新常態(tài)下海南房地產(chǎn)市場(chǎng)探討

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摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展從持續(xù)快速增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型到“新常態(tài)”模式，房地產(chǎn)市場(chǎng)也緊隨其后，在回顧海南“舊常態(tài)”下的運(yùn)行狀態(tài)基礎(chǔ)上，立足現(xiàn)狀，分析海南房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，并在“新常態(tài)”的特征下提出未來(lái)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；去存量；調(diào)結(jié)構(gòu)

從上世紀(jì)末到本世紀(jì)初我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持著8%左右的增長(zhǎng)速度，甚至在2007年還出現(xiàn)過(guò)14%的增速，從2013年開(kāi)始告別8%時(shí)代，逐步回穩(wěn)，2014年GDP增速為7.4%，創(chuàng)下1990年來(lái)的新低，2015年經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)6.9%，這樣的增速既符合預(yù)期也順應(yīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，與2014年提出的“新常態(tài)”局面中的穩(wěn)增速相吻合。在由高速增長(zhǎng)步入中高速增長(zhǎng)的換擋時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在經(jīng)歷著轉(zhuǎn)折性的變化。海南作為海島經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有著其自身的特殊性，從上世紀(jì)90年代至今，幾十年的時(shí)間，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“過(guò)山車(chē)式”的發(fā)展歷程，以一種“舊常態(tài)”的發(fā)展模式運(yùn)行著：以“短缺”為特征的成長(zhǎng)期（1985年—1991年）、以“膨脹”為特征的炒作期（1992年—1993年）、以“觀望”為特征的迷惘期（1994年—1998年）、以“調(diào)整”為特征的置換期（1999年—2001年）、以“處置”為特征的歸位期（2002年—2006年）、以“轉(zhuǎn)型”為特征的復(fù)蘇期（2007年—2008年）、以“井噴”為特征的狂熱期（2009年—2011年）、以“回穩(wěn)”為特征的轉(zhuǎn)型期（2012年—2015年）。

一、“新常態(tài)”下海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

2013年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直“高燒不退”，2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回歸理性，房?jī)r(jià)漲幅趨緩。2015年全國(guó)樓市城市分化加劇，一線城市均價(jià)上漲5.17%，二線城市下跌0.75%，三線城市下跌1.25%。在去庫(kù)存壓力下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下滑，增速放緩，出現(xiàn)了軟著陸。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的影響下，出現(xiàn)了創(chuàng)新性的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)，與過(guò)去單一的銷(xiāo)售模式形成鮮明的對(duì)比，銷(xiāo)售市場(chǎng)更加立體化、外擴(kuò)化、多渠道化。與經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的“中高速”“優(yōu)結(jié)構(gòu)”“新動(dòng)力”“多挑戰(zhàn)”四大特征相吻合。在這樣的大環(huán)境下，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性特征突出，仍處于調(diào)整期。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面

2015年，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐月加速提高，三個(gè)季度完成總投資額1227億元，同比增長(zhǎng)25%，增速在全國(guó)來(lái)看名列第一。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，2015年前三個(gè)季度住宅投資占房地產(chǎn)總投資額的比重超過(guò)70%，同比增長(zhǎng)18%，辦公樓投資同比增長(zhǎng)109%，其他各項(xiàng)投資都有所增長(zhǎng)。

2、房屋施工面積方面

2015年，前三季度總房屋施工面積月度之間變化幅度不大，新開(kāi)工面積逐月提升。前三季度，海南省房屋施工面積為55875.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，新開(kāi)工面積4982.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%。

3、房屋銷(xiāo)售方面

海南房地產(chǎn)企業(yè)采取“政府主導(dǎo)，媒體承辦宣傳，行業(yè)主辦承辦”的思路，在東北、河南等地組織房地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng),前三季度銷(xiāo)售總面積為3238.09萬(wàn)平方米，同比增加5.5%。通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2014年負(fù)增長(zhǎng)后有所反彈，并逐月出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，回歸到常態(tài)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的“常態(tài)”有其自身的特殊性表現(xiàn)，具體表現(xiàn)在：其一，發(fā)展?jié)摿Ψ矫?。海南島地理位置優(yōu)越，是中國(guó)唯一的熱帶雨林區(qū)，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，憑借資源優(yōu)勢(shì)和氣候優(yōu)勢(shì)，贏得了內(nèi)陸居民的贊賞，被稱之為中國(guó)地區(qū)的“后花園”，吸引廣大游客把海南島作為度假、休閑和養(yǎng)老的“第二”、“第三”居住地，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)一直被廣泛看好，升值潛力巨大。其二，房?jī)r(jià)收入方面?？v觀海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格具有反季節(jié)性，5月份-9月份相對(duì)于10月份-次年4月份價(jià)格偏低，是由候鳥(niǎo)現(xiàn)象所決定的。從“房?jī)r(jià)收入比”這一經(jīng)濟(jì)學(xué)指標(biāo)看，海南整個(gè)市場(chǎng)全年平均房?jī)r(jià)相對(duì)于居民收入還是偏高。由表一可以看出海南2010年-2014年房?jī)r(jià)收入比均在15倍以上，甚至高于20倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出3—6倍合理區(qū)間范圍。家庭總收入=城鎮(zhèn)居民人均可支配收入*2（夫婦二人）。其三，投入使用方面。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)以島外市場(chǎng)為主的資源導(dǎo)向型和以“第二居所”為使用特征的投資投機(jī)行為，長(zhǎng)期惡性循環(huán)發(fā)展導(dǎo)致目前海南島高空置率的局面。

二、“新常態(tài)”下海南房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力仍然較大

2015年海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工規(guī)模不斷加快，前三季度房屋新開(kāi)工面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米，與上年同期竣工緩慢的態(tài)勢(shì)形成鮮明的對(duì)比，增長(zhǎng)了15.7%，同時(shí)銷(xiāo)售市場(chǎng)平淡，7月份，海南房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積537萬(wàn)平方米，而截止7月底，海南商品房待銷(xiāo)售面積1200萬(wàn)平方米，以這樣的速度推算，在不考慮新增房源基礎(chǔ)上，海南需接近一年半的時(shí)間才能消化掉庫(kù)存量，在供給增加，需求減少的大環(huán)境下去庫(kù)存壓力仍然增大。

2、有效需求不足，售后閑置嚴(yán)重

“投機(jī)性高、空置率高、風(fēng)險(xiǎn)性大”一直是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)的特征，即“兩高一大”。長(zhǎng)期以來(lái)，由于海南島環(huán)境氣候?qū)е碌亩竞蝤B(niǎo)人群的出現(xiàn)，進(jìn)而出現(xiàn)了候鳥(niǎo)型房地產(chǎn)，主要以投機(jī)、投資為目的，整個(gè)海南島多數(shù)小區(qū)變成了“黑樓”或“空城”、“死城”，三亞地區(qū)尤為嚴(yán)重，空置率高達(dá)80%以上，扭曲了房屋本來(lái)的使用價(jià)值，變成了投機(jī)價(jià)值和投資價(jià)值，此舉行為也是致使海南島房?jī)r(jià)偏高的重要原因之一。“空城化”和“空心化”影響了房地產(chǎn)的健康發(fā)展，造成了資源的巨大浪費(fèi)。

3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理

2014年全省商品住宅新開(kāi)工面積占商品房新開(kāi)工面積的比例76%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)工面積占新開(kāi)工面積的比例15%。商品房住宅項(xiàng)目占比還是過(guò)大，集旅游、娛樂(lè)、休閑、健康、醫(yī)療、酒店、生活為一體的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)規(guī)模偏小，結(jié)構(gòu)失衡，產(chǎn)品過(guò)于單一。

三、“新常態(tài)”下海南房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

提出的中國(guó)經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”具體體現(xiàn)在“中高速”、“優(yōu)結(jié)構(gòu)”、“新動(dòng)力”、“多挑戰(zhàn)”四大特征。海南在過(guò)去舊常態(tài)發(fā)展下，出現(xiàn)很多矛盾和問(wèn)題，在“新常態(tài)”特征基礎(chǔ)上，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)合理回歸。

1、去存量

當(dāng)前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)有回暖的趨勢(shì)，但是在高庫(kù)存的現(xiàn)狀下，土地審批方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年海南閑置土地總面積超過(guò)13.9萬(wàn)畝地。大量閑置土地造成資源浪費(fèi)，如何科學(xué)地利用土地獲得最大效益和如何加強(qiáng)和完善土地審批和監(jiān)管制度顯得至關(guān)重要。建議運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、市場(chǎng)手段、行政手段控制土地的供應(yīng)，土地開(kāi)發(fā)務(wù)必與市場(chǎng)接軌，嚴(yán)格控制尚未開(kāi)發(fā)土地私下交易，堅(jiān)決杜絕供地的非透明化、不公開(kāi)化?？梢远ㄆ谕ㄟ^(guò)網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等途徑傳播土地交易信息，保證土地信息對(duì)稱化，保障民眾的知情權(quán)。

2、調(diào)結(jié)構(gòu)

海南“兩高一大”現(xiàn)實(shí)背景下，優(yōu)化完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)勢(shì)在必行?？梢詮膸追矫嫒胧郑?/p>

第一，將民生保障性住房與高端旅游房產(chǎn)分成兩個(gè)層次，“分層次、抓重點(diǎn)、惠民生”。在嚴(yán)格保護(hù)好生態(tài)環(huán)境前提下，積極發(fā)展經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，從粗放型開(kāi)發(fā)逐步過(guò)渡到可持續(xù)開(kāi)發(fā)。充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)走精品化開(kāi)發(fā)道路，積極開(kāi)展與休閑度假、康體娛樂(lè)等相結(jié)合產(chǎn)業(yè)，比如度假村、風(fēng)情小鎮(zhèn)、娛樂(lè)會(huì)所等，構(gòu)建多元化、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系。

第二，糾正海南一直存在的土地資源導(dǎo)向的外向型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)指導(dǎo)各市縣，減少商品房的開(kāi)發(fā)比重，引導(dǎo)已經(jīng)出讓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

第三，變固定性為流動(dòng)性，引導(dǎo)鼓勵(lì)發(fā)展具有投資收益、休閑度假等功能的家庭式旅館、酒店式公寓或者產(chǎn)權(quán)式酒店類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)。

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作者:高盈盈 單位:三亞學(xué)院管理學(xué)院