商品住宅空間負(fù)外部性及建筑導(dǎo)控探析
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摘要：隨著社會(huì)宏觀環(huán)境和微觀居住理念的更新，商品住宅對城市輸出的負(fù)外部性正越來越深刻地暴露。文章從城市規(guī)劃和建設(shè)視角研究了商品住宅的空間負(fù)外部性，分析了商品住宅空間負(fù)外部性產(chǎn)生的原因和具體表現(xiàn)，提出了解決商品住宅的空間負(fù)外部性的建筑導(dǎo)控策略。
關(guān)鍵詞：商品住宅；負(fù)外部性；空間；導(dǎo)控
引言
商品住宅具備商品的一切特征，商品特質(zhì)也是其發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。但商品住宅也是城市物理環(huán)境的基礎(chǔ)組成，是體現(xiàn)居民個(gè)體和社會(huì)空間張力的重要渠道。因此，商品住宅是公共屬性極強(qiáng)的私人產(chǎn)品。商品住宅私利和公利的博弈對建筑設(shè)計(jì)和導(dǎo)控而言是一場危如累卵的平衡藝術(shù)。遺憾的是，在城市快速發(fā)展的宏觀背景下，實(shí)現(xiàn)商品住宅開發(fā)利益上限的同時(shí)公共利益往往只能勉強(qiáng)達(dá)到下限。因此研究商品住宅的空間負(fù)外部性并針對性地構(gòu)建導(dǎo)控策略非常必要。
1外部性理論
外部性是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，當(dāng)一個(gè)人從事一種影響旁觀者福利并對這種影響既不付報(bào)酬，又不得報(bào)酬的活動(dòng)時(shí)，就產(chǎn)生了外部性（Externality）。如果對旁觀者的影響是不利的，就稱為負(fù)外部性；如果這種影響是有利的，就稱為正外部性[1]。
1.1負(fù)外部性成因及解決策略
例：皮革生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)皮革投放市場獲取相應(yīng)利潤，但皮革生產(chǎn)會(huì)污染一定范圍內(nèi)的水質(zhì)，進(jìn)而危害人的健康，但皮革企業(yè)并不會(huì)支付水治理的費(fèi)用也不會(huì)承擔(dān)病患的醫(yī)療費(fèi)用，于是負(fù)外部性就產(chǎn)生了。在這種情況下，生產(chǎn)皮革的社會(huì)成本是大于私人成本的。所以簡單來說負(fù)外部性產(chǎn)生是因?yàn)樾袨橹黧w沒有考慮自己的行為對外部環(huán)境造成的影響，因此，理論上只要主體“全面考慮自己行為對他人的行為”就可以了[2]。經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域總結(jié)出來很多方法，主要有以下三種：政府管制手段、“庇古手段”以及“斯科手段”①。1.1.1針對制度失靈的政府管制手段。政府可以通過規(guī)定禁止某些行為來解決外部性[1]。但政府往往無法全面獲得真實(shí)有效的信息來支持其制定科學(xué)精準(zhǔn)的管制政策。1.1.2針對市場失靈的“庇古手段”。英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家庇古認(rèn)為可以通過市場激勵(lì)來取代政府管制，比如征稅。通過直接影響到行為人的生產(chǎn)成本，迫使行為主體考慮自己的行為對外部環(huán)境造成的影響?！氨庸攀侄巍钡木窒扌栽谟趶呢?fù)外部性造成的物理損害到被害者的心理感受再到稅收的貨幣計(jì)量肯定會(huì)存在轉(zhuǎn)化失真的情況，高昂的計(jì)量成本是“庇古手段”的內(nèi)在缺陷。1.1.3針對產(chǎn)權(quán)不明晰的“斯科手段”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯科提出了另一種外部性內(nèi)在化的思路——明晰產(chǎn)權(quán)。明晰了產(chǎn)權(quán)，即明晰了損益的主體，市場配置資源的效率也會(huì)大大提高。在產(chǎn)權(quán)明晰的前提下，私人市場解決外部性問題的效率往往更高?！盁o論最初的權(quán)利如何分配，有關(guān)各方總可以達(dá)成一種協(xié)議，在這種協(xié)議中，每個(gè)人的狀況都可以變好，而且結(jié)果是有效率的。”[1]
1.2總結(jié)
（1）負(fù)外部性問題的解決具有相互性。相比簡單粗暴地消滅負(fù)外部性產(chǎn)生的源頭，權(quán)衡外部體系中的各方利益更為重要。（2）正式的行政秩序指令和非正式的私人選擇同時(shí)作用于外部性問題的解決。正式的行政指令達(dá)不到的空白，由非正式的私人交易補(bǔ)充。但私人交易要產(chǎn)生效率依賴兩個(gè)前提：產(chǎn)權(quán)的明晰和交易成本的可控。
2商品住宅的空間負(fù)外部性表現(xiàn)及成因
2.1商品住宅空間負(fù)外部性的表現(xiàn)
商品住宅的空間負(fù)外部性主要源自兩個(gè)產(chǎn)權(quán)上的內(nèi)在矛盾：（1）商品住宅的建筑導(dǎo)控是在私有產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域謀取公共福利的導(dǎo)控。（2）商品住宅的開發(fā)者并非使用者，產(chǎn)權(quán)讓渡行為過濾了真正使用者的需求。以上兩個(gè)矛盾導(dǎo)致了商品住宅在城市和地塊兩個(gè)層級(jí)上的空間負(fù)外部性。在城市層級(jí)主要表現(xiàn)在：（1）空間隔離。商品住宅一般以圍墻自絕于城市集體。這里的“圍墻”既是實(shí)體圍墻，也是功能圍墻，甚至是階級(jí)的圍墻。通勤城市膨脹的機(jī)動(dòng)車道和綠化隔離帶導(dǎo)致的割裂更甚于傳統(tǒng)的圍墻（圖1）。有公共服務(wù)落差的地方就有“圍墻”[3]。商品住宅與城市的空間隔離是對社會(huì)矛盾的消極回應(yīng)，無益于公共服務(wù)落差緩解，反而加劇了城市空間分異的負(fù)效應(yīng)。（2）空間漠視。商品住宅的鄰避設(shè)施和極端的建筑體量邊緣化，外部化給城市。原本最具空間張力的交界地帶成了最被漠視的設(shè)計(jì)和管理真空地帶。在地塊層級(jí)主要表現(xiàn)在：（1）空間剝奪。在商品住區(qū)內(nèi)部，極端的優(yōu)勢戶型總能占據(jù)最優(yōu)質(zhì)的地理空間資源，以私人庭院、組團(tuán)圍合等侵占本屬于公眾的開敞空間（表1）。當(dāng)空間成為社會(huì)階層分化的映射，空間上的隱性盤剝不可避免會(huì)產(chǎn)生。（2）空間破碎。為了窮盡規(guī)劃指標(biāo)潛力，商品住宅壓迫建筑間距，犧牲集中綠地，建筑與空地二元平衡的虛實(shí)關(guān)系被破環(huán)。破碎的綠化景觀和邊緣化公共空間僅僅為了滿足規(guī)劃指標(biāo)賬面的要求，真正的價(jià)值被漠視。
2.2商品住宅空間負(fù)外部性的原因分析
前文總結(jié)了經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域產(chǎn)生負(fù)外部性的三個(gè)主要原因：管制失靈、市場失靈以及產(chǎn)權(quán)不明晰。這三個(gè)原因反映到商品住宅領(lǐng)域表現(xiàn)為：（1）制度失靈——缺少精度的商品住宅建筑導(dǎo)控。傳統(tǒng)的規(guī)劃管理思路往往是以有形之手糾正、限制商品住宅開發(fā)行為，但如果建筑導(dǎo)控方法本身缺少精度，反而侵害了商品住宅的正當(dāng)利益。一個(gè)“只有拇指沒有食指”的建筑導(dǎo)控策略并不能在矛盾中辨別和避免較嚴(yán)重的損害。（2）市場失靈——商品住宅的空間異質(zhì)性。土地所包含的自然、地理、人文等場所內(nèi)涵，以及建筑布局、造型、高度、規(guī)模、朝向等設(shè)計(jì)要素不一而足。因此商品住宅具備高度的空間異質(zhì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)上認(rèn)為，異質(zhì)性越強(qiáng)，越容易導(dǎo)致壟斷，市場機(jī)制能夠發(fā)揮作用的空間就越小。（3）產(chǎn)權(quán)不明晰——公共空間地役權(quán)缺失。從產(chǎn)權(quán)上來說商品住宅是完全的私有產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域，但其建筑空間卻并非完全私有，尤其是在私有產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)空間開發(fā)的接壤地帶，需要從開發(fā)者的私有產(chǎn)權(quán)內(nèi)分離出影響城市空間品質(zhì)的產(chǎn)權(quán)因素。華中科技大學(xué)學(xué)者林穎將這個(gè)特殊的產(chǎn)權(quán)定義為“公共空間地役權(quán)”，需役的目的是公共利益，通過對其界定、保護(hù)、甚至交易，將有效化解私有產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域?qū)灿挟a(chǎn)權(quán)領(lǐng)域帶來的外部性問題[4]。以上三個(gè)因素的綜合作用導(dǎo)致了商品住宅空間負(fù)外部性?？茖W(xué)的導(dǎo)控工具缺位，經(jīng)常導(dǎo)致各種微型政治產(chǎn)生，侵害或者縱容開發(fā)行為。市場失靈又進(jìn)一步加劇了這種隨意性。而產(chǎn)權(quán)不明晰和公共空間地役權(quán)的缺失恰恰為這一切創(chuàng)造了通行條件。
3針對商品住宅空間負(fù)外部性的建筑導(dǎo)控策略
科學(xué)的建筑導(dǎo)控是解決商品住宅負(fù)外部性的核心手段。傳統(tǒng)方法注重對設(shè)計(jì)下限的把控和兜底保障，重點(diǎn)在“控”?！皩?dǎo)”在傳統(tǒng)的規(guī)劃管理框架內(nèi)沒有相應(yīng)的制度體系，常常流于形式甚至是決策者的主觀判斷。文章提出了商品住宅建筑導(dǎo)控的兩個(gè)層次，目的在于以“控”實(shí)現(xiàn)兜底保障，以“導(dǎo)”實(shí)現(xiàn)品質(zhì)提升。
3.1限定商品住宅導(dǎo)控的第一層次
從城市設(shè)計(jì)層面限定外圍空間特征，即場地、建筑退界、建筑高度、建筑面寬和開敞、立面材質(zhì)色彩和沿街模數(shù)等方面。這些地區(qū)層級(jí)上的外部空間要素關(guān)系到商品住宅和城市的空間關(guān)系。這一層次的要素限定本質(zhì)上是對公共地役權(quán)的假設(shè)，也就是將地塊建筑退界范圍內(nèi)的垂直三維空間定義為公共地役權(quán)的范圍。在這種產(chǎn)權(quán)制度下，現(xiàn)有私有產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域內(nèi)涉及公共利益的部分能夠被剝離出來形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，建設(shè)完成后可以單獨(dú)確權(quán)給需役人或者其機(jī)構(gòu)。產(chǎn)權(quán)明晰可以提高資源的配置效率，這在以往商品住宅規(guī)劃管理的操作中并不鮮見。例如，土地出讓合同可以要求建設(shè)單位在商品住宅小區(qū)中配建保障房、幼兒園、社區(qū)用房等公共福利性設(shè)施，無償或者有償移交給相關(guān)主管部門。理論上政府也可以通過事前約定的方式強(qiáng)制取得商品住宅的公共地役權(quán)。但公共地役權(quán)所作用的空間設(shè)計(jì)并不能單純用工具理性限定，比如立面的顏色、材質(zhì)，建筑高度的錯(cuò)落以及建筑面寬的疏密等并不存在非黑即白的界限。開發(fā)權(quán)益既需要限制也需要激勵(lì)，公共地役權(quán)設(shè)立的根本目的是為了提供議價(jià)和交易的可能，從而真正從相互性角度應(yīng)對商品住宅的負(fù)外部性。例如，允許一定范圍內(nèi)的限高突破量按照合同約定，以費(fèi)用補(bǔ)償或開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移等方式交易，讓建設(shè)者可以在合同約定額框架內(nèi)自主選擇平衡利益的方式。下面以海寧市南苑路沿線商住區(qū)塊為例研究公共地役權(quán)在實(shí)際項(xiàng)目中運(yùn)用的可行性程序。南苑路沿線是海寧中心成熟度較高的建成區(qū)域，2018年進(jìn)行了沿線慢行系統(tǒng)改造提升工程。案例中的紫郡和原墅是區(qū)塊內(nèi)新出讓地塊，從規(guī)劃條件擬定階段就對沿南苑路界面進(jìn)行了嚴(yán)格的設(shè)計(jì)限定，這可以理解為公共空間地役權(quán)的初次擬定（圖2）。公共地役權(quán)的初次擬定作用于土地的初次交易，通過限定建筑要素影響低價(jià)高低。在設(shè)計(jì)審查階段由相關(guān)主管部門判定權(quán)利的執(zhí)行情況，進(jìn)行完全整改或者讓步整改，讓步整改伴隨著滿足城市下限要求基礎(chǔ)上的公共地役權(quán)的交易，然后規(guī)劃部門再進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃許可。經(jīng)過規(guī)劃條件擬定和建設(shè)工程規(guī)劃許可，明確了權(quán)利的主體，公共地役權(quán)就具備了初次不動(dòng)產(chǎn)登記和后期自由交易的基礎(chǔ)。
3.2限定商品住宅導(dǎo)控的第二層次
從建筑策劃層面限定內(nèi)部界面特征。商品住宅的內(nèi)部界面品質(zhì)取決于商品住宅地塊總量控制和空間構(gòu)想，即容積率、密度、建筑布局、組合方式、建筑間距、公共空間等。這些地塊層面上的外部空間要素關(guān)系到產(chǎn)權(quán)讓渡過程中的利益博弈問題。以建筑間距為例，從建設(shè)單位角度理解這是一個(gè)下限控制指標(biāo)，建筑間距越小可以獲得越大的開發(fā)密度，因此會(huì)設(shè)法通過退臺(tái)、不規(guī)則形體等方式謀求建筑間距的極致下限，但從居住角度出發(fā)，這些取巧手法無益于居住空間條件和建筑形態(tài)的改善，實(shí)質(zhì)上還是對指標(biāo)下限的突破，這種“規(guī)則競次”在商品房開發(fā)過程中屢見不鮮。矛盾的根源在于產(chǎn)權(quán)的讓渡，商品住宅真正的居住者并非開發(fā)者，產(chǎn)權(quán)的讓渡伴隨著居住價(jià)值的損耗。在商品住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，開發(fā)者是強(qiáng)勢利益集團(tuán)，設(shè)計(jì)方是主動(dòng)繳械的一方，公眾是沉默的大多數(shù)。隨著公民意識(shí)和行業(yè)組織的進(jìn)步，在制度供給側(cè)強(qiáng)化第三方設(shè)計(jì)組織的話語輸出能力的需求越來越迫切?！敖ㄖ邉潱ˋrchitectureProgramming）特指在建筑學(xué)領(lǐng)域內(nèi)建筑師根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)設(shè)定，從建筑學(xué)的學(xué)科角度出發(fā)，不僅依賴于經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范，更以時(shí)態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，利用計(jì)算機(jī)等近現(xiàn)代科技手段對研究目標(biāo)進(jìn)行客觀的分析，最終定量地得出實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)所應(yīng)遵循的方法及程序的研究工作。”[5]“建筑策劃的理論基點(diǎn)源于對時(shí)態(tài)的調(diào)查分析。因此民眾參與聽詢以及對使用者的調(diào)查是建筑策劃不可或缺的運(yùn)行環(huán)節(jié)?！盵6]所以建筑策劃是建筑設(shè)計(jì)之前的重要環(huán)節(jié)，也是增強(qiáng)第三方設(shè)計(jì)組織話語權(quán)的重要途徑，也可以作為指導(dǎo)建筑導(dǎo)控的定量管理工具。從建筑導(dǎo)控目標(biāo)出發(fā)，對于商品住宅可以從以下兩個(gè)方面策劃：3.2.1密度構(gòu)想。國內(nèi)學(xué)術(shù)界一般認(rèn)為密度即開發(fā)強(qiáng)度，開發(fā)強(qiáng)度即容積率[7]，而在美國區(qū)劃法中，密度（Density）特指每個(gè)居住單元或每個(gè)房間規(guī)定的地塊面積，密度指標(biāo)一旦確定，地塊之上的居住單元數(shù)或者房間數(shù)就能確定，因此密度相比容積率能與人口之間建立更直接的聯(lián)系。密度構(gòu)想的源頭與建筑策劃的規(guī)模構(gòu)想不謀而合：強(qiáng)調(diào)單位尺寸在規(guī)模構(gòu)想中的基礎(chǔ)作用。在商品住宅中，可以利用建筑策劃思維，求得人均綠地、人均建筑面積、機(jī)動(dòng)車生成率等一系列單位指標(biāo)，這個(gè)定量指標(biāo)作為商品住宅的經(jīng)濟(jì)損益、市場發(fā)展等非建筑學(xué)因素設(shè)定的基礎(chǔ)。以機(jī)動(dòng)車生成率為例，可以通過建立交通模型，通過測算新建地塊機(jī)動(dòng)車生成的增加量對周邊路網(wǎng)的影響（圖3），測定新增交通量對背景路網(wǎng)運(yùn)行影響顯著時(shí)的極限開發(fā)體量。案例中假設(shè)地塊容積率為2.5，地塊的總體開發(fā)量為15.29萬平方米，西南側(cè)道路交叉口平均延誤時(shí)間為26秒，根據(jù)地塊開發(fā)體量（公頃）×機(jī)動(dòng)車生成率（輛/公頃）=機(jī)動(dòng)車生成量，當(dāng)?shù)貕K容積率為2.5時(shí)，機(jī)動(dòng)車生成率超過了0.7，服務(wù)水平為D級(jí)（有較大延誤，但基本可忍受），因此，從通勤強(qiáng)度考慮，2.5為該地塊極限容積率。3.2.2空間構(gòu)想。商品住宅作為標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，其空間個(gè)性主要表現(xiàn)在住宅外部空間，因此商品住宅的空間構(gòu)想主要包括住宅布局、住宅群體組合、住宅限高或限低、住宅體量等方面?！斑@一過程（空間構(gòu)想）將制定項(xiàng)目空間內(nèi)容（List），進(jìn)行總平面布局，分析空間動(dòng)線，進(jìn)行空間分隔，平立剖構(gòu)想及感官環(huán)境構(gòu)想，最終將空間形式導(dǎo)入?！盵6]空間構(gòu)想本質(zhì)上是人的行為和心理的空間映射，反過來也會(huì)影響人的行為和心理。長期以來居住的復(fù)雜多樣性被標(biāo)準(zhǔn)化的商品住宅被迫規(guī)訓(xùn)成簡單重復(fù)的生活圖景，雖然主流的商品住宅設(shè)計(jì)也存在空間構(gòu)想的過程，但經(jīng)濟(jì)損益是首要考量因素，建筑策劃能以建筑學(xué)價(jià)值為導(dǎo)向,健全和完善商品住宅的空間構(gòu)想過程，跳出經(jīng)濟(jì)損益的窠臼，在城市公共空間品質(zhì)的塑造和延續(xù)上發(fā)揮作用。下面案例在前期策劃階段重點(diǎn)研究了住宅公共商業(yè)通道和城市公共空間的關(guān)系（圖4），以獲得連續(xù)的城市公共空間為價(jià)值導(dǎo)向構(gòu)建住宅布局的底層邏輯，形成不同層級(jí)的住宅公共空間節(jié)點(diǎn)和私密空間節(jié)點(diǎn)（表2）。
4結(jié)語
本文從城市規(guī)劃和建設(shè)視角研究了商品住宅的空間負(fù)外部性，分析了商品住宅空間負(fù)外部性產(chǎn)生的原因和具體表現(xiàn)，從規(guī)劃管理立場提出了解決商品住宅的空間負(fù)外部性的建筑導(dǎo)控策略，即兩個(gè)層次的限定理論：在城市層面以城市設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)提出供地役權(quán)假設(shè)，強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)在空間塑造領(lǐng)域的能動(dòng)性，解決商品住宅在城市公共領(lǐng)域的負(fù)外部性；在地塊層面以建筑策劃為基礎(chǔ)，提出密度構(gòu)想和空間構(gòu)想，對商品住宅實(shí)行定量的建筑導(dǎo)控，避免商品住宅產(chǎn)權(quán)在讓渡過程中因利益折損而帶來負(fù)外部性。
作者:徐益清 單位:浙江大學(xué)工程師學(xué)院