費率招標(biāo)工程合同管理及成本控制

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1概述

三邊工程是一種很值得提倡的項目管理方式，關(guān)鍵在于過程控制。建設(shè)工程涉及的參與方較多，勘測、設(shè)計、施工、監(jiān)理、造價咨詢等單位都需要與建設(shè)單位簽訂合同，一個工程下來合同數(shù)量可能要多達(dá)上百個，尤其是費率招標(biāo)、甲指分包的工程合同數(shù)量要多達(dá)數(shù)百個。這其中占合同數(shù)量多數(shù)的主要是建設(shè)方與總包單位簽訂的合同、甲方指定專業(yè)分包單位與總包單位簽訂的合同，所以要對這兩類合同及成本重點控制。

2總包合同

2.1總包單位的確定

建設(shè)單位在圖紙不齊、工程量清單不全的情況下，采用費率招標(biāo)的方式確定總包單位。招標(biāo)文件明確規(guī)定合同計價方式采用標(biāo)準(zhǔn)清單計價，執(zhí)行合同規(guī)定的總價下浮，即結(jié)算工程總造價＝工程總造價×（1－總價下浮系數(shù)）。投標(biāo)單位根據(jù)自己公司的實際情況，在保證一定管理費和利潤的情況下，選擇一個下浮系數(shù)作為對招標(biāo)單位的讓利，建設(shè)單位會根據(jù)下浮系數(shù)、投標(biāo)單位的綜合實力確定中標(biāo)單位。費率招標(biāo)的優(yōu)缺點：優(yōu)點：

（1）在圖紙不齊、工程量清單不全的情況下，最短時間內(nèi)確定總包單位，盡早開工；

（2）簡化前期招投標(biāo)工作，節(jié)省了復(fù)雜的編制清單、標(biāo)底及投標(biāo)報價的時間；

（3）選定總包單位的條件比較簡單，能盡量公平公正地選擇中標(biāo)單位，減少暗箱人為操作的因素。缺點：

（1）費率招標(biāo)對招標(biāo)人的風(fēng)險較大，總包單位為中標(biāo)下浮系數(shù)報得過大，一旦在施工過程中發(fā)現(xiàn)無利潤可掙，便會降低工程質(zhì)量，極易與建設(shè)單位發(fā)起糾紛；

（2）對招標(biāo)人的管理水平要求較高，工程造價在招標(biāo)時不能體現(xiàn)出來，待工程竣工結(jié)算才能完整計算工程造價，過程付款很容易付超，竣工結(jié)算時按實際發(fā)生辦理結(jié)算，費工費時，結(jié)算工作量較大。

2.2總包合同的管理

總包單位確定后，建設(shè)單位與總包單位通常會簽訂兩份建設(shè)工程合同：一份用于政府備案作為備案合同；一份對內(nèi)作為雙方的實施合同，即我們通常說的陰陽合同。

2.2.1備案合同。備案合同是用于政府備案的，為了簡化政府備案手續(xù)，建設(shè)單位會把房建、樁基、裝飾、空調(diào)、消防、鋼結(jié)構(gòu)等專業(yè)工程打包在一起發(fā)包給總包單位，由總包單位對各專業(yè)工程進(jìn)行工程管理。這樣做的好處是避免了建設(shè)單位與各專業(yè)分包單位簽訂多個專業(yè)分包合同，減少了政府備案合同的數(shù)量，簡化了政府備案手續(xù)。

2.2.2實施合同。在工程實施過程中，建設(shè)單位將房建工程發(fā)包給總包單位，各專業(yè)工程由甲方指定分包單位自行發(fā)包。因備案合同已將各專業(yè)工程打包給總包單位，為規(guī)避審計，故建設(shè)單位與各分包單位不直接簽訂合同，而是甲方要求總包單位與各分包單位簽訂專業(yè)分包合同。專業(yè)分包合同內(nèi)容由建設(shè)單位起草制定，總分包單位雙方蓋章，交政府備案。同時在專業(yè)分包合同生效前，建設(shè)單位、總包單位、分包單位私下簽訂三方備忘錄，明確合同關(guān)系、付款方式，同意按照備忘錄的內(nèi)容進(jìn)行工程施工。這種由甲方指定單位的專業(yè)分包合同需要解決的問題是工程款如何付給分包單位。建設(shè)單位與總包單位私下簽訂一份建設(shè)工程合同，將各專業(yè)工程打包給總包單位，作為內(nèi)部實施合同。此合同僅作為建設(shè)單位支付給分包單位工程款所用，合同范圍內(nèi)工程均以總包單位名義發(fā)包給建設(shè)單位指定分包單位，總包單位只履行總承包職責(zé)，只收取總包服務(wù)費。

2.2.3陰陽合同的利與弊。利：甲方指定分包單位進(jìn)行施工，省去總包單位對專業(yè)工程的管理費和利潤，節(jié)省項目成本。弊：

（1）由甲方自行對分包工程進(jìn)行管理，需要投入較大的人力和物力，增加了建設(shè)單位對合同和施工的管理難度；

（2）建設(shè)單位承擔(dān)較大的合同風(fēng)險，雙方一旦發(fā)生工程糾紛，總包單位會拿備案合同進(jìn)行維權(quán)。

2.3總包合同的付款

建設(shè)單位與總包單位簽訂房建合同，作為內(nèi)部實施合同。因招標(biāo)時是費率招標(biāo)，房建合同為費率合同。費率合同是一種可調(diào)價格合同。因三邊工程是邊勘察邊設(shè)計邊施工，有時候甚至是先施工后深化圖紙，故施工過程中很難及時做出一份準(zhǔn)確而且全面的工程量清單。合同總價按平米造價暫定，作為過程付款用。過程付款按工程節(jié)點進(jìn)行付款，在合同中劃分幾個關(guān)鍵的工程節(jié)點，如完成單體基礎(chǔ)正負(fù)零付至合同額的30%、主體結(jié)構(gòu)封頂付至合同額的60%、砌筑完成付至合同額的75%。工程在施工過程中，設(shè)計單位要加快施工圖紙的深化，當(dāng)工程主體結(jié)構(gòu)封頂前，設(shè)計院至少能出一份完整的施工圖紙或竣工圖紙，此時建設(shè)單位停止按暫定合同額進(jìn)行過程付款，以防合同總價暫估偏高，過程付款額超出結(jié)算額。建設(shè)單位與總包單位按新版施工圖紙核算工程量，重新確定工程總造價。因現(xiàn)場施工進(jìn)度要求，建設(shè)單位與總包單位不可能拿出充足時間去確認(rèn)每一項工程量清單的工程量及價格，總包單位又為了能盡快拿到主體結(jié)構(gòu)封頂及之后節(jié)點的款項，會與建設(shè)單位按平米造價暫估一個比招標(biāo)時較準(zhǔn)的工程總造價，作為此施工合同補充協(xié)議的合同額進(jìn)行后續(xù)付款。工程完工，建設(shè)單位與總包單位進(jìn)入結(jié)算階段。因費率合同招標(biāo)時工程總價按平米造價暫估，過程付款簽訂的補充協(xié)議合同額也是協(xié)商確定的，而結(jié)算需要確認(rèn)每一項工程量清單的工程量及綜合單價，故結(jié)算耗時耗力?？偘贤忻鞔_規(guī)定結(jié)算的計價方式及計量計價依據(jù)，采用標(biāo)準(zhǔn)清單計價，總價下??；采用2013年清單計價規(guī)范，哪個地區(qū)哪一期的定額及信息價。因土建工程工序做法比較清楚，工藝比較簡單，故在對清單項套定額時雙方能較容易達(dá)成一致。

3專業(yè)分包合同

3.1分包單位的確定

在工程主體施工過程中，建設(shè)單位要開始裝飾、空調(diào)、消防、鋼結(jié)構(gòu)等專業(yè)工程的招標(biāo)工作。因工期緊，建設(shè)單位沒有專業(yè)工程的施工圖紙作為招標(biāo)圖紙，沒有一份準(zhǔn)確的工程量清單作為招標(biāo)清單。建設(shè)單位采用模擬清單進(jìn)行招標(biāo)。建設(shè)單位根據(jù)本工程的建筑面積及使用效果，找一份類似工程的工程量清單作為招標(biāo)清單，施工單位根據(jù)此工程量清單投標(biāo)報價。合同總價按照平米造價暫估，認(rèn)可甲方工程量清單綜合單價及合同總價的作為中標(biāo)單位。模擬清單招標(biāo)的利與弊：利：

（1）省去了招標(biāo)清單編制的過程，可以盡快確定分包單位，節(jié)省招標(biāo)時間；

（2）施工過程中有時為了加快工程進(jìn)度，根據(jù)工程功能特點由分包單位先施工后深化圖紙再報甲方審核，部分圖紙深化設(shè)計的工作量轉(zhuǎn)嫁到分包單位。弊：

（1）因模擬清單不完全符合工程的項目特征，故施工過程中需要不斷對工程量清單進(jìn)行修正，重新確定每項工程量清單的綜合單價，工作量大而且繁瑣；

（2）要及時調(diào)整合同金額，簽訂的補充協(xié)議較多。

（3）建設(shè)單位承擔(dān)較大的價格風(fēng)險，設(shè)計變更引起的清單漏項與清單描述不一致，會導(dǎo)致工程造價過高過低，不利于建設(shè)單位的成本控制。

3.2專業(yè)分包合同的管理

在總包合同管理實施過程中，已經(jīng)介紹了專業(yè)分包合同為陰陽合同。專業(yè)分包單位由甲方指定，專業(yè)分包合同由建設(shè)單位起草制定，建設(shè)單位、總包單位、分包單位簽訂三方備忘錄，明確合同關(guān)系及付款方式。專業(yè)分包合同的管理對建設(shè)單位要求較高，一方面合同內(nèi)容由建設(shè)單位起草制定，工作量較大；另一方面合同需要總分包單位蓋章，甲方需要協(xié)調(diào)總包單位及時對分包合同蓋章。對于分包工程，總包單位更喜歡自己承攬并施工，在分包工程上獲取更多的利潤，而不是僅僅收取總包管理費?？偘鼏挝辉诜职贤仙w章，總包單位就要承擔(dān)一定的工程風(fēng)險，分包工程一旦發(fā)生質(zhì)量或安全事故，總包單位要與分包單位就分包工程對建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。簽訂分包合同時工程主體已進(jìn)入完工階段或結(jié)算階段，總包單位會因建設(shè)單位付款不及時，加上內(nèi)部實施合同為陰陽合同，總包單位會拿分包合同作為要款的條件，遲遲不在分包合同上蓋章。為不影響專業(yè)分包合同的實施，建設(shè)單位要與總包單位處理好關(guān)系，同時專業(yè)分包合同應(yīng)盡早提前簽訂。

3.3專業(yè)分包合同的付款

專業(yè)分包工程付款按照已完成工程整體形象進(jìn)度進(jìn)行付款。合同中約定付款節(jié)點，如完成工程整體形象的30%、60%、75%，按合同總價的30%、60%、75%進(jìn)行過程付款。因完成工程整體形象的百分比沒有一個明確的界面劃分，故分包單位為早日拿到進(jìn)度款，一方面要加快工程進(jìn)度；另一方面要把工程干好，與建設(shè)單位處理好關(guān)系，早日確定已完工程形象，及時申請進(jìn)度款。分包工程在施工過程中，設(shè)計院要加快施工圖紙的深化。當(dāng)工程完成整體進(jìn)度的60%時，設(shè)計院至少能出一份現(xiàn)階段的施工圖紙，此時建設(shè)單位停止按暫定合同額進(jìn)行過程付款，以防合同總價暫估偏高，過程付款額超出結(jié)算額。因分包工程工序多，工藝較土建復(fù)雜，加上施工過程圖紙變更、材料的更換、工藝的變化，故招標(biāo)時多數(shù)工程量清單的項目特征與實際描述不符，雙方要確定每一工程量清單的綜合單價需要很長時間。為不影響工程付款，建設(shè)單位與分包單位按平米造價重新核算工程造價，簽訂補充協(xié)議按概算合同額進(jìn)行60%的付款。分包工程付款方式通常是按工程完工，甲方付給分包單位75%的工程款；工程竣工驗收，甲方付給分包單位85%的工程款；工程結(jié)算，甲方付給分包單位95%的工程款。按概算合同額60%付款后，合同約定依據(jù)施工圖紙轉(zhuǎn)清單合同作補充協(xié)議后，方可申請后續(xù)付款。這個階段需要雙方單位有經(jīng)驗的專業(yè)造價工程師進(jìn)行工程量的核算及綜合單價的談判。這個過程對建設(shè)單位是十分必要的，一方面工程總造價越來越清晰，可以有效控制過程付款；另一方面為雙方結(jié)算做好準(zhǔn)備工作，綜合單價確定了結(jié)算時只需要確定好工程量。

4結(jié)語

三邊工程在費率招標(biāo)的狀態(tài)下，做好合同管理與成本控制顯得尤為重要。雖然費率招標(biāo)有利于簡化招標(biāo)程序、節(jié)省招標(biāo)時間，但過程管理與結(jié)算工作比較復(fù)雜，扯皮的事情較多，建設(shè)單位承擔(dān)較大的合同與價格風(fēng)險。專業(yè)工程采用模擬清單招標(biāo)，建設(shè)單位要有相似的項目做參考，避免設(shè)計有較大變化。建設(shè)單位在選定總包單位與分包單位時，最好選定資信良好的合作伙伴，不能一味追求總價下浮系數(shù)高、分包工程綜合單價低的施工單位，而且合作伙伴最好是有長期合作關(guān)系的，能夠互相了解和彼此信任，這樣建設(shè)單位承擔(dān)的工程風(fēng)險要小得多，工作也更好開展。

作者：溫超 單位：深圳華強集團(tuán)有限公司