談投資性房地產(chǎn)會計處理問題

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摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，我國房地產(chǎn)行業(yè)也蒸蒸日上，更多的投資選擇進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。然而在具體的問題和數(shù)據(jù)研究下，就可以發(fā)現(xiàn)由于各種因素的限制導(dǎo)致許多投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)了問題，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。目前投資性房地產(chǎn)會計核算環(huán)節(jié)有很多的不足和缺陷，只有解決了投資性房地產(chǎn)會計處理的問題，才能推動投資性房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展。本文首先對投資性房地產(chǎn)會計核算問題進(jìn)行了研究分析且提出了相應(yīng)的科學(xué)解決措施，希望對相關(guān)工作者有所幫助。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計處理；問題研究

投資性房地產(chǎn)主要是指為了賺取租金或房產(chǎn)增值，或者兩者性能兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)可以單獨計量和出售。其中包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)以及已出租的建筑物。值得一提的是，自用房地產(chǎn)和存貨，房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。對于具體的投資性房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理主要有兩個方面。一方面，采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。另一方面，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的主要債務(wù)處理。目前新出臺的新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的會計處理出臺了相應(yīng)的規(guī)定，由于我國房地產(chǎn)不僅僅用人民的生存，而且轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)賺取資金和資本增值一種方式，所以如何公平、客觀的對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)計量是會計處理問題的關(guān)鍵。

一、投資性房地產(chǎn)會計核算問題探究

完成會計記賬部是開展投資性房地產(chǎn)單位會計信息核算工作的前提，只有明確的數(shù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)的會計賬簿格式才可以進(jìn)行進(jìn)一步的會計核算。并且在后續(xù)的會計核算中，一定要采取實際的科學(xué)的記賬方法來進(jìn)行具體的核算，保證會計核算的科學(xué)性和精準(zhǔn)性。但是目前的投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行會計核算中還存在許多問題，例如公允質(zhì)量問題，轉(zhuǎn)換質(zhì)量問題，投資性房地產(chǎn)范圍劃分等。

（一）公允計量問題目前在投資性房地產(chǎn)會計核算中出現(xiàn)最普遍的問題就是公允計量問題。目前大部分的投資性房地產(chǎn)單位在進(jìn)行資產(chǎn)核算時都運用到了公允價值核算模式。也就是在具體的實施過程中，要把這項模式的總收入和總利潤計算到會計核算中，但是在實際的核算工作中卻無法實現(xiàn)目標(biāo)效果。也就是說，目前的公允價值核算模式無法促進(jìn)投資性房地產(chǎn)單位會計核算的客觀公平，仍然影響單位財務(wù)報表。這不僅會導(dǎo)致會計核算難度變大，質(zhì)量降低。而且會影響投資性房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。造成公允計量問題的主要因素是由于會計核算需要大量的人力資源，目前高素質(zhì)的會計，人力資源經(jīng)濟(jì)成本較高，所以在具體的會計核算中，會由于人力資源素質(zhì)較低或人力資源不足導(dǎo)致會計信息不規(guī)范，不合理，對整體的資產(chǎn)核算產(chǎn)生一定的影響。

（二）轉(zhuǎn)換計量問題根據(jù)數(shù)據(jù)分析可知，投資性房地產(chǎn)單位中總會出現(xiàn)轉(zhuǎn)換計量問題，會導(dǎo)致建筑企業(yè)的未來發(fā)展。這是由于在具體的公允價值核算時轉(zhuǎn)換的當(dāng)天公允價值，如果把報賬價目金額變小，就會顯示為當(dāng)前的企業(yè)損益。這就導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)當(dāng)期損益科目以及資本公積就會相應(yīng)的有所變化，不僅對會計核算項目產(chǎn)生負(fù)面影響，而且會導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)會計核算效益的質(zhì)量降低。

（三）會計處理方法缺乏一定的實踐性我國大部分針對投資性房地產(chǎn)會計。核算時，都鼓勵企業(yè)采用公允價值計量模式進(jìn)行會計核算，但是公允價值模式存在一定的缺陷和不完善的基礎(chǔ)條件，再加上在具體的核算過程中沒有專門性的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督，就導(dǎo)致在具體實踐公允價值計量模式時出現(xiàn)核算漏洞。

（四）各個企業(yè)之間的會計信息缺乏可比性建筑企業(yè)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)會大幅度的降低企業(yè)之間的會計信息可比性，在投資性房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定時，企業(yè)采用成本。模式進(jìn)行會計計算，就會造成資產(chǎn)評估低于房地產(chǎn)本身的公允價值。盡管如果市場條件滿足公允價值計量所需要的條件和基礎(chǔ)，但是，企業(yè)在供應(yīng)價值計量的結(jié)果還會受到市場交易信息的影響，最后導(dǎo)致公允價值計算量出現(xiàn)偏差。所以綜上所述公允價值計量模式可以輕易地改變公司利潤，導(dǎo)致企業(yè)之間的會計信息可比性降低。

（五）涉稅問題無法確定由企業(yè)利益的產(chǎn)生，就會有稅務(wù)的繳納。但是，在投資性房地產(chǎn)相關(guān)的涉稅問題中，如果運用公允價值計量模式，便無法具體的解決房地產(chǎn)相關(guān)涉稅問題。

（六）監(jiān)督機(jī)制不完善目前我國大部分的投資性房地產(chǎn)單位的監(jiān)督機(jī)制不夠科學(xué)，不夠完善，在具體的會計核算中造成了許多的不便，對于核算后的經(jīng)濟(jì)成本與實際出現(xiàn)了較大的偏差。這有一部分原因是由于相關(guān)的投資性房地產(chǎn)管理人員缺乏明確規(guī)范的管理工作和措施，會計工作者在記賬登記與月結(jié)環(huán)節(jié)展開的內(nèi)部控制不到位。主要原因還在于監(jiān)督機(jī)制不完善，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部發(fā)展矛盾。

二、解決投資性房地產(chǎn)會計處理問題的科學(xué)措施

（一）調(diào)整會計核算公允計量問題，細(xì)化公允價值計量條件和范圍解決會計核算公允計量問題最主要的是要科學(xué)地進(jìn)行調(diào)整，在具體的核算工作中，要把公允價值出現(xiàn)進(jìn)行更改。在具體地選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量時，相關(guān)企業(yè)需要充分考慮投資性房地產(chǎn)的實際情況，并且要結(jié)合新會計準(zhǔn)則來進(jìn)行方式方法的選擇。選擇時，一定要確定公允價值計量的內(nèi)涵和所需條件，并且結(jié)合目前投資性房地產(chǎn)的市場波動和市場背景，通過與歷史成本計量模式進(jìn)行比較后來確定公允價值計量模式，保證公允價值計量的科學(xué)性和合理性。

（二）制定合理的公允價值計量操作方法新出臺的新會計準(zhǔn)則中，主要是為了實現(xiàn)我國會計制度和國際會計制度進(jìn)行接軌，但由于實際的公允價值計量，因為缺乏實際性的操作，導(dǎo)致處理方法不得當(dāng)，距離管理要求和運營標(biāo)準(zhǔn)有相當(dāng)大的距離。所以可以借鑒國際先進(jìn)的會計準(zhǔn)則作為參考對象，再根據(jù)我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況來制定更加成熟的公允價值計量操作方法。此外，為了促進(jìn)會計核算工作的順利展開以及日后的后續(xù)計量方法，要保證從始至終盡量采取一種計量方法，這樣可以大幅度地提高核算效率，保證投資性房地產(chǎn)的會計核算質(zhì)量。

（三）提高會計人員的綜合素質(zhì)投資性房地產(chǎn)要運用到公允計量模式，由于以往沒有會計理論和會計實踐來進(jìn)行公允計量模式的支撐和指導(dǎo)，所以目前的公允計量模式還處于探索階段。投資性房地產(chǎn)的市場波動很大，市場泡沫風(fēng)險高居不下，大部分的投資性房地產(chǎn)企業(yè)難以通過市場來獲得公允、有價值的價格信息。這就給投資性房地產(chǎn)會計人員賬務(wù)處理和入賬價值確定以及公允價值評估帶來了一定的難度。對會計人員的綜合素質(zhì)也提出了更高的要求。盡管處于逐步完善的階段，但是所有企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對會計人員進(jìn)行教育和學(xué)習(xí)培訓(xùn)，使其深入地掌握和使用投資性房地產(chǎn)會計計量方法，并且了解國際先進(jìn)的核算方法，在必要時可以大幅度地提高核算效率和質(zhì)量。避免由于會計人員素質(zhì)較低，而影響了我國整個投資性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值核算的完整性和準(zhǔn)確性，影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

（四）完善和明確所得稅會計的相關(guān)核算規(guī)定由于投資性房地產(chǎn)相關(guān)涉稅問題利用公允價值計量模式無法具體地解決相關(guān)涉稅問題，所以我國稅法以及相關(guān)的涉稅法律應(yīng)當(dāng)進(jìn)行進(jìn)一步的完善和改革，針對公允價值計量模式下的投資性房地產(chǎn)會計涉稅問題核算和解決提出更加明確的方案和對策，以便于更好地解決涉稅問題。

（五）健全會計核算監(jiān)督體制目前，我國大部分的投資性房地產(chǎn)單位的監(jiān)督體制不夠科學(xué)和完善，有些企業(yè)會鉆制度的空子，采用對自己有利的計量措施。所以要深入研究監(jiān)督體系，完善監(jiān)督體制及內(nèi)部控制方案，從而保證公允價值的各個環(huán)節(jié)計量可以正常順利地開展，保證公允的客觀公正。

（六）建立完善的市場體制由于某國目前的投資性房地產(chǎn)市場發(fā)展還未成熟，并且缺乏公平良性的競爭模式，讓房地產(chǎn)市場交易價格不穩(wěn)定。所以，我國相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實際的調(diào)查調(diào)研，制定出適合當(dāng)?shù)夭块T房地產(chǎn)交易市場發(fā)展的方案，從地方到全國逐步推進(jìn)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)交易網(wǎng)規(guī)?；涂茖W(xué)化，盡可能的穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場交易價格。

三、結(jié)語

目前我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)正處于關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型階段，但是由于各種因素限制了許多投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)了問題，影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。首先是公允計量問題，其次是轉(zhuǎn)換計量問題，以及會計處理方法缺乏一定的實踐性，最后包括監(jiān)督機(jī)制不完善以及涉稅無法確定以及各個企業(yè)之間的會計信息缺乏可比性。要想解決好投資性房地產(chǎn)會計處理的問題，就要提出科學(xué)的解決方案。①調(diào)整會計核算公允計量問題，細(xì)化公允價值計量條件和范圍。②制定合理的公允價值計量操作方法。③提高會計從業(yè)者的綜合素質(zhì)。④完善明確所得稅會計的相關(guān)核算規(guī)定。⑤健全會計核算監(jiān)督體制以及建立完善的市場體制。這樣才能保證我國房地產(chǎn)行業(yè)成功轉(zhuǎn)型，與國際接軌。從而促進(jìn)中國特色社會主義道路發(fā)展，穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場價格，讓房地產(chǎn)行業(yè)帶動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)并服務(wù)于人民生活。

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作者：黃秋英 單位：福建省寧德市蕉城區(qū)土地測繪規(guī)劃隊