(yè)機會以及當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展帶來的附加利益。此外，鄉(xiāng)政府享受由小產權房建設帶來的政績效益，參與土地增值收益的分配，從而成為小產權房的重要推動力量。就買房人而言，大城市的居住環(huán)境問題日益突出，且不斷上漲的城市房價遠遠超過大多數(shù)人的購買能力，小產權房無疑可以滿足工薪階層居者有其屋的夢想。
三、小產權房治理與土地使用制度改革
治理小產權房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產權房的開發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產權房。我認為，以下幾方面非常重要：
（一）賦予農村集體建設用地使用權以完全用益物權效力，構建城鄉(xiāng)平等的建設用地使用權流轉制度
小產權房法律上的權屬界定已經(jīng)比較明確，我們應遵循“權之所在、利之所享”的原則，小產權房的權與利應緊密相連。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅、建設鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 村公共設施和建設公益事業(yè)經(jīng)依法批準都可以在農民集體所有的土地上進行，但在這種建設用地上取得的權利不能等同于在國家所有的土地上取得的建設用地使用權。2008 年十七屆三中全會《關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指明了集體建設用地進入市場流轉的改革道路，勾畫了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”的目標。
（二）允許集體土地上的商品住宅建設，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷
在我看來，既然允許集體建設用地流轉，就不應對集體建設用地上的商品住宅開發(fā)予以禁止。首先，禁止集體建設用地用于商品住宅開發(fā)，這缺乏公共利益上的支撐。其次，只有允許集體建設用地上的商品住宅開發(fā)，治理小產權房才有制度前提。因此，從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發(fā)完全沒有必要，明智之舉是承認其合法性并予以法律規(guī)制。此外，應當將集體建設用地上的商品房開發(fā)納入城鎮(zhèn)房地產開發(fā)管理的軌道，從開發(fā)到銷售到物業(yè)管理都實行與國有土地商品房開發(fā)一樣的管理，最終打破城鄉(xiāng)住房二元化態(tài)勢，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的商品房市場。
（三）允許宅基地使用權有條件對外流轉
主張禁止宅基地使用權流轉的觀點，最核心的理由是擔心宅基地使用權流轉會使“三無農民”變成“四無農民”，引發(fā)社會不穩(wěn)定。主張允許流轉的觀點最主要的理由是，允許宅基地流轉可以盤活存量建設用地，提高土地資源配置效率，保護耕地。集體建設用地上的商品住宅開發(fā)與宅基地使用權的對外流轉，是兩個密切聯(lián)系的問題，既然劃撥土地使用權能夠通過辦理出讓手續(xù)轉變成可以市場化流轉的出讓土地使用權，宅基地使用權就也能夠通過辦理集體土地上的出讓手續(xù)轉變成可以市場化流轉的集體建設用地使用權。因此允許宅基地使用權有條件對外流轉比完全禁止更符合中國當前實際和發(fā)展需要。
（四）完善土地征收制度，禁止為“商業(yè)利益”而征收
我國《憲法》、《物權法》都嚴格將土地征收限定在為了公共利益的目的范圍之內。然而，在法律上界定何為“公共利益”則是一個世界性的難題，人們曾寄希望于《物權法》的制定，然而現(xiàn)行《物權法》對此并沒有做具體明確的規(guī)定。目前可行的方案之一就是先將明顯不屬于公共利益的征收行為列舉出來加以禁止，譬如為城市居民居住而進行的商品房開發(fā)顯然與公共利益無關，為此而進行的大規(guī)模的征收行為嚴重違法。應嚴厲禁止征收集體所有土地用于商品房開發(fā)，商品房開發(fā)應由集體建設用地直接供給土地即可。
參考文獻：
第2篇：土地產權管理范文
第一條 為加強對本市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓地塊上的房產經(jīng)營管理，根據(jù)法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結合本市實際情況，制定本規(guī)定。
第二條 房地產開發(fā)企業(yè)在本市行政區(qū)域內城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓地塊上建設的房屋（含其他建筑物和地面附著物，下同）出售（包括預售）、出租、抵押等房產經(jīng)營活動，適用本規(guī)定。
第三條 青島市房產管理部門負責市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)內國有土地使用權出讓地塊上的房產經(jīng)營活動的行政管理工作；各縣級市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)的房產管理部門及高科技工業(yè)園的房產管理部門負責其轄區(qū)內城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓地塊上房產經(jīng)營活動的行政管理工作。
青島市東部開發(fā)范圍內國有土地使用權出讓地塊上房產經(jīng)營管理的具體工作委托東部開發(fā)指揮部負責辦理。
第四條 中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人均可依照中華人民共和國的法律、法規(guī)和本規(guī)定在本市國有土地使用權出讓地塊上從事房產經(jīng)營活動，其合法權益受法律法規(guī)和本規(guī)定保護。
第五條 在本市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓地塊上的房屋出售（預售）、出租、抵押，該房屋使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、出租、抵押。房屋出售（預售）、出租、抵押的期限，不得超過其使用范圍內土地使用權出讓的期限。土地使用權期滿，該土地使用權及地塊上的房屋按有關規(guī)定無償收回。土地需繼續(xù)使用的，使用者（房屋購買者）應依法重新辦理有關手續(xù)。
第二章 房屋預售與出售
第六條 本市國有土地使用權出讓地塊上的房屋，在竣工驗收之前，凡符合下列條件之一的，經(jīng)房產管理部門注冊批準后方可預售：
（一）除用地價款外，投入開發(fā)建設的資金達到總投資額百分之二十以上的；
（二）建筑物設計地坪以下的基礎工程已經(jīng)完成的；
（三）青島市政府批準的。
第七條 擬預售房屋，須由房產經(jīng)營人或其委托人向房產管理部門提交書面申請書。申請書應包括預售對象、擬預售房屋的位置、面積、預售價格等內容。
房產經(jīng)營人或其委托人提交預售申請書時，須同時提交下列文件資料：
（一）土地使用權有償出讓證件、《建設工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)批準的《開工報告》；
（二）與工程承包單位或施工單位簽訂的房屋總承包合同或施工合同；
（三）銀行或注冊會計師出具的證明達到本規(guī)定第六條規(guī)定投資額的文件資料或質量監(jiān)督部門簽發(fā)的房屋基礎工程驗收合格單；
（四）房屋預售計劃；
（五）房屋使用管理維修方面的文件資料；
（六）按規(guī)定應提供的其他文件資料。
第八條 房產管理部門須在收齊前條所列文件資料之日起十日決定批準或不予批準，并書面通知預售人。
第九條 預售房屋，當事人雙方應簽訂房屋預售合同。
房屋預售合同不得違反國家的法律、法規(guī)及土地使用權出讓合同的規(guī)定。
第十條 房屋預購人在領取房屋所有權證和土地使用權證之前，不得將預購的房屋轉售。
第十一條 房屋預售人不得將已預售的房屋重復預售。
房屋預售人按預售合同規(guī)定所收取的預售款，必須優(yōu)先保證該預售房屋的建筑費用。
第十二條 房屋竣工后，房產經(jīng)營人或其委托人應報請建設工程質量驗收部門驗收。在取得驗收合格證書后，已經(jīng)預售的房屋，當事人應按預售合同的規(guī)定辦理房屋交付手續(xù)，并在辦理房屋交付手續(xù)之日起三十日內分別辦理房屋所有權和土地使用權轉移登記手續(xù)，未預售的房屋，其房產經(jīng)營人或其委托人須到房產管理部門辦理注冊登記后，方可出售。
第十三條 出售房屋，買賣雙方應簽訂房屋買賣合同。
房屋買賣合同除其他必備條款外，必須規(guī)定房屋使用管理維修的條款。
房屋買賣合同不得違反國家的法律、法規(guī)及土地使用權出讓合同的規(guī)定。
第十四條 房屋購買人應在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內分別辦理房屋所有權和土地使用權登記過戶手續(xù)。
第十五條 被出售房屋使用范圍內的土地使用權在轉讓中增值的，房產經(jīng)營人應按有關規(guī)定繳納土地使用權轉讓增值費。
第三章 房屋出租
第十六條 本市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓地塊上的房屋可以出租。
第十七條 出租房屋，出租人與承租人須簽訂房屋租賃合同。
房屋租賃合同不得違反國家法律、法規(guī)及土地使用權出讓合同的規(guī)定。
房屋承租人應在簽訂租賃合同之日起三十日內分別辦理房屋所有權和土地使用權租賃監(jiān)理登記手續(xù)。
第十八條 房屋承租人未經(jīng)出租人同意，不得將承租房屋轉租他人。
第十九條 出售已出租的房屋，在租賃合同規(guī)定的租賃期限內，承租人的承租人的租賃權不受影響，但承租人同意終止租賃合同的除外。房屋購買人和承租人應依照原租賃合同的有關條款簽訂新的房屋租賃合同。
出售已出租的房屋，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權，但租賃合同中另有約定的除外。
第四章 房屋抵押
第二十條 本市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓地塊上的房屋可以抵押。
房屋抵押，可憑房屋所有權證和土地使用權證或房屋預售合同及其他有關文件資料辦理抵押手續(xù)。
第二十一條 以共有房產設定抵押權，須取得其他共有人的書面同意；以按份共有的房產設定抵押權，須書面通知其他按份共有人，并以抵押人所有的份額為限。
第二十二條 以已出租的房屋設定抵押權，應書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，但抵押人應就保證執(zhí)行抵押合同與承租人達成書面協(xié)議。
第二十三條 房屋抵押，應按有關規(guī)定簽訂抵押合同、并在合同簽訂之日起三十日內，由抵押人分別辦理房屋所有權和土地使用權抵押登記手續(xù)。
抵押合同不得違反國家有關法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同及房屋預售、出售、出租合同的有關規(guī)定。
第二十四條 抵押人不按抵押合同規(guī)定償還債務或在抵押合同有效期內宣告解散或破產的，抵押權人有權依照國家有關法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押房屋及土地使用權，并享有優(yōu)先受償權。
第二十五條 因處分抵押房屋及土地使用權而取得房屋所有權和土地使用權的，應分別辦理房屋所有權和土地使用權登記過戶手續(xù)。
第五章 處罰
第二十六條 違反本規(guī)定，有下列情形之一的，所簽合同無效，由房產管理部門責令其停止違法行為，并可視情輕重給予警告、責令退還收取的價款、罰款。罰款額度為房屋預售或出售款額的5％─20％。
（一）未經(jīng)批準預售房屋的；
（二）將已預售的房屋重復預售的；
（三）房屋預購人在領取房屋所有權證和土地使用權證之前轉售房屋的；
（四）未經(jīng)驗收或驗收不合格出售房屋的。
第二十七條 房屋出售（預售）、出租、抵押后，不按規(guī)定辦理有關登記手續(xù)的，由房產管理部門或土地管理部門責令其補辦手續(xù)，并可視情節(jié)輕重處以警告、罰款。
第二十八條 當事人對行政處罰決定不服的，可依據(jù)《行政復議條例》和《行政訴訟法》的有關規(guī)定申請復議或向人民法院起訴。
第二十九條 行政管理機關的工作人員違反本規(guī)定和國家有關法律、法規(guī)、濫用職權，循私舞弊的，按有關規(guī)定給予相應的行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十條 房屋出售（預售）、出租、抵押合同，按有關規(guī)定需經(jīng)公證的，當事人應辦理公證手續(xù)。
第三十一條 因房屋出售（預售）、出租、抵押等發(fā)生糾紛的，當事人可申請房產糾紛仲裁機構仲裁，也可直接向人民法院起訴。
第三十二條 本規(guī)定具體執(zhí)行中的問題由青島市房產管理局負責解釋。
第3篇：土地產權管理范文
根據(jù)京政發(fā)〔1992〕35號、〔1993〕50號、〔1994〕71號文件有關規(guī)定，現(xiàn)就我市城鎮(zhèn)居民住房困難戶購買安居住宅的產權等有關問題作如下規(guī)定：
一、住房困難戶從所在單位或開發(fā)公司購買安居住宅，其實付房價款高于按購房當年房改成本價售房公式計算的應付房價款，其所購住宅的產權執(zhí)行房改成本價的產權規(guī)定；實付房價款低于按購房當年房改成本價售房公式計算的應付房價款，其所購住宅的產權執(zhí)行房改標準價的產權規(guī)定。
二、住房困難戶按房改成本價或標準價購買安居住宅，其保價均須執(zhí)行購房當年的成本價或標準價。
三、住房困難戶購買安居住宅，其實付房價款高于按購房當年房改成本價售房公式計算的應付房價款的，在權屬證件附記中，須注記當年出售公有住宅樓房每建筑平方米的成本價，所購住房的實付房價款及付款日期。
四、本規(guī)定自之日起施行。
第4篇：土地產權管理范文
（一）小產權房的轉讓以及出售的巨大經(jīng)濟利益，會促使鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者是村委會違反農村土地管理規(guī)定，甚至在耕地上建設房屋，進而造成耕地面積的不斷縮減。
（二）小產權房會影響國家對于房地產市場的宏觀調控，對于城市尤其是城鄉(xiāng)結合部的規(guī)劃建設造成不利的影響。
（三）小產權房的購房者難以保護自身的權益，特別是在國家征地拆遷時，會誘發(fā)一系列的社會安定問題。
（四）由于小產權房的審批以及建設缺乏完善的監(jiān)管，因而導致小產權房的質量得不到保障，物業(yè)管理也不完善，居民入住后各種問題頻發(fā)，造成居住環(huán)境較差。
小產權房社會問題的法律原因剖析
（一）小產權房的交易缺乏法律保護。由于小產權房是在農村集體土地上建設的，而根據(jù)我國《土地管理法》中的相關規(guī)定，農村集體土地不得用于出讓、轉讓或者是用于非農業(yè)建設，對于農村集體土地以及宅基地也只具有使用權。因此，在法律意義上小產權房是不得用于向非農村集體成員轉讓、出讓以及出售的，這就在法律上決定了小產權房的交易缺乏合法性。
（二）小產權房的產權并不屬于國家法律保護的產權。對于商品房的建設，必須經(jīng)過國有土地使用審批、用地規(guī)劃許可審批、工程規(guī)劃許可審批，并且必須具有國家的商品房銷售許可證，只有經(jīng)過這些完善的審批并獲得相應的證件，商品房才在法律允許的范圍內具備了房地產權證。然而由于小產權法既沒有土地使用審批，也沒有城市規(guī)劃許可，甚至缺乏建設管理部門的批復以及施工質量管理，因而難以取得國家法律承認的正式產權。
（三）小產權房糾紛的處理缺乏法律依據(jù)。由于小產權房并不具備國家頒布的正式產權證明。購房者購買的小產權房如果遭遇房屋的權屬糾紛，沒有完善的法律文件保護自身的權益。而且國家如果需要使用土地時，小產權房的房屋所有者也沒有足夠的依據(jù)來獲得相應的賠償。近年來由于小產權房不受法律保護而導致的房屋糾紛案件頻發(fā)，這對于社會的和諧穩(wěn)定十分不利。
小產權房的法律保護相關對策
（一）完善我國的土地管理法律體系。小產權房法律問題的關鍵在于兩點，第一是農村集體土地問題，第二是農村集體土地上的建筑。因此，解決當前小產權房存在的法律問題，其根本措施便是革新農村土地管理制度，完善我國的農村集體土地管理法律體系。對于農村集體土地問題，相關管理部門可以進一步的完善《土地管理法》中的相關規(guī)定，對于農村集體土地的正常流轉給與相應的法律保護，改革現(xiàn)階段的城鄉(xiāng)二元土地制度，盡可能的實現(xiàn)農村集體土地與國有土地使用權上的平等，可以嘗試允許農村集體建設用地在一定范圍、一定價格內進行市場交易的方式，解決農村小產權房的法律問題。
（二）有區(qū)別的對小產權房進行相應的法律保護。對于小產權房而言，如果隨意的實現(xiàn)小產權房產權的合法化，勢必會對當前的房地產市場造成致命的打擊，而且也會導致農村集體土地以各種形式的流失，因此國家管理部門應該區(qū)別對待。
（三）完善地方立法，為小產權房的處理提供完善的法律依據(jù)。由于不同地方的土地管理以及住房需求等實際情況也不同，因此，為了進一步完善小產權房的處理，可以結合使用地方立法的形式，規(guī)范小產權房的管理。地方立法應該重點集中在規(guī)范土地登記工作、強化農村建設用地使用權流轉、細化新農村規(guī)劃建設管理等措施，為地方的農村建設用地以及農村建設規(guī)劃提供合理的依據(jù)。
（四）利用法律手段對房地產市場進行監(jiān)管。導致小產權房持續(xù)增多的主要問題是由于當前的房地產市場價格過高，部分購房者在經(jīng)濟利益的趨勢下選擇購買小產權房。因此，國家房地產管理部門應該積極地采用法律手段、市場經(jīng)濟手段以及行政管理手段等多種方式，對房地產市場進行監(jiān)管，并通過立法保障人民群眾的基本住房需求，通過公租房以及保障房建設，緩解當前住房緊張的問題，在根本上解決小產權房的法律問題。
結語
第5篇：土地產權管理范文
關鍵詞：現(xiàn)代產權制度；集體最終所有權；農戶經(jīng)濟所有權
中圖分類號：F320.1文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）34-0058-03
一、 深化農地產權改革的必要性
改革以來，中國農村廣泛實行了農戶承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制，這是中國農村改革中實現(xiàn)的第一次制度創(chuàng)新。迄今為止，農戶承包經(jīng)營已成為中國農業(yè)的基本經(jīng)營制度。這一經(jīng)營制度的實行極大地調動了農民的生產積極性，促進了農業(yè)生產的迅速發(fā)展，取得了舉世注目的輝煌業(yè)績。然而，我們也應當看到，農戶承包經(jīng)營為基礎的經(jīng)營制度還很不完善，這既嚴重制約著農業(yè)生產的進一步發(fā)展，也嚴重阻礙著農業(yè)現(xiàn)代化的進程。中國農業(yè)經(jīng)營制度之所以存在種種缺陷，其原因無疑是多方面的，但其主要的或根本的原因則在于不合理的農地產權制度。中國農地產權制度不合理性的主要表現(xiàn)有三：
其一，農地最終所有權的模糊性與行政性。中國農地產權制度的首要缺陷就是土地所有權邊界不明確、土地所有權主體不統(tǒng)一。由于歷史原因特別是化以后，中國農村土地所有權多次變動，造成土地所有權關系比較復雜。中國《土地管理法》規(guī)定，“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內兩個以上農村集體經(jīng)濟組織的農民所有的，由村內各農村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！备鶕?jù)這些規(guī)定，中國農村土地集體所有權的歸屬是不明確、不統(tǒng)一的：或者歸鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體所有，或者歸村集體所有，或歸村民小組集體所有，究竟歸哪一級集體所有是模糊不清的。從現(xiàn)實來看，往往是行政村和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府作為農民集體的代表來掌握和行使土地的集體所有權。這樣，就使土地所有權與行政權或準行政權混淆在一起。
其二，農地經(jīng)濟所有權的虛置性與殘缺性。中國農地產權制度的根本缺陷是土地的實際占有權、支配權與抵押權等產權主體缺位。一方面，鄉(xiāng)、村或村民小組只作為土地的最終所有者而不再直接擁有土地占有權、經(jīng)營權與抵押權等經(jīng)濟所有權；另一方面，農戶只在一定程度上享有土地使用權或經(jīng)營權，而不擁有對土地的實際占有權、完全經(jīng)營權、自由轉讓權、抵押權與繼承權等經(jīng)濟所有權。在這種產權制度下，農戶只被作為經(jīng)營主體而不被當做產權主體；農戶只擁有一少部分土地產權（一定的使用權與收益權），而不擁有其他大部分土地產權。這樣，就形成了農地產權的虛置性與農戶土地產權的殘缺性并存的局面。
其三，農地經(jīng)營權流轉的困難。由于農戶自主經(jīng)營的權利缺乏保障，限制了土地使用權的轉讓，使土地流轉既缺乏動力又缺乏必要的條件，從而嚴重地阻礙了土地使用權的流轉。據(jù)統(tǒng)計，到1993年，全國發(fā)生轉包、轉讓土地的農戶數(shù)占農戶總數(shù)的2.3%，流轉耕地面積占全國承包耕地面積的比重只有0.9%。土地經(jīng)營規(guī)模過小、缺乏規(guī)模經(jīng)濟效益成為中國現(xiàn)有農業(yè)經(jīng)營制度的一個突出缺陷。
總的來看，中國現(xiàn)行農地產權制度是一種歸屬不清、權責不明、保護不力、流轉不暢的產權制度。農地產權制度的弊端集中表現(xiàn)為農村行政機構（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和準行政機構（村民委員會）對廣大農戶的嚴重侵權現(xiàn)象。具體說來，中國農地產權制度的弊端主要有三個方面：一是侵犯農戶土地承包權。在許多地方，鄉(xiāng)、村行政與管理機構以集體的名義，經(jīng)常隨意地調整土地的承包，剝奪農民的土地承包權。二是侵犯農戶土地經(jīng)營權，危害農戶承包經(jīng)營為基礎的基本經(jīng)營制度。農戶的生產經(jīng)營仍要受到地方行政機構（縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）的干預，不能完全自主經(jīng)營。實行農戶承包經(jīng)營制度使農戶獲得了經(jīng)營自，但這種經(jīng)營自既是不完整又是沒有保障的。在相當多的地方，縣、鄉(xiāng)政府機構通過行政手段指定農民或農業(yè)組織必須種植某一種作物，在播種面積、農產品銷售數(shù)量和品種上定指標、定任務，并要求農民將生產的農產品出售給指定部門。許多地方限制農戶自由種植，強令農戶必須執(zhí)行一部分上級下達的種植計劃，必須完成上級規(guī)定的生產任務。所有這些，都使農戶自主經(jīng)營的權利受到很大損害。現(xiàn)有農地產權制度不僅使農戶不能完全自主經(jīng)營、不愿致力長期經(jīng)營，而且也使農戶難以實現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營。三是在農村滋生了許多特權腐敗現(xiàn)象。在實行土地家庭承包經(jīng)營制度后，集體不再直接使用或經(jīng)營土地，而擁有土地所有權和發(fā)包權。盡管在理論上說土地歸農民集體所有與支配，但在現(xiàn)實中，則是由鄉(xiāng)、村或村民小組的領導者以集體的名義掌握與行使土地所有權與支配權。其結果，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）長、村支書和村委會主任以及村民小組長們自然地成為實際擁有與真正支配土地的“全權主人”。侵犯農戶經(jīng)營權，強迫農民執(zhí)行上級種植計劃，強令農民向指定部門銷售農產品等行為大多都是在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）長和村支書、村委會主任的指令下進行的。這樣，在中國農村的許多地方便滋生了許多特權腐敗現(xiàn)象，從而使農村干群關系十分緊張，農村穩(wěn)定受到嚴重威脅。
中國農地產權制度不完善的直接后果有三個方面：一是農戶市場主體地位難以確立起來。在現(xiàn)有的農地產權制度下，廣大農戶既缺乏完全而有保障的自主經(jīng)營權，又缺乏完整而有保障的經(jīng)營收益權，從而使農戶未能真正成為獨立的市場主體。二是農業(yè)勞動者主人翁權利難以真正實現(xiàn)。迄今為止廣大農民只獲得一定的土地使用權和收益權，而不擁有實際占有、自主經(jīng)營和自由轉讓土地的主人翁權利。因此，在現(xiàn)有的農地產權制度下，并沒有完全實現(xiàn)農業(yè)勞動者與土地這一基本生產資料的直接結合。三是嚴重制約了中國農村經(jīng)濟的發(fā)展，產生了舉世注目的三農問題。從總體上來說，中國農地產權制度的缺陷是導致農業(yè)經(jīng)營制度不完善和三農問題產生的根源所在，進行農地產權制度的改革是中國農村進一步改革與發(fā)展的根本問題所系。
二、農地產權制度改革的基本方向與戰(zhàn)略目標
鑒于中國農地產權制度的主要缺陷，適應農村經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，中國農地產權制度改革的基本要求與戰(zhàn)略目標應當是建立健全農地現(xiàn)代產權制度，實現(xiàn)農地產權歸屬清晰、權責明確、保護嚴格和流轉順暢。所謂農地產權歸屬清晰，一方面，農地最終所有者得以準確界定并為有關的法律條文所認定；另一方面，農地經(jīng)濟所有權主體明確，并經(jīng)過有關法律程序所確認。所有這些，都是農戶等有關經(jīng)濟主體積極性、主動性和富有創(chuàng)造性的行為發(fā)生的產權基礎，也是農戶自主經(jīng)營權利和自我約束的經(jīng)營責任得以實現(xiàn)的保證。因此，農地產權歸屬清晰，可以使各有關權利主體的權利邊界清晰，有助于降低內部交易成本，有助于提高農村土地資源的利用效率。所謂權責明確，就是產權對產權主體和非產權主體都具有約束作用，各產權主體都只能以各自的產權在市場上進行交易，并承擔產權交易的成本、獲取產權交易的收益。農地產權在其具體實現(xiàn)過程中，亦即它通過各種形式如租賃、售賣、轉讓和聯(lián)合等運營或流動過程中，以及通過運營或流動所形成的某種生產組織形式下，各相關土地產權主體權利到位、責任落實。這是農戶優(yōu)良經(jīng)營行為得以產生和不良經(jīng)營行為得以約束并能夠對后者進行有效追究的直接條件。所謂保護嚴格，就是指產權歸屬一經(jīng)明確認定，就具有了排他性，并受到法律的嚴格保護，其他任何主體不得侵犯。對農地產權的嚴格保護，既可以規(guī)范其產權主體自身的經(jīng)濟行為，又可以約束其非產權主體對產權主體的不良行為，這有助于減少機會主義行為的可能性。依法對農地產權實施有效的、嚴格的保護，是確立農戶市場主體地位、保護農民利益的法制前提。因此，深化農地產權制度改革，不僅要把農地產權清晰地界定到特定的經(jīng)濟主體身上，而且更要加大對農地產權的保護力度，以確保農地產權在經(jīng)濟活動過程中的充分實現(xiàn)，從而充分發(fā)揮其在農業(yè)生產經(jīng)營中積極的驅動作用和有效的約束作用。所謂流轉順暢，就是根據(jù)生產經(jīng)營活動的實際需要并最終服從于實現(xiàn)產權收益最大化的目的，各類產權可以在產權市場上自由流動。這既是拓展產權的財產類型、實現(xiàn)資產保值增值的基本途徑，又是提高資源配置效率的基本前提。農地產權的流轉順暢，就是在土地家庭承包的基礎上能夠自主、順利而有效地實現(xiàn)土地使用權的轉讓，如實行承包土地的轉包、出租和入股等。這不僅是實現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營、提高土地資源配置效率的必然要求，而且是實現(xiàn)農業(yè)產業(yè)化經(jīng)營、加快農業(yè)現(xiàn)代化進程的必由途徑。
根據(jù)建立現(xiàn)代農地產權制度的基本要求，當前及今后中國深化農地產權制度改革的主要內容，一是應當明確集體對土地的最終所有權，二是應當確立農戶對土地的經(jīng)濟所有權。集體土地所有權是農業(yè)經(jīng)營制度的存在基礎，明確集體土地所有權是完善農業(yè)經(jīng)營制度的關鍵措施與根本保障。明確集體土地所有權，關鍵是要明確規(guī)定土地集體所有權主體。進行農地產權制度改革，明確集體土地所有權和確立農戶土地產權，統(tǒng)稱為土地的“確權”。進行這種確權，對于深化農村改革、促進農業(yè)發(fā)展是至關重要的。一方面，可以完善土地的集體所有制，使廣大農民群眾真正成為土地的集體主人，另一方面，可以使農民個人真正擁有土地的占有權支配權，從而實現(xiàn)農業(yè)勞動者與土地這種基本生產資料的密切結合。這樣，進行農地產權制度改革，既可以進一步完善農村社會主義生產關系，又可以確立農戶的市場主體地位，完善農村社會主義市場經(jīng)濟體制，從而可以進一步解放與發(fā)展農村生產力，加快農業(yè)現(xiàn)代化步伐。
三、中國農地產權制度改革的基本思路和主要對策
在上述改革理論與思路的指導下，應當采取切實可行的農地產權制度改革的對策措施。具體說來，應當采取以下三方面主要對策：
第一，明確規(guī)定土地的集體所有權主體。從現(xiàn)實出發(fā)，應當以立法形式確定土地村農民集體所有制，并將村民委員會作為集體土地所有權主體，對集體土地和其他集體資產進行控制和管理，并以法人身份承擔民事責任。之所以如此，是因為：“農地所有權主體代表，應當代表社區(qū)內的全體成員來行使所有權，保障全體成員的利益。村民小組作為農村最基層的經(jīng)濟組織，雖然掌握著占全國80%的農村土地，但由于其存在組織分散、實力薄弱、構成單一、管理水平低等問題，難以成為農地所有權主體的代表?！盵6] 而村民委員會作為土地集體所有權主體，不僅離農地使用者較近，而且具有行使所有權權利義務的管理能力，也有助于農民群眾行使土地所有權。法律應當賦予村級經(jīng)濟組織以土地所有者的權利和責任，如發(fā)放和簽署土地承包合同，監(jiān)控合同的執(zhí)行，有權對浪費農地、濫用農地的不合理行為進行制止等。地方的國家土地管理局履行對村級經(jīng)濟組織實行宏觀調控和指導的行政管理職能。
第二，強化、拓展和穩(wěn)定農戶土地承包權。所謂強化農戶土地承包權，就是要把農戶土地承包權作為一種新的物權，用法律的形式予以確認。強化農戶的土地承包權，必然形成中國特有的新型土地制度，即不論土地如何流轉，承包權都可以獨立存在。與其他物權一樣，土地承包權在市場經(jīng)濟條件下必然表現(xiàn)為一種具有交換價值的資本，占有它可以取得相應的利潤，轉讓它可要求獲得等價的補償（王德起、吳淑蓮，2000）。從法律上確認農戶土地承包權，賦予承包權一般物權的特性，農戶可依物權的絕對性、排他性、優(yōu)先性等特性來擁有和行使自己的權力，防止他人的不法干預和侵犯，保護農民的權益，增加農民對農地收益的預期。所謂拓展農戶土地承包權,就是把農戶對土地單一的承包經(jīng)營權,拓展到占有、使用、收益和處分四權統(tǒng)一的土地經(jīng)濟所有權。具體說來，農戶在土地承包期限內，對土地有實際上的占有權；有自主種植和經(jīng)營的權利；有剩余產品的收益權；特別是應當擁有土地的處分權，即農戶對土地使用權的轉讓、出租、入股、繼承和抵押等。
第三，努力建設農地流轉市場。農地產權制度的改革，不僅應當有利于確立農戶的市場主體地位，而且應當有利于發(fā)展農地流轉市場，以促進土地資源的合理流動與優(yōu)化配置，從而在土地承包權初始公平分配的基礎上，提高土地資源利用的效率（艾建國，2000）。土地流轉就是使土地使用權商品化，即農地使用權的轉讓和出租。土地流轉市場是最重要、最活躍的土地市場。從農地自身特點以及農地物權特性來看，建立市場化的農地流轉機制，是完善農地產權制度的必然要求，是實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置的必由途徑。農地使用權流轉的方式，可以是通過使用權的轉讓、出租等，將農地重新優(yōu)化配置，而承包農戶作為權利持有者得到一定的補償；也可以按照股份制的經(jīng)營模式，讓農民將土地使用權入股，專業(yè)農業(yè)技術人員以技術入股，把分散的地塊化零為整，取得規(guī)模效益。土地使用權的流轉，不能局限在一村一鄉(xiāng)范圍內，而應當根據(jù)客觀發(fā)展的需要由市場機制來調節(jié)和配置土地資源，要突破社區(qū)限制，也不要受戶口制度的束縛。地方政府的職能是對土地使用權流轉進行引導、監(jiān)督和提供服務。特別是要加強土地流轉市場基礎設施建設，加強通訊和信息網(wǎng)絡建設，促進土地流轉市場的發(fā)展。
從總體上說，中國農地產權制度的改革應當在理論創(chuàng)新的基礎上實現(xiàn)制度創(chuàng)新。這就是由原有的農地“兩權分離”發(fā)展為農地產權的“兩級構造”，并進一步實行農地的“三權分離”。農地產權的“兩級構造”，是在農地所有權與使用權分離的基礎上，構造農地的兩級產權制度，即集體以法律所有權的形式擁有農地的最終所有權，農戶以法定承包權的形式擁有農地的經(jīng)濟所有權，從而形成農地的兩級產權主體。這樣，就使中國農地所有制成為一種復合所有制，即在農地集體所有的基礎上的農民個人所有制。在此，農戶的承包權實質就是農民對農地的個人所有權。實行這種復合所有制既堅持并明確了集體所有權，又使農戶擁有了獨立的土地產權，從而確立農村集體所有制的嶄新實現(xiàn)形式。在農地產權“兩級構造”的前提下，進一步形成農地所有權、承包權和經(jīng)營權的分離，明確規(guī)定農地最終所有權歸集體、承包權歸農戶、經(jīng)營權可以自由流轉（韓俊，1998）。農地的“三權分離”也就是要進一步實現(xiàn)“穩(wěn)制活田”，即在長期堅持和穩(wěn)定農地的集體所有制和農戶承包制的前提下，搞活農地經(jīng)營權，實現(xiàn)農地資源的合理流動與優(yōu)化配置，最終實現(xiàn)農地產權分配上公平與效率的密切結合與有機統(tǒng)一。
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第6篇：土地產權管理范文
第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內從事房地產轉讓，實施房地產轉讓管理，均應遵守本規(guī)定。
第三條本規(guī)定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：
(一)以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)生變更的；
(二)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的。
(三)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；
(四)以房地產抵債的；
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內的城市房地產轉讓工作。直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區(qū)域內的城市房地產轉讓管理工作。
第五條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
第六條下列房地產不得轉讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；
(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
(三)依法收回土地使用權的；
(四)共有房地產，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
(五)權屬有爭議的；
(六)未依法登記領取權屬證書的；
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：
(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；
(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；
(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；
(四)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉讓的房地產進行現(xiàn)場查勘和評估；
(五)房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；
(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產權屬證書。
第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：
(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
(二)房地產權屬證書名稱和編號；
(三)房地產座落位置、面積、四至界限；
(四)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；
(五)房地產的用途或使用性質；
(六)成交價格及支付方式；
(七)房地產交付使用的時間；
(八)違約責任；
(九)雙方約定的其他事項。
第九條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。
第十二條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規(guī)定辦理。
(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規(guī)定的項目的；
(二)私有住宅轉讓后仍用于居住的；
(三)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；
(四)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；
(五)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
(六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；
(七)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。
第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經(jīng)繳納的土地收益。
第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。
第十五條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執(zhí)行。
第十六條房地產管理部門在辦理房地產轉讓時，其收費的項目和標準，必須經(jīng)有批準權的物價部門和建設行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。
第十七條違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權出讓手續(xù)，交納土地使用權出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定進行處罰。
第十八條房地產管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十九條在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內進行房地產轉讓的，參照本規(guī)定執(zhí)行。
第7篇：土地產權管理范文
大產權即完全產權，包括房產使用權證與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時，無需繳納土地出讓金和收益收成。小產權即不完全產權，只包括房屋的使用權，它與大產權的本質區(qū)別在于土地使用權。通俗的解釋，買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫大產權，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫小產權。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書。
法律依據(jù)
《城市房地產管理法》第63條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
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第8篇：土地產權管理范文
第一條 （目的和依據(jù)）
為了規(guī)范房地產轉讓行為，保障房地產轉讓當事人和其他關系人的合法權益，維護房地產市場的正常秩序，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 （適用范圍）
本辦法適用于本市行政區(qū)域內的房地產轉讓。
第三條 （定義）
本辦法所稱的房地產轉讓，是指房地產權利人將其依法擁有的房地產轉移給他人的行為。
前款所稱的房地產權利人，是指合法擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織。
第四條 （管理部門）
上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市房地產轉讓的行政主管部門。區(qū)、縣房地產管理部門負責所轄區(qū)域房地產轉讓的行政管理工作，業(yè)務上受市房地局領導。
市房地局和區(qū)、縣房地產管理部門所屬的房地產交易管理機構，按照市人民政府的有關規(guī)定，分別負責房地產轉讓過戶手續(xù)的具體管理工作。
財政、稅務、物價、工商、規(guī)劃、住宅建設等管理部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。
第五條 （轉讓原則）
房地產轉讓應當遵循自愿、公平和誠實信用的原則。
第六條 （轉讓方式）
房地產轉讓主要包括下列方式：
（一）買賣；
（二）交換；
（三）贈與；
（四）以房地產抵債；
（五）以房地產作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬隨之轉移的；
（六）因企業(yè)兼并或者合并，房地產權屬隨之轉移的；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。
第二章 一般規(guī)定
第一節(jié) 轉讓范圍和條件
第七條 （轉讓當事人）
房地產轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的房地產權利人。
房地產受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。
第八條 （不得轉讓的房地產）
有下列情形之一的房地產不得轉讓：
（一）未依法登記取得房地產權證書的；
（二）共有房地產，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（三）權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；
（四）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（五）依法收回土地使用權的；
（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉讓的其他情形。
第九條 （國有土地上房屋轉讓的條件）
依法取得國有土地使用權的地塊上建成的房屋需轉讓的，必須在辦理房屋所有權和該房屋占用范圍內土地使用權的登記并取得房地產權證書后，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉讓手續(xù)。
第十條 （成片開發(fā)國有土地使用權轉讓的條件）
以出讓方式取得成片國有土地使用權進行開發(fā)建設，其土地使用權需轉讓的，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金；
（二）土地使用權已經(jīng)依法登記并取得房地產權證書；
（三）需轉讓地塊已經(jīng)形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；
（四）規(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉讓地塊的規(guī)劃使用性質和規(guī)劃技術參數(shù)；
（五）出讓合同約定的其他條件。
以劃撥方式取得成片國有土地使用權進行開發(fā)建設，其土地使用權需轉讓的，應當符合前款第（二）項、第（三）項、第（四）項所列的條件，并報市人民政府批準。
第十一條 （出讓國有土地上房地產轉讓時的限定）
以出讓方式取得國有土地使用權的，房地產轉讓時，出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第十二條 （劃撥國有土地上房地產轉讓時的限制）
以劃撥方式取得國有土地使用權的，房地產轉讓時，應當由受讓人按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定，辦理土地使用權出讓手續(xù)并繳納土地使用權出讓金；按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當由轉讓人將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家。
土地收益上繳的具體辦法，由市人民政府按照國務院的規(guī)定另行制定。
第十三條 （集體所有土地上房屋轉讓的條件）
集體所有土地上建成的房屋需轉讓的，應當符合下列條件：
（一）房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權已經(jīng)依法登記并取得房地產權證書。
（二）居住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人；非居住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內的集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。
（三）居住房屋轉讓的申請，已經(jīng)房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。
集體所有土地上建成的房屋需轉讓給前款第（二）項規(guī)定以外的受讓人的，應當在依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)后，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉讓手續(xù)。
第十四條 （房地產買賣時的優(yōu)先購買權）
共有房地產買賣時，在同等條件下，房地產共有人享有優(yōu)先購買權。
已經(jīng)出租的房地產買賣時，在同等條件下，房地產承租人享有優(yōu)先購買權。
第二節(jié) 轉讓程序
第十五條 （轉讓合同的訂立）
房地產轉讓時，除本辦法第六條第（五）項、第（六）項所列的情形外，轉讓當事人應當依法訂立房地產轉讓合同。
第十六條 （轉讓合同的主要內容）
房地產轉讓合同包括房地產的買賣合同、交換合同、抵債合同和贈與合同。
房地產買賣合同應當載明下列主要內容：
（一）轉讓當事人的姓名或者名稱、住所；
（二）房地產的座落地點、面積、四至范圍；
（三）土地所有權性質；
（四）土地使用權獲得方式和使用期限；
（五）房地產的規(guī)劃使用性質；
（六）房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；
（七）房地產轉讓的價格、支付方式和期限；
（八）房地產交付日期；
（九）違約責任；
（十）爭議的解決方式；
（十一）轉讓當事人約定的其他事項。
房地產交換合同除符合前款規(guī)定外，應當載明交換的價格差額；房地產抵債合同除符合前款規(guī)定外，應當載明抵沖的債務及其金額。房地產贈與合同應當符合有關法律的規(guī)定。
房地產轉讓合同的示范文本由市房地局制定。轉讓當事人應當參照示范文本訂立房地產轉讓合同。
第十七條 （轉讓合同的生效）
房地產轉讓合同自轉讓當事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：
（一）轉讓當事人約定合同生效條件的，轉讓合同自約定的條件成立之日起生效；
（二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進行合同公證或者轉讓當事人約定進行合同公證的，轉讓合同自公證之日起生效。
第十八條 （過戶申請和價格申報）
房地產轉讓當事人應當在轉讓合同或者與轉讓有關的法律文件生效后，向房地產交易管理機構提出過戶申請，并提交下列文件：
（一）房地產權證書；
（二）轉讓當事人的身份證明；
（三）轉讓合同或者與轉讓有關的法律文件；
（四）其他有關的文件。
房地產買賣、交換或者抵債的，轉讓當事人應當在辦理過戶手續(xù)的同時，向房地產交易管理機構如實申報轉讓價格，不得瞞報或者作不實的申報。
房地產交易管理機構應當定期將轉讓當事人申報的轉讓價格抄送同級稅務、物價部門。
第十九條 （過戶審核和變更登記）
房地產交易管理機構應當自受理轉讓當事人過戶申請之日起15日內完成審核。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，應當作出不予過戶的決定，并書面通知轉讓當事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，應當將申請過戶的文件移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照《上海市房地產登記條例》的規(guī)定辦理房地產轉讓變更登記。
房地產轉讓變更登記應當在房地產交易管理機構向房地產登記機構移交申請過戶文件之日起15日內完成，并由房地產交易管理機構通知房地產受讓人領取房地產權證書。
第三節(jié) 轉讓當事人的權利、義務和責任
第二十條 （房地產權利轉移的日期）
房地產權利轉移的日期，以房地產交易管理機構受理轉讓當事人過戶申請的日期為準；但房地產交易管理機構審核后作出不予過戶決定的，以轉讓當事人再次提出過戶申請的受理日期為準。
第二十一條 （風險責任轉移的日期）
房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人；但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日起轉移風險責任的，從其約定。
第二十二條 （與第三人簽訂轉讓合同的限制）
房地產轉讓合同簽訂后，未依法解除合同關系的，房地產轉讓人不得就同一房地產與第三人簽訂轉讓合同。
房地產轉讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。
第二十三條 （房地產相關情況的告知）
房地產轉讓人轉讓房地產時，應當如實向受讓人告知房地產的抵押關系、租賃關系、相鄰關系等相關情況。
房地產轉讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。
第二十四條 （租賃合同的繼續(xù)履行）
轉讓已經(jīng)出租的房地產，租賃雙方當事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續(xù)履行。
第二十五條 （廣告宣傳的真實性）
與房地產轉讓有關的廣告或者表明房地產狀況的說明書、示意圖等應當真實、準確。
以公開展示樣品房的方式表明商品房的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況的，商品房的實際狀況應當與樣品房相符。
房地產轉讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。
第二十六條 （土地使用權分割的限定）
房屋轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
房屋分層、分套轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權整體不可分割；房地產受讓人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應比例的土地使用權。
第二十七條 （房屋及其相關設施轉讓的限定）
房屋轉讓時，房屋的附屬設施同時轉讓。按照國家和本市有關規(guī)定可以單獨轉讓的新建房屋的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物，需單獨轉讓的，應當在轉讓合同中約定；未在轉讓合同中約定單獨轉讓的，視作一并轉讓。
房屋轉讓時，房屋的共用部位、共用設備與自用部位、自用設備同時轉讓；共用部位的建筑面積按照國家和本市有關規(guī)定由房地產權利人分攤。
按照房屋建筑設計為獨立成套的房屋，不得分割轉讓。
第二十八條 （轉讓價格的限定）
房地產轉讓的價格由轉讓當事人協(xié)商議定，但新建安居房、平價房買賣的價格應當由市物價部門和市住宅建設管理部門核定。
房地產買賣、交換或者抵債的，其轉讓合同中載明的房地產價格應當是受讓人按照本辦法第二十六條、第二十七條規(guī)定取得房屋所有權和該房屋占用范圍內土地使用權的總價格。
第二十九條 （新建房屋轉讓后的保修責任）
新建房屋買賣、交換或者抵債的，轉讓人應當自房地產權利轉移之日起，對新建房屋承擔保修責任。承擔保修責任的期限，由轉讓當事人在轉讓合同中約定，但不得少于兩年。
新建房屋在保修期內發(fā)生再轉讓的，原房地產轉讓人應當按照原轉讓合同，繼續(xù)承擔保修責任。
第三十條 （違約責任）
房地產買賣、交換或者抵債的當事人一方違反轉讓合同約定的，應當向對方支付違約金；由于違約給對方造成損失的，應當依法進行賠償。
違約金的數(shù)額應當在轉讓合同中約定；轉讓合同中未作約定，并且有下列情形之一的，按照規(guī)定的標準確定違約金：
（一）因房地產轉讓人的過錯，未在約定的時間內交付房地產的，轉讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍；
（二）因房地產受讓人的過錯，未在約定的時間內支付轉讓價款的，受讓人向轉讓人支付的違約金為逾期支付的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。
第三十一條 （相關稅費的繳納）
房地產買賣、交換、贈與或者抵債的，轉讓當事人應當按照國家稅收法律、法規(guī)的規(guī)定納稅；其中房地產買賣、交換或者抵債的，還應當向房地產交易管理機構繳納交易手續(xù)費。
房地產轉讓的稅、費按照轉讓當事人申報的轉讓價格計算；其中房地產交換的，按照申報的交換價格差額計算。但轉讓當事人申報的轉讓價格明顯低于正常市場價格的，應當按照房地產評估價格計算稅、費。
交易手續(xù)費的標準，由市物價部門會同市財政部門核定。
第三章 商品房預售
第三十二條 （預售條件）
商品房預售，應當符合下列條件：
（一）土地使用權以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權出讓金；
（二）土地使用權已經(jīng)依法登記并取得房地產權證書；
（三）取得商品房的建設工程規(guī)劃許可證；
（四）取得商品房的建設工程施工許可證；
（五）商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25％以上，或者商品房的建筑基礎工程已經(jīng)驗收合格；
（六）已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃；
第9篇：土地產權管理范文
第一條 為加強城市房屋產權產籍管理，保護房屋產權人的合法權益，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)和政策，結合本省實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)內國有土地及獨立工礦區(qū)范圍內房屋的產權產籍管理。
本辦法所稱城市房屋產權，是指城市房屋的所有權。
本辦法所稱城市房屋產籍，是指城市房屋的產權檔案、地籍圖紙及賬冊表卡等反映產權現(xiàn)狀和歷史情況的資料。
第三條 城市房屋的產權與該房屋所占用范圍內的土地使用權遵循權利主體一致的原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，不得分離。
房屋所占用范圍內的土地，包括房屋占地面積和與房屋相關的土地面積。
第四條 省人民政府建設行政主管部門負責全省城市房屋產權、產籍管理工作。
市（地）、縣（市）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內的房屋產權、產籍管理工作。
房地產管理部門應設立房地產產權產籍監(jiān)理機構、測繪隊伍和房地產檔案室，對房屋產權產籍進行規(guī)范化管理。
第五條 房地產行政主管部門應當依照國家和地方有關房地產管理的法規(guī)和政策，做好城市房屋的產權登記管理和產籍資料的管理工作。
第二章 房屋產權登記
第六條 房屋產權登記是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。
房屋產權登記包括總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記和其他登記。
第七條 凡屬房屋產權登記范圍內的房屋權利人（自然人、法人和其他組織）須在限期內到房屋所在地房地產管理部門辦理產權登記，經(jīng)審查核實后，領取產權證書，憑證依法行使對其房產的占有、使用、收益、處分權利并受國家法律保護。
第八條 申請房屋產權登記，申請人必須填寫申請書，出示個人身份或法人資格證書，并提交合法、齊全、有效的房屋產權原始證件。
自然人申請房屋產權登記，必須使用其身份證件上的姓名；法人、其他組織申請房屋產權登記，必須使用其法定全稱，由其法定代表人申請；共有的房屋，由共有人共同申請；設定房地產抵押權、典權等他項權利的，由權利人和他項權利人共同申請；房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。
第九條 權利人不能親自辦理房屋產權登記，可委托人代辦。委托登記，人應出具委托人簽署的書面委托書及委托人和人的有效證件。登記機關認為必要時，委托書須經(jīng)公證機關公證。
第十條 共有的房屋，《房屋所有權證》由共有人推舉的執(zhí)證人收執(zhí)，其它共有人執(zhí)《房屋共有權證》。
第十一條 設定房地產抵押權、典權等他項權利的，權利人應自事實發(fā)生之日起三十日內到房地產管理部門申請他項權利登記?！斗课菟棛嘧C》由他項權利人收執(zhí)。
第十二條 設定的他項權利期滿后，權利人應在期滿之日起三十日內申請辦理他項權利注銷登記。申請辦理注銷登記，權利人應提交原房屋權屬證書、他項權利證書，相關的合同、協(xié)議、證明等文件。
第十三條 設定的他項權利期滿后，若需繼續(xù)設定他項權利，權利人應按本辦法第十一條要求重新申請。
第十四條 軍隊、宗教和涉外房屋按國家有關規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 經(jīng)申請批準，下列房屋準予暫緩登記：
（一）因正當理由不能按期提交證明材料的；
（二）按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以準予暫緩登記的。
第十六條 下列房屋的登記申請不予受理：
（一）房屋權屬不清的；
（二）違章建筑；
（三）臨時建筑；
（四）其他依法不予核準登記的。
第十七條 房屋產權發(fā)生轉移、變更、滅失的，產權人應持有關證件在三十日內辦理產權登記。
新建的房屋，應在工程竣工驗收合格之日起三個月內申請產權登記。
第十八條 房屋產權證書文本由國務院建設主管部門統(tǒng)一印制，由市、縣（市）房地產行政主管部門頒發(fā)。
第十九條 省、市、縣房地產行政主管部門要對管轄范圍內的公私房屋定期驗證，并按規(guī)定辦理驗證手續(xù)。
第二十條 申請房屋產權登記，應交納登記費、勘察丈測費、權證工本費。具體收費標準按國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。
第三章 房屋產權管理
第二十一條 房屋產權管理是指房地產行政主管部門依法對各類房屋的產權進行審查、監(jiān)督和管理。
第二十二條 產權人在領取房屋（包括開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出售的房屋）所有權證后，才能進行產權轉移。
房屋產權轉移時，該房屋占用的土地使用權隨之轉移。
第二十三條 共同共有的房屋，一般不予分割，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外；按份共有的房屋，除確實難以分割的以外，允許按照份額分割；土地使用權不能分割的，應維持土地的共同使用權。
第二十四條 房屋設定抵押等他項權利時，應包括房屋占用的土地使用權。
第二十五條 房屋有下列情況之一的，禁止產權轉移或設定他項權利，依法繼承或人民法院判決的除外：
（一）在城市改造規(guī)劃實施范圍內的；
（二）在國家建設征用土地范圍內；
（三）其它依法禁止轉移、變更的。
除前款第（三）項外，禁止期限不得超過一年。
第二十六條 直管公房使用的國有土地，由房地產行政主管部門統(tǒng)一申報土地使用權，保持權利主體一致。
第二十七條 合并、分立、撤銷的單位，其房屋產權歸屬已按政策規(guī)定作過處理的，按當時的處理結果確認產權；產權歸屬不明的，由其上一級主管部門出具證明，經(jīng)審查無產權糾紛的，方可確認產權。
第二十八條 單位與個人共同投資建設或購買的房屋，投資多的一方為主權人，收執(zhí)《房屋所有權證》，其它投資方執(zhí)《房屋共有權證》。各方均應履行協(xié)議、章程規(guī)定的權利和義務。
第二十九條 商品房實行預售許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應到當?shù)胤康禺a行政主管部門辦理商品房預售登記，領取商品房預售許可證。
第三十條 房屋產權證書遺失、損壞的，應及時登報聲明作廢并向房屋所在地房屋權屬登記機關申請補發(fā)。由登記機關作出補發(fā)公告，經(jīng)六個月無異議的，予以補發(fā)。
第三十一條 任何單位和個人均不得虛報、瞞報房屋產權情況，不得涂改、偽造產權證件，不得侵犯他人房屋產權，不得利用房屋和使用的國有土地危害國家利益、公共利益，損害他人利益。
第四章 房屋產籍管理
第三十二條 房屋的產籍管理是指通過經(jīng)常性的測繪和房屋所有權、土地使用權的登記，不斷修正產籍資料，保證產籍資料的完整、準確、與實際情況相符，有效地為產權管理服務，為城市規(guī)劃和建設提供準確數(shù)據(jù)而對房屋產籍資料進行綜合管理。
第三十三條 房屋產籍由房地產行政主管部門統(tǒng)一管理。
第三十四條 房地產管理部門應建立健全房產檔案、產權轉移、變更申報、檔案資料調閱及房產測繪等管理制度。
第三十五條 房屋的測量，應符合房屋管理和測量規(guī)范的要求，準確反映房屋的自然狀況，并繪制符合規(guī)范的圖表，為審查確認產權提供可靠依據(jù)。
第三十六條 房屋的產籍，應依照房地丘（地）號編制，按房地產測量規(guī)范進行。
搞好地籍圖的測繪、補測和修測工作。
房屋地籍圖應體現(xiàn)房屋占地和與房屋相關的土地面積。
第三十七條 房屋產權檔案，應以產權人為宗立卷。宗內文件的排列，可以按照產權的變化時間為序。
第三十八條 房屋產籍，應根據(jù)房屋產權的轉移、變更等及時加以調整和補充。
第三十九條 房屋產籍管理應充分應用現(xiàn)代的管理科學，并廣泛采用先進的技術手段。
第四十條 提供利用檔案資料，按照國家有關規(guī)定，實行有償服務。
第五章 附則
第四十一條 違反本辦法規(guī)定，按國家有關法律、法規(guī)進行處罰。
第四十二條 涉外房屋的產權產籍管理，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，適用本辦法。
城市規(guī)劃區(qū)以外國有土地范圍內房屋的產權產籍管理，參照本辦法執(zhí)行。
