談物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理問題及措施

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摘要：經(jīng)濟的快速發(fā)展，帶動城市化進程加快，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出逐步繁榮的局面，這位物業(yè)企業(yè)帶來了更多的發(fā)展機會。財務(wù)管理一直是物業(yè)企業(yè)管理的核心內(nèi)容，提升其管理能力，使其適應(yīng)社會的發(fā)展需求，是現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)需要重點思考的內(nèi)容。文章就物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理特點、物業(yè)企業(yè)加強財務(wù)管理的意義、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題以及應(yīng)對措施展開論述與分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；財務(wù)管理；存在問題及應(yīng)對措施

物業(yè)企業(yè)在隨著房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，其財務(wù)管理卻暴露出一系列問題，這對物業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展有著一定的阻礙作用?；谶@種狀況，需要企業(yè)財務(wù)管理相關(guān)工作者就現(xiàn)階段的財務(wù)管理流程進行全面深入的分析與探討，對存在的問題進行逐步的挖掘與排查，進而提出合理的應(yīng)對措施，如此才能不斷地提升物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理水平，保障物業(yè)企業(yè)的長遠發(fā)展。

一、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理特點

物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理特點可從以下兩個方面進行簡單論述：其一，覆蓋范圍較廣。物業(yè)企業(yè)為小區(qū)提供的物業(yè)管理服務(wù)包含個體育社會服務(wù)的全部特征，其財務(wù)管理工作不單單指企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理工作，還與企業(yè)外部關(guān)聯(lián)企業(yè)或者個人有著一定的關(guān)系。且企業(yè)在提供管理服務(wù)時，其各項活動或者業(yè)務(wù)都離不開資金的參與，這就使得物業(yè)企業(yè)各部門都與財務(wù)管理工作有或多或少的聯(lián)系。其二，綜合程度高。物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理針對的是企業(yè)經(jīng)濟活動全過程的管理，并可以通過其價值形式綜合性的反映物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營狀況。與其他行業(yè)相比，物業(yè)企業(yè)提供的是全面無間斷且具備多方位與多層次特點的服務(wù)產(chǎn)品，具備較強的綜合性，且隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，其財務(wù)管理以逐漸成為企業(yè)管理的核心所在。

二、物業(yè)企業(yè)加強財務(wù)管理的意義

物業(yè)企業(yè)加強財務(wù)管理的意義可以從以下三個方面進行簡單論述：其一，協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)內(nèi)外部財務(wù)關(guān)系。物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理參與物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟活動的所有環(huán)節(jié)，如此可以為企業(yè)內(nèi)部各部門提供較為準(zhǔn)確的信息支持，如此可以合理地幫助各部門實現(xiàn)對資金的合理利用。另一方面，物業(yè)企業(yè)在籌資投資與利益分配時，會與其他主體相聯(lián)系，通過加強財務(wù)管理來協(xié)調(diào)各部的財務(wù)關(guān)系，明確各方責(zé)任與權(quán)益，促進物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。其二，提升物業(yè)企業(yè)管理水平。財務(wù)管理是物業(yè)企業(yè)管理工作中重要的一環(huán)，且是企業(yè)其他相關(guān)管理工作的經(jīng)濟基礎(chǔ)。通過加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)企業(yè)對投資、收入分配與成本控制的合理分配管理，并為企業(yè)管理者提供可靠的數(shù)據(jù)信息，進而提升物業(yè)企業(yè)的管理水平。其三，及時的排查出企業(yè)存在的管理問題。通過對比財務(wù)管理制定指標(biāo)與財務(wù)實際管理結(jié)果，及時的發(fā)現(xiàn)企業(yè)管理中存在的問題，并根據(jù)問題提出合理的對策，并對企業(yè)經(jīng)營方向與管理策略進行相應(yīng)的調(diào)整，以此來促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題可以從多方面進行闡述，在此不能全部的涵蓋，挑選較為嚴(yán)重的問題進行舉例分析，大概包括：會計核算不規(guī)范、營運資金匱乏與使用不合理、財務(wù)分析不足、信息化程度不足。

（一）會計核算不規(guī)范物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理中會計核算不規(guī)范主要有以下幾個方面的原因：其一，不重視企業(yè)財務(wù)管理工作。部分物業(yè)企業(yè)對財務(wù)管理工作并沒有給予足夠的重視，甚至沒有專業(yè)的財務(wù)團隊負責(zé)企業(yè)的財務(wù)管理工作，在進行財務(wù)管理時由房開企業(yè)財務(wù)兼職，這使得財務(wù)管理不規(guī)范的同時，還會降低財務(wù)管理效率，不利于物業(yè)企業(yè)的長期發(fā)展。其二，財務(wù)管理工作不規(guī)范。大部分的物業(yè)企業(yè)都會有適宜自身的會計核算制度，但是缺乏對制度實施的規(guī)范性，很多物業(yè)管理人員對會計核算制度缺乏足夠的了解，且未經(jīng)培訓(xùn)以及后續(xù)的檢查與考核，導(dǎo)致很多財務(wù)管理人員在進行財務(wù)核算時具有較強的隨意性，使得財務(wù)處理不規(guī)范。其三，財務(wù)管理人員綜合素養(yǎng)不足。現(xiàn)階段的物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員工資水平基本處于5000以下，這種標(biāo)準(zhǔn)很難吸引高素養(yǎng)的財務(wù)管理人員，這使得很多物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理人員的專業(yè)技能較低，執(zhí)行企業(yè)財務(wù)管理制度能力較弱，對自我的規(guī)范力度較差，進而導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)企業(yè)的整體基層財務(wù)管理效率較低。其四，業(yè)務(wù)前端規(guī)范性較差。部分物業(yè)企業(yè)在進行財務(wù)管理時，以業(yè)務(wù)導(dǎo)向進行財務(wù)處理，只關(guān)注財務(wù)處理的方便快捷性，不顧財務(wù)處理的完善性，進而致使其會計核算缺乏完整性，嚴(yán)重的情況還會產(chǎn)生較大的稅務(wù)風(fēng)險。

（二）營運資金匱乏與使用不合理流動性資金與資源在物業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)中占比最大，其正常流轉(zhuǎn)才能保障物業(yè)企業(yè)的合理運行。物業(yè)企業(yè)是典型的管理密集、作業(yè)密集的企業(yè)，在基礎(chǔ)人力資源與日常流動資金方面損耗過多，但是很多小型物業(yè)企業(yè)會因為信用等級低與無高價值抵押物等原因造成企業(yè)資金的圓融困難，基于這種狀況，很多小型物業(yè)企業(yè)會用企業(yè)內(nèi)部資金來支撐企業(yè)運轉(zhuǎn)；部分企業(yè)針對營運資金匱乏的情況，也會嘗試加快內(nèi)部營運資金周轉(zhuǎn)，提升內(nèi)部營運資金的利用效率來解決，但是這會受到企業(yè)財務(wù)管理水平、應(yīng)收賬款、企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)與物業(yè)管理供應(yīng)鏈流轉(zhuǎn)等因素的制約，致使?fàn)I運資金的利用效率并不能得到大幅度的提升；此外還存在著業(yè)主不按時繳費與收繳費用低等狀況，這在一定程度上也阻礙了物業(yè)管理收入向營運資金輸血。

（三）財務(wù)分析不足科學(xué)合理的財務(wù)分析能使得財務(wù)管理工作更加的高效且有序，但是因為上述原因中財務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)不足，無法開展具體的財務(wù)分析；其次是部分物業(yè)企業(yè)無財務(wù)分析相關(guān)方面的意識，物業(yè)企業(yè)管理人員沒有在財務(wù)分析方面安排足夠的人力資源，致使財務(wù)分析不足；最后是管理人員在進行財務(wù)管理時大多依靠以往的管理經(jīng)驗，并沒有去依靠財務(wù)分析去改善目前的財務(wù)管理現(xiàn)狀。［1］

（四）信息化程度不足雖然依據(jù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，很多物業(yè)企業(yè)已經(jīng)在很多管理方面實現(xiàn)了信息化建設(shè)，但是信息化程度依然不足，具體表現(xiàn)在以下三個方面：其一，很多物業(yè)企業(yè)會緊跟時代步伐，開發(fā)辦公系統(tǒng)、財務(wù)系統(tǒng)、保修系統(tǒng)與收費系統(tǒng)等，但是這些系統(tǒng)之間卻沒有實現(xiàn)共通，致使數(shù)據(jù)無法共享，便利性不足。其二，現(xiàn)階段的部分物業(yè)企業(yè)依然存在業(yè)務(wù)系統(tǒng)與財務(wù)系統(tǒng)不相通的情況，這對于企業(yè)后續(xù)的財務(wù)處理工作相當(dāng)不利。其三，線上繳費系統(tǒng)建設(shè)不足。目前在物業(yè)行業(yè)中，超過七成的物業(yè)企業(yè)線上繳費比例不超過三成，很多業(yè)主在繳費時依然會選擇線下繳費，這不但會降低財務(wù)處理效率，同時還會浪費物業(yè)企業(yè)更多的財務(wù)人力資源。造成這種現(xiàn)象的原因有線上繳費功能不全與業(yè)主無相關(guān)方面習(xí)慣等。

四、針對物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題所提出的應(yīng)對措施

針對物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題所提出的應(yīng)對措施如下所示：

（一）規(guī)范會計核算規(guī)范會計核算可從以下兩個方面進行簡單論述：其一，提升財務(wù)管理人員對會計核算的重視程度。要提升物業(yè)企業(yè)整體對會計核算的重視程度，應(yīng)采用自上而下的方式，首先提升管理層對財務(wù)管理的重視程度，并由其開展后續(xù)的工作，首先可以為企業(yè)配置相應(yīng)的專業(yè)財務(wù)團隊，然后由其全程參與企業(yè)的經(jīng)濟活動，以此來保障企業(yè)各項事務(wù)或者業(yè)務(wù)的規(guī)范性，進而促進其長遠發(fā)展。其二，提升企業(yè)整體的財務(wù)管理水平。除上述的招聘專業(yè)財務(wù)管理團隊之外，還應(yīng)完善財務(wù)管理相關(guān)規(guī)章制度，可以參考同行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的規(guī)章制度進行修改與完善，讓財務(wù)管理人員能夠按照規(guī)章制度進行相應(yīng)的財務(wù)處理；其次，應(yīng)定期對財務(wù)人員進行培訓(xùn)與考核，如此才能不斷提升財務(wù)人員的專業(yè)能力，并使其始終保持積極的工作狀態(tài)。［2］

（二）提升營運資金的流動性提升營運資金的流動性可從以下三個方面進行簡單論述：其一，擴充業(yè)務(wù)范疇。利用現(xiàn)有的物業(yè)資源對物業(yè)企業(yè)經(jīng)營范疇進行擴充，比如家居裝潢、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃與家政服務(wù)等，以此來增加物業(yè)企業(yè)的收入，以此來對流動資金進行補充。其二，重視物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳工作，對業(yè)主曉以利害，以此來提升業(yè)主動繳納物業(yè)費的意愿，據(jù)此可縮短物業(yè)費繳納時間，間接提升資金流動性。其三，提升對營運資金的管理工作。安排專業(yè)的財務(wù)管理小組對營運資金的運轉(zhuǎn)流程進行深入的探討與分析，進而提出合理的優(yōu)化措施，提升對其的管理工作。

（三）加強財務(wù)分析工作加強物業(yè)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)分析工作，可以從以下三個方面進行簡單論述：其一，招聘財務(wù)分析專業(yè)管理人才，以點帶面的形式提升財務(wù)人員的財務(wù)分析能力。其二，整體分析與重點分析相結(jié)合以加強企業(yè)的財務(wù)分析工作，包括盈利能力與償債能力分析、行業(yè)對標(biāo)分析與自身分析、收入構(gòu)成分析與成本費用分析，除此之外還包括對回款率、費用率與收繳率等的重點分析。

［3］其三，相關(guān)財務(wù)分析人員應(yīng)就關(guān)鍵業(yè)務(wù)存在的潛在風(fēng)險向管理層進行及時溝通，引起其重視，并提出合理有效的解決措施。

五、結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段的物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理還存在著一些問題亟待解決，這需要相關(guān)財務(wù)管理人員對財務(wù)管理流程進行全面深入的分析，進而提出合理的應(yīng)對措施，保障物業(yè)企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻

［1］詹麗梅.淺析物業(yè)公司財務(wù)管理中存在的問題及解決措施［J］.現(xiàn)代國企研究，2017（16）.

［2］黃俊.對物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題分析及應(yīng)對措施探究［J］.中國商論，2017（31）.

［3］李英.試論物業(yè)公司財務(wù)管理存在的問題及對策［J］.會計師，2018（8）.

作者：歐紅梅 單位：重慶中交物業(yè)管理有限公司