土地增值稅征收管理精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅征收管理范文

土地增值稅基本介紹土地增值稅(land appreciation tax )，是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。20xx年11月24日央視報道稱全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。

中華人民共和國土地增值稅暫行條例第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益，制定本條例。

第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。

第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條 計算增值額的扣除項目：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(二)開發(fā)土地的成本、費用;

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;

(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

(二)提供扣除項目金額不實的;

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

第十條 納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

第十一條 土地增值稅由稅務(wù)機關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法征收土地增值稅。

第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第2篇：土地增值稅征收管理范文

一、發(fā)生存量房交易的雙方，均負有納稅義務(wù)，應(yīng)當按照規(guī)定依法如實申報繳納契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加等稅費。

納稅人申報的存量房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)依法通過國家稅務(wù)總局開發(fā)的存量房交易價格評估系統(tǒng)對其申報的成交價格進行評估，并按照評估的房產(chǎn)價格為計稅價值，依法計算應(yīng)納稅款。

二、有下列情形之一的，可以享受稅收優(yōu)惠政策：

自年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

自年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

納稅人未提供完整準確的房屋原始憑證的，按住房轉(zhuǎn)讓收入的3%征收個人所得稅；對轉(zhuǎn)讓已購公有住房的，按住房轉(zhuǎn)讓收入的3%征收個人所得稅。

對個人銷售住房暫免征收土地增值稅、印花稅。

三、政府相關(guān)部門各負其責(zé)，共同規(guī)范存量房交易的稅收管理。

地稅部門負責(zé)存量房交易過程中的稅（費）款征收、爭議處理、減免稅管理和稅收政策咨詢、宣傳等工作。

房產(chǎn)部門負責(zé)落實“先稅后證”政策。在辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時，當事人未能提供銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票及契稅完稅憑證的，一律不得辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

國土、房管部門要與地稅部門共同建立存量房信息傳遞機制，實現(xiàn)信息互通共享。

四、納稅人發(fā)生存量房交易時，應(yīng)嚴格按照納稅程序申報納稅。納稅程序如下：先到地稅部門的征收窗口申報評估存量房交易價格，按照規(guī)定計算繳納稅款后，憑銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票及契稅完稅憑證到房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

五、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅的征收管理，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》和《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》的規(guī)定辦理。

六、發(fā)生存量房交易行為，納稅人未按規(guī)定繳納稅款的，由稅務(wù)機關(guān)依法追繳應(yīng)納稅款、滯納金，并按規(guī)定給予行政處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

七、納稅人對稅務(wù)機關(guān)的處理有異議的，可以依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

八、本通告自之日起施行。此前有關(guān)存量房交易稅收政策規(guī)定與本通告有抵觸的，一律按本通告的規(guī)定執(zhí)行。

九、執(zhí)行中的具體問題，由市地方稅務(wù)局負責(zé)解釋。

第3篇：土地增值稅征收管理范文

通過對全縣20*年度房地產(chǎn)企業(yè)稅費征收情況進行專項審計，揭示稅費征收管理和稅收政策執(zhí)行過程中存在的問題，分析當前稅費流失的渠道和原因，提出規(guī)范稅費征管秩序，規(guī)范稅費征管行為，提高征管質(zhì)量的針對性意見和建議，促進我縣房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展。

二、專項審計的對象及范圍

審計對象：全縣稅費征收管理部門及房地產(chǎn)政策執(zhí)行相關(guān)部門（地稅、財政、國土、城建、房產(chǎn)、工商等）。延伸審計對象是我縣各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

審計范圍：主要是審計20*年度房地產(chǎn)企業(yè)稅費征收管理及稅費政策的執(zhí)行情況，必要時可追溯以前年度的欠繳情況。

三、專項審計的內(nèi)容和重點

（一）審計財稅等有關(guān)部門的主要內(nèi)容

這次審計重點是審查征收機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)稅費的管理、申報、繳納和政策執(zhí)行情況，是否存在執(zhí)行政策不嚴、征收不到位、計稅價格不準確、違規(guī)減免、緩交、欠稅的問題，具體內(nèi)容有：

1、稅務(wù)登記、納稅申報、延期（減免）納稅等稅收管理審計。

2、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征收入庫合法性、及時性、真實性情況審計，是否做到應(yīng)收盡收，有無漏征、少征、無依據(jù)緩征稅收現(xiàn)象。

3、房地產(chǎn)企業(yè)稅收票證管理審計，主要檢查票證管理制度是否健全。

4、房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查情況審計，主要是對企業(yè)稅收檢查程序是否合理。

（二）對房地產(chǎn)企業(yè)的延伸審計的主要內(nèi)容

除核對稅務(wù)登記、納稅、延期（減免）申報等資料內(nèi)容外，還應(yīng)重點關(guān)注：房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)核算、稅費申報不實、騙取稅收優(yōu)惠以及各種偷逃稅收、瞞報經(jīng)營項目、隱匿經(jīng)營收入等行為。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種審計重點內(nèi)容有：

1、營業(yè)稅：主要是檢查應(yīng)稅營業(yè)額合理性、完整性，以及應(yīng)稅營業(yè)額的及時性。

2、企業(yè)所得稅：主要檢查應(yīng)稅收入真實性、完整性，檢查稅前扣除項目的真實性、合法性，檢查減免稅政策執(zhí)行情況和其他調(diào)整事項的合規(guī)、合法性。

3、個人所得稅：主要檢查是否按規(guī)定全員全額履行代扣代繳義務(wù)，是否有少報、隱瞞收入、虛假申報的行為。

4、土地增值稅：主要檢查是否按規(guī)定申報預(yù)繳土地增值稅，稅收標準和增值額計算是否符合規(guī)定。

5、契稅：主要檢查各種納稅申報是否按期交納，各種應(yīng)稅行為是否按規(guī)定足額納稅，有無越權(quán)減免現(xiàn)象存在。

6、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。

7、關(guān)注防洪保安資金、人防易地建設(shè)費、市政公用設(shè)施配套費等行政收費征收管理。

（三）其他應(yīng)關(guān)注審計內(nèi)容

1、是否存在房地產(chǎn)市場監(jiān)管不力，在項目立項、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為，相關(guān)部門不能及時發(fā)現(xiàn)制止房地產(chǎn)項目違規(guī)開發(fā)、虛假銷售、定價不實行為。

2、注意查處重大違法違紀案件線索，加大查處案件力度，嚴肅查處審計中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)和權(quán)錢交易的行為。

四、專項審計組織實施的相關(guān)工作要求

第4篇：土地增值稅征收管理范文

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃，必須緊緊地圍繞著現(xiàn)有惟一的一份土地增值稅優(yōu)惠政策，即1995年財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合的財稅[1995]48號文《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（以下簡稱“財稅48號文”）進行，任何偏離該通知的所謂“稅收籌劃”都屬于故意逃稅行為。

以一家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A公司為例，2000年A公司分別以5000萬元、3000萬元和2000萬元購得O、P和Q三塊連在一起的土地，計劃作為一個大型綜合性商務(wù)建筑開發(fā)，其中O地塊計劃作為主體商場、P地塊作為寫字樓，Q地塊作為酒店進行開發(fā)，至2005年9月，O地塊主體商場已完成交付出租使用，P地塊寫字樓主體框架工程基本完成，工程成本為8000萬元（工程隊代墊，仍未支付工程款），而Q地塊則一直處于生地狀態(tài)。

由于碰到資金周轉(zhuǎn)困難，A公司決定出售P地塊及其上蓋主體框架工程，集中資金開發(fā)Q地塊，由于所在地段屬于城市黃金地段，P地塊價格幾年來迅速飆升，土地評估價高達1.5億元（不含上蓋主體框架工程成本）。而B公司作為一家國營房地產(chǎn)集團，非?？春肞地塊的發(fā)展?jié)摿Γ瑳Q定以評估價1.5億元和8000萬元從A公司購入P地塊土地使用權(quán)及其上蓋主體框架工程。進行再開發(fā)作為集團總部辦公樓及對外出租使用，并愿意配合A公司進行相關(guān)的稅務(wù)籌劃。

按照正常的計算方法，在此交易過程中，由于增值額超過扣除項目金額50%而未超過100%，土地增值稅稅額按照增值額*40%－扣除項目金額*5%進行計算，A公司必須繳納土地增值稅2910萬元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面對如此高額的稅收負擔(dān)，A公司財務(wù)人員絞盡腦汁想出了一個自認為可行的稅收籌劃方案:A公司與B公司簽訂一份轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其上蓋在建工程的協(xié)議，協(xié)議總價款為1.5億元（土地評估價），同時上蓋框架工程款由于A公司仍未支付給工程隊，該未付款項由B公司承擔(dān)向工程隊支付，A公司的財務(wù)人員認為，通過這種稅務(wù)安排，該工程款可視為公司開發(fā)成本在申報土地增值稅時作為計算增值額的扣除項目，而轉(zhuǎn)讓土地及上蓋在建工程收入則只為1.5億元，增值額不應(yīng)超過扣除項目金額50％，公司只需申報土地增值稅315萬元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。

這個方案初看之下覺得有點道理，但只要細究一下就會發(fā)現(xiàn)，財務(wù)人員是錯誤地理解了土地增值稅條例中有關(guān)收入、成本的概念，如果協(xié)議轉(zhuǎn)讓價為1.5億元，則工程成本8000萬元不應(yīng)作為A公司的開發(fā)成本，而是B公司的開發(fā)成本，A公司不能作為增值額的抵扣項目進行抵扣，公司通過這種方案的安排是不屬于合理的稅收籌劃而是在刻意逃稅，一旦被稅務(wù)機關(guān)稽查，A公司將不可避免地面臨巨額稅收補繳和罰款。

面對著上述啼笑皆非的稅務(wù)安排方案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何合理地運用土地增值稅的相關(guān)政策進行稅收籌劃呢？筆者認為：在正確地解讀財稅48號文的基礎(chǔ)上，以下三種策略可以達到為企業(yè)減輕稅負的效果：

1、 合理分攤成本費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用開支有多項內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)成本作為銷售收入的扣除項目，必定影響房地產(chǎn)企業(yè)增值額的大小，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般均同時進行幾處房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)可根據(jù)各處房地產(chǎn)開發(fā)的征收時間的先后進行延后征收、根據(jù)開發(fā)后用于出租的房地產(chǎn)不屬于土地增值稅征收范圍的規(guī)定，合理分配各個房地產(chǎn)開發(fā)項目之間的開發(fā)成本，從總體上達到減少和延后稅負的目的。

2、 靈活運用合作建房方式免征土地增值稅的規(guī)定。財稅48號文規(guī)定對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身有土地，但資金緊張，可以與有意愿購買該房產(chǎn)的其他企業(yè)采取合作建房的形式，聯(lián)合進行房地產(chǎn)開發(fā)，將本為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為改為合作建房的方式，從而達到免征土地增值稅的目的。

3、 充分運用以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營、公司合并和分立免征土地增值稅的規(guī)定。財稅48號文規(guī)定對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，或者公司在分立過程中，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到分立企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅；對投資、聯(lián)營企業(yè)、兼并企業(yè)、分立企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，則應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過先將擬出售的土地或房產(chǎn)分立為一個獨立公司，再將該公司股權(quán)出售于有意向受讓者；或?qū)M出售的土地或房產(chǎn)與有意向的受讓公司合資成立一家新公司，再將新公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給有意向受讓公司的方式實現(xiàn)銷售，從而達到減稅的目的。

回頭看前面所述案例，A公司如何運作該項目才能達到土地增值稅稅負最小化，同時雙方合作又成功呢？根據(jù)上述所列策略我們逐一進行分析如下:

【策略1】

由于O地塊作為主體商場已開發(fā)完成并用于出租使用，因此其不屬于土地增值稅征收范圍，而整個項目又是在同一地點由同一工程隊開發(fā)的群體開發(fā)項目，因此 A公司可合理地將開發(fā)成本項目中的某些公共費用如拆遷補償費、前期工程和設(shè)計費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，進行合理的調(diào)控，按照能使P地塊分攤到最大開發(fā)成本的分攤方法進行分配，從而加大P地塊計算土地增值稅的增值額扣除項目，達到節(jié)稅目的。

【策略2】

由于B公司購買P地塊是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，A公司以P地塊以及上蓋主體框架工程，B公司以投入資金2.3億元再加上后續(xù)完成整個項目的資金的方式雙方合作建房，同時B公司同意A公司將2.3億元付清P地塊未付工程款8000萬元后剩余1.5億元作為Q地塊開發(fā)資金使用，P地塊開發(fā)完成后B公司獲得絕大部分的房產(chǎn)，而A公司僅象征性地獲得小部分房產(chǎn)以構(gòu)建合作建房按比例分房自用的模式，通過這種安排符合財稅48號文對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅的規(guī)定。但是，運用這種方法進行籌劃時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意，土地是沒有過戶的，B公司在合作建房過程中是無法保證其合法權(quán)益，但到了開發(fā)完成后，雙方均辦理了相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)屬，反過來，A公司可能面臨著被B公司要求追回其用于開發(fā)Q地塊的1.5億元資金的風(fēng)險。因此，這種稅收籌劃方式僅僅可用于雙方互相信任的基礎(chǔ)上。

【策略3】

A公司采用分立方式將P地塊和上蓋框架工程單獨設(shè)立M公司，M公司總資產(chǎn)為2.3億元、負債為8000萬元，凈資產(chǎn)為1.5億元，分立后B公司再以1.5億元收購M公司的所有股權(quán)。根據(jù)財稅48號文的規(guī)定，在交易過程中A公司是暫免征收土地增值稅的，而且進一步對這個方案的整體稅負進行分析，我們可以看到：①根據(jù)財稅[2002]191號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》，分立過程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，不征收營業(yè)稅；②根據(jù)財政[2003]184號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅。③根據(jù)國稅發(fā)［2000］119號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》的規(guī)定，被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計算被分立資產(chǎn)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計稅時可按經(jīng)評估確認的價值確定成本。因此A公司應(yīng)就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅3960萬元[（15000-3000）*33%]，但同時M公司作為分立企業(yè)在計稅時可按經(jīng)評估確認的土地價值1.5億元確定成本，因此若M公司在項目完成后進行再出售的（上述案例是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，則只影響固定資產(chǎn)賬面價值數(shù)），則間接使M公司可抵減土地增值稅4320萬元（12000*1.2*30%）、企業(yè)所得稅2534.4萬元[（12000-4320）*33%]。根據(jù)以上分析，本方案A公司在繳納所得稅3960萬元后卻帶來了M公司稅負的抵減6854.4萬元，A公司在籌劃土地增值稅的同時，也帶來了A和M公司整體稅負的減少。因此選擇該方案無疑最適合A公司的最大利益。

第5篇：土地增值稅征收管理范文

【關(guān)鍵詞】 大數(shù)據(jù)； 云會計； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 稅務(wù)管理

【中圖分類號】 F232；F234.3；C39；C931 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2017）08-0134-04

一、引言

2013年，央視《每周質(zhì)量報告》報道，珠海市某房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避土地增值稅1億余元。同時，2005―2012年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元，2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%。據(jù)央視測算，房地產(chǎn)業(yè)毛利率達到34.63%以上均需繳納土地增值稅，因此全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，實際上8年間征收的土地增值稅僅為0.8萬億元，這意味著全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。自1999年國家稅務(wù)總局開始實施稅收專項檢查以來，房地產(chǎn)被列入指令性檢查已有10余年，每年被查處的偷漏稅金額巨大，存在偽造報價、預(yù)收賬款不及時入賬、開具多個賬戶逃避監(jiān)管、隨意調(diào)整申報稅額等多種問題。當前，稅務(wù)機關(guān)由于征收管理方式和技術(shù)方法等方面的問題，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理極其有限和滯后。

云會計[1]是一種基于互網(wǎng)、以數(shù)據(jù)為中心的會計信息系統(tǒng)，具有動態(tài)性和可擴展性等特點，其核心是資源共享、應(yīng)用模式的改變，其可信性包括可用性、可靠性、風(fēng)險可控性等9個一級屬性[2]。大數(shù)據(jù)是運用數(shù)據(jù)采集、挖掘、分析等技術(shù)，進行實時數(shù)據(jù)處理、實時智能決策，通過嵌入到具體業(yè)務(wù)流程中提供決策有用的信息。大數(shù)據(jù)時代，基于云平臺進行稅務(wù)管理，云會計的動態(tài)性和可伸縮性的計算能力使高效海量的涉稅數(shù)據(jù)分析成為可能；云會計環(huán)境下的群體智能為領(lǐng)導(dǎo)決策支持提供了運行環(huán)境；云會計的服務(wù)化特征為面向廣大納稅人的數(shù)據(jù)挖掘個帶來機遇。

大數(shù)據(jù)時代的來臨，隨著金稅三期稅收管理系統(tǒng)的上線，稅務(wù)管理將以信息技術(shù)為依托，不斷推進稅務(wù)管理現(xiàn)代化，對保障稅收職能的發(fā)揮起到重要的推動作用。房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟的引擎，隨著城鎮(zhèn)化進程持續(xù)推進，舊城改造被中央確定為民生工程和國家發(fā)展戰(zhàn)略之一，面對其復(fù)雜的開發(fā)業(yè)務(wù)以及集團化的經(jīng)營戰(zhàn)略，如何在種類繁多、數(shù)量龐大的數(shù)據(jù)中快速獲取并高效利用有價值的信息顯得尤為必要，基于云會計對房地產(chǎn)企業(yè)進行全面、有效的稅務(wù)管理，同時促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

二、A集團稅務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問題分析

（一）A集團背景介紹

A集團創(chuàng)立于1988年，主要由廣場和商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司構(gòu)成，形成了商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)。集團的核心是以廣場命名的城市綜合體，在其多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展并逐步完善，形成匯集大型商業(yè)中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能、業(yè)態(tài)的大型綜合型建筑群。通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機地整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能。在規(guī)劃設(shè)計中通過建筑功能分區(qū)實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動，成為我國城市綜合體投資與運營管理的先行者與領(lǐng)導(dǎo)者。

A集團下設(shè)北方項目中心、南方項目中心、酒店建設(shè)公司、商業(yè)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)研究部等，劃分南北區(qū)域，按照商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨等開發(fā)業(yè)態(tài)進行管理。業(yè)務(wù)范圍分布全國，分別在各地設(shè)立項目公司管理具體業(yè)務(wù)，開發(fā)業(yè)態(tài)涉及營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等各大稅種，經(jīng)營流程涉及拿地、開發(fā)、銷售、持有等多個環(huán)節(jié)。

（二）存在的問題

隨著信息化進程的不斷深入，稅務(wù)機關(guān)征收管理取得了明顯成效，工作流程有了較大的改進，質(zhì)量與水平也不斷提升。但由于數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)處理等原因，對A集團等房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理也存在一些不容忽視的問題[3]。

1.數(shù)據(jù)來源渠道單一，真實性、準確性不夠

A集團從事的房地產(chǎn)行業(yè)是一個資源整合型行業(yè)，開發(fā)流程長、資金密集，住宅從拿地到交房一般開發(fā)周期為22―26個月，商業(yè)地產(chǎn)則更長，開發(fā)周期為3―5年。在商業(yè)地產(chǎn)中以速度取勝的A集團，從拿地到開業(yè)開發(fā)周期也至少需要18個月。在其稅務(wù)管理過程中，采集了大量涉稅數(shù)據(jù)，如房管國土部門的土地出讓、拆遷許可數(shù)據(jù)，工商部門的公司登記數(shù)據(jù)，發(fā)改委的立項數(shù)據(jù)，規(guī)劃部門的選址、方案審查、用地許可、放驗線、建設(shè)工程規(guī)劃許可數(shù)據(jù)，建設(shè)部門的初步設(shè)計審查審批數(shù)據(jù)、施工圖審查備案數(shù)據(jù)、工程招標及備案、施工許可、竣工驗收備案數(shù)據(jù)等，均由A集團主動把相關(guān)證照提供給稅務(wù)機關(guān)。在這個過程中，稅務(wù)機關(guān)不能及時獲取其立項證明、用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃數(shù)據(jù)，造成無法在開工前合理確定其土地增值稅項目分期、合理確定其企業(yè)所得稅成本對象等。同時，由于其開發(fā)周期長、過程復(fù)雜，且涉及公司設(shè)立、拿地、開發(fā)、銷售、竣工后持有等各個環(huán)節(jié)，面對復(fù)雜繁冗的數(shù)據(jù)，其真實性、準確性稅務(wù)機關(guān)難以逐一驗證。

2.數(shù)據(jù)處理效率和質(zhì)量不高，無法進行實時、動態(tài)監(jiān)控

隨著集團的急速發(fā)展與擴張，除消費稅和關(guān)稅外，A集團的業(yè)務(wù)幾乎涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅等各大稅種，由于其業(yè)務(wù)的特殊性和涉及稅種的復(fù)雜性，這就要求稅務(wù)機關(guān)對其進行全面有效的稅務(wù)管理。對于其開發(fā)過程中收集到的各種涉稅數(shù)據(jù)、企業(yè)會計數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)等各種結(jié)構(gòu)化、半結(jié)構(gòu)化及非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，稅務(wù)機關(guān)目前只能進行局部的、常規(guī)統(tǒng)計分析，無法進行充分的數(shù)據(jù)應(yīng)用和信息共享，沒有建立并利用數(shù)據(jù)倉庫分析企業(yè)的財務(wù)狀況和內(nèi)外部信息用于納稅申報的“情報深加工”，不能及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)納稅申報中存在的潛在問題，造成許多“信息孤島”，難以形成實時、動態(tài)的稅源監(jiān)控。

三、基于云會計的A集團稅務(wù)管理框架構(gòu)建

對A集團進行稅務(wù)管理，按照“項目控稅、集中管理、事前監(jiān)控、事后清算”的原則，以項目管理為對象，基于云會計平臺，依托金稅三期稅收管理系統(tǒng)，從取得土地使用權(quán)開始，對其項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行實時動態(tài)監(jiān)控，實現(xiàn)稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。本文以A集團在房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的稅收業(yè)務(wù)為分析對象，從數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)處理分析、數(shù)據(jù)應(yīng)用三個層次，分析了云會計在登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報管理、稽查管理和納稅服務(wù)中的應(yīng)用，構(gòu)建了大數(shù)據(jù)時代基于云會計的A集團稅務(wù)管理框架[4]，如圖1所示。

對A集團進行稅務(wù)管理將不再僅僅依賴于金稅三期稅收管理系統(tǒng)中內(nèi)部數(shù)據(jù)，應(yīng)借助云會計平臺，通過社交網(wǎng)絡(luò)、語義Web、物聯(lián)網(wǎng)等新興應(yīng)用，運用Hadoop（Map Reduce技術(shù)）、批量流計算（Twitter的Storm技術(shù)）、Apache等數(shù)據(jù)處理方法，OLAP、ODS、DW/DM等數(shù)據(jù)分析和挖掘技術(shù)，獲取稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部、企業(yè)會計和外部第三方的各種成組數(shù)據(jù)、面板數(shù)據(jù)、空間數(shù)據(jù)、高維數(shù)據(jù)、多響應(yīng)變量數(shù)據(jù)以及網(wǎng)絡(luò)層次數(shù)據(jù)等結(jié)構(gòu)復(fù)雜的數(shù)據(jù)形態(tài)，基于無形數(shù)據(jù)的有形模式進行識別、比較、分析、融合，生成房產(chǎn)國土信息、建委信息、規(guī)劃信息等，對數(shù)據(jù)中的信息進行有序解讀、有效運用，從而實現(xiàn)實時、動態(tài)、個性化的稅務(wù)管理。

（一）登記管理

登記管理分為稅務(wù)登記和項目登記。其中項目登記包括項目土地登記、項目開發(fā)登記、項目預(yù)售登記、項目產(chǎn)權(quán)登記和項目銷售登記五個方面。

稅務(wù)登記時，對A集團提交的證件和資料進行審查。在云會計環(huán)境下，通過查驗工商營業(yè)執(zhí)照信息、組織機構(gòu)代碼證信息、法人身份信息，核其提供給稅務(wù)機關(guān)的數(shù)據(jù)是否相符，以確認企業(yè)登記類型、所屬行業(yè)的真實性和合法性；查驗中介機構(gòu)的驗資報告，核實企業(yè)股東構(gòu)成、投資規(guī)模、投資國別、出資方式等資本結(jié)構(gòu)；查驗房產(chǎn)部門提供的產(chǎn)權(quán)證明，核實企業(yè)注冊地址及生產(chǎn)經(jīng)營地址；查驗集團合同、章程、協(xié)議書等，核實其生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的真實性進而對其進行稅種鑒定；查驗其會計核算辦法及軟件，全面分析集團生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)管理、履行納稅義務(wù)等情況，審核確定其企業(yè)所得稅查賬征收。

項目登記時，通過查驗國土部門提供的國有土地使用權(quán)出讓合同或《國有土地使用證》，涉及土地轉(zhuǎn)讓及投資入股，通用云平臺查驗其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地投資入股協(xié)議、股權(quán)收購協(xié)議、土地評估及驗資報告等相關(guān)資料，建設(shè)部門提供的項目開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議、立項批復(fù)或《投資備案登記證》、建筑工程施工合同、建筑工程監(jiān)理合同、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》等，規(guī)劃部門提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、項目規(guī)劃總平面圖，房產(chǎn)部門提供的《商品房預(yù)售許可證》、《房源統(tǒng)計表》、預(yù)售商品房分層平面圖、商品房預(yù)售方案、初始《房地產(chǎn)證》等核實其建筑施工、規(guī)劃和房源情況，逐一填寫項目登記信息，確保項目登記真實、完整。

（二）過程監(jiān)控

通過云會計平臺，強化房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)和稅源監(jiān)控，以登記管理和信息采集為基礎(chǔ)平臺，以拿地―開工―預(yù)售―竣工―銷售為關(guān)鍵節(jié)點，以契稅“先稅后證”為支撐，以項目完工清算作保證，全方位、全過程加強A集團的各稅種管理。

在土地登記環(huán)節(jié)，將土地使用稅進行全面監(jiān)控；對通過資產(chǎn)或股權(quán)收購，企業(yè)兼并、分立、置換等債務(wù)重組形式取得的土地，以契稅“先稅后證”或變更登記為基礎(chǔ)，加強土地轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓時各稅種的征收管理。通過土地登記環(huán)節(jié)土地使用狀態(tài)的監(jiān)控，加強土地再開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅管理。

在項目開發(fā)―開工登記環(huán)節(jié)，跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進度等情況，掌握從事建設(shè)施工、裝飾裝修的單位和個人應(yīng)繳納的營業(yè)稅金及附加、所得稅、印花稅等稅種的稅源情況，并利用建設(shè)施工、裝飾裝修的單位或個人的納稅情況，確定A集團的建筑安裝成本的實際進度，為稅前扣除提供參考；根據(jù)A集團所得稅前工資等稅前列支情況與個人所得稅扣繳情況相比對，確認其工資稅前扣除是否真實及個人所得稅是否足額繳納；根據(jù)土地增值稅的開發(fā)成本、開發(fā)費用等扣除項目與所得稅稅前扣除項目相比對，分析集團稅前扣除金額的真實性、準確性。通過該節(jié)點全面深入掌握A集團各開發(fā)項目的開發(fā)模式、立項及規(guī)劃數(shù)據(jù)、物業(yè)類型及開完工時間，實現(xiàn)稅務(wù)管理精細化。

在項目開發(fā)―預(yù)售登記環(huán)節(jié)，全面加強預(yù)售階段的營業(yè)稅、土地增值稅的管理。通過云會計平臺中的房屋銷售數(shù)據(jù)、發(fā)票開具金額等，強化該節(jié)點的不動產(chǎn)發(fā)票監(jiān)控工作，全面了解A集團各項目的實際銷售進度、價格變化、營銷策略等。

在項目開發(fā)―初始產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)，全面掌握A集團各項目的竣工面積、可售物業(yè)面積、不可售物業(yè)面積、已售面積、未售面積等；了解工程建設(shè)項目的完工情況及工程結(jié)算進度，及時做好建設(shè)環(huán)節(jié)各承包商及分包商的稅款清算工作，為項目最終的稅項清算做好前期準備工作。

在項目開發(fā)―銷售申報登記環(huán)節(jié)，利用契稅征管中獲取的A集團房地產(chǎn)交易信息，掌握房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進行比對分析，實時掌握集團的銷售收入、銷售面積以及計稅成本與收入實現(xiàn)是否配比，確屬差異的進行納稅評估及預(yù)警分析。對達到清算條件的項目，及時發(fā)出清（結(jié)）算通知書。

同時，對A集團在企業(yè)所得稅納稅申報中產(chǎn)生的各類會計與稅收的差異、各類審批和備案事項的相關(guān)數(shù)據(jù)與綜合納稅申報表、企業(yè)所得稅預(yù)繳申報表、企業(yè)所得稅年度申報表以及其他數(shù)據(jù)進行對比分析，加強企業(yè)所得稅的動態(tài)、后續(xù)管理。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，重點關(guān)注其跨年稅前扣除項目、虧損及稅前彌補虧損、職工教育經(jīng)費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費等。

（三）納稅申報管理

通過云平臺獲取全面、真實和客觀的涉稅信息。包括A集團涉稅基本信息，如企業(yè)名稱、稅務(wù)登記代碼、注冊資本、經(jīng)營范圍、會計核算方式等，各種核定、認定、減免稅審批事項等，生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)量、開發(fā)流程、開發(fā)成本、開發(fā)費用、水電氣能耗等各類與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)，房屋銷售、自用、捐贈及抵債情況，撥付工程款項，不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票領(lǐng)購和開具明細，不動產(chǎn)銷售監(jiān)控明細及企業(yè)申報數(shù)據(jù)、財務(wù)會計報表等。根據(jù)云平臺中的行業(yè)信息，結(jié)合行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)管理和會計核算特點，掌握房地產(chǎn)業(yè)成本構(gòu)成特點，針對A集團納稅過程中容易出現(xiàn)的問題，確定稅務(wù)管理的重點環(huán)節(jié)。

以A集團提供的納稅申報和財務(wù)會計數(shù)據(jù)作為實施監(jiān)控的主要數(shù)據(jù)，以日常稅源管理采集的與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的其他數(shù)據(jù)作為實施監(jiān)控的輔助數(shù)據(jù)，與預(yù)警指標進行比對，對A集團一定時期內(nèi)的納稅情況進行監(jiān)控。通過拿地信息，判斷其樓盤規(guī)模，核實其是否繳納土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅；通過前期開發(fā)費、基礎(chǔ)設(shè)施費、工程建設(shè)費、公共配套費等，核實其成本，作為土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳、開發(fā)項目完工產(chǎn)品結(jié)算的依據(jù)；通過房屋銷售合同、預(yù)售登記等，核實銷售情況，判斷其是否足額繳納營業(yè)稅金及附加、預(yù)征土地增值稅、預(yù)繳企業(yè)所得稅；通過云會計平臺獲取項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算、項目工程合同結(jié)算、商品房購銷合同、銷售明細等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的數(shù)據(jù)，以及中介出具的《鑒證報告》，審核完成其土地增值稅清算和企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品結(jié)算；結(jié)合A集團的申報、稅款征收及入庫信息、發(fā)票使用信息、享受稅收優(yōu)惠信息、涉稅違法信息等，通過對A集團涉稅指標與歷史指標的縱向比對、與其他房地產(chǎn)業(yè)納稅人涉稅指標的橫向比較，分析稅負等指標的變動趨勢，實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)控。根據(jù)審核分析的結(jié)果，及時風(fēng)險警報，按執(zhí)法風(fēng)險的性質(zhì)提出管理建議。同時，根據(jù)建議對預(yù)警信息進行持續(xù)監(jiān)控和評價，及時啟動征收管理、納稅評估防范措施。

（四）稽查管理

充分利用云平臺，構(gòu)建稽查信息系統(tǒng)[5]，全面涵蓋選案、實施、審理、執(zhí)行四個環(huán)節(jié)所需要的有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)定、各種稅目稅率、企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)、外部稽查情況等相關(guān)信息。在全面及時掌握A集團企業(yè)變革、市場變化、電子商務(wù)等信息的基礎(chǔ)上，進行偷逃稅比對，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時進入稽查程序。

（五）納稅服務(wù)

通過稅收信息服務(wù)系統(tǒng)，根據(jù)A集團房地產(chǎn)業(yè)的特征，及其復(fù)雜的業(yè)務(wù)形態(tài)，自動為其推送相關(guān)的稅收政策、納稅提醒、評估預(yù)警等，并可實現(xiàn)實時政策咨詢。利用程序服務(wù)系統(tǒng)，為A集團提供涉及具體辦稅事項時可能運用到的所有程序。具體包括網(wǎng)上辦稅、稅務(wù)登記、資格認定、發(fā)票管理、遠程抄報送、網(wǎng)上認證、申報繳稅[6]。同時實現(xiàn)實時辦稅查詢，如受理辦稅結(jié)構(gòu)查詢、文書審批結(jié)果查詢、證照辦理查詢、發(fā)票流向查詢、欠稅戶查詢等。通過權(quán)益服務(wù)系統(tǒng)，啟動執(zhí)法監(jiān)察和檢查程序，受理A集團的投訴、提起行政復(fù)議、進行監(jiān)督舉報等。最終實現(xiàn)以納稅人為中心，以信息化為依托、以降本提效為原則，為滿足納稅人的合法需求提供全過程、全方位高效便捷的服務(wù)，提高社會稅法遵從度，構(gòu)建和諧稅收征納關(guān)系。

四、結(jié)語

大數(shù)據(jù)、云會計的產(chǎn)生和發(fā)展正逐漸影響稅務(wù)管理的質(zhì)量和效率。以A集團為例，對數(shù)據(jù)視角下房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)管理過程中出現(xiàn)的問題，通過案例研究的方法進行了分析，從登記管理、過程監(jiān)控、納稅申報管理、稽查管理、納稅服務(wù)等方面構(gòu)建了基于云會計的A集團稅務(wù)管理框架，期望能夠充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)、云會計對稅務(wù)管理的支持與促進作用，進而加強房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理，提高稅務(wù)機關(guān)的管理效率和服務(wù)水平。

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第6篇：土地增值稅征收管理范文

第一是要注意清算的時限。我們可以這樣理解：清算之前都是預(yù)繳；達到清算時限條件時則不再預(yù)繳，必須按規(guī)定進行清算，多退少補。

土地增值稅清算分為兩種情況：一是納稅人應(yīng)該主動進行清算；二是由稅務(wù)機關(guān)要求納稅人清算。對于前者是納稅人的法定義務(wù)，不清算則要受到處罰。而對于后者，稅務(wù)機關(guān)不要求納稅人清算的，則可以不必主動進行清算?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

第二是要劃分清算單位。以什么單位作為清算單位也是土地增值稅清算需要把握的關(guān)鍵。因為對一個開發(fā)項目中劃分不同的清算單位，會產(chǎn)生不同的清算結(jié)果?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。但是納稅人在最基本核算項目或核算對象中，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通標準住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，稅法要求，對于這種情況還要細分清算項目?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）就清算單位問題規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。對于一個核算項目或核算單位中，納稅人不分開計算增值額的，則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策。

第三是要掌握扣除項目分攤依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的扣除項目雖然是按開發(fā)項目的實際成本歸集計算的，但有些扣除項目（如基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費等）不是直接屬于某一個項目的，需要由多個清算項目共同享用的，這就需要將這些需要共同分擔(dān)的成本費用通過合理的方法歸入每個清算項目。土地增值稅不同清算項目共同的成本費用分攤主要不是按項目建筑面積，也不是按項目實際占用面積，而是按可售面積分攤。國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第7篇：土地增值稅征收管理范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)用土地；稅收制度

中圖分類號：F324 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-02

土地稅收是國家以土地為征稅對象，利用其政治權(quán)利從土地所有者或是土地使用者身上無償、強制、固定獲得部分土地收益的稅種。由于在古代工商業(yè)還沒有發(fā)展起來，能夠產(chǎn)生收入還能成為課稅對象的幾乎只有農(nóng)業(yè)，因此稅賦就首先在農(nóng)地上產(chǎn)生，農(nóng)地征稅就成為了人類稅制史上最古老的稅種。在我國從2006年1月1日開始，已經(jīng)全面取消農(nóng)業(yè)稅。取消農(nóng)業(yè)稅并不代表基于農(nóng)用土地就不再征稅，在2006年取消農(nóng)業(yè)稅之前，農(nóng)業(yè)稅的計稅依據(jù)是各種農(nóng)作物農(nóng)業(yè)收入，也就是對基于在農(nóng)用土地上生長的各種農(nóng)作物獲得的收入為基礎(chǔ)按照一定稅率進行征稅，對于農(nóng)用土地遇到流轉(zhuǎn)問題時還是要涉及到其他稅種。

一、農(nóng)墾企業(yè)農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)中的涉稅狀況

在實際工作中，農(nóng)墾企業(yè)按照我國的法律規(guī)定能夠長期控制農(nóng)用土地資源并且不受到使用期限的限制，但是也要面對土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，比如將劃撥的農(nóng)用土地轉(zhuǎn)讓出讓的問題。農(nóng)墾企業(yè)在首次轉(zhuǎn)讓行政劃撥的農(nóng)用土地時，受讓方需繳納的稅金有：（1）按交易額的萬分之五交納印花稅；（2）按交易額的3%交納契稅；（3）交納耕地占用稅，出讓方需繳納的稅費有：（1）按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同價款（如包含40%土地出讓金應(yīng)予以剔除）5%交納營業(yè)稅以及按營業(yè)稅額交納的城建稅和教育費附加；（2）按交易額的萬分之五交納印花稅；（3）按補交土地出讓金（40%）額度和3%的稅率計交契稅；（4）土地增值稅；（5）企業(yè)所得稅，農(nóng)場可以合并在經(jīng)營業(yè)務(wù)中一并繳納。而政府征用農(nóng)墾企業(yè)國有劃撥土地的行為屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，因此無需繳納任何稅費。在這一流轉(zhuǎn)過程中，涉及到是稅種主要有：耕地占用稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、印花稅。

二、農(nóng)墾企業(yè)農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)過程中存在的稅收問題

可見在農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)時涉及到多種稅項，尤其在現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展導(dǎo)致土地的重要性不斷增加的情況下，土地保護十分必要，多種稅項就是為了控制土地的利用方式，尤其是保護國有耕地數(shù)量。多種稅項的確立涉及多個部門，會產(chǎn)生更多稅收收入，更易為國家積蓄建設(shè)基金，可是環(huán)節(jié)多、稅目多就難免會出現(xiàn)稅收管理上的一些問題，會加重企業(yè)的稅收負擔(dān)。將農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)會涉及到的相關(guān)稅種存在的問題進行總結(jié)，主要有：

1.重復(fù)征稅。比如土地增值稅與營業(yè)稅的重復(fù)。由于土地增值稅是在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的，因此一旦發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓幾次就要征收幾次土地增值稅。同時在土地轉(zhuǎn)讓過程中，既要以銷售收入、轉(zhuǎn)讓收入等計稅依據(jù)征收營業(yè)稅，還有要以因轉(zhuǎn)讓土地取得的增值額為計稅依據(jù)征收土地增值稅，兩稅并繳造成重復(fù)征稅；契稅與印花稅的重復(fù)。對土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或契約，承受方既要按合同金額繳納印花稅，還要繳納契稅。兩稅都是依據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約或是憑證來征收，兩種稅項在征收范圍上存在著交叉重復(fù)問題，不利于稅收征收管理。

2.依據(jù)不盡合理。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，耕地占用稅的征收以縣級行政區(qū)域為單位，按照人均耕地面積確定應(yīng)納單位稅額，人均占有耕地面積越少，單位稅額越多，這主要是為了限制地多人少地區(qū)的耕地占用情況，但是不考慮耕地質(zhì)量優(yōu)劣、等級高低均繳納相同稅額，同樣不利于本來就十分脆弱的耕地保護情況。同時由于耕地被占用后，往往很少再進行農(nóng)業(yè)種植，一旦改變用途后植被被破壞導(dǎo)致不能再耕種，可是耕地占用稅是一次性征稅的情況下很難限制這種不良行為的發(fā)生。

3.必要稅種缺失。我國的土地稅制自農(nóng)業(yè)稅取消后在農(nóng)地上的稅種缺乏，缺少對農(nóng)用地上的征稅。此外對農(nóng)用土地閑置和土地荒蕪等不良的土地利用行為并沒有設(shè)置相應(yīng)的稅收作為懲罰。

4.法律約束力差。首先，我國現(xiàn)行土地稅制依據(jù)大多數(shù)是停留在國務(wù)院頒布的《條例》或《暫行條例》，屬于的行政法規(guī)，還沒有上升到法律的高度，致使稅收征管容易出現(xiàn)問題，而且國務(wù)院、財政部和國家稅務(wù)總局還經(jīng)常出臺一些臨時性的政策和方案，部分暫行條例“暫行”起來就是十幾年甚至幾十年，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及土地重要性的提高，大部分已經(jīng)很難適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟社會環(huán)境，稅收政策就難以發(fā)揮作用。同時國家經(jīng)常對部分行業(yè)和企業(yè)給予稅收優(yōu)惠的鼓勵政策，在具體實施過程中由于為了達到政策效果對具體條件規(guī)定不規(guī)范，導(dǎo)致減免項目過多、減免范圍過寬。如果沒有較強的約束性，就會使稅收最初保護耕地、控制城鎮(zhèn)建設(shè)用地的作用不能很好的發(fā)揮。

三、農(nóng)墾企業(yè)農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)中稅收方面問題的解決建議

（一）完善現(xiàn)有稅種。對于耕地占用稅存在的計稅依據(jù)不合理的現(xiàn)象，可以調(diào)整計稅依據(jù)。耕地占用稅稅率的設(shè)定除了要考慮人均農(nóng)用土地數(shù)量，還要考慮不同的農(nóng)用土地類型，如按照耕地、園地、林地等不同的農(nóng)用土地類型設(shè)置不同的稅率。最重要的是參考農(nóng)用土地價格征收，土地價值與稅收水平保持同向變化。農(nóng)用土地價格可以按照農(nóng)用地分等定級成果進行估價，未完成定級的地區(qū)，應(yīng)該參照地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、農(nóng)用地類型和區(qū)位因素對農(nóng)用土地進行估價。以此來確定稅率，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的區(qū)位好以及農(nóng)地質(zhì)量高、生產(chǎn)能力強的農(nóng)用土地由于地價高，則稅率也相應(yīng)高，區(qū)位較好、質(zhì)量優(yōu)的農(nóng)用地占用者考慮到高稅額的投入回報問題，進而減少高產(chǎn)農(nóng)田的占用；反之由于占用地區(qū)經(jīng)濟不發(fā)達、區(qū)位較差、質(zhì)量較差的農(nóng)用土地，繳納的稅額也低，可以為經(jīng)濟發(fā)展不發(fā)達和區(qū)位較差的農(nóng)用土地吸引投資，帶來經(jīng)濟發(fā)展機遇。

（二）增設(shè)相關(guān)稅種。我國土地資源十分珍貴，土地稅收作為政府調(diào)控的重要經(jīng)濟杠桿，對土地資源的集約節(jié)約利用也有相應(yīng)的限制作用。我國現(xiàn)行土地稅制中，對閑置用地、荒蕪地未設(shè)置相應(yīng)稅種，在經(jīng)濟較為發(fā)達的農(nóng)村存在拋棄荒地、低效利用的農(nóng)用土地的現(xiàn)象，同時還存在征而不用或是多征少用的現(xiàn)象，土地資源利用方式相對粗放，不利于土地資源有效保護和集約利用。，通過征收土地閑置稅及土地荒蕪稅這一懲罰性稅種，可以設(shè)置較高稅率，增加征稅的壓力可以促進土地占用或使用者充分利用農(nóng)用土地，改變粗放的利用方式，避免農(nóng)用土地的閑置浪費，可以促進土地的集約利用程度。

在我國現(xiàn)有的土地稅制中，主要是按照農(nóng)用土地、建設(shè)用地和未利用土地這三種土地利用方式進行稅種設(shè)置。但是相對于建設(shè)用地，農(nóng)用土地和未利用土地的相關(guān)稅種設(shè)置還不過完善，尤其是農(nóng)業(yè)稅取消后，缺乏對農(nóng)用土地的征稅。缺乏這一相關(guān)稅種，不利于農(nóng)用土地的保護。所以應(yīng)該在不增加農(nóng)民負擔(dān)的前提下，征收以保護農(nóng)用土地、懲罰農(nóng)用土地濫用為目的稅種。

（三）增強稅收管理的法律權(quán)威性和約束力。盡快將稅收相關(guān)《條例》及《暫行條例》上升到法律高度，提高土地稅收的立法程度，加強稅收權(quán)威性，對稅收征收行為進行合理約束，保證國家稅務(wù)收入。對于部分行業(yè)和企業(yè)制定優(yōu)惠政策時，應(yīng)該制定出詳細的符合條件，嚴格執(zhí)行，對不符合優(yōu)惠條件的行業(yè)和企業(yè)堅持按照正常稅率進行稅額征繳。建立健全中央對土地管理的調(diào)控機制和制約機制，中央和地方聯(lián)合對土地嚴格管理，合理調(diào)整土地稅費管理和收益分配。

參考文獻：

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[2]彭詡，劉欣.我國目前土地稅制存在的問題及改進措施[J].中國房地信息，2002（6）：24-25.

第8篇：土地增值稅征收管理范文

【關(guān)鍵詞】 稅收成本;稅收籌劃;企業(yè)所得稅;土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報,而稅務(wù)事項始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)。所以有必要對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機會進行總結(jié),使管理者在實踐時盡量避免和及時處理這些問題,抓住一些稅收籌劃機會,以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

一、立項環(huán)節(jié)

實際中很多企業(yè)在做項目規(guī)劃及向有關(guān)部門報批時,都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業(yè)的潛在稅負。

企業(yè)對同一項目可能同時或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn),有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等,他們的增值率和對應(yīng)的稅負會有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項,只能按這些分期項目為單位清算。但是,若企業(yè)對不同增值率的房產(chǎn)以一個項目或同一期來立項并經(jīng)批準,則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產(chǎn)的增值率,那么企業(yè)的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。

所以筆者建議,企業(yè)在立項時,就應(yīng)提早考慮項目的實際情況和相關(guān)影響,選擇一個較優(yōu)的方案來立項。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負,為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。

二、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)

實際中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計公司提供設(shè)計服務(wù)時,由于設(shè)計服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范,可能導(dǎo)致為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負。

境外設(shè)計公司提供設(shè)計服務(wù)時,可能會不涉及境內(nèi)服務(wù),也可能會涉及境內(nèi)服務(wù)。對于不涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計方案、計算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國境外進行,設(shè)計完成后,將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè),對外商從中國取得的全部設(shè)計業(yè)務(wù)收入,暫免征收企業(yè)所得稅,且不征收營業(yè)稅。對于涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計方案、計算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國境外進行,設(shè)計完成后,又派員來中國解釋圖紙并對其設(shè)計的建筑、工程等項目的施工進行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo),已構(gòu)成在中國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)、場所從事經(jīng)營活動。因此,對其所得的設(shè)計業(yè)務(wù)收入,除準許其扣除發(fā)生的中國境外的設(shè)計勞務(wù)部分所收取的價款外,其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營業(yè)稅。但對在委托設(shè)計或合作(或聯(lián)合)設(shè)計合同中,沒有載明其在中國境外提供設(shè)計勞務(wù)價款的,或者不能提供準確證明文件的,不能正確劃分其在中國境內(nèi)或境外進行的設(shè)計勞務(wù)的,都應(yīng)與其在中國境內(nèi)提供的設(shè)計勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計算征收企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計公司協(xié)定提供設(shè)計服務(wù)的方式,若全部為境外提供的,應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機關(guān)審查。若需要境外設(shè)計公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的,應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費金額。這要求境外設(shè)計公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務(wù)麻煩。

三、融資環(huán)節(jié)

企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規(guī)定標準的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項目。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機關(guān)溝通,明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額,盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達到。

如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機構(gòu)的貸款利率,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定,向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分準予扣除。因此,超過同期金融機構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。

所以筆者建議,為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負方面的不利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機構(gòu)同類貸款利率來安排集團內(nèi)資金借貸。

若企業(yè)是無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款,企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出,那么就會虛增利潤;借出方的利息費用也不能在稅前扣除,將會導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準備相關(guān)證明文件。

四、土地取得環(huán)節(jié)

(一)企業(yè)以國家出讓方式取得土地

在以前年度取得國有土地使用權(quán)時,沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)對不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對應(yīng)開發(fā)成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。

對于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進行土地開發(fā)而支付的土地閑置費,在計算企業(yè)所得稅時,土地閑置費能否扣除,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,因此,在計算土地增值稅時不能從應(yīng)稅收入中扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強項目開發(fā)的管理,盡量在約定的期限內(nèi)進行開發(fā);若的確需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免土地閑置費。并與稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。

企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計算企業(yè)所得稅時可能會被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,因此計算土地增值稅時也不能從應(yīng)稅收入中扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強資金管理,按規(guī)定期限支付土地出讓金,如果確實需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭取減免滯納金。

(二)以資產(chǎn)收購方式取得土地

實際中在資產(chǎn)購置時,存在實際交易價格可能與相關(guān)憑證價格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實交易價格,根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定,納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據(jù)的,由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正,并處五萬元以下的罰款。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)按實際交易價格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證,以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

五、拆遷安置環(huán)節(jié)

在拆遷安置環(huán)節(jié),拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證,根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財務(wù)報銷憑證。

所以筆者建議,企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。

六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)

在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價高于當?shù)厥袌鰳藴?根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國稅發(fā)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標準,并據(jù)以計算扣除。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費,同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準備相關(guān)證明文件。

七、預(yù)售環(huán)節(jié)

企業(yè)有時未對取得的預(yù)售收入進行確認和進行相關(guān)稅務(wù)申報,根據(jù)規(guī)定,對預(yù)售收入,應(yīng)按預(yù)計利潤率計算出預(yù)計利潤額,計入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定,可對開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對預(yù)售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時就項目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

八、銷售環(huán)節(jié)

企業(yè)對于樣板房的裝修費用常計入營業(yè)費用,而不計入開發(fā)成本,造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用,無論數(shù)額大小,均應(yīng)計入其建造成本。但是,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計算土地增值稅時,對此費用能否扣除,暫無相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機關(guān)確認相關(guān)稅務(wù)處理方法。

所以筆者建議,企業(yè)可將樣板房的裝修費用作為開發(fā)成本核算,在計算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的。同時向主管稅務(wù)機關(guān)確認土地增值稅的處理方法。

企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售,以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費作為報酬,但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定,未按規(guī)定取得發(fā)票的費用,不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報酬超過一定標準,企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個人所得稅。

九、出租環(huán)節(jié)

實務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用,并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費,確認為銷售收入。

無論銷售收入或租金收入,企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅,對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實質(zhì)為出租,若確認為租金收入,按租賃期限來分期確認租金收入,在合同簽訂當年,租金對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負。另外,若確認為銷售收入,在計算土地增值稅時,可能會被視作應(yīng)稅收入;而作為租金收入確認,則不需繳納土地增值稅。

所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同,避免稅務(wù)機關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。

十、項目清算環(huán)節(jié)

在項目清算環(huán)節(jié)對一些與其它“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費用,可能在該“期”進行清算時,仍未開始建造,企業(yè)會預(yù)提這部分費用。對這部分預(yù)提費用在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時,按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。

所以,筆者建議,企業(yè)在作項目開發(fā)時,應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點,安排相關(guān)工程。對后建的工程,企業(yè)可與主管稅務(wù)機關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時,按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負,多退少補。

總之,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜,筆者希望能夠通過對這些稅務(wù)問題及其改善和籌劃機會的分析和總結(jié),能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險,合理進行稅收籌劃提供一些參考。

【參考文獻】

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[2] 中華人民共和國土地增值稅暫行條例.國務(wù)院令[1993]第138號.

第9篇：土地增值稅征收管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；利益最大化

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，其中涉稅數(shù)額較大的主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等，它們也就成為房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的主要對象。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般要求

1.合法性。所有企業(yè)的納稅籌劃都必須遵守國家稅收法規(guī)、會計準則以及其他相關(guān)制度，必須在法律和規(guī)章制度許可范圍內(nèi)操作，在適用稅收政策和稅收征收管理制度的前提下，對納稅事項進行系統(tǒng)安排，規(guī)避法律風(fēng)險。

2.利益最大化。納稅籌劃本身旨在降低稅收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中選擇最佳方案的結(jié)果，這就要求企業(yè)不僅能提供各種潛在的可行方案，而且還要從房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營角度出發(fā)，并考慮長遠發(fā)展戰(zhàn)略來判斷并選擇最佳方案。

3.充分利用稅收政策。包括稅收優(yōu)惠、稅率分級等。企業(yè)只有在充分熟悉有關(guān)稅收政策的前提下，將企業(yè)的經(jīng)營策略及營銷行為與稅法有機結(jié)合，才能用足政策；同時根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點，足額提取費用、攤銷成本，使企業(yè)取得更大的稅后收益。

二、F房地產(chǎn)公司及開發(fā)項目概況

某市F房地產(chǎn)公司成立于2010年，是由甲、乙兩家房地產(chǎn)公司合作成立的房地產(chǎn)項目公司，共同開發(fā)普通商品住宅“夢想佳苑”項目。F公司章程約定：甲公司提供3億元人民幣，乙公司提供15萬土地使用權(quán)折價2.7億元（與其取得成本一致），項目建設(shè)期為2010年9月1日―2012年9月30日，銷售期為2011年6月1日―2012年12月31日，綜合容積率為2；甲公司負責(zé)解決資金缺口并全權(quán)承擔(dān)項目運作以及廣告宣傳，乙公司不承擔(dān)合作公司的虧損風(fēng)險；項目完成后，乙公司獲得7.5萬商品住宅，甲公司獲得19.5萬商品住宅及3萬車庫。

1.預(yù)計開發(fā)成本及銷售收入

項目預(yù)計建造總支出8.07億元，商品住宅及車庫各項目建造成本見表1。

項目預(yù)計期間費用：銷售費用1200萬元，管理費用1295萬元，財務(wù)費用245萬元，合計2740萬元。

F公司計劃委托甲公司下設(shè)的裝修公司按照每平方米400元標準對毛坯房進行簡單裝修，預(yù)計裝修成本10800萬元（27×400=10800）。住宅和車庫的銷售均價分別為每平方米4800元、2800元。預(yù)計銷售額見表2。

2.F公司及乙公司納稅測算

項目開工前，F(xiàn)公司做了一份項目可行性報告，對該項目涉及的稅費負擔(dān)進行測算，主要考慮營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅，其他稅金忽略。

乙公司將15萬土地使用權(quán)以2.7億元轉(zhuǎn)讓給F公司，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費，將商品住宅對外銷售按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費。測算如下：

應(yīng)交營業(yè)稅（27000+36000）×5%=3150萬元，應(yīng)交城建稅及教育費附加3150×（7%+3%）=315萬元，應(yīng)交地方教育費附加3150×2%=63萬元，應(yīng)交印花稅36000×0.05%=18萬元，營業(yè)稅及附加稅費合計3546萬元。

土地增值額（36000270003546）=5454萬元，增值率低于20%，不繳納土地增值稅。

乙公司應(yīng)交所得稅（36000270003546）×25%=1363.5萬元。

F公司對外銷售27萬住宅和3萬車庫，需按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費，測算如下：

應(yīng)交營業(yè)稅138000×5%=6900萬元，應(yīng)交城建稅及教育費附加6900×（7%+3%）=690萬元，應(yīng)交地方教育費附加6900×2%=138萬元，應(yīng)交印花稅（93600+8400）×0.05%=51萬元，營業(yè)稅金及附加稅費合計7779萬元。

土地增值稅允許扣除額：地價成本27000萬元，建筑成本35250萬元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬元，加計扣除（27000+35250+13050）×20%=15060萬元，開發(fā)費用5400萬元，裝修費用10800萬元，營業(yè)稅金及附加稅費7779萬元，合計114339萬元，增值額138000-114339=23661萬元，增值率20.69%，應(yīng)交土地增值稅23661×30%=7098.3萬元。

F公司利潤總額138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7萬元，應(yīng)交所得稅28882.7×25%=7220.7萬元。

三、F公司納稅籌劃方案

1.改變公司合作章程，減少納稅環(huán)節(jié)

將F公司章程修改為：甲公司出資3億元與乙公司提供15萬土地使用權(quán)共同組建有限責(zé)任公司，采取風(fēng)險共擔(dān)，利潤共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接從F公司分配利潤，避免重復(fù)繳納營業(yè)稅。

2.合法控制增值率，實現(xiàn)適用免稅政策

將業(yè)務(wù)打包給建筑承包商，支付的1500萬元費變成建筑安裝成本，不再作為性質(zhì)的開發(fā)費用處理，增大作為加計扣除的建造成本基數(shù)。

利息和間接開發(fā)費用數(shù)額不大，改按“比例扣除法”的扣除額為：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680萬元，可增加扣除額。

F公司下設(shè)的裝修公司改在交房后介入，由裝修公司直接與購房戶簽訂裝修合同。房價由4800元下調(diào)至4400元，F(xiàn)公司不再收取裝修部分收入，相應(yīng)地不再繳納銷售不動產(chǎn)5%的營業(yè)稅，改由裝修公司按建筑安裝業(yè)3%繳納營業(yè)稅，少交營業(yè)稅（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216萬元，可視為按4800元均價銷售商品房的機會成本。

3.納稅籌劃后的納稅測算

經(jīng)過上述納稅籌劃后，F(xiàn)公司預(yù)計相關(guān)納稅指標測算如下：

營業(yè)收入27×4400+3×2800=127200萬元。

應(yīng)交營業(yè)稅127200×5%=6360萬元，應(yīng)交城建稅及教育費附加6360×（7%+3%）=636萬元，應(yīng)交地方教育費附加6360×2%=127.2萬元，應(yīng)交印花稅127200×0.05%=63.6萬元，營業(yè)稅金及附加稅費合計7186.8萬元。

土地增值稅允許扣除額：地價成本27000萬元，建筑成本35250+

1500=36750萬元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬元，加計扣除（27000+36750+13050）×20%=15360萬元，開發(fā)費用（27000+36750+

13050）×10%=7680萬元，營業(yè)稅金及附加稅費7186.8萬元，合計107026.8萬元，增值額127200-107026.8=20173.2萬元，增值率18.85%，無需繳納土地增值稅。

利潤總額127200-80700-7186.8-2740=36573.2萬元，應(yīng)交所得稅36573.2×25%=9143.3萬元。

4.納稅籌劃前后對比分析

納稅籌劃前后相關(guān)稅金對照結(jié)果見表3。

四、結(jié)論

從上表對照結(jié)果看出，納稅籌劃后F公司的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅以及企業(yè)所得稅較納稅籌劃前的總額減少16330.1萬元，節(jié)稅率達到39.5%。雖然納稅籌劃后的所得稅有所增加，那是由于未繳納土地增值稅使得利潤總額大大增加的緣故。所以，此次“夢想佳苑”的納稅籌劃是成功的。

參考文獻：

[1]江為鳳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J].時代經(jīng)貿(mào),2008(7).

[2]劉昀.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的納稅籌劃及案例分析[J].商業(yè)會計,2009(14).