土地儲(chǔ)備制度精選(九篇)

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第1篇：土地儲(chǔ)備制度范文

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度；問(wèn)題；對(duì)策

一、我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的建立

我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度是我國(guó)城市國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國(guó)城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場(chǎng)化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國(guó)第一家土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。

土地儲(chǔ)備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過(guò)土地儲(chǔ)備制度，可以確保政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購(gòu)后，進(jìn)行開(kāi)發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開(kāi)發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國(guó)有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度存在的問(wèn)題

1土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體界定不清。

從目前來(lái)看，全國(guó)各地一般都建立土地儲(chǔ)備中心作為土地儲(chǔ)備的實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確土地管理部門(mén)作為土地儲(chǔ)備中心的管理機(jī)構(gòu)，形成了政府與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，城市土地發(fā)展中心一個(gè)部門(mén)的工作既要代表政府制定收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃并根據(jù)土地利用年度計(jì)劃，具體實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備等工作；又要參與到企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，與開(kāi)發(fā)商共同經(jīng)營(yíng)土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點(diǎn)正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價(jià)格在國(guó)家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚(yáng)，部分城市的土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)作過(guò)程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房?jī)r(jià)收入比例超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國(guó)大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。

3土地儲(chǔ)備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。

土地儲(chǔ)備中心在征購(gòu)、回收土地時(shí)，需要對(duì)土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無(wú)地、就業(yè)無(wú)門(mén)、保障無(wú)路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問(wèn)的差距和矛盾。

三、發(fā)展我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的對(duì)策城市土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵(lì)、約束、風(fēng)險(xiǎn)保障等方面。

1建立一個(gè)以政府為核心，土地管理部門(mén)為紐帶，有關(guān)部門(mén)共同參與的土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)的土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，保障政府對(duì)城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

第2篇：土地儲(chǔ)備制度范文

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；法律制度；特點(diǎn)；存在問(wèn)題；建議

1.土地儲(chǔ)備制度的定義

土地儲(chǔ)備制度，是指為實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控、促進(jìn)土地資源的合理配置，政府授權(quán)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，通過(guò)征收、收購(gòu)和置換等方式取得土地并對(duì)其合理開(kāi)發(fā)整理與儲(chǔ)存，并通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)等方式供應(yīng)城市各種類(lèi)型的建設(shè)用地，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一種土地管理制度。在此，明確了儲(chǔ)備制度的主體是政府授權(quán)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，目標(biāo)是對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控、促進(jìn)土地資源合理配置，功能是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

2.我國(guó)土地儲(chǔ)備法律制度的特點(diǎn)

（1）政策先行

由于在土地制度實(shí)施之初，地方政府大多缺乏經(jīng)驗(yàn)，所以各地在開(kāi)展土地儲(chǔ)備時(shí)間活動(dòng)的過(guò)程當(dāng)中，并沒(méi)有急于出臺(tái)效力比較高的地方性法規(guī)或者是政府規(guī)章，而大多則是以政府出臺(tái)的政策性文件或者是行政部門(mén)規(guī)范性文件的形式來(lái)作為推動(dòng)土地儲(chǔ)備運(yùn)作的依據(jù)。從全國(guó)的范圍來(lái)看，各地的運(yùn)作都差別不大，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的成立以及運(yùn)作之初，基本上都是遵循地方政府的政策性文件，等到積累了一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)之后，再以地方規(guī)章予以規(guī)范。

（2）地方立法先行

地方政府對(duì)各地土地制備制度運(yùn)行以及發(fā)展的起了很大的對(duì)同作用，很多開(kāi)展土地儲(chǔ)備運(yùn)作的城市，如上海、北京、重慶等都出臺(tái)政府規(guī)章。相比之下，國(guó)務(wù)院以及作為土地主管部門(mén)的國(guó)土資源部，反而沒(méi)有急于立法規(guī)范。國(guó)家層面的早期關(guān)于土地儲(chǔ)備的有關(guān)規(guī)定，也只是是具體體現(xiàn)在有關(guān)的政策性文件中，一直到了 2007 年國(guó)土資源部才聯(lián)合相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了《土地儲(chǔ)備管理辦法》。

3.我國(guó)土地儲(chǔ)備法律制度所存在問(wèn)題

第一，在現(xiàn)存的土地儲(chǔ)備法律制度上，立法滯后，缺乏立法上的支撐。在現(xiàn)行的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》中很難找到關(guān)于土地儲(chǔ)備的法律規(guī)范。從這我們可以看出，現(xiàn)行的土地儲(chǔ)備制度體系是脆弱的、不完善的。

第二，各種規(guī)范性文件、規(guī)章之間時(shí)常會(huì)發(fā)生沖突與矛盾，缺乏統(tǒng)一性。由于土地儲(chǔ)運(yùn)行，是以地方政府推動(dòng)為主，各地在土地儲(chǔ)備的政策規(guī)范上存在內(nèi)容上的差異是正常的。這些差異，涵蓋了土地儲(chǔ)備運(yùn)作機(jī)構(gòu)、土地儲(chǔ)備范圍、運(yùn)作程序等各方面。但是值得我們關(guān)注的是，這些差異不僅只體現(xiàn)在各地方政府規(guī)范性文件之間存在差異上，更體現(xiàn)在地方規(guī)范與國(guó)土資源部以及相關(guān)部門(mén)的規(guī)范性性文件之間存在著差異甚至矛盾。

第三，土地儲(chǔ)備制度與相關(guān)法律制度規(guī)范之間的有效銜接不足。土地儲(chǔ)備的運(yùn)作，涉及一系列的程序與權(quán)力義務(wù)的調(diào)整，如立項(xiàng)審批、規(guī)劃調(diào)整、征收動(dòng)遷安置、權(quán)屬變更等，但是由于現(xiàn)有的法律規(guī)范體系沒(méi)有便利而直接的與土地儲(chǔ)備進(jìn)行銜接的渠道，從而使得實(shí)踐中的土地儲(chǔ)備處于較為尷尬的地位。

4.對(duì)于完善我國(guó)土地儲(chǔ)備法律制度的政策與建議

第一，要立足于土地規(guī)劃，以其為原則，在土地儲(chǔ)備的運(yùn)行過(guò)程中要與土地規(guī)劃的要求相一致。土地規(guī)劃是的含義是：政府在土地上進(jìn)行各種合理用地配置的綜合性活動(dòng)，在土地利用中，土地規(guī)劃具有絕對(duì)的權(quán)威地位。在編制土地利用的總體規(guī)劃時(shí)，要明確指出地的用途，并且土地的使用單位和個(gè)人則應(yīng)嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃所規(guī)定的用途使用土地的，在土地儲(chǔ)備中運(yùn)行的過(guò)程中，如征收、收購(gòu)等都要服從土地規(guī)劃的要求，必須在服從土地規(guī)劃的前提下進(jìn)行。

第二.加大在土地儲(chǔ)備方面的立法建設(shè)，建立并完善土地法律制度體系。要加快專(zhuān)門(mén)正對(duì)于土地儲(chǔ)備制度方面的立法，使其能在土地儲(chǔ)備運(yùn)行的過(guò)程當(dāng)中為各環(huán)節(jié)提供強(qiáng)有力的法律依據(jù)，改變土地儲(chǔ)備制度體系脆弱、不規(guī)范的現(xiàn)狀。

第三，要增強(qiáng)各種規(guī)范性文件、規(guī)章之間的協(xié)調(diào)性與統(tǒng)一性，尤其是要增強(qiáng)地方性規(guī)章、規(guī)范性文件與國(guó)土局資源部及其相關(guān)部門(mén)規(guī)章、規(guī)范性文件的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一性。

第四，要增強(qiáng)土地儲(chǔ)備制度與相關(guān)法律制度規(guī)范之間的有效銜接，改變現(xiàn)有法律不體系中沒(méi)有便利、直接的與土地儲(chǔ)備相銜接的渠道的現(xiàn)狀。

第五，要改變授權(quán)方式，讓法律授權(quán)代替行政授權(quán) 。目前關(guān)于土地儲(chǔ)備的法律制度還不完善，現(xiàn)有運(yùn)行的依據(jù)大都地方政府的行政規(guī)章，使得政府機(jī)關(guān)行使權(quán)力缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)。在為數(shù)極少的關(guān)于土地儲(chǔ)備的行政規(guī)章中，大部分都采用行政委托方式，將土地儲(chǔ)備的行使權(quán)力授于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。我們可以從這些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍看出，大部分的業(yè)務(wù)都是由政府委托，其自身很少開(kāi)展業(yè)務(wù)。所以只有讓法律授權(quán)代替行政授權(quán)，才能解決土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)行使權(quán)利的合法性問(wèn)題，才能使其的作用得以真正發(fā)揮。

第六，要明確土地儲(chǔ)備制度中的公共利益范疇，防止行政權(quán)力的濫用。土地儲(chǔ)備過(guò)程當(dāng)中會(huì)涉及多方的利益，所以公共利益的保護(hù)應(yīng)該是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地儲(chǔ)備的核心目的。然而“公共利益”是一個(gè)抽象的概念，其范圍難以確定，因而在實(shí)踐中非常容易導(dǎo)致權(quán)力的濫用。但是我國(guó)現(xiàn)行法律卻沒(méi)有對(duì)“公共利益”的范疇作出具體的解釋?zhuān)耆烧杂刹昧?，從而使得我?guó)各地政府為了所謂的開(kāi)發(fā)而亂征用土地，造成耕地的非農(nóng)化，進(jìn)一步造成我國(guó)耕地?cái)?shù)量的不斷減少。所以，土地儲(chǔ)備立法時(shí)，應(yīng)該對(duì)“公共利益”的概念以及范圍等相關(guān)方面在法律上作出具體的界定。（作者單位：西南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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[2]樓建波等.土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度[M].北京.中國(guó)法制出版社.2009年

[3]鄭興隆.我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度研究[D].重慶.重慶大學(xué).2009年

第3篇：土地儲(chǔ)備制度范文

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；法律；行政體制；實(shí)施技術(shù)

Abstract: urban land reserve is a complex and important engineering, the current land reserve system has a lot to perfect place, this new time how to perfect our country's land reserve system are studied, separately from the laws, administrative, technology and so on, were analyzed.

Keywords: land reserve;law; Administrative system; Implementation technology

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.0文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一項(xiàng)制度的完善，涉及法律基礎(chǔ)、行政體制、實(shí)施技術(shù)等多個(gè)方面，是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程。我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的完善，除了土地儲(chǔ)備規(guī)模與成本控制問(wèn)題外，還存在著其他需要改進(jìn)和完善的地方，包括法律法規(guī)的健全，融資渠道的拓寬，土地供應(yīng)的合理引導(dǎo)，以及儲(chǔ)備各部門(mén)之間協(xié)調(diào)與溝通工作的加強(qiáng)等。

一、建立健全土地儲(chǔ)備法律支撐體系

建立健全城市土地儲(chǔ)備制度的法律支撐體系是保證城市土地儲(chǔ)備制度有效運(yùn)行的重要手段。土地儲(chǔ)備制度作為我國(guó)深化土地使用制度改革的一項(xiàng)氣度創(chuàng)新，目前國(guó)家還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，各地以地方法規(guī)的方式出臺(tái)了一些相關(guān)的規(guī)范性文件，但都不夠完善齊全。

我國(guó)現(xiàn)行的《土地管理法》第二條第一款規(guī)定：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！锻恋毓芾矸ā返诰艞l規(guī)定：國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。但對(duì)土地的所有權(quán)和使用權(quán)的內(nèi)涵未做出明確的界定。《土地管理法》第五十八條和第六十五條規(guī)定：為公共利益需要使用的土地，或?yàn)閷?shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，可以依法收回或調(diào)整使用國(guó)有土地或集體土地。收回或調(diào)整的國(guó)有土地的，對(duì)原土地使用者給予充分的補(bǔ)償。

上述規(guī)定雖然為建立城市土地儲(chǔ)備制度提供了一定的法律依據(jù)，但不盡明確和完善，覆蓋范圍太小，對(duì)政府如何建立土地儲(chǔ)備機(jī)制，行使土地統(tǒng)一收購(gòu)以及規(guī)范土地市場(chǎng)操作都沒(méi)有明確的規(guī)定。此外，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位，儲(chǔ)備資金的籌集，舊城區(qū)拆遷的貨幣補(bǔ)償、土地整理、改造成本的協(xié)調(diào)，企業(yè)土地收購(gòu)，公益性用地管理和劃撥等方面亦缺乏必要的立法。因此，必須建立健全相應(yīng)的法律規(guī)范對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行明確，使土地儲(chǔ)備工作有法可依。首先，應(yīng)當(dāng)明確土地儲(chǔ)備的立法原則。立法原則來(lái)源于城市土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)的政策目標(biāo)。目前，各地土地儲(chǔ)備的政策目標(biāo)主要集中在合理利用土地、盤(pán)活國(guó)有存量土地和有效配置土地資源三個(gè)方面，從實(shí)踐來(lái)看，重視經(jīng)濟(jì)效益輕視社會(huì)效益現(xiàn)象較為嚴(yán)重。筆者認(rèn)為，我國(guó)土地儲(chǔ)備的政策目標(biāo)主要應(yīng)當(dāng)包括保障社會(huì)公共利益、保證政府社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及合理有效配置國(guó)土資源三個(gè)方面。其次，應(yīng)當(dāng)頒布適用于全國(guó)的土地儲(chǔ)備法規(guī)。該法規(guī)中應(yīng)當(dāng)對(duì)城市土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)、含義及性質(zhì)、征用與征收、儲(chǔ)備、出讓、補(bǔ)償?shù)茸龀雒鞔_的規(guī)定，為土地整理提供法律保障。第三，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)的目的對(duì)目前涉及土地儲(chǔ)備的相關(guān)法規(guī)進(jìn)行清理和調(diào)整，特別是加強(qiáng)對(duì)部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)和規(guī)章的清理；在做好上述工作的基礎(chǔ)上從土地價(jià)格、土地市場(chǎng)、土地管理、城市規(guī)劃、國(guó)有資產(chǎn)管理監(jiān)督等方面對(duì)土地儲(chǔ)備法規(guī)進(jìn)行完善，并構(gòu)建法律體系。

2011年1月21日，備受關(guān)注的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征收補(bǔ)償條例》)在經(jīng)過(guò)先后兩次面向全社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)后。終于正式公布實(shí)施。新條例的實(shí)施，讓實(shí)施九年多、廣受爭(zhēng)議的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001年11月1日正式實(shí)施)壽終正寢。因此，筆者對(duì)《征收補(bǔ)償條例》進(jìn)行了檢讀，就自己的感觸與思考談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

《征收補(bǔ)償條例》的頒布和實(shí)施，其確立的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化、征收程序透明化、公共利益明晰化、強(qiáng)制征收司法化等新制度、新原則，對(duì)遏制目前社會(huì)中頻繁出現(xiàn)的暴力拆遷行為，規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償行為，化解我國(guó)城市房屋征收中長(zhǎng)期存在的矛盾與利益沖突，促進(jìn)我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展，有著十分重要的意義。

（1）立法理念發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變。《征收補(bǔ)償條例》的公布，首先讓人們最直接感受到了政府的立法理念明顯地從國(guó)家利益、公共利益至上轉(zhuǎn)變?yōu)楣怖媾c個(gè)人利益并重保護(hù)，使私權(quán)進(jìn)一步在法律上獲得與公權(quán)一樣應(yīng)有的平等地位。

（2）房屋征收和拆遷活動(dòng)得到進(jìn)一步規(guī)范化。相比《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，《征收補(bǔ)償條例》對(duì)房屋征收和拆遷活動(dòng)進(jìn)行了更有效的規(guī)范，主要表現(xiàn)為：第一，明確了政府征收補(bǔ)償?shù)闹黧w地位，理順了行政征收法律關(guān)系，規(guī)定了各級(jí)政府征收與補(bǔ)償?shù)穆氊?zé)與義務(wù)，克服了以往城市拆遷中政府遁形的弊端。這一明確規(guī)定有助于化解長(zhǎng)期以來(lái)因建設(shè)單位作為拆遷主體所引發(fā)的各種社會(huì)矛盾，有助于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。第二，增強(qiáng)了被征收人的參與性?！墩魇昭a(bǔ)償條例》明確了被征收人多數(shù)決、召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)、被征收人選定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服可以申請(qǐng)行政復(fù)議也可以提起行政訴訟等，賦予被征收人參與權(quán)、表決權(quán)和復(fù)議訴訟的權(quán)利，這是一個(gè)很明顯的進(jìn)步；第三，規(guī)范了政府征收程序及確立司法救濟(jì)程序，包括征收決定的作出程序、補(bǔ)償方案制定程序、強(qiáng)制搬遷程序、爭(zhēng)議解決機(jī)制以及救濟(jì)程序；第四，公共利益的范圍界定，明確了征收前提條件。

（3）補(bǔ)償制度的完善，有利于確保私人利益不受侵犯?！墩魇昭a(bǔ)償條例》充分保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，集中體現(xiàn)在強(qiáng)化被拆遷人的補(bǔ)償規(guī)定。該條例最凸顯的方面是體現(xiàn)了強(qiáng)化補(bǔ)償，充分維護(hù)了被征收人的利益。

（4）征收補(bǔ)償?shù)某绦虻玫竭M(jìn)一步完善。程序是制度的保障?！墩魇昭a(bǔ)償條例》也正是通過(guò)程序的完善，從而保障了征收和拆遷的有序進(jìn)行，切實(shí)保護(hù)了被拆遷人的合法權(quán)益。

二、拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備資金的良性循環(huán)

第4篇：土地儲(chǔ)備制度范文

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度； 問(wèn)題與對(duì)策； 解決措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F301文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

由于現(xiàn)代化建設(shè)步伐飛速，經(jīng)濟(jì)騰飛的同時(shí)需要更多的資源支撐，這對(duì)于我國(guó)土地資源產(chǎn)生了巨大的消耗。在這樣的背景下，土地儲(chǔ)備制度出現(xiàn)的一些問(wèn)題尤為突出，亟待解決。本文針對(duì)土地儲(chǔ)備制度的問(wèn)題進(jìn)行了研究，對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行深入的思考并提出對(duì)策，供有關(guān)部門(mén)參考。

二、土地儲(chǔ)備制度產(chǎn)生的背景

我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，通過(guò)實(shí)行土地有償有期限使用，形成土地市場(chǎng)。在這種土地制度框架下，國(guó)家是唯一的土地所有者，國(guó)有土地使用權(quán)出讓和出租形成壟斷性的城市土地一級(jí)市場(chǎng)；從國(guó)家取得的合法土地使用權(quán)在合同規(guī)定的范圍內(nèi)可以進(jìn)入市場(chǎng)流通，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，形成競(jìng)爭(zhēng)性的土地二級(jí)市場(chǎng)。但是，由于過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行土地?zé)o償、無(wú)期限劃撥使用制度，大量城市存量土地的產(chǎn)權(quán)不明晰，管理制度不完善，城市政府一直未能實(shí)現(xiàn)城市土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷供應(yīng)，出現(xiàn)了一個(gè)巨大的灰色土地市場(chǎng)，許多單位和企業(yè)繞開(kāi)政府私自進(jìn)行土地出租和轉(zhuǎn)讓?zhuān)仍斐闪藝?guó)有資產(chǎn)的流失，又導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)失真，炒賣(mài)地皮的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，給城市規(guī)劃和城市管理也造成很大困難。對(duì)于已經(jīng)納入有償使用的土地供應(yīng)需要解決的一個(gè)問(wèn)題。在這種背景下，城市土地儲(chǔ)備制度作為一種制度創(chuàng)新應(yīng)運(yùn)而生。

城市土地儲(chǔ)備制度，是指城市土地儲(chǔ)備中心通過(guò)征用、收購(gòu)、置換、轉(zhuǎn)制、收回等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來(lái)，并由土地儲(chǔ)備中心組織進(jìn)行職工和居民的安置、房屋拆遷、土地平整等一系列土地整理工作后，將土地儲(chǔ)備起來(lái)，再根據(jù)城市規(guī)劃和城市土地出讓年度計(jì)劃，有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)的制度。其主要目標(biāo)是通過(guò)政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，防止土地收益流失，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

三、土地儲(chǔ)備制度中存在的主要問(wèn)題

1、政府的主導(dǎo)作用不夠，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃滯后。土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)政策的制定和實(shí)施對(duì)于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響十分顯著。然而考察我國(guó)土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作現(xiàn)狀其中存在的政府主導(dǎo)作用不夠，任由土地開(kāi)發(fā)商肆意開(kāi)發(fā)利用土地；土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體規(guī)劃滯后，局面嘈雜等問(wèn)題。

2、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)缺少統(tǒng)籌和部門(mén)協(xié)調(diào)。土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作的具體實(shí)踐過(guò)程中也存在著缺乏統(tǒng)一體系制約，各部門(mén)工作因?yàn)闆](méi)有完善的統(tǒng)籌機(jī)制而各自為政，部門(mén)之間缺乏基本的溝通和交流，使得土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作混雜而不精當(dāng)，難以將國(guó)家土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)政策落實(shí)到實(shí)處。

3、土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的資金缺少保障，執(zhí)行力受限。任何一項(xiàng)土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的制定和執(zhí)行都是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，這就要求我國(guó)土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作必須要以完善的專(zhuān)項(xiàng)基金為基礎(chǔ)，沒(méi)有完善的資金鏈和充足的資金支持，土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作就只能停留在表面，導(dǎo)致項(xiàng)目執(zhí)行力的減弱，無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。

四、針對(duì)相關(guān)問(wèn)題的思考和對(duì)策研究

1、建立、完善政府引導(dǎo)，社會(huì)參與的土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)模式。土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作既然內(nèi)容發(fā)展，體系龐大，就更加需要一個(gè)統(tǒng)籌部門(mén)，發(fā)揮導(dǎo)向作用，這就要求政府切實(shí)履行市場(chǎng)調(diào)控職能和經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)之責(zé)。政府各職能部門(mén)之間應(yīng)該通力協(xié)作，發(fā)揮自身工作特長(zhǎng)，結(jié)合國(guó)土資源實(shí)際情況，采用長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光和宏觀視野，制定新形式下的土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并將土地工作計(jì)劃融入現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)全局，改變片面追求經(jīng)濟(jì)利益的落后發(fā)展觀，以嚴(yán)格的土地政策督促和提高經(jīng)濟(jì)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展水平。然而，現(xiàn)代化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，企業(yè)才是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體。因此，政府在履行調(diào)控職能，發(fā)揮市場(chǎng)導(dǎo)向作用之時(shí)同時(shí)要注意不可用力過(guò)猛，以防出現(xiàn)土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作行政色彩過(guò)于濃厚的弊端，畢竟政府不是純粹的經(jīng)濟(jì)體，它的服務(wù)職能、導(dǎo)向職能以及非盈利性質(zhì)都可能與土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作的沖突。因此政府部門(mén)要甘做綠葉，扮演好溝通者和組織者的角色設(shè)法調(diào)動(dòng)企業(yè)和社會(huì)積極性，建設(shè)政府與企業(yè)連動(dòng)，社會(huì)積極參與的土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)模式。

2、科學(xué)編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整。在有了宏觀調(diào)控和導(dǎo)向的土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)模式的基礎(chǔ)上，還要制定完備而科學(xué)的實(shí)際工作計(jì)劃。將土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作的復(fù)雜內(nèi)容細(xì)化，分門(mén)別類(lèi)，根據(jù)各參與部門(mén)的不同職能和工作性質(zhì)將之一一落實(shí)，并堅(jiān)持實(shí)事求是的態(tài)度和精神，根據(jù)工作的實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。面對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)，關(guān)于土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作的任何工作計(jì)劃的實(shí)施和項(xiàng)目的管理都不能一成不變，而是應(yīng)該立足科學(xué)發(fā)展觀，借鑒參考現(xiàn)代化土地工作新理念和新制度，從觀念上提高警惕，時(shí)刻不忘土地資源緊缺的紅線，根據(jù)工作實(shí)際進(jìn)展調(diào)整工作計(jì)劃和土地項(xiàng)目。市場(chǎng)利益杠桿的作用是巨大而盲目的，尤其是在大數(shù)據(jù)時(shí)代，往往市場(chǎng)需求決定一切導(dǎo)向，這就要求土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作不可盲目冒進(jìn)，而是要堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，在市場(chǎng)需求面前堅(jiān)持理性思維和長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。

3、建立區(qū)域內(nèi)的資金平衡機(jī)制，保障土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。資金供應(yīng)是土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作的命脈所系。只有建設(shè)完善的土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)資金供應(yīng)鏈才能保障工作的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此建立專(zhuān)項(xiàng)基金勢(shì)在必行。而區(qū)域間資金平衡機(jī)制的建立將是可行之策，通過(guò)相關(guān)部門(mén)對(duì)不同區(qū)域土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)資金的統(tǒng)籌，可以實(shí)現(xiàn)內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，優(yōu)化資金流，完善資金鏈，既能保證資金充足，又能提高資金使用率，畢竟土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)資金不僅數(shù)額巨大，而且往往使用頻率較低，區(qū)域間的資金平衡機(jī)制可以幫助縮短資金投資與回報(bào)周期，提高資金利用率。同時(shí)加深不同區(qū)域間的聯(lián)系和溝通，強(qiáng)化土地工作的全局效益，可謂一舉多得。

4、加強(qiáng)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范。任何項(xiàng)目管理工作都必須具有完善的評(píng)估機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制以及賞罰機(jī)制。這既是項(xiàng)目執(zhí)行效率的保證，也是提高工作能力，保證項(xiàng)目完成質(zhì)量的重要措施。在土地儲(chǔ)備與監(jiān)督的工作實(shí)際中，對(duì)各部門(mén)工作情況進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)估，能夠保證各部門(mén)工作有條不紊的進(jìn)行。同時(shí)借鑒風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，還可以防范潛在的工作隱患，及時(shí)修改工作計(jì)劃和項(xiàng)目?jī)?nèi)容，保證土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作的穩(wěn)步進(jìn)行。土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作并不總是萬(wàn)無(wú)一失，穩(wěn)妥無(wú)誤的。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，土地利益杠桿的作用總是能夠?qū)ν恋貎?chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作產(chǎn)生巨大影響，一旦工作計(jì)劃與市場(chǎng)需求之間產(chǎn)生錯(cuò)位，很容易導(dǎo)致有的地區(qū)土地資源大量閑置，而有的地區(qū)卻土地資源緊缺，土地價(jià)格一路飛漲，居高不下，這一方面造成土地資源的大量浪費(fèi)，一方面對(duì)人民生活產(chǎn)生不良影響，而這些風(fēng)險(xiǎn)因素正是土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)工作所應(yīng)該嚴(yán)格調(diào)控的內(nèi)容。

五、結(jié)束語(yǔ)

機(jī)遇總是與挑戰(zhàn)伴隨而生，新時(shí)期對(duì)于我國(guó)土地儲(chǔ)備制度而言就是一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的時(shí)期。雖然當(dāng)前我國(guó)土地工作現(xiàn)狀中存在著整體規(guī)劃性差、政府職能發(fā)揮欠缺以及資金供應(yīng)不足影響執(zhí)行力等問(wèn)題，然而通過(guò)有效的土地工作計(jì)劃的制定、相關(guān)土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施以及區(qū)域資金協(xié)調(diào)平衡機(jī)制的建成等措施，我國(guó)土地工作必然能過(guò)抓住機(jī)遇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在新時(shí)期、新階段不斷深化，取得更大成就。

參考文獻(xiàn)：

[1]施源.許亞萍，李怡婉．面向規(guī)劃實(shí)施的土地儲(chǔ)備機(jī)制探討―以深圳土地整備規(guī)劃工作為例[A]2008 中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)論文集[C].2008．

第5篇：土地儲(chǔ)備制度范文

Abstract: Formulating the city land reserve system is the system of urban land again, is further deepen the innovation of urban land use system reform of an objective requirement. However, in the city land reserve system operational practice still existing some problems that need further effort to establish and perfect the system of urban land, the key is to construct a scientific and reasonable system of land reserve mechanism, establishing the city land fund, and perfect the land market and the city land reserve system of legal support system.

關(guān)鍵詞: 土地儲(chǔ)備;經(jīng)營(yíng)城市;制度;思考

Key words: land reserve;city management;system;thinking

中圖分類(lèi)號(hào):F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)19-0245-01

0引言

經(jīng)營(yíng)城市,即要把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)營(yíng)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、經(jīng)營(yíng)主體、經(jīng)營(yíng)方式等多種要素引入城市建設(shè)之中,全面歸集和盤(pán)活資產(chǎn),促使城市重新配置和優(yōu)化組合,從而建立多元化的融資渠道,不斷擴(kuò)充城市建設(shè)的資金來(lái)源。經(jīng)營(yíng)城市的核心是運(yùn)營(yíng)城市空間資源,尤其是土地資本,因?yàn)?城市的一切活動(dòng)都要依賴(lài)于土地,而土地供給又具有稀缺性,只有相當(dāng)數(shù)量的土地資源、資產(chǎn)集中在政府的儲(chǔ)備庫(kù)里,進(jìn)行土地優(yōu)化配置,才能形成土地利用布局適當(dāng)、效果合理及綜合效率最高的模式。

1需要明確的幾個(gè)概念

1.1 經(jīng)營(yíng)城市“經(jīng)營(yíng)城市”的概念與內(nèi)涵,界定為“構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本(如土地資源)、人力作用資本(如道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施)及其相關(guān)的延伸資本(如廣場(chǎng)、街道的冠名權(quán))等”進(jìn)行集聚、重組和運(yùn)營(yíng),從中獲取收益,再將這筆收益投入到城市建設(shè)的新項(xiàng)中去,走“以城建城”、“以城養(yǎng)城”的新路子。

1.2 城市土地儲(chǔ)備制度是指由城市政府委托的機(jī)構(gòu)通過(guò)征用、收購(gòu)、置換、到期回收、土地整理等方式,從分散的土地使用者手中將土地集中起來(lái),并由政府或由政府委托的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行土地整治與開(kāi)發(fā)。在完成了房屋拆遷、土地平整等一系列前期開(kāi)發(fā)工作后,再根據(jù)城市土地年度計(jì)劃,有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)的制度安排。

通過(guò)以上概念的比較,可以看出建立城市土地儲(chǔ)備制度是經(jīng)營(yíng)城市過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),利用土地保值增值的特性,通過(guò)政府對(duì)其壟斷性的儲(chǔ)備,合理地調(diào)控土地市場(chǎng),使其達(dá)到增值的目的,進(jìn)而使政府獲取土地收益,為城市建設(shè)、舊城改造積累資金。

2經(jīng)營(yíng)城市與土地儲(chǔ)備的關(guān)系

我國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有,政府享有在法律規(guī)定范圍內(nèi)占有、使用、收益和處置土地的權(quán)利。但很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái),我國(guó)城市存量土地幾乎掌握在使用者手中,政府事實(shí)上失去了對(duì)城市存量土地的控制,土地市場(chǎng)比較混亂,并帶來(lái)一些弊端。

如:其一,城市規(guī)劃難以實(shí)施。由于政府未能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),城市的建設(shè)開(kāi)發(fā)很大程度上按照開(kāi)發(fā)商的意圖來(lái)實(shí)施,結(jié)果往往會(huì)與城市規(guī)劃發(fā)生沖突,不僅使規(guī)劃的舊城成片改造、綜合開(kāi)發(fā)的設(shè)想難以實(shí)現(xiàn),而且這種無(wú)序的開(kāi)發(fā)效果也不理想。建設(shè)搞了不少,城市整體面貌卻改變不大,并對(duì)進(jìn)一步改造增加了難度。其二,國(guó)有資產(chǎn)大量流失。由擁有存量土地的企業(yè)自行招商,主動(dòng)方往往是開(kāi)發(fā)商。使許多土地交易價(jià)格偏低,甚至搞暗想操作,滋生腐敗;土地市場(chǎng)無(wú)序也造成存量土地流轉(zhuǎn)的不合理,部分開(kāi)發(fā)商趁機(jī)炒賣(mài)地皮,導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。其三,存量土地難以總體全面開(kāi)發(fā)。由于存量土地未實(shí)行統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)銷(xiāo),沒(méi)有統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)規(guī)劃和計(jì)劃,使一部分開(kāi)發(fā)前景不理想或開(kāi)發(fā)難度大的地塊無(wú)人問(wèn)津、長(zhǎng)期閑置,也使一些想通過(guò)盤(pán)活存量土地解困的企業(yè)難以落實(shí)脫困措施。

3市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,實(shí)行土地儲(chǔ)備的意義

土地收購(gòu)儲(chǔ)備是“經(jīng)營(yíng)城市”的核心問(wèn)題,土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度是土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等有效顯化國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值方式的重要支持基礎(chǔ)。土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度是城市土地制度改革的方向,也是土地利用方式和管理方式的一種改革和創(chuàng)新,應(yīng)站在政府“經(jīng)營(yíng)城市”的戰(zhàn)略高度,建立健全完善的土地收儲(chǔ)制度。

3.1 通過(guò)土地收購(gòu)儲(chǔ)備盤(pán)活企業(yè)資產(chǎn)土地使用權(quán)不流動(dòng),資產(chǎn)就盤(pán)不活。國(guó)有企業(yè)特別是經(jīng)濟(jì)效益較差的企業(yè),土地資產(chǎn)長(zhǎng)期處于“凝固”狀態(tài)下,不會(huì)自行產(chǎn)生資本價(jià)值的增加。土地資產(chǎn)不流動(dòng),就會(huì)慢慢從價(jià)值形態(tài)上流失。土地資產(chǎn)只有當(dāng)它們作為資本的一種形態(tài)運(yùn)用到物質(zhì)上產(chǎn)領(lǐng)域中去的時(shí)候,才會(huì)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的轉(zhuǎn)移,并為其產(chǎn)生價(jià)值的增加創(chuàng)造條件。所以,土地使用權(quán)不流動(dòng),資產(chǎn)就盤(pán)不活。如果國(guó)有企業(yè)長(zhǎng)期承載著大量無(wú)法正常發(fā)揮作用、無(wú)法帶來(lái)效益與增值的土地資產(chǎn),就不會(huì)有活力。

調(diào)整盤(pán)活企業(yè)土地資產(chǎn)存量,就是要通過(guò)土地收購(gòu)儲(chǔ)備等有效手段,推動(dòng)國(guó)有企業(yè)土地使用權(quán)流動(dòng),一方面,將閑置的土地資產(chǎn)存量調(diào)劑到可以使其發(fā)揮作用的高效企業(yè)與優(yōu)勢(shì)企業(yè),使得原有企業(yè)卸掉包袱。另一方面,將存量土地資產(chǎn)變現(xiàn),讓靈活性強(qiáng)的貨幣資金投入到更好的資產(chǎn)運(yùn)作上去,從而多方面實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地資產(chǎn)的保值增值。采取企業(yè)兼并、破產(chǎn)與土地置換或收購(gòu)儲(chǔ)備等盤(pán)活方式優(yōu)化配置土地資源,可以把有限的土地資源轉(zhuǎn)移到優(yōu)勢(shì)的部門(mén)、優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè),形成規(guī)模經(jīng)濟(jì),更有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。

3.2 建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度,有利于提高政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度,對(duì)于盤(pán)活存量土地,建立“公平、公開(kāi)、公正、規(guī)范”的土地市場(chǎng),調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu),提高城市土地利用率,增加土地資產(chǎn)收益都將起到積極的作用。

4對(duì)當(dāng)前土地儲(chǔ)備制度的一些思考

第6篇：土地儲(chǔ)備制度范文

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)策建議

土地儲(chǔ)備制度在我國(guó)的興起

綜合來(lái)看，我國(guó)土地儲(chǔ)備制度率先在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的深圳和上海得以實(shí)施。此后，杭州、廈門(mén)、南京、青島、廣州、鄭州等城市也先后成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，開(kāi)展土地儲(chǔ)備工作。目前我國(guó)已有近半數(shù)的市縣建立了土地儲(chǔ)備制度。我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的含義是：由城市政府委托或設(shè)立的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、整理，并予儲(chǔ)存，根據(jù)城市土地利用規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，將所儲(chǔ)備的土地以招標(biāo)、拍賣(mài)等方式有計(jì)劃地投入市場(chǎng)，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度。

城市土地儲(chǔ)備制度應(yīng)用狀況

近年來(lái)，土地儲(chǔ)備制度在我國(guó)一些城市的運(yùn)作取得了巨大成效，在完善土地市場(chǎng)、控制土地供應(yīng)、促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)越性已逐步表現(xiàn)出來(lái)。但是，隨著土地儲(chǔ)備實(shí)踐的深入，人們對(duì)該制度在房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響方面存在著許多疑慮。

地價(jià)房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)起點(diǎn)不公

在已建立土地儲(chǔ)備制度的城市中，土地出讓價(jià)格大幅上揚(yáng)，商品房?jī)r(jià)格隨之上漲。以杭州市為例，近年來(lái)該市地價(jià)、房?jī)r(jià)呈不斷上揚(yáng)趨勢(shì)。同時(shí)，與目前的土地出讓價(jià)格比較，實(shí)施土地儲(chǔ)備制度前的我國(guó)城市土地出讓價(jià)格很低，制度實(shí)施前后地價(jià)差異很大。相鄰地塊的兩個(gè)項(xiàng)目由于土地成本的差異，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的起跑線不公平。如何平衡制度實(shí)施前后一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格差異，如何在歷史與現(xiàn)實(shí)之間找到平衡點(diǎn)，是當(dāng)前困擾我國(guó)許多城市政府的一個(gè)急需解決的問(wèn)題。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡，多層次需求難滿足

我國(guó)推行房產(chǎn)改革政策的目的是采取多渠道、多途徑來(lái)滿足城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求。有人認(rèn)為，土地儲(chǔ)備的實(shí)施在一定程度上影響了這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，它導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向集約與壟斷，市場(chǎng)逐漸被一些實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)所占據(jù)，小型與實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)企業(yè)被淘汰出局，而當(dāng)前實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于高檔和高回報(bào)開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售的對(duì)象是高收入群體。即使是面向普通工薪階層開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，開(kāi)發(fā)檔次和市場(chǎng)價(jià)格也較高，部分消費(fèi)者難以承受。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的失衡使多層次的住房需求得不到有效滿足，也造成高檔商品房供需矛盾加大。

土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的分析

作為土地資源的配置方式之一，土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地資本市場(chǎng)產(chǎn)生影響。但是，該制度是否是引起城市地價(jià)上漲的主因，這就需要深入研究，它直接關(guān)系到我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度今后的發(fā)展與完善。

對(duì)城市土地價(jià)格上漲的分析

糾正扭曲的地價(jià)是城市地價(jià)上漲的直接原因我國(guó)土地儲(chǔ)備制度是在土地真實(shí)價(jià)值受到抑制，土地價(jià)格嚴(yán)重扭曲的情況下建立起來(lái)的，招標(biāo)、拍賣(mài)方式帶來(lái)的地價(jià)合理上漲是土地價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)。在先前不規(guī)范土地市場(chǎng)中，地價(jià)或成交價(jià)低，一方面是土地隱型市場(chǎng)不注重價(jià)格杠桿作用的結(jié)果，另一方面灰色交易造成了國(guó)家利益的嚴(yán)重?fù)p失。據(jù)測(cè)算，我國(guó)的土地資產(chǎn)有25萬(wàn)億元。由于種種原因，目前全國(guó)土地資產(chǎn)每年流失近100億元。實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，土地市場(chǎng)在公平、公開(kāi)的平臺(tái)上運(yùn)作，必然帶來(lái)地價(jià)的上漲，其實(shí)質(zhì)是國(guó)家作為土地所有者對(duì)土地收益權(quán)的體現(xiàn)。

土地市場(chǎng)無(wú)序炒作是地價(jià)上揚(yáng)的重要原因目前在建立土地儲(chǔ)備制度的城市中，招標(biāo)拍賣(mài)出讓土地出現(xiàn)了地價(jià)的非正常上漲。日本學(xué)者野口悠紀(jì)雄曾用現(xiàn)實(shí)地價(jià)與理論地價(jià)的差異來(lái)衡量東京市土地市場(chǎng)的健康狀況。其中的理論地價(jià)是指地租的資本化。結(jié)合我國(guó)的實(shí)踐，政府在土地的出讓環(huán)節(jié)中都要確定基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和出讓底價(jià)。其中，基準(zhǔn)地價(jià)是指政府按土地級(jí)別、用地類(lèi)型或區(qū)段位置評(píng)估確定的平均價(jià)格。它是政府宏觀調(diào)控地價(jià)和進(jìn)一步評(píng)估標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)的基礎(chǔ)；標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)需要評(píng)估的具體地塊，在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一日期的土地使用權(quán)價(jià)格。它是政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定出讓金額的依據(jù)；出讓底價(jià)是指經(jīng)具有土地評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)按規(guī)定的程序進(jìn)行評(píng)估后，由市土地行政主管部門(mén)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)所確定的土地使用權(quán)價(jià)格。由此可見(jiàn)，這三種價(jià)格在一定程度上具備了理論地價(jià)的含義，土地出讓價(jià)格只有在理論地價(jià)的合理范圍內(nèi)波動(dòng)才是正常的。

土地儲(chǔ)備對(duì)土地價(jià)格的影響不大以杭州市為例，對(duì)該市自實(shí)施土地儲(chǔ)備制度以來(lái)的土地儲(chǔ)備庫(kù)存量和土地交易價(jià)格進(jìn)行相關(guān)分析：土地儲(chǔ)備庫(kù)存量（DS）與土地交易價(jià)格(DP)的相關(guān)系數(shù)為0.659，為顯著相關(guān)。但在對(duì)該樣本相關(guān)系數(shù)進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)t值偏小，總體相關(guān)系數(shù)接近零值，土地儲(chǔ)備量與土地價(jià)格呈弱相關(guān)關(guān)系。對(duì)土地儲(chǔ)備庫(kù)存量（DS）與土地交易價(jià)格（DP）進(jìn)行簡(jiǎn)單回歸分析，土地儲(chǔ)備庫(kù)存量對(duì)地價(jià)的解釋能力較弱。

DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.435，F(xiàn)=3.080，DW=1.940

LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.206，F(xiàn)=1.038，DW=1.819

由以上回歸模型的解釋?zhuān)恋貎?chǔ)備庫(kù)存量與地價(jià)間的相關(guān)關(guān)系較弱。土地儲(chǔ)備庫(kù)存量每增加1萬(wàn)平方米，對(duì)地價(jià)平均有13.92元/平方米上漲的貢獻(xiàn)。按照彈性解釋?zhuān)绻恋貎?chǔ)備庫(kù)存量增加1%，地價(jià)只變動(dòng)0.221%。通過(guò)以上分析可知，土地價(jià)格上漲并不是由土地儲(chǔ)備制度造成的，土地儲(chǔ)備對(duì)土地價(jià)格的影響不大。

對(duì)商品房?jī)r(jià)格上漲的分析

房?jī)r(jià)上漲是多種因素共同作用的結(jié)果。其中，開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)需求等因素是主要的。

開(kāi)發(fā)成本上升是房?jī)r(jià)上漲的主要原因在土地拍賣(mài)供應(yīng)方式中，開(kāi)發(fā)商的土地成本投入數(shù)額受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，必然以市場(chǎng)最高價(jià)才可競(jìng)得理想的土地。而將土地成本增加部分轉(zhuǎn)嫁至房?jī)r(jià)是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。以杭州市為例，對(duì)該市自實(shí)施土地儲(chǔ)備制度以來(lái)的商品房銷(xiāo)售價(jià)格和土地交易價(jià)格進(jìn)行相關(guān)分析：房?jī)r(jià)（HP）與土地交易價(jià)格（DP）的相關(guān)系數(shù)為0.980，為高度相關(guān)。對(duì)房?jī)r(jià)（HP）與土地交易價(jià)格（DP）進(jìn)行簡(jiǎn)單回歸分析，土地交易價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)有很好的解釋能力。

HP=815+1.079DP(t=9.849)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.960，F(xiàn)=96，DW=2.996

LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.659，F(xiàn)=7.73，DW=3.355

由以上回歸模型的解釋?zhuān)績(jī)r(jià)與地價(jià)之間有很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。土地交易價(jià)格每增加1元/平方米，對(duì)房?jī)r(jià)平均有1.079元/平方米上漲的貢獻(xiàn)。按照彈性解釋?zhuān)绻恋亟灰變r(jià)格增加1%，房?jī)r(jià)將變動(dòng)0.718%。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的相對(duì)旺盛是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的又一因素目前我國(guó)正處于城市化的加快發(fā)展階段，土地供應(yīng)的高度壟斷直接導(dǎo)致城市用地需求猛增，間接影響城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程和總量增加，進(jìn)一步導(dǎo)致房屋需求上升。需求的相對(duì)旺盛必然引起房?jī)r(jià)的上漲。以杭州市為例，對(duì)其近年來(lái)的商品房銷(xiāo)售價(jià)格和商品房銷(xiāo)售面積進(jìn)行相關(guān)分析：房?jī)r(jià)（HP）與商品房銷(xiāo)售面積（M）的相關(guān)系數(shù)為0.969，為高度相關(guān)。對(duì)房?jī)r(jià)（HP）與商品房銷(xiāo)售面積（M）進(jìn)行簡(jiǎn)單回歸分析，商品房銷(xiāo)售面積對(duì)房?jī)r(jià)有較好的解釋能力。

HP=-236.18+12.814M(t=7.844)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.940，F(xiàn)=62.67，DW=2.564

LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.646，F(xiàn)=7.30，DW=3.444

由以上回歸模型的解釋?zhuān)績(jī)r(jià)與房屋銷(xiāo)售面積之間有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。商品房銷(xiāo)售面積每增加1萬(wàn)平方米，對(duì)房?jī)r(jià)平均有12.814元/平方米上漲的貢獻(xiàn)。按照彈性解釋?zhuān)绻N(xiāo)售面積增加1%，房?jī)r(jià)變動(dòng)1.065%。

土地管理上的缺陷也在一定程度上影響了房屋的整體價(jià)格水平我國(guó)一些城市從鼓勵(lì)扶持某一事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，曾相繼出臺(tái)了一系列土地優(yōu)惠政策，主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、以房帶路、招商引資、扶持骨干企業(yè)、幫助特困企業(yè)等等。由于政策執(zhí)行上的自由度大，管理很難到位，造成土地資產(chǎn)流失，也沒(méi)有達(dá)到扶持的目的。此外，由于國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房土地獲取、設(shè)計(jì)方案、購(gòu)房對(duì)象范圍限定等方面還缺乏嚴(yán)格有效的管理，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)以經(jīng)濟(jì)適用房名義取得劃撥土地后，不按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不公、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理和土地供應(yīng)的無(wú)序。

因而土地儲(chǔ)備制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響不大，不會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。

完善土地儲(chǔ)備制度的對(duì)策建議

為了使土地儲(chǔ)備制度對(duì)我國(guó)城市建設(shè)發(fā)揮更大的作用，有必要對(duì)該制度進(jìn)行進(jìn)一步的完善，具體建議如下：

合理控制土地儲(chǔ)備的范圍和數(shù)量

土地儲(chǔ)備制度是確保政府切實(shí)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種管理制度。但必須指出，不能以壟斷影響土地市場(chǎng)的發(fā)育，也不能盲目擴(kuò)大土地一級(jí)市場(chǎng)的邊界，必須正確處理政府調(diào)控與市場(chǎng)配置的關(guān)系，合理控制進(jìn)入土地儲(chǔ)備的范圍和數(shù)量。我們認(rèn)為，在地價(jià)上漲過(guò)快的城市，完全可以通過(guò)成立有形的土地交易市場(chǎng)，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動(dòng)起來(lái)，增加土地供應(yīng)量，也可避免土地資源浪費(fèi)?？茖W(xué)合理地確定土地儲(chǔ)備數(shù)量是土地儲(chǔ)備制度正常運(yùn)行的重要保證。但土地儲(chǔ)備過(guò)多，會(huì)造成資金占用過(guò)多，加大土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。合理的土地儲(chǔ)備數(shù)量要根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)確定，而土地供求取決于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素，要通過(guò)對(duì)相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)計(jì)需求預(yù)測(cè)模型，進(jìn)而得出最佳土地儲(chǔ)備數(shù)量。

加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度

土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場(chǎng)供求平衡的更高層次的要求。在目前我國(guó)一些城市已出現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類(lèi)不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量，化解土地市場(chǎng)供需失衡的矛盾。就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況而言，當(dāng)務(wù)之急是緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對(duì)開(kāi)發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進(jìn)行限制，還要以高地價(jià)、高稅收等手段加以限制；落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對(duì)面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長(zhǎng)的住房需求。在“放寬”政策的同時(shí)，要切實(shí)規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來(lái)的漏洞。

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題如公益型用地的收購(gòu)與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場(chǎng)問(wèn)題等等；同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲(chǔ)備工作順利進(jìn)行。建立依法監(jiān)督的機(jī)制，對(duì)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督，以保障儲(chǔ)備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)應(yīng)建立土地儲(chǔ)備工作信息公開(kāi)制度，盡量公開(kāi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時(shí)，通過(guò)公開(kāi)如年度土地出租、出讓計(jì)劃、一級(jí)土地市場(chǎng)交易資料、土地儲(chǔ)備數(shù)量等市場(chǎng)信息，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，做出理性的投資決策。

強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能

土地儲(chǔ)備管理監(jiān)控職能的弱化嚴(yán)重地阻礙了城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。因此，要強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能，加強(qiáng)對(duì)土地使用狀況和土地價(jià)格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來(lái)講，監(jiān)控的內(nèi)容一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城市土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求；二是建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請(qǐng)和審批，有無(wú)違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進(jìn)度進(jìn)行建設(shè)，有無(wú)占而未用的土地；四是土地價(jià)格是否合理，是否故意抬高地價(jià)或壓低地價(jià)，從事炒賣(mài)地皮的非法活動(dòng)。同時(shí)，與房地產(chǎn)管理部門(mén)密切配合，實(shí)行地價(jià)與房?jī)r(jià)的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理定價(jià)行為。

重構(gòu)土地儲(chǔ)備的組織體系

在我國(guó)城市建立土地儲(chǔ)備制度的初期，以杭州市為代表的分層次兩級(jí)管理模式的組織體制的運(yùn)行比較順利。但隨著土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠土地行政管理部門(mén)，接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運(yùn)作效率不高；另一方面，在土地儲(chǔ)備實(shí)施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、房管等多個(gè)政府職能部門(mén)之間的責(zé)任不清，未形成協(xié)作的格局。

為此，應(yīng)該對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠于土地行政管理部門(mén)的現(xiàn)有體系進(jìn)行改革。其目標(biāo)是，建立由市土地與房產(chǎn)管理委員會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的新體系。具體內(nèi)容是：城市政府通過(guò)機(jī)構(gòu)改革，對(duì)與城市土地利用和管理直接有關(guān)的部門(mén)進(jìn)行整合，組建土地與房產(chǎn)管理委員會(huì)。該委員會(huì)下設(shè)土地管理、房產(chǎn)管理、城市規(guī)劃以及土地儲(chǔ)備等若干辦公室。新的組織體系有利于提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件也有利于各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)。

參考資料：

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2.吳次芳、譚永忠，我國(guó)城市土地儲(chǔ)備的幾個(gè)問(wèn)題，城市問(wèn)題，2002（5）

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4.(日)野口悠紀(jì)雄著，汪斌譯，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)，北京：商務(wù)印書(shū)館，1997

第7篇：土地儲(chǔ)備制度范文

[關(guān)鍵詞]土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度 問(wèn)題 對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：G19 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）25-0183-02

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化規(guī)模的不斷增大，越來(lái)越多的城市周邊土地被政府收購(gòu)，用作城市的儲(chǔ)備土地，但是，我國(guó)在這方面的制度比較欠缺。自從土地收購(gòu)興起以后，土地糾紛案件絡(luò)繹不絕，雖然國(guó)家及時(shí)發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題，并采取了一定的解決措施，有些地方政府也制定了相關(guān)制度，但從整體上，我國(guó)目前的土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度實(shí)施中仍存在諸多問(wèn)題，需要不斷完善。

一、土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度產(chǎn)生的原因及意義

（一）產(chǎn)生土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的原因

1、市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)化配置催生了土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的建設(shè)

我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)行，經(jīng)營(yíng)性用地得到改善，實(shí)行的土地有償有期限使用制度，在一定程度上解決了土地產(chǎn)權(quán)不明晰、制度不完善等缺點(diǎn)。但是，在有償使用土地供應(yīng)制度出臺(tái)后，政府因常采用協(xié)議出讓土地方式致使土地出讓價(jià)格偏低。因此，為規(guī)范和有效管理土地市場(chǎng)，就需要實(shí)行土地儲(chǔ)備制度。

2、嚴(yán)格保護(hù)耕地政策促進(jìn)了土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的建設(shè)

國(guó)家發(fā)展階段大量耕地被占用，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受到影響，國(guó)家出臺(tái)的《土地管理法》對(duì)保護(hù)耕地有嚴(yán)格的政策，因此城市建設(shè)土地從主要來(lái)自農(nóng)地轉(zhuǎn)為主要來(lái)自城市閑置土地和其他存量土地。利用存量土地涉及到眾多土地使用人的重大利益調(diào)整，必須將行政手段和市場(chǎng)手段結(jié)合才能解決問(wèn)題，因而促進(jìn)了土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度建設(shè)。

3、城市處置閑置土地推動(dòng)了土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的發(fā)展

一些企業(yè)搬遷改造，或是破產(chǎn)倒閉，就出現(xiàn)了城市的閑置用地。土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度為處置這些企業(yè)留下的土地提出了可行的解決方案，可以盤(pán)活企業(yè)存量土地，有效避免土地閑置及土地資源浪費(fèi)。

（二）建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的意義

1、土地收購(gòu)儲(chǔ)備能集約合理利用土地，優(yōu)化配置資源

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，建設(shè)用地需求與耕地保護(hù)之間的矛盾日益突出，耕地保護(hù)壓力日趨嚴(yán)峻。同時(shí)，我國(guó)粗放用地現(xiàn)象還較嚴(yán)重，亟需深入開(kāi)展節(jié)約集約用地，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)樯鷳B(tài)文明建設(shè)。多年來(lái)，從中央到地方都強(qiáng)調(diào)政府要壟斷土地供應(yīng)，但在實(shí)際操作中，政府只能通過(guò)農(nóng)地轉(zhuǎn)用、征用等手段控制新增建設(shè)用地供應(yīng)，而對(duì)城市存量土地的壟斷能力十分微弱。實(shí)際工作中依然存在法律依據(jù)缺失、部門(mén)配合不力、資金來(lái)源單一等共性問(wèn)題，成為進(jìn)一步完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的障礙。實(shí)踐證明，土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)、調(diào)控土地價(jià)格、加強(qiáng)土地合理利用等方面起到了積極作用。

2、土地收購(gòu)儲(chǔ)備能充分發(fā)揮政府對(duì)土地資源配置的宏觀調(diào)控作用

我國(guó)正處在城市化的快速發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)建設(shè)用地對(duì)耕地的需求量與可供量之間的矛盾日益突出，與此同時(shí)城鎮(zhèn)內(nèi)部存在大量閑置和低度利用土地。為了規(guī)范土地市場(chǎng)，支持國(guó)有企業(yè)改革，營(yíng)造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)和投資環(huán)境；為了政府控制土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)總量，形成“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)水庫(kù)蓄水、一個(gè)閘門(mén)放水”的土地供應(yīng)運(yùn)行機(jī)制，提高城市土地利用率；為了政府主導(dǎo)土地市場(chǎng)、管好城市建設(shè)用地，集聚城市建設(shè)資金，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，必須進(jìn)一步完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的高度壟斷，使城市土地資源發(fā)揮最大效益。

3、土地收購(gòu)儲(chǔ)備能培育規(guī)范土地市場(chǎng)，優(yōu)化投資環(huán)境

作為國(guó)土資源管理參與宏觀調(diào)控平臺(tái)的土地市場(chǎng)，其建設(shè)培育和規(guī)范，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度建立后，政府通過(guò)抓“土地收購(gòu)權(quán)”和“土地批發(fā)權(quán)”，抓土地和資金兩個(gè)要素，加強(qiáng)了土地供應(yīng)和土地盤(pán)活資金的調(diào)控能力。因此，我們必須積極探索建立土地資源儲(chǔ)備、“凈地”出讓、全程監(jiān)管的良性管理方式，從基礎(chǔ)和源頭入手，構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的土地市場(chǎng)機(jī)制，不斷增強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力和切實(shí)增加財(cái)政收益，從而保證國(guó)家對(duì)國(guó)有土地資產(chǎn)的合法收益。

二、土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度存在的問(wèn)題

1、土地收購(gòu)儲(chǔ)備相關(guān)法律法規(guī)不健全

沒(méi)有健全的法律法規(guī)可以遵守，土地儲(chǔ)備工作的深入開(kāi)展就受到限制。土地收購(gòu)儲(chǔ)備具有一定的強(qiáng)制性，政府在實(shí)行時(shí)需要法律依據(jù)來(lái)保證工作開(kāi)展，然而，各地土地收購(gòu)儲(chǔ)備的制度建設(shè)都是由各地方政府自行決定的，沒(méi)有國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

不少地方政府把土地收購(gòu)儲(chǔ)備當(dāng)成了牟利工具，土地收購(gòu)儲(chǔ)備對(duì)市場(chǎng)培育和建設(shè)起到負(fù)面作用。在實(shí)際土地收購(gòu)中，不少地方的收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)常常忽視原有土地使用者利用土地的合理要求，過(guò)度使用政府強(qiáng)制力、強(qiáng)迫原有土地使用者必須接受政府收購(gòu)?fù)恋氐男袨?，或者收?gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在收購(gòu)?fù)恋貢r(shí)，補(bǔ)償價(jià)格不合理，以行政手段剝奪原有土地使用者的正常利益，擾亂了土地市場(chǎng)的公平交易。

2、土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金有待籌措，風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制不健全

土地進(jìn)行價(jià)格補(bǔ)償和必要的前期整理開(kāi)發(fā)，需要支出龐大的資金，然而資金來(lái)源絕大部分是通過(guò)土地抵押向銀行貸款，少部分是由政府投入，銀行貸款金額有限，風(fēng)險(xiǎn)也較大，貸款期限也很難和儲(chǔ)備土地周期相匹配，這種資金渠道很難滿足土地儲(chǔ)備。

3、土地收購(gòu)儲(chǔ)備的收益分配機(jī)制不明晰

土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制需要以界定土地收益的構(gòu)成、合理分配政府和原土地使用者之間的利益作為重點(diǎn)問(wèn)題解決。政府在土地收購(gòu)中地位強(qiáng)于被收購(gòu)者，因此土地收購(gòu)價(jià)格偏低，被收購(gòu)者的利益受到損害。

4、土地收購(gòu)儲(chǔ)備范圍擴(kuò)大容易造成建設(shè)用地閑置浪費(fèi)

隨著我國(guó)土地市場(chǎng)逐步發(fā)展，土地收購(gòu)儲(chǔ)備不僅面向存量建設(shè)用地，其面向范圍和對(duì)象不斷擴(kuò)大，隨之會(huì)出現(xiàn)新問(wèn)題。不少地方都將收購(gòu)儲(chǔ)備用于征轉(zhuǎn)農(nóng)用地，雖然一時(shí)能夠及時(shí)支付農(nóng)民征地補(bǔ)償安置費(fèi)，對(duì)城市的統(tǒng)一規(guī)劃管理也有幫助，但也導(dǎo)致了收購(gòu)儲(chǔ)備獲得的大量借貸資金涌入農(nóng)地轉(zhuǎn)用、征地過(guò)程，一旦擬投資建設(shè)的項(xiàng)目情況稍有改變，已形成的新增建設(shè)用地極易產(chǎn)生閑置浪費(fèi)現(xiàn)象。

三、改善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的對(duì)策

1、完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備的法律法規(guī)

遵循科學(xué)土地收購(gòu)儲(chǔ)備程序，采取多種收購(gòu)方式有利于提高收購(gòu)運(yùn)行效率。在土地儲(chǔ)備環(huán)節(jié)上，應(yīng)實(shí)現(xiàn)效益儲(chǔ)備向法治儲(chǔ)備的轉(zhuǎn)變，積極探索土地儲(chǔ)備模式，逐步做到向市場(chǎng)提供土地資源。在土地出讓環(huán)節(jié)，應(yīng)遵循公開(kāi)出讓的原則，儲(chǔ)備土地出讓必須納入統(tǒng)一的土地供應(yīng)總量計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)土地資源的充分利用和收益最大化。

2、建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的良性循環(huán)機(jī)制

土地收購(gòu)儲(chǔ)備投入高、資金需求量大，因此保證土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作穩(wěn)定發(fā)展的首要條件是土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的來(lái)源。資金的籌集、有效使用、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)和資金的合理分配是保證資金良性循環(huán)的重點(diǎn)。每項(xiàng)土地收購(gòu)儲(chǔ)備都應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，經(jīng)過(guò)可行性研究后再采取資金儲(chǔ)備。政府可以讓開(kāi)發(fā)商在為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益性事業(yè)發(fā)展工程中做出貢獻(xiàn)的同時(shí)，獲得豐厚的利潤(rùn)補(bǔ)償。在土地所有權(quán)收益優(yōu)先的前提下，也保證土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的收益。

3、建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備的監(jiān)督管理體系

權(quán)力機(jī)關(guān)的監(jiān)督力度要加強(qiáng)，地方政府應(yīng)將土地收購(gòu)儲(chǔ)備年度計(jì)劃納入地方人大報(bào)告中。對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)進(jìn)行考核，不應(yīng)該單純的以贏利為目標(biāo)，要把集體、公共、經(jīng)濟(jì)效益作為一體，采用多元化評(píng)價(jià)體系。儲(chǔ)備工作信息公開(kāi)制度也應(yīng)建立，避免暗箱操作，收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備和出讓?zhuān)@四大程序都應(yīng)公開(kāi)透明。

第8篇：土地儲(chǔ)備制度范文

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度；問(wèn)題；對(duì)策

一、我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的建立

我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度是我國(guó)城市國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國(guó)城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場(chǎng)化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國(guó)第一家土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。

土地儲(chǔ)備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過(guò)土地儲(chǔ)備制度，可以確保政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購(gòu)后，進(jìn)行開(kāi)發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開(kāi)發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國(guó)有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度存在的問(wèn)題

1土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體界定不清。

從目前來(lái)看，全國(guó)各地一般都建立土地儲(chǔ)備中心作為土地儲(chǔ)備的實(shí)施機(jī)構(gòu)，明確土地管理部門(mén)作為土地儲(chǔ)備中心的管理機(jī)構(gòu)，形成了政府與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。但在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，城市土地發(fā)展中心一個(gè)部門(mén)的工作既要代表政府制定收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃并根據(jù)土地利用年度計(jì)劃，具體實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備等工作；又要參與到企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，與開(kāi)發(fā)商共同經(jīng)營(yíng)土地，便產(chǎn)生了政府部分官員的“尋租”行為。

2土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點(diǎn)正在起到關(guān)鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價(jià)格在國(guó)家宏觀調(diào)控下卻飛速上揚(yáng)，部分城市的土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)作過(guò)程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房?jī)r(jià)收入比例超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)3至5倍，引起中國(guó)大部分低收入利益群體的強(qiáng)烈不滿。

3土地儲(chǔ)備的收益分配及征用補(bǔ)償機(jī)制不健全。

土地儲(chǔ)備中心在征購(gòu)、回收土地時(shí)，需要對(duì)土地、地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償。由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致很多郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民出現(xiàn)了耕作無(wú)地、就業(yè)無(wú)門(mén)、保障無(wú)路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問(wèn)的差距和矛盾。

三、發(fā)展我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的對(duì)策城市土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵(lì)、約束、風(fēng)險(xiǎn)保障等方面。

1建立一個(gè)以政府為核心，土地管理部門(mén)為紐帶，有關(guān)部門(mén)共同參與的土地儲(chǔ)備管理機(jī)構(gòu)，制定科學(xué)的土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，保障政府對(duì)城市土地資產(chǎn)的有效經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

第9篇：土地儲(chǔ)備制度范文

1　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)基本情況概述

本次數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的截止日期為2003年12月31日，由于是通過(guò)國(guó)土資源部?jī)?nèi)部明電形式的調(diào)查要求，各地上報(bào)的數(shù)據(jù)較齊全，全國(guó)共有1，624家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)返回?cái)?shù)據(jù)，基本涵蓋了全國(guó)已建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的地區(qū)。其中有24家機(jī)構(gòu)是由當(dāng)?shù)匾郧俺闪⒌耐恋亻_(kāi)發(fā)整理之類(lèi)的機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變或者增加職能而來(lái)，成立時(shí)間沿用的是原機(jī)構(gòu)成立時(shí)間，多在1996年之前。因無(wú)法對(duì)此類(lèi)單位一一加以確認(rèn)，故本文予以略去。因此，此次分析所用的有效數(shù)據(jù)為1，600份，基本反映了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在我國(guó)（臺(tái)灣、香港和澳門(mén)除外）的發(fā)展情況。

為了分析土地儲(chǔ)備制度在我國(guó)發(fā)展的空間差異，本文援引2003年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將我國(guó)的省級(jí)行政單元按地理位置分為東、中、西三個(gè)地區(qū)。同時(shí)，為了分析其在我國(guó)城市等級(jí)中的發(fā)展情況，根據(jù)《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》中城市統(tǒng)計(jì)分組的劃分標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)據(jù)處理的需要將全部統(tǒng)計(jì)設(shè)市城市分為特大城市（包括原標(biāo)準(zhǔn)中的特大城市和超大城市）、大城市、中等城市和小城市四等。文章中涉及到的各類(lèi)行政單元的數(shù)量統(tǒng)計(jì)依據(jù)的是《中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃簡(jiǎn)冊(cè)》（2004），其中數(shù)據(jù)截止日期為2003年底，與本次分析所用的數(shù)據(jù)截止日期一致。

2　我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)時(shí)間發(fā)展情況分析

通過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得到從1996年到2003年間各年度成立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)數(shù)以及累計(jì)成立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)數(shù)（表1）。依據(jù)兩組數(shù)據(jù)分別繪制曲線圖，如圖1、圖2所示。

表1　土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)年度統(tǒng)計(jì)表／家

Tab.1 The amount of Land-banking organizations 年份

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

累計(jì)成立機(jī)構(gòu)數(shù)

1

9

17

49 183

529 1，110 1，600

當(dāng)年成立機(jī)構(gòu)數(shù)

1

8

8

32 134

346

581 490

由圖1可以看出，曲線呈近似的S型曲線，在1999年之前，曲線走勢(shì)平穩(wěn)，在1999年曲線有了加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，從2000年開(kāi)始曲線突然拔高，在2001年和2002年曲線增勢(shì)進(jìn)一步明顯，從2003年開(kāi)始呈現(xiàn)趨緩的傾向。與此對(duì)應(yīng)的是在圖2中，各年度成立的機(jī)構(gòu)數(shù)量曲線走勢(shì)更加明顯，從2000年開(kāi)始急增，在2002年達(dá)到頂峰后，2003年出現(xiàn)了回落。

結(jié)合我國(guó)土地儲(chǔ)備發(fā)展歷程，我們認(rèn)為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)數(shù)量在時(shí)間坐標(biāo)上呈現(xiàn)出的這種特點(diǎn)的主要原因是：① 在2000年以前，土地儲(chǔ)備制度大多在上海、杭州、廈門(mén)、南通、青島等一些東部和中部地區(qū)較大的城市中得到推行，而且處于嘗試階段，總體發(fā)展較緩。② 隨著一些城市實(shí)施土地儲(chǔ)備取得了一些成果，積累了相對(duì)成型的經(jīng)驗(yàn)，在1999年6月， 杭州土地儲(chǔ)備制度建設(shè)的成果和經(jīng)驗(yàn)在全國(guó)土地集約利用市長(zhǎng)研討班上進(jìn)行介紹。同月，國(guó)土資源部以?xún)?nèi)部通報(bào)的形式向全國(guó)轉(zhuǎn)發(fā)了《杭州市土地收購(gòu)儲(chǔ)備實(shí)施辦法》和《青島市人民政府關(guān)于建立土地儲(chǔ)備制度的通知》。這次會(huì)議以及通報(bào)對(duì)我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響，使得各地尤其是東部地區(qū)大量學(xué)習(xí)杭州和青島經(jīng)驗(yàn)，建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，推行土地儲(chǔ)備制度。由于各地在設(shè)置機(jī)構(gòu)前有一個(gè)實(shí)地考察取經(jīng)以及自身制度建設(shè)的過(guò)程，因此大規(guī)模的機(jī)構(gòu)建立的情形出現(xiàn)在半年以后，即2000年。從年度機(jī)構(gòu)成立數(shù)量上可以看出，新成立的機(jī)構(gòu)由1999年的32家突增到2000年的134家，2001年達(dá)到346家。③在2001年5月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（即國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)文），要求“為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度”。次年，國(guó)土資源部出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，這兩份文件為建立土地儲(chǔ)備機(jī)制提供了政策依據(jù)，極大地推動(dòng)了該制度在全國(guó)的推行，2002年成立的機(jī)構(gòu)數(shù)達(dá)到了最高值——581家，2003年也達(dá)到了490家。

圖1　機(jī)構(gòu)成立數(shù)量年度累計(jì)圖

Fig.1 Accumulated amount of the established organizations annually