土地增值稅暫行條例精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅暫行條例范文

你局以浙土〔1996〕60號(hào)轉(zhuǎn)報(bào)的杭州市土地管理局《關(guān)于要求解釋“土地收益”有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題批復(fù)如下：

一、關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理問(wèn)題。1995年3月11日，國(guó)家土地管理局曾就安徽省土地管理局的請(qǐng)示作出過(guò)答復(fù)，即“國(guó)家土地管理局新的‘三定’方案規(guī)定的主要職責(zé)之一就是‘管理土地市場(chǎng)，會(huì)同有關(guān)部門制訂土地市場(chǎng)管理的法規(guī)和規(guī)章，規(guī)范土地市場(chǎng)’，這說(shuō)明土地管理部門是土地市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的行政主管部門。房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等，凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?！薄案鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條關(guān)于‘以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批’的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)，由該部門審查并報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。”請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

你省杭州市在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理工作中，采取補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金的做法是符合《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和財(cái)政部有關(guān)規(guī)定的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》施行后，在執(zhí)行中如何處理該法與該條例的銜接問(wèn)題，總的原則是：條例與法律規(guī)定一致的，應(yīng)結(jié)合起來(lái)執(zhí)行；法律沒有規(guī)定，條例有明確規(guī)定的，應(yīng)按條例規(guī)定執(zhí)行；法律雖然有原則規(guī)定，但根據(jù)法律規(guī)定必須依照國(guó)務(wù)院規(guī)定執(zhí)行的，在國(guó)務(wù)院新的規(guī)定出臺(tái)之前，應(yīng)按條例或國(guó)務(wù)院其他規(guī)定執(zhí)行；條例與法律規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定執(zhí)行。

第2篇：土地增值稅暫行條例范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅；存在問(wèn)題；改革措施

一、土地增值稅政策的出臺(tái)及演變

1987年，我國(guó)的城市土地使用制度出現(xiàn)了重大改革，將過(guò)去的指令性劃撥無(wú)償使用改為有償出讓制度，并在一些城市進(jìn)行了試點(diǎn)，如深圳、上海、天津、廣州等，但同時(shí)也暴露出供給土地價(jià)格過(guò)低，開發(fā)商圈地、占用耕地等情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于機(jī)制不夠完善，同時(shí)市場(chǎng)行為不規(guī)范。為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)和交易行為進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范行為，維護(hù)國(guó)家的權(quán)益，確保國(guó)家對(duì)土地增值收益的分配，同時(shí)增加財(cái)政收入。1993年12月13日，國(guó)務(wù)院了《土地增值稅暫行條例》，該條例明確了土地增值稅的納稅義務(wù)人為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。該條例實(shí)施時(shí)間為1994年1月1日。之后，財(cái)政部于1995年1月27日了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)《土地增值稅暫行條例》中的規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化和補(bǔ)充，并明確納稅人在項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)），對(duì)于實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中“以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題”“合作建房的征免稅問(wèn)題”“關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題”等具體問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定。但在此后的幾年中，該政策并未得到切實(shí)有效的執(zhí)行，土地增值稅這個(gè)稅種也是名存實(shí)亡。2002年至2006年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，高成交量和高成交價(jià)助推了炒房之風(fēng)，土地增值稅的征收又被提了上來(lái)。2006年國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)），該文件對(duì)土地增值稅的清算單位、清算條件、清算收入的確定、扣除項(xiàng)目、報(bào)送資料、核定征收情況等進(jìn)行了明確?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)），明確了對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問(wèn)題、轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題等問(wèn)題進(jìn)行了明確。2009年5月為了規(guī)范土地增值稅清算工作，國(guó)家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。2010年5月下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)），要求全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作，提高清算工作水平，規(guī)范核定征收。國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)土地增值稅清算工作中的“清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題”“房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題”“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題”“關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題”等問(wèn)題進(jìn)行了明確。

二、土地增值稅的稅制設(shè)計(jì)

1.課稅對(duì)象我國(guó)的土地增值稅課稅對(duì)象從廣義來(lái)講，是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。其課稅對(duì)象不僅包括土地的增值額，也包括建筑物的增值額。

2.計(jì)稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額是我國(guó)土地增稅的計(jì)稅依據(jù)，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?？鄢?xiàng)目包括：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②開發(fā)土地的成本和費(fèi)用；③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)）；④房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）；⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑥財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

3.稅率我國(guó)土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，以四級(jí)超率累進(jìn)稅率為依據(jù)，計(jì)算應(yīng)納稅額。根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額之比，設(shè)定30%、40%、50%、60%四檔超率累進(jìn)稅率。目前世界上執(zhí)行土地增值稅的國(guó)家中，意大利同我國(guó)一樣執(zhí)行超率累進(jìn)稅率。

三、土地增值稅存在的問(wèn)題

我國(guó)的土地增值稅自開征以來(lái)，一直是“高稅率、低稅負(fù)”狀況，雖然國(guó)家稅務(wù)總局從2007年開始，全面開展土地增值稅清算，但由于政策出臺(tái)20年來(lái)變化不大，改進(jìn)及明確的地方不多，使其在現(xiàn)在的社會(huì)環(huán)境下暴露出不嚴(yán)謹(jǐn)、不周全等諸多缺陷，直接影響著土地增值稅清算的實(shí)際效果。

1.征稅范圍確定不合理（1）我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定的征稅范圍，僅包含轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。我國(guó)存在大量的集體土地，并且近幾年在集體土地上建造小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象比比皆是，由于這些小產(chǎn)權(quán)房沒走招拍掛程序，土地成本較低，土地的增值額較高，但由于土地增值稅政策并未把此種交易包含在內(nèi)，導(dǎo)致該部分稅收流失，同時(shí)造成開發(fā)商之間的稅負(fù)不公。（2）國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)第一條中明確了關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入金額的確認(rèn)。①已全額開具銷售發(fā)票的，收入按照發(fā)票所載金額確認(rèn)；②發(fā)票未開全或還未開具發(fā)票的，收入以交易雙方簽訂的銷售合同所載的金額及其他收益確認(rèn)。在實(shí)際工作中還存在銷售合同所載商品房面積與房產(chǎn)竣工時(shí)有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致的情況，對(duì)于此種情況，如在清算前已發(fā)生退、補(bǔ)房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)從簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起，還要經(jīng)過(guò)收取房款、移交房產(chǎn)、開具發(fā)票、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)之間存在著明顯的時(shí)間差?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度；《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效；《物權(quán)法》第十條：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。由此可見，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之前，并未實(shí)現(xiàn)真正意義上的銷售。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，僅簽訂合同的房產(chǎn)不應(yīng)納入土地增值稅清算的范圍。

2.應(yīng)稅收入金額的確定存在分歧根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)公告中規(guī)定：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。在此款公告中對(duì)于營(yíng)改增后的土地增值稅應(yīng)稅收入確定為不含增值稅，同時(shí)說(shuō)明一般納稅人的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。財(cái)稅〔2016〕43號(hào)：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時(shí)在國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，其銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）。由于營(yíng)改增導(dǎo)致計(jì)算增值稅時(shí)額外扣減了允許扣除的土地價(jià)款，但這個(gè)扣減的土地價(jià)款不屬于進(jìn)項(xiàng)稅額。目前沒有任何土地增值稅文件（包括地方）來(lái)明確這塊扣減的金額在土地增值稅清算中如何來(lái)處理，是作為扣除項(xiàng)目的減少，還是作為收入的增加？現(xiàn)在的情況是各地根據(jù)自己的理解來(lái)按默認(rèn)口徑操作，使得稅法缺少了其嚴(yán)肅性和合規(guī)性。

3.扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)存在問(wèn)題（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)依據(jù)不明確。由于補(bǔ)償費(fèi)用不屬于營(yíng)業(yè)性收入，無(wú)法開具發(fā)票，相關(guān)政策也不夠明確，使該費(fèi)用的確認(rèn)存在一定難度，也給房地產(chǎn)企業(yè)提供了一定的作假空間。（2）部分界定不清的成本費(fèi)用扣除沒有明確規(guī)定。由于土地增值稅從1994年實(shí)施開始，到最近幾年才真正開始執(zhí)行，各級(jí)部門對(duì)土地增值稅相關(guān)政策法規(guī)的制定也是少之又少，許多實(shí)際工作中碰到的問(wèn)題急需相關(guān)政策來(lái)明確。例如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的紅線外成本能否扣除問(wèn)題，全國(guó)除江蘇明文規(guī)定該部分成本不能扣除外，國(guó)家稅務(wù)總局及其他省市都沒有做出相關(guān)規(guī)定。銷售既有住宅又有商業(yè)用房的房產(chǎn)時(shí)，由于商業(yè)用房建造成本高于住宅，除商業(yè)用房分?jǐn)傁禂?shù)上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何計(jì)算等。土地增值稅清算后，房產(chǎn)企業(yè)才取得相關(guān)成本費(fèi)用發(fā)票，該部分成本費(fèi)用能否追溯扣除或在剩余未售房產(chǎn)中扣除，如何扣除等均未作明確。（3）在土地增值稅清算中，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除不是據(jù)實(shí)扣除，而是按比例進(jìn)行稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)之間的營(yíng)銷成本、管理成本會(huì)因企業(yè)自身決策、能力而產(chǎn)生差異，按比例扣除無(wú)法體現(xiàn)企業(yè)真實(shí)費(fèi)用情況。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出扣除，①向金融機(jī)構(gòu)借款的，凡能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額；②凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)扣除，而是并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額兩者之和在10%以內(nèi)計(jì)算扣除。這種制度的設(shè)計(jì)可能是出于方便清算考慮，但實(shí)際上是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)不健全賬證，不去索取成本費(fèi)用發(fā)票，往往還造成多扣費(fèi)用的情況。

4.預(yù)征率偏低，導(dǎo)致清算稅款滯后各地對(duì)于土地增值稅的預(yù)征率總體呈現(xiàn)東高西低，預(yù)征率偏低的現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)文件要求：東部地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于1.5%，西部地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于1%，各地自行確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。以東部沿海地區(qū)為例，近幾年房產(chǎn)增值過(guò)快，增值額也越來(lái)越大，一般房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)率在5%以上，有的甚至達(dá)到15%以上。而預(yù)征率只有2%、3%。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)土地增值稅清算符合以下條件之一可以清算：①已竣工驗(yàn)收項(xiàng)目，已售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售房產(chǎn)建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，等到符合清算條件已經(jīng)過(guò)了三年甚至更長(zhǎng)，企業(yè)預(yù)售所取得的款項(xiàng)已用于其他項(xiàng)目，又由于預(yù)征稅款與清算稅款相差較大，導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)期大量拖欠稅款。

5.核定征收率偏低根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)未設(shè)置賬簿、賬目混亂、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的可實(shí)行核定征收的方式清算土地增值稅。對(duì)于土地增值稅清算的核定征收率，國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)規(guī)定，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際情況，按房地產(chǎn)不同類型來(lái)制定核定征收率，原則上不得低于5%?，F(xiàn)實(shí)工作中像我們東部沿海地區(qū)采用的核定征收率基本是5%。其實(shí)核定征收應(yīng)是帶懲罰性的一種清算方式，但實(shí)際工作中由于采用查賬方式清算，土地增值稅的稅負(fù)率高于核定征收方式，房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到各級(jí)地方政府部門的照顧，核定征收方式反而成了房地產(chǎn)企業(yè)合理逃避稅收的一種手段。

四、完善土地增值稅的建議

1.調(diào)整征稅范圍十八屆三中全會(huì)審議的其中一項(xiàng)改革措施是深化土地制度改革，集體土地入市交易。既然作為國(guó)家層面已把集體土地交易推入市場(chǎng)，那么作為調(diào)控房地產(chǎn)的土地增值稅，應(yīng)遵循公平原則，將該類交易行為納入土地增值稅征收范圍。同時(shí)，遵循稅法的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及相關(guān)法律對(duì)房產(chǎn)歸屬確認(rèn)原則，將進(jìn)行土地增值稅清算的房產(chǎn)以是否辦理產(chǎn)權(quán)登記為分界點(diǎn)。

2.加緊出臺(tái)各項(xiàng)政策細(xì)則由于在實(shí)際操作中，各個(gè)政策條款不夠明確，容易造成征納雙方的分歧，滋生舞弊行為。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)積極開展調(diào)研，收集歸納各地在實(shí)際清算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，以法律法規(guī)形式加以明確。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，不應(yīng)采取按比率扣除的方法，應(yīng)要求企業(yè)必須以事實(shí)為準(zhǔn)繩，沒有比例限制，應(yīng)取得發(fā)票的費(fèi)用只有取得發(fā)票后，才能據(jù)實(shí)扣除。對(duì)于企業(yè)發(fā)生的利息支出，無(wú)論是否取得金融機(jī)構(gòu)證明，在不超過(guò)商業(yè)銀行同期同類貸款利率的前提下，都應(yīng)據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除。

第3篇：土地增值稅暫行條例范文

關(guān)鍵詞：黑龍江墾區(qū) 行政事業(yè)單位 轉(zhuǎn)讓 業(yè)務(wù)用房 繳納稅金

中圖分類號(hào)：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）25-0019-02

一、案例背景

農(nóng)墾牡丹江管理局交通運(yùn)輸局隸屬于黑龍江省農(nóng)墾總局牡丹江管理局，2007年隨管理局由密山市連珠山鎮(zhèn)整體搬遷至裴德鎮(zhèn)。2008年將原業(yè)務(wù)用房按國(guó)有資產(chǎn)管理相關(guān)程序擬對(duì)外轉(zhuǎn)讓，原值604萬(wàn)元，因執(zhí)行事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度，會(huì)計(jì)核算不提折舊。交易評(píng)估值376萬(wàn)元，評(píng)估費(fèi)1.8萬(wàn)元，交易費(fèi)12萬(wàn)元，交易價(jià)格400萬(wàn)元。該單位于2008年12月份在向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅時(shí)，征稅軟件系統(tǒng)顯示需繳納相關(guān)稅金43.2萬(wàn)元。對(duì)此，該單位提出異議，認(rèn)為應(yīng)繳納相關(guān)稅金22萬(wàn)元，并提出應(yīng)繳納稅款的基本思路。

二、基本思路

黑龍江省墾區(qū)行政事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)用房需繳納的相關(guān)稅金及附加有營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅。其繳納依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)是：

1.營(yíng)業(yè)稅。依據(jù)1993年12月13日，國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1993]136號(hào)）：第1條，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。第4條，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝營(yíng)業(yè)額×稅率

第5條，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。第12條，營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。稅目：銷售不動(dòng)產(chǎn)；征收范圍：銷售建筑物及其他土地附著物稅率：5％。

依據(jù)上述案例，營(yíng)業(yè)稅=400萬(wàn)元×5％=20萬(wàn)元。

2.城市維護(hù)建設(shè)稅。依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1985]19號(hào)）：第2條，凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人，都應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。第3條，城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納。第4條，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。依據(jù)上述案例，城市維護(hù)建設(shè)稅=20萬(wàn)元×5％=1萬(wàn)元。

3.教育費(fèi)附加。依據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》（國(guó)務(wù)院令[2005]第448號(hào)）：第3條，教育費(fèi)附加，以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3%，分別與增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅同時(shí)繳納。

依據(jù)上述案例，教育費(fèi)附加=20萬(wàn)元×3％=0.6萬(wàn)元。

4.地方教育費(fèi)附加。依據(jù)《黑龍江省人民政府關(guān)于印發(fā)黑龍江省地方教育附加征收管理暫行辦法的通知》（黑政發(fā)[2007]103號(hào)）：第2條，黑龍江省行政區(qū)域內(nèi)所有繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人，按照實(shí)際繳納“三稅”稅額的1%同時(shí)繳納地方教育附加。

依據(jù)上述案例，地方教育費(fèi)附加=20萬(wàn)元×1％=0.2萬(wàn)元（2010年11月財(cái)政部《關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為2%）。

5.印花稅。依據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[1988]第11號(hào)）：第1條，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅。第2條，下列憑證為應(yīng)納稅憑證：（1）購(gòu)銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；（2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；（3）營(yíng)業(yè)賬簿；（4）權(quán)利、許可證照；（5）經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。第3條，納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計(jì)算應(yīng)納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執(zhí)行。依據(jù)上述案例，此業(yè)務(wù)屬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)），立據(jù)人應(yīng)按所載金額5?酃貼花。

印花稅=400萬(wàn)元×0.5‰=0.2萬(wàn)元。

6.土地增值稅。依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[1993]第138號(hào)）：第2條，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。第3條，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第7條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。第4條，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第6條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。第6條，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。第7條，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

依據(jù)上述案例：

增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

轉(zhuǎn)讓收入=400萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額=舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+評(píng)估費(fèi)+交易費(fèi)=376萬(wàn)元+22萬(wàn)元+1.8萬(wàn)元+12萬(wàn)元=411.8萬(wàn)元

增值額=400萬(wàn)元-411.8萬(wàn)元=-11.8萬(wàn)元

依據(jù)計(jì)算結(jié)果，本案例不繳納土地增值稅。

7.企業(yè)所得稅。依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國(guó)主席令[2007]第63號(hào)）：第5條，企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。 第6條，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。包括：（1）銷售貨物收入；（2）提供勞務(wù)收入；（3）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；（4）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（5）利息收入；（6）租金收入；（7）特許權(quán)使用費(fèi)收入；（8）接受捐贈(zèng)收入；（9）其他收入。第8條，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。第16條，企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，該項(xiàng)資產(chǎn)的凈值，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

依據(jù)上述案例：

應(yīng)納稅所得額=400萬(wàn)元-（376萬(wàn)元+22萬(wàn)元+1.8萬(wàn)元+12萬(wàn)元）=400萬(wàn)元-411.8萬(wàn)元=-11.8萬(wàn)元

依據(jù)計(jì)算結(jié)果，本案例不繳納企業(yè)所得稅。

通過(guò)計(jì)算，本案例轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需要繳納稅金22萬(wàn)元（2008年）。

三、幾點(diǎn)考慮

1.企業(yè)所得稅繳納問(wèn)題。依據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)繳納企業(yè)所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]119號(hào)）之規(guī)定，為確?！吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（以下簡(jiǎn)稱新稅法）的平穩(wěn)實(shí)施，根據(jù)新稅法第52條規(guī)定，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，對(duì)2007年12月31日前經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)或按國(guó)務(wù)院規(guī)定條件批準(zhǔn)實(shí)行合并繳納企業(yè)所得稅的企業(yè)集團(tuán)，在2008年度繼續(xù)按原規(guī)定執(zhí)行。從2009年1月1日起，上述企業(yè)集團(tuán)一律停止執(zhí)行合并繳納企業(yè)所得稅政策。黑龍江農(nóng)墾總局為《2008年實(shí)行合并納稅企業(yè)集團(tuán)名單》之列。

2.農(nóng)墾牡丹江管理局交通運(yùn)輸局財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系。農(nóng)墾牡丹江管理局交通運(yùn)輸局集行政編制人員與事業(yè)編制人員為一體，在行政管理上為農(nóng)墾牡丹江管理局機(jī)關(guān)的一個(gè)業(yè)務(wù)部門。在財(cái)務(wù)管理上實(shí)行行業(yè)管理，隸屬農(nóng)墾總局交通運(yùn)輸局，財(cái)務(wù)決算納入農(nóng)墾總局匯編。

3.土地增值稅和企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目問(wèn)題。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)將舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、評(píng)估費(fèi)、交易費(fèi)全部從轉(zhuǎn)讓收入中扣除。如果增值額為零或負(fù)數(shù)，則不繳納土地增值稅。

第4篇：土地增值稅暫行條例范文

【關(guān)鍵詞】土地增值額；相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；扣除項(xiàng)目；清算

1 概述

1994年1月1日, 國(guó)務(wù)院實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，標(biāo)志著我國(guó)土地增值稅開始征收。（1）開征土地增值稅，是進(jìn)一步改革和完善稅制，增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的客觀需要。（2）開征土地增值稅，主要是為了抑制炒買炒賣土地，獲取暴利的行為。（3）開征土地增值稅，是為了規(guī)范國(guó)家參與國(guó)有土地增值收益的分配方式，增加國(guó)家財(cái)政收入?！稐l例》對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)實(shí)行差別稅收待遇，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項(xiàng)目金額規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，免征土地增值稅；超出部分則對(duì)全部增值額征收土地增值稅。納稅人建造非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，一律征收土地增值稅。其次，按照房地產(chǎn)銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率。增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以先預(yù)征，后清算，多退少補(bǔ)。

2 土地增值稅清算程序

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算：開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；已竣工驗(yàn)收的開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

2.1 清算前的準(zhǔn)備工作

土地增值稅的清算，包含的時(shí)間范圍比較長(zhǎng)，清算涵蓋的內(nèi)容比較多，而且，對(duì)清算涉及的原始憑證要求嚴(yán)格，沒有憑證不得扣除。這就要求納稅人從清算的依據(jù)，到將來(lái)提供的清算資料，都需要做充分的準(zhǔn)備。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除做好正常的土地增值稅清算前準(zhǔn)備工作之外，還要特別注意：第一，要按照實(shí)測(cè)的可售面積計(jì)算房地產(chǎn)的銷售收入。第二，要及時(shí)與建筑施工企業(yè)進(jìn)行工程決算，取得建筑安裝全額發(fā)票，謹(jǐn)防因?yàn)楣こ虥Q算拖累而使得土地增值稅清算不能正常進(jìn)行，被稅務(wù)機(jī)關(guān)從嚴(yán)、從重核定征收。第三，項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程是否已經(jīng)取得了真是、合法、有效的憑證，沒有憑證是不得在稅前扣除的。

2.2 清算項(xiàng)目收入總額的計(jì)算

清算項(xiàng)目收入是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，或由上管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

進(jìn)入清算程序的房地產(chǎn)項(xiàng)目在一般情況下是難以全部銷售完畢的，因此，對(duì)所清算對(duì)象整體房源的結(jié)構(gòu)分布進(jìn)行把握，是準(zhǔn)確核算收入的關(guān)鍵。納稅人的房源整體結(jié)構(gòu)分布可以通過(guò)這些數(shù)據(jù)信息來(lái)進(jìn)行反映：清算截止日已銷售和未銷售房源的類型及數(shù)量、各單一房源的詳細(xì)座落地址和可售面積、各已售房源的銷售價(jià)格及銷售方式、各未售房源的預(yù)售價(jià)格及清算時(shí)的使用情況等。企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)，對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。

2.3 扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)和計(jì)算

對(duì)清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額的確定，應(yīng)嚴(yán)格按照《土地增值稅暫行條例》和《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除；扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)；扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆，這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用；扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?；納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用，特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具；土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)；對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法，會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

2.4 土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定，不得享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅優(yōu)惠。實(shí)際上，企業(yè)通過(guò)試算可以選擇不同的方法：如果分別計(jì)算增值額應(yīng)繳的土地增值稅較少，則選擇分別計(jì)算的方法；如果采用不分別計(jì)算增值額的方法，應(yīng)交的土地增值稅較少，則選擇綜合計(jì)算的方法。

2.5 土地增值稅的審計(jì)鑒證

土地增值稅的鑒證工作十分重要，納稅人必須引起重視?！锻恋卦鲋刀愯b證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》要求土地增值稅的清算必須附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》的格式是否規(guī)范，內(nèi)容是否齊全，各表格邏輯關(guān)系是否正確。納稅人辦理清算時(shí)，發(fā)生《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)的，將來(lái)要由審核部門提交稽查部門，作為重點(diǎn)檢查對(duì)象。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)提高清算工作水平，有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。

2.6 土地增值稅的申請(qǐng)清算

各項(xiàng)清算資料、鑒證報(bào)告準(zhǔn)備好之后，納稅人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，進(jìn)行清算。

3 結(jié)語(yǔ)

總之，企業(yè)應(yīng)正確理解國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，綜合考慮，根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇合理的清算方法。了解當(dāng)下土地增值稅清算工作中存在的一些問(wèn)題，從而完善其相關(guān)的制度，從而使問(wèn)題在本質(zhì)上進(jìn)行有效的解決，使土地增值稅清算工作真正意義上的服務(wù)于民，服務(wù)于社會(huì)。

參考文獻(xiàn)

[1]劉玉章.土地增值稅清算大成(M).北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2010.8.

[2]李 穎. 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]. 中國(guó)房地產(chǎn)，2004，（6）.

第5篇：土地增值稅暫行條例范文

關(guān)鍵詞：城市改造 拆遷補(bǔ)償款 涉稅問(wèn)題

一、城市拆遷補(bǔ)償款產(chǎn)生的背景

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的腳步也越來(lái)越快，在城鎮(zhèn)化中，很明顯的表現(xiàn)就是新城區(qū)的擴(kuò)建和老城區(qū)改造，而在城市擴(kuò)大過(guò)程中，必然要通過(guò)收購(gòu)用地或者是市民房屋用地拆除方式完成，這必然會(huì)導(dǎo)致政府與企業(yè)間和城市居民、農(nóng)村居民間的各種矛盾和糾紛的產(chǎn)生，而此時(shí)補(bǔ)償款就顯的格外重要，在一定程度上，補(bǔ)償款能夠緩解雙方的矛盾，而補(bǔ)償款作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種經(jīng)濟(jì)行為，涉稅問(wèn)題就越來(lái)越引起大家的關(guān)注。

二、城市拆遷補(bǔ)償?shù)姆诸惡头绞?/p>

拆遷補(bǔ)償大多按照土地性質(zhì)和房屋的使用用途兩種情況來(lái)分類。按土地性質(zhì)分類，分為：國(guó)有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償和集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償兩種。按使用用途分類，分為：住宅房屋拆遷補(bǔ)償和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償兩種。

另外，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞街饕譃椋贺泿叛a(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)置換，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合。

三、涉及補(bǔ)償拆遷款的稅收征稅范圍及處理

說(shuō)到稅這個(gè)問(wèn)題，也許很多人很納悶，怎么感覺拆遷款項(xiàng)也需要納稅嗎？事實(shí)上，關(guān)于拆遷款項(xiàng)的納稅問(wèn)題，不僅僅是在拆遷款項(xiàng)上，還包括拆遷過(guò)程中一些其他事項(xiàng)上，都存在著需要納稅的問(wèn)題，接下來(lái)，就從幾個(gè)常見的稅收方面來(lái)談一下關(guān)于拆遷補(bǔ)償款涉稅問(wèn)題中的征稅范圍及通常處理方式：

（一）營(yíng)業(yè)稅

在我國(guó)，若提供一定的勞務(wù)，或者是無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以及不動(dòng)產(chǎn)的銷售，都需要單位和個(gè)人對(duì)其所取得的營(yíng)業(yè)額向國(guó)家繳納一定的稅收，而這種稅收就是人們?nèi)粘Ｋf(shuō)的營(yíng)業(yè)稅。而在拆遷方面關(guān)于拆遷的時(shí)候，國(guó)家往往需要對(duì)單位和個(gè)人給付拆遷補(bǔ)償款，而關(guān)于這部分款項(xiàng)是否需要繳納相應(yīng)的稅收，國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)并沒有相關(guān)的文件對(duì)其進(jìn)行明確規(guī)定。而經(jīng)查詢眾多材料中，也只有一個(gè)批復(fù)有關(guān)于拆遷方面營(yíng)業(yè)稅的涉及，這就是1997年時(shí)候國(guó)稅總局下發(fā)的一個(gè)批復(fù)，這個(gè)批復(fù)對(duì)關(guān)于拆遷涉稅方面有一定的相關(guān)性，其中批復(fù)里面指出該文件規(guī)定對(duì)于對(duì)土地承包人取得相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)或者其他收入需征收相關(guān)營(yíng)業(yè)稅，由于該文件的適用范圍有一定的局限性，關(guān)于國(guó)家對(duì)企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)目铐?xiàng)是不能適用該批復(fù)中的相關(guān)規(guī)定的。

（二）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是指對(duì)我國(guó)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和其他所得征收的一種稅。企業(yè)如果取得拆遷補(bǔ)償收入，應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定繳納所得稅，但是有關(guān)對(duì)于企業(yè)拆遷屬于企業(yè)政策性搬遷取得補(bǔ)償收入，用于異地重建的，可享受特殊優(yōu)惠政策。國(guó)稅函[2009]118號(hào)文件對(duì)這種優(yōu)惠進(jìn)行了明確。

（三）個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅是指調(diào)整征稅機(jī)關(guān)與自然人之間在個(gè)人所得稅的征納與管理過(guò)程中所發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。對(duì)于個(gè)人取得拆遷補(bǔ)償收入，國(guó)家也是有明確的優(yōu)惠政策的。經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，均按照財(cái)稅[2005]45號(hào)文件的規(guī)定：對(duì)被拆遷的個(gè)人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款的，此種情況下可免征個(gè)人所得稅。

（四）土地增值稅

土地增值稅是指在以因國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，將其在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所取得的增值部分作為對(duì)其征稅范圍而向國(guó)家繳納的一種稅賦。對(duì)于拆遷補(bǔ)償收入是否繳納土地增值稅，國(guó)家沒有明確規(guī)定。根據(jù)我國(guó)相關(guān)關(guān)于土地增值稅方面的規(guī)定，因國(guó)有土地使用權(quán)、地上附著的建筑物和不動(dòng)產(chǎn)取得收入的話，不論取得收入的是單位和個(gè)人都必須向國(guó)家繳納土地增值稅，因此不管主體是具有法人資格的企業(yè)單位，還是自然人，以及企業(yè)的性質(zhì)，只要發(fā)生了土地轉(zhuǎn)讓取得收入，都需向國(guó)家繳納一定的稅賦。關(guān)于稅賦的征收問(wèn)題，則需要按照我國(guó)相關(guān)稅法規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行辦理和交付，并且在法律規(guī)定的國(guó)家機(jī)關(guān)辦理相關(guān)土地增值稅業(yè)務(wù)。如果需要相關(guān)的部門配合的話，相關(guān)部門應(yīng)按照法律規(guī)定積極配合納稅人辦理相關(guān)納稅事務(wù)，但是也有不用繳納增值稅的情況，如我國(guó)增值稅暫行條例又有明確的規(guī)定，若是由于國(guó)家的原因，涉及國(guó)家利益時(shí)，當(dāng)國(guó)家因建設(shè)發(fā)展需要，必須征收、收回他人單位、企業(yè)和個(gè)人土地以及房產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，必須依據(jù)相關(guān)法律征用，如果是這種情況的話，可以對(duì)單位、企業(yè)和個(gè)人免征土地增值稅。但是對(duì)于屬不屬于國(guó)家征收或收回的情況下，中間的界限在哪兒？關(guān)于這方面，在法律上以及實(shí)務(wù)操作上確是一個(gè)模糊區(qū)域，這方面有待于國(guó)家制定相關(guān)的條例和法律積極完善和明確。

（五）印花稅

印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中樹立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。而拆遷時(shí)肯定會(huì)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的書據(jù)。所以，拆遷補(bǔ)償安置過(guò)程中也存在印花稅的應(yīng)稅行為。

（六）契稅

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。被拆遷的用戶若使用拆遷補(bǔ)償費(fèi)或安置補(bǔ)助費(fèi)購(gòu)買房屋的，購(gòu)房人則不需要繳納契稅；購(gòu)房款如果超出拆遷補(bǔ)償費(fèi)或安置補(bǔ)助費(fèi)，就只需要就超出部分繳納契稅。這一切都要按照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，立足于我國(guó)的稅收實(shí)際情況，在科學(xué)的價(jià)值觀指導(dǎo)下，關(guān)于拆遷款征稅制度也會(huì)日益完善和科學(xué)，對(duì)于拆遷征稅的問(wèn)題也會(huì)處理得更科學(xué)、更合理，更有利于社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙靜.我國(guó)稅收籌劃的現(xiàn)狀及可行性分析[J].內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì)，2007，（05）

[2]中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法

[3]中華人民共和國(guó)契稅暫行條例

第6篇：土地增值稅暫行條例范文

本文以某國(guó)有企業(yè)上市公司的REITs交易架構(gòu)為例，說(shuō)明設(shè)立REITs過(guò)程中的遇到的一些會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理難題并提出解決方案。根據(jù)上市公司公告，該REITs項(xiàng)目交易架構(gòu)簡(jiǎn)要如下：

私募REITs產(chǎn)品在資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)結(jié)構(gòu)圖：

一、原始權(quán)益人資產(chǎn)出表的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題

房地產(chǎn)REITs作為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要手段，對(duì)盤活賬面沉淀的固定資產(chǎn)、提高資產(chǎn)流動(dòng)性具有重要意義。而通過(guò)發(fā)行REITs產(chǎn)品，交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)能否讓賬面固定資產(chǎn)“出表”，對(duì)原始權(quán)益人來(lái)至關(guān)重要。

（一）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中固定資產(chǎn)“出表”的問(wèn)題

在該交易架構(gòu)中，原始權(quán)益人（母公司）的子公司即資產(chǎn)持有人以物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給由原始權(quán)益人設(shè)立的SPV公司，之后不動(dòng)產(chǎn)投資基金購(gòu)買SPV股權(quán)，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)裝入REITs項(xiàng)目。在不改變現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)使用狀態(tài)下，原資產(chǎn)持有人通常在后期運(yùn)營(yíng)管理期間與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同。這雖然在法律上表明企業(yè)已經(jīng)把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到特殊目的主體，在一定意義上解除了相關(guān)的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，但是在會(huì)計(jì)進(jìn)行處理的過(guò)程中，會(huì)計(jì)師一般從整個(gè)交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，該項(xiàng)交易屬于一攬子交易，容易被認(rèn)定為售后回租。那么判斷融資性還是經(jīng)營(yíng)性售后回租還是融資性售后回租就成了能否“出表”的關(guān)鍵。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則21號(hào)--租賃》，融資性售后回租判定條件為符合下述之一：（1）在租賃期屆滿時(shí)，租?U資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人；（2）承租人有購(gòu)買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購(gòu)買價(jià)款預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán)；（3）即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分；（4）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值；（5）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。一般情況下，由于在REITs設(shè)立后，原資產(chǎn)持有人通常會(huì)與項(xiàng)目公司簽訂長(zhǎng)期租賃合同，原資產(chǎn)持有人與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同基本滿足條件（2）和（3），容易被認(rèn)定為融資性售后回租。

（二）解決措施

為規(guī)避售后回租被認(rèn)定為融資性售后回租，原資產(chǎn)持有人在與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)該充分考慮融資性售后回租的認(rèn)定條件。筆者認(rèn)為應(yīng)在以下幾個(gè)方面做好規(guī)劃和設(shè)計(jì)，從而解決關(guān)于原始權(quán)益人資產(chǎn)“出表”的會(huì)計(jì)問(wèn)題。

第一、合理設(shè)計(jì)在REITs產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中租金期限、租金水平合理規(guī)避融資租賃判定的第（3）、（4）項(xiàng)條件；

第二、縮短租賃合同條款中不可撤銷的租賃期間，增加承租人優(yōu)先續(xù)租權(quán)；

第三、合理設(shè)計(jì)租金水平，規(guī)避企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指南中關(guān)于租賃期中優(yōu)先續(xù)租期是否包括在租賃期內(nèi)的解釋，即“承租人有優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)的，承租人續(xù)租的租金預(yù)計(jì)遠(yuǎn)低于（通常是指低于70%且含70%）行使優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)日正常的租金情況下，租賃期應(yīng)包括優(yōu)惠續(xù)租選擇權(quán)所涉及的期間（即續(xù)租期）”的規(guī)定。

二、資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)稅負(fù)分析

根據(jù)目前的稅收政策，成立公司制REITs，融資企業(yè)需要將不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶裝入REITs項(xiàng)目中。在此過(guò)程中，可能會(huì)涉及增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、土地增值稅以及印花稅等稅種。

（一）資產(chǎn)持有人以物業(yè)資產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司

資產(chǎn)持有人以物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)出資設(shè)立項(xiàng)目公司的過(guò)程中，涉稅情況分析如下：

1、增值稅

2016年5月1日，全國(guó)全面實(shí)施營(yíng)增改。營(yíng)改增后，增值稅實(shí)行鏈條抵扣，其中變化是資產(chǎn)持有人首先承擔(dān)了現(xiàn)金流的重任，繳納增值稅，之后在新成立的項(xiàng)目公司進(jìn)行相應(yīng)的抵扣項(xiàng)目。這在一定程度上增大了資產(chǎn)持有人的負(fù)擔(dān)，其面臨著現(xiàn)金流的一些風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)持有人若是可以實(shí)現(xiàn)增值稅免交，可以降低發(fā)起人承擔(dān)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。然而，根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文，在資產(chǎn)重組過(guò)程，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，對(duì)涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為可免交增增值稅。

2、土地增值稅

實(shí)際上在中國(guó)稅制下設(shè)立REITs的主要稅收障礙在于相對(duì)高額的土地增值稅，依據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。依據(jù)財(cái)稅[2015]5號(hào)文《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（執(zhí)行期限為2015年1月1日至2017年12月31日），第四條規(guī)定：?jiǎn)挝?、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。企業(yè)在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資在稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行備案后，可暫不需要繳納土地增值稅。但是這個(gè)法規(guī)又面臨了一些現(xiàn)實(shí)操作當(dāng)中的問(wèn)題。

3、企業(yè)所得稅

根據(jù)財(cái)稅[2014]116號(hào)文，在資產(chǎn)重組過(guò)程中，對(duì)于公司的企業(yè)所得稅，當(dāng)企業(yè)是以非貨幣性資產(chǎn)通過(guò)對(duì)外投資的形式獲得相關(guān)的非貨幣資時(shí)可以在5年之內(nèi)通過(guò)分期的形式均勻的計(jì)入相當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額。這可以表明，在通過(guò)評(píng)估后的公允價(jià)值扣除相關(guān)的計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，再根據(jù)于此計(jì)算并確認(rèn)其非貨幣性的資產(chǎn)所得。

（二）SPV公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓

SPV公司將持有的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給私募基金時(shí)的涉稅分析如下：

1、增值稅

根據(jù)財(cái)務(wù)[2016]36號(hào)文，目前轉(zhuǎn)讓非上市公司股權(quán)的行為不屬于增值稅征稅范圍，不繳納增值稅。

2、土地增值稅

由于項(xiàng)目公司的資產(chǎn)主要是物業(yè)資產(chǎn)，SPV公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)涉嫌以股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)國(guó)稅函【2000】687號(hào)文件，轉(zhuǎn)讓企業(yè)100%的股權(quán)時(shí)，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)表現(xiàn)形式的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地增值稅。目前有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能依據(jù)此文件來(lái)征收土地增值稅。如湖南省地稅局在2015年1月下文（湘地稅財(cái)行便函〔2015〕3號(hào)）明確規(guī)定，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”屬于土地增值稅應(yīng)稅行為。但有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可能認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。在安徽省地方稅務(wù)局網(wǎng)上答疑中“勞務(wù)財(cái)產(chǎn)處”明確表示“原國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)文件是專發(fā)廣西，僅針對(duì)特定案例”。事實(shí)上，僅依據(jù)687號(hào)函的規(guī)定對(duì)納稅人股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為征收土地增值稅也是不符合《土地增值稅暫行條例》及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的。因此，在實(shí)施REITs項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通以避免稅企爭(zhēng)議。

三、新設(shè)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)管理期間的涉稅分析

項(xiàng)目公司的收入主要是出?Y物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，取得不動(dòng)產(chǎn)租賃收入。涉稅情況分析如下：

（一）增值稅

營(yíng)改增之后，根據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告[2016]16號(hào)）第三條規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。因此，項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)適用一般計(jì)稅方法按11%的稅率繳納增值稅。同時(shí)，按規(guī)定繳納相關(guān)附加稅費(fèi)。

（二）房產(chǎn)稅

項(xiàng)目公司擁有物業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬，需要繳納房產(chǎn)稅。目前，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或者房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值繳納的，依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值，即房產(chǎn)原值的70%-90%，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。按照租金收入繳納的，按照租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率為12%。

（三）企業(yè)所得稅

項(xiàng)目公司從物業(yè)資產(chǎn)取得的租金收入，應(yīng)與公司其他所得合并后扣除成本費(fèi)用，按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

（四）土地使用稅

項(xiàng)目公司按照不同土地納稅等級(jí)、物業(yè)資產(chǎn)實(shí)際占用的土地面積，以及規(guī)定的每平方米年稅額計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。并向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

第7篇：土地增值稅暫行條例范文

如在銷售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可減少增值額，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負(fù)。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵就是控制房地產(chǎn)的增值率。在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況。企業(yè)在遇到這種情況時(shí)，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

案例：地處某省城的甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建造一棟4000m2的商品房，現(xiàn)有兩種銷售方案：

方案一：按照2000元/m2的價(jià)格出售，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額為672萬(wàn)元；企業(yè)所得稅允許稅前扣除金額同為672萬(wàn)元。

方案二：按照2100元/m2的價(jià)格出售，承方案一，則扣除項(xiàng)目金額為674.2萬(wàn)元〔672+4000×100÷10000×5.5%〕（根據(jù)規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)印花稅不得扣除）。

企業(yè)該采取哪種銷售方案呢？

方案一：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2000×4000÷10000=800（萬(wàn)元）；

房產(chǎn)的增值率為[（800－672）÷672]×100%=19.05%；

增值率小于20%的臨界點(diǎn)，無(wú)需繳納土地增值稅，企業(yè)的稅前利潤(rùn)為128萬(wàn)元。

方案二：該房地產(chǎn)取得銷售收入為2100×4000÷10000=840（萬(wàn)元）；

房產(chǎn)的增值率為〔（840－674.2）÷674.2〕×100%=24.59%；

增值率大于20%，需要繳納土地增值稅165.8×30%=49.74（萬(wàn)元）；

企業(yè)的稅前利潤(rùn)為168－49.74=118.26（萬(wàn)元）。

從方案一與方案二的比較看，方案二的銷售價(jià)格雖然提高了100元/m2，但是稅前利潤(rùn)卻下降了128－118.26=9.74（萬(wàn)元）。所以，企業(yè)該采取第一種銷售方案。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過(guò)20%的免征土地增值稅。實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)首先要測(cè)算增值率，然后設(shè)法調(diào)整增值率。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)對(duì)于企業(yè)的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一套房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用300萬(wàn)元，土地和房產(chǎn)開發(fā)成本為800萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)為120萬(wàn)元，房地產(chǎn)出售價(jià)格為1740萬(wàn)元。為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用為100萬(wàn)元。

方案一：如果企業(yè)將該費(fèi)用單獨(dú)收取，則：

該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+（300+800）×20%+120=1440（萬(wàn)元）；

增值額為1740－1440=300（萬(wàn)元）；增值率為300÷1440×100%=20.83%；應(yīng)納土地增值稅300×30%=90（萬(wàn)元）。

方案二：如果企業(yè)將為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用100萬(wàn)元費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，則：

該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（萬(wàn)元）；

增值額為1740+100－1540=300（萬(wàn)元）；

增值率為300÷1540×100%=19.48%，則不用繳納土地增值稅。

可見，方案二比方案一節(jié)省土地增值稅90萬(wàn)元，即如果將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，將增加90萬(wàn)元的收入（不考慮企業(yè)所得稅）。即使因取得100萬(wàn)元代收費(fèi)收入，相應(yīng)增加了5.5萬(wàn)元（100×5.5%）的營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加，不考慮是否獲得相應(yīng)的代收費(fèi)手續(xù)費(fèi)等額外收益，也仍可以獲得84.5萬(wàn)元（90－5.5）的收益。

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）文件規(guī)定，土地增值稅清算以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅可以進(jìn)行有效的免稅籌劃。目前稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目主要為5項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。

假設(shè)A房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開發(fā)B項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)，到2007年初已經(jīng)辦理大部分開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用結(jié)算，住宅也處于銷售階段。經(jīng)過(guò)仔細(xì)測(cè)算，B項(xiàng)目共發(fā)生成本費(fèi)用如下：取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本600萬(wàn)元，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的期間費(fèi)用100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)取得住宅房屋銷售收入1720萬(wàn)元，應(yīng)繳納稅金及附加94.6萬(wàn)元（為方便，按95萬(wàn)元計(jì)算）。

依據(jù)以上數(shù)據(jù)，計(jì)算A公司應(yīng)納土地增值稅：

扣除項(xiàng)目金額之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（萬(wàn)元）；

增值額＝1720－1395＝325（萬(wàn)元）；

增值率＝325÷1395＝23%；因此，應(yīng)納土地增值稅＝325÷30%＝97.5（萬(wàn)元）。

如果B項(xiàng)目尚未全部完工結(jié)算，A公司為了節(jié)稅，從美化小區(qū)環(huán)境出發(fā)，適當(dāng)再投入一些開發(fā)費(fèi)用，使增值率小于20%。

假設(shè)再投入X萬(wàn)元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%條件，就可以免征土地增值稅。計(jì)算得出X>38.33萬(wàn)元。再考慮加計(jì)20%的扣除因素，38.33÷（1＋20%）=31.9（萬(wàn)元）。也就是說(shuō)，只要再投入不到32萬(wàn)元，該項(xiàng)目的增值率就小于20%，符合免稅條件，可以不必繳納97.5萬(wàn)元的土地增值稅。

假如A公司再投入35萬(wàn)元改善小區(qū)環(huán)境，重新計(jì)算如下：

扣除項(xiàng)目金額之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（萬(wàn)元）；

增值額＝1720－1437＝283（萬(wàn)元）；增值率＝283÷1437＝19.69%，小于20%。

所以，B項(xiàng)目免征土地增值稅。

第8篇：土地增值稅暫行條例范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃應(yīng)用 企業(yè)發(fā)展

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于上世紀(jì)90年代，經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)之一，不僅為老百姓解決了安居問(wèn)題，而且?guī)?dòng)了建材、工程機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)過(guò)高、投資虛熱，國(guó)家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤(rùn)空間逐步縮小，市場(chǎng)不確定因素增加，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。在這種情況下，進(jìn)行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

稅收籌劃是指納稅人遵循國(guó)家法律，以稅收政策法規(guī)為導(dǎo)向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產(chǎn)、投資、理財(cái)活動(dòng)的一種企業(yè)籌劃行為。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，進(jìn)行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運(yùn)用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)，同時(shí)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過(guò)銷售降價(jià)、提高配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施、增加建設(shè)成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對(duì)于普通住宅，房地產(chǎn)企業(yè)不但可利用土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個(gè) “臨界點(diǎn)”達(dá)到不交稅的效果，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過(guò)銷售降價(jià)、提升配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施促進(jìn)項(xiàng)目的快速銷售，節(jié)約財(cái)務(wù)利息，實(shí)現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)滾動(dòng)，同時(shí)通過(guò)上述稅收籌劃措施，降低企業(yè)土地增值稅稅負(fù)，并不一定致使企業(yè)利潤(rùn)減少。

（二）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

營(yíng)業(yè)稅方面：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征收營(yíng)業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可利用上述稅收優(yōu)惠進(jìn)行合理避稅。如將開發(fā)的商業(yè)物業(yè)先投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式可規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。

（三）利用收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃

對(duì)于精裝修房屋，購(gòu)房房款中不僅包含了房屋建設(shè)成本，還包括房屋裝飾、裝潢費(fèi)用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務(wù)服務(wù)，無(wú)需繳納增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立裝飾公司負(fù)責(zé)房屋裝飾、裝潢，銷售時(shí)將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的裝飾公司分開簽訂，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就房屋依據(jù)房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費(fèi)用繳納營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)公司將經(jīng)營(yíng)收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節(jié)省土地增值稅款，甚至無(wú)需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。另外根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的單位價(jià)值較高的項(xiàng)目，購(gòu)買方很難一次拿出大額款項(xiàng)購(gòu)置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采用分期收款方式銷售，一方面可促進(jìn)銷售的增長(zhǎng)，另一方面企業(yè)不以售價(jià)總額為基數(shù)而以分期收款為基數(shù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，將稅負(fù)進(jìn)行遞延，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動(dòng)，創(chuàng)造更大的價(jià)值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)注意問(wèn)題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規(guī)避法律、政策風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，合理設(shè)計(jì)稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業(yè)稅負(fù)。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程

房地產(chǎn)開發(fā)涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業(yè)管理階段，開發(fā)周期長(zhǎng)、涉及的因素較多、涉稅較為復(fù)雜，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃需要事先謀劃，并實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)控。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已日趨加劇、利潤(rùn)空間已大幅縮小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法的進(jìn)行稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)自身稅負(fù)，爭(zhēng)取企業(yè)最大利益，而且通過(guò)稅收籌劃整個(gè)過(guò)程，可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，贏得新的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃具有一定的必要性，同時(shí)需根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)及所涉及的稅種，進(jìn)行合理的稅收籌劃。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：土地增值稅暫行條例范文

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-3520（2014）-04-00272-01

開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的銷售可分為兩個(gè)階段，預(yù)售未竣工產(chǎn)品和銷售已竣工產(chǎn)品，各地對(duì)預(yù)售未竣工產(chǎn)品的時(shí)間點(diǎn)并不相同，但必須要拿到預(yù)售許可證才能進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售款項(xiàng)包括房屋的首付款、房款、定金等，應(yīng)按適用稅率上繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。銷售已經(jīng)竣工的商品房時(shí)，按已確認(rèn)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的單位成本計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅，不再按預(yù)售方式計(jì)算和繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。實(shí)際情況中，很多項(xiàng)目在預(yù)售階段及項(xiàng)目施工過(guò)程中，銷售工作已經(jīng)就進(jìn)入尾聲了，所以本籌劃中所說(shuō)的銷售階段主要指預(yù)售階段，放在了項(xiàng)目清算階段之前，是按照實(shí)際操作的工作流程來(lái)進(jìn)行的安排。

一、促銷活動(dòng)的稅務(wù)籌劃

（一）銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。現(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入并計(jì)稅；如果將折扣額另行開票，則必須全額計(jì)稅。

（二）買房贈(zèng)物的稅務(wù)籌劃。不少開發(fā)商在銷售時(shí)贈(zèng)送家具、家電、小汽車或者買房免N年物業(yè)費(fèi)等進(jìn)行促銷。進(jìn)行上述優(yōu)惠的正確做法一定是開發(fā)商將上述優(yōu)惠體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，同時(shí)業(yè)主將得到的優(yōu)惠在開發(fā)商控制的關(guān)聯(lián)企業(yè)中消費(fèi)掉。比如買房免N年物業(yè)費(fèi)，免掉的物業(yè)費(fèi)一定要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)里，同時(shí)業(yè)主再把物業(yè)費(fèi)交到與開發(fā)商關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司。

二、銷售定價(jià)的籌劃

由于土增稅稅負(fù)因素的影響，在開發(fā)成本一定的情況下，售價(jià)增長(zhǎng)會(huì)使稅后利潤(rùn)的絕對(duì)值相應(yīng)增長(zhǎng)，但土增稅的存在會(huì)導(dǎo)致銷售凈利率有極大值；超過(guò)銷售凈利率極大值的售價(jià)，雖然會(huì)使稅后凈利潤(rùn)增加，但企業(yè)得到的凈利小于支付給國(guó)家的稅款。當(dāng)然在項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)條件允許的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求現(xiàn)金流的最大化，雖然會(huì)付出較高的稅收成本，依然會(huì)加高售價(jià)。在項(xiàng)目進(jìn)行銷售定價(jià)時(shí)，對(duì)于土地增值稅的籌劃有兩個(gè)方面，一是對(duì)于普通住宅《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅?？梢岳闷胀ㄗ≌舛惖?0%的臨界點(diǎn)來(lái)進(jìn)行籌劃。二是針對(duì)土增稅稅率的不同，來(lái)確定在相同稅率里的最高售價(jià)，來(lái)達(dá)到稅率不變的情況下?lián)碛休^高的售價(jià)和稅后利潤(rùn)。

假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)普通住宅項(xiàng)目，售價(jià)為X，開發(fā)成本為C，要想讓土地增值稅的增值率低于20%，建立不等式關(guān)系如下：

售價(jià)：X

扣除項(xiàng)：C+C*10%+C*20%+5.5%X=1.3C+0.055X

增值額：X-1.3C-0.055X=0.945X-1.3C

不等式：0.945X-1.3C < （1.3C+0.055X）*20%

X < 1.67C

由此計(jì)算過(guò)程可得出結(jié)論，當(dāng)普通住宅的售價(jià)低于開發(fā)成本的1.67 倍時(shí)，土地增值稅的增值率低于20%，從而可以享受到國(guó)家的優(yōu)惠政策，在售價(jià)幅度變化不大的情況下，獲得最大的收益。但若市場(chǎng)環(huán)境繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)商為了要獲得更高的利潤(rùn)，可能選擇放棄國(guó)家優(yōu)惠政策來(lái)提高售價(jià)，雖然由于上繳更多的稅款損失了一部分利潤(rùn)，但最終也獲得了比享受優(yōu)惠政策的價(jià)格更多的稅后利潤(rùn)。超越免稅臨界點(diǎn)后，在不同的增值率下售價(jià)區(qū)間為：增值率在（20%，50%），售價(jià)所在的區(qū)間為（1.67C，2.1253C），享受的稅率為30%；增值率在（50%，100%），售價(jià)所在的區(qū)間為（2.1253C，2.9213C），享受的稅率為40%；增值率在（100%，200%），售價(jià)所在的區(qū)間為（2.9213C，4.6707C），享受的稅率為50%；增值率在（200%，無(wú)窮），售價(jià)所在的區(qū)間為（4.6707C，無(wú)窮），享受的稅率為60%。由于有土地增值稅，這種超率累進(jìn)稅率的影響，企業(yè)的銷售收入與銷售利潤(rùn)間并不是完全的正比例增長(zhǎng)，如果銷售收入的增長(zhǎng)不能大于營(yíng)業(yè)稅金及附加和土增稅的增長(zhǎng)，企業(yè)得到的稅后利潤(rùn)將會(huì)低于銷售收入增加前的稅后利潤(rùn)。如此，我們提高售價(jià)將不會(huì)有意義，所以在定價(jià)時(shí)我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對(duì)利潤(rùn)的影響，在可能的條件下充分利用國(guó)家對(duì)土增稅的優(yōu)惠政策，在不能適用優(yōu)惠政策的時(shí)候，根據(jù)市場(chǎng)條件，爭(zhēng)取在價(jià)位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。

三、精裝修住房的籌劃

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)商在提供給消費(fèi)者高品質(zhì)產(chǎn)品的同時(shí)，能通過(guò)適當(dāng)提高裝修成本的手段或分解收入的方式來(lái)降低土地增值稅的稅負(fù)，提高企業(yè)的稅后利潤(rùn)。實(shí)際工作中很多地產(chǎn)公司并不將裝修業(yè)務(wù)剝離給關(guān)聯(lián)的裝修企業(yè)，只是通過(guò)作精裝修業(yè)務(wù)適當(dāng)調(diào)高開發(fā)成本，以達(dá)到節(jié)稅目的。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司產(chǎn)品交付業(yè)主及清算的稅務(wù)籌劃