商業(yè)綜合體改造項目工程管理分析

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摘要：本文以開業(yè)10年的商業(yè)綜合體改造項目為例，通過對商場業(yè)態(tài)調(diào)整、老舊設(shè)備更新?lián)Q代、結(jié)構(gòu)加固、消防規(guī)整等采取現(xiàn)代工程項目管理體系方法，使改造后的商場達(dá)到設(shè)計規(guī)范要求；同時，筆者對工程實施階段中出現(xiàn)的問題進(jìn)行了總結(jié)與反思，以期為此類工程提供經(jīng)驗。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；改造；項目管理；施工技術(shù)

商業(yè)綜合體改造是時展的大趨勢，改造項目的內(nèi)容根據(jù)商業(yè)定位、銷售市場、目標(biāo)客戶等進(jìn)行確定，在項目改造中，設(shè)計與施工缺一不可。改造工程項目管理體現(xiàn)了施工企業(yè)的技術(shù)水平與組織管理水平，而針對區(qū)域綜合性強、交通復(fù)雜、人口密度大的商業(yè)綜合體改造應(yīng)以實際情況為依據(jù)，從經(jīng)營目標(biāo)規(guī)劃進(jìn)行整治，在規(guī)模拆除重建的前提下，進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整、內(nèi)部結(jié)構(gòu)補強加固、基于現(xiàn)行消防規(guī)范設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，并通過編制施工組織設(shè)計指導(dǎo)相關(guān)的技術(shù)管理工作，將商業(yè)綜合體改造調(diào)整與提高的思路具體化。

1項目概況

本項目為開業(yè)10年的商業(yè)綜合體項目，總建筑面積約83000m2，地上共4層，本次改造工程主要位于3～4層，局部在1、2層，整體改造面積約為24000m2。

2工程改造內(nèi)容

2.1業(yè)態(tài)設(shè)計與布局調(diào)整

為了適應(yīng)市場發(fā)展，該商業(yè)綜合體不斷更新項目定位，對部分業(yè)態(tài)進(jìn)行布局調(diào)整，每個業(yè)態(tài)都有各自不同的特征，在購物中心內(nèi)部承擔(dān)著不同的角色和功能，根據(jù)該商業(yè)綜合體市場定位分析，即通過分析整場經(jīng)營狀況及外部環(huán)境變化得出調(diào)整結(jié)論。通常無法進(jìn)行人流發(fā)動機的商業(yè)，本質(zhì)上都存在致命缺陷，而外部交通、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部動梯，甚至滾梯走向都會形成商場客流冷區(qū)，但合理的品牌布局仍可使冷區(qū)得到改善。當(dāng)前，商場最流行的特色主力店為餐飲、電影院、超市、潮流零售等，這些都是傳統(tǒng)商場進(jìn)化成現(xiàn)代商業(yè)綜合體最難突破的地方。對此，本項目改造業(yè)態(tài)包括2、3層——主零售，4層——主餐飲；含IMAX影院、綠地G-super超市等主力租戶（如圖1），將端頭店鋪設(shè)置在本樓層定位的次主力店，從店鋪面積、品牌知名度等方面引導(dǎo)客流；其次，對各業(yè)態(tài)功能配置進(jìn)行優(yōu)化，如對前期建筑未設(shè)置煙道、排污池、隔油池等餐飲產(chǎn)品加工所需的配套設(shè)施進(jìn)行配備；優(yōu)化商場內(nèi)部管線設(shè)施、聲光電設(shè)施等細(xì)節(jié)空間。

2.2加固改造

自開業(yè)以來，在對商場建筑維護(hù)和管理中并未出現(xiàn)過較大的工程檢修，基于商場10周年之際，對商場梁、板等受力狀況進(jìn)行了必要的構(gòu)造檢查和判定，針對建筑原有構(gòu)造結(jié)構(gòu)受力處異常的樓板進(jìn)行補強加固，包括1、2層的中庭修復(fù)，3、4層的中庭破板加固及影院巨幕廳破板加固等。在加固過程中采用手持切割機對施工區(qū)域邊緣進(jìn)行表面切縫，釋放應(yīng)力；其次，經(jīng)設(shè)計人員同意，對樓板鋼筋進(jìn)行了重新配置，并與原結(jié)構(gòu)鋼筋焊接。由于施工區(qū)域局促且分散，施工面所面臨的風(fēng)險也不同，在施工中尤其是對腳手架支撐的控制，商場一層層高較高，屬于具有相當(dāng)規(guī)模的分部分項工程，根據(jù)腳手架搭設(shè)高度及穩(wěn)定性、成本考慮，采用承插型口盤式鋼管，經(jīng)過專項方案評審后實施搭設(shè)，確保安全（如圖2）。

2.3設(shè)備升級與新增

（1）原始業(yè)態(tài)分布布局的扶梯設(shè)置已經(jīng)明顯不合理，為了滿足運營動線，根據(jù)現(xiàn)有業(yè)態(tài)分布進(jìn)行合理整合，增加了4部扶梯，但增加扶梯會涉及防火分區(qū)面積的調(diào)整，因此，本項目部給業(yè)主提供了兩種面積計算方案，經(jīng)過業(yè)主選定，增加了600m2的營業(yè)面積。（2）對部分老舊機電設(shè)備進(jìn)行升級并新增相關(guān)設(shè)施設(shè)備，使商場的整體運行更加流暢。設(shè)備升級與新增的內(nèi)容包括配電箱和控制箱、照明燈光設(shè)備、弱電智能化設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、消防系統(tǒng)設(shè)備及給排水系統(tǒng)設(shè)備等（如圖3）。改造前對老舊設(shè)備進(jìn)行摸排管理，統(tǒng)計設(shè)備數(shù)量、技術(shù)參數(shù)、安裝位置、使用狀況等，并進(jìn)行檢查與測試，對不能繼續(xù)使用的老設(shè)備提出更換建議，如對電氣用電計量系統(tǒng)進(jìn)行升級，對商場照明、消防應(yīng)急燈、泛光燈等照明設(shè)備材料進(jìn)行更換，將空調(diào)設(shè)備更換為綠色環(huán)保節(jié)能系統(tǒng)等。各類設(shè)備設(shè)施按照商場整體改造設(shè)計方案的要求進(jìn)行布置，并在商場裝修設(shè)計過程中進(jìn)行機電末端的設(shè)備布置設(shè)計。

2.4消防改造

（1）原工程建設(shè)前的消防設(shè)施勢必不能滿足現(xiàn)行規(guī)范的要求，根據(jù)商場業(yè)態(tài)需求及現(xiàn)行商業(yè)消防設(shè)計規(guī)范的硬性規(guī)定，本項目對商場各類消費者所到區(qū)域的人員數(shù)量、行動時間、行走距離進(jìn)行了模擬計算，綜合報警時間及相應(yīng)時間，對各個場景的疏散時間和安全性進(jìn)行了確定，最終增加了7部疏散樓梯，消防救援窗35樘，防火卷簾27樘，出屋面井40處，以及消防水池和水泵房。（2）本項目采取防火分隔措施來維持疏散環(huán)境的安全，滿足火災(zāi)初期的人員安全疏散。內(nèi)街首層與2層、3層環(huán)廊連通，可作為人員疏散的臨時安全區(qū)。其次，室內(nèi)公共區(qū)或相鄰防火分區(qū)開設(shè)的防火門作為輔助疏散口，保證防火分區(qū)疏散口的出口寬度與規(guī)范要求相符。調(diào)整后的設(shè)計方案保證了火災(zāi)初期滅火用水的可靠性。本工程在屋頂增設(shè)了消防水池和水泵房，其不少于30min的自動噴水滅火系統(tǒng)消防用水量。此外，為了滿足商場改造對先進(jìn)功能管線系統(tǒng)的支持，本項目設(shè)置了40于處出屋面井，增設(shè)的35樘救援窗與防火分區(qū)、消防救援口、消防撲救面協(xié)調(diào)布置，各層消防車登高操作相應(yīng)位置的每個防火分區(qū)設(shè)置兩個救援窗口，并做了明顯標(biāo)識。

3項目實施中的問題及解決措施

3.1改建項目報建流程管理

（1）本項目按照計劃7個月完成改造任務(wù)，但由于改建項目地?zé)o專門報建手續(xù)，增加了報建工作過程中的不確定性，使項目實施過程中發(fā)生轉(zhuǎn)折，需要現(xiàn)場停工，證照重新辦理，并要取得審圖合格證，完成消防現(xiàn)場驗收等一系列程序。同時，由于受到消防新、舊規(guī)范交替的影響，商場原規(guī)范設(shè)計為6度設(shè)防，新抗震規(guī)范要求該地區(qū)建筑抗震7度設(shè)防，按當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門要求，須對商場整體進(jìn)行加固改造，現(xiàn)場實際施工困難極大。但消防改造是硬性規(guī)定，對施工圖結(jié)構(gòu)審圖、報建程序及后期驗收進(jìn)程有直接影響，并使商場營運大受影響，且未在原工程計劃內(nèi)。消防審圖意見書取得較晚、設(shè)計的不確定性和后期變更，導(dǎo)致現(xiàn)場返工及額外采購材料等情況，較為嚴(yán)重的是，驗收步驟無法按原計劃實行，開業(yè)時間難以明確。（2）本項目根據(jù)實際情況，通過顧問、當(dāng)?shù)卣荣Y源摸底，確定了報審方式。本項目雖為舊改項目，但消防設(shè)施系統(tǒng)仍需按新規(guī)執(zhí)行，后期根據(jù)消防支隊的意見，現(xiàn)場施工增加了消防水池、疏散樓梯、外立面救援窗、疏散寬度調(diào)整等內(nèi)容。通過本次項目報審經(jīng)驗，總結(jié)出在方案制定前就應(yīng)制定好周全的管理策劃方案，及時了解各地相關(guān)報建手續(xù)及政策；對于涉及結(jié)構(gòu)、消防改造的項目，應(yīng)提前落實報建內(nèi)容及施工證辦理范圍，涉及新、舊規(guī)范調(diào)整會引起的問題應(yīng)及時提出供設(shè)計部門、商場、資管進(jìn)行評估。

3.2施工環(huán)境差

（1）本項目改造與營運同時進(jìn)行，改造區(qū)樓下有影院，項目周邊有醫(yī)院、療養(yǎng)院，對白天及夜間施工的防塵降噪、工種分配皆有較高要求，公區(qū)、租戶材料設(shè)施搬運通道及垃圾堆放點受現(xiàn)場條件限制。施工動線與客流動線須錯峰避讓，施工圍擋須合理有效設(shè)置。有效施工時間受到很大制約，僅原沃爾瑪小卸貨平臺一處，使用交叉頻繁。同時，施工改造現(xiàn)場條件受到限制，尤其是對結(jié)構(gòu)和機電部分的改造。對于十年老商場，現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備曾陸續(xù)改動多次，現(xiàn)場情況與竣工圖大體不符，隱蔽工程難以查詢。尤其對于樓梯改造區(qū)域須切除移位。大部分舊機電管線服務(wù)于營運區(qū)域，無法直接切除且部分管件、閥件年久老化失效，線路走向不明、漏水等問題加大了施工難度。此外，1、2層改造區(qū)域在一定程度上對營運商鋪產(chǎn)生直接或間接的影響，個別商鋪協(xié)商困難，曾嚴(yán)重抵觸，部分區(qū)域施工曾有所延誤。（2）在項目改造過程中應(yīng)做好精細(xì)化管理，施工組織分析考慮充分，做好對場地周邊環(huán)境的維護(hù)，針對項目特點，工程、設(shè)計、合約整合統(tǒng)一。細(xì)化界面劃分，盡可能避免缺漏項、重復(fù)項，減少后期簽證，及時決策，并與設(shè)計、物業(yè)、營運做好全過程的溝通協(xié)調(diào)，控制開發(fā)成本。

3.3參建單位管理問題

（1）參建消防單位內(nèi)部管理混亂、執(zhí)行力低、施工質(zhì)量差。施工組織、管理性差，各項工序均嚴(yán)重滯后于預(yù)期計劃。與場內(nèi)其他施工方及進(jìn)場租戶施工作業(yè)面矛盾明顯，且消防工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)率低，給按期驗收合格帶來很大的風(fēng)險。（2）為確保項目推進(jìn)，項目部盡可能通過拆分合約內(nèi)工項，引入新承商或其他分包施工，產(chǎn)生造價及進(jìn)度風(fēng)險。其次，為保證項目消防工程質(zhì)量并順利通過消防驗收，聯(lián)合總包、消防維保單位、物業(yè)查漏補缺，及時整改，完善消防工程設(shè)施。

4結(jié)語

綜合上述，商業(yè)綜合體改造項目需要制定詳細(xì)的操作計劃和實施步驟，在充分預(yù)估項目復(fù)雜性的前提下，通過項目決策、部署、實施、分段進(jìn)行。該商場通過統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運作的規(guī)模化運營模式，遵循生產(chǎn)規(guī)律，使升級后的商場煥然一新，獲得很大成效。在項目改造過程中，克服了外部周邊環(huán)境和現(xiàn)場施工條件的影響，在技術(shù)方面進(jìn)行仔細(xì)斟酌，深入解讀消防新舊規(guī)范，加強結(jié)構(gòu)補強加固、機電改造等方面的施工質(zhì)量；并通過前期策劃和過程精細(xì)化管控，使各施工階段交叉作業(yè)達(dá)到高度配合協(xié)調(diào)的效果，雖然期間因證照重辦、消防設(shè)施設(shè)備規(guī)整問題發(fā)生過停工，但最終都通過精心地組織管理和深入研究逐一解決，項目最終在達(dá)到設(shè)計規(guī)范及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下如期竣工，完成交付，使改造后的商業(yè)綜合體順利開業(yè)。

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作者：黃驍 單位：上海星信曼置業(yè)有限公司