成本控制下的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

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摘要：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)中的成本管控是決定最終設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量和效率的核心因素，并且直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度。為了優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，使得項(xiàng)目能夠快速進(jìn)展，有必要建立一套完整的設(shè)計(jì)工作結(jié)構(gòu)，以提高資金的有效使用，徹底解決傳統(tǒng)設(shè)計(jì)管理中存在的弊端。

關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)；設(shè)計(jì)管理

現(xiàn)階段在房地產(chǎn)項(xiàng)目上，激烈的競(jìng)爭(zhēng)在不斷加劇，良好的項(xiàng)目成本管控確保了公司資金的平穩(wěn)運(yùn)行并成為完成各種戰(zhàn)略指標(biāo)的基礎(chǔ)核心，企業(yè)才會(huì)獲得更多的發(fā)展機(jī)遇并長(zhǎng)期保持其在建筑市場(chǎng)上的主導(dǎo)地位。合理的成本運(yùn)營(yíng)和管理是穿插于整個(gè)房地產(chǎn)工程建設(shè)過(guò)程的綜合目標(biāo)，在設(shè)計(jì)階段，大多數(shù)項(xiàng)目成本是在設(shè)計(jì)計(jì)劃中確定的，因此必須充分考慮成本在設(shè)計(jì)過(guò)程中的可控性。必須在早期階段進(jìn)行良好的設(shè)計(jì)管理工作，以實(shí)現(xiàn)后續(xù)的成本管理目標(biāo)。

1目前房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中成本控制出現(xiàn)的問(wèn)題

1.1缺少完善的聯(lián)動(dòng)機(jī)制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，成本管理與財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建筑等密切相關(guān)，而并不是某一部門(mén)特定的管理任務(wù)，它是一項(xiàng)考驗(yàn)項(xiàng)目綜合管控能力的指標(biāo)。但是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期，也就是設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)階段，成本管理工作是高度獨(dú)立的，沒(méi)有與其他部門(mén)在一起合作。設(shè)計(jì)部門(mén)缺乏管理成本的相關(guān)知識(shí)和針對(duì)這項(xiàng)工作特殊的職業(yè)技能，因此這在設(shè)計(jì)過(guò)程中造成一些思維瓶頸的情況，從而在初期的成本管理設(shè)計(jì)中留下了隱患，沒(méi)有打造一個(gè)良好的開(kāi)端。此外，設(shè)計(jì)部門(mén)沒(méi)有對(duì)整個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行信息共享，造成財(cái)務(wù)等其他部門(mén)的員工難以參與項(xiàng)目的整體成本管理，并且資金的核算和使用記錄都是在設(shè)計(jì)工作之后進(jìn)行，缺乏合理的早期宏觀調(diào)控管理。在針對(duì)不同角度的設(shè)計(jì)計(jì)劃的全面總結(jié)之后，難免會(huì)大量暴露成本問(wèn)題，并使得分析和優(yōu)化更加困難。另外，財(cái)務(wù)支出統(tǒng)計(jì)本身的進(jìn)度滯后也會(huì)影響設(shè)計(jì)工作的客觀性和及時(shí)性，因此設(shè)計(jì)部門(mén)難以集中精力解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，缺乏成本管理的綜合考慮因素，使公司無(wú)法做到預(yù)定中的成本管理目標(biāo)?？刂瞥杀镜拇胧](méi)有適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)和社會(huì)的發(fā)展。我國(guó)的改革開(kāi)放時(shí)間還較短，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革中最先得到發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，在幾十年的發(fā)展中也摸索出了一些經(jīng)驗(yàn)，但是和歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中仍然存在一些管理方面的不足。中國(guó)的房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)初期階段的成本預(yù)算管控技能相對(duì)較弱，無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)對(duì)房產(chǎn)的整體成本管理需求。房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法或低效的執(zhí)行資金管理計(jì)劃，導(dǎo)致預(yù)算不足，影響后續(xù)各種方案的施行，而且執(zhí)行預(yù)算的工作方式過(guò)于傳統(tǒng)，無(wú)法充分考慮市場(chǎng)的各種因素對(duì)其造成影響變化等問(wèn)題，一些設(shè)計(jì)人員思維僵化，沒(méi)能接受社會(huì)變革帶來(lái)的新的工作方式，依舊按照舊模式去進(jìn)行設(shè)計(jì)預(yù)算，不擅長(zhǎng)運(yùn)用現(xiàn)代高新技術(shù)信息手段來(lái)完成設(shè)計(jì)工作，以至于無(wú)法做出科學(xué)的推斷和計(jì)算。最后，隨著設(shè)計(jì)過(guò)程中實(shí)際情況的變化，某些項(xiàng)目無(wú)法及時(shí)有效地調(diào)整設(shè)計(jì)概念，從而導(dǎo)致某些設(shè)計(jì)理念無(wú)法滿(mǎn)足國(guó)家政策和城市區(qū)域的規(guī)劃要求，因此整個(gè)設(shè)計(jì)在不停地進(jìn)行修改，造成人力和財(cái)力資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。還有一些情況是由于沒(méi)有進(jìn)行優(yōu)質(zhì)的各方面信息的匯總分析，沒(méi)有完整的考慮到實(shí)際情況所帶來(lái)的變化，從而影響了成本管理。

1.2缺少相對(duì)應(yīng)的制度約束

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是一種由多項(xiàng)細(xì)微工作組成的一系列綜合性的工作，并且這項(xiàng)工作貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部，包括從設(shè)計(jì)到施工結(jié)束，因而在項(xiàng)目執(zhí)行的過(guò)程中會(huì)有很多不同的或靈活多變的情況因素影響著項(xiàng)目成本管理體系，由于這些不確定性而影響成本管理的實(shí)施。因此，有必要建立一個(gè)完整的管理系統(tǒng)來(lái)開(kāi)展項(xiàng)目的成本管控，該系統(tǒng)可以為執(zhí)行這項(xiàng)工作提供重要基礎(chǔ)。但是，在項(xiàng)目實(shí)施的工作中沒(méi)有制定針對(duì)于該項(xiàng)目的成本管理制度，而更關(guān)鍵的成本管理責(zé)任制等也設(shè)計(jì)的并不全面，無(wú)法使有關(guān)人員對(duì)成本的梳理進(jìn)行核驗(yàn)與監(jiān)督，部門(mén)之間的參與度低，整個(gè)公司無(wú)法形成一個(gè)整體來(lái)進(jìn)行統(tǒng)籌管理。上述問(wèn)題使得很難根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的實(shí)際需要定期分析和管理總成本。這可能會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本管理工作無(wú)法做到位，從而忽略了與項(xiàng)目質(zhì)量和施工進(jìn)度相關(guān)的成本管理問(wèn)題，并造成了不必要的成本浪費(fèi)。另一方面，許多設(shè)計(jì)師職業(yè)理論知識(shí)不足，自身缺少成本管理意識(shí)，當(dāng)上級(jí)主管或業(yè)主沒(méi)有特別要求時(shí)，很難主動(dòng)積極發(fā)揮有效的成本管理方法，設(shè)計(jì)過(guò)程沒(méi)有考慮最佳資源分配，被動(dòng)地去處理成本控制的相關(guān)問(wèn)題，無(wú)法發(fā)揮作為設(shè)計(jì)源頭的主觀能動(dòng)性。

2影響成本管控的關(guān)鍵性因素

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的一系列設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，如果想要做到良好的成本管控，必須對(duì)影響這些過(guò)程的如下重要因素進(jìn)行系統(tǒng)化梳理。

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體策劃

在項(xiàng)目的最初設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，有必要客觀的調(diào)查所在地區(qū)的一切與項(xiàng)目所相關(guān)的真實(shí)情況與各項(xiàng)數(shù)據(jù)，充分針對(duì)投資環(huán)境和市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致化的勘驗(yàn)工作，從而給項(xiàng)目的投資奠定決策基礎(chǔ)，構(gòu)建一套完善的成本管控機(jī)制，以防各種因信息失誤而導(dǎo)致的成本管理問(wèn)題。

2.2房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方面的因素

項(xiàng)目在設(shè)計(jì)方面要盡可能多地包含建筑的構(gòu)成特點(diǎn)和功能性因素，在完善2D、3D設(shè)計(jì)方案時(shí)，還要充分考慮到電器、給排水、在北方的項(xiàng)目還要把供暖等諸多因素考慮進(jìn)去，同時(shí)還要組織完善各部分模塊之間的整體聯(lián)系協(xié)調(diào)問(wèn)題，把成本管理這個(gè)任務(wù)在設(shè)計(jì)前就總結(jié)出來(lái)，使其變得可控化。

2.3材料裝備的使用

在滿(mǎn)足國(guó)家和當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)技術(shù)要求下，采用符合建筑要求的機(jī)械設(shè)備與材料，建造質(zhì)量達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目，否則容易造成安全隱患，為業(yè)主帶來(lái)經(jīng)濟(jì)和人身安全方面的損失。

3對(duì)成本控制角度的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理問(wèn)題解決方案

3.1改進(jìn)和完善設(shè)計(jì)方案

通過(guò)闡明影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵因素，設(shè)計(jì)階段的首要重點(diǎn)是體現(xiàn)在完善設(shè)計(jì)方案，經(jīng)過(guò)有效地優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)劃，可以從根本上降低成本管理風(fēng)險(xiǎn)，也可以實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約的目的。通常，由于在項(xiàng)目的初始階段可以了解的基本信息較少，設(shè)計(jì)師難免在一開(kāi)始的設(shè)計(jì)計(jì)劃中存在一些失誤或漏洞。而之后對(duì)最新的工程地質(zhì)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)工作信息有更全面的了解后，這些失誤和缺陷將會(huì)被發(fā)現(xiàn)并將其改進(jìn)。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)劃的完善，特別是外觀設(shè)計(jì)的優(yōu)化，陽(yáng)光間距的優(yōu)化以及建筑體積比的優(yōu)化，在這一系列的因素考慮中，在滿(mǎn)足相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)的前提下，通過(guò)對(duì)建筑材料的節(jié)約或能源消耗的降低，進(jìn)而可以在這方面實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。因此，在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，我們著眼于審查和優(yōu)化設(shè)計(jì)要求，并在考慮質(zhì)量方面和經(jīng)濟(jì)效益的情況下比較和選擇最佳設(shè)計(jì)方案，節(jié)省資金，從而提高公司的工程建設(shè)效率，設(shè)計(jì)出性?xún)r(jià)比更高的房屋方案來(lái)。

3.2選擇成本總額限制的方式

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和管理中積極采用有效的整體資金管控方法是進(jìn)行成本管理的手段，也是成本管理概念的一種核心表現(xiàn)，它可以使設(shè)計(jì)師在進(jìn)行工作時(shí)能夠?qū)①Y金鏈的要素結(jié)合進(jìn)去，明確定義資金的使用并以特定的設(shè)計(jì)方案實(shí)施。當(dāng)該方案被整合進(jìn)入整體設(shè)計(jì)方案時(shí)，成本問(wèn)題可以被最小化。以這樣的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)意味著，在初步設(shè)計(jì)階段，將成本管理方法納入設(shè)計(jì)預(yù)算任務(wù)當(dāng)中，特別是基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析。在滿(mǎn)足業(yè)主各項(xiàng)需求的標(biāo)準(zhǔn)下，分階段的而投入相應(yīng)資金，以實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的客觀性與實(shí)際性，在總體資金限額內(nèi)完成并優(yōu)化所有設(shè)計(jì)方面所承擔(dān)的義務(wù)。在這方面，項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)的完整性也可以得到體現(xiàn)，達(dá)到資金的合理利用。在特定的設(shè)計(jì)工作中，必須實(shí)現(xiàn)按價(jià)格進(jìn)行量化的方式，并且在綜合方案時(shí)，進(jìn)行逐層審核的限制，以便可以將預(yù)算成本控制在投資限制內(nèi)。這也能使相關(guān)從事成本管理職責(zé)的工作人員能夠充分發(fā)揮其職業(yè)能力，以達(dá)到在每個(gè)設(shè)計(jì)階段都能完成其成本管控的義務(wù)。因此，還有必要構(gòu)建一個(gè)完整的成本管理責(zé)任制。

3.3建立相應(yīng)的成本節(jié)約績(jī)效激勵(lì)制度

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)中，要積極鼓勵(lì)設(shè)計(jì)工作人員努力發(fā)現(xiàn)和推動(dòng)新能源、新技術(shù)、新材料的使用方式，主動(dòng)幫助投資人和業(yè)主在該項(xiàng)目上節(jié)約成本和各種資源，設(shè)計(jì)公司要針對(duì)這種手段對(duì)設(shè)計(jì)人員給予有效的激勵(lì)績(jī)效，從而鼓勵(lì)更多的專(zhuān)業(yè)人員加入這種新模式。從另一方面來(lái)說(shuō)，這也將推動(dòng)材料和技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)較為快速的推出更多性?xún)r(jià)比占優(yōu)的產(chǎn)品供房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員為業(yè)主去服務(wù)，為豐富大眾的物質(zhì)生活不斷輸入新鮮血液。

4結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)公司必須不斷提高其經(jīng)濟(jì)效益，才能提高在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。但是，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益離不開(kāi)高效，科學(xué)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和保障與支持。為促進(jìn)設(shè)計(jì)管理和控制企業(yè)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須建立和完善相關(guān)的管理體系，創(chuàng)新的設(shè)計(jì)思路和技術(shù)需求，在特定環(huán)境中不斷完善成本管理理念，實(shí)現(xiàn)有效帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上。

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作者：覃坦 單位：南京遠(yuǎn)鑫置業(yè)有限公司