收入準則對物業(yè)管理企業(yè)的影響

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【摘要】本文對新收入準則中產(chǎn)生的核心變化進行簡述，深入分析新收入準則對物業(yè)管理企業(yè)收入確認與計量的影響，并以此為依據(jù)，提出根據(jù)新收入準則要求規(guī)范會計核算工作，優(yōu)化合同管理、稅務(wù)管理和內(nèi)部控制，推進物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部信息系統(tǒng)建設(shè)。旨在物業(yè)管理企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，能夠緊跟時代的發(fā)展腳步，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的發(fā)展目標，實現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】新收入準則;物業(yè)管理企業(yè);識別合同;收入確認

1．新收入準則的核心變化

(1)新收入準則不再劃分收入類型，將現(xiàn)行收入和建造合同兩項準則納入統(tǒng)一的收入確認與計量模型，規(guī)范所有與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入，打破商品和勞務(wù)的界限。(2)新收入準則以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移作為收入確認時點的判斷標準，這意味著收入確認模型由利潤表觀向資產(chǎn)負債表觀的轉(zhuǎn)變，控制權(quán)模型下更偏向于定性判斷的方式，主張對業(yè)務(wù)實質(zhì)的識別。(3)新收入準則引入“履約義務(wù)”概念，明確如何識別合同中是否包含多個履約義務(wù)，以及如何將交易價格分攤至各單項履約義務(wù)，進而在履行各單項履約義務(wù)時確認相應(yīng)的收入。(4)新收入準則引入“履約進度”計量模式。對于在某一段時間履行的履約義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當考慮商品的性質(zhì)，采用產(chǎn)出法或投入法確定恰當?shù)穆募s進度，并按照該履約進度確認收入。(5)新收入準則對如何確定交易價格，作了明確的指引。(6)新收入準則對取得合同或履行合同過程中產(chǎn)生的合同成本是否資本化給出了明確的規(guī)定。(7)新收入準則對企業(yè)在交易中的角色是主要責(zé)任人還是人的判斷作了具體規(guī)定。簡單來說，新收入準則將收入確認與合同關(guān)聯(lián)起來，重新定義及規(guī)范收入的確認模式、確認時點、確認金額。設(shè)定了統(tǒng)一計量的五步法模型，分別為識別合同、區(qū)分履行義務(wù)、確定交易價格、分配交易價格、確認收入。

2．新收入準則對物業(yè)管理企業(yè)收入確認的影響

新收入準則對企業(yè)的影響是廣泛的，現(xiàn)以物業(yè)管理企業(yè)常見的業(yè)務(wù)收入為例，分析新收入準則對物業(yè)管理企業(yè)收入確認的影響。案例:A公司為物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)，服務(wù)小區(qū)內(nèi)共有1100戶業(yè)主，每戶每月物業(yè)服務(wù)費為200元，2018年7月發(fā)生有關(guān)交易事項如下:(1)2018年7月1日，A公司舉辦預(yù)繳物業(yè)服務(wù)費送禮品活動，凡一次預(yù)繳半年(7－12月)物業(yè)服務(wù)費的，贈送價值50元的禮品一份，禮品成本為30元，假設(shè)1000名業(yè)主參與此項活動，預(yù)收物業(yè)服務(wù)費120萬元，送出禮品價值5萬元，成本3萬元;(2)截止至2018年7月11日，有200名業(yè)主未交當月物業(yè)費。A公司物業(yè)合同規(guī)定，業(yè)主于每月10號前繳付當月物業(yè)費，寬限期為1個月，1個月以上未交費的屬于逾期，按物業(yè)費的10%收取違約金。根據(jù)以往經(jīng)驗，每月大約100名業(yè)主的物業(yè)費是逾期且收不回的。(3)2018年7月15日，A公司與某一業(yè)主簽訂家政服務(wù)合同，期限為一年，總金額為3600元。合同規(guī)定每月為業(yè)主提供一次家政服務(wù)，而且合同中明確家政服務(wù)是安排第三方直接向業(yè)主提供，報酬為合同金額的90%，而A公司只起協(xié)助作用，只收取合同金額10%作為手續(xù)費。(4)2018年7月20日，A公司租售部員工為公司與業(yè)主簽定一份房屋租賃合同，期限為一年，合同金額為36000元。公司規(guī)定，合同成功簽訂后，給予員工合同金額10%的傭金作為獎勵。

2．1對物業(yè)服務(wù)合同中履約義務(wù)的識別

案例中的事項(1)，在現(xiàn)行收入準則下，7月份應(yīng)確認物業(yè)服務(wù)費收入20萬元(只考慮參加活動的)，銷售費用3萬元，計稅收入23萬元(20+3)。而新收入準則認為，送禮品雖然不是合同中明確列明的履約義務(wù)，但它是一個隱含的履約義務(wù)。履約義務(wù)包括合同中明確的承諾，也包括由于企業(yè)已公開宣布的政策、特定聲明或以往的習(xí)慣做法等導(dǎo)致合同訂立時客戶合理預(yù)期企業(yè)將履行的承諾。因此，應(yīng)當將預(yù)收的物業(yè)費在提供物業(yè)服務(wù)和送禮品兩個單項履約義務(wù)之間按公充價值比例進行分攤，在各履約義務(wù)得以滿足的時點(或期間)確認收入。在新收入準則下，確認物業(yè)服務(wù)費收入19．2萬元，銷售商品收入4．8萬元，計稅收入24萬元(19．2+4．8)。新舊準則對比，事項(1)發(fā)生當月新準則比舊準則多確認收入4萬元，計稅收入多1萬元。

2．2對物業(yè)服務(wù)合同中可變對價確認的考量

在現(xiàn)行收入準則下，事項(2)在7月份應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認收入22萬元(核算全部業(yè)主)，收入的計量主要依據(jù)公允價值計量準則的相關(guān)規(guī)定，其中涉及可變對價的，也遵循公允價值計量準則的要求。新收入準則明確規(guī)定合同中存在可變對價的，應(yīng)按照期望值或最可能發(fā)生金額確定可變對價最佳估計數(shù)，但包含可變對價的交易價格，應(yīng)當不超過在相關(guān)不確定性消除時累計已確認收入極可能不會發(fā)生重大轉(zhuǎn)回的金額。因此，在新準則下，事項(2)按最可能發(fā)生額法確定可變對價為20萬元，且不會發(fā)生重大轉(zhuǎn)回，確認收入為20萬元。新舊準則對比，在事項(2)發(fā)生當月收入相差2萬元，影響當月的稅收及利潤。

2．3對物業(yè)增值服務(wù)中主要責(zé)任人與人的判斷

案例中的事項(3)屬于物業(yè)管理企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)，對于家政服務(wù)、裝修垃圾清運、包封陽臺服務(wù)等這些涉及第三方參與的增值服務(wù)，在現(xiàn)行準則中，并未對收入確認中主要責(zé)任人和人的判斷提供明確指引，主要關(guān)注企業(yè)是否承擔(dān)了商品或服務(wù)的風(fēng)險報酬。如果承擔(dān)了商品或服務(wù)的風(fēng)險報酬，屬于主要責(zé)任人，否則為人。因此，在現(xiàn)行準則下，事項(3)確認增值服務(wù)收入為300元，增值服務(wù)成本為270元，直接將涉及第三方參與的物業(yè)增值服務(wù)的合同總額確認為收入，支付給第三方的款項確認為成本。新收入準則要求企業(yè)根據(jù)合同中所承諾的履約義務(wù)的性質(zhì)來判斷其在該業(yè)務(wù)中的身份為主要責(zé)任人還是人，相應(yīng)以“總額法”或“凈額法”確認相關(guān)收入。根據(jù)新準則的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在確認增值服務(wù)收入時，首先要判斷自己在該業(yè)務(wù)中所處的角色。如果合同中所承諾的履約義務(wù)是委托第三方代履行的，則企業(yè)是主要責(zé)任人，應(yīng)以合同總額確認收入。如果合同中所承諾的履約義務(wù)是安排第三方直接向業(yè)主提供的，企業(yè)僅僅是起協(xié)助作用，則企業(yè)是人，應(yīng)當按照已收或應(yīng)收對價總額扣除應(yīng)支付給第三方的價款后的凈額，或按照既定的手續(xù)費金額確認收入。在新準則下，事項(3)確認增值服務(wù)收入30元。新舊準則對比，事項(3)發(fā)生當月收入相差270元。顯然，現(xiàn)行準則容易虛增企業(yè)收入，導(dǎo)致財務(wù)信息失真，加重稅收負擔(dān)，新準則更注重業(yè)務(wù)實質(zhì)，準確核算企業(yè)收入。

2．4對物業(yè)服務(wù)合同成本資本化的判斷

案例中的事項(4)的中介服務(wù)屬于物業(yè)管理企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)。在現(xiàn)行準則下，中介服務(wù)產(chǎn)生的傭金在發(fā)生當期作為銷售費用計入損益，事項(4)確認銷售費用為3600元。而新收入準則引入了“增量成本”的概念，簡單說，就是只有合同簽訂交易發(fā)生了企業(yè)才會支付這筆費用，如果合同簽訂不了交易不發(fā)生，企業(yè)就不會發(fā)生這筆支出。在新收入準則下，傭金對于企業(yè)來講就是合同的增量成本，應(yīng)當資本化，作為合同取得成本確認為一項資產(chǎn)，在會計科目上作為“合同取得成本”列示，然后采用與其相關(guān)的商品收入確認相同的基礎(chǔ)進行攤銷，計入當期損益，事項(4)應(yīng)確認銷售費用為300元。新舊準則對比，在產(chǎn)生增量成本當期企業(yè)的資產(chǎn)總額和利潤總額均相差3300元，這樣會影響經(jīng)營者和投資者對企業(yè)的財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的判斷，也同時影響企業(yè)的稅收和績效。

3．物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對新收入準則的有效措施

3．1增強合同意識，規(guī)范合同管理

新收入準則的基本原理是基于與客戶簽訂的合同所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)來確認收入，合同作為收入確認的基礎(chǔ)，也是企業(yè)判斷確認收入時間和金額的重要依據(jù)。企業(yè)對合同條款的思考需要比以往更多，如新合同的簽訂條款如何適應(yīng)新收入準則的要求，現(xiàn)有合同在新收入準則下是否有歧義，有何種法律后果，多項合同的是否需要合并等等。在訂立時，要充分了解對方企業(yè)的資信度，備齊相關(guān)手續(xù)，嚴格審核，加強安全和保密工作，強化企業(yè)合同意識。合同履行時，要實時監(jiān)控合同履行情況，持續(xù)評估合同，若后續(xù)期間合同不滿足收入確認條件的，要及時調(diào)整會計處理。

3．2提前做好稅收籌劃

收入的確認模式、確認時點、確認金額發(fā)生變化，必然會影響企業(yè)的稅收，相關(guān)人員必須提前做好銜接工作，評估可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險，積極與稅務(wù)部門進行溝通協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)影響企業(yè)納稅信用的情況。

3．3推進物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部信息系統(tǒng)建設(shè)

新收入準則實施工作的涉及面較寬，需要一個信息化、系統(tǒng)化的平臺來推動各部門之間的有機融合。推動信息化建設(shè)不僅有利于各部門之間信息的傳遞和協(xié)作，更有利于管理者全面地評估工作，為企業(yè)經(jīng)營決策提供有力的支持。

結(jié)束語:

綜上所述，在現(xiàn)行的會計準則與應(yīng)用解釋中，物業(yè)管理企業(yè)對于財務(wù)核算工作不夠完善化，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的收入具有過高的靈活性。不同的企業(yè)在相似的交易中，采取的確認方式也存在一定的差異，進而導(dǎo)致財務(wù)信息的可比性不高，還會對財務(wù)報表使用者對財務(wù)信息進行解讀造成影響。因此，物業(yè)管理企業(yè)要明確新收入準則出臺的重要性，對于物業(yè)管理企業(yè)各方面的工作進行管理，在遵循國家基本政策的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展，逐步獲得更高的經(jīng)濟效益與經(jīng)濟效益。

【參考文獻】

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［3］趙麗錦，榮華旭．新收入準則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響探析［J］．財會研究，2018

作者：林如汝 單位:廣東省江門市新會區(qū)環(huán)境保護局