房屋評(píng)估法律依據(jù)精選(九篇)
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第1篇：房屋評(píng)估法律依據(jù)范文
可以通過(guò)網(wǎng)上評(píng)估系統(tǒng)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；也可以由經(jīng)紀(jì)公司派人實(shí)地看房進(jìn)行評(píng)估，還可以委托專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行收費(fèi)評(píng)估。
【法律依據(jù)】
《城市房地產(chǎn)管理法》第34條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
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第2篇：房屋評(píng)估法律依據(jù)范文
(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;
(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;
(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣(mài)房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。
法律依據(jù)：
第3篇：房屋評(píng)估法律依據(jù)范文
一、公益拆遷與商業(yè)拆遷未加區(qū)分
關(guān)于物權(quán)法第四十二條中“公共利益”的界定問(wèn)題在理論界爭(zhēng)論很大,這里只想從具體的審判實(shí)踐談公益拆遷和商業(yè)拆遷對(duì)房屋拆遷案件審理的影響。如果是公益拆遷,則根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定得到相應(yīng)的補(bǔ)償。由于這種拆遷是為了公共利益,因此,其補(bǔ)償一般較低,被拆遷人也容易接受。但現(xiàn)實(shí)情況往往是純粹的商業(yè)開(kāi)發(fā)卻打著“舊城改造”、“公益事業(yè)”的旗號(hào),對(duì)被拆遷人給予類(lèi)似于公益拆遷那樣較低程度的補(bǔ)償。開(kāi)發(fā)商賺了大錢(qián),被拆遷人的利益卻在“公共利益”的名義下大受其害。也因此,不少被拆遷人以拆遷補(bǔ)償太少而起訴要求撤銷(xiāo)已經(jīng)簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議。面對(duì)這種訴訟,法院明知被拆遷人的利益訴求是正當(dāng)?shù)?但也很難找到支持其請(qǐng)求的依據(jù),因?yàn)椤冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《拆遷條例》)沒(méi)有區(qū)分商業(yè)拆遷和公益拆遷,而物權(quán)法也沒(méi)有告訴法官哪些情況屬于“公共利益”。而如果有了這種區(qū)分,法官可以直接根據(jù)商業(yè)拆遷的性質(zhì)判斷某些拆遷補(bǔ)償協(xié)議存在顯失公平的情形,從而支持被拆遷人撤銷(xiāo)拆遷補(bǔ)償協(xié)議的請(qǐng)求,使其利益得到公正的維護(hù)。因此,關(guān)于“公共利益”的界定問(wèn)題,看似一個(gè)宏觀的理論問(wèn)題,但實(shí)際上對(duì)房屋拆遷案件的處理起著舉足輕重的作用,系亟待解決的問(wèn)題。
二、城市房屋拆遷中被拆遷房所占區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)的補(bǔ)償缺位
根據(jù)物權(quán)法第一百三十七條的規(guī)定,城市房屋住宅用地可以通過(guò)支付對(duì)價(jià)以出讓方式獲得。但實(shí)際上,在物權(quán)法之前,已經(jīng)有很多城市居民實(shí)際享有其私產(chǎn)房占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán),其實(shí)也是國(guó)有土地的使用權(quán),也相當(dāng)于物權(quán)法意義上的建設(shè)用地使用權(quán)。這些城市居民的國(guó)有土地使用權(quán)的取得情況較為復(fù)雜,從原國(guó)家土地管理局的一個(gè)文件中可以看出一些端倪。1995年3月11日,原國(guó)家土地管理局在《確定土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的若干規(guī)定》中指出:“土地使用者經(jīng)國(guó)家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用、或通過(guò)依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國(guó)有土地的,可以確定其國(guó)有土地使用權(quán)”,“土地公有制之前,通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的,土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后迄今仍繼續(xù)使用的,可確定現(xiàn)使用者的國(guó)有土地使用權(quán)。”由此可見(jiàn),這些城市居民所享有的私有房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是合法的。
但是,《拆遷條例》并沒(méi)有明確收回已經(jīng)劃撥、出讓的土地使用權(quán)的補(bǔ)償問(wèn)題。根據(jù)《拆遷條例》第二十四條之規(guī)定,貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。而以《拆遷條例》為依據(jù)制定的地方規(guī)章,也基本對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償采取回避的態(tài)度。如《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規(guī)定,被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)包括房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià);《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第五十三條規(guī)定,估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估時(shí)間以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準(zhǔn)。其中,都沒(méi)有涉及土地使用權(quán)的補(bǔ)償問(wèn)題。而從我們的生活經(jīng)驗(yàn)判斷,土地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地上所附房屋的價(jià)值,拆遷人的目的并不是為了取得被拆遷人的房屋及其附屬物,而是為了取得房屋及其附屬物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),取得土地使用權(quán)并進(jìn)行投資獲得收益才是房屋拆遷的最主要內(nèi)容。但我們的拆遷補(bǔ)償制度中,恰恰沒(méi)有對(duì)最有價(jià)值的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。
三、裁判援引的法律依據(jù)存在矛盾
根據(jù)我國(guó)立法法第八條第(六)項(xiàng)和物權(quán)法第四十二條之規(guī)定,對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收,只能由法律規(guī)定,為了公共利益進(jìn)行拆遷時(shí)必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行征收。但在實(shí)踐中,我國(guó)的拆遷沒(méi)有區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷,現(xiàn)實(shí)中的拆遷實(shí)際上已經(jīng)等同于對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)(私人房屋)的征收。目前,對(duì)這種征收行為進(jìn)行規(guī)范的主要是《拆遷條例》,而該條例在我國(guó)屬于行政法規(guī)。因此,法院在對(duì)房屋拆遷糾紛案件作出判決援引法律時(shí)陷入了兩難的境地:如果引用《拆遷條例》,則有違立法法第八條和物權(quán)法第四十二條之精神,因?yàn)楹笳咭?guī)定對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收,只能由法律規(guī)定,為了公共利益進(jìn)行拆遷時(shí)必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行征收;如果不援引《拆遷條例》,就無(wú)法在判決中指明法律依據(jù)從而很好地闡明判決的意旨。
四、因補(bǔ)償、安置問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的處理程序混亂
根據(jù)《拆遷條例》第十六條之規(guī)定,拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的,經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),由房屋拆遷管理部門(mén)或政府進(jìn)行行政裁決。當(dāng)事人如果對(duì)行政裁決不服可以在法定期限內(nèi)提起行政訴訟。而根據(jù)1996年《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)》,拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議,或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后,一方或者雙方當(dāng)事人反悔,未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決,僅就房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。這也就意味著,拆遷人與被拆遷人僅就房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。由此可見(jiàn),《拆遷條例》與該司法解釋在“當(dāng)事人在達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議前因房屋補(bǔ)償、安置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)”應(yīng)該如何解決存在抵牾。依據(jù)《拆遷條例》應(yīng)該先申請(qǐng)行政裁決,如果對(duì)裁決不服,可以提起行政訴訟;而依據(jù)司法解釋,則可以直接提起民事訴訟。兩個(gè)規(guī)范性文件,一個(gè)是行政法規(guī),一個(gè)是司法解釋,相互之間存在著明顯的矛盾。此外,《拆遷條例》對(duì)行政強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)定也存在明顯的不足,其中比較突出的問(wèn)題是適用司法強(qiáng)制和行政強(qiáng)制的規(guī)定含糊不清,這也容易導(dǎo)致行政強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)在拆遷過(guò)程中被濫用?！恫疬w條例》第十五條將拆遷人和被拆遷人通過(guò)仲裁和司法解決糾紛的途徑限定為“拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后”,客觀上造成了大量拆遷糾紛只能以行政裁決的方式來(lái)解決,并最終通過(guò)行政強(qiáng)制來(lái)執(zhí)行,從而剝奪了被拆遷人獲得司法救濟(jì)的機(jī)會(huì)。
五、拆遷房屋上的承租人保護(hù)不力
在拆遷案件中,有一部分是拆遷房屋上的承租人因沒(méi)有得到相應(yīng)補(bǔ)償而提起的訴訟,此種訴訟要么以被拆遷人為被告,要求與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償款進(jìn)行合理分配;要么直接以拆遷人為被告要求其給予補(bǔ)償。在后者,因承租人對(duì)拆遷人沒(méi)有實(shí)體上的請(qǐng)求權(quán),故法院一般會(huì)駁回其訴訟請(qǐng)求。而在前者的情況下,實(shí)踐中的情形一般是拆遷補(bǔ)償款都給了被拆遷人,然后由被拆遷人給承租人補(bǔ)償。此時(shí),因主動(dòng)權(quán)在被拆遷人手里,法院即使判決被拆遷人對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償,但在具體數(shù)額的確定上也無(wú)章可循,承租人的權(quán)益很難得到保障。但客觀地講,在很多情況下,被拆遷房屋出租給承租人進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí),承租人因拆遷而遭受的損失是巨大的,其損失數(shù)額有時(shí)甚至?xí)^(guò)被拆遷人自己?！恫疬w條例》第三十三條雖然規(guī)定了對(duì)非住宅房屋拆遷時(shí)的停產(chǎn)停業(yè)損失,但并沒(méi)有明確這一補(bǔ)償是否給承租人。因此,目前僅僅依靠從被拆遷人手中分得部分拆遷補(bǔ)償款的制度設(shè)計(jì),已經(jīng)很難保障承租人的合法權(quán)益。
六、拆遷評(píng)估中的評(píng)估方法缺乏科學(xué)性
第4篇：房屋評(píng)估法律依據(jù)范文
如果需要交稅的，應(yīng)當(dāng)交以下稅：
1、契稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免交納契稅；對(duì)非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅，稅率0.1％。
2、印花稅，包括合同印花稅和權(quán)證印花稅。合同印花稅：根據(jù)印花稅稅目稅率表，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)按所載金額萬(wàn)分之五貼花。
3、房產(chǎn)證已過(guò)2年，可免征；房產(chǎn)證未過(guò)2年，估價(jià)×5．6％，總結(jié)起來(lái)的話(huà)，繼承的話(huà)，需要辦理繼承協(xié)議公證，需要交納公證費(fèi)，過(guò)戶(hù)時(shí)繳納房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)，契稅和印花稅以及工本手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。
法律依據(jù)：
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》第一條
第5篇：房屋評(píng)估法律依據(jù)范文
一、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，改革和完善房屋拆遷制度。
房屋拆遷矛盾激化的根源在于當(dāng)前的房屋拆遷制度，政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)過(guò)多，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩濃厚，要徹底解決房屋拆遷矛盾，必須依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，改革和完善我國(guó)現(xiàn)行的房屋拆遷制度。
1、切實(shí)保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。保障被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，明確規(guī)定對(duì)被拆遷人的土地使用權(quán)按征地區(qū)片綜合地價(jià)實(shí)施補(bǔ)償。
目前的房屋拆遷條例，只注意到了被拆遷人的房屋所有權(quán)，而忽視了被拆遷人的土地使用權(quán)，必將給被拆遷人造成巨大損失。因此，必須明確規(guī)定政府征用或收回土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)土地，除了要依照征地區(qū)片綜合地價(jià)對(duì)房屋進(jìn)行損失補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人因喪失土地使用權(quán)而遭受的損失。
2、明確區(qū)分公共利益和商業(yè)利益。將政府介入和強(qiáng)制拆遷限制在公益拆遷的范圍之內(nèi)，政府應(yīng)從商業(yè)拆遷活動(dòng)中退出。
城市房屋拆遷基本上可以分成為了公共利益的拆遷和為了商業(yè)利益的拆遷。只有為了公共利益的拆遷，政府才可以使用強(qiáng)制權(quán)力。為了商業(yè)利益的拆遷，必須完全交給市場(chǎng)，按市場(chǎng)規(guī)律辦事，拆還是不拆、補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，都完全交由市場(chǎng)主體自由協(xié)商解決。
3、引入聽(tīng)證制度。依照程序正義的要求，確保被拆遷人對(duì)拆遷程序的參與權(quán)利，在拆遷活動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，引入聽(tīng)證制度。
拆遷活動(dòng)直接涉及被拆遷人重大的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，應(yīng)該充分聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn)，確保被拆遷人對(duì)拆遷程序的參與。在拆遷實(shí)踐中，被拆遷人根本沒(méi)有表達(dá)自己意見(jiàn)的機(jī)會(huì)，等于政府暗地里把被拆遷戶(hù)的房屋賣(mài)給了開(kāi)發(fā)商。因此，在涉及被拆遷人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的拆遷活動(dòng)中，特別是立項(xiàng)、規(guī)劃等環(huán)節(jié)，引入聽(tīng)證制度，充分保障被拆遷人的參與權(quán)利。
二、嚴(yán)格依法行政，加強(qiáng)對(duì)拆遷活動(dòng)的監(jiān)督力度。
拆遷矛盾激化，固然有其制度上的原因，但執(zhí)法上的問(wèn)題也不可忽視。
拆遷條例明確規(guī)定，拆遷人是取得房屋拆遷許可證的單位，實(shí)施中往往就走了樣。由政府直接作為拆遷人或由開(kāi)發(fā)商委托政府的拆遷辦、拆遷指揮部拆遷的現(xiàn)象仍然十分普遍；補(bǔ)償安置不到位，安置房品質(zhì)低劣，幾乎引起被拆遷戶(hù)的普遍不滿(mǎn)。拆遷條例規(guī)定的許多程序沒(méi)有得到遵守，無(wú)合法手續(xù)的拆遷、超期限拆遷、超范圍拆遷等違法現(xiàn)象嚴(yán)重，野蠻拆遷更是激起民憤。
各級(jí)人大、政府、法院和檢察機(jī)關(guān)必須加強(qiáng)對(duì)拆遷的各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查，尤其是加強(qiáng)對(duì)拆遷人和相關(guān)政府部門(mén)的檢查，加大對(duì)違法行為的處罰力度。
三、加強(qiáng)對(duì)有關(guān)文件的合憲性和合法性審查，及時(shí)廢止和修改違反上位法的有關(guān)文件，確保國(guó)家法制的統(tǒng)一。
目前拆遷活動(dòng)的法律依據(jù)，多是地方政府的規(guī)章。有些規(guī)章從單純的城市建設(shè)出發(fā)，抵觸國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和其它相關(guān)法律等上位法的規(guī)定，設(shè)置了很多侵犯被拆遷人權(quán)益的條文，嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的利益，破壞了國(guó)家法制的統(tǒng)一。因此，應(yīng)對(duì)于拆遷活動(dòng)相關(guān)的各種規(guī)章和地方性法規(guī)的全面審查，對(duì)于違反上位法的相關(guān)條文，予以修改或廢止。
四、對(duì)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理整頓，確保評(píng)估結(jié)果的公正性。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所絕大多數(shù)由政府職能部門(mén)的二級(jí)機(jī)構(gòu)發(fā)展而來(lái)，雖然形式上脫了鉤，但在人、財(cái)、物等諸多方面仍有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，加之土地開(kāi)發(fā)商與評(píng)估事務(wù)所的關(guān)系密切，土地高價(jià)低估現(xiàn)象十分嚴(yán)重。
第6篇：房屋評(píng)估法律依據(jù)范文
購(gòu)買(mǎi)二套房所需要交納的首付費(fèi)用一般是首付比例為房屋評(píng)估價(jià)的30%，高貸款比例為70%，買(mǎi)方通過(guò)商貸購(gòu)買(mǎi)二套以上住房，首付比例為房屋評(píng)估價(jià)的50%，高貸款比例為50%，而二套房貸首付，是第二套普通自住房的按揭貸款的第一期付款簡(jiǎn)稱(chēng)，是指以借款人家庭包括借款人、配偶及未成年子女為單位認(rèn)定的。因此在符合二套房規(guī)定的情況下，應(yīng)該按照上述比例來(lái)進(jìn)行費(fèi)用的交納。
法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第十七條從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，持稅務(wù)登記證件，在銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)開(kāi)立基本存款帳戶(hù)和其他存款帳戶(hù)，并將其全部帳號(hào)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告。銀行和其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人的帳戶(hù)中登錄稅務(wù)登記證件號(hào)碼，并在稅務(wù)登記證件中登錄從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人的帳戶(hù)帳號(hào)。稅務(wù)機(jī)關(guān)依法查詢(xún)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人開(kāi)立帳戶(hù)的情況時(shí)，有關(guān)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
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第7篇：房屋評(píng)估法律依據(jù)范文
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)管理；房屋測(cè)量；作用
在現(xiàn)代房產(chǎn)管理中，房屋測(cè)量的作用不容小覷，本文結(jié)合房產(chǎn)管理的實(shí)際情況對(duì)房屋測(cè)量技術(shù)在房產(chǎn)管理中的作用及其重要意義進(jìn)行分析．希望能對(duì)從事房產(chǎn)管理的相關(guān)人員提供一定的借鑒和參考。
1 房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的地位及其重要性分析
在房產(chǎn)管理中，房屋測(cè)量技術(shù)的地位非同尋常，由于房屋登記具有時(shí)間短．任務(wù)重的特點(diǎn)，在房屋管理中的很多歷史遺留問(wèn)題，諸如房屋面積測(cè)定和評(píng)估。房屋類(lèi)別的確定都需要借助于房屋測(cè)量技術(shù)，同時(shí)隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房屋測(cè)量技術(shù)可以廣泛的應(yīng)用于城建征地規(guī)劃和房屋管理方案設(shè)計(jì)中。同時(shí)由于房產(chǎn)管理涉及到房屋的各個(gè)方面．對(duì)房屋測(cè)量的要求也有多樣性。
首先，房屋測(cè)量對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理意義重大，房地產(chǎn)管理的核心內(nèi)容之一是進(jìn)行房屋所有權(quán)的管理。因此要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的法律化、制度化和程序化．就必須充分依靠房屋測(cè)量。通過(guò)房屋測(cè)量才能進(jìn)行有效的房屋基本情況的審計(jì)和評(píng)估，房屋測(cè)量的質(zhì)量和結(jié)果直接影響到房屋所有權(quán)的登記．因此房屋測(cè)量部門(mén)要科學(xué)決策。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣才能為房產(chǎn)管理提供參考資料，減輕房產(chǎn)管理的工作量。房屋測(cè)量還對(duì)房地產(chǎn)管理中的市場(chǎng)管理意義重大．隨著我國(guó)住房制度改革不斷深化。新建住房的利用率不斷提高，安居房和房地產(chǎn)開(kāi)放市場(chǎng)力度也不斷加大，隨著大量的房屋進(jìn)入市場(chǎng)。房屋的買(mǎi)賣(mài)和交易行為也越來(lái)越頻繁，作為房屋管理部門(mén)在進(jìn)行管理時(shí)需要提供一定的法律依據(jù)，而房屋測(cè)量則客觀上提供了這一需要．在商品房建筑面積確定和房產(chǎn)注冊(cè)、登記等方面．通過(guò)房屋測(cè)量部門(mén)鑒定的房屋可以規(guī)范的進(jìn)入市場(chǎng)，這也有和J于保證消費(fèi)者的合法權(quán)益。促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和房屋消費(fèi)市場(chǎng)的活躍，使房屋消費(fèi)者放心。使房產(chǎn)管理進(jìn)入一個(gè)良性的科學(xué)的運(yùn)作軌道。
此外,結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展的情況，房屋測(cè)量對(duì)推進(jìn)住房制度改革，保證合理規(guī)劃和使用土地意義重大，當(dāng)前住房改革的重點(diǎn)是進(jìn)行公有住房統(tǒng)計(jì)和優(yōu)惠銷(xiāo)售，其中一個(gè)重要的基礎(chǔ)工作就是準(zhǔn)確和合理的確定每一套住房的價(jià)格。因此要注重房地產(chǎn)單價(jià)的評(píng)估和管理，這就涉及到了房屋分?jǐn)偯娣e的計(jì)算和分配，這一項(xiàng)工作與人民群眾的利益密切相關(guān)，也是房產(chǎn)管理的重要內(nèi)容之一，房屋測(cè)量在數(shù)據(jù)上的精確性和合理性對(duì)于規(guī)范房產(chǎn)管理制度，保證住房改革的公信力意義非凡。同時(shí)在合理規(guī)劃和利用城鎮(zhèn)住房土地上．規(guī)范、專(zhuān)業(yè)的房屋測(cè)量是聯(lián)系土地、規(guī)劃和城建部門(mén)的紐帶，房產(chǎn)測(cè)量圖從一定程度上規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理，為合理的調(diào)配和利用土地，妥善的進(jìn)行城鎮(zhèn)用地建設(shè)提供了相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料，是合理進(jìn)行土地規(guī)劃和住房建設(shè)的一桿標(biāo)尺。
2 房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用
房屋測(cè)量技術(shù)是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求很高的工作。它的發(fā)展是建立在現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)的基礎(chǔ)上的。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的H益興旺，對(duì)房屋測(cè)量的需求也越來(lái)越大，特別是涉及到房屋所有權(quán)的歸屬和房產(chǎn)分割等問(wèn)題時(shí)，房屋測(cè)量成為解決房屋糾紛的重要的科學(xué)的法律依據(jù)。房屋測(cè)量獲得的測(cè)量數(shù)據(jù)往往是第一手的，主要指與房屋相聯(lián)系的房屋產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋面積、房屋產(chǎn)別等數(shù)據(jù)，往往都具有很強(qiáng)的法律效力，有了這些依據(jù)，才能有效的載入房屋所有權(quán)屬證書(shū)，因此在房產(chǎn)管理中，房屋所有的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書(shū)和財(cái)政稅收的重要依據(jù)．擁有法律、財(cái)政和城鎮(zhèn)規(guī)劃三大基本作用，在法律上，為了更好的理清房屋的權(quán)屬關(guān)系，為房屋所有權(quán)屬證書(shū)提供客觀、有效的依據(jù)，就需要有精確的房屋測(cè)量技術(shù)作為輔助工具．在城鎮(zhèn)規(guī)劃上。城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)管理部門(mén)在穩(wěn)步推進(jìn)居民基本住房建設(shè)的同時(shí)。也要充分考慮房屋測(cè)量技術(shù)的發(fā)揮，因此城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門(mén)和規(guī)劃建設(shè)部門(mén)必須全面了解和掌握所轄地房產(chǎn)的權(quán)屬、方位、數(shù)量和使用現(xiàn)狀，以便對(duì)城鎮(zhèn)房屋進(jìn)行科學(xué)、有效的管理。
只有合理的利用房屋測(cè)量技術(shù)，才能穩(wěn)步的推進(jìn)房屋管理和合理的房屋規(guī)劃建設(shè)，提高土地的利用率。從而更好的調(diào)配和使用房屋和土地．有計(jì)劃安排新舊城區(qū)居民房屋的拆遷和改造，為新發(fā)展房屋住宅區(qū)的規(guī)劃提供便利條件。同時(shí)房屋測(cè)量的數(shù)據(jù)和結(jié)果，也是進(jìn)行城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理和房屋規(guī)劃研究的重要基礎(chǔ)資料。由此可見(jiàn)，房屋測(cè)量技術(shù)雖然專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。但在房屋管理中卻應(yīng)用廣泛，發(fā)揮著重要作用。
同時(shí)．房屋測(cè)量提供了準(zhǔn)確的測(cè)量圖紙資料和數(shù)據(jù)庫(kù)，不僅對(duì)私有房屋管理意義重大，也為正確掌握城鎮(zhèn)居民房屋和土地的使用現(xiàn)狀和變化提供了一定的參考，通過(guò)房屋測(cè)量的數(shù)據(jù)．城鎮(zhèn)房屋管理部門(mén)可以對(duì)公私各占有的房產(chǎn)數(shù)量和面積進(jìn)行合理的統(tǒng)計(jì)．徹底清除違法違章房屋，從而形成動(dòng)態(tài)的房屋管理和監(jiān)測(cè)體系，房屋測(cè)量技術(shù)的重要之處還在于它為統(tǒng)計(jì)各類(lèi)房屋的數(shù)量和比重提供了可支撐的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可以廣泛的應(yīng)用于現(xiàn)代房產(chǎn)管理和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究。房屋測(cè)量為房產(chǎn)稅的征收提供了必要的依據(jù)，房產(chǎn)測(cè)量為城鎮(zhèn)財(cái)政、稅收等部門(mén)研究和確定居民房屋土地分類(lèi)等級(jí)、制定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供了參照，在一定程度上保證了房產(chǎn)稅費(fèi)的征收，避免了稅收管理部門(mén)的損失。
此外．房產(chǎn)測(cè)量圖中所顯示的所有房屋的權(quán)屬范圍，是經(jīng)測(cè)量統(tǒng)計(jì)后逐幢房屋清理得出的產(chǎn)權(quán)，房屋的產(chǎn)權(quán)經(jīng)過(guò)住戶(hù)申請(qǐng)登記。是由主管部門(mén)逐戶(hù)審核確認(rèn)的。房產(chǎn)測(cè)量圖也是加強(qiáng)房產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)、保障房屋所有者的合法權(quán)益的依據(jù)之一。
房屋測(cè)量技術(shù)在房屋管理的作用不言而喻，而怎么科學(xué)有效的發(fā)揮房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用則是當(dāng)前房屋管理人員和房屋測(cè)量工作者關(guān)心的首要問(wèn)題。需要引起房地產(chǎn)管理從業(yè)者的重視。
3 房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用和注意的問(wèn)題
以上，我們談到了房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的地位和作用，對(duì)房屋測(cè)量的作用進(jìn)行了必要的研究和分析。而在房產(chǎn)管理中．只有精確的房屋測(cè)量才能更好的維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和銷(xiāo)售秩序．進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)商品房銷(xiāo)售行為，從而提高商品房銷(xiāo)售面積的準(zhǔn)確性和針對(duì)性，減少商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛，維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，為此國(guó)家曾制定了相應(yīng)的房產(chǎn)管理和房屋測(cè)量的規(guī)章制度，然而在實(shí)際操作中涉及到此類(lèi)問(wèn)題．卻需要具體問(wèn)題具體分析。因此有必要對(duì)具體應(yīng)用和操作房屋測(cè)量時(shí)注意的幾個(gè)問(wèn)題作更深入的探討。
3.1 房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)量
關(guān)于房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)量往往要求精確性強(qiáng)，數(shù)據(jù)復(fù)雜，因?yàn)榉课蒌N(xiāo)售面積和市場(chǎng)定價(jià)有很大的關(guān)系．因此在測(cè)量時(shí)精確度的把握是重點(diǎn)。房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)詹比較復(fù)雜．一般來(lái)說(shuō)可分為房屋總面積測(cè)量和房屋總利用面積的測(cè)量。這二個(gè)參數(shù)是衡量房屋面積大小，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的基本方法之一，房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前常見(jiàn)的測(cè)量技術(shù)主要有：運(yùn)用實(shí)地量距法進(jìn)行面積測(cè)算；運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算：利用GPS技術(shù)進(jìn)行房屋測(cè)量。房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)量是房屋測(cè)量中的重要內(nèi)容．科學(xué)的房屋銷(xiāo)售面積測(cè)量往往能為房產(chǎn)管理者提供管理的相關(guān)憑證．也是妥善處理城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛和房屋面積補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題的重要保證，因此房屋測(cè)量人員要根據(jù)實(shí)際情況運(yùn)用科學(xué)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)方法做好房屋銷(xiāo)售面積的測(cè)量工作，為房產(chǎn)管理保駕護(hù)航。
3.2 房屋測(cè)量的相關(guān)要求和規(guī)定
房屋測(cè)量工作作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性、專(zhuān)業(yè)性和政策性較強(qiáng)的工作．必須有一定的技術(shù)要求和規(guī)范來(lái)進(jìn)行合理的限定．這些規(guī)定和要求對(duì)于規(guī)范房屋測(cè)量人員的工作提出了較高的要求，能否充分發(fā)揮房屋測(cè)量在房產(chǎn)管理中的作用，房屋測(cè)量的行業(yè)規(guī)范的提出是十分必要的。目前。在房屋測(cè)量中，要遵循和執(zhí)行統(tǒng)一的房屋測(cè)量規(guī)范，同時(shí)。房屋應(yīng)具備上蓋和防護(hù)物，要保證房屋的結(jié)構(gòu)牢固。屬于永久性建筑物。且屬于生活或生產(chǎn)性場(chǎng)所等條件，這些普遍性的條件給予了房屋測(cè)量者許多有效的指導(dǎo)，有利于科學(xué)、合理的房屋測(cè)量和評(píng)估體系的形成，避免出現(xiàn)由于房屋測(cè)量偏差所導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛。
綜上所述，本文對(duì)房屋測(cè)量在房屋管理中的重要作用和應(yīng)注意問(wèn)題分別進(jìn)行了研究和分析，由此可見(jiàn)房屋測(cè)量在社會(huì)經(jīng)濟(jì)、人民生活等方面的地位，每個(gè)房屋測(cè)量工作者應(yīng)該認(rèn)真工作，善于學(xué)習(xí)，才能把測(cè)量工作搞好，為房屋管理和房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系確定提供重要的保障。
參考文獻(xiàn)
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第8篇：房屋評(píng)估法律依據(jù)范文
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；法律制度改革；房地產(chǎn)市場(chǎng)
中圖分類(lèi)號(hào)： D923 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）23-0317-02
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度不斷提高，為實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行了調(diào)整與修改。1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，使得房產(chǎn)稅首次出現(xiàn)在我國(guó)稅收歷史上。2008年，中國(guó)法律和稅務(wù)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家開(kāi)始提出針對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的觀點(diǎn)，解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題。對(duì)此，房產(chǎn)稅再次進(jìn)入到公眾的視野，也成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
一、房產(chǎn)稅概述
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征收對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的本質(zhì)是開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅包括個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅和財(cái)產(chǎn)稅，其中個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅只對(duì)納稅人的特定財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征稅，而財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)納稅人的所以財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征稅。因此，更準(zhǔn)確地說(shuō)，我國(guó)房產(chǎn)稅是屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅，因?yàn)槲覈?guó)房產(chǎn)稅只針對(duì)房屋進(jìn)行征稅。房產(chǎn)稅具有如下特征。
房產(chǎn)稅的征收對(duì)象比較特殊。房產(chǎn)稅針對(duì)的是市、縣、鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋征稅，不包括農(nóng)村；農(nóng)村的房屋，大部分是農(nóng)民居住用房，為了減輕農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，農(nóng)村的房屋并沒(méi)有納入到征收范圍。
房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)具有差異性。房產(chǎn)稅根據(jù)納稅人經(jīng)營(yíng)形式不同，對(duì)經(jīng)營(yíng)性住房按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)出租性住房按租金收入計(jì)稅，使征稅辦法符合納稅人的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，有利于平衡稅收負(fù)擔(dān)和征收管理。
房產(chǎn)稅征收稅款具有僵化性。房產(chǎn)稅是按照在有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)部門(mén)登記的房屋價(jià)值，若房屋登記價(jià)值沒(méi)有明顯低于實(shí)際價(jià)值，有關(guān)部門(mén)不會(huì)主動(dòng)對(duì)房產(chǎn)登記簿上房屋價(jià)值進(jìn)行修改，這就使得房產(chǎn)稅不能隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而相應(yīng)提高，不能夠體現(xiàn)房屋的真實(shí)價(jià)值。長(zhǎng)此以往，將導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅收的大量流失。
在調(diào)控房地產(chǎn)的措施中，稅收以其強(qiáng)制性的特點(diǎn)，集經(jīng)濟(jì)、行政和法律手段于一身，在調(diào)控中發(fā)揮了不可代替的作用。稅收從來(lái)都是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要工具，與此同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的變化調(diào)整著政策，以充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。
二、國(guó)外房產(chǎn)稅法律制度分析
以美國(guó)和英國(guó)為例，分析其較為完善的房產(chǎn)稅法律制度中較為先進(jìn)的方面，對(duì)我國(guó)在房產(chǎn)稅構(gòu)建方面起了哪些積極的作用。
（一）美國(guó)的房產(chǎn)稅法律制度
美國(guó)作為世界上經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的國(guó)家，在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)其法律制度的完善程度也同樣處于領(lǐng)先的地位。相比于其他國(guó)家的房產(chǎn)稅法律制度，美國(guó)的房產(chǎn)稅法顯得別具一格。房產(chǎn)稅法在美國(guó)并不是作為一個(gè)單獨(dú)的稅種存在的，而是作為財(cái)產(chǎn)稅中的一部分來(lái)進(jìn)行征收，主要由地方政府征收，稅收收入全部納入地方政府的財(cái)政之中。
美國(guó)的房產(chǎn)稅評(píng)估與征收遵循的是相對(duì)獨(dú)立的原則，各地方政府均設(shè)有專(zhuān)門(mén)的核稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，在全國(guó)以州為單位建立網(wǎng)絡(luò)化管理，核稅評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員只負(fù)責(zé)對(duì)稅款進(jìn)行征收以及處理相關(guān)的事務(wù)。這樣就能更為清晰地對(duì)居民的私人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記以及備案，同時(shí)使得稅務(wù)征收人員對(duì)納稅人的資料以及納稅的金額的掌控更為方便。
美國(guó)房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策多種多樣，為了保障納稅人的合法權(quán)益，各州均通過(guò)立法部門(mén)以法律形式確定下來(lái)，把對(duì)州、郡、鎮(zhèn)的稅收優(yōu)惠對(duì)象、稅收優(yōu)惠內(nèi)容、條件、辦理程序等都予以明確規(guī)定，形成了一個(gè)較為完整的稅收優(yōu)惠體系，在實(shí)體法和程序法上均做到有法可依。
（二）英國(guó)的房產(chǎn)稅法律制度
英國(guó)也是一個(gè)房產(chǎn)稅法律制度比較完善的國(guó)家，但與美國(guó)房產(chǎn)稅制相同之處，就是也沒(méi)有單獨(dú)的房產(chǎn)稅立法。其房地產(chǎn)稅種大體包括家庭財(cái)產(chǎn)稅，也叫市政稅和營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅。這兩種與我國(guó)房產(chǎn)稅的性質(zhì)屬于同一范疇，其中，家庭房產(chǎn)稅是最廣泛的房產(chǎn)稅種，它以公民房屋的實(shí)際價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行征稅，征稅對(duì)象為居住房屋，稅率由英國(guó)各地方政府自行規(guī)定。
英國(guó)的營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅主要針對(duì)營(yíng)業(yè)性用房所征的稅，與家庭財(cái)產(chǎn)稅最大的不同就是，家庭財(cái)產(chǎn)稅屬于地方稅種，而營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅屬于中央稅種，由地方代為征收后統(tǒng)一上交給中央財(cái)政。但是，中央也會(huì)根據(jù)地區(qū)人口基數(shù)比例和地區(qū)貧富差距情況把營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅返還給地方政府。英國(guó)的房產(chǎn)稅等級(jí)評(píng)估由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)評(píng)估，政府的稅務(wù)部門(mén)只負(fù)責(zé)征收和管理，具體的評(píng)估和納稅無(wú)需個(gè)人參與，這點(diǎn)與美國(guó)大致相同。
雖然美國(guó)和英國(guó)都沒(méi)有單獨(dú)的房產(chǎn)稅立法，但其法律制度的選擇是與國(guó)情相適應(yīng)的。由這一點(diǎn)可以看出，經(jīng)濟(jì)建設(shè)與法律建設(shè)相互協(xié)調(diào)，才能制定出最合適的法律。
三、我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度所面臨的問(wèn)題
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度迅猛，在內(nèi)需不足等一系列問(wèn)題出現(xiàn)的時(shí)候，在推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中房地產(chǎn)投資占據(jù)了較大的比重。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天，我們更不能忽視隱藏在發(fā)展背后的一系列問(wèn)題：房?jī)r(jià)虛高，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，閑置房屋過(guò)多導(dǎo)致出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象等。出現(xiàn)這些問(wèn)題最重要的原因就是房產(chǎn)稅法律制度不健全。目前，我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度存在的問(wèn)題有以下方面。
（一）立法層次低
從整體來(lái)看，現(xiàn)階段我國(guó)房產(chǎn)稅的基本立法層面較低，無(wú)論是《房產(chǎn)稅暫行條例》，還是各地方針對(duì)《房產(chǎn)稅暫行條例》所制定的實(shí)施細(xì)則，除了《個(gè)人所得稅法》和《企業(yè)所得稅法》外，基本上都是以行政法規(guī)的形式規(guī)定的。這不能體現(xiàn)稅收的權(quán)威性，也不能保證房產(chǎn)稅法律制度在實(shí)施環(huán)節(jié)上的良好運(yùn)行。
此外，“我國(guó)《立法法》第八條規(guī)定：“下列事項(xiàng)只能制定法律……（八）基本經(jīng)濟(jì)制定以及財(cái)政、稅收、海關(guān)、金融和外貿(mào)的基本制度；”我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的主要依據(jù)還是1986年由國(guó)務(wù)院頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，屬于行政法規(guī)范疇，顯然這違反了法律規(guī)定，使得房產(chǎn)稅法律制度在執(zhí)行中難以有效實(shí)施”。
（二）征稅范圍過(guò)于狹窄
我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅法律制度，只針對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)的營(yíng)業(yè)性用房進(jìn)行征稅，公民自身所擁有的非營(yíng)業(yè)性用房并沒(méi)有納入到房產(chǎn)稅的征收范圍之內(nèi)，這就使得房產(chǎn)稅的征稅范圍大大縮小，形成稅收漏洞，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了消極的影響。
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和住房體制改革的推進(jìn)，越來(lái)越多的公民在這樣的大環(huán)境下都購(gòu)買(mǎi)了屬于自己的房產(chǎn)，而擁有多套房產(chǎn)的公民也在人群中占據(jù)了一定的比重。這樣一來(lái)，將公民自身所擁有的非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)排除在房產(chǎn)稅的征收范圍之外，使得房產(chǎn)稅稅收收入大大縮水，從這種情況中也能體現(xiàn)出我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度的不健全。
（三）稅率缺乏浮動(dòng)空間
“現(xiàn)行的房產(chǎn)稅法律制度中，僅僅擁有兩種稅率計(jì)算方法”。這樣過(guò)于單一的稅率計(jì)算方法，并沒(méi)有考慮到納稅人之間負(fù)稅能力的差異。因此造成了擁有多套房產(chǎn)的居民納稅負(fù)擔(dān)低，也使得他們更加肆無(wú)忌憚地投資多套房產(chǎn)，這就是出現(xiàn)大量房產(chǎn)閑置的現(xiàn)象的主要原因之一。
此外，我國(guó)地大物博，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。房產(chǎn)稅作為基礎(chǔ)稅種之一，并沒(méi)有根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異進(jìn)行浮動(dòng)，缺乏靈活性，也是我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度存在的重要問(wèn)題之一。
四、我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度構(gòu)建的建議
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展中，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅法律制度已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅法律制度存在的漏洞已經(jīng)說(shuō)明了我國(guó)對(duì)房產(chǎn)稅法律制度的改革已經(jīng)到了必要的階段。
（一）提高立法層次
“國(guó)務(wù)院在1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》和其在實(shí)施中頒布的許多通知文件成為了我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收的主要依據(jù)”。根據(jù)我國(guó)法律體系，憲法和法律位于行政法規(guī)的效力之上，而《房產(chǎn)稅暫行條例》就屬于行政法規(guī)。由于這部暫行條例頒布的時(shí)間較早，已經(jīng)不符合當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展現(xiàn)狀。只有頒布一部《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅法》來(lái)規(guī)范房產(chǎn)稅稅收行為，將其提高到法律的層面，才能針對(duì)在房產(chǎn)稅征收中出現(xiàn)的一些問(wèn)題采取有效的手段以及提供強(qiáng)大的法律依據(jù)。
（二）擴(kuò)大征收范圍
“我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而對(duì)農(nóng)村則是一直享有免稅的方針，這就顯得范圍過(guò)于狹窄”。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化的建設(shè)，現(xiàn)代農(nóng)村相較于以前已經(jīng)有了很大的改變，一些農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)狀況相較于城市也不遑多讓?zhuān)瑖L試將農(nóng)村的經(jīng)營(yíng)性用房歸納到房產(chǎn)稅的征收范圍中也是值得考慮的，同時(shí)也會(huì)成為我國(guó)稅收的又一項(xiàng)重要來(lái)源。
房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展也使得居民的購(gòu)房規(guī)模不斷的擴(kuò)大，而且隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，個(gè)人擁有多套房產(chǎn)的情況也越來(lái)越多，建議將自住房的所有人也納入納稅的范圍中，以此有效地控制大量閑置房屋出現(xiàn)的狀況，對(duì)縮小貧富差距也有著一定的貢獻(xiàn)。
（三）建立浮動(dòng)比例稅率
目前，我國(guó)房產(chǎn)稅的稅率采取的是比例稅率，統(tǒng)一的比例稅率存在諸多弊端，因此，完善現(xiàn)有的比例稅率是完善我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度的必經(jīng)途徑，應(yīng)建立浮動(dòng)比例稅率機(jī)制，即根據(jù)用途將房屋進(jìn)行分類(lèi)，不同用途采取不同的稅率；將個(gè)人住宅分類(lèi)，分為基本住宅、高檔住宅和個(gè)人獨(dú)棟商品住宅；最后根據(jù)居民是否有多套住宅來(lái)征收房產(chǎn)稅。建立浮動(dòng)比例稅率，既能在保證稅收的同時(shí)調(diào)動(dòng)了納稅人的意愿，又能保證地方稅源的充足。
我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅法律制度在立法層次、征收對(duì)象和稅率比例上存在著種種問(wèn)題，早已經(jīng)不適應(yīng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。我國(guó)房產(chǎn)稅的改革是順應(yīng)時(shí)展的，它不僅能夠完善我國(guó)房產(chǎn)稅法律制度，還能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用。隨著社會(huì)各界人士對(duì)房產(chǎn)稅的高度關(guān)注以及國(guó)家對(duì)房產(chǎn)稅的重視，房產(chǎn)稅的立法工作應(yīng)盡快展開(kāi)。
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第9篇：房屋評(píng)估法律依據(jù)范文
房屋滲漏查明滲漏原因，并知曉適用的法律法規(guī)，則能清楚責(zé)任，避免矛盾激化，有利于滲漏問(wèn)題的解決。
一、 滲漏原因查找
房屋滲漏產(chǎn)生的原因主要包括以下幾種：
1）開(kāi)發(fā)商建房時(shí)由于設(shè)計(jì)失誤、選材不當(dāng)、施工不規(guī)范、細(xì)部處理不到位等，導(dǎo)致房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題，進(jìn)而引發(fā)滲漏。
2）業(yè)主自身使用不當(dāng)或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水。此類(lèi)漏水事件一般發(fā)生在鄰里之間或樓上樓下的毗連部位。
3）裝修公司M行裝修施工時(shí)破壞了原防水層又未做好二次防水。
4）房屋年代久遠(yuǎn)，防水材料老化失效。
5）物業(yè)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備管理不善。
……
鑒于房屋滲漏的誘發(fā)因素很復(fù)雜，在查找和確定滲漏的具體原因時(shí)，建議找專(zhuān)業(yè)、有資質(zhì)的單位或房屋質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)鑒定。
二、房屋漏水的責(zé)任界定及其法律依據(jù)
找出了滲漏原因，那責(zé)任到底在誰(shuí)？如何來(lái)界定？
關(guān)于住宅漏水權(quán)責(zé)的界定，在《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》和《物權(quán)法》等法律規(guī)定中也都有涉及到，現(xiàn)整理出來(lái)以饗讀者。
對(duì)于因開(kāi)發(fā)商建造的房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)造成的滲漏，國(guó)務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年”。適用該規(guī)定的前提條件是確定開(kāi)發(fā)商建造的房屋確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題。如果滲漏是受害人或相鄰關(guān)系人造成的，即使在5年質(zhì)保期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商也不擔(dān)責(zé)。
對(duì)于由裝修人施工時(shí)對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，破壞了原防水層造成的滲漏，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償?！钡谌l規(guī)定：“在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為2年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年，保修期自裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?！?/p>
注：以上情況開(kāi)發(fā)商和裝修公司的維修責(zé)任僅限保修期內(nèi)，若已經(jīng)過(guò)了保修期則只能由業(yè)主自行承擔(dān)。
關(guān)于因自身使用或隨意改造（如將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間）造成自家漏水的，漏水責(zé)任由自己承擔(dān)；造成鄰居家漏水的，《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！?/p>
對(duì)于因物業(yè)管理不善導(dǎo)致的滲漏，或是出現(xiàn)了問(wèn)題后沒(méi)有及時(shí)處理，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大或出現(xiàn)了更嚴(yán)重的問(wèn)題，一般由物業(yè)承擔(dān)責(zé)任，這通常在物業(yè)管理合同中都有明確。前者比如共用管道堵塞，雖然不是物業(yè)造成的，但根據(jù)物業(yè)管理合同和相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)定期進(jìn)行檢查和清理，如果沒(méi)做到，那就可以追究物業(yè)的責(zé)任；后者比如樓上違法裝修，物業(yè)未制止，那么就可以找物業(yè)要求賠償損失。
對(duì)于因防水材料自然老化造成的滲漏，各方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，至于責(zé)任的承擔(dān)，保修期內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)；保修期后，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。
三、房屋滲漏的解決辦法
發(fā)生漏水問(wèn)題后，查明了原因并確定責(zé)任主體后，責(zé)任主體應(yīng)盡快負(fù)責(zé)維修、解決問(wèn)題，避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大；若責(zé)任主體以各種理由故意拖延，不予處理的，受損方也可先行解決，但要保留證據(jù)，以便后期向責(zé)任主體追償。若小區(qū)屋頂、外墻、共用管道等共有部位漏水，排除了人為損壞的情況，在開(kāi)發(fā)商保修期滿(mǎn)后，可通過(guò)物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)動(dòng)用房屋維修基金解決。
