財務(wù)視角的房地產(chǎn)項目資金保障思考

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摘要：房地產(chǎn)開發(fā)投資資金保障問題貫穿項目始終，伴隨土地資源和原材料價格持續(xù)走高，項目用于獲取土地和開發(fā)建設(shè)的資金量需求也水漲船高，鑒于資金體量、資金成本、借款償還時限等因素，需要解決錢從哪來、怎么來、何時來、來多少的問題，從而保障項目資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)。就此，本文基于財務(wù)視角，結(jié)合房地產(chǎn)項目投資決策和開發(fā)經(jīng)營與資金管理的關(guān)系，思考其資金保障的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資決策；融資渠道；資金保障

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目一般會設(shè)立有限公司作為運(yùn)營主體（以下稱其為“房開項目公司”），一是為了單項目盈虧核算清晰，二是方便通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體出售，三是在項目結(jié)束或經(jīng)營不善時能在有限公司范圍清算以防擴(kuò)大影響。在遇到資金斷裂時，如無法獲得股東或者債權(quán)人的資金投入，房開項目公司可能會面臨被依法拍賣出讓、清算解散，因此，資金保障根基在實力、成敗看投資、過度靠融資。除了充分結(jié)合股東戰(zhàn)略資源，品牌形象等優(yōu)勢，做強(qiáng)企業(yè)實力，做大利潤規(guī)模，還應(yīng)擇優(yōu)而投，獲得股東資金支持，并通過外部融資手段，維護(hù)債權(quán)人信心，引進(jìn)債權(quán)人資金，從而保障項目資金健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

一、深耕業(yè)務(wù)保根本

財務(wù)也要會業(yè)務(wù)、懂業(yè)務(wù)、通業(yè)務(wù)。房開項目公司資金保障的根本，靠的是過硬的團(tuán)隊業(yè)務(wù)能力，在優(yōu)質(zhì)可行性研究方案指導(dǎo)下，理論上只要確保設(shè)計、施工、營銷等業(yè)務(wù)職能按既定計劃，保質(zhì)保量保時效完成任務(wù)，那么資金就會按部就班回籠。因此，為落實資金保障，財務(wù)職能需建立中心調(diào)度機(jī)制，尋找業(yè)務(wù)接口，協(xié)同推進(jìn)計劃任務(wù)完成。建立標(biāo)準(zhǔn)化體系，縮減前期研發(fā)時間。財務(wù)職能在推進(jìn)業(yè)務(wù)流程及經(jīng)驗數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化上處于中心位置，要能協(xié)助開發(fā)團(tuán)隊總結(jié)歸納歷史項目經(jīng)驗，共享兄弟單位經(jīng)驗成果，包括規(guī)劃設(shè)計方案、工程規(guī)劃方案、室內(nèi)設(shè)計方案等的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置及相應(yīng)的預(yù)算造價。若能使開發(fā)建設(shè)直接運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化成果，進(jìn)入工程建設(shè)總包單位招標(biāo)采購環(huán)節(jié)，將使前期研發(fā)時間大幅縮減。輔助報規(guī)報建，加速五證辦理。土地證、規(guī)劃證、工規(guī)證、施工證、預(yù)售證須按順序辦理，財務(wù)職能在內(nèi)部管理規(guī)范上的協(xié)調(diào)建議，是提速出證的關(guān)鍵之一，一是辦好開頭，完成土地款、契稅等土地證相關(guān)手續(xù)；二是研制實時統(tǒng)計分析工具，結(jié)合開發(fā)團(tuán)隊報規(guī)報建需求，及時反饋不同參數(shù)下的結(jié)果及影響；三是做好目標(biāo)成本項下內(nèi)容的超前銜接，在爭取到臨時施工資格提前啟動工程建設(shè)時，能迅速清晰地核算成本。工程越早啟動，進(jìn)度就能越早達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，就可越早辦理預(yù)售證，實現(xiàn)銷售回款。呼應(yīng)營銷前置，提供開盤支持。開盤節(jié)奏并非在產(chǎn)品達(dá)到可售狀態(tài)才啟動，廣告活動、案場預(yù)熱、推盤搭配等都與儲客信息相關(guān)。儲客階段若能讓客戶繳納誠意金，便意味著提高了信息穩(wěn)定性，開盤去化預(yù)期也就穩(wěn)定，未來資金的運(yùn)用也就更明確。所以誠意金營銷折扣、客戶房貸銀行服務(wù)、分期支付房款等財務(wù)強(qiáng)關(guān)聯(lián)營銷手段的前置設(shè)計就顯得十分重要，提供客戶優(yōu)質(zhì)的便捷通道和優(yōu)惠政策就是提高儲客量和穩(wěn)定儲客信息，進(jìn)而提升去化，縮短資金回籠周期。計劃趕不上變化，業(yè)務(wù)能力過硬的團(tuán)隊能在好的環(huán)境里超計劃完成任務(wù)，在差的環(huán)境下保質(zhì)保量完成計劃。因此，財務(wù)需不斷深耕業(yè)務(wù)，提升能力，完備中心調(diào)度職能，協(xié)同團(tuán)隊在正確的時候做正確的事，保障項目資金的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、精準(zhǔn)可研立信心

企業(yè)資金來源歸根結(jié)底來自股東投入、債權(quán)人投入和利潤，股東和債權(quán)人的資金會在產(chǎn)銷過程中循環(huán)，并且隨著企業(yè)生存環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營等因素擴(kuò)大或縮小其規(guī)模。因此，房開項目公司可行性研究深度在很大程度上影響著股東及債權(quán)人決策，充分調(diào)研和數(shù)據(jù)支撐能增強(qiáng)項目可預(yù)見性，使股東及債權(quán)人更有安全感，在能獲利或有助于戰(zhàn)略布局的情況下，會提升其資金投入意愿。其中關(guān)鍵在如何呈現(xiàn)政策環(huán)境、市場客群、售價成本、產(chǎn)品設(shè)計、融資政策、潛在風(fēng)險等等客觀條件，預(yù)測生命周期內(nèi)各節(jié)點的盈虧收支，研判資金規(guī)模擴(kuò)大縮小的趨勢，規(guī)劃高效用的資金流。預(yù)測節(jié)點間隔越短，資金鏈延續(xù)情況就越精細(xì)，資金保障也就更充分。比如，預(yù)測節(jié)點若按年度間隔測算，當(dāng)年銷售回款雖能覆蓋當(dāng)年工程支出，但年度內(nèi)未考慮其收支先后，實際執(zhí)行時則可能遇到銷售回款前工程款必須支付，需要資金過橋的問題。由于未能提前預(yù)計，突擊融資會使利率議價空間受限，導(dǎo)致資金成本增加；而申請股東追加投入也間接提高了資金占用成本，還會影響股東對項目的信心。因此，預(yù)測節(jié)點間隔越短，資金籌措就越主動，成本可控性就越強(qiáng)?？陀^條件類別越清晰、實時度越高，資金計劃與實際就越貼近。比如，預(yù)測時若只根據(jù)周邊大類產(chǎn)品銷量和售價的歷史平均水平推算，實操中或因市場客戶群體產(chǎn)品細(xì)類喜好發(fā)生偏移，使當(dāng)年去化無法滿足現(xiàn)金流平衡。若當(dāng)年開發(fā)的某類戶型無法按預(yù)測去化，則總體資金計劃需要再結(jié)合當(dāng)前市場重新研判調(diào)整，市場需求戶型的資金再投入就會牽一發(fā)動全身，影響后續(xù)開發(fā)的周期和成本。所以客觀條件預(yù)測時能更明細(xì)化類別、更實時化數(shù)值，資金保障力度就越強(qiáng)。項目節(jié)奏越快，風(fēng)險因素越明確，資金安全性越高。在房地產(chǎn)市場處于高位平穩(wěn)階段，下行風(fēng)險占據(jù)主導(dǎo)時，短平快操盤模式的利潤規(guī)?；蛏缘?，但采用投資回報率評判的結(jié)果可能更優(yōu)，更重要的是時間越短，風(fēng)險因素清單化難度越低，風(fēng)險應(yīng)對措施盲區(qū)越小，資金保障也就越牢靠。諸如上列，通過精細(xì)化投前管理手段，清單化、數(shù)值化、實時化可行性研究項下內(nèi)容，包括獲得同業(yè)實時市場需求和市場價格數(shù)據(jù)、分析團(tuán)隊經(jīng)驗建造成本和付款節(jié)奏、調(diào)研當(dāng)?shù)乜蛻羧喊唇一蛉钸x擇習(xí)慣、摸底稅務(wù)優(yōu)惠政策實際落地情況、前置金融機(jī)構(gòu)融資成本洽談等等，能使資金排布綜合結(jié)果更為精準(zhǔn)，從而為落實資金保障鋪墊扎實基礎(chǔ)，增強(qiáng)股東及債權(quán)人信心。

三、多樣化融資抗風(fēng)險

現(xiàn)金為王，企業(yè)現(xiàn)金流是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，也是股東據(jù)以決策的基本依據(jù)?？尚行匝芯孔罱K論證的也是投了多少錢，收回多少錢，賺了多少錢的現(xiàn)金流問題，房開項目公司全周期總凈現(xiàn)金流入等于全周期總凈利潤。因此，融資作為房開項目公司來錢的重要手段，其渠道的多少，決定著可供選擇的現(xiàn)金回籠方案有多少，也反映了資金鏈抗斷裂能力的強(qiáng)弱。假設(shè)金融機(jī)構(gòu)在資金市場里的競爭是足夠充分的，那么規(guī)模擴(kuò)張階段的房開項目公司就偏向選擇前期融資，比如，借助基金公司參股，以股東借款名義投入資金，讓擁有實際控制權(quán)的股東少花甚至不花錢獲取土地資源。擴(kuò)張階段的房開項目公司往往伴隨高負(fù)債，因此項目必須快速周轉(zhuǎn)，通過擴(kuò)張搶占市場先機(jī)，高速回籠資金清償負(fù)債，壓縮利息成本。在市場景氣的情況下，房開項目公司為了實現(xiàn)短平快，搶占市場，很可能會采用全面鋪開建設(shè)的開發(fā)模式，而這種模式下的建設(shè)資金需求量非常大，因此一般會向銀行進(jìn)行開發(fā)貸款融資，根據(jù)不同銀行的不同要求，在滿足其股東擔(dān)保、在建工程抵押、項目評估、資金限制等條件后，獲得周轉(zhuǎn)資金，減少股東資金投入。保守型的房開項目公司也可能根據(jù)現(xiàn)有資金規(guī)模，按市場客戶群體需求逐步投建產(chǎn)品，在未獲得銷售資金回籠的情況下，通過金融機(jī)構(gòu)的保理業(yè)務(wù)，協(xié)助供應(yīng)商轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款追索權(quán)，由金融機(jī)構(gòu)貼現(xiàn)、房開項目公司補(bǔ)償貼現(xiàn)費(fèi)用，實現(xiàn)對供應(yīng)商應(yīng)付工程款的清算。保理融資期限較短，一般在半年的期間內(nèi)，期滿前房開項目公司需另尋資金或變現(xiàn)產(chǎn)品來償還金融機(jī)構(gòu)應(yīng)收款項。政策風(fēng)險往往最不可預(yù)見而又最常遇見，在產(chǎn)品達(dá)可售狀態(tài)前，限價、限售、限購、限貸等政策可能趕巧出臺，其中對房開項目公司影響最直接的莫過于限價，即銷售單價需向政府房管部門報備，只有滿足在區(qū)域房地產(chǎn)均價水平線下的時候才能獲準(zhǔn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)簽署合同。這種限制打亂了房開項目公司現(xiàn)金回籠節(jié)奏，為能加速資金周轉(zhuǎn)，在投資后期，可以利用資產(chǎn)證券化手段融資，最具代表性的就是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），在具備租賃收入、房產(chǎn)銷售收入等未來可實現(xiàn)現(xiàn)金收入的條件下，剝離部分資產(chǎn)主體進(jìn)行證券化融入資金，解決存貨占用資金問題。融資條件因地方金融機(jī)構(gòu)各有差異，多樣化融資渠道后，才能更充分地設(shè)計回款方案，助力提升企業(yè)風(fēng)險應(yīng)對能力。

結(jié)語

資金管理是財務(wù)的基本職能之一，而資金保障對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展有著深遠(yuǎn)意義。房開項目公司財務(wù)管理需系統(tǒng)化，連接投資、設(shè)計、工程、營銷、運(yùn)營等業(yè)務(wù)，需結(jié)合業(yè)務(wù)實際、社會責(zé)任、企業(yè)文化等訴求，充分考慮風(fēng)險，對比收益，基于利益最大化原則保障企業(yè)資金鏈連續(xù)。在擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模階段，資金鏈管理離不開財務(wù)杠桿，以縮減利潤為代價換取企業(yè)成長，以企業(yè)成長為根基反哺利潤規(guī)模；在企業(yè)經(jīng)營不佳時，面臨資金鏈斷裂困境則需采取多種資金渠道聯(lián)合，為止損或扭虧爭獲時間。因此，無論戰(zhàn)略環(huán)境是優(yōu)是劣，房開項目公司資金保障目的都是為股東爭取時間，使其以最快的速度再投資壯大企業(yè)，以及使其能等待最佳時機(jī)進(jìn)行止損，最終使企業(yè)維持健康可持續(xù)發(fā)展。

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作者：潘憬 單位：深圳華僑城東部投資有限公司