商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管控的措施

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關(guān)鍵詞：商業(yè)；物業(yè)管理；財(cái)務(wù)控制；房地產(chǎn)行業(yè)

從本質(zhì)上講，物業(yè)管理是指接受全部物業(yè)者的委托，結(jié)合預(yù)先簽訂的物業(yè)管理委托合同，參與物業(yè)房屋建造、應(yīng)用等服務(wù)。這項(xiàng)管理工作包含對(duì)區(qū)域范圍內(nèi)環(huán)境、公共設(shè)備及治安等內(nèi)容的管理。因此，在新時(shí)代背景下，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，要想在競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中占據(jù)一席之地，必須要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注，以此在充分展現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的同時(shí)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理效率和質(zhì)量。下面對(duì)商業(yè)物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)控制進(jìn)行分析。

一、背景介紹

現(xiàn)階段，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，也加快了商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展步伐，尤其是在商業(yè)經(jīng)營(yíng)、休閑娛樂等多種功能集于一體，且用途廣泛的綜合商業(yè)樓宇開始在中國(guó)市場(chǎng)迅速崛起時(shí)，綜合商業(yè)樓宇的物業(yè)管理問題得到了人們的關(guān)注。此時(shí)越來(lái)越廣闊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展提供了新的平臺(tái)和機(jī)遇。但受傳統(tǒng)意義上商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)存在的內(nèi)部管理缺失現(xiàn)象所影響，只有少部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)可以從中及時(shí)調(diào)節(jié)自己的管理制度和體系，并強(qiáng)化自身的管控水平，以此從實(shí)踐發(fā)展中獲取更多社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。由于商業(yè)物業(yè)管理水平高度，決定了企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，因此在新時(shí)代背景下，要想為企業(yè)發(fā)展提供更多的競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)力，必須要做好財(cái)務(wù)管理工作，并在明確發(fā)現(xiàn)問題的同時(shí)，提出有效的處理措施，只有這樣才能保障商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)向著既定的發(fā)展方向穩(wěn)步前進(jìn)。

二、商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)包含了各種專業(yè)性市場(chǎng)、各類商場(chǎng)及購(gòu)物中心等，其中匯聚了金融、購(gòu)物及餐飲等多種服務(wù)功能為一體，也叫做綜合性商業(yè)樓宇。了解當(dāng)前商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展情況可知，財(cái)務(wù)管理是指商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，實(shí)現(xiàn)資金的科學(xué)引用，并用最小的資本成本完成企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作，而物業(yè)企業(yè)可以從中獲取更多效益[1]。

三、商業(yè)物業(yè)管理中存在的主要問題

1.管控體系不健全

了解當(dāng)前物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理情況可知，因?yàn)楹芏辔飿I(yè)企業(yè)并沒有加大對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的認(rèn)識(shí)，且沒有深入探索其中存在的問題，導(dǎo)致實(shí)踐中財(cái)務(wù)管理工作在落實(shí)時(shí)出現(xiàn)大量不足。比如，當(dāng)前部分物業(yè)企業(yè)在沒有提出預(yù)算及計(jì)劃采購(gòu)管理內(nèi)容的情況下，隨意領(lǐng)取日常維修材料和辦公用材，這樣不僅會(huì)出現(xiàn)較大的資源和資金消耗，還會(huì)增加財(cái)務(wù)管理工作難度。同時(shí)，有的物業(yè)企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)管理存在缺失，風(fēng)險(xiǎn)管控方法設(shè)計(jì)不緊密，更沒有結(jié)合商業(yè)物業(yè)具體運(yùn)行情況和要求來(lái)設(shè)計(jì)停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這樣不僅容易降低資金的流通率，還會(huì)阻礙物業(yè)企業(yè)的運(yùn)行。因此，在沒有對(duì)支出和入賬進(jìn)行合理管控的情況下，勢(shì)必會(huì)為商業(yè)物業(yè)公司帶來(lái)無(wú)法預(yù)估的經(jīng)濟(jì)損耗[2]。

2.缺乏現(xiàn)代化理念

財(cái)務(wù)管理者并沒有從傳統(tǒng)觀念理念中釋放自己的思想，導(dǎo)致其引用的方法難以適應(yīng)新時(shí)展需求，此時(shí)過(guò)于關(guān)注結(jié)果的財(cái)務(wù)管理工作，雖然可以保障最終效果，但卻無(wú)法對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)際成本的全面管控，這樣將會(huì)為商業(yè)物業(yè)公司的持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生負(fù)面影響。另外，在人們生活質(zhì)量水平持續(xù)上升的同時(shí)，他們對(duì)物業(yè)管理各方面的要求也會(huì)增加，就要求商業(yè)物業(yè)財(cái)務(wù)控制工作必須要向著專業(yè)化、智能化及市場(chǎng)化的方向穩(wěn)步前進(jìn)。在此過(guò)程中，由于企業(yè)沒有整合市場(chǎng)發(fā)展需求，且提出有效的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)和計(jì)劃措施，導(dǎo)致整體財(cái)務(wù)管理工作過(guò)于混亂，嚴(yán)重的還會(huì)威脅物業(yè)企業(yè)的資源配置情況。

3.管理人員綜合素質(zhì)過(guò)低

大部分物業(yè)企業(yè)沒有安排專業(yè)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，導(dǎo)致管理人員具備的工作能力和綜合素養(yǎng)并沒有達(dá)到預(yù)期效果，這樣很容易降低財(cái)務(wù)控制工作效率和質(zhì)量。同時(shí)，還有很多物業(yè)企業(yè)不了解實(shí)際工作需求，沒有做好崗位配置，而是直接安排其他員工來(lái)兼職管控財(cái)務(wù)內(nèi)容，最終不僅會(huì)增加員工的工作負(fù)擔(dān)，還會(huì)降低整體財(cái)務(wù)管控工作水平。

四、商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控的措施分析

1.構(gòu)建完善的企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)

由于現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)具備的財(cái)務(wù)資金管理工作并不健全，不管是財(cái)務(wù)收入還是費(fèi)用支出，都尚未做好管控與分析工作。通過(guò)構(gòu)建完善的企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)，不但可以保障物業(yè)企業(yè)資金的安全性，而且有助于加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算的真實(shí)性和有效性。因此，財(cái)務(wù)人員要從以下幾點(diǎn)入手：其一，主營(yíng)收入管理，換句話說(shuō)就是物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)用。在收取費(fèi)用的過(guò)程中，必須要提出明確步驟，且每個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格按照規(guī)定制度進(jìn)行操作，并做好登記處理，以此為后期監(jiān)管和查看提供有效依據(jù)。同時(shí)，在設(shè)計(jì)規(guī)章制度的過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員還要充分了解企業(yè)運(yùn)行及管理區(qū)域的工作情況，確保最終提出的制度規(guī)定具備科學(xué)性和完善性。其二，全面管控企業(yè)庫(kù)存物資，構(gòu)建完善的物資后勤管理系統(tǒng)。通過(guò)及時(shí)了解物資材料的應(yīng)用情況和損耗現(xiàn)象，為采購(gòu)工作的實(shí)施提供有效依據(jù)。要做到采購(gòu)環(huán)節(jié)的透明化，促使財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部及應(yīng)用部可以在工作中構(gòu)建良好的合作關(guān)系，預(yù)防物業(yè)企業(yè)在運(yùn)行時(shí)出現(xiàn)假賬、惡意損耗等現(xiàn)象。其三，管控物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。其中包含綠化、清潔及日常公用設(shè)備等，這些費(fèi)用都屬于必須要統(tǒng)一管控的，特別是對(duì)公共設(shè)備維修費(fèi)用和綠化管理費(fèi)用，兩者都屬于無(wú)法及時(shí)明確的支出費(fèi)用，需要物業(yè)企業(yè)做好相關(guān)管理和宣傳工作，以此從基礎(chǔ)上控制相關(guān)成本支出。

2.解決財(cái)務(wù)資金不充足問題

現(xiàn)階段，大部分商業(yè)物業(yè)企業(yè)都面臨著收費(fèi)低、收費(fèi)不及時(shí)等問題。要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，必須要做好資金拓展工作，具體可以從以下幾點(diǎn)入手：其一，作為中介，自主組建裝修團(tuán)隊(duì)。其二，廣告招商，在路牌或其他可用區(qū)域出售廣告位，以此增加收入。其三，構(gòu)建信息平臺(tái)，為商戶提供更多有效服務(wù)。在這一過(guò)程中，不僅能增加財(cái)政收入，還可以構(gòu)建和諧的商業(yè)環(huán)境，并提高商業(yè)物業(yè)的知名度。

3.加強(qiáng)全面預(yù)算管理制度

預(yù)算管理制度包含財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)監(jiān)管等內(nèi)容。物業(yè)企業(yè)在構(gòu)建完善的預(yù)算管理制度時(shí)，必須要了解自身發(fā)展特點(diǎn)，制度內(nèi)容涵蓋從預(yù)算編制到落實(shí)全過(guò)程，還需整合分析預(yù)算的監(jiān)管評(píng)估，這些都屬于物業(yè)財(cái)務(wù)管控工作科學(xué)運(yùn)行的基礎(chǔ)保障。在預(yù)算過(guò)程中，分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)水平和支出情況，提出有效且明確的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，有助于為實(shí)際工作提供有效依據(jù)。通過(guò)強(qiáng)化執(zhí)行力度，將執(zhí)行與監(jiān)管工作整合到一起推，促使資金與預(yù)期設(shè)定的工作目標(biāo)相符。另外，還要設(shè)計(jì)科學(xué)的監(jiān)督評(píng)估分析系統(tǒng)，促使財(cái)務(wù)部門在對(duì)比預(yù)算財(cái)務(wù)和實(shí)際財(cái)務(wù)支出情況的基礎(chǔ)上，明確企業(yè)財(cái)務(wù)狀態(tài)。同時(shí)，還要明確財(cái)務(wù)管理的缺失內(nèi)容，并整合實(shí)際發(fā)展特點(diǎn)做好管理制度的持續(xù)優(yōu)化。

4.優(yōu)化財(cái)務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)

在實(shí)際發(fā)展中，物業(yè)企業(yè)要想正確應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，必須要提出有效的管理措施，這樣不僅能增加獲取的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，還可以為企業(yè)發(fā)展提供有效依據(jù)。財(cái)務(wù)管理人員作為從事實(shí)際工作的主體，企業(yè)必須要注重提高他們的專業(yè)技能和綜合素養(yǎng)，應(yīng)組織他們定期參與專業(yè)化學(xué)習(xí)和技能培訓(xùn)，并做好財(cái)務(wù)管理人員的上崗資格培考核，保障每位員工都具備相應(yīng)資格并持證上崗。另外，面對(duì)信息技術(shù)持續(xù)革新的市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)必須要讓財(cái)務(wù)管理人員學(xué)習(xí)了解計(jì)算機(jī)軟件及財(cái)務(wù)管理有關(guān)設(shè)備，促使他們可以熟練應(yīng)用現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行操作[3]。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著物業(yè)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，對(duì)商業(yè)物業(yè)企業(yè)管理工作提出了更新、更高的要求。要想做好財(cái)務(wù)控制，必須要在明確未來(lái)發(fā)展方向的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際運(yùn)營(yíng)需求和財(cái)務(wù)管理規(guī)定進(jìn)行探索，構(gòu)建健全的管理機(jī)制和系統(tǒng)，促使財(cái)務(wù)人員可以嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行操作，推動(dòng)財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)工作的有序進(jìn)行，不斷提升企業(yè)財(cái)務(wù)控制工作的效率和質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

[1]張慧.物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理存在問題及對(duì)策建議[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2018，（19）：204.

[2]姜才興.精細(xì)化管理在物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊），2018，（8）：249.

[3]何家亮.新形勢(shì)下如何加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管控[J].時(shí)代金融，2018，（20）：142-14

作者：張彤 單位：深圳經(jīng)典實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司