輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)在物業(yè)管理企業(yè)價(jià)值的影響

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摘要：日益激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和不斷上漲的人工成本使得傳統(tǒng)的物業(yè)管理將難以為繼，物業(yè)管理企業(yè)急需創(chuàng)新發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式，以求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。本文選取了主動(dòng)進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的物業(yè)管理企業(yè)——彩生活為案例分析對(duì)象,分析輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)物業(yè)管理企業(yè)價(jià)值產(chǎn)生的影響,并為其他物業(yè)管理企業(yè)向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來一些啟示。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)；輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式；企業(yè)價(jià)值

一、前言

傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)采用的是勞動(dòng)密集型的經(jīng)營(yíng)模式,但日益激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和不斷上漲的人工成本使這種模式已經(jīng)不再適合物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展需要,一些物業(yè)管理企業(yè)為了尋求長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展已經(jīng)選擇進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。目前關(guān)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)企業(yè)價(jià)值影響的研究還比較少,本文結(jié)合彩生活的案例分析輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)其企業(yè)價(jià)值帶來的影響,同時(shí)為其他物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)提出一些具體的建議。

二、案例介紹

（一）彩生活的基本情況。彩生活成立于2002年，2014年在港交所上市。它是國(guó)內(nèi)第一個(gè)由傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式轉(zhuǎn)型為“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的企業(yè)，主要提供物業(yè)服務(wù)、樓宇智能和社區(qū)服務(wù)。彩生活將互聯(lián)網(wǎng)+思維運(yùn)用到物業(yè)管理中,創(chuàng)立了新的物業(yè)管理模式,將物業(yè)管理由"物的管理"轉(zhuǎn)變?yōu)?對(duì)人的服務(wù)",并開發(fā)出以社區(qū)服務(wù)為基礎(chǔ)的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)-彩之云,為社區(qū)成員提供"衣食住行娛購(gòu)游"等多方面的服務(wù)。

（二）彩生活輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的動(dòng)因1、降低運(yùn)營(yíng)成本。隨著國(guó)家對(duì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)政策的出臺(tái)，人工成本在增長(zhǎng)，物業(yè)管理企業(yè)面臨較大的成本壓力。實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)運(yùn)營(yíng)到物業(yè)管理中，可以減少用工數(shù)量，降低企業(yè)的人工成本和運(yùn)營(yíng)成本。2、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求大幅增加。巨大的市場(chǎng)需求促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)要想保持一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式的改變，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)不能滿足當(dāng)前的市場(chǎng)需求，市場(chǎng)更需要的是信息化、自動(dòng)化、人性化的物業(yè)管理。實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式能幫助物業(yè)企業(yè)助物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息化、自動(dòng)化、人性化的物業(yè)管理。3、傳統(tǒng)物業(yè)管理模式向社區(qū)服務(wù)模式的升級(jí)發(fā)展。隨著人們經(jīng)濟(jì)水平和消費(fèi)能力的提高，人們需要更優(yōu)質(zhì)、快捷和全方位的物業(yè)服務(wù)，所以物業(yè)企業(yè)應(yīng)該將傳統(tǒng)物業(yè)管理模式向社區(qū)服務(wù)模式升級(jí)發(fā)展。4、互聯(lián)網(wǎng)+思維推動(dòng)物業(yè)轉(zhuǎn)型。將互聯(lián)網(wǎng)+思維應(yīng)用到物業(yè)服務(wù)中，升級(jí)物業(yè)平臺(tái)產(chǎn)品和服務(wù)，為物業(yè)管理企業(yè)拓展增值業(yè)務(wù)創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

三、彩生活輕資產(chǎn)模式運(yùn)行策略

（一）重構(gòu)成本結(jié)構(gòu)，降低運(yùn)營(yíng)成本。傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)成本是人工成本。而近些年，人工成本在不斷上漲，為了解決難以上調(diào)的物業(yè)費(fèi)和不斷上漲的人工成本之間的矛盾，彩生活利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建立了低成本、高效率的物業(yè)管理體系。彩生活還將秩序維護(hù)、清潔等環(huán)節(jié)進(jìn)行外包，節(jié)約了40%的物業(yè)服務(wù)成本。

（二）構(gòu)建社區(qū)生態(tài)圈。2013年彩生活利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)推出“彩之云”O(jiān)2O平臺(tái)，聯(lián)合社區(qū)O2O供應(yīng)商營(yíng)造1 公里社區(qū)服務(wù)商圈，為社區(qū)住戶提供房屋維修、金融服務(wù)、房屋服務(wù)、餐飲等社區(qū)服務(wù)。

（三）開展社區(qū)金融業(yè)務(wù)。為了擴(kuò)大融資渠道,彩生活提出“社區(qū)融資”的概念，彩生活的社區(qū)融資主要是通過“彩富人生”互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)提供金融服務(wù)。利用社區(qū)大數(shù)據(jù)了解業(yè)主的投資需求和偏好，有針對(duì)性地提供其所需的金融服務(wù)，社區(qū)住戶在購(gòu)買金融服務(wù)后可以選擇抵消部分物業(yè)管理費(fèi)。這樣將物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳工作和金融產(chǎn)品綜合在一起的銷售既可以增加產(chǎn)品用戶的粘性又可以擴(kuò)大企業(yè)的融資渠道。

（四）擴(kuò)大企業(yè)品牌影響力，加速市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張。為了擴(kuò)大品牌影響力，彩生活多次收購(gòu)其他高端物業(yè)管理公司，提升公司高端客戶群體。除此之外，彩生活采用平臺(tái)輸出戰(zhàn)略為區(qū)域性的物業(yè)管理服務(wù)公司提供咨詢顧問服務(wù)，這樣通過擴(kuò)大服務(wù)范圍也可以擴(kuò)大品牌影響力。

（五）提供高質(zhì)量的服務(wù)，建立良好的客戶關(guān)系。企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的根本是低成本、高質(zhì)量的服務(wù)。為了為客戶提供低成本、高質(zhì)量的服務(wù)，彩生活有專業(yè)維修、保潔的隊(duì)伍和專業(yè)的設(shè)施或設(shè)備。良好的客戶關(guān)系會(huì)提高公司的服務(wù)滿意度，所以彩生活一直很注重良好客戶關(guān)系的建立與維護(hù)。

四、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)彩生活企業(yè)價(jià)值的影響

彩生活是在2013年開始進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的，所以為了分析輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)彩生活企業(yè)價(jià)值的實(shí)際影響，本文將實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式前后的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，主要從財(cái)務(wù)績(jī)效和社會(huì)價(jià)值兩方面進(jìn)行分析。

（一）優(yōu)化財(cái)務(wù)績(jī)效1.償債能力提高。流動(dòng)比率是指在償還短期債務(wù)前，企業(yè)用流動(dòng)資產(chǎn)償還債務(wù)的能力，可以用來表示企業(yè)的短期償債能力，一般認(rèn)為流動(dòng)比率在2左右比較好。企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力用資產(chǎn)負(fù)債率來表示。彩生活的存貨主要是設(shè)備和工程維修零部件，金額較少，在資產(chǎn)的占比較小。在2013年實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式前，公司的流動(dòng)比率接近1，說明公司的流動(dòng)資產(chǎn)剛好能償還流動(dòng)負(fù)債。在實(shí)施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，公司的流動(dòng)比率整體在上升，其數(shù)值在1.48和2.4之間，表明實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式后提高了其償還短期債務(wù)的能力。彩生活的資產(chǎn)負(fù)債率在其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型前處于較高水平，公司存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2013年的資產(chǎn)負(fù)債率下降了，基本保持在50%~60%，2014年的資產(chǎn)負(fù)債率下降到32.03%，這是因?yàn)楣?014年在香港上市獲得大量的權(quán)益類資金。2014年之后，隨著公司的發(fā)展，資產(chǎn)負(fù)債率又恢復(fù)到正常水平。由此可以看出，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式確實(shí)增強(qiáng)了彩生活償還短期債務(wù)和長(zhǎng)期債務(wù)的能力。2.獲得持續(xù)盈利能力。毛利與銷售收入的比值被稱為銷售毛利率,是指未扣除費(fèi)用時(shí)的所能確定的銷售收入的實(shí)力。銷售凈利率是指扣除成本費(fèi)用后企業(yè)所獲得實(shí)際利潤(rùn)，最能反映出企業(yè)的盈利能力。2013年彩生活開始布局社區(qū)生態(tài)圈實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。2014年為了擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，彩生活堅(jiān)持內(nèi)部增長(zhǎng)和并購(gòu)結(jié)合， 2014年并購(gòu)了新加坡、香港物業(yè)管理企業(yè)和開元國(guó)際物業(yè)管理公司，迅速拓展了公司業(yè)務(wù)，大幅度地提高了公司營(yíng)業(yè)收入。2015年公司的銷售收入增長(zhǎng)率高達(dá)112.63%,2016年的銷售收入增長(zhǎng)率雖下降，但彩生活仍然在擴(kuò)張。實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式后公司拓展業(yè)務(wù)的速度更快，銷售收入得到不斷的提高。彩生活的內(nèi)部增長(zhǎng)依靠的是社區(qū)O2O平臺(tái)上的增值服務(wù)和品牌輸出，它們都會(huì)有助于提高公司的銷售毛利率。從圖1可以看到，2013-2014年公司的毛利率是上升的，2014年的銷售毛利率達(dá)到79.60%，遠(yuǎn)高于2011年和2012年的毛利率，而銷售毛利率的提高就會(huì)帶動(dòng)了凈利率的上漲。2015-2016年銷售毛利率卻下降了，原因是在收購(gòu)其他物業(yè)公司時(shí)增加了很多包干制物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)，降低了公司的毛利率。通過對(duì)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型前后銷售毛利率、銷售凈利率和銷售收入增長(zhǎng)率的對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)采取輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式確實(shí)擴(kuò)大了彩生活的業(yè)務(wù)規(guī)模、銷售收入，提高了它持續(xù)盈利的能力。3.提升運(yùn)營(yíng)能力。因?yàn)椴噬畹拇尕浐苌伲栽诜治銎溥\(yùn)營(yíng)水平時(shí)主要選取了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這三個(gè)指標(biāo)。2011年-2014年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是在下降，這是因?yàn)楣驹跀U(kuò)張業(yè)務(wù)時(shí)未對(duì)公司的應(yīng)收賬款進(jìn)行良好的管理和控制。2015年-2016年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有上升趨勢(shì)，這主要是因?yàn)殡S著輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的深入，社區(qū)金融服務(wù)的開展,公司將理財(cái)產(chǎn)品和物業(yè)費(fèi)結(jié)合起來，提高了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳收率。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2013年以后都呈上升趨勢(shì)，這也說明輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的實(shí)施有利于提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理水平。4.成長(zhǎng)能力增強(qiáng)。彩生活一直在擴(kuò)大自己的物業(yè)管理面積，尤其是在2013-2016年之間物業(yè)管理面積增長(zhǎng)得比較快。2011-2016年彩生活的銷售收入和凈利潤(rùn)都在增加，尤其是2014年的銷售收入和凈利潤(rùn)水平得到很大提高，這是因?yàn)?014年上市后，公司利用從市場(chǎng)中獲得的大量融資進(jìn)一步加快對(duì)外并購(gòu)的速度，快速增加物業(yè)服務(wù)范圍。2015年的銷售收入增長(zhǎng)率達(dá)到112.63%的高水平主要是因?yàn)椴①?gòu)了開元國(guó)際管理有限公司，極大地?cái)U(kuò)大了公司的物業(yè)服務(wù)范圍。雖然銷售收入增長(zhǎng)率得到大幅度的提高，但由于同時(shí)增加了很多包干制物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率也降低了很多。彩生活的服務(wù)范圍和收入在快速增長(zhǎng)，公司具有較強(qiáng)的成長(zhǎng)能力，這也是得益于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的實(shí)施。

（二）社會(huì)價(jià)值逐步顯現(xiàn)1.提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立良好的客戶關(guān)系。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)，社區(qū)住戶都很關(guān)注其保潔、保修、秩序維護(hù)和保綠等基本服務(wù)的質(zhì)量。彩生活為了提高保潔、保修、秩序維護(hù)和保綠等服務(wù)的質(zhì)量水平，不僅成立了專業(yè)維保機(jī)動(dòng)隊(duì)和保潔機(jī)動(dòng)隊(duì)并為他們配備專業(yè)化的設(shè)施設(shè)備，而且還對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的安排和監(jiān)督。公司通過彩之云APP、400電話和彩生活空間店與客戶進(jìn)行信息溝通并有效處理客戶的問題。彩生活在采取輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式后一直堅(jiān)持提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和與客戶建立良好關(guān)系，使公司的社會(huì)價(jià)值逐步顯現(xiàn)。

（二）企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感不斷增強(qiáng)。2015年彩生活成立了彩生活慈善基金會(huì)，主要資助一些因身患重病或遭遇意外變故而經(jīng)濟(jì)困難的業(yè)主、住戶和公司的員工。為了提升青少年兒童素質(zhì)文化教育，繁榮社區(qū)文化，2016年它推出了“廣公益彩課堂”。這些社會(huì)責(zé)任活動(dòng)的開展是彩生活在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中社會(huì)責(zé)任感增強(qiáng)的具體體現(xiàn)，它們會(huì)有利于提升企業(yè)的品牌價(jià)值。

（三）品牌影響力擴(kuò)大。彩生活自輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后獲得過許多獎(jiǎng)項(xiàng)和稱號(hào)如 “中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”、 “中國(guó)物業(yè)服務(wù)特色企業(yè)企業(yè)-智慧社區(qū)”稱號(hào)和 “金獅獎(jiǎng)-最具成長(zhǎng)性公司”等獎(jiǎng)項(xiàng)，這些都是公司品牌影響力擴(kuò)大的具體表現(xiàn)。

五、結(jié)論與啟示

（一）結(jié)論1.輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式促進(jìn)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型，再造物業(yè)管理價(jià)值點(diǎn)。傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和營(yíng)業(yè)收入來源較為單一。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式大大縮減了人力成本，彩之云等軟件系統(tǒng)的投入、社區(qū)金融服務(wù)的開展以及線上社區(qū)商圈服務(wù)的建立極大地豐富了物業(yè)管理的內(nèi)容。彩生活通過建社區(qū)服務(wù)生態(tài)圈，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)收入來源的多樣化，再造了物業(yè)服務(wù)價(jià)值點(diǎn)。2.輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式有利于增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)力和企業(yè)價(jià)值。彩生活將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與物業(yè)管理結(jié)合起來，降低了人力成本，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一定優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，彩之云等軟件系統(tǒng)的投入、社區(qū)金融服務(wù)的開展以及線上社區(qū)商圈服務(wù)的建立極大地豐富了物業(yè)管理的內(nèi)容，不斷增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值。公司一直在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)注重與客戶建立并保持良好的關(guān)系，積極增強(qiáng)企業(yè)社會(huì)責(zé)任感，使得企業(yè)的社會(huì)價(jià)值得到提升。

（二）啟示隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的提高，人們需要的是多樣化、全方位的服務(wù)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理已經(jīng)不能滿足人們的需要。傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)需要改變業(yè)務(wù)模式，從對(duì)“物”的管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)“人”的服務(wù)，并將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與物業(yè)管理有效地結(jié)合起來，發(fā)展多樣化業(yè)務(wù)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該積極構(gòu)建“社區(qū)服務(wù)體系”，將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)運(yùn)用到社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)金融等領(lǐng)域，不斷拓展新的增值服務(wù)，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該注重良好客戶關(guān)系的建立與維護(hù)，努力提高客戶滿意度。

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作者：侯蘭蘭 單位：新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)